博 士 學 位 請 求 論 文 指 導 敎 授 曺 周 鉉 실버타운 入 住 意 向 者 의 入 住 選 擇 要 因 에 關 한 硏 究 A Study on the Factors Influencing the Choice of Senior Housing by Demanders with

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1 저작자표시-비영리-동일조건변경허락 2.0 대한민국 이용자는 아래의 조건을 따르는 경우에 한하여 자유롭게 이 저작물을 복제, 배포, 전송, 전시, 공연 및 방송할 수 있습니다. 이차적 저작물을 작성할 수 있습니다. 다음과 같은 조건을 따라야 합니다: 저작자표시. 귀하는 원저작자를 표시하여야 합니다. 비영리. 귀하는 이 저작물을 영리 목적으로 이용할 수 없습니다. 동일조건변경허락. 귀하가 이 저작물을 개작, 변형 또는 가공했을 경우 에는, 이 저작물과 동일한 이용허락조건하에서만 배포할 수 있습니다. 귀하는, 이 저작물의 재이용이나 배포의 경우, 이 저작물에 적용된 이용허락조건 을 명확하게 나타내어야 합니다. 저작권자로부터 별도의 허가를 받으면 이러한 조건들은 적용되지 않습니다. 저작권법에 따른 이용자의 권리는 위의 내용에 의하여 영향을 받지 않습니다. 이것은 이용허락규약(Legal Code)을 이해하기 쉽게 요약한 것입니다. Disclaimer

2 博 士 學 位 請 求 論 文 指 導 敎 授 曺 周 鉉 실버타운 入 住 意 向 者 의 入 住 選 擇 要 因 에 關 한 硏 究 A Study on the Factors Influencing the Choice of Senior Housing by Demanders with an intention to live in 2009 年 8 月 建 國 大 學 校 大 學 院 不 動 産 學 科 田 榮 鎭

3 실버타운 入 住 意 向 者 의 入 住 選 擇 要 因 에 關 한 硏 究 A Study on the Factors Influencing the Choice of Senior Housing by Demanders with an intention to live in 이 論 文 을 不 動 産 學 博 士 學 位 請 求 論 文 으로 提 出 함 年 6 月 建 國 大 學 校 大 學 院 不 動 産 學 科 田 榮 鎭

4 田 榮 鎭 의 不 動 産 學 博 士 學 位 請 求 論 文 을 認 准 함. 審 査 委 員 長 ( 印 ) 審 査 委 員 ( 印 ) 審 査 委 員 ( 印 ) 審 査 委 員 ( 印 ) 審 査 委 員 ( 印 ) 2009 年 6 月 建 國 大 學 校 大 學 院

5 목 차 표 목차 ⅳ 그림목차 ⅵ 제 1 장 서 론 1 제1절 연구배경 및 목적 1 제2절 연구범위 및 방법 3 1. 연구범위 3 2. 연구방법 4 3. 주요 용어의 조작적 정의 6 제3절 연구의 체계 8 제 2 장 실버타운의 개념 및 선행연구 고찰 10 제1절 실버타운의 개념 및 유형 실버타운의 개념 및 기능 실버타운의 유형 13 제2절 실버타운의 국내외 현황 국내의 실버타운 현황 해외의 실버타운 현황 26 제3절 선행연구 고찰 주거이동에 관한 연구 실버타운에 관한 연구 본 연구의 차별성 61 - i -

6 제 3 장 실버타운 입주의향과 입주선택요인 분석을 위한 연구모형 63 제1절 연구문제 63 제2절 연구가설 및 연구모형 연구가설 연구모형 설문조사 설계 78 제 4 장 실버타운 입주의향에 관한 실증분석 84 제1절 실증분석을 위한 자료 요인분석을 위한 자료 로짓분석을 위한 자료 93 제2절 신뢰성분석 및 요인분석 결과 신뢰성분석 결과 요인분석 결과 95 제3절 실증분석 결과 가설검증 결과 로짓분석 결과 105 제4절 소 결 111 제 5 장 실버타운 입주선택요인에 관한 실증분석 112 제1절 입주선택요인의 선정 입주선택요인의 빈도분석 입주선택요인의 계층화 분류 입주선택 시 선호속성 116 제2절 입주선택요인의 중요도 ii -

7 1. 응답자의 일반적 특성 AHP 중요도 산정 124 제3절 사례평가 평가측정기준 평가분석 133 제4절 소결 138 제 6 장 결 론 140 제1절 연구결과의 요약 140 제2절 연구의 시사점 143 제3절 연구의 한계 및 향후 연구과제 145 참고문헌 147 부록 155 ABSTRACT iii -

8 표 목 차 <표 2-1> 노인복지시설의 종류 14 <표 2-2> 실버타운의 입지특성에 따른 유형 17 <표 2-3> 입주방식별 유형 19 <표 2-4> 연도별 실버타운 시설현황 20 <표 2-5> 2006년 실버타운 시설현황 20 <표 2-6> 서울 시니어스타워 입주보증금 및 월 생활비 22 <표 2-7> 서울 시니어스타워 제공 서비스 23 <표 2-8> 삼성 노블카운티 입주보증금 및 월 생활비 24 <표 2-9> 너싱홈 입주보증금 및 월 생활비 25 <표 2-10> 삼성 노블카운티 제공 서비스 25 <표 2-11> 고령자 주택의 종류와 개요 34 <표 2-12> 생애주기단계와 주택수요 44 <표 2-13> 한국도시가구 생애주기 44 <표 2-14> 선행연구의 입주선택요인 58 <표 3-1> AHP 척도 및 설명 71 <표 3-2> 조사대상 지역 79 <표 3-3> 1차 설문지 구성내용 80 <표 3-4> 2차 설문지 구성내용 81 <표 3-5> 전문가 설문지 구성내용 82 <표 4-1> 설문응답자의 인구 사회적 특성 87 <표 4-2> 설문응답자의 주거 경제적 특성 88 <표 4-3> 가족가치관 89 <표 4-4> 친구관계 90 <표 4-5> 노후준비 91 <표 4-6> 설문응답자의 입주의향 92 <표 4-7> 입주의향의 이유 92 <표 4-8> 로짓분석을 위한 변수설정 93 <표 4-9> 신뢰성분석 95 - iv -

9 <표 4-10> 가족가치관 공통성 96 <표 4-11> 가족가치관 KMO와 Bartlett의 검정 96 <표 4-12> 가족가치관 설명된 총분산 97 <표 4-13> 친구관계 공통성 97 <표 4-14> 친구관계 KMO와 Bartlett의 검정 98 <표 4-15> 친구관계 설명된 총분산 98 <표 4-16> 노후준비 공통성 99 <표 4-17> 노후준비 KMO와 Bartlett의 검정 99 <표 4-18> 노후준비 설명된 총분산 99 <표 4-19> 인구 사회적 특성에 따른 입주의향도 102 <표 4-20> 재산액에 따른 입주의향도 103 <표 4-21> 가족가치관에 따른 입주의향도 103 <표 4-22> 친구관계에 따른 입주의향도 104 <표 4-23> 노후준비에 따른 입주의향도 105 <표 4-24> 로짓분석 모형 105 <표 4-25> 로짓분석 결과 106 <표 4-26> 모형3의 후진단계 제거법 결과 109 <표 4-27> 모형3의 추정결과에 의한 예측 분류표 110 <표 4-28> 예측된 집단의 교차분석 결과 110 <표 5-1> 입주선택요인의 빈도분석 113 <표 5-2> 입주선택요인의 계층화 분류 116 <표 5-3> 세대수 규모 117 <표 5-4> 주거시설 규모 118 <표 5-5> 입주금 119 <표 5-6> 월 생활비 120 <표 5-7> 도심과의 자동차 소요시간 120 <표 5-8> 대형병원과의 자동차 소요시간 121 <표 5-9> 대형 편의시설과의 자동차 소요시간 121 <표 5-10> 문화체육시설과의 자동차 소요시간 122 <표 5-11> 대중교통 정류장과의 도보 소요시간 v -

10 <표 5-12> 입주의향이 있는 응답자의 일반적 특성 124 <표 5-13> 설문결과 및 가중치 계산 126 <표 5-14> 입주선택요인의 중요도 127 <표 5-15> 대분류 항목의 중요도 128 <표 5-16> 접근성의 세부항목 중요도 129 <표 5-17> 주거환경의 세부항목 중요도 129 <표 5-18> 단지시설의 세부항목 중요도 130 <표 5-19> 서비스의 세부항목 중요도 130 <표 5-20> 경제성의 세부항목 중요도 131 <표 5-21> 입주선택요인의 영향값 및 순위 132 <표 5-22> 정성적 항목 평가기준 133 <표 5-23> 실버타운의 퍼지 측정표 134 <표 5-24> A 실버타운의 정규화 퍼지값 137 <표 5-25> 퍼지 평가값의 무게중심 값과 평가순위 137 그림목차 <그림 1-1> 연구의 흐름도 9 <그림 2-1> 실버타운의 개념도 12 <그림 2-2> 실버타운의 주요기능 13 <그림 3-1> AHP의 표준 계층 69 <그림 3-2> 퍼지추론의 과정 75 <그림 3-3> 연구모형 77 - vi -

11 제 1장 서 론 제1절 연구배경 및 목적 유엔의 인구 고령화 보고서에 의하면 65세 이상 인구가 전체인구에서 차 지하는 비율이 7% 이상이면 고령화 사회(Aging society),14% 이상은 고 령 사회(Agedsociety),20% 이상이면 초고령 사회(Ultraaged society) 라 고 구분하고 있다(Cogwil,1986). 우리나라는 2000년 65세 이상 노인 인구가 전체인구의 약 7.3%로 고령화 사회 에 들어선 이후 2008년 7월 1일 현재 약 10.3%로 증가하였으며,오는 2018년에는 노인이 차지하는 비율이 14.3%로 증가하여 고령 사회 에 진입될 것으로 추계되고 있다. 1) 인구의 고령화가 먼저 진행된 선진국의 경우 고령화 사회에서 고령사회로 진입하는데 소요된 기간이 프랑스가 115년,미국 72년,독일 40년,일본이 24년 걸렸지만 한국은 고령화의 진행속도가 빨라 18년 밖에 걸리지 않을 것 으로 보이며,2026년에는 초 고령 사회로 진입할 것으로 예상된다. 2) 이와 같은 인구의 급격한 고령화는 영양과 건강상태가 개선되고 의료기술 이 향상되어 기대수명이 연장됨과 함께,가치관의 변화에 따라 결혼연령이 상승하고 자녀출산을 기피하는 등,저 출산 현상이 지속되는데 원인이 있다. 전통적으로 우리나라는 유교사상이 강조되었던 가부장적 대가족 제도하에 서 노인들은 가족의 보살핌으로 여생을 편안하게 보냈다.그러나 산업화와 도시화로 인하여 핵가족화로 전환됨에 따라 노인들은 자식과 독립하여 자신 만의 노후생활을 안락하게 보낼 수 있는 주거시설을 선호하는 경향이 점차 증가하고 있어,노인들의 가치관이 과거의 의존적에서 독립적인 노후생활로 바뀌어가고 있다(김충기,2008). 1)통계청,장래인구 추계, )보건복지가족부,저출산 고령사회 기본계획, p

12 또한,과거와는 달리 현재의 노인세대들은 자녀에게 재산을 상속하기 보다는 그 재산으로 노후를 편안하게 보내려는 생각이 나타나고 있다.이 러한 가치관의 변화와 함께 경제력도 향상되고 각종 연금제도가 확산되어 경제력을 갖춘 노인세대들이 증가함에 따라 자신의 경제력을 이용하여 적 절한 비용을 지불하더라도 노인전용 주거시설에서 편안하고 수준 높은 의 료,취미,휴양 등의 다양한 서비스를 제공받을 수 있는 실버타운 3) 과 같 은 노인주택 등에 대한 관심이 높아지고 있다. 그러나 우리나라는 저소득층을 중심으로 노인복지정책을 펴왔으며,노 인전문요양시설을 비영리법인이 설립하도록 규정하다가(이가옥, 1994), 1993년 말경에 노인복지법을 개정하여 민간의 참여를 유도하였다.이는 실버타운이 영리추구가 아닌 공익적인 측면에서 접근해야 한다는 전통적 인 가치관 때문에 노인들의 질적인 측면의 변화를 이해하지 못한 결과이 다(경기개발연구원,1999).또한 실버타운의 초기 투자비가 크고 자금회수 가 장기간 소요되므로 민간기업이 투자를 꺼려하여 민간의 참여가 많은 미국이나 일본과는 달리 우리나라는 경제력이 있는 중산층 이상을 위한 전문적인 양질의 서비스를 갖춘 실버타운의 설립이 미흡한 수준이다. 그러나 노인들의 경제력이 향상되어 적정한 비용을 지불하더라도 양질 의 서비스를 받으려는 경향이 뚜렷해지고 있으므로,이들 노인들이 선호 하는 유형의 실버타운을 건립한다면 향후 실버타운은 미래에 성장이 가능 한 유망사업으로 육성이 될 수 있을 것이다. 본 연구의 목적은 수요자의 욕구가 다양화하는 고령화 사회에 경제력이 있는 중산층 이상을 대상으로,실버타운 선택 시 중요시하는 요인들을 분 석하여 합리적인 입주선택을 할 수 있도록 사례를 통해 평가방법을 제시 하며,공급자에게는 수요자가 선호하는 실버타운을 건립하는데 필요한 기 3)실버타운은 실버(silver)와 타운(town)의 합성어로서 실버는 본디 銀 을 지칭하는 말인데 노인 의 흰머리를 미화시켜서 표현한 단어로 대중에게 인식되어 노령자 또는 퇴직자를 지칭하는 용 어로 시작하였다.처음 쓰인 것이 1970년대 말 일본에서라는 의견이 지배적이며 우리나라에서 도 이의 영향을 받아 사용하게 된 것으로 보인다(하정순,2007)

