Microsoft Word - 장기전세SHift 청약전략 doc

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[ 무료리포트 ] 저렴한전셋값에 20 년간내집처럼 ~ 서울시장기전세주택 SHift 청약전략 - 2009 년장기전세 SHift 공급계획 / 주요단지소개 - 장기전세 SHift 유형별청약전략 / 주의사항 2009년

1 [ 무료리포트 ] 저렴한전셋값에 20 년간내집처럼 ~ 서울시장기전세주택 SHift 청약전략 년장기전세 SHift 공급계획 / 주요단지소개 - 장기전세 SHift 유형별청약전략 / 주의사항 2009년 1월말부터입주를시작한송도 the#1stworld 는향후송도신도시를비롯, 나아가인천의미래를가늠해있는바로미터라할수있다. the#1stworld 의입주현장을둘러보고송도신도시의조명한다 부동산114 부동산컨텐츠팀

2 목차 1. 장기전세주택 SHift 개요 장기전세 SHift 청약요건 장기전세 SHift 유형별특징 - 상세청약요건 / 청약전략 장기전세 SHift 당첨순위 년장기전세주택 SHift 공급계획 / 주요단지소개 3. 장기전세주택 SHift < 체크포인트 > 서울시장기전세 SHift 청약전략 2

3 서울수도권마저도침체된요즘분양시장에서실수요자들이높은관심을보이는단지가있어화제다. 바로서울시와 SH 공사가짓는장기전세주택 SHift 물량이다. 장기전세 SHift는주변보다저렴한전세가격에최장 20년간내집처럼살수있는주택이다. 주변전세시세의 80% 수준에전세가격이결정된다. 특히올해는 3000여가구의공급계획이나와있는상태이고입지와주거환경이우수한강남권은물론상대적으로저렴한강북지역에서도분양계획이잡혀있다. 주요재건축 SHift와은평, 신내, 상계등강북권지구물량이주목을끌전망이다. 장기전세 SHift 의특징과유형별청약전략을살펴보고연내공급되는주요 SHift 의장단점도비교해 본다. 나에게맞는장기전세 SHift 는과연어디에있을까? 1. 장기전세주택 SHift 개요 서울시와 SH 공사가짓는장기전세주택 SHift 는임대주택사업의일종으로주변전세시세의약 80% 선에저렴하게공급하는전세물량으로서 2 년단위재계약을통해최장 20 년까지장기거주할수있 는주택이다. ㅁ서울시장기전세주택 SHift 란? 개요 서울시와 sh공사 ( 구도시개발공사 ) 에서개발하여주변전세가격의약 80% 선에최장 20년까지거주할수있는주택 임대기간 최장 20년 (2년단위로재계약 ) 입주대상자 청약저축가입자, 무주택세대주, 서울지역거주자중형은청약예금가입자 1. 60m² 이하 : 도시근로자가구당월평균소득 70% 이하인자 공급면적 ( 전용면적기준 ) 2. 60~85m² 이하 : 청약저축가입자 3. 85m² 초과 : 청약예금가입자 분양전환 분양전환없음 분납금 없음 양도ㆍ전대 양도ㆍ전대불가 임대료수준 시중시세의 80% 수준 임대보증금 없음 ( 단, 전세금있음 ) 월임대료 없음 계약해제또는해제시 전세금반환 주변시세보다저렴한전세가격으로 20년간내집처럼 내집마련이요원한실수요자들이저렴한전세가격에주거불안없이장기거주할수있다는점이가장큰장점이다. 월세임대가아니기때문에자금부담도덜하다. 특히장기전세 SHift의경우재건축, 재개발단지의중소형물량등비교적입지가양호한곳 서울시장기전세 SHift 청약전략 3

