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1 감정평가서 건명 : APPRAISAL REPORT 인천광역시부평구부평동 외부평일번가제 1 층제 107 호외 [ 구분건물 ] 의뢰인 : 하나자산신탁 감정평가서번호 대한제 호 이감정평가서는감정평가의뢰목적이외의목적에사용하거나타인 ( 의뢰인또는담보감정평가시확인은행이아닌자 ) 이사용할수없을뿐아니라복사, 개작, 전재할수없으며이로인한결과에대하여감정평가업자는책임을지지않습니다. ( 주 ) 대한감정평가법인 KOREA APPRAISAL CO., LTD. 본사 : 서울특별시서초구남부순환로 2569 대한성서공회빌딩 8 층 TEL : (02) FAX : (02) Homepage :

2 대한감정평가법인 수신 : 하나자산신탁 참조 : 제목 : 감정평가회보 1. 저희 대한감정평가법인의업무에협조하여주심에대하여감사드리오며, 귀사의무궁한발전을기원합니다. 2. 관련문서 자로의뢰하신 인천광역시부평구부평동 외 부평일번가제 1 층제 107 호외 [ 구분건물 ] 에대한감정평가결과를붙임과같이 회보합니다. 붙임 : 1. 감정평가서 2 부. 2. 청구서 1 부. 끝. 대한감정평가법인대표이사조중기 담당부서 : 금융사적사업본부 담당 : 홍순열감정평가사 담당자 : 한진주 감정서번호 : 시행일자 : ( 우 ) 서울특별시서초구남부순환로 2569 대한성서공회빌딩 8층 전화 : (02) 전송 : (02)

3 수수료청구서 하나자산신탁귀하 감정평가서번호 : 一金일천팔백칠십사만육천이백원整 (\18,746,200.-) 자로의뢰하신 인천광역시부평구부평동 외부평일번가제 1 층제 107 호외 [ 구분건물 ] 에대한감정평가완료되었으므로상기금액을 감정평가업자의보수에관한기준 에 의거청구하오니정산하여주시기바랍니다. - 청 구 내 역 - 과목금액비고 평가수수료 16,417,200 여비 180,800 실 비 토지조사비 물건조사비 207,000 공부발급비 90,800 기타 실비 147,000 특별용역비 소 계 625,600.- 평가수수료 (24,287,000,000x(6/10,000)+1,845,000) 16,417,200 합계 17,042, ,000 원미만절사 부가가치세 1,704,200.- 총계 18,746,200.- 기납부착수금 정산청구액 \18,746,200.- 위금액을아래계좌로송금하여주시기바랍니다.( 입금자명은감정평가서번호를적어주십시오. ( 예 ) ) 계좌번호 하나. 서초남 : ( 대한감정평가법인 ) 국민. 서초남 : ( 대한감정평가법인 ) 신한. 양재역금융센터 : ( 대한감정평가법인 ) 대한감정평가법인대표이사조중기 (TEL. : (02) FAX. : (02) )

4 ( 구분건물 ) 감정평가표 이감정평가서는감정평가에관한법규를준수하고감정평가이론에따라성실하고 공정하게작성하였기에서명날인합니다. 감정평가사 ( 인 ) 감정평가액 一金이백사십이억팔천칠백만원整 (\24,287,000,000.-) 의뢰인 하나자산신탁 감정평가목적 공매 채무자 - 제출처 하나자산신탁 소유자 ( 대상업체명 ) 하나다올신탁 ( 수탁자 ) 기준가치감정평가조건 시장가치 - 목록표시근거 귀제시목록등기사항전부증명서집합건축물대장 기준시점 조사기간 작성일 공부 ( 의뢰 ) 사정 감정평가액 감 정 평 종류 면적 ( m2 ) 또는수량 종류 면적 ( m2 ) 또는수량 단가 ( 원 / m2 ) 금액 ( 원 ) 구분건물 69개호구분건물 69개호 - 24,287,000,000 이하여백 가 내 용 합계 \24,287,000,000.- 심사확인 본인은이감정평가서에제시된자료를기준으로성실하고공정하게심사한 결과이감정평가내용이타당하다고인정하므로이에서명날인합니다. 심사자감정평가사 ( 인 )

5 감정평가액산출근거및결정의견 I. 평가개요 1. 감정평가의목적 본건은인천광역시부평구부평동에소재한구분건물의공매목적의시장가치평가입니다. 2. 감정평가의근거 본건평가는 부동산가격공시및감정평가에관한법률 및 감정평가에관한규칙, 감정평가실무기준 등 관련제법령에의하였습니다. 3. 감정평가의기준가치 대상물건에대한감정평가액은감정평가의대상이되는토지등이통상적인시장에서충분한기간거래를위하여 공개된후그대상물건의내용에정통한당사자사이에신중하고자발적인거래가있을경우성립될가능성이가장 높다고인정되는대상물건의가액인시장가치를기준으로하였으며, 감정평가목적을고려하여감정평가액을결정 하였습니다. 4. 감정평가의조건 해당사항없습니다. 5. 감정평가의기준시점 본건의기준시점은가격조사를완료한날짜인 2015년 07월 22 일입니다

6 감정평가액산출근거및결정의견 6. 기타사항 6.1. 이감정평가서는상기명시한감정평가목적외의타목적에사용하거나타인의뢰인이 ( 아닌자이 ) 사용할수 없을뿐아니라복사, 개작( 改作 ), 전재( 全載 ) 할수없으며이로인한결과에대하여 ( 주) 대한감정평가 법인은책임을지지않습니다 본건의소재지, 호수, 면적등은귀제시목록에의거하였으며, 내부구조및호별배치등은집합건축물대장 상의현황도면에의하였습니다 본건중일부호수에대하여체납관리비에관하여게시되어있으나, 체납액에관한관리사무소와점유자의 주장이상이한바, 공매진행시별도확인바랍니다 본건건물의이용상태및임대내역, 점유현황및유치권행사등의내역은하기와같이조사되었으나, 일부 호수는폐문및이해관계인부재등의사유로명확한현황확인이불가하였으며, 임대내역및유치권등에 관한사항은임차인및관련직원, 외부게시물등을통하여조사된것으로서공매진행시별도확인바랍니다 본건지하1 층은부평역지하상가와의연결통로가개설되어있으나, 기준시점현재폐문개방불가상태인것으로 탐문되었는바공매진행시참고바랍니다 본건건물중기호(33) 은등기사항전부증명서상면적( m2) 과집합건축물대장상면적( m2 ) 이 상이하여집합건축물대장상면적을기준으로평가하였으니공매진행시참고바랍니다 본건전체호에대한전입세대열람내역은존재하지않습니다 임대및점유관계및기타사항 본건건물의임대및점유관계, 유치권현황등은다음과같으며, 일부호실은폐문부재중으로확인이 불가하였는바, 업무진행시참고바랍니다