13 초자료를 제공하는 것으로 구체적인 내용은 다음과 같다. 첫째,노령화를 체험하고 있는 경제적 재력이 있는 중 노년층을 대상으 로 인구 사회적,경제적 및 개인적 특성에 따라 실버타운의 입주의향에 영향을 주는 요인을 파악하여 수요예측에 필요한 기초자료를 제시한다. 둘째,실버타운에 대한 노인들의 질적인 선호수준을 만족시키기 위해서 입주선택 시 중요시하는 요인을 분석하여 차별화할 수 있는 요인을 찾아 내어 질적 수준을 향상시키는 데 필요한 기초자료를 제시한다. 셋째,노인들이 실버타운의 입주선택을 할 때 합리적인 판단을 하는데 도움을 줄 수 있도록 경제성,접근성,환경,시설,서비스 등 여러 가지 요 인을 체계적으로 종합화한 평가방법을 사례를 통하여 제시한다. 제2절 연구범위 및 방법 1.연구범위 연구범위는 시간적 범위,공간적 범위,내용적 범위로 구분하였다. 시간적 범위는 본 연구의 조사대상자를 향후 실버타운의 예비수요자로 보 고 40세 이상의 중년층 및 노년층으로 정하였으며,2008년 7월 1일부터 10 월 11일까지로 한정하였다. 공간적 범위는 서울시 강남지역의 강남구,송파구,서초구 등 3개구의 아 파트에 거주하는 경제적 재력이 있는 중산층 이상을 대상으로 하였다.이들 지역을 선정한 이유는 서울시니어스타워(주)가 2005년 3월 조사한 입주자의 지역별 계약분포현황 4) 에서 서울과 경기도 거주자가 전체의 93.8%로 나타났 으며,이중 강남구,서초구 및 송파구가 38%를 차지하여 이 지역을 대상으 로 선택하게 되었다. 4)서울시니어스 강서타워 및 분당타워 등에서 2005년 3월 21일 조사한 지역별 계약분포 자료에 의하면 서울,경기도가 전체의 93.8%로 나타났으며,이들 중 강남구가 19.2%,송파구 9.4%,서 초구 9.4%,양천구 8.3%,분당구가 8.8%를 차지하였다(윤정득,2007)

14 내용적 범위는 다음과 같다. 첫째,실버타운의 입주의향에 영향을 주는 예비수요자의 특성을 알아보 기 위하여 인구 사회적 및 경제적 특성과 개인적 특성인 가족 가치관,친 구관계,노후준비 등의 변수를 사용하여 로짓분석을 하였다. 둘째,조사대상자를 입주의향자로 범위를 좁혀 입주선택 시 중요하게 여 기는 요인들을 선정한 후,접근성,주거환경,단지시설,서비스,경제성 등 5 개 항목을 대분류 항목으로 하는 계층화 분류체계를 만들어 계층분석방법 (AnalyticHierarchy Process;AHP)에 의한 설문조사를 통해 항목별 중요 도를 도출하였다. 셋째,실버타운의 사례를 선정한 후 입주선택요인들의 중요도와 퍼지측 정값을 통합하여 산출된 종합 퍼지값으로,입주의향자의 관점에서 실버타 운에 대한 평가분석을 하였다. 2.연구방법 본 논문의 연구방법은 문헌고찰에 의한 이론적 연구와 설문조사를 통한 실증적 연구를 병행하였으며 구체적인 내용은 다음과 같다. 첫째,문헌 연구는 국내 및 국외에서 발행된 단행본,학위논문,학술논문, 정부나 연구기관의 자료,각종단체의 통계자료,신문 및 잡지,인터넷 자료 등의 자료를 활용하였다. 둘째,선행연구를 토대로 하여 실버타운 입주의향과 관련된 변수를 선정 하고 연구모형을 설정한 후,입주의향에 미치는 요인을 규명하기 위하여 설 문조사 방법을 사용하였다.설문지 문항으로는 인구 사회적 사항,주거 경제 적 사항,가족가치관,친구관계 및 노후준비를 조사대상 항목으로 설정하고, 1차 설문조사는 2008년 7월 1일부터 7월 26일까지 실시하였으며,서울시 강 남 3개구 아파트에 거주하는 40세 이상의 남녀 350명을 대상으로 하였다

15 셋째,수집된 자료를 바탕으로 통계분석을 통한 가설검증을 실시하였다. 자료 분석은 SPSSWIN 12.0프로그램을 이용하여 빈도분석,분산분석,교차 분석,요인분석,로짓분석을 실시하였다.실버타운 입주의향은 이분형 로짓 분석을 이용하였으며,로짓분석을 위한 독립변수들 중에는 가족가치관,친구 관계,노후준비가 포함되어 있는데 이들 변수는 여러 항목으로 구성되어 있 으므로 먼저 요인분석을 통하여 질문항목들에 대한 신뢰도 및 타당성 검증 을 한 후 소수의 요인들을 추출하였다.추출된 요인점수를 해당 변수의 독 립변수로 이용하여 로짓분석으로 입주의향에 영향을 주는지 살펴보았다. 넷째,실버타운의 선택요인들에 대한 중요도를 조사하기 위하여 계층분 석방법(AHP)을 사용하였다.AHP는 의사결정자가 한 가지 성질에 집중하 여 두 개의 요인만 쌍대비교를 하므로 판단능력이 유리하고,선택하려는 대안보다는 기준을 먼저 고려하므로 특정한 대안의 선택을 정당화하려는 심리적인 영향을 배제할 수가 있으며,또한 정량적 및 정성적인 선택요인 들도 비교할 수 있는 장점이 있기 때문이다.1차 설문조사에서 입주의향 자들이 중요시하는 요인들을 바탕으로 계층화 분류체계를 작성한 후 2차 설문조사를 실시하였다.2차 AHP 설문조사는 2008년 9월 1일부터 10월 11일까지,1차 설문자 중에서 입주의향이 있다고 응답한 자 중 70명을 대 상으로 실시하였다.선택요인들의 중요도에 대한 가중치 분석을 위하여 ExpertChoice2000프로그램과 Microsoft사의 Excel을 사용하였다. 다섯째,실버타운의 사례평가를 위해서 퍼지 평가방법을 이용하였다.퍼지 평가방법을 이용하면 주관적 요인의 평가측정 시 인간의 애매모호한 언어표 현으로 인한 불확실하고 부정확한 수치적 처리가 가능하며,객관적 요인의 측정 시에도 단일 수치보다는 구간의 범위 5) 로 표현될 수가 있는 장점이 있 기 때문이다.선택요인별 퍼지측정값을 AHP 분석에서 도출된 중요도의 가 5)해당 실버타운에서 도심,대형병원,대형 편의시설과의 거리는 다수의 접근경로가 있으므로 단일 값으로 나타내기 보다는 퍼지 값으로 일정한 범위로 표현하는 것이 바람직하다

16 중치와 통합하여 가중평균법으로 평가점수를 산출하여 비교 분석하였다. 3.주요 용어의 조작적 정의 가.입주의향 마케팅에서 뜻하는 구매의도는 소비자의 계획된 미래행동을 의미하는 것으로,신념과 태도가 실제 구매행동으로 옮겨질 확률이라고 할 수 있다 (Engeletal.,1995;하문기,2006).본 연구에서는 실버타운 입주의향은 구매의도와 같은 개념으로 장래에 실버타운 입주를 실천에 옮기려고 하는 생각이 있는 것으로 정의하였다. 나.입주선택 선택의 사전적 정의는 여럿가운데 하나를 고르는 행위 를 말하는 것으 로,본 연구에서 입주선택이란 다수의 실버타운 중에서 자신에 알맞은 하 나를 골라서 입주하는 행위를 말하며,입주선택요인이란 입주의향자가 입 주선택을 할 때 중요시 여기는 사항이나 항목으로 정의하였다. 다.선호도 선호도의 사전적 정의는 어떤 대상을 특별히 가려서 좋아하는 정도 를 말하는 것으로,다수의 대안 가운데 특정대안에 대해 우선순위를 두는 경 향성을 의미하는 것으로 행동의도(BehavioralIntention)의 개념으로 정의 할 수 있다(허선구,2004).본 연구에서는 선호도는 대상이나 시설,서비스 에 대해 개인이 갖고 있는 호감,믿음,생각 등의 정도로 정의하였다

17 라.예비수요자 본 연구의 대상은 중 노년층으로 먼저 중년층의 범위를 정하고자 한다. 중년층은 현재 노화과정을 체험하는 연령층으로 장래에 실버타운의 입주 를 할 수 있는 세대를 의미한다.중년층이란 대개 45세에서 65세 사이의 사람들로서 그들의 과거를 평가하게 되기 때문에 현재의 신체적 조건,직 업적 신분,개인적 인간관계 등의 관점에서 미래계획을 수정하게 된다고 보았다(Buhler,1968;하춘광,2004).본 연구에서는 중년층의 범위를 자신 의 생을 재평가하여 자신의 신체적 조건,사회적 신분,개인적 인간관계의 관점에서 노후를 구체적으로 계획하고 대비하는 연령적으로 40세 이상 59 세 이하로 정하고,노년층은 60세 이상으로 정의하였다.이들 중 노년층을 실버타운의 잠재적인 수요자로 보고 이를 예비수요자라고 정의하였다. 마.입주의향자 예비수요자 중에서 입주의향이 있는 자를 의미하며,구체적으로는 본 연구의 설문조사에서 실버타운 입주의향이 있다고 응답한 자로,장래에 실버타운 입주를 하려는 자를 의미한다. 바.SeniorHousing 미국에서는 노인들이 친구들과 가까운 곳에서 다양한 활동과 특별한 서 비스를 받으면서 단체로 생활하는 장소를 SeniorHousing이라고 부르며, Independentliving,Assistedliving,Nursing homecare의 3가지 유형이 있다.우리나라의 실버타운은 건강한 노인을 대상으로 다양한 활동을 제 공하는 점이 Independentliving과 유사하고,건강의료,세탁,청소,식사 등 Assistedliving과 같은 서비스도 일부 제공되며,일반적으로 요양시설 도 연계하여 운영하고 있다.본 연구에서는 우리나라에서 사용되는 실버 타운에 적합한 국제적 용어를 SeniorHousing이라고 표현하였다

18 제3절 연구의 체계 제 1장은 서론으로 연구배경 및 목적,연구범위 및 방법,주요 용어의 조작적 정의,연구의 체계로 구성되어 있다. 제 2장에서는 실버타운 개념 및 유형과 국내외 현황을 살펴보고,주거 이동 및 실버타운에 관한 선행연구에 대해서 고찰하였다. 제 3장에서는 실버타운 입주의향에 영향을 주는 요인들을 규명하기 위해 연구가설을 설정하고,입주의향과 입주선택요인의 중요도를 분석하고 종합 평가를 하기 위한 연구모형의 설정과 설문조사의 설계를 하였다. 제 4장은 입주의향에 관한 실증분석으로 먼저 개인적 변수인 가족가치관, 친구관계,노후준비는 설문문항이 여러 항목으로 구성되어 있으므로 신뢰성 분석과 요인분석을 통해 변수들을 축약하였다.가설검증은 인구 사회적,경 제적,가족가치관,친구관계,노후준비 등의 변수에 따라 입주의향도에 차이 가 있는지 분산분석을 통해 검증하였다.마지막으로 인구 사회적,경제적 변 수와 요인분석을 통해 축약된 가족가치관,친구관계,노후준비의 변수를 로 짓분석을 통해 입주의향에 미치는 영향을 분석하였다. 제 5장은 실버타운 입주의향자를 대상으로 입주선택 시 중요시 여기는 입 주선택요인을 빈도조사를 통하여 선정한 후,2차 AHP 설문조사를 통해 입 주선택요인의 상대적 중요도를 도출하고,응답자의 특성별로 중요도에 차이 가 있는지 T-검정을 통해 분석하였다. 최종적으로 3개의 실버타운을 사례로 들어 입주선택요인을 정량적 항목과 정성적 항목으로 구분한 후,퍼지 측정방법을 통해서 측정된 항목별 퍼지 값과 AHP중요도를 통합하여 평가분석을 하였다. 제 6장은 결론으로 연구결과의 요약,연구의 시사점,연구의 한계 및 향후 연구과제로 구성되어 있다. 전체적인 연구의 흐름도는 <그림 1-1>과 같다

19 제 1장 제 2장 제 3장 제 4장 제 5장 제 6장 서 론 연구배경 및 목적 연구범위 및 방법 주요 용어의 조작적 정의 연구의 체계 실버타운의 개념 및 선행연구 고찰 실버타운의 개념 및 유형 실버타운의 국내외 현황 선행연구 고찰 실버타운 입주의향과 입주선택요인 분석을 위한 연구모형 연구문제 연구가설 및 연구모형 설문조사 설계 실버타운 입주의향에 관한 실증분석 실증분석을 위한 자료 신뢰성분석 및 요인분석 결과 가설검증 결과 로짓분석 결과 실버타운 입주선택요인에 관한 실증분석 입주선택요인의 선정 입주선택요인의 중요도 사례 평가 결론 연구결과의 요약 연구의 시사점 연구의 한계 및 향후 연구과제 <그림 1-1> 연구의 흐름도 - 9 -

20 제 2장 실버타운의 개념 및 선행연구 고찰 제1절 실버타운의 개념 및 유형 1.실버타운의 개념 및 기능 가.실버타운의 개념 실버타운의 개념에 대한 그동안의 논의를 살펴보면 다음과 같다.한국토 지개발공사(1995)의 연구에서는 실버타운은 일반적으로 노인촌 또는 노인 주거단지 라고 말하며 고령자들에게 필요한 시설 및 서비스 기능을 갖춘 복 합시설로서 유료양로원 및 요양원보다 큰 규모로서 사회생활에서 은퇴한 고 령자들이 집단적 또는 단독적으로 거주하는데 필요한 주거시설 및 각종 레 저 스포츠 등 휴양시설과 노인용 병원(MedicalCenter),노인 커뮤니티시설 (Community Center)등 각종 서비스 기능을 갖추고 있는 노인전용의 복합 시설단지 라고 정의하고 있다. 박재현(2000)의 연구에서는 실버타운은 기존의 유료양로원과 같은 단순한 주거공간의 개념이 아닌 패키지화된 토털상품으로서 시장경제원리에 따라 선택적으로 이루어질 수 있는 다양하고 고급화된 시설을 의미하며,장년층 이상의 신체적,정신적 특성에 알맞도록 주거를 설계하고 각종 서비스프로 그램을 제공하여 소비자에게 생활의 편의를 제공하는 유료노인 공동체 주거 를 의미한다고 하였다.유료라는 말에서 알 수 있듯이 시설운영에 필요한 비용은 시설을 이용하는 본인이 부담하므로 시설운영의 수준은 이용자가 내 는 비용에 따라 달라지는 곳이라고 하였다. 박영희(2002)는 양로원이나 요양원은 주로 사회복지법인으로 자체수입이 거의 없이 대부분의 재정을 국가나 지방자치단체에 의존하는 반면,실버타 운은 유료시설로서 입주자들이 낸 입주금으로 운영되며 입주자들은 저소득 층이 아닌 중간소득층과 고소득층의 노인들이라고 하였다.또한 실버타운은

