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2 연구보고서 인구고령화와주택시장 조만 송인호편

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4 발간사 향후우리나라의인구고령화는유례를찾아보기힘든빠른속도로진행될것으로예상된다. 이는고령화와관련된다양한지표가뒷받침하고있고, 고령화의결정요인인출산율저하와기대여명상승에있어서도우리나라는세계최고수준이어서, 향후고령화추세는지속될것으로보인다. 인구고령화가우리나라의경제시스템에미치는영향에대해서는지난 10여년간다양한연구가수행되어왔다. 본연구는몇가지새로운관점에서인구고령화의영향을분석하고이의정책적시사점을논의하고있다. 먼저고령화가우리나라의주택총수요에미치는영향을탄생연도코호트를반영한 APC(Age-Period-Cohort) 모형을사용하는등, 고령화가주택시장에미치는영향을새로운실증분석방식을통하여추정하였다. 또한고령화의영향을일반균형의시각에서알아보기위하여중첩세대모형 (Overlapping Generation Model: OGM) 을사용하여고령화가주택시장을매개로하여거시경제전반에미치는효과를분석하였으며, 한국 일본 중국 3개국의가구별미시자료를이용하여고령화추이및이와관련된소비자행태에대한국제비교를수행하였다. 본연구의분석결과는고령화, 저출산, 베이비붐세대의은퇴가단기적으로는우리나라주택시장에서의충격으로작용할가능성이크지않을것임을보여준다. 그러나총인구가감소하는 2030년부터는이의주택시장에대한영향이현실화될가능성이크고, 따라서장기적인관점에서

5 발간사 고령화에대한종합적인정책대응방안의마련이필요함을본연구는강조하고있다. 특별히고령빈곤층을위한주거복지및소득보전제고를위한정책, 거주주택및기타부동산의유동화정책, 그리고주택시장의안정을장기적으로추구하기위한주택공급정책등구체적인정책과제를논의하고있다는점이본보고서가고령화관련정책논의에기여하는점이라고하겠다. 본보고서를기획하고집필한조만 KDI국제정책대학원교수와송인호 KDI 연구위원은이창무한양대학교교수, 전영준한양대학교교수, Yongheng Deng 싱가포르국립대학교교수와보고서작성과정에서보고서의품질을높일수있도록유익한심사및의견을주신다수의익명의심사자들에게감사를표하고있다. 그리고보고서의진행과제작에도움을준 KDI의신형섭연구원, 송보라연구원에게도수고에대해서감사를전하고있다. 끝으로본보고서에기술된의견과주장은필자들개인의의사이며, 본원의공식견해가아님을밝혀두는바이다 년 12 월 한국개발연구원원장 김준경

6 목차 발간사 요약 1 제 1 장서론 3 제절배경및시사점 3 제절장별요약 7 고령화와주택수요 7 고령화와주택가격 8 세대중복모형 을통한분석 11 국제비교 14 제절결론및향후연구과제 15 참고문헌 18 제 2 장 APC 모형을기초한장기주택수요추정 20 제절서론 20 제절선행연구 22 인구고령화와주택수요 22 모형을이용한장래주택수요추정과한계 23 주택수요의연령효과와탄생코호트효과 26

7 목차 모형 27 종합 28 제절모형 30 주택소비의 분석의개념 30 노동패널자료에기초한 효과의분리 33 추정모형및장래총주택수요산정방식 38 제절자료및추정결과 40 자료 40 추정결과 41 제절장기주택수요추정 48 제절결론 55 참고문헌 58 제3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 61 제절서론 61 제절고령화및주택가격추세 64 제절이론적논거및선행연구 67 주택가격과인구고령화 연계채널 67 선행연구 요약 70 제절실증분석 72 모형및변수 72 기초통계분석 73 계량분석결과 77 제절시뮬레이션분석 81 제절정책적시사점 87

8 제 절결론 91 참고문헌 93 부록 95 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 98 제절서론 98 제절기존연구 101 제절모형 107 가계 107 기업 경쟁균형 118 제절모형캘리브레이션 120 제절시뮬레이션결과 125 제절결론 133 참고문헌 136 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국비교연구 139 제절서론 143 제절관련동향 143 제절주택수요모형 : 서베이 146 제절주택수요패턴비교 149 계량경제모형예측및데이터사용 149 추정결과 연령효과 151 추정결과 총주택수요 155 추정결과 소득효과 156 제 절정책적대응및영향 157 정책적대응 주택자산의현금화 158

9 목차 정책적대응 효과적이고안정적인부동산투자수단구축 161 제절결론 164 참고문헌 166 부록 171 제 6 장결론및정책적시사점 197 제절결론 197 제절정책적시사점 198 청년층의결혼장려를위한주거비용절감방안 198 외국인유입촉진정책 201 고령층및여성의노동시장참여확대를통한잠재성장률제고방안 202 고령층에집중된주택자산의유동화방안 203 부동산산업의생산성제고를위한방안마련 205 참고문헌 206 ABSTRACT 207

10 표목차 < 표 2-1> 변수의기초통계량 42 < 표 2-2> 가구단위주택수요모형추정결과 44 < 표 2-3> 실질 성장률시나리오도출 49 < 표 3-1> 주택가격추이의기초통계 74 < 표 3-2> 주택가격과설명변수간의단순상관계수 75 < 표 3-3> 각국주택가격의순환성분석 76 < 표 3-4> 단위근검증결과 78 < 표 3-5> 패널오차수정모형의추정결과 80 < 표 3-6> 역노동인구비율및실질 성장률의가격효과 년대상 모수추정리스크고려 85 < 표 4-1> 모수설정 124 < 표 4-2> 초기연도자원배분 126 < 부표 5-1> 한국의 모형결과 면적변수 m2 포함 소득변수미포함 177 < 부표 5-2> 한국의 모형결과 년 기준 주택가격변수 백만원 포함 소득변수미포함 178 < 부표 5-3> 한국의 모형결과 면적변수 m2 포함 소득변수포함 179 < 부표 5-4> 한국의 모형결과 년 기준 주택가격변수 백만원 포함 소득변수포함 180 < 부표 5-5> 중국의주택수요예측모형결과 주거면적 181 < 부표 5-6> 중국의주택수요예측모형결과 주택가격 182 < 부표 5-7> 일본의주택수요예측모형결과 183

11 표목차 < 부표 5-8> 싱가포르내의 과관련한역대사안들 186 < 부표 5-9> 의역모기지상품요약 188 < 부표 5-10> 의역모기지상품요약 189 < 부표 5-11> 퇴직계좌의추가저축액요건 192 < 부표 5-12> 역모기지 195 < 표 6-1> 뉴스테이임대료현황예시 200 < 표 6-2> 금융자산변화가소비대비주거비비중에미치는영향 204

12 그림목차 [ 그림 1-1] 한국 중국 일본의역부양비율 4 [ 그림 1-2] 역부양비와주택가격 추세 의상관관계 9 [ 그림 2-1] 모형의상대적연령효과변화 24 [ 그림 2-2] 주거소비의연령 코호트 시간효과분해 32 [ 그림 2-3] 연령대별주거소비량변화 연도구분 34 [ 그림 2-4] 출생코호트별주거소비면적변화 연도구분 35 [ 그림 2-5] 연령대별주거소비량변화 탄생코호트구분 36 [ 그림 2-6] 연령대별주거면적 탄생코호트구분 37 [ 그림 2-7] 추정모형별상대연령효과 47 [ 그림 2-8] 추정모형별상대코호트효과 47 [ 그림 2-9] 부분효과별장래총주택수요 연면적 52 [ 그림 2-10] 개별효과에의한소비면적연간증가율 52 [ 그림 2-11] 시나리오별수요면적장기예측 53 [ 그림 2-12] 모형별가구구조변화한계효과 총수요 비교 54 [ 그림 3-1] 한국 중국 일본의역부양비율 65 [ 그림 3-2] 역부양비와주택가격 추세 의상관관계 66 [ 그림 3-3] 노동인구 인당실질 변화의가격효과 과거시기 년 82 [ 그림 3-4] 역노동인구비율변화의가격효과 과거시기 년 83 [ 그림 3-5] 총인구변화의가격효과 과거시기 년 83 [ 그림 3-6] 역노동인구비율변화의가격효과 미래시기 년 84 [ 그림 3-7] 총인구변화의가격효과 미래시기 년 86 [ 부도 3-1] 노년부양비및유년부양비의국제비교 96

13 그림목차 [ 부도 3-2] 국가별 모형의잔차항추이비교 97 [ 그림 4-1] 개인의인생경로 107 [ 그림 4-2] 생산구조 113 [ 그림 4-3] 주택시장균형 117 [ 그림 4-4] 초기연도인구분포 121 [ 그림 4-5] 총인구 121 [ 그림 4-6] 연령집단별인구비중 122 [ 그림 4-7] 초기연도자원배분 126 [ 그림 4-8] 연도별자원배분 128 [ 그림 4-9] 출산율변동의효과 130 [ 그림 4-10] 거래비용변동의효과 132 [ 그림 5-1] 동아시아대도시의실질주택가격지수추이 144 [ 그림 5-2] 부양비율 세인구 세및 세이상인구 145 [ 그림 5-3] 한국의주택수요에대한연령효과 152 [ 그림 5-4] 일본의주택수요에대한연령효과 153 [ 그림 5-5] 중국의주택수요에대한연령효과 154 [ 그림 5-6] 일본의총주택수요예측 인덱스 기반 156 [ 그림 5-7] 가구소득변수를포함한경우와포함하지않은경우의연령효과 일본 157 [ 부도 5-1] 주택총수요예측 가격변인기준 171 [ 부도 5-2] 주택총수요예측 물량변인기준 174 [ 부도 5-3] 연령코호트별평균가구원수 175 [ 그림 6-1] 기업형임대주택에대한생각 200 [ 그림 6-2] 뉴스테이입주희망점유형태와주거안정에대한서베이 201

14 요약 인구고령화가우리나라의경제시스템에미치는영향에대해서는지난 10여년간다양한연구가수행되어왔다. 본연구는몇가지새로운관점에서인구고령화가주택시장및경제전반에미치는영향을분석하고이의정책적시사점을논의하고자한다. 먼저고령화가우리나라의주택총수요에미치는영향을탄생연도코호트를반영한 APC(Age-Period-Cohort) 모형을통하여과거및미래시기에대하여추정하였다. 다음으로고령화와주택가격의상관관계에대해서도성장회계방식을사용하여고령화의영향을생산가능인구및총인구의감소로분리하여과거와미래시기별로추정하였다. 또한고령화의영향을일반균형의시각에서알아보기위하여중첩세대모형 (Overlapping Generation Model: OGM) 을통하여고령화가주택시장을매개로하여거시경제전반에미치는효과를분석하였다. 마지막으로고령화의추이에있어서우리나라를약 20년선행하고있는일본과우리나라와유사한속도로고령화가진행되고있는중국, 그리고우리나라까지총 3개국의가구별미시자료를이용하여주택소비와관련된각국의소비자행태에대한국제비교를수행하였다. 결과에따르면, 우리나라의인구고령화효과는총인구가감소하는시기인 2030년경을전후로매우다른양상을보일것으로전망되었고, 이는주택수요및주택가격양측면모두에서유사하게관찰되었다. 주택가격분석에서는 2010~30 년기간중우리나라의역부양비하락이여타 요약 1

15 OECD 국가들에비하여더큰규모의주택가격하락요인으로작용할것으로전망된다. 다만, 동기간연간실질GDP 성장률이 2.4% 이상을유지할경우이의가격하락효과가상쇄되는것으로나타났다. 그러나 2030 년이후총인구감소의효과가더해지는경우주택가격의하락이현실화될가능성이더욱높아지는것으로분석되었다. 본연구의분석결과는우리가우려하는고령화, 저출산, 베이비붐세대의은퇴로인한부정적인효과가단기적으로는우리나라의주택시장에서의충격으로작용할가능성은크지않을것임을의미한다. 그러나총인구가감소하는 2030년부터는이의주택시장에대한영향이현실화될가능성이크고, 그시기는분석모형의리스크를감안할때더빨리도래할수도있다. 따라서장기적인관점에서고령화에대한종합적인정책대응방안의마련이필요해보이고, 여기에는고령빈곤층을위한주거복지및소득보전제고를위한정책, 거주주택및기타부동산의유동화정책, 그리고주택시장의안정을장기적으로추구하기위한주택공급정책이포함되어야할것으로사료된다. 2 인구고령화와주택시장

16 제 1 장 서론 조만 (KDI KDI 국제정책대학원 ) 송인호 ( 한국개발연구원 ) 제 1 절배경및시사점 향후우리나라의인구고령화는유례를찾아보기힘들정도의빠른속도로진행될것으로예상된다. 고령화지표의하나인 역부양비율 (15~64 세의생산가능연령대인구를그이외의비생산연령대인구로나눈값 ) 의경우우리나라는 2015년의 2.7을 ( 즉, 비생산인구 1인당생산인구 2.7명을 ) 정점으로향후빠르게하락하여 20년후인 2035년에는 1.5로 (45% 하락 ), 그리고 40년후인 2055년에는 1.1을기록할것으로전망된다 ( 그림 1-1 참조 ). 이는현재고령화가빠르게진행되고있는중국과싱가포르등의여타아시아국가들에비해서매우빠른속도이고 (2015~35 년기간중중국은 , 싱가포르는 로하락 ), 일본의과거 20년에비해서도더욱가파른하락속도이다 ( 일본의경우 1990년의고점 2.3에서 2010년 1.75로 24% 하락 ). 또한우리나라는고령화의 2대결정요인인출산율저하및기대여명상승에있어서도세계최고수준이어서향후고령화의추세전환이용이하지않을것으로보인다. 인구고령화가우리나라의경제시스템에미치는영향에대해서는지난 10여년간다양한연구가수행되어왔다. 1 본연구는몇가지새로운 제 1 장서론 3

17 그림 한국 중국 일본의역부양비율 자료 접속일자 관점에서인구고령화가주택시장및경제전반에미치는영향을분석하고이의정책적시사점을논의하고자한다. 먼저고령화가우리나라의주택총수요에미치는영향을탄생연도코호트를반영한 APC(Age-Period- Cohort) 모형을통하여과거및미래시기에대하여추정하였다 ( 제2장 ). 다음으로고령화와주택가격의상관관계에대해서도성장회계방식을사용하여고령화의영향을생산가능인구및총인구의감소부분으로분리하여과거와미래시기별로추정하였다 ( 제3장 ). 또한고령화의영향을일반균형의시각에서알아보기위하여중첩세대모형 (Overlapping Generation Model: OGM) 을통하여고령화가주택시장을매개로하여거시경제전반에미치는효과를분석하였다 ( 제4장 ). 마지막으로고령화의추이에있어서우리나라를약 20년선행하고있는일본, 우리나라와유사한속도로고령화가진행되고있는중국, 그리고우리나라를포함한 3개국의가구별미시자료를이용하여주택소비와관련된각국의소비자행태에대한국제비교를수행하였다 ( 제5장 ). 1 문형표편 (2008), 문형표 김동석 허석균 정의철 (2006), 정의철 조성진 (2005), 박창균 (2003), 김경환 (1997), 이종화 김재필 (1997) 등. 4 인구고령화와주택시장

18 각장의결과를기초로하여본연구의주요시사점을정리하면다음과같다. 첫째, 우리나라의인구고령화효과는총인구가감소하는시기인 2030년경을전후로매우다른양상을보일것으로전망되었고, 이는주택수요및가격양측면에서유사하게관찰되었다. 즉, 제2장의주택수요분석에서중립적인실질GDP 증가율 (2016년 3.0% 2035년 2.0%) 및가구구조변화시나리오를적용하였을때우리나라의총주택수요 ( 연면적기준 ) 는 2010~35 년기간중 38.7% 의누적증가율을보이지만 ( 이의대부분이가구수증가와가구당실질GDP 증가에기인 ), 그이후완만한속도로하락할것으로전망하였다. 제3장의주택가격분석에서는 2010~30 년기간중우리나라의역부양비하락은여타 OECD 국가들에비하여더큰규모의주택가격하락요인으로작용할것으로전망되나, 동기간연간실질GDP 성장률이 2.4% 이상을유지할경우이의가격하락효과가상쇄되는것으로나타났다. 그러나 2030년이후총인구감소의효과가더해지는경우주택가격의하락이현실화될가능성이더욱높아지는것으로분석되었다. 제5장의국제비교에서도일본의경우역부양비가고점을보인 1990년대초부터주택가격은하락하였으나 ( 고령화이외에도산업생산성하락등의이유로 ), 주택의총수요는인구가감소하기시작하는 2010년경부터하락하는것으로나타났다. 이와같은패턴은한국과중국에도동일하게나타났다. 즉, 양국모두총인구가감소하기시작하는 2030년경부터주택수요가하락하는것으로예상되었다. 둘째, 고령화의영향에대한실증분석은사용된계량분석모형에따라결과가상이한것으로나타났다. 구체적으로기존의연구에서널리사용된 Mankiw and Weil 방식에의한주택수요의추정은본연구에서사용한 APC 모형에비하여고령화의영향이더욱낙관적으로예측되는것으로나타났다. 예를들면 Mankiw and Weil 모형을사용하여연령효과만을고려한김미경 이창무 송기범 (2014) 의연구에서는제2장의시나리오와유사한가정하에서 2010년대비 2035년의총수요면적누적증가율을 53.8% 로분석하였다. 그러나본연구에서는 1인당실질GDP 성장 제 1 장서론 5

19 률의가장낙관적인시나리오를적용하여도주택의총수요면적누적증가율이 43.1% 로나타났다. 이는주택수요에대한실증분석에서 모형리스크 가상당한규모로존재함을의미하고, 따라서향후이에대한추가적인연구와함께, 고령화에대응하는정책수립에있어서도이의부정적인영향이예상보다빨리도래할수있음을감안하여야할것으로사료된다. 셋째, 제4장의 OGM 모형을통한분석에서는내구재인주택의소비를정형화하고, 주택의거래비용및주택공급의저량 유량측면등주택시장의미시적인특성을반영한일반균형모형을구축하고, 이를통하여출산율하락으로인한인구고령화의효과를모의실험을통하여분석하였다. 분석결과는고령화가진행됨에따라서주택의수요및공급이모두줄어들것으로예상하였고, 이의주택가격에대한영향은수요측면의변화가더지배적일것으로분석하였다 ( 이는공급측면이기본적으로유량에의하여결정되고, 고령화로인한수요의감소가주택총량의감소보다더빠른속도로이루어지기때문 ). 또한주택거래비용의경감은장기적으로후생증진효과가있을것으로전망하였고, 거래비용의감소를위한수요측면의정책이 ( 예 : 양도차익과세완화, 부동산거래세경감, 부동산자산유동화의촉진등 ) 장기적인주택시장안정화차원에서중요한정책사안인것으로논의하였다. 넷째, 본연구의분석결과는우리가우려하는고령화, 저출산, 베이비붐세대의은퇴로인한부정적인효과가단기적으로는우리나라주택시장에서의충격으로작용할가능성은크지않을것임을의미한다. 그러나총인구가감소하는 2030년부터는이의주택시장에대한영향이현실화될가능성이크고, 그시기는분석모형의리스크를감안할때더빨리도래할수도있다. 따라서장기적인관점에서고령화에대한종합적인정책대응방안의마련이필요해보이고, 여기에는고령빈곤층을위한주거복지및소득보전제고를위한정책, 거주주택및기타부동산의유동화정책, 그리고주택시장의안정을장기적으로추구하기위한주택공급정책이포함되어야할것으로사료된다. 특별히주택공급과관련해서는지난 20여년간경기부양차원에서대 6 인구고령화와주택시장

20 규모로신규주택공급을추진해온일본을반면교사로삼을필요가있다. 일본은주택시장및거시경제의침체시기에주택공급을과도하게늘린결과현재 800만호를상회하는빈집 (vacant housing units) 이존재하여사회문제가되고있고, 최근아베정부는이를활용하기위해중앙정부소속특별기구를구상하고있는것으로전해진다. 2 우리나라에서도주택의허가및분양물량이과도한수준인지를전국및지역별로적절하게모니터링하고, 일본의전철을밟지않고인구고령화를사전에대비하기위한종합적인주택정책의수립이필요한시점이라고여겨진다. 제 2 절장별요약 고령화와주택수요 특정시점, 특정가구의주택수요는해당시점의소득이나가구원수와같은가구의특성뿐아니라해당가구의과거경험과소비패턴의연장선상에서이루어진다. 따라서장래의사회적인총주택수요의변화를분석할때단순한연령효과뿐만아니라각가구가경험한과거를내재화할수있는분석방법이요구된다. 이를포괄적으로설명할수있는현상을탄생코호트 ( 세대 ) 효과라고볼수있다. 본고의제2장에서는그동안충분한고려가이루어지지못했던탄생코호트효과를연령효과및시간효과와함께종합적으로내재화할수있는 APC(Age-Period-Cohort) 모형에기초한주택수요추정방법론을개발하여장래총주택수요의변화를추정해보고, 그결과를바탕으로정책적인함의를도출하고자한다. APC 모형에의한추정결과에따르면, 주거소비의정점이 55~59세로나타났으며정점이후에는주거소비수준의안정적인감소패턴을보여준다. 코호트효과는 1955~64 년생인베이비붐세대및그이후세대의 2 본사안은 Nippon 대학교수인 Chihiro Shimizu( 일본의빈집대책을위한위원회위원 ) 이구두로전달한내용이다. 제 1 장서론 7

21 경우베이비붐이전세대에비해주거소비수준이낮은것으로나타났다. 이는베이비붐세대를포함한최근세대가이전세대에비해가구원수도적고, 자산축적의기회가적었다는통념과일치하는결과이다. APC 모형을통한우리나라주택수요의추정은미래시기에대한실질 GDP 성장률의시나리오하에서수행하였다. 구체적으로최근의평균적인추세를반영한중립적시나리오 (2016년 3.0% 에서 2035년 2.0% 로점진적인하락 ) 에기초한추정결과를살펴보면, 2010년에서 2035년의기간동안 38.7% 의누적증가율로서나타나고있다. 이중소득증가효과를제외한가구구조변화에따른한계효과는수요면적의 16.0% 증가, 가구당실질GDP 증가에따른한계효과는 19.6% 로나타나고있다. 특히소득효과에따른주택수요누적증가율이 2035년까지완만한증가형태를보인것과는달리, 가구구조변화에따른주택수요누적증가율은 2033년을정점으로하여완만한속도로하락하는형태를보였다. 이러한장기예측결과는기존의 M-W 모형에기초한주택수요장기예측결과와상당한차이를보여주고있다. 본연구의추정치가기존연구에비하여더욱보수적으로산출되고있다. 종합적으로살펴보면, 고령화및저출산그리고베이비붐세대의은퇴가주택시장에미치는영향은단기적으로는급격한부정적인변화를발생시키지않는것으로나타난다. 하지만장기적으로는주택시장의성장에한계가발생하고고령화의부정적파급효과가다가올수있음을시사한다. 따라서이의부정적인영향을경감할수있는정책대응에대한고민이따라야할것으로생각된다. 고령화와주택가격 역부양비율과주택가격지수의단순상관관계는국가별로상이하게나타난다 ( 그림 1-2 참조 ). 일본의경우두변수의상관관계가비교대상국들중가장확연하게나타나고있다 : 즉, 두변수모두 1990년대초의정점이후장기적인하락세가지속되고있다. 현재고령화가진행되고있는 8 인구고령화와주택시장

22 그림 역부양비와주택가격 추세 의상관관계 일본 스페인 주택가격지수 역부양비율 주택가격지수 역부양비율 영국 아일랜드 주택가격지수 역부양비율 주택가격지수 역부양비율 독일 2.4 한국 주택가격지수 역부양비율 주택가격지수 역부양비율 자료 접속일자 접속일자 여타국가에서도유사한상관관계가관찰되고있으나 ( 스페인, 영국, 아일랜드등 ), 모든국가에서동일한패턴을보이는것은아니다 ( 독일의경우참조 ). 우리나라의경우일본등과달리역부양비율이아직정점에도달하지않은것으로나타났고, 이로인해서정점이후주택가격과의상관관계는실증적으로파악하기어려운상황이다. 제3장에서는주택가격에영향을미치는소득요인과인구요인간의상 제 1 장서론 9

23 관관계를성장회계모형을통하여내부적으로일관성있는방식으로연결하고, 이를기초로고령화의주택가격에대한영향을국제비교를통하여분석하고자한다. 구체적으로최근고령화의거시경제효과를분석한해외의논문을참조하여 (Onder and Pestieau[2014]; Bloom, Canning, and Fink[2011] 등 ) 개별국가의실질GDP 성장률을노동인구 1인당실질 GDP, 역노동인구비율 ( 총인구 / 노동연령 (15~64세) 인구 ), 총인구와같이고령화와관련된변수 3개로분리하여실증분석의설명변수로사용하였다. 이를통하여인구고령화의주택가격에대한영향을노동연령인구비율의변화및총인구의변화로분리하여추정하고, 이를다시경제성장률의변화와연계하여분석하였다. 실증분석은패널오차수정모형 (Panel-Error Correction Model: P-ECM) 을사용하여진행하였다. 다음으로추정한모수를기초로하여고령화변수의과거및미래시기주택가격에대한영향을시뮬레이션분석을통해수행하였다. 분석에포함된국가는한국, 일본, 독일, 미국, 이탈리아, 영국, 스페인, 캐나다, 아일랜드, 네덜란드, 스웨덴총 11개국이다. 계량분석에포함된고령화관련 3개의변수는모두예상된부호를나타냈고통계적으로유의하였다. 이는모형의설정에따라부호가일정한강건성이유지되는것으로보인다. 또한노동인구 1인당실질GDP 는주택가격에양의영향을미치는것으로나타났으나모수의값은최근시기에감소한반면, 역노동연령인구비율은주택가격에음의영향이있는것으로나타났고최근시기에그영향의정도가증가하였다. 계량분석결과를기초로수행한시뮬레이션분석에서는노동인구 1인당 GDP의주택가격에대한영향은과거시기 (1990~2014 년및 2000~14 년 ) 우리나라가가장높은것으로나타났고, 역노동인구비율의경우일본 이탈리아 독일 네덜란드가과거본변수로인한주택가격의하락을이미경험한반면, 우리나라는과거시기본변수가주택가격의상승에기여했던것으로나타났다 ( 즉, 노동연령인구대비총인구비율이하락하여상승세의노동시장참여율을보임 ). 그러나미래시기에는우리나라가역노동인구비율의변화로인한주택 10 인구고령화와주택시장

24 가격의하락폭이비교대상국중에서가장클것으로나타났다. 본변수의효과만을고려했을경우우리나라의주택가격은향후 10년간 (2015~25 년 ) 약 11%, 향후 20년간약 25% 하락할것으로전망되었다. 그러나노동인구 1인당실질GDP 의변화와본변수의영향을동시에고려하는경우상이한결과가도출되었다. 계량분석모형및예측시기에따라서결과가다소차이가있기는하나, 향후우리나라의잠재성장률이최소한연평균 2.4% 이상을유지하는경우 2015년부터현실화될것으로예상되는노동연령비율의감소로인한주택가격의하락은향후 10년간그가능성이낮을것으로전망된다. 총인구의감소로인한주택가격의하락은실현가능성이있는시나리오이기는하나, 우리나라의경우 2030년이후에나총인구가감소할것으로예상되어향후 20년동안은이로인한주택가격하락가능성또한낮을것으로전망된다. 인구고령화의주택시장에대한영향은총인구의감소와노동연령인구비율의감소라는두가지요인으로구분하여접근할수있다. 제3장제4 절의실증분석에는우리나라의경우총인구의감소가향후 20년간은주택가격의하락요인으로작용하지않을것으로전망하였다. 이는 2010년이후총인구가이미감소하고있는일본과달리우리나라는 2030년이후에나감소할것으로통계청자료및 UN인구통계가전망하고있기때문이다. 그러나총인구의감소는주택에대한총수요의하락으로이어질수있다. 세대중복모형 을통한분석 통계자료를이용한실증분석은기본적으로개인과기업이과거에내린의사결정으로인해생산된자료로서향후의경제환경변화의예측에입각한의사결정분석에한계가있다. 제4장에는이러한문제점을인식하고향후경제환경에대한완전예측가정 (perfect foresight) 에기초한모형을이용하여인구고령화가주택시장및거시경제에미치는영향에대한시뮬레이션분석을시도하였다. 사용한모형은 Auerbach and Kotlikoff 제 1 장서론 11

25 (1987) 의세대중복모형 (OGM) 에내구재소비를정형화한 Andersen and Hermansen(2013) 의모형을결합하여주택시장의특성을반영한모형을구축하였다. 구축한모형은기존의 OGM과다음에서차이가있다. 먼저, 기존재화와상이한주택의특성을반영하였다. 주택은주거서비스를제공한다는면에서소비재라고할수있지만, 동시에자산으로서의의미도있다. 또한주택은당기의소비로서당기에소멸되는비내구재가아니라다음기에여전히사용할수있는내구재라는점도여타소비재와다른점이다. 본모형은전형적인세대중복모형을소비재를비내구재와내구재 ( 주택 ) 로나눈 Andersen and Hermansen(2013) 의 2 소비부문모형에생산부분을고려하여 2소비-2 생산부문으로확장한모형이라고할수있다. 또한주택시장을저량시장 (stock market) 과유량시장 (flow market) 으로분리하였다는것또한특징이다. 주택시장의특성상주택가격이기존의주택공급량과주택수요가만나는저량시장에서결정되고, 이저량시장균형가격이유량시장에서신규주택수요를결정하는과정을정형화한 Mankiw and Weil(1989) 의균형개념을모형에적용하였다. 모형의분석결과에따르면, 출산율의하락은자녀수의감소로인해향후상당기간동안주택에대한수요를줄어들게하는것으로나타난다. 주택수요의전반적인감소는주택생산도감소시킨다. 출산율의하락으로인한인구의고령화는주택가격을결정하는데에주택수요측면이주택공급측면보다더지배적인영향을미친다. 이는주택가격이유량시장에서결정되는것이아니라저량시장에서주로결정되기때문이다. 주택의총량감소보다주택수요의감소가더빠른속도로이루어지기때문에인구의고령화는주택가격을장기적으로하락시키는압력으로작용한다. 본연구에서시도한정책실험결과에서거래비용의경감은장기적으로후생효과를다소증진시키는것으로나타났다. 이에대한시뮬레이션분석을위하여기준경제에서주택을거래할때발생하는거래비용을주택거래액의 1.5% 로가정하였고, 초기연도에서 10년간거래비용이점진적 12 인구고령화와주택시장

26 으로 0.5%(2.5%) 까지하락 ( 상승 ) 하는상황을상정하였다. 주택관련거래비용의하락은부동산양도차익에대한세율의하락, 취득세및등록세와같은거래세부담의경감등조세측면의개편뿐만아니라부동산자산유동화를촉진하는각종정책개편과같이부동산의유동성을증진시키는제도개편을망라한다고할수있다. 정책시뮬레이션결과, 거래비용의하락 ( 상승 ) 은장기적으로주택총량을증가 ( 감소 ) 시키는영향이있는것으로나타났다. 거래비용하락 ( 상승 ) 시주택가격은단기적으로상승 ( 하락 ) 하는양상을보이고있는데, 이는주택공급이점진적으로늘어나는 ( 줄어드는 ) 반면, 주택에대한수요는거래비용의변화와함께즉시반영되어과도기적으로높아 ( 낮아 ) 지기때문이다. 이는주택시장의가격이저량시장의균형에의해결정되는특성에기인한다고할수있다. 그러나시간의경과에따라주택의총공급량이증가 ( 감소 ) 하고, 이에따라주택가격은원래의수준으로회귀할것으로전망되고있다. 과도기적인주택가격의상승 ( 하락 ) 은주택소비와일반소비간대체를유발하여소비가증가 ( 감소 ) 할것으로전망된다. 또한과도기적인소비의증가 ( 감소 ) 는자본축적의감소 ( 증가 ) 를유발할것으로예상된다. 장기적으로는거래비용의감소 ( 증가 ) 는소폭이나마소비수준의증가 ( 감소 ) 를유발하며, 소비의증가 ( 감소 ) 와주택보유증가 ( 감소 ) 로인해자본축적은감소 ( 증가 ) 할것으로예상되나그변화폭은무시할만한수준이다. 주택부문의생산은주택가격의변동에따라단기적으로증가 ( 감소 ) 하고장기적으로감소 ( 증가 ) 할것으로예상된다. 상기분석의시사점은거래비용의경감이주거소비면적을증가시키고또한소폭이나마민간소비의상승을유발할수있다는것이다. 그러나거래비용의감소는과도기적으로주택가격을상승시키는문제가유발될수있는데, 이는주택공급의증가속도와거래비용감소로인한수요의증가속도의차이에서유발되는것이므로, 문제점을완화하기위해서는주택공급의증가를유도하는여타정책과의적절한조합과정책시기의조정이필요할것이다. 거래비용의경감을위해서고려할만한정책개편은부동산양도차익과세완화, 부동산거래세경감, 부동산자산유동화의 제 1 장서론 13

27 촉진정책등부동산의유동성을증진시키는방안이있을수있다. 국제비교 제5장에서는중국, 일본그리고한국각각의가계미시데이터를활용하여고령화와주택수요의상관관계에대한실증분석을수행하였다. 이는각국의연령대별주택수요와이를합친총주택수요가시기별로어떻게변하였고, 이과정에서소득및인구변수의영향을추정하여이에대한국제비교를가능케하였다. 분석에사용된주택수요모형은다양한수정버전의 Mankiw and Weil 모형이다. 분석결과, 3개국가에서공통적으로나타나는현상은총인구가정점에서하락으로전환하는시기에총주택수요가동반하락한다는것이다. 먼저, 일본의주택수요는가격변수를수요지표로사용하는경우 1989~ 2009년기간중모든연령대에서하락하는것으로나타나지만, 수량변수 (1인당주택면적 ) 를사용하였을경우이와같은시간효과 (time effect) 가상당부분사라지는것으로나타났다. 또한수량변수를사용할경우주택수요의정점이 60~64세코호트에서더욱연령대가높은고령층으로이동하여 2009년에는 75~79세에서정점인것으로추정되었다. 총주택수요의측면에서는일본의총인구가하락하는시기인 2010년이정점인것으로나타남으로써주택가격의정점인 1990년대초와약 20년의시차를보이고있다. 이는인구구조변화에의한총수요의변화는주로총인구의하락으로인한요인이큼을시사한다. 중국의경우일본과달리주택수요의정점이 40~49세코호트에서나타남으로, 일반적으로 60대에정점을보인한국및일본에비하여더욱젊은연령대에서주택수요의수준이높은것으로나타났다. 또한 2000년에서 2005년기간동안모든연령대에서주택수요가상승한것으로나타났고, 이는가계소득의증가로인한것으로추정된다. 총수요의측면에서는일본과유사하게총인구가감소할것으로예상되는 2030년까지수요가상승한이후하락추세로돌아설것으로전망하였다. 14 인구고령화와주택시장

28 우리나라의경우일본과유사하게 55~65세의연령대에서주택수요의정점이나타났으나, 1998년에서 2014년의기간중더욱고령층으로정점이이동한것으로분석되었다. 그러나일본과달리주택수요는시간이지남에따라상승하는것으로나타났는데 ( 가격및수량기준수요지표모두에서 ), 이는우리나라의주택수요가조사기간동안여전히상승추세인것을의미한다. 주택의총수요는일본및중국과유사하게총인구가가감소할것으로예상되는 2035년에이르러정점을보이고이후점진적으로하락할것으로추정하였다. 제5장에서는인구고령화에대응하기위하여각국에서도입한정책수단에대한사례분석을실시하였고, 여기에는역모기지제도와싱가포르의 LBS(Lease Buyback Scheme) 가포함되었다. 제 3 절결론및향후연구과제 인구고령화의부동산시장에대한영향은노동연령인구비율의감소 ( 또는역부양비의증가 ) 와총인구감소의두부분으로나누어분석할필요가있다. 본연구의분석결과에따르면향후 20년간고령화로인한우리나라주택가격의하락압력은주로전자에기인할것으로나타났고, 이는약 2% 대의연평균잠재성장률을유지하는경우상당부분상쇄되는것으로나타난다. 그러나총인구의감소가나타날것으로예상되는 2030 년경부터는인구요인에의한주택가격의하락추세가현실화될가능성이높은것으로전망된다. 이에대한중장기적정책대응을수요 공급의양측면에서면밀하게수립하여야할것으로사료된다. 현재국내주택시장은몇년간의침체기에서벗어남과동시에공급과잉에대한논란이이어지고있다. 2015년에예상되는주택인허가물량은 70만호에달하고, 분양물량은 40만호로예상됨으로써, 1990년대초반 200만호건설시기의연간인허가물량및아파트분양물량에버금가는수치를기록하고있다. 신규주택수요에한계가있다는점을건설회사들 제 1 장서론 15

29 이인지하고있음에도기회가될때시장침체기에끌어안고있던사업들을털어버리고자하는개별기업들의욕구가반영된상황이라고하겠다. 이의근본적인원인은국내의주택공급제도가고성장기주택공급을촉진하기위한제도적인틀을대부분그대로유지하고있기때문이다. 우선적으로선분양제도가그것이며, 그로부터파생되는주택청약제도, 국민주택규모기준등도적극적인보완이필요한상황이다. 물론이와같은제도의변화는쉬운과제라고할수없으나, 인구고령화의여파를완화시키기위하여향후 10여년안에적극적으로추진하여야할것으로판단된다. 본고의실증분석은몇가지제약이존재하였고, 이는후속연구를통하여규명되어야할것으로생각된다. 첫째, 특정기간동안일부국가에서관찰된주택가격및고령화변수들의상관관계를기초로실증분석의결과를도출하였다. 국가별로고령화의진행속도가상이한현재시점에서불가피한선택이었으나, 향후국내자료를지속적으로구축하여우리나라에서의고령화충격을지속적으로검증하고모니터링할필요가있다. 둘째, 주택가격의실증분석에사용된성장회계방식은고령화가진행되는과정에서가계의행태변화가없는것을가정하고있다. 즉, 저축률, 은퇴시기등과같은가계의선택변수가고령화정도에따라서변하지않는다고가정하고실증분석을하였다. 향후고령화의진행에따라예상할수있는경제주체의행태변화까지도고려한분석의틀이필요한것으로생각된다. 또한이자율등주택가격의추가적인결정요인에대해서도분석이필요하고, 소비재인동시에투자재인주택의특성을고려한계량분석도향후연구과제인것으로생각된다. 마지막으로본연구에서사용한중첩세대모형은주택보유의주거동기를위주로구축하였다. 주택을보유하는동기는자녀에대한유산상속, 예기치못한가정경제악화에대비하는예비적동기 (Poterba, Venti, and Wise[2011]) 등을들수있는데, 이러한여타보유동기를모형에반영하지않은관계로현실의주택보유패턴을충분히재현하기어려운면이있다. 또한본모형이완전예측가능성을가정하였기때문에주택시장이 16 인구고령화와주택시장