4 에공급되는경우가많아최근인기가높다. 미분양이속출하는최근의분양시장환경에서도주요재건축 SHift 청약은인기리에높은경쟁률을기록한바있다. 중소형의경우무주택세대주에게우선공급되며청약저축통장이필요하다. 2년단위로재계약관리가되며유주택자가되면재계약요건이박탈되고퇴거조치될수있다. 장기전세 SHift 청약요건장기전세 SHift에청약하려면일단충족해야할요건이있다. 기본적으로서울에거주하는무주택세대주이어야한다. 대개청약저축 ( 중대형은청약예금통장사용 ) 통장이필요하지만재건축 SHift처럼예외도있다. 재건축사업을통한 SHift와일반 SHift 등유형에따라, 또는공급면적별로기준이세분화된만큼자신이청약하고자하는단지유형에따라청약요건을꼼꼼히체크해야한다. - 기본요건 : 청약저축통장필요, 무주택세대주, 서울거주 / 전용 85m2초과는청약예금청약가능 : 단독세대주 ( 본인의주민등록표등본상에배우자또는직계존비속인세대원이없는자 ) 불가 - 일부예외조건있음 전용 60m2이하 : 무주택자, 청약저축통장사용. 소득은전년도도시근로자가구당월평균소득의 70% 이내여야함. 가구수에따라 3인이하가구 (2,572,800원이하) 4인가구 (2,818,440원이하) 5인가구 (2,921,750원이하) 6인이상가구 (3,359,400원이하) 조건이적용됨. 자산은개별공시지가기준 5,000만원이하 ( 토지만가능 ), 현재가치기준 2,200만원이하 ( 자동차 ) 인경우만가능 전용 60~85m2이하 : 무주택자, 청약저축통장사용. 소득및자산기준은없음 전용 85m2초과 : 유주택자도신청가능 (* 기존유주택인경우입주전매각 ), 소득및자산기준없음 장기전세 SHift 유형별특징 - 상세청약요건 / 청약전략장기전세 SHift에는유형별로간단하게재건축 SHift와일반 SHift로구분해볼수있다. 재건축 SHift 는재건축사업단지에서일정부분을받아서전세임대가필요한수요자들에게임대하는것이고일반 SHift는 SH공사에서직접짓는사업정도로구분하면쉽다. 올해공급될예정인반포자이, 래미안퍼스티지와같이재건축사업을통해공급되는 SHift는신혼부부특별공급을제외하고는청약통장이필요없지만일반 SHift는규모별로청약저축이나예금통장이필요하다. 또한공사가짓는일반 SHift는전용 85m2초과물량도공급된다. 저렴한전세가격에중형아파트를원하는세입자라면더욱관심을가질만하다. 서울시장기전세 SHift 청약전략 4

5 한편일반분양에서처럼규모별로특별분양공급분이배정되므로규모별로특별분양조건이맞는경우에는우선공략하는게유리하다. 또한전용 60m2미만소형은소득요건이있고우선공급요건이좀더다양한만큼자신의요건을꼼꼼히살펴유리한청약방법을찾아야한다. - 재건축 SHift : 신혼부부특별공급은청약통장과소득규모제한有 ㅁ재건축시프트청약요건전용 60 m2미만전용 60 m2초과 ~85 m2이하 일반공급 청약순위 : 1 1 순위 : 입주자모집공고일현재무주택세대주로서무주택기간과서울시거주기간이각각 1 년이상인자. 2 2 순위 : 입주자모집공고일현재무주택세대주로서서울시에거주하는자. 우선공급 청약자격 : 입주자모집공고일현재서울시에거주하는무주택세대주로서무주택기간과서울시거주기간이각각 1 년이상인자중 1 노부모부양우선공급 : 65 세이상직계존속을 3 년이상계속하여부양하고있는자 2 다자녀우선공급 : 민법상미성년자인 3 명이상의자녀를둔무주택세대주 3 저소득층우선공급 : 전년도도시근로자가구당월평균소득의 70% 이하인자 ( 저소득층우선공급은 60 m2이하만신청가능 ) 청약자격청약저축 ( 청약저축, 청약예금, 청약부금 ) 에가입하여 6 개월이상경과한자 1 노부모부양우선공급 : 65 세이상직계존속을동일한주민등록등본상 3 년이상계속하여부양하고있는자 2 다자녀우선공급 : 민법상미성년자인 3 명이상의자녀를둔무주택세대주 3 저소득층우선공급 : 전년도도시근로자가구당월평균소득의 70% 이하인자 ( 저소득층우선공급은 60 m2이하만신청가능 ) 청약자격 청약저축에가입하여 6 개월이상경과하여 6 회이상납입한자. 청약예금 (300 만원이상 ) 에가입하여 6 개월이경과된자. 청약부금에가입한지 6 개월이경과하여매월약정납입일에월납입금을납입하여 300 만원이상을납입한자. ( 신혼부부 ) 특별공급 입주자선정순위 입주자선정순위입주자모집공고일현재를기준으로아래와같입주자모집공고일현재를기준으로아래와같이순위를정함. 이순위를정함. 1 1순위 : 혼인기간이 3년이내이고, 그기간 1 1순위 : 혼인기간이 3년이내이고, 그기간에출생 ( 입양 ) 신고하여자녀가있는자에출생 ( 입양 ) 신고하여자녀가있는자 2 2순위 : 혼인기간이 3년초과 5년이내이고, 2 2순위 : 혼인기간이 3년초과 5년이내이고, 그기간에출생 ( 입양 ) 신고하여자녀가있는자그기간에출생 ( 입양 ) 신고하여자녀가있는자 3 3순위 : 혼인기간이 5년이내인자 소득기준 : 전년도도시근로자가구당월평균소득 (4 명이상인세대는가구원수별가구당월평균소득 ) 의 100% ( 배우자가소득이있는경우에는 120%) 이하 서울시장기전세 SHift 청약전략 5

