2017하반기 주택시장 전망_보고서.hwp

Transcription

1 217 년하반기주택시장전망 김덕례 / 주택정책실장 김미경 / 책임연구원 강민욱 / 연구원

2 목차 Ⅰ. 대내외경제여건 1 1. 대외경제여건 1 2. 국내경제여건 2 Ⅱ. 217 년주택시장동향 3 1. 주택가격 3 2. 주택거래 주택공급 주택금융 31 Ⅲ. 217 년하반기주택시장전망 주택가격전망 주택거래전망 주택공급전망 4 4. 주택금융전망 43 Ⅳ. 주택시장하반기전망의요약및시사점 주택시장종합 주택시장하반기전망종합및시사점 53

3 Ⅰ 대내외경제여건 1. 대외경제여건 미국이견조한성장세를이어가고있으며유로지역과일본도완만하게회복 세를유지하는등세계경제는지속적인회복세로양호한시장상황유지예상 미국가계소득증가및소비심리개선이민간소비를뒷받침하는가운데인프라투자확대정책등긍정적전망이예상되나트럼프행정부의정책시행관련불확실성글로벌보호무역강화등의일부부정적요인산재 유로고용여건개선등으로소비가완만한성장세를보이는가운데자원수출국의수입수요회복등으로수출역시증가세를보이는등긍정적전망이예상되나주요국선거브렉시트협상등과관련한정치적불확실성등부정적요인존재 중국및부동산중심의견조한투자증가세수출회복세와함께산업생산이개선되는등긍정적요인에따라당분간안정적성장세를지속할것으로전망되나부동산과열억제및기업부채축소정책등에따른부동산시장위축금융리스크등일부부정적요인존재 일본세계경제회복및교역신장등으로일본의수출과생산의개선추세가지속될것으로예상됨에따라수출과공공민간투자등을중심으로완만한성장세를이어갈전망이나임금개선이부진함에따라민간소비회복은지연될전망 표 1. IMF의세계경제성장전망치 ( 단위 : %, %p) 주 : 조정폭은 17.4 월전망치에 17.1 월전망치값을차감한폭을나타냄. 자료 : IMF, World Economic Outlook

4 2. 국내경제여건 세계경제회복세의영향에따른수출증가와설비투자개선으로한국경 제는완만한성장세를이어갈것으로전망 민간소비정치적불확실성완화등에따른가계의경기개선기대와더불어노후경유차교체지원등정부의소비활성화대책등에따라민간소비는완만한증가세를이어갈전망임다만가계소득개선미흡원리금상환부담가중등구조적소비제약요인은상존 건설투자건설투자는건물건설을중심으로견실한증가세를보이나하반기로갈수록그폭은축소될전망임주택매수심리위축등에따른매매거래부진가계대출관리강화등은분양시장에부정적영향을미칠것으로예상됨 수출세계교역신장률은선진국경제의회복세가확대되는가운데자원수출국등신흥국의수입수요도회복되면서우리의수출도확대될전망임다만사드배치관련중국의직간접무역규제강화등은대중수출의하방압력으로작용 하반기한국경제는 대성장률유지전망 최근세계경제회복에따른수출호조세와국내설비투자확대로인한경기회복에대한기대감으로하반기경제성장률은당초전망치보다소폭상승한성장률을보일것으로전망 금년중국내경제는글로벌경기회복에따른수출및설비투자의개선에힘입어완만한성장세를이어가고세계경제회복세가이어질경우년에는대성장률도가능할것으로기대 표 2. 기관별 17년국내경제성장률전망 주 : 17년 4 월말, 수정전망치반영 ( 괄호안은초기전망치 ) 자료 : 기관별발표자료 - 2 -

5 Ⅱ 217년주택시장동향 1. 주택가격 매매가격주택시장매매가격은시장금리상승대출규제등의영향으로 기에상승세가둔화되어안정세를유지하고있음 분 지역별전국적으로년월까지주택매매가격지수는년월대비상승하였으나기타지방은변동없음 아파트의경우전국적으로년월대비수도권은지방광역시는상승하였으나기타지방의경우하락함 지방광역시는전년동기대비상승률이증가한가운데울산은전년동기대비 감소하여하락세를보이고있음 부산월월증가 대구월월증가 광주월월감소 대전월월증가 울산월월감소 표 3. 매매가격지수상승률추이 ( 단위 : 전년말대비, %) 자료 : 한국감정원 - 3 -

6 그림 1. 지역별주택매매가격지수추이 수도권 지방광역시 서울강북지역강남지역경기인천 부산대구광주대전울산 주 : 29.1 월=1 으로환산한자료임자료 : 한국감정원 아파트규모별규모별로는전년말대비년월현재수준의상승률을나타내어전반적으로안정적인보합세를보임전년동기대비상승률증가폭이가장큰것은와초과규모의아파트로임 수도권과지방광역시의경우전국과비슷한움직임을보였지만기타지방의경 우전년말대비년월현재하락세를보여대조적임 기타지방의경우모든규모에서하락세를보이고있으며 한모든규모에서전년동기대비하락폭이 향을보임 를제외 수준으로확대되는경 - 4 -

7 표 4. 아파트규모별매매가격상승률추이 ( 단위 : 전년말대비, %) 자료 : 한국감정원 그림 2. 규모별아파트매매가격지수 전국 수도권 m2이하 6m2초과 ~85m2이하 85m2초과 ~12m2이하 12m2초과 ~135m2이하 135m2초과 지방광역시 m2이하 6 m2초과 ~85 m2이하 85 m2초과 ~12 m2이하 12 m2초과 ~135 m2이하 기타지방 m2이하 6m2초과 ~85m2이하 85m2초과 ~12m2이하 12m2초과 ~135m2이하 6m2이하 6m2초과 ~85m2이하 85m2초과 ~12m2이하 12m2초과 ~135m2이하 주 : 월=1 으로환산한자료임. 자료 : 한국감정원 - 5 -

8 전세가격전세가격은여전히전국적으로상승하는추세이나지난해보다 상승폭이둔화 지역별전국적으로년월까지상승수도권과지방광역시역시상승하였으며기타지방은로해당기간동안변동없음 수도권은전년동기대비전세가격상승폭이전체주택은감소하면서전세가격상승폭은줄어듦 서울아파트월월감소 경기아파트월월감소 인천아파트월월감소 아파트는 지방광역시는전년동기대비전세가격상승폭이전체주택은아파트는감소한것으로나타났음대구아파트는작년부터지속적인전세가격하락세를보여왔으며그하락폭은전년동기대비감소함으로써안정세를찾아감울산아파트는전년동기대비전세가격상승률이감소하며하락세로전환됨 대구아파트월월증가 대전아파트월월증가 부산아파트월월감소 광주아파트월월감소 울산아파트월월감소 표 5. 전세가격지수상승률추이 ( 단위 : 전년말대비, %) 자료 : 한국감정원 - 6 -

9 그림 3. 지역별전세가격지수추이 수도권 지방광역시 서울강북지역강남지역경기인천 부산대구광주대전울산 주 : 29.1 월=1 으로환산한자료임 아파트규모별수도권은여전히 이하의중소형아파트의전세가격 상승세가강세를나타내고있으나지방광역시와기타지방은 초과아 파트의전세가격상승세가더높게나타남 수도권 이하 년 월 년 월 감소 지방광역시 이하 년 월 년 월 감소 기타지방 이하 년 월 년 월 감소 - 7 -

10 표 6. 아파트규모별전세가격상승률추이 ( 단위 : 전년말대비, %) 자료 : 한국감정원 월세가격월세통합지수는전년말대비전국적으로하락추세를나타내고있 으나수도권은준전세가소폭의상승세를유지하면서월세통합지수가보합 을나타내는반면지방광역시와기타지방은하락세가지속 표 7. 월세가격지수상승률추이(217 년 4 월기준) ( 단위 : %) 주 : 월=1. 자료 : 한국감정원 - 8 -

11 그림 4. 월세통합가격지수및상승률추이 전국 수도권 %.6%.4%.2%. -.2% -.4% -.6% -.8% %.6%.4%.2%. -.2% -.4% -.6% -.8% 변동률 ( 우축, 전월대비 %) 월세통합지수 ( 좌축 ) 변동률 ( 우축, 전월대비 %) 월세통합지수 ( 좌축 ) 지방광역시 기타지방 %.6%.4%.2%. -.2% -.4% -.6% -.8% %.6%.4%.2%. -.2% -.4% -.6% -.8% 변동률 ( 우축, 전월대비 %) 월세통합지수 ( 좌축 ) 변동률 ( 우축, 전월대비 %) 월세통합지수 ( 좌축 ) 주 : 월=1. 자료 : 한국감정원 전월세전환율전국전월세전환율은저금리가지속되는가운데하락세가 이어지면서년월기준주택전체아파트로년이후최저 수준을기록하면서임대수익률하락세지속 표 8. 전월세전환율추이 ( 단위 : %) 주 : [ 전월세전환율 ={ 연세/( 전세금 - 월세보증금 )} 1], 매년 12 월을기준으로함. 자료 : 한국감정원 - 9 -

12 전세가율전국의주택전체전세가율은 년월기준 를기록아파트전세가율은 년월 를상회한이후지속적으로상승하면서 년월기준전국 를기록 전세가율상승폭은기타지방의아파트시장에서가장두드러지게나타나며 수치상전년동월대비 증가함그중가장크게상승한곳은대전 으로전년동월대비 증가한반면부산은 감소함 수도권의아파트전세가율은전년동월대비 상승하였음특히서울보 다경기와인천에서전년동월대비전세가율증가폭이큰것으로나타남 서울아파트 월 월 감소 경기아파트 월 월 증가 인천아파트 월 월 증가 표 9. 전세가율추이 ( 단위 : %) 주 : 연간전세가율은매년 12 월을기준으로함. 자료 : 한국감정원 - 1 -

