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1 서울도시연구제 12 권제 3 호 , 논문 pp. 17~ GIS 를이용한다차원 Isovist 시지각특성이도심상업용부동산가치에미치는영향연구 1)2)3) 전범석 * Jean-Michel Guldmann** 서원석 *** Impacts of Multi-dimensional Isovist on Commercial Real Estate Values in CBD Area Using GIS Bumseok Chun* Jean-Michel Guldmann** Wonseok Seo*** 요약 : 본연구는그연구절차와방법의어려움으로인해도외시되어왔던다차원 Isovist, 특히 3 차원분석을활용해시지각에대한지표설정의객관성을높이고, 이분석으로부터얻어진정보를바탕으로그동안주거용부동산에주로초점을맞추었던조망권의가치평가연구를상업용부동산으로확장시키는데그목적을두고있다. 이를위해본연구는 GIS 를이용해다차원도시모델을구축한후 2D 및 3D Isovist 분석을실시하였으며, 3 가지헤도닉가격모형을이용해시지각특성이상업용부동산의주요한가치척도인재산세에미치는영향을파악하였다. 본연구는재산세와시지각의관계분석을통해조망권이충분히확보될수있는상업용부동산의가치가동일한조건이지만조망권이낮은부동산에비해높다는결과를도출하였는데, 이는높은조망권이주거용부동산의가격에긍정적인영향을미치고있다는기존연구와같은맥락의결과로상업용부동산역시조망권이가격결정에중요한요소로작용하고있다는것을보여주고있다. 본연구는다음과같은연구가치및의의를가지고있다. 첫번째, 기존의 2 차원조망분석이가지는한계를 3 차원 Isovist 를사용함으로써객관적인정보의사용을통한보다정확한부동산가치의영향력을파악할수있도록하였다. 두번째, 미국콜럼버스도심에대한분석결과를바탕으로향후서울의도심및부도심내상업용부동산의가치평가를객관화하고, 이를기반으로전반적인미래도심개발방향을제시하였다. 세번째, 상업용부동산의세제산정에있어비시장재에대한고려의필요성을제기하였다. 네번째, 오픈스페이스및조망권을충분히고려한상업지구개발은장기적으로부동산가치를상승시킴과동시에이용자에대한편의성을증진시킬수있다는점을강조하였다. 주제어 : 다차원시지각, 조망권, GIS, 상업용부동산가치, 재산세 ABSTRACT:The purpose of this study is to set the prototype of multidimensional Isovist for visibility assessment, specifically focused on the 3D Isovist, and also to estimate its impact on commercial real estate tax that overlooked among the previous research. To conduct the analysis, this study develops 2D and 3D Isovist analyses using GIS. Then, it investigates the relationship between 2D/3D Isovists and commercial real estate tax in the CBD area based on three hedonic price models. The results show that commercial real estates having much visible space have higher values * 오하이오주립대학교도시및지역계획학과박사과정수료 (Ph.D. Candidate, Department of City and Regional Planning, Ohio State University) ** 오하이오주립대학교도시및지역계획학과교수 (Professor, Department of City and Regional Planning, Ohio State University) *** 협성대학교도시지역학부전임강사 (Full-Time Instructor, Division of Urban and Regional Studies, Hyupsung University), 교신저자 ( wseo@uhs.ac.kr, Tel: )

2 18 서울도시연구제 12 권제 3 호 than those with less visibility. It implies that visibility is the critical factor to evaluate commercial real estate values as well as residential real estate values because it plays a role for the price premium. This study suggests some research values and implications. First, based on the 3D Isovist, it can measure more precise values of the commercial real estates than 2D Isovist. Second, this study can guide the objective estimation of the commercial real estate values in Seoul and suggest the guidelines of future urban area development through the case study of Columbus CBD area. Third, it is necessary to consider non-market environmental values when the real estate tax is rated. Fourth, commercial real estate development associated with higher levels of open space and view should increase not only its long-term values but also user s convenience. Key Words:Multi-dimensional Isovist, Building View, GIS, Commercial Real Estate Value, Real Estate Tax I. 서론일반적으로도시는한정된공간에밀집된형태의인구분포를나타내고있기때문에도심지의부동산가격이상대적으로주변지역및거주지와같은기타용도의가격보다높다. 또한대부분의도시중심지는그주변지역을대표하는상업지구이기때문에많은상권들이몰려있게된다. 이러한이유로인하여한정된공간에많은인구를수용하기위해서는고층건물이하나의해결책으로제시되고있으며, 이는도시, 특히도심지의활성화정도를나타내는대표적인특징이라고할수있다. 하지만이러한환경하에밀집된고층건물들은도시주거환경에다양한문제점을야기할수있는여지를가지고있다. 그중조망권과일조권은최근들어도시환경에서특히심각한문제로받아들여지고있기때문에이에대한중요도는더욱강조되고있는실정이다. 1) 조망권은쾌적한삶을위한공간의확보차원에 서법적으로보호된권리로서거주환경에지대한영향을주는인자로평가받고있기때문에이에대한중요성이더욱더강조되고있다. 이러한논란들은도시환경내조망권에대한프리미엄이이미크게형성되어토지및부동산의가치에반영된다는반증이다. 따라서조망권과관련한객관적인지표설정의필요성을보여주고있다. 비록다양한기존연구들이조망권의중요성을강조하고있으나, 조망권이도심 (CBD) 내상업용토지및부동산에어느정도영향을미치고있는지를다루는선행연구는상대적으로미약했다고할수있으며, 보행자차원에서조망에대한시지각의정확한지표설정또한그연구절차와방법의난해함으로인해그동안도외시되어왔다는문제점을함께안고있다. 따라서본연구는미국내열여섯번째규모를가지고있는오하이오주 (State of Ohio) 의주도인콜럼버스시 (City of Columbus) 도심지역을대상으로상업용부동산가치에있어조망권의중요성을파악하고자하는목적을가지고있다. 콜럼버 1) 정수연ㆍ배재흠 (2004) 의연구에따르면 2002 년도성남백궁, 정자지구초고층주상복합아파트건축을둘러싼기존아파트주민과의대립, 2004 년도서울도곡동진달래아파트분쟁등매년다수의조망권관련분쟁이발생하고있는것으로나타났다.

