happyapt.molit.go.kr 공동주택관리질의회신집 (2-1)

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1 happyapt.molit.go.kr 공동주택관리 질의회신집(2-1)

2 happyapt.molit.go.kr 공동주택관리질의회신집 (2-1)

3 본질의회신사례집에수록된회신내용은해당질의사항에국한되므로 개별사실관계의차이등으로인해유사사례인경우에본회신내용과 다르거나법령개정으로인해해석이달라질수있습니다. 3

4 C ONTENTS - 목차 Ⅰ. 적용범위 Ⅱ. 관리주체 1. 관리방법결정 2. 관리주체의업무 3. 시설관리등 4. 주택관리사 Ⅲ. 입주자대표회의 1. 입주자대표회의구성및운영 2. 동별대표자자격및결격사유 3. 동별대표자및입주자대표회의임원의선출및임기 4. 동별대표자및입주자대표회의임원해임 Ⅳ. 선거관리위원회 1. 선거관리위원회구성및운영 2. 선거관리위원회위원선임및해임 3. 선거관리등 Ⅴ. 관리비및사용료등 1. 관리비부담및징수 2. 사용료부담및징수 3. 잡수입사용등 4. 예비비 5. 관리비체납 6. 회계감사 7. 입주자대표회의및선거관리위원회운영비 Ⅵ. 관리규약 1. 관리규약운영 2. 관리규약개정및신고 찾아보기 _ 05 _ 13 _ 24 _ _ 46 _ 62 _ 86 _ _ 104 _ 107 _ _ 117 _ 118 _ 137 _ 145 _ 147 _ 148 _ _ 154 _

5 Ⅰ 적용범위 Ⅰ 적용범위 행위허가 - 관리주체는공동주택 ( 부대시설과복리시설을포함 ) 을이법또는이법에따른명령에따라관리하여야함. < 주택법제 42 조제 1 항 > - 공동주택의입주자 사용자또는관리주체가다음각호의어느하나에해당하는행위를하려는경우에는허가또는신고와관련된면적, 세대수또는입주자등의동의비율에관하여대통령령으로정하는기준및절차등에따라시장 군수 구청장의허가를받거나신고를하여야함.< 주택법제 42 조제 2 항 > 1. 공동주택을사업계획에따른용도외의용도에사용하는행위 2. 공동주택을신축 증축 개축 대수선또는리모델링하는행위 3. 공동주택을파손또는훼손하거나해당시설의전부또는일부를철거하는행위 ( 국토교통부령으로 정하는경미한행위는제외한다 ) 4. 그밖에공동주택의효율적관리에지장을주는행위로서대통령령으로정하는행위 의무관리대상공동주택 - 다음각호의어느하나에해당하는공동주택 ( 건축법 제11조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건축물과부대시설및복리시설을포함하되, 복리시설중일반에게분양되는시설은제외 ) 을말함.< 주택법시행령제48조 > 세대이상의공동주택 세대이상으로서승강기가설치된공동주택 세대이상으로서중앙집중식난방방식 ( 지역난방방식을포함한다 ) 의공동주택 4. 건축법 제11조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건축물로서주택이 150세대이상인건축물 장기수선계획적용대상 < 주택법제47조제1항 > 세대이상의공동주택 2. 승강기가설치된공동주택 3. 중앙집중식난방방식또는지역난방방식의공동주택 4. 건축법 제11조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건축물 주택관리의적용범위 < 주택법시행령제46조 > - 법제5장및이장에서정하는공동주택의관리에관한사항은법제16조에따른사업계획승인을받아건설한공동주택 ( 부대시설및복리시설을포함 ) 에대하여적용 - 임대를목적으로하여건설한공동주택에대해서는다음각호만적용 1. 법제45조의4제1항에따른회계서류의작성 보관에관한사항 1

6 2. 제47조에따른행위허가등의기준에관한사항 3. 제48조에따른주택관리업자등에의한의무관리대상공동주택의범위에관한사항 4. 제52조제2항에따른공동관리및구분관리에관한사항 5. 제55조에따른관리주체의업무에관한사항 6. 제55조의4제1항제1호가목에따른관리비의집행을위한사업자선정에관한사항 7. 제55조의5에따른주민운동시설의위탁운영및제58조제4항에따른사용료부과에관한사항 8. 제57조제4항에따른관리주체의동의에관한사항 9. 제58조제8항에따른관리비등의공개에관한사항 10. 제59조및제59조의2에따른하자보수에관한사항 11. 제64조에따른시설물의안전관리에관한사항 12. 제65조에따른공동주택의안전점검에관한사항 13. 제72조, 제72조의2, 제72조의3 및제73조에따른관리사무소장의배치와주택관리사및주택관리사보등에관한사항 14. 제82조에따른공동주택관리의감독에관한사항 Ⅰ 적용범위 - 건축법 제11조에따른건축허가를받아분양을목적으로건설한공동주택에대해서는다음각호만적용 1. 제47조제1항및별표 3에따른부대시설및입주자공유인복리시설의용도변경허가기준에관한사항 2. 제47조제4항및별표 3에따른리모델링주택조합의리모델링행위허가에관한사항 3. 제59조, 제59조의2, 제60조, 제60조의2부터제60조의4까지, 제61조, 제62조의2부터제62조의 16까지의규정에따른하자보수와하자진단및하자심사 분쟁조정위원회등에관한사항 - 건축법 제11조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건축물에대해서는다음각호만적용 1. 제47조제1항및별표 3에따른부대시설및입주자공유인복리시설의용도변경허가기준에관한사항 2. 제47조제4항및별표 3에따른리모델링주택조합의리모델링행위허가에관한사항 3. 법제45조의4 및이영제48조부터제50조까지, 제50조의2, 제50조의3, 제51조, 제52조, 제52조의2, 제53조부터제55조까지, 제55조의2부터제55조의5까지, 제56조, 제56조의2, 제57조, 제57조의2, 제5조, 제59조, 제59조의2, 제60조, 제60조의2부터제60조의4까지, 제61조, 제62조, 제62조의2부터제62조의16까지, 제63조부터제67조까지의규정에따른공동주택관리에관한사항 4. 제72조, 제72조의2, 제72조의3 및제73조에따른관리사무소장의배치와주택관리사및주택관리사보등에관한사항 5. 제82조및제82조의2에따른공동주택관리의감독등에관한사항 2

7 Ⅰ 적용범위 Q 001 노인복지주택의경우공동주택의범위에포함되는지요? 건축법시행령 별표 1( 용도별건축물의종류 ) 제2호에서노인복지주택은공동주택에포함하지않고있습니다. 노인복지주택에대해서 노인복지법 제32조제3항에서노인복지주택의설치 관리및공급등에관하여이법에서규정된사항을제외하고는 주택법 의관련규정을준용한다고규정하고있으니참고하시고, 노인복지주택에관한보다자세한사항은해당법률의소관부서인보건복지부 ( 노인정책과, ) 에문의하시기바랍니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > Q 002 빌라형 95세대공동주택입니다. 1. 관리규약작성시관리규약준칙대로하여야하는지. 참고만하는지여부? 2. 동대표선출하는데애로사항이많습니다. 입후보자가없는경우법령 50조8항에의한중임규정을따라야하는지? 3. 그외주택법에당공동주택이꼭적용되어야할법조항등을알려주시면감사하겠습니다. 주택법시행령 제48조에따른의무관리대상공동주택 (300세대이상의공동주택, 150세대이상승강기설치또는중앙집중식난방방식공동주택, 150세대이상주상복합건축물 ) 에해당하지않는비의무관리공동주택일경우는입주자대표회의구성이의무가아니며, 해당공동주택에서제반여건을감안하여입주자대표회의와 유사한 조직체를구성할수는있을것으로판단됩니다. 참고로주택관리업자등에의한의무관리대상공동주택의범위 ( 주택법시행령 제48조 ) 에포함되지않는공동주택의경우, 입주자대표회의구성및신고, 관리방법결정등은의무사항이아닙니다. 또한, 비의무관리대상공동주택은 주택관리업자및사업자선정지침 의적용을받지않습니다. 다만, 용도변경등행위허가 ( 법 42조제2항 ), 공동주택관리규약 ( 법제44조 ), 사업주체하자보수의무등 ( 법제46조 ), 장기수선계획수립 ( 법제47조 ) 등은주택법령을따라야함을알려드립니다. < 국토교통부전자민원 > Q 003 질의1) 주택법시행령 제 46조 1항에적용하는범위가 주택법 에서말하는공동주택의무관리단지를의미하는것인지, 아니면비의무관리단지를포함한것인지? 질의2) 주택법시행령 제 46조의 3항에포함되는범위가주상복합 ( 승강기설치, 150세대미만 ) 비의무관리단지를말하는지? 질의3) 주택법시행령 제 46조의 4항이의미하는바가주상복합 ( 승강기설치, 150세대이상 ) 을의미하는지요? 3

8 1. 2~3. 주택법시행령 제46조제1항에서 법제5장및이장에서정하는공동주택의관리에관한사항은법제16조에따른사업계획승인을받아건설한공동주택 ( 부대시설및복리시설을포함한다. 이하이조및제47조 제57조제4항에서같다 ) 에대하여적용한다 고규정하고있습니다. 따라서이조항은 주택법 에따라사업계획승인을받은공동주택에적용하는것입니다. 다만, 주택법 제43조제1항및 같은법시행령 제48조에따라입주자대표회의및관리주체에관한사항은의무관리대상공동주택으로한정하고있으니참고하시기바랍니다. 주택법시행령 제46조제3항에서 건축법 제11조에따른건축허가를받아분양을목적으로건설한공동주택에대해서는다음각호만적용한다 고규정한사항은 건축법 제11조및 동법시행령 제8조에따라건축허가를받아분양을목적으로건설한공동주택을의미하는것이며, 주택법시행령 제46조제4항의규정은 건축법 제11조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건축물을의미하는것으로써서로다른조건임을알려드립니다. < 행복지원센터전자민원 > Ⅰ 적용범위 Q 004 해당아파트는 123 세대이며승강기가있을때, 아파트를관리함에있어주택법령및관리규약을 적용해야하는지? 집합건물의소유및관리에관한법률 을적용해야하는지? 주택법시행령 제48조에따른의무관리대상공동주택은 300세대이상의공동주택, 150세대이상승강기설치또는중앙집중난방방식공동주택, 150세대이상주상복합건축물입니다. 따라서귀아파트의경우 150세대미만으로주택관리업자등에의한의무관리대상공동주택의범위 ( 주택법시행령 제48조 ) 에포함되지않으며, 주택법령에따른입주자대표회의구성및신고, 관리방법결정등은의무사항이아닙니다. 다만, 용도변경등행위허가 ( 법 42조제2항 ), 공동주택관리규약 ( 법제44조 ), 사업주체하자보수의무등 ( 법제46조 ), 장기수선계획수립 ( 법제47조 ) 등은주택법령을따라야함을알려드립니다. 아울러, 집합건물의소유및관리에관한법률 의적용에대하여는법무부 ( 법무심의관실, ~5) 로문의하여주시기바랍니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > 4

9 Ⅱ 관리주체 1. 관리방법결정 Ⅱ 관리주체 관리방법결정및신고 < 주택법제43조 > - 사업주체는입주예정자의과반수가입주할때까지그공동주택을관리해야함. - 입주예정자의과반수가입주하였을때자치관리또는위탁관리할것을요구함. - 입주자는 3개월이내에입주자대표회의를구성하고, 그공동주택의관리방법을결정 ( 위탁관리의경우주택관리업자선정포함 ) 하여이를사업주체에게통지하고, 관할시장 군수 구청장에게신고하여야함. - 자치관리의경우에는 6개월이내에관리사무소장을자치관리기구의대표자로선임하고, 자치관리기구를구성하여야함 ( 위탁관리에서자치관리변경할경우에는위탁관리종료일까지 ). - 사업주체는입주자대표회의가위탁관리또는자치관리결정을하지않는경우주택관리업자를선정입주자및관할시장 군수 구청장에게알려야함. < 주택법시행령제52조 > - 공동주택관리방법의결정은입주자대표회의의의결또는전체입주자등의 10분의 1 이상이제안하고전체입주자등의과반수가찬성하는방법에따름. 관리방법을변경하는경우에도같은방법으로변경가능. - 입주자대표회의를대표하는자는해당공동주택의관리방법등을결정한경우에는그날부터 30일이내에국토교통부령으로정하는바에따라시장 군수 구청장에게신고하고, 사업주체에게통지하여야함. 신고한사항이변경된경우에도변경신고를하여야함. < 주택법시행규칙제24조제2호 > 입주자대표회의를대표하는자는해당공동주택의관리방법등의결정이나변경을신고하는경우별지제34호의2서식의입주자대표회의구성등신고서에관리방법의제안서및그에대한입주자등의동의서를첨부하여시장ㆍ군수또는구청장에게제출하여야함. 공동관리및구분관리 < 주택법시행령제52조 > - 입주자대표회의는해당공동주택의관리여건상필요하다고인정하는경우에는국토교통부령으로정하는바에따라인접한공동주택단지 ( 임대주택단지를포함 ) 와공동으로관리하거나 500세대이상의단위로구분하여관리하게할수있음. 이경우공동관리는단지별로입주자등의과반수의서면동의를받은경우 ( 임대주택단지의경우에는임대사업자및임차인대표회의의서면동의를받은경우를말한다 ) 로서국토교통부령으로정하는기준에적합한경우만해당함. < 주택법시행규칙제23조 > - 입주자대표회의는공동주택을인접한공동주택단지와공동관리하거나 500세대이상의단위로구분하여 5

10 관리하고자하는경우에는다음각호의사항을입주자등에게통지하고입주자등의서면동의를얻어야함. 이경우공동관리의경우에는주택단지별로입주자등의과반수의동의를얻어야하며, 구분관리의경우에는구분관리단위별입주자등의과반수의동의를얻어야하되, 관리규약으로달리정한경우에는그에의한다. 1. 공동관리또는구분관리의필요성 2. 공동관리또는구분관리의범위 3. 공동관리또는구분관리를하는경우의입주자등이부담하여야하는비용변동의추정치 4. 그밖에관리규약으로정하는사항 Ⅱ 관리주체 - 공동관리기준 1. 세대수가 1천5백세대이하일것. 다만, 의무관리대상공동주택단지와인접한 300세대미만의공동주택단지를공동으로관리하는경우를제외. 2. 공동주택단지사이에법제2조제6호각목의어느하나에해당하는시설이없는인접한단지일것 - 입주자대표회의는공동주택을공동관리하거나구분관리할것을결정한때에는지체없이그내용을시장 군수또는구청장에게통보하여야함. 관리업무인계 < 주택법제43조 > - 사업주체는다음각호의어느하나에해당하는경우에는관리주체에게관리업무를인계하여야하며, 관리주체가변경된경우에도같음. 1. 입주자대표회의로부터주택관리업자의선정을통지받은경우 2. 제4항에따른자치관리기구가구성된경우 3. 제5항에따른주택관리업자가선정된경우 < 주택법시행령제54조 > - 사업주체는관리업무를인계하는때에는인수 인계서를작성하여다음각호의서류를인계하여야하며, 입주자대표회의를대표하는자의참관하에인수자와인계자가인수 인계서에각각서명 날인하여야함. 1. 설계도서 장비내역 장기수선계획및안전관리계획 2. 관리비 사용료의부과 징수현황및이에관한회계서류 3. 장기수선충당금의적립현황 4. 관리비예치금의내역 5. 관리규약그밖에관리업무에필요한사항 - 관리주체업무인수, 인계기간 : 1개월 6