21 복합주거단지로서 양로원이나 요양원이 단순한 수용시설의 기능에 머무르고 있는 반면 의료시설,오락시설,체력단련시설 등 각종 서비스 시설을 갖추고 있어 단순한 주거시설의 차원을 넘어 입주자들의 2차 욕구까지도 만족할 수 있도록 설계된 시설이라고 하였다. 권오정(2005)은 여러 가지 노후의 주거대안들 중에서 일상생활에 자립이 가능한 건강한 노인들에게 주거를 제공하고 이와 함께 생활 서비스는 물론 여가 및 취미 서비스,운동 및 건강관리 서비스,문화 서비스 등을 지원해 주는 복합기능의 노인주거단지를 실버타운이라고 하였다. 이인수(2006)는 실버타운이란 노인을 위한 의식주 및 문화시설,기본 의료 시설을 구비한 현대적 개념의 종합 노인주거시설이 집단으로 모여 형성된 지역으로서,노인들이 자녀로부터 독립하여 공동생활을 하는 광범위한 공간 을 의미하며 규모와 형태가 매우 다양하며,특히 대규모 실버타운은 단독주 택,아파트,연립주택,양로시설,요양시설 등의 다양한 형태의 시설 등과 상 호협력 체제를 유지하며 형성한 공동 주거구역이라고 하였다. 이상에서 논의된 실버타운의 개념을 종합하여 정리하면 다음과 같다. 실버타운은 일정수준 이상의 경제력을 가진 노인층이 자녀들로부터 독립 된 생활을 영위하는 공동생활의 공간으로서 주거 및 여가선용을 위한 스포 츠,오락,교양,문화,취미 등의 서비스를 제공할 수 있는 시설과 입주자들 에게 건강 및 의료서비스를 제공하는 복합적인 기능을 갖춘 노인전용 복합 주거단지라고 정의할 수 있다

22 노후에 안정된 생활보장(노인복지정책 +실버산업의 대상 분야) 일상생활 서비스 건강관리 서비스 문화활동 서비스.급식 서비스.응급치료체계.취미,오락활동.생활보조 서비스.정기건강검진.배움의 장.편의 서비스.건강 검진.레저 스포츠 활동 쾌적한 병원과 연계된 생활을 위한 주거 시설 의료 시설 문화 시설 실버타운(SilverTown) Software Hardware Community <그림 2-1> 실버타운의 개념도 자료:한국토지개발공사,실버타운 개발계획에 관한 연구,1995,p.63. 나.실버타운의 기능 실버타운은 노인이 당면한 문제와 욕구에 대응하는 거주환경이 되어야 하 며,이때 노인이 느끼는 주거환경의 만족은 노인이 직면한 노인문제의 해결 에 있다고 할 수 있다.노인에게 필요한 요인들을 정리하면 다음과 같다. 첫째,가족을 중심으로 이웃과 친구들과의 접촉이 용이해야 한다. 둘째,옥내의 집 또는 시설에서 편안하고 안전하게 지낼 수 있는 케어 (care)즉 간호 보호의 만족도가 높아야 한다. 셋째,경제적으로 안정적이어야 한다. 넷째,노동 및 여가를 통한 자기표현 등이 있어야 한다. 그리고 노인들의 자립생활에 물리적 및 정신적 도움을 주어 노후생활에 안정감과 행복감을 줄 수 있는 주거환경이 되기 위해서는 건강의료기능, 생활케어(care)기능,취미여가기능,공동생활기능 등 다양한 기능이 요구 된다고 할 수 있다. 6) 이들 기능들의 구체적인 내용은 다음과 같다. 첫째,건강의료기능은 노인의 정신안정,신체적 기능증진과 건강유지를 위 한 것이다.둘째,생활케어기능은 식사,입욕,배설보조,생활편의 서비스를 6)한국토지개발공사,실버타운 개발계획에 관한 연구,1995,p

23 제공하는 것이다.셋째,취미여가기능은 노인에게 취미,문화 활동 및 일상 생활의 즐거움을 제공하는 것이다.넷째,공동생활기능은 가족,입주자,직 원,지역과의 교류로 관계를 형성하는 것이다. 정신안정 신체기능 증진 건강유지 가족과의 교류 건강의료 식사보조 입주자간 교류 공동생활 실버타운 생활개호 입욕보조 직원간의 교류 취미여가 배설보조 지역과의 교류 취미문화 활동 일상생활 즐거움 생활편의 서비스 <그림 2-2> 실버타운의 주요기능 자료:한국토지개발공사,실버타운 개발계획에 관한 연구,1995,p 실버타운의 유형 가.노인복지시설의 종류 노인복지법에 의하면 노인복지시설의 종류는 노인주거복지시설,노인의료 복지시설,노인여가복지시설,노인재가복지시설,노인보호전문기관 등 5가지 로 구분할 수 있다. 7) 7) 노인복지법 제 31조

24 본 연구에서는 실버타운을 광의와 협의의 개념으로 나누어 노인복지시설 의 종류에 따라 그 범위를 구분하였다.먼저 광의의 실버타운 개념은 노인 주거복지시설 중에서는 유료양로시설과 노인복지주택을 의미하며,노인의료 복지시설 중에서는 유료노인요양시설을,그리고 노인여가복지시설 중에서는 노인휴양소를 의미한다.협의의 실버타운 개념은 노인주거복지시설 중에서 유료양로시설과 노인복지주택만을 의미한다.본 연구에서는 실버타운은 협 의의 개념을 의미하며 주거시설과 고령자들에게 필요한 생활 및 건강의료 서비스 등을 제공하는 시설을 갖춘 복합주거단지로 정의하였다. <표 2-1> 노인복지시설의 종류 종류 시설 설치목적 입소대상자 노인 주거 복지 시설 노인 의료 복지 시설 양로시설 노인공동 생활가정 노인 복지주택 노인 요양시설 노인요양 공동생활 가정 노인을 입소시켜 급식과 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공 노인들에게 가정과 같은 주거여건과 급식,그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공 노인에게 주거시설을 분양 또는 임대하여 주거의 편의 생활지도 상담 및 안전관리 등 일상생활에 필요한 편의를 제공 치매 중풍 등 노인성질환 등으로 심신에 상당한 장애가 발생하여 도움을 필요로 하는 노인을 입소 시켜 급식 요양과 그 밖에 일상생활에 필요한 편의를 제공 치매 중풍 등 노인성질환 등으로 심신에 상당한 장애가 발생하여 도움을 필요로 하는 노인에게 가정과 같은 주거여건과 급식 요양,그 밖에 일상 생활에 필요한 편의를 제공 유료입소자:60세 이상 (60세 미만 배우자 포함) 60세 이상(60세 미만 배우자 포함).장기요양급여수급자 중 시설급여대상자 로서 장기요양 1-2등급자이거나 장기요양 3등급자 중 불가피한 사유 등으로 시설 급여대상자로 판정 받은 자..노인보호전문기관에서 학대피해노인으로서 입소를 의뢰한 노인.기초수급자나 긴급조치대상자로 거주지가 없어져서 가정에서 생활이 불가능하거나, 부양의무자가 부양을 거부하거나 실종되는 등의 사유로 수발을 들 사람이 없는 경우.위에 해당하지 않는 자 중 본인이 비용을 전액 부담하는 경우는 국가나 지자체로 부터 시설운영비나 기능보강비를 지원받지 않는 시설에 입소.노인성 질환으로 치료 및 요양을 필요로 노인 전문병원 주로 노인을 대상으로 의료를 행하는 시설 하는 자.임종을 앞둔 환자 노인의 교양 취미생활 및 사회참여활동 등에 대한 노인 여가 복지 시설 노인 복지관 각종 정보와 서비스를 제공하고,건강증진 및 질병 예방과 소득보장 재가복지,그 밖에 노인의 복지 증진에 필요한 서비스를 제공 60세 이상의 자 경로당 지역노인들이 자율적으로 친목도모 취미활동,공동 65세 이상의 자

25 작업장 운영 및 각종 정보교환과 기타 여가활동을 할 수 있도록 하는 장소를 제공 노인들에 대하여 사회활동 참여욕구를 충족시키기 노인교실 위하여 건전한 취미생활 노인건강유지 소득보장 60세 이상의 자 기타 일상생활과 관련한 학습 프로그램 제공 60세 이상의 자 및 그와 동행하는 자. 노인 휴양소 노인들에 대하여 심신의 휴양과 관련한 위생시설, 여가시설 기타 편의시설을 단기간 제공 다만,이용인원이 정원에 미달하는 때에는 정원의 100분의 30의 범위 안에서 그 외의 자도 이용할 수 있다. 가정에서 일상생활을 영위하고 있는 노인(이하.장기요양급여수급자 방문요양 서비스 재가노인 이라 한다)으로서 신체적 정신적 장해로 어려움을 겪고 있는 노인에게 필요한 각종편의를 제공하여 지역사회 안에서 건전하고 안정된 노후.장기요양급여 수급자 이외의 자(등급외자) 중 기초수급자 및 부양의무자로부터 적절 한 부양을 받지 못하는 자로서 혼자서 를 영위하도록 하는 서비스 일상생활을 수행하기 어려워 재가서비스의 재가 노인 복지 시설 주 야간 보호 서비스 부득이한 사유로 가족의 보호를 받을 수 없는 심신이 허약한 노인과 장애노인을 주간 또는 야간 동안 보호시설에 입소시켜 필요한 각종 편의를 제공하여 이들의 생활안정과 심신기능의 유지 향상을 도모하고,그 가족의 신체적 정신적 부담을 덜어주기 위한 서비스 제공이 필요한 자 일 이전에 국가 및 지자체로부터 운영비를 지원받는 시설을 이용하고 있는 등급외자 중 기초수급권자 및 실비이용자 부득이한 사유로 가족의 보호를 받을 수 없어 단기보호 서비스 일시적으로 보호가 필요한 심신이 허약한 노인과 장애노인을 보호시설에 단기간 입소시켜 보호함 으로써 노인 및 노인가정의 복지증진을 도모하기 위한 서비스 방 문목 욕 서비스 목욕장비를 갖추고 재가노인을 방문하여 목욕을 제공하는 서비스.노인학대의 예방 및 방지를 위한 홍보.학대받은 노인의 발견 상담 보호와 의료기관에의 치료의뢰 및 노인복지시설에의 입소의뢰 노인 보호 전문 기관 노인보호 전문기관.노인학대행위자,노인학대행위자로 신고된 자 및 그 가정 또는 업무 고용 등의 관계로 사실상 노인 을 보호 감독하는 기관이나 시설 등에 대한 조사.노인학대행위자에 대한 상담 및 교육.그 밖에 학대받은 노인의 보호를 위하여 필요한 사항 자료:노인복지법 제 31조

26 나.입지특성별 유형 실버타운의 입지특성별 유형은 <표 2-2>와 같이 도시형,도시 근교형,전 원 휴양형으로 분류할 수 있다. 도시형은 노인이 오랫동안 살아온 지역사회에서 계속해서 생활이 가능하 도록 계획된 것이라 할 수 있다.대도시 지역에 위치하기 때문에 기존의 공 공시설,상업시설,의료시설 등 각종 생활편의시설의 이용이 편리하고 가족 친지와의 왕래가 수월하다.반면에 지가가 상대적으로 높아 신규부지의 확 보가 곤란하며 건물의 고층화로 사업비용이 상승된다.시설의 형태를 보면 도시형은 개발밀도를 높이기 위해 고층화로 계획되고,집중형 평면인 경우 가 대부분으로 옥외공간의 확보가 불리하여 서비스 공간은 주로 건물 내에 있다.녹지 공간 등 자연환경이 상대적으로 좋지 않다는 단점이 있다. 도시 근교형은 도시형과 전원 휴양형의 장 단점을 상호 보완하고 있다.도 심과의 접근성이 편리하므로,도시에서 생활해 왔던 입주자들이 계속해서 도 시의 각종 서비스를 이용할 수가 있으며 사회활동을 위한 대도시로의 왕래가 가능하다.도시 근교형은 도시형에 비해 비교적 지가도 낮고 넓은 부지를 확 보할 수가 있으므로,토지활용의 여유가 있고 지역주민과의 교류도 가능하다. 그러나 그린벨트 등 건축 제한지역이 많아 입지선정이 어렵다는 단점이 있다. 전원 휴양형은 자연환경과 관광자원이 풍부한 곳에 위치하기 때문에 휴양 지의 시설과 유사한 기능을 가지고 있으며 온천이나 명승지 등 관광요소를 갖춘 곳에 입지하는 경우가 많다.지가는 상대적으로 저렴하여 넓은 면적을 확보하기가 용이하나,단지 내 생활에 필요한 각종시설과 의료센타 등이 필 요하기 때문에 개발비용이 높고,노인들이 사용하기에 편리성과 안전성이 다른 유형에 비해 다소 뒤떨어진다.또한 도시와 멀리 떨어진 곳에 입지하 므로 고독감과 소외감을 느낄 수가 있으며,접근성이 불편하여 대외적인 사 회활동이 어렵다는 단점이 있다

27 <표 2-2> 실버타운의 입지특성에 따른 유형 구분 도시형 도시 근교형 전원 휴양형 입지 특성 대도시 입지 기존의 공공,상업,의료 시설 등의 이용이 편리 종래 생활권의 연장 -가족과의 교류 -생활편의시설 활용 -도시기능의 활용 도시형과 전원 휴양형의 중간 개발 도심까지의 접근성이 비교적 용이,지역주민과 교류양호 조망,일조권 확보가 용이 토지가격이 비교적 안정 자연환경과 관광자원이 풍부한 지역 및 온천,사찰 등 관광적 요소를 갖춘 지역 휴양과 농원,화단 가꾸기 등 건강을 위한 지역 경관과 일조권 확보 시설 형태 고층형 -가족동거의 3세대 주택 -공동숙사 집단지구 -노인분리세대의 공동주택 중,저층 주거시설 -노인촌 -단독,저층 주거시설 -레저와 건강시설 중층 분산형 -노인타운 -휴양과 전원풍경의 주거시설 -각종 편의시설과 문화시설 규모 구조 도시시설의 활용을 고려 한 중소규모 -아파트 등 다층구조 개발여건상 중규모 단지 -노인주거단지 -단독,연립주택 복합화시설의 이용을 고려한 대규모 휴양과 전원시설,단독 주거시설 교통 여건 도시내 대중교통수단과의 연계와 접근이 용이 도시에서 1-1.5시간 이내 고속도로,국도,전철과 연계 중소도시와 인접 기존의 국도 및 지방도와 연계 장점 가족교류,편의시설과 도시기능을 활용하여 확실한 수요확보와 이에 따른 운영상의 유리한 조건을 갖출 수 있음 각 형태의 장점활용,전원형 지향,통근가능,지역주민 간 교류양호,토지가격 안정에 따른 넓은 면적 확보가능, 폭 넓은 건축계획,양호한 주거환경 종합적 노인커뮤니티 고려, 생활필수시설을 단지내에 설치 하여 모든 것을 자체적으로 해결하므로 전원적 경제생활이 가능 단점 높은 지가로 신규부지 확보가 곤란 건물의 고층화로 사업비 상승 일조권 등 자연환경 조건 이 상대적으로 불량 입주보증금 및 월 생활비 고액 그린벨트 등 건축제한 많음. 도시기능의 확산으로 지가 상승폭이 높음. 도시기능에 접근하는데 어려움 고립감을 느낄 수 있음 토지가격은 낮지만 개발비용이 높음 자체시설 운영부담이 크다. 선호 특성 여성 선호도가 높은 반면 고령자일수록 선호도 감소 전체적으로 고르게 선호 고령자일수록 선호도 감소 고령자일수록 선호 자료:한국토지개발공사,실버타운 개발계획에 관한 연구,1995,p.66.에서 재구성