3 GIS 를이용한다차원 Isovist 시지각특성이도심상업용부동산가치에미치는영향연구 19 스시의경우미국중서부지역의경제, 사회, 문화중심지로서의역할을수행하고있고, 도심지역의경우고층과저층부동산이혼재된다양한상업지구가활성화되어있어조망권에따른부동산가격의변이가비교적다양하게나타날수있기때문에조망권이상업용부동산에미치는영향을보다명확하게파악할수있다는장점이있다. 구체적으로본연구는콜럼버스지역을대상으로일조권리가포함된조망권에중요한지표로이용될수있는객관적인원형 (Prototype) 을설명하는것을목적으로하고있다. 특히앞서설명한바와같이그연구절차와방법의어려움으로인해그동안도외시해왔던 3차원 Isovist 2) 분석을이용해지표설정의객관성을높이고자하였다. 본연구는보행자의높이에서계산된다차원 (2차원 /3차원) Isovist 매핑을통하여상업용부동산과주변건물들과의시지각관계를파악하고, 이로부터얻어진정보를바탕으로시지각특성이상업용부동산재산세에미치는영향을헤도닉가격모형을사용해파악하고자한다. 이와같은다차원 Isovist 매핑을위하여라이다 (Light Detection And Ranging: LiDAR) 시스템으로부터획득한지형자료와기존의지리정보자료를이용하여 2차원및 3차원도시모델을생성하였으며, 이로부터건물의기하학적특성을파악하고, 인구유동량이나교통량을기존의 GIS 도로정보를이용하여상대적인위치에따라그양을예측하기위하여공간통합론 (Space Syntax) 을활용하였다. 본연구의결과를통해다양한문제점으로인해도외시되었던다차원시지각특성이상업용부동산에미치는영향을객관적으로파악할수있을 뿐아니라향후연구대상지와유사한공간패턴을가지고있는서울지역의도심및부도심의상업용부동산에대한가치평가및미래형도심구조에대한정책방향을제시할수있을것으로판단된다. Ⅱ. 선행연구 1. 조망권분석기존의연구들은조망권분석을양적 / 질적분석의두가지형태로구분하였다. 양적분석이라함은객관적인지표가될수있는공간데이터를이용하여수치화된정보분석을뜻하며, 질적분석은설문지나현장조사에의한통계학적접근방법을의미한다. 양적분석의대표적인방법으로는 Davis and Benedikt(1979) 에의하여정의된공간통합론을기반으로한 Isovist 분석이있다. 이는주어진공간에서특정지점으로부터가시권에해당하는공간을수치화하는방법으로범죄, 교통, 도시디자인등다양한분야에서응용되고있으며, 이와관련된연구들은주로보행자의행동인식과연관된공간인지패턴분석에중점을두었다 ( 성기호외, 2009; Davis and Benedikt, 1979; Turner and Penn, 1999; Turner, 2000; Batty, 2001; Desyllas et al., 2003; Markhede et al., 2010). 또한토지이용형태와조경관망분석을조합하여주변경관이주택가격에미치는영향에대한연구및컴퓨터시뮬레이션을통한해변가주변의주택가격을조경분석을통하여평가하는연구도이루어졌다 (Lake et al., 1998; Sander and Manson, 2007; Hamilton and Morgan, 2010). 2) Isovist 는특정위치의가시권을다차원폴리곤으로나타내어연구지역의모든위치를폴리곤의넓이로수치화하여매핑으로표현하는방법이다.

4 20 서울도시연구제 12 권제 3 호 반면에질적분석의경우에는설문자료와사진을이용한통계적방법을이용하여조망권분석을시도하였다 ( 문지원ㆍ하재명, 2006). 그러나아직연구절차와방법의난해함으로인해객관적인지표로이용될수있는특정조경관망분석에대한원형의설명방법이요구되고있는실정이다. 또한조망권과관련된대부분의선행연구들은 2차원분석 (Morello and Ratti, 2009; Liu et al., 2010) 에중점을두고있으며, 3차원양적분석은아직초기단계라할수있는데, 그이유는주로복잡한알고리즘의문제에기인하고있다. Yang et al.(2007) 은한정된숫자로나눠진공간패턴을통한일정모양의면적을합하여분석하였고, Morrello and Ratti(2009) 는푸리에변환을이용한 3차원조망분석을시도하였다. 전자는완벽한공간상의부피를고려함이없이자료처리과정의편의를위하여적은수의면적의합을이용하여조망각을측정하였다. 후자의경우, 복잡한도시구조를푸리에변환을통하여조망분포를시각화하였다. 그러나이연구는좁은지역만을연구대상으로해실제복잡한물리적도시구조를수치변환하기에는방대한컴퓨터메모리와예측불가능한자료처리시간에대한문제점을가지고있다. 2. 조망권과부동산가치평가조망권이부동산가격에미치는영향은그중요성으로인하여다수의선행연구가관련주제를다루어왔다. 이들연구는하천, 바다, 공원등자연적경관요소가주거용부동산에미치는영향에초점을맞추고있는데 ( 배수진, 2000; 오동훈ㆍ이찬범, 2003; 정수연ㆍ배재흠, 2004; 손희진외, 2006; 이옥자, 2008), 최근들어경관적으로도움이되는인공적인시설들이주거용주택에미치는영향을다루는연구들이진행되고있으나, 그절대적인양은전자에비해부족하다고할수있다 ( 김지현, 2008). 오동훈ㆍ이찬범 (2003) 은한강조망권과층별요인이한강수변아파트가격에미치는영향을파악하였다. 그들은아파트가격이전망과서로유의미한영향을미치고있다는사실을밝혀냈으며, 따라서재산세부과의기준산정에있어이러한변수들의고려가중요하다고주장하였다. 이옥자 (2008) 는부산해운대지역아파트가격의바다조망가치에관한연구를통해아파트가격에내재된다양한특성중바다조망에대한경제적가치를헤도닉가격모형을이용해도출하였다. 연구결과조망권은매매가의경우평당대략 66 만원의경제적가치를가지고, 임대가의경우약 13만 5천원의가치를가지는것으로나타나부동산가격에있어서조망권의중요성을강조하였다. 김지현 (2008) 은소득수준의증가로점차중요한여가활동으로인식되고있는골프에초점을맞춰골프장조망이아파트가격에미치는영향을분석하였다. 연구결과아파트인근에골프장이있어조망권을확보할수있다면아파트가격에긍정적인영향을미치는것으로나타났으며, 특히수평조망각이확보될수록더욱더큰영향을미치는것으로나타났다. 대부분의선행연구가다양한자연및인공환경이주거용부동산가격에미치는영향을파악하고있음에도불구하고상업용부동산에있어서의조망권의중요성을강조한연구는현재까지미미하다고할수있다. 따라서본연구는기존에복잡한알고리즘문제로인해 3차원양적분석이부족하

