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현균 문
5 years ago
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1 감정평가서 Appraisal Report 번호 제일 G 호 건명 전라남도여수시충무동 제 5 층제 501 호 이감정평가서는감정평가의뢰목적외의목적에사용하거나타인 ( 의뢰인또는담보감정평가시확인은행이아닌자 ) 이사용할수없을뿐아니라복사, 개작 ( 改作 ), 전재 ( 轉載 ) 할수없으며이로인한결과에대하여감정평가업자는책임을지지않습니다. 경기경기도성남시분당구양현로 164( 이매동성남상공회의소 1 층 ) 지사 TEL : (031) FAX : (031)

2 G ( 상가 ) 감정평가표 이감정평가서는감정평가에관한법규를준수하고감정평가이론에따라성실하고공정하게 작성하였기에서명날인합니다. 감정평가사 조계의 ( 인 ) 감정평가액 一金일억오천일백만원整 ( 151,000,000.-) 의뢰인 ( 주 ) 골든브릿지저축은행장 감정평가목적 일반거래 ( 매매용 : 공매 ) 채무자 소유자 ( 대상업체명 ) 목록표시근거 - ( 주 ) 골든브릿지저축은행 등기사항전부증명서, 건축물대장 제출처기준가치 ( 주 ) 골든브릿지저축은행시장가치 감정평가조건 - 기준시점 조사기간 작성일 공부 ( 公簿 ) ( 의뢰 ) 사정감정평가액 종류면적또는수량종류면적또는수량단가금액 감정평가 상가 1개호상가 1개호 - 이하여백 151,000,000 내 용 합 계 151,000,000.- 심사확인 본인은이감정평가서에제시된자료를기준으로성실하고공정하게심사한결과이 감정평가내용이타당하다고인정하므로이에서명날인합니다. 심사자 : 감정평가사 ( 인 )

3 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 I. 감정평가개요 1. 감정평가목적 대상물건은전라남도여수시충무동소재 충무동로타리 남동측인근에위치하는상가 제층 5 제501 호전유면적 ( : m2) 로서, ( 주골든브릿지저축은행의 ) 일반거래( 매매용 : 공매) 목적을위한감정평가임. 2. 감정평가기준및방법 1) 감정평가근거 본평가서는 부동산가격공시및감정평가에관한법률, 감정평가에관한규칙 등관계법령의규정및제반감정평가이론에근거하여작성하였음. 2) 감정평가방법개관 1 원가방식( 원가법/Cost Approach) 원가방식은원가법, 적산법등비용성의원리에기초한감정평가방식으로, 원가법이 란대상물건의재조달원가에감가수정 ( 減價修正 ) 을하여대상물건의가액을산정하는 감정평가방법을말함. 2 비교방식( 거래사례비교법/Market Approach) 비교방식은거래사례비교법, 임대사례비교법등시장성의원리에기초한감정평가방 식및 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제21조제1항에따른공시지가기 준법이있음. 거래사례비교법이란대상물건과가치형성요인이같거나비슷한물건의 거래사례와비교하여대상물건의현황에맞게사정보정 ( 事情補正 ), 시점수정, 가치형 성요인비교등의과정을거쳐대상물건의가액을산정하는감정평가방법이며, 공시 지가기준법이란 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제21조제1항에따라 감정평가의대상이된토지와가치형성요인이같거나비슷하여유사한이용가치를지 닌다고인정되는표준지의공시지가를기준으로대상토지의현황에맞게시점수정, 지역요인및개별요인비교, 그밖의요인의보정 ( 補正 ) 을거쳐대상토지의가액을 산정하는감정평가방법임. [ 주제일감정평가법인 ]

4 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 3 수익방식( 수익환원법/Income Approach) 수익방식은수익환원법, 수익분석법등수익성의원리에기초한감정평가방식으로수 익환원법이란대상물건이장래산출할것으로기대되는순수익이나미래의현금흐름 을환원하거나할인하여대상물건의가액을산정하는감정평가방법임. 3) 감정평가방법적용 본평가는 집합건물의소유및관리에관한법률 에따른구분소유권의대상이되는 건물부분과그대지사용권을일괄하여감정평가하는경우이므로, 감정평가에관한규 칙 제16 조에따라거래사례비교법을적용하여평가하였으며, 대상물건의특성등으로 인하여다른감정평가방법을적용하는것이곤란하거나불필요한경우에해당하므로 규칙제12조제2항단서조항에따라다른감정평가방법에의한시산가액과의비교는수 행하지아니하였음. 4. 기준가치 감정평가에관한규칙 제5조제1 항에따라시장가치기준으로감정평가액을결정함. 5. 기준시점 감정평가에관한규칙 제조 9 제2항에따라대상물건의가격조사를완료한날짜인 2015년 06월 05 일임. 6. 그밖의사항 1) 건물등기부등본 1동의건물의표시란중 4층은 m2이나건축물대장및현황은 m2로서오기로판단되는바참고바람. 2) 대상물건의위치확인은현황점유사용부분및배치도면에의하였음. [ 주제일감정평가법인 ]