28 다.입주방식별 유형 입주방식에 의한 유형은 <표 2-3>과 같이 종신형,임대형,분양형,회원 권형으로 나눌 수 있으며,대부분 임대형 및 분양형 위주로 운영되고 있다. 첫째,종신형은 입주자가 입주금을 일시에 지불하고 종신에 걸쳐서 시설 을 이용할 수 있는 권리를 갖는다.소유권이 없으며 타인에게 양도나 상속 이 불가하고 생활비도 별도로 지불하여야 한다.일정기간 내에 사망 혹은 퇴거를 할 경우 입주기간 동안의 사용료를 제외한 입주금을 반환받는 방식 이다.입주자는 입주일시금을 지불하는 것으로 생활기반의 보장과 평생거주 라는 안심감을 얻고,사업자는 거액의 자금수급이 가능하며 보증금을 활용 할 수 있는 장점이 있다.그러나 사업자가 운영을 할 수 없게 되는 경우,입 주자의 거주권에 대한 법적보장이 미흡하고 관리비 징수 시 마찰을 빚을 우 려가 있다. 둘째,임대형은 임대 형태로 계약을 한 후 입주하는 방식으로 임대보증금 을 예탁하고 월 이용료를 지불한다.거주하는 동안은 월 이용료를 지불하므 로 입주자가 예상보다 오래 사는 경우에도 사업자가 부담하는 경영리스크가 없다.입주자도 입주기간에 따라 임대보증금 반환액이 감소하는 것이 아니기 때문에 퇴거에 대한 부담이 적다.계약해지가 자유롭고 입주 시 초기부담액이 적은 반면에 물가상승에 따라 임대료가 상승될 우려가 있고,월 이용료가 비싸 유동자산이 적은 노인은 입주가 어려우며,사업자는 사업의 안정성이라는 면에서는 유리하나 초기부담액이 크고 투자비 회수에 장기간 소요된다. 셋째,분양형은 분양대금을 지불하는 것으로 소유권을 취득하며,월 관리 비를 지불하고 시설 측에서 제공하는 서비스를 이용하는 방식이다.부동산 을 보유한다는 장점이 있으나,다른 부동산에 비해 상속이나 양도 등의 제 약이 있으며 장래의 대규모 수리와 재건축 등의 문제가 예상된다. 넷째,회원권형은 기본적으로 종신형과 같은 것으로 주거부분과 공용부분 을 이용할 수 있으며,골프회원권처럼 매매할 수 있으나 노인층에 한정된다

29 <표 2-3> 입주방식별 유형 구 분 내 용 장 점 단 점 종 신 형 종 신 이 용 형 예 탁 금 형 입주금 일시 지불 종신이용권 획득 타인에 대한 양도 및 상속 불가 보증금 또는 종신연금 형태로 입주금 예탁 보험에서 나오는 연금, 배당,보험금으로 충당 소유권 이전 불필요 준공시점에서 초기투자 전액 회수가 가능 입주 후 추가 부담 없음 투자액 조기회수 가능 보험,연금 등에서 비용부담 입주자의 거주권에 대한 법정보장 미흡 관리비 징수에 대한 마찰 우려 장기 인플레 시 예탁금 변동의 어려움 입주자에게 추가비용의 징수가 불가능 임대형 입주 시 보증금 지불, 임대 형태로 계약 후 입주 생활비 매월 별도 지급 사업주는 관리 및 운영 전반 책임 계약해지가 자유로움 입주초기에 많은 비용부담 이 없음 투자비 회수기간이 길다 매년 물가상승에 따른 관리비 상승 우려 임대료 상승에 따른 입주자 퇴거 우려 분양형 회원 권형 건물의 소유권 획득 추가서비스는 별도 계약 초기투자비를 회원권 판매가격으로 충당 가격설정은 종신이용권과 동일 회원가 10% 명의변경료 로 징수 (90%는 퇴거 시 반환) 부동산 소유권 취득 입주자의 재산가치 인정 소유권 이전이 없이 약관으 로 조정 가능 운영관리 측면에서 유리 관리비 징수가 용이 건물의 개 보수 및 증축 시 문제 가격상승분의 보장이 필요 운영회사의 사회적 신용도 가 높아야 함 자료:한국토지개발공사,실버타운 개발계획에 관한 연구,1995,p.68.에서 재구성. 제2절 실버타운의 국내외 현황 1.국내의 실버타운 현황 보건복지가족부의 통계에 의하면,2006년 현재 국내의 유료양로시설은 74 개소(입소정원:4,462명),유료노인복지주택은 15개소(입소정원:3,565명)로서 실버타운에 해당하는 곳은 89개소(입소정원:8,027명)이며,이 중 37개소가 서울과 경기도에 소재하고 있다

30 <표 2-4> 연도별 실버타운 시설현황 (단위:개소,명) 종 류 시 설 2006년 2005년 2004년 합 계 89개소 8,027명 81개소 6,112명 49개소 4,085명 유료 노인주거 양로시설 74 4, , ,853 복지시설 유료노인 복지주택 15 3, , ,232 자료:보건복지가족부,2007년 노인복지시설현황에서 재정리. <표 2-5> 2006년 실버타운 시설현황 (단위:개소,명) 유료 양로시설 유료노인 복지주택 시 도 시설 입소인원 입소인원 종사자수 시설수 수 정원 현원 정원 현원 종사자수 합계 74 4,462 2, ,565 1, 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 20 1,949 1, , 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 자료:보건복지가족부,2007년 노인복지시설현황에서 재정리

31 가.서울 시니어스타워 1)시설규모와 특징 서울 시니어스타워 8) 는 서울시 중구 신당3동에 위치하며 1998년 9월 송도 병원을 모기업으로 설립된 최초의 도심형 실버타운이라고 할 수 있다.개설 된 이후 채 1년이 되지 않아 100% 입주가 완료되었으며 현재 입주 대기자 만 해도 30 40명에 이를 정도로 인기가 높다.특히 지하철 3,6호선이 만나 는 약수역과 3분 거리에 있으며 서울의 중심부에 위치하고 있어 도로망이 편리하고 주변으로의 접근이 용이하며,송도병원과 요양시설(너싱홈)이 연계 되어 위치하고 있어서 생활문화권이 편리하다. 연면적 10,378m2(지하1층,지상14층),총 144세대 규모로 49.6m2(15평형,68 세대),76m2(23평형,40세대),99.2m2(30평형,36세대)로 이루어졌으며,부대시 설은 수영장,헬스클럽,골프연습장,게이트볼장이 있다. 시설배치는 1층 프런트,2층 라운지,강당,서예실,영화 음악 감상실,사랑 방,도서실,이 미용실,컴퓨터실,가족실,동호인 소회의실,3층 간호사실,사 회복지사실,4층-13층 주거생활시설,14층 수영장,사우나,골프장,야외휴게 실로 구성되어 있다. 2)입주비용 계약은 영구임대방식으로 퇴거할 때까지 영구 입주할 수 있다.입주보증 금은 계약종료 후 100% 반환되고 생활운영보증금은 거주년수에 따라 15년 균등분할 상각한 잔액을 반환해 주며,15년 이후에는 증액은 없다. 월 생활비는 식사와 관리비를 포함하여 1인 기준 442,300원이며 전기료, TV,케이블 시청료는 별도이다.평형에 따른 입주비용은 <표 2-6>과 같다. 8)송도병원을 모기업으로 하는 서울 시니어스타워는 이 외에도 강서타워(142세대),분당타워(254 세대),가양타워(419세대)를 운영하고 있다.(htp:/www.sst.co.kr)

32 <표 2-6> 서울 시니어스타워 입주보증금 및 월 생활비 (2009.6월 기준) 면적(평형) 타입 입주보증금 (단위:천원) 생활운영보증금 (단위:천원) 계 1인 월 생활비 (단위:원) 49.6m2 (15평형) A 90,350 90, ,700 B 89,375 89, ,750 C 88,400 88, ,800 A 137, , ,170 76m2 (23평형) 99.2m2 (30평형) B 135, , ,180 C 134, , ,190 D 132, , ,200 A 180, , ,400 B 178, , ,500 C 176, , , ,300 자료:서울 시니어스타워 홈페이지에서 발췌,htp:/www.sst.co.kr 3)제공 서비스 서울 시니어스타워에서 제공하는 서비스는 의료간호 서비스,건강관리 서 비스,건강식사 서비스,생활편의 서비스,안전관리 서비스,문화여가 서비스 등이 있으며 구체적인 내용은 <표 2-7>과 같다

33 <표 2-7> 서울 시니어스타워 제공 서비스 구분 의료간호 건강관리 건강식사 생활편의 안전관리 문화여가 내용.송도병원을 통한 진료,응급처치,입원,수술 등 서비스.질환의 조기대응과 예방을 위한 매년 1회 무료종합검진 실시.24시간 의료팀 상주 및 혈압,당뇨 등 방문 건강체크.1만원 이하 진료비는 서울 시니어스타워 부담.연계병원 및 성인병센터,양평 웰파크병원,인제 정은병원 휴양시설 이용가능.운동처방과 영양상담 실시.건강관리 프로그램으로 평생 건강관리 서비스.수술 등 집중치료 시 3차 병원의 전문의 연계 및 예약 서비스.실시간 전화상담,화상상담.계절음식과 과일로 차려진 3끼 식사.노인식단(저지방,저염,균형 잡힌 소식).개인 영양처방에 따른 식이요법의 치료식 준비.가족생일 또는 필요 시 유료 특별식 가능.원하는 세대청소 및 유료 세탁 서비스.구내 실버마트 운영.프론트의 방문자 안내,부재 시 전화메모,우편물 수발.부동산 재테크,역모기지에 의한 분양상담,유산상속 등의 전문가 상담.건강이상 시 간호팀에게 직접 호출할 수 있는 너스콜 시스템.비상호출 시스템,무동작 감지시스템,복도와 엘리베이터 등 공용시설에 CCTV와 안전 바.에어로빅,단전호흡 등 건강프로그램과 음악교실,댄스,서예,여행 등 30여 프로그램 운영.절기별 행사,외부인사 초청 교양강좌.월 1회 일일나들이,연 2회 관광여행.개인고민,종교 등에 관한 상담서비스.지역사회 교류 및 봉사를 위한 지원활동 자료:서울 시니어스타워 홈페이지에서 발췌,htp:/www.sst.co.kr 나.삼성 노블카운티 1)시설규모와 특징 경기도 용인시 기흥구에 위치한 삼성 노블카운티는 신갈 저수지가 내려다 보이는 청명산 산자락에 위치하고 있으며,단지주위가 숲으로 둘러싸여 자 연조건이 뛰어나다.2001년 5월 9일 개원한 삼성 노블카운티는 부지면적 68,539평,연면적 48,428평의 대규모 실버타운으로 주거동은 연면적 29,772평

34 에 540세대 규모의 지하 3층,지상 20층의 2개동으로 되어있다. 또한 너싱 홈은 연면적 4,061평에 197베드 규모이며 그 외에 생활문화센 터,스포츠센터 등의 시설을 갖추고 있다. 2)입주비용 입주보증금은 주거 공간 및 부대시설 이용에 대하여 납부하는 보증금 성 격으로 거주하는 기간 동안 가격인상은 없으며 퇴소 시 입주보증금을 전액 환불받는다.월 생활비는 주거 서비스비,시설관리비,식비,수도광열비 등으 로 구성되며 물가상승 등에 따라 매년 변동된다.평형에 따른 입주비용은 <표 2-8>과 같다. <표 2-8> 삼성 노블카운티 입주보증금 및 월 생활비 (2009년 A동 기준) 평형 (평,m2) 1인 입주 시 2인 입주 시 입주보증금 월 생활비 입주보증금 월 생활비 30(99) 억원 106만원 억원 170만원 36(119) 억원 118만원 억원 182만원 46(152) 억원 142만원 억원 206만원 50(165) 억원 149만원 억원 213만원 56(185) 억원 157만원 억원 221만원 72(238) 억원 183만원 억원 247만원 자료:삼성 노블카운티 홈페이지에서 발췌,htp:/www.samsungnc.com 3)너싱홈 뇌졸중,치매 등의 만성질환으로 24시간 케어가 필요한 노인들의 전문요 양시설이다.너싱 홈은 1인실,2인실,4인실로 구성되어 있으며 입주보증금

35 은 거주하는 동안 가격변동이 없으며 퇴소 시 전액을 환불받는다.월 생활 비에는 식사,간호,간병 및 재활치료,각종 서비스 비용 등의 금액이 포함 되어 있으며 재활치료 등 케어수준 및 물가상승에 따라 변동된다. <표 2-9> 너싱홈 입주보증금 및 월 생활비 (2009년,1인 기준) 입주실 구분 1인실 2인실 4인실 입주보증금 1억원 7천만원 5천만원 월 생활비 573만원 351만원 295만원 자료:삼성 노블카운티 홈페이지에서 발췌,htp:/www.samsungnc.com 4)제공 서비스 삼성 노블카운티에서 제공하는 서비스는 식사 서비스,가사 서비스,생활 편의 서비스,건강관리 서비스,문화여가 서비스 등으로 분류된다. <표 2-10> 삼성 노블카운티 제공 서비스 구분 서비스 식사 서비스 -3저(저염,저당,저지방)3무(화학조미료,인스턴트 식품,유 해 식재료 제외)의 건강식단 가사 서비스 주 2회 거실청소,주 1회 침구류 세탁 생활편의 서비스 사회복지사의 생활상담,프론트의 방문객 관리 및 보안업무 -의료센터에서 기초 건강관련 정보를 통한 1차 진료 및 치료 건강관리 서비스 -정밀검사 및 전문치료 필요 시 협약병원 의뢰 (삼성의료원,아주대학병원,분당 서울대학병원) -단기적 요양이 필요시 너싱홈 내 정양실 요양서비스 제공 문화여가 서비스 동호회활동,취미교양,체육활동,예술활동,커미티활동 자료:삼성 노블카운티 홈페이지에서 발췌,htp:/www.samsungnc.com

