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5 갑소유 A 토지 을소유 B 토지 병소유 C 토지 면적 : 29 m2 면적 : 30 m2 면적 : 95 m2

6 지목 이용현황 분양자격 (, ) 도로 도로 도로 대지 대지 도로 전, 답 도로 도로 전, 답

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11 갑소유 A 토지지분 을소유 A 토지지분 병소유 A 토지지분 면적 : 89 m2 면적 : 90 m2 면적 : 91 m2

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31 지구 유형 지정일 1. 은평은평 주거지형 인정의제 ( ) 2. 성북길음 3. 용산한남 4. 노원상계 5. 은평수색 6. 서대문북아현 7. 금천시흥 8. 영등포신길 인정의제 ( 시범지구, ) 9. 동작흑석 인정의제 ( ) 10. 관악신림 11. 송파거여 12. 동대문이문 휘경 13. 성북장위 14. 중랑상봉 중심지형 15. 광진구의 자양 인정의제 ( 시범지구 ) 16. 강동천호 성내 인정의제 ( 시범지구 ) 17. 종로세운상가 시범지구 ( ) 18. 중랑중화 주거지형 인정의제 ( ) 19. 양천신정 20. 강서방화 21. 동작노량진

32 구분지구위치 동대문구청량리촉진지구용두동, 전농동일대 시범촉진지구 (2003 년 11 월 18 일 ) 강북, 성북구미아촉진지구하월곡동 88 일대및미아동 70 일대 서대문구홍제촉진지구홍제동 330 일대 마포구합정촉진지구합정동 419 일대 2 차촉진지구 (2005 년 12 월 16 일 ) 구로구가리봉촉진지구가리봉동 125 일대 광진구구의자양촉진지구구의자양동일대 중랑구망우촉진지구망우동, 상봉동일대 강동구천호성내촉진지구천호동 453 일대

33 노원구상계지구 상계3,4동일대 주거중심형 은평구수색증산지구 수색동 160일대 주거중심형 서대문구북아현지구 북아현동 170일대 주거중심형 금천구시흥지구 시흥동 966일대 주거중심형 영등포구신길지구 신길동 236일대 주거중심형 동작구흑석지구 흑석동 84 10일대 주거중심형 관악구신림지구 신림동 1514일대 주거중심형 송파구거여마천지구 거여동 202일대 주거중심형

34 구분지구위치비고 시범뉴타운 (2002 년 10 월 23 일 ) 은평구은평지구진관내ㆍ외동, 구파발일원신시가지형 성북구길음지구길음동 624 일원주거중심형 성동구왕십리지구성동구왕십리 40 번지일대도심형 종로구교남지구 평동 164 일대 도심형 용산구한남지구 이태ㆍ한남ㆍ보광동 주거중심형 동대문구전농ㆍ답십리지구 전농동400, 답십리동일대 주거중심형 중랑구중화지구 중화동 312 일대 주거중심형 강북구미아지구 미아동1268 일대 주거중심형 2 차뉴타운 (2003 년 11 월 18 일 ) 서대문구가좌지구남가좌동 248 일대주거중심형 마포구아현지구아현 2 ㆍ 3 동, 염리ㆍ공덕동주거중심형 양천구신청지구 신정3동 1162 일대 주거중심형 강서구방화지구 방화동 609 일대 주거중심형 영등포구영등포지구 영등포동 5ㆍ7가일대 도심형 동작구노량진지구 노량진동 270 일대 주거중심형 강동구천호지구 천호동 362 일대 주거중심형 3 차뉴타운 (2005 년 12 월 16 일, 29 일, 2006 년 1 월 26 일 ) 동대문구이문휘경지구이문동, 휘경동일원주거중심형 성북구 ( 노원구 ) 장위지구 장위동 68 8 일대 ( 노원구월계동 50 1 주변포함 ) 주거중심형

35 신시가지형타운

36 지표 평균 최고 최저 30년이상노후주택비율 4.5(%) 종로구 (23.4) 강남구 (0.1) 1인당도로면적 7.68(m) 서초구 (12.3) 관악구 (5.0) 3년간평균재정력지수 62.4(%) 강남구 (197.4) 강북구 (32.4) 1인당공원면적 14.1( m2 / 인 ) 종로구 (52.8) 동대문구 (2.2) 인구 1만명당병원수 10.3( 개 / 만명 ) 중구 (33.2) 강북구 (6.4) 1만명당문화시설수 0.7( 개 / 만명 ) 종로구 (11.1) 구로구 (0.1)

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43 주민동의 구분주택재개발사업주택재건축사업주거환경개선사업 사업방식 추진위원회 조합 관리처분 환지 토지등소유자과반수 토지등소유자 3/4이상 관리처분 토지등소유자과반수동별 2/3이상및전체 3/4이상 단독주택 : 토지면적 2/3 이상및소유자 3/4이상 현지개량 공동주택건설 환지 토지등소유자 2/3 이상, 세입자세대수과반수이상 도시환경정비사업 관리처분 환지 토지등소유자과반수이상 토지등소유자 3/4 이상 조합원자격 토지또는건축물의소유자, 지상권자 건물및부속토지의소유자주택재건축사업에동의한자 ) 토지또는건축물소유자, 지상권자 토지또는건축물소유자, 지상권자 사업시행자 조합 조합과시장군수, 주택공사등건설업자, 등록사업자또는신탁법에의한신탁회사, 한국감정원과공동시행가능 조합 조합과시장군수또는주택공사등과공동시행가능 지자체또는주택공사등지정 ( 토지등소유자 2/3 이상, 세입자세대과반수동의다만, 세입자의세대수가토지등소유자 1/2 이하인경우세입자동의절차불요 조합또는토지등소유자 조합또는토지등소유자가시장 군수, 주택공사등, 한국토지공사, 건설업자, 등록사업자또는신탁법에의한신탁회사, ( 주 ) 한국감정원과공동시행가능 구분주택재개발사업주택재건축사업주거환경개선사업 임시수용대책 주택공급 주택규모 임시수용시설설치또는주택자금융자알선 1 세대 1 주택 국민주택규모의주택건설하는주택전체세대 100 분의 80 이상 1 세대소유주택만큼공급다만투기과열지구는 1 주택 국민주택규모의주택이건설주택전체세대의 100 분의 75 이하로하되, 전체연면적에서차지하는비율 100 분의 60 이하 임시수용시설설치또는주택자금융자알선 도시환경정비사업 1 세대 1 주택 1 세대 1 주택 국민주택규모의주택이건설하는주택전체세대수의 100 분의 90 이상 기타 재건축초과이익환수에관한법률적용 ( 부터시행 )

44 도정법상정비사업종류 주거환경개선사업 현지개량방식 공동주택방식 주택재개발사업 주택재건축사업 APT 재건축 단독주택재건축 도시환경정비사업

45 사업방식구분 정비기반시설 건축물의상태 주거환경개선사업 극히열악 과도한밀집 주택재개발사업 열악 밀집 주택재건축사업 양호 밀집

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51 현지개량방식과공동주택건설방식의비교 구분 현지개량 공동주택 시행자 지자체장 ( 공공시설 ) 지자체장또는공공기관 분양아파트건설 : 토지, 건물소유자 주택건설 단독, 공동주택건설또는개량 공공임대건설 : 토지건물소유자중희망자, 세입자 토지 소유권의변화없음토지보상 이주대책 국공유지매각 사업지원 - 토지건물소유자 : 보상금세입자 : 주거대책비및아파트입주권 토지소유자 : 보상금 세입자 : 주거대책비또는공공임대입주 현점유권자에유상불하 사업시행자에게무상양여 개량자금융자 60 m2이하의주거용토지인경우 건축법등의특례적용 대지최소면적 : 60 m2 20 건폐율 : 60% 80% 도로폭 : 4m 기존도로이용 주택자금융자 ( 전용 60 m2이하 ) 공공기반시설설치 사업시행에따라주민이주택건설및개량, 사업시행자가토지, 건물매수후토지소유자사업방식지자체는공공시설정비및확충등에게보상금지급, 지구내공동주택분양 개선계획수립및보고 주택건설사업계시행절차 건축허가신고 개량자금신청 ( 융자지원 ) 획승인신청 주택건설사업계획 준공검사및필증교부승인 공사착공 주택공급