30 경기변동에크게영향을받는점을반영하지못한점도한계라고할수있다. 향후이와같이주택부분의시장및제도적환경을보다구체적으로반영한일반균형모형에대한추가적인연구를통한분석이필요해보인다. 제 1 장서론 17

31 참고문헌 김미경 이창무 송기범, 세대( 탄생코호트 ) 효과를고려한실용적장기주택수요추정, 국토계획, 제49권제8호, 대한국토도시계획학회, 2014, pp. 35~48. 김경환, 주택수요구조변화전망에관한연구, 국토개발연구원, 박창균, 고령화의진전과자산수요의변화, 최경수외 인구구조고령화의경제적영향과정책대응 (I), 연구보고서 , 한국개발연구원, 문형표편, 우리나라노후소득보장체제구축에관한종합연구, 경제 인문사회연구회협동연구총서 , 총괄보고서, 문형표 김동석 허석균 정의철, 인구구조고령화와산업구조, 경제 인문사회연구회협동연구총서 , 세부과제보고서 (1), 이종화 김재필, 정부정책과저축 국가간패널자료및한국의시계열자료분석, 한국경제의분석, 제3권제2호, 정의철 조성진, 인구구조변화에따른장기주택수요전망에관한연구, 국토계획, 제40권제3호, 2005, pp.37~46. Anderson, Torben M. and Mikkel Nørlem Hermansen, Durable Consumption, Saving and Retirement, Journal of Population Economics, Vol. 27, 2013, pp.825~840. Bloom, D. E., D. Canning, and G. Fink, Implications of Population Aging for Economic Growth, PGDA Working Papers 64, Harvard University, Cambridge, MA, Mankiw, N. Gregory and David Weil, The Baby Boom, the Baby Bust, and the Housing Market, Regional Science and Urban Economics, Vol. 19, No. 2, 1989, pp.235~258. Onder, H., and P. Pestieau, Is Aging Bad for the Economy? Maybe, PREM Network, The World Bank, May Poterba, J., Demographic Structure and Asset returns, Review of Economic Statistics, Vol. 83, 2001, pp.565~ 인구고령화와주택시장

32 < 웹사이트 > OECD DATA, 접속일자 : The UN Population Statistics(12th revised version), html, 접속일자 : 제 1 장서론 19

33 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 이창무 ( 한양대학교 ) 제 1 절서론 국내의저출산및고령화현상은다른국가들과비교해봤을때매우빠른속도와강도로진행되고있다. 우리나라는 2000년에고령화사회에접어들었으나 2026년에초고령사회로의진입이예상되고있고, 2005년에최초로초고령사회에진입한일본보다도그속도가빨라 OECD 국가중에서가장빠른속도로고령화가진행되고있다 ( 허문구외 [2014]). 이러한저출산 고령화추세에따라우리나라의인구는 2030년을정점으로감소하는반면, 65세이상고령인구비율은지속적으로증가하여 2060년에는인구의 40.1% 에달하여노년부양비는 2010년기준 15.2명에서 2060 년 80.6명으로증가할것으로전망되고있다 ( 통계청 [2011]). 반면, 2030년이후감소하는총인구와는다르게주택소비의기본단위가되는총가구수는가구추계의마지막시점인 2035년까지 2010년대비 28.2% 로지속적으로증가할것으로전망된다. 다만, 연간증가율은 2011년 1.89% 에서 2035년 0.39% 까지점차줄어들것으로전망된다 ( 통계청 [2012]). 저출산 고령화사회의주택시장은과거고성장기의주택시장과는분명다른구조적변화를동반할것으로예상된다. 이러한이해에기반하여장래주택수요를추정한적지않은연구들이장래인구연령구조의변 20 인구고령화와주택시장

34 화를분석과정에수월하게반영할수있는 Mankiw and Weil 모형에기반한추정결과를제시하였다. 그리고관련연구의분석결과는대부분급속한고령화에도불구하고상당기간적지않은장래주택수요의증가를점치고있다. 그러나관련연구들이한가지간과한점은특정시점, 특정가구의주택수요는해당시점의소득이나가구원수와같은가구의특성뿐아니라해당가구의과거경험과소비패턴의연장선상에서이루어진다는점이다. 따라서장래의사회적인총주택수요의변화를분석할때단순한연령효과뿐아니라각가구가경험한과거를내재화할수있는분석방법이요구된다. 이를포괄적으로설명할수있는현상을탄생코호트 ( 세대 ) 효과라고볼수있다. 현재베이비붐세대의자산축적의정도나주거소비수준은베이비붐이전세대에비해위축되어있다는인식이강하다. 그리고베이비붐세대가노령화되는시점에서의총주택수요의급격한감소, 그에따른시장충격에대한우려또한존재한다. 이를감안하면코호트별주거소비선호체계의차이를합리적으로내재화할수있는장래주택수요의추정은필수적인과제이다. 본연구는그동안충분한고려가이루어지지못했던탄생코호트효과를연령효과및시간효과와함께종합적으로내재화할수있는 APC(Age-Period-Cohort) 모형에기초한주택수요추정방법론을개발하여장래총주택수요변화를추정해보고, 그결과를바탕으로정책적인함의를도출하고자한다. 분석결과를간단히언급하면총주택수요의증가는기존의논의보다는더빨리그한계점에다다를가능성이크며, 이러한주택시장의구조변화를수용할수있도록성장기에마련된주택공급정책의대폭적인보완이시급하다는점이다. 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 21

35 제 2 절선행연구 인구고령화와주택수요 고령화에따른주택소비패턴변화에대한논의는주로생애주기단계에따른주택소비의변화패턴에근거하여이루어지고있다. 가구주가청장년기를거쳐중년에이를때까지는주택소비가증가하다가노년기에이르면수요가감소하는경향이나타난다. 그러므로노년인구의비율이높아지는고령화가급속도로진행되고있는국내의상황을고려하면장래총주택수요는감소할것이라는전망이있다. 이와관련하여박천규외 (2009) 의연구에서는 2005년주택수요및주거실태조사 자료에기초하여가구생애주기별가구의주거면적이 50대가구주까지점차증가하다가 60대이상에서감소하는경향을보고하고있다. 다만, 50대의평균주거면적이 78.6m 2 인반면, 60대이상의주거면적은 74.2m 2 로감소의정도가작은것으로나타난다. 정호성외 (2010) 의연구에서도가구원수감소가본격화되는가구주연령 60세이상의가구에서주거소비면적이줄어들어중소형주택에대한선호도가 50대에비해크게상승하는경향이있음을보고하고있다. 그러나다른시각으로김준형 김경환 (2011) 의연구에서는노동패널자료를이용한세대 ( 분석자료초기시점의연령대 ) 별주거소비의시계열변화를분석하는과정에서은퇴가구의대형및중대형유지율이다른연령대와큰차이가없다는사실을확인하고베이비부머의은퇴가주택시장의침체를가져오지는않을것이라는조심스러운예측을하고있다. 이창무 박지영 (2009) 의연구결과에서도 3인이상가구에속해있는노년층의경우 1인당주거소비가 50대이후감소하지만, 노년 1 2 인가구의경우는가구원수의감소에도불구하고주거소비를줄이지않는경향을보인다는분석결과를제시하고있다. 이와같이상반되는연구결과를고려한다면소형가구의증가와고령화의진전으로인해장래주택시 22 인구고령화와주택시장

36 장에서총수요가언제어느강도로감소할것인지에대해서는여전히면 밀한검토가필요한이슈라고볼수있다. 모형을이용한장래주택수요추정과한계 장래인구연령구조의변화가주택시장에미칠영향에대한예측은다양한측면에서시도되어왔다. 주택의총수요관점에서인구연령구조의변화에따른영향을연구한대표적인연구는 Mankiw and Weil(1989) 의접근방법이다. 이들의연구는가구단위의주거소비를형성하는내재된가구원별주택수요가가구원의연령에의해결정된다고가정하여장기적인인구연령구조의변화가장기총주택수요변화에가져올영향을추정하였다. 추정결과, 미국의실질주택가격이 20년후인 2007년에 47% 까지하락할것으로예측되었다. 이후 Mankiw and Weil 모형 ( 이하 M-W 모형 ) 에기초한많은후속연구들이진행되었으며, 다양한반론들도제기되었다 (Engelhardt and Poterba [1991]; Hamilton[1991]; Hendershott[1991]; Holland[1991]; Woodward[1991]; Swan[1995]). 대표적으로 Swan(1995) 의연구는 M-W 모형의방법론적한계를지적하고, 주택수요추정에는인구통계학적변수외에도실질소득과상대가격, 이자율등이중요한요인으로고려되어야함을주장하였다. 국내에서도 M-W 모형에기초한주택수요추정에관한연구가다수진행되었으며, 이를기초로인구구조변화에따른장래주택수요변화에대한다양한논의가이루어지고있다. 김경환 (1999) 은국내에서 M-W 모형을이용한초기연구로서인구의연령구조가변함에따라주택수요증가가지속적으로둔화될것이며이는주택의상대가격하락요인으로작용할것이라고분석하였다. 이후기본모형이가진한계를보완하기위하여인구통계학적변수뿐만아니라가구의주거비용과항상소득을추가변수로고려한모형 ( 정의철 조성진 [2005]), 가구유형의차별화된영향력을고려한모형 ( 이창무 박지영 [2009]) 등의연구가진행되었다. 정의철 조성진 (2005) 의연구에서는인구의고령화가진행되더라도장기적으로 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 23

37 그림 모형의상대적연령효과변화 상대소비면적 연령 모형 1 모형 2 모형 3 모형 4 주 상대소비면적은 세의추정계수를 으로설정하여상대적인소비면적으로조정한값임 모형 연령더미만포함한 모형 모형 모형 에 인가구더미를추가한모형 모형 모형 에항상소득및주거비용을추가한모형 모형 모형 의비선형모형 상당한총주택수요의증가가발생할것으로예측하였다. 이창무 박지영 (2009) 또한인구고령화에도불구하고분가가구의추가적인주거수요의발생으로총수요는지속적으로증가할것으로예측하였다. 이외에도주거비용및소득의영향을포함한수정된 M-W 모형에기초한다양한주택수요분석들이진행되었다 ( 김원년 조우상 양현석 [2008]; 황현정 심보람 임업 [2009]; 신미림 남진 [2011]; 최성호 이창무 [2010]). 이런 M-W 모형에기초한수요분석모형에서유의할점은가구원의연령효과가소득이나가구원수와같은가구특성변수의도입에따라매우민감하게변화한다는점이다. 다른연구들 ( 정의철 조성진 [2005]; 이창무 박지영 [2009]) 에서도비슷한경향성을보이나 2005년주택수요및주거실태조사 자료를이용하여가구특성변수를 M-W 모형에도입할때발생하는연령효과의변화를종합적으로평가한최성호 이창무 (2010) 의분석결과를살펴보도록하자. 예시로자가를대상으로분석된결과를재정리하면 [ 그림 2-1] 과같다. 우선연령더미만을도입한기본적인 M-W 모형 (Model 1) 에기초한연령효과는 50~54세를정점으로감소하는경향 24 인구고령화와주택시장

38 성을보인다. 그러나기본모형에 1인및 2인가구원수더미를추가한모형 (Model 2) 에서는연령대별소비면적의편차, 특히중년과노년기의편차가작아짐을알수있다. 그리고기본모형에항상소득및주거비용변수를도입한모형 (Model 3) 에서는소득수준향상과자산축적이급격히이루어지는 30~50대의상대적인주거소비가감소하고주거소비의정점이 75~79세로늦어지는것으로추정된다. 이러한현상은수정된 M-W 모형의일반적인형태인가구원의연령더미와가구특성 ( 가구원수더미, 소득및비용 ) 을선형으로구성하여추정하기때문에발생하는문제일수도있다. 이를확인하기위해연령효과, 가구원수효과, 소득및비용효과를각각선형의관계가아닌비선형의관계로추정한모형 (Model 4) 에서는자산형성기연령대의주거소비가과소추정되는문제점을다소완화시키는패턴을보여주나여전히 70~74세가정점으로추정되는결과를보여준다. 이는특정가구의생애주기동안이루어지는가구주연령의증가는가구원들의연령증가, 가구원수의증가와감소, 소득의증가와감소라는현상이내재되어있기때문이다. 이러한불안정한결과는 M-W 모형에서가구주의연령증가에따라발생하는가구수나소득및자산과같은가구특성의변화를통제한한계적인연령효과는그해석이모호해질수있음을명시적으로보여준다. 이러한연령효과의추정상의편의문제는장래주택수요추정과관련해서적지않은문제점을야기할수있다. 가구단위소득변수의도입으로위와같이과대추정된노년층의연령효과를그대로적용하여장래주택수요를추정하는경우노년가구비율의상대적인증가가총주택수요를증가시키는것으로과대추정될수있다. 미래의가구소득을각가구별로차별화하여적용할수있다면그런과대추정의문제가극복될지도모른다. 그러나이는불가능하고현실적으로는모든가구에동일하게적용되는평균적인실질가구소득 ( 일반적으로가구당실질GDP 증가율 ) 의변화추세에대한시나리오를적용하여장래주택수요를추정할수있을뿐이다. 따라서가구단위의주택수요결정구조를분석하는것이목적이아닌장래주택수요를추정하기위한모형의구조는장래주택수요추정시활 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 25

39 용하는소득관련변수인가구당실질 GDP 를직접적으로모형추정에도 입하는것이가구단위소득변수를도입하는경우발생하는추정상의편 의문제를극복하는대안으로판단된다. 주택수요의연령효과와탄생코호트효과 M-W 모형에기초한기존연구들은소득이나구매력이연령의함수로결정된다고가정하고특정시점에추정된연령별가구원의주거소비가시간의흐름에도불구하고일정하게유지된다는가정에기초하고있다. 그러나이러한모형은탄생코호트별로주택수요가다를수있다는점을반영하지못하고있다. 즉, 주거소비는생애주기동안형성된경험에따른선호체계와축적된자산을통해그선택이이루어지므로, 출생시점이다른코호트들이동일연령대에진입했을때주거소비행태를비교해보면주거소비특성이다르게나타날수있다. 관련된연구로서 Ohtake and Shintani(1996) 는일본주택시장에대한연구에서 65세이상에서관측되는급격한수요감소를제2차세계대전당시태어난코호트집단의영향으로해석하고, 10년단위의코호트집단의영향력을조정한추정결과를제시하고있다. 이연구는 1984년과 1989년두시점의자료를통합하여코호트효과를통제한결과, 1984년횡단면자료를사용하여추정한 M-W 모형의계수값과는달리 65세이상에서도수요가감소하지않는다는분석결과를보고하고있다. Pitkin and Myers(1994) 의연구또한탄생코호트에따른연령대별주택수요의차이를인식하고 30년기간의 4개시점자료를통합하여분석함으로써횡단면자료를통한주택수요추정의오류를지적하였다. 그들의분석결과는연령대별주택수요의정점이시간이흐름에따라늦어지는것을보여준다. 국내에서도김미경 이창무 송기범 (2014) 은 1999 년, 2004 년, 2010 년 3개시점의노동패널자료를이용하여 M-W 모형을추정한결과각관측시점주거소비의정점연령이늦어지고있음을보고하고있다. 또한연령을 26 인구고령화와주택시장

40 대신하여탄생코호트변수를이용한 M-W 모형을이용하여연령효과와탄생코호트효과를분리해내고, 관측시점간에발생하는주거소비정점연령이늦어지는현상의원인이코호트효과이며, 베이비붐세대의주거소비수준이이전세대에비해낮음을밝히고있다. 추가적으로이연구는코호트효과를고려한장기주택수요를추정하였고, 추정결과코호트효과를고려하지않은기존장래수요추정결과에비해총수요의증가율이다소낮으나여전히향후 2040년대초반까지는지속적인총수요의증가가발생할것으로예측하였다. 다만, 이연구는일정가구의주거소비수준이가구원보다는가구주의능력과선택의문제라는점을고려하면가구주가아닌가구원의코호트효과에대한분석이라는점에서한계가존재한다. 이러한문제점을확인하기위해이창무 김미경 (2013) 은가구원의연령대에기초한 M-W 모형에가구주의탄생연도그룹 ( 탄생코호트 ) 변수를결합한비선형모형을추정하여같은가구주연령대에서베이비붐세대가베이비붐직전세대에비해주거소비수준이낮다는분석결과를확인하고있다. 그러나이연구역시비선형모형을적용하기는하였으나가구별소득효과와주거비용효과를설명변수로도입한결과가구원연령대별주거소비면적의정점이여전히 75~79세로추정되어연령변수와가구특성변수를함께도입할때발생할수있는문제점을극복하지못하였다. 모형 개별사회구성원은축적된경험 ( 교육방식, 사회화과정, 역사적경험등 ) 에따라차별화되는성향이나타나며, 동시대를살아온일정탄생코호트는그러한축적된경험의차이로다른코호트와비교하여차별화된평균적인선호체계를지니게된다. Ryder(1965) 는차별화된선호체계를지닌새로운코호트의유입으로인해사회전체가구조적으로변해가게됨으로사회적인현상을이해하는데있어서코호트분석의필요성을역설하고있다. 코호트를포함한 APC 분석구조는패널데이터와연계하여정 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 27

41 교하게통제된효과를추출할수있다는장점으로인해준실험적인성과및효과측정의목적으로의학분야, 교육분야, 심리학분야등다방면에서활용되고있다 (Fu[2000]; Glenn[1994]; Yang[2007]). 그러나 APC 구조를통한분석이사회과학에있어매우유용한도구임에도불구하고이를분석해내는과정은쉽지않다. 이는연령 (Age, A) 효과, 시간 (Period, P) 효과, 코호트 (Cohort, C) 효과간에는완전한선형적인관계 (P=A+C) 가존재하기때문이다. 또한주택수요에있어서연령효과에는소득, 교육등의효과가포함되어있기때문에, APC 이외의추가적인변수를도입하고자할때는그해석에특별한주의가요구된다 (Green and Hendershott[1996]). 적지않은일련의연구에서 APC 추정문제를구체적으로해결하려는시도가꾸준히이루어졌으며, 2000년대이후에는 Intrinsic Estimator 등과같은새로운실용적인기법이등장하기도하였다 (Glenn[1976]; Yang, Fu, and Land[2004]). 그러나현재까지도 APC 개별요소의선형결합으로인한문제를해결하는일반화된절차는존재하지않으며, 여러가지분석결과를해석하여모형설정상의오류를줄이는접근이최선으로여겨지고있다. 국내에서도주택수요분석에연령이외의코호트효과에대한인식은있어왔다 ( 배정인 [2000]). 그러나대부분의국내연구들에서종합적인 APC 모형에기초하여개별효과를분리하고자하는시도는이루어지지못하였다. 또한그분석에있어앞에서논의되었듯이연령변수와연령의함수로써의성격을지닌소득, 자산, 가구원수등의변수를동시에도입할때발생하는연령효과의편의문제를인지하지못하였다 ( 이창무 김미경 [2013]). 종합 이상에서살펴본관련연구들의분석결과를해석하면저출산및고 령화에따른장래주택시장의변화양상에대하여한동안지배적이었던 28 인구고령화와주택시장

42 인식과는달리근시일내에주택수요의급격한감소와이에따른주택시장붕괴의가능성은낮아보인다. 그러나관련된분석의틀을세밀하게검토하면인구연령구조의변화를합리적으로수용하여장래주택수요의추정이나예측이이루어졌다고는판단하기힘든문제점들이내재되어있다. M-W 모형의경우상대적으로높은신뢰도에서예측이가능한인구연령구조의변화를수월하게담을수있다는측면에서그활용도가높다. 그러나기본적인 M-W 모형이지닌한계를극복하기위해소득이나가구원수와같은가구특성을추가적인통제변수로도입하는경우연령효과에대한추정상의편의가발생하는문제점이발생한다. 관련된분석결과들은가구특성변수의도입으로인해노년가구의주거소비수준이상대적으로높게추정되는문제점을드러낸다. 또한가지 M-W 모형의한계는특정가구에내재된가구원의연령대별주거수요를가정한다는점이다. 그러나현실적으로특정가구의주거소비는가구주의경제적특성이나가구생애주기에따른수요의변화로나타난다는점을감안하면가구원의연령대에기초한분석은그리합리적인선택이아닐수도있다. 한편으로 M-W 모형에서추정되는가구원의연령대별로차별화된주거소비는가구주로대표되는특정가구의생애주기에연동되어변화하는가구구성원의평균적인연령구조의한단면일수도있다. 추정모형의설명력에있어서도전통적인가구단위효용함수에기초한수요추정모형과비교하여오히려열등한결과를보여준다 ( 이창무 김미경 [2013]). 다양한 M-W 모형의변형을활용한연구들을통해인지할수있는것은한시점에서관측되는연령대별주거소비패턴이시점에따라변화한다는것이다. 이는기본적으로한시점에서관측되는연령대별주거소비패턴에해당연령대를구성하고있는탄생코호트별선호도차이에따른효과가담겨지기때문이다. 이러한탄생코호트효과에대한분석은연령효과, 코호트효과, 시간효과를합리적으로분리하여분석할수있는종합적인구도에서의접근이필요하다. 현재다양한분야에서적용되 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 29

43 고있으나주택수요분석에는크게활용되지못했던 APC(Age-Period- Cohort) 모형이그개념적인틀을제공할수있다. 또한기존 M-W 모형에서시도되었던비선형모형의적용은연령 (A), 시점 (P), 코호트 (C) 의관계를 A P C의비선형적인관계로설정함으로써기존 APC 모형에내재되어있는문제점인연령, 시점, 코호트의완전한선형적인관계 (A=P- C) 로발생하는식별 (identification) 상의문제점을극복할수있는대안으로적용될수있을것이다. 이러한비선형적인관계의설정은단순히통계적인식별상의문제를극복하기위한임의의선택이기보다는제3절에서논의되는것처럼연령, 시점, 코호트효과에내재된연역적인관계에대한해석을반영한것이다. 저출산및고령화에따른인구구조의변화가장래주택시장에어떠한구조적변화를가져올것인가대한보다심도깊은분석을위해서는단순한가구주의연령효과가아닌탄생코호트효과에대한엄밀한분석과이를장래주택수요추정에내재화할수있는방법론이요구된다. 본연구에서는장래주택수요추정을비선형구조에입각한 APC(Age-Period- Cohort) 모형을이용하여분석할수있는실험적인방법론을제시하고이를적용해보고자한다. 제 3 절모형 주택소비의 분석의개념 한시점에서관측되는가구의연령별주거소비패턴은대별하여가구주연령효과 (Age, A), 가구주 ( 탄생 ) 코호트효과 (Cohort, C), 시간효과 (Period, P) 로분리하여해석할수있다. 여기서가장기본적인주거소비를가구주연령변화에따라이어지는연속적인주거소비함수로설정할수있다. 예를들어시간에따른가구주의선호체계 ( 주거소비뿐아니라자녀수와같은가구특성의변화도포함 ) 의변화나경제성장이발생하지 30 인구고령화와주택시장

44 않은정체된사회에서가구주 의연령 변화에따라발생하는생애주기에따른기본적인주거소비의변화패턴 가존재한다고가정하자. 이러한가구주의연령에따른주거소비패턴의변화를특정함수 의형태로설정할수있다. 그러나좀더자유로운패턴을수용하기위해연령대별더미변수 를도입하여분석할수도있다. 아래식에서더미변수의추정계수 가연령효과를표현한다. (1) 그러나정체되지않은사회에서는각세대별로생애주기동안경험한경제상황과선호체계의변화에따라연령변화에따른주거소비패턴이차별화된다. 어떤세대는왕성한경제활동연령대에경제성장기를경험하여이전세대에비해많은부를축적할수있었는데반해어떤세대는해당연령대에경제침체기를경험하여상대적으로부의축적이이전세대에못미칠수도있다. 어떤세대는많은수의자녀를선호하는반면, 어떤세대는적은수의자녀를선호할수있다. 이와같은자산의축적정도와주거소비의양적인차이를발생시키는선호체계의차이로세대 () 별로연령증가에따른주거소비패턴 에차이가발생한다. 이를다음과같은식으로표현할수있다. (2) 여기서 는기준세대 ( ) 의연령대별주거소비패턴, 는코호트더미, 는기준코호트대비코호트 의주거소비조정비율 ( 코호트효과 ) 을의미한다. 추가적으로한시점에서관측되는연령대별주거소비는해당시점의단기적인사회경제적상황에영향을받게된다. 국제금융위기와같이경제적인충격이발생하면해당시점의적지않은가구가단기적으로주거소비를조정하는선택을하게된다. 여기서단기적인시장변화는결과적으로는누적되어차별화된시장상황을경험하는탄생코호트별자산 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 31

45 그림 주거소비의연령 코호트 시간효과분해 의축적정도나주거소비에대한선호체계의차이를구성하게된다. 그 와같은시점 () 별단기적인영향력을포함하면주택소비함수 는다음과같이표현할수있다. (3) 여기서 는기준세대 ( ) 의기준시점 ( ) 연령대별주거소비패턴 ( 실제로는시점이고정되면연령과코호트는연동되어결정됨 ), 는시점더미, 는기준시점대비시점 의주거소비조정비율 ( 시간효과 ) 을의미한다. 이와같은관계를그림으로표현하기위해 10년간격의 3개의세대 (,, ) 가존재한다고가정하자 ( 그림 2-2). 기본이되는세대 를포함하는모든세대는가구주의연령증가에따라 60세를정점으로감소하는내재된생애주기동안의주거소비패턴이내재되어있다고가정하자. 다음세대인 은왕성한경제활동기동안상대적으로급속한경제성장을경험하여 와비교하여모든 32 인구고령화와주택시장

46 연령대에서상대적으로높은실질소득을취득하고자산의축적정도도 더높아모든연령대에서의주거소비가 를추월한다고가정하자. 반면, 그다음세대인 는상대적으로해당연령대동안저성장 시기를경험하여주거소비의향상이이전세대만못하였다고가정하자. [ 그림 2-2] 에서실선은앞의논의를수용하는각세대별연령변화에따른 주거소비패턴, 생애주기에따른패턴을보여준다. 이러한구도속에서일정관측시점, 예를들어 에는해당파선 으로연결된연령대별주거소비를관측하게된다. 그리고 10 년이지난, 20 년이지난 에는해당시점파선으로연결된연령대 별주거소비를관측하게된다. 특정시점에서관측된연령대별주거소비 패턴은동일코호트의내재된연령변화에따른주거소비패턴과는적지 않은차이를보일수있다. [ 그림 2-2] 에서시점별로주거소비의정점이 에는 40 대였으나 에는 50 대로변화함을볼수있다. 여 기서추가적으로해당시점에단기적으로모든연령층 ( 동시에모든코호 트 ) 에영향을미치는추가적인시간효과를고려할수있다. 예를들어국 제금융위기와같은경제적인충격이 에주어졌다면, 해당시점 모든연령대의주거소비는조정을받게된다. 그조정이모든연령 대에일정한비율로영향을미친다면위의그림에서일점쇄선으로연결 된 에해당되는연령대별주거소비가관측된다. 따라서시간효 과가도입된각코호트별주거소비패턴은실선에서벗어나굵은점 선을따라관측된다. 다만, 이러한단기적인시장상황에서발생하는시간 효과가누적되어특정탄생코호트의자산의축적정도및선호체계의차 이를구성하게됨을다시한번언급한다. 노동패널자료에기초한 효과의분리 앞에서논의한가구별주거소비에있어서의연령효과, 세대효과, 시간 효과를현실적인자료로분리해내기위해 1998 년부터 2014 년까지 17 개 연도의자료가축적된 한국노동패널 자료를이용하여분석해보도록 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 33

47 그림 연령대별주거소비량변화 연도구분 m ~99 03~04 08~09 13~14 40 a2024 a2529 a3034 a3539 a4044 a4549 a5054 a5559 a6064 a6569 a7074 a7579 a8084 a8589 주 각각의선은 개연도평균값을의미함 연령 하자. 연령대별주거소비량을분석하기위해일반적으로한시점의단면적자료로분석하는경우가많다. 그와같은연령대별주거소비량의시계열적인변화를보기위해 5년간격의연령대별주거소비량의평균값 (2 개연도 ) 의분포를중첩하여그려보았다 ( 그림 2-3). 전반적으로는연령대별주거소비량이증가한다고볼수있지만그증가의폭이나상대적인연령대별분포는상이함을알수있다. 한예로 1998년과 2003년사이에는큰폭의주거소비의증가가명확히관측되나이후시점에서는상대적으로작은폭의증가가이루어진양상을보인다. 또한 1998~99 년의평균치는 54~55세가정점이었으나 2013~14 년평균치는 60~64세가정점으로변화했음을알수있다. 그리고정점이후상당히빠른속도로주거소비가감소하는것처럼관측된다. 이러한관측결과는주거소비패턴을단순히연령의함수로서만이해하는데한계가있음을보여준다. 이는기본적으로한시점에서관측되는연령별주거소비패턴안에탄생코호트별로차별화된주거소비수준의차이가복합되어있기때문이다. 다음으로앞의구분된 4개의시점에서연령이아닌탄생코호트별로 34 인구고령화와주택시장

48 그림 탄생코호트별주거소비면적변화 연도구분 m ~14 08~09 03~04 98~ b b b b b b b 탄생코호트 주 각각의선은 개연도평균값을의미함 주거소비면적을그린 [ 그림 2-4] 는 [ 그림 2-3] 과같이뒤엉킨형태가아니라좀더정리된양상을보여준다. 전반적으로시간에따라각세대별주거면적이증가하는양상을읽을수있다. 특히 1998년과 2003년사이의주거소비면적의증가는모든세대에서명확하게관측된다. 그러나세대별로보면 1975~84 년생의경우는해당기간동안큰폭의주거소비면적의증가가발생한반면, 1945년이전세대의경우는큰변화가없음을알수있다. 이는기본적으로는 1975년생은해당관측기간동안가족이확대되는 30대전후의시기이고 1935년생의경우는은퇴와노령화가시작되는 60대전후의시기이기때문이다. 다만, 여기서지적하고넘어갈사항은한가구의주거소비가세대별로는시간의경과나연령의증가에따라상당히연속적인변화를겪게된다는점이다. 또한앞의한시점에서관측된연령대별주거소비차이와는달리동일한세대의경우노년기에도시간의흐름 ( 연령증가 ) 에따라주거소비가감소하는것이아니라약간씩증가하는양상이관측된다. 다음으로각세대별주거소비량의변화를연도별로살펴보면그러한양상이좀더명확히나타난다 ( 그림 2-5). 1975년생의경우는 1998년과 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 35

49 그림 연도별주거소비량변화 탄생코호트구분 m b b b b b b b '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 연도 2014년사이 47.1m 2 에서 78.2m 2 로급격한소비량의증가가발생했다. 그러나출생연도가오래된세대로갈수록시간의흐름 ( 연령증가 ) 에따른주거소비의증가폭 ( 수준이아닌 ) 이뚜렷이감소하는양상을보여준다. 다만, 흥미로운점은관측기간동안이미노년에진입한탄생연도 1934 년이전세대의경우에도주거소비가줄어들기보다는주거소비수준을꾸준히유지하고있음을알수있다. 이러한현상을내재된연령효과만으로이해하는것은한계가있다. 왜냐하면추가적으로시점변화에따른평균적인소득증가의효과가담겨지기때문이다. 연령효과와세대효과를좀더포괄적으로살펴보기위해앞의각코호트의시점별주거소비량을시점이아닌해당시점의각코호트의중위연령으로치환하여작도하면 [ 그림 2-6] 과같은그래프가얻어진다. [ 그림 2-6] 은 [ 그림 2-3] 과같이다양한시점에서관측되는연령대별주거소비패턴과는다르게각코호트의연령변화에따라연속적으로변화하는주거소비패턴을중첩하여보여준다. 이두그림을연결하자면 [ 그림 2-6] 에서각탄생코호트의시작점을연결하고 [ 그림 2-3] 에서 1998년에관측되는연령대별주거소비면적의그래프, 끝점을연결하면 2014년에관측 36 인구고령화와주택시장

50 그림 연령별주거면적 탄생코호트구분 m b b b b b b b 연령 된연령대별주거소비면적의그래프와유사해진다. 현재노동패널자료가 17년간누적된자료로각세대별로같은연령대로유지되는기간이 7년정도확보된다. 즉, 같은연령대에서관측되는주거소비수준의차이를코호트효과의한단면으로이해할수있다. 다만, 여기서도각코호트의연령대별주거소비패턴에는부분적으로는시간효과도포함된다는점을인식하여야한다. 이러한시간효과를무시하고같은연령대에진입한탄생코호트간의주거소비수준을비교하여보자. 우선 1925~34 년생은 1915~24 년생에비해주거소비수준이약간높은데반해 1935~44 년생은 1925~34 년생에비해큰폭의주거소비수준의격차가유지되고있음을알수있다. 그러나 1955~64 년생의경우는 1945~54 년생에비해주거소비수준이높다고판단할수없는결과를보여준다. 이러한현상은두세대간 10년의격차가있고, 해당기간동안실질소득의증가가이루어졌다는점을감안하면내재된코호트효과에대하여베이비붐세대인 1955~65 년생이직전세대에비해주거소비수준이낮다고판단할수있다. 이와같이각세대는자신이경험한과거의주택시장과누적적인경제상황에따라주거소비에 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 37

51 대한선호체계가상이하게형성되어있음을알수있다. 또한우리가관측하는연령대별주거소비패턴을엄밀하게해석하기위해서는복합적인영향을미치는코호트효과와시간효과를적절히분리해낼수있어야함을인식할수있다. 추정모형및장래총주택수요산정방식 위에서살펴본연령효과, 세대효과, 시간효과를효과적으로분리해내 고, 이를바탕으로장기총주택수요를장래가구추계자료를이용하여추 정하기위해다음과같은기본적인추정모형을구성하였다. (4) 이와같은기본모형을통해연령효과 ( ), 세대효과 ( ), 시간효과 ( ) 를포괄적으로분리해내어해석한다. 추가적으로가구원수더미를추가하여최근확대되고있는 1인가구의효과를분리해낼수있으나, 앞에서설명한 M-W 모형에서발생하는가구원수더미의도입에따른연령효과의편의문제가동일하게발생하여제외하였다. 기본모형을변형하여지역간의주거비용의편차에따른영향을내재화하기위해지역더미 ( ) 를추가적으로도입하고, 시간효과를평균적인실질소득의증가효과 () 로대체하여반영한다. 여기서평균적인소득효과는가구당실질GDP 를이용하여측정하였다. 이는장래수요추정시가구연령구조의변화에따른영향뿐아니라경제성장에따른효과를담아야하기때문이다. 다만, 가구당소득을이용하지않는이유는앞에서설명되었듯가구당소득관련변수를도입하여수요모형을추정하는경우발생하는연령효과편의 ( 노년층의연령효과가과대추정됨 ) 의문제를극복하기위한대안이다. 또한장래시나리오의구성에있어개별가구의소득이나자산의변화를일일이반영할수없고, 모든가구에동일하게적용되는사회전체적인실질GDP 의증가를반영할수있을뿐이기 38 인구고령화와주택시장

52 때문이다. 추가적으로본분석에이용된자료가 17 년간의장기시계열 자료이기때문에가능한선택이기도하다. 이를반영하여장래주택수요 추정에적용할추정모형은다음과같이설정될수있다. (5) 여기서 은기준지역대비지역 의주거소비조정비율 ( 지역효과 ) 을의미하며, 는주택수요에대한소득탄력성으로이해할수있다. 명확히정의하면개별가구소득을이용한추정결과가아님으로사회의평균적인소득증가에따른사회적총수요에대한탄력성으로이해할수있다. 다만, 다음에제시되는추정결과에서나타나듯그탄력성의수준이개별가구소득을이용한기존연구의소득탄력성과유사한추정치가도출된다. 식 (5) 의추정모형은선형화가불가능한비선형모형의형태로 OLS가아닌비선형최소자승법 (Non-linear Least Squared Estimation: NLS) 을이용하여추정한다. 이와같이설정된모형의추정결과에기초한기준시점의특정세부그룹 의평균적인주택수요 는다음과같이산정된다. (6) 장래가구추계에서제공되는일정시점해당그룹의가구수를 라고하면해당시점의총주택수요 는다음과같이산정된다. 여기서일정시점 에서연령 와코호트 는연동되게된다. (7) 이렇게산정되는기준시점 와이후시점 간의총수요변동률은다 음과같이정리된다. (8) 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 39

53 식 (8) 에각그룹의평균적인주택수요식식 (6) 을대입하여정리하면 다음과같이인구및가구구조변화로인한파트와소득증가로인한파 트로분해된다. (9) 분석에이용되는표본의특성으로인해기준시점의추정된총수요 와관측된실제총수요 의차이가존재할수있는관계로기준시점의관측된총수요를기반으로장래총수요 를재산정하면다음과같다. (10) 제 4 절자료및추정결과 자료 본연구에사용된자료는한국노동연구원에서 1998년부터 2014년까지실시한 한국노동패널 의 1~17차자료이다. 본자료는조사기간중간시점 (2009년, 12차 ) 부터추가된제주도가구표본을제외한전국 15 개시도를대상으로하였으며, 분석모형에사용되는변수를고려하여결측치 ( 주택점유형태, 연령, 탄생연도 ) 및이상치 ( 주거면적 200평초과 ) 를제외하였다. 이외가구당실질GDP 는 2010년기준연도가격 GDP ( 한국은행 ) 를연도별가구수 ( 통계청 ) 로나누어산출하였으며, 2010년을 1 로정규화하고비교연도의값을 2010년대비배율로나타내어추정에이용하였다. 40 인구고령화와주택시장

54 추정결과 가구주의연령만도입한 Model 1 에서는주거소비의정점이 60~64세로도출되며이후완만한속도로주거소비가감소하는양상을보여준다. 다만, 이러한관측은앞에서논의한탄생코호트효과와시간효과가복합적으로작용한결과일수있다. 여기에가구주의탄생코호트를도입한 Model 2 에서는주거소비의정점인연령대가 70~74세로변화한다. 그러나정점이후노년기주거소비의감소패턴이명확하지않다. 코호트변수의경우주거소비수준이가장높은코호트가 1975~84 년생으로도출되며, 1965~74 년생을제외하면모든코호트에서 1945~54 년생에비해주거소비수준이낮은것으로추정결과가도출된다. 여기서관측되는연령대별패턴이나코호트별패턴은앞에서논의한바와같이시간효과가분리되지않은양상을보여줄뿐이다. 다음으로 APC 효과가모두상호통제되도록시간더미를추가한 Model 3 에서는주거소비의정점이 55~59세로변화하였으며, 정점이후감소패턴을보여준다. 다만, 정점인 55~59세에서 80~84세의 25년정도의기간동안총 16.04% 의완만한주거소비감소가발생하는것으로추정된다. 특히코호트효과에많은변화가발생하여주거소비가가장많은코호트는 1915~24 년생, 1935~44 년생, 1945~54 년생의순으로나타나고, 최근세대로올수록주거소비수준이낮아지는현상을보여준다. 추정된계수를해석하면 1955~64 년생의경우직전세대인 1945~54 년생에비해 10.1% 낮은주거소비수준을보여준다. 베이비붐이전세대의경우통계적인유의도가낮은 1905~14 년생을제외하면베이비붐직전세대 (1945~54 년생 ) 와큰차이를보이지는않는다. 베이비붐이후세대의경우는통계적신뢰도가낮은 1985~94 년생을제외하면베이비붐직전세대 (1945~54 년생 ) 에비해 11.3~13.7% 낮은주거소비수준으로베이비붐세대와유사한주거소비수준의차이를보여준다. 그결과는회자되는것처럼베이비붐세대를포함한최근세대가이전세대에비해자산축적기회가적었고, 1 가구원수의감소가발생했다는이해와일치한다. 결국 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 41