6 - 일반 SHift : 전용 85 m2초과도공급, 면적별자격요건꼼곰히따져야 ㅁ일반 SH공사시프트청약요건 전용 60m2미만 전용 60m2초과 ~85m2이하 전용 85m2초과 요건 세부요건 입주자모집공고일현재서울특별시에거주하며본인과배우자를포함한세 대원전원 ( 동일한주민등록등본상에등재되어있지아니한배우자및그세 - 대원포함 ) 이무주택인세대주 (1) 소득 : 전년도도시근로자월평균소득 70% 이하인자. (2) 토지 : 개별공시지가기준 5,000 만원이하 (3) 자동차 : 현재가치 2,200만원이하 ( 취득가액을기준으로매년 10% 씩감가상각하여산출 ) - - 단독세대주신청가능자 1 사위와장인또는장모 2 며느리와시아버지또는시어머니 3 미혼인형제, 자매 ( 단, 부모의사망사실이확인된경우 ) 단독세대주 : 전용 40 m2이하만신청가능 단독세대주신청불가 : 청약예금가입자로서세대원자격으로상기주택을신청하는경우신청자의세대주는배우자및직계존비속에한함 유주택자 : 입주전일까지세대에속한자모두의소유주택을처분해야함 일반공급 1 1 순위 : 청약저축에가입하여 2 년이경과한자로서매월약정납입일에월납입금을 24 회이상납입한자. 2 2 순위 : 청약저축에가입하여 6 개월이경과한자로서매월약정납입일에월납입금을 6 회이상납입한자. 3 3 순위 : 1, 2 순위에해당하지않는자로써서울특별시에거주하는자 입주자모집공고일현재서울시에거주하는세대주또는만 20 세이상인자로서해당공급주택의규모및지역별청약예금가입자 1 1 순위 : 청약예금에가입하여 2 년이경과한자러각주택형예치금액에상당하는금액을예치또는납입한자 2 2 순위 : 청약예금에가입하여 6 개월이경과한자로서각주택형예치금액에상당하는금액을예치한자 3 3 순위 : 1, 2 순위에해당하지않는자 * 동일순위경쟁시는무주택기간, 부양가족수, 입주자저축가입기간을반영한가점제적용 우선공급 / 특별공급 13 개항목의우선공급 ( 신혼부부특별포함 ) - 상세조건확인必 일반공급 1 순위에해당하는자로서입주자모집공고일현재 65 세이상의직계존속 ( 배우자의직계존속을포함한다 ) 을 3 년이상부양하고있는무주택세대주 ( 피부양자의배우자가있는경우그배우자도무주택자이어야함 ) 입주자모집공고일현재서울시에거주하면서민법상만 20 세미만인 3 명이상의자녀를둔무주택세대주 장기전세 SHift 당첨순위 주요항목별점수산정방식으로당첨순위가정해진다. 세대주나이, 부양가족수, 20세미만자녀수, 서울시거주기간등으로산정한다. 대체로나이, 부양가족수등이많을수록유리하다. 따라서기본적으로는서울거주기간과부양가족수등을미리높이는전략이필요하고세대주나이와부양가족수에서불리한젊은층은특별공급방식을통해접근하는것이유리하다. 그밖에저축통장의기본순위산정인납입횟수등이청약자격요건으로관리되며청약예금통장은가점제가적용된다. 서울시장기전세 SHift 청약전략 6

