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1 사회 경제구조전환기의주택정책패러다임정립방안연구 A Study on Housing Policy Paradigm Shift for Social and Economic Structural Changes 총괄보고서

2 국토연 사회 경제구조전환기의주택정책패러다임정립방안연구 ( 협동연구보고서 ) 지은이 이수욱 박천규 최윤경 이현지 전성제 선우덕 이범수 김완중외 / 펴낸이 박양호 / 펴낸곳 국토연구원출판등록 제2-22호 / 인쇄 2011년 12월 27일 / 발행 2011년 12월 31일주소 경기도안양시동안구시민대로 254 ( ) 전화 ( 출판팀 ) ( 대표 ) / 팩스 ISBN 한국연구재단연구분야분류코드ㆍSE C2011, 국토연구원 * 이연구보고서의내용은국토연구원의자체연구물로서 정부의정책이나견해와는상관없습니다.

3 경제 인문사회연구회협동연구총서 국토연 사회 경제구조전환기의주택정책패러다임정립방안연구 A Study on Housing Policy Paradigm Shift for Social and Economic Structural Changes 이수욱 박천규 최윤경 선우덕 이범수 김완중외

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5 경제 인문사회연구회협동연구총서 사회 경제구조전환기의주택정책패러다임정립방안연구 1. 협동연구총서시리즈 협동연구총서일련번호 연구보고서명사회 경제구조전환기의주택정책패러다임정립방안연구 총괄보고서 사회 경제구조전환기의주택정책패러다임정립방안연구 세부과제보고서 연구기관국토연구원한국보건사회연구원동경대학교일리노이주립대학교하나금융경영연구소 ( 주 ) 망고시스템한국리서치 2. 참여연구진 연구기관연구책임자참여연구진 주관연구기관협력연구기관 국토연구원 이수욱연구위원 ( 총괄책임자 ) 김영표선임연구위원강미나연구위원박미선책임연구원박천규책임연구원전성제책임연구원하수정책임연구원이현지연구원최윤경연구원황관석연구원 한국보건사회연구원 선우덕연구위원 김성희부연구위원이경락영동대교수양찬미연구원 동경대학교도시공학과 최성수박사 - 일리노이주립대 이범수교수 - 하나금융경영연구소 김완중연구위원 - ( 주 ) 망고시스템 이민파소장 - 한국리서치 박종선부장 이규태과장

6 3. 연구심의위원 소속 심의위원 원내 국토연구원 손경환부원장 ( 주심 ) 김근용주택토지 건설경제연구본부장천현숙연구위원이왕건도시재생전략센터장지대식선임연구위원 원외국토해양부성호철서기관 4. 자문위원 전문가 학계 공무원 소속건설산업전략연구소내일신문도시표준연구소서울시정개발연구원주택산업연구원포스코건설헤럴드경제 GS건설명지대학교한성대학교국토해양부국토해양부국토해양부 자문위원김선덕소장김병국기자조용석소장장영희선임연구위원고철前원장오상창차장장용동논설위원박권일차장이상영교수이용만교수권대철주택기금과장성호철서기관이유리사무관

7 P R E F A C E 발간사 지난 10년간우리사회는빠른인구변화와사회 경제적변동을경험하였다. 내적으로는저출산 고령화사회가빠르게진전되면서인구와가구구조가변했고, 지식기반사회는더욱성숙해졌다. 국민경제는점차안정성장단계로진입하고있으며, 그간주택수급불안의요인이되었던도시화추세도진정되고있다. 또한세계경제구조의변화, 기후변화, 자원 에너지전략화와같은외적변화도동시에경험하고있다. 많은전문가들은이러한내 외적변화에의해우리나라의인구구조나사회 경제적환경이앞으로도계속변할것이라예견하고있다. 그리고앞으로의변화에적절히대응하기위한방안을모색해야한다는데공감하고있다. 주택분야도이러한시대적요구에예외가될수없다. 우리는지금주택시장을둘러싼다양한여건변화에대응한새로운주택정책패러다임을정립해야할시기를맞이하고있다. 이연구는이러한시대적요구를해결할수있는방안을찾고자하는취지에서출발한것이다. 관심사의해결을위해서는다양한학제적접근과문헌고찰을실시할필요가있었다. 이를통해인구 가구구조, 주택시장내부환경, 거시경제여건등의변화에따라새롭게떠오를주택시장의뉴트렌드를도출했고, 이에기반해중장기 i

8 주택수요를추정했다. 또한중장기주택시장전망과주택수요추정을근간으로새로운주택시장환경에대응한주택정책비전과정책추진방향을제시했다. 이연구는최근주택시장과관련한변화가단순히인구요인에의한것만이아니라, 주택시장내 외적요인들이복합적으로작용해일어난것임을확신시켜준다. 향후이연구가주택시장과주택정책관련연구를수행하는데의미있는자료로이용될수있을것이라기대해본다. 마지막으로협동연구를위해충실히연구해준한국보건사회연구원선우덕연구위원, 동경대학교최성수박사, 일리노이주립대이범수교수, 하나금융경영연구소김완중연구위원, ( 주 ) 망고시스템이민파소장, 한국리서치박종선부장께감사드린다. 그리고이수욱연구위원, 박천규책임연구원, 최윤경연구원, 이현지연구원, 전성제책임연구원등연구진의노고에도감사한다. 또한각종조사및연구자문에힘써주신관계자여러분께도깊은감사를드린다 년 12 월 국토연구원장박양호 ii

9 S U M M A R Y 요약 제 1 장서론 2010년실시된 2010 인구주택총조사 결과가지난 5월과 6월에인구부문과가구 주택부문으로나뉘어발표되었다. 발표내용은우리가익히들어왔던인구고령화와 1인가구증가추세를확인시켜주었다. 인구는사회를분석하고, 미래사회의비전을제시하는데있어가장기본적인요소가된다. 이연구는인구변화를근간으로한사회 경제구조변화를주택시장관점에서분석하고, 이를통해도출된새로운주택시장트렌드를주택정책에반영하고자하는데서출발하였다. 이같은연구취지를달성하기위해먼저, 최근주택시장동향및주택시장을둘러싼사회 경제적여건변화추이와전망그리고이에기반한중장기주택수요를추정하였다. 다음으로, 중장기주택시장전망과주택수요추정을근간으로새로운주택시장환경에대응한주택정책비전과목표그리고정책추진방향을살펴보았다. 이연구에서는연구의결과가실천력을갖추고, 빠른환경변화에적극대처할수있어야한다는판단하에시간적범위를 2020년까지로제한하였다. 그리고공간적으로는주택및주거서비스시장이더욱세분화되고있는양상을반영하여전국을대상으로하되, 지역별즉수도권을비롯한 7대광역권으로구분하여주택수요변화양상을전망하고, 이에맞추어장래주택정책추진방향을제시하고자하였다. iii

10 내용적으로도인구및가구, 소득, 고용, 산업등주택시장환경변화에영향을미칠것으로판단되는세부요인과주택에대한국민선호도분석을연계하여장래의사회 경제적여건변화를전망하고, 이에입각하여새로운주택정책패러다임을정립하고자하였다. 사회구조변화와장래주택시장전망에관한연구를효과적 합리적으로수행하기위해문헌연구및기존정책 제도분석, 통계분석, 주택수요추정모형개발, 주택에관한국민선호도파악을위한설문조사, 국책연구기관및관련전문가와의협동연구를수행하였으며, 연구보고서는모두 6개의장으로구성하였다. 제 2 장사회 경제적여건변화와주택정책의과제 지난 10년간주택정책목표달성을위해노력한결과, 우리국민의주거안정과서비스수준은양적 질적측면에서매우괄목할만한성장을실현할수있었다. 이러한주택정책의성과는주택보급률향상, 인구천인당주택수증가, 1인당주거면적증가, 최저주거기준미달가구감소등의주거관련지표를통해확인할수있다. 주택은개별성, 지역성, 계절성등일반재화와는구분되는고유한특징을지니고있다. 이같은특징으로인해주택시장은인구및가구구조, 도시공간구조, 산업경제변화등다양한요인에영향을주고받으며더욱세분화되고있다. 2008년글로벌금융위기이후주택시장을둘러싸고본격제기되었던주택시장붕괴가능성이라는화두의근저에는인구감소, 1인가구증가, 고령화, 베이비붐세대은퇴등과같은인구요인이자리하고있다. 최근우리나라는세계에서유래를찾기힘들정도로빠르게진행되고있는저출산 고령화, 1~2인소형가구의증가등을경험중이다. 통계청 2010년인구주택총조사 와국토해양부 통계개발원의시도별인구추계등에따르면 2020년까지인구및가구수는지속증가하나증가율은점차둔화될것으로점쳐지고있다. iv

11 이같은인구구조변화의주요특징으로는 1 저출산경향의고착과젊은청년층의감소 2 고령인구 (65세이상 ) 의빠른증가 3 수도권인구의지속적증가와지방인구의감소 4 도 농간인구격차심화 5 경제활동이가능한생산가능인구의정체및도시집중 6 주요경제활동및주택구매핵심소비계층인 35~ 54세의성장정체 7 제조업도시를중심으로외국인인구의빠른증가세등을들수있다. 가구수역시 2020년까지 1~2 인가구중심으로지속증가하나, 증가율은둔화될것으로전망되고있다. 가족유형과형태분화가빠르게진행되면서가구당평균가구원수도전국 수도권모두 1990년이래꾸준한감소세를보이고있으나감소폭은점차둔화되고있다. 가구구성변화의주요특징으로는 1 1~2인소형가구의지속적증가 2 예상보다빠른 1인가구증가 3 가구주의고령화및여성화의급속한진행 4 4인이상가구의빠른감소와감소폭확대 5 연령별 1인가구비율이 20~30대는감소, 65세이상연령층은증가 6 다문화가구의점진적증가등을들수있다. 인구의고령화와 1~2인소형가구증가로대변되는인구및가구구조변화는주택수요변화, 소비패턴의변화등을초래하여주택시장뿐만아니라도시공간구조등사회 경제전반에지대한영향을미칠것으로여겨지고있다. 인구요인외에도경제성장률둔화, 실질가계소득상승폭둔화, 가계소득의양극화심화, 소비여력계층감소시대진입, 결혼연령상승과혼인건수정체, 노동중심에서지식기반으로산업구조변화등은대표적사회경제여건변화의내용이라고할수있다. 특히, 도시화추세의둔화, 도심토지의새로운이용증대, 재개발 재건축수요증가, 지방및성장정체도시의구도심개발수요증가, 에너지위기및기후변화등은도심토지이용여건변화를유발하는주요요인이라할수있다. 주택시장을둘러싼사회 경제적여건변화에따라주택에대한국민선호도변화하고있다. 지난 4월조사한 주택에대한국민선호도조사 결과, 고령가구와 v

12 1인가구를중심으로도시지역내중소형주택과단독주택에대한선호가점차증가하고있는것으로나타났다. 또주택을소유하려는목적이 투자 가아닌 가계의생활안정 때문이라는인식변화양상도매우느리지만진행되고있는것으로나타났다. 고령자의경우병원등의료시설과문화체육시설이입지한주변지역에거주하고자하는희망이강한것으로나타났다. 따라서장기적으로이들시설이갖추어진도시로의고령자집중현상이나타날가능성이있으므로이에대한대비가필요할것으로보인다. 아울러임대차시장에있어서빠른월세전환가능성에대비해서민층과저소득 1인가구를위한소형 ( 임대 ) 주택의지속적공급이요구되며, 젊은 20~30대 1인가구의경우, 소형주택거주비율 (80%) 과차가비율 (86.5%) 이높은만큼적정량의소형 ( 임대 ) 주택공급으로주거안정을지원할필요가있을것으로조사됐다. 그간의꾸준한주택공급확대정책으로주택부족문제가어느정도완화되었다고는하나, 주택정책은인구구조변화, 경제의안정성장, 주택에대한국민선호변화와전월세시장안정, 재고주택의급증에따른유지관리, 주거질의고품격화등과같은해결해야할몇가지과제를안고있다. 주택정책이지속적으로해결해나가야할정책과제로는 1 다기능소형주택보급확대 2 초고령사회에대비한고령자전용주택보급확대 3 서민주거비부담완화 4 지속적인주택공급과주거서비스향상 5 재고주택관리방안마련 6 국민의고품격주거서비스요구에의대응등을들수있다. 제 3 장주택시장의뉴트렌드와주택정책패러다임변화 2010 인구주택총조사 에서나타난 1~2 인가구중심으로의가구구성변화와 빠른고령화의진전, 그리고가계의실질소득감소등의사회 경제적환경변화는 지으면팔렸던 기존주택시장과는다른양상이앞으로전개될것임을시사해준다. vi

13 주택시장을둘러싼이같은예상들은 21세기에들어오면서부터이미예견됐던일이라새삼스러울것은없을것이다. 그러나총론적측면에서의방향은유사하다해도본질적측면에서는많은변화가발생하고있고, 또앞으로계속될것이란전망이우세하다. 비근하게는소형주택선호가그렇고, 더이상가격이크게상승하기어려울것이란기대도이러한변화의한축을형성하고있다. 새로운양상의전개는주택시장에충격이있음을의미한다. 따라서향후주택정책은이충격을최소화하는데초점이맞춰져야하고, 변화양상에대한정확한이해를통해이에대처해나가야할것이다. 이와관련하여최근주택시장에서는구조변화가일어나고있다는논의가활발하다. 주택시장구조변화여부는주택정책을시행하는데있어매우중요한잣대가된다. 만약, 주택시장에서구조변화가있었거나, 진행중이라면그에맞는새로운정책틀을정립하여대응하여야할것이고, 현재의주택시장상황이몇몇요인에의한일시적현상이라면그에맞는정책수단을집행하여현상을타개해나가야할것이기때문이다. 이연구에서는주택시장구조변화여부를분석하기위해 Quandt-Andrews 검정과패티트 (Pettitt) 검정을수행하였다. 검정결과, 주택시장구조변화는지난 2009년부터진행되고있으며, 인구요인의영향으로 2018년을전후해새로운주택시장상황으로진입할가능성이있을것으로분석되었다. 향후주택시장은주택재고확충과가격상승기대감소로과거와같은큰등락은보이지않을전망이지만, 도심에서는인구변화에따른소형주택수요증가와도심재생을통한주택공급이활발하게이루어질가능성이매우높은것이현실이다. 시장환경이반영된미래주택시장뉴트렌드는수요와공급, 그리고주거복지서비스측면에서각각다른형태로형성될것이다. 수요측면에서는주택소유의식의변화, 선호주택유형의변화가, 그리고공급측면에서는주택규모와유형의다양화, 주거복지서비스측면에서는건강 의료 녹색등의주택기능과성능이미래주택시장과주거의뉴트렌드를선도하는요인이될수있을것이다. vii

14 이에따라소비자의주택수요행태에도 1 주택소비패턴변화및수요의양극화 2 실수요중심의시장정착 3 임차수요및월세주택비중증가 4 소형주택및단독주택수요증가 5 새로운주택유형과거주환경에대한수요증가 6 주택입지선호변화및도심내소형주택수요증가 7 고령자전용주택수요증가 8 주거복지서비스수요증가같은변화가발생할것으로예상된다. 이상과같은인구및가구구조변화, 경제및사회구조변화, 주택수요패턴변화등을감안한중장기주택수요전망도변화가불가피할것으로보인다. 인구및가구구조의변화, 경제및사회구조변화등을반영한가구요인, 소득요인, 멸실요인주택수요를합산한신규주택총수요는전국기준으로 2011년 43만 3천호에서 2020년 37만 2천호로감소할것으로추정되었다. 주택유형별신규주택수요는전국기준으로 2011년단독주택 9만 4천호, 아파트 27만 5천호, 연립 다세대 6만 4천호, 2020년단독주택 11만 4천호, 아파트 19만 2천호, 연립 다세대 6만 6천호로나타났다. 주택규모별신규주택수요는전국기준으로 2011년 60m2이하 19만 7천호, 60~ 85m2 12만 9천호, 85m2초과 10만 6천호, 2020년 60m2이하 17만 9천호, 60~85m2 11만 1천호, 85m2초과 8만 2천호로변화될것으로전망되었다. 총주택수요의소폭감소는인구 가구및소득요인의영향에기인하는것으로나타났다. 특히, 인구및가구요인에의한주택수요감소가총주택수요감소에결정적영향을미치는것으로분석됐다. 반면, 멸실요인에의한주택수요는노후주택증가와도심재정비활성화등으로수요가현재보다다소증가했다. 이상에서살펴본주택시장동향및구조변화, 인구구조및가구구성변화, 사회경제및도시토지이용변화, 주택시장뉴트렌드, 주택수요행태변화, 중장기주택수요등을기반으로기존주택정책패러다임과비교가가능한새로운주택정책패러다임의내용을구체화할수있다. 신 구주택정책패러다임비교는주택정책범주, 주택수요와공급, 주거복지정책측면으로구분하여정책목표, 정책대상, 정책수립주체, 주택수요및공급 viii

15 방식, 정책수단등의세부내용변화여부를중심으로살펴볼수있으며, 이를통해새로운주택정책패러다임정립을위한방향설정이가능하다. 주택수요측면에서의새로운주택정책패러다임은사는곳, 실수요, 주거의적정소비, 주택수요위축, 소형주택선호증가, 지역별 유형별소비자선호를반영하는정책으로의변화를의미한다. 이를위해서는과거주택수요를세제와금융으로억제관리하던규제방식의수요관리정책에서벗어나새로운수요에대응하는능동적 적극적방식의주택수요정책패러다임을정립해야나가야할것이다. 주택공급정책역시, 공급자중심의정책에서벗어나변화하고있는주택시장환경에맞춘정책으로의전환이필요하다. 주거복지측면에서의새로운주택정책패러다임도사회적약자를위한물리적주택공급과주거급여지원에서한차원나가, 주민이지역사회에서주거생활을어떻게지속적으로영위하게할것인가, 단순히저소득층주거지원개념을넘어서모든국민의주거서비스품질향상을포함하는개념의정책틀이마련되어야할것이다. 제 4 장여건변화에대응한외국의주택정책 주택시장을둘러싼사회 경제적인여건변화는전세계적추세라할수있다. 특히, 일본, 영국, 미국등선진국들이경험했던고령화에의한주택시장환경변화는현재우리나라에서도서서히그영향이나타나고있다. 대부분의나라에서는고령자의주거에관한문제를노인복지의주요정책으로인식하고다양한정책들을펼쳐왔다. 국가에따라약간의차이는있으나고령자의주거보장에관한정책을펼치게된초기에는구빈차원에서시설위주의정책으로출발하여, 경제가발달함에따라다양한시설이공급되는시기를거쳐, 재가위주의정책이주류를이루게되었다고볼수있다. 사회경제적여건변화와그에대응하는선진국의고령자주거정책을살펴본결과, 다음과같은시사점을얻을수있었다. ix

16 첫째, 고령화시대에는주택개보수등재고주택관리가중요하다. 일본과영국모두공영주택정비, 일반주택주택개보수등을통해기존재고를효율적으로활용하고있다. 따라서미래의지역별주택수요분석의결과를통해현재시행되고있는재개발 재건축사업의수요와실현가능성및이를바탕으로한기존주택의다양한활용방안을함께연구할필요가있다. 둘째, 고령자거주재고주택관리는고령자의거주안정을높이는취지에서진행되어야한다. 고령층은현재거주하는주택또는커뮤니티를벗어나지않으려는경향이강하다. 이를감안해, 미국은주택개조비용을줄이기위해주택공급시고령층거주에필요한시설기준을갖추도록유도하였고, 일본은고령자용우량임대주택제도를실시하였다. 셋째, 고령층의주택문제해결및주거생활안정을위해주택정책과복지정책을연계하는것이중요하다. 일본은 주생활기본법, 고령자의거주안정확보에관한법률 등의제정을통해고령자의일상생활을지원하고, 편리한거주환경을확보함으로써주택정책및복지정책의긴밀한연계를구축하였다. 미국은고령자의신체적특성과기존주택및커뮤니티에서계속거주하려는심리적주거선호특성을고려하여지역의비영리기구와협력하여고령가구를위한주택건설및리모델링, 일상생활지원서비스등의정책을시행하였다. 마지막으로, 고령화에대응한주택정책은복지, 의료, 고용정책등과연계하여추진되어야하며, 정부기관뿐만아니라관련민간, 사회단체간의역할분담과협력적관계가중요하다. 무엇보다도주거, 복지, 의료서비스등고령자케어를위한지역적연계를강화해나가는것이중요하다. 제 5 장사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 주택시장은기존의공급중심에서수요중심의정책으로변화하는전환기를맞고 있다. 그간꾸준한공급정책으로주택부족문제가어느정도완화되어 2008 년을 x

17 기점으로신주택보급률이 100% 를넘어서는성과를보였다고는하나, 아직은주택시장양극화, 주거비부담증가등과같은해결해야할정책과제들이남아있는실정이다. 또한글로벌금융위기와재정위기로인한세계경기위축과그에따른성장둔화, 실질가계소득감소등과맞물려최근가계부채문제가불거지면서우리주택시장의향방에대한관심도더증대하고있는상황이다. 주택시장의성과와주택정책의과제, 그리고주택시장의뉴트렌드와중장기주택수요, 외국의고령자주거정책에대한검토를기반으로 2020년우리주택정책이나가야할정책비전으로주택으로인한걱정이사라지고, 국민누구나안정된주거생활을영위할수있는환경에대한열망과주거철학을담은 집걱정없는사회, 안정된주거 를설정하였다. 이같은주택정책비전실현을위한 3대정책목표로는첫째, 사회 경제적여건변화와새로운주택수요에대응하는주택공급체계구축, 둘째, 국민의생활안정과주거생활의질향상을위한주거복지정책구현, 셋째, 사람과환경, 공동체를생각하는지속가능한주거생활중심의재정비추진을설정하였다. 아울러향후추진해야할주택정책의 7대추진방향으로 1 인구변화등사회 경제적환경변화에맞춘주택공급체계구축을위한정책방안으로수요변화에대응한맞춤형주택공급추진, 주택수요 공급관련규제완화추진, 도시내중소형주택공급확대를추진할것을제안하였다. 2 초고령사회에대비한고령자주거안정정책개발을위한정책방안으로연령과신체특성을고려한고령자주거지원정책구체화, 고령자전용주택공급확대, 시 군 구별고령자거주현황지도작성, 고령자의건강수준별주거지원모형구축을제안하였다. 3 서민 중산층의주거생활안정강화를위한정책방안으로양질의저렴한주택공급확대, 서민 중산층의자가소유기회확대, 임대주택공급활성화와재고의안정적확보, 임대주택재고의효율적활용과관리, 취약계층과저소득층을위한선진국수준의주거안전망구축, 주택담보대출로인한가계부채위험완화방안마련을제안하였다. xi

18 4 재고주택관리선진화를위한정책방안으로주택장수명화 (100년수명 ) 추진, 주택관리선진화를추진할것을제안하였다. 5 커뮤니티보존및정비사업의공공성강화를위한정책방안으로는기존커뮤니티보존및새로운정주공간조성지원강화, 깨끗한마을만들기 살기좋은마을만들기 로패러다임전환, 정비사업의공공성확보와효율성제고, 지역별주택시장에맞춘차별화된정책추진, 수요에맞는도시주거공간창출, 지방정체도시및농촌주민의거주안정성강화등을추진할것을제안하였다. 6 국민의고품격주거생활지원강화를위한정책방안으로는녹색주택공급활성화, 안전하고쾌적한주택공급등선진국형주거수요에대응할것을제안하였다. 7 주택정책추진주체간역할재정립을위한정책방안으로는시장자율성확대와민간역량강화, 주택정책거버넌스체계재정립을추진할것을제안하였다. 제 6 장결론 이연구는최근일어나고있는사회 경제적여건변화가주택시장의구조를변화시켜새로운주택시장환경이조성되고있는지, 그리고새로운시장환경이조성되고있다면그에부합하는주택정책과주택정책패러다임이정립될수있도록정책방안을제시하고자하는목적으로수행되었다. 이연구의결과는정책적으로많은기여를할것으로판단된다. 우선, 현주택시장의변화상태나수준을인식하는기준이되는바로미터 (barometer) 역할을수행할수있을것이다. 둘째, 인구부문의화두라할수있는베이비붐세대의은퇴와빠른고령화에대한대응책을제시하고있어고령화사회에대비한고령자주거정책방향을설정하는데도움을줄수있다. 셋째, 새로운중장기주택수요를기반으로주택공급계획을재점검하는기회를제공할것이다. xii

19 넷째, 임대주택건설에따른정부의재정부담경감에기여할수있을것이다. 다섯째, 저소득층과중산층의자가소유촉진으로주택시장안정에기여할것이다. 여섯째, 주택을거주자와커뮤니티, 그리고지역사회의관점에서이해하는기회를제공할것이다. 이러한이연구의정책적기여도를도식화하면아래 < 그림 > 과같다. 정책기여관련부처및법령 정책당국자 서민 중산층 수요맞춤형주택정책수립 정부의재정부담경감 사회통합구현에기여 내집마련기회확대 저렴한주택수혜 주거비부담경감 주거생활의질향상 노후대비부담완화 국토해양부 보건복지부 기획재정부 주택법 - 제2조, 제5조, 제9조, 제62조 임대주택법 - 제2조, 제6조, 제20조 주택건설기준 - 제55조, 제46조등 국가재정법 - 제7조 ( 장기재정운용계획의수립등 ) < 그림 > 연구의정책적기여도 이연구는인구및가구, 사회 경제, 도시공간구조, 그리고주택에대한국민선호도를활용하여미래사회를전망하고, 이에입각하여주택정책과제를풀어나가고있다는점과지역별 유형별 규모별주택수요를추정했다는점, 그리고고령자주거정책의효과성을높일수있도록고령자거주맵을제안하고있는점등타연구와차별화되는많은특징을지니고있다. 특히, 최근주택시장과관련된변화들이단순히인구요인에의한것만이아니라, 주택시장내외적요인들이복합적으로작용해일어난것임을확인시켜주었다는점에서향후주택시장과주택정책관련연구를수행하는데있어매우의미있는자료로이용될수있을것으로기대한다. xiii

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21 C O N T E N T S 차례 발간사 ⅰ 요약 ⅲ 제 1 장서론 1. 연구목적 1 2. 연구범위와수행체계 3 1) 연구의범위 3 2) 연구방법 4 3) 연구수행체계 5 3. 선행연구검토 7 1) 주요선행연구 7 2) 선행연구와의차별성 9 4. 관련용어의정리 12 1) 사회 경제구조변화 에대한개념적정의 12 2) 주택정책패러다임 에대한개념적정의 13 제2장사회 경제적여건변화와주택정책의과제 1. 주택시장성과와주택시장 15 1) 주택정책의성과 15 2) 최근주택시장환경 17 3) 국민주거실태변화 21

22 2. 인구구조및가구구성변화와주택시장 26 1) 인구구조변화와주요특징 26 2) 가구구성변화와주요특징 사회경제및도시토지이용여건변화와주택시장 43 1) 사회 경제여건변화와주택시장 43 2) 도시공간이용변화와주택시장 주택에대한국민선호도분석 55 1) 주택에대한국민선호도조사 의개요 55 2) 주택에대한국민선호도변화추이및전망 56 3) 시사점 주택정책의과제 62 제 3 장주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 1. 주택시장구조변화분석 65 1) 분석목적과검정방법 65 2) 검정결과 주택시장의뉴트렌드와주택수요행태변화전망 71 1) 주택시장및주거의뉴트렌드 71 2) 2020년주택수요행태변화전망 사회 경제적여건변화를반영한중장기주택수요전망 78 1) 기존주택수요전망 78 2) 중장기주택수요전망모형의개발 80 3) 중장기주택수요전망 새로운주택정책패러다임의정립방향 96 1) 주택수요측면 96 2) 주택공급측면 97 3) 주거복지측면 97

23 제 4 장여건변화에대응한외국의주택정책 1. 주택수요변화에대응한일본의주택정책 101 1) 사회 경제여건변화와일본의주택시장 101 2) 일본의고령자주거정책 사회여건변화에대응한미국의고령자주거정책 108 1) 인구변화와미국의주택시장 108 2) 미국의고령자주거정책 주요유럽국가의고령자주거정책 114 1) 영국의고령자주거정책 114 2) 스웨덴의고령자주거정책 117 3) 덴마크의고령자주거정책 외국사례의시사점 119 제 5 장사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 년주택정책의비전과목표 121 1) 주택정책비전설정의기본방향 121 2) 주택정책의목표 사회 경제적여건변화에대응한주택정책추진방향 124 1) 인구변화등사회 경제적환경변화에맞춘주택공급체계구축 124 2) 초고령사회에대비한고령자주거안정정책개발 126 3) 서민 중산층의주거생활안정강화 132 4) 재고주택관리선진화 140 5) 커뮤니티보존및정비사업의공공성강화 142 6) 국민의고품격주거생활지원강화 146 7) 주택정책추진주체간역할재정립 148

24 제 6 장결론 1. 연구의결론 정책기여도및기대효과 153 1) 정책기여도 153 2) 연구의기대효과 맺음말 160 참고문헌 161 SUMMARY 163 부록 165

25 T A B L E C O N T E N T S 표차례 < 표 1-1> 주요선행연구와의차별성 11 < 표 2-1> 주거비부담지표 23 < 표 2-2> 시도별주택건축년도 26 < 표 2-3> 인구현황및추계 29 < 표 2-4> 동 읍 면인구변화추이 32 < 표 2-5> 1~2인가구현황과비중 39 < 표 2-6> 다문화가구가구구성및가구원수 43 < 표 3-1> 가구요인신규주택수요 86 < 표 3-2> 소득요인신규주택수요 88 < 표 3-3> 멸실요인신규주택수요 90 < 표 3-4> 총신규주택수요 91 < 표 3-5> 주택유형별신규주택수요 92 < 표 3-6> 과거주택유형별주택공급비중 93 < 표 3-7> 주택규모별신규주택수요 94 < 표 3-8> 과거주택규모별주택공급비중 95 < 표 3-9> 기존과새로운주택정책패러다임의세부내용비교 99 < 표 4-1> 세대수및주택호수 ( 주택재고 ) 추이 103 < 표 4-2> 일본의고령자를위한주거정책의흐름 104 < 표 4-3> 스웨덴의연령계층별거주형태의변화 (2002~2003) 117

26 < 표 6-1> 세대친화형 (age mix) 주택단지개발 154 < 표 6-2> 아동보육및육아시설설치확대기준 155 < 부록표 2-1> 가구원수별주택면적평균차검정 186 < 부록표 2-2> 가구원수별주택가격평균차검정 187 < 부록표 3-1> 주택헤도닉가격함수추정을위해이용한변수목록 188 < 부록표 3-2> 지역별 가구원수별평균주택소비량 ( 모수추정결과 ) 189 < 부록표 3-3> 2011 년지역별 가구원수별가구수 ( 가구추계 ) 190 < 부록표 3-4> 2020 년지역별 가구원수별가구수 ( 가구추계 ) 191 < 부록표 3-5> 항상소득함수추정결과 192 < 부록표 3-6> 소득탄력성추정결과 193 < 부록표 3-7> 멸실주택수추정결과 194 < 부록표 3-8> 가구생애주기의구분기준 195

27 F I G U R E C O N T E N T S 그림차례 < 그림 1-1> 연구수행체계도 6 < 그림 1-2> 주택시장작동의틀 : 주택시장매카니즘 14 < 그림 2-1> 주거관련지표변화와주요주택정책 16 < 그림 2-2> 전국주택가격변동률추이 17 < 그림 2-3> 지역별주택점유형태 22 < 그림 2-4> 지역별최초주택마련평균소요년수 25 < 그림 2-5> 전국인구변화추이 27 < 그림 2-6> 전국인구및수도권인구변화 29 < 그림 2-7> 고령인구 (65세이상 ) 변화추이 31 < 그림 2-8> 생산가능인구 (15~64세) 변화추이 33 < 그림 2-9> 생산가능인구와 30~40대인구감소추이전망 34 < 그림 2-10> 가구수및가구증가율변화추이 36 < 그림 2-11> 평균가구원수및 1인가구비율변화추이 37 < 그림 2-12> 가구구성별가구변화추계 41 < 그림 2-13> 1인가구의연령대별변화추이 42 < 그림 2-14> 경제성장률추이 44 < 그림 2-15> 가처분소득대비가계금융부채추이 46 < 그림 2-16> 도시근로자임금및물가변동추이 46 < 그림 2-17> 소득분위별평균소득변화 (2인이상도시가구기준 ) 47 < 그림 2-18> 1986~1990년과 2006년이후택지개발현황 ( 개발계획승인시점기준 ) 51 < 그림 2-19> 지역별현재주택유형과미래선호주택유형 57 < 그림 2-20> 지역별현재주택전용면적과미래선호주택전용면적 58

28 < 그림 3-1> 주택가격패티트검정결과 67 < 그림 3-2> 전세가격패티트검정결과 67 < 그림 3-3> 미분양주택패티트검정결과 67 < 그림 3-4> 주택거래패티트검정결과 68 < 그림 3-5> 주택공급패티트검정결과 68 < 그림 3-6> 주택수요핵심계층 Quandt-Andrews 검정결과 69 < 그림 3-7> 주택가격순환경기분석결과 70 < 그림 3-8> 주택수요핵심계층 (35~54세) 인구추이 74 < 그림 3-9> HD11 모형의모수추정과정 83 < 그림 3-10> 주택수요전망을위한절차도 85 < 그림 3-11> 가구요인신규주택수요 87 < 그림 3-12> 소득요인신규주택수요 ( 시나리오 1) 88 < 그림 3-13> 멸실요인신규주택수요 90 < 그림 3-14> 총신규주택수요 91 < 그림 3-15> 주택유형별신규주택수요 93 < 그림 3-16> 주택규모별신규주택수요 94 < 그림 3-17> 사회 경제여건변화와주택정책관계도 100 < 그림 4-1> 일본의장래인구구조전망 102 < 그림 4-2> 일본의주택정책및고령자주거정책변천과정 109 < 그림 5-1> 고령자거주현황도작성 ( 예 ) 128 < 그림 5-2> 고령자주거지원모형의유형 130 < 그림 5-3> 복합형고령자공동주택 ( 가칭 ) 의모형 ( 예시 ) 131 < 그림 6-1> 연구의정책적기여도 156 < 그림 6-2> 2020 년의주택보급률과천인당주택수 158

29 1 C H A P T E R 1 서론 2010 년실시된 2010 인구주택총조사 결과가지난 5 월과 6 월에인구부문과가구 주택부문으로나뉘어발표되었다. 발표결과는우리가익히들어왔던인구의고령화와 1 인가구증가추세를확인시켜주고있다. 인구는사회를분석하고, 미래사회의비전을제시하는데있어가장기본적인요소가된다. 이연구는인구변화를근간으로한사회 경제구조변화를주택시장관점에서분석하고, 이를통해도출한새로운주택시장트렌드를주택정책에반영하고자하는데서출발한것이다. 이장에서는이연구에대한독자의개괄적인이해를돕기위해연구의목적, 범위, 방법, 절차등연구를풀어나가는전체적인틀을간략히제시하였다. 이를통해독자들은이연구가제기하는문제의식과지향하는바가무엇인지를개괄적으로이해하는시각을제공받을수있을것이다. 1. 연구목적 2000년이후실시된 인구주택총조사 자료와주요사회경제적지표들은지난 10여년간우리사회가세계에서유례를찾을수없을정도로빠른인구변화와사회 경제적변동을경험하였음을보여주고있다. 새로운경험의내용으로내적으로는저출산 고령화사회의빠른진전에따른인구및가구구조의변화, 지식기반사회의성숙, 안정적경제성장시대로의진입, 도시화추세의진정, 그리고외적으로는글로벌금융과세계경제구조의변화, 기후변화와자원 에너지전략화등을들수있으며, 변화로인한우리경험세계의확장은현재도진행중이다. 1) 제 1 장 서론 1

30 미래를전망하는많은전문가들도향후에도이같은내 외적여건변화에의한인구및사회 경제적환경의변화추세가계속될것이란점을인정하고있다. 최근인구및사회 경제적여건변화에따라주택시장및정책이어떤영향을받을것인가에대한논의가활발하다. 이가운데가장많이회자되고있는최고의화두는단연 인구변화 와이에따른 주택수요의변화 여부라할수있다. 인구주택총조사 결과와주요선진국의사례에비추어볼때, 1~2인중심의소형가구증가, 저출산 고령화, 그리고 2008년글로벌금융위기이후의주택가격안정과임대차시장구조변화등과같은현상들은우리사회에새로운주거트렌드와새로운유형의주택수요가등장하고있음을시사하는것이라할수있다. 주택정책도주택시장을둘러싼이러한여건변화에대응한새로운정책패러다임정립이필요한시점에와있다고할수있다. 인구구조및가구구성변화가주택시장에미칠영향을검토하고, 변화하거나새로발생할주택수요에대응할수있도록주택정책추진방향도전면적으로재검토할필요가있다는공감대가확산되고있는것도이와무관하지않다. 그러나현실주택시장에서는수요자선호와공급의미스매칭, 국지적수급불안등으로서민주거안정달성이라는정책목표가지속적으로위협받는구태의연한상황이종종발생하고있다. 이는그간꾸준히이루어진주택공급확대정책등으로주택가격변동폭은축소되었으나, 내 외적환경변화에대한주택정책의대응력이아직은만족할만한수준에이르지못한데그원인이있다고할수있다. 이연구는인구 가구구조, 주택시장내부환경, 거시경제여건등의변화에따라새롭게형성될것으로예상되는주택시장의뉴트렌드를도출하고, 이에부합하는주택정책패러다임이정립될수있도록그방안을제시하는데목적이있다. 1) 향후국제경제질서의빠른재편을예견하는논의들은서적과언론보도등을통해쉽게접할수있다. 이들논의의핵심은기존개방, 자유화, 단일화된글로벌시장이라는노멀 (normal) 시대의환경이반복되는금융위기등으로국제공조, 금융규제, 보호무역주의, 정부의시장개입확대의필요성이커지는새로운시대즉, 뉴노멀 (new normal) 시대가개막될것이라는전망으로이어지고있다. 필자의견해로는최근전세계적으로벌어지고있는금융자본에대한저항 ( 단적으로 에시작된 Occupy Wall Street 에서찾아볼수있다 ) 은뉴노멀시대를알리는주요사건으로기록될가능성도배제할수없다. 2

31 이러한연구목적을달성하기위해첫째, 최근주택시장동향과주택시장을둘러싼사회 경제적여건변화추이와전망, 그리고이에기반한중장기주택수요를추정하여제시하고자한다. 미래주택시장의뉴트렌드와이를반영한주택수요추정을위해이연구에서는인구, 금융, 소득등사회 경제구조변화에따른주택시장여건변화분석과전망, 도시공간구조변화추세와전망, 주택과주거에대한국민의식수준등을살펴보았다. 둘째, 중장기주택시장전망과주택수요추정을근간으로새로운주택시장환경에대응한주택정책비전과정책추진방향을제시하고자한다. 바람직한주택정책방향과방안을마련하기위해이연구에서는주택시장의양적 질적변화, 지역적차별화, 주거복지서비스수요의증가, 도시공간및토지이용의변화등주택정책이앞으로직면하게될다양한과제와해결방향, 그리고개선방안등에대해검토하였다. 2. 연구범위와수행체계 1) 연구의범위 21세기들어사회 경제적여건등우리의일상을둘러싼모든환경이매우빠르게변화하고있다. 일상환경의빠른변화는정책연구를수행하는데있어시간적범주를제약하는요인으로작용한다. 주택시장을둘러싼환경변화를분석및전망하고, 이를반영한새로운주택정책패러다임을정립하고자하는이연구역시장래의청사진을제시하는비전중심의연구를지향하고자하나, 기존연구처럼시간적범위를 20 내지 30년을두기에는일상의변화속도가너무빠르게진전되고있다. 따라서이연구에서는연구의결과가실천력을갖추고, 빠른환경변화에적극대처할수있어야한다는판단하에시간적범위를 2020년까지로제한하였다. 아울러공간적으로는주택및주거서비스시장이더욱세분화되고있는양상을 제 1 장 서론 3