55 표 변수의기초통계량 항목 통계 항목 통계 표본수 년 평균 년 주거면적 표준편차 년 m2 최댓값 년 최솟값 년 가구주연령더미 가구주탄생코호트더미 가구당실질 백만원 년기준연도가격 세 년 세 년 세 년 조사연도 세 년 더미 세 년 세 년 세 년 세 년 세 년 세 년 세 년 세 년 세 서울 세 부산 년 대구 년 대전 년 인천 년 광주 년 울산 년 지역더미 경기 년 강원 년 충북 년 충남 평균 전북 표준편차 전남 최댓값 경북 최솟값 경남 주 주거면적이 평을초과하는가구는이상치로서분석에서제외함 1 본세대는한창왕성한활동을하고있던 30 대중반에서 40 대초반에 IMF 외환위기를겪게되었고그이후글로벌금융위기가닥친 2008 년까지약 10 년의기간동안근로생애의정점을맞게되면서구조조정및정리해고의최대피해자가되었다 ( 한국노동연구원 [2011]). 42 인구고령화와주택시장

56 베이비붐세대가주거소비수준의변곡점이되고있음을알수있다. 통제된시간효과는점진적으로주거소비수준이향상되는추세를보여준다. 다만, 국제외환위기가발생했던 1998년기준시점인 2010년대비 -15.8% 의낮은수준으로유지되다가 2002년까지기준시점대비 -10% 이하를유지하고있다. 이후 2003년에기준시점대비 -5% 대이상의향상된소비수준으로급격히변화한후꾸준한주거소비의증가가발생함을볼수있다. 이는직접적으로주거비용의영향력을통제하지않았으나, 국제외환위기이후급격히발생한전세가와매매가의급격한상승, 2003년에발생한전세가와매매가의안정이라는시장상황과연결지어해석해볼수있다. 이러한일련의추정결과는연령효과를측정하거나혹은코호트효과를측정할때연령효과, 코호트효과, 시간효과를통합적이고합리적인방법을통해통제하지않으면, 추정결과에편의가발생할수있음을보여준다. Model 4 는기본 APC 모형 (Model 3) 에지역별주택가격 ( 주거비용 ) 수준의차이및선호체계의차이로발생할수있는주거소비수준의차이를통제하기위해지역더미를추가한모형이다. 연령효과, 코호트효과, 시간효과에는큰변화는없으나 RMSE 가다소향상되는결과가도출되었다. Model 5 는 Model 4 에서시간효과대신 가구당실질GDP 를 2010년을기준 (1) 으로하고비교연도를배율로조정하여추가한모형이다. 이는사회의평균적인실질가구소득의증가에따른효과를직접적으로통제하기위한선택이다. 추정된가구당실질GDP 의탄력성은 로서일반적으로알려진개별가구의주택수요에대한소득탄력성추정결과 (0.4~ 0.8) 의수용범위안에들어간다 ( 이창무 박지영 [2009]). 다만, 비선형모형인관계로 R 2 이아닌 RMSE로판단하면 Model 5 가 Model 4 에비해모형의설명력이미소하게약화되었다. 연령효과에있어추정계수의상대적인관계는이전모형과동일하게유지되고있다. 예를들어연령효과의정점이 55~59세로나타나면서이후 80~84세까지 15.7% 의완만한주거소비의감소가나타나는것으로나타나가구소득변수가아닌시간더미를유지했을때와유사한상대적인관계를보여준다. 코호트효과 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 43

57 표 가구단위주택수요모형추정결과 가구주연령 가구주코호트더미 년생 세 세 세 세 세 세 세 세 세 세 세 세 세 세 년생 년생 년생 년생 년생 년생 44 인구고령화와주택시장

58 표 의계속 가구당실질 연도더미 지역더미 년 년 년 년 년 년 년 년 년 년 년 년 년 년 년 년 부산 대구 대전 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 45

59 표 의계속 인천 광주 울산 경기 강원 지역 충북더미 충남 전북 전남 경북 경남 관측치수 주 는 유의도 는 유의도 는 유의도 은표준오차 또한 Model 4 와유사한패턴을보여준다. 모형의선택에따라변화하는연령효과및코호트효과를살펴보기위해각모형에서추정된추정계수를상대추정계수의개념으로전환하여그래프를작도하였다. 연령계수의경우 [ 그림 2-7] 은중간적인연령대인 55~59세를기준 (100) 으로한상대적인연령효과이며, 코호트계수의경우에는베이비붐직전세대인 1945~54 년생을기준 (1.0) 으로한상대적인코호트효과를 [ 그림 2-8] 에작도하였다. 상대연령효과의경우, Age-Period-Cohort 를모두고려하여안정화된개별효과가예상되는 Model 3, 지역별주거비용의차이를통제하기위해 46 인구고령화와주택시장

60 그림 추정모형별상대연령효과 상대연령효과 model1 model2 model3 model4 model5 40 a2024 a2529 a3034 a3539 a4044 a4549 a5054 a5559 a6064 a6569 a7074 a7579 a8084 a8589 주 세연령효과추정계수를기준 으로재조정함 연령 그림 추정모형별상대코호트효과 상대코호트효과 model1 model2 model3 model4 model5 0.4 b b b b b b b b b 주 년생가구주를기준 으로한비교가구주들의배율임 탄생코호트 지역더미를추가한 Model 4, 시간효과를해당시점가구당실질 GDP 로 대체한 Model 5 에서거의유사한패턴을나타낸다. 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 47

61 그러나연령변수만을도입한 Model 1 에서는 Model 3 에비해서 55 세미만가구주의소비면적은상대적으로낮게, 60세이상가구주의소비면적은상대적으로높게추정되고있다. 또한가구주연령변수에코호트변수만을도입하고시간효과를통제하지않은 Model 2 에서는상대연령효과가지속적으로상승하여정점이 70~74세로늦어지고, 그이후의감소추세도명확하지않은패턴으로추정된다. 이와같이연령효과, 코호트효과, 시간효과가종합적으로통제되지않은모형을통해연령효과를측정하는것은무시할수없는편의를발생시킴을알수있다. 코호트효과의경우에도 Age-Period-Cohort 를모두고려하여안정화된개별효과가예상되는 Model 3, 지역효과를추가한 Model 4, 가구당실질GDP 로시간효과를대체한 Model 5 에서의상대코호트효과가유사한패턴으로측정된다. 결과는통계적신뢰도가낮은 1905~14 년생과 1985~94 년생을제외하면베이비붐이전세대 (1955년이전탄생 ) 와베이비붐세대및이후세대 (1955년이후탄생 ) 간에명확한주거소비수준의차이를관측할수있다. 그러나시간효과가제외된 Model 2의경우는역으로최근탄생코호트로올수록주거소비면적이늘어나는패턴으로추정된다. 이와같이코호트효과에있어서도 APC 효과가종합적으로통제된모형이아닌경우그한계효과에편의가발생할수있음을알수있어 APC 효과분석시종합적인구도의모형설정이중요한사항임을다시한번확인할수있다. 제 5 절장기주택수요추정 가구구조의변화는 2010년통계청 장래가구추계 중시도별장래가구추계자료를이용하였다. 가구당실질소득성장률에대한시나리오의경우, 2015년까지는실측치를이용하였고 2016년부터는성장률시나리오를적용하였다. 국내기관전망이국외기관전망에비해다소높게나타나는가운데, 국내기관전망을참고하여낙관적시나리오 (2016년 3.5% 인구고령화와주택시장

62 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 49 표 실질 성장률시나리오도출 실제성장률 국회예산정책처 국내기관 한국보건사회연구원 국외기관 성장률 시나리오 낙관적 가구당 성장률 성장률 시나리오 중립적 가구당 성장률 성장률 시나리오 보수적 가구당 성장률 가구수증감률

63 50 인구고령화와주택시장 표 의계속 실제성장률 국회예산정책처 국내기관 한국보건사회연구원 국외기관 성장률 시나리오 낙관적 가구당 성장률 성장률 시나리오 중립적 가구당 성장률 성장률 시나리오 보수적 가구당 성장률 가구수증감률 한국보건사회연구원의국가단위 실질 성장률 은해당보고서의 가구당실질 성장률 에통계청의 가구수증가율 을추가로적용하여산출 성장률추계는 에서배포하는실질 금액 년미국달러기준을이용하여계산 주 년음영처리부분은실제로관측된실질 성장률임 하였음 자료 실질 관측치 한국은행경제통계시스템 접속일자 시나리오 국회예산정책처 한국보건사회연구원 가구수증가율 통계청

64 년 2.2%) 를, 그리고최근관측된성장률중낮았던성장률 (2.3~2.6%) 과국외기관전망을반영하여보수적시나리오 (2016년 2.5% 2035년 1.8%) 를마련하였다. 최근 5년간의평균적인성장률 (3.0%), 그리고두시나리오의평균적인추세를반영하여중립적시나리오 (2016년 3.0% 2035년 2.0%) 를구성하였다. 또한증감률의매해감소추이는선형을가정하였으며, 모형추정에이용된변수가 2010년을기준 (1) 으로한 가구당실질GDP 이므로장기추계에있어서도동일한형태로전환된변수를투입하였다. 중립적시나리오에기초한추정결과를살펴보면장기주택수요는 2010년에서 2035 년의기간동안 38.7% 의누적증가율로서나타나고있다. 이중소득증가효과를제외한가구구조변화에따른한계효과는수요면적의 16.0% 증가, 가구당실질GDP 증가에따른한계효과는 19.6% 로나타나고있다. 특히소득효과에따른주택수요누적증가율이 2035년까지완만한증가형태를보인것과는달리, 가구구조변화에따른주택수요누적증가율은 2033년을정점으로하여완만한속도로하락하는형태를보였다. 이결과를 2010년 인구주택총조사 와 주거실태조사 에서도출된주택형거처의총주거면적평균치인 1,157km 2 에적용하여총수요를산정하면 2035년에 1,605km 2 로증가하는것으로산정된다. 이중한계가구효과는 2033년 1,345km 2 까지증가하였다가 2035년 1,343km 2 로감소하고, 한계소득효과는 2035년까지 1,384km 2 로증가하는것으로산정된다. 실제로관측된가구수와가구당실질GDP 를적용한 2011~15 년의총수요증가율을구성하는개별효과를살펴보면가구구조효과가소득효과에비해영향력이크게산출되었다. 그러나이어지는 2016년부터 2020년까지추정된두효과는유사한정도로영향을미침을알수있다. 특히 2020년이후에는가구구조효과가급격히감소하는반면, 소득효과는유사한수준을유지하고있으며, 가구구조효과는 2033년을정점으로하여감소세로전환되고있다. 시나리오별로총수요의변화를살펴보면중립적인시나리오 ( 시나리오 2) 를적용하였을때, 2010년관측된총연면적이 1,157km 2 에서 2035년 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 51

65 그림 부분효과별장래총주택수요 연면적 한계가구효과 & 한계소득효과반영 한계가구효과만반영 한계소득효과만반영 주 년실제주거면적 은 인구주택총조사 및 주거실태조사 의순수주택형거처평균치를이용함 가구당 증감률은시나리오 중립적 를이용함 안의값은 년대비누적증감률을의미함 그림 개별효과에의한소비면적연간증가율 가구구조효과 & 소득효과반영 가구구조효과만반영 소득효과만반영 주 가구당 증감률은시나리오 중립적 를이용함 52 인구고령화와주택시장

66 그림 시나리오별수요면적장기예측 1,605km 2 로 38.7% 의누적증가가발생할것으로추정된다. 반면, 낙관적인시나리오 ( 시나리오 1) 에따르면 2035년 1,656km 2 로 43.1% 의누적증가가, 보수적인시나리오 ( 시나리오 3) 에따르면 2035년 1,556km 2 로 34.4% 의누적증가가예상된다. 이러한장기예측결과는기존의 M-W 모형에기초한주택수요장기예측결과와상당한차이를보여준다. 기존연구중에서소득증가시나리오가유사한김미경 이창무 송기범 (2014) 의연구에서는인구주택총조사자료를이용한연령효과만을고려한모형에서 2010년대비 2035년의총수요면적의누적증가율이 53.8% 임을보고하고있다. 본연구의시나리오중가장낙관적인시나리오 (2016년 3.5% 2035년 2.2%) 를적용하여도총수요면적의누적증가율이 43.1% 라는점을감안하면본연구의추정치가기존연구의추정치에비해상대적으로낮게산출되고있다는사실을알수있다. 본분석은가구원의연령대별주택수요를추정하는 M-W 모형과달리가구주의연령대에따른가구별주택수요를직접추정하고있다. 이러한가구단위모형에서연령, 코호트, 시간효과를모두통제하지않은상황에 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 53

67 그림 모형별가구구조변화한계효과 총수요 비교 km 2 1,800 1,600 1,400 1,200 최종모형 ( 가구구조변화효과만추출 ) 연령모형 연령 & 코호트모형 1,626 (40.46%) 1,520 (31.30%) 1,343 (16.01%) 1,157 1, 주 년실제주거면적 은 인구주택총조사 및 주거실태조사 의순수주택형거처평균치를이용함 안의값은 년대비누적증감률을의미함 서발생하는편의를살펴보기위해연령만고려한모형 (Model 1) 과연령, 코호트를고려한모형 (Model 2) 에기초하여산출된총주택수요의장래추계치를연령, 코호트, 시간을동시에통제한모형 (Model 5) 에기초한장래추계치와비교 분석하였다. 다만, 여기서는소득효과를제외한 가구구조효과 만을비교하였다. 2010년대비 2035 년의소비면적누적증가율은연령모형 (Model 1) 의경우 31.30%, 연령및코호트모형 (Model 2) 의경우 40.46% 를기록하여, 최종 APC 모형 (Model 5, 소득및지역고려 ) 에서추출한가구구조변화효과인 16.01% 에비해훨씬큰수치로나타난다. 이러한결과는앞서논의된바와같이기존의수정된 M-W 모형에서연령변수와가구소득특성변수를동시에도입할경우발생하는연령효과편의의문제, 그리고연령효과나코호트효과를종합적인 APC 구조로통제하지못할경우발생하는연령효과나코호트효과의편의의문제에기인한것으로판단된다. 이는장래주택수요를추정함에있어합리적인모형선택의중요성을명시적으로보여주는비교결과이다. 54 인구고령화와주택시장

68 제 6 절결론 고령화및저출산등으로인구구조가급격하게변화하는시점에서주거소비특성분석에인구통계학적변수를고려하는것은필수적이다. 그러나대부분의선행연구와같이연령변수만고려한모형에서는연령효과가코호트효과와시간효과가혼재된상태로추정되어생애주기관점에서의순수한연령효과가적절히측정될수없다. 따라서연령효과, 코호트효과, 시간효과를합리적인방법으로상호통제한상태에서각개별효과를판단하는것이요구된다. 본연구는그러한 APC 구조의분석을위해비선형모형에기초한실험적인방법론을제시하였다. APC 효과를모두통제한수요모형에서, 주거소비정점이 55~59세로나타났으며정점이후에는주거소비수준의안정적인감소패턴을보여준다. 이는기존의가구소득이나가구수와같은가구특성을추가적으로도입한 M-W 모형에서제시되어온노년기의주거소비가줄지않는다는평가와는다른결과이다. 코호트효과는 1955~64 년생인베이비붐세대를기점으로이전세대에비해이후세대의주거소비수준의단절적인감소가발생함을보여준다. 이는베이비붐세대를포함한최근세대가이전세대에비해가구원수도적고, 자산축적의기회가적었다는통념과일치하는결과이다. 추정된 APC 모형을이용하여 2035년까지장기주택수요를예측한결과를살펴보면, 중립적인시나리오에서 2010년대비 2035년에 38.7% 의누적증가율을보여주고있다. 세부적으로는가구연령구조변화에따른효과는 2033년을정점으로하여하락하는형태를보였으나, 소득증가효과가결합되어주택수요누적증가율이 2035년까지완만하게증가하는형태로추정되었다. 이러한추정결과는기존의변형된 M-W 모형에기초한장기주택수요추정결과에비해상대적으로낮은누적증가율로판단된다. APC 모형에기초한장기주택수요의추정결과를해석하면, 우리가우려하는노령화및저출산그리고베이비붐세대의은퇴와같은부정적인 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 55

69 요인으로인한효과가단기적으로는주택시장에급격한변화를발생시키지않을것으로예상된다. 하지만장기적으로는주택시장의성장에한계가발생하는상황이도래할것이며, 향후거시적인경제성장이여의치않다면그시점은예상보다빨리다가올수도있다. 다만, 최근급격히증가하고있는해외동포를포함한장기체류외국인의유입과그들의자산축적으로인한주택수요계층으로의전환이현실화된다면그시기가늦어질수도있다. 이러한변화에대한실마리는지금진행되고있는 2015년인구주택총조사결과가도출되면좀더명확해질것으로예상해본다. 종합적으로는장기주택수요측면에서향후 20년을전후하여주택시장의정체상황이도래할것이며, 그이후발생할여지가큰총수요의축소국면에대비할수있는정책적변화가필요한시점이라고판단된다. 중단기적으로도주택수요증가량과주택멸실량의합으로구성되는신규주택수요에대하여낙관적인전망을하기어려운상황이라는점은확실하다. 과거고도성장기에는단기적인공급과잉으로인한충격이쉽고빠르게해소될수있는여력이있었다. 그러나인구증가의여력이소진된저성장기에는그와같은공급충격이주택시장에심각한영향을미칠수있으며, 그영향에서벗어나는데오랜시간이걸릴수있다는점을인지할필요가있다. 결국저성장기저출산 고령화시대에서는수요의관리가아니라공급의관리가안정적인주택시장을유지하는데중요한정책적방향성으로대두된다. 제2차세계대전이후형성된베이비붐세대들의노령화를먼저겪은많은국가들이있다. 그들이모두주택시장의침체로일관되지는않았다. 한가지관측되는사실은주택총수요의증가세둔화에부응하여주택공급이원활히조정된독일과같은국가는안정적인수준에서주택시장이유지된반면, 일본과같이버블붕괴기의시작에도불구하고주택공급의조정이원활히이루어지지않은나라는극심하고장기적인침체기를경험했다는점이다. 불행하게도현재국내의주택시장은주택시장이몇년간의침체기에서 56 인구고령화와주택시장

70 벗어남과동시에벌써공급과잉에대한논란이이어지고있다. 2015년예상되는주택인허가물량은 70만호에달하고, 분양물량은 40만호가예상된다. 이는 1990년대초반 200만호주택건설시기의연간인허가물량과아파트분양물량에버금가는수치이다. 신규주택수요에한계가있다는점을건설회사들이인지하고있음에도기회가될때장기간지속된시장침체기에도구조조정을하지않고끌어안고있었던사업들을털어버리고자하는개별기업들의욕구가조절되지못하는상황이다. 그원인은국내의주택공급제도가고성장기주택공급을촉진하기위한제도적인틀을대부분그대로유지하고있기때문이다. 우선적으로선분양제도가그것이며, 그로부터파생되는주택청약제도, 국민주택규모기준등적극적인보완이필요한제도들이많다. 물론그러한제도적인변화가쉬운과제는아니다. 그럼에도고령화시대의여파를완화시키기위해주어진시간이얼마남지않았다는점도이해할필요가있다. 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 57

71 참고문헌 국회예산정책처, 2012~2060 장기재정전망및분석, 김경환, 인구의연령구조변화와주택수요및주택가격, 대한부동산학회지, 제17호, 1999, pp.69~84 김미경 이창무 송기범, 세대( 탄생코호트 ) 효과를고려한장기주택수요추정, 국토계획, 제49권제8호, 2014, pp.35~48. 김원년 조무상 양현석, 가계조사자료를활용한입주유형별주택수요추정에관한연구, Journal of the Korean Data Analysis Society, 제10권제5호, 2008, pp.2741~2753. 김준형 김경환, 고령화와주택시장 : 은퇴전후주택소비변화를중심으로, 부동산학연구, 제17권제4호, 2011, pp.59~71. 박천규 이수욱 손경환, 가구생애주기를감안한주택수요특성분석연구, 국토연구, 제60권, 2009, pp.171~187. 배정인, 노인주택공급을위한고령자가구구성의변화에관한통계적연구, 한국주거학회논문집, 제11권제1호, 2000, pp.89~102. 신미림 남진, 서울시 1인가구의주택수요예측, 국토계획, 제46권제4호, 2011, pp.131~145. 이창무 김미경, 가구주의탄생코호트효과를고려한주택수요분석모형, 부동산학연구, 제19권제3호, 2013, pp.149~161. 이창무 박지영, 가구특성고려한장기주택수요예측모형, 국토계획, 제44권제5호, 2009, pp.149~161. 정의철 조성진, 인구구조변화에따른장기주택수요전망에관한연구, 국토계획, 제40권제3호, 2005, pp.37~46. 정호성 강성원 문외솔 박준 손민중 이찬영 이은미 이민훈 박번순, 베이비붐세대은퇴의파급효과와대응방안 주요국 ( 미 일 ) 비교포함, 삼성경제연구소, 최성호 이창무, 비선형 Mankiw-Weil 주택수요모형 -수도권지역을대상으로 -, 부동산학연구, 제16권제1호, 2010, pp.117~130. 통계청, 가구주의성 / 연령 / 혼인상태별추계가구 시도, 장래가구추계, 통계청, 장래인구추계 : 2010년 ~2060년, 통계청보도자료, 인구고령화와주택시장

72 통계청, 장래가구추계 : 2010년 ~2035년, 통계청보도자료, 한국노동연구원, 베이비붐세대의근로생애와은퇴과정연구, 한국보건사회연구원, 초저출산 초고령사회의위험과대응전략, 황현정 심보람 임업, 경기도인구구조에따른주택수요추정, 지역연구, 제25권제4호, 2009, pp.107~121. 허문구 Dai Erbiao 김동수 박형진, 인구구조변화에따른지역경제성장패턴분석, 산업연구원, Engelhardt, Gary V. and James M. Poterba, House Prices and Demographic Change: Canadian Evidence, Regional Science and Urban Economics, Vol. 21, No. 4, 1991, pp.539~546. Fu, Wenjiang J., Ridge Estimator in Singular Design with Application to Age-Period-Cohort Analysis of Disease Rates, Communications in Statistics, Vol. 29, No. 2, 2000, pp.263~278. Glenn, N. D., Cohort Analysts Futile Quest: Statistical Attempts to Separate Age, Period, and Cohort Effects, American Sociological Review, Vol. 41, 1976, pp.900~904. Glenn, N. D., Television Watching, Newspaper Reading, and Cohort Differences in Verbal Ability, Sociology of Education, Vol. 67, No. 3, 1994, pp.216~230. Green, Richard and Patric H. Hendershott, Age, Housing Demand, and Real House Prices, Regional Science and Urban Rconomics, Vol. 26, 1996, pp.465~480. Hamilton, Bruce W., The Baby Boom, the Baby Bust, and the Housing Market, Regional Science and Urban Economics, Vol. 21, No. 4, 1991, pp.547~552. Hendershott, Patric H., Are Real House Prices likely to Decline by 47 Percent? Regional Science and Urban Economics, Vol. 21, No. 4, 1991, pp.553~564. Holland, A. Steven, The Baby Boom and the Housing Market: Another Look at the Evidence, Regional Science and Urban Economics, Vol. 21, No. 4, 1991, pp.565~571. Mankiw, N. Gregory and David N. Weil, The Baby Boom, the Baby Bust and the Housing Market, Regional Science and Urban Economics, Vol. 19, No. 2, 1989, pp.235~258. OECD, Economic Outlook: Statistics and Projections, Ohtake, Fumio and Mototsugu Shintani, The Effect of Demographics on the Japanese housing market, Regional Science and Urban Economics, Vol. 26, 제 2 장 APC 모형에기초한장기주택수요추정 59

73 No. 2, 1996, pp.189~201. Pitkin, John R. and Myers, Dowell, The Specification of Demographic Effects on Housing Demand: Avoiding the Age-cohort Fallacy, Journal of Housing Economics, Vol. 3, No. 3, 1994, pp.240~250. Ryder, Norman B., The Cohort as a Concept in the Study of Social Change, American Sociological Review, Vol. 30, No. 6, 1965, pp.843~861. Swan, Craig, Demography and the Demand for Housing: A Reinterpretation of the Mankiw-Weil Demand Variable, Regional Science and Urban Economics, Vol. 25, No.1, 1995, pp.41~58. Woodward, Susan E., Economists Prejudices: Why the Mankiw-Weil Story is not Credible, Regional Science and Urban Economics, Vol. 21, No. 4, 1991, pp.531~537. Yang, Y., Is Old Age Depressing? Growth Trajectories and Cohort Variations in Late Life Depression, Journal of Health and Social Behavior, Vol. 48, No. 1, 2007, pp.16~32. Yang, Y., Wenjiang J. Fu, and Kenneth C. Land, A Methodological Comparison of Age-Period-Cohort Models: The Intrinsic Estimator and Conventional Generalized Linear Models, Sociological Methodology, Vol. 34, No. 1, 2004, pp.75~110. < 웹사이트 > 한국은행경제통계시스템, 접속일자 : 인구고령화와주택시장

74 제 3 장 인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 조만 (KDI KDI 국제정책대학원 ) 제 1 절서론 인구고령화는다양한경로를통하여주택가격에영향을미칠수있다. 최근문헌에서는통상두가지채널을거쳐고령화가주택가격에영향을주는것으로분석하고있다 : 즉, 국내총생산등소득요인을통한영향과노년인구부양비율 ( 총인구대비 65세이상인구비율, 이하 노년부양비 ) 등의인구요인을통한영향이그것이다. 국가별거시자료에기초한최근의국제비교에서는지난 30여년간일본과같이고령화가이미빠른속도로진행되고있는국가들에서인구요인을통한주택가격의하락이상대적으로컸던것으로관찰되는반면, 향후 30여년간에는우리나라가이로인한주택가격의하락가능성이가장높은국가중의하나인것으로전망되고있다 (Takáts[2012]; Shimizu, Deng, Kawamura, and Nishimura [2015]). 최근에는국가단위의비교 분석이외에도미국, 일본, 독일등의지역 도시별자료를이용하여인구변수의주택가격에대한영향을실증분석하는연구가증가하는추세이다 (Saita, Shimizu, and Watanabe [2014]; Hiller and Lerbs[2015] 등 ). 상기문헌에서는실증분석에사용된소득변수와인구변수들간의독 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 61

75 립성을묵시적으로가정하고있고, 또한인구변수의설정에있어서도자의적이라는문제가있다 ( 즉, 노년부양비율, 총인구, 인적자본비율 대졸이상고용인구비율 등다양한고령화관련지표가사용됨 ). 그러나인구고령화는연령대별인구분포등의인구요인뿐만아니라노동참여율의변화로인하여소득요인에도영향을주는만큼두요인들간의연계성을적절하게고려하여실증분석을진행하는것이고령화의주택시장에대한영향을분석하는데필요한사항이라고하겠다. 본연구는소득요인과인구요인간의상관관계를성장회계모형을통하여내부적으로일관성이있는방식으로연결하고, 이를기초로고령화의주택가격에대한영향을국제비교를통하여분석하고자한다. 구체적으로최근고령화의거시경제효과를분석한해외논문을참조하여 (Onder and Pestieau[2014]; Bloom, Canning, and Fink[2011] 등 ) 개별국가의실질GDP 성장률을 3개의연계된고령화관련변수로분리하여실증분석의설명변수로사용하였다 노동인구 1인당실질GDP, 역노동인구비율 ( 총인구 / 노동연령 (15~64 세 ) 인구 ), 총인구 ( 제3절의논의참조 ). 이를통하여인구고령화의주택가격에대한영향을노동연령인구비율의변화및총인구의변화로분리하여추정하고, 이를다시경제성장률의변화와연계하여분석하였다. 실증분석은패널오차수정모형 (Panel-Error Correction Model: P-ECM) 을사용하여진행하였고, 개별변수에대한단위근검증, 그리고모형의공적분검증을통하여모수를추정하였다. 다음으로추정한모수를기초로고령화변수의과거및미래시기주택가격에대한영향을시뮬레이션분석을통해수행하였다. 분석에포함된국가는총 11개국으로 ( 한국, 일본, 독일, 미국, 이탈리아, 영국, 스페인, 캐나다, 아일랜드, 네덜란드, 스웨덴포함 ), 이들국가는대부분고령화가빠르게진행되고있고, 1 주택가격지수등분석에필요한장기시계열자료가구득가능한국가들로선택하였다. 자료분석결과를기초로고령화에대비한몇가지정책대응방안을논의하였다. 1 상기국가는모두 2015 년현재역부양비 ( 노동연령인구 / 비노동연령인구 ) 가하락하고있고, 이의고점은국가별로시기에차이가있다 ( 제 2 절의논의참조 ). 62 인구고령화와주택시장

76 실증분석기간은 1971~2014 년이고, 특별히최근 20여년의시기가그이전에비하여주택가격의추이및이의고령화관련변수들과의상관관계에상이한레짐변화의양상이있음을다양한지표를통하여확인하였다. 구체적으로 1971~89 년기간에비하여 1990~2014 년의최근시기에는대체로주택가격의순환성이감소하는것으로나타났고, 소득관련변수인노동인구 1인당실질GDP 와주택가격의상관계수는감소한반면, 고령화의노동시장에대한영향을나타내는역노동인구비율과주택가격은상관관계가증가한것으로나타났다. P-ECM의추정결과에서도유사한레짐변화가나타났다. 계량분석에포함된고령화관련 3개변수는모두예상된부호를나타내고, 통계적으로유의하며, 이는모형의설정에따라부호가일정한강건성이유지되는것으로나타났다. 또한노동인구 1인당실질GDP 는주택가격에양의영향을미치는것으로나타났으나모수의값은최근시기에감소한반면, 역노동연령인구비율은주택가격에음의영향이있는것으로나타났고최근시기에그영향의정도가증가하였다. 계량분석결과를기초로수행한시뮬레이션분석에서는노동인구 1인당 GDP의주택가격에대한영향은과거시기 (1990~2014 년및 2000~14 년 ) 우리나라가가장높은것으로나타났고, 역노동인구비율의경우일본 이탈리아 독일 네덜란드가과거본변수로인한주택가격의하락을이미경험한반면, 우리나라는과거시기본변수가주택가격의상승에기여했던것으로나타났다 ( 즉, 노동연령인구대비총인구비율이하락하여상승세의노동시장참여율을보임 ). 그러나미래시기에는우리나라가역노동인구비율의변화로인한주택가격의하락폭이비교대상국중에서가장클것으로나타났다. 본변수의효과만을고려했을경우우리나라의주택가격은향후 10년간 (2015~ 25년 ) 약 11%, 향후 20년간약 25% 하락할것으로전망되었다. 그러나노동인구 1인당실질GDP 의변화와본변수의영향을동시에고려하는경우상이한결과가도출되었다. 계량분석모형및예측시기에따라서결과가다소차이가있기는하나, 향후 10년의기간을가정했을때실질 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 63

77 GDP 성장률이연평균 1.4~1.8% 에이를경우이는노동연령인구비율의감소로 ( 즉, 역노동인구비율의상승으로 ) 인한주택가격의하락효과를상쇄하는것으로나타났다. 즉, 향후우리나라의잠재성장률이최소한연평균 2% 대를유지하는경우 2015년부터현실화될것으로예상되는노동연령비율의감소로인한주택가격의하락은향후 10년간그가능성이낮을것으로전망된다. 총인구의감소로인한주택가격의하락이가능한시나리오이기는하나, 우리나라의경우 2030년이후에나총인구가감소할것으로예상되어향후 20년동안은이로인한주택가격하락의가능성또한낮을것으로전망된다. 상기실증분석결과를토대로몇가지정책적시사점을논의하였고, 여기에는해외인력활용, 고령층및여성의노동시장참여제고, 부동산산업의효율성및투명성제고등이포함되었다. 본장은다음의 7개절로구성되었다 : 서론 ( 제1절 ); 관련추이분석 ( 제2 절 ); 주택가격과인구고령화의상관관계에대한이론적논거및선행연구요약 ( 제3절 ); 계량분석모형및결과 ( 제4절 ); 시뮬레이션분석 ( 제5절 ); 정책적시사점의서론 ( 제6절 ); 결론 ( 제7절 ). 제 2 절고령화및주택가격추세 인구고령화는다양한지표를통하여측정할수있다. 일반적으로널리사용되는노년부양비의경우우리나라는일본과약 20년의시차를두고고령화가진행되고있는것으로나타난다. 즉, 우리나라의노년부양비는 2015년현재 13% 로 1995년일본의 14% 와유사한수준이나, 2035년에는 27% 로크게상승하여동기간 OECD 국가들중에서가장빠른속도의증가율을보일것으로예상된다. 고령화의 2대결정요인인출산율저하및고령인구의기대여명상승에있어서도우리나라는세계최고수준이어서향후우리나라의고령화는비교적예측가능한추이일것으로전망된다. 2 최근문헌에서는고령화의노동시장에대한영향을나타내는변수로 64 인구고령화와주택시장

78 그림 한국 중국 일본의역부양비율 자료 접속일자 역부양비율 (15~64세의노동연령인구를 0~14세및 65세이상의비노동연령인구로나눈값 ) 이널리사용되고있다. [ 그림 3-1] 에서는역부양비율의세계평균및비교대상국추이를보여준다. 본지표에서도우리나라는일본과약 20여년의시차를두고고령화가진행되는것으로나타나지만, 이에추가적으로몇가지사항이관찰된다. 우선분석대상국인선진국및신흥시장국대부분은 2010년이전역부양비율이세계평균을상회하였고, 이는제2차세계대전이후베이비붐세대가대규모로노동시장에진입한결과인것으로추정된다. 그러나 2010~20년기간중이들국가의역부양비율은모두세계평균이하로하락하고있고, 이는베이비붐세대가은퇴함으로써노동시장참여율의하락이빠르게진행되고있음을의미한다. 일본의경우역부양비율이 1990년초의고점이후하락추세가지속되고있고, 선진국중가장빠르게 2010년부터세계평균을하회하고있다. 우리나라는중국 싱가포르와함께본지표가 2015년을정점으로하락세로돌아설것으로전망되고, 이후하락속도는우리 ~2010 년기간중한국의출산율은 4.7% 1.2% 로감소하였고 ( 세계평균 : 5.0% 2.6%), 동기간 60 세이후의기대여명도 15.3 세 23.1 세로증가하여 ( 세계평균 : 19.8 세 21.9 세 ), OECD 국가들중최고수준을보이고있다. 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 65

79 그림 역부양비와주택가격 추세 의상관관계 일본 스페인 주택가격지수 역부양비율 주택가격지수 역부양비율 영국 아일랜드 주택가격지수 역부양비율 주택가격지수 역부양비율 독일 2.4 한국 주택가격지수 역부양비율 주택가격지수 역부양비율 자료 접속일자 접속일자 나라가비교대상국가및시기에서유례없이빠른수준일것으로전망된다 ( 부도 3-1 참조 ). [ 그림 3-2] 에서는역부양비율과주택가격지수 (HP-filtering 을통하여도출한추세치 ) 의상관관계를우리나라를포함한몇개국가를대상으로분석하였다. 일본의경우두변수의상관관계가비교대상국들중가장확연하게나타나고있다 : 즉, 두변수모두 1990년대초의정점이후장기적인하락세가지속되고있다. 현재고령화가진행되고있는여타국 66 인구고령화와주택시장

80 가에서도유사한상관관계가관찰되고있으나 ( 스페인, 영국, 아일랜드등 ), 모든국가에서동일한패턴이보이지는않는다 ( 독일의경우참조 ). 우리나라의경우일본등과달리역부양비율이아직정점에도달하지않은것으로나타났고, 이로인해서정점이후주택가격과의상관관계는실증적으로파악하기어려운상황이다. 다음절에서는주택가격과인구고령화의관계를이론적으로고찰하고, 선행연구의주요결과를요약하여이후진행할실증분석의기저로삼고자한다. 제 3 절이론적논거및선행연구 주택가격과인구고령화 연계채널 현재시점 () 의주택가격 ( ) 은향후예상되는현금흐름 ( 즉, 임대료 ) 과매각당시자산가격의현재가치로나타낼수있다. 주택자산의 1 기보 유를가정할경우 ( 즉, 기에매각 ) 현재의주택가격은차기의임대수 입및매각가격을특정할인율 ( ) 로나눈현재가치의기대치로표현 한다 :. (1) 보유기간을 k 기로늘리고할인율이보유기간중일정하다고가정하면 (rt = rt+1 =... = rt+k), 현재의주택가격은식 (2) 와같이 2 개의기대가 치로표현된다.. (2) 식 (2) 에서보유기간을무한대로증가시키면오른쪽두번째항은 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 67

81 0 으로수렴하게되고 ( 즉, non-transversality condition 으로불리는 lim 조건 ), 이경우주택가격은주식등의금융자 산과마찬가지로미래현금흐름의기대가치를나타내는 펀더멘털가격 으로표시되며, 주택가격에서버블형성의가능성은사라지게된다. 그러나고령화관련문헌에서는주택의현금흐름보다는자산가치의변 화에초점을맞추어분석하고있다. 식 (2) 에서임대료가보유기간중일 정하다고가정하고, 매각당시의자산가격이매기간일정비율로상승 한다고가정하면 ( 매기간 t~t+k 기간중매시기 비율로증가 ) 식 (2) 는식 (3) 과같이변환된다.. (3) 식 (2) 에서 PVF는 t~t+k 기간임대료의현재가치요소 (Present Value Factor) 이고, 3 동시기주택의가격변화는 에대한현재의기대치에의해결정된다. 여기서 는다시인구요인을포함한주택시장의수요 공급요인에의하여결정되고, 이에대하여 Takáts(2012) 는 2기의 OLG (Overlapping Generation) 모형을통하여균형주택가격의변화가소득증가율과노동인구증가율에의해서결정됨을보여준다 : 즉, 노동시기 ( y ) 와은퇴시기 ( o ) 를가정한효용극대화의결과로두시기균형주택가격의증가율 ( ) 이총생산 (Y) 의증가율 ( ) 및노동인구비율의증가율 ( ) 의함수임을보여준다 : ( 본문각주 4 참조 ). 4 따라서소득증가율이높을수록, 그리고생산가능연령의총인구에대한비율이높을수록주택가격상승률이높을것으로분석하였다. 3 4 Takáts(2012) 는노동시기 ( young ) 와은퇴시기 ( old ) 의소비를포함하는효용함수를설정하였다. 이를주택및비주택소비를가정한예산제약식을고려한효용극대화의균형조건으로할인율이주택가격상승률과동일하고이는다시경제성장률및노동인구증가 율의함수임을보여준다 :. 68 인구고령화와주택시장