13 2. 주택거래 주택거래년월전국주택거래량매매분양권등포함은만건으로 전년동기만건대비증가함 지역별 조를이룸 월누적거래량은수도권과지방광역시는전년동기대비각각씩증가한반면기타지방은전년동기대비감소하여대 지방광역시의경우올해월동안주택거래량이만건으로전년동기만건대비증가한것으로나타나타지역에비하여주택매수심리는양호한수준임 표 1. 연간주택거래량추이 ( 단위 : 천호) 자료 : 온나라부동산 그림 5. 지역별월별주택거래량 전국 수도권 ( 단위 : 천호) 년평균 216 년 217 년 지방광역시 년평균 216년 217년 주 : 3년평균은 214~216 년평균값을말함. 자료 : 온나라부동산 년평균 216 년 217 년 기타지방 년평균 216년 217년

14 거래원인별주택거래량은거래원인별로매매재고주택매매거래 분양권 기타로구분할수있으며년월까지주택매매거래량은전년동기대비 수도권기타지방에서감소한반면지방광역시에서는증가함분양권거래 량은지방이전년동기대비감소한반면수도권은크게증가하여수도권 분양권거래는여전히호황을나타냄 올해월주택매매거래량의가수도권에서거래되어주택매매거래에서수도권비중이여전히높게나타나고있으나전년대비올해수도권비중은소폭감소함분양권거래량역시수도권비중이여전히높으며전년대비올해수도권비중은소폭증가함 매매거래지역별비중 수도권 지방광역시 기타지방 년년 분양권거래지역별비중 수도권 지방광역시 기타지방 년 년 월 월 주택담보대출기준강화등으로대출에부담을느낀수요자들이매매거래를기피함에따라서울경기인천모두매매거래량이전년동기대비감소함반면서울경기지역의분양권거래는꾸준한호조세로전년동기대비증가함 수도권매매거래량은년월까지전년동기대비감소하였고분양권 거래량은전년동기대비 증가함 서울전년동기대비매매거래량감소분양권거래량증가 경기전년동기대비매매거래량감소분양권거래량증가 인천전년동기대비매매거래량감소분양권거래량감소 지방광역시는년월까지전년동기대비매매거래량은증가한반면분양권거래량은감소하였으며전체주택거래량은증가 지역별로매매거래량은광주대구등에서상대적으로크게증가하였고분양권 거래량은대전에서큰폭으로증가하고울산에서크게감소한것으로나타남 부산전년동기대비매매거래량감소분양권거래량감소 대구전년동기대비매매거래량증가분양권거래량감소 광주전년동기대비매매거래량증가분양권거래량감소

15 대전전년동기대비매매거래량증가분양권거래량증가 울산전년동기대비매매거래량감소분양권거래량감소 표 11. 거래원인별주택거래량추이 ( 단위 : 천호) 자료 : 온나라부동산 주택매매거래 유형별주택매매거래량은전년동기대비수도권기타지방 에서아파트거래량의감소세가뚜렷하게나타남반면지방광역시는아파 트매매거래량이전년동기대비증가하여대조를이룸 수도권은모든주택유형에서전년동기대비매매거래량이감소하였으며특히아파트매매거래량은감소하여그폭이단독다가구감소와다세대연립감소보다크게나타남 서울전년동기비단독다가구감소다세대연립감소아파트감소 경기전년동기비단독다가구감소다세대연립감소아파트감소 인천전년동기비단독다가구감소다세대연립감소아파트감소 지방광역시는모든주택유형에서전년동기대비매매거래량이증가하였으며특히아파트의매매거래증가가두드러짐

16 표 12. 지역별유형별주택매매거래추이 ( 단위 : 천호) 자료 : 온나라부동산 전월세거래 년 월전국전월세거래량은 만건전세 만건월 세 만건으로전세거래량은전년동기대비 증가하고월세거래량은 증가하여전세와월세모두거래비중이꾸준히증가하고있음 수도권의전세거래량은전년동기대비 증가하고월세거래량은전년 동기대비 증가함 아파트월세비중 년 년 년 월 비아파트월세비중 년 년 년 월 지방의전세거래량은전년동기대비 월세거래량도전년동기대비 증가하여전월세거래량이증가하는양상을보임 아파트월세비중 년 년 년 월 비아파트월세비중 년 년 년 월

17 표 13. 임차유형별전월세거래량추이 ( 단위 : 천건) 자료 : 국토교통부 그림 6. 월세비중추이 전국수도권지방 % 49.9% 49.8% 45.9% 47.1% 4.4% % 39.8% % 33.8% 25.4% 25.7% % 47.9% 46.5% 43.3% 44.4% % 27.9% 3.4% 36.5% % % 53.4% 53.9% 54.1% 54.2% 46.4% 48.3% 32.9% 33.6% 38.7% 39.6% 42.2% 42.4% 39.7% 2.8% 21.1% 아파트 비아파트 아파트 비아파트 아파트 비아파트 자료 : 국토교통부 표 14. 유형별전월세거래량추이 ( 단위 : 천건) 자료 : 국토교통부

18 주택시장총거래량주택시장의총거래량은주택거래량과전월세거 래량의증가로년월까지전년동기대비증가함 수도권은전세거래량의증가폭이커총거래량이증가하였으며지방은전월세거래량이증가함에따라총거래량도증가한양상 주택시장총거래량은주택매매거래분양권거래기타거래및전월세거래를포함한 총거래량을말하며 주택거래량은주택매매거래분양권거래기타거래량을포함 표 15. 주택총거래량추이 ( 단위 : 천건) 주 : 주택거래는매매거래, 분양권등을포함한것이며, 총거래량은주택거래및전월세거래를합한수치임. 자료 : 국토교통부

19 3. 주택공급 인허가년주택인허가물량이만호로년대비만호감소 한가운데올분기인허가물량은전년동기대비감소한만호 를기록 전년동기대비수도권은감소만호지방광역시는증가만호기타지방은감소만호 수도권의경우서울은전년동기대비증가한반면경기도와인천은각각전년동기대비씩감소한것으로나타남 지방광역시의경우대구와광주는인허가물량이큰폭으로증가한반면울산은큰폭으로감소함기타지방의경우충북은인허가물량이증가한반면전북은감소함 대구월호월호증가 광주월호월호증가 울산월호월호감소 충북월호월호증가 전북월호월호감소 부문별올월까지인허가물량은전년동기대비만호가감소하였으며공공물량은증가한반면민간물량은감소한것으로나타남 유형별아파트는전년동기대비감소한만호를공급비아파트는전년동기대비감소한만호를공급하면서아파트와비아파트의공급물량감소가유사한수준으로나타남 특히지방광역시는아파트인허가물량이전년동기대비 증가하였으며 타지역의주택인허가실적이감소하는전반적추세와는상반된양상을보임 기타지방은비아파트인허가실적이전년동기대비 나급감함 수도권의경우올해분기아파트인허가물량중는경기도물량으로전 년동기대비 나감소했으나여전히가장높은비중을차지함서울은인 허가실적이전년동기대비증가한반면인천은감소함

20 표 16. 지역별부문별인허가실적추이 ( 단위 : 천호) 자료 : 국토교통부, 통계누리 그림 7. 지역별부문별인허가실적추이지역별 부문별 ( 단위 : 천호) ~3월 ~3월 수도권지방광역시기타지방 공공임대공공분양민간임대민간분양 자료 : 국토교통부, 통계누리

21 표 17. 지역별유형별주택인허가실적 ( 단위 : 천호) 자료 : 국토교통부, 통계누리 그림 8. 전국주택유형별인허가추이 ( 단위 : 천호) ~3월 단독다세대연립아파트 자료 : 국토교통부, 통계누리

22 착공전국적으로올월까지총만호민간만호공공만호착 공하면서전년동기대비 만호감소함 전년동기대비수도권은감소지방광역시는증가기타지방은감소함특히지방광역시는울산광주를제외한부산대구대전에서모두전년동기대비감소 대구월호월호감소 광주월호월호증가 울산월호월호증가 충북월호월호증가 전북월호월호증가 전년동기대비증감폭은수도권에서는경기지방광역시에서는대구기타지방에서는충북이가장큰것으로나타남 경기월호월호감소 대구월호월호감소 충북월호월호증가 부문별올월까지착공물량은전년동기대비호감소하였으며공공임대민간임대는증가한반면공공분양민간분양부문에서전년동기대비감소한것으로나타남 공공임대월호월호증가 공공분양월호월호감소 민간임대월호월호증가 민간분양월호월호감소 유형별올 월까지아파트 만호비아파트 만호착공하였으며이는 전년동기대비아파트는 비아파트는 감소한것으로아파트의 착공물량이더크게감소함 올해 분기동안아파트착공물량감소는수도권지방광역시기타지방에서모 두나타났으며비아파트착공물량감소는지방광역시전년동기대비 가를제외한수도권기타지방에서나타남 증 - 2 -

23 표 18. 지역별부문별주택착공실적추이 ( 단위 : 천호) 자료 : 국토교통부, 통계누리 그림 9. 전국착공실적추이지역별 부문별 ( 단위 : 천호) ~3월 ~3월 수도권지방광역시기타지방 공공임대공공분양민간임대민간분양 자료 : 온나라부동산