7 감정평가액산출근거및결정의견 소재지/ 호수임대내역( 천원) 이용상태기호층호수보증금월임대료 유치권여부 비고 공실 창고, 노트북DA, M2Company 웨딩뷰, 은하정보통신, 아이티전당포, 중고폰나라, 사무실 전대형식의임대계약인것으로탐문조사 유치권행사중 - - 이윤정 유치권내역외부게시 화승이앤씨, 아이폰픽스, 아프리카폰, LUSO, ( 주) 케이티씨이, S&G 전대형식의임대계약인것으로탐문조사 담쟁이포토미상 - - 이해관계인부재임대내역미확인 메종드라보떼 30,000 1,500 - 임차인구두확인 세움애드플러스미상 - - 이해관계인부재임대내역미확인 공실 공실 공실 공실 공실 공실 공실 공실

8 감정평가액산출근거및결정의견 소재지/ 호수임대내역( 천원) 이용상태기호층호수보증금월임대료 유치권여부 비고 공실 본건건물의 6층일부 공실 ~10층은일단의영화관이었으나, 공실 현유치권행사중이며, 601 호~605호는영화관과 공실 별도의호실로서, 유치권대상에서제외된것으로 공실 탐문됨 클럽 CUBE 미상 - 에이앤티산업개발 미상 미래소프트미상 - - 이해관계인부재임대내역미확인 이해관계인부재임대내역미확인 이해관계인부재임대내역미확인 천명, 세븐IT 사무실, 인천광역시지하철상가연합회 전대형식의임대계약인것으로탐문조사 씨엘미술학원 미상 MAIN 미상 경스타 미상 이해관계인부재임대내역미확인 이해관계인부재임대내역미확인이해관계인부재임대내역미확인 STGYM ( 휘트니스) 200,000 8,000 - 임차인구두확인 - 4 -

9 감정평가액산출근거및결정의견 소재지/ 호수임대내역( 천원) 이용상태기호층호수보증금월임대료 유치권여부 비고 51 비1 비101 공실 비1 비102 공실 비1 비103 공실 비1 비105 공실 비1 비107 공실 비1 비108 공실 비1 비110 공실 비1 비111 공실 비1 비112 공실 비1 비114 공실 비1 비115 공실 비1 비116 공실 비1 비118 공실 비1 비119 공실 비1 비121 공실 비1 비126 공실 비1 비127 공실 비1 비130 공실 비1 비131 공실

10 감정평가액산출근거및결정의견 - 본건의세무서를통한등록사항열람내용은아래와같습니다. 구분 성명( 대표자상호( 법인명) 주소본점소재지 ( ) 주민( 법인) 등록번호 사업자등록신청 정정신청일 위치 ( 건물명 층 열 호수) 면적 ( m2) 확정일자를받은날 임대차기간 보증금월차임 전창화 전대전창화 인천광역시연수구신송로6번길 7 102동 804 호( 송도동, 송도성지벨루스APT) 외4필지 201호 ~ 150,000, 외4필지 202호 ~ 200,000, 외4필지 203호 ~ 200,000, 확정일자받은날 인천광역시연수구신송로6번길 7 전창화전대전창화 102동 804 호( 송도동, 송도성지벨루스APT) ~ 200,000, 외4필지 204호 확정일자받은날 인천광역시부평구부평문화로53번길 49-5 신현범홍디자인 402 호( 부평동, 청산아파트) ~ 1,000, 부평일번가 210호 ,000 인천광열시서구청라커낼로 163, 489동이기중아가페통신 1905 호( 경서동, 청라29 블럭호반베르디움) ~ 60,000, 호 확정일자받은날 , 계약서상임대인의주민( 법인) 등록번호 ******* ******* ******* ******* ******* ******* ******* ******* ******* ******* 1 1 이기중 아가페통신 호 인천광열시서구청라커낼로 163, 489동 1905 호( 경서동, 청라29 블럭호반베르디움) ~ ,000,000 확정일자받은날 , 이기중 아가페통신 호 인천광열시서구청라커낼로 163, 489동 1905 호( 경서동, 청라29 블럭호반베르디움) ~ ,000,000 확정일자받은날 , ******* ******* ******* ******* - 6 -

11 감정평가액산출근거및결정의견 구분 성명( 대표자상호( 법인명) 주소본점소재지 ( ) 주민( 법인) 등록번호 사업자등록신청 정정신청일 위치 ( 건물명 층 열 호수) 면적 ( m2) 확정일자를받은날 임대차기간 보증금월차임 계약서상임대인의주민( 법인) 등록번호 김연옥 담쟁이포토 인천광역시부평구일신로14번길 23, 109동 804 호일신동 (, 풍림아파트) ******* 부평일번가 304 호, 305호 ~ ,000,000 2,200, ******* 1 2 확정일자받은날 - 김영종 에코포인트플러스 부평일번가 306호 인천광역시부평구경원대로 1395, 3층 306 호( 부평동, 부평일번가) 확정일자받은날 - 강은주 메종드라보떼 ~ ,000,000 인천광역시남동구선수촌로 27, 604동 904 호( 구월동, 구월아시아드선수촌6 단지) 부평일번가 306호 ~ 확정일자받은날 - 30,000,000 1,650, ******* ******* ******* 김종오지구에너지코리아서울특별시관악구장군봉길 32, B5 호( 봉천동) ******* 부평일번가 307호 ~ ,000, ******* 확정일자받은날 - 함주엽 주식회사오제이홀딩스 인천광역시부평구경원대로 1395, 508 호( 부평동, 부평일번가) 부평일번가 508호 ~ 100,000, ,000 확정일자받은날 ******* 최은영부평 S 큐브 서울특별시구로구고척로52길 48, 101동 403 호( 고척동, 고척대우아파트) ******* 부평일번가 1102호 ~ ,000, , ******* 확정일자받은날