5 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 II. 대상물건개요 1. 건물개요 소재지전라남도여수시충무동 대지면적 m2 용도지역일반상업지역지목대 구조 철근콘크리트조및철골조슬래브지붕 사용승인일 규모지하1 층 ~ 지상9층 주용도근린생활시설건물명칭 - 이용상황 대상물건근린생활시설연면적 1, m2 건물설비 설비 난방설비 냉방설비 위생급배수 소화설비 화재탐지 승강기도시가스 주차시설 유무 대상물건현황 일련번호층수, 호수 전유면적 ( m2) 공용면적 ( m2) 전유+ 공용 ( m2) 전용률 가 5층 501호 % [ 주제일감정평가법인 ]

6 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 III. 거래사례비교법에의한시산가격 1. 적용감정평가방법 대상물건과가치형성요인이같거나비슷한물건의거래사례와비교하여사정보정, 수정, 가치형성요인비교등의과정을거쳐대상물건의가액을산정함. 시점 2. 비준가격산정 가. 인근지역거래사례 기호소재지건물명층호 / 전유면적 ( m2) 거래금액 ( 원) 거래단가 ( 원/ m2) 거래시점 비고 1 충무동 층 601호 ,000,000 1,137, 서교동 542 외 성흥빌딩 6층 601호 ,000, , 거래단가 = 거래금액 / 전유면적, 출처 : 등기사항전부증명서 나. 비교사례선정대상물건과지리적으로근접하고구조및전유면적등의규모가본건과동일또는유사하며정상적인거래사례라고판단되는거래사례 (1) 을비교사례로선정함. 기호소재지건물명층호 / 전유면적 ( m2) 거래금액( 원) 거래시점 거래단가( 원/ m2) 사용승인일 1 충무동 층 601 호 ,000, ,137, 다. 사정보정 특별한사정의개입이없는정상적인거래사례로사정보정요인은없음.(1.00) [ 주제일감정평가법인 ]

7 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 < 거래사례도면> 대상물건거래사례 1 거래사례 2 라. 시점수정 1 시점수정이란감정평가액의산정에있어서거래사례의거래시점과기준시점이시간 적으로불일치하여가격수준의변동이있을경우에거래가액을기준시점의수준으 로정상화하는작업임. 2 거래사례의시점수정을위하여국토교통부장관이조사발표하는지가변동률과한국 감정원에서발표하는상업용부동산지역별자본수익률을검토하였으나, 지가변동률 은토지에대한자료로적용하지않고, 대상물건물적특성및지리적비교가능성 이있다고판단되는상업용부동산지역별자본수익률로시점수정함. [ 주제일감정평가법인 ]

8 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 3 시점수정치 거래사례(1) 의시점수정치 ( ~ ) 전남여수지역 매장용( 집합) 기준시점당시지수가고시되지않아가장최근에고시된지수를연장적용함. 자료출처 : 한국감정원부동산통계정보시스템 마. 가치형성요인비교 [ 대상물건( 가)/ 거래사례(1)] 요인구분 구분 세부항목( 상업용) 격차율 비고 단지외부요인 고객유동성과의적합성, 도심지및상업업무시설과의, 접근성, 대중교통의편의성( 지하철, 버스정류장), 배후지의크기, 상가의성숙도, 차량이용의편의성( 가로의폭, 구조등) 등 1.00 대상물건과거래사례는동일건물내에소재하여단지외부요인은대등함. 단지내부요인 단지내주차의편리성, 건물전체의공실률, 건물관리상태및각종설비의유무, 건물전체의임대료수준및임대비율, 건물의구조및마감상태, 건물의규모및최고층수등 1.00 대상물건과거래사례는동일건물내에소재하여단지내부요인은대등함. 호별요인 층별효용, 위치별효용( 동별및라인별), 주출입구와의거리, 에스컬레이터및엘리베이터와의거리, 향별효용, 전유부분의면적및대지권의크기등 1.00 대상물건은거래사례비교하여층별효용등에서우등함. 누계 x 1.00 x1.00 바. 비준단가산정 일련번호 층수, 호수 비교사례단가 ( 원/ m2) 사정보정 시점수정 가치형성요인 산출단가 ( 원/ m2) 가 5층 501호 1,137, ,142,000 [ 주제일감정평가법인 ]

131.89 120,000,000 910,000 담보 2014.08.01 2 충무동 542 성흔빌딩 2층 201호 457.