11 Ⅱ 관리주체 Q 일최초로입주시작하였습니다. 분양예정세대는 537세대이며 현재 442세대가입주하였습니다. 현재입주자대표회의에서관리방법을결정하기위해입주민의동의를구하고있습니다. 그런데관리방법의결정기준이되는 ' 입주자등의과반수 ' 에서 ' 입주자등 ' 의범위가분양예정세대 (537세대) 인지실제입주한세대 (442세대) 인지답변을부탁드립니다. 주택법제43조제3항에따른공동주택관리방법의결정은입주자대표회의결정은입주자대표회의의의결또는전체입주자등의 10분의 1이상이제안하고, 전체입주자등의과반수가찬성하는방법에따릅니다 ( 주택법시행령제52조제1항 ). 이와관련, 전체입주자등은실제입주한세대를기준으로하는것임을알려드립니다. < 국토교통부전자민원 > Q 006 입주율이 50% 이상완료됐으나소유권확보가되지않아입주자대표회의를구성하지 못하고있을경우해당공동주택관리는어떻게해야하는지? 공동주택을건설한사업주체는입주예정자의과반수가입주할때까지그공동주택을직접관리해야하며, 입주예정자의과반수가입주했을때에는입주자에게그사실을알리고입주자로하여금그공동주택을자치관리하거나주택관리업자에게위탁관리할것을요구해야합니다. ( 주택법 제43조제1항및제2항 ). 이와관련질의의경우와같이입주예정자의과반수가입주했으나소유권이전등기가경료되지않아입주자대표회의를구성하지못할경우는부득이사업주체가그공동주택을직접관리해야할것으로사료됩니다. < 국토부주택건설공급과-4992, > Q 007 아파트에대한보존등기는이루어져있지않았으나, 재개발되기전의토지에대한등기는 이미이루어져있는경우, 입주예정자의과반수가입주하면입주자대표회의를구성하여 관리주체를선정할수있는지? 신규입주하는공동주택은사업주체가직접관리하며, 입주예정자의과반수가입주하면입주자대표회의를구성하여관리방법을결정하고관리주체를선정하여관리업무를인계하는것입니다. 다만, 질의의경우는소유권이전이되지않아입주자대표회의를구성할수없으므로소유권이이전될때까지는사업주체가직접관리해야할것으로판단됩니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > 7

12 Q 008 입주후최초로공동주택의관리주체를결정할때에입주자대표회의에서주택관리업자의 선정을제안하는것으로관리방법을결정한것으로볼수있는지? 주택법시행령 제52조제1항에따라공동주택관리방법의결정은입주자대표회의또는입주자등의 10분의 1 이상이제안 ( 제안취지, 제안내용, 제안기간및제안자등을기재하여제안 ) 하고, 입주자등의과반수가서면동의를받아결정하는것입니다. 그러나제안내용에대하여입주자등이부동의할경우에는제안내용과는반대로결정되는것이므로자치관리또는위탁관리중입주자등이선택하도록제안할수있습니다. 따라서관리방법을자치관리또는위탁관리중에서입주자등이결정하는절차를거치지않고주택관리업자를선정하였다면절차상하자가있다고판단됩니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > Ⅱ 관리주체 Q 009 당해아파트는입주예정자의과반수가입주하였으나사업주체가입주민에게관련사실을 통보하지않고관련의무를의도적으로회피하고있을때, 입주민이자체적으로주택 법령에따라구성할수있는방법은? 사업주체는입주예정자의과반수가입주하였을때에는입주자에게그사실을알리고, 자치관리하거나위탁관리하도록요구하여야하며, 입주자는해당요구를받았을때에 3개월이내에입주자대표회의를구성하여야합니다.( 주택법 제43조제1항부터제3항 ) - 이와관련, 입주예정자의과반수가입주하였음에도불구하고사업주체가의도적으로입주자에게필요한사항을요구하지않고있다면, 공동주택의관리에관한감독권한을가진지방자치단체에서필요한조치를할수있으므로, 보다자세한내용을가지고해당지방자치단체에문의하여주시기바랍니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > Q 010 관리방법의결정은입주자대표회의의의결이된경우도전체입주자등의과반수가찬성을 해야만하는건지요? 질의내용에서인용된바와같이 주택법시행령 제52조제1항에따라공동주택관리방법의결정은입주자대표회의의의결또는전체입주자등의 10분의 1 이상이제안하고, 전체입주자등의과반수가찬성하는방법에따라야합니다. 따라서입주자대표회의의결만으로공동주택의관리방법을결정하는것이아니라입주자대표회의에서제안한경우입주자등의과반수찬성을통해관리방법을최종결정해야합니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > 8

13 Q 011 입주자대표회의를구성하고그공동주택의관리방법을결정하여동시에신고하여야 하는지, 아니면구성신고한후에관리방법이결정되면추후별도로신고해도되는지의여부? Ⅱ 관리주체 질의의경우입주자대표회의구성신고를먼저한후관리방법을결정 ( 주택관리업자에게위탁하여관리하는방법을선택한경우에는그주택관리업자의선정을포함 ) 하고다시신고하여도될것으로판단됩니다. 참고로 주택법시행령 제52조제3항에서입주자대표회의를대표하는자는법제43조제3항및제7 항에따라해당공동주택의관리방법등을결정한경우에는그날부터 30일이내에국토교통부령으로정하는바에따라시장 군수또는구청장에게신고하고, 사업주체에게통지하여야한다고규정하고있으니참고하시기바랍니다. < 행복지원센터전자민원 > Q 012 제가사는아파트는 1,2단지로되어있는데분양때같은단지인줄알고분양을받았으나두단지사이앞의도로 ( 도시계획도로 ) 로말미암아현재 1, 2단지별도의입대의와관리사무실에의해운영되고있습니다. 1. 1,2단지공동관리가가능한가요? 2. 만약에법적으로 1,2단지통합공동관리가안된다면다른적절한운용방안은있을까요? 예를들면 1,2 단지입주자대표회의는그대로유지하되, 1개의관리위탁업체와두단지입주자대표자회의공동명의로계약하여관리하는방법같은것말입니다. 3. 만약에법적으로법적통합관리또는운영상의공동관리를할경우그진행절차와조건은무엇인가요? 주택법시행령 제52조제2항에따라입주자대표회의는해당공동주택의관리여건상필요하다고인정하는경우에는국토교통부령으로정하는바에따라인접한공동주택단지와공동으로관리할수있으며, 이경우공동관리는단지별로입주자등의과반수의서면동의를받은경우로서국토교통부령으로정하는기준에적합한경우만해당합니다. 국토교통부령으로정하는기준이란 주택법시행규칙 제23조제2항에서규정하고있으며, 질의와같이공동주택단지사이에 20m 이상의도로가있는경우에는공동관리할수없음을알려드립니다. 공동주택을주택관리업자에게위탁하여관리하는경우주택관리업자선정은주택관리업자및사업자선정지침에따라선정해야합니다 ( 주택법시행령 제52조제4항 ) 이경우경쟁입찰은각공동주택단지별로입찰을실시해야할것으로사료됩니다. 3. 공동주택의공동관리에관한자세한사항은 주택법시행규칙 제 23 조에서규정하고있으며, 요약 하면다음과같습니다. 9

14 * 주택법시행규칙 제23조 ( 공동주택의공동관리등 ) 먼저공동주택을인접한공동주택단지와공동관리하고자하는경우에는다음각호의사항을입주자등에게통지하고주택단지별로입주자등의과반수의서면동의를얻어야합니다. 1. 공동관리또는구분관리의필요성 2. 공동관리또는구분관리의범위 3. 공동관리또는구분관리를하는경우의입주자등이부담하여야하는비용변동의추정치 4. 그밖에관리규약으로정하는사항 Ⅱ 관리주체 또한공동관리의기준은다음각호와같습니다. 1. 세대수가 1천5백세대이하일것. 다만, 의무관리대상공동주택단지와 300세대미만의공동주택단지를공동으로관리하는경우를제외. 2. 공동주택단지사이에법제2조제6호각목의어느하나에해당하는시설이없는인접한단지일것 * 주택법 제2조제6호각목가. 철도 고속도로 자동차전용도로나. 폭 20미터이상인일반도로다. 폭 8미터이상인도시계획예정도로라. 가목부터다목까지의시설에준하는것으로서대통령령으로정하는시설 ( 보행자및자동차의통행이가능한도로로서다음각호의어느하나에해당하는도로 1. 국토의계획및이용에관한법률 에의한도시ㆍ군계획시설인도로로서국토교통부령이정하는도로, 2. 도로법 에의한일반국도ㆍ특별시도ㆍ광역시도또는지방도, 3. 그밖에관계법령에의하여설치된도로로서제1호및제2호에준하는도로 ) 마지막으로입주자대표회의는영제52조제2항의규정에의하여공동주택을공동관리할것을결정한때에는지체없이그내용을시장 군수또는구청장에게통보하여야합니다. < 행복지원센터전자민원 > Q m 이상도로를사이에두고있는아파트를 20 년전부터공동관리해오고있던중분리해 부과하던관리비를입주자대표회의의결만으로통합해부과하는것이타당한지여부? 질의의경우에는 20년전당시공동관리를결정할때공동관리를하되관리비에대해서는분리해관리하는체계로시작됐다가현재관리비를공동관리코자하는것으로보이며, 따라서관리비의공동관리에대해서는공동관리에관한현주택법령이적용돼야할것입니다. 10

15 그러나현재폭 20m 이상인일반도로가있는인접한단지는공동관리할수없으므로 ( 주택법시행 규칙 제 23 조제 2 항제 2 호 ) 관리비공동관리는타당하지않는것으로판단됩니다. < 국토부주택건설공급과 -6326, > Ⅱ 관리주체 Q 014 두개의공동주택단지가도시계획예정도로 ( 폭은 8m 이상이며, 도로의기능을상실했고, 오는 2015 년도시계획이폐지될예정 ) 를경계로구분돼있을경우두개의단지를공동관리 할수있는지? 공동주택단지사이에철도 고속도로 자동차전용도로, 폭 20m 이상일반도로, 폭 8m 이상도시계획예정도로, 주간선도로, 보조간선도로, 집산도로및폭 8m 이상인국지도로, 일반국도 특별시도 광역시도또는지방도등이있는경우에는공동관리가가능하지않다 ( 주택법시행규칙 제23조 ). 따라서두개의단지사이에현재폭 8m 이상의도시계획예정도로가있다면두단지의공동관리는가능하지않다. 다만, 해당도로가도시계획예정도로인지별도의확인절차가필요하므로보다자세한사항은해당지자체에문의하기바란다. < 주택건설공급과-서면민원, > Q 우리아파트는위탁관리형태로주택관리업자를선정해관리중입니다. 상가위치가아파트하부에위치하고있는관계로청소등에대한아파트입주자등의민원도접수되고있어대표회의에서는상가통합관리에관련하여의결하고통합관리하려고합니다. 이경우위탁관리의범위와내용의변동이발생하게되는데아파트와상가통합관리가가능한지와가능할경우주민동의등의필요한요건및절차에대해문의드립니다. 위 1번질의와연관하여공동주택입주자대표회의대표전체 9명중 2명이상가를소유하고있습니다. 이경우통합관리와관련하여의결에참여할수있는지의여부도질의드리오니빠른시일내에답변주시기바랍니다. 상가와공동주택을동일건축물로건축한경우라고하더라도 주택법 에의한관리의범위는공동주택에해당하며, 일반에게분양된상가시설은주택법령의적용대상이아닙니다. 따라서귀공동주택과상가의입주자대표회의를공동으로구성하는등의통합관리는가능하지않을것으로사료됩니다. 다만, 귀공동주택의여건에따라상가와공동으로결정해야할사항이있다면해당사안별로공동주택의입주자대표회의와상가의대표가협의하여결정할수있을것으로판단됩니다. < 행복지원센터전자민원 > 11

16 Q 016 시공업체가입주초기에도산하여법정관리체제로있다가최근에법정관리가해제된상태입니다. 일부평면도도면은있으나배수배관관련도면이나전기관련도면등이관리사무소에없어향후유지보수에영향을줄까걱정이됩니다. 입주자대표회의에서향후유지관리보수를위해시공업체로부터받아놓아야할도면과시방서종류 ( 세부명칭필요 ) 와그밖의문서나서류가있으면알려주십시오. 주택법 제54조제1항에따라사업주체는관리업무를자치관리기구또는주택관리업자에게인계하는때에는인수 인계서를작성하여다음각호의서류를인계하여야한다. 이경우입주자대표회의를대표하는자의참관하에인수자와인계자가인수 인계서에각각서명 날인하여야합니다. 1. 설계도서 장비내역 장기수선계획및안전관리계획 2. 관리비 사용료의부과 징수현황및이에관한회계서류 3. 장기수선충당금의적립현황 4. 관리비예치금의내역 5. 관리규약그밖에관리업무에필요한사항이경우설계도서는 주택법시행령 제23조제1항에서다음각호로규정하고있으니참고하시기바랍니다. 1. 설계도서는설계도 시방서 ( 示方書 ) 구조계산서 수량산출서 품질관리계획서등으로구분하여작성할것 2. 설계도및시방서에는건축물의규모와설비 재료 공사방법등을기재할것 3. 설계도 시방서 구조계산서는상호보완관계를유지할수있도록작성할것 4. 품질관리계획서에는설계도및시방서에의한품질확보를위하여필요한사항을정할것 < 행복지원센터전자민원 > Ⅱ 관리주체 Q 017 사업주체와입대의구성전최초관리업무를위탁받은회사와의위, 수탁관리계약서에보면관리사무소의집기, 비품등개소비용을입주자가부담한관리비예치금에서지급하는것으로계약이체결되어있습니다. 사업주체가부담하여야할관리사무소개소비용을사업주체와입주자간의계약이아닌, 최초관리주체와의계약내용에따라서입주자가부담한관리비예치금에서관리사무소개소비용을사용하는것이적법한지요? 부적법하다면관리비예치금에서지급된관리사무소개소비용을환수할방법은무엇인가요? 공동주택의입주자및사용자는그공동주택의유지관리를위하여필요한관리비를관리주체에게납부하여야하므로 ( 주택법 제45조제1항 ), 질의의개소비용은해당공동주택에거주하는입주자및사용자가부담하여야할것으로판단됩니다. < 국토교통부전자민원, > 12