5 GIS 를이용한다차원 Isovist 시지각특성이도심상업용부동산가치에미치는영향연구 21 였다는점을극복함과동시에기존연구에서간과했던상업용부동산가격에있어서의조망권의영향을보행자차원에서다차원시지각을이용해파악하고자하였다. Ⅲ. 연구대상지역및연구방법 연구대상지역으로미국오하이오주의콜럼버스도심지역을선택하였다. 콜럼버스는오하이오주의주도로, 2006 년현재 73만 3천여명의인구를보유하고있는미국내 16번째의규모를가진대도시이다. 현재도지속적으로인구가증가하고있으며, 중서부지역에경제, 문화적으로큰영향력을행사하는곳이기도하다. 콜럼버스중심가지역은상업지구가활발하게발달되어있고, 외곽으로갈수록주거및녹지중심으로구성되어있다. 이는일반적인도시의형태로복잡한인구밀도를가지는서울의도시패턴과는차이가있지만, 본연구는콜럼버스전체도시를대상으로하지않고서울과유사한공간패턴을가지고있는도심 (CBD) 지역으로한정해연구를진행하였으며, 다차원도시모델을통해구축한콜럼버스도심의기하학특성을이용하여추출된본연구의결과는향후서울도심지역의상업용부동산에대한가치평가및미래지향적인도심구조에대한정책방향을제시할수있는바탕이될것으로판단하고있다. 본연구에서사용되는데이터는크게 LiDAR 자료와건물수치지도로나뉜다. LiDAR 자료는 2008 년봄에측정된자료로, 3차원공간정보 ( 건물의높이 ) 를추출하기위해사용되었고, 건물수치지도는프랭클린카운티 (Franklin County) 의감사원에서 2009 년에작업한자료로 2차원건축물바닥면자료를추출하는데사용되었다. 출처 : Google Earth 일부수정 < 그림 1> 연구대상지역 Isovist 분석을위하여수행된작업은다음과같이구분할수있다. 첫번째, 3차원도시모델을생성하여 Isovist 분석의토대를구축한다. 또한 3차원도시모델은가상현실을구축하여토목, 환경, 재해, 도시계획분야에서실제상황과가장유사한환경하에서시뮬레이션을할수있는기초를제공하고있다 ( 류근원외, 2007; 윤창락외, 2009). 건물의높이를추출하기위하여 LiDAR 데이터를사용하였고, 건물의수치지도는정확한건물의외곽선을추출하기위하여사용되었다. 또한불필요한 LiDAR 데이터를제거한후, 건물의외곽선과조합하여건물의높이를계산하였다. 이때각건물의외곽선안에위치한 LiDAR 데이터중가장높은위치정보를가진것을건물의높이로가정하고, 이를수치지형모델을이용하여보정함으로써실제건물의높이를예측하였다 (< 그림 2> 참조 ). 또한예측된건물의높이가약 2미터이상이고면적이 100 를초과하면건물이라가정하고본연구에적용하였다. 건물의상세한형태를추출하는것은그자체로의미가있으나, 넓은도시지역에대해기하학적특성을세밀하게추출하기에는효율성및효과성의문제가있다. 이러한현실적인문제를감안하여여러선행연구들과마찬가지로박스형태의건물을가정하고, 모델을구축하였다.