24 표 19. 지역별유형별주택착공실적 ( 단위 : 천호) 자료 : 국토교통부, 통계누리 그림 1. 전국주택유형별착공추이 ( 단위 : 천호) ~3 월 단독다세대연립아파트 자료 : 국토교통부, 통계누리

25 표 분양올해월까지전국공동주택분양승인실적은공공만호민간 만호로총만호를기록하였으며전년동기만호대비감소함 지역별올해 월까지수도권분양물량은 만호로전년동기 만호대 비 감소하였으며지방광역시분양물량은 만호로전년동기 만 호대비 증가한것으로나타남 서울경기도의분양물량은전년동기대비각각 감소한수준 임반면인천의경우전년동기대비 증가한 만호가공급되었 으며이는지난 년평균치보다높은수준으로공급과잉에대한우려가 부각될수있음 서울년월호년월호감소 경기년월호년월호감소 인천년월호년월호감소 지방광역시는광주울산의경우전년동기대비증가하는경향을보였으나부산대구대전은감소하는경향을보임 대구년월호년월호감소 광주년월호년월호증가 유형별분양승인물량을유형별로보면전년동기대비일반분양임대주택재건축재개발지역주택조합조합원분양물량등모든유형에서감소세가뚜렷하게나타남 2. 지역별부문별공동주택분양( 승인) 실적추이 ( 단위 : 천호) 자료 : 국토교통부

26 표 21. 유형별공동주택분양( 승인) 실적추이 ( 단위 : 천호) 자료 : 국토교통부 청약경쟁률지난해전국적으로대의청약경쟁률을기록한후년월현재소폭하락한대의여전히높은수준의청약경쟁률을기록함 전반적으로여전히높은청약경쟁률을보이고있으며특히지방광역시는대체로높은청약경쟁률을유지하고있음다만일부지방의경우청약미달이발생하기도함 수도권년분기대분기대분기대분기대 년분기대월대 지방광역시년분기대분기대분기대분기대 년분기대월대 기타지방년분기대분기대분기대분기대 년분기대월대 년월기준제주충북등은전체경쟁률이대에못미치는지역으로나타남 그림 11. 청약경쟁률추이 년 212년 213년 214년 215년 216년 217.4월기준 전국수도권지방광역시기타지방 자료 : 부동산 114 Reps

27 그림 12. 분양가및청약경쟁률추이 전국 수도권 ( 단위 : 만원/3.3 m2) '11 년 '12 년 '13 년 '14 년 '15 년 16 년 17.4 월 '11 년 '12 년 '13 년 '14 년 '15 년 16 년 17.4 월 분양가재고주택매매가 ( 좌 ) 청약경쟁률 ( 우 ) 분양가재고주택매매가 ( 좌 ) 청약경쟁률 ( 우 ) 지방광역시 기타지방 '11 년 '12 년 '13 년 '14 년 '15 년 16 년 17.4 월 '11 년 '12 년 '13 년 '14 년 '15 년 16 년 17.4 월 분양가재고주택매매가 ( 좌 ) 청약경쟁률 ( 우 ) 분양가재고주택매매가 ( 좌 ) 청약경쟁률 ( 우 ) 자료 : 부동산 114 Reps 초기분양률초기분양률은지방광역시에서하락세가두드러지면서전국적으 로하락한것으로나타남전국초기분양률은년분기말기준를 기록하며전분기대비전년동기대비상승한것으로조사 초기분양률은주택도시보증공사의주택분양보증이발급되고입주자모집승인을받아분양한전국의민간아파트의초기분양률을조사한것으로분양기간개월초과개월이하민간아파트의지역별평균분양률을나타냄 인천은초기분양률이하락했지만서울경기에서상승함에따라수도권은년분기말기준평균분양률은로전년동기대비상승함 서울년분기년분기전년동기대비증가 인천년분기년분기전년동기대비감소 경기년분기년분기전년동기대비증가 지방의경우년분기말기준모든지방광역시에서전년동기대비초기분양률이상승함

28 부산 년 분기 년 분기 전년동기대비 증가 대구 년 분기 년 분기 전년동기대비 증가 광주 년 분기 년 분기 전년동기대비 증가 대전 년 분기 년 분기 전년동기대비 증가 울산 년 분기 년 분기 전년동기대비 증가 표 22. 민간아파트평균초기분양률 ( 단위 : %) 자료 : 주택도시보증공사 준공전국년월까지준공실적은만호로전년동기만호대비 증가한것으로나타남 지역별로는전년동기대비수도권은지방광역시는기타지방은증가한것으로나타남 수도권에서는전년동기대비서울에서 증가한것으로나타남 감소했으나경기인천에서각각 지방광역시에서는전년동기대비대전과대구에서각각 하고그외지역은모두증가한것으로나타남특히울산은 여전국최고치를기록함 씩감소 나증가하 부문별년월까지준공실적은공공부문에서호감소민간부문에서호증가하면서작년동기대비총호가증가 공공부문에서공공임대는호감소공공분양은호감소 민간부문에서민간임대는호감소민간분양은호증가

29 유형별 년 월까지준공실적은전년동기대비아파트는 비아파 트는 증가하였으며비아파트에서연립의증가가두드러지게나타남 단독 증가다가구 증가다세대 감소연립 증가 수도권에서는아파트 증가비아파트 감소하였으며경기와인천에 서증가가크게나타남 경기아파트 월 호 월 호 증가 경기비아파트 월 호 월 호 증가 지방광역시에서는아파트 증가비아파트 감소하였으며부산광주 울산의아파트만전년동기대비증가한것으로나타남 부산아파트 월 호 월 호 증가 광주아파트 월 호 월 호 증가 표 23. 지역별부문별주택준공실적추이 ( 단위 : 천호) 자료 : 국토교통부, 통계누리

30 그림 13. 전국준공실적추이 지역별 부문별 ( 단위 : 천호) ~3월 ~3월 수도권지방광역시기타지방 공공임대공공분양민간임대민간분양 자료 : 온나라부동산 표 24. 지역별유형별주택준공실적 ( 단위 : 천호) 자료 : 국토교통부, 통계누리 그림 14. 전국주택유형별준공추이 ( 단위 : 천호) 월 단독다세대연립아파트 자료 : 국토교통부, 통계누리

31 입주물량올해입주예정물량을포함한입주물량은전국 년만호보다많은수준임 만호로 서울경기인천모두전년대비입주물량이증가할것으로보임 서울년만호년만호증가 경기년만호년만호증가 인천년만호년만호증가 지방광역시는부산광주울산이전년대비입주물량이증가한반면대구와대전은입주물량이감소한것으로나타나지역별로차이를보임 부산년만호년만호증가 대구년만호년만호감소 대전년만호년만호감소 광주년만호년만호증가 울산년만호년만호증가 표 25. 연도별입주물량추이 ( 단위 : 천호) 주 : 217 년은입주(1~3 월)+ 입주예정물량 (4~12 월) 자료 : 부동산 114 Reps 그림 15. 지역별입주물량추이 수도권 지방광역시 ( 단위 : 천호) 년 212년 213년 214년 215년 216년 217년 년 212년 213년 214년 215년 216년 217년 서울특별시경기도인천광역시 부산대구광주대전울산 주 : 216 년은입주(1~3 월)+ 입주예정물량 (4~12 월) 자료 : 부동산 114 Reps

32 미분양년월말전국미분양은만호로전년말대비호증가함 미분양전체는년말까지감소한후년들어소폭상승하였으며준공 후미분양은년월경정점에달한후지속적으로하락하고있음 현재미분양물량은크게우려할수준은아니지만대출규제가지방까지적용되면서주택시장을심리적으로위축시킬가능성이있는가운데분양승인물량이증가하면서미분양주택이늘어날것이우려됨 년월말현재전체미분양물량의가이하로가장높은비중을차지하며이하미분양은전년말대비증가한만호임 준공후미분양은년월말기준호로연초보다소폭하락한수준이며전체미분양중준공후미분양비중은수도권이가장높게나타남 * ( 준공후미분양비중) 전국 14.8%, 수도권 17.8%, 지방광역시 16.3%, 기타지방 13.2% 임. 표 26. 지역별미분양추이 ( 단위 : 천호) 주 : 해당연도말을기준으로함자료 : 국토교통부, 통계누리 - 3 -

33 4. 주택금융 주택담보대출은년월조원으로저금리기조유지및주택거래호 조등으로여신심사강화에도총량적증가세가지속되고있는상황 예금취급기관의주택담보대출잔액은년말대비조원이증가하면서년월말조원을기록최근까지꾸준한증가세를나타냄 년말조년말조년말조년월조 * 월~217.1 월데이터에서발생한한국은행의수치오류에대한최근정정발표치를반영 기준금리는로저금리기조가지속되고있으나주택담보대출금리는년월로최근소폭상승함주택거래증가와신규분양시장의호조에따른대출수요가증가하면서주택담보대출도꾸준히증가하였으나최근대출금리상승으로잔액증가율은소폭하락함 그림 16. 주택담보대출잔액및금리추이 잔액증감률( 전년동기비) 주택담보대출금리추이 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 1Q 3Q 2 월 ( 단위 : %) 전국수도권지방기준금리가계대출주택담보대출 주 : 월~217.1 월데이터에서발생한한국은행의수치오류에대한최근정정발표치를반영자료 : 한국은행 전체주택담보대출의가수도권대출이며서울경기지방에서는부산이대구가경남이의비중을차지 지난해말대비총조원의주택담보대출이증가했는데이중경기가조원 부산이조원증가하여높은비중을차지반면광주와충남은조원씩감소 주택담보대출의전년동월대비증가율을보면수도권에서는인천 지방 광역시에서는부산울산광주기타지방에서는제주 세종 등이크게증가한것으로나타남