9 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 IV. 가격자료검토 1. 인근지역평가사례 기호소재지건물명층호 / 전유면적 ( m2) 평가금액 ( 원) 평가단가 ( 원/ m2) 평가목적 기준시점 1 충무동 층 601호 ,000, ,000 담보 충무동 542 성흔빌딩 2층 201호 ,000,000 2,010,000 경매 충무동 542 성흔빌딩 5층 501호 ,000,000 1,090,000 담보 평가단가 = 평가금액 / 전유면적, 출처 : 한국감정평가협회감정평가정보 대상물건평가사례 1 평가사례 2,3 [ 주제일감정평가법인 ]

10 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 2. 인근지역유사부동산가격수준 시세수준 ( 전유면적기준) ~@1,200,000 원/ m2내외 3. 동일수급권부동산시장동향 평가대상이소재하는주변지역은구도심상업지역내에위치하는각종상가가밀집하는 상가지대로서, 기준시점현재는부동산시장의침체의영향으로거래량은많지않은 편이며향후가격수준은약보합세를보일것으로판단됨. 4. 경매통계분석 소재지기간구분낙찰가율 (%) 낙찰건수( 건) 전라남도여수시 ~ 근린상가 27 8 아파트상가 16 4 점포 9 4 자료 : 인포케어재구성 [ 주제일감정평가법인 ]

11 감정평가액산출근거및그결정에관한의견 V. 감정평가액결정및의견 1. 감정평가액 일련번호 층수, 전유면적호수 ( m2) 산출단가 ( 원/ m2) 산출가격( 원) 결정가격( 원) 가 5층 501호 ,142, ,618, ,000, 결정의견 대상물건구분건물의주위환경, 층별 위치별효용과인근유사구분건물의정상적인거 래시세, 거래사례, 평가사례및경매통계낙찰가율등을종합적으로검토하고, 담보물로 서의안정성, 환가성을고려할때, 거래사례비교법에의한부동산가액의합리성이인정 되므로상기금액을대상물건의감정평가액으로결정함. 끝. [ 주제일감정평가법인 ]

12 G Page : 1/2 구분건물 ( 상가 ) 평가명세표 [ 기준시점 : ] 일련번호 소재지 지번 지목용도 구 조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액비고 전라남도 근린생활철근콘크리트조 여수시 시설 및철골조 충무동 ( 소매점, 슬래브지붕 ( 도로명주소 ) 사무실, 9층 ( 전라남도 당구장, 여수시 일반 1층 충무로54) 음식점, 소매점 휴게 음식점, 2층 기원 ) 소매점 층사무실 층 건축물대장 사무실 면적기준 5 층당구장 층일반음식점 층당구장 층일반음식점 층휴게음식점및기원 지층소매점 동소 대일반상업지역 183 ( 내 )

13 G Page : 2/2 구분건물 ( 상가 ) 평가명세표 [ 기준시점 : ] 일련번호 소재지 지번 지목용도 구 조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액비고 가 철근콘크리트조 제 5 층제 501 호 ,000,000 비준가격 1. 소유권 대지권 183 합계 151,000,000.- 이하여백

14 G Page : 1/2 구분건물 ( 상가 ) 감정평가요항표 1. 위치및주위환경 2. 교통상황 3. 건물의구조및이용상태 4. 위생 냉난방시설등 5. 토지의형상및이용상태 6. 인접도로상태및주차장시설등 7. 토지이용계획및공법상제한사항 8. 공부와의차이 9. 임대관계및기타 1. 위치및주위환경 대상물건은전라남도여수시충무동소재 " 충무동로타리 " 남동측인근에위치하며, 인근은 인근은노선상가지대로서각종상가가밀집한지역으로서제반주위환경은보통임. 2. 교통상황 인접도로를이용하여차량접근용이하고인근에노선버스정류장이위치하는등제반교통사정 은보통임. 3. 건물의구조및이용상태 1) 건물의구조철근콘크리트조및철골조슬래브지붕 9층중 5층 501호로서외벽 : 알미늄복합판넬및일부페인팅마감. 내벽 : 몰탈위페인팅마감. 청호 : 페어그라스임. 2) 이용상태 5 층 501 호 : 근린생활시설 ( 공실 ) 로이용중임. 4. 위생 냉난방시설등 위생설비, 급 배수설비, 승강기, 소방설비등되어있음. 5. 토지의형상및이용상태 대체로평탄한세장형의토지로서상업용건물로이용중임. 6. 인접도로상태및주차장시설등 남서측및남동측으로 20M 및 4M 의포장도로와접하고주차장시설없음.