12 감정평가액산출근거및결정의견 구분 성명( 대표자상호( 법인명) 주소본점소재지 ( ) 주민( 법인) 등록번호 사업자등록신청 정정신청일 위치 ( 건물명 층 열 호수) 면적 ( m2) 확정일자를받은날 임대차기간 보증금월차임 계약서상임대인의주민( 법인) 등록번호 신연주 주식회사온유아이씨티 인천광역시부평구경원대로 1395, 13층 1302 호( 부평동, 부평일번가) 부평일번가 13층 1302호 ~ ,000, , ******* 확정일자받은날 - 임승채서울특별시동작구상도로47길 70( 상도1 동) ******* 호 ~ ,000, ******* 확정일자받은날 - 김영남 서울특별시영등포구여의대방로61길 12, 301 호( 신길동, 아침빌라) ******* 부평일번가 1305 호 ~ ,000, ******* 확정일자받은날 - 손종선 와이커뮤니케이션 인천광역시부평구경원대로 1395, 14층 1405 호( 부평동, 부평일번가 14 층) 부평일번가 14층 1405호 ~ ,000,000 1,650, ******* 확정일자받은날

13 감정평가액산출근거및결정의견 II. 평가대상물건개요 1. 전체건물 1.1. 개요 건물명칭부평일번가소재지 인천광역시부평구부평동 외 4필지 대지면적 1,372.8 m2용도지역일반상업지역 건축면적 m2건폐율 72.56% 연면적 용적률산정용연면적 연면적 12, m2 18, m2 용적률 % 주용도 제1,2 종근린생활시설, 문화및집회시설, 위락시설, 교육연구시설 주구조 철근콘크리트구조 ( 철근) 콘크리트지붕 층수지하 6 층 / 지상 15층사용승인일 위치및주변환경, 교통환경 본건은인천광역시부평구부평동에소재하는 부평역 북측에인접하여위치하고있으며, 인근은중ㆍ소규모의 근린생활시설및업무시설등이소재하는지역입니다. 본건까지차량진ㆍ출입이가능하며, 지하철 1호선및인천 지하철 1 호선 부평역 및노선버스정류장이인근에소재하여자가차량및대중교통이용의편의성이양호합니다 이용상황 총 1 개동으로이루어져있으며, 제1,2 근린생활시설/ 문화및집회시설/ 위락시설/ 교육연구시설건부지로이용중 입니다 용도지역등공법상제한 기호(1)~(5) 공히일반상업지역, 방화지구, 중심지미관지구, 과밀억제권역< 수도권정비계획법> 입니다

14 감정평가액산출근거및결정의견 2. 평가대상물건 ( 단위 : m2, 원) 기호층호 전유면적 공용면적 분양면적 소유권대지권 전용률 (%) 집합건축물대장상용도 제1 종근린생활시설( 소매점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2종근린생활시설 ( 인터넷컴퓨터게임시설제공업) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 위락시설( 유흥주점) 위락시설( 유흥주점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점)

15 감정평가액산출근거및결정의견 기호층호 전유면적 공용면적 분양면적 소유권대지권 전용률 (%) 집합건축물대장상용도 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 제2 종근린생활시설( 일반음식점) 51 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 52 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 53 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 54 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 55 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 56 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 57 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 58 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 59 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 60 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 61 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 62 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 63 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 64 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 65 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 66 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 67 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 68 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점) 69 비1 비 제2 종근린생활시설( 휴게음식점)

16 감정평가액산출근거및결정의견 III. 지역분석 1. 지역요인분석 1.1. 사회적요인 자연환경 부평구는인천의북동쪽에위치하고있으며, 북쪽으로는계양구와남쪽으로는남동구와경계하고있고, 동쪽으로는경기도부천시, 서쪽으로는서구와접하고있습니다. 대체로부평지역을둘러싼산지는북쪽에서서쪽으로거쳐남쪽에 이르는 ㄷ 자형으로이루어져있습니다. 인문환경 부평구인구수는주변지역개발로인하여해마다완만한증가추세에있으며, 추세는당분간완만한상승세가계속될것으로전망됩니다. 다세대주택의신축증가등으로인구 부평구의전체인구수는꾸준히증가하는추세이며, 부평동의경우다세대신축의증가에기인한것입니다. 세대별인구로는산업종사자및서울로의접근성이양호하여 40~50 대가가장많이거주하는것으로나타났습니다. 연도별 구분 세대수 ( 가구) 전년대비증감 (%) 인구수 ( 명) 전년대비증감 (%) 세대당인구 ( 명) , ,047 (-) , ,985 (-) , , 부평구의주택보급률은타시군구에비해상대적으로낮은편으로, 부평동에오피스텔( 주거용) 이밀집해있어이부분이통계기준상제외된영향으로판단됩니다

17 감정평가액산출근거및결정의견 1.2. 경제적요인 지역경제현황 부평구사업체수를기준하여보면도소매업(25.4%) 이가장큰비중을차지하고있으며, 그외숙박/ 음식업, 기타 ( 기타개인서비스업), 운수업, 제조업이상대적으로큰비중을차지하고있는바, 이는서울로의접근성이양호하며, 부평동내의상업지대및대규모아파트단지를배후지로하는상업지대의형성에기인한것으로분석되며, 소비도시 로서의성격을지니고있는것으로보입니다. 주요개발사업 구분 십정2지구주거환경개선사업청천1,2 주택재개발사업산곡5 구역주택재개발사업 위치십정동 216번지일원청천동 104 번지, 36-3번일원산곡동 일원 기간 2011~ ~ 사업종료시 ~ ~ 규모 193,066.3m2 74,991 m2 / 219,140m2 87,521m2 위치도 영향 역세권( 동암역) 에인접하여, 사업의진행도에따라이주및사업지구분양에따른가격상승이예상됩니다. 부평구최대로노후한주택이밀집하고있으며, 당해지역서측으로서구와인접하고있어가정 5 거리뉴타운사업( 루온시티) 지역등부평구의여타사업지역과상호영향관계가있을것으로예상됩니다. 서측의임야지대와남동측의대단위아파트단지를두고위치한사업지역으로기존아파트가격과부평구내사업지역등의신규아파트가격과경쟁관계에있으며, 사업의진행정도에따라주변지가에대한영향이점차증가할것으로보입니다. 경제환경변화 서울지하철 7 호선의연장운행으로영향권에있는부평동, 부개동, 삼산동, 갈산동일원의가격상승이예상되나, 현재부동산침체기로가격상승의기미가나타나지는않으나, 인근지역내재개발사업지의사업속도에영향을미치고 있으며, 역주변으로소형주택의신축활동이활발히진행되고있는상황입니다. 추후부천시나서울시내의인구유입이가시화되면지가상승의가능성이큰것으로예상됩니다

