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1 Summaries of 2015 Research Report 2015 연구결과 요약집

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3 Land & Housing Institute 발간에 즈음하여... 토지주택연구원(, LHI)은 LH 공기업 부설연구기관으로 토지 및 주택분야의 정책, 계획, 기술부문을 포괄하는 국내 유일의 종합 연구기관입 니다. 우리연구원은 전문적이며, 현장중심의 연구개발 활동을 통해 대한민국의 미래 가치를 창출하고 지속가능한 공기업 운영을 위한 성장 모멘텀을 발굴하고 있습니다. 토지, 주택, 도시, 건설 분야의 우수한 전문 연구인력과 연구개발 노하우를 보유한 LHI는 매년 지난 한 해의 연구성과를 집약하여 발표하고 있으며, 정부의 정책을 선도 하고 공사의 경영목표 달성을 위해 노력하고 있습니다. 올해도 작년의 연구성과를 한 권의 책으로 선보이게 되어 기쁘게 생각합니다. 지난 2015년도 연구개발은 국가 정책 및 공사 경영지원을 위한 LH Brain 역할 강화, LH 중점사업 경쟁력 강화 및 미래역할 정립 을 목표로 추진되었습니다. 미래 역할 모색, 주거안정, 원가절감 등을 중점으로 자체과제 73건, 국책과제를 포함한 수탁과제 36건 등 총 109건의 연구를 수행하였습니다. 분야별로 살펴보면 도시재 생, 주거급여, 주거복지, 남북 및 해외사업 등 정부정책 지원을 비롯하여 임대주택모델, 성능기반설계, 주택건설기준, 주택유지관리 등 공사의 경영방침에 부합하는 원가 절감과 행복주택사업 다각화, 소단위 정비사업, 국 공유지 활용 등 사업 경쟁력을 강화하는 연구를 수행하였습니다. 또한 주택 성능, 환경 개선과 토사재해, 폭염 등 기후변화에 대응한 기반기술 개발 연구도 수행하였습니다. 이번 연구결과 요약집 발간을 통해 지난 1년 동안 수행한 주요 연구결과와 성과를 공유하고 활용성을 높이는 계기가 마련될 수 있길 바랍니다. 지속적으로 현장과 활발한 소통을 위해 많은 노력을 기울여왔지만 연구결과가 현장에 적용되고 환류되는 것에 서는 항상 부족함을 느낍니다. 아무쪼록 이 요약집을 통해 연구결과를 공유하면서 이러한 갈증을 다소나마 해소하고자 합니다. 지면에서 부족하다 느끼면 연구진들과 직접적인 교류와 소통으로 이어지길 기대합니다. 우리 연구원은 국토경쟁력 강화와 서민주거안정을 위한 정부정책 수립을 지원하고, 공공성에 기반한 LH의 사업노하우를 보급하여 국민의 삶의 질을 향상시키고, 더 나아가 우리나라의 토지 및 주택 정책을 선도하고자 합니다. 아울러 현장에서 발생 하는 문제들의 해결방향을 제시할 수 있는 공기업 부설연구기관으로서도 굳건히 자리매김하고자 합니다. 앞으로 연구원이 발전하고 제 역할을 다할 수 있도록 변함없는 애정과 관심을 가지고 지켜봐 주시길 바랍니다. 감사합니다. 토지주택연구원 원장 이인근

4 Summaries of 2015 Research Reports C o n t e n t s 인사말 01 연구사업 개요 06 연구결과 요약 1. 전략경영연구실 자체연구과제(정기) 산업입지 원단위 산정 연구 12 종합심사제의 효율적 운영방안 연구 공사의 분양주택 수요평가지표 개발 및 활용방안 임대주택 유지보수 분야의 인력 및 조직운영 개선방안 택지개발 정책전환에 따른 LH 택지공급 전략 연구 LH 인력특성을 고려한 중장기 인력관리방향 자체연구과제(수시) 민간부문 활용 및 사업구조 개선을 통한 행복주택 활성화 방안 연구 24 LH 윤리경영의 종합관리체계 구축 및 윤리경영지수 고도화 양주신도시 사업활성화를 위한 마케팅 전략 및 실행방안 연구 국민의 주거생활 및 부동산시장 관찰을 위한 신규 주택통계 개발연구 수탁연구과제(일반) 2. 주거복지연구실 자체연구과제(정기) 주거실태조사 마이크로데이터 관리 및 통계분석시스템 운영 32 신혼부부가구 주거실태 파악을 위한 패널구축 및 조사 주거누리 운영성과 분석 및 통계분석시스템 운영: 주거실태조사 사업성과 분석 연구 주택 전월세시장 패러다임 변화와 정책대응방안 연구 40 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급방안 연구 종합적 주거복지 전달체계 구축 연구-LH 역할을 중심으로- 공동주택관리 지원기구의 역할 성정에 관한 연구 자체연구과제(수시) 공공임대주택의 운영손실 보전을 위한 재정 지원 연구 -PSO 적용 가능성을 중심으로- 48 저층 장기공공임대아파트의 승강기 설치를 위한 정책개발 연구 영구임대주택단지 공간복지환경 개선방안 연구 국민임대주택사업 운영방안 및 지속가능성 검토연구 수탁연구과제(일반) 다양한 수요대응을 위한 주택 공급유형 다변화에 관한 기초연구 56 자가가구 주거급여 평가체계 구축 등 성과관리 방안 연구 공공주택 건설기준 개선방안 연구

5 3. 도시재생연구실 자체연구과제(정기) 개발사업의 지구단위계획 운영실태 및 개선방안연구 64 도시경제기반형 재생 활성화를 위한 공공부문의 역할에 관한 연구 도시재생특별법 제정에 따른 지자체 협력형 도시재생모델 자체연구과제(수시) 원도심 활성화를 위한 중심시가지형 도시재생사업 추진 방안 70 창조경제 실현을 위한 도시재생 모델 연구 수탁연구과제(일반) 2014년 지역 지구 등의 지정 및 운영실적 등 평가 연구 74 수탁연구과제(국책) 4. 국토지역연구실 자체연구과제(정기) 도시 거주성 및 기능성 향상을 위한 도시재생 실증연구 76 중남미 도시개발모델 연구(I) : LH 주요 협력국을 중심으로 80 토지수급조사 체계정립 및 개선 연구 중소도시 LH지역개발사업 추진전략 : 행복마을권 사업을 중심으로 토지주택분야 적용을 위한 공간 빅데이터 활용 기초연구 지속가능한 발전목표(SDGs) 추진에 따른 LH사업 연계화방안 연구 LH 빅데이터 활용모델 개발-주택분야를 중심으로- 자체연구과제(수시) 주거복지포털 구축방향 수립연구 92 노후산단재생 활성화를 위한 LH의 역할 및 참여방안 연구 노외주차장 합리적 공급추진을 위한 법제도 개선방안 연구 카쉐어링 시범사업 추진에 따른 효과 분석 및 활성화 방안 연구 매입임대주택의 유휴주차면을 활용한 임차인 복지지원모델 연구 수탁연구과제(일반) 북한건설 개발제도 및 계획현황 연구 102 쿠웨이트 주거케어 프로그램- 인구 증가에 따른 공공주택 제공 방안 국토균형발전을 위한 지역정책 수립 및 지역개발사업 공모 운영을 위한 연구 2015 지역개발사업 평가운영 5. 도시환경연구실 자체연구과제(정기) 공동주택단지의 치유조경계획 가이드라인 연구 112 인구 사회변화에 따른 공공주택단지의 지구단위계획 평가 및 개선방안 연구 기후변화 적응을 위한 LH건설 토목구조물의 설계기준 검토 및 개정방안 연구 지하수위 형성에 따른 지하차도의 설계효율화 방안 기후변화에 따른 이용자 중심의 폭염대응형 도시공원 계획 기준 수립 연구 자체연구과제(수시) 평택 고덕신도시 저영향개발기법(LID) 도입 방안에 관한 연구(1) 122 사용실태 조사를 통한 아파트 옥외공간의 합리적 계획가이드라인 연구 공동주택 인공지반 식재환경 개선방안 연구Ⅱ

6 Summaries of 2015 Research Reports 수탁연구과제(국책) 6. 공공주택연구실 자체연구과제(정기) LID기반 물순환 도시 통합모델 및 적용기술 개발(3차년도) 128 비점저감시설 설계기법 및 최적기법선정 의사결정 지원시스템 개발 도시특성을 고려한 도심지 토사재해 예측 평가 및 통합관리기술 개발 U-City 고도화를 위한 핵심 기반기술 개발(2차년도) LH 지반 빅데이터 활용시스템(Ⅰ) 138 지역특성을 고려한 농촌주택 수요 및 유형화연구 층간소음 경보 기준치 설정을 위한 바닥진동과 소음레벨 상관성 연구 성능기반설계법의 도입을 위한 부재별 비선형이력모델 개발(1) 자체연구과제(수시) LH 공동주택 저층세대 특화모델 개발 연구 146 지역관리를 통한 인천시 주거환경개선사업의 효율성 제고 방안 LH 라멘구조 공동주택 층고저감을 위한 유공보 보강상세 개발 공동주택 슬래브 전기 등박스 보강개선 방안 연구 위례신도시 대중교통전용지구 선형공간 활용방안 연구 북한주택 현황조사 분석 연구 수탁연구과제(일반) 재정비촉진사업 현황 분석 및 제도 개선방안 연구 158 수탁연구과제(국책) 7. 미래기술연구실 자체연구과제(정기) 장수명주택 실증단지 구축 및 시공성 경제성 평가 160 신축 공동주택 공간 맞춤형 층간소음 저감기술 개발(1차년도) 신한옥형 공공건축물 모델 개발 및 구축(2-1차년도) 공동주택 바닥난방배관 적정피치 산정연구 168 건강주택의 에너지 성능 및 경제성을 고려한 환기시스템 제안 개발지구 생활폐기물 원단위 산정연구 공동주택 에너지 관련 LH 설계기준 수립 연구 개발지구 생활폐기물 자동집하시설의 운영실태 분석연구 건축분야에 3D 프린팅 기술적용을 위한 기초조사연구 자체연구과제(수시) 에너지 서비스 질 향상을 위한 지역난방 기술융복합 실행방안 연구 180 L형 경계측구 Slip Form 공법용 현장배합콘크리트 표준배합설계 연구 공동주택 잡배수의 분리 처리를 통한 재이용 방안 연구(I) 공공청사 음식물류폐기물 제로화 기술 보급촉진 연구 저탄소 도시 구현을 위한 평가방안 연구 BIM 설계 활성화를 위한 전략 수립 연구 LH아파트 생활 안내서 콘텐츠 및 표준 가이드북 개발

7 수탁연구과제(일반) 194 주택에너지분야 중장기 마스터플랜 수립 수탁연구과제(국책) 공동주택 에너지효율화 경제성 평가모델 및 지원시스템 개발(1차년도) 196 자족형 자원순환 주거단지 실증연구(1차년도) 결로방지 설계기준, 설계/시공 가인드라인 개발 및 실증단지 구축(1차년도) 공동주택 에너지저감형 건축자재(DB구축) 활용기술연구(Ⅳ) 생활밀착형 주택성능품질 실험시설 구축 8. 전략과제 자체연구과제(수시) LH 구조물 기초시스템 기술개발 로드맵 208 미래 2025 한국사회 변화와 토지 주택부문 대응전략 부록 2015 연구요약과제 목록 212

8 연구사업 개요 연구과제 유형 및 수행절차 Summaries of 2015 Research Reports 연구조직 연구과제 유형 및 수행절차 연구과제 유형 유형 분류 정 의 비 고 자체 정기과제 수시과제 전략과제 중장기 연도별 연구개발계획에 따라 연구원 자체, 현업부서 및 대외기관 제안에 의해 수행하는 과제 공사의 경영현안 및 현업부서의 업무수행시 필요성이 인정되어 수행하는 연구과제 공사의 경영현안 및 경영진의 다각적인 판단지원을 위해 시급하게 단기적으로 수행하는 연구과제 연 1회 연중수시 수탁 국책수탁과제 정부산하 전문기관(국토교통과학기술진흥원 등)에서 발주하는 연구과제 연중수시 일반수탁과제 중앙부처, 지자체, 타 연구기관 등 다양한 외부기관에서 발주하는 연구과제

9 정기과제 수행절차 1단계 : 연구과제 공모단계 단계 절 차 주요 내용 일정 계획 수립 연구개발계획 수립 경영전략, 경영여건 및 정부정책 반영 연구수행 목표 수립 6월~7월 공모 공모 시행 정기과제 공모 문서시행 8월초 본사 및 지역본부 방문 설명회 연구제안서 접수 원내 TFT 구성 본사, 지역본부 방문 설명회 본사, 지역본부, 원내 과제 제안 연구기획실 일괄접수 8월 8월~9월 공모 마감 공모마감 공지 및 유형별 연구과제 분류 9월말 2단계 : 연구과제 선정단계 단계 절 차 주요 내용 일정 선정 단계 절 차 주요 내용 일정 연구진 공모 및 확정 (1차) 과제선정위원회 심의 (2차) 연구업무조정위원회 3단계 : 연구진 공모 및 최종 확정 단계 과제책임자 및 연구진 공모 (3차) 경영심의회 및 CEO 품의 시의성 및 결과 활용성을 고려한 정기과제 후보 선정 우선순위 과제의 검토의견서 작성 우선순위 과제 종합검토 당해 정기과제 최종 선정 과제책임 및 연구진 동시공모 실무부서 대상 연구진 공모 정기과제 최종 선정결과 보고 9월말~ 10월중순 10월중순 11월말~ 12월초 12월중순