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57 - 부과율 : 조합원 1 인당평균이익에따라 0~50% 누진적용 ( 단위 : 만원 ) 1 인당평균이익 3,000 이하 5,000 이하 7,000 이하 9,000 이하 11,000 이하 11,000 초과 부과율면제 10% 20% 30% 40% 50% - 부과절차 도정법개정안주요내용요약 제4조 ( 정비계획의수립및정비구역의지정 ) - 건축물계획을정비계획단계에서는수립하지않도록개선 - 정비구역지정시건축위원회의심의생략 제11조 ( 시공자의선정 ) 제2항 - 조합설립인가후재건축사업의시공자선정 제12조 ( 주택재건축사업의안전진단및재건축시행여부결정등 ) - 안전진단과정비계획수립절차통합 : 정비계획수립시안전진단실시 제17조 ( 동의방법 ) 제2항 - 인감증명서를통한토지등소유자동의방식개선 제34조 ( 정비구역의분할 ) - 인접하지않은지역간에도정비구역의지정가능

58 투기과열지구와투기지역의비교 강남권 3 개구 ( 강남, 서초, 송파 ) 를제외한전국투기지역및투기과열지구해제 투기과열지구및투기지역 강남 3 구투기과열지구및투기지역현황 구분지정지역지정일 서울시 (3) 강남구 ( 세곡동제외 ), 송파구 ( 풍납제외, 거여 마천추가지정 ( )), 서초구 ( 내곡 염곡 원지 신원동제외 ) 주택투기지역해제여건 - 주택투기지역지정 6 개월경과하고, 주택가격누적상승률과최근 3 개월간상승률이전국 주택가격평균상승률 ( 소비자물가상승률 ) 을밑도는지역 재건축부담금 - 근거법령 : 재건축초과이익환수에관한법률 -> 시행 재건축부담금 : 재건축사업의수익에대한일정비율의세금 - 부과대상사업 : 재건축사업 ( 이후관리처분인가신청분 ) - 납부의무자 : 재건축조합 ( 조합해산시조합원 ) - 부담금산정 { 종료시점주택가액 - ( 개시시점주택가액 + 정상주택가격상승분총액 + 개발비용 ) } 부과율

59 재건축정비구역지정요건 ( 단독주택의경우 ) 구분 도시및주거환경정비법시행령별표 1 제 3 호나목 개정전 ( 이전 ) 개정후 ( 이후 ) o 300호또는부지면적이 10,000m2이상 o 200호또는부지면적 10,000m2이상 단독주택지재건축 정비구역지정요건 으로서다음에해당하는지역. 사업시행후인근지역에정비기반시설설치가필요없을것. 노후불량건축물이 2/3 이상인것. 도로율 20% 이상확보 으로서다음에해당하는지역. 사업시행후인근지역에정비기반시설설치가필요없을것. 노후불량건축물이 2/3 이상이거나,. 노후불량건축물이 1/2 이상으로서준공후 15년이상경과한다세대ㆍ다가구주택이 3/10 이상일것 부지면적 5,000m2이상으로시ㆍ도조례로정하는지역은조례상별도기준지역 용역개요 o 용역명 : 도시. 주거환경정비기본계획수립 ( 주택재건축부문 ) 2 차용역 재건축지구별추진현황

60 재건축기본계획 ( 안 ) 확정 결정 - 정비구역지정대상만해당됨 - 2 종일반주거지역 190% 결정, 3 종일반주거지역 210% 결정 재건축기본계획내용 o 정비예정구역선정결과 : 319개구역 1,119.2 ha 구분구역수 ( 개소 ) 면적 (ha) 단독주택 공동주택 계 319 1,192.2 o 협의대상구역 : 12개소 69ha 주민공람결과주민들의찬. 반의견지역, 제척시구역면적이 1ha미만이되어정비예정구역기준에미달되는구역등 주민간협의가완료되면시도시. 건축공동위원회의심의를거쳐정비예정구역으로지정후사업추진가능 o 우선검토구역 2차기본계획용역시노후도및지정요건등을면밀하게검토하여정비예정구역의지정요건을충족할경우우선검토할수있는지역 o 단계별추진계획 1단계 (2008년까지) 219개구역 879.6ha 2단계 (2010년까지) 100개구역 239.6ha * 추진단계의조정은자치구청장이판단하여시행단계조정가능 ( 경미한변경사항 ) 정비예정구역의운용기준 o 뉴타운사업지구및균형발전촉진지구내주택재건축구역은본기본계획상정비예정구역으로간주하며, 본기본계획에포함되어있는뉴타운기본계획이수립된지역, 3차뉴차운후보지및균형발전촉진지구, 지구단위계획구역내정비예정구역은뉴타운개발기본계획또는지구단위계획내용에따름 o 기본계획상정비예정구역에서주택재건축사업이외의주택법에의한지역조합, 민영건설사업등타사업으로추진가능 단독주택재건축도시. 주거환경정비기본계획 (2차) 용역시행 추진배경 o 도시및주거환경정비법시행령이개정내용중단독주택재건축노후도요건이일부추가됨에따라개정된요건을충족하는지역에대한 2차재건축기본계획수립필요

61 3) 강동구고덕택지개발지구 도시계획 : 일반주거지역, 자연녹지지역, 역사문화미관지구 택지개발지구지정 : 월 평균용적률 200% 결정 ( 개포와동일 ) 진행내용 - 단독주택택지 ( 고덕 1,2동, 명일동 ) : 2종 190% 로 2005년 12월지구단위계획결정 - 저층아파트 (5층이하) 단지 : 허용용적률 - 190% 지구단위계획결정 - 고층아파트단지 : 허용용적률 - 230% 지구단위계획결정 고덕저층아파트지구진행현황 - 안전진단통과 : 고덕시영, 주공 2,3,4,5,6,7단지 - 정비계획완료 : 고덕시영, 주공 2,3,4,5,6,7단지 - 조합설립인가 : 고덕시영, 주공 2,3,4단지 고덕단독주택택지진행현황 - 고덕 1동 1개소, 2동 2개소 : 주민공람및구의회의견청취후 2009년하반기정비구역지정신청 단독주택지재건축지역은유보됨 3. 일반지구 재건축기본계획안으로확정 - 정비구역지정 강남구은마아파트, 강동구둔촌주공아파트 ( 대지조성사업지구 ), 송파구가락시영아파트등 정비구역지정대상 1) 재개발, 주거환경개선사업 2) 재건축사업 일자로 도시및주거환경정비법 이시행되어공동주택재건축의경우 300세대이상또는대지면적 10,000m2이상이면정비구역지정대상임 - 단독주택지재건축사업 ( 다가구, 다세대, 연립, 상가등혼재지구 ) 은 200가구이상또는대지면적 1만평방미터이상 노후불량건축물이 2/3이상또는 15년이상경과된다가구및다세대주택이 3/10이상일때노후불량건축물이 1/2이상

62 ( 개포시영, 개포1 ž 2 ž 3 ž 4단지, 일원현대, 일원대우 ) 개포지구지구단위계획결정내용 : 구역전체평균상한용적율 200% 이하 ( 저층 : 177%, 고층 : 222%) - 저층은 2종일반주거지역, 고층은 3종일반주거지역으로결정 - 지구전체 32개아파트단지를특별계획구역으로지정, 세부개발계획을소위원회에서결정 - 지구단위계획결정후 5년이경과되어개포지구단위계획재정비를공람후 2009년 9월중서울시상정 2009년재정비안 : - 제2종 : 용적률 -> 기준 190%, 허용 200%, 상한 250% 층수 -> 18층이하 - 제3종 : 용적률 -> 기준 210%, 허용 230%, 상한 250% 층수 -> 제한없음 종상향은단지별정비계획수립시도시 건축공동위원회심의를통하여결정 특별계획구역현황 (32 개아파트단지 ) NO. 단지명대지면적 ( m2 ) 호수평균평형층수용적률 1 개포시영 113,015 1, 주공 1 단지 366,032 5, 주공 2 단지 96,965 1, 주공 3 단지 64,294 1, 주공 4 단지 160,673 2, 일원대우 9, 일원현대 41, 공무원9단지 55, 우성 6 차 20, 우성 8 차 12, 현대 3 차 19, 주공 5 단지 55, , 주공 6 단지 57,851 1, , 주공 7 단지 54, 공무원8단지 71,947 1, 개포한신 20, 우성 7 차 47, , 현대 4 차 6, 개포경남 55, , 우성 3 차 32, 우성 9 차 8, 현대 1 차 35, 현대 200 동 4, 현대 220 동 2, 현대 2 차 55, 선 경 78,636 1, , 우성 1, 2 차 88,761 1, 미도맨션 195,080 2, 개포럭키 6, 도곡한신 36, 우성 4 차 46, 우성 5 차 8,

