1. 지역별주택수급진단의필요성 매매가격및전세가격등지역주택시장의차별화현상이나타남 6월누계매매가격변동률을살펴보면, 세종 (2.62%), 부산 (1.64%), 서울 (1.46%), 강원 (1.05%), 전남 (1.00%), 전북 (0.68%) 등은전국평균 (0.54%) 보다

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시은 표
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국토정책 Brief 는주요국토정책현안을적시하고정책방안을제안하는주간지입니다. 7. 2017 10 KRIHS POLICY BRIEF No. 621 발행처 국토연구원 발행인 김동주 www.krihs.re.

1 국토정책 Brief 는주요국토정책현안을적시하고정책방안을제안하는주간지입니다 KRIHS POLICY BRIEF No. 621 발행처 국토연구원 발행인 김동주 지역별주택수급진단과정책과제 변세일국토연구원연구위원외 요약 1 지역경제여건, 개발호재, 지역별수급상황에따라매매가격, 전세가격등지역주택시장의차별화가나타나고있어이를진단하여지역맞춤형대책을마련할필요 2 지역별주택수급진단 - 연차별주택수요 ( 제 2 차주거종합계획 ), 주택공급물량추정치 ( 인허가후준공기간고려 ), 재고주택수등을활용하여주택수급상황을진단한결과, 우리나라주택시장은수요초과, 수급균형, 공급초과, 공급과다등으로구분가능 - 수요초과예상지역에는대전, 수급균형예상지역에는서울, 인천, 전남등이, 공급초과예상지역에는울산등이, 공급과다예상지역에는충남 ( 세종포함 ), 경북, 제주등이포함됨 3 최근주택시장위험성점검 - 미분양의 CMAX 값 (50 이상 ) 과장기평균 ( 최근 10 년 ) 대비비율 (100% 이상 ), 주택매매가격상승률, 부동산시장소비심리지수를활용하여시장위험성을점검한결과, - 충북, 충남, 경북, 경남, 제주등은 CMAX 값이평균 (50) 이상이면서장기평균 ( 최근 10 년 ) 대비미분양주택비율 (100% 이상 ) 이높아미분양위험이높은지역 - 세종, 서울, 부산등은전월대비주택매매가격상승률이평균상승률 (0.21%) 보다높아시장과열우려가높은지역 - 서울, 인천, 경기, 부산, 대전, 강원, 전북, 전남등은부동산시장소비심리지수가상승 1 단계 (115 이상 ) 이상으로나타나심리적과열가능성이있는지역 4 지역주택시장상황에대한지속적모니터링및상황에맞는탄력적정책추진필요 - 수급균형예상지역임에도불구하고매매가격이급등하는지역에대해서는수요관리정책을시행 - 공급초과또는과다예상지역중매매가격이하락하고있는지역에대해서는공급관리정책을시행 정책방안 1 서울, 부산, 강원등은세부적인모니터링후분양주택청약요건강화, 전매제한강화, 중도금보증건수및한도제한, 선택형투기지역ㆍ투기과열지구지정등의수요관리정책을고려할필요 2 경북, 충남, 울산, 경남등은세부적인모니터링후공공부문택지공급축소, 건설사보증한도제한및심사강화, 매입형임대사업확대, 주택건설기준심의강화등공급관리정책을고려할필요 3 지역부동산시장모니터링시스템을구축하여공급과다로인한미분양위험증가, 투자수요유입으로인한시장이상과열등부작용을선제적으로관리하고, 지역선별적정책추진의논거로활용할필요

2 1. 지역별주택수급진단의필요성 매매가격및전세가격등지역주택시장의차별화현상이나타남 6월누계매매가격변동률을살펴보면, 세종 (2.62%), 부산 (1.64%), 서울 (1.46%), 강원 (1.05%), 전남 (1.00%), 전북 (0.68%) 등은전국평균 (0.54%) 보다높게나타났으나, 경북 (-0.42%), 충남 (-0.41%), 울산 (-0.39%), 대구 (-0.33%), 경남 (-0.31%), 충북 (-0.20%) 등은음 (-) 의상승률을보여지역주택시장의차별화가나타나고있음그림 1 6월누계매매가격변동률 (%) (%) 전국 0.54% 세종부산서울강원전남전북경기대전광주제주인천충북경남대구울산충남경북 자료 : 한국감정원 월누계전세가격변동률의경우에도, 서울 (0.94%), 강원 (0.91%), 부산 (0.79%), 전남 (0.71%), 전북 (0.64%), 광주 (0.60%), 인천 (0.57%), 경기 (0.52%), 충북 (0.51%), 대전 (0.47%) 등은전국평균 (0.36%) 보다높게나타났으나, 세종 (-9.07%), 충남 (-0.64%), 경북 (-0.42%), 경남 (0.39%), 대구 (-0.22%), 울산 (-0.15%), 제주 (-0.10%) 등은음 (-) 의상승률을보이고있음 지역주택시장의차별화에는주택수급이주요요인으로작용 2008년글로벌경제위기이후전국적인동조화현상대신지역별차별화양상이심화되고있는가운데 ( 변세일외 2016), 지역별수급상황은주택가격및전세가격등지역주택시장의차별화를더욱두드러지게하는주요요인으로작용수요에비해공급이많은지역을중심으로주택가격상승둔화, 높은전세가율, 금리인상등이맞물려미입주및미분양증가요인으로작용할가능성이높음공급이과다한지역은가구의주거이동제약, 국지적인역전세난등부작용야기가능성존재