34 그림 17. 지역별주택담보대출잔액 ( 단위 : 조원, %) % % 13.5% 1.4% 11.3% 11.7% 1.3% % % 6.9% 4.4% % % % % 서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남전북전남경북경남제주세종주택담보대출잔액 ('17년2월, 좌 ) 전년동월비증가율 ( 우 ) 35% 3 25% 15% 1 5% 주 : 월~217.1 월데이터에서발생한한국은행의수치오류에대한최근정정발표치를반영자료 : 한국은행 가계대출액은년분기말조원으로저금리및주택거래호조등으로전분기말대비조원증가하였으나가계대출연체율및주택담보대출연체율은전월대비전년동월대비모두하락하면서주택담보대출의부실가능성은확대되지않을것으로판단 가계대출년분기조원조원년분기조원조원 월가계대출연체율은로전월말대비하락하였으며전 년동월대비하락 월주택담보대출연체율은로전월말과동일하며전년동월 대비 하락 집단대출을제외한주택담보대출의연체율은 로낮은수준유지하고있음 표 27. 연체율추이 ( 단위 : %) * 주 : 217년 3월은잠정치자료 : 금융감독원

35 Ⅲ 217년하반기주택시장전망 주택시장전망방법 주택시장을주택가격주택거래주택공급으로구분하여전망 주택가격거래공급전망을위한시장조사실시 * 주택가격, 주택거래, 주택공급에대한시장인식조사를토대로 BSI(Business Survey Index) 지수를산출하여향후시장전망에활용 ** 주택가격은매매, 전세, 월세로구분, 주택거래는매매거래, 주택공급은인허가, 착공, 분양, 준공으로구분하고, 지역은전국, 수도권, 지방으로구분하여조사실시 지수의미 * ( 증가응답비율감소응답비율 - +1) 으로산출하고, 1 보다크면조사항목이증가또는 ( 개선 ) 할것으로전망한응답비율이많은것을의미함. BSI 조사개요 조사기간 일간 조사방법웹풀이메일방문면접조사 조사대상주택건설업체와부동산업체공인중개사 주택건설업체총개사 * 대형( 한국주택협회 ) 42, 중소형 ( 대한주택건설협회 ) 61 부동산업체공인중개사무소총개소 * 수도권 53 개소, 지방 54개소

36 1. 주택가격전망 시장인식 수도권가격상승인식지방가격하락인식우세 가격전망전국하반기매매가격상승전세가격보합전망 수도권은소폭상승에대한기대감이나타나는반면지방은가격하락인식이상 대적으로높은수준을유지하고있음월세는가격하향세가지속될것으로전망 되나수도권은보증금규모가큰준전세시장의지속적확대로소폭상승할것 이라는시장인식우세 매매가격은수도권의경우보합유지와 와 미만상승전망비중이각각 로유사하게나타남지방은보합유지를가장많이예상하나전체적 으로는하락전망이우세한상황이며이상감소전망이를차지함 시장인식조사결과전국아파트의경우매매가격이상승할것이라고응답한비 율보합세유지하락로보합내지소폭상승할것으로시장에서 인식하고있음보합내지상승인식비율이수도권지방로수도권을중 심으로아파트매매가격상승여력이있는것으로보임 분양가격은지방의경우하락인식이다소우세한가운데큰변동이없을것으로 보이나수도권은상승보합로상승가능성이있는것으로판단됨 전세가격은전국적으로보합유지를예상하는응답이가장많았고수도권은미만상승을예상한비중이지방은보합유지가를차지하여전국적으로전세가격은소폭상승내지보합유지가전망됨 아파트의경우전세가격상승을응답한비중이전국수도권지방 로아파트전세가격상승세는다소주춤할것으로보이며전세가격상승압력은 수도권이지방보다클것으로예상됨 월세가격또한보합세를유지할것이라고응답한경우가가장많고그다음은미만으로상승할것이라는응답이많게나타남 소형주택및오피스텔의공급확대와임대인의꾸준한월세전환으로월세수요 대비월세물량이풍부해지면서월세가격은하향안정기조를유지해왔으나 최근보증금규모가큰아파트의월세전환이많아지면서준전세의월세상승

37 그림 18. 지역별 217년하반기주택가격에대한시장인식전국수도권지방 주택전체 % 24% 24% 6% 7% 5% 1% 1.5% 이상.5-1.5%.5% 미만.5% 미만.5-1.5% 1.5% 이상하락하락하락상승상승상승 % 3 9% 1 4% 1% 5% 1.5% 이상.5-1.5%.5% 미만.5% 미만.5-1.5% 1.5% 이상 하락 하락 하락 상승 상승 상승 % 3 14% 11% 8% 1 4% 1% 1.5% 이상.5-1.5%.5% 미만.5% 미만.5-1.5% 1.5% 이상하락하락하락상승상승상승 매매 아 18% 파 9% 1 5% 7% 트 1% 1.5% 이상.5-1.5%.5% 미만.5% 미만.5-1.5% 1.5% 이상하락하락하락상승상승상승 % 28% 15% 1 4% 4% 6% 1.5% 이상.5-1.5%.5% 미만.5% 미만.5-1.5% 1.5% 이상하락하락하락상승상승상승 % 3 13% 11% 8% 6% 1% 1.5% 이상.5-1.5%.5% 미만.5% 미만.5-1.5% 1.5% 이상하락하락하락상승상승상승 신규분양 % 4% 5% 이상 2.5~5% 미만 2.5% 미만감소감소감소 37% 38% 7% 2% 2.5% 미만 2.5~5% 미만 5% 이상증가증가증가 % 2% 5% 이상 2.5~5% 미만 2.5% 미만감소감소감소 4 26% 16% 4% 2.5% 미만 2.5~5% 미만 5% 이상증가증가증가 % 5% 6% 5% 이상 2.5~5% 미만 2.5% 미만감소감소감소 4 21% 4% 2% 2.5% 미만 2.5~5% 미만 5% 이상증가증가증가 전세 주택전체 % 31% 14% 1 5% 1% 2% 1.5% 이상.5-1.5%.5% 미만.5% 미만.5-1.5% 1.5% 이상하락하락하락상승상승상승 % 1% 3% 1.5% 이상.5-1.5%.5% 미만하락하락하락 33% 3 16% 6%.5% 미만.5-1.5% 1.5% 이상상승상승상승 % 25% 19% 9% 3% 4% 1% 1.5% 이상.5-1.5%.5% 미만.5% 미만.5-1.5% 1.5% 이상하락하락하락상승상승상승 아파 4 3 트 1 1% 1.5% 이상 하락 5%.5-1.5% 하락 12%.5% 미만 하락 32% 35%.5% 미만 상승 11%.5-1.5% 상승 3% 1.5% 이상 상승 4 36% 3 23% 11% 1 6% 1% 3% 1.5% 이상.5-1.5%.5% 미만.5% 미만.5-1.5% 1.5% 이상하락하락하락상승상승상승 % 29% 7% 7% 4% 2% 1.5% 이상.5-1.5%.5% 미만.5% 미만.5-1.5% 1.5% 이상하락하락하락상승상승상승 월세 주택전체 % 5% 43% 23% 1% 이상.5-1%.5% 미만.5% 미만.5-1% 1% 이상하락하락하락상승상승상승 43% 4% % 28% 14% 9% 7% 3% 3% 1% 이상.5-1%.5% 미만.5% 미만.5-1% 1% 이상하락하락하락상승상승상승 % 22% 16% 8% 6% 3% 1% 이상.5-1%.5% 미만.5% 미만.5-1% 1% 이상하락하락하락상승상승상승 43% % 4 아파 3 1 3% 트 1% 이상 하락 5%.5-1% 하락 15%.5% 미만 하락 27%.5% 미만 상승 6%.5-1% 상승 1% 이상 상승 % 6% 2% 1% 이상.5-1%.5% 미만하락하락하락 29% 9% 4%.5% 미만.5-1% 1% 이상상승상승상승 3 1 6% 7% 1% 이상.5-1%.5% 미만하락하락하락 4%.5% 미만.5-1% 1% 이상상승상승상승 자료 : 연구원자체조사

38 주택가격조사결과년전국매매가격은전국전세가격은 로나타나매매가격상승은미미하고전세가격은완만한상승세가예 상되고있음 주택전체와아파트의매매가격는수도권이각각과인반면지방은과로나타나수도권과지방의차별화가예상됨분양가격또한수도권지방로나타나전체적으로지방보다는수도권이가격상승을견인할것으로보임 표 28. 주택가격 BSI 결과 주 : BSI(Business Survey Index) 는 ( 증가응답비율 - 감소응답비율 +1) 으로산출하고, 1 보다크면증가할것으로응답한비율이많은것을뜻함. 자료 : 연구원자체조사결과 필터를이용한단기전망결과년분기이후서울수도권과지방광 역시매매가격의순환변동값이마이너스에서플러스로전환된후상승폭이 커지면서우상향하는확대추세를보였으나년분기이후상승폭이 크게둔화되면서점진적하강국면을나타냄 HP(Hodrick-Prescott) 필터 - 시계열에서장기추세와순환변동을구하는기법으로순환변동을가지고국면진단. - 경기변동은저점 정점상승국면 ( ), 정점 저점하강국면까지가 ( ) 순환주기저점 ( 저점 ), 진폭저점 ( 정점 ) - 상승국면은회복 (revival) 과확장 (expansion), 하강국면은침체 (recession) 와수축 (contraction) 으로구분 기타지방광역시제외매매가격은년하반기들어순환변동값이플러스에서마이너스로전환된후가격하락폭이조금씩확대되고있어기타지방의주택매매가격은우하향하락기조가지속될것으로전망 전세가격은전국적으로순환변동값이년분기이후플러스에서마이너스로전환되면서상승압력크게둔화되어우하향하락기조지속 월세가격은년상반기에우상향하던순환변동값이년분기들어플러스로마이너스로재전환되면서하락폭이깊어지고있어월세가격의추세적하락전망