32 반영하여전국을대상으로하되, 지역별즉수도권을비롯한 7대광역권으로구분하여주택수요변화양상을전망하고, 가능한이에맞추어장래주택정책추진방향을제시하는것으로하였다. 내용적으로도인구및가구, 소득, 고용, 산업등주택시장환경변화에영향을미칠것으로판단되는세부요인과주택에대한국민선호도분석을연계하여장래의사회 경제적여건변화를전망하고, 이에따른새로운주택정책패러다임을정립하는것으로하였다. 아울러그결과로주택시장여건변화에부합하는정책비전및목표, 정책추진방향등을도출하고, 지역별 계층별 주거유형별정책추진방향이담긴연구성과를제시하였다. 2) 연구방법 (1) 문헌연구및기존정책 제도분석주택의특성과주택정책의개념및내용정리를위해다양한문헌연구를수행하였다. 또한주택정책패러다임과관련된기존정책및법률등에관한조사 분석은기존주택정책의문제점과개선방안을도출하는데적용하였다. (2) 통계분석국민의주거실태와사회 경제적여건변화를파악하기위해통계청 인구주택총조사 자료와국토해양부 주거실태조사 자료를활용하였다. 특히, 인구사회적변화파악과고령자거주지역분포에대한지도작성을위해통계청 2010년인구주택총조사 자료를중점적으로분석하였으며, 국민주거실태및주택상태등을파악하기위해 2006년과 2008년의 주거실태조사 자료를이용하였다. (3) 주택수요추정모형개발및구축주택수요를추정하기위해인구및가구, 소득등다양한변수를고려하여 KRIHS( 국토연구원 ) 부동산시장센터모형을구축하고, 주택시장환경변화를가정한시뮬레이션을수행하여지역별 규모별 유형별장래주택수요를도출하였다. 4

33 (4) 주택에관한국민선호도파악을위한설문조사실시전국의일반인 2500명, 수도권및지방광역시의 20~30대 1인가구 200명을대상으로주택에대한선호도에대한설문조사실시하였다. 조사결과의신뢰성을높이기위해 1인가구의경우, 주말 휴대폰조사를실시하였다. 조사자료는연령대별 지역별주택수요및선호주택유형, 적정주거면적변화추이등다양한형태로분석하여정책대안을도출하는데참조하였다. (5) 국책연구기관및관련전문가와의협동연구수행협동연구는고령화의진전이라는세계적추세를감안하여 고령화시대의주택정책 에초점을맞추어추진하였다. 이에맞춰한국보건사회연구원과는 건강수준을감안한고령자의주거실태및고령자주택유형의구축 방안에관한공동연구를수행하였다. 또한국 내외전문가와함께고령자대상주택정책에대한외국사례를조사 분석하였다. 특히, 고령화및주거환경개선에대한일본과미국, 유럽국가의정책사례와현황을조사 분석하여사회 경제구조전환기외국의주택정책이주는시사점을도출하였다. 외국사례외에장래고령자대상우리주택정책의효율성을제고하기위해 2005, 2010 인구주택총조사 자료를근간으로지역별고령자거주지도를제작하여, 고령자주거정책의기초를마련하였다. 이외에도최근중요한문제로부각되고있는주택담보대출증가로인한 가계부채문제 를완화하기위한방안에대한공동연구를통해국민의안정적주거환경유지와주택금융시장의건전한활성화에필요한정책방안을모색하였다. 3) 연구수행체계 연구보고서는모두 6 개장으로구성하였다. 제 1 장과 2 장에서는연구배경과목 적등의연구개요, 주택정책의성과와최근주택시장동향등주택시장관련여건 제 1 장 서론 5

34 변화, 인구변화, 사회적 경제적환경변화를전망하고, 향후주택정책의과제를제시하였다. 제3장과 4장에서는사회적트렌드변화에맞춘새로운주택수요추정, 주요국에서인구및사회 경제여건변화에따라이루어진주택정책의대응내용에대해살펴보았다. 그리고제5장에서는사회적트렌드변화에맞춘새로운정책수요와이에부합하는주택정책패러다임의방향성을정립하고, 새로운주택시장환경과정책패러다임을실현하는주택정책추진방안을제시하였다. < 그림 1-1> 연구수행체계도 6

35 3. 선행연구검토 1) 주요선행연구이연구가추구하고있는장래주택시장및정책에대한분석과방향제시를위해서는인구 가구구조변화, 주거의식변화, 거시경제여건변화, 그리고도시공간구조및토지이용변화등을포괄하는종합적인식의관점이요구된다. 주택시장과정책에관한종합적인식에기초하여수행된주택정책및패러다임변화에관한선행연구는주택시장을둘러싼정책환경변화, 주택수요분석, 주택공급체계개편관련, 주거복지및주거서비스정책동향, 그리고패러다임정립방안등의범주에대부분이속하고있다고볼수있다. (1) 주택시장환경변화관련연구주택시장환경변화에따른주택정책의과제를살펴본연구로는이수욱外 (2007) 의 부동산시장의환경변화에대응한정책방향연구, 손경환外 (2007) 의 주택종합계획수정보완을위한연구, 김근용外 (2003) 의 국민주거안정을위한주택정책개편방안연구, 윤주현外 (1998) 의 주택시장구조변화와신주택정책방향, 김정호 (1991) 의 전환기의주택정책방향모색 등이있다. 이수욱外 (2007) 는베이비붐세대의은퇴에따른가계소득변화와주택소비행태변화를추정하기위해출생연도집단효과 (cohort effect) 를반영하였으며, 세제와금융정책변화시나리오별주택수요를전망하였다. 주거생애주기별주택수요함수와구조방정식분석을통해부동산시장환경변화및베이비붐세대의위상변화에따른주택수요변화전망및주택시장파급효과를분석하였다. 손경환外 (2007) 는주택시장의현황및주거실태분석을통해주택수요를분석하고, 이를통해기존의주택종합계획을보완하는전반적인주택정책방향을제시하였다. 김근용外 (1998) 는주택시장의내 외부여건변화와선진국의정책변화과정을분석하여, 이에대응하는주택정책개편방안을마련하였다. 제 1 장 서론 7

36 윤주현外 (1998) 는주택시장의환경변화에의한주택시장구조변화를거시경제사회, 가계경제, 주택수요행태, 주택산업구조및생산구조, 주택금융및관련조세등부문별로분석하고, 장 단기적관점에서주택정책방안을모색하였다. 김정호 (1991) 는 1990년대주택시장의여건변화와국민경제의관계를분석하기위해거시모형을이용하여주택투자의국민경제적파급효과를분석하였으며, 전환기의주택정책방향을제시하였다. (2) 주택수요분석에관한연구주택수요분석에관한연구는대부분이주택수요추정및전망을중심으로수행된것들이다. 대표적연구로는권주안外 (2007) 의 1인가구주택수요전망및공급활성화방안, 손경환外 (2007) 의 주택종합계획수정보완을위한연구, 윤주현外 (2000) 의 주택수요구조분석및전망에관한연구 등이있다. 권주안外 (2007) 는 1인가구를위한주택의공급활성화를위해 1인가구주택수요량을추정하였다. 이를위해 주거실태조사 및설문조사자료를이용하여 1인가구의유형별주거특성및주거선호도를분석하였으며, 1인가구주택공급현황및제도분석을통해 1인가구를위한주택공급활성화방안을제시하였다. 윤주현外 (2000) 는 주거실태조사 자료를바탕으로지역별 계층별주택수요구조를분석하기위해점유형태선택과주거서비스수요량결정을동시에고려할수있는 2단계추정방법을이용하였다. 추정된주택수요함수를토대로주택수요와소득및가격변화의관계식을도출하여개인주택수요와전체주택수요의변화를전망하였다. (3) 주택공급체계개편방안에관한연구주택공급체계개편방안에관한연구는장성수外 (2008) 의 사회적약자를위한주택공급정책방향, 배순석外 (2007) 의 주택수급여건변화에대응한주택공급체계개편방안, 김태경 (2006) 의 주택공급정책에있어사회적통합에관한연구 등을최근연구로들수있다. 8

37 장성수外 (2008) 는사회적약자인저소득층에대한주택지원제도검토및지원범위를설정하고, 이에기반한주택공급실태및공급전략을분석하였다. 특히, 도시재생사업의관점에서저비용주택을공급하기위한주택공급정책및제도개선사항을제시하였다. 배순석外 (2007) 는인구 가구변화와주택공급여건변화를분석및전망하고, 주택시장여건변화에따른주택공급체계의합리적발전방향을제시하였다. 김태경 (2006) 은국민임대주택제도의실태와거주주민특성및입지선호도를입지선택모형, 수요자정책모형, 지역 공간모형구축을통해분석하였다. 이를통해임대주택주민들의사회적통합을이룰수있는정책방안을제시하였다. (4) 패러다임정립방안에관한연구하성규外 (2010) 의 녹색성장지향적주택정책패러다임변화추구의이론적논의 등을최근연구로들수있다. 하성규外 (2010) 는녹색성장과주택정책의연계성을사회복지, 경제성장, 녹색성장이라는개념적논의를통하여살펴보고, 이를바탕으로주택정책패러다임재정립의개념적틀을제시하였다. 2) 선행연구와의차별성 (1) 연구목적에서의차이이연구는중장기주택시장의뉴트렌드에입각하여 2020년주택정책의비전과목표를제시함으로써, 기존주택수급계획점검하고다양한수요에부응할수있는주택공급방안을강구한다는점에서기존연구와차이가있다. 특히, 주택시장뉴트렌드분석과전망을위해인구및가구변화, 도시공간구조변화, 고용 가계소득 산업등인구 사회경제적요인을함께고려하는포괄적접근을시도하고자한다는점에서몇가지요인에대한분석을중심으로수행된기존의주택정책연구들과는차별화된다고할수있다. 제 1 장 서론 9

38 (2) 연구범위에서의차이이연구는시간적으로 2020년까지의주택시장의변화, 그리고공간적으로는수도권과지방을포함한전국단위를대상으로주택시장뿐아니라도시공간및토지이용변화양상등을종합적으로전망하고, 그에따른새로운주택정책패러다임방향을제시하고자한다는점에서기존연구와차별화된다. 특히, 연구결과가주택과연계하여인구 가구구조, 고용및산업, 주거및건강, 도시공간등의세부요인들을고려한주택정책패러다임이정립되도록하고자한다는점은기존연구와는차별화되는특징이라할수있다. (3) 연구방법에서의차이기존연구가문헌고찰과계량분석에초점이맞추어졌다면, 이연구는문헌연구와계량분석외에전문가설문조사, 해외사례조사, 주택수요중장기전망모형구축등정책변화에따른변화양상을다각도로분석및전망한후시사점을도출하고자한다는점에서차이가있다. 또한기존연구가인구연령구조의변화만을고려한총량적인주택수요예측인반면, 이연구는인구 가구구조의변화를포괄하여주택수요를전망하였다는점에서기존연구와차별화된다. (4) 연구결과활용에서의차이이연구의결과는주택시장의환경변화에대응한주택정책제안으로주택법, 주택공급에관한규칙등다양한주택관련법령개정의자료로활용될수있다. 특히, 공공및민간, 중앙과지방정부의주택공급체계재정립으로서민주택공급과관리에따른국가의재정부담감소방안을제안하고자한다는점은큰의의가있다고할수있다. 또한녹색성장을뒷받침하는에너지절감형주택확대, 환경친화적주택보급확대, 고령자주택, 1인 독신을위한컴팩트주택, 내진설계주택등새로운유형의주택공급이확대될수있는토대를마련하는데기여할것으로판단된다. 10

39 선행연구 < 표 1-1> 주요선행연구와의차별성 선행연구와의차별성구분연구목적연구방법주요연구내용 전환기의주택정책방향 주택정책방향전환필요성모색 주택문제및정책과제 연구자 : 김정호외 (1991) 문헌연구 주택시장과국민경제의관계 년대여건변화와국민 통계자료분석분석경제와의관계를고려하여 거시계량모형구축 전환기주택정책의과제와주택정책의당면과제해소방향방안제시 주택수급여건변화에대 주택보급현황및주택공급 문헌연구응한주택공급체계개편추이 주택수급분석및방안연구 저출산 고령화에따른주전망 연구자 : 배순석외 (2007) 택수급여건변화및문제 2 인구구조적특성 2000년대주택시장수급점분석전망여건변화를분석하고, 외국사례와의비교분석 해외사례조사그에따른합리적인주택 주택공급체계의발전방향주요 설문조사공급체계개편방안제시 정책방안제시 3 본연구 주택종합계획수립연구 연구자 : 손경환외 (2007) 주택종합계획 (2003 ~ 2012) 문헌연구을여건변화에따라수정 주택수요분석보완하여주택정책의당 해외사례조사면과제를해소하고안정된 전문가연구협의주거여건을조성하기위한정책방안제안 부동산시장의환경변화에대응한정책방향연구 연구자 : 이수욱外 (2007) 4 베이비붐세대의은퇴에따른가계소득변화와주택소비행태변화분석 문헌연구 통계분석 주택수요계량분석 해외사례조사 전문가공동연구 국책연구기관과 수급여건변화, 저출산및협동연구고령화, 녹색성장등주택 문헌연구시장내외의여건변화를 통계분석반영한새로운주택정책 모형구축패러다임및정책방향의 해외사례조사제시 전문가설문조사 주택시장및수급여건변화 주거실태및주거복지소요 주택수요및공급계획수립 중점적인정책과제제안 인구가계자산구성과베이비붐세대 우리나라베이비붐세대의특징 외국베이비붐세대의특징 가계자산보유형태변화와주택시장 정책대안 주택시장여건변화와정책환경변화전망 기존주택정책평가와당면과제 외국의전환기주택정책 단기 중장기주택정책의과제와방향 정책및제도개선방안 제 1 장 서론 11

40 4. 관련용어의정리 1) 사회 경제구조변화 에대한개념적정의 사전적의미로 구조 ( 構造 ) 는부분이나요소가전체를짜이루는것을말하며, 변화혹은전환기 ( 轉換期 ) 는한방향이나상태가다른방향이나상태로바뀌는시기 ( 時期 ) 를말한다. 따라서구조변화의핵심은시기와내용이라고할수있다. 구조전환또는구조변화 (structural break) 는사전적으로는경제구조자체의변화에수반하여경기순환의형 ( 型 ) 을결정하는요인이질적으로변하는것을의미한다. 경기순환이란확장기, 침체기, 수축기, 회복기의순환과정을보이는경기변동과같으며, 계량경제학관점에서는표본기간내의특정시점에서경제시계열의동학을표현하는회귀방정식의모수가달라지는것을말한다 ( 조하현, 2009). 따라서구조가변화했음에도기존과같은방식으로자료를다룬다면자료가담고있는참된의미를찾을수없다고할수있다. 구조전환도어떤대상을다루는틀자체가변하는것이므로구조변화, 그리고패러다임전환과같은맥락이라할수있다. 이러한검토를통해이연구에서는사회 경제구조전환기혹은변화를 사회를구성하는여러요소 ( 인구 가구, 문화그리고경제를구성하고있는수출, 임금, 고용, 산업등등 ) 가변화해가는시기 로정의하여사용하고자한다. 2) 사회구조는계층, 사회적집단, 사회제도, 조직등여러요소위에성립되나이연구에서는인구구조및가구구성변화에초점을맞추고있으므로이에한정하였다. 경제구조도다양한뜻으로사용되고있으나, 3) 이연구에서는산업구조 ( 한 2) 사회경제적구조전환기의주요근거로는다음과같은것을들수있다. 주택시장구조변화분석결과 (Quandt-Andrews 검정, 페티트검정 ): 총인구구조변화는 2005 년시작되어 2018 년본격화되는것으로나타남. 인구증가율은전국연평균 0.5%( 05), 0.0%( 19) 고령인구증가 : 고령화사회진입 ( 05), 고령사회 ( 18) 1 인가구비중증가 : 20% 초과 ( 05), 28.3%( 20), 30.6%( 30) 국민소득 : 2 만달러 ( 07, 2 만 1651 달러 ) 주택보급률 : 신주택보급률 100% 초과 ( 08, 100.2%) 12

41 나라의국민경제에서농업 공업 서비스업등각종산업이차지하는비중과상호연관관계 ) 취업구조등을말할경우에서처럼각종부문구성의개념으로사용하였다. 이연구에서는경제구조와관련하여산업 고용 임금구조의변화에따른가계소득과주택수요변화에초점을맞추었다. 2) 주택정책패러다임 에대한개념적정의 (1) 패러다임과패러다임전환패러다임의본질을명확히규정하고정의하는일은매우어려운작업이나, 일반적으로사회학적관점에서패러다임 (paradigm) 은 사회구성원들에의해공유되는신념, 가치, 기술등을망라한총체적집합체 ' 이라할수있다. 4) 이연구에서는패러다임을 특정시대의사회현상을인식하는테두리또는사물에대한이론적틀이나체계 ' 로정의하여사용하고자한다. 이렇게볼때패러다임은특정시기의사회경제적요소등의반영결과라할수있다. 즉특정시대에특정대상으로인한문제를해결하기위해수행하는일련의정책이지속되는것으로한시기의정책을특성화짓는의미를내포하는것이바로정책패러다임이라할수있다. 이러한패러다임의전환 (paradigm shift) 에대해쿤은 전혀새롭게구성되는것이아니라기존의자연과학위에서혁명적으로생성되고쇠퇴하며, 다시새로운패러다임으로대체되는것 이라고하였다. 패러다임의전환혹은이행은옛패러다임의확장이아니라, 새로운기반으로부터그분야를다시세워해당분야의 3) 경제학에서경제구조 ( 經濟構造 ) 라는용어는여러가지뜻으로쓰이고있으나, 대체적으로는생산요소 가격과같은경제적인요인이 1 그속에서기능을발휘하고, 2 그것에의해서기능이제약을받으며, 3 제약받은기능이다시제기능을관철하기위하여그것을변화 파괴하기에이르는것과같은경제적인구조를말한다 ( 네이버백과사전 ). 4) 토마스쿤 (Thomas Kuhn) 의 과학혁명의구조 (1962) 에서처음등장한패러다임이란단어는 ' 사례, 예제, 실례 ' 등을뜻하는그리스어에서유래하였다. 본래자연과학에서출발했지만자연과학뿐아니라각종학문분야로파급되어오늘날에는거의모든사회현상을정의하는개념으로사용되고있다 ( 네이버백과사전 ). 제 1 장 서론 13

42 방법과응용은물론이고가장기본적인이론적일반화조차도변화시키는작업이다. 따라서패러다임전환을인지하는것은사회현상특히, 주택시장의변화를분석 하고새로운정책체계를정립하는데있어매우중요하다고할수있다. (2) 주택정책패러다임주택정책패러다임은과거주택시장의문제를해결하기위해취한일련의주택정책조합이라할수있다. 현주택정책조합의구성요소에는공급, 수요, 세제등다양한정책수단이포함되나, 주된특성즉주택보급률확대를위한 공공주도하의주택공급확대정책 을특징으로하는정책패러다임이라규정할수있다. 주택정책패러다임은시장을둘러싼환경의변화즉, 주택의양적 질적성장과더불어인구요인과가구소득요인의영향을필연적으로받게된다. 따라서인구및가구구조변화본격화, 사회 경제구조변화등을감안할때향후의주택정책은 지으면팔리던시대 의공급위주의정책, 공급보다많은주택수요와재고부족으로발생했던시장불안을최소화하기위해시장개입을확대해왔던시대에서주택재고증가, 인구감소, 가격안정등으로주택수요가감소하는시대의 소비자선택이중시되는수요자지향형주택정책 으로전환할필요가있다. 이러한환경변화를감안하여이연구에서는 주택정책패러다임 을주택수요, 공급, 가격과거래의결정이이루어지는주택시장메커니즘의안정을유지하지위해제도적으로이루어지는주된주택정책들의틀로정의하여사용하였다. < 그림 1-2> 주택시장작동의틀 : 주택시장메커니즘 14

43 2 C H A P T E R 2 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 2008 년글로벌금융위기이후주택시장을둘러싸고제기되었던주택시장붕괴가능성이라는화두의근저에는인구감소, 1 인가구증가, 고령화, 베이비붐세대은퇴등과같은인구요인이자리하고있다. 주택은개별성, 지역성, 계절성등일반재화와는구분되는고유한특징을가지고있다. 이같은특징을지닌주택시장은인구및가구구조, 도시공간구조, 산업경제변화등다양한요인에의해영향을주고받으며더욱세분화되고있다. 이처럼고령화와 1 인가구로대변되는인구및가구구조변화는주택수요의변화, 소비패턴의변화등을초래하여주택시장뿐만아니라도시공간구조등사회 경제전반에지대한영향을미칠것으로여겨지고있다. 이장에서는그동안추진되었던주택정책의성과와과제를주거의양적 질적지표를중심으로개괄하고, 최근화두가되고있는인구구조와가구구성, 도시공간구조그리고주택에대한국민선호도등의변화추이와전망을살펴보았다. 이를통해독자들은주택시장관련최근여건변화와향후주택정책이해결해나가야할문제들과정책방향에대해이해하는데도움을받을수있을것으로기대한다. 1. 주택정책의성과와주택시장 1) 주택정책의성과지난 10년간주택정책목표달성을위한노력의결과, 우리국민의주거안정과서비스수준은양적 질적측면에서매우괄목할만한성장을실현하였다. 이러한주택정책의성과는주택보급률, 인구천인당주택수, 1인당주거면적, 최저주거기준미달가구등의주거관련지표를통해확인할수있다. 먼저, 국민주거안정을위해지속적으로주택공급확대를추진한결과주택보급률은 1990년대 75~80% 수준에서 2000년대초반 90%, 그리고 2008년에는 100% 를상회하여 2010년현재 101.9% 를기록하였다. 5) 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 15

44 주택재고는 2000년 만호에서 2010년 만호로늘어나, 이기간동안전국적으로약 320만호의주택재고가증가하였다. 수도권주택재고도 2000년 473.1만호에서 2010년 656.5만호로약 139% 나증가하였다. 인구천인당주택수도꾸준히상승하였다. 2010년에는 2005년 330.4호대비약 10%(33호 ) 늘어난 363.8호 ( 거처구분기준 ) 를기록하는등지속적인주택공급정책으로주택부족문제가상당부분완화되는데기여하였다. 저소득층을포함한서민층의주거안정을위해노력한결과, 장기공공임대주택의재고도 2000년전체주택의 2.3%(26.9만호 ) 수준에서 2009년 4.7%(68.3만호 ) 로크게증가하였다. 주택공급확대로인한주택의양적지표개선외에질적수준을보여주는국민의주거서비스수준도크게향상되었다. 1인당주거면적이 2000년 20.2m2에서 2010년 25m2로 23.8% 나증가하였고, 최저주거기준미달가구도전체가구에서미달가구가차지하는비율이 2000년 23.4%(334.4만가구 ) 에서 2010년 8.5%(146.2만가구 ) 로큰폭감소하는등국민주거생활의질적수준이크게향상되었다. 6) < 그림 2-1> 주거관련지표변화와주요주택정책 5) 舊주택보급률은전국 1995 년 86.0% 에서 2000 년 96.2%, 2002 년 100.6% 로 100% 를초과하였으며, 2010 년에는 112.9% 까지증가하였다. 6) 최저주거기준미달가구수는 주택종합계획 과 2010 년도 주거실태조사요약자료 ( 기존기준 ) 에서인용하였다. 16

45 2) 최근주택시장환경 (1) 가격변동및거래추이 2008년글로벌금융위기이후주택매매및전세가격등락이짧은주기를형성하며계속되고있었으나, 주택재고확충과자가보유율증가등으로가격등락폭은과거에비해큰폭으로축소되었다. 특히주택매매가격은주택수급불안정등으로매매가격의등락현상이지역적편차를보이며반복되고있지만, 그폭은점차축소되는양상 7) 을보였다. 매매가연평균변동률을보면 14%(1986~1990년 ) 에서 1%(1991~1997년 ), 7%(1999~ 2007년 ) 에서 1.9%(2010년 ) 로점차축소되었다. 이는도시인구증가속도둔화, 주택재고증가, 소득대비높은주택가격, 실질가계소득감소등에기인하는것으로볼수있다. 그러나최근주택가격변화가수도권과그외지역으로차별화되어나타나는경향이강해지고있어관련주택정책이각지역여건에맞게차별화되어시행될필요성이높아지고있다. 8) < 그림 2-2> 전국주택가격변동률추이 7) 주택가격으로만볼경우, 1987 년 2/4 분기이후중기적으로 4 차례의순환주기를형성하고있는것으로나타났으며, 순환주기는외환위기이후점차단축되고있다 년 1/4 분기이전의 1~2 순환은각각 6 년 2 분기, 7 년 1 분기였으나, 제 3 순환변동은 4 년 3 분기 ( 순환변동은 H-P 필터이용 ) 로분석되었다. 8) 2004 년이후지역별월간주택가격변동율을살펴보면 2006 년부터 2008 년기간동안수도권주택가격이크게오른반면, 광역시와기타지방의주택가격은보합세를나타냈다. 그러나 2008 년중반이후부터는수도권주택가격이하락하거나보합세를보이는대신광역시등의주택가격은상승했다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 17

46 전세가격은외환위기이후연 4~5% 대의상승세를보이다, 2010년이후예년수준이상의상승세를보였다. 전세가연평균변동률은 28%(1986~1990년 ) 에서 6.2%(1991~1997년 ), 4.6%(1999~2007년 ) 에서 7.1%(2010년 ) 로나타났으며, 전국상승률은 16.4%(2001) 에서 -5.0%(2004), 1.7%(2008) 에서 3.4%(2009) 로등락이심한것으로나타났다. 9) 주택거래도전국필지기준으로 2000년이후등락을반복하는양상을보이고있으나, 2003년 175만건으로최고치를달성한이후연평균 5% 내외의감소세가나타났다. 거래물건별로는아파트가연평균 5.6만호내외, 단독이 0.9만호, 그리고연립이 0.7만호내외로감소하였고, 거래회전율도 2000년 8.4% 에서 2005년 10.8%, 2010년에는 7.1% 로하락한것으로나타났다. 10) (2) 주택재고및공급추이주택재고는 2000년 1147만호 ( 수도권 473만호 ) 에서 2010년 만호 ( 수도권 656.5만호 ) 로약 50% 가까이증가하였다. 이가운데서민 저소득층의주거안정과관련한영구임대 50년임대 국민임대 10년임대 전세임대등장기공공임대주택 9) 2010 년이후의전세가격상승은주택부족등으로가격상승이발생했던과거와는달리주택시장이안정되면서주택수요관망세증가를주된원인으로볼수있다. 수도권의경우, 수요가전세로옮겨가면서매매가와전세가의탈동조화현상이발생하였다. 전세가격탈동조화 (decoupling) 사례 2010년전국주택매매가격은 1.9%( 아파트는 2.5%) 상승한반면, 전세가격은 7.1%( 아파트 8.8%) 상승하였다. 이처럼전국추세로볼때매매가와전세가는동반상승세를보였으나, 수도권지역만보면매매가는 -1.7%( 아파트는 -2.9%) 하락한반면, 전세가격은 6.3%( 아파트 7.2%) 상승하여매매가와전세가의탈동조화 (decoupling) 현상이발생하였다. 주택매매가격은안정을보인가운데전세가격이상승하는현상은 1990년대에도상당기간지속하였다. 1995년전국주택가격이 -0.2% 하락하였다. 1991~1997년의기간동안매매가격은연평균 1%( 아파트매매가격은연평균 -0.7% 하락 ) 수준을유지하며장기간하향안정세를보인반면, 전세가는연평균 6.2% 상승하는등전세가와매매가격이반대방향으로움직이는디커플링현상이발생하였다. 이는주택 200만호공급계획과신경제 5개년계획에따른총 526만호 (214만호 +312만호 ) 의주택공급과토지공개념, 부동산등기특별조치법등과같은강력한부동산투기억제책도입의영향으로볼수있다. 10) 주택거래회전율은주택거래량을주택재고로나눈수치이다 ( 주택거래량은온나라자료를, 주택재고는국토부자료를활용함 ). 18

47 재고도 2000년 26.9만호 ( 전체주택의 2.3%) 에서 2005년 35.8만호 ( 전체주택의 2.7%), 2009년 68.3만호 ( 전체주택의 4.7%) 로증가하였다. 그러나서민을위한장기임대주택재고가빠르게증가하고있지만, 아직까지는네덜란드 34.6%(2003), 영국 17.7%(2006), 일본 6.6%(2003) 등주요선진국의공공임대주택재고비율에비하면낮은수준이라할수있다. 2000년이후주택재고가큰폭으로증가하면서기존재고주택관리문제와원주민의재정착문제가장기적으로국민의주거수준향상및생활공동체의유지를위한중요한부분으로부각될가능성이높다. 1990년대연평균약 55만호수준이던주택공급은 2000 년대들어연평균약 49만호를공급한것으로나타나 1990년대에비해약 6만호가량주택공급이감소하였다. 지역별로는 2001~2010년의기간동안수도권에서연평균 25.6만호, 비수도권에서는연평균 23.2만호의주택공급이이루어진것으로나타났다. 규모별주택건설실적은 2000~2010년의기간동안중형 (60~85m2이하) 43%, 소형 (60m2이하) 31%, 대형 (85m2초과) 26% 가공급되었다. 85m2이하의중소형주택은 2002년이후지속적인공급감소추세를보이다 2009년이후에야공급이소폭증가한것으로나타났다. 수도권의경우같은기간동안중형 42%, 소형 34%, 대형 24% 가공급되었다. 11) 유형별주택건설실적은 2001년에서 2010년까지전국신규건설주택중아파트가 75.3% 를차지한것으로나타났다. 특히, 2006년이후 5년간전국신규건설주택중아파트의비중은 78.8% 로나타나아파트공급비중이지속적으로높아지는추세를보였다. 12) 주택재고에서아파트비중이높아지면서향후아파트단지의관리및유지보수가중요한주택정책대상으로등장할가능성이높다. 11) 소형주택은 2004 년이후계속 10 만호이하로공급되었다 년이후계속된중소형주택공급물량감소는가구원수감소에따른수요변화에부합하지않는것으로, 최근소형주택부족문제와도무관하지않다. 12) 2009 년이후에는신규공급주택에서아파트가차지하는비중이 70% 중반수준으로낮아진것으로나타났다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 19

48 (3) 주거서비스지표의변화와개선 지속적인주택공급으로전국주택보급률이 100% 를넘어서면서주택의양적부족문제는과거에비해크게완화되었다. 新주택보급률 13) 기준으로볼때, 전국주택보급률은이미 2010년에 101.9% 로 100% 를상회하고있으나, 수도권 (99.0%) 등일부지역은 100% 에미달하고있는것으로나타났다. 비록주택보급률이 100% 를상회한다고는하나, 미국 111.4%(2008), 일본 115.2%(2008), 영국 106.1%(2007) 등주요국에비해서는아직낮은수준이다. 인구천인당주택수는지속적으로상승하여전국기준 2010년 363.8호 ( 거처구분기준 ) 이며, 수도권은 2005년 314.7호에서 2010년 342.9호로상승하였다. 거처구분을하지않은인구천인당주택수는전국기준 2000년 249호 ( 수도권 222호 ) 에서 2010년 302호 ( 수도권 275호 ) 로증가하였다. 그러나주요국의천인당주택수는미국 410호 (2010), 일본 451호 (2008), 영국 439호 (2009) 등으로이에비하면아직낮은수준이라할수있다. 국민 1인당주거면적은 2000년 20.2m2에서 2005년 22.8m2로 2.6m2 (13%) 증가하였고, 2010년에는 25m2로 05년대비 9.6% 증가하였다. 이는미국 74.3m2 ( 09), 일본 42.3m2 ( 08), 영국 44m2 ( 01) 등선진국의 30~60% 수준인것으로나타났다. 최저주거기준미달가구는지속적으로감소하여 2000년 334만가구에서 2005년 206만가구로 128만가구 (38.4%) 감소하였고, 2010년에는전체가구중 8.5% 까지감소하였다. 주택구입능력지수 (K-HAI) 는 2010년 12월기준 68.5로 2008년 80.8에비하여 12.3p 하락하였다. 수도권의경우, 2008년 12월 125.1에서 2010년 12월 102.1로 23.0p 하락하였으나, 전국수준보다는 150% 내외로높게나타났다. 이는미국 57.3( 10), 영국 35('10) 등에비해상대적으로높은수준이나, 2008년이후하락추세가뚜렷하게나타나고있다. 13) 新주택보급률은가구수에 1 인 비혈연가구를포함하고, 주택수에다가구주택을거처구분하여포함한다. 20

49 주택구입능력지수하락은주택매매수요의감소와함께주택전월세수요증가로 연결될수있다. 따라서이같은여건변화에대응하기위해서는임대시장안정 및저렴주택공급을확대할필요가있을것으로판단된다. 3) 국민주거실태변화 14) (1) 거처유형전국적으로아파트거주가구비율은 2006년 41.8% 에서 2010년 47.1% 로증가하였고, 단독주택거주가구비율은 2006년 44.5% 에서 2010년 40.4% 로감소하였다. 2010년기준지역별아파트거주비율은광역시 53.0%, 수도권 48.3%, 그리고도지역은 41.4% 로나타났다. 그러나모든지역에서아파트거주가구비중이높아지고단독주택거주가구비율이낮아지는추세는동일하게나타났다. 소득계층별로는소득이높을수록아파트거주비율이높게나타나 2010년기준아파트거주비율은고소득층 72.4%, 중소득층 53.1%, 저소득층 26.6% 로나타났다. 변화추세는속도의차이는있으나모든소득계층에서아파트거주비율이높아지고단독주택거주비율이낮아지는형태를보였다. (2) 주택점유형태자가거주비율은전국기준으로 2006년 55.6% 에서 2010년에는 54.3% 로소폭감소하였다. 통계청 인구주택총조사 자료에서도 2000년에서 2005년사이전국의자가거주가구비율은 54.2% 에서 55.6% 로소폭증가하였으나, 2010년에는오히려 1.4%p 감소한 54.2% 로나타났다. 15) 수도권의경우 2006년 50.2% 에서 2010년 46.6% 로 3.6%p나감소하여, 전국보다더큰폭의감소세를나타냈다. 반면, 광역시와도지역은 2006년에서 2010년사이에각각 54.8% 에서 56.6%, 63.8% 에서 64.2% 로소폭증가하였다. 14) 분석에는국토해양부의각년도 주거실태조사 를이용하였다. 15) 주요국의자가보유율은미국 66.9%, 캐나다 68.9%, 영국 73.5%, 호주 68.3% 등평균적으로 65~70% 수준이다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 21

50 수도권과비수도권이자가거주비율변화추이가상반되게나타난것은수도권의경우주택가격상승기대가줄어들면서자가거주선호가과거에비해감소하였으나, 비수도권은주택가격상승기대가높아지면서자가거주선호가과거에비해상대적으로높아졌기때문으로해석된다. 전세비율은전국기준으로 2006 년 22.4% 에서 2010년 21.7% 로감소한반면, 월세비율 ( 보증부월세포함 ) 은 2006년 17.3% 에서 2010년 20.1% 로증가하여월세비중이높아지는추세를보였다 전국수도권광역시도지역 자가전세보증부월세기타 < 그림 2-3> 지역별주택점유형태 소득계층별주택점유형태를살펴보면, 저소득층과중소득층의자가점유비율은 2006년에서 2010년사이에각각 49.7% 에서 46.7%, 55.3% 에서 54.2% 로감소하였으나, 고소득층은 67.0% 에서 69.5% 로증가한것으로나타났다. 특히저소득층과중소득층의경우는보증부월세비율이각각 20.3% 에서 25.8%, 14.2% 에서 17.1% 로크게증가하였다. (3) 가계의주거비부담수준가구의연소득대비주택가격비율 ( 이하 PIR) 은중위수기준으로 2006년 4.2에서 2010년 4.3으로소폭상승하였다. 수도권의 PIR은전국에비해상대적으로높은수준으로 2006년 5.7에서 2010년 6.9로상승하였다. 22

51 가구의소득대비임대료비율 ( 이하 RIR) 은중위수기준으로 2006년 18.7% 에서 2010년 19.2% 로상승하였다. 수도권의 RIR은전국에비해약 1%p 높은수준으로나타났으며, 2006년 19.9% 에서 2010년 20.9% 로상승하였다. 2006년이후주거비부담지표는전국적으로소폭상승하는데그쳤으나, 수도권의 PIR과 RIR은상대적으로상승폭이높게나타나비수도권에비해주거비부담정도가더클것임을추론할수있다. 이외에도임대료및대출금상환에대한부담정도가크다는응답비율도과거에비해높아지고있는점등을감안할때, 임대료및대출금등으로인한서민층의주거비부담을낮출수있는정책방안을조속히마련할필요가있다. < 표 2-1> 주거비부담지표 16) ( 단위 : 배, %) 전국 수도권 구분 PIR RIR 중위수 ( 평균 ) 중위수 ( 평균 ) (6.0) 18.7(22.9) (5.6) 19.2(23.1) (8.1) 19.9(25.3) (9.2) 20.9(26.4) 주 : 중위수 = 주택가격 ( 임대료 ) 의중위수 / 가구연 ( 월 ) 소득의중위수평균 = 주택가격 ( 임대료 ) 의평균 / 가구연 ( 월 ) 소득의평균자료 : 국토해양부. 주거실태조사. 각년도. (4) 거주기간 가구의지역별거주기간은전국적으로 5 년미만이라고응답한비율이 2006 년 에서 2010 년사이 53.6% 에서 50.2% 로 3.4%p 하락하였다. 수도권의경우 5 년미만 16) * 보증금임대료전환 : 국민은행, 주택가격동향조사, 2006 년 10 월전국월세이율, 0.99% 기준, 2008 년 10 월전국월세이율, 0.98% 기준 * 개인대출액은회사보조금액에개인에게서빌린금액을합한총액이다. * LTV 는자가가구만을대상으로하였다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 23