63 2. 택지개발지구 지구단위계획결정내용 - 재건축기본계획안과동일 - 정비구역지정필요 1) 택지개발지구사업내용 서울시택지개발사업시행현황 : 총 41개지구 국토의계획및이용에관한법률제51조제2항제1호에의거재개발구역, 택지개발사업지구, 주거환경개선지구는사업완료후 10년이경과된지역에서는제1종지구단위계획을수립하여야함 지구단위계획결정기관 - 서울시 2) 강남구개포택지개발지구가 ) 개포택지개발지구중단독주택용지 ( 제1-1지구 ( 도곡동 ), 1-2지구 ( 포이동 ), 2-1지구 ( 상업지역 ), 2-2지구 ( 개포동 ), 4지구 ( 일원동 ) 국토의계획및이용에관한법률제51조 2항 1호의규정에의거택지개발사업완료후 10년경과시에는제1종지구단위계획수립을의무화함 개포택지 ( 단독주택지 ) 는 1988년택지개발사업이완료되었음 주민요구사항 : 제1종지구단위계획수립과관련하여공동주택건립허용및제3종일반주거지역으로변경요청나 ) 개포지구지구단위계획안결정 ( 아파트밀집지구 ) 대상 : 32개단지 484개동 28,704세대 - 저층 11개단지 (5층이하 ) 14,404세대 - 고층 21개단지 (12층 ~15층이하 ) 14,300세대 재건축추진중인저층아파트 7개단지 289동 12,985세대

64 압구정지구개발계획안 ( 서울시 )

65 고밀도아파트단지현황 지구단지수해당아파트가구수 잠실 7 잠실주공 5 단지, 신천동장미 1~3 차, 미성, 진주, 크로바, 풍납동우성 10,804 반포 38 서초 20 신반포16차, 잠원대림, 신반포25~27차, 신반포19~21차, 한신4~5지구, 현대, 강변, 한강, 잠원한신, 잠원훼미리, 한신로얄, 한신2차, 한신14차, 녹원한신, 반포경남, 미주, 잠원도아, 중앙하이츠, 신반포23차, 신반포5차,6차7차, 반포한양, 반포우성, 신반포4차, 신반포3지구, 한신타운, 한신타워, 킴스빌리지, 잠원현대훼미리, 잠원신화, 청구, 신반포6차, 블루힐하우스, 대우, 한신그린우성1~3차, 신동아, 무지개, 우성5차, 삼익건설, 삼풍, 삼호, 삼익, 진흥, 세종, 삼호가든1~5차, 서초한양, 반포현대, 서초가든삼성스위트, 서초4차 ( 현대 ) 18,365 12,238 여의도 12 광장, 미성, 목화, 삼부, 수정, 한양, 대교, 장미, 시범, 삼익, 화랑, 은하 6,652 청담 도곡 14 서빙고 22 청담한양, 신동아, 삼익 ( 심의 ), 석탑, 푸른솔진흥, 한솔, 상아1차,2차, 삼성월드, 서광, 현대, 성보 ( 심의 ), 혁삼현대, 동부해오름, 개나리4차,5차,6차( 심의 ), 은하수, 대림역삼, 진달래1차,2차( 심의 ),3차신동아, 그린파크, 한강맨션, 로얄, 리바뷰, 정우, 코스모스, 점보, 렉스, 왕궁, 현대, 미주A~B, 장미, 한강제일, 수정, 반도, 삼익, 한강, 한가람, 이촌, 한강대우 5,670 8,755 이수 3 방배신삼호, 방배삼호, 방배궁전 1,693 압구정 11 미성 1~2 차, 신현대, 구현대, 신사현대, 신성, 현대 8 차, 한양 1~2 단지, 한양 8 차, 한양 3 단지 10,751 원효 1 산호 554 이촌 8 증산, 강변, 강서, 타워, 동부, 이촌대림, 이촌우성, 그린 1,942 가락 2 한양 1 차, 한양 2 차 1,320 암사 명일 2 삼익그린 1 차, 삼익그린 2 차 3,960 아시아선수촌 1 아시아선수촌 1,356 절차 : 공람공고 - 시도시계획위원회확정 - 아파트지구기본계획결정고시 - 사업시 행인가신청 - 개발기본계획변경은서울시결정사항임 고밀도아파트지구 계획용적률 230% 확정 ( 인센티브별도 )

66 - 용적률 %, - 현재미착공상태임 암사. 명일지구 - 강동시영 1 차 3,000 세대, 강동시영 2 차 1,400 세대, 동서울 470 세대, 한양아파트 50 세대 화곡지구 - 우신 1,170 세대, 주공 2 단지 1,754 세대, 양서 1 단지 290 세대, 양서 3 단지 100 세대 홍진 90 세대, 내발산주공 1,550 세대, KAL 204 세대, 세림 40 세대 2) 고밀도아파트지구사업내용 아파트지구지정 : 저밀도와동일 고밀도아파트지구현황 지구명면적 ( m2 ) 단지수동수세대수준공년도기본계획변경공람공고 13 개지구 7,774, ,060 잠실지구 695, ,804 77~ 결정고시 반포지구 1,888, ,365 78~ 월결정고시 서초지구 1,451, ,238 78~ 월결정고시 청담 도곡지구 500, ,670 79~ 일결정고시 서빙고지구 814, ,755 70~ 월결정공시 여의도지구 590, ,652 75~ 월결정고시 이수지구 83, ,693 77~ 월결정공시 압구정지구 1,046, ,751 79~ 96 지구단위계획용역중 ( 월 ~ 월 ) 이촌지구 132, ,942 70~ 월결정고시 원효지구 26, " 가락지구 113, ,320 83~ 84 " 암사 명일지구 248, ,960 80~ 월결정고시 아시아선수촌지구 183, , 년하반기공람공고예정

67 도곡2차 (768세대, 준공 ) 영동차관 (2070세대, 월준공 ) 신도곡 (420세대, 월준공 ) 진달래3차 (476세대, 월준공 ) 송파구 - 잠실지구 잠실1단지 (5,390세대 5,678세대) : 월준공 잠실2단지 (4,450세대 5,563세대) : 월준공 잠실3단지 (3,280세대 3,696세대) : 준공 잠실4단지 (2,450세대 3,002세대) : 준공 잠실시영단지 (6,000세대 6,864세대) : 월준공 서초구 : 반포지구 - 9,020세대 (8개단지 ) 반포주공 3단지 : 재건축사업시행인가 - 지상23층 ~29층 (44개동 3,410세대 ) - 기존 5층 2,400세대 - 소형평형의무비율적용 - 용적률 %, 관리처분계획인가 월준공 반포주공 2단지 : 재건축사업시행인가 - 지상22층 ~32층 (29개동 2,444세대 ) - 기존 5층 1,720세대 - 소형평형의무비율적용 - 용적률 % 월22일관리처분계획인가 월준공 반포미주아파트 : 재건축사업시행인가 - 지상26층 ~29층 (5개동 397세대 ) - 기존5층 280세대 - 소형평형의무비율적용 - 용적률 % - 현재미착공상태임 신반포 1차 : 재건축사업시행인가 - 지상20층 ~30층 (16개동 1,037세대 ) - 기존5층 730세대 - 소형평형의무비율적용

68 1. 아파트지구 정비구역지정필요없음 ( 아파트지구개발기본계획에의한재건축 ) 1) 저밀도아파트지구사업내용및개요 구분 위치 면적 단지수 동수 호수 건축년도 계 3, ,180 50,152 73~ 84 잠 실 잠실동 19 1, ,250 75~ 76 반 포 반포동 18 1, ,020 73~ 84 청담 도곡 삼성동 ,342 74~ 78 화 곡 화곡동산 ,620 78~ 81 암사 명일 암사동 ,920 79~ 82 2) 지정 : (4 개지구 ) - 국토해양부 3) 아파트지구개발기본계획변경 : 서울시결정권한 4) 변경주요내용 재건축기준 용적율 : 270% + 15%( 인센티브 ) 인센티브 : 소형평형확보 5%( 전용면적 60 m2이하 30% 확보 ), 공공용지확보 10% 5) 저밀도아파트지구진행사항 강남구 - 청담 도곡지구 (9,342세대 11,517세대) 도곡1차 (2,450세대 3,002세대) 영동1,2,3단지 (2,590세대 2,634세대) -영동1단지 1,050세대 (2005년 10월16일준공 ) -영동2단지 840세대 (2005년 12월 16일준공 ) -영동3단지 738세대 (2005년 12월 16일준공 ) 개나리1차 (408세대, 준공 ) 개나리2차 ( 저층, 541세대, 준공 ) 개나리3차 ( 저층, 332세대, 준공 ) 개나리2차 ( 고층, 288세대, 준공 ) 해청1단지 ( 삼성, 275세대, 준공 ) 해청2단지 ( 롯데, 713세대, 준공 ) : 사업승인 ( 준공 ) : 사업승인