18 감정평가액산출근거및결정의견 1.3. 행정적요인 행정구역 부평구는 9 개동으로구성되어있으며, 구청소재지는부평동입니다. 전체면적은 32 km2입니다.( 인천시의약3.09%) 용도지역 부평구의토지이용은대부분주거목적으로이용되고있으며녹지와거주기능을지원하기위한상업용으로구성되 어있어, 지가는부동산경기, 주택및임대경기에민감하게반응하고있습니다. 구분계주거상업공업녹지미지정관리농림자보 필지 45,377 31,590 6,578 3,575 3, 비율 (%) 지가및거래동향 지가변동 부평구의최근 1 년간지가변동률은다음과같습니다. 구분 13년 14년 누계 1월 2월 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 당월 누계 거래동향 구분 거래금액 거래건수 2013년월평균 2014년월평균 1,910.9억원 2,398.5억원 905건 1,060건 부평구의거래량중 2014년월평균거래건수는 1,060 건, 거래금액은 2,398.5억원정도로 2013년월평균거래 건수와거래금액인 905 건, 1,910.9 억원에비해거래건수및거래금액은증가하였습니다. 지가동향 부평구는최근부동산경기침체현상등으로보합세를유지하고있으며, 향후경기회복의속도및지역내정비사 업의진행속도에따라지가변동추이가결정될것으로보입니다

19 감정평가액산출근거및결정의견 2. 인근지역분석 위치 지역현황 향후전망 대규모아파트단지, 근린생활시설및업무시설등이혼재되어있는지역으로교통편의성은양호하고시가지와의접근성도양호한지역입니다. 본건이소재하는일대는부평시장및부평역인근간선도로변으로상업용건물로이용중이며, 후면의경우 3~5 층의업무용및상업용건물이주를이루고있어, 지역성숙도및상권의활성화정도는많은유동인구를기반으로매우높은편이며, 추후일부남아있는저층규모의상업시설은중층및고층으로고밀화될것으로전망됩니다. 가격수준 부평역인근으로상권의활성화가높은지역으로지가는보합세를보입니다

20 감정평가액산출근거및결정의견 IV. 감정평가액산출근거 1. 평가액결정의주된방법 평가방식은대상물건의성격ㆍ평가목적또는평가조건에따라비용성의원리에기초한원가방식, 시장성의 원리에기초한비교방식및수익성의원리에기초한수익방식이있습니다. 평가방식평가방법평가방법의내용 비교방식 거래사례비교법 거래사례비교법이란시장성의원리에기초한감정평가방법으로, 대상물건과가치형성요인이같거나비슷한물건의거래사례와비교하여대상물건의현황에맞게사정보정, 시점수정, 가치형성요인비교등의과정을거쳐대상물건의가액을산정하는감정평가방법을말합니다. 원가방식 원가법 원가법이란비용성의원리에기초한감정평가방법으로, 대상물건의재조달원가에감가수정을하여대상물건의가액을산정하는감정평가방법을말합니다. 이때감가수정은대상물건에대한재조달원가를감액하여야할요인이있는경우에물리적감가, 기능적감가또는경제적감가등을고려하여그에해당하는금액을재조달원가에서공제하여기준시점에있어서의대상물건의가액을적정화하는작업을의미합니다. 수익방식 수익환원법 수익환원법이란수익성의원리에기초한감정평가방법으로, 대상물건이장래산출할것으로기대되는순수익이나미래의현금흐름을환원하거나할인하여대상물건의가액을산정하는감정평가방법을말합니다. 본평가에서구분건물은제반입지조건, 주위환경, 층별ㆍ위치별효용도와건물의구조, 용재, 부대설비, 시공정도, 현상및인근지역내동류형ㆍ유사형집합건물의거래사례, 평가사례, 인근가격수준등을종합적으로참작하여 건물과토지의소유권ㆍ대지권을일체로한비교방식으로평가하였습니다. 또한대상구분건물은인근부동산시장에서대상물건과동일 유사한물건의수익, 비용자료가미비하거나관련 자료가정확하지않아감정평가에관한규칙제12조제2 항의 다른감정평가방법을적용하는것이곤란한경우 에해당하므로원가방식( 원가법이나 ) 수익방식수익환원법에 ( ) 의한합리성검토는생략하였습니다

21 감정평가액산출근거및결정의견 2. 구분건물의평가 2.1. 인근지역거래사례 본건거래사례해당사항없습니다 거래사례의분석 기호 소재지 건물명및동ㆍ호수 용도지역 전유면적 ( m2) 거래시점 사용승인일 거래금액( 원) 전유면적당단가( 원/ m2) A 부평동 외 부평일번가제1층제106호 일반상업 ,000,000 19,331,000 본건건물내소재하는구분건물의거래사례입니다. B 부평동 외 부평일번가제1층제111호 일반상업 ,000,000 23,196,000 본건건물내소재하는구분건물의거래사례입니다. C 부평동 제1층제101호일반상업 본건동측인근에소재하는구분건물의거래사례입니다 ,250,000,000 14,185, D 부평동 와이디타워제5층제501호 일반상업 ,000,000 3,716,000 본건북서측인근에소재하는구분건물의거래사례입니다. E 부평동 와이디타워제11층제1101호 일반상업 본건북서측인근에소재하는구분건물의거래사례입니다 ,279,000,000 3,505, F 부평동 외 부평일번가제12층제1201호 일반상업 ,200,000 5,755,000 본건건물내소재하는구분건물의거래사례입니다