15 G Page : 2/2 구분건물 ( 상가 ) 감정평가요항표 1. 위치및주위환경 2. 교통상황 3. 건물의구조및이용상태 4. 위생 냉난방시설등 5. 토지의형상및이용상태 6. 인접도로상태및주차장시설등 7. 토지이용계획및공법상제한사항 8. 공부와의차이 9. 임대관계및기타 7. 토지이용계획및공법상제한사항일반상업지역, 방화지구, 최저고도지구 (9m이상), 중로1류 ( 폭 20M~25M)( 접함 ), 가축사육제한구역 ( )( 전부제한지역 )< 가축분뇨의관리및이용에관한법률 >, 문화재보존영향검토대상구역 < 전라남도문화재보호조례 >. 8. 공부와의차이 - 9. 임대관계및기타 1) 임대관계 : - 2) 기타 : 건물등기부등본 1동의건물의표시란중 4층은 m2이나건축물대장및현황은 m2로서오기로판단되는바참고바람.

16 G 위치도 소재지 전라남도여수시충무동 제층제 5 501호 대상물건

17 G 위치도 소재지 전라남도여수시충무동 제층제 5 501호 대상물건

18 FREE SCALE < 제5층제501호호별배치도및내부구조도 > 구분 합계 임대차내역임대보증금월임대료 임차인비고 501호 - 임대미상

19 현황도 대상물건및주위환경 대상물건및주위환경

20 수수료청구서 ( 주 ) 골든브릿지저축은행장귀하 감정평가서번호 : 제일 G 호 一金삼십오만구천칠백원整 ( 359,700.-) 자로의뢰하신 전라남도여수시충무동 제 5 층제 501 호 건에대한감정평가가완료되었으므로상기금액을 ' 감정평가업자의보수에관한기준 ' 에의거청구하오니정산하여주시기바랍니다. - 청구내역 - 과 목 금 액 비 가. 평가수수료 288,880 나. 여 비 30,000 토지조사비 - 물건조사비 3,000 공부발급비 3,350 기타 실비 2,000 특별용역비 - 소 계 38,350 합 계 327,000 고 부가가치세 32,700 총 계 359,700 기납부착수금 - 정산청구액 359,700.- 위금액을아래구좌로송금하여주시기바랍니다. 수수료입금시입금자명의를감정서번호 ( G ) 로해주시기바랍니다. 합계액에서천원미만절사하였습니다. 계좌번호 국민은행 예금주 : ( 주 ) 제일감정평가법인경기지사성남농협 예금주 : ( 주 ) 제일감정평가법인경기지사 ( 주 ) 제일감정평가법인경기지사장황기석 (TEL : FAX : )

21 수수료산정내역서 ( 주 ) 골든브릿지저축은행장귀하 一金삼십오만구천칠백원整 (\359,700.-) 감정평가서번호 : 제일 G 호 수수료산정기초가액 ( 감정평가액 ) 기초수수료계산평가액 기 초 수 수 료 1.0배분기초가액 1.5배분기초가액 영업보상평가액 총 액 151,000, ,000,000 총수수료산정기초가액 - 영업권보상평가액 151,000,000 기초가액 ( 평가가액 ) 적용가액 수수료율 적용요율 산정금액 5천만원까지 50,000, ,000 5천만원초과 5억원까지 101,000,000 X 1만분의 ,880 5억원초과 10억원까지 10억원초과 50억원까지 50억원초과 100억원까지 100억원초과 500억원까지 500억원초과 1000억원까지 1000억원초과3000억원까지 3000억원초과6000억원까지 6000억원초과 1조원까지 1조원초과 계 151,000, , 평가수수료 2. 실 비 1.0 배 (151,000,000 x (11/10,000 x 0.8) + 156,000) 288, 배 영업보상 288,880 소계 288,880 여비 30,000 물건조사비 1 동 x 3,000 원 3,000 기타 5,350 소계 38,350 합계 1. 평가수수료 + 2. 실비 ( 천원미만절사 ) 327,000 부가가치세 32,700 총계합계 + 부가가치세 359,700 ( 주 ) 제일감정평가법인경기지사장황기석

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ePapyrus PDF Document 감정평가서 Appraisal Report 번호 제일 G15051811-10 호 건명 전라남도여수시학동 45 제지하층 이감정평가서는감정평가의뢰목적외의목적에사용하거나타인 ( 의뢰인또는담보감정평가시확인은행이아닌자 ) 이사용할수없을뿐아니라복사, 개작 ( 改作 ), 전재 ( 轉載 ) 할수없으며이로인한결과에대하여감정평가업자는책임을지지않습니다. 경기경기도성남시분당구양현로