52 이라고응답한비율이 2006년에서 2010년사이 63.6% 에서 57.1% 로나타나 6.5%p 큰폭으로하락하였으며, 5~10 년, 10~20 년, 20년이상이라고응답한비율은각각 17.4% 에서 20.8%, 14.5% 에서 15.6%, 4.6% 에서 6.4% 로모두증가한것으로조사되었다. 평균거주기간은전국기준으로 2006년 7.7년에서 2010년 7.9년으로 0.2년증가하였다. 수도권의평균거주기간은 2006년 5.3년에서 2010년 6.2년으로 1년가까이늘어났으며, 광역시도 7.2년에서 7.5년으로 0.3년늘어난것으로조사되었다. 반면, 도지역의경우 2006년 11.3년에서 2010년 10.6년으로평균거주기간이감소한것으로나타났다. 소득별거주기간을살펴보면저소득층의경우 5년미만이라고응답한비율이 2006년에서 2010년사이 46.3% 에서 44.4% 로소폭감소하였으며, 5~10년, 20년이상이라고응답한비율은각각 15.6% 에서 17.3%, 17.8% 에서 18.5% 로증가하였다. 중소득층과고소득층의경우 5년미만이라고응답한비율은 6%p 내외의큰폭으로감소하고, 5~10년, 10~20 년, 20년이상이라고응답한비율은모두증가한것으로나타났다. 점유형태별거주기간을보면, 2006년에서 2010년사이 5년미만이라는응답이자가의경우 35.1% 에서 30.1% 로, 임차의경우 76.7% 에서 74.1% 로모두감소한것으로나타났다. 자가가구의경우 2006년에서 2010년사이 5~10년, 10~20년, 20년이상이라고응답한비율이각각 22.1% 에서 24.1%, 25.7% 에서 27.6%, 17.2% 에서 18.2% 로모두증가하였다. 자가가구의 5년미만거주비율이상대적으로크게줄어든것은 2008년을전후로한글로벌금융위기등의영향으로주택시장이위축되고, 가격상승기대가줄어들면서주택거래와그에따른주거이동이감소하였기때문인것으로판단된다. 아울러자가가구에비해차가가구의현주택거주기간이짧은경우가매우높게나타나, 장기공공임대주택과같이차가가구의주거안정을제고시킬수있는정책을강화할필요가있을것으로판단된다. 24

53 (5) 자가마련소요년수최초주택마련평균소요년수는전국기준으로 2006년 8.1년에서 2010년 8.5년으로 0.4년증가하였다. 지역별로는수도권의경우 2006년 7.9년에서 2010년 9.0 년으로 1.1년증가하여타지역에비해내집마련소요년수가크게늘었다. 광역시도 2006년 8.6년에서 2010년 8.9년으로 0.3년늘어났으나, 도지역은 8.0년에서 7.5년으로 0.5년감소하였다. 이는 2006년이후 2010년까지수도권의주택가격이비수도권지역에비해상대적으로크게올랐기때문에주택마련소요년수가상대적으로길어진때문인것으로판단된다 전국 수도권 광역시 도지역 < 그림 2-4> 지역별최초주택마련평균소요년수 소득계층별최소주택마련평균소요년수를살펴보면, 저소득층의경우 2006년과 2010년모두 10.3년으로변화가없었으나, 중소득층과고소득층은각각 7.3년에서 8.1년, 6.1년에서 7.0년으로증가하였다. 이는상대적으로중 고소득층이주로거주하는아파트가격이상승했기때문인것으로보인다. (6) 주택건축연도 전국주택의건축년도별분포는 2000 년대이후건축한주택비율이 2006 년 22.2% 에서 2010 년 30.9% 로크게증가하였으며, 그이전에건축된주택비율은 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 25

54 소폭감소하였다 년이전건축주택의비율은소폭감소하였으나, 전체주택 재고증가에따른효과로실제 2000 년이전건축된주택수자체는크게감소하지 않았다. 이를통해향후 1990 년대이전에건축된많은수의주택이노후화되면 재고주택의유지보수및관리, 도심재생및활성화사업이주요한주택정책대상 으로대두될가능성이높음을알수있다. < 표 2-2> 시도별주택건축년도 구분 2000 년대 1990 년대 1980 년대 1970 년대 1960 년대 1959 년이전 전국 ( 단위 : %) 계 수도권 광역시 도지역 자료 : 국토해양부. 주거실태조사. 각년도. 2. 인구구조및가구구성변화와주택시장 1) 인구구조변화와주요특징 우리나라는세계에서유래를찾기힘들정도로빠르게진행되고있는저출산 고령화, 1 2 인소형가구의증가등을경험중이다. 통계청 2010년인구주택총조사 와국토해양부 통계개발원의시도별인구추계등에따르면 2020년까지인구및가구수는지속적으로증가할것으로예상되나증가율은점차둔화될전망이다. 17) 17) 전국은 2019 년부터감소세로전환되나, 수도권은 2030 년까지증가할것으로예상된다. 26

55 (1) 인구구조변화와전망 전국인구는지속적으로증가하고있으나인구성장률은낮아지는추세로나타났다. 총인구수는 1990년 4341만명에서 2000년 4614만명, 2010년 4858만명으로증가하였다. 국토해양부 통계개발원 (2011) 은 2020년에는 4970만명까지증가하나, 2030년에는 4922만명으로감소할것으로예상하였다. 반면, 인구성장률은 1990년대 0.6% 에서 2000년대 0.5%, 2010년대 0.2% 로둔화되었으며, 2020년대에는 -0.1% 의증가세를보일것으로전망되었다. 인구성장률둔화에가장큰영향을미치고있는요인은저출산으로, 이는미혼여성과자발적으로비혼을선택한여성의증가에기인 18) 하는것으로해석된다. 자료 : 1. 통계청 인구주택총조사전수집계결과 ( 인구부문 ) 통계개발원. 주택수요변화에대한연구 < 그림 2-5> 전국인구변화추이 통계청 2010 인구주택총조사 결과, 2010 년총인구는 4858 만명으로 2005 년 4728 만명에비해 130 만명이증가하였다. 이는 4888 만명을예상했던기존장래 18) 1995 년이후 30 대여성의미혼율은 5 년마다두배가까이증가했다. 30~34 세여성의미혼율은 1995 년, 2000 년, 2005 년각각 6.7%, 10.5%, 19.0% 로, 35~39 세여성은 3.3%, 4.1%, 7.6% 로증가했다. 이러한여성미혼율의증가는가구분화에도영향을미쳐급격한여성가구주가구증가의주요원인이되고있다 ( 국토해양부 통계개발원. 주택수요의변화에대한연구 p.17). 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 27

56 인구추계자료 ( 통계청, 2007) 에비해인구가 29만4천명이작은것으로확인 19) 되었다. 하지만당초예상과는달리수명연장과외국인증가로인해인구가더많이증가한것으로나타났다. 20) 기존장래인구추계 ( 통계청, 2007) 에서는 2005년 4814만명에서 2010년 4888만명으로 74만명 (1.5%) 이증가할것으로추계하였으나, 총조사결과인구는 2005년대비 130만명 (2.8%) 증가하였다. 이는향후인구가감소하기시작하는시점이전망 (2019년) 보다다소늦춰질가능성이있고, 감소속도도예상보다둔화될수있음을의미한다. 21) 주요연도별인구성장률은 1980년 1.53% 에서 1990년 0.99%, 2000년 0.84% 에서 2005년 0.21% 로둔화되다 2019년 0.0% 에서 2020년 -0.02%( 통계청, 2007) 로둔화될것으로예상되었다. UN(World Population Prospects, 2011) 에서는 2030년까지우리나라인구가꾸준히증가하다, 2030~2035년의기간동안인구성장률은 -0.11% 일것으로전망하고있다. 수도권인구는 2005~2010년의기간동안당초연 1.3~1.4% 증가할것으로전망하였으나, 실제로는연 0.9% 내외로인구증가율이크게둔화된양상을보였다. 2010년인구주택총조사 결과, 수도권인구는 2384만명으로 2005년 2277만명에비해 4.7% 증가하였다. 이는통계청 (2007) 추계인구 2434만명보다는 50만명이적은수치로나타나실제수도권인구는 2000년이후추계인구와의격차가계속벌어지고있는것으로분석되었다. 센서스인구와추계인구의차이는 2000년 40만명에서 2005년 44만명, 2010년 50만명으로나타났다. 19) 2005 년의경우인구추계가 2010 인구주택총조사 인구보다약 90 만명더많고, 주민등록인구에비해서는약 75 만명정도작은것으로나타났다 (2000 년에는추계인구가 87 만명더많았으며, 인구추계를위해통계청에서는추계기준인구를사용하였다. 추계기준인구란통계청이인구추계를위해기준으로설정한것으로 11 월 1 일기준의인구주택총조사결과를보정하여, 시점을 7 월 1 일로옮겨결정한것이다 ). 20) 주요연도별외국인수는 2000 년 15.1 만명에서 2005 년 23.8 만명, 2010 년 59 만명으로증가하였다. 21) 국토해양부 통계개발원의추계치에따르면전국인구는 2020 년 4970 만명을정점으로감소할것이며, 어느시점에서도 5 천만명에이르지못할것으로전망하였다 ( 上揭書. p.297). 28

57 수도권인구비중은전체인구의 49.1%( 당초전망은 49.8%) 를차지하고있는것으로집계되어 2005년 48.2% 에비해 0.9%p 증가하였다. 수도권인구비중은 1990년 42.8% 에서 2000년 46.3%, 2010년 49.1% 로나타났다. 이는수도권인구성장속도가예상보다빠르게둔화될수있으며, 2030년까지의지속적인인구증가예상도달라질수있음을시사한다. 국토해양부 통계개발원 (2011) 은수도권인구의경우 2020년 2603만명에이르고, 2030년까지경기도인구의영향으로계속증가할것으로전망하였다. 22) 2020년 2603만명 ( 전체인구의 52.4%) 에서 2030년 2715만명 (55.2%) 으로증가할것으로전망하였지만, 연평균수도권인구증가율은 1990년대 1.4% 에서 2000년대 1.1%, 2010년대 0.9% 에서 20년대 0.4% 로점차둔화될것으로예상하였다. < 표 2-3> 인구현황및추계 ( 단위 : 만명 ) 인구 구분 전국 4,341 4,614 4,858 4,970 4,922 수도권 1,859 2,135 2,384 2,603 2,715 자료 : 1. 통계청. 인구주택총조사. 각년도. 2. 국토해양부 통계개발원. 前揭書 자료 : 1. 통계청. 인구주택총조사. 각년도. 2. 국토해양부 통계개발원. 前揭書 < 그림 2-6> 전국인구및수도권인구변화 22) 국토해양부 통계개발원. 前揭書. p.299. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 29

58 (2) 인구구조변화의주요특징첫째, 저출산경향의고착과젊은청년층의감소를들수있다. 저출산의영향으로 35세미만인구수가점진적으로감소하는추세가나타나고있다. 특히 1995년이후출생자 (10세이하 ) 수는급감하였다. 35세미만인구수는 2423만명 (2000) 에서 2152만명 (2010), 1851만명 (2020) 으로감소가전망되었다. 수도권의경우 2010년 35세미만인구수는 2000년대비 6.4%(74만명 ) 가감소한반면, 지방에서는 15.7%(197만명 ) 가감소하여지역별로큰격차를보였다. 사회 경제적환경및가치관변화에따라초혼연령상승, 출산지연및기피등저출산경향의고착이그원인이라할수있다. 1980년 2.83명이던합계출산율이 2010년에는 1.22명으로감소하며저출산이지속되었다. 23) 이는일본 1.29명 (2004), 미국 2.05명 (2004), 영국 1.79명 (2005) 등 OECD 주요선진국의합계출산율보다낮은수준이다. 둘째, 65세이상의고령인구의빠른증가를들수있다. 고령인구는 2010년 542만명으로총인구의 11.3% 를차지하였으며, 2005년 437만명보다 24.3%(106만명 ) 증가한것으로나타났다. 2010년고령인구가당초추계치인 536만명보다 6만명이나늘어나는등빠른고령자증가현상을보여, 2020년에도고령인구가추계치인 770만명보다많은비중을차지할것으로예상되었다. 국토해양부 통계개발원 (2011) 에따르면고령인구는 2010년 526만명에서 2020년 734만명으로증가할것으로전망되었다 총조사결과, 2010년모든시도에서고령인구가차지하는비율이 7% 를넘어고령화사회로진입하였다. 평균수명연장과저출산등으로 2010년 11.3% 에서 2018년 14.3% 로고령사회에진입할것이며, 2026년에는 20.8% 로본격적인초 ( 超 ) 고령사회 24) 에도달할것으로예상되었다. 23) 합계출산율은여자 1 명이가임기간동안낳을것으로예상되는평균출생아수를말한다. 우리나라합계출산율은 2.83 명 (1980) 에서 1.59 명 (1990), 1.47 명 (2000) 에서 1.22 명 (2010) 이다. 24) 총인구중고령인구구성비가 14% 일경우고령사회, 20% 이상일경우초고령사회로분류된다. 고령사회와초고령사회로진입하는데일본각각 24 년과 12 년, 미국 72 년, 16 년이소요된데비해우리나라는불과 18 년과 8 년이소요될것으로예상되어매우빠른고령화속도를보이고있음을알수있다. 30

59 전체고령자중수도권거주비중은 2000년 35.3%(119만명 ) 에서 2010년 39.8%(216만명 ) 로증가하였으며, 2020년에는 44.8%(329만명 ) 에이를것으로예상되었다. 수도권중에서도경기도에거주하는고령인구가 2000년 52만명에서 2010년 100만명, 2020년 159만명으로크게증가할것으로전망되었다. 서울에거주하는고령인구는 2000년 54만명에서 2010년 93만명, 2020년 135만명으로증가할것으로예상되었다. 서울, 경기도등고령자의수도권집중현상으로향후도심내고령자용주택수요가증가할것으로전망되었다. 고령인구의빠른증가율로인하여주택의규모축소가능성이높아지고, 주택구매력도저하될것으로전망되므로이에대비한소형주택의공급확대및주거지원방안을마련할필요가있다. 자료 : 1. 통계청 인구주택총조사전수집계결과 ( 인구부문 ) 국토해양부 통계개발원. 前揭書 < 그림 2-7> 고령인구 (65 세이상 ) 변화추이 셋째, 수도권인구의지속적증가와지방인구의감소이다. 수도권인구는 1970년대이후 2010년까지빠르게증가하였으나, 지방광역시 도인구는 2005년을전후하여충남, 경남, 제주를제외한전지역에서감소하였다. 시도별인구구성비율로살펴보면, 수도권의인구비율은 1970년 28.3% 에서지속적으로증가해 2005년 48.2%, 2010년 49.0% 로지속적으로증가하였다. 수도권 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 31

60 인구비율은경기도 23.4%, 서울 20.2%, 인천 5.4% 로경기 인천지역이서울의인구를흡수하면서수도권집중화현상이지속되었다. 인구증가는경기 (9.3%), 충남 (7.3%), 인천 (5.2%) 의순으로, 그리고감소는전남 (-4.3%), 부산 (-3.1%) 의순으로나타났다. 이러한추세는미래에도지속되어대전과울산을제외한지방광역시와충남을제외한지방의인구비중은낮아질전망이다. 국토해양부 통계개발원 (2011) 의장래시도별인구추계자료에따르면, 전국인구감소와수도권인구증가로 2020년이전에수도권인구비중이전체인구의 50% 를초과할것으로나타났다. 수도권의인구증가추세는향후수도권및도심지역의주택에대한수요가지속적으로늘어날것임을시사한다. 따라서장기적으로수도권및도심주택수요증대에대비한단계적인대응전략의검토가필요하다. 넷째, 도 농간인구격차심화를들수있다. 동지역인구는 2010년 3982만명, 읍면지역은 876만명으로 2005년대비각각 3.4%(131만명 ) 증가, 0.1%(7천명 ) 감소하였다. 동 읍 면별인구변화추이를살펴보면, 동지역의경우 1990년 74.4% (3231만명 ) 에서 2000년 79.7%(3676만명 ), 2010년 82.0%(3982만명 ) 로증가하였다. 읍면지역은 1990년 25.6%(1110만명 ) 에서 2000년 20.3%(938만명 ), 2010년 18.0% (876만명 ) 로감소하였다. 동지역인구는증가한반면, 읍면지역인구는감소하여도심지역과농촌지역의인구격차가지속적으로확대됨을알수있다. 인구 < 표 2-4> 동 읍 면인구변화추이 ( 단위 : 만명 ) 구분 동지역 읍면지역 주 : 1990 년동지역은시부자료자료 : 통계청. 인구주택총조사. 각년도. 다섯째, 경제활동이가능한생산가능인구의정체및도시집중을들수있다. 생산가능인구 (15~64 세 ) 는 2010 년 3478 만명으로 2015 년 3664 만명으로증가 추세를지속하나 2020 년에는 3615 만명으로감소할전망이다. 25) 32

61 2010년생산가능인구는 2005년 (3369 만명 ) 대비 3.2% 증가하였으나, 당초추계치 (3561만명 ) 보다는 83만명이적은수치이다. 생산가능인구구성중 35세미만의청년층비중은감소한반면, 55세이상의고령층비중은증가한것으로나타났다. 35세미만은 2000년 59.1% 에서 2010년 51.3%, 2020년 44.6% 로감소할것으로나타났으나, 55세이상은 2000년 11.8% 에서 2010년 14.2% 로증가하여, 2020년에는 21.7% 에이를전망이다. 생산가능인구는일자리가집중되어있는서울주변도심지역으로이동하는양상을보였다. 생산가능인구의감소로일부지역을제외한대부분의비수도권지역에서는실제주택구매력을지난계층이감소중인것으로나타났다. 지역별생산가능인구비중의변화추이를살펴보면, 수도권은 2000년 47.4% (1506만명 ) 에서 2010년 50.2%(1748만명 ) 로증가하였으며, 2020년 53.5%(1933만명 ) 로증가할전망이다. 반면, 지방은 2000년 52.6%(1669만명 ) 에서 2010년 49.8% (1730만명 ) 로감소하였으며, 2020년 46.5%(1682만명 ) 까지감소할전망이다. 자료 : 1. 통계청 인구주택총조사전수집계결과 ( 인구부문 ) 국토해양부 통계개발원. 前揭書 < 그림 2-8> 생산가능인구 (15~64 세 ) 변화추이 25) 통계청 (2007) 추계치에서는생산가능인구 (15~64 세 ) 가 2016 년 3619 만명을정점으로 2020 년 3551 만명으로감소할것으로전망하였다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 33

62 여섯째, 주요경제활동및주택구매핵심소비계층인 35~54세인구비중이 2012년부터정체상태를보일것으로전망된다. 35~54세인구비중은 1970년대부터지속적으로증가해오다 1990년을기점으로큰폭증가하여 2010년에는 1610만명에도달하였다. 2010년현재주택구매핵심소비계층은 1610만명으로당초전망치 (1655만명 ) 보다 45만명이감소하였다. 국토해양부 통계개발원 (2011) 의추계치에따르면주택구매핵심소비계층은 2015년 1661만명에서 2020년 1599만명으로감소할전망이다. 2006년부터이미감소하기시작한노동력의주축인 30~40대와청장년층의감소를감안할때, 향후주택수요도감소할것이란예상도가능하다. 자료 : 통계청. 장래인구추계결과 < 그림 2-9> 생산가능인구와 30~40 대인구감소추이전망 일곱째, 제조업도시를중심으로한외국인인구의빠른증가를들수있다. 외국인은 2010년 59만명 ( 전체인구의 1.2%) 으로, 2005년대비 35만명이늘어나빠른속도로증가하였다. 외국인인구비중은 1990년 0.04%(2만명 ) 에서 1995년 0.1%(6만명 ), 2000년 0.3%(15만명 ) 에서 2005년 0.5%(24 만명 ) 로증가하였다. 34

63 외국인의 63.9% 에해당하는 38만명이서울, 경기도를포함한수도권에거주하는것으로나타났으며, 특히경기도와서울에집중되었다. 지역별외국인인구비중은경기도 31.1%(18만명 ), 서울 27.6%(16만명 ), 경남 6.9%(41 만명 ) 순으로나타났다. 수도권중에서도경기도안산, 서울영등포등제조업도시를중심으로외국인이많이거주하는것으로나타났다. 시군구별외국인인구비중은경기안산시 5.0%(3만명 ), 서울영등포구 3.7%(2.2만명 ), 경기수원 3.0%(1.8 만명 ), 서울구로 2.7%(1.6 만명 ) 순으로나타났다. 국적별로는중국계 ( 한국계및대만포함 ) 가전체외국인의 52.7% 를차지하여, 중국으로부터인구유입이가장큰것으로나타났다. 국적별외국인인구비중은중국 ( 한국계 ) 35.0%(21만명 ), 중국 15.8%(9만명 ), 베트남 10.1%(6 만명 ), 미국 7.1%(4만명 ), 필리핀 4.2%(3만명 ) 순으로나타났다. 2) 가구구성변화와주요특징 (1) 가구구성변화추이와전망전국 수도권가구수는모두 2020년까지 1~2인가구중심으로증가하나, 증가율은둔화될전망이다. 통계청 2010 인구주택총조사 결과, 2010년전국가구수는 1757만가구로 2005년 1599만가구에비해 159만가구 (9.9%) 가증가한것으로나타났다. 그러나 1715만가구를예상했던기존장래가구추계자료 ( 통계청, 2007) 에비해총조사가구는 42만2 천가구가더작은것으로확인되었다. 전국총가구수는지속적으로증가하였으나, 가구증가율은낮아지는추세를보이고있다. 가구수는 1990년 1136만가구에서 2000년 1439만가구, 2010년 1757만가구로증가하였으나, 가구증가율은 1990년대 2.4% 에서 2010년대 1.4% 로둔화되었다. 연평균가구수증가율은 1990년대 2.4% 에서 2000년대 2.0%, 2010년대 1.4% 로감소한것으로나타났다. 수도권도마찬가지로가구수와비중모두증가하고있으나, 가구증가율은점차낮아지고있는것으로나타났다. 2010년수도권의가구수는 842만가구로 2005년 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 35

64 753만가구에비해 88만가구 (11.7%) 가증가하였지만, 26) 연평균가구수증가율은 1990년대 2.8% 에서 2000년대 2.6%, 2010년대 1.9% 로둔화되었다. 비수도권의경우도가구수는증가하였으나, 전체에서차지하는비중은감소하고있는것으로나타났다. 1990년 643만가구 ( 전체가구의 56.7%) 에서 2010년 915만가구 (52.1%) 로가구수는증가하였지만, 비중은감소하였다. 국토해양부 통계개발원 (2011) 의추계에따르면 2020년총가구수는 2010만가구로 2030년까지증가세가지속될것으로예상되나, 연평균가구수증가율은 0.6% 로둔화될것으로분석되었다. 27) 자료 : 통계청. 인구주택총조사. 각년도. < 그림 2-10> 가구수및가구증가율변화추이 가구증가율은인구성장률보다높은증가수준을유지하고있다. 인구수는 1990년 4341만명에서 2010년 4858만명으로 517만명 (11.9%) 이증가하였으나, 인구성장률은 1990년대 0.6% 에서 2010년대 0.2% 로둔화되었다. 반면, 가구수는 1990년 1136만가구에서 2010년 1757만가구로 621만가구 (54.6%) 가증가하여인구증가를상회하였다. 가구증가율도 1990년대 2.4% 에서 2010년대 1.4% 로비록 26) 수도권은 1990 년 492 만가구 ( 전체가구의 43.3%) 에서 2000 년 650 만가구 (45.4%), 2010 년 842 만가구 (47.9%) 로증가하고있으나, 증가율은둔화되었다. 27) 국토해양부 통계개발원. 前揭書. p

65 둔화되는추세를보이긴하였으나, 인구성장률에비하면매우높은증가율을유지하였다. 이는가구분화로인한가구당평균가구원수의감소와 1~2 인가구비중의증가에기인하기때문인것으로판단된다. 가족유형과형태분화가빠르게진행되면서가구당평균가구원수는전국 수도권모두 1990년이래꾸준한감소세를보이고있으나감소폭은점차둔화되고있다. 2010년전국가구당평균가구원수는 2.69명으로당초추계치 2.85명보다 0.16명감소하며빠른감소세를보였다. 그러나전국평균가구원수의변화추이를살펴보면 2000년 3.12명에서 2005년 2.88명, 2010년 2.69명으로감소하여감소폭이점차둔화된것으로나타났다. 국토해양부 통계개발원 (2011) 은 2020년가구당평균가구원수는 2.39명으로 2010년대비 0.3명감소할것으로예상하였으며, 평균가구원수는 2030년 2.23명수준까지하락할것으로전망하였다. 28) 자료 : 통계청. 인구주택총조사. 각년도. < 그림 2-11> 평균가구원수및 1 인가구비율변화추이 수도권역시가구당평균가구원수가빠르게감소하는추세이다 년수도 권의가구당평균가구원수는 2.78 명으로 2000 년 3.28 명보다 0.5 명감소하였으나 28) 국토해양부 통계개발원. 前揭書. p.307. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 37

66 감소폭은소폭둔화되는양상이다. 수도권평균가구원수는 1990년 3.78명에서 2000년 3.28명, 2005년 3.04명에서 2010년 2.78명으로감소하였다. 국토해양부 통계개발원 (2011) 추계치에따르면 2020년가구당평균가구원수는 2.49명으로 2010년대비 0.29명감소할전망이다. 가구수및가구당평균가구원수변화를감안할때, 장래주택수요는지속적으로발생하나절대적인신규수요량은점차감소할것으로예상된다. (2) 가구구성변화의주요특징첫째, 1~2 인소형가구의지속적증가를들수있다. 1~2 인가구비중은 1990년 259만가구 ( 전체가구의 22.8%) 에서 2000년 496만가구 (34.6%), 2010년 835만가구 (48.2%) 로빠른속도로증가하였다. 당초예상한가구수연간증가율은 2000년 2.39% 에서 2005년 1.59%, 2010년 1.39% 였으나, 실제로는 2000년 2.01% 에서 2005년 2.11%, 2010년 1.76% 로나타났다. 통계청 2010 인구주택총조사 결과, 주된가구유형은 1980년 5인이상가구, 1990년 4인가구에서 2010년 2인가구로변화하였다. 이러한 1~2인가구의지속적증가로가구증가율은 1990년대 2.4% 에서 2010년대 1.4% 로하락속도가당초예상보다둔화되었다. 2020년까지전국 수도권모두 1~2인가구중심으로가구수가지속적으로증가할것으로예상되나, 가구증가율은더욱둔화되어 2020년대 0.6% 로둔화할것으로예상되고있다. 1~2인가구의빠른증가로인하여장래소형주택에대한주택수요가증가할것으로예상되며, 이에따른소형주택공급확대에대한검토가필요할것으로판단된다. 특히, 양적인측면에서의공급확대도중요하지만질적인측면에서의주거환경확보를위한적정수준의소형주택공급이필요할것으로판단된다. 둘째, 1인가구증가가예상보다더빠른속도로진행되고있다. 2010년 1인가구비율은 2005년에비해 3.9%p 높아진 23.9% 로나타나당초전망치 20.3% 보다 3.6%p나더증가하였다. 29) 38

67 1인가구는 2030년까지지속적으로증가하여 2020년 1인가구는 569만가구 ( 전체가구의 28.3%) 에이를전망이다. 30) 수도권에서의 1인가구는 2010년 182만가구 (10.4%) 로전체 1인가구에서차지하는비중이 44.0% 로나타나 1인가구의수도권편중이높음을확인할수있다. 수도권 1인가구는 1990년 43만가구 ( 전체가구의 3.8%) 에서 2010년 182만가구 (10.4%) 로증가하였으며, 2020년에는 259만가구 (12.9%) 에이를것으로예상된다. 수도권 1인가구의높은비중은장래수도권및도심지역에대한주택수요로이어질것으로보이며, 도심내에서도소형 ( 임대 ) 주택에대한수요가증대할것으로판단된다. < 표 2-5> 1~2 인가구현황과비중 ( 단위 : 만가구, %) 1 인가구 2 인가구 1~2 인가구비중 구분 전국 수도권 전국 수도권 전국 수도권 자료 : 1. 통계청. 인구주택총조사. 각년도. 2. 국토해양부 통계개발원. 前揭書 셋째, 가구주의고령화및여성화의급속한진행을들수있다 년가구주의 중위연령은 49.0 세로 2005 년 46.7 세보다 2.3 세가높아져가구주의고령화가진행 되고있음을확인할수있다. 31) 29) 주요국의 1 인가구비율은미국 (Census Bureau: 2010 년 26.7%), 영국 (ONS: 2010 년 29.0%), 일본 (Statistics Bureau: 2010 년 31.2%), 노르웨이 (Statistics Norway: 2011 년 39.7%), 호주 (Series B: 2006 년 26.4%), 독일 (Microcensus: 2005 년 37.5%) 이다. 30) 국토해양부 통계개발원. 前揭書. p ) 중위연령은인구를연령별로나열할때정중앙에있는사람에해당하는연령이다. 우리나라가구주의중위연령은 1990 년 42.2 세에서 2000 년 44.5 세, 2010 년 49.0 세로증가하였다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 39

68 65세이상가구주비율은 2010년 17.9% 로 2000년대비 5.8%p 증가하였다. 65세이상가구주는 1990년 96만가구 ( 전체가구의 8.5%) 에서 2000년 173만가구 (12.1%), 2010년 311만가구 (17.9%) 로증가추세를나타냈다. 국토해양부 통계개발원 (2011) 의추계치에따르면 2020년 65세이상가구주는 456만가구 ( 전체가구의 22.7%) 로증가할것으로전망되었다. 2030년에는 708만가구까지증가할것으로예상하고있는데이는전체가구의 33.1% 에해당하는수치이다. 여성가구주는 2010년 450만가구 ( 전체가구의 25.9%) 로 2005년 349만가구 (21.9%) 에비해 4.0%p 증가하였다. 여성가구주의비율은 1990년 15.7% 에서 2000년 18.5%, 2010년 25.9% 로 2000년에비해 7.4%p 크게증가하였다. 통계개발원 (2011) 추계치에따르면 2020년여성가구주는 536만가구로전체가구의 26.7% 에달할전망이다. 넷째, 4인이상가구의빠른감소와감소폭확대를들수있다. 1990년이후가장주된가구유형은 4인가구였으나, 2010년에는 2인가구가가장주된가구유형으로자리잡았다. 4인이상가구는 1990년 660만가구 ( 전체가구의 58.1%) 에서 2000년 637만가구 (44.5%), 2010년 530만가구 (30.5%) 로감소하는추세이다. 2020년 4인이상가구는 430만가구로 2010년대비 18.7% 감소한수치이며, 2030년에는 341만가구로감소할것으로전망되고있다. 32) 장래에는수도권과지방모두 4인이상가구가감소하는것으로나타났으며, 특히지방에서빠르게감소할것으로전망되고있다. 수도권은 2000년 307만가구에서 2010년 275만가구, 2020년 250만가구로감소하는반면, 지방은 2000년 330만가구에서 2010년 255만가구, 2020년 180만가구로더급속히감소할전망이다. 4인이상가구의지속적인감소는장래중소형주택에대한수요로이어질가능성이높으며, 이에따른주택공급계획의전면적재검토가필요할것으로판단된다. 32) 국토해양부 통계개발원. 前揭書. p

69 자료 : 통계청. 인구주택총조사. 각년도. < 그림 2-12> 가구구성별가구변화추계 다섯째, 연령별 1인가구비율을살펴보면 20~30대연령층은감소하고, 65세이상연령층은증가하였다. 20~30대 1인가구는저출산의영향으로 2005년 131만가구 ( 전체 1인가구중 41.3%) 에서 2010년 155만가구 (38.0%) 로증가하였으나, 비중은 3.0%p 감소하였다. 반면, 65세이상은기대수명의연장으로 2005년 78만가구 (24.7%) 에서 2010년 107만가구 (25.7%) 로 1.0%p 증가하였다. 센서스 1인가구는당초추계치보다빠른증가속도를보였다. 당초 2010년추계치는 20~30대 1인가구가 121만가구 (34.9%), 65세이상 1인가구가 102만가구 (29.4%) 로예상보다둔화된감소및증가속도를보일전망이다. 국토해양부 통계개발원 (2011) 은 2020년 65세이상 1인가구가전체 1인가구의 27.0%(154만가구 ) 로 2010년에비해 1.3%p 증가할것으로보았다. 20~30대 1인가구는 2020년 204만가구로 2010년에비해 49만가구가증가할것으로예상되나전체 1인가구에서의비율은 35.8% 로 2010년보다 2.2%p 감소할것으로보인다. 20~30대 1인가구비중감소는중장기적으로주택매매및임차수요의감소로, 그리고고령인구의증가는주택규모축소와역모기지이용증대로이어질가능성이있으므로 1인가구의변화추이에주목할필요가있다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 41

70 자료 : 1. 통계청. 인구주택총조사. 각년도. 2. 국토해양부 통계개발원. 前揭書 < 그림 2-13> 1 인가구의연령대별변화추이 여섯째, 다문화가구의점진적증가를들수있다. 통계청 2010 인구주택총조사 결과, 다문화가구는 39만가구로전체가구의 2.2% 를차지하는것으로나타났다. 다문화가구는귀화등출생이외의방법으로국적을취득한자또는외국인이 1명이상포함된가구를의미한다. 총가구원수는 94만명으로남자가 50만명 (53.1%), 여자가 44만명 (46.9%) 으로남자가여자보다 6.2%p 많은비중을차지하는것으로나타났다. 다문화가구가구구성은 1인가구 12만가구 (30.5%), 2인이상친족가구 23만가구 (59.7%), 비친족가구 4만가구 (9.8%) 로나타났다. 다문화가구의 1인가구비율은일반가구에서 1인가구가차지하는비율 (23.9%) 보다 6.6%p 높은수준으로나타났다. 다문화가구의거주유형은단독주택거주가구가 59.6% 로가장많았으며, 아파트가 22.6%, 다세대주택 5.3% 순으로나타났다. 다문화가구의점유형태는월세가 48.8% 로가장높았고, 다음으로자가거주 20.4%, 전세거주 17.7% 로차가비율이높게나타났다. 33) 33) 다문화가구의자가비율은일반가구 (54.2%) 보다 33.8%p 나낮은것으로나타났다. 42

71 < 표 2-6> 다문화가구가구구성및가구원수 ( 단위 : 만가구, %, 만명 ) 구분 가구 가구원합계남자여자 1인가구 11.8 (30.5%) 인이상친족가구 23.1 (59.7%) 비친족가구 3.8 (9.8%) 합 계 38.7 (100%) 자료 : 통계청 인구주택총조사 사회경제및도시토지이용여건변화와주택시장 1) 사회 경제여건변화와주택시장 (1) 경제성장률둔화우리경제는 2000년이전까지연평균 7~12% 의고성장을지속해왔다. 이같은고성장기조가유지될수있었던데는수출주도형경제체제가그기반이되었다. 그러나 1990년대이후부상한중국, 인도등신흥개발도상국과의경쟁심화, 국제원자재가격의빠른상승, 세계교역규모 12위진입, 그리고국민소득 2만불달성등내 외적으로일정규모의경제체제를갖추게되면서기존선진국들이체험했던것처럼경제상승폭이점차축소되는안정성장국가로진입하게되었다. 연 7% 대의성장세를보이던우리경제는 2002년 7.2% 의경제성장률을기록한이후, 글로벌금융위기와원자재가격상승등의영향으로 2010년까지연평균 4% 내외의안정된경제성장세를보였다. 그러나향후우리경제성장과관련하여과거와같이밝지만은않을것이라는의견이있다. 일례로 OECD 중장기경제전망보고서 (2010.5) 는우리경제의잠재성장률을 2012~2025년의기간동안연평균 2.4% 수준으로전망하고있다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 43

72 이같은낮은성장전망은수출에의존하고있는우리경제상황을감안할때, 향후세계교역시장에서국가간수출경쟁이더심해질수밖에없다는점과최근고조되고있는글로벌금융및재정위기, 그리고고물가에따른내수부진등이반영되었기때문일것으로여겨진다. 그러나미국을비롯한중국등주변국과의자유무역협정 (FTA) 체결진전등을감안한다면, 장래우리경제성장률은 OECD 전망수준보다는높은과거선진국수준인 3% 내외혹은그이상의안정적성장세를지속할수있을것으로전망된다. 과거높은경제성장률과이에따른국민소득의빠른상승과국민의식발달이우리주택시장에많은영향을끼쳤음을감안할때, 향후의안정적국민경제성장으로인하여주택시장이받게될영향역시무시할수없을것으로예상된다. 경제의안정성장으로진입하는과정에서지속적으로시달렸던주택문제도그간의꾸준한주택공급으로이제는주택보급률 100% 초과시대즉, 외형적으로주택부족문제가해소된시대를맞이하게된만큼이에대응한새로운주택공급정책을국민수요에맞춰재정립할필요가있다. 아울러주택의질도매우높아진만큼전체적인주택재고의질을향상시키기위한대책마련도필요하다. 자료 : 통계청. 한국은행. 각년도. < 그림 2-14> 경제성장률추이 44

73 (2) 실질가계소득증가폭둔화국내가계부채는외환위기이후지속적으로증가해왔다. 외환위기이후경제회복기 (1999~2002년) 와주택시장호황기 (2005~2006년) 를거치며가계부채가급증하였다. 특히, 2005~2006년에는주택가격상승, 은행권의대출확대경쟁등으로시중자금의주택시장유입이크게확대되었다. 이러한가계부채증가세는 2008년글로벌금융위기이후에도주택담보대출을중심으로증가세가지속되고있다. 가계부채는 2003~2010년의 8년동안 99.8% 증가율을유지하며 2011년 6월말기준으로 993조원을기록하고있으나, 동기간 GDP는 62.8% 증가하는데그쳤다. 그러나글로벌금융위기이후국내가계부문은부채구조의특수성및정책적요인에기인해부채조정과정이발생하지않고있는상황이지속되고있다. 가계부채의상당부분을차지하고있는주택담보대출에대해만기연장을통해원금상환시점을이연시키는등현부채구조가단기간에변화할가능성도보이지않고있는실정이다. 한국은행에따르면가계의가처분소득대비가계부채비중이 2000년 81% 에서 2010년 146% 로 65%p 큰폭으로증가하였다. 가계부채비중이증가하면가계는추가적인차입여력의한계에부닥칠수밖에없다. 이같은가계부채규모는 2007년기준으로영국과호주가 159%, 미국 일본 프랑스는각 136%, 112%, 55% 를기록하고있음을감안할때, 결코낮은수준이라고할수없다. 또한 2002년이후임금인상폭이점차둔화되면서 3~5% 의물가상승률과의격차도축소되었다. 임금상승률이지난 2003년이후점차하락하면서가계의실질소득증가율도 2004년이후 1~2% 수준까지하락하였다. 기획재정부 ( ) 에따르면 2010년전국가구 (2인이상 ) 의월평균소득증감률 ( 실질 ) 이 2.8% 로나타났다. 이는 2006년 2.5%, 2008년 1.3%, 2009년 -1.5% 에서개선된실적이나 2010년 4분기에는물가급등으로 -1.2% 를기록하였다. 이같은가계소득의증가속도둔화는임금을비롯한가계소득이예전처럼증가하지못하고있음을의미한다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 45