82 , 그러나인구고령화는 및 모두에영향을미치게되고, 이는 Onder and Pestieau(2014) 와 Bloom, Canning, and Fink(2011) 등이제안한성장회계방식을통하여연계성을알아볼수있다. 즉, 특정시점의인구 1인당국민소득 (Y t / N t ) 의분자 분모를각각노동연령인구로나누고로 그를취하면식 (4) 와같이변환된다. ln ln ln ln (4) 식 (4) 와다음시기의총소득함수 (ln(y t+1 )) 와의차이, 즉총소득의변화 (θt) 를정리하면아래와같다 : ln ln ln. (5) 상기식에서인구고령화는 3 개변수를통하여 GDP 성장률에영향을 주게되고, 이들각각의변수는 ln 를통하여주택가격에영향을 미치는것으로해석할수있다. 즉, 노동연령인구 1 인당소득 ( ln ) 이증가할수록, 역노동연령인구비율 ( ln ) 이감 소할수록, 총인구 ( ln ) 가증가할수록총생산및주택가격이증가하는 것으로실증분석의가설을설정할수있다. 또한본방식을통하여고령 화가주택가격에영향을미치는매개변수들간에내적일관성 (internal consistency) 이보장된연계성을반영하여실증분석을수행할수있다. 5 상기도출한모형에서는주택자산의보유가유한하다고가정하였고 5 위의성장회계방식은고령화과정에서가계의행태변화가없는것을가정하고있다. 즉, 저축률, 은퇴시기와같은가계의선택변수가변하지않는다고가정함으로써고령화의진행은성장률에항상음의효과가있음을나타낸다. 이에대한자세한논의는 Onder and Pestieau(2014) 와 Bloom, Canning, and Fink(2011) 를참조하라. 또한 Onder and Pestieau (2014) 는시뮬레이션분석을통하여향후 40 년간인구고령화가예상대로진행된다면분석대상국가들의연평균 GDP 성장률이매년 1.2%p 하락할것으로예상하였다. 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 69

83 ( 즉, t~t+k 기간 ), 이는실제자료로측정한주택가격의변화 ( ) 가시장펀더멘털뿐만아니라가격예측의불확실성으로인하여발생하는거품을내재할수있음을의미한다. 6 따라서실증분석에서는잔차항에대한적절한분석을통하여각국의주택가격추이에레짐의변화 (regime-switching) 가감지되는지를분석할필요가있다. 또한국가단위의국제비교에서는기본적으로지역중심인각국주택시장의수요 공급펀더멘털변수를구득하기가용이하지않다는문제가있다. 본연구에서는주택투자등의국가별거시시계열자료를통제변수로포함시킴으로써이를보완하고자하였다. 선행연구 요약 고령화와주택시장의연계성에대한최근의연구는 Mankiw and Weil (1989) 의 자산붕괴가설 (asset meltdown hypothesis) 을그출발점으로한다. 상기연구는가계단위의미시자료를사용하여 (1980년미국인구센서스의미시샘플 ) 인구고령화및베이비붐세대의은퇴가 2000년경에이르러미국의주택수요및가격에큰수준의하락을초래할것으로전망하였다. 그러나고령화와주택가격의연계성에대한최근의실증분석은대부분국가별또는지역별거시자료를사용하여결과를도출하고있다. 먼저국가별자료를사용한고령화연구로 Takáts(2012) 는지난 40년간고령화관련변수가선진국및신흥시장국의주택가격을연평균 0.3% 상승시켰으나, 향후 40년간은매년 0.8% 하락시키는효과가있을것으로추정하였다. 본연구는또한 2기 (two-period) 중첩세대모형을사용한이론적분석에서균형주택가격의변화는소득증가율과노동연령인구의증가율에의해결정되는것으로분석하였고, 경제변수 (ΔGDP) 와고령화관련 인구변수 의주택가격에대한영향을분리하여실증분석을진행하였다. 주요결과로우리나라가향후고령화변수 ( 노년부양비및총인구 6 이에대한자세한논의는 Brunnermeier and Ohemke(2013) 를참조하라. 70 인구고령화와주택시장

84 증가율 ) 의영향을가장크게받고, 이로인한주택가격의하락폭또한가장클것으로전망하였다. 관련연구로 Shimizu et al.(2015) 은 Takáts(2012) 와유사한변수를사용하여 ( 구체적으로 1인당 GDP 성장률, 노동연령인구대비 65세이상인구비율및총인구증가율 ) 인구변수의주택가격에대한효과를분석하였으며, 일본의경우고령화로인한주택가격의하락을막기위해서는 2040년까지매년 160만명의노동연령인구의유입이필요함을추정함으로써이민정책을통한고령화대응이비현실적일수있음을주장하였다. 지역별자료를이용한분석으로 Hiller and Lerbs(2015) 는독일의 81개도시별자료를이용하여 1995~2012 년기간중고령화속도가느린지역의주택가격이더욱상승하였음을추정하였다. 계량분석방식으로는패널오차수정모형 (Panel-ECM) 을사용하였고, 고령화관련변수로노년부양비, 총인구, 그리고인적자본비율 ( 대졸이상고용인구 / 고졸이하고용인구 ) 을포함하였다. 유사한연구에서 Saita, Shimizu, and Watanabe(2014) 는일본및미국의지역별주택가격이노년부양비와음의상관관계가있음을보고하였고, 일본의경우고령화변수의주택가격에대한영향이 1976~2010 년기간중연평균 -3.7% 인데반하여 2012~40 년기간중에는 -2.4% 로다소약해질것으로예상하였다. 계량분석모형으로는 Hiller and Lerbs(2015) 와마찬가지로패널오차수정모형 (Panel-ECM) 을사용하였다. Hiller and Lerbs(2015) 의인적자본비율과관련하여 Lindenthal and Eichholtz(2014) 는영국의가구별자료 (2001년 ) 를이용하여주택수요모형을추정하고 (Minkiw and Weil의주택수요모형에가계소득및주거비용포함 ), 이를통하여연령, 탄생연도, 교육수준의효과를구하였다. 향후인구분포에대한다양한시나리오를설정하여분석한결과영국의경우가구수의감소에도불구하고인적자본변수의영향으로인하여주택의총수요가감소하지않을수있음을보고하고있다. 이는향후고령화의분석에서교육수준에따라고령화의충격이달라질수있고, 이를통하여계층별로세분화된정책대응이필요할수있음을시사한다. 고령화의주택가격에대한최근의국내연구로홍기석 (2013) 은서울및 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 71

85 6개광역시의구별주택가격을이용하여 1990년대고령인구가증가한지역의주택가격이 2000년대하락하였고, 1인가구수가증가한지역은가격이상승하였으며, 두변수의주택가격에대한효과를종합적으로추정하면음의영향이있는것으로보고하였다. 계량분석모형으로 3개항 (threefactor) CAPM 을이용하여주택가격리스크에대하여이론적분석을시도하였다. 송인호 (2014) 는한국과일본의주택가격을오차수정모형을통하여추정하였고, 일본의지난 20년간의고령화속도가우리나라에적용될경우실질주택가격이 2019년이후추세하락할것으로예상하였다. 제 4 절실증분석 모형및변수 본연구의실증분석에는식 (6) 의패널 - 오차수정모형 (Panel-Error Correction Model, 이하 P-ECM) 이사용되었다 : (6) 종속변수는주택가격의로그변화율을나타내고 ( 는국가, 시기 의주택가격변화율을 ), 는 k번째독립변수 ( 역시로그변화율 ), 는오차수정항의모수 ( 괄호안의대문자 P, X 는주택가격과독립변수의 수준을나타냄 ), 을나타낸다. 및 는 k 번째설명변수의모수이고, 는잔차항 모형의추정에사용된주택가격지수는 OECD(Organization of Economic Cooperation and Development) 의주택가격 DB 에서추출하였다. 본 DB 에 는우리나라를포함하여약 30 개회원국의주택가격지수가 1970 년 1 분기 이후분기별로축적되어있으나, 1970 년대부터장기간가격지수가존재 하는나라는 10 개국정도이다 ( 일본, 독일, 미국, 이탈리아, 영국, 스페인, 72 인구고령화와주택시장

86 캐나다, 아일랜드, 네덜랜드, 스웨덴이고우리나라는 1986년이후부터국민은행주택가격지수포함 ). 각국의주택가격은명목가격지수와함께민간소비디플레이터로실질화한실질가격지수가포함되어있다. 설명변수 (X) 로는앞서논의한고령화관련 3개변수를국가별 분기별로추정하였다 노동연령인구 1인당 GDP(GDP_PW), 역노동연령인구비율 (IWKPOPR), 그리고총인구 (TPOP). 이에추가하여국가별주택투자및도시화율이통제변수로사용되었다. 인구통계는 1950~2100 년까지 5년단위로관찰된 UN의인구통계 (2012년 12차개정본 ) 및세계은행의연령대별인구통계 (1970~2014 년의연간통계 ) 가사용되었고, GDP와도시화율은세계은행이, 그리고주택투자는 OECD가출처이다. 식 (6) 에서오차수정항의모수 ( ) 는포함된변수들간에장기적으로공적분 (cointegration) 의관계가성립하는지를검증하는지표로사용할수있다. 이에대한귀무가설은공적분이성립하지않는것이고 ( ( ), 대립가설은 φ가음의값이고통계적으로유의하게영과다르다는것이다 ( ). 본연구에서는오차수정항을통한공적분검증과함께식 (6) 의잔차항을기준으로한 Pedroni(2004) 의 ADF 검증통계를추가적으로검토하였으며, 개별변수의정상성 (stationarity) 을판단하기위한다양한단위근통계도사용하였다. 기초통계분석 분석대상국의주택가격추세를살펴보면 ( 표 3-1), 장기적으로실질주택가격증가율은인플레이션을약 2% 상회하는것으로나타나지만 (1970~ 2014년기간중 ), 최근기간에는 (1990~2014 년 ) 1.2% 로그상회폭이감소하였다. 또한 1970~89 년이최근기간인 1990~2014 년에비하여높은평균증가율과함께높은변동성 ( 표준편차 ) 을보이는 고성장-고위험 시기였던것으로나타났다. 또한주택가격은평균증가율에비해서변동성이 3~5배가량큰것으로나타나 ( 표 3-1의 CV(Coefficient of Variation) 참조 ), 주택이장기적으로우량안전자산이아닐수있음을보여준다. 우리나라 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 73

87 표 주택가격추이의기초통계 년 년 년 캐나다 독일 스페인 영국 아일랜드 이탈리아 일본 한국 네덜란드 스웨덴 미국 평균 자료 접속일자 의경우가격지수가전기간존재하는 1990~2014 년에주택가격이연평균 1.6% 하락한것으로나타났고, 동기간표준편차 (6.7%) 는국가간평균을약간상회하는정도의 저성장- 중위험 추이를보여주고있다. 주택가격과설명변수간의단순상관계수 (correlation coefficient) 또한시기적으로차이가있는것으로나타난다 ( 표 3-2). 일본의경우주택가격과노동인구 1인당 GDP(GDP_PW) 의상관계수가분석의전기인 1970~ 89년에비하여후기인 1990~2014년기간중확연하게낮아진반면 (0.673에서 0.365), 역노동인구비율 (IWKPOP) 은주택가격과전기간음의상관관계를보이고이의정도가후기에증가한것으로나타났다 (-0.21 에서 -0.34로변화 ). 이는일본의경우소득관련변수의영향은최근시기감소한반면, 고령화가노동시장채널을통하여주택가격에미친영향은증가한것으로해석할수있다. 또한역노동인구비율 (IWKPOP) 은 1970~89 년기간중일본, 미국, 스페인에서만주택가격과음의상관관계를보이나, 1990~2014 년기간중에는모든국가에서음의상관관계가있는것으로나타난반면, 우리나라는후기에도이의부호가여전히양인 74 인구고령화와주택시장

88 표 주택가격과설명변수간의단순상관계수 년 캐나다 영국 독일 아일랜드 이탈리아 일본 한국 네덜란드 스페인 스웨덴 미국 년 캐나다 영국 독일 아일랜드 이탈리아 일본 한국 네덜란드 스페인 스웨덴 미국 주 각각 는노동인구 인당실질 를 은역노동인구비율을 는총인구를 은도시인구비율을 는주거용건물투자를의미함 유일한국가로관찰되었다. P-ECM 의추정결과를논의하기에앞서각국주택가격의시계열변동 패턴을알아보기위해주택가격수준에대한 AR(1) 모형을추정하여잔 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 75

89 표 각국주택가격의순환성분석 년 년 년 년 독일 영국 일본 미국 캐나다 이탈리아 아일랜드 네덜란드 스페인 스웨덴 한국 차항의추이를분석하였다. 7 관심의주요대상은각국의잔차항모형에서 AR(1) 항의모수가 1을초과하느냐하는것이다 : 즉, 본문각주 7에서 ρn > 1일경우주택가격에대한충격이장기평균으로수렴하는것이아니고이의여파가증폭되는 ( 또는 explosive ) 패턴을보이는것을의미한다. 최근주택시장분석에서도상기방식이사용되었으나 (Lai and Van Order[2010; 2014]) 실제로이의값이 1을상회하는경우는드물고, 다만시기 지역별로이의값이어느정도변하는지를알아볼수있다. 8 < 표 3-3> 에서는 AR(1) 모형을개별국가별로 1970년이후 20년단위의 4개기간으로구분하여각기간별로잔차항모형의 AR(1) 모수를비교하였다. 구분한 4개기간 (1971~2014 년, 1971~89 년, 1980~99 년, 1990~ 2014년 ) 은실증분석에포함된전기간과 3개의포함된기간으로나누었고, 후자의경우국가별로주택가격의순환성정도가차별화되는지를보기위하여설정하였다. 7 2 단계시계열상관관계 (Autocorrelated: AR) 모형을추정하였다 : (1) ; (2). 각국의 1 차회귀분석모형의잔차항추이는 < 부록 > 을참조하라. 8 이와관련하여 Lai and Van Order(2010) 는미국의대도시별임대료 - 주택가격비율의분석에서잔차항모수의합이 0.3~0.8 정도의분포를보이는것으로보고하였다. 76 인구고령화와주택시장

90 본분석에서도주택가격의순환성이시기 지역에따라그정도가달라지는것으로나타났다. 일본의경우주택가격의거품이있었던 1980~ 99년기간중잔차항모수의합이가장큰것으로나타났다 ( 동시기 0.849였던데반하여 1971~89년 0.742, 1990~2014 년 기록 ). 반면, 미국의경우 1990년대말이후주택가격의큰순환성을반영하여 1990~ 2014년시기의모수의합이 (0.852) 이전시기에비하여큰것으로나타났다 (1971~89 년 0.632, 1980~99 년 0.697). 우리나라의경우 1990~2014 년기간중모수의합이 0.622를기록하여비교대상국중가장낮은것으로나타났고, 따라서우리나라의주택가격순환성이비교대상국에비하여낮은상황임을시사한다. 계량분석결과 실증분석에사용된변수의정상성을검증하기위하여 4개의패널단위근통계를추정하였다 Levin, Lin, and Chu(LLC)(2002) 의 t-통계와 Im, Pesaran, and Shin(IPS)(2003) 의 ADF 통계, 그리고 Fisher-ADF 및 Fisher- PP 통계가사용되었다. 9 사용된통계는모두회귀분석에사용된개별변수가패널차원에서단위근이존재함을귀무가설로설정하고있다. LLC 의경우모든국가에공통적인모수가존재하는것을가정하는반면, 나머지 3개의통계는국가별로모수가다른것을가정하고있다. 단위근검증은전기간인 1971~2014 년및최근기간인 1991~2014 년으로구분하여실시하였다 ( 표 3-4). 전기간의경우모든변수에단위근이존재하는것으로나타났다. 대부분 1차차분을통하여단위근존재의귀무가설이기각되었으나, 역노동인구비율 (IWKPOPR) 및총인구 (TPOP) 의경우 2차차분을통해서정상성이회복되었다. 최근연도인 1991~2014 년에도유사한단위근검증결과가추정되었으나, 본기간에는총인구 (TPOP) 만이 2차차분이필요한것으로나타났다. 9 Fisher 검증통계에대해서는 Maddala and Wu(1999) 와 Hadri(2000) 를참조하라. 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 77

91 표 단위근검증결과 주 모든변수는로그변환하였음 수준및차분모두포함 기무가설은단위근의존재 즉 비정상시계열 의검증통계는국가간공통적인모수를가정하였고 나머지 개통계는국가간상이한모수를가정함 는각각 구간에서통계적으로유의함 년기간은자료의문제로 개국을제외함 한국 주택가격지수부재 독일및아일랜드 주거용건물투자부재 < 표 3-5> 는앞서논의한 P-ECM의결과를보여준다. 모수의추정은 1970~2014 년의전기간을대상으로한모형 ( 표 3-5의모형 (1), (2)) 과함께최근시기인 1990~2014 년기간으로한모형 ( 모형 (3), (4)) 으로구분하여진행하였다. 또한각시기별로 2개의통제변수인도시화율과주택투자를 78 인구고령화와주택시장

92 표 의계속 주 모든변수는로그변환하였음 수준및차분모두포함 기무가설은단위근의존재 즉 비정상시계열 의검증통계는국가간공통적인모수를가정하였고 나머지 개통계는국가간상이한모수를가정함 는각각 구간에서통계적으로유의함 추가한모형 ( 모형 (2), (4)) 및이를제외한모형 ( 모형 (1), (3)) 으로구분하였다. 우리나라는주택가격지수가 1986년이후부터존재하는이유로 1970 ~2014 년의모형추정에서제외하였고, 또한독일및아일랜드도주택투자변수가 1990년이후부터관찰되어전시기모형에서제외하였다. 추정의결과, 고령화관련 3개변수가모두예상된부호를나타내고이는통계적으로유의하며, 또한추정시기가변화해도부호가일정하여 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 79

93 표 패널오차수정모형의추정결과 종속변수 주 모든변수는로그변환하였음 수준및차분모두포함 모형에서국가고정효과포함 는각각 구간에서통계적으로유의함 모형 에는 개국을제외함 강건성이있는것으로판단된다. 구체적으로노동인구 1인당실질GDP 는주택가격에양의영향을미치는것으로나타났고, 모수의값은최근시기에감소하는것으로추정되었다 : GDPPW 가 1% 변함에따라주택가격이 1971~2014 년의경우평균적으로 1.7~2.1% 상승하였으나, 1991~2014 년의경우 0.6~1.1% 상승하여그영향이감소하였다. 역노동연령인구비 80 인구고령화와주택시장

94 율의경우주택가격에음의영향이있는것으로나타났고, GDPPW 와반대로 1990~2014 년시기에그영향의정도가증가하는것으로추정되었다 : IWKPOR 이 1% 증가함에따라 1971~2014 년의경우주택가격이평균적으로 2.8~3.1% 하락하였으나, 1991~2014 년의경우 3.9~5.7% 하락하여그영향이증가하였다. 총인구의경우에도예상대로주택가격과양의상관관계가있는것으로나타났다. 포함된 2개통제변수의경우도시인구비율은주택가격과음의상관관계가있는것으로나타났고 ( 그러나 1970~ 2014년기간은통계적으로유의하지않음 ), 주택투자는양의상관관계가있는것으로추정되었다 ( 양기간모두통계적으로유의 ). 주택투자의경우분석대상국가의공급관련펀더멘털을보여주기보다는주택가격과거시경제상황등에공통으로영향을받은것으로해석할수있다. 오차수정항의모수 ( ) 는전기간을대상으로하는경우 ( 모형 (1), (2)) 양의부호를보임으로써공적분의관계가존재하지않는다는귀무가설을기각할수없는결과를보여준반면, 1990~2014 년기간중에는두모형모두음의모수값을취하고통계적으로유의한것으로나타났다 ( 모형 (3) 은 99% 신뢰구간에서, 모형 (4) 는 95% 신뢰구간에서 ). 또한 Pedroni 의공적분검증통계에서도최근시기의두모형모두에서공적분의관계가성립하는나타났다. 모형 (4) 가모형 (3) 에비하여설명력이다소높은것으로나타났으나 (R-squared, Akaike IC, Schwarz 통계등에의해서 ), 제5절의시뮬레이션분석에서는모형 (3), (4) 모두를사용하여고령화관련변수의가격효과를과거및미래시기로구분하여진행하였다. 제 5 절시뮬레이션분석 P-ECM 모형의추정결과를기초로하여고령화변수의주택가격에대한영향을 2개의과거시기 (1990~2014 년, 2000~14 년 ) 및 2개의미래시기 (2015~25 년, 2015~35 년 ) 로구분하여시뮬레이션분석을수행하였다. 노동인구 1인당실질GDP의주택가격에대한영향은과거시기우리 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 81

95 그림 노동인구 인당실질 변화의가격효과 과거시기 년 나라가가장높은것으로나타났고, 이는분석기간의연평균 GDP 성장률이다른국가들에비하여가장높았음을의미한다 ( 그림 3-3). 과거시기에는대부분의국가에서본변수가주택가격에양의가격효과가있었고, 이탈리아가이의효과가가장낮았던것으로추정되었다. 역노동인구비율의경우일본 이탈리아 독일 네덜란드 스페인 영국이과거시기본변수로인한주택가격의하락을이미경험하였던것으로나타났고, 가격의하락폭이최근시기 (2000~14 년 ) 에더욱증가한것으로관찰되었다 ( 그림 3-4). 반면, 우리나라는 2개의과거시기모두에서본변수가주택가격의상승에기여했던것으로나타났다 ( 즉, 노동연령인구대비총인구비율이하락하여노동시장참여율이증가하였음을의미 ). 총인구의경우우리나라를포함한대부분의국가에서본변수가과거시기주택가격의상승요인으로작용하였으나 ( 아일랜드 스페인 캐나다 미국 영국 한국의순서로 ), 일본과독일의경우에는이의효과가미미했던것으로추정되었다 ( 그림 3-5). 미래시기에대한시뮬레이션분석은역노동인구비율및총인구 2개 82 인구고령화와주택시장

96 그림 역노동인구비율변화의가격효과 과거시기 년 그림 총인구변화의가격효과 과거시기 년 변수에대하여국제비교를실시하였고, 실질 GDP 성장률의영향에대해서 는우리나라에한하여별도의시나리오분석을실시하였다. 10 역노동인구 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 83

97 그림 역노동인구비율변화의가격효과 미래시기 년 비율의미래시기에대한가격효과는우리나라가비교대상국중가장큰것으로나타났고, 예상되는가격변동은 2015~25 년의 10년간 -11%, 그리고 2015~35 년의 20년간 -26% 에달할것으로예상된다 ( 그림 3-6, 모형 (3) 기준 ). 그러나이는분석모형에포함된모든변수가변하지않는다는가정하에구한추정치이고, < 표 3-6> 에서는본변수와실질GDP 성장률변화를동시에고려한분석을실시하였다. 총인구변화의미래시기에대한영향은일본과독일등총인구가이미하락하는국가에서는예상대로음의가격효과가나타나는반면, 우리나라를포함한대부분의국가에서는향후 20년동안이로인한주택가격의하락은없는것으로전망되었다 ( 그림 3-6). < 표 3-6> 은노동연령인구비율및실질GDP 성장률효과를동시에고려할때향후 10년동안예상되는주택가격의예상변화율을보여준다. 구체적으로향후 10년간연평균실질GDP 성장률을 0.2~3% 구간에서다양 10 이는 UN 의인구통계는미래시기에대한자료를제공하는반면, 향후 10~20 년에대한실질 GDP 성장률전망은모든국가에대하여정리된자료가없기때문이다. 84 인구고령화와주택시장

98 표 역노동인구비율및실질 성장률의가격효과 년대상 모수추정리스크고려 모형 모형 β β β β β β 주 연평균실질 성장률 β 각모형에서추정된 및 의모수 ± 모수추정치에서 단위의모수표준오차 를더하거나뺀수치 한시나리오를설정하고, < 표 3-5> 의모형 (3) 과 (4) 에서추정된 GDPPW 및 IWKPOPR 의모수 () 를동시에고려한가격효과를추정하였으며, 11 이과정에서모수리스크를반영하기위하여각각의모수추정치에 1단위의표준오차를가감한값 ( ± ) 을적용하였다. 분석의주요결과로노동연령인구비율의감소로인한주택가격의하락을상쇄하는한계 GDP 성장률은모형 (3) 의경우 1.4%, 모형 (4) 의경우 1.8% 로나타났다 ( 즉, 이보다낮은성장률의경우두변수의효과를모두고려했을때주택가격이하락할것으로예상 ). 모수의추정리스크와관련하여낙관적인추정치에해당하는 의경우한계 GDP 성장률이 11 실질 GDP 성장률과노동인구 1 인당 GDP 성장률과는차이가있을수있으나, 본분석에서는이의값이크지않을것으로가정하고진행하였다. 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 85

99 그림 총인구변화의가격효과 미래시기 년 1.2~1.4% 로다소하락하였고, 비관적인추정치인 의경우에는 1.8~ 2.4% 로상승하였다. 결론적으로향후 10년간연평균 GDP 성장률이 2.4% 를상회하는경우노동인구비율의감소로인한주택가격의하락가능성은낮을것으로판단할수있다. 잠재성장률과관련하여최근의 KDI 연구보고서에따르면향후 10년간의연평균실질GDP 성장률을 2.8% 로전망하였고, 12 이는노동요소 0.3%, 자본요소 1%, 총요소생산성 (TFP) 1.5% 의성장에기인하고있다. 13 따라서향후 10년간우리나라경제가잠재성장률을유지하는경우노동인구비율의감소로인한주택가격의하락가능성은낮은것으로전망된다. 그러나총요소생산성등주요결정요인이예상보다낮을경우본변수로인한주택가격의하락이발생할수있다. 예를들면일본의경우총요소생산성이 1990~99 년기간중 -0.3%, 2000~09 년기간중 0% 를기록한것으로조사된바있다. 14 만약이와유사한수준의 TFP가향후 10~20년 ~35 년의향후 20년간에는이보다낮은 2.2% 로예상된다. 13 권규호 조동철 (2014) 의 p.11을참조하라. 14 권규호 조동철 (2014) 의 p.10을참조하라. 86 인구고령화와주택시장

100 간우리나라에도나타날경우 (TFP 가 0 일경우향후 10 년간우리나라의 잠재성장률은 1.3% 로하락 ), 이는노동인구비율의감소와함께우리나라 주택가격에대한하락요인으로작용할수있다. 제 6 절정책적시사점 인구고령화의주택시장에대한영향은총인구의감소와노동연령인구비율의감소라는두가지요인으로구분하여접근할수있다. 앞절의실증분석에서는우리나라의경우총인구감소가향후 20년간은우리나라주택가격의하락요인으로작용하지않을것으로전망하였다. 이는 2010 년이후총인구가이미감소하고있는일본과달리우리나라는 2030년이후에나감소할것으로통계청자료및 UN인구통계가전망하기때문이다. 그러나총인구의감소는주택에대한총수요의하락으로이어질수있다. 본고의제5장에서 Deng(2015) 은한국 일본 중국 3개국의주택수요패턴을분석한결과, 일본의주택가격은 1990년대초반부터하락하였으나주택의총수요는총인구감소와유사한시기인 2010년경부터감소한것으로나타났다고밝혔다. 우리나라에서도 2030년이후총인구가감소하면주택수요및가격의하락으로이어질수있고이로인한거시경제전반의충격을예상해볼수있겠으나, 이는보다장기적인안목에서수급조절등의대응책을통해서대처해야할것으로사료된다. 우리나라의인구고령화와관련해서보다시급하게대처해야할사안은노동연령인구비율의감소 ( 또는역부양비의증가 ) 임을본연구의실증분석결과는시사한다. 이는총인구에서노동연령인구의비율이감소함에따라서총생산이줄어들고, 이는다시소득채널을통하여주택가격의하락요인으로작용할수있기때문이다. 일본의경우에도 1990년대초역부양비율이고점을기록한이후주택가격이장기하락세로돌아섰고, 우리나라는중국 싱가포르와마찬가지로 2015년이후역부양비가하락할것으로전망되는상황이어서, 이에대비한주택시장및거시경제전 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 87

101 반을아우르는대책마련이시급할것으로생각된다. 구체적으로본절에서는다음세개의정책수단에대하여논의한다 이민정책을통한노동연령인구확보, 고령층및여성의노동시장참여율제고, 그리고부동산산업의효율성제고. 첫째, 외국의우수인력을국내노동시장에유입시켜고령화에대처하자고하는것은쉽게생각해볼수있는대응책이다. 그러나양적 질적인측면에서우리경제의역동성을유지할수있는수준이과연어느정도인지, 그리고이를실현하기위한주체적인정책방안은무엇인지에대해서추가적인분석과고민이필요해보인다. 본연구의실증분석에사용된역노동연령인구비율 ( 총인구 / 노동연령인구 ) 은우리나라가 2015년현재 1.37인반면, 2025년에는 1.49로증가할것으로예상되고, 이는우리나라주택가격의하락요인으로작용할수있음을본장에서분석하였다. 단순한계산으로역노동인구비율을현재수준으로유지하기위해서는향후 10년간매년약 60만명수준의노동연령인구의유입이필요할것으로추산할수있다 (2015년의인구를가정 ). 이와같은대규모해외인력유치가과연현실적인지, 그리고고령화 저성장기조에대처하기위한해외이민활용에대한범정부차원에서의전략은무엇인지에대한구체적인논의가필요할것으로생각된다. 우리나라의체류외국인은지난 10년간총 140% 의높은성장세를보이고있으나 (2004년의 75만명에서 2014년 171만명 ), 이는상당부분외국인배우자이거나단순노무직에근무하는실정이다. 15 이민정책을통한노동인구확대는고령화시대에고민해야할중요한과제이기는하나, 고령화가진행되고있는모든선진국에서고급인력의유치를추구하는상황에서이의대량유입을통하여우리경제의성장기조를유지하는것은쉽지않은과제일것으로생각된다. 둘째, 고령층및여성의노동시장참여확대를위한제반제도개선이보다현실적인고령화대응책이될수있을것으로판단된다. 우리나라의고용정책은주로청년일자리확보에초점이맞추어져있으나, 이에 15 이규용 (2014). 88 인구고령화와주택시장

102 병행하여고령층노동력의활용을위한정책과제의개발이필요할것으로생각된다. 이와관련하여우리나라의고령층은 ( 중국등에비해서 ) 상대적으로교육수준이높고, 이는건강이허용하는한우리나라의고령층은양질의노동력공급원이될수있음을의미한다. 미국의경우 62~74 세남성가운데전문직관련석사학위소지자의경우 65% 가취업중인것으로조사된반면, 같은연령대의고졸학위소지자는이의절반수준인 32% 의취업률을보이고있다. 16 따라서우리나라에서도연령 학력등으로세분화된고령층대상의고용정책을청년고용과함께고민할필요가있다. 여성의노동시장참여와관련하여우리나라의현재여성고용률은 53% 수준으로 OECD 평균을하회하고있으며 (OECD 평균 57.4%), 남녀간의임금격차는 OECD 국가들중가장큰것으로나타났다. 17 출산및육아로인한여성근로자의경력단절이가장큰이유로지목되고있고, 이의개선을위해서시간선택근로제, 육아휴직 ( 남녀모두 ) 의활성화, 직장어린이집의확대등관련대책을시급하게추진하여야할것으로생각된다. 또한다양한직종 직급에서여성의비율을높이는방안을공공부문및민간부문모두에서추진하여야할것으로생각된다. 이와관련하여청년층의결혼및출산을장려하고주거비용을낮출수있는혁신적인주택정책의시도도장기적으로필요해보인다. 최근통계청의 2015년혼인 이혼통계 에따르면 30~40대미혼남녀가결혼을미루거나포기하는이유가주택을포함한결혼비용때문인것으로나타났다. 이는결혼과관련된문화적인부문의제도개선도필요하겠으나, 신혼부부를포함한청년층의주거비용을큰수준으로낮춰줄수있는정책방안의강구가필요해보인다. 예를들면 1980년대이후영국정부가공공임대주택재고의사유화를추진하면서시행한지분공유모기지 (Equity Sharing Mortgage: ESM) 의도입을고려해볼수있다. ESM은우리나라의수익 ( 손 16 The Economist(2014). 17 한국여성정책연구원 (2014). 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 89

103 익 ) 공유모기지가주택가격의증감을공유하는것과달리, 청년층 저소득층거주자와제3의기관 ( 영국의경우 Housing Associations) 이주택지분을공유하는 (25:75, 50:50, 또는 75:25) 상품이다. 거주자는소유지분에대해서만대출을받고나머지지분에대해서는시장가격보다낮은임대료를지분공유자에게지불하는금융상품이다. 따라서본상품은소유 임대의중간적주택점유를가능하게해주고, 자격기준을충족하는소비자에대하여 ( 영국의경우무주택자, 연소득 6,000파운드이하등의기준적용 ) 주거비용을큰폭으로낮추어주는효과가있다. 18 우리나라에도 ESM을청년층의주거문제해결에활용하는방안을연구할필요가있다. 마지막으로우리나라의부동산산업 ( 건설업및부동산서비스업 ) 의생산성을높임으로써총요소생산성의제고에기여하는방안을고려할필요가있을것으로생각된다. 앞서논의한바와같이, 향후 20년간노동연령인구비율의감소는우리나라주택가격의하락리스크로작용할수있으나, 이의실현은잠재성장률에따라그가능성이크게달라진다. 특별히총요소생산성의제고가잠재성장률의주요결정요인인만큼부동산부문으로부터이에기여할수있는방안을마련하는것이필요해보인다. 이와관련하여 2014년에발표된한국은행의 국가대차대조표 자료에의하면우리나라의토지 주거용건물 비주거용건물의가치는전체고정자산의 74% 에달하여 ( 미국의경우약 34%) 이의규모가여타선진국에비하여상대적으로매우큰수준인반면, 이의개발 운영및이를위한자금조달을담당하는부동산산업은대체로매우영세하고, 노동생산성도농림 어업등의 1차산업수준에머물러있는것으로조사되고있다. 또한개발 중개 자문 관리등의하위업권별로다양한칸막이규제가존재하여진입장벽의역할을하고있어관련산업간의융복합을통한경쟁력강화도어려운상황이다. 따라서향후서비스산업선진화의일환으로우리나라부동산산업의효율성및투명성제고를위한장기적인정책과제의설정및추진이필요하고, 이는고령화충격에대비하기위한하나 18 영국의 ESM 에대한논의는 Tiwari(2013) 를참조하라. 90 인구고령화와주택시장

104 의방안이될수있을것으로사료된다. 제 7 절결론 본연구는인구고령화의주택가격에대한영향을소득요인, 노동인구비율, 총인구의 3개요인의영향으로구분하여실증분석을실시하였고, 이의주요결과로향후 20년간우리나라의주택가격하락리스크는노동인구비율의감소에기인할가능성이가장큰것으로전망하였다. 구체적으로본변수의효과만을고려했을경우우리나라의주택가격은향후 10 년간 (2015~25 년 ) 약 11%, 향후 20년간약 25% 하락할것으로전망된다. 그러나노동인구 1인당실질GDP 의영향을동시에고려할경우주택가격의하락리스크는잠재성장률에크게영향을받는것으로나타났다. 즉, 향후 10년간 GDP 성장률이연평균 2.4% 를상회하는경우노동연령인구비율의감소로 ( 즉, 역노동인구비율의상승으로 ) 인한주택가격의하락가능성이낮은것으로분석하였다. 본연구의실증분석의진행에는몇가지제약이존재하였고, 이는향후후속연구를통하여규명되어야할것으로생각된다. 첫째, 실증분석의결과는주택가격과고령화변수들간의상관관계가특정시기 ( 특히 1991 ~2014년 ) 에다수의국가에서관찰된평균적인패턴이우리나라에적용된다는가정하에도출되었다. 이는고령화의진행속도가국가별로상이한현재시점에서불가피한선택이었으나, 향후국내자료의지속적인구축을통하여과연이와같은평균적인고령화충격이우리나라에적용가능한지에대한검증이필요하다. 둘째, 실증분석에사용된성장회계방식은고령화가진행되는과정에서가계의행태변화가없는것을가정하고있다. 즉, 저축률, 은퇴시기등과같은가계의선택변수가고령화정도에따라서변하지않는다고가정하고실증분석을진행하였고, 향후고령화의진행에따라예상할수있는경제주체의행태변화까지도고려한분석의틀이필요할것으로생각된다. 마지막으로향후실증분석에서는이 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 91

105 자율등주택가격의추가적인결정요인에대해서도분석이필요하고, 또 한소비재인동시에투자재인주택의특성을고려한계량분석도향후연 구과제인것으로생각된다. 92 인구고령화와주택시장

106 참고문헌 권규호 조동철, 20년전의일본, 오늘의한국 : 인구구조고령화와경제역동성저하, 조동철편, 우리경제의역동성 : 일본과의비교를중심으로, 연구보고서 , 한국개발연구원, 송인호, 주택시장의추세적요인분석 : 일본과의비교를중심으로, 조동철편, 우리경제의역동성 : 일본과의비교를중심으로, 연구보고서 , 한국개발연구원, 이규용, 외국인력활용제고및이민자통합, 한국노동연구원발료자료, 통계청, 2015년혼인 이혼통계, 보도자료, 한국여성정책연구원, 고령화 정성장시대대한민국의지속발전을위한정책과제 : 여성고용분야, 한국여성정책연구원발표자료, 한국은행, 국가대차대조표, 홍기석, 인구고령화와주택가격, 조만편, 전환기부동산정책의새로운방향모색, 연구보고서 , 한국개발연구원, Bloom, D. E., D. Canning, and G. Fink, Implications of Population Aging for Economic Growth, PGDA Working Papers 64, Harvard University, Cambridge, MA, Brunnermeier, M., and M. Oehmke, Bubbles, Financial Crises, and Systemic Risk, Working Paper, Princeton University, Green, R. and Hendershott, P., Age, Housing Demand, and Real House Prices, Regional Science and Urban Economics, Vol. 26, No. 5, 1996, pp.465~480. Hadri, K., Testing for Stationarity in Heterogeneous Panel Data, Econometrics Journal, Vol. 3, Iss. 2, 2000, pp.148~161. Hiller, L., and O. Lerbs, The Capitalization of Non-market Attributes into Regional Housing Rents and Wages: Evidence on German Functional Labor Market Areas, Review of Regional Research, Vol. 35, No. 1, 2015, pp.49~72. Im, K. S, M. H. Pesaran, and Y. Shin, Testing for Unit Roots in Heterogeneous Panels, Journal of Econometrics, Vol. 115, 2003, pp.53~74. Lai, R., and R. Van Order, U.S. House Prices over the Last 30 Years: Bubbles, 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 93

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108 < 자료 > The Economist, Global Ageing: A Billion Shades of Grey, 26 April < 웹사이트 > OECD DATA, 접속일자 : The UN Population Statistics(12th Revised Ver.), html, 접속일자 : The World Bank, 접속일자 : 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 95