39 그림 19. HP 필터로본지역별주택가격의순환주기 ( 전체주택) 매매( 전체) 전세( 전체) 월세( 전체) 전국 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q 수도권 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q 서울 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q 지방 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q 지방광역시 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q 도지역 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2-37 -

40 주택가격종합전망시장인식지수필터에의한종합적인검토결과년하반기전국매매는수도권의국지적상승세에힘입어전반적으로미미한상승을유지하고전세가격은입주물량증가에따른지방하락세의영향으로전국보합유지전망 작년시행된주택관련대출규제강화와과도한투기적수요관리정책기조가신정부에서도유지될전망이며하반기입주물량의본격적증가가예상됨에따라상반기의예상외상승세에도불구하고하반기주택시장위축불가피 매매시장수도권매매가격은서울지역의강세로전체적으로미미한상승세가이어질것으로예상되나지방의경우입주시점의본격도래에따른가격하방요인이작용하면서하반기후퇴기진입이본격화될것으로예상됨 전세시장매매가격안정화와입주물량이증가하면서전세가격상승폭이크게둔화되었고일부지방의경우큰폭의하락세를나타내고있음향후전세가율이높고입주물량이단기적으로집중된일부지역의역전세난발생우려가상존하고있으나전국적확산제한적 월세시장기준금리보다여전히높은전월세전환률지속적인월세전환으로전반적인월세가격은하락세가지속될것으로전망되나전세에서전환되는준전세의월세금은상승하는이중시장이형성되고있음준전세의가격상승은전세가격의상승폭둔화에영향을주고있는것으로사료됨 표 년하반기주택가격전망 ( 단위 : 전기말대비, %) 주 : 주택가격은한국감정원의주택가격지수 ( 월세는월세통합가격지수 ) 를활용했으며, e) 는연구원의추정치임

41 2. 주택거래전망 시장인식하반기매매거래감소응답비중수도권지방 거래전망전국하반기주택매매거래약만건년하반기대비약감소전망 전국적으로수도권지방모두주택매매거래가상반기대비감소할것이라 는인식이더높은상황임거래감소를예상하는비중은수도권보다지방 이더높아지방매매거래가감소할것이라는인식이우세 년하반기주택매매거래가증가할것이라는응답비중이수도권은지방은로전국적인매매거래증가는불확실해보임 반면에매매거래가감소할것이라는응답비중이지방은 로다소높은수준이며 수도권도매매거래감소예상응답이로나타남다만수도권은미만증가 예상이 로가장높아하반기수도권거래량에대한소폭상승기대감존재 그림 2. 지역별주택거래실적및전망에대한시장인식 수도권 지방 45% 4 35% 3 25% 15% 1 5% 4 15% 15% 15% 13% 17% 1 이상 5~1 5% 미만 감소 감소 감소 9% 6% 전년 수준 28% 19% 5% 미만증가 11% 4% 4% 4% 5~1 1 이상증가증가 % 3 17% 15% 1 이상 5~1 감소감소 11% 5% 미만 감소 7% 7% 9% 전년 5% 미만 수준 증가 7% 2% 5~1 증가 6% 1 이상 증가 실적전망 자료 : 연구원자체조사결과 실적 전망 주택거래 조사결과와거래추이를토대로 년하반기주택매매거래 량을추정해보면약 만건의거래가예상되면서올한해거래량은약 만건으로전망됨이는 년약 만건대비약 가감소한수준임 표 3. 주택거래 BSI 결과 주 : BSI(Business Survey Index) 는 ( 증가응답비율 - 감소응답비율 +1) 으로산출하고, 1보다크면증가할것으로응답한비율이많은것을뜻함. 자료 : 연구원자체조사결과

42 3. 주택공급전망 시장인식주택사업자년하반기사업규모유지또는소폭증가인식우세 공급전망 전국하반기인허가만호착공만호분양만호준공 만호전망 시장인식주택공급이상반기대비크게변화하지않을것이라는시장인식 이높은상황이며올해상반기는인허가착공분양준공이작년하반기 와유사하거나 미만감소하였다는인식이상존하반기에도상반기수준 으로전체적인공급물량이유지될것이라는인식이높은상황 올해상반기인허가실적은지난해하반기실적대비유지될것이라는응답이전체의로가장높은비중을차지하고있으며미만으로감소할것이라는응답이그다음을차지 그림 21. 주택공급실적에대한시장인식 인허가실적 착공실적 % 7.8% 25.2% % 5.8% 2.9% % 7.8% 23.3% 38.8% 9.7% 6.8% 2.9% 1 이상감소 5~1 미만감소 5% 미만 감소 5% 미만증가 5~1 미만증가 1 이상증가 -1 1 이상 5~1 미만감소감소 5% 미만감소 5% 미만증가 5~1 미만 1 이상증가증가 대형중소형전체 대형중소형전체 분양실적 준공실적 % % % 1.7% 13.6% 1 이상 5~1 미만 5% 미만 9.7% 6.8% 2.9% 5% 미만 5~1 미만 1 이상 % 6.8% 1.9% 1 이상 5~1 미만 5% 미만 15.5% 8.7% 1. 5% 미만 5~1 미만 1 이상 감소 감소 감소 증가 증가 증가 감소 감소 감소 증가 증가 증가 대형중소형전체 대형중소형전체 자료 : 연구원자체조사결과 - 4 -

43 하반기공급물량은상반기와유사할것이라는인식이가장우세하고미만증가예상이그다음으로높게나타남인허가의경우전체의가상반기수준을유지할것으로보고있으며는상반기대비미만으로증가할것이라고인식함 그림 22. 주택공급전망에대한시장인식 인허가전망 착공물량전망 % 3 2.4% 22.3% % 22.3% 1 4.9% 7.8% 5.8% 3.9% 1 4.9% 5.8% 4.9% 4.9% 1 이상 감소 5~1 감소 5% 미만 감소 5% 미만 증가 5~1 증가 1 이상 증가 1 이상 감소 5~1 감소 5% 미만 감소 5% 미만 증가 5~1 증가 1 이상 증가 대형중소형전체 대형중소형전체 분양물량전망 준공물량전망 % % % 5.8% 5.8% 1 이상 5~1 5% 미만 감소 감소 감소 18.4% 6.8% 4.9% 5% 미만 5~1 1 이상 증가 증가 증가 % 3.9% 2.9% 1 이상 5~1 5% 미만 감소 감소 감소 16.5% 9.7% 3.9% 5% 미만 5~1 1 이상 증가 증가 증가 대형중소형전체 대형중소형전체 자료 : 연구원자체조사결과 주택공급인식조사를토대로주택공급분석결과년하반기주택공급인허가는착공분양준공을기록해인허가를제외한공급실적이상반기보다는소폭증가할것으로예상됨표 31. 주택공급 BSI 결과 주 : BSI(Business Survey Index) 는 ( 증가응답비율 - 감소응답비율 +1) 으로산출하고, 1보다크면증가할것으로응답한비율이많은것을뜻함. 자료 : 연구원자체조사결과

44 주택공급하반기종합전망시장인식상반기추세 지수등을종합적으로 검토한결과년하반기에는인허가만호착공만호분양만 호준공 만호로전망되나정책변수에따라변동성확대가능 인허가실적올월까지누적인허가물량은총 만호로전년동기비 가감소한물량임현재의공급추세를적용해보면상반기까지인허 가는 만호의물량이공급될수있을것으로보여짐주택사업자를대 상으로조사한하반기 공급전망지수를고려하여 년하반기인허 가물량을추정해보면상반기추정물량대비약 감소한 만호수 준이될것으로전망됨 착공물량주택사업자를대상으로조사한하반기착공전망지수와인허가물량대비착공물량비중을고려하여년하반기착공물량을추정해보면약만호로상반기추정물량대비약감소할것으로전망됨 * ( 인허가물량대비착공물량비중추이 ) 14 년 98.5% 15 년 93.7% 16 년 9.6% 17 년 4월 72.5% 분양물량올월까지의분양물량공급추이와주택사업자들을대상으로조사한지수를고려하여년하반기분양물량을추정해보면약만호가분양되면서올한해만호가분양될것으로전망됨 준공물량국토부 년주거종합계획에서입주자모집공고자료주택 도시보증공사보증실적 및지방공사입주계획착공실적등을토대로 전망한 년하반기준공물량추정치는 만호이며올한해약 만 호가준공될것으로전망됨 표 년하반기주택공급전망 ( 단위 : 만호) * 준공물량은국토교통부 217 년주거종합계획상주택준공계획물량을활용하였으며, 연구원자체추정치와유사한수준임. 주 : 공급실적과준공물량전망은국토교통부자료이며, 그외 e) 는연구원의추정치임