6 22 서울도시연구제 12 권제 3 호 < 그림 2> 연구대상지역의 3차원도시모델두번째, 생성된 3차원도시모델과수치및영상분석프로그램매트랩 (Matlab) 의스크립트 (script) 를이용하여 2차원 /3차원 Isovist 모델을만든다. 보다편리한모델을생성하기위하여 10 미터공간해상도를가진이미지로 Isovist 를표현하였다. 수리적모형을구축하기위하여모든변수들을각위치와일치하는건물에대입함으로써각건물들은그에해당하는속성을포함하게된다. 더불어특정건물의위치에내포되지못하는공간통합론과같은정보는가장인접한정보를해당하는건물에대입함으로써정보구축을일궈낼수있다. 이상과같은자료로부터획득된두형태의공간시지각변수및기타제어변수와종속변수인부동산재산세의인과관계에대한통계적모형을도출하기위하여본연구는헤도닉가격모형 (Hedonic Price Model) 을사용하였다. 헤도닉가격모형은부동산가치에영향을미치는다양한개별요소들의비시장가격을추정하는데주로사용하는통계모델로서다음과같은선형함수식을통해종속변수와독립변수간의관계를파악하게된다 ( 서원석, 2010). (1) 여기서 P 는재산세를, 는시지각및기타공 간특성을, 와 는각각상수와계수를, 은오차항을의미한다. 본연구는수식 (1) 을바탕으로변수간큰편차로인해생길수있는분석오류를최소화하고관측치의정규분포화와탄력성추정의객관성확보를위해이중로그 (Log-Log) 변환식을사용해모형의적합성을높이고자하였으며, 탄력성분석을함께수행해독립변수의 1% 변화에대한종속변수의변화량 (%) 을분석하였다. 이중로그변환함수와그에따른변화량은식 (2) 와식 (3) 으로나타낼수있다. (2) (3) Ⅳ. 변수및기술통계분석 본연구에서도입된변수는 3차원도시모델로부터생성된건물의구조, 2차원 /3차원 Isovist, 도시중심으로부터의거리, 대중버스정류장으로부터의거리, 주도로까지의거리, 공간통합론을활용해계산된인구ㆍ교통의통합성으로구분되어설명변수로활용되었고, 프랭클린카운티의감사원으로부터제공된 2008 년도지적정보자료로부터얻은재산세 (Appraisal Total Real Estate Tax) 가종속변수로이용되었다. 연구대상지필지는총 2,991 개가있으며, 이중높이가 2미터이상인건물이포함되어있고재산세가나타나있으며, 건물의면적이 100 를초과하는 1,143 개의필지를최종분석에사용하였다. 비록지적데이터에실거래가격항목이있으나

7 GIS 를이용한다차원 Isovist 시지각특성이도심상업용부동산가치에미치는영향연구 23 상당수의상업용건물이가격을포함하고있지않아올바른통계처리에문제가발생할수있고, 주거용부동산과달리필지간가격편차가지나치게커분석과정에서나타날수있는통계적오류를최소화하기위해본연구에서는재산세 (ATPT) 를대체변수로사용하였다. 한국의경우재산세가누진적인체계를가지고있지만미국오하이오주의경우누진세율이적용되지않아면적에따른세율적용의왜곡이크지않을것으로예상되며, 이에따라면적및기타변수에대한추가적인조정은필요하지않을것으로판단하였다. 표본추출한상업용부동산의평균재산세는 148 만달러로최소 200 달러에서부터최대 1 억 4400 만달러까지비교적큰편차를보이고있다. 도시중심으로부터의거리 (CBD) 는남북으로이동로를제공하는 High st. 와동서쪽을가로지르는 Broad st. 의교차지점으로부터각건물까지의거리를측정하였으며 (< 그림 1> 참조 ), 측정단위는 ft이다. 이변수는재산세와음 (-) 의관계가나타날것으로예상되는데, 다시말하자면도심지에가까울수록건물에대한재산세가높다는것으로기대할수있다는것이다. 평균거리는 3,250 피트 (990미터 ) 정도였으며, 최대 5,800피트 (1,768미터 ) 까지도시중심으로부터멀리분포되어있는것으로나타났다. 도시중심지는교통, 문화, 경제활동에매우중요한요지이고, 그에따른편의성은건물이나대지의가치에프리미엄이붙는것이일반적인현상이다. 따라서본연구에서는각건물로부터가장인접한대중버스정류장의거리 (BUS) 를타지역으로부터의접근성에영향을미친다는가정하에 < 그림 3> 과같이하나의변수로설정하였다. 연구대상지역에는 160 개의대중버스정류장이운영되 고있으며, 이변수는재산세와음 (-) 의관계가있을것이라예상된다. 이는상업지구의역할을하고있는도시내건물은외부지역으로부터유입되는소비자에게편리성을제공하는것이무엇보다중요하기때문에대중교통이용이가능한지점으로부터가까울수록건물의가치가높아진다는의미이다. 소비자는버스정류장에서하차한후평균 250 피트 (75 미터 ) 정도를걸어상업시설에도착하는것으로나타났으며, 최대값은 1,730 피트 (500 미터 ) 정도로버스정류장과비교적먼거리에위치한상업용부동산이존재하는것으로파악되었다. < 그림 3> 연구대상지역의대중버스정류장입지연구대상지를관통하는도로는다양한상업활동을활성화시키는주요요인이되는데상업용부동산으로부터의거리가가까울수록접근성이향상되는장점이있는반면도로혼잡등에직접적인영향을받아오히려단점으로작용할수도있다. 본연구는주도로로부터의거리 (ROAD) 를분석에포함시켜도로접근성이재산세에미치는영향을함께파악하였다. 표본추출된상업용시설은주도로에서대략 460 피트 (140 여미터 ) 정도떨어져있는것으로나타나다수의상업용부동산이주도로보다는지선도로또는보조도로에인접해있