17 2. 관리주체의업무 Ⅱ 관리주체 관리주체의업무 < 주택법시행령제55조 > 1. 공동주택의공용부분의유지 보수및안전관리 2. 공동주택단지안의경비 청소 소독및쓰레기수거 3. 관리비및사용료의징수와공과금등의납부대행 4. 장기수선충당금의징수 적립및관리 5. 관리규약으로정한사항의집행 6. 입주자대표회의에서의결한사항의집행 7. 그밖에국토교통부령이정하는사항 < 주택법시행규칙제25조 > 1. 공동주택관리업무의공개 홍보및공동시설물의사용방법에관한지도 계몽 2. 입주자등의공동사용에제공되고있는공동주택단지안의토지 부대시설및복리시설에대한무단점유행위의방지및위반행위시의조치 3. 공동주택단지안에서발생한안전사고및도난사고등에대한대응조치 공동관리및구분관리 < 주택법제55조 > - 관리사무소장은공동주택을안전하고효율적으로관리하여공동주택의입주자및사용자의권익을보호하기위하여다음각호의업무를집행. 1. 입주자대표회의에서의결하는다음각목의업무가. 공동주택의운영 관리 유지 보수 교체 개량및리모델링에관한업무나. 가목의업무를집행하기위한관리비 장기수선충당금이나그밖의경비의청구 수령 지출및그금원을관리하는업무 2. 하자의발견및하자보수의청구, 장기수선계획의조정, 시설물안전관리계획의수립및건축물의안전점검에관한업무. 다만, 비용지출을수반하는사항에대하여는입주자대표회의의의결을거쳐야한다. 3. 관리주체의업무를지휘 총괄 4. 그밖에공동주택관리에관하여국토교통부령으로정하는업무 - 관리사무소장은제2항제1호가목및나목과관련하여입주자대표회의를대리하여재판상또는재판외의행위를할수있음. < 주택법시행규칙제32조 > 1. 관리주체의업무 ( 영제55조제1항및규칙제25조 ) 를지휘ㆍ총괄하는업무 2. 안전관리계획의조정. 이경우 3년마다조정하되, 관리여건상필요하여당해공동주택의관리사무소장이입주자대표회의구성원과반수의서면동의를얻은경우에는 3년이경과하기전에조정할수있음. 13

18 Q 018 전임관리소장이후임관리소장에게업무를인계해주지않아후임관리소장이업무를처리 함에있어많은어려움이발생된다면입주자대표회의에서는어떠한법적조치를할수있으며, 그절차와방법은어떻게되는지에대하여답변하여주시면대단히감사하겠습니다. 주택법 제43조제6항에따라관리주체가변경된경우에는대통령령으로정하는기간이내에공동주택의관리업무를인계하여야합니다. 또한 같은법시행령 제54조에따라관리주체가변경되는경우에는 1개월이내에인계하여야하며, 관리업무를인계하는때에는인수 인계서를작성하여인계하여야합니다. 이경우입주자대표회의를대표하는자의참관하에인수자와인계자가인수 인계서에각각서명 날인하여야합니다. 참고로 주택법 제101조제2항제2호에따라제43조제6항을위반하여공동주택의관리업무를인계하지아니한자에게는 1천만원이하의과태료를부과하게됩니다. 질의의경우자치관리인지, 위탁관리인지명확하지않습니다만자치관리인경우라면관리업무를인계하지아니한전임관리사무소장 ( 관리주체 ) 에게과태료를부과할수있을것이나, 위탁관리인경우라면관리사무소장이바뀐것은관리주체가변경된것이아니므로주택법령에따른인계의무가있는것은아니니참고하시기바랍니다. < 행복지원센터전자민원 > Ⅱ 관리주체 Q 019 주택관리업자가경비 청소업무를별도로용역입찰하지않고직접수행하는것이적법한지. 또한주택관리업자가직접수행한다면경비 청소비는당초에입주자대표회의에서의결한 예산으로집행하면되는지? 주택법시행령 제55조제1항제2호에서공동주택단지내경비 청소 소독및쓰레기수거는관리주체의업무로정하고있으므로동업무에대해관리주체에서직영하는것이가능하다. 물론입주자대표회의에서별도로용역을하겠다고하면 주택관리업자및사업자선정지침 에서정하는경쟁입찰에의한방법으로용역업체를선정할수있다. 또한주택관리업자가경비 청소업무를직접수행하더라도귀공동주택의예산대로경비 청소비를집행할수있을것이나, 최저임금등법정사항은지켜야한다. < 주택건설공급과전자민원, > Q 020 가. 공동주택의경우계량기검침및계량기교체를관리주체가담당토록하고있는사유가무엇인지? 나. 관리주체는사용료납부가의무사항 ( 주택법 제45조제2항 ) 이아닌것으로알고있는데사용료납부대행을할수도있고안할수도있는것인지? 14

19 Ⅱ 관리주체 가. 나. 시 도지사는공동주택의입주자및사용자를보호하고주거생활의질서를유지하기위해대통령령으로정하는바에따라공동주택의관리또는사용에관해준거가되는공동주택관리규약의준칙을정해야하며입주자와사용자는관리규약의준칙을참조해관리규약을정합니다. ( 주택법 제44조제1항및제2항 ) 따라서주택법령에위반되지않는범위내에서관리규약준칙을참고해해당공동주택상황에맞게관리규약을정할수있습니다. 이와관련, 우리부에서는기술표준원의협조요청에따라시 도지사에게공동주택의계량기검침등이효율적이고체계적으로이뤄질수있도록관리규약준칙의개정을협조요청한바있으나계량기검침및계량기교체의관리는공급업자, 사용자, 관리주체간의계약내용에따라달라질수있으니이점참고바랍니다. 아울러기타계량기설치검사등계량기에대한법적용에관한질의에대해서는계량에관한법률을담당하는산업통상자원부로문의하고계량기검침및전기비용에관한사항을한전에문의하기바랍니다. 전기료는사용료이며 ( 주택법시행령 제58조제3항제1호 ) 공동주택의관리주체는입주자및사용자가납부하는사용료등을입주자및사용자를대행해그사용료등을받을자에게납부할수있습니다. 따라서개별가구및공용부분사용량합계에따라해당공급사업자가부과한전기료등에맞게해당가구에전기료등을부과징수해야할것이며, 납부대행의여부는해당전기의공급업자와관리주체간의계약내용에따라야할것입니다. < 국토부주택건설공급과-3053, > Q 021 입주자대표회의에서회장선출관련회의진행과정중규정에벗어난사항을협의시관리 사무소장이현행관리규약내용을알려주는것이업무범위에벗어나는지? 관리사무소장은선량한관리자의주의로그직무를수행해야합니다 ( 주택법 제55조제3항 ). 이와관련, 관리사무소장이입대의에배석해입대의구성원이올바른결정을할수있도록현행관리규약내용을알려줬다면그업무범위를벗어난것으로볼수없을것으로사료됩니다. < 국토부주택건설공급과-5336, > Q 022 입주자대표회의에서심의및승인도하지않은예산안에대해입주자등이복사및열람을 요구할경우복사및열람을해줘야하는지? 관리주체는감사 입찰계약 인사관리 의사결정과정또는내부검토과정에있는사항등으로서공개될경우업무의공정한수행에현저한지장을초래할우려가있는정보는공개하지않을수있다 ( 주택법시행령 제55조제3항제2호 ). 따라서의사결정과정중에있는예산안을공개할경우업무의공정한수행에현저한지장을초래할우려가있는지여부를자체적으로판단해공개여부를결정하기바란다. < 주택건설공급과-서면민원, > 15

20 Q 023 당해아파트의입주자대표회의에서관리주체가작성 보관하는자료의열람은즉시가능하되, 복사는현재관련고소 고발사태해결시까지금지하기로의결했을때이러한조치가주택법령을위반한것인지? 관리주체는입주자대표회의회의록을입주자등이이의열람을청구하거나자기의비용으로복사요구를하는경우에는관리규약에정하는바에의해응해야한다. 또한 주택법시행령 제55조제3항에따라관리주체는공동주택입주자등이제2항에해당하는자료 ( 관리비등과잡수입의징수 사용 보관및예치에관한장부및증빙자료 ) 와 동시행령 제55조의2( 관리비등의사업계획및예산안수립등 ) 및제55조의3( 관리비등의회계감사 ) 에해당하는정보의열람을청구하거나자기의비용으로복사를요구한때에는관리규약으로정하는바에따라이에응해야한다. 다만개인의사생활의비밀또는자유를침해할우려가있는정보및감사 입찰계약 인사관리 의사결정과정또는내부검토과정에있는사항등으로서공개될경우업무의공정한수행에현저한지장을초래할우려가있는정보는공개하지않을수있다 ( 주택법시행령 제55조제3항제1호및제2호 ). 따라서질의의자료가열람이가능한자료라면그자료의복사를입주자대표회의의결로금지하도록정하는것은타당하지않다. < 주택건설공급과 , > Ⅱ 관리주체 Q 024 주택법 제 55 조제 5 항에따른관리소장직인은무엇을의미하는지? 관리소장은그배치내용과업무의집행에사용할직인을국토교통부령으로정하는바에따라시장 군수 구청장에게신고해야하며, 신고한배치내용과직인을변경할때에도또한같다 ( 주택법 제55조제5항 ). 또한관리비등과장기수선충당금계좌의직인은관리소장직인을기본으로하고입주자대표회장직인을복수로등록할수있으므로 ( 주택법시행령 제58조제7항 ), 관리소장직인은그배치, 주택법령에따른관리소장의업무집행, 관리비등과장기수선충당금계좌에사용하는직인을의미한다. < 주택건설공급과-서면민원, > Q 025 우리아파트는자치관리중에있습니다. 1. 세무서고유번호증단체대표자가입주자대표회의회장으로하는것이맞는지, 아니면관리소장명의가맞는지요? 2. 관리비, 장충금등예금주의인감및책임의문제가대두되는것같습니다. 3. 참고로우리아파트는단체대표자가입주자대표회장으로등록되어모든예금은 16

21 입주자대표회장으로되어있고관리소장은예금의인출에는관여하고있지않은것이법령 및준칙에어긋나는것은아닌지요? Ⅱ 관리주체 1. 2~3. 세무서에서발급하는고유번호증의대표자명의에대해서는주택법령에서별도로규정하고있지않으며, 고유번호증발급기관인관할세무서에문의하시기바랍니다. 주택법시행령 제57조제7항에서관리주체는관리비등을입주자대표회의가지정하는금융기관에예치하여관리하되, 장기수선충당금은별도의계좌로예치 관리하여야한다. 이경우계좌는법제55조제5항에따른관리사무소장의직인외에입주자대표회의의회장인감을복수로등록할수있다고규정하고있습니다. 따라서공동주택의관리비등의예금관리는관리주체의직인을사용하여관리해야하는것이며, 필요한경우입주자대표회의회장인감을복수로할수있음을알려드립니다. < 행복지원센터전자민원 > Q 026 주택법 에따른관리주체와 집합건물의소유및관리에관한법률 에따른관리인을 동일인으로보는지? 관리주체란공동주택을관리하는자로서관리소장 ( 자치관리 ), 주택관리업자 ( 위탁관리 ), 관리업무인계전의사업주체, 임대사업자를말한다 ( 주택법 제2조제14호 ). 관리주체와관리인을동일인으로보기어려운것으로사료되나, 동일성여부등정확한법적성격은법률전문가에게문의가필요할것으로사료된다. < 주택건설공급과-서면민원, > Q 027 주택관리업자로등록한자가집합건물 ( 공동주택, 오피스텔, 주상복합등 ) 관리업무전부를수급받아관리시종합관리업무수행의적법성여부? 가. 종합관리업무를수급받아관리업무를수행함에있어보안, 경비, 청소, 주차관리업무를직영하는것이위법한지? 나. 건물관리를종합적으로수급받은경우에도관리업무별 ( 시설관리업, 경비업, 위생관리업등 ) 사업자로등록해야하는지? 주택법 제53조제1항에따른주택관리업자가의무관리대상공동주택 (300가구이상의공동주택, 150가구이상승강기설치또는중앙집중식난방방식공동주택, 150가구이상주상복합건축물 ) 의관리업무전부를수급받은경우그주택관리업자는직영또는위탁해경비 청소 소독및쓰레기수거업무를수행할수있을것으로판단됩니다 ( 주택법시행령 제55조제1항 ). 다만오피스텔과같이공동주택이아닌건물에대한관리에대해서는주택법령에서정하고있는내용이없으므로 집합건물의소유및관리에관한법률 을소관하는법무부에문의해주시기바랍니다. < 국토부주택건설공급과-891, > 17

22 Q 028 주택법 제 45 조제 3 항에따르면관리비를공개하도록돼있는데, 입주민이요청할경우 관리비중관리직원의급여내역서를관리주체가공개해야하는지? 주택법시행령 제55조제3항에따라관리주체는공동주택의입주자등이제2항에해당하는자료 ( 관리비등과잡수입의징수 사용 보관및예치에관한장부및증빙자료 ) 해당하는정보와제55조의2( 관리비등의사업계획및예산안수립등 ) 및제55조의3( 관리비등의회계감사 ) 에해당하는정보의열람을청구하거나자기의비용으로복사를요구하는때에는관리규약으로정하는바에따라이에응해야한다. 다만, 다음각호의정보는그러하지않다. 1. 개인의사생활의비밀또는자유를침해할우려가있는정보 2. 감사 입찰계약 인사관리 의사결정과정또는내부검토과정에있는사항등으로서공개될경우업무의공정한수행에현저한지장을초래할우려가있는정보따라서관리직원급여내역서가정보공개대상이되는지여부는귀공동주택관리규약이정하는바에따르기바란다 ( 급여내역서는주택법령에서정한관리주체가공개해야하는정보공개대상에는포함되지않음 ). [ 참고 : 위회신내용의 주택법시행령 제55조제2항및제3항은 삭제되었으며, 같은내용으로 주택법제45조의4가신설되어, 부터시행되었음. 이하같음.] < 주택건설공급과전자민원, > Ⅱ 관리주체 Q 029 주택법시행령 제55조제3항 2호의내용중공개될경우업무의공정한수행에현저한지장을초래할우려가있는정보 " 라는것은누가어떻게판단하여야하는것인지? 단지주민이입찰과정및계약에대한관련서류를전부열람복사요청을하는경우반드시모든서류를다제공해야하는것인지? 만일, 관리주체의임의판단으로일부서류를제외하고열람복사해주는경우에법적하자는없는것인지? 정보공개대상과관련, 감사 입찰계약 인사관리 의사결정과정또는내부검토과정에있는사항등으로서공개될경우업무의공정한수행에현저한지장을초래할우려가있는정보는공개하지않을수있다고규정한 주택법시행령 제55조제3항제2호의규정에서 " 감사, 입찰계약 " 은감사서류및입찰계약관련서류를의미하는것으로해당정보가공개될경우업무의공정한수행에현저한지장을초래할우려가있다면공개하지않을수있다는내용임을알려드립니다. 질의의입찰및계약에관한서류가 주택법시행령 제55조제3항에따른 공개될경우업무의공정한수행에현저한지장을초래할우려가있는정보 에포함되는지여부는귀공동주택관리규약에서정한내용등을참고하여자체적으로판단하여야할사항입니다. < 국토교통부전자민원 > 18