69 으로인한양도 양수의경우를제외 ) 한자는조합원이될수없다. 다만, 양도자가다음에해당하는경우그양도자로부터그건축물또는토지를양수한자는그러하지아니하다. 1 세대원 ( 세대주가포함된세대의구성원을말함 ) 의근무또는생업상의사정이나질병치료. 취학 결혼으로인하여세대원전원이당해사업구역이위치하지아니한특별시 광역시 시또는군으로이전하는경우 2 상속에의하여취득한주택으로세대원전원이이전하는경우 3 세대원전원이해외로이주하거나세대원전원이 2년이상의기간동안해외에체류하고자하는경우 4 조합설립인가일부터 2년이내에사업시행인가신청이없는주택재건축사업의건축물을 2년이상계속하여소유하고있는자 5 사업시행인가일부터 2년이내에착공하지못한주택재건축사업의토지또는건축물을 2 년이상계속하여소유하고있는자 6 착공일로부터 3년이내에준공되지아니한주택재건축사업의토지를 3년이상계속하여소유하고있는자 7 법률제7056 호도시및주거환경정비법중개정법률부칙제2항의규정에의한토지등소유자 ( 전에주택재건축정비사업조합의설립인가를받은정비사업의조합원으로부터건축물또는토지를양수한자 ) 로부터상속 이혼으로인하여토지또는건축물을소유한자 8 국가ㆍ지방자치단체및금융기관 ( 주택법시행령 제44조제2항제1호각목의금융기관을말한다 ) 에대한채무를이행하지못하여주택재건축사업의토지또는건축물이경매또는공매되는경우 재건축조합원명의변경제한기간 이후조합설립인가일부터소유권보존등기일까지 ( 이전은 1회에한해가능 ) 기존예외조항 1 생업상의사정등으로사업구역외특별시 / 광역시 / 시또는군으로이전시 ( 수도권의경우수도권밖 ) ( 도정법 ) 2 상속에의하여취득한주택으로세대원전원이이전하는경우 ( 도정법 ) 3 세대원전원이해외로이주하거나세대원전원이 2년이상동안해외체류하는경우 ( 도정법 ) 4 조합인가후 3년이내사업시행인가신청이없고 5년이상보유자 ( 도정법시행령 ) 5 사업시행인가후 3년이내착공되지않은조합의 5년이상보유자 ( 도정법시행령 ) 6 착공일부터 5년이내미준공토지를 5년이상소유한자 ( 도정법시행령 ) 개정예외조항 도정법개정, 시행령개정 1 생업상의사정등으로사업구역외특별시 / 광역시 / 시또는군으로이전시 ( 도정법 ) 2, 3은기존과동일 4 조합인가후 2년이내 (2년소유 ) 사업시행인가신청이없는경우 ( 도정법시행령 ) 5 사업시행인가후 2년이내 (2년소유 ) 착공되지않는조합의경우 ( 도정법시행령 ) 6 착공일부터 3년이내 (3년소유 ) 미준공사업의조합원 ( 도정법시행령 ) 7 경매또는공매가시행되는경우 ( 도정법시행령 )

70 주택의규모별건설비율및임대주택건설비율 구분 주거환경개선사업 주택재개발사업 주택재건축사업 300 세대이상 세대미만 세대규모별건설비율 임대주택건설비율 60 m2이하 60 m2-85 m2 85 m2초과건설비율 40 m2이하 90% 이상 10% 이하 20% 이상 80% 이상 20% 이하 17% 이상 85 m2이하 60% 이상 (60 m2이하는시도조례별도적용 ) 40% 이하 60% 이상 40% 이하 임대주택의 40% 이하또는총건설세대수의 8% 이상 임대주택의 30% 이하또는총건설세대수의 5% 이상 비 고 - 다른구역과연계, 전체구역에대한공급비율을기준으로사업구역별차등적용가능 - 대지면적 1 만m2이하는임대주택은적용제외 - 수도권을제외한기타시. 도의경우 50% 범위안에서완화가능 - 세대규모별기준에적합하고, 85 m2이하가전체연면적의 50% 이상일것 - 수도권과밀억제권역에한해적용함 - 조합원주택의전용면적을재건축전주택의 10% 범위내증축시소형의무비율적용제외 정비계획과지구단위계획의비교 구분 정비계획 ( 도시및주거환경정비법 ) 지구단위계획 ( 국토의계획및이용에관한법률 ) 차이점공동이용시설계획용도지역세분, 용적률인센티브 유사점 기반시설계획, 층수제한. 건축선등건축계획, 환경관리계획, 경관계획등 재건축조합설립인가의효력 - 조합설립인가를받은날로부터 2년이내에사업계획의승인을신청해야함. - 조합설립이성립되지않거나무효, 취소또는철회되면인가의효력은소멸 정비사업의조합원토지등소유자 ( 주택재건축사업에동의한자 ) 로하되, 소유권. 지상권이수인의공유일경우그를대표하는 1인을조합원으로본다. 투기과열지구안의주택재건축사업의조합원자격양수금지투기과열지구로지정된지역안에서의주택재건축사업은조합설립인가후당해정비사업의건축물또는토지를양수 ( 매매 증여그밖의권리의변동을수반하는일체의행위를포함하되, 상속. 이혼

71 외부회계감사 ( 인가고시 20 일이내 ) 14 일이상공람 토지수용 ( 재개발 ) 사업시행인가후 60일이내통지분양신청의통지및공고 ( 사업시행인가후시공자를선정한 ( 시행자 조합원 ) 경우계약일부터 60일이내 ) 조합원의자격 분양신청기간 :30일이상 60일이내 재개발, 도시정비 : 토지또는건축물의소유권자 분양신청아니한자및지상권자 : 150일이내현금청산공람및의견청취 재건축 : 토지및건축물의소유권자로서 ( 시행자, 30일간 ) 조합설립에동의한자 종전토지및건축물평가 기준일 : 사업시행인가고시일 관리처분계획의수립 ( 시행자 ) 조합총회결의 주거환경개선제외 관리처분계획의수립 ( 시행자 ) 철거 / 착공 / 분양 관계기관, 부서협의 30 일이내인가 시공보증서제출 감리자지정 조합원 / 일반분양 동 호수추첨 준공인가 / 입주 ( 시행자 시 군 구청장 ) 인가후대지확정측량 / 토지분할 외부회계감사 ( 준공인가신청 7 일이내 ) 회계감사종료일 15 일이내 시장, 군수에보고 ( 공통사항 ) 이전고시및보존등기 ( 시행자 ) 시장, 군수에보고 청산금의지급 징수 조합해산과청산 청산서류이관

72 3. 정비사업세부추진절차 10 년단위수립 (5 년마다타당성검토 ) 인구 50 만이상시 도시및주거환경정비 기본계획의수립 ( 시 도지사 ) 14 일이상공람 안전진단 ( 재건축 ) 300세대이상, 1만m2이상 ( 재건축 ) (* 20세대이상공동주택예외 ) 주민요청시토지등소유자의 2/3 이상동의사업계획수립사업수지분석 정비구역지정 ( 시 도지사 ) 추진위원회구성및승인 ( 토지등소유자 시 군 구청장 ) 정비계획수립 ( 시 군 구청장 ) 30일이상주민공람 지방의회의견청취, 도시계획위원회심의 고시, 국토부장관에보고 토지등소유자 1/2 이상동의 창립총회 조합정관승인 조합장및임원선출 사업계획결정 외부회계감사 ( 조합인계전 7일이내 ) 건축심의교통영향평가 조합설립인가 ( 추진위원회 시 군 구청장 ) 30일이내법인등기 토지등소유자 3/4이상동의 ( 재개발, 도시환경 ) 전체구분소유자 3/4 이상동별구분소유자 2/3 이상 ( 재건축 ) 매도청구소송신탁등기 ( 재건축 ) 사업시행인가 ( 시행자 시 군 구청장 ) 토지등소유자4/5 이상토지면적의 2/3 이상동의 ( 재개발, 도시환경 ) 총회에서조합원과반수이상동의 ( 재건축 )