45 4. 주택금융전망 시장인식주택담보대출미만증가응답비중가장높아금리는상승우세 금리전망 미국연내금리인상확실시한은기준금리상하방압력공존하는가운 데급격한금리인상가능성은낮으나금리인상의위험성상존 시장에서는주택담보대출규모가현재수준보다증가할것이라는인식과감 소할것이라는인식이공존하고있는가운데주택담보대출금리는현재수준 보다상승할것이라는인식이높은상태임 년하반기주택담보대출규모가증가할것이라고응답한비중이전체응답자의감소응답비중은로하반기주택담보대출은현수준보다는감소할것이라는예상이다소강하나증가에대한예상도적지않음 작년도입된일련의주택금융규제와더불어올해월말예정된규제 완화종료총체적상환능력비율조기도입이실현되면주택담보대출의 상승속도는둔화될수있을것으로판단됨 * (DSR) 차주의연간소득대비연간금융부채원리금상환액비율 년하반기주택담보대출금리는현재수준 월기준 을유지 하거나상승할것이라고응답한비중이전체의 를차지하고있으며 현재보다하락할것이라고응답한비중은 에불과해 년내주택 담보대출금리인상유력 주택담보대출금리는한은의기준금리결정방향에따라움직일것으로보이나시 장의불확실성이확대될수록한은의기준금리결정여부와관계없이상승불가피 그림 년하반기주택담보대출규모와금리전망에대한시장인식 6.2% 1 이상 감소 13.9% 5~1 미만 감소 주택담보대출규모 26.3% 5% 미만 감소 9.1% 현재수준 유지 3.1% 5% 미만 증가 12. 5~1 미만 증가 2.4% 1 이상 증가 주택담보대출금리 27.8% 43.1% 18.7% 1 5.3% 3.3%.5% 1.4%.5p% 이상.5p% 미만.25p% 미만 (3.19%).25%p미만.5p미만.5p이상감소감소감소현수준증가증가증가 주 : 주택담보대출규모현재수준은 17 년 2 월기준 (548 조원이며 ), 주택담보대출금리현재수준은 17 년 2 월기준 (3.19%) 임. 자료 : 연구원자체조사결과

46 미국의금리인상이예고되었으나당분간한국은저금리기조유지예상 미국은최근연내회이상금리인상을예고한바있어한국도자본유출을막기위해일정시차를두고기준금리인상압박을받을수있으나내수회복세가뚜렷하지않고인플레이션압력도낮아현재수준의저금리기조는당분간유지될것으로예상됨 전반적으로미국이월연방공개시장위원회에서금리를인상할가능성 이높다는시장의전망이우세한상황임다만미국이월이아닌월에금리 인상을단행할수도있으나국내통화정책에는큰영향이없을것으로예상됨 월한국은행금융통화위원회에서는기준금리를현수준 으로유지하기 로결정함국내취약산업부문의구조조정과소비부진에따른경제성장둔화 가능성지속등금리인하요인이있으나미국정책금리인상가능성새정부 의확장적재정정책에의한경기회복기대등이이를상쇄하는것으로판단 한국금융연구원은내수회복세가뚜렷하지않고물가가상승률도기준금리인상 압력작용하지않을것으로예상전반적인저금리현상은지속될것으로전망 증권은수요측면의인플레이션압력이높지않기때문에금리인상압력은 없는것으로보이며한미금리차에의한자본유출이발생하고있지않아통화 정책변경유인은없는것으로전망 신한금융투자는예상보다빠른경기회복흐름에도금통위의통화완화기조는 계속될것이며연방준비제도의통화정책정상화는부담으로작용할수있지만 당장통화정책기조를바꿀만큼우려가크진않을것으로전망 표 33. 주요기관의 217년하반기금리전망 한국은행이월발표할수정경제전망에서올해경제성장률전망치상향가능성을시사했으나재정정책역시필요하다고밝혀기준금리인상과같은대응의여지는크지않을것으로예상됨 당분간국내기준금리인상가능성은낮은편이나금융당국에서는최근가계부채부담증가와경제지표의견조한개선흐름유지시통화정책완화정도의조정가능성을시사하고있어금리인상가능성도배제할수는없는상황임

47 Ⅳ 주택시장하반기전망의요약및시사점 1. 주택시장종합 주택가격년월까지주택매매가격은상승지난해동기간 상승대비일부지역을제외하고전국적으로상승폭확대상승세는서울 부산세종강원등일부지역과단독연립등비아파트가주도하고있으며 입주물량이많은지방은아파트가격하락지속특히대구울산충청도와 경상도지역하락세지속 지난해하락폭이컸던대구달서구와달성군북구와수성구의하락폭이크게둔화하면서대구시하락폭이줄어들었으나기업구조조정영향이있는울산동구와거제도지역의주택가격하락폭은확대되어올월까지제일큰하락폭시현 * ( 아파트가격상승률, 16.1~4 월 17.1~4 월) 대구달성군 ( 1.77%.85% ), 대구달서구 ( 1.54%.72% ), 울산동구(.37% 1.5 ), 거제( % ) 특히제주지역의가격상승세가크게둔화됨지난해월기간동안지방주택가격은대부분지역이하락하거나미만의미미한상승세를보였으나제주지역은동기간상승아파트가격상승하면서지방주택시장을견인해왔음그러나올들어제주지역의주택가격상승폭이크게둔화되면서아파트상승 그림 년주택매매가격상승률 vs. '16 년주택매매가격상승률 (1 4 월기준) ( 단위 : %) %..29%.1.28%.19%.28% %.19% 전국수도권지방권서울경기. 인천부산대구광주대전울산. 세종강원충북충남전북전남. 경북경남제주 % -1.49% 16 년 (1~4 월 ) 상승률 (B) 17 년 (1~4 월 ) 상승률 (A) 16 년과 17 년상승률갭 (A-B) 자료: 한국감정원재분석

48 수도권아파트가격은서울을중심으로상승하고있으나지방은아파트 가격이하락하고있음지방아파트가격하락원인은그동안아파트공급 이많아입주물량이누적적으로증가하고있는결과로사료되며진주사 천여수등개발기대감이있는일부지역과그렇지않은지역의가격방 향성이다르게나타나면서양극화가심화되고있음 진주와사천은 를비롯한공공기관이전과 년완공예정인우주부품시 험센터유치등우주항공산업도시로발전이예견되면서올 월까지 대상 승을보이고있음특히 년완공을목표로하고있는 억규모의경남 항공산업국가산업단지조성사업진행으로당분간시장분위기가지속전망 반면에정부의조선업계기업구조조정으로국내 대조선소가집중된거제대 우조선해양삼성중공업와울산동구현대중공업지역의주택가격은올 월까 지 대하락세를보이고있음 주택가격상승압력월평균상승률을보면그동안아파트공급물량이증 가하면서아파트가격상승압력은크게둔화되었으나상대적으로단독주 택은전평형대에서가격상승압력이확대되고있음특히지방단독주택 가격은월평균 씩상승하면서상승압력이지난해월평균 상승대비 배수준으로확대되었음 수도권연립은지난해대비상승압력확대지방연립은상승압력이약화되었으 나상승세유지아파트대체재로서도심인근에있는단독연립선호가늘어나 면서나타난결과로판단됨아파트공급이많은지방은 이하아파트하락압 력이지속되고있으나 이상중대형아파트는지난해대비상승압력이확대 표 34. 주택매매가격월평균상승률 ( 상승압력 ) 수준 ( 단위 : %) 자료: 한국감정원재분석

49 전월세가격년월까지주택전세가격은아파트상승주택월세가격은아파트하락지난해동기간대비전세가격상승폭이아파트수준으로둔화되면서전세가격은안정화유지대구충남경북등입주물량이많은지역은하락세지속 지난해전세가격하락폭이컸던대구지역은올들어하락폭이둔화되면서달성 구및달성군지역의입주물량에따른영향이완화되고있는것으로판단됨 반면에지난해전국적으로가장높은전세가격상승세를보였던세종시는입주 물량이크게증가하면서월까지주택전세가격하락아파트하 락월세가격하락세아파트하락를시현하고있음 세종시의경우실수요시장이라고할수있는전월세가격하락에도불구하고매 매가격이상승하고있는이유는실수요자중심이었던매매시장에다양한개발 호재로미래가치에대한기대감확산되면서투자자가유입된결과로파악됨 하반기전월세가격은입주물량이전국적으로크게증가할것으로예상되기때 문에상승폭이크게둔화되면서하향안정화기조를유지할것으로보이며입 주물량이과도하게많을것으로예상되는일부지역에서는전세가격하락세가 지속되거나일부지역에서는역전세도나타날수있을것으로판단됨 * ( 17 년하반기, 11~ 19 년장기평균반기입주물량의 15 이상인지역) 경북(219%), 충남 (27%), 경기(199%), 울산(183%), 인천(179%), 대구(161%), 광주(157%) 그림 년주택전세가격상승률 vs. '16 년주택전세가격상승률 (1 4 월기준) 2. ( 단위 : %) % % % -.39% -.21% -.29% -.1%.19% 전국수도권지방권서울경기인천부산대구광주대전울산세종강원충북 -.39% 충남. 전북.19% 전남. 경북경남제주 % % 16 년 (1~4 월 ) 상승률 (B) 17 년 (1~4 월 ) 상승률 (A) 16 년과 17 년상승률갭 (A-B) 자료: 한국감정원재분석 전세가격의월평균상승률상승압력은년고점을형성한후지속적으로상승세가완화되어왔으며올상반기에는월내외의상승압력을보이면서전세상승부담은매우미미한수준임이는지난년동안꾸준히공급량이증가하면서입주물량이늘어나고있는결과로판단됨