23 Q 030 민원인이자료복사요청시요식절차 ( 신청서양식 ) 를거치도록하는것이위법한것인지? Ⅱ 관리주체 관리주체는공동주택의입주자등이정보의열람을청구하거나자기의비용으로복사를요구하는때에는관리규약으로정하는바에따라이에응하여야하므로 ( 주택법시행령 제55조제3항 ), 정보공개의절차는귀공동주택관리규약에서정하는내용에따르시기바랍니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > Q 031 감사가관리주체 ( 관리소장 ) 에게자료요구했을때관리소장이거부할수있는권한이 있는지? 관리규약에는입주민이아파트관련서류열람은즉시, 복사는 7 일이내해주도록 되어있는데감사도입주민과동일한절차를밟아야하는지? 입주자대표회의감사가요구한자료가관리주체를감사하기위한자료라면관리주체는감사에필요한자료를제출해야할것이나, 입주민으로써자료를요구한것이라면귀공동주택관리규약으로정한절차에따라열람복사해야할것으로판단됩니다. < 행복지원센터전자민원 > Q 032 입주민한분이 주택법시행령 제51조, 제55조, 제58조근거로다음과같이복사요청을합니다. 1. 장충금예탁금융기관 / 계좌번호등 2. 관리소장, 경리의연차사용에대한계획 / 실시현황. 3. 한전검침수당에대하여입금계좌, 매월입금액, 사용액 / 사용처, 입대의결사항근거등최근 1년분. 4. 승강기정기검사지적사항을관리업체에서보수공사를하였는데, 공사계약서, 공사결과보고서, 공사대금입금표, 세금계산서 5. 아파트광고등잡수입의입금 / 지출내역서 - 통장으로입금된내역과현금으로받은내역을구분하여정리해주기바람. 5. 근로자의날에격일제근무자 ( 전기, 설비 ) 가감시단속적근로자임을확인한근거자료 ( 법적근거 ) 위의모든자료를입주자등에게복사해주어야하는지반드시국토부에서답변해주실것을부탁드립니다. 이미답변드린바와같이관리주체는입주자대표회의회의록을입주자등이이의열람을청구하거나자기의비용으로복사요구를하는경우에는관리규약에정하는바에의하여응하여야합니다 ( 주택법시행령 제51조제4항 ). - 또한, 주택법시행령 제55조제3항에따라관리주체는공동주택의입주자등이제2항에해당하는자료 ( 관리비등과잡수입의징수 사용 보관및예치에관한장부및증빙자료 ) 와 동법시행령 19

24 제55조의2( 관리비등의사업계획및예산안수립등 ) 및제55조의3( 관리비등의회계감사 ) 에해당하는정보의열람을청구하거나자기의비용으로복사를요구하는때에는관리규약으로정하는바에따라이에응하여야합니다. 다만, 개인의사생활의비밀또는자유를침해할우려가있는정보및감사 입찰계약 인사관리 의사결정과정또는내부검토과정에있는사항등으로서공개될경우업무의공정한수행에현저한지장을초래할우려가있는정보는공개하지아니할수있습니다 ( 주택법시행령 제55조제3항제1호및제2호 ). - 따라서질의내용은상기조항을참고하여, 귀공동주택관리규약에서정한바에따라야할것이며보다자세한사항은공동주택관리에관한지도 감독권한을가지고있는천안시청 ( ) 에문의하여주시기바랍니다. Ⅱ 관리주체 우리부는주택법령과관련된민원폭주등으로중앙부처로서정책업무개발등본연의업무를수행하는데어려움이많음을이해하여주시기바라오며, 주택법 제59조에따라공동주택의관리에관한감독권한은지방자치단체에부여하고있으므로, 관리규약해석및제반자체규정해석, 사실조사등을통하여필요한조치를하여야할사항등은해당지방자치단체에자세한내용을가지고상담하여주시길간곡히부탁드립니다. < 국토교통부전자민원 > Q 033 본인은아파트소유자로아파트를임대로내주고단독주택에거주하고있습니다. 최근아파트관리비와관련하여지출내역을열람코자하였으나관리주체측에서는아파트에직접거주하지않는다는사유로열람을거절하고있습니다. 주택법제2조제12호 " 다 " 에따라열람이가능한지의여부? 주택법 제45조의4제2항에따라관리주체는공동주택의입주자등이관리비및잡수입등에관한정보의열람을청구하거나자기의비용으로복사를요구하는때에는관리규약으로정하는바에따라이에응하여야합니다 ( 개인의사생활의비밀또는자유를침해할우려가있는정보, 감사 입찰계약 인사관리 의사결정과정또는내부검토과정에있는사항등으로서공개될경우업무의공정한수행에현저한지장을초래할우려가있는정보는제외 ). 이경우입주자등은해당공동주택단지에입주한입주자또는사용자를말하는것이므로질의와같이해당공동주택에거주하지않는소유자는해당하지않습니다. 다만, 해당공동주택에거주하지않는소유자라고하더라도소유자가부담하는장기수선충당금과관련된자료는열람및복사가가능할것으로판단됩니다. < 행복지원센터전자민원 > Q 034 입주자대표회장자녀가아파트관리사무소경리업무를하고있다. 법적으로아무런문제가 없는지? 20

25 Ⅱ 관리주체 입주자대표회장의자녀가해당아파트관리사무소의직원으로근무하는것에대해주택법령에서는제한하고있는내용이없다. 다만해당공동주택관리주체의소속임직원은동별대표자가될수없으므로 ( 주택법시행령 제50조제4항제8호 ), 질의의자녀가해당공동주택의소유자이고현입주자대표회의회장에게동별대표자피선거권을위임한경우라면, 해당소유자및현대표회장은동별대표자결격사유에해당하게됩니다. 이러한경우가아니라면, 현대표회장의자격에는아무런영향을미치지않는다. < 주택건설공급과전자민원, > Q 035 관리주체가입주자대표회의가지정하는금융기관에관리비등과장기수선충당금을예치하여관리할경우, 관리사무소장의직인외에입주자대표회의의회장인감을복수로등록할수있는데, 이때등록하는관리사무소장의직인은반드시지방자치단체에신고된직인으로하여야하는지? 관리사무소장은배치된날로부터 15일이내에그배치내용과업무의집행에사용할직인을시장 군수 구청장 ( 주택관리사단체에위임 ) 에게신고하여야하므로, 관리비등과장기수선충당금예치통장은반드시신고된직인으로등록하여야합니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > Q 036 위탁관리를하는경우관리비등의예치통장에사용하는인감으로반드시지자체에신고된 관리사무소장의직인등록사용만가능한지아니면주택관리업자의직인등록사용도가능 한지알려주시기바랍니다. 관리사무소장은그배치내용과업무의집행에사용할직인을국토교통부령으로정하는바에따라시장 군수 구청장에게신고하여야합니다 ( 주택법 제55조제5항 ). 따라서관리비등의예치통장에사용하는인감은지방자치단체에신고된직인을사용하여야할것으로판단됩니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > Q 037 저희아파트의동대표선거가지난 2월에있었던것으로알고있는데어느날동대표당선공고가있어보니선거절차없이선거관리위원들이임명절차를밟은것으로보여집니다. 동대표및동대표회장의선거관리를알아보려고관리소장에게요구했더니동대표를통해서하라고거부하고있는데타당한것인지? 주택법시행령 제55조제3항에따라관리주체는공동주택의입주자등이제2항에해당하는자료 ( 관리비등과잡수입의징수 사용 보관및예치에관한장부및증빙자료 ) 해당하는정보와제55조의 2( 관리비등의사업계획및예산안수립등 ) 및제55조의3( 관리비등의회계감사 ) 에해당하는정보의 21

26 열람을청구하거나자기의비용으로복사를요구하는때에는관리규약으로정하는바에따라이에응하여야합니다. 다만, 다음각호의정보는그러하지아니합니다. 1. 개인의사생활의비밀또는자유를침해할우려가있는정보 2. 감사 입찰계약 인사관리 의사결정과정또는내부검토과정에있는사항등으로서공개될경우업무의공정한수행에현저한지장을초래할우려가있는정보 - 따라서선거관리관계서류의공개여부는관리규약에정한내용에따르시기바랍니다 ( 관리주체가주택법령에따라반드시공개하여야하는정보는아님 ). 다만, 개인정보법 위반여부는해당법률을소관하는안전행정부 ( 개인정보보호과, ) 에문의하여주시기바랍니다. < 국토교통부전자민원 > Ⅱ 관리주체 Q 038 입주자대표회의개최시관리소장은필요시 ( 안건제의나, 보고사항발생시 ) 필요에의해참석해야하는것인지, 아니면매회의시의무적으로참석해야하는것인지요? 관리소장참석없이도, 입대의구성원 ( 동별대표자 ) 들만이입대의를개최해도문제가없는지요? 입주자대표회의회의시해당공동주택관리사무소장참석여부에관한사항은주택법령에별도로정하고있는바가없으므로, 입주자대표회의회의에관리사무소장참석여부에관한사항은귀공동주택관리규약및제반사항등에따라자체적으로결정하시기바랍니다. < 국토교통부전자민원 > Q 039 아파트관리사무소경리주임입니다. 우리아파트자치회회장님께서아파트전산회계프로그램을신뢰할수없으므로단식부기 ( 수기 ) 를이용하라고합니다. 그런데요즘단식부기를사용하는곳이거의없으며, 단식부기 ( 수기 ) 를이용하면재무제표및합계잔액시산표등관리비공개도어렵고, 전산회계프로그램을사용하지않으면부과내역서출력도어렵고세대관리비부과도어렵습니다. 법적으로타당한답변을드려야할것같은데어떻게하면좋을지자문을구합니다. 공동주택의회계처리를단식부기로할것인지, 복식부기로할것인지여부를주택법령으로규정하고있지않습니다. 다만 주택법시행령 제57조제1항제14호에따라회계처리기준 회계관리및회계감사에관한사항은해당공동주택관리규약으로정해야할것이므로귀공동주택관리규약으로정한회계처리기준에따라회계처리를하시기바랍니다. * 참고로국립국어원표준국어대사전에서단식부기 ( 單式簿記 ) 는 일정한법칙을갖지않고다른각계정과관련없이기록자가임의로단순한각종장부를기입하는일. 소매업의장부나용돈기록부, 가계부따위의단순한회계에서이용한다, 복식부기 ( 複式簿記 ) 는 모든거래를대변 ( 貸邊 ) 과 22

27 Ⅱ 관리주체 차변 ( 借邊 ) 으로나누어기입한다음에각계좌마다집계하는조직적기장법. 재산의이동과손익을정확히알수있고잘못을자동적으로검출할수있다 고정의하고있으니참고하시기바랍니다. < 행복지원센터전자민원 > 참고사항 법인세법제112조 ( 장부의비치 기장 ) 납세의무가있는법인은장부를갖추어두고복식부기방식으로장부를기장하여야하며, 장부와관계있는중요한증명서류를비치 보존하여야한다. 다만, 비영리법인은제3조제3항제1호및제7호의수익사업 ( 비영리외국법인의경우해당수익사업중국내원천소득이발생하는경우만해당한다 ) 을하는경우로한정한다. Q 040 아파트홈페이지의민원게시판을삭제하여도법적인문제가없는지? 각공동주택의홈페이지운영에대하여주택법령에별도로정하는내용은없습니다. 따라서홈페이지운영은개별아파트에서입주민의의견을수렴하여합리적으로운영하실수있을것으로사료됩니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > Q 041 입주당시당아파트지하주차장에이미설치되어있는이동통신사지하중계기의전력사용요금에대한전기사용계약을체결하고자합니다. 임대료는발생하지않습니다. 1. 이경우관리주체가계약을체결할수있는지요? 2. 그리고관리주체가계약을체결할수있다면, 체결전에입주자대표회의의의결을받아야하는지요? 1. 귀공동주택에설치된이동통신중계기전력사용요금징수는관리주체의업무에해당하므로관리주체가계약을체결해야할것으로판단됩니다. 2. 다만, 관리주체가계약을체결하는등관리업무집행에대해서는입주자대표회의에서의결을해야할것으로판단되니참고하시기바랍니다. < 행복지원센터전자민원 > Q 042 민원인이자료복사요청시 7 일이내처리해주기로돼있는데 7 일이내내부검토과정 요식절차 ( 신청서양식 ) 를거치는것이위법한것인지? 관리주체는공동주택의입주자등이정보의열람을청구하거나자기의비용으로복사를요구하는때에는관리규약으로정하는바에따라이에응해야하므로 ( 주택법시행령 제55조제3항 ), 정보공개의절차는귀공동주택관리규약에서정하는내용에따르시기바랍니다. < 국토부주택건설공급과-5334, > 23

28 3. 시설관리등 관리주체동의사항 < 주택법시행령제 57 조제 4 항및제 5 항 > - 입주자등은다음각호의행위를하려는경우에는관리주체의동의를받아야함. 1. 법제42조제2항제3호에따른국토교통부령으로정하는경미한행위로서주택내부의구조물과설비를증설하거나제거하는행위 2. 소방시설설치유지및안전관리에관한법률 제10조제1항에위배되지아니하는범위에서공용부분에물건을적재하여통행 피난및소방을방해하는행위 3. 공동주택에광고물 표지물또는표지를부착하는행위 4. 가축 ( 장애인보조견을제외한다 ) 을사육하거나방송시설등을사용함으로써공동주거생활에피해를미치는행위 5. 공동주택의발코니난간또는외벽에돌출물을설치하는행위 6. 전기실 기계실 정화조시설등에출입하는행위 - 제4항제5호에도불구하고 주택건설기준등에관한규정 제37조제4항본문에따라세대안에냉방설비의배기장치를설치할수있는공간이마련된공동주택의경우입주자등은냉방설비의배기장치를설치하기위하여돌출물을설치하는행위를해서는아니됨. Ⅱ 관리주체 Q 043 공동주택 ( 아파트 ) 의복리시설 ( 커뮤니티 ) 의일부를운동시설및독서실등을관리주체 ( 관리사무소 ) 에서직접관리하지않고관리전문업체에위탁관리운영 ( 임대운영아님 ) 을맡기는것은위법인가요? 예 ) 아파트어린이집은임대계약이가능하지만입주민들이이용하는복리시설 ( 운동시설및독서실등 ) 을전문가에게관리에대하여위탁 ( 용역 ) 계약은위법입니까? 공동주택의부대시설및복리시설 ( 어린이집제외 ) 은위탁 ( 임대 ) 하여운영할수없으므로귀공동주택관리주체가직접관리하여야합니다. 다만, 주민운동시설의경우 주택법시행령 개정에따라 부터는해당요건을갖출경우입주자등의이용을방해하지아니하는한도에서관리주체가아닌자에게위탁하여운영할수있음을알려드립니다 ( 주택법시행령 제55조의5). < 국토교통부전자민원 > Q 044 주민운동시설을관리주체가아닌자에게위탁해운영할때임대료를받아서운영해도 되는지. 외부인에게사용료를받고운영할수있는지? 주민운동시설은전문적인관리등을위한목적으로입주자대표회의의결또는전체입주자등의 10 분의 1 이상이제안하고, 전체입주자등의 4 분의 3 이상 [ 과반수로개정됨. 4 분의 3 이상 24