7 ㅁ가점산정기준구분 5점 4점 3점 2점 1점 서울시거주기간 ( 만 20세이후 ) 20년이상 15년 ~20 년 10년 ~15년 5년 ~10년 5년미만 무주택세대주기간 20년이상 15년 ~20 년 10년 ~15년 5년 ~10년 5년미만 세대주나이 50세이상 45세 ~50세 40세 ~45 세 35세 ~40세 35세미만 부양가족수 5인이상 4인 3인 2인 1인 미성년자녀수 ( 만 20세미만 ) - - 3자녀이상 2자녀 1자녀 만 65세이상의직계존속 ( 배우자의직계존속포함 ) 을 3년이상부양 2점 2점 년장기전세주택 SHift 공급계획 / 주요단지소개 현재 2009년에공급계획된서울시장기전세 SHift 물량은총 3175가구다. 재건축 SHift가 1012가구, 공사가짓는일반 SHift가 2163가구다. 일반 SHift는강일지구, 상계장암지구, 신내2지구, 은평등강북권주요지구에서공급되고 60-85m2이하물량비중이비교적높은편이다. 신내와상계지구는 85m2초과물량도일부지만공급될예정이다. 재건축 SHift는 60m2이하소형비중이높은편이다. 하지만반포자이와래미안등요지에있는재건축단지에서공급되는물량이있어관심을끌전망이다. ㅁ 2009 년장기전세 SHift 주요공급예정물량 구분 단지명 공급호수 ( 전용면적기준 ) 계 60 m2이하 85 m2이하 85 m2초과 공급 ( 예정 ) 시기 위치 S H 공사건설 은평 2 장지 1 단지 신내 2 지구 상계장암주공3단지 ( 자이 ) 비둘기아파트 ( 경남 ) 재주공2단지 ( 래미안 ) 건마포맨션 ( 동원 ) 축진달래3차고덕주공1단지방배서리풀서초금호아파트자료 : 은평 은평 은평 은평 은평 송파구장지동 중랑구신내동 은평구진관동 노원구상계동 서초구반포동 구로구구로동 서초구반포동 7 6 미정 마포구도화동강남구역삼동강동구고덕동서초구방배동서초구서초동 서울시장기전세 SHift 청약전략 7

8 반포자이 : 다른 SHift보다전세가격높지만입지선호도뛰어나 강남수요자관심 3월서초구반포동반포자이 SHift 공급앞두고서울지역세입자들의관심이높다. 강남권에위치한신규대단지로지하철 7호선반포역을도보로이용, 9호선이개통되면사평역까지도보로이용할수있다. 아울렛, 백화점등편의시설이용이쉽고원촌초, 원촌중등교육여건도좋아선호도가높다. 반포자이에서 SHift로공급되는물량은전용 59m2 319가구, 전용84m2 100가구로이뤄진다. 임대료는 59m2가 2억 2400만원, 84m2는 3억원이다. 반포동전체아파트전세가격은부동산114 기준 3.3m2당 799만원수준으로이에비하면상당히높은편이다. 강남권의신규매 ( 만원 ) 반포자이 ' 시프트 ' 가격비교 일반전세시프트매매 머급단지로임대료도높은편이 다. 기 입주한반포자이전세가격은 2009년 2월기준전용 59m2 3억 ~3억 3000만원, 전용 84m2 4억 ~4억 5000만원으로 SHift는약 71~76% 수준이다. 상당히저렴 한편이다. 이에따라상대적으로자금여력이있는강남권수요자들의관심이특히높다. 거래현장에서도 SHift 공급을앞두고기존임대거래가뜸한상태 라고전하다. 또한기존임대아파트를꺼리던분위기와는달리입지나단지선호도가높아임대주택에대한수요자관심도높고기입주민들역시따로지은임대물량이아니어서단지내임대물량에대한염려는크지않다는것이현지평가다. 은평, 상계, 장지, 신내 : 주거비용부담줄이려는서민들관심 전용 85m2초과도선보여 반포자이가상대적으로자금여력이있는강남수요자를타겟으로한다면은평, 신내, 상계등은저소득서민층에게좀더관심이높을것이다. 전세가격급등이나 2년후비워줘야하는불안감이해소되는만큼이들단지는가격수준만적정하다면안정적인주거지로선호될전망이다. 특히신내, 상계장암은전용 85m2초과도공급예정인만큼유주택자도기회가있고이지역에터전을둔무주택서민은저가로면적을넓힐수있는만큼살펴볼만하다. 3. 장기전세주택 SHift < 체크포인트 > 서울시장기전세주택 SHift 는전세가격급등에대한불안감, 2 년마다옮겨다녀야하는걱정없이 20 년간내집처럼살수있는주택이다. SH 공사에서시설등의관리도책임지고있어신뢰할만하고 서울시장기전세 SHift 청약전략 8

