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1 건설 인프라, 선진국 수준에 근접 고성장을 이끌어 왔던 건설투자 부진이 장기간 이어지고 있다. 건설투자 자본스톡을 추정해 본 결과 과잉공급 수준으로 보기는 어렵지만 에 근접한 것으로 나타난다. 그동안 빠른 속도로 자본의 양을 축적해 왔기 때문에 건설투자 증가율은 당분간 경제성장률을 하회할 것으로 판단된다. 경제에 부정적 충격을 줄일 수 있는 정책적 고려가 필요할 것이다. 강중구 책임연구원 건설투자의 부진이 장기화 되고 있다. 부동산 경기침체 속에 주거용 건설투자는 26년 이후 마이너스 성장을 지속하고 있 으며, 토목 건설투자도 글로벌 금융위기시 일 시적으로 크게 늘어난 이후 저성장 기조이 다. 건설투자는 7~8년대 높은 상승률로 증가하면서 우리나라의 경제성장을 이끌어 온 바 있다(<표 1> 참조). 그러나 외환위기 이 후 건설투자 증가율이 연평균 2% 이하로 크 게 낮아졌다. 장기적인 부진이 이어지면서 구조적인 공 급과잉 우려가 제기되고 있다. 가장 큰 근거가 GDP 대비 건설투자 비율이 매우 높다는 점이 다(<그림 1> 참조). 우리나라의 GDP 대비 건설 투자비율은 9년대 2%를 넘어서기도 하였으 며 21년에는 11.6%로 낮아졌지만 여전히 선 진국 보다는 높은 수치를 보이고 있다. 미분양 주택의 장기간 적체현상, 교통량이 적은 지방 의 신설도로, 지방공항의 난립, 유사 구간에 있어 국도와 고속도로의 중복투자 등이 과잉 공급의 대표적인 사례들로 지적된다. 공급과잉에 대한 우려를 진단해 보기 위 해서는 투자율과 같은 축적속도뿐 아니라 경 제 내의 건설자본의 양(이하 건설 자본스톡)이 우리 경제수준에 비해 적정한지도 살펴볼 필 요가 있다. 만약 현재의 건설 자본스톡이 적정 량보다 적은 수준이라면 높은 투자율은 자연 스러운 결과이며 좀더 지속 가능한 수준일 수 있기 때문이다. 건설 자본스톡, 에 근접 건설 자본스톡의 추계는 OECD 국가 중 주택 <표 1> 건설투자의 성장기여도가 크게 하락 경제성장률 주 : 연평균 기준 자료 : 은행, LG경제연구원 건설투자 증가율 건설투자의 성장기여도(%p) 1971~ ~ ~ (1991~1997) ~ <그림 1> 선진국 대비 높은 건설투자율 지속 주 : GDP 대비 건설투자 비율임. 실질 기준, 은 OECD 중 자료획득이 가능한 17개국의 자료를 이용해 GDP 비중으로 가중 평균한 값임. 은 제외 32 LG Business Insight

2 건설 자본스톡이 빠르게 축적되면서 선진국의 87% 수준에 이르렀다. <그림 2> 건설 자본스톡, 선진국 수준에 근접 (배) 주 : GDP대비 건설 자본스톡의 비율임. 점선은 의 감가상각률이 과거 선진국보다 1%p 컸고 점차 수렴한 것으로 가정했을 경우를 나타냄. <그림 3> 외환위기 이후 상이한 흐름을 보이는 주택건설과 토목건설투자 (조원) 자료: 은행 비주거용건물 건설 토목건설 주택건설 건설투자와 토목 및 상업, 공업용 건축을 포함 한 비주거용 건설투자로 구분해 자료획득이 가능한 17개국을 대상으로 하였으며, 영구재고 법을 이용하였다(35페이지 참조). 또한 각 국 가의 경제규모에 따라 자본스톡의 크기도 달 라질 것이므로 GDP 대비 배율 수치를 구해 비교하였다. 