29 Ⅱ 관리주체 과반수 ] 의동의를받으면관리주체가아닌자에게주택관리업자및사업자선정지침에따라외부에위탁할수있다 ( 주택법시행령 제55조의5, 시행일 2014년 1월 1일 ). 다만공동주택복리시설은주택단지입주자등의생활복리를위한시설이고 ( 주택법 제2조제9호 ), 복리시설의용도변경도영리를목적으로하지않는시설로만허용되는점 ( 주택법시행령 별표 3, 1. 용도변경 ), 이러한주택법령의취지를감안해대법원에서도공동주택주민운동시설은영리목적으로운영해서는안된다는취지로판시한점 ( 대법원 2007도376) 등을종합하면주민운동시설을외부에위탁해운영하는경우에도임대료및보증금을받고운영하거나, 입주민이아닌외부인에게사용료를받고운영하는등영리적인목적으로운영할수없다 ( 다만, 전문운영업체에위탁시수수료를지급하거나필요시입주민등에게사용료를받는것은가능 ). < 주택건설공급과-서면민원, > Q 045 주택법에의한공동주택에서주민복리시설로지정된 ( 건축물관리대장상보육시설 ) 건물을 민간에게임대료를받고임대할수있는지. 임대가능하다면이권한이입주민의동의 없이입주자대표회의단독으로행위할수있는범위내권한인지여부. 공동주택의복리시설은주택단지의입주자등의생활복리를위한시설이고 ( 주택법 제2조제9호 ), 복리시설의용도변경도영리를목적으로하지아니하는시설로만허용되는점 ( 주택법시행령 별표3, 1. 용도변경 ), 이러한주택법령의취지를감안하여대법원에서도공동주택의주민운동시설은영리로운영하여서는아니된다는취지로판시한점 ( 대법원 2007도376, 별첨 ) 등을감안하면, 복리시설을영리의목적으로임대하여사용하도록하는것은가능하지않습니다. < 국토교통부전자민원, > Q 046 사용하지않고비어있는경로당을재건축추진위원회및부녀회에서입주자대표회의 의결을통해한시적으로사용할수있는지? 질의의내용이경로당구조물을변경하는것이아니라사용하지않고있는경로당을한시적으로다른용도로사용하는것이라면, 경로당사용대상자및입대의, 사용하고자하는재건축추진위원회및부녀회의합의를통해사용할수있을것입니다. < 국토부주택건설공급과-4991, > Q 047 공동주택의어린이시설에대한임대계약절차는어느법령을따라야하는지? 공동주택의어린이시설에대한임대계약시구체적인계약조건, 계약내용등에대해서는관리규약등에따라귀공동주택에서결정해야할사항입니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > 25

30 Q 048 Q 049 어린이집운영자선정시주택관리업자및사업자선정지침을적용해야하는지? 어린이집운영자선정은 주택관리업자및사업자선정지침 적용을받지않음을알려드립니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > 안녕하세요. 8년째아파트관리동어린이집을운영하고있는원장입니다. 2년마다재계약을하면서어린이집을운영하고있는데요. 지난 2012년 8월에인상을하면서재계약을하였고이번에다시재계약을하려고하는데일방적으로아파트입주민대표회의에서인상을한다고하면서인상을안할시에는다른사람에게재입찰을한다고일방적으로통보를합니다. 8년동안운영해오면서아무런문제도없었는데요. 임대료는보육료수입의 5% 로알고있는데요. 제가구제받을수있는것은없을까요? Ⅱ 관리주체 공동주택의어린이집임대에관한사항은해당공동주택관리규약으로정한바에따라야하며, 주택법시행령 제57조제1항제20호에따라공동주택의어린이집임대계약 ( 지방자치단체에무상임대하는것을포함 ) 시어린이집을이용하는입주자등중어린이집의임대에동의하는비율에관한사항은해당공동주택관리규약으로정해야합니다. 따라서질의하신기존어린이집운영자와재계약, 보육료산정등에관한사항은해당공동주택관리규약을확인하여관리규약으로정한바에따르도록요구하시기바랍니다. < 행복지원센터전자민원 > Q 050 아파트입주민이주민공동시설인독서실을동대표와임대계약을체결하고입주민및외부인을대상으로독서실영업을하고있는경우, 1. 임대하여독서실영업이가능한지요? 2. 불가능하다면체결한계약서의처리방법을문의합니다. 공동주택의부대시설및복리시설 ( 어린이집제외 ) 은위탁 ( 임대 ) 하여운영할수없으므로귀공동주택관리주체가직접관리하여야합니다. - 다만, 주민운동시설의경우 주택법시행령 이개정에따라 부터는해당요건을갖출경우입주자등의이용을방해하지아니하는한도에서관리주체가아닌자에게위탁하여운영할수있음 ( 주택법시행령 제55조의5). 이미체결한계약서의처리방법은민사적으로해결하여야할것이므로법률전문가에게문의하여주시기바랍니다. < 국토교통부전자민원 > 26

31 Q 051 아파트의스프링클러배관에서세대안으로들어가는가지관의경우전용부분인지, 공용 부분인지? Ⅱ 관리주체 스프링클러는 주택법시행규칙 별표5 제3호마목에서정한장기수선계획수립기준에포함되는소화설비이며, 입주민을화재로부터보호하기위한정책적측면에서볼때스프링클러배관 ( 세대내부로들어가는가지관포함 ) 은공용부분으로봐관리사무소에서유지관리하는것이타당할것으로판단된다. < 주택건설공급과 , > Q 052 우리아파트는지역난방방식아파트로서전기, 수도, 온수, 난방의개별사용량이모두관리비에포함되어부과되고있어관리비체납시아파트관리에많은어려움이있습니다. 이에관리비 3개월이상체납세대의경우관리비납부독촉수단으로단전, 단수가불가능한것으로알고있습니다. 1. 그러면당아파트의경우온수와난방차단은가능한지답변바라며, 2. 아파트의관리비체납으로관리에어려움을겪고있으므로이에대한조치방안이꼭필요하다고사료됩니다. 주택법령에서는단전, 단수에대하여정하고있는내용이없으나, 단전및단수는입주자등의기본적인권리를침해하는행위이므로타당하지않은것으로판단됩니다. 다만, 완전한단수가아닌온수및난방차단을취하는것이가능한지여부에대하여는법률전문가에게상담하여하시기바라며보다자세한내용은공동주택의관리에관한감독권한을가진해당지방자치단체에문의하여주시기바랍니다. < 국토교통부전자민원 > Q 053 지역아동센터는아동복지시설로공동주택, 단독주택, 근린생활시설의설치가가능합니다. 공동주택내부대시설과복리시설은건축물용도가공동주택에해당되는지알고싶습니다. 부대시설과복리시설의경우해당건축물에따라용도가달리적용될수있는것임을알려드리니, 이에대한자세한사항은해당사업계획승인권자에게문의하시기바랍니다. 참고사항 지역아동센터는지역사회아동의보호, 교육, 건정한놀이와오락의제공, 보호자와지역사회의연계등아동의건전육성을위하여종합적인아동복지서비스를제공하는시설입니다 ( 아동복지법 제52조8항 ). 위와같은지역아동센터는 건축법시행령 [ 별표 1] 에따라건축물용도가단독주택, 공동주택, 제1종근린생활시설인곳에설치할수있습니다. < 국토교통부전자민원 > 27

32 Q 054 주택법시행령 55조의5[ 주민운동시설의위탁운영 ] 에서의주민운동시설과위탁운영의의미가궁금합니다. 1. 주민운동시설이란사업주체및아파트자체에서시설한것만을의미하는지? 즉, 외부업체가시설을들여오거나설치한시설은해당되지않는지, 해당되는지? - 주민운동시설의의미와범위등을알고싶습니다. 2. 위탁운영이란전문업체에맡기고임대료를받으면수익사업이되는데도괜찮은지? 월급제전문가에게운영을위탁하는걸의미하는지? - 위탁운영의의미와범위등에대한명확한해석을부탁드립니다. Ⅱ 관리주체 주민운동시설은복리시설의하나로 ( 주택법 제2조제9호 ), 복리시설의관리에소요되는비용은관리비 ( 주택법시행령 제58조제1항 ) 로부과할수있을것이며, 수익자부담원칙에따라그비용의일부를해당시설을이용하는사람에게사용료로따로부과 ( 주택법시행령 제58조제4항 ) 할수있으나주민운동시설을위탁하여외부위탁업자에게운동기구, 관리비등을부담하는조건으로위탁업체를선정하는것은타당하지않음을알려드립니다. 공동주택의복리시설은주택단지의입주자등의생활복리를위한시설이고 ( 주택법 제2조제9호 ), 복리시설의용도변경도영리를목적으로하지아니하는시설로만허용되는점 ( 주택법시행령 별표3, 1. 용도변경 ), 이러한주택법령의취지를감안하여대법원에서도공동주택의주민운동시설은영리로운영하여서는아니된다는취지로판시한점 ( 대법원 2007도376, 별첨 ) 등을감안하면, 복리시설을영리의목적으로임대하여사용하도록하는것은가능하지않습니다. - 따라서주민운동시설을위탁하여관리하는외부위탁업자에게임대료와보증금을받는것은타당하지않으며, 위탁에따른수수료를지급하는것이타당함을알려드립니다. < 국토교통부전자민원 > Q 055 당아파트에는주민운동시설인테니스장을입대의와테니스회와의협약에의해테니스회에운영및관리를맡기고있습니다. 관리사무소에서관리에관여하고있지않습니다. 테니스회에서회원의회비에의해테니스장소요비용및전기료등을충당하고있고테니스회에소속되어있는강사가테니스장의구장관리등전반적인관리를하고있습니다. 강사는외부인이고, 테니스회원의개인강습 ( 레슨 ) 을통하여일정부분수입을충당하고있습니다. 그리고테니스회의구성도총 20명정도이고 10명정도는외부인이고아파트주민은 10명정도입니다. 이상황이아파트법령에위배되는면은없는지요. 주민운동시설등공동주택의공용부분에대한관리는관리주체가해야합니다. 다만, 주택법시행령 제55조의5에따라관리주체는주민운동시설을입주자등의이용을방해하지아니하는한도에서관리주체가아닌자에게위탁하여운영할수있으며, 관리주체가주민운동시설을위탁하려면다음각호의 28

33 Ⅱ 관리주체 구분에따른요건을갖추어야하는것입니다. 1. 사업계획승인을받아건설한공동주택의주민운동시설 : 입주자대표회의의의결또는전체입주자등의 10분의 1 이상이제안하고, 전체입주자등의과반수의동의를받을것 2. 임대주택의주민운동시설 : 임대사업자또는전체임차인의 10분의 1 이상이제안하고, 전체임차인의과반수의동의를받을것 3. 주상복합공동주택의주민운동시설 : 입주자대표회의의의결또는전체입주자등의 10분의 1 이상이제안하고, 전체입주자등의과반수의동의를받을것 Q 질의내용 : 또한주민운동시설을외부에위탁하여운영하고자하는경우 동시행령 제55조의4제1항제1호나목에따라관리주체는국토교통부장관이정하여고시하는경쟁입찰의방법으로사업자를선정하고집행하여야합니다. 따라서질의와같이입주자대표회의와테니스동호회간의협약에의해테니스시설운영을위탁할수없음을알려드립니다. < 행복지원센터전자민원 > 현재는공동주택의주민운동시설을외부인이사용하지못하도록하고 있으나, 만약이웃한아파트끼리입주자대표회의의결로운동시설을공유하여사용할수있는지여부를검토하여답변해주시기바랍니다. 예 ) 각아파트별로주민운동시설을직영으로운영할경우당아파트는수영장시설이되어있으며, 이웃단지는체육관시설이되어있어입주민들은이를교류하며일정사용료를내고이용하고싶어합니다. 2. 또한위탁관리방식일경우도가능한지의여부를답변해주시기바랍니다. 주민운동시설을 2개단지에서관리규약으로정하여사용료를받고운영하는등영리를목적으로운영하지않는다면가능할것이나공동운영에대해서는별도의규정이없으므로귀공동주택에서정한관리규약을참고하시거나해당지자체에문의하여주시기바랍니다 부터관리주체는입주자등의이용을방해하지아니하는한도에서관리주체가아닌자에게위탁하여운영할수있으나 ( 주택법시행령 제55조의5제1항 ), 이경우에도영리를목적으로운영할수는없으며, 주민운동시설은모든입주민에게개방하여언제든지원하는경우에는이용할수있도록하여야합니다. < 국토교통부전자민원 > Q 057 전관협 ( 헬스관장님들모임 ) 에서국토해양부에지속적인항의와건의로주택법개정을통해아파트헬스를입주민외에외부인에게도개방을하기로했던법을입주민에게만개방하는조건하에, 위탁관리만허용하기로했다는소식을방금국토부주택정책관행정사무관과통화에서확답을들었고이를입증하는문건을전관협이름으로질의를통해정확한유권해석자료를보내주기로했습니다. 29

34 공동주택의복리시설은주택단지의입주자등의생활복리를위한시설이고 ( 주택법 제2조제9호 ), 복리시설의용도변경도영리를목적으로하지아니하는시설로만허용되는점 ( 주택법시행령 별표3, 1. 용도변경 ), 이러한주택법령의취지를감안하여대법원에서도공동주택의주민운동시설은영리로운영하여서는아니된다는취지로판시한점 ( 대법원 2007도376) 등을감안하면, 복리시설의영리적인이용은불가함을알려드립니다. 다만, 14년부터는보다전문적인관리등을위한목적으로, 전체입주자등의 10분의 1이상이제안하고, 전체입주자등의과반수의동의를받으면관리주체가아닌자에게위탁하여운영할수있으나, 이경우에도외부인에게해당시설을개방하는등영리를목적으로운영할수는없음을알려드립니다 ( 주택법시행령 제55조의5, 주택법시행령 부칙제1조 ). < 국토교통부전자민원 > Ⅱ 관리주체 Q 058 주민운동시설은분양가에포함된입주자의자산으로시설내의운동기구역시입주자의몫입니다. 회원제로운영하는주민운동시설내의필요에따라운동기구의노후및업그레이드요구로기존시성의교체및신규구입의필요성이대두되었습니다. 1. 회원제로운영돼운동기구교체및신규구입시회원들의회비또는회비충당금으로구입할수있는지요? 이럴경우소유권은누구에게있는지요? 2. 아니면고정자산의취득으로아파트입주자가부담하여구입해야하는지요? 주민운동시설해당시설에소요되는비용은관리비로부과가가능합니다 ( 주택법 제45조, 동법시행령 제58조, 별표5, 예를들어경로당운영에따른비용은관리비로부과중 ). 다만, 주민운동시설의경우에는수익자부담원칙에따라, 해당시설을이용하는입주민에게비용을일부 ( 또는전부 ) 부담시키는경우가있으며, 이것도위법은아닙니다. 실무적으로볼때, 상기주민운동시설운영비용을 1관리비로만부과하는경우 2일부는관리비, 일부는사용료로부과하는경우 3사용료로전액부과하는경우로파악되며, 주택법령상모두가능하며, 이는해당단지에서입주민의의견과제반여건을감안하여결정할사항인것으로사료됩니다. < 국토교통부전자민원 > Q 059 민원답변중에서주민운동시설을위탁하여외부위탁업자에게운동기구, 관리비등을부담하는조건으로위탁업체를선정하는것은타당하지않음을알려드립니다. 라는부분을확인하였습니다. 그렇다면운동기구는입주민들이마련해야한다는것인데, 운동기구를마련하는데비용부담이큰지라, 관리사무소에서운동기구만렌탈료 ( 사용자에게운동시설사용료로부담하게함 ) 를지불하고관리사무소가운영하든지아니면절차를거쳐외부위탁하는건가능한것인가요? 30