10 연구사업 개요 연구과제 유형 및 수행절차 Summaries of 2015 Research Reports 수시과제 수행절차 절 차 주요 내용 일정 과제제안서 접수 검토의견서 작성 연구업무조정위원회 심의 수시과제 선정 통보 본사, 지역본부, 원내 등으로부터 과제 제안서 접수 국책 일반수탁 과제 참여 해당분야 전공자 지정 작성 필요성, 시의성 및 수행여건 등 검토 검토의견서 등 심의기준에 근거하여 과제선정 또는 공모참여 여부 결정 수시과제 선정결과 통보 수시 접수후 1주이내 접수후 2주이내 선정결정후 즉시

11 2015년 연구사업 추진방향 및 추진실적 연구사업 추진방향 업무추진 목표 국가 정책 및 공사 경영지원을 위한 LH Brain 역할 강화 LH 중점사업 경쟁력 강화 및 미래역할 정립 5대 중점연구영역 1. 미래사업 발굴 및 역할 정립 2. 국민 주거안정을 위한 정책 선도 3. 재무 건전성 강화 및 원가절감 노력 4. LH 중점사업 경쟁력 강화 5. 수요변화에 대응한 기반기술 확보 1. 연구-실무 협업체계 강화 및 다각화 본부와 1:1대응형 연구조직 운영 강화 정책현안 및 미래대응 전담연구센터 역할 전문화 3대 추진전략 2. 성과지향형 연구수행 연구성과 전달체계 구축 및 실용화 추진 연구수행체계 개선 및 창의적 연구문화 정착 3. 연구성과 공유를 통한 지식네트워크 강화 사내 긴밀한 협력관계 구축 대외 협력네트워크 및 Opinion Leader 역할 강화 연구사업 추진실적 구분 전략 경영 주거 복지 도시 재생 국토 지역 도시 환경 공공 주택 미래 기술 소 계 자 체 수 탁 정기과제 수시과제 전략과제 일반수탁과제 국책수탁과제 계 본 연구결과요약집 에서는 공개 여부 등을 기준으로 93건의 연구과제 수록

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13 1 Summaries of 2015 Research Report 2015 연구결과 요약집 전략경영연구실 자체 연구과제(정기) : 6건 자체 연구과제(수시) : 4건 수탁 연구과제(일반) : 3건 13건

14 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 1 자체 전략경영 연구실 연구과제 (정기) 산업입지 원단위 산정연구 장인석 수석연구원(책임) 윤정란 수석연구원 연구배경 및 목적 산업단지 공급계획 수립 시 이용하는 부지 생산유틸리티(에너지 공급시설) 환경원단위는 1998년, 2006년 자료 를 준용함으로써 제조업 생산기술 발전 및 산업구조 패러다임이 반영된 적정 공급규모 산정에 한계점이 존재한다. 금번 연구는 우리나라 전국 산업단지 내 제조업이 사용하는 유틸리티에 대한 실측조사를 통해 원단위를 산정하며 그 결과를 기초로 산업단지 공급제도 변화에 대해 효과적인 토지이용계획 수립에 활용을 목적으로 한다. 산업입지 원단위 산정 방법 2014년 10월말 현재 전국 588개 국가 일반 도시첨단산업단지 내 21개 제조업 46,692개 사업체 중 1,500표본 조사 를 통해 사업체의 연간 생산액, 종사자 수, 공장부지 건물연면적 건축면적, 전력 가스 용수, 폐수 및 가연성 폐기물 배출량을 조사하였다. = 업종별 산업원단위(입지, 생산유틸리티, 환경원단위), (단 는 한국표준산업분류에 의한 21개 업종) = 한국표준산업분류 - 중분류 각 업종별 사업체 원단위 사용 총량 = 한국표준산업분류 - 중분류 각 업종별 사업체 수, 종사자 수, 공장부지 건물 건축면적 및 폐수 가연성 폐기 물배출량 등 < 산업원단위 활용 > 구분 생산원단위 입지원단위 환경원단위 요소 활용 생산액, 종사자 주 전력, 가스, 용수 등 공급처리 및 지원시설규모 산정 부지면적, 건축면적, 건페율, 연면적, 용적률 획지 및 필지분할 토지이용계획 및 유치 업종 배치계획 수립 오수, 폐수, 폐기물 환경기초시설 규모 및 처리방식, 허용용도 결정

15 14/15 토지주택연구원 산업입지 원단위 산정결과 우리나라 산업단지에 입주하여 공장가동을 하는 21개 제조업은 사업체 1개 당 연간 27.2명의 종사자를 고용하여 5,586.2m2의 공장부지, m2의 건물연면적에서 14,732백만원의 생산액을 창출하는 것으로 나타났다. 이와 같은 공장부지면적과 생산액을 위해 사용하는 생산요소는 사업체 당 연평균 전력 926.3MW, 가스 43,400m3, 용 수 158,500m3투입되며 공장가동 과정에서 폐수 5,400m3, 가연성 폐기물 18,000kg을 배출하는 것으로 추정되었다. 종사자(명) < 사업체당 원단위 산정 결과 > 생산원단위 부지원단위 유틸리티 환경원단위 생산액 (백만원) 공장부지 (m2) 건물면적 (m2) 건축면적 (m2) 전력 (MW) 가스 (천m3) 용수 (천m3) 폐수 (천m3) ,732 5, , , 폐기물 (톤) 한편, 산업단지 내 제조업 사업체의 공장부지 1,000m2당 종사자 수는 4.9명 고용, 2,471.1백만원 생산, 건물연면적 568.9m2, 건축면적 462.7m2, 전력 165.8MW, 가스 22,400m3, 용수 7,200m3 사용, 폐수 800m3, 가연성 폐기물 2,700kg 배출하는 것으로 나타나 '06년 조사결과 대비 종사자 수는 약 15.3%p 감소, 전력은 약 97.4%p 증가하여 부지생산성은 지속적으로 증가하는 것으로 추정되고 있다. 종사자(명) < 공장부지 1,000m2당 원단위 산정 결과 > 생산원단위 부지원단위 유틸리티 환경원단위 생산액 (백만원) 건물면적(m2) 건축면적(m2) 전력 (MW) 가스 (천m3) 용수 (천m3) 폐수 (천m3) 4.9 2, 폐기물 (톤) 산업입지 원단위 산정결과 활용 금번 연구결과는 산업단지 내 토지이용 효율화를 위해 업종배치 미계획구역 산업용지에 대해 주변 환경 등에 미치는 부정적 영향이 크거나 과다한 기반시설 설치를 요하는 경우 유치 제한업종으로 지정할 수 있는 근거자료로 활용가능하다. 또한 산업시설용지의 일부를 유보지로 설정하여 향후 기업 입주현황에 따라 기반시설 용량을 고려하여 유치업종을 정 하는 방안에 적용가능 할 것으로 예상된다.

16 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 1 자체 전략경영 연구실 연구과제 (정기) 종합심사제의 효율적 운영방안 연구 송상훈 수석연구원(책임) 손정락 연구위원 조건희 수석연구원 연구배경 및 목적 오랜 기간 국내 건설공사 발주제도의 축을 이루어 온 적격심사와 최저가낙찰제에서 기술력평가 미흡, 운찰제적 요소, 가격위주 평가로 인한 덤핑, 품질저하 등의 문제가 지속적으로 부각됨에 따라 업계와 정부는 공동으로 낙찰자선정방식 을 획기적으로 정비할 수 있는 대안을 모색하여 왔다. 그 결과로서 2016년부터 300억 이상 공공 건설공사에 종합심사 낙찰제를 전면적으로 적용하기로 하였으며, 본 연구에서는 2014년 진행한 시범사업의 결과를 바탕으로 예상효과와 기 준의 적정성을 검토하고, 동 제도의 성공적인 운영을 위한 방안을 논의하였다. 종합심사낙찰제의 개요 종합심사낙찰제는 역량을 갖춘 업체가 적정 가격으로 공사를 수행할 수 있도록 하는 것을 기본방향으로 하며, 2014년 1월 정부가 제시한 가이드라인을 골격으로 각 기관이 정한 기준에 의거하여 발주와 업체 선정이 이루어진다. 이에 따라 300억 이상 시설공사에 대해서는 PQ 통과 업체가 제출한 서류를 근거로 공사수행능력 점수, 가격 점수, 사회적책임 점 수 등의 총점이 가장 높은 자가 낙찰자로 선정된다. 종합심사낙찰제는 PQ에서 일부 항목을 차용하는 적격심사의 구성 과 유사하며, 4개 주요 공사의 기준은 공사수행능력 평가배점과 등급에 다소의 차이가 있었다. 종합심사낙찰제 시범사업 성과 분석 LH는 2014년 5월 종합심사낙찰제 특례 운용기준을 제정하고 연말 기준으로 총 11개의 시범사업을 발주하였으며, 1차와 2차 시범사업을 거치면서 균형가격 산정대상, 기준단가 설정방식, 단가심사 감점 범위 등을 개정하였다. 건설업체와 LH 유관부서를 대상으로 새로운 낙찰방식에 대한 정책적 효과성, 사업성과에의 영향, 공공조달 특성에의 부합성을 조사한 결과, 종합심사낙찰제 시행은 덤핑입찰 방지, 운찰제 완화, 적정공사비 확보에 효과가 있을 것으로 예 상되었고, 기대수준은 업체와 LH 직원 사이에 다소 차이가 있었다. < 종합심사제의 정책적 예상 효과(건설업체) > < 종합심사제의 정책적 예상 효과(LH) >

17 16/17 토지주택연구원 사업성과에 미치는 영향에 있어서는 공사비 외 모든 부문이 개선될 것으로 보았으나, 공공조달 요건으로서의 투명성, 기회균등, 낙찰가능성에 대해서는 기대수치가 대폭 하락하였다, 또한 업체 입장에서 입찰 참가에 소요되는 노력이 증가 하였으며, 발주기관 입장에서는 견적과 일반행정에 비해 심사 평가 낙찰 관련 업무 부담이 증가한 것으로 나타났다. 시범사업의 낙찰률은 최저가낙찰제에 비해 10% 가까이 상승함으로써 적정 공사비 확보라는 효과가 가장 두드러졌으 며, 대다수 업체들이 단가 감점을 회피하는 수준에서 전략적으로 투찰하여 상당히 좁은 범위에 투찰가가 집중되었다. < 종합심사제가 사업 성과에 미치는 영향(건설업체) > < 공공조달 특성 충족도의 변화(건설업체) > 종합심사낙찰제와 입낙찰시스템 정비방안 운용기준 상에서 시공평가 점수와 배치기술자 항목의 경우 가장 큰 변별력을 가지고 있으나, 현재의 배점과 계산방식 에 있어 개정이 필요한 것으로 분류되었다. 계약신뢰도에 대해서는 현장에서 배치기술자 변경, 하도급관리계획 위반여부를 점검하여 결과를 계약부서에 통보하도록 하고, 1,000억 이상 공사의 시공계획은 시공 품질 안전 환경관리 각 영역에 대한 계획을 3등급으로 평가하도록 한다. 입낙찰시스템 정비과정에서는 기업평가를 위한 PQ와 사업평가를 위한 종합심사낙찰제의 관계를 명확히 하는 것과, 장기적 방향에서 입낙찰방식 구분 기준과 추정가격 공개여부의 결정, 직접적인 기술력평가 수단 마련 등이 요구되었다. LH의 시설공사 조달기반을 책임성, 전문성, 타당성, 투명성, 공정성, 형평성, 효율성, 공공성 관점에서 평가한 결과 대체 로 잘 갖추어진 것으로 평가되었으며, 투명성과 공정성 점수는 높았으나, 재량권발휘와 성과관리의 개선이 필요하였다. < 종합심사낙찰제 평가분야별 적정성(총괄) > < 시설공사 조달기반 평가 >