물론 국가간 산업구조나 인구밀 도, 소득 수준 등 다양한 요인에 있어 적정 자 본량은 달라질 수 있을 것이다. 그러므로 추정 된 결과를 해석함에 있어 이러한 요소들을 함 께 고려하여야 할 것이다. 추정된 건설 자본스톡은 198년도에는 GDP 대비 1.6배로 의 5%에 불과 하였으나, 29년에는 2.5배로 선진국의 87% 수준에 이른 것으로 나타난다(<그림 2> 참조). 7~9년대 건설 자본스톡이 과부족 상태였기 때문에 이 부문에 자원을 집중하는 성장전략 을 취해왔고 투자 증가를 통해 빠른 속도로 자 본축적이 이루어졌음을 확인할 수 있다. 다만 건설투자 중에서도 주택건설과 토목 건설은 서로 상이한 흐름을 보이고 있어 별도 로 추계할 필요가 있다. 외환위기 직전까지는 주택건설과 토목건설 모두 가파르게 증가하였 으나, 외환위기 이후 주택건설은 실물경기에 민감하게 반응하면서 마이너스 성장을 하는 등 큰 폭의 조정이 있었다(<그림 3> 참조). 반 면 토목건설투자의 경우 외환위기 이후에도 증가속도가 완만해지긴 하였으나 지속적인 상 승세를 보이고 있는 것이다. 높은 건설부문 투자율은 비주거용 건설투자가 주도 경제규모 대비 건설 자본스톡이 선진국 수준 에 근접한 것은 비주거용 건설투자 때문이다. 비주거용 건설부문의 자본스톡을 추계하여 보 <그림 4> 비주거용 건설 자본스톡 추이 (배) 주 : GDP대비 비율임. LG Business Insight

3 도로 및 철도밀도를 통해 본 우리나라의 SOC 자본스톡은 선진국 중위권 수준이다. <그림 5> SOC 자본스톡은 선진국 중위권 수준 (도로밀도 km/km2) 6 일본(3.28) (철도밀도 km/km2).2 독일(.97).1.1 면 26년 이후로 이미 수준에 이른 것으로 나타난다(<그림 4> 참조). 이는 GDP 대비 비주거용 건설투자가 1%를 상회 하는 수준으로 이루어졌기 때문이다. GDP 대 비 토목 자본스톡 비율이 198년 1.2배에서 가파르게 상승하여 21년에는 1.9배로 크게 높아진 것이다. 독일(1.85) 영국(1.74) (1.5) 미국(.71) 자본스톡 비율 이외의 다른 지표에서도 이와 유사한 결론을 내릴 수 있다. SOC 자본 스톡 규모를 알 수 있는 도로밀도(=도로연장/ 국토면적)와 같은 단순 물리지표를 이용하여 보면 우리나라의 규모는 선진국 중 중위권에 속하는 것으로 나타난다(<그림 5> 참조). 27 년 기준 국토면적당 도로연장은 1.5km/km2으 로 총 34개국 중 19위에 속하는 것으로 나타 났으며, 철도 밀도는.3km/km2으로 32개국 중 18위에 위치하였다. 영국(.67) 일본(.55) (.34) 미국(.25) 주 : 국토면적 대비 도로 및 철도 연장 자료 : World Bank WDI 21 비주거용 건설부문, 경제성장률보다 낮은 증가율 당분간 지속 예상 과거 부족한 자본스톡을 축적하기 위해 상대 적으로 높은 투자율이 유지되어 온 것이기 때 문에 비주거용 건설투자 부문이 과잉투자라고 볼 수는 없을 것이다. 또한 우리나라와 같이 제조업 비중이 높고, 수출 중심의 성장을 해온 경제구조를 가질 경우 물류 등 적정 SOC 규 모가 다른 국가들에 비해 높을 가능성이 존재 한다. 이를 감안하면 일부 과잉투자의 징후가 있긴 하지만 전반적인 규모가 과잉이다라고 보 기는 어려운 것으로 판단된다. 비주거용 건설투자가 과다 공급되어 있는 대표적인 국가로 일본을 들 수 있다. 