35 Ⅱ 관리주체 Q 060 주민운동시설을위탁운영시운동기구, 관리비등을부담하는조건으로위탁업체를선정하는것은 타당하지않으나운동기구를렌탈하여사용자에게사용료를부담하게하고직영또는위탁운영하는 것은가능할것입니다. 보다자세한사항은공동주택관리에대한지도감독권한이있는해당지자체에문의하시기바랍니다. < 국토교통부전자민원 > 주택법시행령 제 55 조의 5 제 2 항에따라선정된공동주택주민운동시설위탁운영자가 위탁운영수수료와별도로수영, 골프등처음운동을시작하는입주민들이위탁운영업체 트레이너에게입주민개인스스로자발적으로레슨비를부담하고운동을배우고자할 경우적법성에대하여수원시청유선질의결과영리목적이므로불가능하다는답변을 들었습니다. 그러나강제에의한것도아닌수영과골프등을배울수있는공간과시설 이갖추어져있음에도거주아파트외부로나가수강료를내고배워야한다는것에대하 여납득하기어렵습니다. 따라서이에대한귀부서의법령해석을회신하여주시면감사하겠습니다. '14년부터관리주체는주민운동시설을입주자등의이용을방해하지아니하는한도에서관리주체 가아닌자에게위탁하여운영할수있습니다 ( 주택법시행령 제 55 조의 5 제 1 항, ' 주택법 시행령 부칙제 1 조 ). 다만, 공동주택의복리시설은주택단지의입주자등의생활복리를위한시설 이고 ( 주택법 제 2 조제 9 호 ), 복리시설의용도변경도영리를목적으로하지아니하는시설로만허 용되는점 ( 주택법시행령 별표 3, 1. 용도변경 ), 이러한주택법령의취지를감안하여대법원에서도 공동주택의주민운동시설은영리로운영하여서는아니된다는취지로판시한점 ( 대법원 2007 도 376) 등을감안하면, 위탁하여운영하는경우에도임대료및보증금을받고운영하거나, 해당공동 주택입주민이아닌외부인에게사용료를받고운영하는등영리적인목적으로운영할수없음을 알려드립니다. 다만, 해당시설의이용등에전문가의지도만필요하다면트레이너등과의노무계약을체결하여 운영하는방법등은가능할것입니다. < 국토교통부전자민원 > Q 061 우리아파트에는테니스코트가 2면이설치되어있습니다. 전원이아파트주민들로테니스동호회가구성되어있습니다. 테니스코트의효과적인운영과관리를위하여테니스동호회에서전권을가지고일반입주민들에게경제적부담을주지않고테니스장을운영ㆍ관리하게하고자합니다. 이럴경우에도관리주체가아닌자에게위탁하는것으로보아 주택법시행령 제55조의5( 주민운동시설의위탁운영 ) 제2항제1호에의거입주자 31

36 대표회의의의결또는전체입주자등의 10 분의 1 이상이제안하고, 전체입주자등의 4 분의 3 이상의동의를받아야합니까? 관리주체는 2014년부터보다전문적인관리등을위한목적으로, 전체입주자등의 10분의 1 이상이제안하고, 전체입주자등의과반수의동의를받으면관리주체가아닌자에게주민운동시설을위탁하여운영할수있습니다 ( 주택법시행령 제55조의5제2항 ). 따라서과반수의동의요건은귀공동주택에서위탁운영을한다고하면전체입주자등의과반수임을알려드립니다. 따라서위탁업체가아닌테니스동호회에서는운영이불가함을알려드립니다. [ 주택법시행령 제55조의5제2항개정에따라주민운동시설외부위탁을하려는경우전체입주자등의과반수동의를받아야함.(4분의 3 이상 과반수 ) : 개정내용반영수정.] < 국토교통부등록일 > Ⅱ 관리주체 Q 062 주민공동시설은영리목적으로운영을할수없다고규정하는데영리목적이아닌위탁의범위는 어디까지인지? 주택법령에는주민운동시설의위탁운영과관련, 영리목적이아닌위탁의범위를정하고있지않습니다. 다만, 대법원판례 ( 대법원 2007도376) 등에서는주민운동시설을해당공동주택입주민외의자에게사용료를받고이용하도록하거나, 관리주체가아닌자에게임대료및보증금을받고임대하여임차인이해당시설을독점적으로사용, 수익을얻으며자기계산하에전업으로운영하는경우등은영리목적으로운영한것으로판시한바있으니이를참고하시기바랍니다. - 또한, 주민운동시설을위탁운영하는경우에도해당시설은모든입주민이이용할수있도록개방하여야할것이며위탁운영에따른비용은해당단지에서입주민의의견과제반여건을감안하여관리비또는사용료로부과하고해당위탁업체에게는위탁수수료를지급하여야할것임을알려드리니참고하시기바랍니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > Q 063 아파트내휘트니스센터골프연습장운영관리에대해질의드립니다. 골프연습장운영관리를관리주체가아닌입주민들이회원모집하여 ( 동호회식 ) 관리하겠다고하여입주자대표회의에의결할경우가능한지요? 운영방법 1) 입주민상대로회원모집하여일정금액의가입비및월회비로운영. 2) 골프공등운영에필요한소모품일부회원부담. 주민운동시설은복리시설의하나로 ( 주택법 제2조제9호 ), 복리시설의관리에소요되는비용은 관리비로부과할수있을것이며 ( 주택법 제 45 조제 1 항 ), 수익자부담원칙에따라그비용의일부를 32

37 Ⅱ 관리주체 Q 064 해당시설을이용하는사람에게사용료로따로부과할수있을것입니다. 이와관련, 관리비및사용료의징수와공과금등의납부대행은관리주체의업무 ( 주택법시행령 제55조제1항제3호 ) 이므로, 질의내용과같이주민운동시설의사용료를일부입주민이받아운영하는것은바람직하지않은것으로사료됩니다. < 국토교통부전자민원 > 주민운동시설 ( 헬스장, 골프장 ) 을운영하고있는아파트입니다. 1. 헬스트레이너 2명을입대위에서노무계약을통해고용하고있습니다. 계약기간이만료되어재차노무계약을할경우에질문입니다. 가. 주택법시행령 55조의5에의해입주민등의동의를받은이후에노무계약을해야한다. 나. 노무계약은위탁계약이아니므로입주민등의동의없이입대위결정후노무계약이가능하다. Q 065 주택법시행령 제51조제1항제4호에따라자치관리를하는경우자치관리기구직원의임면에관한사항은입주자대표회의의결사항입니다. 또한 동시행령 제57조제1항제6호에따라자치관리기구의구성 운영및관리사무소장과그소속직원의자격요건 인사 보수 책임은해당공동주택관리규약으로정하는것입니다. 따라서질의와같이귀공동주택주민운동시설을자체적으로운영하기위하여직원을고용하고자한다면입주자대표회의에서의결하여, 귀공동주택관리규약으로정하는바에따라근로계약을체결할수있을것으로판단됩니다. 참고로 주택법시행령 제55조의5에따라주민운동시설은입주자등의이용을방해하지아니하는한도에서관리주체가아닌자에게위탁하여운영할수있으며, 주민운동시설을외부에위탁하여운영하고자할경우다음각호의구분에따른요건을갖추어야하는것이니참고하시기바랍니다. 1. 법제16조에따른사업계획승인을받아건설한공동주택에입주한주민을위한주민운동시설의경우 : 입주자대표회의의의결또는전체입주자등의 10분의 1 이상이제안하고, 전체입주자등의과반수의동의를받을것 2. 임대를목적으로하여건설한공동주택에입주한주민을위한주민운동시설의경우 : 임대사업자또는전체임차인의 10분의 1 이상이제안하고, 전체임차인의과반수의동의를받을것 3. 건축법 제11조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한건축물에입주한주민을위한주민운동시설의경우 : 입주자대표회의의의결또는전체입주자등의 10분의 1 이상이제안하고, 전체입주자등의과반수의동의를받을것 < 행복지원센터전자민원 > 우리아파트는평일오전에다들출근할시간에도주차장이빽빽하게차서주차할공간조차없습니다. 이유인즉아파트에서앞에위치한업체와계약을하여그곳의직원들이 33

38 아파트주차장에주차를하고있다고합니다. 아파트주차장에얼마나많은그업체직원이주차를하는지, 그로인해나는수입이얼마인지, 그것을어떻게관리하고있는지그런부분에대해서대부분의주민들은알지도못하고있습니다. 이부분이가능한부분인지요? 내역에대해투명한공개요청이가능한지요? 공동주택의주차장은해당공동주택의부대시설에해당하므로공동주택의부대시설을영리를목적으로외부에임대할수없을것으로판단됩니다. 공동주택의주차장영업에관하여보다자세한사항은해당공동주택관리에관한지도감독권자인관할구청에문의하시기바랍니다. 참고로공동주택의잡수입에관한사항은 주택법시행령 제58조제8항에따라국토교통부장관이지정하는인터넷홈페이지 ( 공동주택관리정보시스템 : kr) 에공개하여야하며, 동시행령 제55조제3항에따라관리주체는공동주택의입주자등이정보의열람을청구하거나자기의비용으로복사를요구하는때에는관리규약으로정하는바에따라이에응하여야하는것이니참고하시기바랍니다. < 행복지원센터전자민원 > Ⅱ 관리주체 Q 066 공동주택의부대시설인주차장을입주자, 사용자외의불특정ㆍ다수의일반인에게계속적, 반복적으로전면개방하여공영주차장요금에준하는주차요금을받는것이허용되는지? 공동주택의부대시설인주차장은영리목적으로이용할수없으므로, 입주자, 사용자외의불특정, 다수의일반인에게계속적, 반복적으로전면개방하여공영주차장요금에준하는주차요금을받는것은위주차장을영리목적으로이용하는것이기때문에허용되지않습니다 ( 법제처법령해석, '13.12월). < 국토교통부건설공급과 FAQ > Q 067 아파트주차장에장기적으로주차된대형보트및캠핑카에대한조치방법은? 단지안의전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비, 냉난방설비및승강기등의유지및운영기준은입주자대표회의구성원과반수의찬성으로의결할수있으므로 ( 주택법시행령 제51조제1항제3호 ), 질의의사항은귀공동주택입주자대표회의에서정하여운영할수있을것으로판단됩니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > Q 068 제가근무하는관리소의윗층세대베란다유가주변으로누수가되어아래층베란다천정 으로물이떨어지고있습니다. 관리소에서판단컨데유까와윗층세대베란다슬라브 ( 층 ) 연결부분및유까자체문제로사료됩니다. 베란다 pvc 우수관에는아무런문제가없습니다. 34

39 관리소판단한대로유까부분에문제로인해누수발생시윗층세대의전유부분으로보고 윗층세대에서수리하는것이맞는지아니면공용부분으로관리소에서보수를하여야 하는지궁금합니다. Ⅱ 관리주체 공동주택의관리책임및비용부담에관하여관리규약에정하도록하고있으므로 ( 주택법시행령 제57조제1항제18호 ), 질의의공유부분여부및비용부담에대해서는해당공동주택관리규약에정한내용에따르시기바랍니다. < 국토교통부전자민원 > Q 069 우리아파트베란다쪽세대내에우수배관 ( 건축당시부터있음 ) 이있습니다. 윗층우수배관의하자로아래층베란다로물이떨어질경우순수하게옥상빗물을처리하는배관이므로공용부분으로보아관리사무소에서처리하여야하는지? 아니면세대내있는설치물이므로 ( 세대에서설치하지않았더라도 ) 세대에서부담하여처리하는지? 공동주택의관리책임및비용부담에대하여는관리규약에정하도록하고있으므로 ( 주택법시행령 제57조제1항제18호 ), 귀공동주택관리규약에서정한내용에따르시기바랍니다. < 국토교통부전자민원 > Q 070 위층발코니바닥에우수관이새어아래층세대천장으로누수가발생한것과관련, 주택법시행령 제58조제5항 ( 관리주체는보수를요하는시설 ( 누수되는시설을포함한다 ) 이 2세대이상의공동사용에제공되는것인경우에는이를직접보수하고, 당해입주자등에게그비용을따로부과할수있다 ) 에대한해석요청 공동주택의관리책임및비용부담은해당공동주택관리규약으로정하므로 ( 주택법시행령 제57 조제1항제18호 ) 귀공동주택관리규약에따라누수부위가공용부분인지여부를판단하여관리주체가비용을부담할지여부를결정하시기바랍니다. - 아울러, 관련규정은 ( 주택법시행령 제58조제5항 ) 2세대이상의공동사용에제공되는시설의보수공사를관리주체가하였으나해당시설이공용부분이아니라면해당입주자등에게비용을부과할수있다는규정으로판단됩니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > Q 071 지하공영주차장에주차한입주민의차에주차장누수가있어서차량범퍼를해손하였다는 주장과배상요구를관리사무소에접수하였습니다. 동건과관련배상기준은관리규약에서 35

40 찾지를못하였습니다. 입주자대표회의에안건상정하여배상방안을마련해야하는지? 해손된입주민스스로차량을보상받도록해야하는지? 좋은안을제시해주시면많은도움되겠습니다. 질의의경우입주민의차량훼손에대해해당공동주택의소유자또는관리자의과실여부, 입주민의과실여부등에따라손해배상책임이달라질수있을것이므로구체적인사실관계를가지고법률전문가에게문의하시기바랍니다. < 행복지원센터전자민원 > Ⅱ 관리주체 Q 072 분리배선된아파트에서지상파방송시청용으로사용하는선로를스카이라이프가사용하도록 하는것이타당한지여부? 공동주택에는방송통신위원회가정하여고시하는바에따라텔레비전방송 에프엠 (FM) 라디오방송공동수신안테나및그부속설비와종합유선방송의구내전송선로설비를설치하여야하고해당시설은원래목적에맞게장기수선계획에따라적절하게보수되는등관리되어야할것입니다 ( 주택건설기준등에관한규정 제42조제1항, 주택법시행규칙 별표5 3. 전기, 소화, 승강기및지능형홈네트워크설비아. 통신및방송설비 ). 따라서질의의경우에도두개선로는방송통신위원회의고시기준에맞게사용되어야할것입니다. 이와관련, 지상파방송시청용으로사용하는선로를스카이라이프에서사용하는것이고시기준에맞는지여부는방송통신위원회에문의하시기바랍니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > Q 073 우리아파트에서는지방유선방송사와계약을함에있어총 198세대중 90% 의의무가입조건으로 2년간단체계약을하였으며기간종료시점에있는바방송사로부터재계약제의를받고있습니다. 재계약조건으로과다한시청료인상을요구하고있으며, 재계약을이행하지않을시는유선시청을단절하겠다고합니다. 우리아파트는개별공영시청시설이없습니다. 아파트개별시청시설을하자면소요비용과공영시설업체는어디인지요? 유선업체는몇곳이나있는지요? 단체계약을할경우관리소장명의로할것인지? 입주자대표회장명의로할것인지? 알려주십시오. 주택건설기준등에관한규정 제42조제1항에따라공동주택에는미래창조과학부장관이정하여고시하는바에따라텔레비전방송 에프엠 (FM) 라디오방송공동수신안테나및그부속설비와종합유선방송의구내전송선로설비를설치하여야합니다. 36