18 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 1 자체 전략경영 연구실 연구과제 (정기) 공사의 분양주택 수요평가지표 개발 및 활용방안 조한진 연구위원(책임) 김종림 선임연구위원 연구배경 및 목적 공사는 경영투지심의위원회에서 시장여건과 수요적정성 항목을 통해 사업지의 수요를 평가하고 있다. 그러나 각 사업지의 방대한 투자규모에도 불구하고 구체적 내용기준과 평가기준은 미흡한 상황이다. 이 연구는 경영평가심의 위원회의 수요평가가 충실성을 갖도록 분양수요지표를 개발하여 제공함으로써 시장수요에 대응한 객관적 사업추진 이 가능하도록 하는데 목적을 두고 있다. 기존 주택수요 평가방법론의 현황과 시사점 주택수요를 추정하는 데 있어 우선적으로 고려해야 할 것은 추정의 목적을 정하는 일이다. 정책적 필요량인 소요를 추 정하는 것과 특정 사업지에 대한 수요를 추정하는 것에 따라 추정방법이 달라져야 한다. 국토부나 지자체의 주택종합계 획을 세우기 위한 수요추정에서는 대체로 M/W 모형을 기반으로 인구가구, 소득, 멸실량 등과 같이 사업지의 특성을 고 려하지 않는 거시적 접근을 취한다. 반면 민간을 비롯하여 LH의 분양주택사업에서는 시장에서 얼마나 소화해 낼 것인지 에 대한 유효수요에 관심을 가지게 되며 사업지의 특성을 반영한 미시적 접근을 취하게 된다. 만약 공급량이 많아 해당 잠재시장의 수급에 영향을 주는 경우라면 당해 시장의 수급에 영향을 주는 정도를 거시적 접근으로 파악하고, 다시 사 업지의 유효수요를 미시적으로 추정하는 복합적인 추정과정을 거쳐야 한다. 기존의 주택수요 추정의 접근법은 거시적 접근이거나 미시적 접근 어느 한 방향의 접근이었다. 만약 사업지의 사업규 모가 작아 잠재시장 전체에 주는 영향력이 미미할 경우는 오직 사업지만의 특성을 고려한 미시적 추정만으로도 큰 무 리가 없고 오히려 경제적이다. 그러나 LH와 같이 공급의 규모가 크고 연차적으로 이루어져 시장에 미치는 영향이 크다 면 해당 시군구(혹은 시도)는 물론 타 시군구(혹은 시도)의 정책수요량에 영향을 미치기 때문에 수요권역 전체의 거시적 정책수요를 먼저 추정하여야 한다. 이후 거시적 정책수요 중에서 LH 사업지로 유인 가능한 유효수요의 규모가 어느 정 도일 것인가를 추가적으로 고려하여야 한다. 즉 서 LH 사업 중 공급규모가 클 경우 거시적 변수를 고려한 정책수요량과 사업지 고유특성의 내재적 변수를 고려하는 유효수요 추정이 동시에 이루질 필요가 있다. LH 분양주택 수요평가 지표모형의 개발 기존의 연구와 용역을 보면 외재적 거시변수의 영향을 고려한 정책적 수요량의 추정은 다중회귀분석을 사용하거나 M/W수정모형을 사용하고 있다. 그러나 M/W모형의 가장 큰 단점은 특정시점에 추정된 연령별 가구원의 주택수요가 일 정하게 유지된다는 가정이다. 본 연구에서는 이러한 점을 보완한 지역별 수급추정 및 사업지별 수요추정 방법론 개발 과 적용 용역_2014 의 각 시군구별 소요량의 자료를 확보하여 변수로 사용하였다. 모형에 사용된 독립변수는 청약경쟁률을 사용하였다. 분양수요를 측정하는 변수로는 계약률을 사용하는 것이 이상적 이나 자료확보의 어려움과 계약률 자료의 신뢰성문제로 금융결제원에서 발표하는 청약경쟁률 자료를 사용하였다. 독립 변수는 기존의 문헌연구와 용역에서 종속변수와의 상관관계가 확인된 변수 중에서 선별하여 사용하였다.

19 18/19 토지주택연구원 분양수요의 평가지표 개발을 위해 본 연구는 두 단계의 회귀분석을 거쳤다. 먼저 외재적 독립변수를 이용한 회귀분석 에서 청약률을 설명하는 정도를 확인하고, 회귀분석을 통해서 설명하지 못하는 부문은 내재적 변수의 영향력 때문이라 는 가정 하에 추가적인 실증자료를 이용하여 2차 회귀분석을 실시하였다. 2차 회귀분석에서는 내재적 변수와 청약률간의 영향력만을 분석하고 상관계수를 구하였다. 내재적 변수는 교육, 교 통, 생활편익환경, 자연환경, 이웃수준, 투자가치 의 6개 헤도닉변수의 평균값 과 PSM(Price Sensitivity Meters)종 합가치 두 가지 변수를 구하여 사용하였다. 중회귀분석에 투입된 16개의 독립변수와 종속변수간의 유의성이 확보된 최종적인 모형식은 아래와 같다. LN(청약경쟁률)= (1수요권 최고가 대비 분양가) (1수요권 매매가변동률) (1수요권 소요량) (1수요권 분양물량) (사업지와 2수요권의 중심지간 거리) (1수요권 미분양물량/1수요권 가구수) (1수요권 세대수 증가율) LH 분양주택 수요평가지표를 활용한 사업지 수요예측 2차 자료를 통해 확보한 거시적 변수 이외의 미시적 변수(헤도닉종합가치와 PSM종합가치)는 2014년 분양된 사업지 구를 대상으로 별도의 실증조사 용역을 통해 확보하였다. 모형의 적합성 검증은 실제 청약경쟁률을 종속변수로, 거시변 수와 미시변수를 독립변수로 하는 중회귀분석을 통해 확인하였다. 적합성이 확인된 모형을 다시 2015년에 분양 예정인 6개 사업지구에 적용하면 아래와 같다. (사후 분석결과 모형의 값과 실제 분양결과 간에 높은 일치성을 확인함) 구분 인천 K **BL 의정부 M2 **BL 시흥 E**BL 부천 O**BL 부산 M**BL 강릉 Y**BL 1권역 미분양/가구수 < 2015년도 LH 사업예정지구 분양지표_상대적 비교_일부 발췌 > 가중치 PSM_표준화 표준화_ 종합점수

20 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 1 자체 전략경영 연구실 연구과제 (정기) 임대주택 유지보수 분야의 인력 및 조직운영 개선방안 이명구 연구위원(책임) 이의중 수석연구원 류혜주 차장 윤득영 연구원 연구배경 및 목적 증가하는 LH 임대주택(현재 75만호, 향후 100만호 관리시대 도래)에 비해 구체적인 유지보수인력 기준이 없어 지역, 본부간 인력편차가 심하고 민원은 과다하게 발생하는 등 유지보수체계와 관련한 문제점이 지속적으로 도출됨 효율적 관리를 위해 각 지역본부별로 지역의 특성과 물량차이, 1인당 관리 평균호수 등 편차가 매우 심한 업무의 특성 과 인력구성(직종,직급)을 감안한 인력 배치 기준 수립이 필요하며, 유지보수업체 문제 등 전반적 유지보수체계 실태와 문제점을 파악하고 효율적인 유지보수 체계 구축이 필요함 따라서 본 과제는 주거복지업무의 핵심역량 및 특성을 파악하여 종합적이고 장기적인 차원에서 임대주택 유지보수 체 계 개선 및 인력운용기준 수립하는 것이 목적 임 연구 프로세스 합리적인 인력산정과 효율적 조직운영 방안 마련을 위해 다음과 같이 3단계를 거쳐 진행함

21 20/21 토지주택연구원 주거자산 인력산정 결과 지역본부별 인원현황 업무자료(COTIS 자료) 등을 활용하여 도출한 주거자산 인력산정 결과는 아래와 같으며, LH 사 업량과 미래 주거복지 업무의 증가를 고려하여 미시적으로는 총 47.1명, 거시적으로는 약 136명 이상의 임대주택 유 지보수 인력이 증가되어야 함 인력 운영방안 향후 주거자산 관리 업무의 인력운영은 구성원 역량강화 방안과 주거자산 업무의 인센티브 부여 방안으로 나누어 볼 수 있음 구성원 역량강화 방안 교육과정 개발을 통한 역량강화 - 역량강화를 위한 교육과정 개발 필요 - 주거자산관리 업무에 적합한 교육 공종간 융합을 통한 운영방안 - 현재 주거자산은 건축/기계/전기 중심으로 되어 있으며, 상대적으로 토목직이 업무가 적은 편으로 보임 - 향후 토목직의 재교육 및 업무배치를 통해 역량개발이 필요함 주거자산 업무의 인센티브 부여 타 부서에 비해 기피부서로 인식되어 있음 - 각종 민원처리로 인한 업무 스트레스가 높음 - 전근이 많아 업무역량이 떨어짐 인센티브 부여를 통한 조직역량 향상 - 현장감독에 부여하는 가점제와 동일하게 부여 - 신규 아이디어 제안이나 성과에 대한 인센티브 보상제도 (인사우대, 각종 복지혜택, 포상금 등)

22 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 1 자체 전략경영 연구실 연구과제 (정기) 택지개발 정책전환에따른 LH 택지공급전략 연구 윤정란 수석연구원(책임) 이상훈 수석연구원 장인석 수석연구원 송경일 연구원 연구배경 및 목적 지난해 택지개발촉진법 폐지 및 대규모 택지지구 지정 한시적 중단 이 전격 발표되면서 정책 제도적 택지개발 환경 변화가 장래 소요 공공택지 공급 및 택지개발사업에 미칠 영향에 대한 진단 필요성이 부상하였다. 더욱이, 개발연대에서 재생연대로의 전환, 민간시행자 역량 성장, 공기업 부채감축계획에 따른 공공사업 축소 등으로 사업여건 또한 열악해지 면서 택지공급을 주도해 온 공사의 택지공급전략 수립과 사전적 대응체계 구축이 요구가 증대되고 있다. 이에 본 연구에서는 택지공급정책의 성과 진단과 국내외 유관제도의 특성비교를 통한 시사점 도출, 장래 소요 공공택 지 수급여건과 공급역량 진단 등을 통해 향후 LH 택지공급전략을 모색하였다. 택지공급정책의 위상정립과 성과진단 택지공급정책은 독립적 영역으로서 보다는 토지정책의 하위영역으로서, 주택정책의 지원영역으로서, 그리고 도시정 책 및 부동산정책의 연동영역으로서의 위상을 가지면서 저소득층의 주거복지 향상 및 수도권 인구/기능분산, 부동산시 장 안정화 효과 등에 기여하여 온 것으로 평가된다. 성과평가의 방법은 공공정책평가에 통용되고 있는 정책과제 공통평가기준을 토대로 택지공급과 개발에 관련된 정책 (사업)의 특수성 및 연구의 목적, 범위, 한계 등을 감안하여 평가지표를 재구성하고 정성적, 정량적으로 진단을 수행하였 다. 진단은 정책실현의 효과성뿐만 아니라 정책목표의 적합성, 정책수행의 효율성 측면에서 다각적으로 수행되었으며, 분석기간은 정책적 택지공급이 가시화되기 시작한 1970년대부터 현재까지로 설정하였다. < 택지공급정책의 성과진단 지표 > 정책평가틀 세부지표 설정 (정책목표의 적합성) 사회적 요구 및 환경변화에 부합하여 정책적 목표의 설정이 적합했는지, 관련 계획이 적정했는지 등에 대해 분석 1. 택지공급 목표의 적합성 : 정책목표의 명확한 제시, 환경변화 대응 측면 2. 주택종합계획 및 택지수급계획의 충실성 : 주택 수요예측 및 택지공급계획 설정 측면 (정책실현의 효과성) 계획대비 집행이 어느 정도 달성되었는지, 정책집행에 따른 기대효과가 실현 되었는지 등에 대해 분석 1. 당초 설정한 정책목표량의 달성 여부 2. 정책집행에 따른 기대효과 실현여부 *저소득층의 주거복지 안정 효과, 수도권 인구/기능분산 효과, 부동산시장 안정화 효과 등 (정책수행의 효율성) 정책시행 과정에서 수행방식이 효율적이었는지, 실행수단이 적절하였는지 등에 대해 분석 1. 대규모, 신규개발 방식의 효율성 2. 공공과 민간의 역할분담 적절성(공공주도 방식의 효율성) 3. 재원 확보의 적절성, 집행의 효율성