73 2. 정비사업의추진절차 계획단계 시행단계 기본계획수립 ( 시장 ) 안전진단 ( 재건축 ) 정비구역지정 ( 시장 ) 조합설립추진위원회구성및승인 ( 구청장 ) 조합설립인가 ( 구청장 ) 시공사선정사업시행인가 ( 구청장 ) - 기본계획안작성 주민공람 시의회의견청취 시도시계획위원회심의 고시 ( 시장 ) - 안전진단실시 ( 안전진단신청 현지조사 ( 시장 군수 ) 안전진단실시여부판정 안전진단실시 안전진단결과검증 재건축여부판정 - 기초조사 ( 구청장 ) 정비계획수립 ( 구청장 ) 주민설명회개최 공람공고 ( 구청장 ) 구의회의견청취 입안 ( 구청장 ) 시도시계획위원회심의 지정및고시 ( 시장 ) - 토지등소유자동의 추진위원회구성 구청장승인 - 회계감사 : 조합으로인계되기 7 일이내 (3.5 억이상 ) - 정관작성 토지등소유자동의 인가신청 인가 ( 구청장 ) 법인등기 - 사업시행계획서작성 토지등소유자동의 인가신청 일반공람 ( 구청장 ) 인가및고시 ( 구청장 ) 회계감사 : 고시일부터 20 일이내 (7 억이상 ) 관리처분계획인가 ( 구청장 ) - 분양통지및공고 분양신청 관리처분계획수립 공람 ( 시행자 ) 인가신청 인가 ( 구청장 ) 고시 ( 구청장 ) 인가내용의통지 ( 시행자 ) 회계감사 : 준공인가 7 일이내 (14 억원이상 ) 준공및이전고시 ( 소유권이전 ) ( 사업시행자 ) - 준공검사 ( 구청장 ) 준공인가및고시 ( 구청장 ) 확정측량및토지분할 관리처분계획사항통지 이전고시및보고 ( 조합 ) 완료단계청산 등기 ( 시행자 ) - 청산금징수 지급및등기촉탁 조합해산 ( 조합 ) - 청산법인설립 - 서류이관 ( 조합 구청장 )

74 용어정의 관리처분계획기준일 * 법제 46 조제 1 항의규정에의한분양신청기간이만료되는날 권리가액 호수밀도 * 관리처분계획기준일현재제24조제 3항의규정에의하여산정된종전토지등의총가액을말함. * 정비구역면적 1헥타아르당건축되어있는건축물의동수로서다음각목의기준에의하여산정한밀도 - 공동주택은기준층의소유권이구분된 1가구를 1동로보며기준층이외의가구는계상하지아니함. - 신발생무허가건축물은건축물동수산정제외. - 기존공원의일부또는전부를존치하여야하는경우에는정비구역안의총건축물동수를존치면적에서제외한면적으로나누어산정 - 단독또는다가구주택을건축물준공후다세대주택으로전환한경우에는구분소유등기에불구하고전환전의건축물동수에의하여산정한다. - 준공업지역안에서정비사업으로기존공장의재배치가필요한경우에는정비구역면적중공장용지및공장건축물은제외하고산정한다. 주택접도율 * 정비구역안의너비 4 미터이상의도로에접한건축물의총수를정비 구역안의건축물총수로나눈비율 주택접도율 = (4 미터이상도로에접한건축물총수 ) / ( 구역내건축물총수 ) 무상양도 * 정비사업시행으로인하여새로이설치되는정비기반시설은그시설을관리할행정청 ( 지방자치단체, 서울시등 ) 에무상으로귀속되며새로이설치되는공공시설의설치비용에상당하는범위안에서용도가폐지되는공공시설을무상으로양도받을수있는제도를말한다. 보류지 ( 보류시설 ) 정비기반시설 * 관리처분계획인가시분양대상의누락 착오및소송등에대비하고예기치못한사업경비등에충당하기위한시설로서처분치않고보류해두는대지또는건축시설을말한다. * 도로 상하수도, 학교, 녹지, 공원 공용주차장 공동구그밖에주민의생활에필요한가스등의공급시설로서대통령령이정하는시설 ( 교통시설, 공간시설, 유통공급시설, 공공문화체육시설, 방재시설 )

75 노후 불량건축물 ( 서울시조례기준 ) * 철근 철골콘크리트또는강구조공동주택의경우다음각목의 1에해당하는기간이경과한건축물 이후준공된 5층이상의건축물은 40년 4층이하의건축물은 30년 부터 일까지준공된 5층이상건축물은 22+( 준공연도 -1982) 2 년 4층이하의건축물은 21+( 준공연도-1982) 년 이전에준공된건축물은 20년 * 상기외의공동주택및기존무허가건축물이외의건축물중다음각목에서정하는내구연한의 3분의 2이상이경과된건축물 - 철근 철골콘크리트또는강구조건축물 : 60년 -> 40년 ( 단독주택제외 ) - 위항이외의건축물 : 30년 -> 20년 * 건축물의급수 배수 오수설비등의노후화되어수선만으로는그기능을회복할수없게된건축물 - 기존무허가건축물 - 부엌 화장실 세면장중한가지이상을갖추지못한주택 - 급수 배수 오수설비가노후화되어수선이불가능한건축물 - 그밖에규칙이정하는건축물 기타 용어정의 정비구역토지등소유자기존무허가건축물공동이용시설 * 정비사업을계획적으로시행하기위하여도시및주거환경정비법 제 4 조의규정에의하여지정 고시된구역 * 주거환경개선사업 주택재개발사업 도시환경정비사업의경우 : 정비구역안에소재한토지또는건축물의소유자또는그지상권자 * 주택재건축사업의경우 - 정비구역안에소재한건축물및그부속토지의소유자 - 정비구역이아닌구역안에소재한주택및부속토지의소유자와 부대 복리시설및그부속토지의소유자 * 기존무허가건축물관리대장에등재되어구청장이발급하고있는 무허가건축물을말함. * 주민이공동으로사용하는놀이터 마을회관 공동작업장그밖에 대통령령이정하는시설

76 4. 정비사업의용어정의 노후불량건축물 노후 불량건축물의정의 ( 다음각항의 1 에해당 ) 법시행령조례 1 건축물이훼손되거나일부멸실되어붕괴, 그밖에안전사고가우려되는건축물 주변토지이용사항등에비추어주거환경이불량한곳에소재하고건축물을철거하고신축하는비용에비하여효용의현저한증가가예상되는건축물로서다음각목의 1 에해당 2-1 과소필지, 도시계획시설등의설치로인하여효용을상실한대지에위치한건축물 공장의매연 소음등으로인하여위해를초래할우려가있는지역안에있는건축물로서다음각호의 1 에해당 건축물로서구조강도를갖추지못한건축물 거주자의안전에위험이있을정도로노후한건축물 벽 지붕등의주요구조부의재질이내열 내화 방열및방습에적절한재질이아닌건축물 층이하의목조건축물로써화재에취약한건축물 2-3 당해건축물을준공일기준으로 40 년까지사용하기위하여보수 보강하는데 드는비용이철거후신축하는비용보다클것으로예상되는건축물 도시미관의저해, 건축물의기능적결함, 부실시공또는노후화로인한구조적결함등으로인하여철거가불가피한건축물로서 ( 다음각목의 1 에해당 ) 3-1 준공된후시 도조례가정한연수 ( 최소 20 년 ) 이상지난건축물 3-2 도시기본계획상의경관에관한사항에저촉되는건축물 3-3 건축물의급수 배수 오수설비등이노후화되어수선만으로는그기능을회복할수없게된건축물 3 시 도조례가 3-2, 3-3 에대하여세부적으로정한기준 ( 다음각호의 1 에해당 ) 침실, 부엌, 화장실, 세면장중한가지이상을갖추지못한것 상 하수도시설이없는것 고정난방시설을갖추지못했거나작동이불가능한것 쾌적한주거환경을위하여방음, 환기, 채광을위한적정한시설을갖추지못한것

77 3. 정비사업의변천 1) 노후 불량주거지정비사업의추진절차일원화 - 재개발사업은조합원과반수의동의를얻어주택법제12조제1항의규정에의하여건설업자로보는등록사업자또는대통령령이정하는요건을갖춘자와공동으로시행할수있음 ( 도시및주거환경정비법제8조 1항 ) 재개발 ( 도심재개발법 ) 이전 재건축 ( 주택건설촉진법 ) 주거환경개선 일이후 ( 도시및주거환경정비법 ) 기본계획 기본계획 구역지정 지구지정 ( 안전진단 - 재건축 ) 구역지정 ( 정비계획수립 ) 추진위원회추진위원회개선계획수립추진위원회 ( 안전진단 ) 조합설립조합설립 조합설립 ( 시공사선정 ) ( 시공사선정 ) ( 시공사선정 ) 사업시행인가사업계획승인사업계획승인사업시행인가 관리처분계획 관리처분계획인가 착공및분양 착공및분양 착공및분양 착공및분양 준공 준공 준공 준공 청산 조합해산 청산 재건축사업 - 도시계획사업으로편입되어공공의목적및이익을위해사적재산이제한될수있고, 조합원이사업주체가됨