8 24 서울도시연구제 12 권제 3 호 < 표 1> 변수설명및기술통계분석 변수설명 기술통계분석 구분변수명설명단위출처평균최솟값최댓값표준편차 종속변수 ATPT 재산세 (Real Estate Tax) 인구교통통합특성 ITG 전체통합도 (Global Integration) 접근성 시지각특성 구조특성 CBD BUS ROAD 2D* 3D* VOLUM AREA 도시중심으로부터의거리 (Distance from Center) 버스정류장으로부터의거리 (Distance from Bus Stop) 주도로로부터의거리 (Distance from Major Road) 2 차원 Isovist (2D Isovist View) 3 차원 Isovist (3D Isovist View) 건물의부피 (Building Volume) 건물의넓이 ( 바닥면적 ) (Building Ground Floor Area) dollar 카운티지리정보 N/A ft ft ft 카운티지리정보 오하이오교통청 카운티지리정보 3, , , , N/A - 2, ,695 1,522 N/A 카운티지리정보 카운티지리정보 8, ,371 21,090 * 다차원 Isovist 를연구대상지역과중첩시킨결과값 (0 에서 1) 은해당변수의값을표준화시킨후사용함 (< 그림 6> 및 < 그림 8> 참조 ). 음을보여주고있다. 건물의구조특성을반영하기위해서건물의바닥면적, 높이, 부피를고려할수있으나, 건물의부피는다른두특성의조합으로이루어지기때문에다중공선성을유발한다. 따라서본연구는 3차원도시모델로부터생성된건물의높이와바닥면적을모두포함하는부피 (VOLUM) 와건물의바닥면적 (AREA) 을사용하여구조적특성의영향을파악하였다. 연구대상지역의평균건물바닥면적및부피는각각 8,743 와 이며, 재산세와양 (+) 의관계를가지고있을것으로예상할수있다. 2차원및 3차원 Isovist 는건물높이에서살펴보 는시지각을다차원분석을통해계산하고있는데, 이에대한자세한계산방법은실증분석에서소개하고있다. 2차원 Isovist 값은평균 2,806 이며, 3차원은 로나타났다. 또한근린특성으로규정지을수있는인구유동량및교통량을반영하기위해본연구는공간통합론 (Space Syntax) 을사용하였다. Hiller(2007) 에의해제안된공간통합론은도시구조와도로네트워크의관계를이용하여유동인구량이나교통량을예측하고수치화하는것으로도로상에서이동시시각적접근을기본으로한다. 이는실관측으로인한시간적, 경제적인측면에서발생할수있는다양한문제점을보완함으로써효율적인정

9 GIS 를이용한다차원 Isovist 시지각특성이도심상업용부동산가치에미치는영향연구 25 보이용을가능하게한다는장점을가지고있다. 본연구는다양한공간통합기법의인덱스중전체통합도 (Global Integration) 를이용하였는데, 도로네트워크를구성하는한축선이보다많은축선과 P x Vx 연결되어있고, 보다원활하게연결되어있을수록 그통합도는높아진다. 계산된결과를보면도시 중심을가로지르는 High st. 와 Broad st. 는상대적으로높은전체통합도를가지고있음을알수있 Vx' 는데, 이는해당지역의인구및교통량이타지역과비교해높다는것을의미한다. < 그림 5> 2 차원 Isovist 정의 < 그림 4> 대상지역의전체통합도 각관측점 x로부터 Vx 를정의하기위해본연구는 Ray Tracing 방식을이용하였다. 이접근법은컴퓨터비전 (Vision) 에서많이이용되는방법으로한지점에서빛을쏘았을때그빛이도달할수있는범위를이용하는것으로, 빛을가상의선으로가정할때이선들의합으로면적을예상할수있게된다. 그러므로 2차원 Isovist(2D) 를정의하기위하여식 (4) 와같이수식으로나타낼수있게된다. Ⅴ. 실증분석 1. 다차원 Isovist 분석본연구에서는관측위치가보행자의시선과일치한다는가정하에 2차원및 3차원을포함하는다차원 Isovist 분석을수행하였고, 알고리즘의단순화를위하여건물이평면상에있다고가정하였다. 2차원 Isovist 의경우주어진공간 (P) 에한관측점 x가있을때, P는 x로부터가시권 (V) 에들어가는지역과비가시권 (V ) 지역으로분류되고, V의넓이는 P의한부분으로 Vx 라는스칼라의형태로정의가가능하다. (4) 여기서 : 관측지점 로부터 번째 Ray Tracing 에의한가상의선길이 : 관측지점의개수 : Ray Tracing 에의한가상의선개수 < 그림 6> 은 Ray Tracing 접근법으로생성된 2 차원 Isovist 를연구대상지역과중첩시킨결과를나타내고있다. 위에서설명한바와같이 2차원 Isovist 는선의집합으로면적을예측했다면, 3차원 Isovist 는면의집합으로 3차원공간부피를계산하였다.

10 26 서울도시연구제 12 권제 3 호 < 그림 6> 연구대상지역의 2차원 Isovist 일정공간안의관측점 (O) 에서한방향을향하여 Ray Tracing 을하였을때, 그선이가장가까운거리에있는건물의옥상과접한다고가정할수있다 (< 그림 7> 참조 ). 은항상가시권에해당하게된다. 그러므로이경우에는 L1+L3 이직선 OE 에해당하는가시넓이가될수있다. 이로부터 3차원 Isovist 의경우에는관측지점으로부터거리상가장가까운건물높이와두번째로가까운건물높이와의관계로 2가지형태의정의가가능한데, 제일가까운건물옥상에 Ray Tracing 을한접점과관측점을이용하여직선을가정했을때, 그바로뒤의건물이그직선보다높을때와낮을때로분류된다. 또다른뒤쪽의건물에대해서는앞에서설명했듯이다시 2가지건물형태로분류하고반복적으로가시권에해당하는지역을계산하게된다. (5) 여기서 : 지점에서의가시권에속하는공간의넓이 : 총관측지점의개수 : Ray Tracing 에의한가상의선의총개수 : 특정 Ray Tracing 에의한가상의선 : 상관측지점과 번째로근접한건물 : 상관측지점과가장멀리있는건물 : 건물 : 에의한가시권의넓이 < 그림 7> 3차원 Isovist 정의이접점을 A라정의하고 A로부터지표면에닿아있는지점을 B라고하였을때, 삼각형 OAB 지점은 O로부터가시권 (L1) 에들어가게된다. 그러나가장가까운거리에있는건물의뒤지역 ( 폴리곤 ACDFE) 은비가시권으로분류가가능하다. 또한 Ray Tracing 에의한직선 OE 의상위지역 (L3) < 그림 8> 은위에서제시된접근법으로계산된 3 차원 Isovist 를나타내고있다. 수치화된 2차원 /3 차원 Isovist 를이용하여각건물의 5미터이내의값들을평균하여본연구에서통계학적접근을위한변수로사용되었다.