23 22/23 토지주택연구원 택지개발 주요3법(택촉법, 도개법, 공주법) 특성비교 및 개선방향 금번 연구는 지난해 공표된 택지개발촉진법 폐지를 전제로 향후 제도개선(안)의 내용을 도출하고자 하는 것이어서, 택지개발촉진법 폐지논쟁 과정에서 대체법령으로 부상한 공공주택특별법과 도시개발법에 대해 분석하여 제도적 변 화에 따른 사전적 대응체계를 구축하고자 하였다. 이 결과, 지난 1년간 택지개발촉진법 의 규정이 공공주택특별법 으로 신설, 개정되는 대대적인 개선이 이루어지고 있어 공공택지 개발 및 공급에 있어 제도적으로 기반이 갖춰지고 있는 것으로 분석되었다. 그러나 택지개발촉진법의 역할은 택지공급 뿐만 아니라 도시조성에도 있으나 택지개발촉 진법의 대체관점에서의 제도개선이 장래 택지공급에만 초점을 맞춰 공공주택특별법의 개정에만 주력되고 있어 향후 에는 도시개발법의 개정 병행이 필요할 것으로 도출되었다. 해외국가 유관정책과 제도운용의 시사점 도출 영국의 신도시법, 프랑스의 보셰법/로까르법/도시계획법전, 일본의 신주택시가지개발법 등은 도시조성 및 택지공급을 위한 정책적 실행수단이자 도시개발의 기본법으로서의 위상을 지닌다. 우리나라의 택지개발촉진법 역시 공공적 목적 실 행을 위한 법제이나 특별법으로서 위상을 보유하고 있다는 점에서 공통되며, 정책의 전개과정도 유사한 특성을 보였다. 그러나 영국, 프랑스 등 유럽국가의 택지공급은 주로 신도시법에 의한 개발사업을 통해 추진되었고, 일본과 우리나라 에서는 택지개발, 토지구획정리 등 직접적인 택지개발을 통해 공급되어 온 점은 차별화되며, 사업방식면에서도 일본은 주택지/신도시 개발사업이 일찍이 소규모화 되었으며, 토지취득방식에 있어도 전매매수방식 에서 부분매수방식 에 의 한 개발로 전환되었다. 이에 맞춰 신주택시가지개발법, 신도시기반정비법 등 관련 개발법제들도 수차례에 걸쳐 조항들 이 개정하여 유지해 오고 있는 점이 고찰되었다. 특히, 영국에서도 지속가능한 개발 및 공공주도 개발사업의 도구로서도 신도시법(New Town Act)이 여전히 중시되고 있으며, 에코타운 등 새로운 개념의 소규모 신도시 개발에 적용되고 있어 국내에 시사하는 바가 크다. 장래 공공택지 공급역량 진단 및 LH 택지공급전략 모색 본 연구에서는 상기 분석결과 및 시사점을 토대로 사회적, 정책 제도적 패러다임 전환에 부합하고 안정적인 택지공 급을 위한 전략으로서 1 공공택지 소요전망 및 공급계획 수립방식의 개선, 2 통합적 택지정보 관리 및 택지수급체계 구축, 3 LH 택지공급 및 개발사업 방식의 전환, 4 택지개발촉진법 대체법령(공공주택특별법, 도시개발법)의 개정 추 진 방향 등을 제시하였다. 이 중 LH 택지공급 및 개발사업 방식의 전환방안으로는 LH 택지수급계획 수립 정례화 로 장래 소요 공공택지의 안정적 공급체계를 구축하고 주택유형별 적격택지 확보 및 공급시기 조절 가능, 사업성이 양호한 우량 택지지구 사전확보, 후보지 조사 및 관리제도 정착화, 기업형 임대주택공급촉진지구 조성사업 등과 같이 민간부문 에서의 공공주택건설 소요택지 공급을 위한 일반분양 공공택지 공급을 위한 신사업 모델 개발 등을 제안하였다.

24 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 1 자체 전략경영 연구실 연구과제 (정기) LH 인력특성을 고려한 중장기 인력관리방향 이의중 수석연구원(책임) 이명구 연구위원 장인석 수석연구원 윤득영 연구원 허남일 차장 서환식 차장 안병곤 차장 천종하 차장 연구배경 및 목적 조직 고령화, 왜곡된 인력구조, 제 인사 기능간 연계성 미흡, 미래 인사관리 방향과 비전의 모호 등으로 인적자원의 경 쟁력 저하, 구성원의 일체감 및 사기저하 등 총체적 인력관리 위기감에 따른 중장기적 대응방향 수립 필요성이 제기되 어, 종합적 인사관리 실태 진단 등을 통해 저성장, 고령화 시대에 대응한 중장기 인사관리 방향과 비전 및 신인사관리 체계 제시 내 외 환경분석 및 주요 이슈 <외부 분석> (경제) 장기 저성장 국면, 대규모 개발시대 종료 등 양적 성장 정체로 고도 성장기의 보편적이던 연공주의 인사시스템은 한계에 봉착하고 조직운영의 효율성 중시 (인구 사회) 저출산, 고령사회 진입, 정년 연장 등 노동시장 변화로 제한적 신규채용, 조직 고령화 등에 따라 고령 인력 의 효율적 활용과 구성원의 중장기 전문역량 개발의 필요성 부각 (정부) 공기관 경영정상화 일환으로 직무 성과 능력중심의 성과주의 인사정책, 성과연봉제, 임금피크제 전면 도입 등 노동시장 개혁 의지가 확고함에 따라 신인사문화 정착을 위한 대응방안 마련 필요 <내부 분석> (인력구조) 90년대 초, 2000년대 중반 입사인력 집중, 3급 이상과 4급간 평균나이 10년 이상 차이, 양분된 호리병 인력 구조로 계층 쏠림 현상 극심. 따라서 상 하급 집중 인력구조를 고려한 인사제도 구축 필요 (채용) 그간 일시 대규모 범용인재 채용 방식으로 인해 인력운영의 유연성은 높았으나, 성과와 능력중심의 인사문화에 적합한 우수 전문인재 확보에는 부적합. 직무능력 중심 전문인재 채용방식 검토 (배치) 부서단위 일괄 순환배치는 직무이동을 통한 체계적 직무능력 개발에 부적합. CDP에 기반한 직무중심 이동 제도 마련과 기능조정에 따른 전환배치 대응노력 필요 (승진) 구조적 승진 적체 문제, 능력과 성과 위주의 공정한 승진 시스템, 승진 예측 가능성 제고 등을 위해 장기적으로 직 무능력 중심의 승진체계 구축(직능급제)과 복선형(Two-track 승진경로) 인사제도 도입 검토 (평가) 평가의 객관성 제고를 위해 승진포인트에 자격증, 어학, 직무시험 등과 연계할 필요가 있고, 간부급 승진에는 역 량평가제(Assessment Center) 도입을 통해 관리자 능력 검증 강화 필요 (임금) 호봉제를 축소하고 능력 및 성과에 연동된 임금체계를 구축하여 임금이 강력한 능력개발과 성과창출의 동기유발 기능을 할 수 있도록 개편 필요(직능급, 직무급 강화) (교육) 장기적으로 공사의 경력개발 체계 및 직무능력 체계와 연계된 교육체계를 구축하고, 직능수준별 교육 및 평가와 자격인증 기능을 수행할 필요

25 24/25 토지주택연구원 중장기 인력관리 방향 저성장, 고령화 시대에 양적 성장의 한계와 조직 정체를 극복하고, 고성과 조직으로의 질적 성장을 위해 직원 전문 역량 강화를 최우선으로 하여, 능력과 성과에 따라 대우받는 신인사관리체계 구축 1. 직무기반 능력주의 신인사관리체계 구축 직능급을 중심으로 하는 능력주의 인사체계를 도입하되, 운영과정에서 객관적 평가체계의 미흡 등으로 자칫 기존 연 공주의 관행 답습 방지를 위해 CDP(직무)를 기초로 객관적이고 엄격한 직무능력 평가체계를 구축 직무수행능력의 등급에 따라 보상을 하는 직능급 임금체계 도입 전문가 육성, 인력 선순환, 적성 등을 고려, 상위직 Two-track(관리자 또는 전문가)의 선택적 승진경로 운영 < 신인사관리 체계도 > 2. 인사 분야별 중장기 방향 (채용) 일시 대규모 범용인재 채용 수시 직무중심 전문인재 채용 (배치) 부서단위 순환배치 CDP 기반 직무단위 배치 (승진) 직급 및 관리자 트랙 위주 승진 직능등급 및 복선형 승진 (평가) 주관적 역량평가 위주 객관적 직능평가 강화(승진포인트, 역량평가센터) (임금) 연공급 위주 상위직일수록 직능급, 직무급 강화 (교육) 지원 역할 CDP, 직능평가와 연계한 직원 능력개발 선도

26 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 1 자체 전략경영 연구실 연구과제 (수시) 민간부문 활용 및 사업구조 개선을 통한 행복 주택 활성화 방안 연구 김용순 실장(책임) 이석제 수석연구원 윤득영 연구원 연구배경 및 목적 행복주택은 30년 장기임대로 투자비 회수가 제약되고, 낮은 임대료와 높은 유지관리 비용에 따라 손실이 발생하는 비수익 사업구조로 인해 공공사업주체의 재무적 부담을 가중시키고 있다. 따라서 민간부문 참여 등 사업방식을 다양 화하고 사업비 부담 완화, 적정 비용 회수 등 사업구조를 개선하여 청년세대를 위한 행복주택 공급의 지속가능성을 제 고할 필요가 있다. 행복주택사업의 사업구조분석 LH에서 추진한 30개 사업승인지구를 대상으로 추정사업비를 분석한 결과에 따르면, 소요재원은 호당 1억2,100만원 이며, 정부의 분담비율(재정 30%, 기금 40%, 입주자 20%, LH 10%)에 비해 LH의 부담(27.8%)이 과다한 것으로 분석되 었다. 사업비는 국공유지의 유 무상 제공으로 용지비 비중이 상대적으로 낮았으나, 인공대지 건설 등으로 조성비, 건 물공사비 비중은 높게 나타났다. 수익성을 나타내는 호당 평균 NPV는 착수시점 -810만원, 준공시점 -1,330만원이며, NPV지수도 평균 -14.7%로 적자가 발생하고 있는 상황이다. 이와 같이 행복주택은 적자사업으로써 민간부문의 참여를 유도하기 위해서는 상가 분양주택 등 수익시설 혼합, 재정 및 기금 지원의 현실화, 인공대지 설치비용 지원, 수선유지비 지원 확대 등 사업구조 개선이 선행되어야 할 것이다. < 행복주택의 재원조달 구조 > 구분 정부재정 국민주택기금 입주자부담금 자체자금 합계 호당(백만원) 비율(%) 21.5% 30.1% 20.6% 27.8% 100.0% < 행복주택의 사업비 구조 > 구분 용지비 조성비 건물공사비 부대비 합계 호당(백만원) 비율(%) 24.0% 16.4% 55.6% 4.0% 100.0% < 행복주택의 수익 구조 > 구분 투입 회수 수지차이 착수NPV 준공NPV NPV지수 호당(백만원) % 국내외 민간참여 사례조사 행복주택의 원활한 공급을 위해서는 민간부문의 참여가 필요한데, 참여방식은 크게 간접투자방식(리츠, 집합투자기구, 인프라펀드), 민간투자방식(BTO, BTL), 공동투자방식(PF, PFV)으로 구분된다. 비수익 임대주택사업에 민간부문이 참여 한 사례는 많지 않으나, 국내외 사례를 보면 행복주택과 같은 장기 비수익사업의 경우 복합개발, 수익구조 개선, 손실보 전 등 유인책이 전제되어야 가능하다는 것을 알 수 있다.

27 26/27 토지주택연구원 구분 사업명 내용 및 시사점 국내 사례 해외 사례 공공임대주택리츠 민간토지 임차부 임대주택 도시재생사업 연계 행복주택공급 준공공임대주택 미나미아오야마 공공임대주택단지 개발사업 (일본) 시노자키역세권 개발 (일본) Bonnyrigg Living Community사업(호주) < 공공임대사업에 대한 민간참여 사례 > - 리츠의 사업구조를 통해서 공공임대 주택공급 - 분양전환이 되지 않는 행복주택에 적용 가능한 사업구조 개발 필요 - 민간토지를 임차하여 공공임대주택을 공급하고자 서울시에서 추진 - 토지소유주의 참여가 미미한 상항으로 지주에 대한 수익성 개선방안 개발 필요 - 노후공공임대의 재건축과 지방도심의 재생사업과 연계한 행복주택의 공급 - 민간자본의 유치가 가능하도록 복합개발사업 등의 추진 및 규제완화 필요 - 초기 임대료 및 임대료 인상을 제한하되 저리융자 및 세제지원 - 실적 개선을 위해 민간투자자의 요구수익률을 확보할 수 있는 보완방안 필요 - 노후임대단지 재건축시 민간임대, 공공시설, 상업 업무시설을 복합개발 - 민간사업자에게 공유지의 차지권을 부여하고 임대료를 통해 공익시설 매수 - 공공임대주택이 노후화되고 있는 우리나라도 미래에 적용 가능한 사업방식 - 역세권 주변 사유지를 병합하여 개발한 사업으로 사유지에 차지권을 설정 - 사업부지에 대해서 사업자를 공모하고 복합개발사업을 추진 - 직주근접형 적정 적정부지 확보를 위해서는 민간소유 토지의 활용을 검토할 필요 - 공공과 민간이 특수목적회사를 설립하고 노후 공공임대주택을 재건축 - 분양과 임대의 혼합을 통해 분양주택수익으로 공공임대 손실을 보전 - 공공과 민간의 합동개발 후 수익을 공유하는 사업구조의 개발가능성 제시 사업구조 개선효과 분석 기본안(S1)과 비교할 때 정부지원 및 임대조건이 개선된 S6의 수익구조가 가장 많이 개선되었고, 다음으로 S4, S7, S5, S3, S2 순으로 나타났다. 여러 개선요인 중에 임대조건 상향조정이 수익성 개선에 가장 크게 영향을 주었고 용지무 상공여도 사업성 개선효과가 큰 것으로 나타났다. 총 현 금 흐 름 사 업 성 평 가 경상 가치 현재 가치 <S1> 행복주택사업 현행 지원체계 반영 <S2> 재정비율 40% 적용, 기금이자 1% 적용 <S3> 수선유지비 정부보조 20%, 임대운영기간 20년 적용 <S4> 최초 임대조건 20% 상향, 분양주택 20% 공급 <S5> 최초 임대조건 20% 상향, 정부재정 40%, 기금이자 1% 적용 <S6> 민간참여(지분율 20%, 수익률 5%), 최초 임대조건 20% 상향, 임대료 인상률 4%, 용지무상사용, 정부재정 40%, 기금이자 1% 적용 <S7> 민간참여(지분율 20%, 수익률 5%), 용지무상공여 결론 및 시사점 <사업성 개선대안 시나리오별 현금흐름 분석> 구분 S1(기본안) S2 S3 S4 S5 S6 S7 총유출 173, , , , , , ,401 총유입 150, , , , , , ,867 순현금흐름 -22,237-13,347-14,302 2, ,832 2,466 총유출 107, ,832 96, , ,035 71,174 77,719 총유입 93,766 93,380 86, ,205 98,698 70,831 77,086 순현금흐름 -13,716-10,452-10,402-1,217-5, 유출현가(사업비+운영비) 51,287 51,286 47,850 54,962 51,286 41,159 41,159 유입현가(영업수입+재정) 44,395 46,080 43,973 58,295 51,514 44,512 43,091 NPV -6,893-5,207-3,878 3, ,353 1,932 수익성지수(PI) 행복주택사업은 손실이 발생하는 공익적 사업으로써 이윤극대화를 추구하는 민간부문의 참여는 매우 제한적일 것이 다. 따라서 민간부문을 유인하기에 앞서 사업구조 개선을 통해 수익성을 제고할 필요가 있으며, 사후적으로 손실보전 등 의 리스크 분담방안을 강구할 필요가 있다.