109 부록 부도 노년부양비및유년부양비의국제비교 96 인구고령화와주택시장

110 부도 국가별 모형의잔차항추이비교 제 3 장인구고령화와주택가격 : 소득및인구요인의영향에대한국제비교 97

111 제 4 장 고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 전영준 ( 한양대학교 ) 제 1 절서론 인구고령화는대부분의국가들이직면하고있는현상이다. 한국도예외가아닐뿐만아니라전세계적으로가장빠른속도로고령화가진행되고있는나라에속한다. 인구의고령화는노동시장및자본시장의변화를초래하고정부는복지제도를포함한재정정책에대한중요한도전에직면하고있다. 주택시장에도큰영향을미칠것으로예상된다. 인구의고령화가출산율의하락과기대수명연장으로인해유발되기때문에기본적으로가구원수의감소를유발할것이다. 따라서가구당주택규모가줄어들것으로전망되며이러한고령화에따른수요측면의변화는주택에대한수요의변화와이에따른주택가격의변화를유발할것으로예상된다. 본연구의목적은일반균형세대중복모형혹은중첩세대모형 (Overlapping Generations Model: OLG) 을이용하여고령화가주택시장에미치는영향에대한분석을하는데있다. 노인인구비중의증가가향후주택수요에미치는영향, 주택가격에미치는영향등에대한분석을행하고자한다. 인구구조의변화를반영하여분석할수있는 OLG 모형을이용한분석이 98 인구고령화와주택시장

112 거시자료혹은미시자료를이용하여분석하는것에비교한이점으로다음과같은것을들수있다. 무엇보다도향후경제상황변동을고려하여합리적인의사결정을내리는경제주체를상정할수있다. 통계자료를이용한분석은기본적으로개인과기업이과거에내린의사결정으로인해생산된자료로서향후의경제환경변화에대한예측에입각한의사결정분석에한계가있다. 이러한문제점의인식에서본연구에서는향후경제환경에대한완전예측가정 (perfect foresight) 에기초한모형을이용하여시뮬레이션분석을시도하고자한다. 다음으로모형을이용한분석은정책시뮬레이션을용이하게한다는장점이있다. 아직본격적으로도입되지않은정책이나기존의정책개편의효과를분석함에있어정책의세부사항을가능한상세하게모형에반영할수있다면제도의전반적인구조뿐만아니라제도의개별사항및각각의효과를비교 분석할수있다는장점이있다. 또한주택시장에미치는영향을분리하여분석할수있는장점이있다. 수집한데이터를이용한분석은관심사항이외의요인을적절하게통제하기어려운경우가있으나, 모형에서는특정사안에대해초점을두고분석할수있는장점이있다. 본연구와같이고령화와이에따른가족구성원의변화의효과만을분리하여분석할경우이러한장점이부각될수있을것이다. 본연구에서상정할모형은 Auerbach and Kotlikoff(1987) 의세대중복모형 (Overlapping Generations Model: OLG) 과내구재소비를정형화한 Andersen and Hermansen(2013) 의모형을결합한모형이다. 내구재소비를정형화할필요가있는이유는주택의특수성에기인한다. 주택은주거서비스를제공한다는측면에서소비재라고할수있지만, 동시에자산으로서의의미도있다. 가구자산의큰부분은보유주택으로구성되기때문이다. 또한주택은당기의소비로서당기에소멸되는비내구재가아니라다음기에여전히사용할수있는내구재라는점도여타소비재와다르기때문에주택은여타비내구재와차별적으로취급되어야한다. 이러한인식하에서소비재를두종류로나누고생산부문도두개부문으로분류하고자한다. 따라서본연구의모형설정은 Auerbach and Kotlikoff 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 99

113 (1987) 의모형의생산부문을비내구재부문과내구재부문으로구성되는 2 부문모형으로확장한것으로도해석이가능하다. 본모형은주택시장의특성상주택시장이기존의주택과주택수요의균형으로이루어지는저량시장의균형과이과정에서결정된주택가격이유량시장에서신규주택투자를결정하는과정을정형화한 Mankiw and Weil(1989) 의균형개념을모형에적용하였다는점에서도의미를찾을수있다. 본연구에서구축한세대중복모형은우리나라주택시장의상황을완벽하게재현하기어려운면이있다. 먼저, 본모형은주택보유의중요한동기들가운데주거동기위주로설정되었다. 주택을보유하는동기는자녀에대한유산상속, 예기치못한가정경제악화에대비하는예비적동기 (Poterba, Venti, and Wise[2011]) 등을들수있다. 이러한주택보유동기를모형에반영하지않은관계로현실의주택보유패턴을충분히재현하기어려운면이있다. 다음으로주택시장을포함한자산시장의불완전성을반영하지못하였다. 본모형에서는금융자산을포함한일반자산과주택자산을구성하는자산에대한의사결정을하는경제주체를상정하였는데, 두종류의자산을큰비용을지불하지않고처분하고구입할수있는상황을상정하였기때문에주택시장의상황을충분히반영하였다고보기어렵다. 아울러본모형이완전예측가능성을가정하였기때문에, 주택시장이경기변동에크게영향을받는점을반영하지못한것도한계라고할수있다. 이러한한계에도불구하고본연구에서구축한모형은인구의노령화에따른인구구조변동이주택수요에미치는영향에대한분석과향후고령화에따른주택상황변화에대한분석을가능케하였다는점에서그의미를찾을수있을것이다. 또한내구재와자산으로서의주택의특징을반영하였으며, 기존의국내연구와달리주택시장을저량시장과유량시장으로분리하여주택시장에적합한균형개념을모형에반영하였다는점에서본연구의의의를찾을수있을것이다. 본연구에서설정한모형과한국경제의특징및고령화추세를반영한모수설정을통해다음과같은분석결과를얻었다. 출산율의하락은자 100 인구고령화와주택시장

114 녀수의감소로인해향후주택에대한수요가줄어들것으로예상된다. 주택수요의전반적인감소는주택생산도감소시킬것으로예상된다. 출산율의하락으로유발된인구의고령화로인한주택수요와공급의변화중수요측면이주택가격결정에더지배적인영향을미칠것으로전망된다. 이는주택시장의특성에기인한다. 주택가격은유량시장에서결정되는것이아니라저량시장에서결정되기때문이다. 주택총량의감소보다주택수요의감소가더빠른속도로이루어지기때문에인구의고령화로인해주택가격은장기적으로하락할것으로전망된다. 본연구에서시도한정책실험결과는거래비용의경감이장기적으로다소간의후생증진효과가있을가능성을제시하고있다. 거래비용의경감은일반소비의감소없이주거소비를증가시킬가능성이있다. 다만, 단기적으로주택가격이상승하여주거비용을높이는위험성이있으므로부동산양도차익과세완화, 부동산거래세경감, 부동산자산유동화를촉진하는각종정책개편등과같은거래비용감소를위한수요측면의정책과주택공급과관련된정책의적절한조합및정책실시의적시성이고려되어야할것이다. 본논문의구성은다음과같다. 제2절에서는본연구와관련된기존연구에대해기술한다. 제3절에서는시뮬레이션에서사용할모형에대해설명한다. 제4절에서는모형을이용한시뮬레이션을위해필요한모수설정에대해설명한다. 제5절에서는시뮬레이션결과를설명하고마지막으로제6절에서는본연구의분석결과를요약하고향후과제에대해논의한다. 제 2 절기존연구 본연구와관련된기존연구는일반균형세대중복모형을이용한연구, 부동산관련연구, 일반균형모형을이용한부동산관련연구등으로분류할수있다. 세대중복모형 (Overlapping Generations Model: OLG) 을이용한분석은광범위하게이루어지고있다. 세대중복모형을이용한본격적인이론적논의는 Diamond(1965) 를통해출발하였다. Diamond(1965) 는 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 101

115 교환경제를상정한 Samuelson(1958) 의 OLG 모형을자본이라는내구재가있는생산경제로확장하여경쟁균형의비효율성 (efficiency) 여부와국가부채가국민의후생에미치는영향에대해분석하였다. 경쟁균형의비효율성은 OLG 모형이상정한경제의각개인이황금률수준의저축률수준보다더높은수준의저축을함으로써발생할수있음을보였으며, 이와함께효율적인경제에서의국가부채의후생비용과비효율적경제에서의국가부채의후생증진효과여부에대한분석을시도하였다. 이러한 Diamond(1965) 의모형을이용한분석은여러분야에서광범위하게활용되었다. OLG 모형을이용한초기의이론적논의는주로 2기간모형을이용한논의가주를이루고있다. 이러한설정은경제에대한중요한통찰력을제공해주지만, 경제환경변화와정책개편의효과를정량화하기에는방법론상의어려움이있다. 이와관련하여의미있는연구가 Auerbach and Kotlikoff(1987) 에의해이루어졌다. 이연구는기존의 2기간모형을 55기간모형으로확장하였다. 기대수명을약 75세로가정하고연령 21세부터 75세까지의사람들이공존하는경제를상정하였다. 이모형을처음으로이용하여세제개편의효과를분석한 Auerbach et al.(1983) 을확장하여이연구에서는재정적자및국가부채, 누진과세, 투자에대한조세유인, 공적연금, 인구의고령화와같이세대간재분배와관련된주제들로분석대상을확대하였다. 이들의연구가경제에공존하는세대 (generation) 의수를일반화하였다면, Galor(1992) 는 OLG 모형내생산부문을기존의 1 개부문에서 2개부문으로확장하는방법론으로발전시켰다. 1 세대수의 1 생산부문을다부문으로확장한연구는 OLG 모형에서보다대표경제주체모형 (representative agent model) 에서더활발하게이루어졌다. Shoven and Walley(1972) 의연구로본격적으로시작된 CGE(Computable General Equilibrium) 모형을이용한연구에서는대표경제주체모형에생산부문을다부문으로확장한모형을이용하였다. Shoven and Walley(1972) 를비롯하여이들에의해이루어진후속연구들 (Shoven and Walley[1973; 1984]) 은주로조세정책과관련된연구들이다. 이들의주요관심대상이부문별차등과세 (differential taxation) 의분석이었으므로생산부문과소비재의종류를나누어분석할필요성이있어다부문모형을구축하여분석하였다. 이러한방법론은무역 (Shoven and Walley[1984]; Bouët, Antoine[2008]; Piermartini and Teh[2005]), 소득분배 (Adelman and Robinson[1978]; Bouët, Antoine[2008]) 등과관련된여러분야에서광범위하게이용되었다. 102 인구고령화와주택시장

116 일반화와다생산부문의모형통합을동시에이룬연구로 Fullerton and Rogers(1993) 가있다. 이연구에서는 5세구간으로인구집단을 12개로나누고, 생산부문을 19개로세분하여조세정책의효과를분석하였다. 이에더하여소득계층을생애소득 (lifetime income) 을기준으로 12개로구분하였다. 이모형을이용하여조세로인해전체생애에걸쳐발생하는후생비용을측정하였다. 2 고령화와관련된주택시장에대한연구는주로베이비붐세대의은퇴가주택시장에미치는영향에대한분석으로이루어졌다. 그예로 Mankiw and Weil(1989) 과 Poterba, Venti, and Wise(2011) 가있다. Mankiw and Weil(1989) 는베이비붐 (baby boom) 세대와베이비버스트 (baby bust) 세대의도래가주택가격에미치는영향에대한분석을통해인구의고령화가주택시장에미치는충격을부각하여학계의주목을받았다. 이들의연구는또한주택시장균형의특수성, 즉주택시장이저량 (stock) 시장과유량 (flow) 시장으로구분될수있으며, 주택가격은저량시장에서결정되며이렇게결정된가격은유량시장에서의신규주택투자를결정한다는균형개념을제시하였다. 기본적으로주택시장의균형은기존의주택공급량과주택수요의균형으로정의되며유량시장에서규정되지못한다는것이다. Poterba, Venti, and Wise(2011) 는은퇴이후보유할자산의구성에대한실증분석을수행하였다. HRS(Health and Retirement Study) 를이용하여분석한결과, 은퇴에대비한자산으로연금화자산 (annuitized asset) 이매우큰비중을차지하고있었으며, 따라서노후소비를위한주요재원으로서의역할을하는것으로나타났다. 반면, 비연금자산과주택자산의주요역할은예비적동기에의한저축 (precautionary savings) 수단인것으로나타났다. 비교적큰충격이없는한주택을매각하는경우가드문현상을발견하였으며, 이로인해생애의마지막단계까지비교적큰규모의 2 생산부문을다부문으로그리고가계를다소득계층으로확장한 Fullerton and Rogers (1993) 는균형계산의기술적인문제로인해시간에따른경제의이행경로 (transition path) 까지계산한 Auerbach and Kotlikoff(1987) 의연구와달리균제상태 (Steady State) 분석에한정하였다. 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 103

117 주택을보유하는경향이있는것으로보였다. 본격적인인구의고령화를세계최초로경험한일본의경우인구의고령화가부동산시장에미치는영향에대한연구가활발히이루어졌다. 이러한연구는국가별자료를이용한연구 (Takáts[2012]) 뿐만아니라, 지역별미시자료를이용하여인구변수가주택가격에미치는영향에대해분석하였다 (Saita, Shimizu, and Watanabe[2013]). 이러한연구들은인구변수가주택가격에큰영향을미친다는결과를제시하였다. 균형주택가격변화는고령화변수 ( 노년부양비및총인구증가율 ) 에영향을크게받으며그규모도클것으로전망하였다. 일본의경우고령화로인한주택가격의하락을막기위해서는 2040년까지매년 160만명의노동연령인구의유입이필요하다고추정하였다 (Shimizu, Deng, Kawamura, and Nishimura[2015]). 3 생애주기관점에서고령화가주택시장에미치는영향에대한의미있는분석은 Andersen and Hermansen(2013) 에의해이루어졌다. 부분균형모형을이용하여분석한이논문은주택의고유한특성을부각하여모형에반영하였다는점에서그의미를찾을수있다. 주택은소비재이며자산으로서의기능도수행하는양면적인성격을지닌재화라는특징을부각하였다. 내구소비재인주택은개인의효용을창출하는중요한재화인동시에중요한자산축적의수단이라는특징을모형에반영하였다. 이러한특징을고려하여비내구재소비와주택소비간의기회비용설정에주택보유로인해예상되는자산수익률을함께고려하여개인의최적화조건을도출하였다. 일반균형모형의틀에서주택시장에대한연구도최근이루어지고있다. 이러한연구로 Iacoviello and Neri(2010), Guerrieri and Iacoviello(2014), Davis and Heathcote(2004), Iacoviello and Pavan(2010) 등이있다. Iacoviello and Neri(2010) 는일반균형모형을이용하여주택시장의변동성결정요인과주택시장의변동성이경제의여타부문에미치는파급효과에대해분석하였다. 주택의수요와공급측면의기술충격이주택투자와주택가격 3 조만 (2015) 에서재인용하였다. 104 인구고령화와주택시장

118 변동성의약 25% 를, 화폐금융정책이이들변수들의변동성의약 20% 를설명하고있으며, 주택시장의변동성은여타부문에상당수준영향을미치지만투자보다는소비에그영향력이집중되는점을보였다. Guerrieri and Iacoviello(2014) 는베이지안추정방법 (Bayesian Method) 을이용하여비선형일반균형모형 (Non-linear General Equilibrium Model) 을추정하였다. 이과정에서주택을통한담보의역할을강조하였다. 이형태의차입제약은 2001~06 년기간동안의호황기에대폭적으로완화되었는데, 이러한변화로인한주택보유의증가는소비증가에큰영향을미치지못한반면, 2007~09 년불경기동안의차입제약의강화로인한주택시장의붕괴는심각한경기침체를유발하였다는연구결과를제시하였다. 이러한분석결과는실제데이터에서나타나는주택담보를통한차입제약이경기변동에미치는효과가비대칭적으로나타나는특성을적절히보이고있다. Davis and Heathcote(2004) 는신규주택에대한투자가여타투자에비하여변동성이크게나타나는점을일반균형모형을이용하여재생한점에서의미가있다. 방법론적인측면에서도생산부문을주택부문과여타부문으로분류한동태모형을설정하였다는점에서의미를찾을수있다. Iacoviello and Neri(2010), Guerrieri and Iacoviello(2014), Davis and Heathcote (2003) 와같은연구에서설정한모형이무한시계대표경제주체모형을기본으로한것과대조적으로 Iacoviello and Pavan(2011) 은 OLG 모형을설정하여주택보유와부채수준이생애주기별로어떻게변화해가는지에대해분석하였다. 여타논문들이관심의대상을경기변동과정에서나타나는주택시장의변동성과그효과에두었다면이논문은생애주기적관점에서이문제를접근하였다는점에서의미가있다. 또한방법론적으로주택의소비형태를자가주택소비와임대주택소비로구분하였다는점도의미가있다. 그러나이논문은주택가격의내생화를모형에반영하지못한점이문제점으로지적될수있다. 본연구에서설정한모형의구조와기존모형들과의차별성은다음과같다. 본모형은 Auerbach and Kotlikoff(1987) 의다생애기간모형과비내구재와내구재인주택소비를정형화한 Andersen and Hermansen(2013) 을 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 105

119 결합하고또한주택시장균형을저량균형으로정의한 Mankiw and Weil (1989) 의균형개념을반영하고아울러인구의고령화를명시적으로반영한다생애기간다부문일반균형세대중복모형 (Multi-period Multi-sector General Equilibrium OLG Model) 이다. 단일생산부문모형인 Auerbach and Kotlikoff(1987) 와달리생산부문을주택생산부문과여타비내구재생산부분으로분리하였으며, 부분균형모형인 Andersen and Hermansen(2013) 과일반균형모형이면서도주택가격의내생화가반영되지못한 Iacoviello and Pavan(2011) 과달리주택가격이내생적으로결정되도록설정하였으며, 또한이과정에서시장균형을유량시장인비내구재시장의균형과 Mankiw and Weil(1989) 이상정한주택시장의저량균형으로결정된주택가격이신규주택투자에영향을미치는상황을상정하였다. 아울러본연구의목적이인구의고령화가주택시장에미치는효과분석인관계로장래인구추계를반영하여주요거시경제변수를산출하였다는점도기존의연구, 즉주택시장을반영한기존의일반균형모형과차별성이있다고할수있다. 특히부분균형모형을이용한 Mankiw and Weil(1989) 에서인구의고령화에따른주택시장에대한분석한것과달리일반균형모형을이용한 Guerrieri and Iacoviello(2014), Davis and Heathcote(2003), Iacoviello and Pavan(2011) 과같은연구에서는주로경기변동과주택시장의관련성에초점을두고인구의고령화와같은추세전환에대한분석을하지못한반면, 본연구에서는인구의고령화라는추세전환에대한분석을시도하였다. 본연구의모형이기존의모형에서제시된요소를반영하지못한점은다음과같다. 먼저, Guerrieri and Iacoviello(2014), Davis and Heathcote (2004), Iacoviello and Pavan(2011) 에서설정된주택의담보설정기능을반영하지못하였다. 또한 Iacoviello and Pavan(2011) 에서설정된자가주택보유와임대주택서비스소비간의의사결정을반영하지못하였다. 한편, 본연구의목적이인구의고령화라는인구구조의추세전환에대한분석인관계로경기변동이주택시장에미치는경로를모형에반영하지못한점이한계점으로지적될수있을것이다. 이러한점들은분석의주 106 인구고령화와주택시장

120 요관심사에따라향후연구의모형에보완될수있을것이다. 제 3 절모형 본연구에서상정하는모형은가계, 기업으로구성된다. 가계는생애기간동안의가구소비, 노동공급, 주택보유, 저축에대한의사결정을내린다. 기업은주택생산부문과여타생산부문으로나누어진다. 이들기업들은완전경쟁시장에서이윤을극대화하기위해생산량과생산요소인자본과노동의고용수준을결정한다. 가계 가계는부모세대와자녀세대로구성된다. 각개인의인생경로는 [ 그림 4-1] 과같이가정한다. 이들은 90세까지생존하며이기간동안사망위험은존재하지않는다고가정한다. 각개인은 25세가되는시점에경제적의사결정을시작한다. 그이전에는부모의양육과교육을받으면서성인이되기를준비하며독자적인의사결정을하지않는것으로가정한다. 그림 개인의인생경로 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 107

121 성인이된개인은 25세와 30세사이에결혼을하게되며출산자녀수에대한의사결정을하고 30세가되는해에자녀를출산한다. 분석의단순화를위해모든자녀를 30세에출산하고자녀가 25세에성인이되는해까지자녀를양육한다고가정한다. 부모자신이 55세가되는해에자녀는독립하게되며그이후 90세까지생존하는것으로가정한다. 성인이된개인의의사결정은가구의소비및저축, 노동공급, 주택보유에대한의사결정으로구성된다. 가구내자녀의존재는보유주택에대한의사결정에영향을미친다. 한성인의인생경로를거치면서가구원수가변하게된다. 25세에성인이되어결혼을하게되면가구원수가 2인이되었다가 30세에출산하면그수가 (=2+출산자녀수 ) 이되며, 55세에자녀가성인이되어독립하게되면가구원수가다시 2인으로회귀하게된다. 이러한과정을거치면서주택규모의적정수준을결정하게된다. 4 기에 25세가된대표적인성인의잔여생애기간동안의기대효용은다음식 (1) 과같다. (1) 여기서 는연령을의미하는데성인이되는 25 세시기에 =0 이되는 것으로가정한다. 이는 25 세에성인이되어독립하여경제적의사결정을 시작하기때문에경제적능력이있는연령을 25 세부터시작하는것으로 가정하였기때문이다. 는가구소비, 는여가수준, 는주택규모, 은가구원수 () 에따른주택규모의증가를나타내는함수이다. 본모형 에서는 으로가정했는데, 이는가구원수의증가에따라주 4 본모형의구조는세대중복모형이다. 인구고령화의효과를세대중복모형이아닌대표경제주체모형을이용하여분석이가능하다. 세대중복모형에유산상속동기 ( 혹은부모와자녀세대간완전한이타성 (altruism)) 을추가하면대표경제주체모형이된다. 그러나유산상속동기혹은이타성이완전하지않을경우대표경제주체모형으로전환되지않는다. 따라서불완전한이타성을상정할경우이러한사항을보다유연하게모형에반영하기위해서는세대중복모형이적합하다. 본연구에서는양육기간동안부모세대가자녀세대의소비를충당하고주거서비스를공유하는제한된이타성을상정하였다. 이러한점을감안하여본연구에서는세대중복모형을이용하여분석하였다. 108 인구고령화와주택시장

122 택규모가증가하는경향이있으나가구원수에비례하여증가하는것이 아니라그보다늦은속도로증가하는상황을상정한것이다. 5 식 (1) 로정의된생애기대효용을극대화함에있어아래식 (2) 로표현 되는생애예산제약조건에제약을받는다. (2) 여기서,, 는각각임금률, 이자율, 연령 개인의노동생 산성을의미한다. 각연령 의 는주택의상대가격을의미하는데소비 재를기준재화로하여그가격을 1 로표준화시킨상황에서주택의가격 을평가한것이다. 주택은일반소비와달라서내구재라는특성을지닌다. 당해연도에소비로소멸하는비내구재와달리주택은당해주택서비스 를소비하더라도감가상각으로소멸하는부분 ( ) 이외의부분은잔존하 여다음연도에그로부터주택서비스를소비하고보유자산으로보유하는 의미를가진다. 전기에보유하던주택 ( ) 은 1 년이지남에따라이 중 부분이잔존하게되는데, 이를기초에매각하고당해연도에 필요한주택규모 ( ) 에맞게주택을구입한다고가정한다. 6 기존의주 택을매각하는과정에서 만큼의거래비용 (transaction cost) 이소요되는 데, 이거래비용은두가지로해석이가능하다. 첫번째해석은주택은 유동성 (liquidity) 이낮은자산이므로구입가격보다다소낮은가격으로 5 주택에대한선호가효용함수에 의형태로반영된것은주택수요의규모의경제존재가능성에기인한다. 만일 이면가구원수의증가에따라주거공간이비례적으로늘어나야한다. 그러나일반적인경우가구원수가증가하여도거주를위해필요한공간의증가속도는가구원수증가에비하여느린것이일반적이다. 이러한점을감안하여 으로가정하였다. 6 본모형이생애주기모형이므로사망직전연도의주택처분에대한가정이필요하다. 본모형에서는생애마지막기간초기에사망시주택을양도하는조건으로주택을매각하고매각대금을소비에충당하는것으로가정하였다. 생애기간동안사망위험이없는상황에서이러한주택매각대금지급시점과주택의양도시점이다소차이가나는것은모형의내적정합성면에서심각한문제가되지않을것으로사료된다. 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 109

123 매각해야하는경우가발생할수있다. 두번째해석은주택매각시높은조세비용을지불하여야한다는것이다. 한국의경우부동산양도소득세수준이여타소득에대한소득세보다높으며또한주택구입시취득세등의조세를상당수준납부하여야하는점과연관성이있는해석이다. 7 아울러주택을매각하고이사할경우발생하는이사비용도이러한거래비용에포함될것이다. 생애예산제약조건식 (2) 가의미하는바는생애기간동안의소비및주택의순매각비용의현재가치가노동소득의현재가치를초과하지못한다는것이다. 각개인의최적화조건은다음식들로요약될수있다. (3) (4) 식 (3) 은여가와소비간의기간내대체관계를, 식 (4) 는소비와보유주 (5) 7 주택규모가변화할경우에만주택거래가이루어지는것이일반적이다. 이러한상황을상정할경우, 주택규모의변동없이는주택거래비용이발생하지않도록설정하는것이타당하다. 그러나본모형에서는상황을단순화하기위해각개인이매기주택을매각하고자신의수요량만큼다시구입하는상황을상정한다. 생애기간동안주택소비에대한선호에따라주택규모를변경시키는상황을상정하였으므로매기주택규모가변화하도록설정되어있다. 이는모형에서임대주택과자가주택거주에대한선택을감안하지않았기때문이다. 이러한점을감안하여매기매각주택의가치에비례하여거래비용을지불하되, 이사주기를감안하여거래비용을연간비용으로환산하여거래비용을적용하였다. 이에대한자세한내용은제 4 절모형캘리브레이션을참조하라. 110 인구고령화와주택시장

124 택규모간최적화조건을나타낸다. 여가와소비간의대체관계는여가와 소비의기회비용에의해결정된다. 소비의기회비용은 1 이되는데이는소 비의가격이교환비율의기준 (numeraire) 이되는것으로설정하였기때문 이다. 여가의기회비용은해당연령개인의시간당임금 ( ) 이다. 소비와보유주택간의기간내대체관계는가구원수 () 와가구원수 증가에따른가구원 1 인당주택공간에대한수요 ( ) 변화와주택구입 의기회비용에의해결정된다. 주택서비스에대한수요는가구원수의 증가에따라증가하나수요의증가속도가가구원에비하여느린일종의 규모의경제를반영하고있다. 주택구입을위하여주택구입비용인주택 가격 () 을지불하여야하지만주택이내구재인관계로다음연도의감가 상각을제외한 만큼의잔존가치를매각함으로써거래비용을제외 한 만큼의자산을보유할수있으며, 여기에자본이득이 더해지면 만큼의자산을보유하는효과가있다. 따 라서주택구입의기회비용은 가된다. 식 (5) 는소비의연령별추이를결정하는식이다. 소비의연령별추이 는소비로부터얻는효용뿐만아니라기간간소비의대체에따른기회 비용과소비와여가그리고소비와주택수요간의기간내대체관계에 의해서도영향을받게된다. 소비의기간간대체관계에영향을미치는 것은할인요소 () 와이자율의경로 와기간간대체탄력성 ( 위험회피도의역수, ) 이다. 할인요소가높을수록 ( 혹은할인율이낮 을수록 ), 이자율이높을수록, 그리고기간간대체탄력성이높을수록, 현 재소비대비미래소비비율이증가하게된다. 미래소비와현재소비의비율은임금률비율 에의해서도영 향을받는다. 임금수준이시간에따라상승하게되면두가지효과가발 생한다. 시간에따라여가대신소비를증가시키는효과 ( 기간내대체효 과, intra-temporal substitution) 가있으며, 동시에여가감소가유발된다 ( 기 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 111

125 간간대체효과, inter-temporal substitution). 기간간대체에의해여가가감소하는것은임금률의상승이여가의기회비용을높여서여가를줄이고노동시간을증가시키게된다. 기간간대체와관련하여소비도감소하게된다. 임금률의상승으로여가의기회비용이높아지므로인해일반소비와여가소비로구성된통합소비재 (composite consumption good) 의가격이높아지게되며, 이로인해통합소비의감소가유발되어일반소비가감소하게된다. 주택가격변동과관련해서도두가지의효과가발생한다. 주택대신소비를증가시키는효과 ( 기간내대체 ) 와시간의경과에따라주택소비의감소 ( 기간간대체 ) 가유발된다. 기간간대체와관련하여소비가감소하는효과가있다. 주택가격의상승은임금률의상승과같이일반소비와주택서비스소비로구성되는통합재의가격상승을유발하여일반소비를포함하여전반적인소비감소가유발된다. 만일기간간대체탄력성이 기간내대체탄력성보다크면 ( ) 8 소비의증가율이감소하고, 만일 기간내대체탄력성이기간간대체탄력성보다작다면 ( ) 소비의증가율이증가하게된다. 기업 기업은두부문으로나누어진다. 일반소비재및투자재를생산하는부 문 1 과내구재인주택을생산하는부문 2 로구성된다. 두부문의생산구 조는 [ 그림 4-2] 와같이표현된다. 각부문의생산을위해서는부가가치 ( ) 와중간재 ( ) 의투입이필 요하다. 생산량 와투입되는부가가치와중간재투입간의비율은일 정하다고가정한다. 중간재투입과생산량간의비율 는다 음과같이정의된다. 는 부문생산 1 단위에필요한 부문의중간재 8 효용을소비, 여가, 그리고주택량의 Cobb-Douglas 함수로정의하였으므로기간내대체탄력성은 1 이된다. 112 인구고령화와주택시장

126 그림 생산구조 투입량을의미한다. 부가가치와생산량의단위를표준화하여 의관계가성립하는것으로가정한다. 각부문이최종소비와투자로구 성되는최종수요를 로표시하면총생산량은다음식 (6) 과 (6-1) 에의 해결정된다. (6) (6-1) 각부문의생산은최종수요와중간재수요를충족시키기위해이루어진 다. 는최종소비로서부문 1 의최종소비는일반소비 () 의총량과투자 재에대한수요,, 즉부문 1 과부문 2 의생산을위해 투입되는자본에대한대체투자와순투자로구성되며, 9 부문 2 의최종소 비는주택에대한대체투자 ( ) 와신규투자 ( ) 로구성된다 ( 는 기존주택의저량 (stock) 총량을의미 ). 부문의생산에필요한부문 의 9 은자본의감가상각률을의미한다. 이자본재는부문 1 에서생산된투자재에의해형성된다. 주택의감가상각률은 로표시한다. 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 113

127 중간재수요는 로서부문 1(2) 생산물의중간재수요는 ( ) 이된다 ( 식 6). 식 (6-1) 은식 (6) 의총생산량을최종수요의선형함수로표시한것이다. 생산을위해투입되는부가가치부문은노동, 자본, 토지의조합으로창출된다. 비내구재를생산하는부문 1의경우부가가치는노동과자본의 CES(Constant Elasticity of Substitution) 함수로정의한다. 부문 2의경우, 주택생산을위해토지가필수적인점을감안하여부가가치를아래식 (8) 과같이노동 (L), 자본 (K), 토지 (N) 의함수로정의하였다. 공급이고정되어있는토지의특성을반영하여공급량이고정된상태에서노동과자본이투입되어부문 2의부가가치가창출되는것으로가정하였다. 토지는모든국민에균등분배되어있는것으로가정하였다. (7) (8) 여기서,,, 는각부문의부가가치생산의효율성모수, 노동비중모수, 자본과노동의대체탄력성, 그리고부문 2의노동및자본의통합생산요소의비중을의미한다. 각부문의노동및자본비용, 와생산수준이주어진상황에서노동과자본에대한수요는비용을극소화하는과정에서결정된다 ( 식 9~ 12). 노동및자본비용은, 의두식에의해결정된다. min subject to (9) 114 인구고령화와주택시장

128 (10) 부가가치부문이노동과자본의 1차동차함수로정의되는부문 1의경우단위당생산비용이생산수준과관계없이평균비용에의해결정된다. 본모형이실질변수의결정과정에초점을두고있으므로부문 1 생산물의가격을 1로표준화하기로한다 ( ). 부가가치부문이노동과자본의 1차동차함수로정의되지않는부문 2 의경우, 가격및생산수준과밀접한관련성을가지며결정된다. 내구재생산부문의노동과자본에대한수요그리고상품가격 ( ) 은다음과같이결정된다. 식 (11) 의비용최소화를통해식 (12) 와같이노동과자본의수요가결정된다. 생산요소에대한수요함수를비용함수에대입하여식 (13) 과같이총비용함수를얻을수있다. 이미언급한바와같이주택생산의평균비용 (C/Q) 과한계비용 (dc/dq) 은생산수준에영향을받는것으로나타났다. 완전경쟁시장에서기업의이윤극대화조건 (p=dc/dq= MC) 은식 (14) 와같이얻을수있다. min subject to (11) (12) (13) 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 115

129 (13-1) (14) 여기서 은토지에대한임대료를의미한다. 요소가격과생산물가격은다음과같이결정된다. 가격결정구조는생산요소가격 (, R), 부가가치가격 ( ), 그리고생산물가격 으로분류할수있다. 생산요소가격은완전경쟁시장에서노동, 자본, 토지의수요공급의균형에의해결정된다. 부가가치의가격은아래식 (15) 에의해결정되며, 생산물가격은식 (16) 의조건을만족시켜야한다. 부가가치의가치 ( ) 는부가가치부문에투입되는노동비용, 자본비용, 토지비용의합으로구성되는데이는완전경쟁시장에서초과이윤이 0이라는조건에서도출된다 ( 식 15). 상품의가격은부가가치가격 10 과중간재투입가치의합으로결정된다. 부문 의생산물 1단위생산을위해부문 1에서생산된중간재 가투입되어야하므로생산물 1단위생산에투입되어야하는중간재투입비용은 가된다. 이러한관계는식 (16) 으로표현되며생산물가격과부가가치가격과의관계를식 (16-1) 과같이나타낼수있다. (15) (16) 10 생산물 1 단위당부가가치 1 단위가투입된다는가정에기인한다. 116 인구고령화와주택시장

130 그림 주택시장균형 저량시장 유량시장 신규주택공급 주택수요 (16-1) 이러한가격은요소시장과생산물시장의균형에의해결정되는데, 본 모형의균형은비내구재만을상정한기존의모형과상이하게정의된다. 비내구재시장에서는모든재화가유량 (flow) 으로취급되므로유량시장 (flow market) 과저량시장 (stock market) 을구별할필요가없다. 생산요소 시장에서요소가격이결정되면이윤극대화조건과완전경쟁시장에서의 초과이윤 0 의조건을이용하여부가가치가격이결정되고 ( 식 15), 생산물 가격이결정된다 ( 식 16-1). 그러나본모형에서는시장균형을정의할때 내구재시장인주택시장은저량시장과유량시장을구분하여야한다. 본 모형에서는생산물시장의균형을비내구재유량시장과내구재 ( 주택 ) 저량시장의균형으로정의한다. 따라서부문 1 과 2 의요소가격과생산물 가격에상이한점이존재한다. 요소시장에서노동과자본의가격이결정 되면부문 1 에서는부가가치의가치 ( ) 가결정되며 ( 식 15), 부문간산 업연관관계에의해생산물가격 ( ) 이결정된다 ( 식 16). 반면, 주택시장의 균형은기존의주택공급, 즉특정시점에서주어진양인기존주택공급 량과주택의수요의균형에의해정의된다. 일단주택시장의저량균형 에의해주택가격 ( ) 이결정되면산업연관관계에의해부가가치의가치 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 117

131 가결정된다 ( 식 15). 따라서토지에대한임대료 () 는생산요소시장에서결정된노동과자본의가격과이들생산요소의수요량으로결정되는노동비용과자본비용을제외한잔차로결정된다 ( 식 15). 저량시장에서주택가격이결정되면주택을생산하는기업들은신규주택에대한투자를결정하게된다. 이러한과정을통해결정된주택투자수준은 이다. 11 신규주택수준은식 (14) 로표현된주택생산기업의이윤극대화조건과식 (6-1) 로표현된최종수요와총생산량간의관계 ( ), 에대한정의 ( ) 를이용하여식 (17) 과같이얻을수있다. (17) 경쟁균형 본연구에서상정한경제는 2 개부문의생산물시장, 자본시장, 노동시 장, 주택시장으로구성된다. 경쟁적상품시장들과요소시장들에서의경쟁 균형은다음조건 1)~5) 를만족시키는균형가격과자원배분으로정의된다. 1) 개인들은생애예산제약조건하에서생애기대효용을극대화한다. - 식 (2)~(5) 가성립한다. 2) 기업은이윤을극대화하며, 균형에서는초과이윤이 0이된다. - 식 (10), (12), (14)~(17) 이성립한다. 3) 거시경제변수의운동법칙 (law of motion) 은개인들개별기업의의사결정과일관성을유지한다. - 식 (18)~(24) 가성립한다. 11 이러한균형개념은 Mankiw and Weil(1989) 에의해제시되었다. 118 인구고령화와주택시장

132 (18) (19) (20) (21) (22) (23) (24) 여기서,,,,,,, 는각각자본의공급량 ( 즉, 자산총량 ), 총노동공급량, 자본에대한총수요량, 노동에대한수요량, 비 내구재에대한총수요, 총주택수요량, 연령 인인구수와 ( 주택이외의 ) 보유자산을의미한다. 4) 요소시장의수요와공급이일치한다. - 식 (25)~(26) 이성립한다. (25) (26) 5) 비내구재생산물시장의수요와공급이일치한다. - 식 (6), (24), (27) 이성립한다. (27) 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 119

133 6) 주택의저량시장의수요와공급이일치한다. - 식 (28) 이성립한다. (28) 제 4 절모형캘리브레이션 모형과관련된모수는인구구조관련, 선호관련, 생산함수의부가가치부문, 생산함수의중간투입계수관련, 주택거래비용관련모수로분류할수있다. 본모형에서는인구구조는전적으로출산율에의해결정된다고가정한다. 출산율은첫연도에 1.2에서 50년동안점진적으로일정한속도로 1.4까지상승하는것으로가정한다. 이는 2010년경에우리나라의합계출산율이 1.2에서통계청의장래인구추계에서사용한출산율가정에따라변화하는상황을상정하였다. 12 시뮬레이션의첫번째연도는 2010년으로하여통계청의인구분포자료를이용하여 [ 그림 4-4] 와같이가정하였다. 이러한가정하에서인구를추계한결과는 [ 그림 4-5] 와 [ 그림 4-6] 으로요약될수있다. 총인구는 2031년에정점에도달하고그이후줄어드는것으로, 노인인구비중은 2047년에 40% 를넘어서서이수준을유지하거나다소상회하는것으로추계되었다. 생산가능연령 (15~64세) 인구는현재 72.4% 에서하락하여장기적으로 50% 수준에머물것으로추계되었다. [ 그림 4-5] 와 [ 그림 4-6] 에는 2011년도통계청의장래인구추계결과도함께제시되어있다. 모형의추계와통계청추계를비교해보면모형에서추계한총인구수는 2060년이전에는과대추계되었으며, 2060년에는통계청추계치에근접하고있다. 총인구수가최고에도달하는연도는모형추계에서는 2031년, 통계청추계에서는 2029년으로나타났다. 총인구수가 12 이가정은통계청 2011 년장래인구추계의중위출산율가정에입각하여설정하였다 년인구추계시 2010 년합계출산율은 1.23 이며이후점진적으로출산율이상승하여 2060 년에는 1.42 에도달하는것으로가정하였다. 120 인구고령화와주택시장