74 (%) ( 조원 ) 가계금융부채금액 ( 우 ) 가계금융부채 / 가처분소득 ( 좌 ) Q 자료 : 한국은행 ( 자금순환표 ) < 그림 2-15> 가처분소득대비가계금융부채추이 < 그림 2-16> 도시근로자임금및물가변동추이 (3) 가계소득의양극화심화서민주거복지안정에정책목표를두고여러정책적노력을기울여왔음에도불구하고소득분위간소득격차는더욱커지고있으며, 소득분배구조도악화되고있다. 통계청에따르면고소득층 자산증가 ', 저소득층 자산감소 ' 등계층간소득불평등현상이심화되어, 계층간소득수준의차이를보여주는소득1 분위대비소득5분위의배율이 2006년 6.65배에서 2010년에는 7.74배로확대되었다. 상대적빈곤율도 2006년 16.6% 에서 2010년 18.0% 로상승하였다. 양극화의심화는경제성장률지속, 우리나라의높은자영업자비율, 보수가열악한비정규직근로자확대등에기인하며, 이같은격차는더욱심화될가능성이있다. 가계의양극화는제한된주택수요층을더욱축소시키는작용을한다. 고가의단일상품인주택의특성을감안할때, 일정수준의가계소득이확보되지않으면주택소유를위한시장접근이사실상불가능하다. 소득등으로인한사회의양극화해소를위한노력은지속될전망이지만, 주택부문에서는국민주거안정을위해서민이접근가능한주택공급을확대하는정책을더욱강화할필요가있다. 46

75 주 : 1. 전체소득수준을 5 개분위로나눔 2. 상대적빈곤율은소득수준으로정렬한상태에서소득이중위소득의 50% 미만인가구비중임자료 : 통계청 < 그림 2-17> 소득분위별평균소득변화 (2 인이상도시가구기준 ) (4) 소비여력계층감소시대진입 2010년부터는우리경제의주축이었고왕성한주택수요세대였던베이비붐세대 (1955~1963년출생 ) 688만명 ( 전체인구의 14.1%) 의은퇴가본격화되었다. 통계청 (2011) 에따르면베이비붐세대중 637만명이취업상태에있다. 이가운데임금근로자에해당하는 198만명이향후은퇴대상이된다. 34) 전국베이비붐세대의자가점유비율은 1995년 46% 에서 2005년 60% 로증가한것으로나타났다. 평균주거면적도 16.8m2에서 21m2로 25% 더넓어지며다른세대보다변동폭이크다. 국토해양부 통계개발원 (2011) 에따르면전체가구중자가비율은 65~70세 (78%), 평균주거면적은 55세전후 (19~20m2) 가정점이며, 매년정점이후감소경향을보이는것으로나타났다. 이를감안할경우, 주거소비변동폭이큰베이비붐세대가 65~70세가된시점이후부터는자가점유비율및평균주거면적은예전보다크게감소할가능성이있을것으로예상된다. 34) 베이비붐세대규모는미국이 7800 만명 (1946~1964 년출생, 전체인구의 27%), 일본 806 만명 (1947~ 1949 년출생, 전체인구의 5.4%) 이다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 47

76 국토연구원 (2008) 분석결과, 베이비붐세대는자계자산중부동산자산이 75% 로금융자산 21%, 기타자산 4% 에비해높은비율을보이며, 현금확보여력이떨어지는것으로나타났다. 베이비붐세대의 75% 가주택을소유하고있지만해당연령대가구의 67~71% 가부채도보유하고있어상당수의베이비부머가주택마련을위해부채를활용하였음을예상할수있다. 우리나라베이비붐세대의 1인당금융자산은 7300만원으로미국 86만달러, 일본 1868만엔등에비해상대적으로적은것으로나타났다. 연금소득대체율도 42.1% 로 OECD 평균 68.4% 에비해낮은수준이다. 미국의베이비붐세대는이전은퇴세대와는다르게활발한소비행태를나타내며, 금융자산의비중이 63% 에이르는것으로나타났다. 일본의경우도보유자산중금융자산이 45% 에달한다. 반면, 우리나라의 60세이상고령층의주소득원은공적연금 6.6%, 자산소득 9.9%, 근로소득 26.6%, 자녀및친지지원 56.6% 로노후에대한소비여력미미한것으로나타났다. 미국 55.8%, 일본 57.4% 등주요선진국에서는공적연금이노후생활을보장하는주요수단으로은퇴이후자산처분압력이다소낮은상황이다. 이에따라우리나라베이비붐세대일부에서는은퇴이후생활비마련을위해주택규모를줄이는등의주택소비행태가나타날가능성이있다. 은퇴이후정기적인소득감소로소비가 2~3 년이내로감소할것으로예상되기때문이다 ( 이수욱, 2007). 특히, 의료비및생활비마련을위해보유하고있는주택의매각을시도할것으로예상된다. 그러나이자율, 역모기지이용등에따라변할수있으나매각규모가연간 3~ 4만호정도로많지는않을것으로추정되고, 주택가격에도큰영향을주지않을것으로전망된다. 베이비붐세대가 10년후고령층에진입하므로은퇴에따른충격은다소약화될것으로예상되나, 중장기적으로대규모베이비붐세대의고령화에따른자산시장의변화는불가피할전망이다. 35) 35) 이수욱外. 부동산시장환경변화에대응한정책방향연구. 국토연구원 pp.109~

77 (5) 결혼연령상승과혼인건수정체결혼에관한가치관변화로초혼연령이지속적으로높아지고있으며, 혼인건수도 2000년이후연 32만건수준에서정체되고있다. 초혼연령은 1990년남자 27.8세, 여자 24.8세에서 2010년남자 31.8세, 여자 28.9세로지난 20년동안남녀모두 4세가량늘어났다. 혼인건수는 1980년 40.3만건에서 2010년 32.6만건으로베이비붐세대가한창결혼하던시기 (1980~1995년전후 ) 를지난이후감소하였다 인구주택총조사 자료에따르면, 30대미혼율이 2005년 21.6% 에서 2010년 29.2% 로 7.6%p 증가하였는데, 이는 2000년 13.4% 에비해 2배이상증가한수준이다. 미혼율의증가는저출산와고령화로직결되어사회의전반적인활력을떨어뜨리는작용을한다. 또한초혼연령의증가와혼인감소추세는부모와의동거기간을늘려주택수요를감소시키는요인으로작용할가능성이높다. (6) 노동중심에서지식기반으로산업구조변화우리산업에가장큰영향을미치는미래요인으로는인구구조의고령화, 세계경제의역학구도변화, 환경과천연자원문제의심화, IT BT NT 등기술의학제간통합 36) 등을들수있다. 37) 장래우리산업구조는융합기술 (FT) 을바탕으로한지식집약화와경제의서비스화로농림어업과제조업비중은점차낮아지고서비스업비중은높아질전망이다. 38) 융합기술을기반으로한지식기반산업의발달과산업구조변화로지식기반산업에서양질의일자리가늘어나지만, 제조업비중의감소및서비스산업의성장으로단순서비스업의일자리가늘어나고상대적으로양질의제조업일자리는감소하는고용측면의탈공업화현상이지속될것으로예상된다. 39) 36) IT NT BT ET CT 가융합된 FT(Fusion Technology: 융합기술 ) 의발달 37) 산업연구원. 한국산업의발전비전 ) 2020 년에는각산업별비중이농림어업 1.6%, 제조업 25.2% 로감소하고, 서비스업비중은증가하여 62.3% 가될것으로전망된다 ( 산업연구원. 상게서. 2005). 39) 산업연구원. 경제산업구조의변화와고용확대전략 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 49

78 고용구조의변화는가구의형태및행태와소득수준에까지영향을끼쳐주택과관련한전반적인변화를야기하는원인으로작용하고있다. 정보통신발달과노동의유연화로직장의이동가능성이높아지면서직장변경에따라이주횟수가증가하거나, 가구구성원중종사자 1인만이주함으로서 1인가구가증가하는현상이가속화되었다. 국토연구원에서실시한 주택에대한국민선호도조사 (2011.4) 에서 20~30대 1인가구중 57.5% 가직장생활때문에홀로거주하고있다고응답하였다. 또한저숙련서비스업의증가로저소득가구가증가함에따라주거격차가지속적으로발생하고, 저숙련서비스업종사자의소득감소에따라맞벌이가증가하는현상도일반화되었다. 40) 첨단산업은인력확보및다양한정보교류가가능한수도권등의대도시지역에입지할것으로전망되고있다. 41) 20년후서비스업의선호입지로서울과서울주변도시, 지방대도시라는응답이각각 76.5%, 57.3%, 51.5% 였으며, 수도권외곽지역과지방중심도시라는응답은각각 5.9%, 8.9% 에불과하였다. 42) 산업구조의변화와그에따른고용구조변화, 고령화사회의심화가중첩되면서가계경제의안정성확보및노인부양부담완화등을위한여성과노인의경제활동참여증가로이어질가능성도높다. 이는주택수요감소속도둔화에기여할것으로보인다. 산업구조고도화와정보통신기술발전에따른다양한서비스산업의발달과유연적인근무형태의증가로재택근무도더욱확산될것이다. 재택근무의증가는필연적으로주택의복합공간화와연계되어기존여가및거주중심의주택개념이일터를포함하는복합적공간으로의변화가예상된다. 40) 정보통신정책연구원. 정보화로인한가족관계와자족역할의미래변화 ( 총괄보고서 ). 경제인문사회연구회협동연구총서 ) 이용우外. 국토대예측연구 (Ⅱ). 국토연구원 ) 중국경제의부상으로중국과지리적으로가까운수도권서부와천안 아산, 전북을중심으로 IT, 전기전자, 부품소재산업등이집적 발전할전망이다 ( 이용우外. 상게서 ). 50

79 2) 도시공간이용변화와주택시장 (1) 도시화의둔화도시화율은 1970년 50.1% 에서 2000년 88.3%, 2009년 90.8% 까지상승하였으나진행속도는 2000년대들어크게둔화되고있다. 43) 주요선진국의도시화율이미국은 1990년 75.3% 에서 2010년 82.3%, 영국은 1990년 78.1% 에서 2010년 79.6%, 일본은 1990년 63.1% 에서 2010년 66.8% 로증가한것에비하면매우빠른속도를보였다고할수있다. 과거급격한도시화로수도권을포함한대도시권교외지역에많은신도시및택지개발이이루어져시가지의외연적확산이빠르게진행되었다. 특히, 수도권의경우 1980년대에는택지개발이서울과연접한성남, 안양등에서이루어졌으나, 2006년이후에는화성, 안성등까지개발범위가확대되었다. (1986~1990) (2006 년 ~) 주 : 06 년이후지정현황은지구지정후개발계획승인이나지않은지역을포함자료 : 건설교통부. 택지개발예정지구지정현황자료 < 그림 2-18> 1986~1990 년과 2006 년이후택지개발현황 ( 개발계획승인시점기준 ) 그러나인구증가율둔화, 결혼연령증가등에따른가구수분화속도둔화, 농촌 거주인구의고령화등을감안할때향후우리나라의도시화진행속도는과거와 같은경향을보일가능성은매우적어보인다. 43) 도시화율은전국인구에대한도시계획구역내거주인구에대한비율이다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 51

80 물론수도권지역은지속적인인구증가에따라 2020년까지수도권의외형확산이지속될것으로전망되나, 고령화와저출산, 그리고 1~2인가구증가등을염두에둔장기적인측면에서는도심지역의주택수요증대에대비한단계적인대응방안을검토할필요가있다. 최근도시공간이용에대한트렌드는기존개발중심의사고에서도시재생및관리, 지속가능한개발로변화하고있다. 이에맞추어커뮤니티와지속가능성을고려한주거지조성, 개발에서벗어난도시정비등에대한추진방안을고려해야할필요가있다. (2) 도심토지의새로운이용증대향후도시공간은생산가능인구 (15~64세) 감소, 65세이상부부가구나독거노인, 1인가구비중의급격한증가로신규도시용토지에대한개발수요의감소및변화가수반될것으로예상된다. 특히, 인구및가구구성변화추세를감안할때역세권개발사업이나도시재생사업추진으로소형주택에대한공급비율을확대하고, 유형면에서는직주근접형연립주택 오피스텔형원룸 단지형다세대주택, 기능면에서는소셜믹스 에이징믹스가가능한코하우징 에너지저감에코하우징등가구별특성을반영한적정한가격의맞춤형주택을일정수준까지지속적으로확대공급할필요가있다. 최근도시공간구조재편과관련하여스마트성장 (smart growth), 컴팩트시티, 뉴어바니즘등환경보전과경제성장의지속가능한발전, 토지이용고도화, 보행성제고등을중시하는도시성장관리기법과도시개발기법을활용하는사례가점차증가하고있다. 기성시가지내에주거, 산업, 교육, 문화시설등이상호보완이가능하도록연계하여개발하는복합용도개발 (Mixed-use Development) 은그대표적인사례라할수있다. 44) 복합용도개발은낡은구도심에활력을불어넣는것은물론이고 52

81 1인및소형가구증가, 도심회귀증가등으로주거, 산업, 교육, 문화등을연계개발하여주거시설을비롯한다양한시설을공급함으로서수요를충족시킨다. 이같은상황을감안할때, 향후기성시가지의계획적관리와정비를통한효율적토지이용은더욱증대될전망이다. 인구및소득계층구조와생활패턴의변화로인해교육시설, 노인복지시설, 여가공간및생활편익시설등에대한수요변화가발생하고있다. 단적인예로, 저출산으로정규교육시설수요감소가예상되나, 여성의경제활동참여확대와인구의고령화에따라사회복지시설과노인복지시설의수요는증가하는것을들수있다. 따라서주택정책도물량확대위주의주택공급이아닌사회문화, 산업구조변화등도시기능과유기적으로연계가필요하다. 아파트외에다양한주택유형과규모를공급하고, 도시생태, 다문화, 주거및사회안전망으로서커뮤니티활성화등보다나은주거생활을위해요구되는다양한가치를반영하는것이중요하다. 이는주택이단일주거시설이나주거단지가아니라주변환경과공생하는중요한한부분으로자리잡아갈것이기때문이다. (3) 재개발 재건축수요증가도시 1~2 인가구증가, 노후주택재고증가, 보다나은삶의질추구와생활수준향상등에따라도시내주택수요및노후주택개량요구가증대하면서주택재개발 재건축이활성화되고있다. 2010년 인구주택총조사 자료에따르면, 전국기준으로 20년이상된노후주택규모는 2000년 158.5만호 (12.7%) 에서 2005년 256.7만호 (20.5%) 로약 100만호나증가하였다. 수도권의경우, 2000년 39.7만호 (3.2%) 에서 2005년 78.2만호 (6.3%) 로 2배가량증가한것으로나타났다. 그동안재개발 재건축의추진으로주택멸실도꾸준히이루어져왔다. 2000~ 2005년의기간동안총재고주택의 8.1% 에해당하는 101만호의주택이멸실됐다. 44) 외국의주요복합용도개발사례로일본롯본기힐즈, 에비스가든, 홍콩사이버포트등을들수있다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 53

82 이가운데단독주택멸실이 47.4만호 ( 전체멸실의 47%) 로가장높은비중을차지하였다. 국토연구원 (2011) 분석결과에의하면, 2011~2020년의기간동안에도연간 12 만호내외의주택멸실이발생할것으로전망하였다. 45) 그러나 1990년대부터아파트위주의공급이지속적으로이루어지면서노후주택비중이크게증가하였고, 주택멸실로인한재개발 재건축이활성화되면서기존의민간주도형의재개발 재건축운영방식에대한문제제기가계속되고있다. 따라서향후주택정책에서는이를개선할수있는방안을담을필요가있다. (4) 지방및성장정체도시의구도심개발수요증가경제성장과양질의삶의질추구에따라시설공급위주의도시개발구조에서탈피하여기성주거지와구도심정비가본격화될전망이다. 도시내에서는개발규모및밀도, 복합용도개발, 커뮤니티유지, 대중교통체계 ( 도보권 ), 도시관리, 환경보전, 자족성향상등질적성장과지속가능한성장을위한도시공간구조변화도본격화될전망이다. 기성시가지의계획적관리및체계적정비를통한효율적토지이용은이미오래전부터도시정책및도시계획의핵심과제로다루어지고있다. 특히, 기성시가지정비를통한정주여건의질적개선과사람이왕래하는거리의조성은도시지역의구도심뿐아니라지방도시와성장정체도시의도시재생사업의성패를좌우하는주요한사안이된다. 산업및인구성장이정체되었거나인구가감소하고있는지방대도시와중소도시의경우기성시가지쇠퇴현상이심화되고있는추세이다. 지방중소도시의기성주거지상주인구가감소함에따라개발수요가감소하고, 구도심의상업지역도점차매력을잃어노후화가심화되었다. 또한지방대도시및중소도시에서는높아진주택보급률로인해주택및도시개발수요가급속히하락할가능성이높다. 45) 이와관련해서는본보고서제 3 장의중장기주택수요추정내용을참조하기바란다. 54

83 지방중소도시의주택가격상승은인구나소득요인의변화에의한영향보다는건축비상승등과같은수요외적요인에의한증가분만큼상승하는경향이있다. 따라서지방주택시장의건전한육성을위해서는신규주택수요발생이어려운지역을중심으로분양을통한주택공급보다는기존구도심지역의노후주택을개 보수하여주거의질을높여나가는노후주택정비사업을본격화할필요가있다. 하지만재정비촉진사업, 도시 주거환경정비사업등물리적개발방식추진은지방도시나성장정체도시에적용하기에는한계가있기때문에살고싶은도시, 마을만들기사업등커뮤니티차원에서접근하는방식으로준비할필요가있다. 4. 주택에대한국민선호도분석 1) 주택에대한국민선호도조사 의개요 인구 가구구조, 소득등주택시장을둘러싼환경변화와이에따른수요자의선호도변화를분석하고시사점을도출하기위해 주택에대한국민선호도조사 를실시하였다. 조사결과는중장기주택수요전망시주택유형 면적 점유형태를지역별 기간별로주택수요를배분하기위한기초자료로활용하였다. 조사는전국일반가구 2500명, 수도권과지방광역시거주 20~30대 1인가구 200명을대상으로지난 2011년 4월 1일에서 4월 8일까지총 8일에걸쳐이루어졌다. 특히, 20~30대 1인가구조사의경우주말집중조사를통해응답률과신뢰도를제고하고자하였다. 조사지역및대상확대를위해조사는전화설문조사형태로이루어졌고, 전화조사응답의신뢰성을높이기위해조사자가응답내용을즉시컴퓨터에입력하여논리적오류여부를판독할수있는컴퓨터기반전화조사방법 (CATI; Computer Aided Telephone Interview) 을적용하였다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 55

84 2) 주택에대한국민선호도변화추이및전망 (1) 선호주택유형과거주주택유형 조사결과아파트선호대세가지속될것으로나타났으나, 아파트에대한선호도는점차감소할전망이다. 응답자의과반수이상 (51.0%) 은아파트에거주하고있으며, 다음으로단독주택과연립주택 빌라에거주하는비율이각 25.3%, 10.7% 를차지했다. 연령대 주택유형별로보면, 아파트거주비중이가장높은연령대는 40대로전체 40대중 59.8% 가아파트에거주 (30대는 58.3%) 하고있는것으로나타났으며, 60대의경우는약 50% 가량이단독주택에거주하고있는것으로나타났다. 그러나연령이많아지고 (50대이후 ), 소득이높아질수록 ( 월 500만원이상 ) 단독주택선호경향이증가하는것으로분석됐다. 10년후거주하고싶은주택유형으로는단독 (46.3%) 을아파트 (43.3%) 보다약간높이선호하는것으로나타났지만, 향후 10년동안아파트수요에대해서는전체응답자의 57% 가증가할것이라고응답했다. 반면, 20~30대 1인가구는아파트 (55%) 를단독주택 (34%) 보다선호하고있는것으로조사됐다. 20~30대 1인가구의경우, 다세대 다가구주택에 32.5%, 연립주택 빌라 23.5%, 아파트 19.0%, 오피스텔 12.0% 순으로거주하고있는것으로나타났다. 국토연구원에서실시한 2007년 8월선호도조사에서는아파트, 단독주택순으로선호도가높았고, 단기적으로는아파트 (68%), 10년또는은퇴이후등중장기적으로는단독주택 (40%) 을선호하는것으로나타났었다. 46) 46) 배순석外. 주택수급여건변화에대응한주택공급체계개편방안. 국토연구원 pp.270~

85 < 전국 > < 수도권 > < 비수도권 > < 그림 2-19> 지역별현재주택유형과미래선호주택유형 (2) 주택규모현재거주하고있는주택규모는전용면적 20평형대 (36.0%), 30평형대 (27.0%), 10평형대 (17.7%) 순인것으로나타났다. 연령대별주택규모별거주현황을보면, 모든연령대에서 20평형대에가장많이거주하고있는것으로조사되었다. 연령이많아질수록거주주택규모가커지다 60세이상이되면주택규모가감소하기시작하는것으로나타났다. 20~30대 1인가구의경우, 전용면적 10~19평형에 44.5%, 5~10평형에 34.5% 가거주하고있어소형주택거주자가약 80% 인것으로조사됐다. 연령별로는젊을수록작은평형에거주하는것으로나타나, 20대 50.0% 가 5~10평형에거주하는반면, 30대는 53.6% 가 10~19평형에거주하는것으로나타났다. 응답자의 85% 가장래에중소형주택에거주하기를희망하고있어대형주택에대한선호가감소할것으로나타났다. 국민의 85% 는향후소형주택 (45%) 과중형주택 (40%) 거주를희망했다. 특히 60대이상에서는약 15% 가소형으로주택규모를축소할의향이있으며, 전체의 45% 는소형주택에거주하기를희망하고있는것으로조사됐다. 국토연구원 2007년 8월선호도조사에서는 30대는모든규모의주택을고르게선호하는반면, 20대이하는소형주택, 40대는중대형주택을선호했고, 20~30대수도권거주자의경우중소형주택의선호가상대적으로높은것으로나타났었다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 57

86 < 전국 > < 수도권 > < 비수도권 > < 그림 2-20> 지역별현재주택전용면적과미래선호주택전용면적 (3) 주택의입지연령이많아질수록전원생활을선호하나, 전반적으로는대도시 ( 서울 광역시 ) 또는현재거주지역인근을선호하고있는것으로조사됐다. 응답자의 84% 는도시지역내위치한주택을선호하는것으로나타났으며, 이가운데 53% 는대도시, 21% 는중소도시입지를선호한다고응답했다. 특히 20대의약 30% 는서울지역입지를희망하고있는것으로나타났다. 서울거주자의 84%, 인천 경기는 74%, 그리고비수도권거주자의 90% 가량은현재거주지역을벗어나지않으려는경향을보였다. 65세이후살고싶은지역도현재거주하는지역에서멀지않은곳을선호하는것으로나타났다. 서울거주자의경우, 서울과인천 경기지역거주희망비율이각각 36.0%, 34.0% 나됐고, 인천 경기거주자도 56.9% 가같은지역내에거주하기를희망했다. (4) 주변근린시설에대한선호대다수국민은병원, 대중교통, 교육시설인근에있는주택을선호하나, 연령대별로차이를보였다. 장래거주하고있는주택에서가까웠으면하는시설 ( 복수응답 ) 로는병원 의료시설 (53.9%), 대중교통시설 (32.8%), 교육시설 (21.9%) 의순인것으로나타났다. 58

87 희망하는시설입지에대해서는연령대별로차이를보였다. 20대의경우대중교통 (52.0%), 교육시설 (39.0%), 30대는교육시설 (47.1%), 의료시설 (38.5%), 그리고 40대이상은절반이상이의료시설과의근접성을가장중요시하는것으로나타났다. 40대이상의이같은선호경향은아동진료및고령자건강관리가원인일것으로해석된다. 65세이후거주하고자하는주택에서접근성이좋아야하는시설 ( 복수응답 ) 로는의료시설이 73.5%, 자연환경과문화체육시설은각각 30.2%, 28.3% 로나타났다. 이는고령자의도심회귀현상을촉진시키는한요인으로작용할가능성이높음을시사한다. 지역별로는서울거주자는의료시설 (46.8%) 과대중교통 (45.1%) 을중요하다고응답한반면, 서울을제외한지역의거주자는 50% 이상이의료시설의근접성을중요시하고있는것으로나타났다. (5) 주택소유에대한의식높은자가거주희망이지속될전망이나 생활의안정 을위한주택소유로목적의식이변화하고있음을확인할수있다. 주택가격상승기대가크지않음에도자가소유를희망 (90.5%) 하고있지만, 장래주택가격에대해서는상승보다는 안정될것 이라는응답이 80% 를차지하고있는것이이를반증한다. 2010년주거실태조사 ( 일반가구, 국토해양부 ) 내용중주택보유에대한의식조사결과, 내집마련이필요하다 는응답이 83.7% 로나타났으나그이유가 주거안정차원 에서라는응답이 93.1% 로대부분을차지했다. 반면, 자산증식 때문이라는응답은 6.3% 에불과했다. 이사 ( 거주 ) 목적외에투자목적으로주택을추가로구입할생각이있는가? 라는질문에대해서도비록경기상황이좋지않았다고하지만 있다 는응답률자체가크게감소했다. 각년도 주거실태조사 에서물어본투자목적의주택구입의사는전국이 2006년전체가구의 6.9% 에서 2008년 0.7%, 2010년 1.8% 로나타났으며, 수도권도 2006년 9.9% 에서 2008년 1.0%, 2010년 2.3% 로감소했다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 59

88 (6) 임대차주택의운영빠른고령화, 낮은금리등으로월세시장으로의전환이지속될것으로예상되며, 임대인의순수월세에대한희망도증가하고있는것으로나타났다. 임대주택소유현황을보면, 연령별로는 40~50대가전체전월세주택의 36% 를소득별로는월 500만원이상소득자가 28% 가량을소유하고있는것으로조사됐다. 임대주택소유자가운데 28.6% 는 다른주택을사려고 (35.6%), 더이상투자가치가없어서 (27.5%) 등의이유로현재임대주택의처분을희망했다. 연령이높을수록처분을계획하는비율이감소하는것으로나타나, 50대는 24.8%, 60대이상은 18.1% 가처분할계획이라고응답했다. 반면, 67.6% 는 나중에거주하기위해서 (35.3%), 임대수익이좋아서 (15.2%), 주택가격이더오를것같아서 (11.9%) 등의이유로전월세주택을계속유지할계획인것으로나타났다. 특히, 전월세주택의계속보유를계획하고있는응답자의 50.7% 는월세 ( 순수월세 28%) 를선호해현재 36.5%( 순수월세 6%) 보다장래월세주택이증가할것으로예상된다. 47) (7) 주택수요에대한전망 1억원의여유자금을가정한투자및지출계획을질문한결과 ( 복수응답 ) 를보면, 은행예금 (57.2%) 과땅매입 (29.4%), 주택구입및확장 (26.1%) 의순으로나타났다. 35~54세는은행예금 (52.2%) 과땅매입 (32.9%), 그외연령대는예금과토지매입이각 60.7%, 26.9% 를차지했다. 이는최근주택시장침체를반영한결과로이해할수있다. 향후 10년동안소형주택수요에대해서는 61.3% 가증가할것으로전망했다. 35~54세의 68.7%, 그외연령대는 55.9% 가증가를전망하고있는것으로나타났다. 수도권거주자가비수도권에비해소형주택수요가증가할것이라답한비율이높았으며, 도시내주택수요에대해서는 43.9% 가증가할것으로전망했다. 47) 전월세주택보유자응답기준으로순수월세는현재 6% 에서 10 년후 28% 가희망하여 22%p 상승하였다. 60

89 연령대가낮고소득이높을수록도시내주택수요가증가할것으로전망하고있는것으로나타났다. 지역별로는대전 충청권거주자가 52.2% 로가장많았고, 다른지역은 40% 대로나타났다. 전세가격에대해서는 61.2% 가오를것으로전망했다. 연령대가낮을수록상승전망이우세했다. 특히 20대와 30대는약 70% 가전세가격이상승할것이라고응답했다. 기성시가지재개발에대해서는 60.2% 가증가할것이라고예상했으며, 소득계층별주거격차도응답자의 77.3% 가커질것이라고응답했다. 3) 시사점 주택에대한국민선호도조사 는고령가구와 1인가구를중심으로도시지역내중소형주택과단독주택에대한선호가증가할것임을보여준다. 1~2인소형가구의증가, 고령화추세등을고려하여, 2020년까지는중소형주택공급을지속적으로확대할필요가있다. 특히소형가구의수도권및도심지역에대한선호증가를반영하여도심내중소형주택의공급을추진할필요가있다. 또한매우느리지만주택을소유하려는목적이투자가아닌 가계의생활안정 을위한때문으로변화하고있는양상도보인다. 고령자의경우병원등의료시설과문화체육시설이입지한주변지역에거주하기를희망하고있어, 향후이들시설이갖추어진도시로의고령자집중현상이나타날가능성이있으므로이에대한대비가필요할것이다. 임대차시장에있어서빠른월세전환가능성에대비해서민층과저소득 1인가구를위한소형 ( 임대 ) 주택의지속적인공급이요구되며, 젊은 20~30대 1인가구의경우, 소형주택거주비율 (80%) 과차가비율 (86.5%) 이높은만큼적정량의소형 ( 임대 ) 주택공급으로주거안정을지원할필요가있다. 아파트에대한선호가감소하고있는만큼독립된주거와양질의환경을보장받을수있는다양한형태의단독주택공급을확대할수있는방안을모색할할 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 61

90 필요가있다. 다가구 연립등소형공동주택외에소형단독주택, 테라스하우스 한옥 단독주택단지등의고품격단독주택의보급방안도국민주거생활의질적 향상측면에서마련되어야한다. 5. 주택정책의과제 주택시장안정과서민주거안정이라는주택정책의목표는적절한주거비부담, 지역과수요특성을고려한다양한주택공급, 새로운환경에부합하는적정수준의주거서비스등을국민이향유할수있을때달성가능하다. 그간의꾸준한주택공급확대정책으로주택부족문제가어느정도완화되었다고는하나, 주택정책은인구구조변화, 경제의안정성장, 주택에대한국민선호변화와전월세시장안정, 재고주택의급증에따른유지관리, 주거질의고품격화등과같은해결해야할몇가지과제를안고있다. 주택정책이지속적으로해결해나가야할정책과제를간략히제시하면다음과같다. 첫째, 다기능소형주택의보급확대가필요하다. 인구변화와가계실질소득감소를감안한다양한기능과형태의소형주택공급확대로보다다양한삶의질을추구하며변화하는소비자의주거수요에부응해나가야한다. 둘째, 초고령사회에대비한고령자전용주택보급확대가필요하다. 세계에서유례를찾기힘든빠른고령화추세를감안하여고령자를위한주택, 전용주거단지, 주거복지, 주택연금등다양한부문에서고령자에맞춘주택정책방안을마련해야한다. 특히, 고령자의소득과연령별건강수준을고려한주거모형을구축해보다적극적으로고령사회에대처해야할것이다. 셋째, 서민의주거비부담을완화해나가야한다. 지난 10년간 (2000~2009년) 의기간동안주택보급률은약 10%p, 도시근로자가구의월평균소득도 40% 가량상승했으나, 주택가격급등 ( 약 70%) 으로주택구입은더어려워지고서민층의주거비부담도더높아진것이현실이다. 62

91 최근에는주택시장의활력이저하되면서전월세가격이크게상승하여서민의주거비부담을가중시키고있다. 주거비부담이경감되지않을경우, 주택시장에서유효수요층은지속적으로감소할수밖에없다. 적정한주거생활을유지하는데필요한국민의주거비부담이더이상증가하지않도록저렴한일반주택공급을확대하는것뿐아니라서민층을위한임대주택공급확대로이에대처해나가야할것이다. 넷째, 지속적인주택공급과주거서비스향상이이루어져야한다. 주거지표의양적 질적개선에도불구하고미국, 일본등에주요국에비하면우리나라의주택보급률이나 1인당주거면적, 인구천인당주택수, 최저주거기준미달가구수준등은아직까지낮은실정이다. 선진국수준으로높여나가는노력또한필요하다. 다섯째, 재고주택관리방안을조속히마련하여실행하여야한다. 주택보급률 100% 를상회하고, 인구및가구구성변화에따라주택수요의감소도예상되는만큼도시와농촌의노후주택및재고주택관리를위한선진적기법도입이필요하다. 특히주택의대량공급을위해도입된아파트단지등의노후화가점차심화될것으로예상되는만큼공동주택재고관리를위한방안을실행할필요가있다. 여섯째, 국민의고품격주거서비스요구에대응하여야한다. 국민경제의성장과국민의식의선진화, 지구환경에대한관심증대와원료의자원화, 전통에대한관심증대등으로저탄소배출주택, 전통한옥의개량등시대적환경과개인의니즈에부합하는주택에대한거주욕구가증대하고있다. 아울러최근개발도상국원조사업등을통해우리의주택정책과주택건설사업은개발도상국이지향하는모범사례로꼽히고있다. 따라서보다다양하고개성을중시하는고품격주택보급을확대해나가려는노력이필요하다. 이외에도수도권과지방간그리고대도시와중소도시, 단일도시내에서도지역별편차가점차심화되는양상을줄여나가야하며, 주택시장의효율성을높이고각지역에맞는정책수립및집행을위해공공과민간, 중앙과지방의역할도재정립할필요가있다. 제 2 장 사회 경제적여건변화와주택정책의과제 63

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93 3 C H A P T E R 3 주택시장의뉴트렌드와주택정책패러다임변화 2010 인구주택총조사 에서나타난 1~2 인가구중심으로의가구구성변화와빠른고령화의진전, 그리고가계의실질소득감소등의사회 경제적환경변화는 지으면팔렸던 기존주택시장과는다른양상이앞으로주택시장에서전개될것임을시사해준다. 주택시장을둘러싼이같은예상들은 21 세기에들어오면서부터이미예견됐던일이라새삼스러울것도없을것이다. 그러나총론적측면에서의방향은유사하다해도본질적측면에서는많은변화가발생하고있고, 또앞으로계속될것이란전망이우세하다. 비근하게는소형주택선호가그렇고, 더이상가격이크게상승하기어려울것이란기대도이러한변화의한축을형성하고있다. 새로운양상의전개는주택시장에충격이있음을의미한다. 따라서향후주택정책은이충격을최소화하는데초점이맞춰져야하고, 변화양상에대한정확한이해를통해이에대처해나가야할것이다. 이장에서는사회 경제적여건변화로우리주택시장의구조변화가어떻게전개되고있는지, 향후주택시장의뉴트렌드와수요자의행태는어떻게변할것인지, 그리고이러한현상을감안할때주택수요는어떻게변하는지추정해보았다. 이를바탕으로기존과는다른주택정책패러다임의내용도살펴보았다. 이러한내용은독자들에게향후우리주택정책이새롭게정립해야할정책틀이어떠한방향으로가야하는지에대한인식의지평을확장하는데도움을줄것이다. 1. 주택시장구조변화분석 1) 분석목적과검정방법최근주택시장에서구조변화가일어나고있다는논의가활발하다. 그러나이를객관적으로입증할만한연구는그리많지않으며, 대부분의연구가인구변화에따른주택수요변화를해외사례나정성적평가를중심으로구택시장구조변화를설명하는데초점을맞추고있는실정이다. 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 65

94 주택시장구조변화여부는주택정책을시행하는데있어매우중요한잣대가된다. 만약, 주택시장에서구조변화가있었거나, 진행중이라면그에맞는새로운정책틀을정립하여대응하여야할것이고, 현재의주택시장상황이몇몇요인에의한일시적현상이라면그에맞는정책수단을집행하여현상을타개해나가면될것이기때문이다. 이연구에서는주택시장구조변화여부를분석하기위해구조변화를분석하기위한대표적인추정방법인 Quandt-Andrews 검정과패티트 (Pettitt) 검정을수행하였고, 보조적으로가격자료를활용한순환경기 (HP; Hodrick-Prescott) 분석을실시하였다. Quandt-Andrews 검정은구조변화시점을모를때표본기간내의모든시점을잠재적구조변화시점으로간주하여 Chow 통계량을계산한후이를검정하는방법이다. 48) Quandt-Andrews 검정의경우장기시계열자료를필요로하는만큼, 2000년이전의인구추계자료와주택가격자료를이용하여분석하였다. 패티트 (Pettitt) 검정은비모수기법으로표본기간내구간별평균의차이를통해구조변화를검정하는방법이다. 시계열자료가특정시점에서전환되는지, 즉특정시점을전후하여서로구별되는확률밀도함수를갖는지여부에대한검정을통해구조변화를파악하는방법이다. 순환경기분석은분기별주택가격과전세가격의실질가격지수를이용하여가격의상승과하락에따른구조변화를검정하였다. 2) 검정결과 (1) 패티트 (Pettitt) 검정결과최근구조변화를포착하는데패티트검정방법은매우적합한방법론이다. 패티트검정결과, 총인구는 2005년, 주택수요핵심계층의구조변화는 2013년경에발생할것으로나타났다. 48) Chow 검정은각각의하위표본기간에대하여분석하고자하는모수의크기를추정한후모수값이일정하다는귀무가설에대하여 F- 검정을수행하는것을의미한다. 66

95 주택가격의구조변화는패티트검정결과, 2000 년대초반과 2008 년하반기에 이미일어났던것으로분석됐다. 전세가격의구조변화도패티트검정결과, 2000 년대초반과 2009 년상반기에나타났다 주택가격변동률 ( 좌축 ) 전환점일확률 ( 우축 ) 주택가격변동률 ( 좌축 ) 전환점일확률 ( 우축 ) < 그림 3-1> 주택가격패티트검정결과 주택전세가격변동률 ( 좌축 ) 전환점일확률 ( 우축 ) 주택전세가격변동률 ( 좌축 ) 전환점일확률 ( 우축 ) < 그림 3-2> 전세가격패티트검정결과 미분양주택의구조변화는패티트검정결과, 2000 년대초반과 2009 년상반기에 나타났다 미분양주택수 ( 좌축 ) 전환점일확률 ( 우축 ) 미분양주택수 ( 좌축 ) 전환점일확률 ( 우축 ) < 그림 3-3> 미분양주택패티트검정결과 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 67

96 주택거래의구조변화는패티트검정결과, 2006 년에나타났고, 주택공급의구 조변화는패티트검정결과, 2007 년에나타났다. 49) 2,000,000 1,500,000 1,000, , , , , , , , , 주택거래 ( 좌축 ) 전환점일확률 ( 우축 ) 주택건설실적 ( 좌축 ) 전환점일확률 ( 우축 ) < 그림 3-4> 주택거래패티트검정결과 < 그림 3-5> 주택공급패티트검정결과 주택시장관련지표들의구조변화는대부분 2000년대초반과최근에일어났던것으로나타났다. 50) 2008년을전후한주택시장을둘러싼환경변화, 즉주택보급률 100% 달성, 서브프라임모기지사태, 글로벌금융위기발생 51) 등으로주택시장관련지표도 2006~2009년에구조변화가나타났을가능성이높다. (2) Quandt-Andrews 검정결과장기시계열자료를사용하여검정을실시하였다. 1986~2011년주택가격자료를사용하여분석한결과, 주택가격 ( 명목, 실질 ) 과전세가격 ( 명목, 실질 ) 은 1980년대말~1990년대초반에구조전환이식별되었다. 2000~2011년주택가격자료를사용하여분석한결과는주택가격 ( 명목, 실질 ) 과명목전세가격은 2004~2005년, 실질전세가격은 2009년에구조전환이식별되었다. 49) 주택거래와주택공급은데이터의특성, 계절성등을고려하기위해연간데이터를이용하였다. 50) 대부분의문헌연구를살펴보면외환위기이후 2000 년대초반에부동산시장의구조변화가일어날가능성이높다고밝히고있다 ( 손경환外. 부동산시장구조모형연구. 국토연구원. 2002). 51) 사회경제적구조전환기라고보는이유중하나로금융위기의주기적발생을들기도한다. 그이유는규제가상대적으로약한他영역에서금융혁신에따른수익성제고로자산버블이형성된후급속히붕괴되면서새로운금융위기가발생했다고보기때문이다 년 10 월블랙먼데이로주식시장붕괴되어이후주식가치급락, 1994 년채권시장붕괴와 1997 외환위기, 2000 년대 IT 버블붕괴, 2007 년이후부동산시장붕괴등이사회경제구조의변화를유도한대표적사례라할수있다. 68