22 감정평가액산출근거및결정의견 2.2. 인근지역평가선례및가격수준 본건평가선례 해당사항없습니다 인근평가선례의분석 기호 소재지 건물명및동ㆍ호수 용도지역 전유면적 ( m2) 평가목적 기준시점 사용승인일 평가금액( 원) 전유면적당단가( 원/ m2) G 부평동 외 부평일번가제1층제109호 일반상업 담보 ,530,000,000 21,010, 본건건물내소재하는구분건물의평가선례로서본건 1 층과비교가능합니다. H 부평동 외 부평일번가제2층제205호 일반상업 담보 ,000,000 7,112,000 본건건물내소재하는구분건물의평가선례로서본건 2 층과비교가능합니다. I 부평동 외 부평일번가제3층제308호 일반상업 담보 ,000,000 7,012,000 본건건물내소재하는구분건물의평가선례로서, 본건 3 층과비교가능합니다. J 부평동 외 부평일번가제11층제1108호 일반상업 경매 ,000,000 6,561,000 본건건물내소재하는구분건물의평가선례로서, 본건 11 층~15 층과비교가능합니다. K 부평동 와이디타워제2층제201호 일반상업 일반거래 ,000,000 6,789, 본건북서측인근에소재하는구분건물의평가선례로서, 본건 2 층과비교가능합니다. L 부평동 와이디타워제3층제301호 일반상업 일반거래 ,000,000 5,855,000 본건북서측인근에소재하는구분건물의평가선례로서, 본건 2 층과비교가능합니다

23 감정평가액산출근거및결정의견 기호 소재지 건물명및동ㆍ호수 용도지역 전유면적 ( m2) 평가목적 기준시점 사용승인일 평가금액( 원) 전유면적당단가( 원/ m2) M 부평동 와이디타워제4층제402호 일반상업 일반거래 ,038,000,000 3,598,000 본건북서측인근에소재하는구분건물의평가선례로서, 본건 11 층~15 층과비교가능합니다. N 부평동 와이디타워제10층제1001호 일반상업 일반거래 ,000,000 3,037, 본건북서측인근에소재하는구분건물의평가선례로서, 본건 11 층~15 층과비교가능합니다

24 감정평가액산출근거및결정의견 2.3. 감정평가액산출 비교사례선정 기호 소재지 건물명및동ㆍ호수 용도지역 전유면적 ( m2) 거래시점사용승인일 거래금액 ( 원) 전유면적당단가( 원/ m2) 적용 A 부평동 외 부평일번가제1층제106호 일반상업 ,000,000 19,331,000 전체 사정보정 사정보정이란감정평가에있어서비교사례로선정한거래사례에거래관계자의특수한사정또는개별적인동기가 개입되어있거나거래당사자가시장사정에정통하지못하여적정하지않은가격으로거래된경우그러한사정이 없는가치수준으로정상화하는작업을의미하는것으로서, 상기선정된거래사례는인근지역의정상적인가치 수준과부합하는것으로판단되어별도의사정보정은필요하지않습니다. (1.00) 시점수정 가시점수정기준 시점수정이란감정평가액의산정에있어서거래사례의거래시점과감정평가의기준시점이시간적으로불일치하여 가치수준의변동이있을경우에거래가액을기준시점의수준으로정상화하는작업입니다. 한국감정원에서발표하는 상업용부동산임대동향조사자료( 지역별수익률- 자본수익률, 인천) 를활용하여시점수정치를산정하였으며, 2015 년 2분기자료미발표로 2015년 1 분기자본수익률을연장적용하였습니다. 나시점수정치내용 구분기간시점수정치산정내역 기호 A ~ ( /91) ( /90)

25 감정평가액산출근거및결정의견 지역요인비교 본건과비교사례는동일건물내에소재하여가치형성요인이동일하므로지역요인은 1.00 으로적용하였습니다 개별요인 가개별요인비교요인 상업용의개별요인은다음과같이단지외부요인, 단지내부요인, 호별요인, 기타요인으로구분하여세부항목을검토하여요인별 격차율을산정 적용하였습니다. 요인구분 세부항목 단지외부요인 고객유동성과의적합성 도심지및상업, 업무시설과의접근성 대중교통의편의성( 지하철, 버스정류장) 배후지의크기 상가의성숙도 차량이용의편의성( 가록의폭, 구조등) 등 단지내부요인 단지내주차의편리성 건물관리상태및각종설비의유무 건물의구조및마감상태 건물전체의공실률 건물전체의임대료수준및임대비율 건물의규모및최고층수등 호별요인 층별효용 주출입구와의거리 향별효용 위치별효용( 동별및라인별) 에스컬레이터및엘리베이터와의거리 전유부분의면적및대지권의크기등 기타요인 기타가치에영향을미치는요인

26 감정평가액산출근거및결정의견 나개별요인비교 기호 비교사례기호 단지외부요인 단지내부요인 호별요인 기타요인 개별요인비교치 비교내역 1 A 유사합니다. 2,3 A 층별효용및위치별효용에서열세합니다. 4~9 A 층별효용에서열세합니다. 10,11 A 층별효용및위치별효용에서열세합니다. 12~16 A 층별효용에서열세합니다. 17~24, 26,27,29 A 층별효용에서열세합니다. 25,28, 30,31 A 층별효용및위치별효용에서열세합니다. 32~35, 37~40, 42~45, 47~50, A 층별효용에서열세합니다. 36,41, 46 A 층별효용및위치별효용에서열세합니다. 51~53, 65 A 층별효용에서열세함. 54~62 A 층별효용및위치별효용에서열세합니다. 63,64, 66~69 A 층별효용및위치별효용에서열세합니다

27 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 인천광역시 제1,2종 철근콘크리트구조 부평구 근린생활 ( 철근 ) 콘크리트 부평동 시설 지붕 문화및 15층 [ 도로명 집회시설 주소 ] 부평 위락시설 지하1층 1, 인천광역시 일번가 지하2층 1, 부평구 지하3층 1, 경원대로 지하4층 1, 지하5층 1, 지하6층 층 층 층 층 층 층 층 층 층 층 층 층 층 층 층 동소 대일반상업지역 동소 대일반상업지역 동소 대일반상업지역 동소 대일반상업지역 동소 대일반상업지역