50 수도권전세가격은아파트가연립다세대보다상승압력이높으며이하의중소형아파트가중대형아파트보다상승압력이배정도높은수준임중소형규모아파트에대한실수요가꾸준히있는것으로판단됨지방전세상승압력은매우미미한수준임오히려공급량이많았던규모의아파트는하락압력이있고이상규모는미미한상승압력이있어중대형규모의전세값상승압력이상대적으로더큰상황임 표 35. 주택전세가격월평균상승률 ( 상승압력 ) 수준 ( 단위 : %) 자료: 한국감정원재분석 전세금수준 전국전세가격은 억 만원임올 월기준중위주택가 격 년전과비교해 만원이오른수준으로 가상승했으며전 세재계약을원하는가구는평균적으로 만원의보증금을추가로마련 해야함특히아파트재계약은 만원의추가보증금마련이필요함 평균전세가격이올 월기준으로전국 억수도권 억서울 억강남 구 억지방광역시 억기타지방 억수준으로차이가있으며 년간의 전세금상승률을보면강남구가 로가장높고기타지방상승률이 로가장낮음특히서울강남구의아파트전세금은 억원수준으로 년전보다 만원 이상승한수준으로 가상승함강남구에서전세재계약을희망하는가구 는평균적으로 천만원수준의높은추가전세보증금을마련필요

51 표 36. 전세금상승수준( 중위주택가격기준) ( 단위 : 천원, %) 자료: 한국감정원재분석 ( 중위주택가격 ) 주택거래년월동안총주택거래량은만건으로지난해동기 간대비 가증가했음세부적으로보면주택매매거래는 감소했으나분양권거래가전년동기비증가한만건이거래됨 최근분양시장활황에따라수도권분양권거래가증가한결과로판단 수도권매매거래는감소했으나분양권거래가증가하고있으며지방광역시는매매거래는증가하나분양권거래가감소반면에기타지방은매매및분양권거래모두감소하고있음 매매거래증가율수도권지방광역시기타지방년월전년동기비기준 분양권거래증가율수도권지방광역시기타지방년월전년동기비기준 전국적으로매매거래는소폭감소하고분양권거래는수도권을중심으로꾸준히증가이는저금리가지속되면서시중에조원에이르는유동자금이미래가치상승기대가있는신규분양시장에지속적으로유입되면서나타나고있는결과로파악됨 총주택거래에서매매거래비중이차지하는비중은년월누적분기준 로지난해동기대비 로지난해동기보다가증가함 가감소한수준임반면에분양권거래비중은 매매거래는감소하고있으나분양권거래가지속적으로증가하는것은단기적 차익을기대한투기수요가분양시장에집중되고있어나타나는현상으로향후 입주시점에부담으로작용할수있음지난해 대책시행으로지방의분양권 거래는조정되었으나수도권의분양권거래는여전히지속되고있는것으로 판단되는바수도권분양권거래에대한관리방안을마련할필요가있음

52 표 37. 총주택거래추이 ( 단위 : 천건, %) 자료: 국토교통부 주택매매거래를보면수도권과기타지방은모든유형의거래가감소하고있는데수도권은특히아파트기타지방은단독다가구와아파트거래감소가큰상황임반면에지방광역시는매매거래가증가했으며특히아파트매매거래가큰폭으로증가함 전월세거래년월총전월세거래는만건전세만건월세만건으로전년동기만건대비증가하면서전월세거래가증가했음전세거래는수도권에서큰폭으로증가했으며지방은전월세거래모두각각내외증가함거래물량은여전히전세가만건으로월세만건보다많음 년월까지전국전세거래는만건이며월세거래는만건으로전 세거래시장규모가월세거래시장규모의배임수도권배지방배 전월세거래시장에서월세거래가꾸준히증가하고있지만물량측면에서보면여 전히전세거래규모가월세거래규모보다크기때문에전세수급불일치로인한 전세가격상승은지속적인현상임 다만최근들어입주물량이많아지면서전세수급문제가완화되어전세가격상 승압력이크게둔화되면서전세가격이하향안정화추세를보이고있음 총주택거래시장규모주택거래시장은매매및분양권을포함하는주택거래전세거래월세거래로구성되며주택관련거래는년월까지총만건으로전년동기비가증가해주택거래시장규모가지난해동기대비크게확대되었음 - 5 -

53 전세거래와월세거래가각각지난해동기대비 증가매매거래는 감소했으나서울수도권중심의분양권거래증가로거래시장규모가확대 전체주택관련거래에서수도권전세거래비중과지방전월세거래비중은증가 한반면에수도권은주택거래와월세거래가감소하고지방은주택거래비중이 감소수도권은전체주택거래시장에서절반이상을전월세거래가차지하고있 지만지방은매매와분양권거래가차지하고있음이는수도권에여전히전월 세가구가많이거주하면서빈번한주거이동이나타나고있음을시사 년 월누적주택거래유형별비중 주택거래 전세거래 월세거래 전국 년 년 갭 수도권 년 년 갭 지방 년 년 갭 주택공급년월동안인허가만호착공만호분양만 호준공만호로전년동기대비각각 로준공물량만지난해동기대비증가했으며그외인 허가착공분양물량은큰폭으로감소 인허가는전국적으로감소하고있으나지역과물량이공급주체및특성에따라다른양상이나타나고있음수도권에서는공공임대물량지방광역시에서는민간분양물량기타지방에서는민간임대물량이증가 수도권민간분양물량감소비중은높고반면에공공임대물량은지난동기에 천호에서올분기에천호로증가오히려지방광역시에서민간분양물량이 지난해분기천호에서올분기에천호로증가 그동안공급물량이많았던기타지방은민간임대물량만증가하고공공물량과민 간분양물량은큰폭으로감소특히비아파트인허가물량이큰폭으로감소 착공은전국적으로감소부문별로분양물량은감소하고임대물량이크게증가했으나물량자체만으로볼때분양물량감소량이많아전체적으로감소 수도권은민간분양을제외한공공임대및분양민간임대물량이증가하고지 방광역시와기타지방은분양물량은감소하고있으나임대물량은증가 분양은전국적으로감소현상을보이는가운데임대분양이나조합분양보다는일반분양분의감소가크게나타나고있으며지방광역시와기타지방의공공분양은소폭증가함

54 준공입주물량은지난해분기대비서울은감소하고인천경기지역이증가지방광역시민간분양분의준공물량이큰폭증가기타지방소폭증가오히려임대목적의준공물량이큰폭으로감소 지방광역시는아파트준공물량이큰폭으로증가하는가운데지역간양극화대 전과대구는준공물량감소울산은큰폭으로증가하면서전세가격조정불가피 미분양주택은년월기준으로만호수준으로일부증감은있으나시장에부담을줄정도의수준은아닌것으로판단됨다만기타지방의미분양이만호로소폭증가하고있는상황에서대출규제가지방까지적용되고분양승인물량이증가할경우미분양주택증가우려상존 청약경쟁률은년월기준으로전국대의수준을이어가고있으나지난해대비큰폭으로낮아졌으며여전히지방광역시의청약경쟁률은대로높은수준을보이고있음 반면에제주충북등일부지방에서는청약이미달하는모습이나타나양극화시현 주택금융기준금리가 를유지하고있지만가계부채가지속적으로증 가하고국내경제지표가완만히개선되면서상승가능성이확대되고있음 미국경제의견조한성장세를바탕으로한기준금리추가인상가능성국내거시경제지표의호전가계부채관리강화요구확대시중의풍부한유동자금의부동산시장유입에따른특정지역의주택가격과열상승조짐및서울부산세종등특정지역의가격상승폭이확대됨에따라한국은행의기준금리인상가능성이확대되고있음 이러한상황에서향후 총체적상환능력비율 년간의로드맵을가지고점진적으로도입할예정이었던 의조기도입에대한가능성확대 올월종료예정인는당초금융위원회업무계획상현재완화된상태를유지한채도입을통해가계부채관리예정이었으나최근가계부채가다시증가하고특정지역의주택가격상승폭이확대되면서규제완화를일몰해야한다는논의가확대되면서가능성이커지고있음

55 2. 주택시장하반기전망종합및시사점 년상반기는대내적요인에의해급격히위축되었으나 분기에정치적 불확실성이제거되면서서울강남권재건축단지나부산해운대구등몇몇 특정지역중심으로가격상승폭이확대되고입주물량이누적적으로많은 지역중심으로가격하락세가지속되면서국지화양극화가더심화됨특히 서울강남권중심으로가격상승세가확대되면서강력한규제도입필요성에 대한논의가확산되고있음 지난해연말에다시불거진공급과잉논란대출규제강화조치미국기준금리인상등의경제적요인과대통령탄핵이라는정치적불확실성이복합적으로강하게작용하면서분기주택시장은급격히위축됨 이후월조기대선이안정적으로마무리되고새정부에대한정책적기대감형성과더불어월기저효과에따른월분양시장활황으로주택가격개선기대감이회복되면서분기에주택시장분위기가급격히전환 특히시중의풍부한유동자금이부동산시장에집중되고낡은주택이많은대도시를중심으로새주택에대한수요자선호가이어지면서신규분양시장과재고주택시장의양극화가확대되고있음 결과적으로서울부산세종등특정호황지역이이미후퇴기로접어든다수지방주택시장의잠재적위험성을커버했을뿐만아니라투기과열논란이확산되면서강력한규제도입필요성에대한논란이확대되고있음 년하반기는유예된규제완화일몰시점도래월재건축초과이익환수제월금리인상가능성확대가계부채관리강화및대출규제강화조기도입본격적인입주물량증가등의하방리스크와대내외경기개선및수출호조새정부에대한기대감등의상승요인이공존하면서시장흐름이유지되는가운데국지적가격상승세가과도하게지속될경우본격적인규제강화정책이일부지역에대해도입될수있을것으로판단됨