28 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 1 자체 전략경영 연구실 연구과제 (수시) LH 윤리경영의 종합관리체계 구축 및 윤리경영지수 고도화 이명구 연구위원(책임) 박상학 연구위원 연구목적 및 방법 13년 연구원과 공동으로 LH 윤리경영지수 개발 및 우리 공사 내부 직원의 청렴도를 개발된 지수를 통해 측정하였으 나, 이는 내부의 관점에서 지표별 추이와 강약점을 진단하고 개선방향을 정하는 것이 그 목표인 바, 정부평가 등 각종 외부 이해관계자의 눈으로 본 공사의 청렴도는 매우 낮게 측정이 되었다. 또한 지수측정에 그치지 않고, 상대적으로 윤 리의식이 취약한 그룹의 윤리의식 향상을 위한 맞춤형 프로그램 도출이 필요하다는 의견도 있다. 따라서 본 연구에서는 LH 중장기 윤리경영 추진전략 수립을 위한 가이드라인과 외부의 시각을 통한 공사의 윤리경영 수준을 진단하고 윤리경 영성과를 측정할 수 있는 지표를 개발하여 임직원의 청렴의식 향상과 아울러 대국민 신뢰 및 이해관계자 커뮤니케이션 제고를 위한 방안을 구축하고자 함. 윤리경영 추진 방향성 윤리경영은 기업이 적극적이고 주체적인 자세로 기업윤리의 준수를 행동원칙으로 삼고, 기업의 경제적, 법적 책임 수 행은 물론, 사회 통념적으로 기대되는 윤리적인 책임 수행을 기업의 의무로 인정하는 것을 말함. 또한 기업이나 개인의 이익추구 활동과 기업윤리 간에 갈등이 발생하는 경우 윤리적 측면을 우선 고려하는 것을 의미함. 윤리경영의 세계표준을 구축하고 있는 윤리담당관협회(Ethic Officer Association)'에서는 윤리경영 추진을 위한 핵심요 소를 3C 시스템 으로 규정하고 있으며 이는 윤리경영 추진을 위한 최소한의 요소로 정의됨

29 28/29 토지주택연구원 윤리경영지수 고도화 국가청렴위원회에서 개발한 기업 윤리경영 자가 진단 지표 를 토대로 현 LH 윤리경영 지수 모델을 분석한 결과 윤리경영 책임성과 인사업무 및 예산집행, 업무지시 공정성, 부패지수 등 청렴도관련 항목이 부족한 바 신규 윤리경영지수에는 이를 보충할 수 있는 문항을 추가로 도입함 윤리경영 체계 수립

30 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 1 자체 전략경영 연구실 연구과제 (수시) 양주신도시 사업활성화를 위한 마케팅 전략 및 실행방안 연구 김종림 선임연구위원(책임) 문효곤 실장 조한진 연구위원 윤득영 연구원 연구목적 및 방법 양주 옥정 회천 사업지구는 정부 2기 신도시개발 정책의 일환으로 계획 및 추진되고 있으나 부동산시장 침체에 따른 수요부진과 LH 부채 축소를 위한 사업계획 조정으로 사업추진에 어려움을 겪고 있음. 이에 본 연구는 양주신도시의 주 택(택지)사업 부문의 사업환경과 시장구조를 분석하고, 수요자(시장) 관점의 마케팅 경쟁력에 대한 객관적 진단을 통해 수요-공급 불일치를 완화 내지 해소할 수 있는 수요 창출 지향의 마케팅전략과 그 실행방안을 수립하는 데 그 목적이 있음 양주신도시 수요권역 설정 및 부동산시장 분석 양주시 가구전출입 통계, 옥정지구 청약자 분포 등을 활용, 주택 수요과 공급 분석을 위한 양주신도시 수요권역을 1차 (핵심)수요권역(경기도 양주, 의정부, 동두천, 포천), 2차(유인)수요권역(서울 도봉구, 노원구, 강북구, 중랑구, 경기 남양주 시), 3차(잠재)수요권역(경기도 연천군, 파주시, 고양시, 용인시, 서울 은평구, 성북구, 동대문구, 광진구, 송파구, 강동구) 로 설정함. 수요권역 전체 최근 5년간 전체 주택 사업승인 물량은 수요권역 수요를 초과하며, 특히 양주신도시의 핵심시장인 양 주시는 연평균 아파트 발생수요는 약 1,200호 수준으로 추정되어 양주신도시 주택사업 물량고려시 수요 부족 발생이 예상됨. 따라서 양주신도시의 주력시장인 1차(핵심)수요권 부동산시장은 전형적인 약세시장이자 불확실성이 높은 시장 이어서 시장활성화를 위한 마케팅 노력이 필요함 양주신도시 수요권역 소비자의 주택소비행동 분석 양주시 및 양주신도시 인지도 조사 결과, 수요권역 전체로는 70% 내외의 인지율을 갖고 있으나 양주신도시의 비보조 인지도(Mind Share)는 열세인 싱황. 양주신도시 제품컨셉이나 제품경쟁력과 직결되는 양주시와 양주신도시 이미지 조 사 결과, 자연친화적 이미지 이외에 비교우위를 갖는 제품속성 관련 이미지가 미흡 함 수요권역 소비자들은 향후 주택 구매시 85m2 이하의 소형주택과 3억 이하의 저가격주택을 주로 선호하며, 양주신도시 인접지역(1차 및 2차 수요권역)일수록 구매력이 약한 상황 임 소비자의 신도시에 대한 기대편익은 교통편리성이 단연 높고, 그 다음으로 생활편리성 > 양호한 교육여건 > 자연친화 성/쾌적함 > 투자가치 순으로 나타남. 이러한 결과를 근거로 양주신도시와 타 신도시와 경쟁력 비교분석을 위해 소비자 의 지각구조를 조사한 결과, 김포한강, 동탄2, 하남미사 등은 일반적인 신도시 기대편익과 가까이 위치하고 있는 반면, 양주신도시는 자연친화적이라는 속성과는 가까우나 교통편리성 등 타 속성과는 멀리 떨어져 위치하고 있어 경쟁력이 열위에 있음

31 30/31 토지주택연구원 양주신도시 마케팅 특성과 범위 본 연구는 양주신도시 주택과 택지 판매를 위한 마케팅 전략과 실행과제를 도출하는 데 있으나 양주신도시의 매출액 중 자체건설 주택 보다는 택지 비중이 높은 반면 택지 판매가 부진한 바, 이를 지원하기 위해 최종소비자의 양주신도시 에 대한 선호도를 제고시키기 위해 아래와 같이 도시마케팅 관점에서 전략과 실행과제를 검토 함 양주신도시 마케팅전략 : STP전략 양주신도시 시장세분화 및 목표고객 - 핵심고객 : 양주시, 의정부시, 동두천시, 포천시 거주자로서 매출점유율 50% - 유인고객 : 서울 노원구 도봉구 강북구 중랑구, 의정부시 거주자로서 매출점유율 30% - 잠재고객 : 서울 북동부 중부 시군구, 경기 용인 성남 거주자로서 매출점유율 20% 양주신도시 제품컨셉 개발 및 포지셔닝 전략 - 제품컨셉 : 수도권 북부지역 최초이자 유일한 신도시로서 LH의 신도시 건설 경험과 노하우가 집약된 최고 수준의 신도시 - 제품(신도시) 전달 편익 : 최고의 명품 도시 > 편리한 교통 > 쾌적한 자연환경 저렴한 주거비 (투자가치) 신도시의 편리한 삶 웰빙도시(역사와 문화) - 양주시 도시명과 제품컨셉을 반영한 양주신도시 브랜드를 개발하여 포지셔닝 및 커뮤니케이션 활동에 활용 - 소비자의 지각구조상에 일반적인 신도시 선호속성과 멀리 떨어져 위치하고 있는 양주신도시의 지각특성을 리포지 셔닝하기 위한 강력한 통합 마케팅커뮤니케이션 활동 추진 양주신도시 마케팅 실행과제 추진방안 제품포트폴리오 개선방안 - 옥정지구와 회천지구를 통합, 양주신도시 제품컨셉을 반영한 특화요소계획 - 소형(60m2이하) 주택(택지)공급 확대, 대형 공동주택용지 필지 분할 판매 추진 가격전략 추진방안 - 부동산경기, 분양가격, 소비자 가격수용대 등을 반영하여 택지 공급가격 인상 및 탄력적 운영 통합 마케팅커뮤니케이션 추진방안 - 전통적 광고(방송미디어, 인쇄매체) 이외에 PR, 인터넷마케팅(블로그, SNS 포함), 판매프로모션, 입소문마케팅, 옥외광고, 행사와 후원 등 다양한 수단 활용 - 아울러 마케팅커뮤니케이션 활동 강화를 위한 관련 조직과 인력 강화 필요

32 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 1 자체 전략경영 연구실 연구과제 (수시) 국민의 주거생활 및 부동산시장 관찰을 위한 신규 주택통계 개발 연구 김남정 수석연구원(담당) 박환용 가천대 교수(책임) 이창무 한양대 교수 김준형 명지대 교수 최명석 서울대 연구원 주현태 한양대 연구원 김지연 한양대 연구원 연구배경 및 목적 국민의 주거여건 및 부동산시장 변화를 심층적으로 관찰할 수 있는 지표 및 지수 개발을 통해 주택시장의 구조적 변 화를 합리적으로 측정할 수 있는 통계의 개선이 필요하다는 공감대가 형성되어 왔다. 이에 본 연구는 주택시장의 공급 현황에 초점을 맞추고 주택수급상황과 주택소비패턴의 변화를 항시 모니터링할 수 있는 지표 및 지수를 제안하는데 목 적이 있다. 그러나 관련통계의 생산을 위한 기초 DB의 한계로 인한 제약이 상존하고 있어 신규통계의 개발 이전 기초 DB의 활용가능성에 대한 판단이 선행될 필요가 있는 바 통계 생산을 위한 기초 DB의 문제점을 파악하고 이에 대한 개 선방안 및 활용방안을 우선적으로 고민 한 후 신규주택통계의 개발 및 기존통계 개선작업의 실효성을 높이는데 연구의 초점을 맞추었다. 신규 주택통계 개발을 위한 주택공급 기초 DB 평가 현재 주택통계는 소유단위와 거주단위가 혼용하고 있어 정확한 거주단위의 주택재고를 파악하는데 어려움을 겪고 있는 실정이다. 특히, 일반단독주택과 다가구주택은 분류상 오류가 많아 거주단위 주택재고를 산정하는데 어려움이 많다. 본 연구에서 실제 서울시를 대상으로 조사한 결과, 통계 수치의 차이는 전체 주택재고 뿐만 아니라 주택유형에서도 존 재하고 있는 것으로 나타났다. 서울시의 주택유형별 거주호수 통계는 건축물대장이 309.6만 호로 통계청의 서울시 거주 가구수인 337.5만 가구보다 29.7만호 적게 나타났다. 이를 유형별로 살펴보면, 건축물대장의 단독주택 중 일반단독의 수 치가 통계청 일반단독 거주가구수의 176%로 매우 높은 반면에 다가구주택의 경우는 48%에 불과한 것으로 나타났다. 본 연구에서는 이러한 문제점에 대한 개선책으로 계량기 개수를 이용한 거주호수 보정방식을 제시하였다. 계량기수를 이용한 거주 가구수 보정은 건축물대장상 일반단독 경우에만 적용하였고, 건축물대장상 공동주택의 경우는 건축물대장 상 거주호수를 그대로 적용였다. 분석결과를 평가하면 계량기수를 이용한 단독주택의 일반단독 재분류 및 거주호수 산 정은 활용가능성이 높은 것으로 판단된다. 구분 <2014년 서울시 건축물대장 거주호수와 계량기수 보정 거주호수 비교> (단위:천 호) 2014년 건축물대장 계량기수 보정(2014년) 2010년 센서스 소유호수 거주호수 소유호수 거주호수 소유호수 일반가구수 단독주택(소계) , ,352.6 일반단독 다가구단독 , ,052.6 영업겸용단독 비거주용 건물내 주택 295, 총계 2, , , , , ,374.8