41 Ⅱ 관리주체 따라서공동주택의입주자등은방송수신공동설비를통해지상파방송시청은자유롭게할수있습니다. 또한별도의유선방송을시청하고자하는경우에는해당세대에서유선방송시청을신청한경우에별도의비용을지불하고시청할수있을것이므로해당세대에서별도로유선방송시청을신청하지않았다면유선방송수신료를부담하지않아야할것으로사료됩니다. 귀공동주택의경우동지침에따른방송수신을위한공동수신설비가설치되어있지아니한이유를알수없습니다만공동수신설비가없다면지금이라도해당설비를설치하시기바랍니다. 또한공동수신설비설치업체현황및설치비용, 유서방송사업자현황등에관한사항은방송통신위원회 ( ) 또는미래창조과학부 ( 국번없이 1335) 에문의하시기바랍니다. 또한유선방송시청을위한단체계약은개별세대에서유선방송시청여부를선택하는것을전제로하는것이며, 주택관리업자및사업자선정지침 을적용하지않으므로귀공동주택에서합리적으로결정할수있을것이나, 입주자등을대표하여단체계약을하는것이므로입주자대표회의에서계약하는것이타당할것으로사료됩니다. < 행복지원센터전자민원 > Q 074 내벽력에붙어있는작은방창문틀방수 ( 코킹 ) 부분이전용부분인지? 아니면공용부분인지? 공동주택의관리책임및비용부담에대하여는관리규약에정하도록하고있으므로 ( 주택법시행령 제57조제1항제18호 ), 질의의방수 ( 코킹 ) 부분의공용부분해당여부는귀공동주택의관리규약에따라자체적으로판단하실사항임을알려드립니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > Q 075 우리아파트는건물이노후하여수도계량기고장이많습니다. 수도계량기가개별세대가교체하여야하는지, 관리사무소에서공용부분의재산으로보고 관리비로수리해주어야하는지의견이분분합니다. 이에답변을주시면감사하겠습니다. 주택법시행령 제57조제1항제18호에따라공동주택의관리책임및비용부담에관한사항은해당공동주택관리규약으로정해야합니다. 따라서질의하신개별세대의계량기를공용부분으로관리할지여부에대해서는귀공동주택관리규약으로정하여운영하시기바랍니다. < 행복지원센터전자민원 > Q 076 이사온지 1년 6개월이되었고, 베란다쪽누수는이사오기전부터있었던문제입니다. 그러나시간이지나면서새는부분이확장되어수리를요청했지만, 관리소장님은공용면적이아니라서수리비용을세대가내야한다는의견입니다. 해당부분은윗집의베란다부분 ( 저희아파트는 4층까지같은평수이고 5층부터 7층까지단계적으로평수가줄어드는구조라서각집이전용베란다를가짐 ) 입니다. 37

42 따라서저희베란다천정의새는부분이위층베란다라면이를공용면적으로보지않으며, 불편을겪고있는사람이수리의주체가되어야한다는의견이공동주택관리상타당한것 인지도움을청합니다. 질의와같이해당세대에속하는발코니외에별도의공간이있는것으로사료되며이경우해당부분이공용부분인지전용부분인지여부는해당공동주택의건설도면이나해당세대의등기부등본등으로확인해보시기바랍니다. 또한질의와같이세대간에누수가발생한경우에는누수의원인을먼저확인해보시기바라며, 해당누수원인이공용부분에해당하면관리사무소에서보수해야할것이며, 전용부분이라면해당세대의소유자가보수하여야할것으로판단되니참고하시기바랍니다. < 행복지원센터전자민원 > Ⅱ 관리주체 Q 077 아파트배관소음문제로관리사무소에전화를하면펌프를끄고나중에다시작동을시키는 것으로하고계십니다. 근본적인문제해결을하려면어떻게해야하는지? 질의하신배관소음이공용부분급수배관에서급수펌프가가동될때발생하는소음을말하는것이라면해당급수시설이설치된펌프실과펌프설비등에차음조치를하거나, 해당시설에차음조치만으로해결이되지않는다면해당펌프시설가동시간을조정하는방법을모색해보시기바랍니다. < 행복지원센터전자민원 > 38

43 4. 주택관리사 주택관리사자격증교부 Ⅱ 관리주체 < 주택법시행령제73조 > - 시 도지사는주택관리사보자격시험에합격한자로서다음각호의어느하나에해당하는경력을갖춘자에대하여주택관리사자격증을발급 1. 법제16조제1항에따른사업계획승인을받아건설한 50세대이상 500세대미만의공동주택 ( 건축법 제11조에따른건축허가를받아주택과주택외의시설을동일건축물로건축한건축물중주택이 50세대이상 300세대미만인건축물을포함 ) 의관리사무소장으로의근무경력 3년이상 2. 법제16조제1항에따른사업계획승인을받아건설한 50세대이상의공동주택 ( 건축법 제11조에따른건축허가를받아주택과주택외의시설을동일건축물로건축한건축물중주택이 50세대이상 300세대미만인건축물을포함 ) 의관리사무소의직원 ( 경비원, 청소원, 소독원은제외한다 ) 또는법제53조에따른주택관리업자의직원으로서주택관리업무에의종사경력 5년이상 3. 한국토지주택공사또는지방공사의직원으로서주택관리업무에의종사경력 5년이상 4. 공무원으로서주택관련지도 감독및인 허가업무등에의종사경력 5년이상 5. 법제81조제2항의규정에의한주택관리사단체와국토교통부장관이정하여고시하는공동주택관리와관련된단체의임직원으로서주택관련업무에종사한경력 5년이상 6. 제1호내지제5호의경력을합산한기간 5년이상 - 법제 56 조제 2 항및제 3 항의규정에의하여주택관리사자격증을교부받고자하는자는자격증교부 신청서에제 1 항각호의규정에의한실무경력에대한증빙서류를첨부하여주택관리사보자격시험 합격증서를교부한시 도지사에게제출하여야함. Q 078 현재관리소장 2 년 6 개월, 관리업체직원으로 1 년간근무한경력이있다. 앞으로주택관리사자격증을취득하기위한경력요건은얼마나남았는지? 주택법시행령 제73조제1항제1호에서법제16조제1항에따른사업계획승인을받아건설한 50 세대이상 500세대미만의공동주택 ( 건축법 제11조에따른건축허가를받아주택과주택외의시설을동일건축물로건축한건축물중주택이 50세대이상 300세대미만인건축물을포함한다 ) 의관리사무소장으로근무경력 3년이상이면주택관리사자격증발급대상이된다. 또한동항제6호에서제1호내지제5호의경력을합산한기간 5년이상으로정하고있다. 따라서귀하의경우현재관리사무소장과주택관리업자의직원근무경력을합하더라도 3년 6개월이므로주택관리사자격증발급대상이되지않으니참고하기바란다. < 주택건설공급과전자민원, > 39

44 Q 079 공인중개사와아파트관리소장을겸직할수있는지? 주택법 제55조제3항에서 공동주택관리사무소장은선량한관리자의주의로그직무를수행해야한다 고정하고있는바, 당해관리사무소장이근로계약서, 취업규칙등에따라정해진근로시간동안업무를성실히수행할수있다면근무시간외에다른일을하는것을금지하는규정은없다. < 주택건설공급과전자민원, > Ⅱ 관리주체 Q 080 한아파트의관리소장이 10 년이상을연임할수있는지궁금합니다. 귀공동주택의관리방법이자치관리 ( 입주자대표회의에서직접관리직원을고용하여관리하는방법 ) 에해당한다면, 해당관리사무소장의채용에관한사항은귀공동주택입주자대표회의와관리사무소장간에체결한근로계약에따라야할것이며, 관리방법이위탁관리 ( 주택관리업자에게위탁하여관리하는방법 ) 에해당한다면, 귀공동주택의관리를위탁받은주택관리업자가해당관리사무소장을채용하는것이니참고하시기바랍니다. < 행복지원센터전자민원 > Q 081 저희아파트는현재자치관리로운영중입니다. 아파트자치관리의경우, 1. 후임관리소장을동대표회장과동대표임원몇명이임의로임명하는것이가능합니까? ( 정기회의때갑자기후임관리소장이라며전체동대표들에게소개함 ) 2. 관리소직원교체시정식절차를알고싶습니다. ( 동대표회장또는관리소장이임의대로교체할수있습니까?) 공동주택을자치관리하는경우자치관리기구직원의임면에관한사항은입주자대표회의의결사항이며 ( 주택법시행령 제51조제1항제4호 ), 입주자대표회의는자치관리기구의관리사무소장을그구성원과반수의찬성으로선임해야하는것입니다 ( 동시행령 제53조제3항 ). 위 1번답변과같이자치관리의경우관리사무소직원의임면에관한사항은입주자대표회의의결사항이며, 자치관리기구의구성 운영및관리사무소장과그소속직원의자격요건 인사 보수 책임에관한사항은해당공동주택관리규약으로정해야합니다 ( 동시행령 제57조제1항제6호 ) 따라서관리사무소직원채용에관한구체적인사항은귀공동주택관리규약등으로정한바에따라야할것이니참고하시기바랍니다. < 행복지원센터전자민원 > Q 082 아파트관리소장으로관계기관 ( 구청 ) 신고한자가전기기사자격증으로동일한아파트에 전기안전관리자로선임하여겸직을하고있는관리소장 ( 입주자대표회의및위탁관리업체는 40

45 별도답변을요합니다 ) 은어떠한처벌을받을수있는지관계법령에근거하여구체적으로 답변하여주시면감사드리겠습니다. Ⅱ 관리주체 질의내용에귀공동주택이 주택법시행령 제48조에따른의무관리대상공동주택인지에관한사항이누락되어정확한답변이어려우나, 의무관리대상공동주택이라는가정하에답변을드리도록하겠습니다. 관리사무소장은 주택법 제55조제3항에따라선량한관리자의주의로당해공동주택입주자등의권익보호를위해직무에전념하여야하며, 전기안전관리자역시공동주택내의전기시설과그부대시설의효율적관리를위한필수인력이므로겸직은타당하지않습니다. - 이와관련, 지방자치단체의장은입주자대표회의관리주체또는 주택법 제55조제1항에따른공동주택의관리사무소장등에게공동주택관리의효율화와입주자및사용자의보호를위하여필요한명령을할수있고 ( 주택법 제59조제1항 ), 이에따르지않을경우에는 500만원이하의과태료를부과할수있음 ( 주택법 제101조제3항제16호 ) 을알려드리니, 보다자세한내용은해당지방자치단체 ( 시 군 구 ) 에문의하여주시길당부드립니다. < 국토교통부전자민원 > Q 083 주택관리사자격취득을위한경력은공동주택 50 세대이상인경우에해당되는것으로 알고있다. 공동주택이 30 여세대인주상복합아파트에근무하고있는경우에도자격 인정이되는지? 주택법시행령 제73조제1항제1호에서법제16조제1항에따른사업계획승인을받아건설한 50세대이상 500세대미만공동주택 ( 건축법 제11조에따른건축허가를받아주택과주택외의시설을동일건축물로건축한건축물중주택이 50세대이상 300세대미만인건축물을포함한다 ) 관리사무소장으로서근무경력 3년이상으로정하고있는바, 사업계획승인대상이든건축허가를받아건축한건축물이든주택이 50세대이상이어야경력의인정이가능하다. < 주택건설공급과전자민원, > Q 084 기숙사 100 여세대가포함돼있는건물에서근무시관리소장근무경력으로인정받을수있는지? 주택법시행령 제2조제1항에서 주택법제2조제2호의규정에의한공동주택의종류와범위는 건축법시행령 [ 별표 1] 제2호가목내지다목의규정이정하는바에의한다 라고정하고있으며 건축법시행령 [ 별표 1] 제2호가목내지다목에기숙사는포함되지않으므로주택법령에서정하는공동주택에기숙사는포함되지않는다. 따라서기숙사 100여세대가포함된건물에서관리소장으로근무한경력은 주택법시행령 제73 조제1항제1호에서정하는관리사무소장의경력에해당하는것으로볼수없다. < 주택건설공급과전자민원, > 41

46 Q 085 주택법 제 58 조제 2 항에따른 5 년이상휴면자격으로있는주택관리사 ( 보 ) 의보수교육은 언제받아야관리사무소장으로배치될수있는지? 주택법 제58조제2항에따라관리사무소장으로배치받으려는주택관리사 ( 보 ) 는배치예정일부터직전 5년이내 ( 과거 5년간 ) 에관리사무소장ㆍ공동주택관리기구의직원또는주택관리업자의임직원으로서종사한경력이없는경우에는시ㆍ도지사가실시하는관리사무소장의직무에관한보수교육을이수하여야만같은법제55조제1항에따른관리사무소장으로배치받을수있습니다. 이규정은주택관리사 ( 보 ) 자격자가 배치예정일부터기산하여과거 5년간이상 을공동주택관리업무에종사하지아니한자 (5년이상휴면자격자 ) 는보수교육을이수하여야만 같은법 제55조제 1항에따른관리사무소장으로배치받을수있도록한규정입니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > Ⅱ 관리주체 Q 086 저는근무지관리사무소장으로재직하면서교육훈련비등을대표회의회장과총무이사의결재를받아지출을승인받아처리하여왔습니다. 그러나이달재계약을한후위수탁관리계약서에교육비부담에대한내용이없으므로교육비를교육자가부담하든가위수탁관리계약서에명기하여지출근거를포함하여야지출할수있다고하여주택관리사법정교육의결재를보류했습니다. 참고로제가관리하는단지는의무관리대상공동주택이아니므로주택관리사 ( 보 ) 자격이없더라도관리할수있습니다만, 2009년입주이후유자격자관리사무소장이근무하고있었습니다. 교육훈련비를지출이꼭지출할수있는근거가있어야지출하여야하는지알고싶습니다. 질의하신관리사무소장교육훈련비를해당공동주택관리비등으로부담할것인지여부는귀공동주택관리규약으로정하거나계약서에따라야할것이며, 별도로정한사항이없다면그교육을이수해야하는사람이부담해야할것으로판단됩니다. < 행복지원센터전자민원 > Q 087 주택관리업의등록기준의구분에따른주택관리사 ( 보 ) 및기술인력은선임이가능한지? 주택관리업등록기준에따라채용된주택관리사 ( 보 ) 및기술인력등은주택관리업자가위탁관리하는공동주택의관리사무소에근무할수있는지? 등록된주택관리사 ( 보 ) 및기술인력등이다른업종에종사하거나주택관리업자의사무소에상근하지아니한자는자격대여자로볼수있는지? 주택법시행령 제68조제1항관련 [ 별표 8] 주택관리업의등록기준의구분에따른주택관리사 ( 보 ) 42