9 전세시세도주변보다저렴해요즘같은불황기에주택마련에대한부담이큰서민들의관심이뜨겁다. 장기전세 SHift 의장점을최대한활용해내집마련을위한발판으로활용하는지혜가필요하다. 장기전세 SHift 이것만은알아두자! 청약통장계속사용할수있다 = 청약저축통장은무주택자를증명하는수단으로사용하는것이어서장기전세 SHift에당첨돼거주하는동안에도통장을사용할수있다. SHift에입주한후에공급되는여러분양주택을살펴보면서자유롭게청약할수있다.! 1년단위로전세금오른다 = 1년단위로전세금은조정될수있다. 단인상기준은 5% 이내여서전세금급등에대한불안은막아준다. 전세금인상수준을예측할수있어실거주자입장에서안정적이고자금부담이적은편이다. 만약반포자이전세금이 5% 인상된다면 3억원을기준으로 1500만원이인상될수있다. 주변전세가격변동이없다면전세금인상도없다. 반대로시장약세로전세가격이하락했을경우에는전세금을낮춰서돌려주지는않는다. 계약이해지또는청산되면전세금은돌려준다.! 2년마다재계약한다 = 장기전세 SHift는 2년단위로재계약관리를받는다. 입주당시의자격요건인무주택자여부, 소득및자산여부등에따라재계약여부가결정된다. 입주기간중유주택자가되는경우엔퇴거조치를받을수있으므로주의해야한다. 다만아직은 2년재계약이진행된케이스가없다. 주택공사임대등은강제퇴거조치하나 SHift는이후진행사례를확인해볼필요가있다. 전용 60m2이하 : 입주기간중유주택이된경우퇴거조치 : 자산입주기준초과시퇴거조치 ( 토지 5000만원이하 / 자동차 2000만원이하 ) : 소득조건변동시 - 가. 입주시소득기준 50% 이내증가 보증금할증나. 입주시소득기준 50% 이상초과시퇴거될수있음 전용 60~85m2이하 : 입주기간중유주택자된경우만퇴거조치 전용 85m2초과 : 입주기간중유주택자된경우퇴거조치! 분양전환받을수는없다 = 최장 20 년까지거주할수있지만내집으로완전하게분양전환을해주지 는않는다. 따라서안정적으로거주하면서내집마련전략을세우는것은필수이다. 또한양도나전대도절대불가하므로주의해야한다. [ 끝 ] 서울시장기전세 SHift 청약전략 9

법제소식 November 2014 민영주택과민간건설중형국민주택을분양받기위해필요하며, 85제곱미터이하의민영주택과민간건설중형국민주택을분양받기위해서는청약부금에가입해야합니다. 청약예금과청약부금은모두성년자만가입할수있고 ( 세대주인경우에는미성년자도가능 ), 청약예금은주택의규모및지

법제소식 November 2014 민영주택과민간건설중형국민주택을분양받기위해필요하며, 85제곱미터이하의민영주택과민간건설중형국민주택을분양받기위해서는청약부금에가입해야합니다. 청약예금과청약부금은모두성년자만가입할수있고 ( 세대주인경우에는미성년자도가능 ), 청약예금은주택의규모및지 찾기쉬운생활법령정보 & 주택청약 글 법제처법제정보과 법제처에서는 2008년초부터국민이실생활에필요한법령을쉽게찾아보고이해할수있도록정부각기관의업무중심으로복잡하게얽힌법령간의관계를국민의생활중심으로재분류하고, 법률전문가의시각에서쓰인어려운법령의내용을국민의눈높이에서쉽게해설하여제공하는 찾기쉬운생활법령정보시스템 (http://oneclick.law.go.kr) 을구축하여 2014년