3 Korea Research Institute for Human Settlements 반대로수요가공급보다많은지역을중심으로시장의이상과열, 높은가격상승률, 높은전세가율, 금리인상등이맞물려내집마련이어려워지고, 가격이저렴한지역으로의비자발적주거이동, 소위전세난민등부정적요인이나타남주택준공물량 10~20% 증가로인한영향은주택매매가격을 0.2~0.4%p 내외로하락시키고, 전세가격을 0.3~0.6%p 내외로하락시킬것으로예상 ( 국토연구원부동산시장연구센터 2017) 2. 지역별주택수급진단 지역별주택수급진단방법 신규주택수요신규주택수요는제2차장기 ( ) 주거종합계획에서전망한시도별중장기신규주택수요를활용 1) 신규주택공급신규주택공급은주택준공시점에이뤄진다고보고한국토지주택공사 (LH) 가관리하는주택공급통계정보시스템 (HIS) 상의인허가, 착공, 분양, 준공등의자료를활용하여인허가물량에일정시차 ( 공동주택 25개월, 단독ㆍ다가구 18개월 ) 를더한뒤신규주택공급물량을추정여기에, 인허가를받은이후착공되지않은물량을반영하기위해최근 3년간평균인허가후 2년이내착공되는비율 (90%) 을적용하여계산지역별주택수급진단방법제2차장기주거종합계획상연차별주택수요에주택공급추정결과를빼서수급격차를전망하되, 공동주택의공급이인허가로부터 25개월정도소요되고, 건설사가시장상황을고려하여 6개월정도준공시점을조정할수있다는점을감안하여 2~3년기간단위로진단지역별주택수급상황진단을위해 2015 년기준시도별재고주택수대비수급격차가 +2% 이상일경우수요과다, +2~+1% 는수요초과, +1%~-1% 이면균형수요, -1~-2% 는공급초과, -2% 이상일경우공급과다로구분 1) 이글에서는지역별인구및가구특성, 거시경제및지역경제여건을고려한수요의변동은고려하지않아해석상의주의가요구되며, 세종시의경우제 2 차주거종합계획수립당시충남에포함되어있어수요및공급추정시세종시관련자료는충남에포함하여정리하였음에유의.

4 2016~2018 년지역별주택수급진단결과 지역별수급진단결과수요초과, 수급균형, 공급초과, 공급과다등네가지유형으로구분가능수요초과예상지역 : 대전 2) 이유일대전은 2016~2017 년, 2016~2018 년기간수요초과예상지역으로분류수급균형예상지역 : 서울, 인천, 전남등 2016~2017 년기간에는서울, 부산, 대구, 인천, 광주, 강원, 충북, 전북, 전남등이, 2017~2018 년기간에는서울, 대전, 인천등이, 2016~2018 년기간에는서울, 부산, 인천, 광주, 강원, 충북, 전남등이수급균형예상지역으로분류공급초과예상지역 : 울산등 2016~2017 년기간에는울산, 경기, 경남등이, 2017~2018 년기간에는부산, 대구, 광주, 울산, 강원, 충북, 전북등이, 2016~2018 년기간에는대구, 울산, 경기, 전북등이공급초과예상지역으로분류공급과다예상지역 : 충남 ( 세종포함 ), 경북, 제주등 2016~2017 년기간에는충남 ( 세종포함 ), 경북, 제주등이, 2017~2018 년기간에는경기, 충남 ( 세종포함 ), 경북, 경남, 제주등이, 2016~2018 년기간에는충남 ( 세종포함 ), 경북, 경남, 제주등이공급과다예상지역으로분류그림 ~2018년기간별수급격차진단결과 2016~ ~ ~2018 서울부산대구인천광주대전울산경기강원충북충남 ( 세종 ) 전북전남경북경남제주 공급과다공급초과수급균형수요초과수요과다 2) 수요초과예상지역으로분류되는대전은최근세종시로의인구순유출이크고, 지역간매매거래및전세거래에있어서도세종시로유출되는거래가많으므로, 추후정책시행시이러한지역여건을고려할필요.