97 2005~2011년주택가격자료를사용하여분석한결과, 주택가격 ( 명목, 실질 ) 은 2006년, 전세가격 ( 명목, 실질 ) 은 2009~2010년에구조전환이식별되었다. 총인구는상대적으로시계열이긴인구추계를이용하여구조변화가능성을분석하였다. 총인구에대한 Quandt-Andrews 검정결과 2018년, 패티트검정결과는 2005년에구조변화가나타났다. Quandt-Andrews 검정결과도 2005년부터검정통계량이크게높아지기시작한점으로미루어볼때, 총인구의구조변화는 2005년부터시작되어 2018년을전후하여마무리되는것으로해석이가능하다. 주택수요핵심계층의구조변화는 Quandt-Andrews 검정결과 2010년, 패티트검정결과는 2013년에나타났다. 2010년인근에주택수요핵심계층의비율이점차감소하면서이러한구조변화가일어난것으로판단된다 < 그림 3-6> 주택수요핵심계층 Quandt-Andrews 검정결과 (3) 순환경기 (HP) 분석결과 주택매매가격은 2007년부터수축국면이지속되다, 2010년이후상승국면이나타나고있다. 그러나실질주택가격지수의추세선은 2007년이후안정세를보여가격의급격한상승가능성은낮은상황이다. 주택전세가격은 2009년이후상승국면에있으며, 실질전세가격지수의추세는미미하지만 2009년이후소폭의상승세를보이고있어가격상승지속가능성이있는것으로나타났다. 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 69

98 < 실질주택가격장기추세및순환변동 > < 실질전세가격장기추세및순환변동 > Hodrick-Prescott Filter (lam bda=1600) Hodrick-Prescott Filter (lambda=1600) HP_NR Trend Cycle JP_NR Trend Cycle < 그림 3-7> 주택가격순환경기분석결과 (4) 구조변화분석검정결과종합주택매매및전세가격, 주택거래, 주택공급등주택관련지표들을이용하여주택시장구조변화여부를검정한결과, 2000년대초반과 2005년부터 2009년을전후한사이에서구조전환이식별됐다. 이를감안할때, 2008년을전후한주택시장을둘러싼환경변화 52) 로주택시장관련지표도 2006~2009년에구조변화가나타났을가능성이높다. 인구지표를이용하여분석한인구구조변화여부는총인구는 Quandt-Andrews 검정결과 2018년, 패티트검정결과는 2005년에구조변화가식별되어, 현재인구요인에의한주택시장구조변화가진행중일가능성이높은것으로판단된다. 주택수요핵심계층의구조변화는 Quandt-Andrews 검정결과 2010년, 패티트검정결과 2013년에나타났다. 종합하면주택시장구조변화는지난 2009년부터진행되고있으며, 인구요인의영향으로 2018년을전후해새로운주택시장상황으로진입할가능성이클것으로예상된다. 이러한주택시장구조변화는신주택보급률 100% 상회와절대적주택 52) 최근미국의국가신용등급강등의원인중하나도 2008 년미국서브프라임모기지부실로인한금융위기극복을위해막대한재정이투입된데기인하는만큼, 현세계경기의불안도이의연속이라볼수있을것이다. 70

99 부족문제의해소, 인구구조및가구구성변화에따른주택수요양상의변화, 소 득대비높은주택가격으로인한주택구입능력의저하, 주택소비심리의위축이 주요원인으로작용하고있을것으로판단된다. 2. 주택시장의뉴트렌드와주택수요행태변화전망 1) 주택시장및주거의뉴트렌드 향후주택시장은주택재고확충과가격상승기대감소로안정세를보일전망이지만, 도심에서는인구변화에따른소형주택수요증가와도심재생을통한주택공급이활발하게이루어질가능성이매우높다. 이와더불어가구구성원, 직업, 에너지, 기후변화등을고려한주택설계와성능으로다양한맞춤형주택과첨단화 장수명화 녹색화된주택보급이보편화될전망이다. 이러한시장환경이반영된미래주택시장뉴트렌드는수요와공급, 그리고주거복지서비스측면에서각각다른형태로형성될것이다. 수요측면에서는주택소유의식의변화, 선호주택유형의변화, 공급측면에서는주택규모와유형의다양화, 그리고주거복지서비스측면에서는건강 의료 녹색등주택의기능과성능이미래주택시장과주거의뉴트렌드를선도하는요인이될수있을것이다. 미래주택시장과주거의뉴트렌드를살펴보면다음과같다. (1) 투자가아닌거주목적의주택소유 의식일반화꾸준한주택공급추진, 생산가능인력감소등의인구구조와가구구성변화, 가계의실질소득증가폭둔화등으로주택수요감소및변화로주택가격변동폭이더욱축소될것이다. 또한주택거래, 주택착 준공및입주, 자산및소득등에대한신속하고정확한정보수집및분석이가능해져 부동산시장불패신화 가사라지고, 건전한주택시장문화가정착될것이다. 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 71

100 가격상승기대둔화와주택재고확충등으로안정된거주공간으로주택가치를 재인식하려는의식변화가주택시장의사회적규범으로가시화될것이다. (2) 소비자선호에맞춘다양화 탈규격화된주택공급보편화단순주거, 재택근무, 친자연적생활등소비자및사회적취향 (needs) 에맞춘다양한크기와유형의주택공급이보편화되고, 소비자의주택소비선택의폭도확대될것이다. 아파트중심의주택유형이지속되는가운데서도아파트의한옥화, 단독주택의아파트화, 소형주택의다양화등주택유형과공간활용의차별화 탈규격화가빠르게진행되고, 이에맞춘주택공급이일반화될것이다. (3) 지역과상품의질에따라주택수요차별화심화고급주택과일반주택, 신규주택과기존주택, 중소형주택과대형주택, 자가주택과차가주택, 수도권과지방소재주택, 도시와농촌소재주택등지역적 내용적으로주택시장의차별화가뚜렷해질것으로예상된다. 또한공공 의료 교육 교통시설인근등양호한주거환경지에대한선호가증가하여주택가격의차별화양상도나타날것이다. (4) 도심재생을통한복합용도건물내거주수요증가공공 의료 교육 교통시설등의이용에대한편의성증대로도심내혹은재생으로활성화된도심에입지한주택에대한수요가증가할전망이다. 기성시가지와구도심, 1970년대건설된신시가지지역등은이미도시재정비단계에진입한만큼, 신개발보다기성시가지의계획적관리및재정비수요가앞으로계속늘어날것이다. 이에따라도시의지속가능성을고려한커뮤니티보존형주택개량확대, 인구및소득계층구조와생활패턴의변화로인해보육시설, 노인복지시설, 여가공간및생활편익시설등에대한수요가증대할전망이다. 72

101 (5) 녹색주택 지능형주택거주증가이상기후변화및자원부족등으로탄소저감주택, 벽면과옥상이녹화된친환경녹색주택, 패시브하우스, 에너지절감형주택과스마트홈 건강및의료 유비쿼터스등첨단지능형주거서비스에대한수요가빠르게증가할것이다. 이에따라그린홈과원격의료시설등상상혹은그이상의기술이주거에접목되어일상생활에많은변화가수반되고, 휴식공간 으로의주택본래의기능을회복할것이다. 2) 2020 년주택수요행태변화전망 주택수요와공급, 그리고주거복지서비스측면에서의뉴트렌드형성에따라장래주택시장에서는주택가격안정에따른실수요중심시장형성, 가격상승기대감소로임차수요증가및월세시장의보편화, 주택수요의완만한감소세지속, 소형주택선호지속, 주택성능다양화에대한요구증대, 주택시장의국지성 차별성심화, 노후준비가부족한고령인구증가등에따른주택금융상품다양화, 도심기성시가지등의재정비사업활성화등이진행될전망이다. 이에따라소비자의주택수요행태에도다음과같은변화가발생할것으로예상된다. (1) 주택소비패턴변화및수요의양극화결혼, 가구구성변화, 핵심소비계층감소등으로주택소비패턴변화하고있다. 결혼연령상승에따른만혼추세정착으로주택구입시기가이연되고있으며, 주택소비규모도 4인가구중심에서 1~2인소형가구중심으로변화하고있다. 핵심소비계층도당초 35~54세에서수명연장에따른고령화와만혼추세등으로 65세까지연장될가능성도배제할수없다. 개별화 차별화된소비자선호와수요에맞춘다양한주택공급으로기존아파트중심으로형성되었던시장이지역별 주택유형및규모별로더욱세분화되고, 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 73

102 인구및가구가증가하는성장도시와그반대인정체도시에서는상반된주택수요 행태가고착화가진행될것으로예상된다. (2) 실수요중심의시장정착 주택시장에서는주택보급률확대등으로주택가격이안정을보이고있고, 1997년외환위기나 2008년글로벌금융위기와같은외부충격이발생하지않는한과거와같은주택가격의급등락은나타나지않을가능성이높다. 핵심소비계층 (35~54세) 인구가서울 2010년, 인천 2011년, 경기지역은 2018년이후감소세로전환되었으며, 지방의경우도이미 2009년에핵심소비계층연령인구가정점에도달해감소하기시작하였다. 가격상승기대약화, 핵심소비계층감소, 주택재고확대등으로인한주택수요감소는주택시장을실수요자중심으로빠르게재편시키는요인으로작용할것이다. 또한저출산 고령화, 경제성장세둔화와가계가처분소득의감소와같은사회 경제적여건변화도장래주택수요를감소시키는요인으로작용할것으로예상된다. 자료 : 통계청. 인구추계자료 < 그림 3-8> 주택수요핵심계층 (35~54 세 ) 인구추이 ( 명 ) 74

103 (3) 임차수요및월세주택비중증가가격상승기대감소로임차주택에대한수요가늘어나고, 주택임대차시장에서도전세의월세로의전환이지속적으로이루어질전망이다. 높은주택가격과주택가격상승기대가감소하면서수요자들은임차주택을, 집주인은주택가격안정과저금리상황이겹쳐전세보다보증부월세나순수월세를선호하고있다. 통계청 2010년인구주택총조사 에의하면, 임대차시장에서전세비중이점차줄고, 월세비중은증가하고있는것으로나타났다. 이같은추세는당분간계속되어향후주택임대차시장에서는전세가줄어들고월세 ( 보증부월세포함 ) 가늘어나는변화가일어날것으로보인다. 53) (4) 소형주택및단독주택수요증가가구구성별가구수는 2005~2030년기간중부부가구와 1인가구가빠르게증가하고, 부부와자녀로구성된 3인이상가구가감소하면서소형주택수요가더욱증가할전망이다. 1~2 인소형가구가증가하면도시형생활주택, 준주택등도심내소형주택등에대한수요와소형가구를위한실용성을갖춘차별화된주택에대한선호및공급증가가수반될전망이다. 또한소득수준이높아지고웰빙, 삶의질추구가중시되면서다양한유형의단독주택이등장하고, 그에따른거래도증가할것이다. 54) (5) 주택의적정소비경향확산및저렴한주택에대한수요지속 저출산 고령화, 1 인가구등인구및가구구성변화, 가계의가처분소득감소 등으로주택을적정소비하려는경향이확산될것으로예상된다. 이에따라가구당 53) 월세주택비중이늘어나고전월세가격이상승하면, 도시저소득층의주거비부담이가중되어이들계층의주거불안이심화될가능성이있다. 주택금융공사의연소득대비주택가격비율 (PIR) 을보면, 전국이 2005 년 3.96 에서 2010 년 5.56 로, 수도권은서울 2005 년 5.66 에서 2010 년 7.65, 인천 2005 년 2.58 에서 2010 년 6.36, 경기 2005 년 4.54 에서 2010 년 6.26 으로증가하였다. 54) 국토연구원주택선호도조사에따르면, 향후살고싶은주택유형으로단독주택을선호하는국민이 2007 년 40% 에서 2011 년 43.3% 로증가한것을알수있다. 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 75

104 주거소비면적은점차줄어드는반면, 1인당주거소비면적은일정수준까지는완만하게증가할것으로예상된다. 55) 주택의절대적인부족문제가해소되고, 주택시장이전반적으로안정되면서투자수요감소도적정소비경향확산을유도하고있으며, 56) 도시내혹은거주지역인근에서자가주택을마련하기위한저렴한주택에대한기대수요도지속될것으로예상된다. 주택재고확충과주택시장안정으로주택에대한국민인식도자본이득획득을위한 투자 대상에서주거서비스의 소비 로점차변화할것이다. 특히, 가계의점유안정이가능한저렴한주택과서민을위한임대주택공급이확대되면주택에대한소유의식은더욱빠르게변화될것으로전망된다. (6) 새로운주택유형과거주환경에대한수요증가친환경적 첨단화 녹색화된아파트, 내구성과장수명화된주택, 주거공간의가변성과가용성을갖춘주택, 고령자와소형가구, 그리고지역소속감고취를위한커뮤니티가활성화된거주환경등에대한수요가증가할전망이다. 57) 경제적여유와여가활동이일상화되면서주택수요유형도다양화되어전원주택, 별장주택 (second house), 단지형단독주택, 타운하우스등다양한형태의주택에대한수요가증가할것으로보인다. 또한환경기준의강화에따라녹색주택공급의필요성이커지고, 한옥등전통적인주택및주거문화에대한관심도증대될것으로예상된다. 55) 국토해양부 주거실태조사 에따르면주거소비면적변화추이는가구당 2006 년 67.3 m2에서 2008 년 69.3 m2, 2010 년 68.7 m2로변화하였으며, 1 인당주거소비면적은 2006 년 26.2 m2에서 2008 년 27.8 m2, 2010 년 28.5 m2으로증가하였다. 56) 국토硏선호도조사 ( ) 에따르면 1억원의여유자금투자처로주택등부동산구입보다는은행예금 (57.2%) 을가장선호하는것으로나타났다. 57) 새주택이나생활의편리성을제공하는주택에대한수요가증가하고있다 년인구주택총조사 를보면주택보급률확대나자가보유율 (60% 61%) 증가에도불구하고자가보유타주택전월세거주자가 2005년 55.6% 에서 2010년에는 54.2% 로 1.4%p나오히려감소한것으로나타났다. 이는교육, 환경, 주택의질등에대한선호를반영한것으로해석할수있을것이다. 76

105 (7) 주택입지선호변화및도심내소형주택수요증가교통, 기반시설, 생활환경, 교육환경, 자연경관이우수한지역과주거비가저렴한지역, 가격상승이예상되는지역등주거지선정관련일반적선호기준은장래에도어느정도는유지될전망이다. 58) 그러나주택재고확충, 주택매매를통한자본이득기대감소등으로주거소비를즐길수있는좋은거처혹은적정거처가장래주거지선정을결정하는주요요인으로작용할가능성도점차커질것으로보인다. 인구증가율둔화와 1 2 인소형가구증가, 고령가구증가등인구구조변화및도심거주선호와라이프스타일의변화는소형주택에대한수요증가를초래할가능성이있다. 도시지역의 1 2인가구증가는소형주택수요증가로이어질가능성이높으며, 이러한추세는 2020년이후까지도지속될전망이다. (8) 고령자전용주택수요증가경제적으로안정된노후생활을지속하기위해은퇴자나고령자가구의경우, 소득감소와자녀출가등에따라주택규모축소희망이증가하거나, 신규수요가감소할가능성이있다. 59) 이에따라미래에는현재소유하고있는주택을처분하여소형주택을구입하거나, 소유한주택을임대로내주고다른곳에임대주택을구하여거주하는은퇴자도늘어날것이다. 또한부동산자산보유은퇴자나고령자를겨냥한다양한금융상품이등장할가능성이있다. 노인가구증가에따라고령자임대주택, 노인복지주택등노인전용주택수요가증가하고, 전원지역거주수요도증가할것이다. 그러나고령자의경우기존 58) 국토연구원주택선호도조사 (2011.4) 에의하면, 20 대는대중교통, 30 대는교육시설, 40 대이상은의료시설, 특히 65 세이상고령자는의료시설인근에있는주거지를약 74% 가선호하는것으로나타났다. 59) 국토연구원주택선호도조사 (2011.4) 에따르면, 60 대이상의연령층에서는약 15% 가주택규모를소형으로축소하기를희망하는것으로나타났다. 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 77

106 거주주택또는거주지역 ( 커뮤니티 ) 에계속선호하기를희망하는경향이있는만큼, 고령자주택보급시이를감안할필요가있다. 60) (9) 주거복지서비스수요증가소득양극화, 재개발 재건축등도시정비사업에따른저렴한서민주택의감소, 주택임대차시장에서의월세전환증가등으로주거양극화가가속화되고있다. 기존저소득층외에저소득 1인가구, 젊은직장인층, 독거노인층등을중심으로공공임대주택수요및 1인주택에대한주거수요가늘어날전망이다. 의료및생활수준향상에따른고령인구의빠른증가로고령자전용주택, 연령혼합주택단지등고령자맞춤형주택수요와주택개량수요도증가할것이다. 3. 사회 경제적여건변화를반영한중장기주택수요전망 1) 기존주택수요전망 일반적으로주택수요는인구및가구요인, 주택멸실에의한대체요인, 소득변동요인을합산하여전망하고있다. 주택수요전망을위해기존연구에서인구및가구요인은주로맨큐-웨일모형 (Mankiw-Weil 모형, 이하 M/W모형 ) 을이용하거나신규가구수증분을이용하기도하였다. 대체요인은통상주택멸실률을가정하여추계하였고, 소득요인은 M/W모형내소득, 주거비를독립변수로추가하여인구및가구요인과함께고려하거나주택수요함수를추정을통해주택수요에대한소득탄력성을따로구하여추계하는방식을취하고있다. 60) 미국은퇴자협회 (2005) 에따르면, 미국의경우 75 세이상은 86%, 65~74 세는 83% 가친인척가까이나현재거주하고있는주택또는커뮤니티에서거주하기를희망하는것으로나타났다. 78

107 M/W모형은인구학적관점에서주택수요를분석하는모형으로주로중 장기주택수요를추정할때많이이용한다. 전통적인 M/W모형은주택수요를인구학적관점에서접근한대표적인모형으로주택수요를인구변수만으로추정한다. 이를식으로표현하면다음과같다. : 연령구간 에속해있는가구 의가구원수 전통적인 M/W모형의비판과함께수정M/W모형이등장하였다. Swan(1995) 은 M/W모형의주택수요추정에대해변수생략문제를제기하였다. 주택수요를정확하게추정하기위해서는인구변수와더불어소득, 주거비등과같은변수를함께고려해야한다는것이다. 국내에서도정의철외 (2005), 국토연구원 (2009), 통계개발원 (2011) 등이일반적인 M/W모형을수정하여인구변수뿐만아니라소득, 주거비를추가적으로고려한모형을설정하였다. 이를식으로표현하면다음과같다. : 연령구간 에속해있는가구 의가구원수, : 가구 의주거비용, : 가구 의항상소득 신규가구수증가분을이용하여인구및가구요인의주택수요를추계하는방법 은주택종합계획수정계획 (2007) 에서사용하였다. 신규보통가구증가에따른주택수요량 = 신규보통가구수 { 1 + (100- 주택보급률 )/100) } 보통가구당주택수 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 79

108 최근에는 1~2인가구증가등가구원수변화를감안한주택수요전망이중요해지면서, 이를반영하기위한방법론을적용하고있다. 국토연구원 (2009) 은연령대별, 가구원수별더미변수를통해가구의생애주기와가구원수변화에따른주택수요전망을시도하였다. 통계개발원 (2011) 은 1인가구, 2인가구이상으로구분하여주택수요함수를추정하였다. 중장기주택수요를전망한이들연구에서는주택수요를 2010년이전까지는 4 3~46만호로전망하였다. 2009~2010년사이 46만호내외로정점을기록한이후점차감소해 2020년경에는 36~41만호를보일것으로전망하고있다. 주택종합계획 (2003~2012) 은 2003년 43.5만호이후계속증가하다 2008년약 44.9만호를정점으로 2012년 42.4만호까지점차감소할것으로전망하였다. 정의철 조성진 (2005) 은주택수요가 2005년 43만호를정점으로감소하기시작해 2020 년에는 36만호수준이될것으로전망하였다. 2) 중장기주택수요전망모형의개발 (1) 모형개발의기본방향기존의주택수요추정방법론은대부분면적단위로주택수요를추정한후, 이를다시원단위주택면적을가정하여적용하기때문에원단위에따라주택수요량이크게움직일수있다는단점을내포하고있다. 주택수요추정과정에서발생할수있는자의성을줄이기위해이연구에서는다음과같은기본방향하에수요전망모형을개발하였다. 첫째, 가구원수별주거특성을반영한다. 최근주택수요전망관련연구경향을보면 1~2인가구의증가등으로인한가구원수변화를반영하여주택수요의추정을시도한다는점을볼수있다. 이연구에서도이를검증하기위해가구원수별주택면적, 주택가격평균차검증결과가구원수별로통계적으로다른결과가도출되었다 ( 부록 2-1, 2-2 참조 ). 따라서가능하다면가구원수별로접근하여가구요인의주택수요를추정하는것이바람직하다고할수있다. 80

109 둘째, 주택의지역성, 이질성등을반영하는주택수요량을개발하여적용한다. 지역별 1인당주거면적은수도권 < 광역시 < 도지역순으로넓은것으로나타났다. 따라서주택면적을주택수요로보고주택수요함수를설정할경우, 도지역의 1인당주택수요가가장많고, 수도권의주택수요가가장적다고해석하게된다. 이럴경우주택수요가많은수도권의주택수요를과소추정하게되고, 주택수요가적은도지역의주택수요를과대추정하게되는문제가발생한다. 주택시장의이질성, 지역성을반영할수있는가장중요한기준으로주택가격을사용하였다. 61) 주택가격은입지, 주택유형, 주택면적, 주택상태등에따라달라지는것으로주택의지역성과이질성을반영하고있다. 또주택가격은주택수요를결정하는가장중요한요인즉, 가구가이사시고려하는가장중요한요인이라할수있다. 셋째, 주택수요를기존의면적단위에서벗어나호단위로전망하여, 주택수요면적을다시원단위로나누는자의적요소를배제한다. 주택원단위에대해서는일정한기준이없으며, 연구자의판단에따라적용하는것이일반적이다. 62) 이연구에서는 Goodman(1988) 이제안하여대부분의주택수요함수연구에서이용되고있는주택가치를표준헤도닉가격으로나누어준주택수요량을이용하였다. 이값은표준주택당주택호수로표현되므로자연스럽게주택수요의호단위추정을가능하게한다. 63) 넷째, 주택수요전망을위해필요한가구추계자료가반영하지못한최근 1인가구증가속도증대등의요소를반영하였다. 또한가구측시각으로자가수요와차가수요가다르다는것을전제하지만, 주택측시각으로보면자가주택과차가 61) 주택시장의이질성, 지역성등을감안하기위해서는이론적으로나현실적으로주택가격을이용하여주택수요함수를추정하는것이타당하다. 대표적선행연구인 Mankiw and Weil(1989), Goodman(1988), Zabel(2004) 등도주택가격을이용하여주택수요를분석하였다. 62) 주택종합계획 (2003) 에서는국민주택규모 85 m2로, 국토연구원 (2009) 에서는 2006~2007 년공급된평균주택규모에서주차장등공용면적을제외한면적 85 m2로, 국토해양부 통계개발원 (2011) 은주택면적구간별중위값을이용하였다. 국토해양부 통계개발원 (2011) 는노동패널, 주거실태조사데이터를이용하여면적을구간별로나누고, 각그룹의중위값은구한후주택수요면적을각그룹의중위값으로나누어주었다. 63) 표준주택은해당지역의평균적인특성을가진주택의헤도닉가격을의미한다. 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 81

110 주택은동질한주택으로, 동질한주택에차가가살고있다고해서주택가치가떨어지는것이아니라는관점에서자가와차가를미구분하여적용하였다. 민간임대주택이다수인우리나라에서단순히자가와차가주택으로구분하는것은맞지않다고판단하였으며, 이는저소득층을위한차가주택, 즉공공임대주택은정책적 ( 외생적 ) 으로결정할사안으로볼수있기때문이다. 다섯째, 가구의주택수요패턴, 주택선호등을반영한다. 주택특성별주택수요분석을위해서는과거주택수요패턴과향후미래거주주택선호에대한적절한조합이필요하다. 향후미래거주주택에대한선호는가구의이상적인주거상태에대한기대가과다하게반영될경우현실성을잃어버릴가능성이있다. 최근몇년동안의주택이동패턴은향후주택수요향방에중요한잣대가될수있다. 단, 이는과거의행태이므로향후미래주택선호와적절한조합을통해주택특성별주택수요를분석하였다. (2) 중장기주택수요전망모형의개발 1 가구요인에의한주택수요추정가구요인에의한주택수요는기존 M/W모형을대폭수정 보완한주택수요전망모형 (Housing Demands 11 Model; 이하 HD11) 을개발하여적용하였다. 기존모형의오류를방지하고, 주택의이질성 지역성등의특성을주택수요추정시반영하기위해대표적인주택수요연구자 Goodman(1988) 이제시한 표준주택당주택소비량 개념을주택수요전망시에적용하였다. 기존모형에서는특정연령인구의주택소비량이라는모수를추정하지만, HD11은지역별 가구원수별주택소비량이라는모수를추정하였다. M/W 모형은인구변수만으로모수를추정하지만, HD11 은가구변수를이용하여모수를추정하였다. 이를산식으로표현하면다음과같다. : 지역 에서가구원수 ( 예 : 1 인가구 ) 에속해있는가구수 82

111 가구요인에의한주택수요추정을위해 주거실태조사, 2010년인구주택총조사, 통계청가구추계자료, 통계개발원 가구추계수정자료 등을이용하였으며, 다음과같은방법절차를통해가구의주택소비량을산출하였다. ⅰ) 16개시도별헤도닉가격함수를추정한다. 64) ⅱ) 헤도닉함수를이용하여 16개각지역별평균적인특성을갖는표준주택가격을설정한다. ⅲ) 구의주택가격 표준주택가격으로가구의주택소비량을산출한다. 이과정을부연하면, 모형의모수인지역별 가구원수별주택소비량을추정하고, 2010년인구주택총조사, 통계개발원가구추계수정자료를이용하여지역별 가구원수별주택소비량을보정한다. 보정된지역별 가구원수별주택소비량에지역별 가구원수별가구추계자료를적용하여가구요인에의한주택수요를산출하는것이다. < 그림 3-9> HD11 모형의모수추정과정 64) 헤도닉가격모형 (Hedonic Price Model) 에의하면주택의가격은입지고정성의특징으로인해주택의물리적특성, 근린지역의입지특성에의해서결정된다. 헤도닉가격모형은 이질적인재화의가치는해당재화에내포되어있는특성 (attributes, characteristics) 에의해결정된다 는가정을전제한다. 헤도닉가격은재화의가격과그재화의개별특성들의양을구하는방법으로추정한다. 재화의가격을종속변수, 특성들의양이독립변수인회귀방정식을추정함으로써특성가격을추정한다. 이를함수식으로표현하면다음과같다. 위식에서 P는재화의가격이고, S(Structure), N(Neighborhoods), L(Location) 은개별특성들이다. h( ) 는회귀식의함수형태이며, 헤도닉함수 (hedonic function) 가된다. 개별특성들을재화에가격에회귀시켜서나온계수가특성가격이된다. 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 83

112 2 소득요인에의한주택수요추정소득요인에의한주택수요는소득탄력성을구해이를주택수요에곱하는방식으로산출하였다. 소득요인주택수요는주택가격상승기대에따라움직이므로이를반영하기위한시나리오를설정하였다. 소득은이론적으로타당 (Goodman, 1988; Hayt and Rosenthal, 1990; Hansen et al, 1998 등 ) 한항상소득을추정하여이용한다. 이를위해 주거실태조사자료 를이용하였으며, 소득상승률은 2011년 3.0% 에서 2020년 2.5% 로감소하는것으로가정하였다. 구체적인추정절차는다음과같다. ⅰ) 항상소득을추정한다. ⅱ) 항상소득을이용하여주택수요에대한소득탄력성을추정한다. ⅲ) 소득탄력성과가정한소득상승률을곱한후이를다시주택수요에곱하는방식으로소득요인에의한주택수요를산출한다. ⅳ) 주택가격상승기대변화에따른소득요인주택수요변화를추가적으로분석한다. 3 멸실요인에의한주택수요추정멸실요인에의한주택수요는과거주택멸실수의추이를분석하여적용하였다. 인구주택총조사자료 를사용하였으며, 주택멸실은장기평균 (2000~2010년) 수준으로수렴한다고가정하였다. 구체적인절차는다음과같다. ⅰ) 인구주택총조사자료를이용하여과거연평균주택멸실수를추정한다. ⅱ) 과거주택멸실수분석결과를기초로향후주택시장환경을반영한멸실주택수를추정한다. (3) 주택수요전망모형 (HD11) 의적용주택수요추정을위한 HD11 모형구축을위해지역별헤도닉함수추정, 지역별 가구원수별평균주택소비량의모수추정, 지역별 가구원수별가구추계, 소득탄력성의추정, 멸실주택수추정, 주택수요패턴작성등을수행하였다. 65) 84

113 3) 중장기주택수요전망 (1) 주택수요전망의개요 인구및가구구조변화, 경제및사회구조변화, 가구의주택수요패턴등을감안하여주택수요를전망하였다. 가구요인주택수요는주택수요중심계층의감소, 가구분화, 1인가구증가등으로인한가구원수감소, 2010 인구주택총조사 결과등을반영하여산출하였다. 소득요인주택수요는안정성장시대진입등의사회 경제구조변화, 최근경제성장률, 잠재성장률등을감안하였으며, 멸실요인주택수요는노후주택의지속적증가, 재개발 재건축등도시재생사업의지속적인추진등을감안하여산출하였다. < 그림 3-10> 주택수요전망을위한절차도 65) 보다상세한모형적용과정은이보고서의 < 부록 3> 에서확인할수있다. 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 85

114 (2) 요인별주택수요 1 가구요인가구요인주택수요는주택수요중심계층의감소, 가구분화, 1인가구증가등을반영하여산출하였다. 지역별 가구원수별주거소비량을추정하고, 지역별 가구원수별가구추계자료, 2010 인구주택총조사등을이용하여가구요인주택수요를추정하였다. 가구요인에의한추정결과, 가구요인주택수요는전국기준으로 2011년 19만 7천호에서 2020년 10만 8천호로감소하였다. 가구요인주택수요를지역별로살펴보면, 수도권은 2011년 14만 3천호에서, 2020년 9만 3천호로감소하였다. 충청권은 2011년 2만 2천호에서 2020년 1만 2천호로감소하였으며, 호남권은 2011년 0호에서 2020년 -8천호로나타났다. 대경권은 2011년 7천호에서 2020년 -2천호로나타났고, 동남권은 2011년 2만 4천호에서 2020년 1만 2천호로나타났다. 강원권은 2011년 2천호에서 2020년 -1 천호로나타났으며, 제주권은 2011년 2천호에서, 2020년 1천호로나타났다. < 표 3-1> 가구요인신규주택수요 ( 단위 : 천호 ) 지역 수도권 충청권 호남권 대경권 동남권 강원권 제주권 전국

115 < 그림 3-11> 가구요인신규주택수요 2 소득요인소득요인주택수요는안정성장시대진입등의사회 경제구조변화, 최근경제성장률, 잠재성장률등을반영하여산출하였다. 소득상승률은 2011년 3.0% 에서 2020년 2.5% 로감소하는경우를가정하였다. 이는 2010년 2인이상가구의실질가계소득상승률이 2.8% 였으며, 향후잠재성장률하락 (OECD 는 2020년 2.4% 로추정 ), 2017년이후생산가능인구감소등을고려한것이다. 소득요인에의한추정결과, 소득요인주택수요는전국기준으로점차소득상승률이낮아지면서 2011년 12만 3천호에서 2020년 11만 2천호로감소하였다. 소득요인주택수요를지역별로살펴보면, 수도권은 2011년 5만 7천호에서 2020년 5만 4천호로감소하였으며, 충청권은 2011년 1만 4천호에서 2020년 1만 3천호로감소하였다. 호남권은 2011년 1만 3천호에서 2020년 1만 1천호로감소하였고, 대경권은 2011년 1만 4천호에서 2020년 1만 1천호로감소하였다. 동남권은 2011년 2만호에서 2020년 1만 8천호로감소하였으며, 강원권은 2011년 4천호에서 2020년 4천호수준을유지하였다. 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 87

116 < 표 3-2> 소득요인신규주택수요 ( 단위 : 천호 ) 지역 수도권 충청권 호남권 대경권 동남권 강원권 제주권 전국 < 그림 3-12> 소득요인신규주택수요 ( 시나리오 1) 3 멸실요인 연간멸실요인에의한주택수요량은과거멸실주택수의추이를분석하여 2020 년까지의주택멸실수를추정하였다. 주택보급률확대, 신도시등대규모개발 88

117 축소, 재건축건축연한규제등은주택멸실을감소시키는요인으로작용하지만, 재개발 재건축규제완화, 부동산경기회복, 주택의질향상, 그린홈주택수요증가등은주택멸실을증가시키는요인으로작용하는것으로보았다. 주택멸실에의한신규주택수요는 2011년도는 2005~2010년사이의연평균수준 (11만호) 만큼의주택멸실을가정하고, 2012년도~2020년까지는 2000~2010년사이의연평균수준 (15만 2천호 ) 으로장기수렴한다고가정하였다. 이때, 연평균멸실요인주택수요증가율과연간멸실요인주택수요량산출식은다음과같다. - 연평균멸실요인주택수요증가율 ( ) ln - 연간멸실요인주택수요량 ( )= 지역별멸실주택수는지역별노후주택비율, 주택재고비율을고려하여추정하였다. 수도권의주택재고비율은 2010년현재전국의 45.2% 이며, 2015년기준으로 20년이상된노후주택 (2010년현재 1994년이전에지어진주택 ) 비율은전국의 41% 수준이며점차재고주택비율수준으로상승할전망이다. 멸실요인에의한추정결과, 멸실요인주택수요는전국기준으로 2011년 11만호에서 2020년 15만 2천호로증가하였다. 멸실요인주택수요를지역별로살펴보면, 수도권은 2011년 5만호에서 2020년 6만 9천호로증가하였으며, 충청권은 2011년 1만 2천호에서 2020년 1만 5천호~1 만 7천호로증가하였다. 호남권은 2011년 1만 3천호에서 2020년 1만 8천호로증가하였고, 대경권은 2011년 1만 2천호에서 2020년 1만 7천호로증가하였다. 동남권은 2011년 1만 8천호에서 2020년 2만 5천호로증가하였으며, 강원권은 2011년 4천호에서 2020년 5천호로증가하였다. 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 89

118 < 표 3-3> 멸실요인신규주택수요 ( 단위 : 천호 ) 지역 수도권 충청권 호남권 대경권 동남권 강원권 제주권 전국 < 그림 3-13> 멸실요인신규주택수요 (3) 총주택수요인구및가구구조의변화, 경제및사회구조변화등을반영한가구요인, 소득요인, 멸실요인주택수요를합산하여총주택수요를산출하였다. 총신규주택수요는전국기준으로 2011년 43만 3천호에서 2020년 37만 2천호로감소할것으로추정되었다. 90

119 총신규주택수요를지역별로살펴보면, 수도권은 2011년 24만 9천호에서 2020년 21만 6천호로감소하였으며, 충청권은 2011년 4만 8천호에서 2020년 4만 1천호로감소하였다. 호남권은 2011년 2만 6천호에서 2020년 2만 1천호로감소하였고, 대경권은 2011년 3만 2천호에서 2020년 2만 6천호로감소하였다. 동남권은 2011년 6만 2천호에서 2020년 5만 5천호로감소하였으며, 강원권은 2011년 1만호에서 2020년 8천호로감소하였다. 제주권은 2011년 5천호에서 2020년 4천호로감소한것으로나타났다. < 표 3-4> 총신규주택수요 ( 단위 : 천호 ) 지역 수도권 충청권 호남권 대경권 동남권 강원권 제주권 전국 < 그림 3-14> 총신규주택수요 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 91

120 (4) 주택특성별주택수요 가구의주택선호및수요패턴과연령대별가구비중변화등을반영하여주택 유형별, 주택규모별주택수요를산출하였다. 1 주택유형별주택유형별신규주택수요는전국기준으로 2011년단독주택 9만 4천호, 아파트 27만 5천호, 연립 다세대 6만 4천호, 2020년단독주택 11만 4천호, 아파트 19 만 2천호, 연립 다세대 6만 6천호로나타났다. 주택유형별주택수요를지역별로살펴보면, 수도권은 2011년단독주택 4만 1 천호, 아파트 15만 9천호, 연립 다세대 4만 9천호, 2020년각각 5만 4천호, 11만 4천호, 4만 8천호로나타났다. 호남권은 2011년단독주택 8천호, 아파트 1만 7천호, 연립 다세대 1천호, 2020 년단독주택 9천호, 아파트 1만 1천호, 연립 다세대 1천호로나타났다. < 표 3-5> 주택유형별신규주택수요 ( 단위 : 천호 ) 지역 단독아파트연립다세대 단독아파트연립다세대 단독아파트연립다세대 수도권 충청권 호남권 대경권 동남권 강원권 제주권 전국 (%) 94 (22) 275 (63) 64 (15) 104 (26) 235 (58) 64 (16) 114 (30) 192 (52) 66 (18) 92

121 < 그림 3-15> 주택유형별신규주택수요 과거 10년간 (2001~2010) 의주택유형별주택공급비중을살펴보면, 현재주택유형별수요와과거주택공급비중이불일치함을확인할수있다. 일례로과거 10년간단독주택공급비중은 9.6% 였으나, 중장기주택수요전망모형을통해추정한단독주택의 2011년수요비중은 22% 로나타나대략 10%p 내외의수급불균형이발생한것을확인할수있다. 앞으로도단독주택선호증가로단독주택의수요비중은 2011년 22% 에서 2020년에는 30% 까지계속상승할전망이다. < 표 3-6> 과거주택유형별주택공급비중 ( 단위 : %) 2001~ ~2010 계 (2001~2010) 단독아파트연립연립연립단독아파트단독아파트다세대다세대다세대 주택규모별주택규모별신규주택수요는전국기준으로 2011년 60m2이하 19만 7천호, 60~ 85m2 12만 9천호, 85m2초과 10만 6천호, 2020년 60m2이하 17만 9천호, 60~85m2 11만 1천호, 85m2초과 8만 2천호로나타났다. 가구원수감소, 고령자의주택면적축소등으로 60m2이하소형주택의수요비중이 2011년 45% 에서 2020년 48% 로높아졌다. 반면, 85m2초과주택의수요비중은 2011년 25% 에서 2020년 22% 로낮아졌다. 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 93