28 감정평가액산출근거및결정의견 2.4. 대상부동산의가격결정 기호 거래사례단가( 원/ m2) 사정보정 시점수정 지역요인 개별요인 산정단가 ( 원/ m2) 전유면적 ( m2) 산정금액 ( 원) 결정금액 ( 원) 1 19,331, ,688, ,989, ,000, ,331, ,111, ,899, ,000, ,331, ,111, ,624, ,000, ,331, ,269, ,604, ,000, ,331, ,269, ,523, ,000, ,331, ,269, ,631, ,000, ,331, ,269, ,126, ,000, ,331, ,269, ,337, ,000, ,331, ,269, ,106,019,276 1,106,000, ,331, ,753, ,447, ,000, ,331, ,753, ,985, ,000, ,331, ,891, ,336, ,000, ,331, ,891, ,491, ,000, ,331, ,891, ,031, ,000, ,331, ,891, ,831, ,000, ,331, ,891, ,352, ,000, ,331, ,922, ,026, ,000, ,331, ,922, ,073, ,000, ,331, ,922, ,308, ,000, ,331, ,922, ,355, ,000,

29 감정평가액산출근거및결정의견 기호 거래사례단가( 원/ m2) 사정보정 시점수정 지역요인 개별요인 산정단가 ( 원/ m2) 전유면적 ( m2) 산정금액 ( 원) 결정금액 ( 원) 21 19,331, ,922, ,680, ,000, ,331, ,922, ,141, ,000, ,331, ,922, ,212, ,000, ,331, ,922, ,362, ,000, ,331, ,823, ,559, ,000, ,331, ,922, ,358, ,000, ,331, ,922, ,599, ,000, ,331, ,823, ,707, ,000, ,331, ,922, ,047,937,232 1,048,000, ,331, ,823, ,169, ,000, ,331, ,823, ,364, ,000, ,331, ,331, ,580, ,000, ,331, ,331, ,796, ,000, ,331, ,331, ,720, ,000, ,331, ,331, ,384, ,000, ,331, ,252, ,847, ,000, ,331, ,331, ,580, ,000, ,331, ,331, ,796, ,000, ,331, ,331, ,720, ,000, ,331, ,331, ,384, ,000, ,331, ,252, ,847, ,000, ,331, ,331, ,580, ,000,

30 감정평가액산출근거및결정의견 기호 거래사례단가( 원/ m2) 사정보정 시점수정 지역요인 개별요인 산정단가 ( 원/ m2) 전유면적 ( m2) 산정금액 ( 원) 결정금액 ( 원) 43 19,331, ,331, ,796, ,000, ,331, ,331, ,720, ,000, ,331, ,331, ,384, ,000, ,331, ,252, ,847, ,000, ,331, ,331, ,580, ,000, ,331, ,331, ,796, ,000, ,331, ,331, ,720, ,000, ,331, ,331, ,384, ,000, ,331, ,906, ,080,090 48,000, ,331, ,906, ,795,896 65,000, ,331, ,906, ,593,918 59,000, ,331, ,729, ,241,399 37,000, ,331, ,729, ,831,871 77,000, ,331, ,729, ,924,699 58,000, ,331, ,729, ,393,131 51,000, ,331, ,729, ,393,131 51,000, ,331, ,729, ,393,131 51,000, ,331, ,729, ,393,131 51,000, ,331, ,729, ,393,131 51,000, ,331, ,729, ,393,131 51,000, ,331, ,788, ,922,953 52,000, ,331, ,788, ,922,953 52,000, ,331, ,906, ,986,735 54,000, ,331, ,788, ,058,775 58,000, ,331, ,788, ,643,553 55,000, ,331, ,788, ,244,284 50,000, ,331, ,788, ,244,284 50,000,000 합 계 \24,287,000,

31 감정평가액산출근거및결정의견 V. 평가액결정에관한의견 부동산가격공시및감정평가에관한법률 및 감정평가에관한규칙 등감정평가관련제법령에근거하여 거래사례비교법으로감정평가하되, 인근유사부동산의가치수준, 거래사례및평가선례와대상부동산의제반 특성, 최근유사부동산의가치동향등을종합적으로참작하여아래와같이평가하였습니다. 기호소재지층 호전유면적 ( m2) 대지권 ( m2) 평가액( 원) 1 제1층제107호 ,000,000 2 제2층제201호 ,000,000 3 제2층제202호 ,000,000 4 제2층제203호 ,000,000 5 제2층제204호 ,000,000 6 제2층제207호 ,000,000 7 제2층제208호 ,000,000 8 제2층제209호 ,000,000 9 인천광역시제2층제210호 ,106,000, 부평구부평동 제3층제301호 ,000, 외 11 4필지 제3층제302호 ,000, 부평일번지제3층제303호 ,000, 제3층제304호 ,000, 제3층제305호 ,000, 제3층제306호 ,000, 제3층제307호 ,000, 제2층제501호 ,000, 제2층제502호 ,000, 제3층제503호 ,000, 제3층제504호 ,000,

32 감정평가액산출근거및결정의견 기호소재지층 호전유면적 ( m2) 대지권 ( m2) 평가액( 원) 21 제3층제505호 ,000, 제3층제506호 ,000, 제3층제507호 ,000, 제3층제508호 ,000, 제3층제601호 ,000, 제3층제602호 ,000, 제3층제603호 ,000, 제3층제604호 ,000, 제3층제605호 ,048,000, 제11층제1101호 ,000, 인천광역시제11층제1102호 ,000, 부평구부평동 제12층제1202호 ,000, 외 33 4필지 제12층제1203호 ,000, 부평일번지제12층제1204호 ,000, 제12층제1205호 ,000, 제13층제1301호 ,000, 제13층제1302호 ,000, 제13층제1303호 ,000, 제13층제1304호 ,000, 제13층제1305호 ,000, 제14층제1401호 ,000, 제14층제1402호 ,000, 제14층제1403호 ,000, 제14층제1404호 ,000,

33 감정평가액산출근거및결정의견 기호소재지층 호전유면적 ( m2) 대지권 ( m2) 평가액( 원) 45 제14층제1405호 ,000, 제15층제1501호 ,000, 제15층제1502호 ,000, 제15층제1503호 ,000, 제15층제1504호 ,000, 제15층제1505호 ,000, 제지1층제비101호 ,000, 제지1층제비102호 ,000, 제지1층제비103호 ,000, 제지1층제비105호 ,000, 제지1층제비107호 ,000, 인천광역시부평구부평동 제지1층제비108호 ,000, 외제지1층제비110호 ,000, 필지 제지1층제비111호 ,000,000 부평일번지 59 제지1층제비112호 ,000, 제지1층제비114호 ,000, 제지1층제비115호 ,000, 제지1층제비116호 ,000, 제지1층제비118호 ,000, 제지1층제비119호 ,000, 제지1층제비121호 ,000, 제지1층제비126호 ,000, 제지1층제비127호 ,000, 제지1층제비130호 ,000, 제지1층제비131호 ,000,000 평가총액 \24,287,000,