일본의 도 로밀도는 세계적으로 높은 수준이며, 198년 기준 비주거용 건설 자본스톡 비율은 GDP 대 비 4.1배나 되었다. 일본의 비주거용 건설부문 은 부동산 버블 붕괴 직후까지 높은 투자증가 율이 이어졌으나, 1992년부터 지속적으로 마이 너스 성장을 하는 등 장기침체에 빠져 있다. 우리의 경우에는 일본처럼 과도한 투자가 이루어진 것으로는 보이지 않기 때문에 이와 같은 급격한 조정이 일어나지는 않을 것으로 판단된다. 다만 경제규모 대비 자본스톡이 어느 정 도 갖추어짐으로써 현재와 같은 높은 투자율 이 지속될 수는 없을 것이다. SOC 자본스톡 이 부족했던 시기에는 투자 대비 높은 경제적 효과를 기대할 수 있기 때문에 정책적으로 투 자율을 높게 유지할 필요가 있었다. 그렇지만 34 LG Business Insight

4 비주거용 건설투자 증가율은 경제성장률을 하회하는 모습을 이어갈 것이다. 어느 정도 자본스톡이 갖추어져 감에 따라 투 자 대비 효과는 점차 낮아질 수 밖에 없다. 투 자상품으로 본다면 수익률이 떨어지는 자산이 되어가고 있는 것이다. 앞으로 비주거용 건설투자 증가율은 경제 성장률을 하회하는 모습을 이어갈 것으로 예 상된다. 향후 우리 경제가 2년대 평균성장 률인 4%로 성장한다고 가정할 경우, 비주거용 건설투자는 이보다 약 1%p 낮은 수준으로 증 가해야지 GDP 대비 자본스톡 비율이 유지되 는 것으로 나타났으며, 투자율은 23년에는 7% 수준으로 낮아지는 것으로 계산되어진다. 주택건설 자본스톡은 선진국 수준을 하회 주택건설은 토목건설부문과는 다른 양상을 보 인다. 수도권의 신도시 조성, 연간 2만호 건 건설 자본스톡의 추계 자본스톡은 OECD에서 제공하는 국민계정 중 부문별 건설투자액 자료를 취할 수 있는 국가를 대상으로 추계 하였으며 기본적인 방법은 다음과 같은 영구 재고법을 이용하게 된다 1. K t = (1-δ)K t-1 + I t ( 여기서, K는 자본스톡, I는 투자액, δ는 감가상각률을 나타냄.) 자본스톡의 추계치는 자료 획득의 한계로 인해 초기자 본스톡의 크기, 감가상각률 등의 일정 가정이 필요하기 때문에 정밀한 수치 측정에는 분명 한계가 있다. 초기 자 본량에 대한 추정은 OECD 매뉴얼과 Kamps(24) 2 의 방법론을 참조하였다. Kamps는 초기투자액에서 4%의 투자증가율을 가정하여 가공의 과거 자료를 생성한 후 추계에 이용하는 방법과 장기 투자증가율을 이용하여 정상상태의 평형식을 기초로 초기자본량을 계산하는 방 법을 가정하였다. 여기서는 후자를 기준으로 하되 두 방 1 OECD, Measuring Capital : OECD Manual, 21 2 C. Kamps, New Estimates of Government Net Capital Stocks for 22 OECD Countries , IMF Working Paper(WP/4/67), 24 법을 모두 적용하여 비교하여 보았다. 시계열 자료의 한 계로 일부 국가들은 두 방법이 크게 차이가 나 제외하였 으나 대부분의 국가들은 자본량 추계에 있어 1% 미만 의 오차를 보여 논의를 이끌어가는데 큰 무리는 없는 것 으로 보인다. 감가상각률도 일정 수치를 가정할 수 밖에 없다. 건설 부문에 대한 감가상각률은 문헌에 따라 1.5~4%까지 다 양한 비율을 적용하고 있다. 