33 32/33 토지주택연구원 주택공급통계 대안 개발 신규 주택공급통계에 대한 대안으로서 장기 준공예정물량 추계, 택지개발지구 미인허가 잔여물량 추계, 인허가 후 미 착공물량 추계, 인허가 후 착공률 등을 제안하였다. 장기 준공예정물량 추계는 현재 인지 가능한 정보를 이용하여 향후 준공물량을 추정하는 방식인데 과거자료를 이용하여 도출된 건설단계별 전이확률 스케쥴에 기초하여 생존분석의 개념 을 적용하여 도출할 수 있다. 택지개발지구 미인허가 잔여물량은 향후 장기적인 주택공급 가능물량을 판단할 수 있는 지표로 활용될 수 있으나 지표의 산정을 위해서는 각 택지개발지구별로 계획물량의 상세한 특성, 블록 및 필지의 위치 정보, 택지개발단계 등을 종합적으로 추적하여 현 상태를 파악할 수 있는 택지정보시스템의 정비가 요구된다. 인허가 후 미착공물량 신규 통계는 장래 단기적인 주택공급 여력을 감안할 수 있는 판단지표로 활용될 수 있으며, 인허가 후 착공 률 신규 통계는 신규주택 건설시장의 활성화 정도를 파악하기 위한 지표로 최근 인허가 물량의 일정 기간내 착공률을 산정하여 공표할 수 있다. < 향후 주택 준공물량 추정방법 > 주택멸실통계 대안개발 주택멸실통계에 대한 대안으로서 거주단위의 주택유형별 물리적 주택멸실 물량 추계와 거주단위의 용도전환으로 인 한 주택멸실량 추계를 제안하였다. 거주단위의 주택유형별 물리적 주택멸실 물량 추계는 연도별 폐쇄말소대장을 이용 하여 산정된 주택유형별 보정 거주단위 멸실량을 산출하고 멸실물량 역시 다가구주택 분류의 문제가 내재되어 있어 이 에 대한 보정이 필요하다. 주거복지 통계 대안개발 주거복지통계에 대한 대안으로서 임차가구의 주거비부담지수를 제안하였다. 임차가구의 주거비부담지수는 가구가 임 차의 점유형태에서 겪게 되는 주거비부담에 대한 지수가 거의 부재하기 때문이다. 반면, 기존의 주거비부담지수는 대부 분 임차가구가 주택을 구입하는 과정에서 경험하게 될 주택구입자금 마련에 대한 부담에 초점을 맞추고 있다. 이에 본 연구에서는 가계동향조사 마이크로데이터를 활용한 신규 주거비부담 통계 산출을 제안하였다. 이를 활용하여 저소득임 차가구의 주거비부담지수, 그리고 저소득 사회초년 임차가구의 주거비부담지수를 신규 통계로 개발할 필요가 있다.

34 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 1 수탁 전략경영 연구실 연구과제 (일반) 주거실태조사 마이크로데이터 관리 및 통계분석 시스템 운영 김남정 수석연구원(책임) 문효곤 연구위원 양동석 수석연구원 이명훈 연구원 전세란 연구원 연구배경 및 목적 본 연구는 크게 두 가지 연구배경 및 목적을 갖고 있다. 첫째, 많은 예산을 투입하여 생산한 주거실태조사 마이크 로데이터의 체계적인 관리 및 안정성 확보를 위한 관리시스템 개발이 필요하였다. 둘째, 정부 3.0 정책에 부응하고자 주거실태조사 DB의 이용범위를 정책입안자 중심에서 전문가집단 및 일반인 중심으로 확대함과 동시에 이들 이용자 를 위한 이용편의 환경 마련이 시급하였다. 이에 따라 본 연구는 주거실태조사 마이크로데이터에 기반 한 주거누리 전용포털을 개발함과 동시에 통계분석시스 템을 탑재하여 정책입안자 및 자문가집단, 일반인의 DB 이용환경을 개선하고, 마이크로데이터 활용성과의 체계적인 관리 및 성과공유를 통한 데이터 이용가치를 제고하는데 목적을 갖고 있다. 주거실태조사 마이크로데이터 구축 주거실태조사 마이크로데이터는 국토교통부 관련부서 및 연구수행기관에서 개별적으로 관리되어 왔다. 이로 인해 DB 이용의 즉시성이 낮고, 축적된 DB의 종합적인 활용에 어려움을 겪어 왔다. 이를 해소하기 위해 본 연구에서는 주거실태조 사 마이크로데이터를 속성화하여 체계적으로 관리하는 시스템을 구축하였고 현재까지 운영 중에 있다. < 주거누리 전용포털의 DB관리 및 통계자료 생산 아키텍쳐 >

35 34/35 토지주택연구원 주거실테조사 마이크로데이터 제공프로그램 개발 주거누리 포털 개발 이전까지의 주거실태조사 마이크로데이터 제공방식은 이용자가 신청서를 작성하여 공문으로 국 토교통부에 신청하면 담당 공무원이 이를 내부결재를 통해 승인하는 과정을 통해 이루어졌다. 이러한 방식은 DB 신청 부터 제공까지 대략 2주 정도의 시일 소요되었으나 본 연구에서 개발한 주거실태조사 마이크로데이터 제공프로그램을 통해 제공시간이 10분 이내로 단축되었다. < 주거누리 통계분석시스템을 활용한 2014년도 주거실태 분석결과 > 통계분석프로그램 개발 본 연구의 주요 성과로는 통계분석프로그램에 대한 이해가 낮은 일반인이 주거누리 포털을 통해 빈도분석, 교차분석, 시계열 분석 등을 통한 맞춤식 통계결과를 도출할 수 있도록 지원프로그램을 개발하였다. < 주거누리 통계분석시스템을 활용한 2014년도 주거실태 분석결과 >

36 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 1 수탁 전략경영 연구실 연구과제 (일반) 신혼부부가구 주거실태 파악을 위한 패널구축 및 조사 김남정 수석연구원(책임) 김용순 연구위원 강명수 수석연구원 이명훈 연구원 전세란 연구원 연구배경 및 목적 2006년부터 실시되어 온 주거실태조사는 정기적으로 국민의 주거여건을 파악하여 부동산정책 및 중 장기 주택공급 계획 수립의 기초자료로 활용되어 왔다. 하지만 단일시점에서의 조사 즉, 횡단면적인 주거특성 파악으로 인해 국민의 주 거실태를 동태적 연속적으로 파악하는데 한계를 지니고 있다는 지적이 있어 왔다. 이에 각계각층에서 국민의 실생활을 반영하고 맞춤식 주택정책 전개를 위해서는 새로운 가구를 구성한 이후 내집마련 시까지 어떠한 주거선택과 주거이동, 주거환경 변화를 겪고 있는지를 종단면적으로 파악할 수 있는 패널조사 도입을 제 안하였고, 국토교통부는 2013년 주거실태조사 운영환경 구축 연구 를 통해 패널조사 도입의 타당성을 검증, 정책적 실 효성이 가장 크다고 판단된 신혼부부가구를 대상으로 한 패널조사를 2014년부터 실시하게 되었다. 신혼부부가구는 다른 계층에 비해 수입과 직장 등이 상대적으로 불안정하고, 주거이동이 빈번한 계층에 해당되며, 무 엇보다 첫 가정을 꾸리고 첫 자녀를 갖게 되며, 첫 집을 마련하는 단계이므로 패널조사 도입의 정책적 목적과 가장 부합 되는 계층이다. 국가적 차원에서는 경제활동의 중심세대인 신혼부부가구의 주거 안정화를 통해 사회적 경제적 국가발전의 토대 마 련이 필요하기 때문에 이들 신혼부부가구에 대한 심층적인 주거실태 파악은 가장 수요가 높은 정책지원자료의 성격을 갖고 있다. 한편으로는 최근 정부가 추진하고 있는 행복주택 공급, 생애최초 주택마련 및 전세자금 대출제도, 신혼부부 특별공급 제도 등 신혼부부를 대상으로 하는 정책에 대한 수요파악과 정책효과 검증차원에서 이들 가구를 대상으로 하는 주거실 태조사 필요성이 제기되어 왔다. 패널조사는 동일한 대상자를 반복적으로 조사하기 때문에 횡단면적 조사로는 파악할 수 없는 장기적 효과와 누적효과 를 측정하는데 장점을 가지고 있으며, 공간적 시간적 변화를 깊이 있게 관찰하는데 매우 유용하다. 따라서 혼인 후 첫 가정과 함께 거주하는 주택의 특성과 이후의 주거이동, 경제여건과 부동산시장 변화에 따른 대응과정 등을 관찰할 수 있으며, 정부 정책의 효과를 모니터링하여 정책 실효성을 제고하는 등 다양한 효과 유발 측면에서 큰 의미를 갖고 있다 조사내용 본 조사의 조사내용은 기본적으로 과거-현재-미래에 대한 주거경험과 계획을 담고, 주거환경에 영향을 미치는 다양 한 물리적 비물리적 환경, 주거생활과 관련된 가족구성 및 가계상황을 최대한 반영하고자 하였다. 또한, 일반가구를 대 상으로 하는 주거실태조사와의 연계성을 고려하여 기본적인 조사내용에 대해서는 일치성을 확보하고자 하였다. 특히 최근 신혼부부가구를 대상으로 한 정부정책이 강화되고 있는 여건을 반영하여 기존 정책에 대한 평가를 비롯한 정책별 선호도와 관련된 조사내용을 개발하였다. 조사내용은 크게 주거부문과 생활부문으로 구성되어 있다. 주거부문은 물리적 환경을 기본으로 하여 주택과 주거의 실태에 초점이 맞춰져 있으며, 생활부문은 주거에 영향을 미치는 사회 경 제적 요인에 초점이 맞춰져 있다.

37 36/37 토지주택연구원 주요 조사결과 시사점 신혼부부가구의 주거안정을 위해서는 우선적으로 육아 보육지원 정책의 확대 강화가 필요한 것으로 나타났다. 신 혼부부가구는 주택마련 지원정책 보다 육아수당, 육아보조금, 탁아시설 확충과 같은 육아 보육지원 정책의 확대 강화 가 더 필요하다고 생각하고 있으며 특히, 믿고 안심할 수 있는 육아 탁아시설 확대가 필요한 것으로 나타났다. 이는 최 근 부각된 보육기관 아동학대 문제 등 사회적 분위기에 영향을 받은 것으로 사료되며, 또한 맞벌이 가구의 경우는 자녀 의 안정적인 보육환경이 전제되어야만 안심하고 경제활동을 할 수 있기 때문으로 사료된다. 신혼부부가구 중 아내의 경제활동 비율은 평균 38.3%이며, 맞벌이 비율은 평균 37.2%로 나타났다. 일반적으로 자녀 출산 시기로 볼 수 있는 혼인 3년차에서 30% 수준까지 낮아지는 경향을 보이고 있는데 이는 자녀의 육아환경 때문으로 판단된다. 또한, 외벌이 가구의 81.5%가 자녀의 육아 보육을 위해 맞벌이를 하지 않는 것으로 나타났는데 이는 결혼 여성의 경제활동 지원을 위해서는 무엇보다 육아를 위한 보육시설 확대가 필요하다는 것을 시사한다. 맞벌이의 주된 목 적이 주택비용 마련임을 고려 할 때, 보육시설의 확대는 결혼 여성의 경제활동 기회를 제공하여 신혼부부가구의 경제력 을 높이게 되고, 내집마련 시기를 앞당기는 기회를 제공할 수 있다는 점에서 중요성을 갖는다. 특히, 신혼부부가구가 계획하고 있는 총 자녀의 수가 1.83명이나 경제적 형편과 자녀양육의 부담 등으로 추가적인 자 녀계획을 포기하는 경우가 있을 수 있으므로 실제 이보다 낮은 자녀수를 나타낼 것으로 예상된다. 따라서 인구증가를 위한 출산장려를 위해서도 결혼 여성의 결제활동을 지원하기 위한 현재 보다 강화된 국가적 차원의 배려와 관심이 필요 하다고 할 수 있다.