56 조기대선이후정치적불확실성이제거되고대내외적인거시경제개선기대감이형성되면서서울수도권아파트시장과지방의특정지역중심으로주택가격상승이지속다만기타지방과대구울산등광역시의가격하락세가계속될것으로전망되는바전국적으로하반기주택가격은지역적차별화가확대되는가운데안정세를보이고거래공급은예년수준으로조정전망 년하반기에전국매매가격상승전세가격보합을보이면서올한해동안전국적으로매매가격과전세가격모두미만의안정적상승세가전망되지만지방주택시장은경상도와충청도지역을중심으로입주물량증가가지속되면서하반기에하락세가지속될것으로전망 년하반기주택매매거래는감소할것이라는시장인식이우위인상황이며이를고려할때만건정도의거래가전망되면서올한해총매매거래는만건지난해만건대비약감소이될것으로전망 이는시장상황이매우좋았던년과년을제외한최근년 년동안하반기에거래된평균거래량약 축에따른거래감소현상으로판단하기어려움 만호과비슷한수준으로시장위 년하반기주택공급시장분위기는상반기상황이이어지면서준공물량만증가하고그외인허가착공분양은택지고갈및사업자보유물량의소진등으로물량이점진적으로감소할것으로전망됨 하반기인허가만호착공만호분양만호준공만호로전년동 기비준공물량만 하락할것으로전망 가증가하고인허가착공분양은각각 하반기인허가물량은공급이과도하게많았던년과년을제외한최근 년년동안하반기에공급된평균인허가량약만호과비슷한 수준으로시장위축에따른공급급감현상으로판단할수없음 년하반기주택시장의대영향변수는대출규제금리가계 부채대선정책방향입주량으로파악됨연구원자체조사결과 대영향변수중영향력이가장큰메가변수는대출규제금리가계부채를포괄하는주택금융정책으로올해에이어당분간주택금융정책의강도와속도에따라주택시장방향이달라질수있음특히조기도입논란이있는의도입여부가시장수요에영향을크게미칠수있음

57 특히금리영향확대가예상되는바주택시장충격을최소화할수있는금리인상폭과속도조절이무엇보다중요 하반기에미국금리의추가인상이예고된가운데국내기준금리인상압력도 상존함가계부채리스크로급격한금리인상은어려우나최근거시지표가개선 되고있고가계부채속도조절을위해시중의유동성관리차원에서인상가능성 배제어려움 미국기준금리인상에따른국내기준금리인상자체가시장에미치는영향은 제한적일것으로판단되나금융권에서자체적으로결정하는기준금리와시장 위험을반영한가산금리스프레드금리가급격히인상될경우주택금융소비자 의심리적불안이확산되면서주택시장불안요인으로작동할우려가있음 하반기에도서울부산등국지적으로주택가격이상승하는현상이지속되면지난해대책과대책에이어좀더강화된규제대책도입이본격화되면주택시장이조정국면에진입할가능성이있음

58 이러한상황에서안정적으로시장을연착륙시켜야하는새정부가 년하 반기에강력한규제중심의주택부동산정책을수립집행하는것은매우어 려울수있어신중한정책마련이불가피다만새정부가가계부채관리에 대한강력한정책추진의지를가지고있는만큼가계부채관리방안을중심 으로하는대책은하반기에발표될가능성이커보임 대책마련시전국적으로수도권과지방의상황이다르고지방도지방광역시와기타지방의상황이매우다른만큼이에대한선별적접근이필요할것임특히기타지방에있는아파트는이미하락세를보이고있어지방공급물량에대한수급분석을통해시장을점검할필요가있고주택선호가지역규모등에따른양극화가심화되고있기때문에사업자도이를고려한공급전략수립필요 서울강남권재건축일반분양분및일부주요단지의분양가상승하는움 직임이커지면서분양가상승이현실화되고분양가프리미엄을기대한시 장참여증가로분양권거래가증가하면서분양시장에대한위험성이확대 되고있어주택시장의견조한회복전환에장애요인으로작용할수있음 분양가상승은주택시장에진입한잠재수요자가최종적으로주택을구입할수있는성공확률을낮추는요인으로작동되어주택구입포기현상이확산되면서주택시장의거래경색을가져올수있음 뿐만아니라과도한분양가상승과분양권거래는가계부채및집단대출관리강화주택시장에대한규제강화기조로전환될수있는단초를제공할수있으므로적정수준의분양가가책정될수있도록시장분위기를만들어가야함 주택시장의안정적관리를위해정부가 년하반기에집중해야하는것 은 ➊ 충분한입주지원 ➋ 철저한공급관리 ➌ 합리적주택금융정책과더 불어 ➍ 면밀한시장진단을통한지역별맞춤형정책마련 ➎ 입주물량급 증지역의연착륙방안모색임 이를위해장기적관점에서시장을모니터링하여새정부의주택부동산정책방향에맞추어주택시장의규율과원칙을바로세우고주택거래의투명성과정보의접근성을제고할수있는대안모색필요

59 하반기에예견되어있는시장리스크를감안하지못하고단기적시장상황에근거한규제도입시하반기입주물량증가시장금리인상등의하방요인과유기적으로작동하면서의도하지않은부작용이발생할우려가있을뿐만아니라시장경착륙의가능성도배제할수없음따라서규제도입은충분한시장진단을선행한후에시장수용성을고려해이미 시장에선반영되어작동하고있는일몰예정규제수단예 재건축초 과이익환수제을활용하거나최근에만들어진청약조정대상지역이나미분양관 리지역제도를활용해규제도입에따른시장충격을최소화할필요가있음 충분한입주지원본격화되는입주시점에국민들이분양받은신규주택으로원활히주거이동할수있도록충분한입주지원과시장환경을조성 재고주택거주자가분양받은신규주택으로주거이동을하면주택물량이시장 에공급되면서전월세가격을낮추는 기회가될수있으나입주시점에수분양 자의주거이동에차질이생기면미입주미분양으로인한사회문제발생우려 수분양자의주거이동지원을위해 기존주택처분지원을위한기금보증활 용시스템구축 임차인의보증금반환자금지원예임차보증금반환보증 등 미입주미분양주택의임대주택전환매입형임대사업자육성및주택 비축제도의검토이주시기불일치에따른수요자금융지원확대정부 의지분참여주택활성화등다양한정책수단마련필요 철저한공급관리년째이어진공급증가가지속되지않도록철저하게공급관리를주도하고하반기시장불확실성확대로인한사업자의공격적사업추진리스크완화유도필요 합리적주택금융정책금리대출규제가계부채등주택금융정책의규제강도조절을합리적인수준에서결정하는것이매우중요함 년은기존수분양자의주거이동이본격화되기때문에주택금융정책이주거 이동제약요인으로작동하면안됨 특히총체적상환능력비율 의정교한표준모형이만들어지기전에무리하 게도입하여적용할경우비담보대출신용대출등이전체부채에서차지하고 있는비중이높은취약계층이나서민계층의부담이커질수있기때문에도입 시점에대한신중한검토가필요함 면밀한시장진단을통한지역별맞춤형정책마련주택시장의국지화양극화가더커지고있으며후퇴기에진입한지방주택시장이경착륙하지않도록시장충격을최소화할필요가있음특히최근서울부산지역의아파

60 트가격상승원인을주택수급문제와더불어오래된낡은주택에대한새주택에대한수요및가구분화에따른세대수증가등복합적인측면에서가격상승원인을진단하고그에따른처방필요 입주물량급증지역의연착륙방안모색지방에공급된물량의입주시기가도래하면서과거공급된평균입주물량을크게상회하는지역이많아질것으로판단됨이에따라미입주및신규분양물량의미분양이늘어나면서주택시장이침체될수있음하반기입주물량급증이예상되는경기인천대구울산경상남도충청남도지역의모니터링을강화하고신규주택공급물량조절및미입주미분양에대한컨틴전시플랜마련필요 충분한입주지원철저한공급관리합리적주택금융정책및면밀한시장진단과입주물량급증지역에대한관리방안이마련되지않으면주택시장의경착륙은물론새정부의주택도시정책추진동력을유지하는것이어려워질수있을것으로사료됨 강력한규제도입은신중해야하며가계부채총량관리는금융소비자관점에서 주택소비심리위축없이금리인상쇼크에대비할수있는방향으로금융정책과 주택정책의통합적조율을거쳐진행되어야하반기이후입주물량증가에따른 주택가격하락심리를완화시켜완만한상승세의연착륙을유도할수있음 또한정부는장기적관점에서주택시장관리방향모색필요 새정부의주택도시금융정책에대한구체적인실천전략을조속히마련하여도시재생뉴딜사업이나공적임대주택연만호공급과같은개발정책에따른과도한가격상승기대감이나전월세상한제나계약갱신청구권과같은시장하방요인에대한불안감이형성되지않도록유도 일몰예정인월일몰와재건축초과이익환수제월일몰에대한정책방향을조속히설정하여시장불확실성을제거하고재건축시장의변동성을최소화해서국지적불안요인을제거할필요가있음 시중의유동자금을흡수할수있는투자상품을개발하여주택부동산시장에집중되고있는유동자금을분산하고단기적투자자금이주택시장에유입되지않도록부동산간접투자리츠펀드등시장활성화필요 주택공급시차를고려하여향후년이후에적정물량의주택이지속적으로공급될수있도록택지를미리마련하여주택수급조절사전대응시스템기반조성및매년만호의공적임대주택공급을위해필요한택지조성