여기서는 미국 BEA에서 제 공하는 감가상각률 수치를 참조하여 주택건설은 2.5%, 비주거용 건설은 이보다 작은 1.5%의 비율을 가정하였 다 3. 이보다 높은 수치를 적용할 경우 방향성은 크게 차 이가 나지 않으나, 비교대상이 되는 선진국 수준이 낮아 지게 되는데, 이런 점에서 본문에서 제시한 결과치는 다 소 보수적인 결과일 수 있다. 또한 의 경우 다른 선 진국에 비해 보다 높은 감가상각률을 지닐 가능성이 높 다. 초기 감가상각률이 1%p 차이가 날 경우를 함께 추 계하여 비교하였는데 이 경우 기존치에 비해 다소 낮은 계열이 생성되었다. 3 미국 BEA에서 제시하는 주거용 건물의 감가상각률은 1.14 ~ 4.55%였으며 단순 평균치는 2.8%였다. 이 수치에는 비중은 낮지만 감가상각률이 높은 대규모 보수 주택이나 이동식 주택도 포함되어 있어 평균치보다는 낮은 수치를 적용하였으며, 토목건설의 경우 대부분 1.52%로 나와 이 수치를 기준으로 삼았다. LG Business Insight

5 인구밀도 등을 고려하면 주택자본스톡이 선진국보다 낮은 것은 어느 정도 불가피한 현상이다. <그림 6> 주택건설투자율은 선진국 수준을 하회 <표 2> 주요국 주거수준 비교 주택보급율 자료 : 국민은행, 국토해양부 1천명당 주택 (호) 주택가격/소득 (PIR, 배) 11.9( 1) 364( 1) 7.7( 9) 일본 115.2( 8) 439( 5) 5.7( 4) 미국 111.4( 8) 41( 1) 4.8( 7) 영국 16.1( 7) 439( 9) 3.4( 3) 프랑스 12.5( 4) 59( 5) 5.1( 99) 독일 1.6( 3) 488( 8) 6.( 2) 설 등 정부의 대규모 주택공급정책이 있었던 9년대를 제외하면 주택건설 투자율은 항상 보다 낮은 수치를 보였다(<그림 6> 참조). GDP 대비 주택 자본스톡 비율도 선진 국 평균에 크게 못 미치는 수준인 것으로 나타 난다. 199년대 대규모 주택공급으로 GDP 대 비 자본스톡 비율이 상승하긴 하였으나 외환 위기 이후에는 거의 정체되면서 선진국과의 격 차를 해소하지 못하고 있다. 29년 기준 주 택 자본스톡은 GDP 대비.65배로 추정되어, (1.5배)의 약 62% 수준에 머물러 있다(<그림 7> 참조). (배) <그림 7> 주택 자본스톡 추이 주 : GDP대비 비율임. 이러한 수치는 다른 주거지표를 통해서도 확인해 볼 수 있다. 우리나라의 주택보급률(= 주택수/가구수)은 전국평균 11.9%로 1%를 넘어선 것으로 나타나지만 여전히 주요 선진국 대비 낮은 수준인 것으로 나타난다(<표 2> 참 조). 일본의 주택보급률은 115.2%( 8년 기준), 미국 111.4%( 8년 기준)로 우리보다 높은 수 치를 보인다. 다른 주거지표인 인구 천명 당 주 택수도 우리나라는 21년 기준 363.8호로 주요 선진국 대비 8% 수준에 불과하다. 고비용 구조가 주택 공급량을 제약 선진국 대비 주택 자본스톡이 충분히 쌓이지 않은 것은 상대적으로 높은 지가 등 주택공급 의 고비용 구조가 균형 공급수준을 낮추었기 때문인 것으로 판단된다. 타 선진국 대비 인구 밀도가 높으며, 수도권 집중현상도 두드러져 상대적으로 지가가 매우 높은 수준이다. 높은 지가로 인한 택지의 부족, 택지조성에 있어 과 도한 규제로 인한 비용상승 등으로 고정비용 이 선진국 대비 높은 것으로 알려져 있다. 이 36 LG Business Insight