36 다.국내 실버타운의 특징 국내의 경우 노인들은 공원과 녹지가 연계된 도시형이나 도시 근교형 실버타운을 선호하여,대부분의 실버타운은 서울과 경기지역에 집중되어 있으며 전원 휴양형은 입소율이 낮은 편이다.그러나 이러한 욕구를 충족 시킬만한 지역에는 시설을 지을 수 있는 부지확보가 어렵고 확보가 되어 도 개발비가 높아 입주비 부담을 가중시켜 시장성을 갖지 못함으로서 수 요자가 원하는 공급은 부족한 실정이다.따라서 기존의 실버타운은 고가 의 입주금과 월 생활비가 필요하므로 소득이 충분하지 못한 노인은 입소 를 희망하여도 경제적인 부담 때문에 입주하기가 어렵다.국내의 실버타 운 시장은 인구 고령화 비율로 볼 때 현재 도입기라고 할 수가 있다.그 러나 실버타운의 유형이 입주자의 건강과 소득수준에 맞도록 다양하지가 않으며,제공되는 서비스도 개인의 흥미와 경제적 능력에 따라 선택할 수 있는 것이 아니라,공급자 위주로 패키지(package)화 되어있기 때문에 노 인들의 필요와 선택에 따른 다양한 욕구를 충족시키지 못하고 있다. 2.해외의 실버타운 현황 가.미국 미국은 1950년 개최된 제1회 전국고령자회의(TheNationalConferenceon Aging)에서 노인층을 위한 주택의 필요성이 제기되었으며,1959년 주택법이 개정된 이후 노인용 주택이 건설되기 시작하였다.개정된 주택법은 노인이 생활하기에 편리하도록 설계된 주택을 건설하는 민간업자에게 연방정부 또 는 주정부가 장기 저리로 융자를 해 주도록 규정되어 있는데 이것이 민간 건설업체가 노인주택 분야에 진출하기 시작한 동기가 되었다. 9) 미국은 초기에 노인을 위한 주택을 저소득층을 대상으로 하였고,정부 에서 저금리 대출지원으로 보조하였으며 개인의 자선에 의존하였다.새로 9)한국토지개발공사,전게서,p

37 운 정부보조의 실버타운이 계획되고 사회단체나 교회에서도 이러한 움직 임이 활발해졌으며,1960년대와 1970년대에는 민간부문에서 대규모의 실 버타운 개발이 Sun City'& 'Arizona'등 남부의 기후가 좋은 Sun-belt 지역에서 시작되어 10) 캘리포니아,아리조나,플로리다 등 기후가 온화하고 경치가 좋은 곳에 집중적으로 개발되었다.미국의 노인주택은 정부의 보 조를 받는 Nursing Home과 민간이 설립하여 운영하는 노인주택(Senior Housing)으로 대별된다.Nursing Home은 일정한 자격요건에 해당하는 노인을 수용하며,보다 지속적이고 전문적인 보살핌(Nursing Care)을 제 공하고,비용의 70% 이상은 Medical제도에 의하여 충당되고 있다.반면 에 민간에 의하여 운영되는 노인주택은 자기 집 같은 안락한 생활환경과 양질의 서비스 제공을 원하는 노인층의 수요를 충족시키고 있다.Medical 제도의 지원을 받는 Nursing Home과는 달리 노인주택은 정부의 재정지 원을 받지 않고 개인이 연금 등 사회보장급부로 충당하고 있다. 노인주택의 유형은 크게 노인전용 아파트(SeniorApartments),노인집합 공동주택(CongregateSeniorsHousing),일상생활보호 주거시설(Assisted LivingResidences),그리고 연속보호 은퇴촌(ContinuingCareRetirement Communities)의 4개 유형으로 구분된다. 11) 1)SeniorApartments 55세 이상의 건강하고 자립할 수 있는 노인층을 위하여 설계된 다세대 아 파트로서 보조금을 받는 곳에서는 제한된 소득의 입주자에게 식사를 제공하 는 곳도 있으나,일반적으로 세탁 등 최소한의 생활편익 서비스만을 제공하 며,건강서비스는 제공되지 않는다. 2)CongregateSeniorsHousing 10)허선구, 실버타운 선호도의 결정요인에 관한 연구,호서대학교 박사학위 논문,2005,p )대한건설협회,실버타운의 현황과 개발전략,2001,p

38 노인들을 위하여 설계된 주거단지로서 보통 세대가 중층 혹은 고 층아파트의 형태로 형성되어 있다.완전히 독립적인 생활은 어려우나 간호 치료가 필요하지 않은 노인들에게 다양한 서비스를 제공하며 어느 정도의 독립적인 생활을 유지할 수 있도록 하는 거주형태이다.일반적으로 각 개별 세대는 부엌시설을 갖추고 있으며,실내장식과 가구는 입주자들이 부담한다. 대부분의 단지가 공동시설로 식당,주방,기타 공동의 활동 공간 등을 갖추 고 있다.제공되는 서비스는 대체로 보안,식사,교통,실내청소 및 유지,세 탁,24시간 운영요원 대기 및 의사나 간호사의 one-cal서비스가 제공되며, 단지 내의 취미,오락,사회적 프로그램의 이용이 가능하다.월비용은 $500 에서 $4,000가량이 들며 국가로부터 보조금을 받아서 건축한 경우는 염가로 입주가 가능하나,그렇지 않은 경우는 월비용이 약 $1,100부터 시작된다. 3)AssistedLiving Residences Assisted Living Residences는 신체적인 기능장애가 있는 노인들을 24시 간 돌보며 도움을 주는 것을 원칙으로 하고 있다.보통 100세대 미만의 주 거단지로서 30-60명 정도를 수용하고 있으며 외관상으로는 큰 단독주택과 비슷하다.대부분 각 방에 간이 부엌시설이 설치되어 있으며 공동식당과 공 용공간으로 구성된다.제공되는 서비스는 시설마다 다르나,보통 일상생활의 보조 서비스,약품관리,응급처치,경미한 질병의 의료 서비스,그리고 24시 간 보호 서비스 등이 포함된다.월비용은 $800에서 $4,000이 들며,현재 미 국전역에 약 33,000개소가 운영되고 있다. 4)Continuing CareRetirementCommunities Continuing CareRetirementCommunities(CCRC)는 건강한 노인부터 그 렇지 않은 노인까지 다양한 노인들을 위하여 각기 다른 주거양식과 서비스 를 제공하는 곳이다.CCRC의 장점은 입주자가 일상생활에서 도움이 필요할

39 때 주거환경을 선택할 수 있는 것으로,같은 단지 내에 있는 독립생활주택 에서 보조주택이나 전문요양시설로 옮겨갈 수가 있으며,건강해져서 요양이 필요하지 않으면 다시 독립생활주택에서 생활을 재개할 수가 있다.CCRC는 월비용이 $400에서 $2,500이 들며 추가로 입주금이 필요하다. 나.일본 1)고령자 주택의 발전과정 일본의 고령자 주택은 1963년 제정된 노인복지법이 출발점이 되었다.그 이전의 고령자에 대해서는 빈곤층의 보호와 구제의 범위에 그쳤으나,이 법 은 여러 가지 고령자 복지정책의 틀의 기초가 되었으며 고령자 주택의 체계 를 정비하는 초석이 되었다. 1960년대 이후 연대별로 구분하여 보면 고령자 주택은 대략 다음과 같이 변천하여 왔다.1960년대에는 노인복지법이 시행되고 양로시설이 고령자 주 택으로 전환되었고,1970년대에는 복지정책에 있어서 주거의 관점이 새롭게 인식이 되었으며,1980년대에는 의료분야에서 고령자 주거환경이 정비되고 복지정책과 주택정책이 연계되었고,1990년대에는 고령자 복지의 전환기로 요양간호에 대한 인식이 높아져 개호보험법이 성립되었고,2000년대에는 개 호보험시대의 도래로 고령기의 새로운 주거가 모색되고 있다. 가)1960년대 상시요양간호가 필요한 특별양호노인주택과 가정환경과 주택사정 등의 이 유로 자택생활이 곤란한 고령자가 입소하는 경비( 輕 費 )노인주택이 제도화되 었으며,상시 10인 이상의 노인을 입소시켜 식사제공 및 그 외에 일상생활 에 필요한 편의를 제공하는 시설로서 유료노인주택이 규정된 시기이다

40 나)1970년대 고령화율이 7%를 넘어 고령화의 시작이라고 불리는 1970년대에는 경비 ( 輕 費 )노인주택이 기존의 급식이 있는 것을 A형,자취설비가 있는 것을 B형 이라고 하여 2개로 분화되었다.고령자에게 시설에서 서비스를 제공한다는 기존의 사고방식에 본인의 자립성을 존중한다는 관점이 추가되었다. 다)1980년대 유럽의 너싱홈과 같은 요양간호시설의 필요성이 대두되어 1986년에 노 인병원과 특별양호노인주택의 특징을 가진 중간시설인 노인보건시설이 만 들어졌다.1980년대는 복지정책과 주택정책의 연계가 도모되는 시기로 1985년 당시의 후생성과 건설성이 연계하여 정리한 실버하우징 구상이 기 초가 되어 1987년 실버하우징 프로젝트가 창설되었다.고령자세대 및 장 애자세대를 대상으로 고령자 등의 생활특성을 배려한 배리어프리 사양의 주택과 LSA(LifeSupportAdviser) 12) 에 의한 일상생활 지원서비스의 제 공을 세트로 하는 실버하우징이 제도화되어 공적임대주택 등의 공급이 이 루어졌다.1980년대 후반 버블기에는 유료노인주택의 붐이 일어나 규모도 대형화하여 고급화 및 대형화가 버블시기에 공급된 유료노인주택의 특징 이다. 라)1990년대 1990년 경비노인주택의 발전적인 형태로서 케어하우스가 제도화되었다. 경비노인주택 A형,B형이 소득제한이나 자취를 원칙으로 하는 일정한 제약 이 있는 것에 비하여 케어하우스는 제약조건이 없다.고령자의 생활이나 신 체기능의 특성을 배려한 배리어프리 설계에 의한 주거환경,식사나 입욕 등 생활서비스와 생활상담에 대해 긴급 시 서비스를 받을 수가 있다. 12)실버하우징 또는 고령자용 우량임대주택에 거주하는 고령자에 대하여,필요에 따라서 생활지 도 및 상담,안부의 확인,일시적인 가사의 지원,긴급 시의 대응,관계기관과의 연락,정보제 공 등의 서비스를 하는 사람을 말한다

41 1994년에는 고령화율이 14%를 넘어 고령사회로 들어서며 고령자 치매문 제가 부각되기 시작하였다.치매노인의 생활장소로서 유럽의 DoubleHome 이 주목을 받고 그룹홈이 생겨났다.그룹홈은 공동생활을 하는데 지장이 없 는 소수의 치매노인이 일상생활에 필요한 케어서비스를 받으면서 가정적인 환경속에서 직원과 함께 생활하는 형태로서 급속히 증가하고 있다. 또한 1990년대에는 주택정책에 있어서 고령자를 위한 주거환경정비가 주 요과제로 거론되어 본격적으로 다루어지게 되었다.시니어주택 13) 이 제도화 되어 고령자를 위한 생활지원서비스가 있는 주택의 공급을 시작하였다. 마)2000년대 2000년 4월에 개보보험법이 시행되어 개호보험제도가 시작되었다.이 제 도는 신체상 또는 정신상의 장애 때문에 입욕,배설,식사 등의 일상생활에 있어서 기본적인 동작의 전부 또는 일부에 대해 요양간호상태 또는 요양간 호가 될 위험성이 있는 상태(요지원자)의 경우에 보험급부가 행하여 진다. 개호보험의 급부대상이 되는 서비스는 재가복지서비스(12종류)와 시설서비 스(3종류)로 나누어지며 요양간호노인에게는 주택과 시설 양면에 이르는 서 비스가,그리고 요지원자에게는 재가 복지서비스가 제공이 된다. 고령자주택 중에서 특별양호노인주택,노인보건시설,요양병상 등은 시설 서비스로서,또한 치매노인 그룹홈,유료노인주택 및 경비노인주택은 주택 및 시설서비스로서 각각 개호보험의 급부대상이 되고 있다.특히 민간기업 의 사업 참여가 가능한 유료노인주택과 치매노인 그룹홈은 입주자의 수요가 증가하여 2000년 이후 급증하고 있다. 13)시니어주택이란 고령자가 안심하고 생활할 수 있도록,배리어프리 설계에 추가하여 안부확인, 생활상담 등의 서비스를 받을 수 있는 주택으로 유료노인주택과 같은 서비스 내용이다.지방 자치단체와 도시기반정비공단 등을 사업주체로 하여 1990년에 제도화되었으며 개발이 부진하 여 1995년에는 사업주체를 민간 사업자에게 확대하였으나 참여기업이 극히 적었다.이로 인해 1998년에는 고령자용 우량임대주택제도에 흡수 합병되고 현재는 고령자주택재단이 그 역할을 담당하고 있다

42 특별양호노인주택은 다인실로 사용되고 있었으나 개인의 사생활 침해 등 의 문제가 부각되어 개인실로 바뀌어 가고 있으며,지자체의 예산상 제약과 총량규제로 인해 신규공급은 거의 없는 실정이다.유료노인주택은 시설수가 크게 증가하고 있으며,저소득층이라도 월 이용료를 지불할 수 있으면 입주 일시금을 받지 않는 곳이 출현하는 등 다양한 형태가 등장하고 있다.그룹 홈은 개호보험에서 지정하는 특정시설로 지정받으면 요양간호 서비스의 제 공이 가능하게 되면서 유닛케어 14) 의 형태로 보급되고 있다. 2)고령자주택의 종류와 특징 일본에는 다양한 고령자주택이 있는데 이들을 편의상 <표 2-11>과 같이 복지계( 福 祉 系 ),의료계,주택계의 3가지로 구분하였다.복지계,의료계는 주 로 후생노동성에 의한 의료보건 복지정책에서 제도화가 된 것이며,주택계 는 국토교통성에 의한 주택정책이 제도화된 것이다. 가)특별양호노인주택 노인복지법이 근거법이며 개호보험법에서는 요양간호 노인복지시설로 지 정되어 생활과 요양간호의 양면을 가진 대규모 시설의 특징을 갖고 있으며 입주자의 요양간호 기능이 중요시되고 있다.사업주체는 사회복지법인과 지 방공공단체이며 65세 이상의 고령자로 신체상,정신상 현저한 장애가 있어 항상 요양간호를 필요로 하는 요양간호도 1 15) 이상인 경우에 입주할 수 있 다.특별양호노인주택은 주로 2-4인 1실로 시설 내에서는 식사,입욕,배설 등 고령자의 일상생활 지원 및 신체기능이나 건강관리를 한다.정부로부터 보조금이 나오기 때문에 식사를 포함해서 월 5만-10만 엔 정도의 저렴한 비 용이 든다.2007년 기준으로 약 37만 베드가 정비되어 있으나,공급이 부족 14)유닛케어(UnitCare)는 Private부분과 공용부분을 나눈 요양간호방법이다.기본적으로 입주자 는 전원 개인실로 차를 마시거나 TV를 보거나 식사 때에는 공용부분을 이용한다.여기서 기 준이 되는 것은 생활형태로 일반적인 가정과 같이 생활하는 환경조성을 목적으로 고안된 것 이 유닛케어이다. 15)일어서기와 보행이 불안정하고,배설과 입욕 등에 부분적 시중이 필요한 정도