78 뉴타운사업과도시재정비촉진사업의비교 구분 뉴타운사업 서울시지역균형발전사업 균형발전촉진사업 도시재정비촉진사업 법적 정의 종전민간주도재개발사업등과 서울시자치구별로중심거점지 도시의낙후된지역에대한차별되게광역화시켜적정규모의역을지정ㆍ육성하여지역주민의주거환경개선과기반시설의확생활권역을대상으로노후불량주도시생활편의를위해복합도시로충및도시기능의회복을광역택재정비와함께충분한도시기반개발하는사업적으로계획하고체계적이고시설을확충하는종합적인도시계 강남중심의도시공간구조를전효율적으로추진하는사업획사업환하기위해강북등상대적으로 서울시에국한된뉴타운및낙후된지역중심지를개선하는사균형발전촉진사업을전국단위업으로주거환경개선중심의뉴타로확대하여추진하는사업운사업과구별됨 주거지형 : 주택재개발구역중심 부도심중심 ( 청량리 ) ( 길음뉴타운 ) 중심지형 : 기존도심에주거, 지역중심 ( 미아 ) 상업, 업무기능복합개발종류 ( 왕십리뉴타운 ) 신시가지형 : 미 ( 저 ) 개발지에 지구중심 ( 구의ㆍ자양 ) 주거, 상업, 생태, 문화기능의신시가지조성 ( 은평뉴타운 ) 주거지형 : 50 만m2이상 - 노후불량주택의주거환경개선과기반시설정비가필요한사업 중심지형 : 20 만m2이상 - 도심또는부도심지역의도시기능회복이필요한사업 특징 도시재정비촉진을위한특별법 시행으로뉴타운ㆍ균형발전촉 강북지역중상대적으로낙후된 강북지역과같이노후불량진지구에대한법적근거마련중심지를상업, 유통, 업무, 정보주택밀집지역등의낙후된기성 기존뉴타운및균형발전촉산업등의도시기능을집중개선시가지시행사업진지구가재정비촉진지구로지하는사업정시용적률ㆍ건축기준완화및인센티브적용 국토해양부는서울시에서그동안조례로시행해오던뉴타운지구 26 개소와균형발전촉진지구 8 개소등총 34 개지구중은평뉴타운등 16 개지구에대해재정비촉진지구로및촉진계획으로인정함에따라낙후된강북지역이광역적으로개발ㆍ추진되어쾌적한도시주거환경을갖춘대량의주택공급을촉진함 시행자 기본계획 : 공공, 도시기반구조개선 : 공공지원, 아파트등건축사업 : 공공, 민간 적용 법령 서울시지역균형발전지원에관한조례 ( 제정 ) 도시재정비촉진을위한특별법 ( 시행 )

79 재건축과재개발사업의비교 구분주택재건축사업주택재개발사업 법적정의 정비기반시설이양호한지역에서노후불량건축물이밀집한지역의주거환경개선사업 정비기반시설 : 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구등 정비기반시설이열악한지역에서노후불량건축물이밀집한지역의주거환경개선사업 종류 공동주택재건축사업 ( 아파트, 연립 ) 단독주택지재건축사업 ( 구마을 ) 노후불량주택재개발사업 ( 단독주택지재건축사업과유사 ) 특 징 강남지역과같이기반시설이완료된신시가지등에서시행되는사업 강북지역과같이기반시설이미비된기성시가지등에서시행되는사업 정비사업의성격 기반시설의정비없이순수노후불량주택만개선하는정비사업 잠실저층재건축사업등 기반시설의정비와노후불량주택을함께개선하는정비사업 봉천동재개발사업등 ( 달동네 ) 시행자재건축조합 ( 민간의존 ) 재개발조합 ( 민간의존 ) 적용법령도시및주거환경정비법 ( 시행 - 재건축과재개발통합 ) 재건축사업의개념및대상요건 이후재건축사업이도시및주거환경정비법으로통일되면서도시계획사업으로전환됨 도정법시행전에는지주공동사업 ( 조합 + 주택사업자 ) 으로사업을진행하였으나, 도정법시행후에는사업주체가조합으로이전되어현재는협력업체로정비사업전문관리업자가관여할수있음 공동주택재건축 : 노후불량된공동주택을철거하고기존주택의소유자가자율적으로조합을결성하여공동주택을건설하는것 - 공동주택중아파트 (5층이상 ) 및연면적 660m2 (200평 ) 을초과하는 4층이하의연립주택만대상임 - 다세대주택은공동주택이라도재건축대상이아님 - 공동주택재건축은안전진단을꼭득하여야함 단독주택지재건축 ( 도정법시행령별표제3호 ) 도시및주거환경정비법개정 * 재개발사업과유사하여혼동되기쉬움. 특히재건축사업에관련된규제사항은적용을받으므로조심하여야함 - 도로를포함한정비기반시설이완료된곳 ( 단독주택지재개발과차이점 ) - 200호이상또는부지면적 10,000m2이상일것 ( 부지면적 5,000m2이상으로시ㆍ도조례로정하는지역은시ㆍ도조례에따른별도기준적용 ) - 조건 : 노후ㆍ불량건축물이 2/3 이상일것 15년이상된단독및다가구주택비율이 30% 이상일때, 노후ㆍ불량건축물이 1/2 이상

80 제 2 장 : 노후주거지의재생사업 정비사업 1. 정의 도시및주거환경정비법에정한절차에따라도시기능을회복하기위하여정비구역안에서정비기반시설을정비하고주택등건축물을개량하거나건설하는사업으로주택재건축사업, 주택재개발사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업을말함, 다만일정규모이하의주택재건축사업은정비구역으로지정되지아니한구역에서도실시할수있음 2. 정비사업의종류 용어의정의 ( 도시및주거환경정비법제2조 ) - 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이집단으로거주하는지역으로정비기반시설이극히열악하고노후 불량건축물이과도하게밀집한지역에서주건환경을개선하기위하여시행하는사업 - 주택재건축사업 : 정비기반시설은양호나는노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업 - 주택재개발사업 : 정비기반시설이열악하고노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업 - 도시환경정비사업 : 상업지역 공업지역등으로서토지의효율적이용과도심또는부도심등도시기능의회복이나상권활성화등이필요한지역에서조시환경을개선하기위하여시행하는사업 ( 도심재개발, 공장재개발 ) 사업명 요건 주거환경개선사업주택재개발사업주택재건축사업 도시환경정비사업 ( 도심재개발, 공장재개발 ) 기반시설극히열악열악양호상업ㆍ공업기능등토지의효율적이용과도심노후불량과도하게밀집밀집밀집기능의회복이필요건축물

81 4) 공동주택관련법변천사항개편전 (3개법 ) 민영주택지역직장조합주택건설촉진법공동주택재건축도시재개발사업공장재개발사업도시재개발법시장재개발사업주택재개발사업도시저소득주민의주거환경개선을위한주거환경개선사업임시조치법 폐지폐지폐지 개편후 (2개법 ) 주택법 (2003년 11월 30일시행 ) - 지역 직장조합 - 리모델링주택조합 - 민영주택사업도시및주거환경정비법 (2003년 7월 1일시행 ) - 주거환경개선사업 - 주택재개발사업 - 주택재건축사업 - 도시환경정비사업 5) 건축위원회심의대상 서울시건축위원회심의대상 ( 서울특별시건축조례제 6조 1항 ): - 연면적합계가 10만m2이상이거나 21층이상건축물 - 분양대상건축물로서연면적합계가 10만m2이상이거나 21층이상건축물 ( 이경우 16층이상으로서 300세대ᆞ실이상인공동주택과오피스텔도심의대상임 ) - 도시및주거환경정비법 제30조의3 제4항제7호에따라법적상한용적률을확정하기위한건축물의건축에관한사항 구건축위원회심의대상 ( 서울특별시건축조례제 6조 2항 ): - 분양대상건축물로서연면적합계가 3천m2이상 10만m2미만의건축물에한하며, 공동주택및오피스텔의경우에는 20세대ᆞ실이상의건축물에한함

82 - 주차장완화구역지정절차 - 지정 ( 선별 ) 기준 : 현재서일대, 고려대, 보문역주변지정고시 구분기준비고 공간적범위 - 도시철도정거장중심에서반경 500m이내 - 대학경계로부터반경 500m이내 - 기타대중교통의이용이쉽거나지주근접이가능하여주차수요가낮은지역 도보접근성 용도지역 - 원칙적으로 2 종 3 종일반주거지역과준주거지역대상 다만, 위원회에서인정하는경우기타지역가능 물리적여건 - 1~2인가구거주비율이높은지역을우선고려 - 주차수요가낮은 ( 세대당자가용자동차등록비율 ) 지역을우선고려 - 공용주차장등주차시설기반이양호한지역우선고려 주거특성및 주차수요고려 - 건축물의경과년수가높은지역우선고려 - 건축물의접도율이양호한지역우선고려 개발가능성고려 제외지역 - 재정비촉진지구, 지구단위계획구역, 정비구역 ( 예정 구역포함 ) 등은제외 ( 당해계획적개발계획취지존중 ) 3) 도시및주거환경정비법적용대상 - 사업시행인가 - 공동주택 20 세대이상재건축 재개발 주거환경개선사업 ᆞ 도시환경정비사업