11 GIS 를이용한다차원 Isovist 시지각특성이도심상업용부동산가치에미치는영향연구 27 < 그림 8> 연구대상지역의 3 차원 Isovist 2. 헤도닉가격모형분석 킬수있는다중공선성 (Multicollinearity) 의제거및회귀계수들의통계적유의성을파악하기위하여 Variance Inflation Factor(VIF) 를이용한다중공선성테스트를시도하였다. 일반적으로 VIF 의값이 10 이상인경우다중공선성이존재한다고판단하게되는데, 본연구에서사용된 3가지모형은모두다중공선성으로부터안전한것으로나타났다. 이중로그변환을이용한분석모형의설명력추정은 < 표 2> 와같은데, 3가지모형모두수정된 R 2 값이각각 60.2%, 60%, 59.2% 로본모형의적합성이객관적결과를도출할수있을정도로충분함을보여주고있다. 본연구는앞에서기술한데이터추출방법을통하여획득한종속변수및독립변수를이용하여다중회귀모형에기반한헤도닉가격모형을구축하였다. 이는각독립변수가종속변수에어떠한영향을미치는지를파악하는데있으며, 주어진기본모형을바탕으로 3가지헤도닉가격모형 ( 다차원통합모형, 3D모형, 2D모형 ) 을구축하였다. 다차원통합모형은앞서소개한다차원 Isovist 모형을통해얻어진 3차원및 2차원시지각을모형에적용시켜각차원의시지각을동시에고려했을경우재산세에미치는영향을분석하였으며, 3D 및 2D 모형은각각의시지각영향을개별적으로파악해보다효율적으로재산세를설명할수있는시지각형태를구분하는데그목적을두고있다. 모든분석의종속변수는재산세 (ATPT) 이며, 독립변수는 < 표 1> 에서제시된변수들이활용되었다. 독립변수로사용된각변수는이중로그 (Log-Log) 변환방법이적용되었는데, 이는앞서설명한바와같이관측치의정규분포화와탄력성추정의객관성확보에그목적이있다. 헤도닉가격모형의구축에있어, 결과를왜곡시 < 표 2> 이중로그헤도닉가격모형설명력 Model Adj-R 2 F Sig. 다차원통합모형 D모형 D모형 본연구에서사용된다중회귀분석최종모형의추정결과는 < 표 3> 과같은데, 분석모형의모든회귀계수는 2D모형에서 2D 시지각변수를제외하고는 1% 및 5% 수준에서통계적으로유의한것으로나타났다. 이분석은특히 2차원 /3차원 Isovist 를이용한시지각정보가건물의가치평가에이용된것에대한중요한의미가있다고할수있다. 또한각변수의변화율 (%) 에대한종속변수의변화를파악함으로써건물주변의물리적환경을고려한재산세의변이를가늠할수있다. 구체적으로결과를설명하자면, 먼저본연구의주요관심사항이라고할수있는다차원시지각특성이재산세에중요하게영향을미치고있음이밝혀졌다. 비록 2D모형에서는시지각변수가통계적유의성을확보하지못했지만다차원통합모형

12 28 서울도시연구제 12 권제 3 호 과 3D모형을통해시지각의 1% 변화가재산세를 0.25% 에서 1.3% 까지증가시키는것으로나타나재산세산정에있어서의조망및오픈스페이스의중요성을잘설명해주고있다. 특히단순히선의집합으로시지각면적을산출한 2D보다주변건물의고도까지도파악해실질적인보행자의시지각을객관적으로표현할수있는 3D분석을통해얻은값이 5배이상의차이를보이는것을고려하면, 2D 또는단순한조망권유무로부동산에미치는영향을파악한기존의연구결과가조망권및오픈스페이스의중요성을과소평가했다는한계를본연구의결과를통해알수있다. 결과적으로본연구는보행자시각에서조망권이확보된도심내상업용부동산의가치는조망권이확보되지않은상업용부동산에비해 1% 에서 1.3% 정도의추가적인가치상승의요인이있음을 보여주고있다. 접근성특성의경우, 도시중심으로부터멀어질수록건물의재산세가낮아짐을보여주고있는데, 이는곧도시중심에위치할수록건물의가치가상승한다는것을의미한다. 본연구에서는 1% 의거리증가는약 1.3% 의재산세감소효과, 즉부동산의가치하락을가져오는것으로예측되었다. 이와비슷하게대중교통으로부터의접근성역시음 (-) 의관계를나타냈는데, 버스정류장으로부터 1% 멀어질때대략 0.2% 의가치하락이있는것으로파악되었다. 하지만주도로로부터의접근성은거리가 1% 늘어날수록 0.1% 안팎의재산세증가를가져와대중교통및 CBD 로부터의접근성과는다른패턴을보였다. 이는앞에서설명한바와같이상업용부동산이상대적으로통행량이많은도로에인접해있을경우혼잡성으로인해접근시간이 < 표 3> 이중로그헤도닉가격모형추정결과 다차원통합모형 3D모형 2D모형 변수 계수 VIF 변화율 (%) 계수 VIF 변화율 (%) 계수 VIF 변화율 (%) Constant * ** * (-2.965) (-1.975) (11.288) - - 인구교통통합특성 ITG.696*.737*.888* (4.409) (4.673) (5.706) CBD * * -.740* ( ) ( ) (-8.925) 접근성 BUS -.225* -.206* -.235* (-6.275) (-5.849) (-6.476) ROAD.068**.072**.125* (2.285) (2.426) (4.447) *.055 2D 시지각 (2.613) (.621) 특성 1.316* 1.065* 3D (5.279) (4.617) VOLUM.109*.096*.073* (3.950) (3.522) (2.701) 구조특성.706*.717*.725* AREA (21.263) (21.724) (21.725) *, ** 각각 1%, 5% 이하에서통계적으로유의 주 : 괄호는 t-값