134 그림 초기연도인구분포 세인구대비비율 연령 그림 총인구 초기연도인구대비비율 연도 모형추계 통계청추계 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 121

135 그림 연령집단별인구비중 ( 모형추계 ) 15-64( 통계청추계 ) 0-14( 통계청추계 ) 15-64( 모형추계 ) 65-( 모형추계 ) 65-( 통계청추계 ) 과대추계된것은모형에서사망위험을도입하지않고 90세까지생존한다고가정한관계로노인층인구가과대추계되었기때문이다. 이와같은이유로노인인구비중이다소과대추계되고경제활동인구비중이다소과소추계되었다. 13 선호관련모수중효용에서의여가의비중 () 은전형적으로사용되고있는 0.67로가정한다 (Cooley[1995]). 효용에서주택서비스소비가차지하는비중 () 은 0.055로가정하는데, 이는총소비지출중주거비용이약 16.7% 를차지하는것을의미한다. 송인호 (2015) 에의하면가처분소득대 13 인구구성과관련해서통계청의장래인구추계를그대로사용하는대신본모형에서추계한것을사용한이유는통계청의인구추계는 2060 년까지의기간에국한하여추계가이루어져서 2060 년이후의기간에대해서는인구추계를확장하여야하며, 또한모형의설정과인구추계가일관성을유지하여야하기때문이다. 모형에서는각연도에출생한개인이 90 세까지사망의위험없이생존하는상황을설정하였다. 통계청의인구추계는각연령별사망률을고려하여인구추계를하였으므로본모형의설정과일관성을유지할수가없다. 총인구수와인구구성의절대수준이다소차이가나지만추세는양추계에서큰차이가나지않은점을고려할때본연구의인구추계를이용하는것이타당하다고사료된다. 122 인구고령화와주택시장

136 비주거비용은약 16% 로추계되었다. 2010년의가계저축률이 2.8% 인점을감안하여 14 주거비가총소비에서차지하는비중이약 16.5%(=16/( )) 와근접하도록모수를설정하였다. 위험회피계수 () 는기간을 1년으로상정한세대중복모형에서전형적으로사용되고있는값 4로가정하였다 (Auerbach and Kotlikoff[1987]). 할인요소 () 는표준적인수준인 0.96 으로가정하였다. 생산함수중부가가치부문에대한가정은다음과같다. 부가가치부문과생산량과의관계를나타내는 는 1로가정하였다. 이는제3절제2소절에서언급한 가정에입각한것이다. 부가가치부문의노동비중모수 ( ) 는각각 0.598과 0.793으로가정하였다. 이는한국은행의대분류산업연관표를이용하여건설부문 ( 부문 2) 과여타부문으로나누고부가가치부문중기타생산세를제외한부가가치합계대비피용자보수비율과우리나라의전반적인노동소득분배율을이용하여산출한결과이다. 2010년산업연관표를이용하여산출한부문 2의노동소득분배율은 0.798이다. 한국의노동소득분배율이약 60% 인점과 2010년현재건설부문의생산비중 (6.3%) 을이용하여부문 1의노동소득분배율을산출하였다. 제3절에서언급한바와같이주택생산에는토지가투입되어야한다. 토지비용이부가가치에서차지하는비중을 25% 로가정하였다. 통계청의 우리나라순자본스톡확정추계 (1970~2012 년 ) 에의하면 2000~12 년기간동안주거용건물부속토지의가치와주거용건물의총가치의비율이약 1.75이며, 서원석 하종림 (2007) 에의하면감가상각을제외한실물자산의수익률이약 8.6~9.0%(2000~05 년평균 ) 인것으로나타났다. 여기에감가상각률 5% 를더한총자산수익률을 13.6~14.0% 로가정하면, 총주택의가치대비토지에대한수익비중이 23.8~24.5% 로산출되는데, 이수치에근접하는 25% 를토지비용의비중으로가정하였다 OECD(Various Issues), 이은미 (2011) 에서재인용하였다. 15 실물자산은토지, 건물, 기계장치, 재고, 기술력등과같이그자체가재화나서비스를 생산해내는자산을의미한다. 실물자산수익률은모든자산에대해동일하다고가정하 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 123

137 표 모수설정 출산율 선호관련 연령별임금률 생산함수 부가가치부문계수 첫연도에 에서 년동안 로상승하는것으로가정 할인요소 효용에서의여가의비중 효용에서의주택의비중 위험회피계수 임금구조기본조사통계조사보고서 고용노동부 를이용하여추정 부가가치부문생산성 노동비중 부문 노동비중 부문 토지비중 부문 노동과자본의대체탄력성 부문 함수 노동과자본의대체탄력성 부문 함수 감가상각률 부문 감가상각률 부문 생산함수 중간투입계수 주택거래관련 거래비용 주 토지를제외한노동비중을의미함 각부문의노동과자본간대체탄력성은 1로가정하였다. 조경엽 송원근 (2009) 에의하면, 각부문별노동과자본간의대체탄력성이 0.2에서 1.7로부문별로상이한것으로나타났다. 이들연구의부문분류와본연구의부문분류를연결하는것이용의하지않고또한이들의연구도대체탄력성을추정한것이아니라외국의연구결과를이용한것이므로한국의상황을정확하게반영하였다고하기어렵다. 따라서본연구에서는대체탄력성값에대한불확실성의문제를우회하고분석의단순화를위해부가가치의자본및노동의함수를대체탄력성이 1인 Cobb-Douglas 함수로정의하였다. 생산함수중중간투입계수는동일한산업분류를기준으로산출하였다 ( 표 4-1). 자본의감가상각률은표학길 정서연 조장삼 (2007) 의연구를 였다. 124 인구고령화와주택시장

138 고려하여 0.05로상정하였다. 주택의감가상각은 0.02로상정하였는데주택이세법상구조 (structure) 로서구조와기구 (equipment) 가혼합되어있는일반자본의감가상각률보다낮은수준으로상정하였다. 또한고령화와주택시장및주택가격에대해분석한 Mankiw and Weil(1989) 의연구에서주택의감가상각을 0.02로상정한점도참고하였다. 주택거래비용은 1.5% 로가정하였다. 주택관련거래비용은주택을교체하고이사하는비용이주택가치의약 4%(Iacoveillo and Pavan[2011]) 와취득세실효세율약 1.5% 로가정하고, 이를주택평균보유기간을 6년으로가정하여연간 0.92% 로계산하였다. 평균보유기간은국세청의 2014 국세통계연보 에수록된양도소득세신고자료를이용하여산출하였다. 이사주기가평균보유기간보다짧을가능성도존재한다. 우리나라의전세계약기간이최저 2년으로서이를이사주기의최고수준으로보면, 주택관련거래비용은연간 0.92% 에서 2.25% 사이에있다고할수있다. 여기에주택의사용가치에속하는보유과세의실효세율 0.2% 를합하여거래비용이 1.12~2.45% 로환산된다. 16 여기에주택자산의유동성이낮음으로서발생하는거래비용과부동산양도소득세가여타자산에대한양도소득세와일반소득세에비하여실효세율이높은점을감안하여주택관련거래비용을최소 1.5% 로가정하였다. 제 5 절시뮬레이션결과 < 표 4-2> 와 [ 그림 4-7] 은초기연도의자원배분관련주요변수와보유자산, 소비, 노동시간, 주택보유량의연령별추이를보이고있다. GDP 대비자본비중은 3.7로산출되었는데, 통계청의 우리나라순자본스톡확정추계 (1970~2012 년 ) 자료와국민계정자료를이용하여계산한 2010~12 년 16 취득세와보유과세실효세율은손재영 박정현 (2013) 의추계치를이용하였다. 이들이추계한실효세율은서울시강남구와노원구의표본을이용하여산출한것이다. 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 125

139 표 초기연도자원배분 모형 실적치 자본 총저축률 가계소득 임금률 노동공급 노동소득분배율 주택가격 주택부문생산 여타부문생산 주택부문생산비중 주 년추정 총저축률 민간저축률 년부터 년기간동안건설부문비중 년도비중은 그림 초기연도자원배분 126 인구고령화와주택시장

140 기간동안의실적치인 3.5~3.7 범위에속한다. 총소비와 GDP 비율을이용하여산출한총저축률은 24.9% 로나타나 2014년현재민간저축률 27.8% ( 총저축률 34.7%, 정부총저축률 6.9%) 보다다소낮게산출되었다. GDP 에서자본에대한감가상각을제외한가계소득과노동공급량및임금수준을이용하여산출한노동소득분배율은약 61.1% 로서실제우리나라수준 ( 약 60%) 에근접하고있다. 주택부문과여타부문의생산량비율 ( ) 과주택의상대가격을이용하여산출한주택부문의생산비중은 6.5% 로나타났다. 주택생산과밀접한관련성이있는건설부문의생산비중은최근큰변화가있었다. 1997년에 10.4% 수준으로정점에도달한이후하락하여 2012년에는 5.8% 까지하락하였다 년의건설부문의생산비중은 6.3% 로서산출된주택부문의생산비중과유사한수준이다. 보유자산, 소비, 노동시간의추이는생애주기모형에서전형적으로나타나는모습을보이고있다. 기존의연구와달리본연구에서고려한주택보유및서비스는연령에따라상이한모습을보이고있다. 주택보유량은제3절의모형설명에서언급하였듯이부모세대의연령에따라달리나타나고있다. 부모세대의연령이 25세부터 30세가되기이전에는가구원수가본인과배우자 2인인반면, 30세부터 55세까지는출산자녀까지포함하여가구원수가증가하여주택규모가늘어나고 55세이후는다시주택규모가줄어드는양상을보이고있다. 18 향후출산율이낮은수준으로유지되어가구원수가줄어들경우주택에대한수요가줄어들가능성을시사하고있다. 주택에대한수요감소는주택구입및유지비용을 17 연합뉴스, 건설업생산비중 5.8% 1977 년이후최저, ( news.co.kr/economy/2013/04/30/ AKR HTML) 18 [ 그림 4-7] 에서는 55 세에주택수요량이급격히줄어든것으로나타났다. 이는주택의수요가단순히가구원수에의해결정된다는단순화된가정에기인한다. 주택보유에대한결정에영향을미치는다른요소들을고려할경우이러한주택수요의급격한감소가나타나지않고보다현실적인연령별추이를산출할수있을것으로사료된다. 예를들어유산상속동기등을고려할수있을것이다. 만일주택수요가가구원수에의해서전적으로결정되는경우에도출산시기를본연구와달리넓은범위의연령대로분산하는상황을상정할수있을것이다. 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 127

141 그림 연도별자원배분 주 자본 소비 을제외한모든변수는기준연도값을 로하였을때상대적수준을나타냄 감소시켜인구의고령화에따른보유자산감소추세를다소줄이는효과도있는것으로사료된다. [ 그림 4-8] 은시간에따른각종변수의변화를보이고있다. GDP 대비자본의규모는현수준보다높아질것으로전망된다. 향후노인인구비중의증가로인해 GDP 대비소비비중이높아져전반적으로저축률이낮아질것이나, 이러한저축률의감소효과는 1인당주택보유량의감소와주택가격의전반적인하락으로인해일부상쇄될것으로예상된다. 또한 128 인구고령화와주택시장

142 자본의감소보다경제활동인구의감소로인한노동력감소의규모가더크게나타나고있기때문에 GDP 대비자본의비율은장기적으로현수준보다다소높은수준을유지할것으로예상된다. 전반적으로노동공급에비하여자본의공급이증가할것으로예상되므로이자율은향후하락할것으로전망된다. 반면, 노동이자본에비하여상대적으로희소한생산요소가될것으로예상되므로임금률은장기적으로상승할것으로예상된다. 향후상당기간동안출산율의하락으로인한자녀수의감소로인해 1인당주택보유량감소가유발될것으로전망된다. 자녀수의감소로인해가구원수가감소하여주택규모를줄이며또한노인인구비중이증가함에따라주택규모를줄일것으로전망된다. 그러나장기적으로는가구원수의감소에따른주택규모의감소속도가가구원수의감소속도보다낮을것으로전망된다. 이는주택수요의규모의경제, 즉주택수요가가구원수의증가에따라증가하나비례적으로증가하는것이아니라증가속도를체감하는상황을상정하였기때문이다. 주택수요가전반적으로감소하여이에따른주택생산도장기적으로봤을때전반적으로줄어들것으로전망된다 ( 하락 ). 주택수요의감소로인해주택가격은장기적으로하락할것으로전망된다. 그러나주택가격은 2040년경까지현수준보다높은수준을유지할것으로전망된다. 이는향후총인구와인구구조변동에기인한다. 다시말하면본연구의주택에대한수요를결정하는요인이총인구와가족구성이라는점때문이다. 총인구가 2030년경에이르기까지증가하고 2050년경까지현수준보다높은수준을유지할것으로전망되고있다. 따라서주택에대한수요도향후상당기간동안현수준보다높은수준을유지할것으로보이며, 인구요인변동에의한주택가격의상승요인이있을것으로전망된다. 그러나주택가격상승폭이최대현수준의 2% 를소폭상회하는수준에그칠것으로예상되며, 주택가격추세의하락반전이후 2040년경에는현시점의가격수준으로, 그리고 2060 년 (2070 년 ) 에는현수준보다 10% (12%) 하락할요인이있는것으로나타났다. 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 129

143 그림 출산율변동의효과 주 기준경제대비비율을표시 주택가격의하락추세는인구의고령화와같은수요측면의요인에의해많은부분결정될것으로예상된다. 주택생산부문이여타부문에비하여노동집약적인생산구조를지녔음에도불구하고주택가격이장기적으로하락할것으로전망된다. 제4절에서언급한바와같이주택생산을위한부가가치부문에서노동비중이 79.3% 로서 58.6% 인여타부문에비하여노동집약적인구조를보이고있다. 장기적으로임금률이상승하고이자율이하락함에따라노동비용이증가하고자본비용이감소하므로노 130 인구고령화와주택시장

144 동집약적인주택생산의비용상승요인이있으나주택가격은이러한비용측면보다수요측면의영향이지배적으로나타날것으로전망된다. 인구의고령화추세와관련된수요측면의효과를보기위해다음과같은모의실험을시도하였다. 본연구의기본경제에서는출산율이초기연도 1.2에서향후 50년동안점진적으로 1.4까지상승하는상황을상정하였다 ( 중간출산율가정 ). 출산율의변화에따른고령화진전속도의효과를살펴보기위해서출산율이 1.2에서점진적으로 1.8까지상승하는상황 ( 고위출산율가정 ) 과출산율이현수준을유지하는상황 ( 저위출산율 ) 을상정하였다. 고위출산율 ( 저위출산율 ) 가정하에서는주택의수요가기본경제에비하여대폭적으로증가 ( 감소 ) 할것으로예상됨에따라장기적으로주택총량이증가 ( 감소 ) 하고주택의가격도상승 ( 하락 ) 할것으로예상된다. 그러나주택가격의상승은상당한기간의경과후발생할것으로예상된다. 이는여기서상정한정책시나리오가출산율의상승이점진적으로발생하는상황을상정하였기때문이다. 그러나출산율의상승효과가가시적으로나타나는시기에는기준경제에비하여주택총량의증가폭과주택가격의상승폭이상당히클것으로예상된다. 주택부문생산도주택가격과양의상관관계를보이며변화하는것으로나타났다. 주택에대한수요의증가 ( 감소 ) 와주택가격의상승 ( 감소 ) 으로인해주택구입관련비용이증가함에따라장기적으로소비수준과자본축적수준도감소 ( 증가 ) 할것으로예상된다. 주택관련정책이주택시장에미치는영향에대해살펴보기위해다음과같은상황을상정하였다. 기준경제에서는주택거래시발생하는거래비용을주택거래액의 1.5% 로가정하였다. 여기서는초기연도에서 10년간거래비용이점진적으로 0.5%(2.5%) 까지하락 ( 상승 ) 하는상황을상정하였다. 주택관련거래비용의하락은부동산양도차익에대한세율의하락, 취득세및등록세와같은거래세부담의경감등조세측면의개편뿐만아니라부동산자산유동화를촉진하는각종정책개편과같이부동산의유동성을증진시키는제도개편을망라한다고할수있다. 거래 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 131

145 그림 거래비용변동의효과 주 기준경제대비비율을표시 비용의증가를유발하는주된요인으로는주로조세정책의변화를들수있다. 최근까지의부동산관련조세정책은투기억제와세부담형평성제고측면에서논의되고수립된것이사실이다. 투기를억제하기위해부동산양도소득세부담이여타자산에대한양도소득세보다높은경향이있었으며, 또한부동산보유세의상향조정을위한논의와정책개편이있었다. 정책시뮬레이션결과, 거래비용의하락 ( 상승 ) 은장기적으로주택총량 132 인구고령화와주택시장

146 을증가 ( 감소 ) 시키는영향이있는것으로나타났다. 거래비용하락 ( 상승 ) 시주택가격은단기적으로상승 ( 하락 ) 하는양상을보이고있는데, 이는주택공급이점진적으로늘어나는 ( 줄어드는 ) 반면, 주택에대한수요는거래비용의변화와함께즉시반영되어과도기적으로높아 ( 낮아 ) 지기때문이다. 이는주택시장의가격이저량시장의균형에의해결정되는특성에기인한다고할수있다. 그러나시간의경과에따라주택총공급량이증가 ( 감소 ) 함에따라주택가격은원래의수준으로회귀할것으로전망되고있다. 과도기적인주택가격의상승 ( 하락 ) 은주택소비와일반소비간대체를유발하여소비가증가 ( 감소 ) 할것으로전망된다. 과도기적인소비의증가 ( 감소 ) 는자본축적의감소 ( 증가 ) 를유발할것으로예상된다. 장기적으로는거래비용의감소 ( 증가 ) 는소폭이나마소비수준의증가 ( 감소 ) 를유발하며, 소비의증가 ( 감소 ) 와주택보유증가 ( 감소 ) 로인해자본축적은감소 ( 증가 ) 할것으로예상되나그변화폭은무시할만한수준이다. 주택부문의생산은주택가격의변동에따라단기적으로증가 ( 감소 ) 하고장기적으로감소 ( 증가 ) 할것으로예상된다. 제 6 절결론 본연구에서는일반균형모형을이용하여인구의고령화가주택시장에미치는영향에대해분석하였다. Auerbach and Kotlikoff(1987) 의세대중복모형에내구재소비를정형화한 Andersen and Hermansen(2013) 의모형을결합하고주택시장의특성을반영한모형을구축하였다. 주택시장의특성상주택시장이기존의주택과주택수요의균형으로이루어지는저량시장의균형과이과정에서결정된주택가격이신규주택투자를결정하는상황을상정한 Mankiw and Weil(1989) 모형의균형개념을모형에적용하였다. 구축된모형과한국경제의특징을반영한모수설정을통한시뮬레이션을통해고령화가주택시장에미치는직접적인영향과주택생 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 133

147 산과정의특성으로인해나타나는 2차적인효과를함께분석하였다. 본연구의분석결과는다음과같다. 출산율의하락은자녀수의감소로이어져향후주택에대한수요가줄어들것으로예상된다. 주택수요의전반적인감소는주택생산도감소시킬것으로예상된다. 출산율의하락에따른인구의고령화로인한주택수요와공급의변화중수요측면이주택가격결정에더지배적인영향을미칠것으로전망된다. 이는주택시장의특성에기인한다. 주택가격은유량시장에서결정되는것이아니라저량시장에서결정되기때문이다. 주택총량의감소보다주택수요의감소가더빠른속도로이루어지기때문에인구의고령화로인해주택가격은장기적으로하락할것으로전망된다. 이러한주택가격의하락과수요의감소효과는부정적으로볼수만은없다. 주택가격의빠른하락과관련하여우려되는것은노년기에대비한자산축적이주택에편중하여이루어지고있다는점이다. 이경우주택가격의하락은노후소비의감소와연결되어후생수준의하락을유발할수있다. 본연구에서는보유자산구성에대한제약을명시적으로고려하지않고자산구성을자유롭게결정할수있는상황을상정하였기때문에이제약의심각성과중요성에대해판단할수없지만, 자산보유의다변화를위한환경조성을통해예상되는주택가격하락의문제를완화할수있을것이다. 이러한전제하에서주택가격의하락은주거비용을줄임으로써소비수준의증가및대체자산인금융자산의축적으로촉진하는요소로작용할가능성도있다. 보유자산구성의제약완화와더불어주택거래와관련된비용을경감하는조치가필요하다고사료된다. 본연구에서시도한정책실험결과는거래비용의경감은후생증진효과가있을가능성을제시하고있다. 거래비용의경감은주거면적을증가시키고또한소폭이나마소비수준의상승을유발할수있다. 그러나거래비용의감소는과도기적으로주택가격을상승시키는문제가유발될수있다. 이문제는주택공급의증가속도와거래비용감소로인한수요의증가속도의차이에서유발되는것이므로, 이문제를완화하기위해주택공급증가를유도하는여타정책과의적절 134 인구고령화와주택시장

148 한조합과정책시기의조정이필요할것이다. 거래비용의경감을위해서고려할만한정책개편은부동산양도차익과세완화, 부동산거래세경감, 부동산자산유동화를촉진하는각종정책개편과같이부동산의유동성을증진시키는방안등이있을수있다. 본연구는모형분석을통해고령화추세가주택시장에미치는효과를정량화할수있는가능성을제시하였으나, 아래와같은사항이보완되어야한다. 먼저, 주택보유의다른요인을감안할필요가있다. 본연구에서는주택보유의주요목적으로가구원거주를상정하였다. 이외에도자녀에대한상속등의목적으로주택을보유하는경우도상당히존재한다. 이를위해서는자녀에대한유산상속동기가모형에반영되어야한다. 그러나본모형이주택부문과여타형태의자산으로구성된두종류의자산을상정하고있으므로유산상속의규모뿐만아니라상속자산의형태에대한의사결정이반영되어야할것이다. 다음으로가계의자산보유에대한제약을명시적으로고려한모형구축이필요하다. 우리나라뿐만아니라대부분의선진국에서도가계보유자산중주택자산이압도적으로높은비중을차지하고있는것이현실이다. 본연구에서는자산구성은주택으로부터기대되는자본이득과여타자산의수익률간의상대적수준과주택으로부터얻은효용에의해결정되는상황을상정하였다. 출산율의하락으로인해주택가격이하락하는상황에서자유롭게주택의비중을줄일수있는상황을상정한본연구의모형으로는주택가격하락이가계자산에미치는영향에대한분석에한계가있을수있다. 마지막으로주택관련정책을모형에반영하여분석할필요도있다. 주택의유동화를통해노후소비자금을충당하는상황을모형에반영되어야한다. 예를들어역모기지제도에의한주택연금제도분석을통해주택시장에대한정부개입의후생효과를분석함으로써정책적시사점을도출할수있을것으로기대된다. 이러한점을감안하여향후이에대한후속연구를시도하고자한다. 제 4 장고령화와주택시장 : 일반균형모형을이용한접근 135

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151 Piermartini, Roberta and Robert Teh, Demystifying Modelling Methods for Trade Policy, Discussion Paper No. 10, World Trade Organization, Geneva, Poterba, James, Steven Venti, and David Wise, The Composition and Drawdown of Wealth in Retirement, Journal of Economic Perspectives, Vol. 25, No. 4, 2011, pp.95~119. Saita Y., C. Shimizu, and T. Watanabe, Aging and Real Estate Prices: Evidence from Japanese and US Regional Data, Working Paper Series 028, Samuelson, Paul, An Exact Consumption-Loan Model of Interest with or without the Social Contrivance of Money, Journal of Political Economy, Vol. 66, No. 6, 1958, pp.467~482. Shimizu, Deng, Kawamura, and Nishimura, Analysis of Policy Options to Address Japan s Declining Population, Shrinking Birthrate, and Aging Society, IRES Working Paper Series No. 15, Shoven, John, and John Walley, A General Equilibrium Calculation of the Effects of Differential Taxation of Income from Capital in the U.S, Journal of Public Economics, Vol. 1, 1972, pp.281~321. Shoven, John, and John Walley, General Equilibrium with Taxes: A Computable Procedure and an Existence Proof, Review of Economic Studies, Vol. 40, 1973, pp.475~490. Shoven, John, and John Walley, Applied General Equilibrium Models of Taxation and International Trade, Journal of Economic Literature, Vol. 22, 1984, pp.1007~1051. Takáts, E., Aging and House Prices, Journal of Housing Economics, Vol. 21, No. 2, 2012, pp.131~141. < 웹사이트 > 한국은행경제통계시스템, 국민계정, 접속일자 : 인구고령화와주택시장

152 제 5 장 인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 Yongheng Deng ( 싱가포르국립대학교 ) 제 1 절서론 인구의고령화는선진국과신흥국모두에서공통적으로나타나고있는현상으로앞으로도글로벌현상으로서지속될전망이다. 실제로향후 20 년동안전세계의 65세이상인구수는 6억명 ( 또는 2015년기준세계인구의 8.3%) 에서 11억명 (2035년세계인구의 13.1%) 으로거의두배가까이증가할것으로예상된다. 역부양비율 생산가능연령인구수를비생산연령대인구로나눈값 이 2015년 1.91에서 2035년 1.79까지하락할것으로전망되는가운데많은국가들이노동력감소및주택수요침체등을우려하고있다. 주택시장에서는인구고령화가오래전부터정책입안자및학계의우려사항으로제기되어왔는데, Mankiw and Weil(1989) 의 자산붕괴가설 이이를단적으로잘설명해준다. 이가설은베이비붐세대가대거은퇴하면서총주택수요가위축될수있으며그결과로주택가격이상당수준하락할수있다고보고있다. 주택가격하락의여파가경제전반으로이어질수있기때문에자산붕괴라는주제는미국을비롯한여러국가에서상당한주목을받았다. Mankiw and Weil(1989) 의주장은 1970년 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 139

153 대및 1980년대미국의데이터를기반으로한것이었으나, 이후이를반박하는연구들이많이발표되었다. 특히많은논문들은누락된변수의편의성을근거로 Mankiw and Weil(1989) 의주장을비판하면서가계소득및기타통제변인등을포함하여당초제시된인구통계학적효과가예상보다훨씬미미하거나혹은아예존재하지않음을증명한바있다 (Peek and Wilcox[1991]; Engelhardt and Poterba[1991]; Hendershott[1991]; Green and Hendershott[1996]; 한국에대한연구 조사는본보고서의제2장참조 ). 이외에측정변수에대해서도논의가진행되었는데, 특히좌변 ( 예 : 주택수요 ) 에사용할변인 ( 예 : 가격혹은비용기반요소 vs. 물량기반요소 ) 에대해논의가이루어졌다. 본연구는중국, 일본, 한국등동아시아 3개국의가계수준에서의미시적인데이터를사용하여인구고령화와주택수요간의상관관계를실증적으로살펴보려고한다. 1 이들국가는경제발전과인구고령화진행단계가달라서서로에게흥미로운예시로작용할수있다. 한국가의인구통계학적변화가주택시장에끼친영향을교훈삼아다른국가에서발생가능한일을미리예측하고참고할수있다. 특히본연구는다음과같은두가지연구목적을가지고수행되었다 : (1) 연령별특성에따른주택수요와총주택수요수준을동시간대별로 ( 예 : 각국가별로시간의흐름에따라 ) 또는횡단면적으로 ( 예 : 동일한기간동안국가별로 ) 비교해보고 (2) 몇몇부동산기반금융기구를중심으로인구고령화로인한부정적인영향을상쇄하기위한정책대응방안을논의하고자한다. 이를위해대안적인경제적지표를활용하여주택수요예측모형의강건성을검토하였다. 그러나모형을테스트하는데있어데이터활용가능성및접근성등의제약으로인해결과적으로는일차적인수준의검토만이루어졌다. 주요연구결과를살펴보면, 일본은 (Mankiw and Weil[1989] 및미국의주택수요연구에서와마찬가지로 ) 주택수요를주택가격기준으로측정한 1 필자는본고의작성에있어서조만, Chihiro Shimizu, 이창무교수및 Hongjia Zhu 박사로부터많은도움을받았다. 각학자들이국가별실증적인작업의수행을담당하였다. 140 인구고령화와주택시장

154 경우시간의흐름에따라 (1989 년에서 2009년사이 ) 연령효과가점차줄어드는모습을보였다. 그러나이는 1990년대부터지속적으로하락세를기록해온일본의부동산가격이반영된것으로, 수량변인 ( 예 : 인구 1인당주거면적 ) 을좌변변인으로적용할때는동일한효과가사라졌다. 최근들어주택수요는이전보다더높은연령대에서고점을보였다 (2004 년및 2009년서베이 ). 주택수요의정점을기록한연령대는 60~64 세로나타났으나, 시간이지남에따라 2009년에는 75~79 세로점차높아지는경향을보였으며, 그이후서베이에서는점차평준화되는모습을보였다. 총주택수요는주택가격의고점보다 20여년늦은 2010년에고점에도달하였는데, 이는총인구가감소하기시작하는시기와맞물리는것이기도하다. 앞서언급된시간차는주택수요의경직성의결과로해석될수있다. 주택가격은향후가격상승에대한기대감의위축이나인구고령화, 저성장등과같은부정적인영향에의해즉각적이고동시다발적으로조정되는데반해주택수요의경우주택소비에필터링다운되어포함되어있는거래비용 ( 일부의경우심리적인비용 ) 등으로인해그영향이다소시간차를두고발생할수있다. 다시말하자면, 인구고령화가주택가격에미치는영향은두가지경로 소득측면 ( 예 : 노동력의감소로전체생산수준감소 ) 과사용자의주택소유비용 ( 예 : 가격상승에대한기대감의위축으로사용자비용상승 ) 의측면 라고생각해볼수있다. 반면, 실증분석에따르면인구변동으로인한총주택수요의변화는주로총인구감소의영향을받는다. 2 중국의경우일본과는사뭇다른형태로인구고령화의영향이나타나고있다. 특히주택수요가가장높은연령층이 40~49세로일본보다비교적젊고두드러지는특징을보인다 ( 한국도 60대이후에주택수요의정점이나타남 ). 2005년에는 2000년에비해가계소득증가와함께주택수요의연령효과도증가하는경향을보였다. 그러나수량변인과관련하여 2 그럼에도불구하고일본의장기적인가격하락에대해서는다양한해석이가능한데, 1980 년대중반의부동산시장의가격거품에대한조정세혹은신규주택의과잉공급의결과등이라는해석도가능하다. 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 141

155 인구연령대별차이는다소완만하게나타나는등연령효과는주택가격과수량지표간에서로다른모습을보였다. 총주택수요역시 2030년까지지속적으로상승하면서정점에도달하는데중국의총인구가감소세로돌아서는시기와거의맞물릴것으로예상된다. 한국은일본과유사하게 55~65세에주택수요의정점에달하였지만시간이흐를수록더높은연령대로이동하는모습이보였다 (1998년에서 2014년사이 ). 이는가격및수량변인기준에서모두동일하게발생하였다. 다만, 일본과는달리두지표모두 ( 예 : 가격과수량기준 ) 연령효과가시간의흐름에따라더욱증가하면서서베이기간동안총주택수요도상승하는모습을보였다. 총주택수요는 2035년까지상승하다가그이후완만한하락세를보일것으로예상된다. 이는가격및수량기반전망에서모두동일하게예측되었다. 따라서일본과유사하게주택수요가하락세로돌아서는시점은총인구수가정점에달하는시기와맞물릴것으로보인다 ( 대략 2030년 ). 본연구의결과에따르면인구고령화가주택수요에미치는영향은각샘플혹은모형별로다르게나타나고있어특정기간의한국가의결과를다른국가에일반화하여적용하는데는무리가있다. 이는주택수요에대한연령특성 ( 혹은수요정점을이루는연령대 ) 및총수요가 3개국가별로모두다른형태로나타나고, 국가별로시장및체제적특성이다른상황에서현재진행중인인구구조변화의영향을정확하게예측하려면국가간의차이점을적절하게고려해야하기때문이다. 그럼에도불구하고인구고령화진행단계중총인구의감소단계에접어들면총수요역시정점을지나는모습이 3개국가모두에서동일하게나타나고있다. 이는자산붕괴가설처럼인구고령화의주택시장에대한부정적인영향은해당국가의총인구가감소하는경우에만해당됨을암시한다. 일본의경우이미그정점단계를지난상태이고중국과한국은정점에달하기까지약 20년정도의기간이남은상태로그기간동안적절한정책대응이요구되고있다. 본장에서는주택및기타부동산과관련하여다음의두가지문제에대해논의하고자한다 : (1) ( 역모기지혹은 RAM을 142 인구고령화와주택시장

156 통한 ) 부동산의현금화및 (2) ( 부동산투자신탁 (REITs) 을통한 ) 효율적이고안정적인부동산투자수단의장려. 본연구는다음과같이구성되어있다 : 3개국의주택부문비교 ( 제2절 ), 문헌조사 ( 제3절 ), 주택수요패턴에대한비교 분석 ( 제4절 ), 정책적대응 ( 제5절 ) 및결론 ( 제6절 ). 제 2 절관련동향 중국, 일본, 한국등 3개국은시간이지날수록서로다른경제성장경로를보이고있으며, 각국가별주택가격은총생산수준의변화와궤를같이하고있다. 일본에서는전쟁후인 1950년대초반부터경제성장이시작되어그이후세번의부동산가격폭등을기록한바있다 (Shimizu and Watanabe[2014]). 첫번째가격폭등은 산업자산가격버블 로 1950년대첫경제호황의마지막단계에서발생하였다. 두번째가격폭등은 1960 년대중반에서후반까지대대적인도시화와주요대도시의주택공급부족현상에의해주택을중심으로발생하였으며 1970년대오일쇼크와함께마감되었다. 세번째가격폭등은가장잘알려진사례로 1980년대전반에베이비붐세대가주택구입연령대에도달하면서도쿄및기타주요대도시의개발광풍과함께불어닥쳤다. 잘알려진바와같이 1980년대중반에서후반까지의폭등이후부동산시장은장기침체에접어들었으며, 이는흔히잃어버린 20년이라고회자되곤한다. 최근에는중국이지난 20년동안두자릿수의실질GDP 성장을기록하며세계경제의성장을주도하고있다. 이에따라주요도시의주택가격이급등하였으며, 특히동부해안지대를중심으로상승세가두드러지고있다. [ 그림 5-1] 에나타난것처럼, 2009년이래베이징과상하이의부동산가격이가파른상승세를보이는데, 실제로 1980년대도쿄의부동산가격상승폭을넘어서는수준이다. 최근의연구에의하면동부해안가도시의부동산가격상승은대개소득수준증가, 농촌에서도시로의대규모인구 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 143

157 그림 동아시아대도시의실질주택가격지수추이 자료 이동및비탄력적인주택공급등과더불어통화완화정책 (2009년이후 ) 등으로인해이루어졌으며, 베이징, 상하이및선전등해안가도시의주택가격이시장경제기초여건대비심하게과대평가되는경향을보이고있다. 3 한국의경우 1970년대및 1980년대급속도의경제성장과더불어급격한도시화로서울및주요도시에서극심한주택공급부족현상을겪었다. 정부는이에대응하여주택 200만가구를공급하는등 1990년대당시거의 30% 에달하는주택을공급하였다. 이를통해한국은 1990년대후반아시아의금융위기당시까지주택가격이다소안정세를유지할수있었다. 그러나금융위기이후경제전반에대한충격에서벗어나는과정에서가격이다시상승세로돌아서게되었으며주택시장의수요견인요인중하나인주택담보대출역시급격하게증가하였다. 3 Hongyu Liu, Peiyan Jiang, Jin Lee, and Jing Wu, Econometric Testing of Housing Price Bubble in Local Housing Markets in China, in Dongsoo Kang (ed.), China s Regional Economic System and Risk Factors, Research Monograph , Korea Development Institute, (in Korean) 144 인구고령화와주택시장

158 그림 역부양비율 세인구 세및 세이상인구 자료 접속일자 인구통계학적특성에서살펴보면, 일본의경우 2010년부터총인구수가감소세를보이기시작하였으며, 중국 (2030년) 과한국 (2035년) 은 20~ 25년의격차를두고발생할것으로보인다. 4 3개국의역부양비율 (IDR) 은 [ 그림 5-2] 에나타난바와같다 ( 전세계및기타몇몇국가와의비교 ). 그림에서보듯이일본은총인구수가감소세로돌아서기 20여년전인 1990 년에 IDR이정점에도달하였으며, 그이후부터감소세를보이고있다. 한국과중국의경우 2010년경에정점에도달한후일본과마찬가지로감소세를지속하는것으로나타난다. 실제로 2010년에는전세계적으로 IDR이정점에도달하는경향을보였고, 그이후부터미국과싱가포르뿐아니라여타국가에서 IDR이하락하였다. 이외에도다른수요견인요인이관찰되었다. < 부록 1> 의 [ 부도 5-3] 에서보는바와같이평균가구원수가시간의흐름에따라축소되는데 ( 현재한국은가구당 2.8명, 일본은 2.6명및중국은 3.2명 ), 일반적으로주택수요변화에있어서긍정적인요인으로작용한다. 국가별로자가점유율은 4 The UN Population Statistics(12th revised version), 접속일자 : 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 145

159 큰격차를보였다. 중국이 89% 로가장높은비율을보였으며, 그다음으로일본은 61%, 한국은 54% 로나타났으며, 중국의주택시장은소유중심인반면한국이나일본의경우임대부문도상당한수준임을알수있다. 주택대출의경우한국과일본에서는 GDP 대비주택모기지대출 (MDO) 이각각 38% 및 33% 로비슷한수준을보이는반면중국은 28% 로다소낮게나타났다. 공급측면의지표를살펴보면 (GDP 대비 ), 주택투자비율의경우한국은 3.8%, 일본은 2.8% 로나타난반면중국은 8.5% 로더높은수준을보였다. 5 제 3 절주택수요모형 : 서베이 일반적으로주택수요의결정요인으로는주택가격 ( 자산가격혹은주택소유를위한자본사용비용 ), 가계소득 ( 대부분임시소득이아닌영구소득 ) 및여러가지인구통계적요인 ( 예 : 가구세대주의나이, 출생연도, 결혼여부, 교육수준등개인적요인및가구규모 ) 등이있다. 나이변수와관련하여본연구에서는 Mankiw and Weil(1989) 에서와마찬가지로 자산붕괴가설 에주로초점을맞추었다. Mankiw and Weil(1989) 에서는주택관련지출 ( 혹은주택가격 ) 을좌변변수로두고연령집단변인 ( 예 : 각연령그룹별가구구성원수 ) 을설명변수로사용하여미국의베이비붐세대가주요주택구입연령대에서벗어나자주택수요및가격모두급격한하락세를보이게되었음을설명하였다. 그러나이후몇몇연구에서변수측정의오류, 특히우변에소득및가격변인이빠진것을두고 Mankiw and Weil(1989) 의연구결과에대한비판을제기하였고, 이들변인이포함될경우연령효과가실제로는매우약화되거나혹은효과가거의존재하지않음을증명하였다 (Peek and Wilcox[1991]; Engelhardt and Poterba [1991]; Hendershott[1991]; Green and Hendershott[1996] 외다수 ). 5 Cho and Kim(2014). 146 인구고령화와주택시장