34 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (1) 철근콘크리트구조 제1층제107호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 4.46 : 21.43m2 ) ,480, ,520,000 (2) 철근콘크리트구조 제2층제201호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 6.52 : 36.28m2 ) ,900, ,100,000 (3) 철근콘크리트구조 제2층제202호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : 64.28m2 ) ,300, ,700,000 2

35 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (4) 철근콘크리트구조 제2층제203호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 8.27 : 45.96m2 ) ,600, ,400,000 (5) 철근콘크리트구조 제2층제204호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 8.08 : 44.91m2 ) ,300, ,700,000 (6) 철근콘크리트구조 제2층제207호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 9.31 : 51.79m2 ) ,900, ,100,000 3

36 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (7) 철근콘크리트구조 제2층제208호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 7.11 : 39.52m2 ) ,200, ,800,000 (8) 철근콘크리트구조 제2층제209호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : 56.43m2 ) ,300, ,700,000 (9) 철근콘크리트구조 제2층제210호 ,106,000,000 비준가격 1~5 소유권 : m2 ) ,800, ,200,000 4

37 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (10) 철근콘크리트구조 제3층제301호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 6.47 : 35.61m2 ) ,500, ,500,000 (11) 철근콘크리트구조 제3층제302호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : 63.11m2 ) ,500, ,500,000 (12) 철근콘크리트구조 제3층제303호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 8.20 : 45.12m2 ) ,350, ,650,000 5

38 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (13) 철근콘크리트구조 제3층제304호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 9.55 : 52.56m2 ) ,450, ,550,000 (14) 철근콘크리트구조 제3층제305호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 9.85 : 54.19m2 ) ,700, ,300,000 (15) 철근콘크리트구조 제3층제306호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 9.68 : 53.28m2 ) ,900, ,100,000 6

39 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (16) 철근콘크리트구조 제3층제307호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 7.79 : 42.88m2 ) ,350, ,650,000 (17) 철근콘크리트구조 제5층제501호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : m2 ) ,250, ,750,000 (18) 철근콘크리트구조 제5층제502호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 9.31 : 60.44m2 ) ,000, ,000,000 7

40 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (19) 철근콘크리트구조 제5층제503호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : 74.31m2 ) ,400, ,600,000 (20) 철근콘크리트구조 제5층제504호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : 69.57m2 ) ,700, ,300,000 (21) 철근콘크리트구조 제5층제505호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 8.03 : 52.15m2 ) ,700, ,300,000 8

41 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (22) 철근콘크리트구조 제5층제506호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 6.85 : 44.48m2 ) ,100, ,900,000 (23) 철근콘크리트구조 제5층제507호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : 66.73m2 ) ,150, ,850,000 (24) 철근콘크리트구조 제5층제508호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : m2 ) ,550, ,450,000 9

42 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (25) 철근콘크리트구조 제6층제601호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : 69.55m2 ) ,300, ,700,000 (26) 철근콘크리트구조 제6층제602호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 8.88 : 61.24m2 ) ,150, ,850,000 (27) 철근콘크리트구조 제6층제603호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 9.35 : 64.49m2 ) ,050, ,950,000 10

43 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (28) 철근콘크리트구조 제6층제604호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 9.29 : 64.09m2 ) ,600, ,400,000 (29) 철근콘크리트구조 제6층제605호 ,048,000,000 비준가격 1~5 소유권 : m2 ) ,800, ,200,000 (30) 철근콘크리트구조 제11층제1101호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 6.54 : 60.36m2 ) ,350, ,650,000 11

44 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (31) 철근콘크리트구조 제11층제1102호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : m2 ) ,200, ,800,000 (32) 철근콘크리트구조 제12층제1202호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 9.97 : 57.16m2 ) ,950, ,050,000 (33) 철근콘크리트구조 제12층제1203호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : m2 ) ,000, ,000,000 12

45 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (34) 철근콘크리트구조 제12층제1204호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : 94.55m2 ) ,850, ,150,000 (35) 철근콘크리트구조 제12층제1205호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : 105.1m2 ) ,750, ,250,000 (36) 철근콘크리트구조 제13층제1301호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : m2 ) ,700, ,300,000 13

46 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (37) 철근콘크리트구조 제13층제1302호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 9.97 : 57.16m2 ) ,950, ,050,000 (38) 철근콘크리트구조 제13층제1303호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : m2 ) ,000, ,000,000 (39) 철근콘크리트구조 제13층제1304호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : 94.55m2 ) ,850, ,150,000 14

47 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (40) 철근콘크리트구조 제13층제1305호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : 105.1m2 ) ,750, ,250,000 (41) 철근콘크리트구조 제14층제1401호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : m2 ) ,700, ,300,000 (42) 철근콘크리트구조 제14층제1402호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 9.97 : 57.16m2 ) ,950, ,050,000 15

48 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (43) 철근콘크리트구조 제14층제1403호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : m2 ) ,000, ,000,000 (44) 철근콘크리트구조 제14층제1404호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : 94.55m2 ) ,850, ,150,000 (45) 철근콘크리트구조 제14층제1405호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : 105.1m2 ) ,750, ,250,000 16

49 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (46) 철근콘크리트구조 제15층제1501호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : m2 ) ,700, ,300,000 (47) 철근콘크리트구조 제15층제1502호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 9.97 : 57.16m2 ) ,950, ,050,000 (48) 철근콘크리트구조 제15층제1503호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : m2 ) ,000, ,000,000 17

50 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (49) 철근콘크리트구조 제15층제1504호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : 94.55m2 ) ,850, ,150,000 (50) 철근콘크리트구조 제15층제1505호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 : 105.1m2 ) ,750, ,250,000 (51) 철근콘크리트구조 제지1층제비101호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.34 : 21.42m2 ) 토지 건물 토지 : 16,800,000 31,200,000 18

51 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (52) 철근콘크리트구조 제지1층제비102호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 3.16 : 28.86m2 ) 토지 건물 토지 : 22,750,000 42,250,000 (53) 철근콘크리트구조 제지1층제비103호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.86 : 26.1m2 ) 토지 건물 토지 : 20,650,000 38,350,000 (54) 철근콘크리트구조 제지1층제비105호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 1.87 : 17.1m2 ) 토지 건물 토지 : 12,950,000 24,050,000 19