122 주택규모별주택수요를지역별로살펴보면, 수도권은 2011년 60m2이하 11만 6천호, 60~85m2 7만호, 85m2초과 6만 3천호, 2020년 60m2이하 10만 6천호, 60~ 85m2 6만 1천호, 85m2초과 5만호로나타났다. 충청권은 2011년 60m2이하 2만호, 60~85m2 1만 5천호, 85m2초과 1만 2천호, 2020년 60m2이하 1만 9천호, 60~85m2 1만 3천호, 85m2초과 1만호로나타났다. 강원권은 2011년 60m2이하 5천호, 60~85m2 3천호, 85m2초과 2천호, 2020년 60m2이하 4천호, 60~85m2 2천호, 85m2초과 2천호로나타났다. 지역 60 m2이하 < 표 3-7> 주택규모별신규주택수요 ~ 85m2 60m2 60~ 85 m2 60m2 60~ 85m2 초과 이하 85 m2 초과 이하 85m2 ( 단위 : 천호 ) 85 m2초과 수도권 충청권 호남권 대경권 동남권 강원권 제주권 전국 (%) 197 (45) 129 (30) 106 (25) 187 (46) 121 (30) 96 (24) 179 (48) 111 (30) 82 (22) < 그림 3-16> 주택규모별신규주택수요 94

123 과거 10 년간주택규모별주택공급비중을살펴보면, 60 m2이하소형주택공급 비중은 31% 였으나, 2011 년수요비중은 45% 로나타나현재주택규모별수요와 과거주택공급비중과의수급불일치폭이컸던것으로나타났다. 60 m2이하 < 표 3-8> 과거주택규모별주택공급비중 ( 단위 : %) 2001~ ~2010 계 (2001~2010) 60~85 85m2 60m2 60~85 85m2 60m2 60~85 m2 초과 이하 m2 초과 이하 m m2초과 (5) 중장기주택수요전망의시사점인구및가구요인, 멸실요인, 그리고소득요인을고려한주택수요전망모형 HD11을새롭게개발 구축하여 2020년까지의중장기주택수요를추정해보았다. 모형을통한중장기주택수요전망결과, 총주택수요는인구 가구및소득요인의영향으로소폭감소하는것으로나타났다. 특히, 인구및가구요인에의한주택수요감소가총주택수요감소에결정적영향을미치는것으로분석됐다. 반면, 멸실요인에의한주택수요는노후주택증가와도심재정비활성화등으로수요가현재보다다소증가하는것으로나타났다. 지역별주택수요는전권역에서 2011년보다작은지역은 10%, 많은지역은 23% 가량수요가감소하는것으로나타났다. 이러한권역별주택수요감소요인역시인구 가구및소득요인때문으로수도권보다비수도권지역의수요감소폭이상대적으로더컸다. 반면, 멸실요인에의한권역별주택수요는수도권과충청권, 그리고동남권에서가장많이증가할것으로전망됐다. 주택유형과규모별로는아파트 대형주택의수요가감소하고, 단독주택 소형주택의수요는증가하는것으로나타났다. 이상과같은중장기주택수요변화전망을감안해향후주택정책에는개별권역과수요자니즈에맞춘차별화된정책추진이가능한내용을담아야할것이다. 특히 1~2 인가구와서민층을위한소형주택공급, 대도시를포함하고있는권역의멸실수요, 인구및가구변동에의한주택수요감소에의한충격을최소화할수있는방안을적극반영할필요가있다. 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 95

124 4. 새로운주택정책패러다임의정립방향 주택시장동향및구조변화, 인구구조및가구구성변화, 사회경제및도시토지이용변화, 주택시장뉴트렌드, 주택수요행태변화, 중장기주택수요등을기반으로기존주택정책패러다임과비교가가능한새로운주택정책패러다임의내용을구체화할수있다. 신 구주택정책패러다임비교는주택정책범주, 주택수요와공급, 주거복지정책측면으로구분하여정책목표, 정책대상, 정책수립주체, 주택수요및공급방식, 정책수단등의세부내용변화여부를중심으로살펴볼수있으며, 이를통해새로운주택정책패러다임정립을위한방향설정이가능해질수있을것이다. 1) 주택수요측면 저출산 고령화등에따른인구구조변화나가계실질소득의감소, 결혼연령의상승등은향후주택수요변화에많은영향을미칠것이다. 따라서주택수요의변화또한미래주택시장의트렌드와정책방향을결정하는데있어가장중요한판단기준이됨은당연하다. 저출산, 고령화, 베이비붐세대의은퇴는가구가소비하는주택면적을점차감소시키고, 주택재고확충에따라주택에대한인식도점차 사는것 에서 사는곳 으로바뀌면서주택수요의질적내용에도변화가뒤따를것으로보인다. 주택가격기대심리둔화로주택시장이실수요자중심으로재편되고, 주택을적정소비하려는경향도확산될전망이다. 주택의절대적인부족문제가해소되고주택시장이전반적으로안정되면서투기수요도감소할것이다. 주택수요를추정하는방식도현재의계량화된방식에서벗어나소비자선호를반영할수있는방식으로의전환이필요하다. 따라서주택수요측면에서의새로운주택정책패러다임은사는곳, 실수요, 주거의적정소비, 주택수요위축, 소형주택선호증가, 지역별 유형별소비자선호를 96

125 반영하는패러다임으로변화할필요가있다. 과거주택수요를세제와금융으로억 제하여관리하던규제방식의수요관리정책에서벗어나새로운수요에대응하는 능동적 적극적방식의주택수요정책패러다임을정립해야나가야할것이다. 2) 주택공급측면 주택공급정책역시, 공급자중심의정책에서벗어나변화하고있는주택시장환경에맞춘정책으로의전환이필요하다. 주택경기둔화, 주택보급률 100% 초과, 가구증가율둔화등으로 지으면팔리던시대, 공급자우위시대 가지나가고있기때문이다. 주택건설공급자도과거주택의양적공급확대시대에적용되었던정책의존적풍토에서벗어나, 수요에의해시장기능이작동되는새로운주택시장환경에맞춘주택공급을추진할필요가있다. 따라서새로운주택수요에맞춰주택공급계획을재점검할필요가있다 년연평균인구증가율 -0.02%, 2016 년이후생산가능인구의감소, 베이비부머은퇴, 도시화의둔화, 가계가처분소득감소와실질구매력저하, 주거에대한국민의식변화등으로장기적으로주택수요감소가예상되고있기때문이다. 그러나지역에따라서는아직주택수급불균형에따른문제가상존하고있는만큼, 지속적인주택공급은이루어져야한다. 다만, 과거와같이총량적차원의접근이아닌주택수요규모와소비자의입장을감안한수요맞춤형주택공급정책이될수있도록정책패러다임을정립해나갈필요가있다. 3) 주거복지측면 66) 기존주거복지정책은주거욕구에대한대응이라기보다는더취약한특정 집단에게주거지원을제공하는서비스패키지의한부분으로인식되어왔다. 67) 66) 주거복지측면내용은 주거복지의새로운패러다임 (2010) 토론집자료를중심으로정리한것이다. 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 97

126 그러나앞으로는경제개념을넘어고령화의진전에따라신체적 문화적 경제적차원까지포괄하는개념으로주거복지영역이확장되어갈전망이다. 앞으로의주거복지는소유권정책차원의문제뿐아니라계층에상관없이주거서비스차원에서보유형태의안정성, 사용가치로서의품질향상등을포함하며, 또한중산층의임대차안정성과주거여건의개선등도포함하는것으로개념이확장되어나갈것이다. 이에맞춰주거복지측면에서의새로운주택정책패러다임도사회적약자를위한물리적주택공급과주거급여지원이아니라, 주민이지역사회에서주거생활을어떻게지속적으로영위하게할것인가, 단순히저소득층주거지원개념을넘어서모든국민의주거서비스품질향상을포함한개념을바탕으로정책틀이마련되어야할것이다. 이는주거공간제공이라는기존의물리적영역의경성서비스 (hard service) 와더불어신체적특성에따른관리와지역사회공동체보호등연성서비스 (soft service) 로서의주거지원이중요해질것임의미한다. 또한미래의주거복지정책은고령자와취약계층 저소득층뿐아니라일반국민을아우를수있는지역사회에기반한의료 일상생활이가능한주거에초점을두고추진되어야함을말한다. 67) 일례로취약계층에대해서생활시설입소를통해서비스를지원하는방식을들수있다. 98

127 수요 공급 < 표 3-9> 기존과새로운주택정책패러다임의세부내용비교 부문기존주택정책패러다임새로운주택정책패러다임정책방향 / 추진전략 주택인식 사는것 사는곳시장안정기조유지 주택을일반재화와동일화 수요변화 주택수요증가를전제로정책수립 주거소비면적 주택수요추정 건설회사가공급하는면적을수요자가수동적으로소비 계량방식으로주택수요추정 하향식주택배분 ( 전국주택수요추정후지역별배정 ) 정책목표 주택공급확대 주택면적 자원의효율적이용과배분에중점 공급자중심의획일화된주택면적공급 실수요자중심의주택시장으로재편 주택적정소비경향확산 경제성장률둔화, 경제활동및주택구매주수요층 35~54 세인구비중 11 년부터감소등으로실수요자중심으로수요재편 저출산, 고령화, 베이비붐세대은퇴등으로주택소비면적감소 소형주택수요증가, 주택소비면적다양화 지역별, 규모별, 유형별소비자선호를반영 모든계층의주거권보장, 주택의질적개선, 수요자맞춤, 녹색성장 소형주택공급비율증가 소비자니즈에맞춘주택공급면적의다양화 새로운수요대응 다양한미래주택공급 주택공급량 18 년까지연간 500 만호, 연평균 50 만호공급 주택수요변화를감안한주택공급계획의조정새로운수요대응 주택유형 아파트중심공급확대 다양한주택유형공급필요성증가 소형주택, 직주근접형연립주택, 오피스텔형원룸, 세컨하우스등가구특성을반영한주택공급확대 다양한미래주택공급 주택공급및관리 대규모신규주택건설중심 정책결정주체 중앙정부공무원, 전문가 정책결정주도권 중앙정부중심 지방정부로이관시장개입정도 시장개입과자율혼재 시장책임과권한중시 기존주택관리, 재개발및재건축활성화, 도심재정비, 기존커뮤니티중시경향확산 중앙및지방정부, 전문가, 시민단체, 민간기업, 일반시민등다양한주체참여확대 생활안정과주거의질향상 / 재고주택유지관리 정책수행역할재정립 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 99 제 3 장 주택시장뉴트렌드와주택정책패러다임변화 99

128 주거복지 100 부문기존주택정책패러다임새로운주택정책패러다임정책방향 / 추진전략 주거욕구의근본적해결노력취약층주거지원방식 생활시설입소를통한서비스지원 생활시설거친후지원주거등의단계를통해점차일반독립주거가능하도록지원 취약층주거지원내용 주거복지내용 주거권인식 주거공간제공, 주택공급이라는물리적영역의경성서비스 (hard service) 제공 저소득층주거지원을포괄하는개념으로사용되면서저소득층대상주택정책중심 주택은인권이아닌시장에서거래되는상품으로인식 사례관리와지역사회보호등연성서비스 (soft service) 로서주거지원강화 지역사회에서통합적인생활강조 계층에상관없이주거서비스차원에서보유형태의안정성, 사용가치로서의품질향상등을포함 중산층의임대차안정성과주거여건개선도포함 적절한주거를보장받는인권적접근의식향상 적절한주거상태에있지않은국민에게는적절한주거접근성제고, 적절한주거생활을영위하는국민은권리를보호 선진국수준의주거안정망구축 / 생활안정과주거의질향상 < 그림 3-17> 사회 경제여건변화와주택정책관계도 100

129 4 C H A P T E R 4 여건변화에대응한외국의주택정책 68) 주택시장을둘러싼사회 경제적인여건변화는전세계적추세라할수있다. 특히, 일본, 영국, 미국등선진국들이경험했던고령화에의한주택시장환경변화는현재우리나라에서도서서히그영향이나타나고있다. 대부분의나라에서는고령자의주거에관한문제를노인복지의주요정책으로인식하고다양한정책들을펼쳐왔다. 국가에따라약간의차이는있으나고령자의주거보장에관한정책을펼치게된초기에는구빈차원에서시설위주의정책으로출발하여, 경제가발달함에따라다양한시설이공급되는시기를거쳐, 재가위주의정책이주류를이루게되었다고볼수있다. 이장에서는고령화에따른주요선진국의대응을주거정책을중심으로살펴보았다 년초고령사회진입을목전에두고있는우리의사회에머지않아고령자의안락한주거생활보장은저출산문제해결못지않게중요한과제로부각될전망이어서이에대한조속한대응책마련이시급한상황이라할수있다. 이장에서소개하고있는주요선진국의고령자주거정책에대한검토를통해독자들은초고령사회에대비해어떠한주거환경을갖추어나가야하는지에대한개괄적이해가가능할것으로기대한다. 1. 주택수요변화에대응한일본의주택정책 1) 사회 경제여건변화와일본의주택시장인구측면에서일본의주택수요감소의주된원인으로는저출산영향으로인한생산연령인구 (15세 ~64세 ) 감소와고령화, 1인단독세대증가등이꼽히고있다. 일본인구는저출산의영향으로지난 2004년 1억2784만명을고점으로점차 68) 이장은국토연구원과한국보건사회연구원, 미국일리노이주립대, 일본동경대학교이협동연구로수행한내용을정리한것이다. 보다자세한내용은 세부연구보고서 를참조하기바란다. 제 4 장 여건변화에대응한외국의주택정책 101

130 감소하는경향을보이고있고, 2005년을기점으로생산연령인구 (15~64세), 청년인구 (14세이하 ) 도감소하기시작했다. 69) 고령화의진전은대부분의지역에서주택수요감소를유발하고있다. 일본은 65세이상고령인구가크게증가하여 2006년에이미초고령사회로진입하였다. 1970년고령화사회 (65세이상고령인구비중 7%) 에서 1994년고령사회 (14%), 그리고 2006년초고령사회 (20%) 에이어 2015년에는고령자가전체인구의 26.9% 까지증가할것으로전망되고있다. 주 : 1. 総務省 ' 국세조사보고 ' 및 ' 인구추계보고 ', 국립사회보장 인구문제연구소 ' 일본의장래추계인구 (2006 년 12 월추계 ) 에따른출생중위 ( 사망중위 ) 추계를기초로국토교통성국토계획국작성 2. 생산연령인구 ' 는 세인구, ' 고령인구 ' 는 65 세이상인구 년인구에는연령미상의인구를각연령에분배한것이포함되어있음 4. ( ) 안은청년인구, 생산연령인구, 고령인구가각각총인구중차지하는비율 , 1971 년은오키나와를포함하지않음자료 : 国土審議会政策部会長期展望委員会. 国土の長期展望 중간보고서자료집 < 그림 4-1> 일본의장래인구구조전망 사회 경제적측면에서는저성장과중산층의감소등이주택수요감소의원인 으로작용하면서지역별주택시장차등화를심화시키고있다. 과거종신고용과 69) 생산연령인구는 1990 년전체인구중 69.7% 를차지한이후점차비중이감소하여 2000 년 68.2%, 2010 년 64.2%, 그리고 2020 년에는 59.9% 로계속하락할것으로전망되고있다. 102

131 고도의경제성장은일본주택소비확대의원동력이었으나, 종신고용폐지와저성장, 글로벌경제진행에따른공장의해외이전등으로구매력이감소하면서대도시권과일부지역을제외하고는주택수요가감소하였다. 그러나편의시설과교통이양호한도심지역은고령화와인구감소에도불구하고인구가집중하는현상이지속되고있다. 주택재고및공가율 ( 空家率 ) 도지속적으로증가하고있다. < 표 4-1> 세대수및주택호수 ( 주택재고 ) 추이 구분 천총세대수 (A) 25,320 29,651 32,835 35,197 37,812 41,159 44,360 47,255 49,973 세대총주택수 (B) 천호 25,591 31,059 35,451 38,607 42,007 45,879 50,246 53,891 57,586 (B)-(A) 천호 271 1,408 2,616 3,410 4,195 4,720 5,887 6,636 7,613 공가수 (C) 천호 1,034 1,720 2,679 3,302 3,940 4,476 5,764 6,593 7,568 공가율 (C/B) % 주 : 1968 년은오키나와현미포함. 공가율 =( 공가수 )/( 총주택수 ) 자료 : 総務省. 住宅 土地統計調査. 2) 일본의고령자주거정책 저출산 고령화의급속한진전, 단독세대증가, 저성장과종신고용폐지, 생활양식의다양화등주택시장의여건변화에대응해일본의주택정책은기존의양적접근에서질적접근으로, 주택중심에서인간중심으로정책의기본틀이전환되어왔다. 일본의주택정책은충분한주택재고확보를기반으로기존공급확대위주의정책에서질적수준향상으로정책전환이이루어진 1970년~1990년대, 세대수대비주택수의큰폭증가, 연상면적기준의주거수준개선등과더불어사회 경제적상황의변화에따라주거수준등에대한요구도다양화 고도화됨에따라시장기능및주택재고를중시하는방향으로주택정책전환이이루어진 2000년대, 제 4 장 여건변화에대응한외국의주택정책 103

132 그리고물리적주택중심에서인간이용, 특히고령자의편의와시설중심으로전환된 2006년이후최근의경향등으로크게대별할수있다. 일본의고령자주거정책이본격화된것은고령화율이 12% 에달한 1990년대였으나, 고령자를위한주거정책의전개과정은크게고령화초기단계 (1960년대~ 1970년대 ), 고령화사회단계 (the Aging Society, 1980년대 ), 그리고고령사회단계 (the Aged Society, 1990년대 ) 의세단계로구분할수있다. 이를더세분하면다음표와같이나타난다. < 표 4-2> 일본의고령자를위한주거정책의흐름 구분 1960 년대 1970 년대 1980 년대 1990 년대 2000 년대 주택건설 5 개년계획 제 1 기 (1966~1970) 1 세대 1 주택 고령자주택시책의개시 1962 년가정봉사원제도 1963 년노인복지법 1964 년노인세대를위한공영주택 1969 년페어주택 제 2 기 (1971~1975) 제 3 기 (1976~1980) 최저거주수준평균거주수준 고령자를위한주택시책을중간계층으로확대 1972 년노인동거세대를위한공영주택 1978 년연금주택융자고령자동거할증융자 ( 연금복지사업단 ) 제 4 기 (1981~1985) 제 5 기 (1986~1990) 고령자의안전성, 편리성 제 6 기 (1991~1995) 제 7 기 (1996~2000) 고령자를위한일반주택의질적주택시책의다양화향상 본격적으로고령자만을위한주택시책의개시 1980 년 2 세대주택할증융자승계상환제도 1985 년공단주택의노인세대, 부양세대우대 1986 년고령자용화장실, 욕실설치공사할증융자 ( 주택금융공단 ) 지역고령자주택계획책정 1987 년실버하우징프로젝트 ( 복지시설연계 ) 1988 년홈엘리베이터설치할증융자 ( 주택금융공고 ) 효도론 (loan) 자료 : 住宅總合硏究財團. 高齡者の住まいつくり通新 년시니어주택 1991 년고령자대응구조공사할증융자 ( 주택금융공고 ) 복지마을만들기모델사업 1993 년고령자주택재단설립리폼헬퍼제도연금재택케어할증융자 ( 연금복지사업단 ) 1995 년장수사회대응주택설계지침고령사회대책기본법 제 8 기 (2000~2005) 주택개조지원의개시 2000 년개호보험실시 ( 주택개조지원 ) 2003 년고령자의거주안정확보에관한법률 2006 년주생활기본법제정 104

133 (1) 고령자주거정책의본격화 일본에서고령자주거정책이본격화되기시작한것은 1990년대고령화사회단계로진입하면서부터라할수있다. 본격적인고령사회에돌입한 1990년대는고령자복지의큰전환기로고령주택에서큰변화가이루어진시기로고령자주거복지의기반정비가이루어졌다. 이시기에고령자주거공급관련법령및지침이제정되면서고령자주거복지를위한다양한계획체제가마련되었다. 특히, 1990년재택복지로의이행, 복지의분권화, 계획화를목적으로복지8법이개정되었다. 1994년에는각시정촌이주택정책전반에걸쳐 주택마스터플랜 을수립하게되었으며, 계획수립시지역고령자주택계획을포함시키도록하였다. 1994년 6 월에는 21세기초까지고령자세대의 4분의 1에해당하는약 500만호를복지적인관점에서정비하는 생활복지공간만들기대강 작성이이루어졌다. 특히, 1994년 신골드플랜 이만들어지면서지역실정과자주성을기반으로한지역계획의책정과전국의시정촌전체에서 노인보건복지계획 을수립하도록하였다. 1995년 6월 장수사회대응주택설계지침 에의하여 1995년 12월부터는향후건설될모든주택은정상적인사람들이살기편하도록하고, 고령에의한신체적기능의저하와장애가생길경우, 본인이생활하던곳에서약간의개조로살아갈수있도록건축설계가되어야한다는내용의입법인 고령사회대책기본법 이제정되었다. 1996년 제7기주택건설5개년계획 (1996~2000) 에장수사회실현을위한주택환경정비와관련하여고령화로인한신체기능저하와장애가발생해도살던곳에서그대로살수있도록하는주택보급과공급, 복지 의료시책의연계에대한내용이반영되었다. 1997년에는복지서비스의선택적이용으로의전환, 지역화, 서비스공급주체의민간활동등을도입한개호보험법이성립되었다. 이러한정책적변화와더불어공공부문의고령자전용주택공급도다양화되었다. 1990년생활지원서비스가제공되는고령자주택을주택 도시정비공단이나주택공급공사가임대하는 시니어주택제도 가만들어졌으며, 이후시니어주택은 제 4 장 여건변화에대응한외국의주택정책 105

134 1995년고령자주택재단의인정사업으로이관되고, 사업주체도공익법인이나민간기업으로확대되었다. 1991년에는민간임대주택을지방공공단체나주택공급공사가임대하여공급을늘리는고령자대상차상공공임대주택제도가창설되었다. 1996년에는공영주택에응능응익형임대료제도의도입을통해입주대상의범위는확대하면서도고령자가더욱쉽게입주할수있는제도가도입되었다. 1998년에는민간사업자가행하는고령자대상임대주택의건설비등을조성하는고령자대상우량임대주택사업제도가창설되었다. 이상과같은배경에서 1990년대후반이후고령화문제는일본주거정책의핵심적인의제가되었다. 고령자용우량임대주택제도, 고령자거주안정확보에관한법률제정등은이러한정책적관심의대표적인사례라할수있으며, 그연장선상에서 제8기주택건설5 개년계획 (2001~2005년) 에서는무장애화가달성된주택재고의목표량 (20%) 과고령자용우량임대주택의공급량 (110천호) 이설정되기도하였다. (2) 고령자를위한이용편의와시설중심으로주거정책전환고령자의이용편의증진을위해 2002년 주택의품질확보촉진등에관한법률, 오사카지자체의 고령자시대의주택설계지침 등을마련하여왔다. 특히 2001년 고령자거주의안정확보에관한법률 과 2000년개호보험을통하여고령자는개조시필요한비용을지원받을수있는공사대상항목조항을명문화하였다. 또한 고령자거주의안정확보에관한법률 의시행규칙제6장 ( 가령 ( 加齡 ) 대응구조등을가지는주택개량에대한지원조치 ) 제 77조에국토교통성령으로정하는가령대응구조등의기준을명기하고있다. 제8기주택건설5개년계획 (2001~ 2005년 ) 에서는 2015년까지주택재고의 20% 를무장애 (barrier-free) 주택으로하는방침을채택하였다. 70) 70) 성과만큼의목표를달성하지못한채 2006 년이후주택건설계획을마감하였다. 이는일본이주택건설계획법을폐지하고, 주생활기본법 (2006 년 6 월 8 일법률제 61 호 ) 을제정하였기때문이다. 106

135 일본고령자정책에서중요한조치로는 2001년제정된 고령자의거주안정확보에관한법률 을들수있다. 법률이제정된배경에는고령자가안심하고, 안전하게생활할수있는거주환경을실현하고자하는취지가담겨있었다. 이러한정책과별도로일본의고령자주거정책에서참고가될만한사례는공공임대주택단지와사회복지시설의병설, 콜렉티브하우징의건설을들수있다. 공공임대주택단지와사회복지시설의병설은대규모공영주택단지의재건축시, 데이서비스센터등의사회복지시설과의병설을원칙으로하고, 시가지주택정비시에사회복지시설등의정비를추진하는것이다. 71) 콜렉티브하우징은다양한연령층의세대가협동하여집단거주하는형태로통상식사, 보육, 세탁등의일상생활의많은부분을함께공유하고있다. 또다른사례로는지역사회, 주택정책, 복지정채의연계사례를들수있다. 일본은주택정책과복지정책이연계된새로운개념의고령자주거안정정책을도입하여, 주택정책추진시, 거주자이외에 지역의보건의료서비스또는복지서비스를제공하는자 와의연계협력에대해명확히규정함으로써편리한거주환경확보와주택정책과복지정책이긴밀하게연계되도록시스템을구축하고있다. 이는 1 국토교통대신과후생노동대신이함께기본방침수립과 2 도도부현이정하는고령자주거안정확보에관한계획제도도입을통해이루어졌다. 72) 고령자를위한주택시책과복지시책간의상호연계를통해거주고령자의일상생활을지원하며, 실버하우징프로젝트, 실버피아사업 ( 고령자전용임대주택사업 ) 등을통해실버주택공급을확대했다. 고령자를위한특별설비개선주택은고령자및장애자를위해기존단지의주호에욕실의단차를없애고, 핸드레일설치, 노후설비개선, 비상통보시스템을갖춘임대주택을공급했다. 71) 공공임대주택과사회복지시설등의병설실적은 2005 년 3 월말현재 1,504 시설 (1,072 단지 ) 이다. 72) 고령자의주거환경과관련된법은일본의주요주택관련법이라할수있는 주택금융공고법, 공영주택법, 주택 도시정비공단법, 고령자의거주안정확보에관한법률 내에명시되어있으며주택관련분야가노인주택문제해결을위한사업에일제히참여하고있는양상이다. 즉, 복지분야와주택분야가독자적으로노인주택을제안하고실제로사업화하고있다. 또한국가적차원과도도부현, 시정촌의적극적인지방자치체에서는지역사정에따라독자적인시책을전개하고있다. 제 4 장 여건변화에대응한외국의주택정책 107

136 또한고령자들이편안히거주할수있는커뮤니티조성을강화하였다. 중심시가지활성화, 시내거주추진, 유니버설디자인을적용한마을만들기등지역차원의정책과연계하여양호한거주환경형성을추진했다. 고령인구의이동성저하와환경부하의증대, 기반시설투자부족등에대비하기위하여중심시가지활성화를통해컴팩트한시가지형성및안전하고쾌적한도보생활권형성도추진하고있다. 2009년에는 고령자의거주안정확보에관한법률 개정을통해고령자입주용이임대주택과고령자전용임대주택의건설기준및관리를강화했다. 2. 사회여건변화에대응한미국의고령자주거정책 1) 인구변화와미국의주택시장 2010년미국의총인구는 3억871만명으로 2000년 2억8142만명에비해약 10% 나증가해연평균 1% 의인구증가율을보이고있으며, 고령인구도꾸준히증가하고있다. 73) 연령대별인구특성으로살펴보면, 경제활동인구 (15세~64세) 인구는 2010년 2억725만명으로 2000년 1억8618명대비 11.3%( 약 2107만명 ) 증가했다. 15세미만아동인구는 6123만명으로 2000년 6025만명대비 1.6%( 약 97만명 ) 증가한반면, 65세이상고령인구는 4027만명으로 2000년 3499만명대비 15%( 약 528만명 ) 나증가했다. 2010년미국의총가구수는 1억1283만가구로 2000년 1억548만가구에비해약 10.7% 증가하였다. 2000년기준 2인가구비중이 32.6% 로가장높았으며, 1인가구 25.8%, 3인가구 16.5% 의순으로나타났다. 73) 2010 년총가구수는추계치이며, 2010 년가구수는미발표자료이다 (U.S. Bureau of the Census, 각년도 ). 108

137 자료 : 総務省 住宅 土地統計調査, 国土交通省. 住生活基本計画 ( 全国計画 ) 平成 22 年度政策レビュー結果 ( 評価書 ) p.3. < 그림 4-2> 일본의주택정책및고령자주거정책변천과정 제 4 장 여건변화에대응한외국의주택정책 109 제 4 장 여건변화에대응한외국의주택정책 109

138 1~2인소형가구비중은 2000년전체가구중 58.4% 를차지하였다. 1990년에 49.4% 에비해약 9%p 증가한것으로미국에서도소형가구화가빠르게진행되고있음을시사하고있는반면, 3인, 4인가구는각 0.9%p씩감소했다. 고령인구도꾸준한증가세를보였다. 왕성한구매력을지녔던베이비부머세대의은퇴가본격화되면서, 7700만명에달하는베이비부머들이 2011년부터향후 20여년간 65세이상고령자층 (senior) 으로진입할것으로전망되었다. 미국의 2010 센서스 상나타난 65세이상고령인구는약 4300만명으로총인구의 13% 를차지하였다. 2008년발표된미통계청의전국인구추계에따르면, 2030년에는고령인구가총인구의 20% 까지급격히증가하고 2050년경에는 20% 선에서안정화될것으로추산되었다. 이는 65세이상노인인구의규모가 2030년약 7200만명, 2040년 8100만명, 2050년에는약 8900만명으로증가할것을의미한다. 이에따라미국의경제활동인구 (25~64세) 대비고령인구비율도 2010년 24.5% 에서 2030년 40%, 2040년에는 42% 까지증가할전망이다. 2) 미국의고령자주거정책 (1) 21세기위원회의대응고령화에따른주택정책소요에대응하기위해서 1999년미의회에서 노령인구의지불가능한주거및보건시설을위한 21세기위원회 (Commission on Affordable Housing and Health Facility Needs for Seniors in the 21st Century, 2002, 이하 21세기위원회, 2002) 를설립하였다. 21세기위원회는 2030년 7200만명에달할것으로추산되는고령인구의 1/3이주거에대한지원을필요로하고, 약 20% 는일상생활혹은의료지원서비스가필요할것으로전망했다. 21세기위원회는이러한고령화의도전에대한대응으로다섯가지주택정책방향을제안하고있다. 74) 74) 21 세기위원회가미의회에보고한 2002 년보고서에서제시하고있다. 110

139 첫째, 감소하는노인전용주택스톡을수복, 리노베이션, 리파이낸싱등을통해보전하는것이다. 둘째, 증가하는노인주택수요에대응하여노인주택생산, 임대료지원프로그램, 가정및커뮤니티기반서비스 (HCBS; home and community based services), supportive housing 등에있어성공적인모델들을확대, 집행하는것이다. 셋째, aging in place 를고무하고촉진하기위해서주거와생활및의료서비스를연계 75) 하는것이필요하다. 넷째, 기존연방정부의주택금융프로그램들을개혁하여집행의유연성을극대화하고, 주택생산과의료및생활서비스적용범위를확대하는것이다. 다섯째, 노인주택의전국데이터베이스구축, 주정부의저소득층의료보장제도 (Medicaid) 가지원하는 HCBS 의정보센터확립등새로운주택및서비스프로그램, 모델, 시범프로그램개발이필요하다. (2) 고령자를위한주거지원서비스사례먼저, 자연발생적고령자촌에대한지원프로그램을들수있다. 노인인구가집중되어있는동네로자연발생적으로시간이지남에따라노인층이모여들거나, 젊은사람들이이주해나가거나, 혹은기존거주자들이나이가들어감에따라서자연스럽게노인인구의비중이높아진지역과미국 노인법 (Older American Act) 섹션 409 의정의에따르면, 가구주의 40% 이상이 60세이상노인이거나일정지역내노인의전체수가많아서효율적으로의료및생활서비스를공급할수있는단체를설립할수있는지역을중심으로자연발생적은퇴촌 (NORC) 76) 및고령자커뮤니티에대한서비스지원프로그램 (NORC-SSP) 이확대되고있다. 75) Aging in place 는시설위주의노인복지에대한대안적인접근으로특히선진국에서는노인보호정책의우선적원칙으로서사회적합의가이루어져있다. 76) 자연발생적은퇴촌 (NORC; Naturally Occurring Retirement Community) 은노인인구의비중이높은지역을표현하는인구학적용어로, 위스콘신주립대의마이클헌트 (Michael Hunt) 교수가처음사용하였다. 제 4 장 여건변화에대응한외국의주택정책 111

140 NORC는하나의공동주택빌딩, 공동주택단지, 조합주택, 혹은단독주택주거지역등여러가지형태로존재하며, 그위치도도시, 교외, 그리고농촌지역어디에서나존재한다. 이러한지역에서노인보호서비스를제공하기위해고안된여러가지형태의노인보호서비스제공프로그램이 NORC-Supportive Service Program(NORC-SSP) 이다. NORC-SSP 에는주거시설관리주체와거주자, 의료및생활서비스공급자, 정부기관, 그리고자선단체 (philanthropic organizations), 혹은비영리단체 (NGO) 들이참여하고있다. 1986년시작된 NORC-SSP모델은현재뉴욕주에만 41개소, 그리고미국 26개주로확산되어운영중이다. 다음으로고령자연령특성과심리적주거선호특성을고려한정책집행사례를들수있다. 고령인구는기존거주주택또는거주지역 ( 커뮤니티 ) 에계속거주를선호하는경향이있다. 77) 고령화로인해이동성이낮아지면기반시설과편의시설에대한도보접근성이낮은교외지역보다도심지역에대한선호도가증가하였다. 이에맞춰기존의주택을고령가구의소요에맞게개조하는비용을줄이기위해지방정부가건축허가요건및시공업자의면허요건을완화하였다. 신축주택에대해서는노인들의거주에필요한시설기준을갖추도록유도하였다. 자립생활이가능한노인을대상으로최소한의서비스만을제공하는노인전용아파트 (Seniors Apartments) 와 10~100세대규모의공동주택으로비영리단체의도움을받아가사, 청소, 장보기등의생활서비스가제공되는노인집합공동주택 (Congregate Seniors Housing) 등도제공하고있다. 그외에일상생활보호주거시설 (Assisted Living Residences) 은신체적인기능장애가있는노인을 24시간돌보아주고도움을주는시설을제공하고있다. 77) 미국은퇴자협회의연구 (2005) 에따르면 65~74 세응답자의 83% 와 75 세이상응답자의 86% 가현재거주하고있는주택또는커뮤니티에서계속살기를희망하며, 가족및친지들과가까운곳에거주하기를선호하는것으로나타났다. 112

141 참고자료: 뉴욕주의 NORC-SSP 프로그램 뉴욕주의 NORC-SSP 역사 1986년에시작한뉴욕시 Penn South Houses 프로그램의성공에힘입어이후뉴욕주와뉴욕시정부의재정지원으로프로그램이확대, 실시되었다. 1995년뉴욕주정부의지원으로최초의민관합동 NORC-SSP 프로그램이실시되었다. 14개프로그램을연 120만달러의대응교부금 (matching grant) 으로프로그램당 5만달러에서약 14만달러사이에서지원하고, 주택소유자와프로그램시행단체로부터같은액수의자금이나현물을출원케하였다. 14개프로그램중 12개가뉴욕시에위치하고있으며, 저소득및중소득 (moderate income) 주거지역으로주택형태는민간임대, 공공임대, 조합주택 (co-ops) 등다양하다. 1999년뉴욕시에서기존 12개프로그램을지원하고, 16개의새로운프로그램을개발하기위해 400만달러의대응교부금을지원하였다. 인구기준을 a) 60세이상이 45%( 기존 50%) 이고총 250명의노인을포함하거나혹은 b) 혹은 500명 ( 기존 2500명 ) 이상노인인구가거주하는지역으로기준을일정정도완화하였다. 프로그램예산의 2/3 혹은 20만달러까지정부에서지원하고, 1/3은주택소유자와프로그램시행단체가부담하도록하였다. 주요성과 2000년현재뉴욕시의 28개 SSP 프로그램을통해총 4만6천명의노인들에서비스를제공하였다. 뉴욕시 NORC-SSP 프로그램은노인의료보험 (Medicare), 저소득층의료보장제도 (Medicaid), 혹은미국노인법 (Older Americans Act) 에서커버하는기존서비스와의중복을피하고, 이들의빈자리를메꾸기위해서비스를제공하였다. 제 4 장 여건변화에대응한외국의주택정책 113

142 3. 주요유럽국가의고령자주거정책 1) 영국의고령자주거정책 영국의총인구, 생산가능인구, 고령인구등은이민자의꾸준한증가로급격한변화없이증가세를유지하였다. 2008년기준으로영국의인구는 6100만여명을초과하였으며, 인구증가율은 1980년대증가율의 3배수준에달하였다. 78) 인구증가의내용을보면고령인구는증가하고있으나생산가능인구증가세는둔화하고있음을알수있다. 영국은 1975년전체인구대비 65세이상인구비율이 14.1% 를나타내며고령사회로진입했다. OECD FACTBOOK(2010) 에따르면 2024년에는전체인구의 20% 를차지하는초고령사회로진입할것으로예측된다. 반면, 생산가능인구 (15~64세) 는 1970년대 54% 에서 2008년 57.6% 로증가하였으나, 2008년을정점으로감소하는추세를보이고있다. 영국의평균가구원수도꾸준히감소하여 2008년 2.33명을기록하였고, 2031년 2.13까지하락할것으로전망되었다 (UK DCLG). 반면, 1인가구비율은 1971년 18% 에서 2008년 28.8% 로지속적으로증가하였다 (UK ONS). 영국의주택정책은대처수상시대를경계로큰변화를일으켰다. 대처수상의보수당정권이래영국의주택정책은재정건전성강화, 노후주택및지역적차별화해소, 민관합동저렴주택공급확대등과더불어최근고령화시대에대비한국가주택전략수립으로전환이이루어졌다. (1) 고령화시대에대비한국가주택전략수립영국가구주의약 30% 이상이 60세이상이며, 2004~2026년기간중고령가구가 240만가구 ( 전체가구증가의 48%) 나증가할것으로전망되었다. 영국정부에서는 1950년대이후부터소형주택이평균 20~40호정도모여있는고령자보호주택 (Sheltering Housing) 공급을지원하였다. 78) OECD FACTBOOK(2010) 은영국인구증가의가장큰요인을지속적인이민자유입때문으로보았다. 114