160 앞서논의된내용을고려할때주택수요에대한해외연구들을비교 분석함에있어일부개념과실증적인사안에대해고민해볼필요가있다. 먼저좌변변인인주택수요는일반적으로관찰이불가능하여이문제를해결하기위해서는대용물을사용하여야한다. 어떤상품이든지그수요라는개념은보통수량을의미하는반면, 주택수요에대한연구에서는수량과가격기반지표를모두적용하고있다. 그예로는가구당주거면적 (Maclennan[1982]; Malpezzi and Mayo[1987]; 김경환 [1999]), 지출의대용물로는거래혹은감정가치 (Mankiw and Weil[1989] 및그이외에도다양한후속연구에서비슷한사례를찾아볼수있다 ) 혹은헤도닉가격모델기반수량지수 6 (Goodman and Kawai[1986]; Goodman[1988]; Goodman [1990]) 등이적용된사례가있다. 최근문헌조사에서제시된또다른접근법은주택서비스의역수요함수를사용하는방식으로써 Muellbauer(2012) 가추정모수를기반으로소득및주택수요의가격탄력성을추론하여역주택수요함수를구체화하였다. 두번째로, 인구통계적요인에관해서각연구마다서로다른설명변수를사용하면서다소개별적인모습을보였다. 그중두개의변수를살펴보면, 먼저가구주의출생연도코호트요인이있는데, 이는각국가의주택가격호황- 폭락단계에있어가구주가어떤연령그룹에속하는가에따라이후의부의축적수준이코호트별로다르게나타날수있다고가정한다 (Ohtake and Shintani[1996]; Pitkin and Myers[1994]; Sinai and Souleles[2008]; Lindenthal and Eicholtz[2010]; Lee and Kim[2013]). 또한교육수준등의인적자본요소는가구주의영구적수입에영향을줄수있다 (Hendershott and Green[1996]; Lindenthal and Eicholtz[2010]). 7 인구 6 본지수는세단계에걸쳐예측이이루어진다 : (1) 소유주및세입자에대해별도로헤도닉모형예측 ; (2) 서로다른 시장 에대한일정수준주택 (CQHU) 의가격계산 ( 예 : 미국의대도시지역등 ); (3) 각가구별로관측된실질가격을계산된 CQHU 가격으로나눔. 7 특히 Lindenthal and Eicholtz(2010) 는 4 단계방식을적용하였다 : (1) 헤도닉모형예측을통해각자산별잠재가격을파악 ( 예 : 자산의성격에따른잠재가격계산은 Z 가일련의자산가격을의미할때 P = g(z)); (2) 수입의기능및인구통계적성격에따라예측 A 및 X 가나이와기타인구통계적특성을의미할때, pi=h(zi, A, Y, X)) 의잠재가격방정식적용 ; (3) E 가교육수준을의미할때 Y= k(a, A*E) 의소득방정식적용 ; (4) 연령대에따 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 147

161 통계적변수에대한실증분석과정에서 D와그이외의핵심변수들간의다양한관계에대해주의깊게고려해볼필요가있다 ( 예 : 출생연도코호트의경우 P*D 간에, 교육수준의경우 I*D 간에 ). 8 셋째, 주택수요연구에있어서가구의점유형태에대한다양한연구가존재하지만이요소는대부분생략되거나혹은독립적으로반영되었다 (Linneman and Wachter[1989]; Linneman et al.[1997]; Gyourko et al. [1999]; Dieleman et al.[1995]; Gabriel and Rosenthal[2005]; Dawkins[2005]; Boehm and Scholttman[2009]). 점유형태관련차이를통제하기위해 ( 주택관련지출에있어서 ) Mankiw and Weil(1989) 은세입자의월세에단순하게 100을곱하여변환하였다. 수요방정식에서사용자비용변수를사용하거나역 ( 逆 ) 밀스비율과같은통제요소등을적용할경우점유형태와관련된차이를보다정밀하게통제할수있을것이다. 점유형태는각국가별시장상황이나제도에따라달라질수있다 ( 예 : 한국의전세제도 ). 위에서언급된많은연구에서도담보인정비율 (LTV) 상한제도나총부채상환비율 (DTI) 등다양한제약요인이주택소유성향에영향을미치는것으로나타난바있다. 마지막으로노동력공급쇼크 ( 예 : 은퇴 ) 와그로인한주택수요변화등에관한적절한연구가필요하다. 그중본연구와관련하여분석해볼만한주제는다음과같다. 고령화가진행됨에따라가구내주택소유형태가, 특히자가에서임대로변화하는가 ( 혹은더이상주택소유를하지않게되는가 )? 다른주택으로이사를하는가? 그런경우주택에대한지출을줄이는가? 혹은늘리는가? 지금까지축적된실증자료에따르면미국내은퇴가구는주택소유를중단하지않는것으로나타났으며, 연령이높아져도주택과관련된지출이감소하는경향역시나타나지않았다. 또 른가중치를의미하는 wa 를적용하여 (14 까지 ) 특정시간의총주택수요통합. 8 미국에서는주택수요에대한인종의영향에관하여연구한몇몇연구가이루어진바있다 (de Leeuw[1971]; Carliner[1973]; Lee and Trost[1978]; Rosen[1979]; Ihlanfeldt[1981]; Boehm[1982]; Goodman and Kawai[1986]; Ihlanfeldt[1982]; Dynarski[1985]; Henderson and Ioannides[1989]; Cooperstein[1989]). 본주제에대한초기연구설문은 Megbolugbe and Cho(1996) 참조하라. 148 인구고령화와주택시장

162 한일반적으로주택을통해축적된자산을비주택부문에서소비하지않지만노년에예상치못한충격여파에대비하여보험과같이사용하는것으로나타났다 ( 예 : 건강상의문제로인한의료비용혹은장수위험 ) (Venti and Weis[2004]; Porterba, Venti, and Weis[2011]). 국가마다퇴직연금시스템이다르다는점을고려할때미국에서관측된이러한패턴이미국이외의지역에서도그대로발생하게될지는시간을두고지켜보아야할것이다. 본연구에서는다양한주택수요모형을동아시아 3개국가를대상으로분석해보고이중가장적합한모형을기반으로총주택수요를예측하여이들국가를비교 분석할것이다. 본연구에서는주로가구주의소득및연령이라는두가지변수에초점을맞추고있다. 물론교육수준이나점유형태등다른요인들도적용해보았으나데이터활용성및데이터에대한접근성문제로인해국가간의비교 분석결과를도출하지못하였다. 제 4 절주택수요패턴비교 계량경제모형예측및데이터사용 본연구의주택수요모형은 Mankiw and Weil(1989) 의모형에서소득변 수를추가하거나제외하였다. (1) 본식에서 는가구 i의주택소비량을의미한다. 는가구 i 중연령그룹 에속하는가구구성원의수를의미하며, 는가구특성에대한벡터이고,, 및 는파라미터다. 따라서 는연령그룹 에 1인이추가되는경우이에대한 HD의평균적인변화를보여준다. 제3절에서나타난바와같이본문헌조사에서사용된종속변수는수량 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 149

163 기반 ( 예 : 해당가구가점유한주거면적 ( 평방미터 )) 혹은비용 ( 혹은지출 ) 을기반으로한다 ( 예 : 거래혹은해당자산의측정가치 ). 본연구에서는두가지방법론모두시도하였다. X에대해서는데이터및기타제약으로인해 ( 일시적인 ) 가구소득을유일한통제변수로사용하였다. 이는교육수준등영구적인소득측정을위한다른변인들을 3개국가모두에서확보할수없었기때문이다. 또한데이터분석은각각해당국가에거주하고있는다른개인이담당하였기에데이터활용성, 접근성및변수생성에있어서의일관성등다양한제약요건에모두대처하는것이쉽지않았다. 따라서이들국가에서데이터풀을구성하여보다총체적인계량경제학적분석을실시하기위한추가적인연구노력이필요할것으로보인다. 연령효과변수 ( ) 를통해특정시점 (t) 에서각국가별과거및미래시기의수요를예측하였다. (2) 본식에서 는각국가별로특정시간 t에연령그룹 j에속하는총인구수를나타낸다. 본연구의실증분석에서는주택수요를예측함에있어서한국가내에서서로다른시간대별로, 혹은특정시간대에국가별로연령대의특성 ( 예 : 모든연령코호트에있어서 의궤적 ) 을비교하는데초점을맞추었다. UN의인구통계를이용하여각국가별총수요는최장 2060년까지예측하였다. 식 (1) 에서는각국가별미시수준의가구설문데이터를적용하였다. 한국의경우한국노동패널조사 (Korea Labor and Income Panel Survey: KLIPS) 에서 13년동안실시한설문결과 (1999년에서 2010년까지, 이후에는매 2년마다 ) 를사용하였으며, 설문결과연도는 4개그룹 (1999~ 2002년, 2003~06 년, 2007~10 년, 2011~14 년 ) 으로분류하였다. 일본은인구통계조사내미시수준의데이터샘플 5개 (1989년, 1994년, 1999년, 2004년, 2009년 ) 를사용하였고, 중국의경우에는 2개연도 (2000년및 150 인구고령화와주택시장

164 2005 년, 각연도별로중국총인구의 0.25% 조사 ) 의인구통계조사데이터 를활용하였다. 9 추정결과 연령효과 3개국의회귀분석결과는 < 부표 5-1>~< 부표 5-7> 에정리되어있다. 표를살펴보면, 대부분의연령계수가통계적으로상당히유의하다. [ 그림 5-3] 은한국의주택수요를가격및수량변인을기준으로구분하여주택수요에대한연령계수를나타낸것이고, 중국과일본의결과는 [ 그림 5-4] 와 [ 그림 5-5] 에정리되어있다. 한국의경우주택수요 ( 가격기준 ) 가정점을이루는연령대는 1998~99 년의경우 45~49 세로나타났으나, 1998년에서 2014년으로갈수록연령대가높아진것을볼수있다 ( 그림 5-3(a)). 그러나수량변인을적용한경우 ( 그림 5-3(b)), 가격변인을사용하였을때보다주택수요의정점인연령대가더높아지는것을확인할수있는데 (1998~99 년조사기준 60~64세 ), 시간이흐를수록더높은연령대로이동하고있다 (2013~14 년에는 70~74세그룹 ). 또한가격변수가적용된때에비해연령대가비교적두드러지지않는다. 이는어떤종속변인을사용하느냐에따라연령특성및총주택수요예측이달라질수있으며, 인구고령화가주택수요에미치는영향과관련하여모형의결과를해석할때주의가필요함을의미한다. 한국의주택수요에있어 가격및수량변인기준모두에서 주요주택수요연령대는시간이흐를수록높아지는경향을보였다. 또한모든연령대의주택수요가최근시점으로올수록상승하는모습이관찰되었다. 일본의경우주택수요의정점을이루는연령대가 60대로나타난가운데주요주택수요연령대가 1994년의 60~64세에서 2009년에는 75~79세로높아지는경향을보였고, 조사기간후반으로갈수록보다평준화되는경향이있었다. 한국과마찬가지로가격및수량변인중좌변변인으로 9 중국데이터의관측은가구기준이아닌개인수준에서이루어졌으며, 이후고유의가구인식자를통해통합되었다. 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 151

165 그림 한국의주택수요에대한연령효과 가격변인기준 수량변인기준 152 인구고령화와주택시장

166 그림 일본의주택수요에대한연령효과 가격변인기준 수량변인기준 80 : m 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 153

167 그림 중국의주택수요에대한연령효과 가격변인기준 수량변인기준 154 인구고령화와주택시장

168 어떤변수를적용하였는가에따라연령특성이상당히다르게나타났다. 수량변인일때시간의흐름에보다안정적이고일관된결과가도출되었다. 예를들어가격기준의연령특성을보면최근으로올수록주택수요수준이낮아지는데, 이는조사기간동안주택가격이하락하였기때문인것으로파악되었다. 한편, 수량기준일경우동일한기간동안비교적안정된모습을보였다. 중국은일본이나한국에서관측된결과와상당히다른모습을보인다. 특히주요주택수요연령대가 40~49세로다른두국가에비해상대적으로젊고주택수요수준이높은것으로보인다. 최근으로올수록연령효과가상승하는경향을보이는데, 2005년의수요가 2000년보다더욱높게나타나고있어가계소득증가와함께모든연령대의주택수요수준이상승하였음을알수있다. 그러나가격변인과수량변인간에연령특성이다르게나타나고있으며, 수량기반일때연령효과가보다평준화된모습을보인다. 추정결과 총주택수요 식 (2) 를기반으로예측한일본의총주택수요는 [ 그림 5-6] 과같다. 가장주목할점은연령변수 ( ) 의예측에있어조사시점이각기다른데이터를적용할때마다총주택수요의정점은 2010년으로동일하게나타난다는것이다. 이는일본의주택가격이약 20년앞서 (1990년대초반부터 ) 하락하기시작하였음을고려할때매우흥미로운결과이다. 이와같은시차는주택수요의경직성에의한결과로볼수있는데, 다시말해부정적인충격이발생하면향후가격상승의기대감침체와고령화등으로시장경제둔화등의요인하에가격변동이즉각적이고동시다발적으로발생한다. 반면, 주택수요의경우거래비용 ( 일부의경우심리적비용 ) 등이주택소비과정에서필터링-다운 (filtering-down) 역할을하여수요조정이다소시차를두고발생하게된다. 이러한예측이유효하다면주택가격에대한인구고령화의영향을두가지측면에서예상해 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 155

169 그림 일본의총주택수요예측 인덱스 기반 볼수있다. 하나는소득측면 ( 예 : 노동인구의감소로총생산수준감소 ) 및사용자비용측면 ( 예 : 가격상승에대한기대감침체로사용자비용이더욱두드러짐 ) 이그것이다. 반면, 총수요의변동은주로총인구하락에의해발생하는것으로나타났다. 한국과중국의경우총수요에있어비슷한경향이나타난다. 총주택수요의정점은한국이 2035년, 중국이 2030년으로비슷한시기에나타나고, 양국모두그시기가총인구의감소시기와맞물리는것으로나타났다 ( 부록참조 ). 이러한경향은가격기준과수량기준의총수요예측에서동일한결과를보인다. 추정결과 소득효과 제 3 절에서논의한바와같이소득변수를추가적인설명변인으로포 함시킬경우, 수요모형에서연령효과를줄일수있다. 현재 3 개국에서 수집가능한가구소득자료를추가하여분석하였다. [ 그림 5-7] 처럼 ( 일본 156 인구고령화와주택시장

170 그림 가구소득변수를포함한경우와포함하지않은경우의연령효과 일본 의경우 ), 3 개국모두상당히비슷한성향을보이고있으며모든연령코 호트에서연령효과가다소축소될것으로추정된다 ( 한국과중국의결과 는부록의부도 5-1 및부도 5-2 참조 ). 제 5 절정책적대응및영향 본연구의분석결과에서인구고령화가주택수요에미치는영향이샘플기간별, 모형별로다르게나타난점을고려하면특정기간동안한국가에서발생한결과를다른국가에일반화하여적용하기어려울수있다. 이는주택수요와관련된연령특성 ( 혹은주요주택수요의연령대 ) 과고령층의주택수요증가에대한영향이 3개국간에다르게나타났으며, 현재진행중인인구통계적변화에대한주택수요결과를적절하게평가하기위해서는국가별시장상황과제도특성을잘고려해야함을의미한다. 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 157

171 주택시장의주요수요자가어느연령대인가? 베이비붐세대의은퇴가주택시장을비롯한거시경제전반에어떤영향을미치는가? 그리고이러한영향을평가함에있어인구고령화관련지표중어떤것을사용할것인가? 등가장근본적인질문에대해서도한국가의증거자료만으로는답변을도출하기가쉽지않다. 그래서각국가별고유의요소들을고려하여적절한결과를도출할필요가있다. 더나아가실증분석과정에서종속변수의종류와소득변수의추가적인포함여부에따라결과가크게달라지는것을확인하였다. 이미언급했듯이이는데이터활용성및접근성의문제이므로이를보완한추가적인연구가필요할것이다. 그럼에도불구하고본연구에서는인구고령화등으로총인구가감소하는시기에도달하면총주택수요도정점을넘어하락하는현상이 3개국모두에서공통적으로관찰되었다. 이는연령대가올라가도주택과관련된소비를쉽게조절하지못하는것으로주택수요의경직적인측면을설명해준다. 자산붕괴가설과같이인구고령화가주택시장에치명적인영향을미친다는점은해당국가의총인구수가감소할때발생가능함을의미한다. 일본의경우이미총인구가감소하는단계에접어들었고, 중국과한국은아직 20여년이남았기때문에다양한정책적대응방안을강구할수있다. 이와관련된정책부문은다양하나 ( 예 : 출산장려, 이민및여성의노동참여 ) 본절에서는다음두가지방안에대해논의한다 : (1) ( 역모기지 (RAM) 를통한 ) 부동산현금화및 (2) ( 부동산투자신탁 (REITs) 을통한 ) 안정적이고효율적인부동산투자수단구축. 정책적대응 주택자산의현금화 대다수의국가에서주택은가구자산의대부분을차지하며, 연령층이높아질수록그비중또한더욱높아진다. 이러한상황에서역모기지 (RAM) 는주택자산을현금화하여퇴직자의소득안정화를꾀할수있는효과적인금융수단으로간주되었고, 최근일부국가에서역모기지를활용하는사례가증가하고있다. 일례로미국에서는고령자가구 ( 가주세대 158 인구고령화와주택시장

172 주의연령이 65세이상인경우 ) 중역모기지의가입비율이 2005년의 0.4% 에서 2011년에 2.1% 로증가하며 6년동안 5배이상증가하였다 (Nakajima and Telyukova[2014]). 2011년말기준전체유효가입건수는 563,700 건에달한다. 한국과호주에서도최근역모기지가입건수가증가하고있다. 한국의경우 2015년상반기에전년동기대비 24% 증가하면서 2015년 6월기준전체가입건수는 25,669 건에달하였다. 호주에서는 2004년이래지속적으로증가세를보이며 2011년말기준으로가입건수는 42,410 건을기록하였다. 반면, 일본과싱가포르는세계에서가장빠르게고령화가진행되고있는국가이지만역모기지가활성화되지못하였다. 따라서국민들이역모기지상품을잘활용할수있도록다양한시장장치및제도적인유인책이필요하다. 역모기지는내재적인리스크가존재하므로상품을설계할때이에대한적절한조치가필요하다. 첫번째는교차리스크로서임대인및보증인이직면하는주요리스크중하나이며, 담보 ( 혹은주택 ) 의청산가치가임대인이세입자에게지급해야할원금또는이자보다낮아지는상황을의미한다 (Min and Cho[2009]). 두번째는교차리스크와관련된주택가격리스크로대출기간동안주택가격상승률 ( 미래기간의가격추이 ) 에대한위험요인을의미하며, 적절한상품설계를통해위험에대처할필요가있다. 한국의경우, 2011년말기준으로예상된연간주택가격상승률은 3.3% 였으나 Lee et al.(2012) 은당시의주택시장상황을고려할때상승률을하향조정할것을제안하기도하였다. 세번째리스크역시첫번째리스크와관련된기대수명리스크이다. 이는고령층의기대수명보다생명표가하향예측 ( 혹은과잉예측 ) 된경우를의미한다. 이와관련하여 Choi(2015) 는한국에서기대수명리스크가상당한문제로대두되고있고예측모형에따라결과가크게달라지는경향이있다고언급하였다. 마지막으로도덕적해이와역선택이있는데, 역모기지대출자가해당자산을적절하게유지하지않거나주택시장의상황이변화하여주택가격동향이역모기지수요에부정적으로영향을미치는경우를말한다 ( 예 : 예상주택가격이낮아질수록역모기지수요도낮아짐 )(Davidoff[2014]). 국가별로 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 159

173 역모기지상품을설계하는과정에서가입자격 ( 예 : 최소연령 ), 대출범위 ( 최대담보비율 ) 및리스크프리미엄등리스크요인을적절하게반영해야한다. 싱가포르에는역모기지와더불어이를변형한리스바이백 (Lease Buyback Scheme: LBS) 이라는상품이있다. 싱가포르에서는오랜역사를가진두개의금융기관 ( 보험회사 NTUC INCOME 및 Oversea Chinese Banking Corporation(OCBC)) 에의해 1990년대후반에역모기지가처음으로도입되었다. 다른국가와비교할때, 역모기지의조건이상당히표준화된형태로도입되었으나 ( 심지어어떤경우에는매우진보적으로사용되었음에도 ), 현재두금융기관중어디에서도해당서비스를제공하지않고있다. 문헌조사에따르면수요가충분하지못했고정부의보증역시부족하여대출기간동안부동산시장과관련된모든리스크와금리리스크를민간금융기관이떠안아야했기때문이다 ( 임대인및대출인모두에대해 )(Chia and Tsui[2005]; Chia and Tsui[2009]). 이에싱가포르정부는 2009년에대안상품으로 LBS를도입하였다. LBS 는연금지급형역모기지로저소득 HDB(Housing Development Board: HDB) 아파트 ( 또는공공주택 ) 의 (HBD에의한 ) 100년의임대기간중잔여기간에대한바이백기능과싱가포르중앙적립기금 (Central Provident Fund: PF) 에서운용되는은퇴자금저축기능이한데묶여있다. 역모기지와는달리 LBS는정부가보증하고 ( 암묵적이기는하지만 ) HDB 아파트거주민대상으로잔여임대기간에대한소유권을현금화하여안정적인월수입을보장받게하는한편, 30년동안거주가능하도록한상품이다. LBS가역모기지에비해대출자들에게훨씬안전하고수익률높은옵션을제공하고있지만가입률은여전히저조한상황이다 ( 현재고객수 800 명 ). 그원인에대해서 Chia and Tsui(2009) 는 LBS가 자산은많지만현금이부족한 고령층이자신들의주택자산을현금화할수있는많은수단중하나이고한번가입하면취소가불가능하고유연성이다소떨어지는단점이있는데반해고령자는아파트방하나또는전체를임대하거나 ( 설문대상의 10%) 자산의규모를줄이는 ( 스튜디오형아파트구입 ) 등 160 인구고령화와주택시장

174 다양한현금화방안을선택할수있기때문이라고보았다. 또한상속동기 ( 본인소유의 HDB 아파트를자녀들에게상속하고자함 ) 역시 LBS 가입에있어서장애요인으로작용하는것으로보인다 ( 자세한내용은부록 2 참조 ). 싱가포르의경험은고령층소유의주택자산을현금화하는금융상품을경쟁력과인센티브두가지를모두갖추도록설계하는것이쉽지않은일임을보여준다. 역모기지대비수많은이점을가지고있고 LBS 아파트의 30년임대기간이후까지생존하여도홈리스가되는경우는없다. 라고정부가보증하여도 LBS 신청비율은여전히저조한상황이다. 그럼에도불구하고고령층에대한공공및민간연금이상대적으로부족한국가에서는 ( 예 : 한국및중국 ) 주택을활용한현금화상품에대한수요가더높아질것으로예상되며, 이에대한추가적인조사가필요할것으로보인다. 이와관련하여교차리스크및내재적인리스크에대해적절한보호대책을마련하고역모기지계약의다양한변수들 ( 예 : 자격요건, 담보인정비율상한선, 상환계획및리스크기반가격설정 ) 에적절하게반영되어야할것이다. 정책적대응 효과적이고안정적인부동산투자수단구축 1961년미국에서처음도입된부동산간접투자기구인부동산투자신탁 (REITs) 은최근몇년동안전세계로빠르게확대되었다. 2001년에서 2010년사이에 REITs IPO가 307건에달하였으며, 그중 227건은미국이외의지역에서실시되었다 ( 아시아 132건, 호주 38건, 유럽 35건, 캐나다 22건 ). 최근에는아시아지역의 REITs가급격히증가하면서전체시장규모가 2009년의 470억달러에서 2015년에 1,970억달러로증가하며연평균 27% 의성장률을기록하였다. 특히일본 (J-REITs), 싱가포르 (S-REITs) 및홍콩 (H-REITs) 등 3개국의상장 REITs는아시아 REITs의시가총액의 88%( 각각 46%, 27% 및 15%) 를차지하고있다. 그외한국, 말레이시아, 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 161

175 대만, 태국등이소규모의시장을형성하고있으며, 중국과인도도 2010 년대후반에비슷한시스템을출시하려고한다. 10 세계 5대 REITs 시장 ( 미국, 호주, 일본, 캐나다및싱가포르 ) 의경험에비추어 Cho(2015) 는 6개의 REITs 성공요인을제시하였는데, 여기서그요인에대해간략하게정리하고자한다. 먼저시발점이되는사건이필요한데, 보통은경제위기등을겪으면서대규모자산보유자들이 자산경량화 비즈니스전략을도입하게되는데, 이때 REITs가대안적인유동화수단으로등장한다 ( 예 : 미국의 S&L 사태, 싱가포르, 일본및기타아시아국가들의아시아금융위기사태및주요유럽국가들의글로벌금융위기사태 ). 두번째성공요인은프라임등급의부동산자산을 REITs 시장에편입시키는것인데, 이는새로운시장을형성하는경우 ( 아시아국가들의경우 ) 나성장경로상에서변곡점을형성하는경우 (1990 년대초반이후미국의경우 ) 모두에서중요한요인으로작용하였다. 일례로싱가포르에서처음으로실시된 2개의 REITs IPOs Capital Mall Trust(CMT) 와 Ascendas REIT 는싱가포르내 REITs IPOs의초석을다지는계기가되었고, 이들모두싱가포르내에서도최상위수준의임대수익을실현하는소매및산업부동산자산들을편입하였다. 세번째로는신뢰할수있는기업지배구조가 REITs 주식공모에있어서또다른중요요인으로작용하는것으로나타났다. 이는일반적으로규모 ( 및관련규모의경제 ), 신용등급, REITs 관리자의역할, 기업공개및기타투명성요인등 REITs 와관련된주요특성에의해결정된다. 미국에서는내부관리계약을기반으로한상장 REITs 가 1990년대이래가장일반적인지배구조로등장하였다. 이를통해미국자본시장내에서는신뢰도가높은투명한 REITs 관리구조를선호함을짐작할수있다. 아시아국가들의경우 ( 특히일본과싱가포르를중심으로 ) REITs를외부에서관리하는경우가대부분인데, 보통투자자들이신뢰할만한대형개발업 10 REITs 의세계적인특성에대한세부적인내용은 Cho(2015) 를참조하라. 162 인구고령화와주택시장

176 체혹은금융기관이 REITs 의스폰서역할을하였다. 네번째, REITs 의당초의도가대형부동산프로젝트에소규모투자자를유치하는데있음을고려하면 REITs 의수익분배에있어기관및개인투자자간에어떻게균형을유지할것인가가주요한정책적고려사항중하나이다. 이와관련하여싱가포르는 S-REITs 지분에대해개인에게세금을면제해주고 ( 기관투자자는예외 ) 일반소비자가 ATMs 를통해 REITs 지분을구입하는것이가능하도록하는등모범적인사례를구축하였다. 싱가포르주식시장 (SGX) 의 REITs 비중이여타국가에비해서훨씬높다는점은 ( 미국 3%, 캐나다 2.1% 및일본 1.2% 에비해 SGX의경우시가총액의 8.3% 수준 ) 일반투자자들사이에서 REITs 투자가확산되었음을증명한다. 다섯번째, 아시아및기타지역에서다국적 REITs( 혹은다국적 REITs 투자관리 ) 와함께국가간국경을넘어서는 REITs 투자가증가하면서새로운비즈니스모델로등장하였다 ( 예 : 여러국가에서동시상장되거나혹은여러국가에걸쳐자산을관리하는경우 ). 이처럼투자방식이다국적으로확장되는경향이지속되면다국적비즈니스모델에대한불필요한마찰을줄이는방향으로규제가형성되어표준화될것이다. 마지막으로운영에있어서의투명성과재무적건전성부분에있어공공부문의역할이강조되는데, REITs 시장이제대로작동하기위해서는필수적인요소이다. 투명성의경우회계규정, 자산감정 ( 공정하고독립된가치평가를위해 ) 및다양한정보공개규정을포함한다. 재무건전성 ( 혹은안정성 ) 규정에대해서는 REITs가체계적으로중요한금융분야로자리잡은국가에서미시적건전성규정 ( 예 : 최대레버리지비율, 자본준비금요건및부채상황계수 ) 등이고려대상이될수있다. 정리해보면 REITs 는전세계적으로강력하게자리를잡아가고있다. 무엇보다현재진행중인인구고령화를고려하면 REITs는은퇴자의수입보충에유용한투자상품으로주목받을수있다. 문제는각국가별로복지측면에서도강화되고제대로작동하는 REITs 를설계할수있을것인가에달려있는데, 이를위해장기적인비전을공유하고효율적인정 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 163

177 책조율수단을동원하여 REITs 의사회적인역할을결정해야할것이다. 제 6 절결론 본연구는중국, 일본, 한국등동아시아 3개국의주택수요에있어서의유사점과차이점을비교해보고인구고령화로인한영향을경감할수있는효율적인정책수단에대해논의해보는데목적이있다. 주택수요예측결과에따르면, 일본과한국의경우주택수요가정점을이루는나이는 1970년대에는약 60~64세였으나시간이지남에따라연령대가높아지는경향을보였다. 중국의경우훨씬낮은연령대 (40대) 에서정점이나타나고, 그경향도여타국가에비해매우뚜렷한경향을보였다. 또한총주택수요의고점은대체로각국가의총인구수가감소하기시작하는시기와맞물리는것으로나타났다 ( 일본은 2010년, 한국및중국의경우약 2030년경 ). 이러한결과들을종합해볼때, 소비자들의입장에서는주택시장의경제기초여건이변화하는경우에도주택수요가즉각적으로변화하는데경직성이존재함을암시하는것으로, 이는주택의가격및생산수준하락이훨씬이전부터진행되었던일본의경우수요자측면에서의반응은거의 20년의시차를두고발생한것만봐도잘알수있다. 더나아가주택가격에인구고령화가미치는영향에있어서서로다른채널의영향도작용하는것으로보인다. 특히일본의역부양비율 ( 전체생산인구수를비생산인구수로나눈비율 ) 을보면, 고령화의영향에있어서노동시장이라는채널이주택가격의움직임과높은상관관계를보이고있음을알수있다. 전체적으로주택수요와관련하여여러국가들을대상으로보다세부적이고다양한실증적분석이필요할것으로보인다. 정책대응방안에있어서는주택및기타부동산자산을현금화하는두가지금융상품 역모기지 (RAM) 와부동산투자신탁 (REITs) 을몇몇국가의경험을기반으로문헌조사를하였다. 역모기지의경우상품설계의중요성이강조되었으며, 은퇴자에게충분한인센티브를제공할수있되대출자, 164 인구고령화와주택시장

178 대출기관및공공과민간보증인등관련당사자들간의적절한리스크분배가필수적인것으로파악된다. 특히중국과한국은공공및민간연금이상대적으로덜축적되어역모기지가은퇴자들의부족한수입보충을위한중요한사회적역할을수행할수있어, 이러한부분에대한고려가상품설계단계부터필요하다. REITs의경우에도역시수익형부동산을기반으로한효율적이고안정적인현금흐름창출투자수단으로써효과적인정책수단으로활용될수있다. 앞서논의된것처럼성공여부는 ( 사회적인역할에대한 ) 장기적인비전을기반으로복지기능을향상시킨 REITs를적절하게설계하고적용할것인가에달려있다. 이와관련하여싱가포르 REITs 의성공사례가기타국가들에게, 그중에서도특히한국및중국과같이 REITs 가도입되지못하였거나혹은현재아직제기능을다하지못하고있는국가에있어서유용한벤치마크가될것으로생각된다. 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 165

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184 부록 1. 회귀분석결과및그림 부도 주택총수요예측 가격변인기준 일본 실질 α 추정기반 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 171

185 부도 의계속 일본 인덱스기준 한국 조원 172 인구고령화와주택시장

186 부도 의계속 중국 실질 α 추정 위안 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 173

187 부도 주택총수요예측 물량변인기준 중국 한국 174 인구고령화와주택시장

188 부도 연령코호트별평균가구원수 일본 중국 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 175

189 부도 의계속 한국 176 인구고령화와주택시장

190 부표 한국의 모형결과 면적변수 m2 포함 소득변수미포함 주 는각각통계적으로 유의수준 는 안의수치 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 177

191 부표 한국의 모형결과 년 기준 주택가격변수 백만원 포함 소득변수미포함 주 는각각통계적으로 유의수준 는 안의수치 178 인구고령화와주택시장

192 부표 한국의 모형결과 면적변수 m2 포함 소득변수포함 주 는각각통계적으로 유의수준 는 안의수치 추정영구소득적용 변인 나이 나이제곱 교육수준 부 설문연도별로추정 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 179

193 부표 한국의 모형결과 년 기준 주택가격변수 백만원 포함 소득변수포함 주 는각각통계적으로 유의수준 는 안의수치 추정영구소득적용 변인 나이 나이제곱 교육수준 부 설문연도별로추정 180 인구고령화와주택시장

194 부표 중국의주택수요예측모형결과 주거면적 주거면적 소득변수포함 소득변수미포함 주 는각각통계적으로 유의수준 는 안의수치 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 181

195 부표 중국의주택수요예측모형결과 주택가격 주택가격 소득변수포함 소득변수미포함 주 는각각통계적으로 유의수준 는 안의수치 182 인구고령화와주택시장

196 부표 일본의주택수요예측모형결과 소득변수미포함연령 소득변수포함 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 183

197 부표 의계속 소득변수미포함연령 소득변수포함 184 인구고령화와주택시장

198 부표 의계속 소득변수미포함연령 소득변수포함 주 는각각통계적으로 유의수준 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 185

199 2. RAM 및 LBS 에대한싱가포르의경험 < 부표 5-8> 은싱가포르의역모기지프로그램을연대기별로정리한것이다. 싱가포르에서역모기지를최초로도입한시기는 1994년이고, 현지보험회사인 NTUC INCOME 에서 1997년에민간부동산소유주를위해출시한상품이최초의역모기지상품이다. 2006년에는 OCBC 은행이싱가포르은행으로서는처음으로민간부동산을위한역모기지상품을선보였다. 2009년주택개발위원회 (Housing & Development Board: HDB) 는리스바이백프로그램 (LBS) 을통해방 3개이하의 HDB 아파트의소유주를위한역모기지를선보였다. 3년후에는 LBS를재검토하여가구당 2 만싱가포르달러의현금보너스를지급하였다. 리센룽싱가포르총리는 2014년싱가포르독립기념일연설에서 LBS 개선계획을발표하였으며, 이는 2015년 4월 1일부터발효되었다. 현재 NTUC INCOME과 OCBC 모두수요불충분을이유로역모기지서비스를더이상제공하지않는다. LBS가여러가지옵션 ( 역모기지, 전대, 다운사이징, LBS) 중대출자들이주택을담보로설정하여현금화할수있는가장유리한방법이지만 (Chia and Tsui[2009]), 여전히가입률은저조한상황이다. 2009년 3월 1일부터 LBS의가입을개시한이래 HDB 부표 싱가포르의내의 과관련한역대사안들 연도 자료 필자작성 싱가포르최초로역모기지도입 주요사건 현지보험회사 이민간가구소유주들을대상으로최초의역모기지상품출시 가싱가포르은행으로서는처음으로역모기지제공 은역모기지서비스의대상을 아파트소유주까지확대 에서방 개이하의 아파트를대상으로 제공 및 에서수요부족을이유로역모기지서비스중단 에서해당계획하에가구당 싱가포르달러의현금보너스제공 개선된리스바이백제도 월 일부터발효 186 인구고령화와주택시장

200 가구중실가입자수는 800 가구수준에머물러있다. 본부록에서는싱가 포르의역모기지발전상황을살펴보고, 민간부문의역모기지실패와 LBS 의가입률이저조한이유가무엇인지논의한다. 상업은행에서발행한 상품 싱가포르에서상업용역모기지가처음도입된것은 1997년으로민간보험회사인 NTUC INCOME 에서상품을도입하였다 ( 세부내용은부표 5-9 참조 ). 이상품은싱가포르국민중 60세이상의민간부동산소유주또는영주권자만가입할수있었다 (Chan[2002]). 2006년 3월부터 HDB가 HDB 아파트소유주중고령자를대상으로싱가포르은행이나금융기관에서제공하는상업용역모기지상품에가입할수있도록허용하자 NTUC INCOME 은 HDB 아파트소유주를대상으로서비스제공에나섰다. NTUC INCOME 은대출자에게부동산표준가격의최대 80% 까지대출을제공하고있다. 보다개선된역모기지서비스제공을위해매년두번씩 LTV 조사를실시하였다. LTV는총대출금을해당부동산의현재시장가치로나누어계산하는데, 80% 에달하게되면최대대출한도에도달한것으로판단하여역모기지의계약조건에따라대출회수절차에돌입하게된다. NTUC INCOME 역모기지서비스는보증이제공되지않는다. 즉, 남은원금또는누적된이자가부동산의시가에따라책정된한도를넘어서게되면그부족분에대해서는대출자 ( 또는그자손 ) 가책임을지게된다. 1997년 NTUC INCOME 상품이출시되었을때, 당시반응은미온적이었다. 상품출시후초반 2개월동안총 22건의역모기지를발행하였다. 이후아시아금융위기가발생하면서시장이급속도로위축되면서 1997년이래로 NTUC INCOME 에서민간부동산소유주를대상으로제공한역모기지건수는약 350건에그치고있다 (Chia and Tsui[2009]). 현재 NTUC INCOME 은수요부족을이유로해당서비스를중단한상태이며, 38건의민간부동산소유주대상의서비스와 HDB 아파트대상역모기지 10건만운영중이다. 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 187