5 Korea Research Institute for Human Settlements 2016~2017년기간동안주택수급진단결과와앞의 6월누계매매가격변동률을비교수급균형예상지역인부산, 서울, 강원, 전남, 전북등은평균이상의매매가격상승률을기록. 이들지역에투자수요가유입되면서가격상승폭이커진것으로판단공급초과또는과다예상지역으로분류되는경북, 충남, 울산, 경남등은매매가격이하락제주의경우, 공급이수요에비해다소많으나외국인및외지인이주수요가많아가격이소폭상승. 단, 이들수요는시장상황에따라변동성이커지속적인모니터링이필요경기의경우, 공급이수요에비해다소많아보이나서울에인접한일부시군구가매매가격상승을주도하고있고, 대기업의대규모투자와주한미군이전수요등에따라화성, 평택등수도권남부지역에많은주택이공급되고있음에도이주수요에대한기대로가격이상승하고있다고판단되는바, 향후세밀한모니터링이필요 3. 최근주택시장위험성점검 미분양위험성점검 미분양주택진단방법단기적인진단방법으로금융시장분석에서자주이용되고있는 Patel and Sarkar(1998) 의 CMAX 방법을적용하며, 장기적인진단으로장기평균대비현재미분양주택비율을적용 미분양위험성진단결과 CMAX와장기평균 ( 최근 10년 ) 대비미분양주택비율을종합적으로고려하여진단한결과, CMAX 값이평균 (50) 이상이면서장기평균대비미분양주택비율 (100% 이상 ) 이높은충북, 충남, 경북, 경남, 제주등의지역들이공급과다로인한미분양위험이높은것으로나타남앞서살펴본바와같이, 충북, 충남, 경북, 경남, 울산등은작년대비매매가격이하락하고있는것으로나타나시장에의한조정이시작되었다고판단되나, CMAX 와장기평균대비비율모두높지만가격이하락하지않은제주와 CMAX 값이높은경기에대해서는지속적인모니터링필요

6 그림 3 시도별미분양주택위험성진단결과 (2017 년 5 월기준 ) CMAX 장기평균수준대비미분양주택비율 0 0 서울특별시부산광역시대구광역시인천광역시광주광역시대전광역시울산광역시세종특별자치시경기도강원도충청북도충청남도전라북도전라남도경상북도경상남도제주특별자치도 CMAX 장기평균수준대비미분양주택비율 자료 : 국토교통부 가격급등, 심리과열등위험성진단 전월대비주택매매가격상승률기준전월대비주택매매가격상승률로시장과열위험성을판단한결과, 전국평균상승률 (0.21%) 보다높은세종 (1.67%), 서울 (0.66%), 부산 (0.38%) 등에대해서는지속적으로모니터링필요 그림 4 전월대비주택매매가격상승률평균이상지역 (2017 년 6 월기준 ) (%) 전국 0.21% 세종서울부산전남강원경기전북인천광주대전대구충북제주경북충남경남울산 자료 : 한국감정원 2017.

Korea Research Institute for Human Settlements 부동산시장소비심리지수 3) 기준부동산시장소비심리지수로부동산시장시장과열위험성을진단한결과, 서울, 인천, 경기등수도권전지역과부산, 대전, 강원, 전북, 전남등이소비자심리상승 1단계 (115 이상 )

5월기준 ) 부동산시장소비심리지수 주택매매시장소비심리지수 하 강 0~64 65~84 85~94 95~99 보 합 상 승 100~104 105~114 115~134 135~174 175~200 자료 : 국토연구원 2017. 4.

7 Korea Research Institute for Human Settlements 부동산시장소비심리지수 3) 기준부동산시장소비심리지수로부동산시장시장과열위험성을진단한결과, 서울, 인천, 경기등수도권전지역과부산, 대전, 강원, 전북, 전남등이소비자심리상승 1단계 (115 이상 ) 이상으로나타나심리적인과열우려가있어지속적인모니터링필요주택매매시장소비심리지수로진단할경우에도서울, 인천, 경기등수도권과부산, 광주, 대전, 강원, 전북, 전남등이지수상승국면 1단계 (115 이상 ) 이상으로나타나이들지역에대해지속적인모니터링필요그림 5 부동산시장및주택매매시장소비심리지수 (2017 년 5월기준 ) 부동산시장소비심리지수 주택매매시장소비심리지수 하 강 0~64 65~84 85~94 95~99 보 합 상 승 100~ ~ ~ ~ ~200 자료 : 국토연구원 향후정책과제 수요초과및수급균형예상지역중가격이급등하는서울, 부산, 강원등의지역에대해서는수요관리정책을고려할필요 3) 국토연구원부동산시장소비심리지수는전국 150 개시군구일반가구 ( 분기 ), 중개업소 ( 매월 ) 를대상으로부동산시장소비자의행태변화및인지수준등에대한설문조사를실시하고이를 0~200 사이의값을가지도록지수화하여매월국토연구원홈페이지와국가통계포털 (KOSIS) 에공표하고있는국가승인통계임.