43 하여 입소대기가 2-3년 정도 소요되며,입소대기자가 전국에 약 40만 명 정 도 있으며 요양간호도 4,5 로 16) 가족이 없다, 학대를 받고 있다 등 긴급 성이 높은 고령자를 우선적으로 입주시키고 있다. 나)노인보건시설 노인복지법에서 규정하는 노인복지시설로서 65세 이상으로 신체상 또는 정신상 현저한 장해가 있어 상시 요양간호를 필요로 하며,집에서는 적절한 요양간호를 받을 수 없는 경우에 입소시켜 양호하는 시설이다. 병상이 안정기에 있는 요양간호자가 시설의 서비스 계획에 근거한 간호와 의학적 관리하에 가정으로의 복귀를 위해 요양간호,재활훈련,일상생활의 도움을 받는 병원과 자택과의 중간시설이다.입소기간은 3개월 정도가 한도 이며,비용은 요양간호도에 따라서 다르나 월 약 7만 엔 정도 든다. 다)그룹홈 그룹홈은 치매증의 고령자나 장애자가 5-9명의 소수로 가정적인 분위기에 서 공동생활을 하는 곳이다.원칙적으로 개인실이고 정원이 5-9명,거실,식 당 등의 공유공간을 마련하고 주간에는 입주자 3명에 대하여 직원 1명,야 간은 상시 1명 이상의 직원이 배치된다.9세대가 하나의 유닛으로 구성되어 공동생활을 하는 UnitCare형식으로 월비용은 20만 엔 정도 든다. 라)유료노인주택 유료노인주택이란 고령자를 배려한 주거에 식사와 요양간호 등의 각종 서 비스가 부가된 주택으로,요양간호 서비스의 제공방법에 따라 요양간호형, 주택형,건강형의 세 가지로 구분하고 있다. 요양간호형 유료노인주택은 요양간호와 식사 등의 서비스가 제공된다.그 16)요양간호도 4는 일상생활 능력의 저하가 보여 배설 입욕 의복의 착탈 등 전반에 걸쳐 전면적 인 시중이 필요한 정도를 말하며,요양간호도 5는 일상생활 전반에 대해 전반적인 시중이 필 요하며 의지의 전달도 곤란한 정도를 말한다

44 러나 주택형 유료노인주택은 개인실과 식사서비스 등만을 제공하며 요양간 호가 필요한 경우는 외부의 방문요양간호,방문간호,그 외의 필요한 서비스 를 입주자 자신이 선택하여 계약하고 서비스를 이용한다.건강형 유료노인 주택은 건강한 고령자에 대해서 주거와 식사 등의 서비스를 제공하며,요양 간호가 필요하게 되는 경우는 계약을 해지하고 퇴거해야 한다. 유료노인주택에 입주하려면 일반적으로 60세 이상으로,부부가 입주하는 경우는 어느 한 쪽이 60세 이상이 되어야 한다.요양간호형 유료노인주택은 개호보험 시행 후 비용부담이 크게 낮아져 유료노인주택의 월 이용료 20만 엔과 요양간호부담분 10%를 합쳐 월 22만 엔 정도의 비용이 든다. <표 2-11> 고령자 주택의 종류와 개요 영 역 복 지 계 명 칭 특별양호 노인주택 양호노인 주택 輕 費 노인 주택 A형 B형 케어하우스 관청 후 생 입주 대상 65세 이상 65세 이상 60세 이상 유료노인주택 노 동 - 요양간호형 성 65세 이상 (특정시설) 주택형 건강형 그룹 리빙 치매노인 그룹홈 대략 60세 이상 65세 이상 개 요 요양간호 1이상의 자가 입소하며,생활전반에 걸쳐서 요양간호 서비스를 제공. 신체,정신,환경 및 경제적인 사정으로 자택에서의 생활이 곤란 한 고령자가 입소. 가정환경이나 주택사정 등의 이유로 자택에서의 생활이 곤란한 고령자가 입소하며,식사나 입욕 등의 일상생활상 필요한 서비스 가 제공. 급식형은 소득제한이 있으며 급식서비스가 있음.비용은 원칙적 으로 전액 자기부담이나 사무비(인건비,관리비)는 소득에 따라 부담. 自 炊 형은 자취가 가능한 건강상태의 고령자가 이용하며 비용은 전액 자기부담. 자취가 불가능하며 가족 등으로부터 도움을 받을 수 없는 고령 자가 이용한다.식사나 입욕 등의 생활서비스,생활상담,긴급 시 서비스를 제공. 상시 10인 이상의 고령자를 입소시켜 식사제공 및 기타 편의를 제공.노인복지시설이 아님 요양간호나 식사 등의 서비스가 있음.요양간호가 필요한 경우에 도 개인실에서 생활이 가능. 식사서비스 제공.요양간호가 필요한 경우,외부의 방문요양과 간호서비스를 이용하면서 개인실 생활이 가능. 식사서비스 제공,요양간호가 필요한 경우는 계약을 해제하여 퇴거해야 함. 생활을 공동화,합리화한 공동거주 형태. 치매노인이 식사,입욕,배설 등의 서비스를 받으면서 가정적인 환경속에서 케어직원과 함께 생활. 5-9인이 1유니트이며 2유니트가 상한

45 생활지원 하우스 60세 이상 고령 등으로 독립생활이 불안한 자가 이용. 특별양호노인주택에서 퇴거자 대책으로 정비. 데이서비스 센터에 주거부분 등의 요소를 가미한 복합시설. 의 료 계 요양간호 노인보건시설 요양간호형 의료시설 (요양병상) 65세 이상 65세 이상 병상이 안정기에 있고,입원치료의 필요는 없으나,재활이나 간호,요양간호를 중심으로 의료케어를 필요로 하는 고령자를 대상으로 의료케어와 생활서비스를 함께 제공하는 시설. 장기요양을 필요로 하는 환자를 위하여 주거성을 높이기 위하여 일정한 기준을 만족한 병원 또는 병동.일반병원보다는 의사나 간호사의 배치가 적으나 요양간호직원이나 요양간호보조자의 배치가 필요. 실버하우징 고령자용 우량임대주택 국후 토생 교노 통동 성성 60세 이상 60세 이상 지방공공단체에 의한 임대주택으로 고령자의 신체특성을 배려한 배리어프리 사양의 주택. 생활원조원(LSA)의 상담,안부확인,긴급 시 대응서비스. 민간사업자,사회복지법인,지방주택공사,도시재생기구 등이 공급한다.고령자의 신체특성을 배려한 사양. 긴급통보 서비스 등이 가능한 고령자용 임대주택.생활원조원의 생활지원서비스(상담,안부확인 등)를 받을 수 있음. 주 택 계 고령자 원활입주 임대주택 시니어주택 국 토 교 통 성 - 고령을 이유로 입주를 거부하지 않는 임대주택으로 등록된 것. 대략 고령자의 생활특성을 배려한 사양과 설비의 사용. 60세 고령자의 안심을 확보하는 서비스의 제공. 이상 고령자를 배려한 임대료 등의 지불방식 등이 배려 고령자용 분양맨션 (재) 고재 령단 자주 택 - 입주 시 자립이 가능한 고령자를 대상으로 하는 배리어프리 사양의 분양맨션. 요양간호가 필요한 경우는 요양간호보험의 방문 요양간호서비스 등 외부의 재가서비스를 이용. 자료: 長 谷 工 종합연구소,Forum 21, 에서 재인용 다.스웨덴 스웨덴은 사회민주주의 체제를 가진 국가로 서구 선진국들 중에서 사회복 지가 잘 발달되었으며 노인복지를 총괄하는 노인복지법이 없는 대신에 사회 보험법들과 서비스 법들이 서로 연계되어 있다.1946년 연금생활자가 거주 하는 연금자 주택 17) 이 등장하였으며,1947년에는 구빈원에서 분리되어 노인 17)노인만이 거주하는 것은 아니나 많은 입주자가 노인인 점에서 영국의 구빈원(almshouse)과 같은 역할을 하는 것으로 볼 수 있다

46 홈이 만들어지기 시작하였다.그러나 고령자만이 거주하기 때문에 발생되는 사회적 소외감,자립의식 결여 등의 문제와 신체적 약화로 인한 간호문제가 부각되어 시설중심의 노인주거정책에 대한 반대가 제기되었다.이를 계기로 독립된 주거와 각종 생활지원을 위한 서비스를 임의로 선택할 수 있는 거주 형식으로 서비스 하우스(ServiceHouse)가 공급되었다.1984년에는 가능한 한 거주에 익숙해진 자신의 주택에 계속 머무를 수 있도록 하는 것으로 시 설거주는 배제하는 것 이 사회주택정책의 최종목표로 자리를 잡게 되었다. 따라서 집단 거주지에서 생활하는 노인,장애인,만성질환자들이 일반가정에 서와 같이 정상적인 생활을 영위할 수 있도록 주거서비스를 제공하는 한편, 일반주택에 살고 있는 허약한 노인을 위하여 가사원조,시간제로 순회하는 지역간호사,휠체어 사용자를 위한 식사배달,경보시스템,데이케어 센터,정 원손질과 눈 치우기,일반교통기관 또는 의료시설과의 연계체계를 갖춘 사 회복지 서비스가 제공되고 있다. 18) 스웨덴 노인주거정책의 특징은 노인도 일반인과 함께 생활하도록 해야 한다는 정상화(normalization) 19) 정신에 바탕을 두고 있어,거동이 불편하 여 보살핌을 받아야 할 처지에 있는 노인이라 하더라도 가급적이면 시설 에 보내지 않고 자신이 살던 지역에 그대로 머물면서 노후생활을 할 수 있도록 지원을 하고 있다.노쇠현상 등 때문에 가정에서 독립적으로 생활 하기 어려운 노인들을 위해 개발된 고령자용 특수주택인 서비스 하우스, 집단주택,시니어주택,너싱홈,그룹홈 등이 있다. 18)대한주택공사 주택연구소,노인주택 공급제도 개선 및 주공의 참여방안,1999,pp )1959년 덴마크의 법학자인 방크 미켈센이 제창한 것으로 고령자,장애자와 같은 사회적 약자 를 일정한 시설에 격리해서 보호하는 것이 아니라 가능한 한 정상적인 생활조건에 가깝게 하 는 것을 의미한다.궁극적인 목표는 사회통합으로 장애자들이 오랫동안 살아왔던 지역에서 일 상생활을 영위하도록 하는 것으로,장애의 유무나 연령에 관계없이 누구나 보통의 환경 속에 서 평범한 생활을 영위할 수 있는 상황을 정비해 나간다는 것을 말한다

47 1)서비스 하우스 서비스 하우스는 일반주택에서 생활하기 어려운 노인들이 생활하기에 편 리하도록 설계하여 다양한 서비스가 제공되는 주택이다.규모는 50세대에서 100세대 이상도 있으며,건축구조는 3-5층의 집합주택 형태로서 세대 당 면 적은 40-70m2가 대부분이다.서비스 하우스에 입주하기 위해서는 기초자치 단체 산하의 사회복지사무소에서 입주여부에 대한 판정을 받아야 한다.입 주 시에는 자신이 사용하던 가구의 반입이 가능하고,방에서 취사를 해도 되며 공용식당을 이용할 수도 있다.가족 등이 방문 시에는 공용의 접객용 숙소도 마련되어 있다.공용설비는 식당,오락실,미용실,세탁실,도서실 등 이 있으며 시설의 일부는 지역의 노인들에게도 개방된다.통상 서비스 하우 스에는 그 지역에 거주하는 전체노인들을 대상으로 홈헬프 서비스센터가 병 설된 곳이 많으며,배식,입욕,이 미용,가사조력 서비스 등이 제공된다. 2)집단주택(Colectivehouse) 몇 가족이 공간이나 생활을 공동화하여 집합적으로 거주하는 형식으로 1950년대 여성의 사회진출이 확산됨에 따라 가사업무를 줄이기 위해서 등장 하였다.거주자의 자발적인 참여와 협동에 의해서 공동생활을 하도록 유도 하기 위한 것으로,고령자나 장애자 주거를 일반인들과 분리하지 않고 통합 적으로 해결하기 위한 효과적인 방안으로 평가받고 있다.규모는 세 대 정도의 2층 구조로,2층에는 가구별 주거시설이 있으며,1층에는 공용시 설인 식당과 주방,사우나,주간보호센터,보육시설 등이 있다. 3)시니어 주택(Seniorhouse) 1930년경부터 건설된 것으로 주로 55세 이상의 케어가 필요하지 않은 중 산층 노인들이 동년배의 친구들과 어울려 노후를 보내는 주거시설로서 고독 감,무료함을 해소시킬 수 있는 다양한 프로그램에 참가할 수 있다.사회 서

48 비스법에 의한 케어주택이 아니므로 대부분 지역주민들로 구성되는 고령자 주택협동조합에 의해서 설치 운영되며,일반주택에 거주하는 노인들처럼 홈 헬퍼의 도움이 필요할 때는 지역복지사무소에 도움을 요청할 수 있다. 4)너싱홈 너싱홈은 요양과 간병을 필요로 하는 고령후기 노인들을 입소시켜 가족적 인 분위기에서 생활할 수 있도록 보살피는 시설이다.1992년 에델개혁 20) 에 의해서 운영주체가 광역자치단체에서 기초자치단체로 이관이 되었으며,법 적인 성격도 보건의료시설에서 주택개념의 복지시설로 변경되었다.종합병 원 부설의 장기요양병원,기초단체가 운영하는 요양시설,민간단체가 영리를 목적으로 운영하는 요양시설 등 세 가지 형태의 너싱홈이 있다.입소비용은 지자체가 자율적으로 결정하고 있어 지역에 따라 차이가 크다. 5)그룹홈 그룹홈의 시설형태는 하나의 미니요양시설로 읍 면 동 단위로 몇 개소씩 설치되어 있기 때문에 자신이 살던 곳을 떠나지 않고도 입소생활이 가능하 며,시설규모가 작기 때문에 일상생활의 가족적인 분위기가 보장되고 대규 모의 시설에 입소하는 것보다 비용이 적게 든다.주로 치매성 질환으로 24 시간 간병과 간호를 받아야 하는 노인들이 입소하며,그룹홈의 1개소 당 수 용인원은 7-8명 정도(최대 10명)이고,주거형태는 1인 1실이 원칙으로 식사 는 공용식당을 이용한다.그룹홈 직원은 입소자가 외부에 용건이 있을 때 대행도 하며,때에 따라서는 입소노인의 금전관리 또는 재산관리 업무까지 대행해 준다.에델개혁 이후,케어를 필요로 하는 시설형태는 너싱홈 보다 그룹홈과 같은 소규모의 것이 더 이상적이라는 경향이다. 20)보건의료와 복지서비스를 통합하여 운영함으로써 서비스의 질적 향상과 소요예산을 감축시키 려는 정책으로,80세 이상의 후기 고령자에게 중점적인 서비스를 제공하고 또한 은퇴노인들 이 취미오락 프로그램,봉사활동 프로그램,학습 프로그램 등을 통하여 사회에 적극적으로 참 여하도록 하였다