143 1980년대이후에는주거복지정책의방향이 지역사회보호서비스 로전환됨에따라보호주택의공급이감소하고, 일반주택에거주하는노인들이편리하게생활할수있도록주택개량및수리비를지원하는프로그램을마련하였다. 그러나고령인구의급격한증가대비수요충족은어려운상황으로, 고령가구증가수요에대응하기위해 2007년주택정책 green paper 를통해 2020년까지 300만호의주택건설및지속가능한커뮤니티조성계획을발표하였다. 또한고령자복지증진을위해 80억파운드 ( 추가적으로 2011년까지 3천5 백만파운드 ) 를투입하여고령층을위한주택정보제공및컨설턴트, 주택개량서비스를확대한다는내용도담았다. 2008년에는 노령화시대의국가주택전략 을수립하였다. 전략수립을위한기초연구 79) 에서고령인구의대부분이현재거주하는주택에계속거주하기를희망한다는것과거주주택을필요에따라적절히개조하는것을선호하고, 건강이쇠약해지면노인요양주택에거주할의사가있음을찾아냈다. 이러한고령자의선호를반영하여주택정책의목표를 모두가양질의원하는주택에서화합된커뮤니티를이루며살수있게하는것 으로설정하고, 2008년 16개항목의 'Lifetime Home Standards' 를제정하여평생거주가능한주택건설을촉진 80) 하였다. 2011년까지모든공공주택에적용하고 2013년에는모든신규주택까지로적용을확대하였다. 모든연령층이편안하게거주할수있는커뮤니티 (Lifetime neighborhoods) 조성을위해교통, 판매시설, 녹지공간, 화장실등을갖춘우수한설계사례에대해지방정부가표창하는시스템을도입하였다. 또한평생거주가능한주택과모든연령층을포괄하는커뮤니티를통해주거와보건, 돌봄의연계를강화하였다. 79) 노령화시대의국가주택전략 의수립을위해 48~64 세와 65 세이상연령층을대상으로수행된연구이다 (Croucher, 2008). 80) 화장실및욕실벽에손잡이설치, 2 층이상주택건설시 1 층에침실설치등 16 개항목이있다. 제 4 장 여건변화에대응한외국의주택정책 115

144 (2) 영국의고령자주거사례영국고령자주택에대한선택은재택생활의지속과이를위한주택수리지원, 지원가능한주택으로의전거, 고령자시설로의전거, 가족과의동거등에서가능하다. 이와관련하여향후일반주택과과거입소시설의중간에위치하는고령자보호주택 (sheltered housing) 을더욱확대하는방안을검토하고있다. 쉘터드하우징은 24시간대응이가능한알람장치가부착된주택으로주로 60세이상을대상으로하고있다. 그중에는숙박하는관리인이거주하는유형, 통원하는관리인이정기적으로순회하는유형이있다. 비용은매월생활비에포함되어있다. 대체로 20~40개실의유형이많으며, 방문객용의방도설치되어있는경우도있다. 쉘터드하우징중에는목욕수발이나식사수발, 식사등의서비스를제공하는주택도있고, 특별한케어를제공하는주택도있다. 서비스는지자체의사회서비스부와공동으로제공하는경우가많으며, 대부분의쉘터드하우징은지자체, 하우징협회에의해제공되고있지만, 일부영리목적의주택도있다. 쉘터드하우징에거주하는고령자는일반적으로자택에거주하고있는자와동일한형태이고소득보조 (income support) 나주택수당등의사회보장수당을받을수있다. 따라서고령자나당국에게도케어홈보다는경제적으로매력적인선택이되고있다. 즉, 입소권리가주어져야거주하는케어홈보다도가주권이확립되어있다는점에서고령자에게장점이있고, 지자체도케어홈보다도낮은비용으로서비스를제공해줄수있다는점에서호응이크다. 이이외에도민간의고령자용주택은다양하고, 주택자체의매입, 영구임차권, 소유권의공유가가능한것도있다. 또한 Abbeyfield Homes나 almshouses 등과같은민간에의한고령자주택이있다. 116

145 2) 스웨덴의고령자주거정책스웨덴의고령자가거주하고있는형태를보면, 일반적으로고령이됨에따라단독주택 이용권주거 임대주거, 또는이용권주거 임대주거의형태로변하고있다. 이는 75세이상의고령자가되면독거노인이급증하고, 단독주택에서생활하는고령자는줄어들고있기때문이다. 대신임대주택에입거하는고령자가늘어나고 85세이상고령자중약 53% 가임대주택에서생활하고있으며, 이외에노인홈, 너싱홈등의시설입거도증가하고있다. < 표 4-3> 스웨덴의연령계층별거주형태의변화 (2002~2003) ( 단위 : %) 거주형태 55~64세 65~74세 75~84세 85세이상 단독주택 공동주택 소유권보유 이용권보유 임대형식 복지시설 독거 자료 : SCB. Aldres levnadsforhallanden(1980~2003) 스웨덴에서의고령자주택은대략 4가지유형으로구분이가능하다. 1 사회서비스법에의한특별주거중 24시간의장기요양시설에한정된것으로직원이 24 시간상주하는요양시설이다. 2 특별주거에는포함되지않는서비스하우스 ( 영국의쉘터드하우징과유사 ) 가있는데, 지자체에따라서부르는용어가다르기도하다. 3 특별주거중에서도특정주거수준을충족하고있는경우, 고령자주택으로분류되는데스웨덴주택청에서주로사용한다. 4 특별주거이외의시니어주택을포함하는경우인데주로언론매체에서사용하고있다. 이가운데최근들어서비스하우스가 65세이상의고령자를대상으로한임대방식의시니어주택으로전환되는사례가늘고있다. 시니어주택은무장애주택화되어있고, 일부에서는공동사용이가능한부엌, 식당을설치한주택도있지만공동생활을하지는않는다. 제 4 장 여건변화에대응한외국의주택정책 117

146 시니어주택은사회서비스법의특별주거에포함되지않는일반주택이기때문에 지자체가입거에관여하지않지만, 만약장기요양서비스가필요하다면지자체에 신청해서방문요양서비스를받을수있다. 3) 덴마크의고령자주거정책덴마크는다른유럽국가중에서도공영주택이잘정비되어있는국가다. 고령자주거에대해 1960년대, 70년대의시설시대에서는경제성장을바탕으로 65세이상고령자의 7% 까지시설 ( 프라이엠 ) 입소가가능했다. 그러나 1980년대이후재정압박, 고령화진행등을계기로시설에대신할수있는케어체제를모색하기시작해현재에이르고있다. 덴마크역시지역거주 (ageing in place) 의개념이세계적인케어방향으로전환되면서부터고령자주택의건설과 24시간재택케어정비등을본격적으로추진하였다. 이과정에서지역거주이념은고령자주택의활성화에큰영향을끼쳤다. 지역거주이념은건강상의허약성이있다고하더라도존엄성을지닌채자택이나지역에서생활하게한다는것을의미하며, 시설입소를지연하거나방지하는효과도있다. 1960~70년대에건축된프라이엠은 1980년대말에전체노인의 7% 를차지하게되었으나, 1988년 1월이후부터는신규건축을금지하였고, 기존프라이엠과보호주택이적용을받았다. 1987년부터고령자장애자주택법 81) 에의거하여고령자주택이건축되기시작하였는데, 이주택이거주와케어의분리정책중에서거주부분에해당하는지역내새로운주거모형으로자리잡았다. 81) 이법의특징은지금까지건축되어온연금수급자주택, 고령자용공동주택, 보호주택등고령자의거주를고령자주택으로하여하나의법률로일원화시켰다는점이다. 이법에의해건축비용의 85% 를국고대출, 13% 를지자체대출, 2% 를입거자보증금으로충당하는것으로통일시켰다. 그러나 1997 년도에거의모든법률조항이공영주택법으로통합되었다. 118

147 그후, 새로운법률에의해기존의요양시설의결점을보완한요양형주택 ( 프라이보리 ) 이건축되기시작하였고, 이는 24시간요양서비스가제공되는고령자주택으로지칭하게되었다. 현재는고령자장애자주택법에의해 1987년이후건축된고령자주택과프라이보리를중심으로기존프라이엠과보호주택, 그리고 1930년대의연금수급자주택등이잔존하는형태를띠고있다. 4. 외국사례의시사점 이장에서는사회경제적여건변화와그에대응하는선진국의정책변화를고령자주거정책을중심으로살펴보았다. 이를통해다음과같은시사점을도출할수있었다. 첫째, 고령화시대에는주택개보수등재고주택관리가중요하다. 일본과영국모두공영주택정비, 일반주택주택개보수등을통해기존재고를효율적으로활용하고있다. 따라서미래의지역별주택수요분석의결과를통해현재시행되고있는재개발 재건축사업의수요와실현가능성및이를바탕으로한기존주택의다양한활용방안을함께연구할필요가있다. 둘째, 고령자거주재고주택관리는고령자의거주안정을높이는취지에서진행되어야한다는점이다. 고령층은현거주하는주택또는커뮤니티를벗어나지않으려는경향이강하다. 이를감안하여미국은주택개조비용을줄이기위해주택공급시고령층거주에필요한시설기준을갖추도록유도하였고, 일본은고령자용우량임대주택제도를실시하였다. 셋째, 고령층의주택문제해결및주거생활안정을위해주택정책과복지정책을연계하는것이중요하다. 일본은 주생활기본법, 고령자의거주안정확보에관한법률 등의제정을통해고령자의일상생활을지원하고편리한거주환경확보함으로써주택정책및복지정책의긴밀한연계를구축하였다. 제 4 장 여건변화에대응한외국의주택정책 119

148 영국의 노령화시대의국가주택전략 은고령자들이편리하게생활할수있는주택과커뮤니티조성을목표로설정하고, 평생거주가능한양질의주택건설과함께기존주택재고의효율적활용방안에대한내용을담고있다. 미국은고령자의신체적특성과기존주택및커뮤니티에서계속거주하려는심리적주거선호특성을고려하여지역의비영리기구와협력하여고령가구를위한주택건설및리모델링, 일상생활지원서비스등의정책을시행하였다. 마지막으로, 고령화에대응한주택정책은복지, 의료, 고용정책등과연계하여추진되어야하며, 정부기관뿐만아니라관련민간, 사회단체간의역할분담과협력적관계가중요하다. 무엇보다도주거, 복지, 의료서비스등고령자케어를위한지역적연계를강화해나가는것이중요하다. 120

149 5 C H A P T E R 5 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 주택시장은기존의공급중심에서수요중심의정책으로변화하는전환기를맞고있다. 그간꾸준한공급정책으로주택부족문제가어느정도완화되어 2008년을기점으로신주택보급률이 100% 를넘어서는성과를보였으나, 주택정책은주택시장양극화, 국민주거비부담가중등과같은해결해야할과제들이남아있는실정이다. 또한글로벌금융위기와재정위기로인한세계경기위축과그에따른성장둔화, 실질가계소득감소등과맞물려최근가계부채문제가불거지면서우리주택시장의향방에대한관심도더증대하고있는상황이다. 이장에서는사회 경제적여건변화전망과주택시장의뉴트렌드그리고중장기주택수요전망에입각해주택시장의양적 질적성장에도불구하고여전히남아있는주택정책과제를어떻게해소해나갈것인지정책방안을중심으로살펴보았다. 제시된정책방안들은독자들이새로운주택정책패러다임에대한이해의폭을넓히는데도움을주는바로미터가되어줄것이다 년주택정책비전과목표 1) 주택정책비전설정의기본방향국민주거안정을위한정부의지속적인노력으로 2010년 11월현재주택재고는약 1500만여호, 주택보급률 101.9%, 최저주거기준미달가구의큰폭감소등괄목할만한정책적성과를거두었다. 그러나이같은성과에도불구하고우리주택정책의성과는선진국에비하면아직그수준이낮은것이사실이다. 특히압축적경제성장과도시화를경험하면서 제 5 장 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 121

150 우리사회에는주택을둘러싼편견과갈등이발생하였고, 아직완전히주택으로인한문제를해결하지못하고있는실정이다. 국민소득 3만불과더나은고품격사회를지향하고, 지속가능한공동체로우리사회가나가기위해서는국민생활의기본이되는주택과주택으로부터발생한갈등문제는반드시해결하여야할과제라할수있다. 따라서 2020년주택정책비전에는주택으로인한걱정이사라지고, 국민누구나안정된주거생활을영위할수있는환경에대한열망이담겨야할것이다. 이를위해첫째, 주택정책비전에는 집걱정없는사회 를지향하는철학이담겨있어야한다. 둘째, 국민누구나누릴수있는안정된주거 의철학을담아야한다. 이두가지철학에는모든국민이적정한주거비용으로안정된주거생활을영위할수있는기회를제공한다는경제적 사회통합적의미가담겨있을뿐아니라, 교통 교육 의료등생활서비스가잘갖추어지고, 이웃과어울려살며, 품격있는주거문화를향유할수있는생활공간을제공하는시설적 문화적의미가내포되어있다. 따라서 집걱정없는사회, 안정된주거 라는 2020년주택정책비전의지향점은국민이생활속에서느낄수있는생활체감주택정책과서민의주거안정을위한주거복지지원정책으로집으로인한국민의근심이최소화되는사회를구현하여야한다는의지가담겨진것이라할수있다. < 2020 년주택정책비전 > 집걱정없는사회, 안정된주거 2020년주택정책비전의실천을통해사회적으로는인구, 사회 경제적여건변화에맞춰더나은선진사회로의도약및기회평등과기회제공확대기반강화로통합사회구현에기여할수있을것이며, 인구및가구구성변화, 다문화가정, 외국인가구증가등을일반적현상으로수용하는인식변화를앞당겨구성원스스로가서로존중하고격려하는사회구현에도기여할것이다. 122

151 경제적측면에서는주거안정을희망하는국민누구에게나열린주거접근기회제공으로주거불안이사라진사회구현과적정량의저렴한주택을지속적으로공급하여국민의주거안정권보장하고, 지역간 계층간주거불평등이해소되어가는사회상실현에기여할것이다. 또한문화적 시설적측면에서는양질의주거서비스제공으로국민이건강하고, 풍요로운주거생활과문화생활을향유하는사회를구현하여수요자가원하는곳, 수요자가필요로하는시설을갖춘적정한주거환경을제공하는데기여할것이다. 2) 주택정책의목표 2020 년주택정책비전인 집걱정없는사회, 안정된주거 를실현하기위하여 다음과같이 3 대정책목표를설정하였다. 첫째, 사회 경제적여건변화와새로운주택수요에대응하는주택공급체계구축 둘째, 국민의생활안정과주거생활의질향상을위한주거복지정책구현 셋째, 사람과환경, 공동체를생각하는지속가능한주거생활중심의재정비추진 이같은 3대정책목표를추진하기위해주택수요변화및주거서비스수준향상요구에대한신속정확한대응, 서민지향적주택정책효과의극대화, 주거복지지원정책의효율성극대화라는정책적지향점과재고주택의효율적관리, 서민삶의질을높이는기반으로주거생활의질적향상도모, 새로운주택유형과규모에대한소비요구에부응하기위한창조적 고품격주택공급기반구축이라는현실적요구사항을반영한주택정책을수립할필요가있다. 제 5 장 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 123

152 2. 사회 경제적여건변화에대응한주택정책추진방안 1) 인구변화등사회 경제적환경변화에맞춘주택공급체계구축 (1) 수요변화에대응한맞춤형주택공급추진 2010년인구주택총조사, 미래주택시장트렌드를바탕으로주택공급계획을수립할필요가있다. 이를위해첫째, 주택수요변화를감안할경우, 현행연평균 50만호주택공급계획을연평균 40만호, 향후 10년간총 400만호공급으로조정할필요가있다. 특히, 지역별수요를감안하여수도권과지방간주택공급비중은 60:40을유지하되, 지방은권역별중장기주택수요전망을기초로배분하여야한다. 둘째, 중소형주택공급을확대하여야한다. 1인가구등소형가구증가, 고령자의주택규모축소희망등을감안하여, 60m2이하소형주택을 45% 이상, 60~85m2이하의중형주택을 30% 이상공급하여중소형주택의공급비중을확대하여야한다. 단독주택등의선호도상승과수요증가를반영하여아파트공급비중을 50% 내외로조정할필요가있다. 셋째, 공공부문의주택공급물량도재검토할필요가있다. 공공부문의주택공급물량을조정하여연평균공급물량 40만호가운데민간이연 25만호내외, 공공이 15만호내외로공급할필요가있다. 주택공급규모가 50~70만호이었던시기부터공공과민간의공급비중은 4: 6~3:7 구조를유지하고, 연간주택공급이 40만호내외가적정한장래에도공급비중은 4:6~3:7 구조를유지하되, 장기적으로는민간역량강화와공공주택공급물량조정을통해 7:3 수준이될수있도록조정하여야한다. 넷째, 선진국수준의자가보유율과공공임대주택재고확충을위하여분양주택 65% 내외, 임대주택 35% 내외로공급하고, 공공임대주택 80만호를안정적으로공급하되, 수도권과지방대도시지역을중심으로집중적으로공급할필요가있다. 아파트형과연립 다세대등다양한유형의임대주택또한공급하여야한다. 124

153 (2) 주택수요 공급관련규제완화추진다양한주택수요와주택시장환경변화에부응하여민간이다품종생산을할수있도록주택수요 공급관련규제완화를지속적으로추진할필요가있다. 이를위해주택청약제도및다주택자중과세제도등서민주거안정과주택시장안정을위해시행하고있는현행 1가구 1주택중심의주택수급시스템을재검토하고, 기준을명확히할필요가있다. 첫째, 청약가점제등집값급등기에도입된제도는시장상황을보아가며중장기적 (2018년이후 ) 으로지방이양또는단계적폐지를추진하고, 공공이공급하는주택은청약자격등관련요건을수정 보완하여지속하여야한다. 둘째, 국민경제의안정적성장, 100% 를상회하는주택보급률, 주택시장의안정세지속전망등을고려하여다주택자양도세중과등 1주택자중심의과세제도에대해명확히정리할필요가있다. 셋째, 생애최초주택구입자에대한세제 금융혜택강화등세대간주거형평성확보를추진하여야한다. 일정가격미만의국민주택규모이하주택을생애최초로구입하는청장년층실수요자들의주택에대한주거접근권을확대지원하기위해취득및보유관련세제와자금조달이용이하도록주택금융지원을강화하여야한다. 넷째, 국민주택기금의지원용도다변화를추진하여신규건설자금위주에서기존주택개량등수요자자금과도시주거환경정비기금에대한매칭펀드조성지원등으로다변화하여야할것이다. (3) 도시내중소형주택공급확대고령화 소형가구증가등의추세를감안할때, 신도시와도시외곽의대규모택지개발등은지양하고, 도시내중소형주택공급을확대하는것이필요하다. 이는경제의고성장에따른인구성장시대에서인구증가율둔화및정체의시대로진입, 비시가화지역훼손, 대도시외곽지역개발가능지감소및자연환경의가치증대등에따른대안적방안이된다. 제 5 장 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 125

154 이를위해첫째, 도시내소형주택에대한수요를반영하여 소형주택개발을위한복합용도지구 를시행령에포함하고, 소형주택건설지를특별지구로지정하는방안을검토할수있다. 둘째, 4인가구기준에의거집행되고있는학교등도시계획시설기준의조정등정책및제도개선도필요할것이다. 셋째, 도심주택수요증가및임대차시장구조변화에대응하여도시내다양한중소형주택공급이활성화될수있도록규제완화, 복합개발활성화등을추진하여야할것이다. 2) 초고령사회에대비한고령자주거안정정책개발 (1) 연령과신체특성을고려한고령자주거지원정책구체화노인연령과신체적특성에따른고령자차등주거지원 (Supportive Housing) 기준을시급히마련할필요가있다. 이를위해첫째, 자립생활이가능한노인층혹은 65~75세의대상층은기존커뮤니티에서편안하게거주할수있도록고령자용주택으로개조시지원이이루어져야한다. 거주주택의고령자전용주택으로개조시장기저리융자지원및역모기지와연계, 기존커뮤니티유지지원이외에도최소한의서비스만을제공하는노인전용아파트, 10~100세대규모의공동주택으로비영리단체의도움을받아가사 청소 장보기등의생활서비스가제공되는노인집합공동주택보급, 도보권복지공간설치기준강화등이필요하다. 둘째, 자립생활이어려운노인층혹은 76세이상의대상층은케어서비스와생활안정서비스가함께지원될수있도록추진되어야한다. 이의방안으로는신체적인기능장애가있는노인을 24시간돌보아주고도움을주는일상생활보호주거시설확충, 저층부노인케어시설설치및생활안정서비스연계지원, 100세대이내의소규모노인공동주택공급 (NGO 와연계, 가사서비스지원 ) 등이있다. 126

155 (2) 고령자전용주택공급확대고령자수요에대응한고령친화적주택의공급확대가필요하다. 신규주택은무장애주택 (barrier-free) 으로건설하도록단계적으로의무화를추진하고, 이를위한고령자거주주택설계기준마련과고령자안정적거주를위한고령자주거지역지정이필요하다. 첫째, 2016년부터노인전용주택건설기준의적용을의무화하여야할것이다. 노인전용주택건설기준을위한법제정비, 무장애주택의무화, 특정규모이상단지노인의료시설설치의무화가필요하다. 둘째, 고령자거주주택주택개량지원확대, 세대친화형주택단지의시범보급을추진할필요가있다. 고령자와공동거주 ( 저층부에고령자가거주하는공동주택 ) 가능한 세대친화형공동주택단지 주택건설기준을마련하고, 젊은층입주희망자에대해저리융자, 세제지원등인센티브제공하는것도좋은대안이될것이다. 셋째, 주택을보유한은퇴자나고령자를위해부동산자산을활용한다양한금융상품, 주택교환시스템개발이필요하며, 고령자의주택규모축소와생활비마련요구에대응해거주주택을공공이소형주택과교환매입하고, 차액은역모기지로지원하는프로그램추진을검토할수있다. 넷째, 고령자와장애인등사회적약자의이용편의성향상및생활맞춤형복지서비스제공을확대하여무장애설계등을통해고령자및장애인의주거편의성을향상시킬필요가있다. 예를들어세대수의 5% 이상을고령장애자용무장애주택으로확보하는것도한방안이될수있을것이다. (3) 시 군 구별고령자거주현황지도작성앞서제시한고령자의연령과신체특성을고려한고령자전용주택공급, 고령자주거지역지정등의고령자주거정책을추진하기위해서는현재 65세이상고령자나향후고령화가예상되는 55세이상인구층의지역별거주실태를파악할 제 5 장 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 127

156 필요가있다. 이를위해첫째, 읍면동별인구데이터베이스를구축하고공간데이터와연계하여노령인구주제도를작성함으로써인구구조및노령인구의변화양상을파악할필요가있다. 둘째, 시군별읍면동단위의주제도를고령자연령별즉, 55세 ~59세, 60세 ~64 세, 65~69 세, 70~74 세, 75~79 세, 80~84 세, 85세이상의속성정보를이용하여파이차트로시군별주제도를작성하여관리하고, 고령자주거정책수립시이를참고하여정책을추진할필요가있다. < 서울시노령인구주제도 > < 충북제천시노령인구파이차트 > < 그림 5-1> 고령자거주현황도작성 ( 예 ) (4) 고령자의건강수준별주거지원모형구축 82) 현재와같이공동주택에서의생활이보편화된시대에서는건강상태가좋지못하게되었다고하더라도지금까지생활해오면서익숙해진공동주택에서의환경에서자녀세대또는장기요양서비스를받으면서생활하겠다는의식이점차적으로자리잡아가고있다. 82) 보다상세한내용은이연구의세부과제보고서제 1 편 ( 한국보건사회연구원과협동연구 ) 제 5 장을참조하기바란다. 128

157 고령자만의가구가점차적으로증가하고있는현실에서공적연금제도가성숙하여노후소득보장이가능해지고, 장기요양보험제도의개선으로양질의장기요양서비스도제공받을수있게된다면, 일반주택이든공동주택이든노후의안전한생활이한층강화될수있을것이다. 그러나일반주택의경우에는공동주택에비해고령자가안전하게생활하기에는주거서비스환경이다소뒤진다고할수있다. 따라서고령자를위한주거지원모형을구축하기위해서는첫째, 고령자를입주대상으로하는공동주택모형으로개발하는것이바람직하다. 공동주택이라면동일한건물내에각종복지시설이병합적으로설치될수있기때문에일반주택에비해여러모로장점이있을것이다. 또한고령자가건강측면에서취약한계층에속하기때문에단독의일반주택에비해관리가용이하고외부로부터의접근성도양호할것이다. 둘째, 고령자주택은건강수준을감안하여다양한형태로건축할수있도록건축규제가개방적이어야한다. 70대중반이후의고령자는대부분이건강상태가양호하지못한경우가일반적인데, 그렇다고장기요양대상자가될정도의기능장애상태를지니고있다고보기가어렵기때문이다. 셋째, 고령자의건강수준을다양하게고려한복합형고령자주택으로개발하도록하여야한다. 현재의대부분의고령자주거유형은장기요양대상자를보호하는요양시설, 건강한고령자를대상으로한노인복지주택이나실버타운등이단독적인건물, 또는아파트단지로조성되어있어서지역사회로부터고립되어있거나건강상태에따라서입 퇴소를강요받을수있는형태이기때문이다. 이같은기본방향에입각하여고령자의건강수준별주거지원모형은첫째, 대규모보다는중소규모의고령자주택으로개발하도록유도하여야한다. 대규모의공동주택이관리상경제적이지만, 대도시에서대규모단지의부지를확보하는것이용이하지않다. 또대규모부지를확보하기위해도심지에서벗어난외곽지역에건축한다면도심지로의접근도가상당히떨어져수요자체가발생하지않을수도있고, 지역사회로부터고립될가능성도클것이기때문이다. 제 5 장 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 129

158 둘째, 소득과건강수준에따라차별화된고령자주거지원모형으로개발하여야한다. 신체적 인지적기능상태가불량하다면소득수준에관계없이장기요양시설을이용할가능성이높지만, 건강수준이양호한상태라면소득수준에의해선택하는고령자주택이달라질것이기때문이다. < 그림 5-2> 고령자주거지원모형의유형 셋째, 장기요양시설과복합적으로건축된고령자공동주택으로개발하여야한다. 지역주민도장기요양서비스를손쉽게이용할수있는시설이주변에설치되어있다고한다면저항이적을수도있을것이고, 고령자주택에거주하는고령자도동일한건물내에서비스를받을수있다고한다면심리적안정감을도모할수있을것이다. 이러한모형은일본의개호보험제도의 2차개혁을논의중에서도제안되고있는데, 지역거주이념 (ageing in place) 이일본에서도적용되어가고있음을찾아볼수있다. 83) 83) 일본에서는사회복지법인을중심으로개호서비스도이용가능한복합형의적합고령자전용임대주택의보급이확산되고있으며, 동경도에서는모형을개발하여보급중에있다. 130

159 < 그림 5-3> 복합형고령자공동주택 ( 가칭 ) 의모형 ( 예시 ) 넷째, 복합형의고령자전용공동주택 ( 가칭 ) 은임대방식의운영을기본모형으로하고있기때문에일정한정기적인소득이있어야한다. 따라서일정한연금소득이없는경우에는주택연금을활성화하여입주를장려하여야하고, 정부는입주자의안전및거주권을확보할수있는법적조치를강구하여야할것이다. 다섯째, 장기요양시설과의복합건물로건축할수있도록하는법률개선이요구된다. 현재 20~30인정원규모의소규모형태의노인요양시설이설치되어있지만, 중대규모시설에비해열악하고서비스제공인력의법적인원부족으로양질의서비스가제대로제공되지못하고있는것이사실이다. 따라서양질의서비스를제공할수있으면서도경영상적자운영을피할수있도록하기위해서는각종장기요양서비스를복합적으로제공할수있으면서도지역거주이념을기본으로하는고령자거주모형을개발할수있도록제도적뒷받침이있어야할것이다. 제 5 장 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 131

160 3) 서민 중산층의주거생활안정강화 (1) 양질의저렴한주택공급확대서민층이일상생활영위에큰어려움없이경제적으로지불가능한양질의주택공급을확대할필요가있다. 84) 이를위해첫째, 주택구입시서민주거비부담을줄이기위해공공주택의경우시장가격에분양하되, 분양가격의일부는정부가지원하도록한다. 이때정부지원부분은지역에따라차이가나지않도록비율이아닌절대금액기준으로제공하도록한다. 85) 분양가격은자기자본과정부의지분, 저리의장기융자로충당하고, 정부지분은정부가소유권의일부를보유하는형태로진행되어야할것이다. 86) 주택구입자는향후저축등을통해정부지분을부분적으로매입할수있도록하고, 주택을매각할경우소유지분에따라매각대금의일부를정부가회수한다. 87) 정책적지원은공공주택을분양받거나, 기존주택또는민간주택을분양받을경우에도동일하게적용하고, 소비자는정책지원유형을선택하도록한다. 자기자본 + 정부지분 + 저리의최초주택구입자금 + 보금자리론 형태로받을것인지, 아니면 자기자본 + 저리의최초주택구입자금 + 보금자리론 형태로받을것인지는각가구의선호에의해결정하도록한다. 84) 주택분양가격이저렴하다는의미외에도자가소유를원하는실수요자가자기부담과정부지원등으로원하는주택에접근할수있는기회를제공한다는의미가있다. 이하의내용은이수욱外. 저소득층주거안정과내집마련을위한정책방안연구 ( 세부과제보고서 ). 국토연구원 pp.166~170 을정리한것이다. 85) 이렇게할경우, 민간사업자가소형주택시장에서구축되는것을막을수있다. 또자본차익때문에보금자리주택에대한청약이지역적으로극단적으로갈리는현상도해결할수있다. 86) 수분양자는자신의자산제약과소득제약을고려하여정부의지분비율을결정할수있다. 즉, 소득이낮고자기자본이부족한사람은정부지분을늘리는방법으로주택을구입할수있을것이다. 87) 이방식은영국의지분형주택매입과유사한방법으로, 국내에서는박신영외 (2007) 에서이와유사한방법의도입을검토한바있다. 여기서정부지분의가치를어떻게평가할것인가가문제될수있으나감정평가가격을기준으로한다면기존제도와의형평성측면에서큰문제가없을것이다. 132

161 둘째, 저렴한주택공급을위해주거비부담을줄일수있는차지형 ( 借地型 ) 주택공급방안에대해검토할필요가있다. 수정토지임대부 ( 공공이 50년임차후주택공급 ) 주택공급, 도심지내유휴국공유지 ( 철도차량기지, 유휴부지, 캠코소유부지등을활용 ) 를활용한주택공급확대방안을검토해볼수있을것이다. 주거비부담경감방식을통한미국의저렴주택공급확대정책 자가소유를촉진시키기위해자가주택구입자에대한금융제약완화정책을지속적으로추진하였다. 주로주택저당대출의이자를소득에서공제해주고, 자본이득에대해일정수준까지는면세해주는방식을적용했다. 소수인종, 저소득가구의자가소유를지원할목적으로주정부에서는보조금을지원했다. HOME 프로그램 (Home Investment Partnership Program) 이대표적이라할수있다. 이외에다른지원수단으로저소득생애최초주택구입자에게주택구입자금의 6% 를지원하는 ADDI(American Dream Downpayment Initiative Act) 프로그램과비영리기관이저소득층을위한자가주택을공급하는데보조금을지급하는 SHOP (Self-help Homeownership Opportunity Program) 프로그램등을들수있다. * 자료 : 이수욱外 저소득층주거안정과내집마련을위한정책방안연구. 국토연구원. p.119. (2) 서민 중산층의자가소유기회확대안정된주거는지역에대한거주민의소속감을높이고, 자녀의교육이나일상생활에도긍정적영향을미치는것으로알려져있다 ( 이수욱, 2010). 따라서정부는지역사회발전과국민의주거생활안정을위해서민 중산층의자가보유를촉진하고, 이를통해전체자가보유율을선진국수준인 65% 까지제고할필요가있다. 이를위해첫째, 서민 중산층을대상으로하는국민주택공급확대방안을중심으로자가보유율을제고해야한다. 이는국민주택규모를가구구성변화에맞추어조절하고, 그린홈, 장수명주택등주거서비스수준을향상시킨저렴한주택공급확대, 보금자리주택공급방식다양화와민간참여확대를통해실현하여야한다. 제 5 장 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 133

162 둘째, 자가소유촉진을서민주거안정을위한주택정책의주요과제로설정하여적극적으로지원하여야한다. 자가소유는사회의안정과발전에기여하고가계의자산축적과노후의생계수단으로기능하는등다양한순기능을내포하고있기때문이다. 반면, 공공임대주택의공급은저소득층의주거안정을이룰수있지만자가소유가갖는순기능을얻지못하고, 장기적으로는재정부담문제에직면할수밖에없다. 이를위해자가소유촉진을위한정책수단들을주택구입및보유단계별로체계화하고, 특히주택구입시서민층실수요자의자산제약과보유단계에서발생하는소득제약을완화할수있도록차별화된지원정책을추진해야할것이다. 셋째, 서민층의자가소유기회확대를위한주택구입프로그램 을구축할필요가있다. 까페테리아식주거지원선택제도를도입하여, 저리의융자, 주변시세보다낮은가격으로주택공급, 지분형거래등을결합하여신규주택뿐만아니라기존주택도구입할수있도록정책수단들을결합해야한다. 특히가구단위로자가소유지원을패키지화한후, 각가구가자신의선호에맞추어지원의종류와비율을선택할수있도록지원제도를체계화하여야할것이다. 보금자리주택등저렴한주택공급의경우무주택서민층의자가소유기회확대를위해 5년, 10년, 15년지분형주택공급및저소득중장년층의경우도희망할경우환매조건부지분형주택공급을추진할필요가있다. 넷째, 자가소유에따른거주안정성제고프로그램 을구축하여자가보유에따른비용경감책을마련하여야한다. 이를통해임차비용보다상대적으로저렴한주거비부담이가능하도록지원해야한다. 주택보유에따른비용경감을위해주택구입자금대출에대한이자소득공제확대및재산세소득공제를추진하는방안을검토해야한다. 구입자금소득공제의경우현재시행되고있지만소득공제대상이되는주택이제한되어있는만큼, 전용면적과가격에대한제한을소폭완화시킬필요가있다. 134

163 주택구입이전단계에서저축을통한자본축적이충분히이루어져야자산제약에의한자가소유제한을최소화할수있다. 이를위해서는보다강력한저축유인책을사용할필요가있으며, 청약저축과주택청약종합저축의소득공제폭을확대하는방안에대한검토가가능할것이다. 자가소유촉진을위한일본의융자주택프로그램 융자주택프로그램은주택금융공고에서관리하는것으로공영, 공단, 공사주택에비해서융자주택의비율이전체주택수의 61.2% 로가장큰비중을차지하고있다. 또한 2008년도중단예정이었던주택융자감세를 5년더연장하고최대공제액범위도확대하였다. 소득세공제가어려울경우에는다음연도주민세를공제하여저소득층에게유리한조건을형성하였다. * 자료 : 이수욱外 前揭書. p.126. (3) 임대주택공급활성화와재고의안정적확보민간전월세시장의주기적불안을방지하고무주택서민의주거안정을위해공공임대주택재고를선진국수준으로확충해야한다. 선진국수준의장기공공임대주택재고가확보 (2018 년전체재고주택의 12%) 되면, 전월세시장의근본적안정기반이마련돼서민 중산층의주거안정성이크게높아질것이다. 이를위해첫째, 보금자리주택은당초대로 2018년까지 150만호공급계획을유지하되, 주택수요와민간물량등을감안하여현행연평균 15만호수준인연차별계획을적정한수준으로조정할필요가있다. 주택시장환경과주택수요변화에최적화된대응을위해 2010 년인구주택총조사 에나타난변화상을반영하여보금자리주택의입지및공급시기, 주택규모및유형별물량을배분하여야한다. 둘째, 임대주택공급방식을다양화하고지원대상을확대한다. 세제와기금차등지원, 택지임대부방식도입, 주거용오피스텔등을포함한대상주택확대등을통해임대료상한을제한받는민간임대사업자를육성하여야한다. 제 5 장 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 135

164 임대료인상률을제한하는대신세제 금융 건축비지원등을통해수익을보전할수있도록지원제도의도입을검토해야한다. 또한임대주택공급방식도신규건설위주에서기존주택전세매입을포함한매입임대주택공급비중을점차늘려나가야하며, 지원대상도기초수급자등저소득층위주에서서민층까지확대하는방안을검토해야한다. LH 등공공역량보완을위해임대주택건설및택지조성에민간참여기회를확대하고, 매입확대등공급방식도다양화해야할것이다. 아파트외다세대, 도시형생활주택, 대학생기숙사등보금자리주택유형을다양화하고, 택지개발에서주택건설단계까지민간참여를확대하는방안이검토될수있을것이다. (4) 임대주택재고의효율적활용과관리서민층의주거안정을위해서는최적격자가지원대상이되어야한다. 이를위해첫째, 공공임대입주자소득 자산심사강화로실제필요한계층에게지원하여야한다. 입주자에대한소득 자산심사를체계화하여임대주택이효율적으로배분될수있도록개선되어야한다. 복지부의사회복지통합전산망과연계하고, 모든소득 자산을심사하여최적격자가대상이될수있도록해야할것이다. 둘째, 최대한많은서민층이혜택을볼수있도록임대주택을효율적으로관리할필요가있다. 영구 국민임대노후화에따른수선유지비급증에대응하여노후임대주택시설개선사업을확대추진하고, 입주민의단지관리참여활성화, 우수관리세대에대한인센티브부여등을통해개보수소요가최소화되도록유도해야한다. 셋째, 공공임대주택통합관리시스템구축 88) 하여관리효율성을제고하고, 수요자에게는빈집정보를제공하여야한다. 지역별공공임대주택의규모별재고파악, 공급계획, 입주조건, 임대조건등에대한데이터를담은구청단위의임대주택정보센터시스템을구축하여공공임대주택정보에대한실시간접근과정보 88) 이수욱外. 前揭書 p

165 취득이가능하도록추진할필요가있다. 89) 아울러이시스템을주거안정지원프로그램의전달체계를강화하고, 프로그램을홍보하는수단으로활용하여야한다. 넷째, 영구임대주택을제외한공공임대주택은입주대기자제도를운영하여제도의투명한운용뿐아니라, 저소득층의주거이동계획수립에실제적도움이될수있도록지원해야할것이다. (5) 취약계층과저소득층을위한선진국수준의주거안전망구축빠른속도의고령화가진전되고, 우리경제도일정단계에올라선만큼정부의주거복지지원대상을탈수급자, 비주택거주자등단계적으로확대하여주거지원사각지대를해소해나가야할것이다. 이를위해첫째, 수요측면의주거지원체계와공급측면의주거지원체계의연계성이약한만큼, 공공임대주택프로그램과의체계적인연계, 즉대상자선정기준, 지원내용등을연계하여추진하는것이필요하다. 또한주거비보조등저소득층주거지원을단계적으로확대하고, 지역별 소득별 가구규모별기준정립을통해지원순위를차별화할필요가있다. 둘째, 최저주거기준을유도주거혹은적정주거실현을위한기준으로활용하고, 열악한주거환경개선을위한노력을강화하여야한다. 최저주거기준미달가구에대해서는공공임대주택입주시가점을부여하고, 주택개보수사업및개량자금우선지원을추진할필요가있다. 특히, 농어촌의열악한주거환경개선을위해개량자금장기저리지원등농어촌주택개량에대한지원확대가필요하다. 셋째, 저소득공공임대주택입주자에대해서는공공임대주택임대료체계를개편하여임대료부담을완화하는방안을마련해야한다. 입주자부담능력을고려하지않은임대료체계로인해공공임대주택의임대료및공공분양주택의주택가격이저소득층의과도한주거비부담을야기할가능성이있는만큼, 임대료체계의차등화및임대료보조제도가필요하다. 89) 박양호. 공정한사회어떻게실현할것인가?. 서민주거안정을위한정책방안. 제 4 회국정과제공동세미나 p.196. 제 5 장 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 137