83 도시형생활주택관련주요변경내용 ( 월개정 ) 도시형생활주택활성화방안 구분개정내용개정사항조치완료 주택기금지원기준마련 단지형다세대 - 세대당 5,000 만원 원룸및기숙사형주택 - m2당 80 만원 기금운용계획 시행 주차장기준개선 원룸형주택 - ( 종전 ) 세대당 0.2~0.5 대 ( 변경 ) 전용면적 60 m2당 1 대 기숙사형주택 - ( 종전 ) 세대당 0.1~0.3 대 ( 변경 ) 전용면적 65 m2당 1 대 주택건설기준규정제 27 조제 6 항 시행 진입도로기준완화 ( 종전 ) 6m ( 변경 ) 4m * 연면적 660 m2이하원룸형 기숙사형 주택건설기준규정제 27 조제 5 항 시행 복합건축허용 ( 종전 ) 도시형생활주택과그외주택의복합건축불허 ( 변경 ) 상업지역또는준주거지역에서복합건축허용 주택법시행령제 3 조제 2 항 시행 무주택자기준완화 ( 종전 ) 20 m2이하의아파트소유자는유주택자로간주 ( 변경 ) 20 m2이하의아파트소유자도무주택자로간주 주택공급규칙제 6 조제 3 항 ( 법제처심사준비중 ) 학교용지부담금부과제외 ( 종전 ) 원룸형 기숙사형학교용지부담금부과 ( 변경 ) 원룸형 기숙사형학교용지부담금부과제외 학교용지확보등에관한특례법 ( 교과부협의완료, 09.8) 주차장추가완화 ( 상업 준주거지역 ) 면적제한완화 기계식주차장허용 용적률산정기준변경 ( 종전 ) 60~65 m2당 1 대 ( 변경 ) 120~130 m2당 1 대 원룸형 ( 종전 ) 30m2 ( 변경 ) 50m2 기숙사형 ( 종전 ) 20m2 ( 변경 ) 30m2 ( 종전 ) 기계식주차장설치금지 ( 변경 ) 상업, 준주거지역내주상복합형태원룸형 기숙사형기계식주차장허용 ( 종전 ) 공동사용시설연면적에포함 ( 변경 ) 원룸형및기숙사형주택에공용시설로설치되는취사장, 세탁실, 휴게실은연면적에서제외 주택건설기준규정제 27 조제 6 항 주택법시행령제 3 조 주택건설기준규칙제 6 조 주택건설기준규정제 2 조 시행 시행 시행 시행 주차장완화구역지정기준 - 주차장완화구역이란ㆍ주택건설기준등에관한규정제27조제7항에따라도시형생활주택의공급을촉진하기위하여원룸형ㆍ기숙사형주택건설시주차장설치기준을연면적 200m2당 1대로적용할수있는지역

84 상업지역내주상복합건설 - 상업지역또는준주거지역내에서주상복합형태의도시형생활주택 ( 원룸형, 기숙사형 ) 도건설가능 ( 시행령제15조제2항 ) ㆍ원룸형, 기숙사형에한하며, 단지형다세대주택은상업 준주거지역내에서주상복합형태로건설불가 단, 주택건설사업계획승인을받아야함 (20세대이상 ) 타법령개정사항 - 국토의계획및이용에관한법률시행령개정 ( ) ㆍ단지형다세대의 1종일반주거지역내층수제한을 4층에서 5층으로완화 (1층바닥면적의 2분의 1 이상을필로티구조로하여주차장으로사용하고나머지부분을주택외의용도로쓰는경우에는해당층을층수에서제외 ) - 건축법시행령개정ㆍ건축심의를거쳐높이제한완화가능 ( 시행 ) : 도시형생활주택 ( 아파트, 연립주택제외 ) 의경우에는건축법제60, 61조 * 를건축심의를거쳐완화가능 -> 영제6조제1항 제60조 ( 건축물의높이제한 ), 제61조 ( 일조에따른높이제한 ) ㆍ인동간격 ( 건축물간이격거리 ) 완화등 ( 시행 ) : 하나의대지내건축물간이격거리를완화 ( 영제86조제2항 ) 구분종전 일반공동주택 개 정 도시형생활주택 일반이격거리 ( 가목 ) H 이상 0.5H 이상 0.25H 이상 남쪽방향건축물높이가낮고, 주된개구부방향이남쪽을 향하는경우이격거리 ( 나목 ) 높은건축물의 0.8H 이상, 낮은건축물 H 이상 높은건축물 0.4H 이상, 낮은건축물 0.5H 이상 높은건축물 0.2H 이상, 낮은건축물 0.25H 이상 개정령의범위내에서지자체조례로정하도록함 ㆍ다세대주택 2 개이상의동을지하주차장으로연결하는경우에는각각의동으로보도록규정 ( 영별표 1 제 2 호다목 )

85 분양절차완화 - 도시형생활주택은입주자저축, 주택청약자격, 재당첨제한등은적용제외 - 단, 사기분양, 부도등에대비하여분양보증은적용하고, 일간신문, 지자체홈페이지등재등을통한입주자공개모집등의규정도적용 ( 주택공급에관한규칙개정 ) 구분일반공동주택도시형생활주택 입주자모집시기및조건 입주자모집절차 대지의소유권과분양보증을갖춘후착공과동시입주자모집가능 대지. 분양보증등확보후시장등에승인신청, 입주자공개모집 제 7 조 제 8 조 주택공급계약주택공급계약서에포함되어야할내용제 27 조제 5 항, 제 6 항, 제 7 항 주택단지및동일건축물내복합건축 - 하나의건축물내에서복합건설 ( 시행령제3조제2항 ) ㆍ도시형생활주택은일반공동주택과하나의건축물에함께건설할수없고, 도시형생활주택중단지형다세대주택과원룸형ㆍ기숙사형주택도하나의건축물에함께건설불가 단, 특성이유사한원룸형과기숙사형은하나의건축물에건설가능준주거ㆍ상업지역에서일반공동주택과원룸형ㆍ기숙사형주택은하나의건축물에건설가능 - 하나의단지내에서혼합건설 ( 시행령제3조제2항 ) ㆍ도시형생활주택과일반공동주택을동일단지에별개의건축물로건설하는것은가능ㆍ도시형생활주택중단지형다세대주택과원룸형ㆍ기숙사형주택을동일한단지에별개의건축물로건설하는것도가능 - 주택단지및동일건축물내복합건축유형구분혼합유형가능여부 동일건축물 동일단지 일반공동주택 + 도시형생활주택단지형다세대 + 원룸형또는기숙사형원룸형 + 기숙사형일반공동주택 + 도시형생활주택단지형다세대 + 원룸형또는기숙사형 불가능 ( 준주거. 상업지역 : 일반공동주택 + 원룸형ㆍ기숙사형가능 ) 불가능 가능 별개건축물로건설시가능 별개건축물로건설시가능

86 주거환경과안전등을고려하여경계벽, 층간소음, 승강기, 복도등기타규정은동일하게적용 구 분 일반공동주택, 도시형생활주택 규정 복합건축 국박, 위락, 위험시설, 공연장과복합건설금지 제12조 경계벽 세대간및주택외의시설과의경계벽은내화구조 제14조 바닥 층간경량충격음 58dB이하, 중량충격음 50dB이하 제14조 승강기 6층이상승용, 7층이상화물용, 10층이상비상용 제15조 계단 계단의부위별치수, 계단참폭 설치높이등 제16조 복도 복도의유효폭 (120~180cm이상) 규정 제17조 난간 높이 (120cm이상 ), 간살 (10cm이하 ) 제18조 화장실 수세식, 오수처리시설 정화조설치 제21조 장애인시설, 기준 장애인 노인 임산부편의증진법준수 제22,23조 구조내력 건축법규정준수 제24조 주차장설치기준완화 ( 규정제27조제6항, 제7항 ) - 도시형생활주택중원룸형과기숙사형주택은주차장설치기준을완화 - 원룸형주택은전용면적 60m2당 1대 ( 준주거및상업지역 120m2당 1대 ), 기숙사형주택은전용면적 65m2당 1대 ( 준주거및상업지역 130m2당 1대 ) - 직주근접경향이강한역세권등지자체에서 " 주차장완화구역 " 으로지정ㆍ고시한지역에서는원룸형과기숙사형주택에연면적 200m2당 1대의주차장기준적용 - 상업또는준주거지역에서주상복합형태로건설하는원룸형및기숙사형주택은기계식주차장도허용 ( 주택건설기준규칙제6조의2 구분 일반공동주택 도시형생활주택 단지형다세대주택원룸형주택기숙사형주택 주차장확보기준 세대당 1 대이상일반공동주택과동일 전용면적합계를기준으로 60 m2당 1 대 ( 상업 준주거 ) 120 m2 전용면적합계를기준으로 65 m2당 1 대 ( 상업 준주거 ) 130 m2 단, 주차장완화구역은 200 m2당 1 대 용도변경시적용제외기준 - 주차장완화구역에서기존건축물을원룸형과기숙사형으로용도변경하는경우, 3년간바닥의층간소음과계단설치기준이적용면제 ( 건설경기등을감안하여부칙으로 3년간에한하여적용 ) 구분일반공동주택도시형생활주택규정바닥층간소음적용 ( 경량 58db, 중량 50db 이하 ) 적용제외제14조제3항계단등계단의부위별치수, 계단참, 폭, 설치높이등적용제외제16조