13 GIS 를이용한다차원 Isovist 시지각특성이도심상업용부동산가치에미치는영향연구 29 오히려떨어질수있다는점이고려된것으로추측할수있다. 구조특성에포함되는부동산의부피및면적은재산세와양 (+) 의관계를나타내고있는데, 용적률의개념인부피보다는건폐율의개념인바닥면적이부동산가치에더큰영향을미치고있음을보여주고있다. 마지막으로인구유동량과교통량을종합적으로투영한전체통합도는재산세와양 (+) 의관계를형성하고있는것으로나타났는데, 이는인구유동량과교통량이증가할수록재산세의상승효과를가져온다는것으로해석할수있다. 다시말하자면인구와교통량이밀집된곳에입지한상업용부동산은보다높은상업활동을통해매출을증대시키게되고, 이는궁극적으로해당부동산의가치를향상시키는결과를가져온다는것이다. Ⅵ. 결론본연구는그연구절차와방법의어려움으로인해이용되지않았던다차원 Isovist 시지각특성을 GIS 를이용해분석하고, 이를통해얻어진시지각지표를이용해상업용부동산가격에미치는보행자조망의영향을헤도닉가격모형을이용해분석하였으며, 그대표적인결과는다음과같다. 먼저다차원 Isovist 시지각분석을통해보다객관적인지표로이용될수있는조망권분석에대한원형 (Prototype) 을설명할수있었다. 특히 3D Isovist 와 2D Isovist 의비교분석을통해그동안조망관련연구를통해강조되었던조망가치의중요성이더욱크게나타나고있다는것을파악할수있었다. 이는조망권및오픈스페이스가부동산가격에얼마나중요한영향을미치고있는지를 보여주는증거라고할수있다. 두번째, 도시의중심부에상업용부동산이위치할수록재산세가증가하는것으로나타나도심중심상권에가까울수록부동산의가치가상승하는것으로나타났다. 세번째, 버스와같은대중교통과의접근성또한부동산가격을상승시키는원인이되는것으로나타나상업용부동산의선택에있어공공교통수단이중요하게고려되고있음을보여주고있는데, 이결과는기존의연구를통해밝혀진바있다. 네번째, 본연구의결과는상업용부동산의재산세가인구의유동량과밀접함이있음을강조하고있는데, 이는인구의유동량을고려한상업용부동산의가격및재산세산정이보다객관적이고현실적일수있음을나타내고있다. 이러한분석결과를통해본연구는조망권이충분히확보될수있는상업용부동산의가치가동일한조건이지만조망권이낮은부동산에비해높다는사실을보여주고있다. 이와같은결과는높은조망권이주거용부동산의가격에긍정적인영향을미치고있다는기존연구와일맥상통한결과로상업용부동산역시조망권이가치결정에중요한요소로작용하고있다는것을보여주고있다. 현재의재산세부과기준은미국의경우실제로매매된가격을기준으로하고있어, 조망권과같은비시장재적요소가재산세에반영될여지가있지만, 기준 ( 표준 ) 시가를기준으로재산세를부과하는한국의경우조망권이적절하게재산세에반영되지않을수있다는한계를가지고있다. 따라서본연구는조망권가치에대한보다명확한기준의설정을통해공정한세금을부과할수있는대책이마련되어야할필요가있음을제시하고있다. 대중교통지향형개발의경우혼잡한도심지의

14 30 서울도시연구제 12 권제 3 호 교통과밀을해소하고, 공공교통을중심으로한집약적인개발을추진하고자하는목적을가지고있는데, 공공교통에대한높은접근성이상업용부동산가치를상승시킨다는본연구의결과는대중교통지향형개발을통해소비자는물론재화및서비스의공급자또한경제적이익을얻을수있다는점을명확히하고있고, 이의필요성도강조하고있다. 본연구는다음과같은다양한연구가치및의의를가지고있다. 첫번째, 기존의 2차원 Isovist 시지각분석을통한조망권분석은조망권을과소평가한다는문제점을가지고있었는데, 3차원 Isovist 를사용함으로써객관적인정보의사용을통해보다정확한상업용부동산가치를파악할수있었다. 두번째, 본연구는서울의도심및부도심과유사한공간패턴을가지고있는콜럼버스의도심을대상지로선정해분석을실시하였는데, 분석결과를통해향후서울도심지역의상업용부동산에대한가치평가에있어올바른정책방향및전반적인미래도심구조의전략방향을제시할수있었다. 세번째, 도시구조의복합성및다양성으로인해부동산의가치체계를설정하는데있어시장가격이형성되지않은접근성, 쾌적성, 편의성등과같은비시장재의가치가점차강조되고있는데, 한국상업용부동산의세제산정에있어이러한비시장재에대한고려의필요성을제기하고있다. 네번째, 무조건적인고밀도상업지구개발은단기적으로개발이익을얻을수있지만오픈스페이스및조망권을충분히고려한상업지구개발은장기적으로볼때부동산가치를상승시킴과동시에이용자에대한편의성을증진시킬수있다는점에서보다효율적일수있다는점을강조 하고있다. 마지막으로본연구는다음과같은몇가지향후연구과제및방향을제시하고자한다. 첫번째, 콜럼버스도심의사례를통해서울의상업용부동산시장을설명한본연구는양도시의인구체계, 도시구조등에대한직접적인비교를하지않았는데향후다양한변수에대한직접적인비교를통한사례연구또는서울및기타도시를대상으로한다차원시지각특성과도심상업용부동산가치평가연구를진행해한국의상업용부동산시장특성을분석할필요가있다. 두번째, 향후 3차원 Isovist 분석에있어기존분석기법과의타당성검증에대한연구를통해보다명확한결과가도출될수있도록심도깊은연구가필요하며, 본연구에서사용한변수외에상업용부동산가격에영향을미칠것으로판단되는공실률과같은다양한변수를복합적으로고려한추가연구가수반되어야할필요가있다. 또한본연구는해당부동산의건물가치를기준으로부동산가치를평가하였는데, 상업용부동산의경우층별효용비율이가치를평가하는데있어중요하게고려될것으로판단된다. 다시말하자면상업용부동산은 1층을기준으로임대료가하락하다가일정수준에서동일해지고다시층수가높아질수록조망의확보로인해그가치가상승하는데본연구에서는분석목적의상이함으로인해이러한점을고려하지않았다. 따라서향후층별임대료를반영한연구를통해보다종합적인상업용부동산가치를추정할필요가있다.