47 및기술인력은각각의자격별로 1 인이상을두어야하는것이므로 2 중선임이불가하며 Ⅱ 관리주체 지금까지주택관리업등록기준기술인력에대하여본사에상시근무하여야하는것으로유권해석하고있었으나, 상시근무를주택관리업등록회사의본사및현장 ( 공동주택관리사무소 ) 을포함한상시근무로유권해석을변경하였으니이점참고하시기바랍니다. 또한, 등록된주택관리사 ( 보 ) 및기술인력등이다른업종에종사하거나주택관리업자의사무소에상근 ( 날마다출근하여근로기준법에따라정상적으로근무하고근로의대가에대한임금을정상적으로받아야함 ) 하지아니한자는자격대여자로보아야할것입니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > Q 088 주택관리업등록기준 ( 주택법시행령 제 68 조제 1 항별표 8) 에위험물관리기능사이상의 기술자 1 명이상이라고했는데, 위험물관리기능사 4 류, 위험물관리산업기사, 위험물 취급기능사, 위험물안전관리자자격을가지고있는자도가능한가요? 주택관리업등록기준에위험물관리기능사이상의기술자 1명이상에대하여검토한결과위험물관리기능사 1~6류가현재는위험물기능사로통합되었으며, 기능사이상이므로기능사, 산업기사, 기사, 기술사를포함하는것입니다. < 국토교통부전자민원 > Q 089 주택관리사보합격증서를소지한자가주택관리사자격증을시ㆍ도지사로부터발급받기 위하여갖추어야하는실무경력은? 또한주택관리사자격심사및자격증발급기관은어디인가요? 주택관리사보합격증서를소지한자가주택관리사자격증을시 도지사로부터발급받기위하여제출하는 주택법 제56조제2항및 주택법시행령 제73조제1항각호의주택관리실무경력은다음과같습니다. 1. 법제16조제1항에따른사업계획승인을받아건설한 50세대이상 500세대미만의공동주택 ( 건축법 제11조에따른건축허가를받아주택과주택외의시설을동일건축물로건축한건축물중주택이 50세대이상 300세대미만인건축물을포함한다 ) 의관리사무소장으로의근무경력 3년이상 2. 법제16조제1항에따른사업계획승인을받아건설한 50세대이상의공동주택 ( 건축법 제11조에따른건축허가를받아주택과주택외의시설을동일건축물로건축한건축물중주택이 50세대이상 300세대미만인건축물을포함한다 ) 의관리사무소의직원 ( 경비원, 청소원, 소독원은제외한다 ) 또는법제53조에따른주택관리업자의직원으로서주택관리업무에의종사경력 5년이상 3. 한국토지주택공사또는지방공사의직원으로서주택관리업무에의종사경력 5년이상 4. 공무원으로서주택관련지도 감독및인 허가업무등에의종사경력 5년이상 43

48 Q 법제81조제2항의규정에의한주택관리사단체와국토해양부장관이정하여고시하는공동주택관리와관련된단체의임직원으로서주택관련업무에종사한경력 5년이상 6. 제1호내지제5호의경력을합산한기간 5년이상주택관리사자격심사및자격증발급기관은주택관리사보합격증서를교부한시ㆍ도지사임 < 국토교통부건설공급과 FAQ > 주택관리업자가위탁관리하는공동주택의관리사무소장이그업무집행에관한손해배상책임을보장하기위하여 주택법 제55조의2에따라보증보험또는공제에가입하고도주택관리업자는보증설정입증서류외에재정보증또는신원보증보험증서를별도로요구할수있는지? Ⅱ 관리주체 공동주택을주택관리업자에게위탁하여관리하는경우 - 관리사무소장으로배치된주택관리사 ( 보 ) 는그업무를집행하는데따른손해배상책임을보장하기위하여 500세대미만의공동주택은 3천만원, 500세대이상의공동주택은 5천만원에각각해당하는보증보험 ( 신원보증보험으로대체불가 ) 공제또는공탁을설정 ( 이하 보증설정 이라함 ) 하여야하므로 - 주택관리업자가주택관리사 ( 보 ) 를공동주택의관리사무소장으로배치할때에는보증설정 * 을하게하여야합니다. 참고 : 해당공동주택의단지규모에따라보증설정금액을증액가능 주택법시행령 별표 11 제1호다목 2) 마 ) 에따라주택관리사 ( 보 ) 가손해배상책임을보장하는금액을 2배이상보장하는보증보험가입ㆍ공제가입또는공탁을한경우에는시ㆍ도지사는위반행위의동기ㆍ내용ㆍ횟수및위반의정도등사유를고려하여행정처분을가중하거나감경할수있음. 따라서관리사무소장의손해배상책임제도도입 ( 주택법 제55조의2 및 같은법시행령 제72조의2 의시행일 ) 이전에주택관리업자가관리사무소장의업무상손해배상책임을보장하도록하기위하여채용시요구하던재정보증및신원보증보험을현보증설정외에이중으로요구하는것은불필요할것으로판단합니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > Q 091 주택관리사자격증을대여하여자격이취소된자가새로이주택관리사보시험에합격한 경우자격취소되기전의주택관리실무경력을새로이주택관리사보실무경력으로인정받을 수있는지? 주택법 제57조제1항및 같은법시행령 제81조에따라주택관리사 ( 보 ) 자격이취소된자가새로이주택관리사보자격시험에합격한경우에는자격취소전의주택관리사 ( 보 ) 실무경력은소멸하는것임을알려드립니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > 44

49 Q 092 당해아파트는위탁관리를하고있다. 입주자대표회의에서 관리소장을당장교체하고 위탁관리업체에소장교체를통보하며, 소장후보를추천받아면접을본후관리소장을 선임한다 고의결했을경우관련사항이적법한것인지? Ⅱ 관리주체 입주자대표회의는주택관리업자가공동주택을관리하는경우에는주택관리업자의직원인사 노무관리등의업무수행에부당하게간섭해서는안된다 ( 주택법시행령 제51조제5항 ). 이와관련해당요구건이상기조항을위배했는지여부는교체요구를하게된배경이나이유, 입주민의의견이합리적으로반영된사항인지여부등교체요구의구체적인사실관계를토대로판단해야한다. < 주택건설공급과-서면민원, > Q 093 위탁관리업체가관리하는아파트의입주민이그업체의소속으로자기가거주하는아파트의 관리사무소소장또는직원으로근무할수있는지여부에대해질의합니다. 주택법시행령 제50조제4항제8호의규정에따라자신이거주하는공동주택을관리하는업체의임직원인경우동별대표자가될수없지만관리사무소장이나관리사무소직원으로근무하는것을금지하는규정은없으니업무에참고하시기바랍니다. < 국토교통부전자민원 > Q 094 우리아파트동대표가딸이동대표입후보전아파트관리사무소에의해아파트독서실관리일용직으로 2013년 7월부터 9월까지계약 ( 고용보험포함 ) 일하던중. 입주민들의독서실알바의근무가부당하다불필요하다는많은민원에도불구하고계약기간이후추가계약없이계속일을했는데이해대해서문제가없는지? 만약있다면그책임은누구에게물어야합니까? 주택법시행령 제57조제1항제6호에따라자치관리기구의구성 운영및관리사무소장과그소속직원의자격요건 인사 보수 책임은해당아파트관리규약으로정해야합니다. 또한 동시행령 제51조제1 항제4호에서자치관리를하는경우자치관리기구직원의임면에관한사항은입주자대표회의의결사항으로규정하고있습니다. 따라서질의와같이귀공동주택독서실운영을위한일용직직원채용에관한사항은귀공동주택관리규약에서정한바에따라입주자대표회의의결로결정해야할것으로판단됩니다. < 행복지원센터전자민원 > 45

50 Ⅲ 입주자대표회의 1. 입주자대표회의구성및운영 입주자대표회의구성 < 주택법시행령제50조 > - 입주자대표회의는 4명이상으로구성하되, 동별세대수에비례하여공동주택관리규약으로정한선거구에따라선출된대표자로구성함 - 하나의공동주택단지를수개의공구로구분하여순차적으로건설하는경우 ( 임대를목적으로하여건설한공동주택은분양전환된경우를말함 ) 에는먼저입주한공구의입주자또는사용자는입주자대표회의를구성할수있음. 다만, 다음공구의입주예정자의과반수가입주한때에는다시입주자대표회의를구성하여야함. 입주자대표회의구성신고 < 주택법시행규칙제24조제3호 > 입주자대표회의를대표하는자는해당공동주택의관리방법등의결정이나변경을신고하는경우별지제34호의2서식의입주자대표회의구성등신고서에입주자대표회의구성현황 ( 임원및동별대표자의성명 주소 생년월일및약력과그선출에관한증빙서류를포함 ) 에따른서류를첨부하여시장 군수또는구청장에게제출하여야함. 입주자대표회의소집 < 주택법시행령제51조 > - 입주자대표회의는관리규약이정하는바에따라회장이소집. - 다만, 다음각호의어느하나에해당하는때에는회장은해당일부터 14일이내에입주자대표회의를소집하여야하고, 회장이회의를소집하지아니하는경우에는관리규약으로정하는이사가그회의를소집하고회장의직무를대행함. 1. 입주자대표회의구성원 3분의 1 이상이청구하는때 2. 입주자등의 10분의 1 이상이요청하는때 입주자대표회의의결 < 주택법시행령제51조 > - 입주자대표회의는그구성원과반수의찬성으로의결함. - 구성원 : 관리규약으로정한정원을말하며, 해당입주자대표회의구성원의 3분의 2 이상이선출된때에는그선출된인원을말함. Ⅲ 입주자대표회의 - 입주자대표회의의결사항 1. 관리규약개정안의제안 ( 제안서에는개정안의취지, 내용, 제안유효기간및제안자등을포함 ) 1의2. 관리규약에서위임한사항과그시행에필요한규정의제정 개정및폐지 1의3. 공동주택관리방법의제안 46

51 Ⅲ 입주자대표회의 2. 제58조에따른관리비등의집행을위한사업계획및예산의승인 ( 변경승인을포함 ) 2의2. 공용시설물의사용료부과기준의결정 2의3. 제58조에따른관리비등의회계감사의요구및회계감사보고서의승인 2의4. 제58조에따른관리비등의결산의승인 3. 단지안의전기 도로 상하수도 주차장 가스설비 냉난방설비및승강기등의유지및운영기준 4. 자치관리를하는경우자치관리기구직원의임면에관한사항 5. 법제47조제1항에따른장기수선계획에따른공동주택의공용부분의보수 교체및개량 5의2. 제47조제1항에따른공동주택의행위허가또는신고행위의제안 6. 공동주택에대한리모델링의제안및리모델링의시행 6의2. 주민운동시설위탁운영의제안 7. 장기수선계획및법제49조의규정에의한안전관리계획의수립또는조정 ( 비용지출을수반하는경우에한함 ) 8. 입주자등상호간에이해가상반되는사항의조정 8의2. 공동체생활의활성화및질서유지에관한사항 9. 그밖에공동주택의관리와관련하여관리규약으로정하는사항 - 입주자대표회의가의결할때에는공동주택의입주자등이아닌자로서해당공동주택의관리에이해관계를가진자의권리를침해하여서는아니됨. - 입주자대표회의는그회의를개최한때에는회의록을작성하여관리주체에게보관하게하고, 관리주체는공동주택의입주자등이이의열람을청구하거나자기의비용으로복사를요구하는때에는관리규약이정하는바에의하여이에응하여야함. - 입주자대표회의는주택관리업자가공동주택을관리하는경우에는주택관리업자의직원인사 노무관리등의업무수행에부당하게간섭하여서는아니됨. Q 095 입주예정자의과반수가입주하였지만입주한소유자의등기가완료되지않은상태에서 동별대표자선출을위한선거관리위원회를구성하여동별대표자를선출할수있는지요? 주택법 제43조제1항및제3항에따라새로입주하는공동주택의입주자대표회의는입주예정자의과반수가입주하면입주자대표회의를구성할수있으나, 동별대표자는동별대표자선출공고일현재당해공동주택단지안에서주민등록을마친후거주하고있는입주자중에서선출하도록하고있습니다 ( 주택법시행령 제50조제3항 ). 이와관련, 입주자는주택의소유자또는그소유자를대리하는배우자및직계존비속이며, 소유권이전등기를경료하여야소유자이므로질의의경우에는동별대표자선출을할수없을것으로판단됩니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > 47

52 Q 096 주택법 제 43 조제 3 항에따르면입주자는입주자대표회의를구성하여이를관할시장 군수 구청장에게신고하여야하는바, 위입주자대표회의구성에관한신고가수리를 요하는신고인지? 주택법 제43조제3항에따른입주자대표회의구성에관한신고는수리를요하는신고라고할것입니다 ( 법제처법령해석, '12.4월). < 국토교통부건설공급과 FAQ > Q 097 Q 098 당초입주자대표회의의결안건으로공고되지않은사항을동별대표자중 1 명이회의중 발언하고, 해당발언과관련한사안을회장이동별대표자의의결없이단독으로결정할 수있는지여부? 입주자대표회의는그구성원 ( 관리규약으로정한정원을말하며, 해당입주자대표회의구성원의 3분의 2 이상이선출된때에는그선출된인원을말함 ) 과반수의찬성으로의결합니다 ( 주택법시행령 제 51 조제 1 항 ). 따라서입주자대표회의회장이구성원과반수찬성없이의사를결정할수는없음을알려드립니다. < 국토교통부건설공급과 FAQ > 감사 ( 監査 ) 의감사범위가해당감사 ( 監事 ) 임기내에일어나는관리주체의업무에한정되는 것인지? 주택법시행규칙 제21조제6항에따른감사 ( 監査 ) 의범위는해당감사 ( 監事 ) 임기내에일어나는관리 주체의업무에한정되는것은아닙니다 ( 법제처유권해석, 11.12). < 국토교통부건설공급과 FAQ > Ⅲ 입주자대표회의 Q 099 입주자대표회의감사에의한감사를시행하기위해서는입주자대표회의의결이반드시 필요한지? 입주자대표회의감사는관리비 사용료및장기수선충당금등의부과 징수 지출 보관등회계관계업무와관리업무전반에대해관리주체의업무를감사하므로 ( 주택법시행규칙 제21조제5항 ), 입주자대표회의감사에의한관리주체의감사는입주자대표회의의결이반드시필요한것은아닌것으로사료된다. < 주택건설공급과-서면민원, > Q 100 감사가감사를실시할때입주자대표회의 3/2 의과반수의결을받아야되는지? 입주자대표회의가의결을안해주면 2 년임기동안한번도감사를할수없는지? 48