52 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (55) 철근콘크리트구조 제지1층제비107호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 3.86 : 35.27m2 ) 토지 건물 토지 : 26,950,000 50,050,000 (56) 철근콘크리트구조 제지1층제비108호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.91 : 26.6m2 ) 토지 건물 토지 : 20,300,000 37,700,000 (57) 철근콘크리트구조 제지1층제비110호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.58 : 23.59m2 ) 토지 건물 토지 : 17,850,000 33,150,000 20

53 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (58) 철근콘크리트구조 제지1층제비111호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.58 : 23.59m2 ) 토지 건물 토지 : 17,850,000 33,150,000 (59) 철근콘크리트구조 제지1층제비112호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.58 : 23.59m2 ) 토지 건물 토지 : 17,850,000 33,150,000 (60) 철근콘크리트구조 제지1층제비114호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.58 : 23.59m2 ) 토지 건물 토지 : 17,850,000 33,150,000 21

54 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (61) 철근콘크리트구조 제지1층제비115호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.58 : 23.59m2 ) 토지 건물 토지 : 17,850,000 33,150,000 (62) 철근콘크리트구조 제지1층제비116호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.58 : 23.59m2 ) 토지 건물 토지 : 17,850,000 33,150,000 (63) 철근콘크리트구조 제지1층제비118호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.58 : 23.59m2 ) 토지 건물 토지 : 18,200,000 33,800,000 22

55 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (64) 철근콘크리트구조 제지1층제비119호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.58 : 23.59m2 ) 토지 건물 토지 : 18,200,000 33,800,000 (65) 철근콘크리트구조 제지1층제비121호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.63 : 24.04m2 ) 토지 건물 토지 : 18,900,000 35,100,000 (66) 철근콘크리트구조 제지1층제비126호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.89 : 26.4m2 ) 토지 건물 토지 : 20,300,000 37,700,000 23

56 ( 구분건물 ) 감정평가명세표 지목일련번호소재지지번및용도 용도지역및구조 공부 면적 ( m2 ) 사정 감정평가액 비고 (67) 철근콘크리트구조 제지1층제비127호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.72 : 24.84m2 ) 토지 건물 토지 : 19,250,000 35,750,000 (68) 철근콘크리트구조 제지1층제비130호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.50 : 22.84m2 ) 토지 건물 토지 : 17,500,000 32,500,000 (69) 철근콘크리트구조 제지1층제비131호 ,000,000 비준가격 1~5 소유권 2.50 : 22.84m2 ) 토지 건물 토지 : 17,500,000 32,500,000 합계 24,287,000,

57 광역위치도 소재지인천광역시부평구부평동 외 4필지부평일번가제1층제107호외 68개호 본건

58 상세위치도 소재지인천광역시부평구부평동 외 4필지부평일번가제1층제107호외 68개호 < 거래사례D> 제5층제501호 원/ m2 ( ) < 거래사례E> 제11층제1101호 원/ m2 ( ) < 평가선례K, 일반거래> 제2층제201호 원/ m2 ( ) < 평가선례L, 일반거래> 제3층제301호 원/ m2 ( ) < 평가선례M, 일반거래> 제4층제402호 원/ m2 ( ) < 평가선례N, 일반거래> 제10층제1001호 원/ m2 ( ) < 거래사례C> 제1층제101호 원/ m2 ( ) < 평가선례G, 담보> 제1층제109호 원/ m2 ( ) < 평가선례H, 담보> 제2층제205호 원/ m2 ( ) < 평가선례I, 담보> 제3층제308호 원/ m2 ( ) < 평가선례J, 경매> 제11층제1108호 원/ m2 ( ) 본건 < 거래사례A> 제1층제106호 원/ m2 ( ) < 거래사례B> 제1층제111호 원/ m2 ( ) < 거래사례F> 제12층제1201호 원/ m2 ( )

59 W E S N [ 부평일번가제 1 층호별배치도 ] [ 부평일번가제 2 층호별배치도 ]

60 W E S N [ 부평일번가제 3 층호별배치도 ] [ 부평일번가제 5 층호별배치도 ]

61 W E S N [ 부평일번가제 6 층호별배치도 ] [ 부평일번가제 11 층호별배치도 ]

62 W E S N 1201 [ 부평일번가제 12 층호별배치도 ] [ 부평일번가제 13 층호별배치도 ]

63 W E S N [ 부평일번가제 14 층호별배치도 ] [ 부평일번가제 15 층호별배치도 ]

64 W E S N 비 123 비 124 비 129 비 128 비 106 비 109 비 104 비113 비117 비120 비 125 비 122 [ 부평일번가지 1 층호별배치도 ]

65 현장사진 건물전경 주위환경

66 현장사진 1 층 107 호 2 층 201 호 ~ 203 호

67 현장사진 2 층 201 호 ~ 203 호 2 층 204 호 2 층 207 호 ~ 210 호

68 현장사진 3 층 301 호 ~ 303 호 3 층 304 호 305 호

69 현장사진 3 층 306 호 3 층 307 호 5 층 501 호 ~ 508 호

70 현장사진 6 층 601 호 6 층 602 호 603 호 6 층 604 호 605 호 11 층 1101 호 1102 호

71 현장사진 12 층 1202 호 ~ 1205 호 13 층 1301 호 ~ 1305 호

72 현장사진 14 층 1401 호 ~ 1403 호 14 층 1404 호 14 층 1405 호 15 층 1501 호 ~ 1505 호

73 지층 1 비 101 호외 현장사진

산출근거및결정의견 Ⅰ. 개요 1. 대상물건개요 본건은전라남도여수시봉계동소재여도중학교서측인근의로얄골드빌아파트단지내에위 치한 상가 3 개호 (106 호, 107 호, 108 호 ) 로서광주지방법원순천지원의경매진행을위한감 정평가입니다. 2. 기준가치및감정평가조건가. 기준가치본건은대상물건이통상적인시장에서충분한기간거래를위하여공개된후그대상물건의내용에정통한당사자사이에신중하고자발적인거래가있을경우성립될가능성이가장높다고인정되는대상물건의가액인시장가치를기준으로감정평가하였습니다.

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