8 투기수요를막고, 매매가격및전월세가의급격한변동을방지하기위해세부시장별모니터링후분양주택 청약요건강화, 전매제한기간연장, LTV ㆍ DTI 규제강화, 중도금보증건수및한도제한, 현장점검강화, 자금 출처조사등을검토할필요 공급초과또는과다예상지역중매매가격이하락하고있는경북, 충남, 울산, 경남등의지역에대해서는공급관리정책을고려할필요 세부시장별모니터링후택지공급축소, 건설사보증한도제한및심사강화, 준공률을고려한후분양제의 탄력적도입, 공공비축임대사업확대, 주택건설기준등심의강화, 재개발재건축사업의인가시기조정등을 검토할필요 미분양및미입주우려해소를위해공공 ( 예 : LH 등 ) 에서분양가또는시세보다저렴 ( 예 : 시세대비 80~90%) 하게주택 ( 미분양, 신규분양자의기존주택등 ) 을비축하여공적임대주택으로활용 지역부동산시장모니터링시스템의구축과지역선별적정책강화 지역부동산시장의차별적변화를반영하여주로서울강남, 수도권, 광역대도시와더불어필요시보다세분화된지역단위로시장을모니터링할필요시군구단위모니터링시스템을구축하여주택건설실적, 지역별분양가및미분양률 ( 미분양주택수 ), 주택청약경쟁률, 매매가격및전월세가의변화, 주택매매거래및전월세거래등주요주택정책운영지표와관련하여지역주택시장에대한세부모니터링을강화하고정책대상지역을선별특히, 공급과다가예상됨에도불구하고정책, 대기업투자등에따른기대수요에의해가격이오히려상승하고있는지역에대해서는보다세밀한모니터링필요모니터링한결과를바탕으로전매제한, 1순위제한등의청약제도, LTV, DTI 등정책수단을정책강도별로세분화하여지역주택시장상황에맞게탄력적으로적용 참고문헌 국토교통부 년 5 월말기준미분양주택현황자료. 국토연구원부동산시장연구센터 년주택시장영향요인분석과전망. 국토정책 Brief 제 607 호. 국토연구원 년 5 월부동산시장소비심리지수 공표자료 ( 변세일, 김규식, 방보람 지역부동산시장의차별적변화와시사점. 국토정책 Brief 제 568 호. 한국감정원 전국주택가격동향조사. 한국토지주택공사. 주택공급정보시스템 (HIS). Sandeep A. Patel and Asani Sarkar Crises in developed and emerging stock markets. Financial Analysts Journal 54, no.6: 변세일국토연구원주택ㆍ토지연구본부연구위원 (sibyun@krihs.re.kr, ) 정경석국토연구원주택ㆍ토지연구본부연구원 (gsjeong@krihs.re.kr, ) 방보람국토연구원주택ㆍ토지연구본부연구원 (brbang@krihs.re.kr, ) 세종특별자치시국책연구원로 5 홈페이지 전화 팩스

`18 년 10 월주택담보대출액은전월대비 2.3 조원증가한 조원기록 `18 년 11 월주택담보대출금리는전월대비 3% p 하락한 3.28% 기록 `18 년 11 월주택담보대출연체율은 0.19% 로전월 (0.19% ) 동일, 가계신용대출연체율은 0.51% 로전월

`18 년 10 월주택담보대출액은전월대비 2.3 조원증가한 조원기록 `18 년 11 월주택담보대출금리는전월대비 3% p 하락한 3.28% 기록 `18 년 11 월주택담보대출연체율은 0.19% 로전월 (0.19% ) 동일, 가계신용대출연체율은 0.51% 로전월 수도권 : 비수도권 : 5 개광역시 : 세종 /8 개도 : 4.56 17.12월 18.6월 9 18.12월 2.87 2 1 1 9.94 2.61 17.12 월 18.6 월 18.12 월 1 6 3.56 6.0 4.0 4.93 3.15 2.47 2.0 17.12 월 18.6 월 18.12 월 0.21 1 3.73 1 16 3.09 3.49 3.25 1.12 1