201 부표 의역모기지상품요약 출시 자격요건 역모기지 규정 운용현황 년 자료 필자작성 년 민간부동산소유주만을대상으로함 년 아파트소유주까지확대 세이상의싱가포르국민혹은영주권자담보인정비율 한도 는 년에두차례씩검토 한도 에도달혹은이를초과하는경우 최대대출한도에도달한것으로판단하여 조건에따라대출회수절차에돌입 수요부족으로운용중단 민간부동산소유주대상 건및 아파트대상 건의 서비스만지속중 를통해해당프로그램하에속하는가구별로 싱가포르달러의현금보너스제공 2006년 OCBC(Oversea-Chinese Banking Corporation) 는싱가포르은행최초이자금융기관으로서는두번째로 65세이상의민간부동산소유주를대상으로한역모기지서비스를출시하였다 ( 세부내용은부표 5-10 참조 ). OCBC는기간제형과연금연계형상품등두가지옵션을제공하였다. 기간제형의경우가입자가최대 25년까지또는가입자의연령이 90 세에도달할때까지중더먼저수급가능한경우를선택하여높은금리로높은월보장액을지급받을수있도록하였다. 연금연계옵션은전생애에걸쳐낮은금리로상대적으로낮은월보장액을지급한다. 기간제옵션과연금연계옵션의적용금리는각각 5% 와 4.48% 로양쪽모두고정금리를보장하지않고시장금리에따라변동될수있다. 지급액과이자액의총합이부동산추정가치의 70% 를넘을수없다. OCBC 역모기지의가입자격및대출조건은다음과같다. 신청자는 65 세이상의싱가포르국민또는영주권자로대출기간말까지 ( 대출기간을포함함 ) 잔여임대기간이 45년이상인민간부동산을소유하거나공동으로소유하고있어야한다. OCBC의역모기지상품의경우고객이변심하면최초가입후 5년내에취소가가능하다. 대출자는그동안역모기지를통해지급받은모든금액을반환하고 500 싱가포르달러의위약금을지급하는경우해당약정을취소할수있다. 대출자가사망할때가족들이 188 인구고령화와주택시장

202 부표 의역모기지상품요약 출시일 형태 자격요건 취소 운용현황 자료 필자작성 년 싱가포르은행으로서는최초 금융기관중에서는두번째로민간부동산소유주를대상으로 제공 기간제상품 더높은금리적용으로높은월지급액 변동금리 년동안혹은 세까지중더먼저해당되는조건을적용 연금연계상품 낮은금리적용으로상대적으로낮은월지급액 변동금리 생애전체기간동안제공 세이상의싱가포르국민혹은영주권자민간부동산소유혹은공동소유 마감시점에서남은리스기간 년이상 의경우첫 년동안취소가능그동안의총지급액반환+ 싱가포르달러 조기종료위약금 수요부족으로운용중단 대출금과발생이자를납입하여부동산에대한소유권을획득하는경우를 제외하면 OCBC 는해당주택을매도할수있다. 현재 OCBC 역시수요 부족을이유로역모기지상품서비스를중단한상태이다. 상업적 의실패원인 위에서살펴본것처럼 NTUC INCOME 과 OCBC는수요부족으로인해역모기지서비스를중단한상태이다. 고령층이전체인구에서큰비중을차지한가운데이들의자산대부분이주택형태로구성되어있어서, 싱가포르의역모기지시장의잠재성은매우크다고할수있다. 그렇다면 NTUC INCOME 과 OCBC의실패원인은무엇일까? 민간공급기관의실패요인은다양하며, 그중일부는 LBS의저조한가입률의원인으로이어지기도한다. NTUC INCOME 과 OCBC 에서발행한역모기지프로그램의대표적인실패요인으로정부의보증부재를들수있다. 현재거의대부분의역모기지상품은정부에서보증하는주택연금 (Home Equity Conversion Mortgage: HECMs) 의형태이다 (Munnell and Sass[2014]). 상업적역모기지서비스가 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 189

203 시장에성공적으로안착하기위해서는정부의보증이필수적인요소이다. 일례로미국의 3대주요모기지상품중하나인 11 HECM 프로그램의경우미국연방정부의보증을받을수있어가장안전한상품으로인식되었고전체역모기지대출자의 95% 가이상품을선택하고있다 (Ma and Deng[2013]). 위에서언급하였듯이 NTUC INCOME 과 OCBC는싱가포르정부의보증을받을수없어대출기간동안발생할수있는부동산시장및금리리스크를고스란히대출자가부담해야하는구조였다. 정부보증이없으면상업적역모기지상품은매력도가떨어지게된다. 정부보증이없는상황에서공급기관측에서잠재적인손실에대비하여보험에가입하거나혹은상품을통해수익을추구하게되면해당역모기지의지급액이크게낮아지게된다 (Chia and Tsui[2005]). 주택자산의가치가급락하는경우역모기지대출을상환해야하거나리스기간이끝나기도전에주택자산이넘어가는상황이발생할수있다. 이렇게되면역모기지대출자들은노년에집을잃고무주택자가될수도있다. 대출자가잔여리스기간보다오랫동안생존하는경우에도비슷한상황이발생할수있다. 게다가주택을가장중요한부의대상으로보는문화적인요인역시싱가포르역모기지시장의부진및 MTUC INCOME 과 OCBC의실패의한요인으로작용했을것이다. 싱가포르의리스바이백제도 리스바이백제도 (LBS) 는싱가포르국가개발부 (Minister for National Development) 의마보탄장관이 2009년 2월 6일의회에서발표한제도로서이후 2009년 3월 1일주택개발위원회 (Housing & Development Board: HDB) 에서공식적으로신청접수를시작하였다. LBS는방 3개이하의 HDB 아파트에거주하는저소득층만을대상으로하는제도로서전체 HDB 거주노령인구의 35% 가이에해당한다. LBS 시스템에따라 HDB 11 주택도시개발부 (Department of Housing and Urban Development) 의 HECM, Fannie Mae 의 Home Keeper Mortgage 및 Financial Freedom 의 Cash Account. 190 인구고령화와주택시장

204 아파트소유주는본인소유아파트의 99년리스기간중일부를다시정부에되팔고남은 30년의리스기간동안만거주하게된다. 2012년 2월 17일타르만샨무가라트남싱가포르부총리겸재무장관은 LBS 제도개선을통해자격요건을갖춘고령층이본인소유의방 3개이하아파트의후반리스권리를 HDB 측에매도하는경우 LBS 보너스 20,000 싱가포르달러를수령할수있으며, 여기서나오는순익을본인의 CPF 퇴직계좌의급여인상조건에따라은퇴급여의저축액을높이는데사용할수있다. 저소득층가구중 LBS 신청요건을갖추기위해서는, 다음과같은조건들이충족되어야한다 : 1) 모든아파트소유주가 CPF 인출연령 ( 현재 63 세 ) 이거나그이상 ; 2) 적어도한명이상의소유주가싱가포르국민이어야함 ; 3) 가계월소득합계가 3,000 싱가포르달러이하 ; 4) 대상부동산은방 3개이하의 HDB 아파트 ; 5) 기타민간아파트를소유한적이있거나현재소유중이어서는안됨 ; 6) 모든소유주가해당아파트에최소한 5년동안거주, 7) 개별가구당 HDB에매도할수있는리스기간이최소 20년이상이어야함 ; 8) 대상아파트에대해 5,000 싱가포르달러를초과하는대출금잔액이남아있어서는안됨 ; 9) 모든아파트소유주들이해당아파트의후반리스기간매도를통해양의수익을실현할수있어야하며, 해당리스기간을 HDB에매도함으로써발생하는수익으로각자의퇴직계좌 (RA) 의저축목적으로사용할수있어야함. LBS 제도하에서, HDB는 HDB 아파트의후반리스기간을매수하고소유주는매도로발생하는수익을정해진규칙에따라사용하여야한다. 해당제도에따라각가구는정해진한도하에서발생수익을자신들의 CPF 퇴직계좌 (RA) 의저축액을늘리는데사용할수있다 ( 세부요건은부표 5-11 참조 ). 퇴직계좌의저축액인상요건을충족하는경우, 나머지수익및일부 LBS 현금보너스가현금으로지급된다. 임대인은저축액을추가적으로인상한후에퇴직계좌에최소 40,000 싱가포르달러 (65세이하인경우 ) 혹은 60,000(65 세에서 79세사이 ) 싱가포르달러를보유한경우총저축액으로중앙적립기금종신연금 (CPF LIFE) 에가입하는것이 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 191

205 부표 퇴직계좌의추가저축액요건 임차인나이 저축액의추가저축액표준 최소유지금 현재 싱가포르달러 표준최소유지금 싱가포르달러 현재 싱가포르달러 표준최소유지금 싱가포르달러 현재 싱가포르달러 주 표준 최소유지금은매 월마다갱신책정 자료 싱가포르정부주택개발위원회 가능하다. 그러나대상자가 80세이상인경우에는 CPF LIFE 가입이불가능하다. 이경우에는최소유지금제도를통해월지급액을받게된다. LBS는고령층의 HDB 주택소유주들이평화롭게노년을보낼수있는보금자리를마련하기위해설계된것으로서 LBS에가입된주택은 30년의리스기간동안매매하거나전체를전대차하는것이금지된다. 이는 LBS를악용하는경우를방지하기위한규정이다. 가입자가해당 30년의임대기간중에사망하게되면동일아파트에서같이거주하는배우자또는자녀가 30년의임대기간중잔여기간동안계속거주하거나아파트를 HDB 측에반환할수있다. 임대기간이조기에만료되는경우 HDB에서정액법에의거하여해당리스의잔여가치만큼수익자에게변제하게된다. 가구세대주가해당임대기간보다오래생존하는가운데아파트소유주측이임대연장을할상황이아니라면적절한주거계약이발생한다. 정부에서는 가입자가 LBS 아파트의임대기간인 30년보다장수하여도무주택자로전락하는일은없다. 라고언급하였다. LBS가고령층의 HDB 가구주의약 35% 를대상으로운영되고있으나실제가입률은매우저조하다. 현재가입된총가구수는 800가구에미치지못한다 년 1월까지 471가구만참가하였다. 13 나머지 312가구는한건이상의주거지원금을받았거나민간주택소유경력이있는소유주도대상으로포함할수있도록관련규정이완화된이후 (2013년 2월 ) 에가입하였다 The Straits Times, Emotional Barriers to Retirement Adequacy, The Straits Times, 5 Things about HDB s Lease Buyback Scheme, 인구고령화와주택시장

206 2015년 4월 1일, 싱가포르주거대토론회 에서수립된피드백을반영하여 LBS 체계를개선하였다. 당시토론회에는국토개발부의주도하에고령자와그자녀, 고령층을위한자산현금화관계자등이참여하였다 년싱가포르독립기념일연설에서리센룽싱가포르총리는현재의 HDB 리스바이백제도 (LBS) 를개선하여 ELBS로재정비할것이라고발표하였다. 이후 2014년 9월 3일국토개발부및 HDB에서 LBS에대한네가지세부개선안을발표하였고, 2015년 4월 1일부터발효되었다. 이러한변화를통해더많은 HDB 아파트소유주가 LBS의혜택을받을수있게되었으며보다유연한시스템으로재정비되었다. 싱가포르의경험에대한평가 LBS/ELBS 는고령층의안정적인생활을도모하기위해싱가포르정부가고안한제도이다. 이제도는고령층이익숙한환경속에서현재거주중인아파트에서계속거주할수있도록설계되어있다. 더나아가남은생애동안지속적으로안정적인월수입을제공받을수있는데, 이는이미소형아파트에거주하여주택규모의축소또는전대를통한자산현금화의이점을누리기어려운저소득노인들에게큰도움이된다. LBS/ELBS 출시당시, 정부는상업적인이윤을추구할목적이없기때문에가입자를대상으로상당액의현금보너스까지지급하였다. 따라서 LBS/ELBS 는상업용역모기지와비교할때대출자입장에서는훨씬안전하고수익성이높은상품이다. Chia and Tsui(2009) 의예측결과에따르면, 주택가치의유동화옵션들 ( 예 : 역모기지, 전대, 다운사이징, LBS 등 ) 중 LBS가대출자들에게가장높은지급액을제공하는것으로나타났다. 더군다나 LBS/ELBS 는노인들이잔여임대기간을넘어장수하는경우, 무주택자로의전환에대해우려하지않아도된다. 싱가포르정부가 14 상게논문. 15 HDB, 접속일자 : 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 193

207 가입자가 LBS 아파트의임대기간인 30년보다장수하여도무주택자로전락하는일은없다. 라고보증하였다. 2015년 4월 1일부터실시된 ELBS 의경우고령층가구주에게보다유연한선택권을제공하여더많은고령자들이혜택을받을수있게되었다. 요약하자면지난 50년동안싱가포르정부의다양한주택소유정책을통해싱가포르의주택보유율은전세계적으로도가장높은수준에도달하였다. 싱가포르가계가보유한대부분의부는주택형태이다. 고령층인구의비중이높아지는상황에서주택자산가치를유동화하여퇴직자들에게수입원을마련할수있게하는것은큰의미가있다. 역모기지나 LBS/ELBS 는고령층가구주들이현재거주중인주택에서그대로살면서본인들의주택자산을현금화할수있는대안이될수있다. 싱가포르의역모기지는약 20년의역사를가지고있으나민간공급기관의상품또는 HDB LBS 등어떠한상품도크게환영을받지못했다. LBS가역모기지와비교하여훨씬매력적인조건들을제시하고있으나 ( 세부내용은부표 5-12 참조 ), 실제가입현황은매우저조하다. NTUC INCOME 과 OCBC는이미수요부족을이유로역모기지서비스를중단한상태이며, LBS의경우에도현재전체가입자수가 800명에도미치지못한다. NTUC INCOME 과 OCBC 의역모기지서비스가실패로끝난것이나 LBS의저조한가입률에대해서는, 정부보증의부재, 경제및심리적고려사항등여러가지원인이있다. 비록 LBS가전폭적인정부지원과더불어잠재고객규모역시훨씬대규모라는이점을가지고있지만 자산은풍부하나현금은부족한 고령층고객들이본인들의주택자산을현금화하는데있어 LBS 역시여러가지옵션중하나일뿐이다. 현재자격조건에맞게방 3개혹은 2개짜리 HDB 아파트를보유한가구 ( 총 4만 2,000가구 ) 중실제 LBS 가입실적은 800건에미치지못하고있다. 16 많은사람들이자산유동화를위한다양한선택을하고있다. 55세이상의 HDB 아파트소유주 10명중 1명이 16 The Straits Times, Emotional Barriers to Retirement Adequacy, 인구고령화와주택시장

208 부표 역모기지 대상아파트 민간부동산 년부터 아파트 년부터 민간부동산 년부터 나이 세이상 세이상 정부보증보증없음보증없음보증제공 보너스보너스없음보너스없음 유동성 반응및현재상황 년부터 약 명가입 현재 중단 민간부동산 건및 아파트 건에대해서는여전히서비스제공중 주 참조 자료 필자작성 초기 년동안취소가능 수요부족으로인해서비스중단 방 개혹은보다소형 아파트 년부터 인출연령 현재 세 혹은그이상 방 개이하의소형아파트소유주대상 싱가포르달러보너스지급 방 개아파트소유주의경우 싱가포르달러 가입시취소불가능 년 월 일출시이후방 개혹은 개의 아파트소유주총 명중약 명정도참여 소유아파트의방하나또는아파트전체를전대하고있다. 지난 3년동안고령층가구주 5,600명이스튜디오형아파트를구입하였는데, 그중일부는보유하던아파트를팔고더작은아파트로옮긴경우에해당한다. LBS의경우한번가입하면취소할수없고은퇴수입의수령방식에대한선택의폭이좁기때문에, 17 노인들이이보다더유연한방안을선호하는것으로나타나고있다. LBS와더불어민간공급업체의역모기지상품이성공을거두지못한이유중하나로심리적인요인을생각해볼수있다. 대다수의싱가포르 17 수익은가장먼저개개인의 CPF 퇴직계좌의저축액을추가납입하는데사용해야하며, 해당계좌에서요구하는최고저축액을달성한경우에한해서초과금액을현금으로수령할수있다. 또한 LBS 에서는일단가입을하게되면해당아파트를재매도할수없도록하는등소유주의권한을제한하는부분이있다. 제 5 장인구고령화와주택수요 : 동아시아 3 개국의비교연구 195

209 인들은주택을생애에있어서가장중요한자산이라고여긴다. 이들은아파트의잔여임대기간을매도하거나사망한뒤에아파트자체를 HDB 에매도한다는사실을심리적으로쉽게받아들이지못한다. 실제대부분의고령자들은본인소유의부동산자산을자녀들에게물려주기를원한다. LBS에참여하여도유산일부를상속할수있지만, 자녀들에게아파트전체를상속하는것을심리적으로보다편안하게받아들인다. 또한고령자들은남은임대기간보다더오래살게되는경우를우려하기도한다. 가입자가 LBS 아파트의임대기간인 30년보다장수하여도무주택자로전락하는일은없다. 라는정부의보증에도불구하고잔여임대기간이지나면거주중인아파트에서이주를해야하기때문이다. LBS의설계의도중하나가본인들의집에서늙어갈수있도록하는것임을고려한다면누구도일생을살아왔던집을떠나이주하기를원치는않을것이다. 196 인구고령화와주택시장

210 제 6 장 결론및정책적시사점 송인호 (KDI) 조만 (KDI KDI 국제정책대학원 ) 제 1 절결론 우리나라의주택시장이직면하고있는인구고령화현상과관련해서, 특히노동연령인구비율의감소 ( 또는역부양비의증가 ) 는향후우리나라주택가격의가장큰하락압력으로작용할수있다. 본연구의시나리오분석결과에따르면, 향후 20년간우리나라의주택가격하락압력은주로노동인구비율의감소에기인할가능성이가장큰것으로나타난다. 고령화가주택시장에영향을미치는채널을살펴보면, 총인구에서노동연령인구의비율이감소하면이에따라총생산이줄어들고, 이는다시소득채널을통하여소득감소에의한주택수요위축으로연결되면서주택가격하락요인으로작용한다. 반면, 우리나라의잠재성장률이연평균 2.4% 를상회하는경우노동연령인구비율의감소에의한주택시장의부정적영향을완화시킬수있음을주목할필요가있다. 고령화의영향에의한주택시장추이는일본에서도확인할수있다. 노동인구비율이감소하는시기인 1990년도에일본의주택시장은추세적하락압력을받기시작하였고이후지속적으로주택가격이하락하였다. 그리고 2010년도에는일본의주택총수요가감소하였는데, 이는일본의 제 6 장결론및정책적시사점 197

211 총인구감소시기와결부된다. 한 중 일의경제성장과정과경제구조그리고고령화진행속도가각각다른상황에서고령화가주택시장에미치는분석결과를일반화하기에는일반적으로어려움이따른다. 다만, 3 개국에서발견할수있는공통점은총인구가감소할때총주택수요도감소한다는점이다. 한편, 주택수요감소의주요요인으로출산율의하락과자녀수의감소등을주목할필요가있고, 이들인구구조의구조적변화는향후상당기간동안지속될것으로보인다. 이때자산축적이고령층에집중되었을경우주택가격의하락은노후소비의감소와후생수준의하락을크게유발할수있음을주목할필요가있다. 아울러우리나라의베이비붐세대의경우 60대에진입하는시점에주거소비수준의단절적감소가발생함을주의깊게살펴볼필요가있다. 장기적으로주택시장의성장에한계가발생하는상황에서인구고령화와저성장은주택공급의원활한조정이필요함을시사해준다. 위의사항을종합적으로고려할때, 우리나라의인구고령화와관련해서보다시급하게정책적으로대처해야될사안으로 1) 청년층결혼장려를위한주거비절감방안 ; 2) 이민정책을통한노동연령인구확보, 3) 고령층및여성의노동시장참여율제고 ; 4) 고령층주택자산의활용방안 ; 5) 부동산산업의효율성제고로구분하여정책적시사점을도출하였다. 제 2 절정책적시사점 청년층의결혼장려를위한주거비용절감방안 한국결혼문화연구소 (2011) 에따르면, 결혼비용은평균총 2억 800만원이고, 이중신혼집마련비용이 1억 4,000만원으로 68% 를차지한다. 따라서결혼과관련된문화적인부문의제도개선도필요하겠으나, 신혼부부를포함한청년층의주거비용을큰수준으로낮춰줄수있는정책방안 198 인구고령화와주택시장

212 의강구가필요해보인다. 한편, 최근전세에서월세로의임대시장점유구조변화가어느때보다활발히진행되고있고이에따른주거비부담도증가하고있는상황이다. 이와관련하여청년층의결혼및출산을장려하고주거비용을낮추어줄수있는혁신적인주택정책의시도가장기적으로필요해보인다. 예를들면 1980년대이후영국정부가공공임대주택재고의사유화를추진하면서시행한지분공유모기지 (Equity Sharing Mortgage: ESM) 의도입을고려해볼수있다. ESM은우리나라의수익 ( 손익 ) 공유모기지가주택가격의증감을공유하는것과달리, 청년층 저소득층거주자와제3의기관 ( 영국의경우 Housing Associations) 이주택지분을공유하는 (25:75, 50:50, 또는 75:25) 상품이다. 거주자는소유지분에대해서만대출을받고나머지지분에대해서는시장가격보다낮은임대료를지분공유자에게지불하는금융상품이다. 따라서본상품은소유 임대의중간적주택점유를가능하게해주고, 자격기준을충족하는소비자에대하여 ( 영국의경우무주택자, 연소득 6,000파운드이하등의기준적용 ) 주거비용을큰폭으로낮추어주는효과가있다. 1 우리나라에서도 ESM을청년층의주거문제해결에활용하는방안을연구할필요가있다. 한편, 최근정부는임대시장의구조변화와주거비용의상승등에적극대응하기위해기업형민간임대주택 ( 뉴스테이 ) 사업을새로이도입하였다. KDI는이러한새로운뉴스테이사업에대한인지도조사를실시하였다. 2016년기업형임대주택에관한 KDI 서베이 2 에따르면, 일반국민의 47.6% 가 8년장기임대및임대료인상제한등으로뉴스테이에대한높은기대감을표시하였다. 특히기존임차가구중심으로절반이상 ( 전세 52.4%, 보증부월세 60.8%, 순수월세 53.8%) 이입주의향을밝혀뉴스테이에대한잠재적수요는많은상황이라고할수있다. 그리고선호하는 1 영국의 ESM 에대한논의는 Tiwari(2013) 를참조하라. 2 KDI 는기업형임대주택정책에대해일반국민 1,000 명을대상으로서베이를실시하였다. 제 6 장결론및정책적시사점 199

213 그림 기업형임대주택에대한생각 표 뉴스테이임대료현황예시 구분 동탄 m2 인천도화 m2 서울신당 m2 경기수원 m2 보증금 억원 천만원 천만원 천 백만원 월임차료 만원 만원 만원 만원 입지로는대중교통과생활편의시설이용이편리한순으로점유의사가있다고응답하였다. 실제로 2015년에뉴스테이 6천가구에대한입주자모집이완료되었고뉴스테이의임대조건또한일반적인전세보증금에서크게낮춰지면서월부담임대료도중산층이지불할수있는수준으로형성되었다. 서베이결과에따르면, 기업형임대주택에입주의향이있는일반국민 (N=362) 의 69.9% 가 준전세 ( 반전세 ) 점유형태를가장선호하는것으로응답하였다. 그리고일반국민의 49.2%( 매우기여할것이다 12.8%+ 약간기여할것이다 36.4%) 는기업형임대주택정책이주거안정강화에기여할것이라고응답하였다. 현재까지우리나라월세의주거서비스현실은주로주택유형이다가구주택, 빌라, 원룸으로제공되어특화되어있고전세의주거서비스는주로 200 인구고령화와주택시장

214 그림 뉴스테이입주희망점유형태와주거안정에대한서베이 입주시희망점유형태 기업형임대주택의주거안정강화에대한기여도 아파트로제공되면서특화되어있다. 이러한기존임대시장에대하여기업형임대주택사업은양질의주거서비스를갖춘아파트를제공하는보증부월세라는점에서그리고중산층의소득수준에맞는주거비가지출된다는점에서임대시장의새로운방향성을제시하는정책이라고사료된다. 다만, 신규주택을중심으로뉴스테이가제공되고있는정책은기존주택을활용하는방안으로정교하게설계될필요가있다. 예를들어기존임대시장의전체 900.7만호중에서 81.0%(2014 년기준 ) 가비등록 비제도권임대주택으로구성되어있는현실을보다우리나라에맞는뉴스테이형시장과같은임대시장으로전환하기위한정책을고려할필요가있다. 민간임대주택소유자가장기임대및임대료상한규제적용에참여할경우등록임대를전제로상속또는증여세감면을제공하는방안도일시적으로고려해볼만할것이다. 이는우리나라임대시장의투명성확보와임대소득세의세원확대를의미하기도한다. 외국인유입촉진정책 외국의우수인력을국내노동시장에유입시켜고령화에대처하자고하 제 6 장결론및정책적시사점 201

215 는것은쉽게생각해볼수있는대응책이다. 그러나양적 질적인측면에서우리경제의역동성을유지할수있는수준이과연어느정도인지, 그리고이를실현하기위한구체적인정책방안은무엇인지에대해서추가적인분석과고민이필요해보인다. 본연구의실증분석에사용된우리나라의역노동연령인구비율 ( 총인구 / 노동연령인구 ) 은 2015년현재 1.37에서 2025년에는 1.49로증가할것으로예상되고, 이는우리나라주택가격의하락요인으로작용할수있음을본고에서분석하였다. 단순한계산으로, 역노동인구비율을현재수준으로유지하기위해서는향후 10년간매년약 60만명수준의노동연령인구유입이필요할것으로추산할수있다 (2015년의인구를가정 ). 이와같은대규모해외인력유치가과연현실적인지, 그리고고령화 저성장기조에대처하기위한해외이민활용에대한범정부차원에서의전략은무엇인지에대한구체적인논의가필요할것으로생각된다. 우리나라의체류외국인은지난 10년간총 140% 의높은성장세를보이고있으나 (2004년 75만명에서 2014년 171만명 ), 상당부분이외국인배우자이거나단순노무직에근무하는실정이다. 3 이민정책을통한노동인구확대는고령화시대에고민해야할중요한과제이기는하나, 고령화가진행되고있는모든선진국에서고급인력유치를추구하는상황에서이의대량유입을통하여우리경제의성장기조를유지하는것은쉽지않은과제일것으로생각된다. 고령층및여성의노동시장참여확대를통한잠재성장률제고방안 고령층및여성의노동시장참여확대를위한제반제도개선이보다현실적인고령화에대한효과적인대응책이될수있을것으로판단된다. 우리나라의고용정책은주로청년일자리확보에초점이맞추어져있으나, 이에병행하여고령층노동력의활용을위한정책과제의개발이필 3 이규용 (2014). 202 인구고령화와주택시장

216 요할것으로생각된다. 이와관련하여우리나라의고령층은상대적으로교육수준이높은편으로 ( 중국등에비해서 ), 이는건강이허용하는한우리나라의고령층은양질의노동력공급원이될수있음을의미한다. 미국의경우 62~74세남성가운데전문직관련석사학위소지자의경우 65% 가취업중인것으로조사된반면, 같은연령대의고졸학위소지자는이의절반수준인 32% 의취업률을보이고있다. 4 따라서우리나라에서도연령 학력등으로세분화된고령층대상의고용정책을청년고용과함께고민할필요가있다. 여성의노동시장참여와관련하여우리나라의현재여성고용률은 53% 수준으로 OECD 평균을하회하고있으며 (OECD 평균 57.4%), 남녀간의임금격차는 OECD 국가들중가장큰것으로나타났다. 5 출산및육아로인한여성근로자의경력단절이가장큰이유로지목되고있고, 개선책으로써시간선택근로제, 육아휴직 ( 남녀모두 ) 의활성화, 직장어린이집의확대등과같은대책을시급하게추진해야할것이다. 또한다양한직종 직급에서여성의비율을높이는방안을공공부문및민간부문모두에서실행해야할것이다. 고령층에집중된주택자산의유동화방안 우리나라 60대와 70대의고령층자산분포에따르면, 주택자산가격 ( 평균값 ) 은각각 1억 5,955만원과 1억 414만원이고, 금융자산 ( 중위값 ) 은각각 3,432만원과 650만원이다. 6 한편, 송인호 (2015) 의실증분석결과에따르면, 금융자산이증가할경우다른연령대에비해 60대이상가구주의총소비지출대비주거비비중이가장크게줄어드는것으로나타난다. 이러한결과는 60대이상의연령층에게서금융자산의증가가주거비를 4 The Economist(2014). 5 임희정 김태홍 강민정 (2014) 대의경우금융자산의지니계수가 0.74 로상위 20% 가전체금융자산의 79.12% 를차지하는반면, 하위 20% 는 0.21% 를차지하는것에불과하다. 제 6 장결론및정책적시사점 203

217 표 금융자산변화가소비대비주거비비중에미치는영향 종속변수 고정효과 소비지출대비주거비비중 연령 비교대상 대이상가구주 대이하 연령더미 대 대 아파트 비아파트 비교대상 비아파트 아파트더미 아파트 자가 차가 비교대상 차가 자 차가더미 자가 주거용자산 금융자산 주거용외자산 경상소득 가구원수 상수항 관측수 통제변수 주 는 신뢰수준 는 신뢰수준 는 신뢰수준에서통계적유의성을나타냄 자료 통계청 가계복지조사 송인호 표 에서재인용 제외한소비여력을확대하는데에효과가크게나타남을보여준다. 이러한결과는 60대이상의가구주에게노후생활전체에걸쳐서생활비지출의안정성을제도적으로마련해줄필요가있음을시사한다. 이러한점을고려할때, 우리나라주택금융공사에서제공하고있는주택연금 3종세트 7 는의미가있는정책이라고할것이다. 다만, 주택연금이장기간은행대출상품이라는점을인식하여주택연금의지속가능성을위한 7 1 (60 대 ~) 주담대 주택연금전환시연금을일시인출하여대출상환및연금수령 일시인출한도를기존 50% 에서 70% 로상향해주는상품. 2 (30~50 대 ) 보금자리론차주가향후주택연금가입약속시보금자리론금리우대 보금자리론에가입하면서 60 세이후주택연금으로의전환을약정하면대출금리를 0.05~0.1%p 낮춰줌. 3 ( 저소득층 ) 일정소득 자산이하고령층에게더많은연금을지급하는우대형상품공급 204 인구고령화와주택시장

218 점검은매우필요하다고할수있다. 일본의경우주택연금상품이인기가없는것은주택연금상품을다루고있는시중은행들이중장기적인주택가격의하락위험을회피하기때문이라는점을주목할필요가있다. 주택연금이고령화의대응전략으로서장기적으로활용될수있도록정부의리스크관리와활성화방안이조화롭게운영될필요가있다. 부동산산업의생산성제고를위한방안마련 마지막으로, 우리나라의부동산산업 ( 건설업및부동산서비스업 ) 의생산성을높임으로써총요소생산성의제고에기여하는방안을고려할필요가있을것으로생각된다. 앞서논의한바와같이, 향후 20년간노동연령인구비율의감소는우리나라주택가격의하락리스크로작용할수있으나, 이의실현은잠재성장률에따라그가능성이크게달라진다. 특히총요소생산성의제고가잠재성장률의주요결정요인인만큼부동산부문으로부터이에기여할수있는방안을마련하는것이필요해보인다. 이와관련하여 2014년에발표된한국은행의 국가대차대조표 자료에의하면, 우리나라의토지 주거용건물 비주거용건물의가치는전체고정자산의 74% 에달하여 ( 미국의경우약 34%) 이의규모가여타선진국에비하여상대적으로매우큰수준인반면, 이의개발 운영및이를위한자금조달을담당하는부동산산업은대체로매우영세하고, 노동생산성도농림 어업등의 1차산업수준에머물러있는것으로조사되고있다. 또한개발 중개 자문 관리등의하위업권별로다양한칸막이규제가존재하여진입장벽의역할을하고있어관련산업간의융 복합을통한경쟁력강화도어려운상황이다. 따라서향후서비스산업선진화의일환으로우리나라의부동산산업의효율성 투명성제고를위한장기적인정책과제의설정및추진이필요하고, 이는고령화충격에대비하기위한방안의하나가될수있을것으로사료된다. 제 6 장결론및정책적시사점 205

219 참고문헌 송인호, 세대간상생을위한주택관련정책의개선방향, 김희삼편, 세대간갈등의분석과상생방안의모색, 연구보고서 , 한국개발연구원, 이규용, 외국인력활용제고및이민자통합, 한국노동연구원발표자료, 임희정 김태홍 강민정, 여성친화경영우수사례연구, 한국여성정책연구원, 통계청, 가계복지조사, 2012~2014. 한국은행, 국가대차대조표, Tiwari, P., Shared Ownership and Staircasing in th UK, Presneted at the 2014 Asia Real Estate Society Meeting, Kyoto, Japan, < 자료 > 한국개발연구원, 기업형임대주택 ( 뉴스테이 ) 에관한의견조사, 한국결혼문화연구소, 2011년도한국의결혼문화조사, ( about-us/companyoverview-marriageculturereport-article html) The Economist, Global Ageing: A Billion Shades of Grey, 26 April 인구고령화와주택시장

220 ABSTRACT Population Aging and the Housing Market Edited by Man Cho and Inho Song Korea s population is expected to be aging at an unprecedented rate, according to various demographic data. Furthermore, Korea is in the lowest rungs in birth rate and residual life expectancy determinants to population aging implying the trend will persist. During the past ten years, many have studied the impact of population aging on Korea s economic system from various angles. This study adopts a few new perspectives on the impact and discusses policy implications. First, it estimates the impact of population aging on aggregate housing demand by conducting an empirical analysis, using the Age-Period-Cohort (APC) model embedded with the cohorts of birth years. Also, in order to examine the impact from a general equilibrium viewpoint, the study uses the Overlapping Generation Model (OGM) and analyzes the impact of population aging on the overall macroeconomic situation via the housing market. Using micro-data on households in Korea, Japan and China, the study also compares the population aging trend and related consumption patterns. The findings imply that in the short-term, Korea s housing market is not highly likely to be impacted by population aging, a low birth rate and retiring baby boomers. However, starting in 2030, when the nation s population starts to shrink, the impact will most likely come true. Thus, this study stresses the urgency of developing comprehensive policy measures that could properly respond to population aging in the long-term. Policy recommendations discussed in this study include enhancing housing welfare and income security particularly for poor elderly people, liquidation of homes and other real estate and housing supply that could sustain long-term stability in the housing market. ABSTRACT 207

221 KDI 신간안내 RECENT KDI PUBLICATION 프로젝트학습을통한교육개혁 이주호편반양장ㅣ크라운판ㅣ 201쪽ㅣ정가 8,100원본연구에서는미래교육의대안으로프로젝트학습에주목하고있다. 특히프로젝트학습을통한교육현장의개선을목표로프로젝트학습에대한개념과정의를논의하고프로젝트학습학교를확산하는전략을구상하고있다. 이를위해대구의 2개중학교를대상으로프로젝트학습교사연수와컨설팅을직접기획 수행하고, 그효과를실증적으로규명할수있는데이터체제를구축하여심층적인실증분석을시도하였다. 한국인의역량 : 실증분석과미래전략 이주호 최슬기편반양장ㅣ크라운판ㅣ 382쪽ㅣ정가 11,400원우리나라인적자본에대한객관적이고실증적인연구가어느때보다도필요한시점이다. 이에본연구에서는 OECD에서총 24개국을대상으로각국의 16~65세인구의수리력, 언어능력, 컴퓨터기반문제해결력을조사한 PIAAC 데이터를집중적으로실증분석하였다. 이와더불어공공인력, 군인력, 해외인력등에대한주요분야별인력의역량제고를위한전략연구를수행한바, 기존연구보다폭넓은연령대의역량분석이라는점에의의가있다. 중국의경제구조변화와한국의기회 ( 상 ), ( 하 ) 최경수편반양장ㅣ크라운판ㅣ상권 609쪽, 하권 383쪽ㅣ상권정가 16,000원, 하권정가 10,700원한국경제와중국경제는경제의성장과관계심화, 그리고지리적근접성으로긴밀한상호의존및보완관계를발전시켜나가고있다. 본연구는최근의중국경제불안과과잉투자, 성장둔화의원인은어디에있으며, 이를극복하기위한중국의 신창타이, 중국제조 2025 등구조변화노력이한국경제에주는함의를고찰하고있다. 나아가중국경제의성장기반이수출에서내수로이행하는가운데, 중국의내수시장을활용하기위한전략등을모색한다.

222 근로시간과생산성에관한연구 : 제조업을중심으로 박우람 박윤수반양장ㅣ크라운판ㅣ 99쪽ㅣ정가 2,000원본연구는법정근로시간단축이제조업사업체의생산활동및생산성에미친영향을실증적으로분석하였다. 종사자수 20인이상의제조업사업체를대상으로통계청의광업제조업조사자료의수준별 연도별종단데이터를이용하여, 2004~08 년기간중법정근로시간을기존의주당 44시간에서 40시간으로단축한 주 40시간근무제 가제조업사업체의생산활동및생산성에미친영향을분석하였다. 구조변화를고려한세수추계개선방안모색 이태석반양장ㅣ크라운판ㅣ 184쪽ㅣ정가 2,000원본연구는구조변화가능성을고려한예측모형의예측성과가개선됨을표본외예측성과비교를통해보임으로써구조변화가능성을고려한유연한방식의세수추계모형의구성및활용이중요함을보였다. 나아가국내외환경의복잡성을고려할때, 지속적세수추계모형의기술적검토와함께예산과정상세수추계의지속적인수정과정을통해체계적으로세수추계오류를방지하고자하는노력이필요함을주장하고있다. 한국의인구구조변화와장기성장전망 : 일반균형론적접근 권규호반양장ㅣ크라운판ㅣ 75쪽ㅣ정가 2,000원본연구는 50년이상의초장기전망에있어생산함수접근법을보완하기위한방법으로경제이론에입각한구조모형을설정하고우리경제의장기경제성장경로에대한전망을실시하였다. 본연구의모형은과거거시경제의주요실물변수에대한설명력이높고향후 20년정도의결과는생산함수접근법과유사한것으로판단되는바, 초장기경제성장전망에있어생산함수접근법을보완하기위한벤치마크모형으로발전가능성이큰것으로사료된다. 개방과경제발전 정성훈편반양장ㅣ크라운판ㅣ 273쪽ㅣ정가 14,900원한국의경제발전에있어서대외개방정책은빼놓을수없는중요한주제중하나이지만, 이에대한엄밀한분석은미흡하다. 이에본고는 1970년대부터현재까지우리나라의개방화정책이어떤경로를통해경제발전에기여해왔는지를현대경제이론과실증방법론을적용하여분석 평가하고있다. 본연구에서 개방 (openness) 이란상품의무역자유화뿐아니라서비스, 자본, 금융등모든시장의국제화를포함한다.

정책이슈과제 재고주택거래특성분석 연구자 연구책임김태섭 ( 연구위원 ) 1. 서론 1) 연구의필요성및목적 2) 연구의범위및방법 - 1 - 2. 재고주택시장특성 1) 재고주택특성 전국수도권서울 ( 단위 : 천호, 천가구, %) 주택수가구수보급률주택수가구수보급률주택수가구수보급률 2005 15,663 15,887 98.3 7,165 7,462 96.0 3,102

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