49 라.해외 실버타운의 특징 선진국의 노인주거정책은 초기에는 저소득층이나 사회적 보호가 필요한 노인층을 대상으로 시작되었으며,노인주거 서비스에 대한 제공주체는 중 앙정부에서 지방자치단체를 거쳐 민간부문으로 확산되는 경향을 보이고 있다.미국의 경우 저소득층은 연방정부에서,고소득층은 민간부문에서 노 인주거시설을 담당하는 정책을 추구하고 있다.은퇴 후 연금소득으로 자 녀와 독립하여 동년배들과 모여서 여생을 보내려는 노인층이 많으므로 노 인주택도 규모나 가격수준이 다양하며 대규모의 단지가 많다.특히 같은 단지 내에서 노인의 건강상태에 따라 독립생활주택에서 보조주택이나 요 양시설로 옮겨갈 수 있는 연속보호 은퇴촌 등 다양한 형태의 노인주거시 설이 있다. 일본의 경우는 고령자주택은 연령이나 신체조건,경제상황,가정상황, 의료나 요양간호 서비스의 필요성 등 여러 가지 기준에 의해 분류되면서 기능분화를 계속하여 왔다.의료,보건,복지라는 후생행정과 주택이라는 건설행정에서 중요한 법률이나 제도가 시작될 때마다 새로운 형태의 고령 자 주택이 제도화되면서 파생되어 다양한 형태의 고령자주택과 서비스가 있는 것이 특징이다.유료노인주택은 개호보험 시작이후 자립자 대상에서 요양간호형이 증가하여 전국적으로 대도시를 중심으로 중소규모의 시설이 있다.버블붕괴 후에는 호화롭고 사치스러운 공용공간이 줄어들고 개인실 면적도 소규모화 되어 입주자 층을 부유층에서 중산층으로 넓히게 되었 다.또한 유료노인주택의 경우는 중요사항 설명서 21) 의 교부가 의무화되어 수요자가 사전에 서비스 내용 및 계약조건,입주자 현황 등을 알 수가 있 는 등 입주자 보호를 위한 제도가 다양하게 완비되어 있다. 스웨덴은 종전의 노인홈,너싱홈은 시설의 규모가 크고 입주자의 자주 21)사업주나 노인주택의 개요,서비스,요금,직원의 대응체제 등 해당 노인주택에 관한 중요한 내 용을 요약해 놓은 설명서로서 다른 노인주택과 비교할 때 객관적이고 공평한 비교가 가능하다

50 성,자립성이 유지되지 못한다는 비판이 대두되어 현재는 일상적인 생활 을 계속(Normalization)하게 하여,노인들이 가능한 한 지역사회에서 종전 과 같이 생활을 계속할 수 있도록 하고 있다.따라서 1980년대 이후부터 는 노인시설은 지역단위로 소규모화 하여 다양한 욕구를 충족시키며 개인 의 사생활 및 가족적인 분위기를 보장하고 있다. 제3절 선행연구 고찰 실버타운에 관해서는 다양한 주제로 많은 연구들이 이루어졌다.노인들 이 실버타운 입주를 선택한다는 것은 은퇴 후 새로운 주거를 선택하고 주 거이동을 하는 것으로,먼저 주거이동에 관한 이론과 실버타운 입주선택 과의 차이점에 대해서 고찰한 후,실버타운의 입주의향 및 입주선택요인 에 관한 연구를 중점적으로 살펴보았다. 입주의향에 관한 연구에서는 인구 사회적 특성,주거 경제적 특성,라이 프스타일,가치관,친구관계,노후준비 등 다양한 요인들에 초점을 맞추어 입주의향에 미치는 영향을 분석하였다. 입주선택요인에 관한 연구는 도시형 실버타운이 처음 등장한 1999년 이 후의 연구를 중심으로 실버타운을 선택할 때 선호하는 위치적,경제적,서 비스 등의 사항들을 규명하고 각 연구에서 도출된 입주선택요인들을 정리 하였다. 1.주거이동에 관한 연구 주거행위에 관한 연구는 주거이동과 주거선택에 관한 연구로 구분할 수 있다.주거이동이 어떠한 거주자가 왜 이동을 하는가의 문제를 다루는 것이 라고 한다면,주거선택은 어디로 이주를 할 것인가의 문제를 다루는 것이라 할 수 있다.그러나 주거이동과 주거선택은 연속적인 하나의 과정으로,주거

51 에 대한 불만족이 발생하여 주거이동을 결정하고 이주할 주택을 탐색하여 최종적으로 선택을 하는 전체과정은 연속적으로 일어나는 것이라 할 수 있 다.주거이동이란 가구가 주택소비를 조절하는 과정에서 발생하는 주거지 이동행위로 정의할 수 있으며,주거이동은 가구의 소득수준,가구규모 및 가 족구성 등과 같은 가구의 내적요인의 변화나 주택가격 및 주택정책 등과 같 은 외적요인의 변화에 의해서 주택소비의 불균형이 초래된 경우,주어진 정 보나 경제적 능력을 감안하여 합리적인 방향으로 주택소비를 조절하는 과정 에서 발생하는 거주지 이동행위를 말한다. 22) 주거이동에 관한 연구는 일찍 이 여러 분야에서 관심의 대상이 되어 사회학,지리학,경제학 등 여러 학문 분야에서 이루어져 왔다.사회학적 접근방법은 도시생태학적 연구에 근거하 여 도시의 공간적 패턴과 그와 관련된 도시생활상을 주로 자발적 주거이동 에 있어서 가구의 사회경제적 특성과 연결하여 파악하고자 하였다.지리학 적 접근방법은 주거이동을 도시 내 인구의 분포 또는 주거이동의 결정과정 에서 나타나는 공간적 특성인 이주지의 탐색과정,이동방향,이동거리 등에 관한 고찰에 초점을 두고 있다.경제학적 접근방법은 주거이동이 주택 및 토지시장에 관한 연구의 주요한 수단이 된다는 점에 의의를 두고 있다. 23) 주거이동을 주택시장의 소비형태로 욕구변화에 대한 만족도를 최대화하려는 수단으로 보며,주거서비스를 향유하여 효용을 증대시키는 것과 주택가격의 상승으로 발생하는 자본이득을 얻기 위한 투자가 동시에 이루어지는 기대효 용에 따른 손익분석의 결과로 해석하고 있다.본 연구에서는 효용극대화라 는 소비자 행동을 통해서 주거이동을 분석하는 경제학적 접근방법을 위주로 고찰하고자 한다. 22)이중희,주택경제론,박영사,1997,p )김선기, 주거이동과 주거구조의 공간적 특성 및 상호관계에 관한 실증적 연구,서울대학교 대학원 박사학위논문,1990,pp

52 가.주거이동이론 주거이동에 관한 경제학적 접근방법은 신고전학파 경제학을 토대로 하는 것으로,개별 소비자의 선호와 욕구에 분석의 기초를 두고 각 개인의 선호 시현이 경제사회의 유형과 성질을 규명한다고 보며,주거이동을 접근 공간 상충모형,생애주기모형,불균형모형으로 분석하고 있다. 접근 공간 상충모형은 지불용의 지대이론에 근거를 둔 것으로,가구는 주어진 예산제약 하에서 효용을 극대화하기 위해서 상충관계에 있는 통근 비용과 주택비용을 고려하여 주거입지를 결정한다는 이론이다. 24) 이 모형 에서는 완전경쟁과 완전한 선택의 자유가 존재하며,가구는 도심에서 멀 어질수록 낮아지는 주택비용과 높아지는 교통비용의 상충관계를 감안하여 효용이 극대화되는 최적입지를 선택한다는 것이다.접근 공간 상충모형에 관한 대표적인 학자인 앨론소(W.Alonso)는 효용극대화 함수와 소득제약 변수를 기초로 하여 각 가구의 지불용의 지대곡선을 도출하였다.그의 이 론은 주택비용과 교통비용은 대체 또는 상충관계에 있으며,고소득층은 교통비용이 높지만 단위면적당 주택비용이 저렴한 교외지역에 주로 거주 하고,저소득층은 주택비용은 높지만 교통비용이 저렴하고 작업획득이 용 이한 도심지역에 주로 거주한다고 보았다.접근 공간 상충모형은 주거입 지를 설명하는 이론으로서 큰 공헌을 하였으나 단핵구조도시,완전경쟁, 선택의 완전자유와 같은 비현실적인 가정이 있다는 비판을 받아왔다.이 러한 앨론소 모형의 한계를 보완하기 위해서 단핵구조가 아닌 다수의 도 시중심지를 고려한 연구가 이루어졌으며 이 중에서 에반스(A.W.Evans)의 모형이 가장 종합적이고 발전된 연구라고 할 수 있다.그는 고소득층이 도심부 주변의 저소득층 주거지역에 침투하여 도심의 불량주택지역이 점 차 개량되어 가는 도시회춘화(gentrification)현상과,도시는 하나의 도심 부만 존재한다는 가정에서 벗어나 도시에는 부도심이 존재하여 단일의 도 24)이중희,전게서,p

53 심이 여러 개의 부도심에 그 역할을 분담시킨다는 것을 지적하였다.그러 나 접근 공간 상충모형은 주거입지와 관련하여 경제적인 변수들을 강조함 에 따라 가구의 생애주기,환경의 질,주변지역의 외부효과,사회적 변수 등에 의한 설명에는 어려운 점이 있다는 지적을 받고 있다. 생애주기 모형은 사람이 일생을 살아가는 과정을 출생,결혼,자녀양육,노 후생활 등과 같은 중요한 사건을 중심으로 구분한 후,각 생애단계별로 주 택수요 및 주거이동의 패턴을 설명하는 이론이다.생애주기 개념은 19세기 영국의 경제학자 Rountree나 러시아의 농업경제학자 Chamanov 등에 의해 제기되었으며,1930년대에 이르러 미국 농촌사회학자 Sorokin등에 의해 개 념화되었다(최미라,1995).1950년대에 랜싱(J.B.Lansing)등은 인구학적 변 수를 기계적으로 적용한 연구들을 비판하면서 인간의 사회생활을 이해하려 면 개인의 생물학적 연령보다는 개인이 속한 생애주기단계를 고려하는 것이 유용하다고 주장하였다(이익성,2000).주거이동을 생애주기와 대응하여 이 해하려고 한 것은 생활의 주체인 가족과 생활을 영위하기 위한 물리적 공간 과의 관계를 파악함으로써 생애주기에 따른 주거공간의 욕구변화를 분석할 수 있기 때문이다.생애주기를 구분하는 것은 연구목적에 따라 다를 수가 있기 때문에 일반적인 기준은 없으나,많은 연구에서는 <표 2-12>의 쇼트 (J.R.Short)의 분류기준을 많이 사용하고 있다.이는 주로 구미의 일반적인 생애주기별 주택수요 및 주거이동 패턴을 설명한 것으로,자녀가 없을 때는 도심의 저렴한 아파트나 임대주택에 거주하다가 자녀의 양육단계부터는 도 시근교의 주택을 선택하고 있다는 것을 설명하고 있다

54 <표 2-12> 생애주기단계와 주택수요 생애주기 주택수요/욕구 1.출산 전 단계 상대적으로 저렴한 도심의 아파트 2.임신단계 아파트지구에 가까운 단독임대주택 3.자녀양육단계 도시근교지역의 신 주택 소유 4.자녀독립단계 자녀양육단계와 같은 지역 혹은 보다 더 고급 주거지역 5.자녀출가단계 이동이 없음(안정단계) 6.노후생활단계 양로원,아파트 혹은 자녀와 동거 자료:하성규,주택정책론,서울:박영사,2006,p.240. 우리나라 도시가구의 생애주기는 자녀와의 관계를 중요시하며, <표 2-13>과 같이 구분하고 있다.생애주기의 모형은 생애주기의 진전에 따라 가족이 희망하는 주거공간의 요구량과 주거수준이 다르며,이와 같은 주거 의 욕구변화를 충족시키기 위해 주거이동이 이루어지고 있음을 설명하고 있 다. <표 2-13> 한국도시가구 생애주기 생애단계 가구원의 구성 및 가구특성 1.결혼 전 독신단계 부모와 함께 거주하거나,결혼 전 독신거주 2.결혼 후 초기단계 자녀를 갖지 않았거나 자녀가 초등학교 미취학 3.자녀양육단계 자녀의 교육을 중시하는 단계 4.자녀독립,출가단계 자녀가 군 입대,타 지역으로 유학,첫 자녀 결혼 5.가족축소단계 자녀가 모두 출가하거나,부부 중 한명이 사망 자료:하성규,주택정책론,서울:박영사,2006,p.240. 불균형 모형은 1970년대 후반,신고전학파의 접근 공간 상충모형의 비판 과 함께 주택시장의 불균형조건들이 주거이동을 유발시킨다는 것으로,가구 는 자체의 여건이나 외부환경의 변화로 주택소비 불균형이 발생 시에는,이 를 해소하기 위해 이동에 따른 편익과 비용을 비교하여 편익이 비용보다 클 경우에 주거이동이 일어난다고 보는 것이다