87 일반공동주택과도시형생활주택의비교 구분일반공동주택도시형생활주택 감 리 < 주택법감리 > 사업계획승인권자가감리업체의지정을통하여일정수준이상의감리원의무배치하여감리 < 건축법감리 > 건축규모에따라비상주또는건축감리원 1 인이상상주 분양가상한제적용 : 공동주택분양시분양가상한제한제외 입지지역도시 비도시지역중허용지역도시지역중허용지역 주거전용면적 건설기준 공급방법 297 m2이하 주택건설기준등에관한규정적용 주택공급에관한규칙적용 : 청약통장을이용한입주자선정, 재당첨제한 단지형다세대 : 85m2이하 원룸형 : 12m2 ~ 50m2 기숙사형 : 7m2 ~ 30m2 일부건설기준과부대복리시설적용제외주차장완화 일부만적용 : 분양보증, 공개모집 주택건설기준등에관한규정적용비교 구 분 일반공동주택 도시형생활주택 규정 소음보호 외부 65db 미만, 내부 45db 이하 제외 제9조 배치 외벽은도로, 주차장과 2m 이상이격 제외 제10조 기준척도 평면 10cm, 높이 5cm 단위기준 제외 제13조 진입도로 세대규모별폭규정 (300세대미만 6m 이상 ) 원룸형 기숙사형으로연면적 660 m2이하인경우 4m 제 25 조 관리사무소 [50 세대이상설치대상 ] 50 세대당 10 m2 + 매세대당 500 cm2 제외 제 28 조 부대시설 조경시설 단지면적의 30% 이상설치 제외건축법적용 ( 지자체조례로정하는기준 ) 제 29 조 안내표지판동번호, 도로표지판, 게시판등제외제 31 조 비상급수시설 지하양수시설또는저수조설치제외제 35 조 복리시설 어린이놀이터 경로당 [50 세대이상설치대상 ] 100 세대미만세대당 3 m2 100 세대이상 300 m2 + 세대당 1 m2 [100 세대이상설치대상 ] 40 m 세대초과시세대당 0.1 m2 제외 제외 제 46 조 제 55 조 기타부대시설과복리시설은일반공동주택과동일하게적용

88 - 좁은대지에따른주차공간확보의어려움 -> 소형주택공급활성화저해 - 1~2인가구증가에대응 -> 독신자, 족거노인, 학생등의주택수요에대응한주택유형공급필요 - 도심서민 1~2인가구주거수요에대응 -> 소규모주택공급확대필요 개념 : 도시형생활주택이란도시지역에주택건설사업계획승인을받아건설하는 20세대이상 150세대미만공동주택 사업주체 : 주택건설사업자등록 - 자본금 3억이상, 건축분야기술자 1인, 사무실 33m2이상 기반시설의부족으로난개발이우려되는비도시지역건설불가 분류구분단지형다세대원룸형주택기숙사형주택주거전용면적 85m2이하 12m2 ~ 50m2 7m2 ~ 30m2 거실구성 2 실이상주거층 4 층이하, 660 m2이하 세대별독립주거 ( 욕실, 부엌가능 ) 1 실 ( 취사, 세탁, 휴게실공동사용 ) 용도구분다세대아파트, 연립, 다세대아파트, 연립, 다세대 기타사항 건축위원회심의를거쳐 1 개층추가가능 각세대는지하층설치불가 각세대는지하층설치불가 도시형생활주택유형예시 주택유형건축법상용도예시 기숙사형 다세대, 연립, 아파트 원룸형 다세대, 연립, 아파트 단지형다세대 다세대

89 라 ) 중소기업청장이지정하는시장재건축 - 서울특별시도시계획조례제55조제8항, 9항 - 일반주거지역에위치한재래시장의용적률은 400% 이하, 준주거지역에위치한재래시장의용적률은 450% 이하로함 - 주변의교통, 경관, 미관등에영향이없다고시도시계획위원회가인정할경우일반주거지역은 500% 이하, 준주거지역은 600% 이하로가능마 ) 도지사의사전승인을얻어야하는건축물 ( ) - 특별시나광역시가아닌 21층이상이거나연면적 10만m2이상인건축물 - 자연보호또는수질보호를위해도지사가지정, 공고하는구역내 3층이상또는연면적 1,000m2이상의건축물로서아래용도에해당되는것 공동주택, 일반음식점, 일반업무시설, 숙박시설, 위락시설 - 주거환경또는교육환경등주변환경의보호상필요하다고인정하여도지사가지정, 공고하는구역내에서건축하는숙박시설및위락시설 2) 주택법적용대상 - 사업승인 - 주택건설사업 : 주택법제16조 -> 개정시행 - 규모 : 단독주택 20호, 공동주택 20호 ( 세대 ) 이상, 대지조성사업 1만m2이상 - 사업 : 민영주택, 공공주택, 지역조합, 직장조합 지역, 직장조합 : 전용면적 85m2이하 ( 무주택, 전용면적 18평이하세대주 ) - 주상복합건축물 - 300세대이상의공동주택 + 주택외의시설 ( 상가등 ) 서울시주택비율 : 70% 미만적용 ( 근거 : 서울시도시계획조례제32조 ) 시행령에는 90% 미만임 가 ) 도시형생활주택 : 주택법제2조제4호, 시행령제3조등 추진배경 - 최근소규모가구는꾸준히증가하고있으나, 소형주택은감소추세 - 1~2인가구 : ( 85) 1,836천가구 -> ( 95)3,827천가구 -> ( 05) 6,692천가구 - 65m2이하주택재고비율 : ( 85) 53% -> ( 95) 42% -> ( 05) 40% 구분 2001년 2004년 2007년 85m2초과 16.0% 24.3% 37.5% 85m2이하 84.0% 75.7% 62.5% - 소형주택의경우라도 20세대이상건설시주택법에따른엄격한사업승인절차와기준적용 분양가상한제, 관리사무소설치, 엄격한소음기준, 조경기준등 - 주택법적용을피하기위해 19세대이하로분할및연접개발 -> 주거환경열악, 안전성저하

90 제 1 장 : 건축물의용도별비교이해 건축물의용도및규모별적용법규 1. 적용대상 건축법 국토의계획및이용에관한법률연혁 건축법 도시계획법 국토의계획및이용에관한법률 개정을포함 개정을포함총14회개정 도시계획법폐지 총50회개정 * 건폐율, 용적률, 용도기준의이관 1) 건축법적용대상 - 건축허가 우리나라국토안에서건축또는대수선하고자하는모든건축물 - 지역지구에관계없이전국을허가대상구역으로조정 (2006 년 5 월 9 일건축법개정 ) 가 ) 일반건축물 ( 비주거용건축물 ) - 특별시장, 광역시장의허가를받아야하는건축물 ( ) 21층이상이거나연면적의합계가 10만m2이상인건축물 ( 주상복합포함 ) 지방건축위원회 ( 서울시 ) 심의완료시허가는구청에서처리 ( 개정 ) 사업승인대상공동주택및공장도구청에서처리 나 ) 주거용건축물중 - 공동주택 20 세대미만 ( 다세대, 연립주택, 아파트 ) 다 ) 주상복합건축물 - 300세대미만의공동주택 + 주택외의시설 ( 상가등 ) - 도시지역중상업지역 ( 유통상업지역제외 ), 준주거지역내건축하는건축물 조건 : 1세대당공동주택규모가 297m2이하일것. ( 근거 : 주택법시행령제15조제1항의예외규정 ) 서울시주택비율 : 70% 미만적용 ( 근거 : 서울시도시계획조례제32조 ) 시행령에서는 90% 미만임

91 재개발뉴타운자산관리 2010 최황수

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<303330395FC0FCB8C15FC3D6C1BEBABB2E687770> 2003년 가을호 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 (%) 2.6 2.8 2.4 1.2 주택매매가격 0.8 주택전세가격 1.6 0.4 0.0-1.0-2.0-0.1-0.6-0.2-0.9 02.1 3 5 7 9 11 03.1 3 5 7 8 160 140 120 100 80 60 40 20 0 (천호) 149 2001년 2002년 2003년 46 46

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