38 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 1 수탁 전략경영 연구실 연구과제 (일반) 주거누리 운영성과 분석 및 통계분석시스템 운영 : 주거실태조사 사업성과 분석 연구 김남정 수석연구원(책임) 김용순 연구위원 문효곤 연구위원 양동석 수석연구원 이명훈 연구원 전세란 연구원 연구배경 및 목적 주거실태조사는 2006년부터 국민의 주거생활 전반에 대한 상황과 세부적인 주거실태 파악을 통해 부동산정책 수 립에 필요한 기초자료 제공을 목적으로 실시되어 오고 있다. 최근 주거실태조사 DB축적에 맞춤식 주택정책 수립 및 정책개발 등의 정책수립 목적 외에도 각계각층에서 주거실태조사 마이크로데이터에 대한 수요 증가하였다. 이에 2014년에 LH 토지주택연구원에서 주거실태조사 조사결과 정보에 대한 제공요청 및 정부 3.0에 부응하고, 주거실태 조사 DB의 신속한 제공과 더불어 자료관리의 안정성 확보를 목적으로 주거누리 전용포털을 개발하여 지금까지 운 영해 오고 있다. 주거누리 서비스 개시 후 1년차를 맞이하여 주거실태조사 조사결과(연구보고서, 통계보고서, 마이크로데이터) 및 주거누리에서 제공하는 통계분석프로그램, 정책 및 연구정보의 이용자를 대상으로 주이용 계층, 이용목적, 이용성과 등에 대한 성과점검을 실시하여 개선이 필요한 사항을 도출하여 향후 주거실태조사 사업의 효율성 및 이용성 제고를 위한 기초자료로 활용하는데 본 연구의 기본적인 목적이 있다. 이를 위해 본 연구에서는 주거실태조사에 대한 성과를 측정하기 위해 전문가집단을 대상으로 인터넷 설문조사를 실시하였으며, 동시에 주거누리 포털의 운영성과 측정 및 개선사항 도출을 위해 일반 이용자를 대상으로 설문조사를 실시하여 개선사항을 도출하였다. 주거실태조사 사업의 운영체계 국토교통부의 주거실태조사사업은 크게 조사부문과 전용포털 운영부문으로 나뉜다. 조사부문은 매 짝수년에 실시하 는 일반가구조사(전체 국민 대상)와 매 홀수년에 실시하는 특수가구조사(장애인가구, 노인가구, 임차가구, 저소득층가구 등을 대상), 매년 실시하는 신혼부부가구 주거실태 패널조사가 있다. 전용포털 운영부문은 주거누리를 통해 주거실태조 사 DB의 관리 및 제공, 각종 주거정책 및 연구정보의 발굴 및 제공, 주거실태조사 마이크로데이터를 활용한 통계분석시 스템 운영이 해당된다. < 주거실태조사사업의 체계 >

39 38/39 토지주택연구원 주거실태조사 마이크로데이터 공개 및 제공 성과 과거(2014년 이전) 주거실태조사 DB에 대해 정부, 학계, 연구기관, 일반인 등의 수요가 많음에도 불구하고 국토교통부 산 하 공공기관 및 연구용역 수행기관에 한해 제한적으로 제공되어 왔다. 주거실태조사 실시 이후 2012년 말까지 제공된 마이 크로데이터 이용 건수는 총 90건 정도였다. 하지만 주거누리 서비스 제공 이후 2014년 8월부터 12월(약 5개월)까지 마이크 로데이터 이용 건수는 총 162건으로 약 1.8배 증가하였고, 2015년 한해 주거실태조사 마이크로데이터 이용건수는 총 359 건으로 전년대비 약 2.21배 증가하는 성과를 거두었다. 주거누리 포털 개발 이후 지속적으로 증가하는 추세이며 학교 및 연 구소, 공공기관의 마이크로데이터 이용이 급속히 증가하는 양상을 보이고 있다. < 2015년도 주거실태조사 마이크로데이터 이용현황(기관별) > 주거실태조사 연구결과 및 관련정보 제공 성과 주거누리 포털이 개발되고 공개된 2014년 8월부터 2015년 12월까지 주거실태조사의 연구보고서, 통계보고서 등의 통계 자료 이용은 총 20,630 건이며, 이외 주거관련 정책정보 이용 5,821건, 연구정보 이용 4,847건, 행사정보 이용 1,031건으로 집계되었다. 주거실태조사사업에 대한 종합평가 2015년 11월에 실시한 전문가집단을 대상으로 한 설문조사 결과, 주거실태조사의 실시 필요성은 4.93점(5점 만점), 주거 누리 포털의 운영 필요성은 4.78점으로 나타났다. 구체적으로 주거실태조사 중 국민 전체를 대상으로 하는 일반가구조사에 대한 필요성이 가장 높게 나타났으며, 조사결과의 활용분야에서는 주거관련 연구기관 및 학술단체의 연구자료 활용성이 제 고된 것이 가장 큰 효과라는 평가이다. 하지만 주거누리 포털의 디자인 개선이 필요하다는 의견 역시 많아 이에 대한 대책 마련이 필요한 것으로 조사되었다. 성과제고를 위한 정책제안 주거실태조사사업의 성과제고를 위해 가장 중요한 점은 주거실태조사 조사결과의 이용저변 확대 및 활용성 제고를 위한 다양한 프로그램 개발이다. 전문가 대부분이 주거실태조사 DB를 활용한 학술논문대회, 심포지엄 개최 등의 필요성을 제기 하고 있다. LH 토지주택연구원이 2012년도에 개최한 대학(원)생 논문대회와 2015년에 개최한 한 일 주거실태 국제심포 지엄 등이 대표적인 우수사례라 할 수 있다.

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41 Summaries of 2015 Research Report 2015 연구결과 요약집 2 주거복지연구실 자체 연구과제(정기) : 4건 자체 연구과제(수시) : 4건 수탁 연구과제(일반) : 3건 11건

42 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 2 주거복지 연구실 자체 연구과제 (정기) 주택 전월세시장 패러다임 변화와 정책대응 방안 연구 박상학 연구위원(책임) 김경미 연구원 정경석 연구원 연구배경 및 목적 전세수급 불균형과 임대인의 월세 선호 현상이 맞물려 전세의 비중이 줄고 보증부 월세 비중이 급격히 늘어나는 등 주택 임대차시장 패러다임의 일대 변화가 나타나고 중산층은 물론 서민층의 주거불안이 가중되고있다. 저금리 기조 속 에 임대인의 전세보증금 인상 및 월세전환 요구, 재건축 이주수요 대기 및 신규 입주물량 감소 등으로 인한 전세공급부 족은 주택전월세 시장을 변화시키고 있다. 이에 본 연구는 최근 현안사항이 되고 있는 전월세시장 변화흐름을 파악하고, 이에 대한 정책적 대응방안을 모색하고자 하였다. 주택 전월세시장 패러다임 변화 통계청의 인구주택총조사 자료에 따르면 우리나라 주택 임대차 시장의 전세 비중은 1995년 67.2%를 정점으로 하여 점차 줄어드는 추세를 보이고 있으며 2005년 54.1%, 2010년 51.8%로 감소 폭이 커지고 있다. 전세비중의 추세와는 반 대로 보증부 월세의 비중은 급속히 늘어나 1990년 17.4%에 불과했던 비중이 2010년 43.5%까지 늘어났으며 증가 추세 는 계속되었다. 결국, 2014년에는 보증부 월세 51.0%, 전세 45.7%로 보증부월세가 전세를 뛰어넘으며, 주택임대차 시장의 주요형 태로 자리 잡게 되었다. 순수월세의 경우 1990년 23.4%였으나 1995년~2005년 9%대로 유지되다가 2010년 4.7%, 2014년 3.3%로 크게 감소하였다. < 전국 주택 전월세비중의 연도별 변화 추이 (단위: %) >

43 42/43 토지주택연구원 전월세시장 패러다임 변화 설문 분석 임차인(일반임차인, LH임대주택 임차인), 임대인, 공인중개인 등 시장 참여자들(지역,거주유형별 총 1,150명)이 주택 전 월세 시장 패러다임변화를 어떻게 체감하고 있는지 그리고 정부의 전월세 대책 등 부동산 정책에 대해 어떻게 느끼 고 있으며 전월세안정을 위한 우선순위 과제들의 중요도는 어떻게 보는 지를 분석하고자 하였다. 전월세시장 변화흐름에 대한 시각과 패러다임변화 요인 우리나라의 임대차 주요 형태에서 월세비중이 향후 계속 높아질 것인가를 물은 결과 일반(민간주택)임차인의 96%가 그렇다고 응답하였으며, 임대인의 84%와 중개인의 약 93%가 향후 월세 비중이 높아질 것으로 응답함으로써 국내 주택 임대차시장의 패러다임이 지속적으로 전세에서 월세로 전환될 것임을 보여주었다. 월세비중이 더 높아질 것이라고 응답한 이유를 물은 결과 임차인들은 집주인이 월세를 선호해서 를 가장 많이 응답 하였고, 전세물량이 부족해서 와 세입자가 전세자금 확보가 어려워서 라는 순위로 응답하였다. 임대인들도 월세비중 상승요인으로 집주인이 월세를 선호해서 를 가장 큰 요인으로 응답하였고 전세물량 부족 과 세입자가 전세자금 확 보가 어려워서 를 각각 2, 3순위로 응답하였다. 부동산(전세가격 안정) 수행정책 효과에 대한 시각 정부가 현재까지 추진했던 부동산 정책 중에 어떤 대책이 전세가격 안정에 가장 효과가 있다고 생각하십니까? (복수 응답)를 질의한 결과, 일반임차인(73%)과 LH 매입임대주택 임차인(57.3%) 모두가 2014년 10.30대책인 매입임대 및 전 세임대주택 집중 공급 대책이 전세가격 안정에 가장 효과가 있는 정책으로 지목했다. 중개인들은 64%가 주택담보인정비율(LTV) 및 총부채상환비율(DTI) 완화로 대출 확대 를 가장 효과가 큰 전세가격안 정 정책으로 응답하였다. 이는 주택 전세를 주택매매거래로 전환하는 것이 전세가격 안정책이라고 보는 부동산중개인 의 시각임을 엿볼 수 있다. 주거안정 및 전세가격 안정 위한 우선 정책 주거안정을 위해 정부가 어떤 정책을 우선적으로 실현해야 된다고 생각하느냐? 란 질문에 일반임차인과 임대인, 공 인중개인 모두 공공임대주택의 공급확대를 가장 중요한 정책으로 지목하였고, 두 번째로 많은 답변을 한 정책으로는 일 반임차인은 임대료보조지원(41%) 및 전세금대출확대를 지목하였다. 제언 및 시사점 전세시장의 안정을 위해 공공의 안정화 노력이 지속되고 있다. 그러나, 주택정책의 기본은 시장메커니즘에 따라 작동하 는 민간임대주택을 기본으로 하고 전체 임차주택시장에서 공공은 민간을 보완하는 역할을 강화해야 한다. 공공부문은 소 득분위별로 예컨대 1~4분위, 5~6분위에 대해 공공의 역할을 재정립 점검하고 7분위 이상은 민간시장에서 자율적으로 균형이 이루어지도록 하는 것이 바람직하다. 장기적으로 볼 때 저소득층의 주거 안정과 전월세 시장의 장기적 안정을 위 해서는 대증요법적인 전세대출 확대 보다는 장기공공임대주택의 공급 확 및 건설지원을 할 수 있도록 해야 한다. 이를 위 해서는 정부의 재정적 뒷받침이 연결되도록 범국민적 동의와 설득이 이루어지기 위한 노력이 지속적으로 요구된다.