55 불균형모형은 굿맨(J.L.Jr.Goodman)이 처음 제시한 것으로,가구는 주어 진 기간 내에 적어도 한 번은 이사를 한다고 가정하여 이동에 따른 편익 과 비용을 선형함수화 하려고 하였다.주택소비는 가계지출,가구규모,생 활의 질,근무지와의 근접성 등의 함수로 표현되며,최적소비로부터 불균 형소비로 이탈되는 것은 이동에 따른 잠재적 편익이 있기 때문이라고 보 았다.또한 이전의 연구들이 주로 가계예산 내에서 효용극대화를 통한 주 택서비스의 최적소비를 도출하거나 주택의 수요기능을 측정하는데 초점을 맞춤으로써 주거이동비용에 대한 연구가 부족하다고 보고,점유형태,이사 빈도,세대주 연령,생애주기단계 등을 고려한 이동비용에 대한 연구가 보 완되어야 한다고 주장하였다. 25) 나.주거이동 요인의 국내외 비교 가구의 주거이동을 유발하는 요인에 대해 무어(Moore)는 거주공간에 대한 불만족,주거비용,주택 및 근린환경의 조건,접근성,근린지구의 사회적 구 성 등 5가지를 들었으며, 26) 모리스(Morris)는 거처에 대한 불만족 요인을 거 주공간,소유관계,주택의 구조 및 형태,주택의 질 및 주거비용,근린환경 등 5가지로 분류하여 무어가 제시한 것 외에 소유관계(tenure)를 추가하였 다. 27) 첫째는 거주공간에 대한 불만족으로 이는 가구의 생애주기단계의 변화와 관련이 있다.결혼 전 독신단계에서는 주거밀도가 가장 낮다가 결혼 후 자 녀가 출생하고 첫 자녀가 취학을 한 후 자녀가 출가하는 단계까지 주거밀도 가 증가하며,자녀가 출가한 이후는 주거밀도가 완화되고 있다. 28) 주거이동 의 성향과 생애주기단계와의 관계를 보면 20-30대에는 높은 이동성향을 보 이다가 연령이 증가하면서 점차 저하하는 것이 일반적이다(Moore,1972).클 25)이중희,전게서,p )E.G.Moore,"ResidentialMobilityintheCity",resourcepaper,No.13,1972,pp )김선기,전게논문,p )국토개발연구원,주택시장 수급체계 분석연구, p

56 라크 등도 주택수요는 가구의 생애주기단계에 따라 초기단계에는 증가하다 가 후기단계에는 감소한다고 하였다.따라서 젊은 가구는 집이 작으면 더 자주 이사를 하며,반면에 나이가 들어 집이 크면 더 자주 이사를 한다고 하였다. 29) 또한 클라크 등이 영국주택시장의 주거이동을 분석한 결과,연령, 소유형태,주거면적 요구량은 이동의 예측변수가 되며,결혼상황의 변화 및 자녀출생이 중요한 역할을 한다는 것을 밝혔다. 30) 그러나 생애주기가 직접 적으로 선택할 주거대안을 결정하기 보다는 주택욕구가 생애주기단계에 의 존한다고 보는 것이 적절하며,노인들의 주거이동의 경우에는 생애주기 그 자체보다 그와 연관된 은퇴,배우자 사망,건강쇠퇴 등이 직접적인 동기가 된다고 하였다. 31) 타시라모스(Tatsiramos)도 유럽 노인들의 주거이동을 분 석한 결과,은퇴,배우자 사망이 주거이동을 유발하며,자가 소유자는 임차 소유자에 비해서 주택의 거래비용이 비싸기 때문에 덜 이동하고,특히 자가 소유자는 70세가 넘으면 이동이 증가한다고 하였다. 32) 배성일(1982)은 자녀가 결혼하여 집을 떠나면 공간의 요구가 줄어들면서 규모는 작으나 질적으로 더 나은 집을 선택한다고 하였다.서울의 경우는 가구 형성기와 확대기에는 이동확률이 높다가,첫 자녀가 중학교에 입학하 고 결혼 전까지의 안정기부터 자녀가 출가하는 축소기까지는 이동확률이 감 소하는 것으로 나타났으며,자가의 경우 축소기에는 이동확률이 안정기에 비해서 감소하는 경향을 보이나 차가의 경우는 반대로 증가하는 것으로 나 타났다. 33) 김철수(1992)는 생애주기에 따라 주거이동의 행태가 매우 상이한 패턴을 보인다고 하였다.안정기에는 차가에서 자가로 옮긴 경우가 자가에 29)W.A V Clark,et.al.,"ResidentialMobilityinDutchHousingMarkets",Environmentand Planning,A18,1996,pp )W.A V Clark and Youqin Huang,"Thelifecourseand residentialmobility in British housingmarkets",environmentandplanninga vol.35,2003,pp ) W.JunkVirginiaandCarolA.Anderson,"PersonalDeterminantsoftheFirst PostretirementMove",FamilyandConsumerScienceResearchJournal,Vol.21.No.4, ) Konstantinos Tatsiramos,"ResidentialMobility and Housing AdjustmentofElderly in Europe",InstitutefortheStudyofLabor, )국토개발연구원,전게서,p

57 서 자가로 옮긴 경우보다 이주의도가 높으며,축소기의 경우는 차가에서 차 가로 옮기는 경우가 자가에서 차가로 옮긴 경우보다 이주의도가 높은 것으 로 나타났다. 둘째는 주거비용이다.주거이동의 직접적인 이유인 주택욕구가 생애주기 의 단계에 의존하는 것은 사실이지만,주택욕구는 가족내적요인 뿐만 아니 라 가족외적요인의 변화에서도 야기될 수 있으며 소득의 증가에서 비롯되기 도 한다.베리 등(Berry& Horton)은 가구가 주택을 선택하는데 영향을 주 는 결정요소로서 주택가격,주택유형,주택위치를 우선적으로 고려한다고 하 였다.이들 요소는 주택을 선택하는 가구의 여러 속성들과 관련이 되는 것 으로,주택가격 지불능력은 소득수준에 의존하며,주택유형은 생활주기단계 에,근린환경 선택은 생활양식의 선호도에,그리고 주택위치는 직장과의 통 근에 대한 태도와 관련이 있다고 하였다. 34) 생애주기보다는 소득과 자산이 주거이동과 더 밀접한 관계가 있으며,자녀의 양육이 끝나거나 소득의 제한 이 있을 때 주거면적을 축소한다고 하였다. 35) 서울의 경우 생애주기 단계별로 주택소비에 영향을 주는 변수를 식별한 결과,독신기 가구는 월 저축액과 직장까지의 거리,형성기 가구는 월 소득 과 가구원수,안정기 가구는 월 소득과 주변환경이며,축소기 가구는 가구원 수와 도심까지의 거리로 나타났다. 36) 우리나라는 65세 이상의 노인의 경우, 소득을 갖고 있는 비율은 6.8%에 불과하며,연금급여를 받고 있는 비율은 22.7%에 월평균 39만 2천원을 수령하는 반면,노인의 51.3%가 주택 및 토지 형태의 재산을 보유하는 것으로 나타났다. 37) 따라서 우리나라와 같이 자가 가 주거규범으로 정착된 사회에서는 주거이동은 재정적 부담을 유발하기 때 문에 생애주기의 안정기까지는 소득,저축액,직업 등이 주거이동 영향을 주 34) B.J.L.Bery and F.E.Horton,Geographic Perspectives on Urban Systems with Integrated Readings,EnglewoodClifs,New Jersey:PrenticeHal,1970,p )P.B.Mcleod and J.R.Elis,"Housing Consumption overthe family life cycle",urban Studies,Vol.19.no.2,1982,pp )국토개발연구원,전게서,p )한국보건사회연구원,기초노령연금 시행을 위한 기초자료분석,2007.6,p

58 는 요인으로,이 중에서 소득이 가장 객관적인 근거를 제공한다고 보고 있 다.또한 가구주의 교육수준은 소득과 직접적인 관계가 있어 학력이 높을수 록 사회적 지위가 높아지고 가족의 주거선택에 영향을 주므로 쾌적한 환경 을 위한 주거이동의 확률이 높아진다고 하였다(최미라,1995). 셋째는 주택 및 근린환경의 조건으로 주택의 시설,구조,형태 및 노후도 와 근린환경의 질을 나타내는 변수들로 구성되어 있다.이웃과의 관계나 주 변의 환경적 질이 주거만족,이동의향,주거선택에 중요한 역할을 하며, 38) 자가 소유자는 임차 소유자보다 덜 이동을 하기 때문에 생기는 안정성으로 지역의 정치적 활동과 자원봉사활동에 참가하는 경향이 높다고 하였다. 39) 넷째는 접근성으로 직장까지의 접근성 및 자녀의 학교,상업시설,의료시 설 등과의 접근성이 포함된다.가구의 지출에서 직장까지의 통근비용이 차 지하는 비율에 따라 사회경제적 집단별로 주거지가 분화된다는 도시경제학 적 이론에서는 중요한 변수로 다루어져 왔다.앨버틴 등은 노인들은 가족과 의 근접을 매우 중요시 하여 자녀들과 가까운 곳에 이주하려는 경향이 있으 며,특히 손 자녀가 있는 경우는 더 가까운 곳에 이주한다는 것을 밝혔다. 40) 다섯째는 근린지구의 사회적 구성은 포괄적인 함의를 갖는 개념으로 주로 인종 또는 출신지별 동질성을 뜻하는 것으로 사용되며,국내의 경우는 큰 의의를 갖지 않는다고 볼 수 있다. 이상의 선행연구에서 볼 때 생애주기 쇠퇴기의 주거이동의 요인으로 해외 에서는 은퇴로 인한 소득의 감소와 배우자 사망,건강쇠퇴 등을 보고 있다. 그러나 우리나라는 자녀가 출가하여 가족 수가 줄면 주거이동이 증가하며, 구미와 비교하여 볼 때 아직은 은퇴 후의 연금소득이 제한적이므로 소득보다는 38)M.AmerigoandJ.I.Aragones,"A theoreticalandmethodologicalapproachtothestudy ofresidentialsatisfaction",journalofenvironmentalpsychology",vol.17,1997,pp ) N.E.Coulson,et.al.,"The value ofowneroccupation in neighborhoods",journalof HousingResearch13,2003,pp ) Albertine M L van Diepen and Clara H Mulder,"Distance to family members and relocations ofolder adults",journalofhousing and BuiltEnvironment",Vol.24,lss.1, 2009,pp

59 보유재산에 영향을 받고,또한 서양과의 가치관의 차이로 자녀수 및 자녀와의 관계 등 인구 사회적 요인에 따라서 영향을 받을 것으로 추정된다. 2.실버타운에 관한 연구 가.수요예측 홍승모(2002)는 울산광역시를 사례로 유료노인복지시설의 장래수요는 인 구통계학적 특성과 중 장년층의 생활실태 및 노후에 대한 의식과 관련이 있 다고 판단하였다.먼저 인구조성법 41) 을 사용하여 추계한 65세 이상의 노인 중 약 50%가 1인 독립 또는 2인 독립가구를 구성한다고 상정하였다.이중에 서 경제적 제약을 받는 30%의 기초생활 수급대상자를 공제하고,설문조사에 서 조사된 노인주택에 대한 선호도 20%를 적용하여 입주의사를 갖는 노인 수요를 추정한 결과,노인인구의 약 7%가 입주의사가 있는 것으로 나타났 다.지역의 단기적인 수요전망에는 도움이 되겠으나 전제조건이 있으며 표 본수가 적어 신뢰성이 부족하다고 할 수 있다.이종근(2005)은 유료노인 복 지시설의 장기수요를 전망하기 위하여 Mankiw-Weil의 모형을 이용하여 연 령별 주택수요량을 계산하였다.유료노인 복지시설의 입주연령을 65-69세로 가정하고 실버타운에 입주를 희망하는 비율(5.5%)을 적용하여 수요를 추정 하였다.인구변화에 따른 장기적인 수요예측에는 도움이 되지만 인구규모와 연령구조만을 이용하였기 때문에 소득과 재산의 증가,주거비용 등이 반영 되지 않은 단점이 있다.안지민(2007)은 노인주거단지의 장기 수요규모를 추 정하기 위하여 먼저 20-65세를 대상으로,그들이 장래에 6가지 노인유형 42) 이 된다고 가정할 때 선호하는 주거형태를 조사하였다.그 결과 산출된 노 인주거단지 요구율을 장래 노인인구 추정치에 적용하여 유형별 장래수요를 41)조성법(CohortComponentMethod)은 성별,연령별로 인구추계 시 널리 이용되는 방법으로 기준년도에 자연변동(출생,사망)과 사회적 변동(전입,전출)을 감안하여 장래변동을 추정한다. 42)한국보건사회연구원(2005)에서 노인인구를 경제와 건강을 기준으로 유형화한 것임.경제수준 은 상,하 두 가지로,건강은 양호,다소 나쁨,매우 불량 등 세 가지로 구분하여 총 6개 유형 으로 나누어 각각의 구성비를 제시하였음

60 추정하였다.김혜승 강미나(2008)는 65세 이상의 노인이 있는 노인가구의 주 거수요 행태가 건강,소득 및 노인가구의 유형에 따라 다를 것으로 보고 각 특성별로 두 개의 집단으로 나누어 8개의 유형 43) 으로 구분하였다.또한 네 스티드 로짓 모형을 이용하여 이주 시 선택할 수 있는 주거의 유형을 일반 주택과 노인전용주택으로 나누고,다시 노인전용주택을 무료양로시설,고령 자전용 국민임대주택,대규모 유료시설,노인 공동생활주택 등으로 세분한 후 선택을 하도록 하여 유형별 주거선택 확률을 추정한 후,각 유형별 노인 가구수에 적용하여 다양한 주거선택에 대한 수요량(가구 수)을 추계하였다. 추계 결과,2007년 말 노인가구(369만 가구)중에서 약 58만 가구는 건강하고 소득이 높은 2인 이상의 노인가구로서 약 2.6%가 실버타운을 선택하며,건 강하지는 않으나 소득이 높은 2인 이상의 노인가구는 약 26만 가구로서 이 중 약 1.3%가 실버타운을 선택하여,전체적으로 볼 때 소득이 높은 2인 이 상의 노인가구(84만 가구)중 약 2.2%가 실버타운을 선택할 것으로 나타났 다.서강훈(2007)은 서울시 및 광역시의 경우 노인인구 2만명 당 15%의 중 산층을 도시형 실버타운의 잠재적 수요자로 보고,이중에서 40%인 1,200명 을 실질 수요자로 예상하였다. 미국의 포트랜드 Eldercare프로젝트의 경우는 연속보호은퇴촌(CCRC)의 수요를 예측하기 위하여 포트랜드지역 65세 이상 노인의 세대 수를 조사한 후, 연 소득을 $25,000-$35,000 과 $35,000 이상으로 구분하고, 연소득 $25,000 - $35,000 세대의 50%가 입소에 경제적 여유가 있으며,연소득 $35,000이상은 100% 경제적 여유가 있다고 예측한 후,세대 당 평균 가족 수를 곱하여 산출된 총 잠재수요의 10%가 입소할 것으로 추정하였다.통상 해당지역 노인인구의 3%가 CCRC에 입소하며,시설에서 반경 25마일 이내 에 거주하는 자가 80%를 차지하는 것으로 나타났다. 44) 43)건강의 경우에는 건강한 집단과 건강하지 않은 집단으로,소득의 경우에는 일반가구소득의 하위 40%(154만원)이하를 기준으로 상위소득 집단과 하위소득 집단으로 나누었다.그리고 노 인가구유형의 경우는 노인 1인 가구와 2인 이상 노인가구로 구분하였다. 44)McLoughlin,PortlandEldercare,HarvardBusinessSchool,1986,p

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