15 GIS 를이용한다차원 Isovist 시지각특성이도심상업용부동산가치에미치는영향연구 31 참고문헌 김지현, 2008, 골프장조망이아파트가격에미치는영향 : 용인시한성골프장주변지역을사례로, 한국지역개발학회지, 20(4): 류근원 김근한 김혜영 전철민, 2007, 3차원 GIS 를활용한도시소음시각화에관한연구, 한국공간정보시스템학회논문집, 9(3): 문지원 하재명, 2006, 조망대상위치에따른아파트단위세대조망경관선호특성분석, 한국주거학회논문집, 17(3): 배수진, 2000, 주택가격에내재한녹지의가격측정에관한연구, 서울대학교석사학위논문. 서원석, 2010, 박스콕스모형을이용한주변지환경이주택매매가격에미치는영향연구, 국토계획, 45(2): 성기호 박인환 김홍규, 2009, 공동주거단지의범죄취약공간분석 : 외부공간을중심으로, 도시설계, 10(2): 손희진ㆍ문지원ㆍ이진욱 하재명, 2006, 아파트에서보이는조망경관의질적가치분석에관한연구, 한국주거학회논문집, 176: 오동훈 이찬범, 2003, 한강수변아파트가격에미치는조망과층별요인의영향분석, 국토계획, 38(5): 윤창락 김학철 김경옥 황치정, 2009, 3차원 GIS 기반실시간비디오시각화기술, 한국공간정보시스템학회논문집, 11(1): 이옥자, 2008, 부산해운대지역아파트가격의바다조망가치에관한연구, 지역사회연구, 16(3): 정수연 배재흠, 2004, 조망가치산정방법에관한연구, 부동산연구, 14(2): Batty, M., 2001, Exploring Isovist Fields: Space and Shape in Architectural and Urban Morphology", Environment and Planning B: Planning and Design, 28(1): Davis, L. and Benedikt, M., 1979, Computational Models of Space: Isovists and Isovist Fields", Computer Graphics and Image Processing, 11: Desyllas, J., Duxbury, E., Ward, J., and Smith, A., 2003, Pedestrian Demand Modelling of Large Cities: An Applied Example from London, Working Papers series 62, Centre for Advanced Spatial Analysis, London, UK. Hamilton, S. and Morgan, A., 2010, Integrating lidar, GIS and hedonic proce modeling to measure amenity values in urban beach residential property markets, Computers, Environment & Urban Systems, 34(2): Hillier, B., 2007, Space Is the Machine, Space Syntax, UK. Lake, I., Lovett, A., Bateman, I., and Langford, I., 1998, Modelling Environmental Influences on Property Prices in an Urban Environment", Computers, Environment and Urban Systems, 22: Liu, L., Zhang, L., Ma, J., Zhang, L., Zhang, X., Xiao, Z., and Yang, L., 2010, An Improved Lind-of-Sight Method for Visibility Analysis in 3D Complex Landscapes", Science China Information Sciences, 53(11): Markhede, H., Miranda, P., and Koch, D., 2010, Spatial Positioning Tool", The Journal of Space Syntax, 1(1): Morello, E. and Ratti, C., 2009, A Digital Image of the City:3-D Isovists and a Tribute to Kevin Lynch", Environment and Planning B, 36(5): Sander, H. and Manson, S., 2007, Heights and locations of artificial structures in viewshed calculation: How close is close enough?, Landscape and Urban Planning, 82(4): Turner, A., 2000, Angular Analysis: A Method for the quantification of Space, Working Paper series 23, Center for Advanced Spatial Analysis, London, UK. Turner, P. and Penn, A., 1999, Making Isovists Syntactic: Isovist Integration Analysis, I(1.08), Brasilia, Brazil: Universidad de Brasil. Yang, P., Putra, S., and Li, W., 2007, Viewshpere: A GIS-Based 3D Visibility Analysis for Urban

16 32 서울도시연구제 12 권제 3 호 Design Evaluation", Environment and Planning B: Planning and Design, 34(6): 원고접수일 : 2011년 3월 18일 1차심사완료일 : 2011년 5월 2일 2차심사완료일 : 2011년 5월 24일최종원고채택일 : 2011년 7월 4일

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