166 현행국민임대단지시범사업평가후적용대상을단계적으로확대하고, 공공임대주택에입주하지못한저소득민간전월세주택세입자에대해서는주택바우처제도를단계적으로도입하여야할것이다. 국민기초생활보장법에의거한기초생활수급가구에게는임차료, 유지수선비등을주거급여로제공하고물리적주택공급위주에서공급이후의입주자지원, 자활연계, 국민의식변화등도중점적으로추진하여야한다. 넷째, 저소득고령자, 사회적약자등이주택개조를통해현재주택에서더오래거주할수있도록지원을강화하고, 주거안전망차원에서임대주택단지내에사회적기업, 무상방과후학교, 무상보육시설등이확대설치될수있도록지원방안을강화할필요가있다. 다섯째, 주거복지를물리적주거환경의개선에한정하지않고, 지역사회에기초한사회안정등의영역으로개념을확대시켜야한다. 주택으로인한사회적갈등을해소하기위해서는임대주택단지, 취약계층밀집지역등에서나타나는동네효과와사회적배제현상을차단해나가는국가적노력이필요하다. 이들지역거주이유만으로부정적편견및차별, 사회적 경제적불이익을받고있는현실적문제를해결해나간다면사회통합에도매우큰기여를하는것이다. 외국의주거복지정책경향 주택공급의메커니즘이중앙정부에서지방정부로이양되고있어, 중앙정부는저소득층을위한주택의공급자 (provider) 에서주거복지를향상시키는자원제공으로주택공급을가능케하는자 (enabler) 로변화하고있다. 지방정부는중앙정부의정책을수행하는대리인 (agent) 에서지역주민의주거수요를만족시키기위해정부와민간의자원을이용하는촉진자 (facilitator) 로서역할을하고있다. 공공에의한주거복지정책이주택건설이라는직접적인채널에서주택금융제도의개발과확립, 주택과주택금융에대한세금제도를이용한정책의활용등간접적인채널로변화하고있다. 138

167 (6) 주택담보대출로인한가계부채위험완화방안마련 90) 한국은행에따르면 ( ), 올해가계대출로부담해야할총액이 56.2조원에달할것으로예상됐다. 가계대출이자부담이 50조원을넘어선것은처음이며, 이금액은 2010년국민총소득 (1173조원) 의 4.8% 에해당하는액수다. 이자부담의급증은대출급증과금리인상이그원인이다. 대출급증과정에서주택담보대출도 2000년이후저금리기조하에서지속증가했으며, 특히높은주택가격은주택담보대출액증가의한요인이되었다고볼수있다. 주택담보대출은 2010년말현재 358조원에달하고변동금리대출비중이높아대출자가직면하는금리변동주기가짧다. 2010년말가계의주택담보대출은은행 285조원, 비은행 73조원등으로구성되어있으며, GDP( 국민총생산 ) 의 32% 에달한다. GDP 대비가계부채비중은높은편이나, 주요국에비해서는주택담보대출의비중은상대적으로낮은편이라할수있다. 그러나최근들어가계의가처분소득대비가계부채비율이지속적으로상승하고있는점을감안한다면, 국민의주거생활안정이라는측면에서주택담보대출등으로인한가계부채부담을완화하고, 주택금융시장을건전하게발전시킬수있는주택금융제도에대해검토해볼필요가있다. 이를위해주택담보대출을건전하게유동화시킬수있는커버드본드를활성화하는방안을검토할필요가있다. 2009년 5월국민은행이아시아지역에서최초로 10억달러 ( 만기5년, 금리 7.25%) 의구조화커버드본드를발행하였는데, 법적불확실성으로인해낮은신용등급이부여받았다. 91) 반면, 2010년 7월주택금융공사는주택금융공사법에근거하여 5억달러 ( 만기5.5년, 금리 4.15) 의커버드본드를발행했는데, 국가신용등급보다높은신용등급이부여되었다. 이는주택금융공사법에의해커버드본드와관련한법적분쟁의소지가해결되었기때문이다. 90) 이에대한상세한내용은이연구의세부연구부고서제 5 편주택담보대출유동화를통한가계부채위험완화와주택금융시장활성화방안점검 ( 하나금융연구소 ) 에수록하였다. 91) 낮은등급을받은이유는커버드본드에대한이중상환청구권의성립여부, 은행파산시채권보유자의권리관계등법적불확실성이높았기때문이다. 제 5 장 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 139

168 따라서커버드본드의발행을활성화하기위한관련법제정이필요하다. 앞서말한대로, 커버드본드의도입활성화를위해서는파산시발행기관과담보자산간의절연성확보, 투자자의담보자산에대한우선청구권등에관한법률관계가명확해야한다. 하지만, 저당권의부종성문제등다른법률과의상충문제도존재하는만큼관련법제정을위한기일의소요는불가피해보인다. 커버드본드가도입될경우, 주택구입을희망하는실수요자는적잖은도움을받을수있을것이다. 변동금리부단기일시상환방식의현행주택담보대출시장구조는실수요자보다는주택가격상승기의투기적수요자에게유리한구조로실수요자의주택구입기회를박탈하는문제점을가지고있다. 이에반해, 소득대비대출 (DTI) 규제가유지하면서총부채상환비율 (LTV) 규제를완화하고원리금분할상환제도정착될경우, 커버드본드장기물발행은초기자금이부족한주택실수요자에게유리하게작용할수있을것이다. 또한장기고정금리대출을통해금리변동에따른가계의이자상환부담의안정화가가능해가계의부채상환에큰변화가발생하지는않을것으로판단되며, 주택담보대출의만기가길어지는만큼그에따른세제혜택도확대가가능할것이다. 아울러차입자가금리상승위험에서자유로워부실화가능성이줄어드는만큼 LTV나 DTI를완화해서적용할여지도생겨나실수요자의내집마련과유지에도움을줄수있을것이다. 4) 재고주택관리선진화 (1) 주택장수명화 (100년수명 ) 추진주택공급확대를위한정부노력으로 2011년 11월현재주택재고약 1500만호에이른다. 특히, 1970년대이후공급된공동주택의노후주택으로구분되는재고가빠르게증가하고있는만큼, 선진적수준의재고주택관리는장래국민주거생활과주택시장안정을위해매우중요한부분을차지할것으로예상된다. 140

169 재고주택관리를효율적으로하기위해서는기존주택뿐아니라앞으로건설될주택에대한기준이마련되어야기존주택은수명을연장하고신규주택은장수명으로건설되어야한다. 이를위해첫째, 공동주택기능유지와내구연한연장을위해현행장기수선충당금적립현황과사용내역에대한관리를강화하고, 장기적으로기금화를추진하여야한다. 둘째, 노후된주택의성능을회복하기위한개보수에대해세제혜택, 개보수비용저리융자등인센티브를제공할필요가있다. 셋째, 일정기준이상의신규공동주택은리모델링이용이한구조로설계하도록의무화하는등주택장수명화를추진 (100 년주택 ) 하고, 기둥식구조설계, 인접공간과의통합 분리등이용이한 Movable Space House 가활성화되도록유도해야한다. 이를위해장수명주택건설을단계적으로의무화하여야한다. 리모델링과재개발 재건축주택을비롯한신규분양주택의장수명화를서두르고, 단계적으로기존주택도장수명주택으로개보수하도록완전히의무화할필요가있다. (2) 주택관리선진화선진공동주택관리를위해공동주택관리의투명성강화및효율성을확보하여야할것이다. 이를위해첫째, 선진공동주택관리를위한제도적장치마련을위해공동주택관리의투명성이확보되도록주택관리업자및사업자선정제도를개선할필요가있다. 시행중인최저가입찰제의문제점으로부터주택관리업자, 사업자및입주민의권익을보호할수있도록전자입찰제도입을검토하여야하며, 공동주택관리분쟁조정위원회의실질적운용을위해위원회의조정효력강화등권한강화추진및지자체가운영에참여하는등분쟁조정위원회를활성화할필요가있다. 둘째, 공동주택관리업무를시설물유지관리뿐만아니라입주민생활관리, 환경관리등공동체형성으로확대해야한다. 입주자대표회의기능을확대하고, 제 5 장 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 141

170 주민공동시설은지역적특성에따라융통성있게설치될수있도록기준을재정비할필요가있다. 셋째, 공동주택수준으로단독주택유지관리서비스를제고하기위해, 단독주택유지 관리서비스도공동주택수준으로제공할수있도록관리전문기업육성, 해피하우스서비스확대등을추진해야한다. 단독주택성능회복을위한주택개량을위해세제혜택과저리융자가가능하도록지원이이루어질필요가있다. 5) 커뮤니티보존및정비사업의공공성강화 92) (1) 기존커뮤니티보존및새로운정주공간조성지원강화주민참여활성화등을통해커뮤니티유지및조기복구를촉진시켜야할것이다. 이를위해첫째, 재정비시현지개량방식확대를통해지역커뮤니티가유지될수있도록최선의노력을기울여야한다. 공동주택의경우입주민참여활성화를위해입주자대표회의기능을확대하고, 지역 단지특성에따라주민공동시설의탄력적인설치를지원함으로써새로운커뮤니티가조기정착할수있도록유도해야할것이다. 둘째, 육아, 교육, 문화예술공연등다양한커뮤니티사업발굴, 임대단지내일자리창출을위해각단지마다사회적기업을유치하는등임대주택단지를품격높은주거공간으로조성하기위한다양한지원책을추진하여야할것이다. 셋째, 1~2인가구증가, 커뮤니티공간확대등에따라도시계획시설기준을재정립하고, 커뮤니티교류공간, 공용문화공간설치기준을강화해나가야한다. 또한신규택지개발시커뮤니티형성에유리한블록형단독주택용지공급이확대될수있도록노력해야할것이다. 92) 정비사업은 1960 년대도심, 화재및수재로인한이재민을대상으로시작된이후, 1970 년대도심정비및도시계획에의한철거가병행되다 1980 년대합동재개발방식도입으로구체적인정책과제도적장치가마련되었다 년도시및주거환경정비법이도시개발법을대체하고, 舊주택건설촉진법의주택재건축사업관련조항을이관받아도시환경정비사업, 주택재개발사업, 주거환경개선사업, 주택재건축사업등의시행사업을내용으로개편되어현재에이르고있다. 142

171 (2) 깨끗한마을만들기 살기좋은마을만들기 로패러다임전환지속가능한주거생활을영위하기위해서는도시재정비사업을물리적정비중심의깨끗한마을만들기사업에서커뮤니티보존 재생중심의살기좋은마을마들기사업으로전환하여야한다. 이를위해첫째, 양호한주거지는아파트단지로개발하기보다보전 관리 개량 ( 주거지재생등 ) 하여도시전체가아파트숲으로전락하는것을방지하여야한다. 주택공급측면보다는주거환경개선을통한도시경쟁력강화에중점을두고정비사업을추진할필요가있다. 둘째, 전면철거방식에서벗어나주거지환경을부분적 점진적으로개선하는정비방식을활용하여원주민재정착을지원해야한다. 이의방안으로기존주거지를보전하면서필요시주민들이자발적으로협력하여소규모블록단위로개량 정비할수있는소규모공동개발방식활성화되도록유도하여야한다. (3) 정비사업의공공성확보와효율성제고정비사업은수익성과함께공공성도적극고려될수있도록정부지원을확대하고, 조합형식의민간주도방식을민관협동형으로전환할필요가있다. 이를위해첫째, 공공관리제도전국확대시행, 기반시설설치비용을공공이 50% 부담, 재정비멸실기간동안재산세면제, 뉴타운지구내재건축부담금면제등을검토할수있다. 둘째, 도시재생을위해필요한사업들 ( 주택, 정보통신, 도서관등 ) 을패키지화하여추진해야할것이다. 이를위해서는지자체가정비계획등에관련사업추진계획을반영토록유도하는것이중요하다. 셋째, 지방의사업성이낮은노후주거지역및구도심지역에대한정비활성화, 원주민재정착확대를위해도시주거환경정비기금에대한매칭펀드를도입하고, 지자체의도시정비기금적립수준및노력에상응하여정부가지원할수있는근거를마련하여야할것이다. 제 5 장 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 143

172 지자체별정비기금적립을활성화하기위해정비기금적립액규모에상응하는매칭펀드를국민주택기금에서지원하여해당지자체별정비사업지원에활용할수있도록하고, 원주민재정착을위해기금매칭펀드를지원하는경우, 사용처를원주민재정착용순환주택건설 매입 임대차등으로제한하는것이중요하다. (4) 지역별주택시장에맞춘차별화된정책추진수도권특히서울지역은아직주택재고가부족해주택보급률이 100% 에미치지못하는실정이다. 따라서주택시장안정과국민주거안정을위해주택이부족한지역을중심으로지속적으로주택을공급할필요가있다. 지방도부산 대전등주택이부족한대도시지역을중심으로주택공급을확대할필요가있다. 지방중소도시는노후도심재정비, 노후주택개보수, 공가활용등을추진하여야한다. 영국의사례 런던을중심으로빠르게성장하고있는남동부와경제기반이쇠퇴하고있는중북부로구분하여차별화된주택정책을수립하였다. 남동부는충분한주택재고확보를위해주택건설관리를, 그리고중북부는도시재활성화및주거환경개선, 지속가능한성장을중심으로주택정책을시행하도록차별화하였다. 광역적으로는성장지역 (Growth Areas) 을지정하여주택공급을확대하고, 쇠퇴지역은주택재개발선도지역 (Housing Renewal Pathfinders) 으로지정하여주택시장과커뮤니티재건을유도하고있다. 단일도시차원에서는도심의고급주택화및주택부족, 주택가격상승, 도심쇠퇴등으로자치구및커뮤니티단위에서나타날수있는주택문제해결을위한정책을수립하였다. 2003년 Sustainable Communities: Building for The Future 와이를구체화한 Sustainable Communities: People, Places and Prosperity(2005) 정책에따라커뮤니티활성화, 서민주택공급, 영구임대주택개보수등을추진하고있다. 144

173 (5) 수요에맞는도시주거공간창출첫째, 소형주택수요에대응하고고령자생활안정을위한수익창출지원을위해중대형아파트재건축및리모델링시세대수분리를허용하는방안을검토할필요가있다. 93) 둘째, 고층아파트는재건축보다는리모델링을통해도심내주거및상업공간을제공할수있도록저층 (1~4 층 ) 은상업시설, 중 고층은주택으로활용하는복합형주거단지로조성하는방안을검토할필요가있다. 셋째, 정비사업시공동주택지와단독주택지를결합 정비할수있도록하여고급형단독주택, 타운하우스공급등다양한주택수요에대응할수있어야한다. 또한각지자체에서해당지역의빈집철거또는재활용 ( 기숙사등 ) 을위한정비계획도수립 추진하도록유도할필요가있다. (6) 지방정체도시및농촌주민의거주안정성강화성장정체도시주거지원정책프로그램을마련하여, 인구감소및산업쇠퇴를격고있는지방도시민의주거안정성을강화할수있도록지원할필요가있다. 이를위해첫째, 주택개량사업자금저리지원, 커뮤니티보존차원의 살기좋은내고장만들기 사업을추진 ( 환지방식을통한기성시가지정비사업추진 ) 하여야할것이다. 인구감소등으로사람의왕래가적고, 도로를중심으로좌우측에가로수형으로배열된기존상가및주택혼합지역을사람이왕래하는걷고싶은거리, 주거지와문화 상업시설이함께하는복합용도개발을추진할필요가있다. 94) 둘째, 재고주택의개량과개선에우선순위를부여하는 정비우선정책 을시행하는지자체에대한지원방안을마련하여야한다. 95) 재고주택정비우선정책 93) 리모델링의경우, 용적률총량제를적용을전제로당초면적에상응하는소형주택 2 채로재건축허용 1 채집주인거주, 1 채임대 매각하는것을예로들수있겠다. 94) 쇠퇴한쇼핑몰과길게늘어선상업가로를복합용도로개발전환해야할필요성에대해미국의스마트성장네트워크는 쇠퇴지역혹은성장정체지역을그대로유지하는것은잠재적세수의막대한손실을의미할뿐아니라, 주변커뮤니티의쇠퇴와투자중단을시사하는것 이라고주장하였다 ( 스마트성장네트워크저. 이왕건 구홍미역. 스마트성장이해하기 Ⅰ. 국토연구원 p.20). 제 5 장 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 145

174 으로도시의외연적확산에따른기반시설설치비용이감소하는만큼, 이를인센티브지급을위한재원으로충당하여야한다. 지자체는이재원을활용하여주택개량과정비를지원하는프로그램을마련할필요가있다. 셋째, 농촌이노베이션차원에서기존농촌주택을통합한 4가구거주형저층공동주택단지 시범사업을통해농촌인구감소및고령화, 다문화가정증가등농촌공동체발전과고향어르신주거의질향상을위해기존농촌주택을정비및통합해나가야할것이다. 넷째, 단계별로지자체별주거지종합관리계획을수립하도록법제화하여자치단체별로장기적인주거환경정비및관리계획을담은주거지종합관리계획을수립하여실행할수있도록제도적기반을마련할필요가있다. 6) 국민의고품격주거생활지원강화 (1) 녹색주택공급활성화최근지구환경과에너지문제가심각한과제로부각되고있다. 주택부문도예외가아니며, 주요국에서는이미환경과에너지를동시에생각하는패시브하우스건설이활발하게이루어지고있는실정이다. 환경과에너지를고려하고자연에순응하는패시브하우스등으로대표되는녹색주택은멀지않은장래에우리주거생활의품격을좌우할핵심사안이라할수있다. 따라서이에대한대비를지금부터라도서둘러야할입장이다. 먼저, 2025년제로에너지주택을위해에너지의무절감률을단계적으로높이고, 2020년까지그린홈 200만호 ( 연간 20 25만호 ) 건설 등과같은선언적목표가제시돼야할것이다. 아울러이를실행하는방안인에너지의무절감률을 2012년부터각연도별로단계적으로제시하고목표달성을위한노력을경주할필요가있다. 95) 정비우선정책 의도입은특히경기침체기간동안지역경제에서중요한부분이자안정적인부분으로작용할수있다 ( 스마트성장네트워크. 前揭書. p.106). 146

175 둘째, 현재적용되고있는에너지절감을위한건축물에너지절약기준, 건물에너지효율등급제도, 주택성능등급표시제, 친환경건축물인증제등다양한제도와사업을통 폐합해나가야한다. 셋째, 그린홈의정의명확화및에너지절감관련각종시책의통 폐합을위해주택건설기준 ( 제64조 ) 이아닌주택법에그린홈을명시할필요가있다. 이와더불어그린홈활성화와관련시장확대를위해민간주도의그린홈단지시범사업을국가 지자체 주민공동참여를통한그린홈마을조성사업으로확대될필요가있다. 국가 지자체는부지제공과기반시설조성, 주민들은공공시설물 커뮤니티시설의계획과디자인에참여하고주택개량에힘써야한다. (2) 안전하고쾌적한주택공급등선진국형주거수요에대응건강주택의원활한보급을위한기반을마련하고, 소음등주거환경측면이강화될수있도록관련제도개선이필요하다. 이를위해첫째, 환경기준을건축자재 가구등에서공기 소음등으로점진적으로강화하여야한다. 둘째, 전통한옥의장점을살린표준설계를마련하고, 건설비를낮춘新한옥을개발하여 청정한옥단독주택 으로의공급을활성화여야한다. 셋째, 웰빙, 여가용세컨드하우스등선진국형주거수요에부응하여, 한옥건설에대한주택기금지원이필요하다. 넷째, 지진, 강우등에대비한안전주택이보급될수있도록안전기준을강화하고, 재해위험지역의주택건설억제를추진하여야한다. 지진, 폭염 폭설 폭우등재난 재해와환경 소음등에대비한안전주택과청정주택보급확대와더불어재해위험지역의주택비중점진적감소를추진할필요가있다. 다섯째, 재해등에대비해원데이 (one day) 레고형주택건설지원방안을마련할필요가있다. 원데이레고형주택이란다수의레고블럭내에각종내장재, 전기배선, 기계설비등을미리시공하고, 현장에운반후조립하여완성하는주택으로기존판넬주택과는차이가있다. 제 5 장 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 147

176 7) 주택정책추진주체간역할재정립 (1) 시장자율성확대와민간역량강화수요다양화에대응해나갈수있도록민간의창의성과자율성을적극활용하여야한다. 민간역량강화를위해정부지원방식을자금등업체에대한직접지원방식위주에서기준제시, 간접지원등으로다양화할필요가있다. 민간의역할을강화하고자율성을확대하기위해서는규제위주의주택건설 공급관련제도를개편하고, 공공의주택건설비중을점차축소하여서민주거복지지원에역량을집중할필요가있다. 그러나공공과민간의역할분담은저소득층을위한임대주택과저렴한주택의재고가일정정도확보되었다는전제하에정부의역할을최소화하고시장기능을중시하는형태로진행되어야할것이다. (2) 주택정책거버넌스체계재정립변화하는주택시장여건에부응하고주택정책의질적향상을위해중앙정부, 지자체등의역할재정립하여야한다. 중앙정부는계획수립, 비전제시, 조정업무등을수행하고, 지자체는지역실정에맞게시장안정관리, 택지공급, 주택건설, 주거복지업무등을주도적으로추진할필요가있다. 일본의경우공영주택의공급과관리에있어지방정부가중요한역할을담당하고있다. 공영주택중상당수를지방정부나지방공사가공급하고있을뿐아니라입주자모집, 주택관리등의업무를직접수행하고있다. 지자체의자율권확대를위해법령을정비하고, 인센티브를부여하는것이중요하다. 또한분양가상한제적용여부, 주택공급절차 기준, 주택건설기준, 지자체의공공임대공급실적등에따라예산 기금을차등지원하는등주요한사항을조례로결정할수있도록위임하는것이중요하다. 또한주택건설 공급 관리등에대한 NGO 역할을확대하기위해택지무상제공, 건설비융자, 방과후활동, 육아지원, 집수리지원등과연계할필요가있다. 일본의경우민간자원을활용하는방향 148

177 으로주택정책이전환된이후마을만들기협회등시민단체가정책수립및집행에 적극적으로참여하고있으며, 공공부문과민간부문간에긴밀한협력체계도 강화되고있다. 96) 96) 일본가나가와현의가나가와주거 마을만들기협회는가나가와현의주거문화향상과마을만들기발전에기여하는것을목적으로 1988 년 3 월설립된민간단체로다음과같은사업을실시하고있다. 1 주택만들기와마을만들기에관한조사및연구, 2 주택조성과마을만들기에관한강습회, 연수회등의개최, 3 주택조성과마을만들기에관한각종상담, 4 기관지기타자료의출간, 5 주민주체의마을만들기활동및교류에대한지원, 6 거주지조성과마을만들기에관한정보제공, 7 주택조성과마을만들기에관한기획, 디자인등수탁사업, 8 기타목적을달성하기위하여필요한사업등이있다. 협회는민간및공공분야담당자, 관련분야전문가등으로구성되어있으며, 현재주로시행하고있는주요사업을소개하면다음과같다. 1 안심임대주택등록촉진사업 : 노인, 장애인, 외국인, 육아세대의입주가가능한민간임대주택 ( 안심임대주택 ) 및협력업체등록, 고령자의입주를거부하지않는민간임대주택 ( 노인원활입주임대주택 ) 의등록, 및등록된주거정보제공을실시. 또한, 노인등다양한이주요구에대응하는상담업무를실시하고, 노인을포함한주택확보가필요한사람들이민간임대주택에원활하게입주할수있도록하는주거안전망관련법개정및주민지원협의회의조직지원 2 고령자등주택을찾고있는사람들에대한상담회개최 3 노인및장애인주택개조지원사업 4 장애인주택의리모델링상담 : 신체기능이저하된노인및장애인의생활환경개선을위해의료복지관련단체등과연계하여건축사나물리치료사등전문가를현지에파견하고노인등의신체상태에적합한주택개조방안을제안 5 고령자용주택개조시공업자등록및연수 : 제안내용에따라적절한시공이가능하도록관련교육을이수하고일정한요건을갖춘시공업체의담당자를등록하고등록정보를각시정촌등주택개조상담창구외에인터넷에공개하며, 지속적인교육을실시 6 고령자대출상환특례제도에대한설명및상담실시 7 복지마을만들기추진사업 : 가나가와현복지마을만들기조례에근거한건축물의무장애화를촉진하기위하여공공시설등특정건축물의시설관리자에게보수방법및자금계획에대한조언을할수있는전문가파견업무및상담능력향상을도모하기위한사례검토회의를실시 8 가나가와현안심리모델링추진사업 : 안심리모델링추진부회운영, 리모델링상담, 주택리모델링사업자등록제도에따라현내사업자등록접수및사전심사업무 9 주택하자담보책임보험등추진사업 : 특정주택하자담보책임의이행확보에관한법률 에근거하여주택하자담보책임보험의보급및개발관련업무실시 10 공공주택정보제공사업 : 공공주택에관한정보센터기능을수행 11 임대주택특별할인임대료제도자격심사사업 : 가나가와현주택공급공사일반임대주택거주자의특별할인임대료의적용에관한신청접수및자격심사등을실시 제 5 장 사회 경제적여건변화에대응한주택정책방향 149

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179 6 C H A P T E R 6 결론 인구및가구변화를비롯한사회 경제적환경변화가주택시장에미치는영향은무엇이고, 이에대응해추진해야할주택정책으로는어떠한것들이있는지살펴보았다. 주택정책이라고하는것이따지고보면작게는주택경기, 크게는일반경기와상호영향을주고받으며정립된다고하는것은모두가잘알고있는사실이며, 최근에는주택경기와일반경기의동조화현상이더욱강해지고있음도잘알고있다. 이는역설적으로우리주택시장이보다투명해졌다는의미와더이상은투기의장이되지못한다는것을의미하는것이기도하다. 결국, 주택시장의변동성이작아졌다는것은향후주택정책은정책기조를유지하면서시장상황에따라적절한정책수단을탄력적으로적용할수있는여건이조성되었음을뜻한다. 이장에서는상기의입장에서기술한이연구의결과에대해정책적 학술적으로어떠한효과를기대할수있는지, 그리고변화하는수요에맞춘주택정책을차질없이수행하기위해정부가어떤역할을해나가야하는지살펴보았다. 1. 연구의결론 1~2인중심의소형가구증가, 저출산 고령화, 경제성장둔화와가계실질소득감소, 그리고 2008년글로벌금융위기이후의주택가격안정과임대차시장변화등은새로운주거트렌드와새로운유형의주택수요가등장하는데많은영향을끼쳤다고할수있다. 인구및주택시장과관련한변수를이용하여주택시장의구조변화여부를검정한결과도지난 2009년부터주택시장에서구조변화가진행되고있으며, 인구요인의영향으로 2018년을전후해새로운주택시장상황으로진입할가능성이있는것으로나타났다. 제 6 장 결론 151

180 사회 경제적여건변화와주택시장의구조변화진행에따라향후주택시장은주택재고확충과가격상승기대감소로안정세를보일전망이다. 하지만, 주택에대한국민선호도조사결과, 도심에서는 1~2인가구증가에따른소형주택수요증가와도심재생을통한주택공급이활발하게이루어질가능성도있는것으로분석됐다. 또한가구구성원, 직업, 에너지, 기후변화등을고려한주택설계와성능으로다양한맞춤형주택과첨단화 장수명화 녹색화된주택보급도보편화될전망이다. 이러한시장환경변화가반영된미래주택시장뉴트렌드는수요와공급, 그리고주거복지서비스측면에서각각다른형태로형성될것으로예상된다. 수요측면에서는주택소유의식의변화, 선호주택유형의변화, 공급측면에서는주택규모와유형의다양화, 그리고주거복지서비스측면에서는건강 의료 녹색등주택의기능과성능등이미래주택시장과주거의뉴트렌드를선도하는요인이될전망이다. 인구 가구구조, 주택시장내부환경, 거시경제여건등의변화에따라새롭게형성될것으로예상되는주택시장의뉴트렌드와소비자수요행태변화를감안한주택수요결과, 새로운주택수요에대응하는주택공급체계를구축할필요성이있는것으로나타났다. 인구및가구요인, 멸실요인, 소득요인을감안한중장기주택수요전망결과, 2011~2020년의기간동안연평균 40만호의주택수요가발생하는것으로나타났다. 이는정부의연간주택공급계획물량 50만호와비교하면 20% 가량이적은수치라할수있다. 중장기주택수요의감소요인으로는인구 가구및소득요인의영향이큰것으로나타났다. 특히, 인구및가구요인에의한주택수요감소가총주택수요감소에큰영향을끼칠것으로분석됐다. 반면, 멸실요인에의한주택수요는노후주택증가와도심재정비활성화등으로현재보다증가하는것으로나타났다. 지역별로는전권역에서주택수요가점차감소할것으로나타났다. 이러한권역별주택수요감소요인역시인구 가구및소득요인때문으로수도권보다비수 152

181 도권지역의수요감소폭이상대적으로더컸다. 주택유형과규모별로는아파트 대형주택의수요가감소하고, 단독주택 소형주택의수요는증가할것으로전망되었다. 주택시장의성과와주택정책의과제, 그리고주택시장의뉴트렌드와중장기주택수요, 외국의고령자주거정책에대한검토를기반으로 2020년우리주택정책이나가야할정책비전으로주택으로인한걱정이사라지고, 국민누구나안정된주거생활을영위할수있는환경에대한열망과주거철학을담아 집걱정없는사회, 안정된주거 를설정하였다. 주택정책비전실현을위해사회 경제적여건변화와새로운주택수요에대응하는주택공급체계구축, 국민의생활안정과주거생활의질향상을위한주거복지정책구현, 사람과환경, 공동체를생각하는지속가능한주거생활중심의재정비추진등을 3대정책목표로설정하였다. 아울러새로운수요에맞춘주택공급방안, 초고령사회에대비한고령자주거안정지원정책방안, 서민 중산층의주거안정방안, 재고주택관리방안, 지속가능한사회를위한커뮤니티보존및정비사업의공공성강화방안, 국민의고품격주거생활지원강화방안, 그리고주택정책추진주체간역할재정립등을향후추진해야할 7대주택정책추진방향으로설정하고, 이에맞추어제시한소형주택공급확대, 자가소유촉진, 고령자주택공급확대등다양한세부정책추진방안들을적극추진할필요가있다. 2. 정책기여도및기대효과 1) 정책기여도 이연구는최근일어나고있는사회 경제적여건변화가주택시장의구조를 변화시켜새로운주택시장환경이조성되고있는지, 그리고새로운시장환경이 제 6 장 결론 153

182 조성되고있다면그에부합하는주택정책과주택정책패러다임이정립될수있도록정책방안을제시하는것을목적으로수행되었다. 이를위해이연구에서는다양한시장변동요인을분석하고새로운주택시장트렌드와국민의주택수요행태변화양상을도출하였다. 또한인구및사회경제적여건변화와주택시장뉴트렌드등에입각해중장기주택수요를전망하고, 새롭게도출된주택수요에부합하는맞춤형주택정책추진방안을인구및가구변화, 소득변화, 주거복지, 도시정비등으로구분하여제안하였다. 이같은연구내용은정책적으로많은기여를할것으로판단된다. 우선, 현주택시장의변화상태나수준을인식하는데기준이되는바로미터 (barometer) 로역할을수행할수있을것이다. 주택정책의성과와과제, 주택에대한국민선호도조사, 주택시장구조변화여부에대한분석, 주택시장의뉴트렌드와중장기주택수요의변화등은주택시장과주택정책현수준을정확히이해하는데도움을준다. 둘째, 인구부문의화두라할수있는베이비붐세대의은퇴와빠른고령화에대한대응책을제시하고있다. 베이비붐세대와고령자의주택규모축소의향에대한조사결과, 주택정책추진방안에서제시하고있는연령대별고령자거주상황을나타낸고령자거주지도, 고령자주거지원모형등을활용하면고령화사회에대비한고령자주거정책방향을명확히설정할수있을것으로판단된다. 예를들어다음과같은주택관련법령의제 개정을추진할수있다. 1 고령화에대비한세대친화형 (age mix) 주택단지개발건의 < 표 6-1> 세대친화형 (age mix) 주택단지개발 항목법규관련조항조치 용어의정의주택법제 2 조 공급시설 주택건설기준 세대친화형주택단지 용어정의신설필요 세대친화형주택단지의공급시설규정 : 기존주택단지와차별화 ( 노인용시설및프로그램확대 ) 154

183 2 저출산대응아동보육및육아시설설치기준확대건의 : 주택건설기준등에 관한규정 구분 영유아보육시설 ( 어린이집 ) < 표 6-2> 아동보육및육아시설설치확대기준 관련조항 제 55 조제 4 항 건설기준 ( 기존 ) 300 세대이상단지 : 21 명이상보육 500 세대이상단지 : 40 명이상보육가능규모 ( 개정 ) 100 세대이상단지의무설치, 100 세대당 10 명이상보육가능규모 유치원제 52 조 2000 세대이상단지에설치의무화 어린이놀이터 제 46 조 50 세대이상단지에설치의무화 ( 세대당 3 m2등원단위 ) 셋째, 새로운중장기주택수요를기반으로주택공급계획을재점검하는기회를제공할것이다. 이를통해지역별 유형별 규모별주택수요에입각한적정수준의주택공급이가능하게될것으로판단된다. 넷째, 임대주택건설에따른정부의재정부담경감에기여할것으로판단된다. 저소득층의주거안정을위한임대주택의다양한공급과임대주택재고관리를위한방안을제시함으로써이용자의수요맞춘실질적혜택을확대할수있을것이다. 다섯째, 저소득층과중산층의자가소유촉진으로주택시장에기여할것이다. 서민 중산층의내집마련지원정책이주택정책의주요과제로선정되고, 이의수행을위한다양한정책수단과지원프로그램이발전하는데기여할것이다. 이러한정책추진은중장기적으로주택시장에서주택전월세가격안정과저소득층거주안정, 주거비부담경감을가능하게할것이다. 여섯째, 주택을거주자와커뮤니티, 그리고지역사회의관점에서이해하는기회를제공할것이다. 향후의주택정책이도시공간의이용과도시활력충전을위한주거지조성사업으로인식되어종합적 거시적차원의주택종합계획수립에기여할것이다. 제 6 장 결론 155

184 정책기여관련부처및법령 정책당국자 서민 중산층 수요맞춤형주택정책수립 정부의재정부담경감 사회통합구현에기여 내집마련기회확대 저렴한주택수혜 주거비부담경감 주거생활의질향상 노후대비부담완화 국토해양부 보건복지부 기획재정부 주택법 - 제 2 조, 제 5 조, 제 9 조, 제62조 임대주택법 - 제2조, 제6조, 제20조 주택건설기준 - 제55조, 제46조등 국가재정법 - 제7조 ( 장기재정운용계획의수립등 ) < 그림 6-1> 연구의정책적기여도 2) 연구의기대효과 (1) 여건변화를반영한지속가능한주택정책추진체계구축실현인구증가폭둔화, 고령자가구및 1~2인소형가구증가와같은인구구조및가구구성변화, 인구사회학적변화요인등을반영한수요맞춤형주택공급실현으로수급불안을해결할필요가있다. 이는지역별 시기별 주택규모별주택수요와공급간의불일치로발생하는서민주거불안을수요맞춤형주택수급정책으로해결가능하다. 이결과첫째, 경제의안정성장시대진입, 도시화율정체, 생산가능인구감소등주택시장을둘러싼미 거시적경제요인을반영한주택정책으로주택시장의안정성이크게제고될것으로기대한다. 둘째, 다양한주택, 다양한주거지조성으로경쟁력이한층강화된도시로재탄생할것이다. 셋째, 소비자욕구에부응하는고품질의주거환경제공이필요하다. 앞으로는가구구성원, 연령, 가주자의경제활동내용과시기등을반영하여거주자가기대 156

185 하는욕구를충족시키는쾌적하고안락한고품격 고품질의주거문화를실현하게될것이다. 넷째, 기존도심의복합용도개발, 정체및쇠퇴도시의재정비등사람이모이고왕래가이루어지는도시주거환경조성으로도시의경쟁력이제고될것이다. 다섯째, 물리적시설로서의주택이아닌지역과사람, 환경, 통합을중시하는거주공간으로서의주택을창출하는기반이갖추어질것이다. 이에따라다양성을갖춘주거지, 생활의편리를실현하는공간으로서의주택, 지구환경과이웃커뮤니티를생각하는개발이적극추진될것이다. 여섯째, 임대주택등서민이접근할수있는양호한주택과주거환경제공으로주택으로인한차별이사라지는사회통합에기여할것이다. 일곱째, 재난에강한주택, 국민이안전한주택의공급확대에기여할것이다. 폭우, 폭염, 지진등재해위험지역에위치한주택비중감소및재난에강한주택필요성에대한인식이강화되고, 재난에강한주택공급보편화로재난으로인해국민이불편을겪는사회안전망약화문제가원천차단될것이다. (2) 선진국수준의양적 질적주거지표실현과서민주거안전망구축수요자가원하는주택규모, 입지, 시설제공으로국민주거생활의양적 질적향상과주택정책에대한국민만족도제고에도불구하고지속되고있는서울, 부산등대도시일부지역에서의주택부족문제를해결하여야한다. 첫째, 주택공급확대를통해주택보급률을전국 101.9%(2010) 에서 105%(2020), 수도권 99.0%(2010) 에서 103%(2020) 로상승하는데기여할것이다. 또한천인당주택수도전국 364호 (2010) 에서 409호 (2020) 로상승시킬수있을것이다. 둘째, 서민의주거안정기반강화와지역간 계층간주거서비스격차완화로선진국수준의서민주거안전망구축을앞당길것이다. 임대주택, 중소형주택, 서민층이지불가능한기능형주택을전체주택의 80% 내외로공급하여서민층의주거안정기반이크게강화될것이다. 제 6 장 결론 157

186 < 그림 6-2> 2020 년의주택보급률과천인당주택수 셋째, 양질의저렴한주택, 주거비부담이적은주택공급확대로서민층의주거욕구충족에기여할것이다. 장기임대주택재고비중이 2010년 5.5% 에서 97) 2020 년 12% 이상으로확대됨에따라저소득층과서민층의주거안정과물리적주거상태개선에크게기여할것이며, 최저주거기준미달가구에대한지원강화로 2010년기준 184만가구 98) 수준 ( 전체가구의 10.6%) 이던최저주거기준미달가구가 2020년 60만가구 ( 전체가구의 3%) 내외로감소하여계층간주거서비스격차완화에기여할것이다. 넷째, 공공및민간임대주택재고확대로전월세시장안정및서민주거안정성향상에기여할것이다. 공공및민간임대주택재고확대로주택시장변동에따른영향감소로전월세시장안정에도기여하게되어서민층의주거안정성을향상시키는데기여할것이다. 서민층의주거안정과자가소유를촉진하는주거복지실현하기위해서민이적은부담으로주택을구입 임차할수있는시스템이더욱강화되고, 저출산 고령화에대처한지원역량도강화하고, 저렴한소형주택공급확대로무주택서민들의초기주거비부담을완화시켜줄것이다. 97) 국토해양부. 주택업무편람 p469(2010 년기준임대주택재고현황중장기공공임대주택비중 ) 98) 국토해양부 년주거실태조사. 보도자료

정책이슈과제 재고주택거래특성분석 연구자 연구책임김태섭 ( 연구위원 ) 1. 서론 1) 연구의필요성및목적 2) 연구의범위및방법 - 1 - 2. 재고주택시장특성 1) 재고주택특성 전국수도권서울 ( 단위 : 천호, 천가구, %) 주택수가구수보급률주택수가구수보급률주택수가구수보급률 2005 15,663 15,887 98.3 7,165 7,462 96.0 3,102

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