6 건설기업들의 구조조정을 통해 경쟁력을 높이고, 산업부문간 노동 이동에 따른 부작용을 최소화할 수 있어야 할 것이다. 는 선진국에 비해 같은 비용으로 훨씬 작은 수 의 주택을 공급할 수 밖에 없으며 이에 따라 균형 공급량은 선진국보다 작게, 균형 가격은 높게 형성되게 된다. 실제 국가별로 인구밀도 와 주택 자본스톡 비율간의 관계를 구해보면 뚜렷한 역관계가 성립하는 것으로 나타난다(< 그림 8> 참조). 소득 대비 주택가격 비율(PIR) 이 7.7배(29년 기준)로 타 선진국에 비해 높 은 것에서도 이러한 사실을 유추해 볼 수 있 다. 인구밀도가 높은 나라들은 상대적으로 택 지가 부족해서 주택당 면적이나 1인당 주거면 적 등이 낮게 나타나고 주택자본스톡 비율도 낮다는 것이다. 결국 우리나라의 특성상 주택 자본스톡이 선진국보다 낮은 것은 어느 정도 불가피한 현상이라 생각된다. 건설부문의 장기부진 대비해야 전반적인 건설 자본스톡이 과잉공급은 아니지 만 빠른 속도로 건설자본을 늘려오는 과정에 서 특히 비주거용 건설부문을 중심으로 건설 관련 생산능력은 크게 높아져 있는 것으로 판 단된다. 건설 및 부동산 부문의 관련 인력과 장비들이 지금까지는 빠른 투자가 이루어져 필 요했지만 증가속도가 둔화된다면 생산능력 역 시 조정이 필요하게 될 것이다. 최근 건전성이 크게 낮아지고 있는 건설기업들에 비추어볼 때 집중되어 있는 생산요소 및 자원을 다른 부문으로 효율적으로 이전될 수 있도록 하는 정책적 배려가 필요해 보인다. 건설기업들의 구 조조정을 통해 경쟁력을 높이고, 산업부문간 노동 이동에 따른 부작용을 최 소화할 수 있어야 할 것이다. 더욱이 경제구조가 안정된 선진국에서도 소득 대비 건설자 본의 양이 지속적으로 낮아지는 모습을 보인다. 선진국들의 건설 자본스톡 비중은 198년 GDP 대비 평균 3.3배 수준이었으나 이후 점차 감소하여 29년에 는 2.9배까지 낮아져 있다. 소득 이 높아지고 인구고령화가 진전 되면서 서비스업 비중이 증가해 온 점, 사회복지지출의 증대로 SOC 재정지출의 감소 등에 기인했기 때문인 것으로 판단된다. 우리나라 역시 인구고령화, 사회복지지출 수요 증가 등으로 인해 건설 투 자율이 더 크게 조정 받을 가능성도 존재한다. 주택건설에 대한 공급정책은 유지되어야 할 것이다. 주택 자본스톡이 여전히 선진국대비 낮은 상황이기 때문이다. 물론 균형 주택자본스 톡 자체가 선진국보다 낮을 수 있다는 점, 인구 고령화, 가구형태 변경과 같은 수요측 요인도 함 께 고려되어야 할 것이다. 주택 자본스톡의 균형 수준이 선진국 대비 낮은 것은 지가 등 고정비 용이 선진국 대비 높은 수준 때문인 것으로 보 인다. 원형지 공급과 같은 택지공급방식에서의 비용 절감, 토지은행제도의 적극적 활용, 용적 률 등 규제완화를 통한 비용인하 방안 등을 지 속적으로 검토해 나가 주택공급의 균형수준을 높이는 노력도 계속되어져야 할 것이다. <그림 8> 인구밀도에 따른 고비용이 주택 자본 스톡을 낮게 형성 (GDP대비 주택자본스톡, 배) 미국 독일 영국 일본 y =-1.23x (인구밀도, 천인/km2) 주 : 인구밀도는 28년 기준, 주택자본스톡 비율은 29년 기준임. 자료 : World Bank, LG 경제연구원 LG Business Insight

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