44 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 2 주거복지 연구실 자체 연구과제 (정기) 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급방안 연구 권혁삼 수석연구원(책임) 김옥연 수석연구원 권치흥 수석연구원 주관수 수석연구원 박준영 실장 정재진 연구원 김종언 부장 연구배경 및 목적 최근 전 월세 가격이 급등하면서 임대수요가 증가함에 따라 공공주도로 국 공유지를 활용하거나 신규 토지를 매입 하여 임대주택을 건설하는 방식만으로는 도시내 임대주택을 확충하는데 한계가 있음. 따라서 공공과 민간이 협력하여 소단위 정비사업을 통해 도시내 임대주택을 확충하고 노후 주거지의 물리적 환경개선 및 주민편의시설 정비를 모색할 필요가 있음. 이에 본 연구는 노후 단독주택지에서 주민 소유의 토지를 활용하여 관리처분방식 혹은 토지임차방식의 소 단위 정비사업을 통한 임대주택 공급모델을 개발하고, 사업 활성화를 위한 제도적 개선방안과 공공의 역할을 제시하는 데 목적이 있음. 국외 임대주택 공급방식 다변화 정책 및 사례 영국과 일본에서는 그동안 공공임대주택의 공급물량을 재정적 한계로 축소해 왔고 영국의 경우 기존의 공공임대주택 자체도 매각하였으나, 최근 임대수요가 증가하면서 공공임대주택 확충을 위해 민간참여 등을 통해 공급방식을 다변화 하고 있음. 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급모델 및 시뮬레이션 노후 단독주택지에서 주민소유의 토지를 활용하여 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급방안으로 관리처분방식 준 공공임대주택(공급모델1), 토지임차방식 준공공임대주택(공급모델2), 토지임차방식 행복주택(공급모델3) 등 세 가지로 제시. 구분 (공급모델 1) 관리처분방식 준공공임대주택 (공급모델 2) 토지임차방식 준공공임대주택 (공급모델 3) 토지임차방식 행복주택 사업주체 임대주택조합 민간임대사업자 공공임대사업자 사업방식 주택공급 가로주택정비사업 조합원 : 분양주택 일반 : 준공공임대주택 소규모 주택건설사업 (토지 임차권 설정) 주민 : 분양주택(생계형 주택) 일반 : 준공공임대주택 공급 소규모 주택건설사업 (토지 지상권 설정) 주민 : 분양주택(생계형 주택) 일반 : 행복주택 운영기간 10년(8년) 이상 10년(8년) 이상 30년 이상 비고 < 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급모델 유형별 특징 > 장기임대주택 건설로 허용용적률 상향, 층수제한 완화(제1종 일반주거지역에 한함) 등으로 사업성 제고 토지소유자 200인 의견조사 결과, 소단위 정비사업에 대해 신규주택 확보, 자산가치 상승, 안정적 임대수익 등으로 긍 정적으로 인식하고 있으나, 추가부담금 마련, 지분공유에 따른 재산권 침해, 사업기간 중 임대수익 손실, 이주대책 등을 우려하고 있는 것으로 나타남.

45 44/45 토지주택연구원 시뮬레이션 대상지는 소단위 정비사업 추진이 적합한 기반시설이 비교적 양호하고 격자형의 필지체계를 갖춘 재정비 촉진지구 해제구역 1개와 노후 매입임대주택군(제1ㆍ2종 일반주거지역) 2개를 선정하였음. - 시뮬레이션은 장기임대주택을 건설하는 경우 해당 지역 조례와 관계없이 용적률을 법정 상한까지 가능하도록 하는 최근의 제도개선 사항을 반영하여 사업성을 제고하였음. < 재정비촉진해제구역 제2종 일반주거 안양시 만안구 석수2동(용적률 250%) > < 노후 매입임대주택군 제2종 일반주거 서울시 강서구 화곡6동(용적률 250%) > < 노후 매입임대주택군 제1종 일반주거 서울시 관악구 신림3동(용적률 200%) > < 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급모델 대상지 시뮬레이션 > 소단위 정비사업을 통한 임대주택 사업 타당성 및 활성화 방안 민간사업자가 추진하는 토지임차방식 준공공임대주택(공급모델2)은 NPV값이 가장 높으며 원주민 1가구당 추가부담 금이 가장 적어 사업추진 가능성이 가장 높음. - 주민(조합)이 추진하는 관리처분방식 준공공임대주택(공급모델1)은 NPV값이 가장 낮으며 원주민 1가구당 추가부담 금이 가장 많아 사업성이 좋지 않음. - 공공사업자가 추진하는 토지임차방식 행복주택(공급모델3)은 30년 장기간 임대운영 손실로 사업성이 낮으므로 10 년 공공임대주택으로 공급하는 것이 적정함. < 토지임차방식 공공임대주택 공급모델 > 소단위 정비사업을 통한 임대주택 공급 활성화를 위해서는 사업시행자와 토지소유자에 대한 공공의 선도적 역할과 다 각적 지원이 요구됨. - 민간토지임차방식 기준 마련, 주택도시기금 지원 확대, 시설연계형 임대주택 활성화, 공공임대 리츠 활용, 도시재생 사업과 연계, 소규모 임대주택 사업 지원 확대, 소규모 공동주택 유지관리 지원 등을 강구.

46 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 2 주거복지 연구실 자체 연구과제 (정기) 종합적 주거복지 전달체계 구축 연구 -LH 역할을 중심으로- 이종권 선임연구위원(책임) 박근석 연구위원 김경미 연구원 박진희 고려대학교 국제대학원 세계지역연구소 연구원 이원재 부장 이동근 부장 연구배경 및 목적 주택보급률 100% 초과(2014년 기준 103.5%), 1~2인가구, 노인가구, 청년가구 등 가구특성에 따른 주거패턴 다양화 등 으로 수요맞춤형 주거지원의 필요성 증가. 또한 주택정책 패러다임이 물량확대 중심에서 행복주택 주거급여 등 맞춤형 주거복지로 다변화됨에 따라 수요자 중심의 정책 효과성을 높이기 위해 전달체계의 중요성이 부각. 주거기본법 제정으로 (2015.6) 주거권에 대한 국가의 의무와 주거복지센터 설치, 주거복지정보체계 구축, 주거복지 전문 인력 양성 등이 제시. 접근관점 광의의 주거복지서비스는 복지자원의 공급계획(물량목표, 예산목표, 지역별 배정 등) 수립, 확보(임대주택 건설/매입, 주거급여예산 확보 등), 전달과정(수요자 신청/접수, 상담 및 정보제공, 심사/선정, 통지, 사례관리 등)을 망라한 개념이 나 본 연구에서는 주거복지자원의 전달과정에 국한된 협의의 개념으로 사용. 주거복지서비스 전달은 공적/민간 전달체계로 구분할 수 있는데, 본 연구는 공적 전달체계 강화에 주목하고 협력적 파 트너 관계로서 민간 전달체계를 설정. 공적 전달체계 중에서는 주거기본법상 주거복지센터의 역할을 담당하게 될 LH 중 심의 전달체계 구축에 주목하고, 지자체는 협력적 역할분담관계로 설정. 한편 주거기본법에 주거복지센터 업무범위를 주거관련 상담 및 정보제공 등으로 명시하고 있는데, 본 연구에서는 중 장기적으로 센터의 업무범위를 확대 강화하는 방안에 주목. 주거복지 전달체계 현황 우리나라 주거복지 정책수단은 공공임대주택(영구임대, 국민임대, 다가구 매입임대, 기존주택 전세임대, 장기전세 등), 주거급여, 전세자금지원 등이 대표적. 공공임대주택, 주거급여, 주택금융지원 등 주거관련 프로그램의 생산 및 집행과정에서는 LH, 한국주택금융공사, 주택 도시보증공사 등 전담기관의 비중이 압도적이나, 신청 및 심사/추천 등 수요자로의 최종 전달과정에서는 지자체에 대한 의존도가 높음. 그러나 대부분의 지자체에서 주거복지 업무를 종합적, 전문적으로 추진할 수 있는 전담조직은 취약. 2015년 6월 과거 주택법을 전면 개정한 주거기본법을 제정하였으며, 동법에는 주거권, 주거복지 전달체계 구축, 주거 복지센터 설치, 주거복지 정보체계 구축, 전문 인력 양성에 대한 국가 의무를 명시. 종합적 주거복지 서비스의 범주 영국 등 선진 복지국가에서 설정하고 있는 주거지원서비스(housing related-support service)의 범주를 참고하고, 국 내 민간 주거복지센터의 주요 활동내용을 참고하여 공적 주거지원서비스의 범주를 제시 - 주거상담 및 정보제공, 거주안정성 지원, 공적 자원의 통합적 연계 및 접근성 제고, 지역 차원의 연계, 임대단지 거 점 생활지원 등으로 요약.

47 46/47 토지주택연구원 < 종합적 주거복지 서비스의 범주 설정 > 범주구분 맞춤형 주거상담 및 정보제공 거주안정성 지원 공적 자원의 통합적 연계 및 접근성 제고 지역 자원 연계 임대단지 거점 생활지원 주요내용 각종 주거문제에 대한 맞춤형, 통합적 상담, 공공임대주택 및 주거복지제도 관련 정보제공 민간 전월세시장 정보제공 민간임대 가구 지원(저렴한 공공/민간 임대주택 탐색, 주택임대차관련 계약 및 분쟁 법률적 지원) 주거취약계층 지원(긴급주거지원 및 보증금/임대료 긴급 지원), 지역 주거실태 모니터링 및 지원가구 DB 구축 공공임대, 주거급여, 주택금융 등 공적자원에 대한 통합적 연계망 구축 및 접근성 제고 사회복지서비스 연계/의뢰(지자체 연계) 지역기반의 민간 자원 발굴 및 연계망 구축 지역 주거복지협의체 구성/운영 지역 및 공공임대주택단지를 거점으로 하는 취약계층 돌봄서비스 및 자활지원(입주민 생활지원 및 임대 단지 거점의 사회적 기업 육성) 지자체 및 민간과의 관계 현행 주거복지 공적 전달체계는 대부분 국토교통부 소관(일부 금융위원회 소관) 하에 LH 등 전담기관이 행정/집행을 담 당하며, 지자체는 최종 전달기관 역할을 수행. 그러나 현재의 이러한 분산된 전달체계는 복잡화, 다양화되는 주거복지 욕구 에 전문적, 통합적으로 대응하기에 한계가 있기 때문에 지자체와의 역할분담 재편을 통해 책임성, 전문성을 강화할 필요. 민간 주거복지센터는 전담인력이 취약하나, 지역단위에서 정서적 지지관계 축적 및 자원연계, 네트워크에 강점을 가 지고 있음. 주거복지서비스 전달에 있어 LH는 책임성을 갖고 전국적인 거점기관으로서의 역할을 수행하되, 풀뿌리 민간 조직의 경험과 대인서비스에 대한 전문성을 존중하며 다양한 협력관계(인적 공간적 교류, 포괄적 위탁)를 구축할 필요. 종합적 주거복지 전달체계 강화 방안-LH 역할을 중심으로 지역기반의 거점조직으로서 주거복지센터와 온라인 거점으로서의 주거복지 포털을 통해 수요자 중심의 원스톱 전달 체계를 구축 지자체 및 주거복지 관련 공공기관 간의 협업과 연계, 민간과의 협력적 파트너쉽을 통해 거버넌스 체계 구축 주거복지 전달의 최접점 업무에서는 무엇보다 수요자와의 정서적지지 관계를 형성하는 것이 중요하기 때문에 LH는 디벨로퍼(developer)에서 지원자(supporter)로의 인식을 전환할 필요. < 주거복지센터의 업무범위 및 타기관 연계관계 > 솔 루 션 위 원 회 구분 지원 내용 타기관 연계/협력 상담/정보 (전화, 반뭉, 순회) 사례관리 긴급주거지원 공공임대주택 지원 주거급여사업 사례관리임대주택, 법률, 금융 등 주거관련 상담, 정보제공 / 여타자원연계 / 순회상담 지원가구 DB 구축 중점사례관리 공공임대/민간주택 공가활용 건설, 매입, 전세임대 공급/운영 생활지원/ 퇴거지원 상담/신청접수 지역 주거실태조사 및 주택개보수 주택도시보증공사, 주택금융공사 인력연계 민간기관 파트너쉽 사례관리 전문가 채용 지역 금융기관 연계 읍면동 주민센터 연계 읍면동 단위 네트워크팀 조직(민간위탁) 시군구/법무부 연계 민간 협력 신청(LH-읍면동 병행) 지역자원/ 기업 연계 신청(LH-읍면동 병행) 사회적기업 활용

48 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 2 주거복지 연구실 자체 연구과제 (정기) 공동주택관리 지원기구의 역할 설정에 관한 연구 주관수 수석연구원(책임) 박근석 연구위원 조재성 연구원 임동화 차장 서용욱 차장 권라영 과장 연구배경 및 목적 공동주택관리법의 제정으로 공동주택관리 지원기구가 2016년 설립을 앞두고 있다. 공동주택관리 지원기구의 수행업 무는 법에 명시되어있지만 동 기구가 새로 출범하는 기구인 만큼 공동주택관리 현실에 대한 제반 검토를 토대로 동 기 구의 역할 설정하고 중점 추진 업무를 제시하고자 한다. 지원기구의 출범 배경 저성장 기조의 고착화, 100%가 넘는 주택보급률, 고령화 저출산 등 인구구조 변화로 국가정책의 패러다임이 주택건 설에서 주택관리로 전환되고 있다. 이미 공동주택은 전체 주택의 71.6%로 총 가구의 57.9%가 공동주택에 거주하며, 최 근 7년간 인허가 중 공동주택 비율은 85.7%로 공동주택이 차지하는 비중은 더 커질 것이다. 하지만 관리주체에 대한 불 신은 갈수록 심화되고 층간소음 등 주민간 분쟁은 소송으로 비화되는 등 공동주택관리 관련 갈등이 증폭되고 있으며, 공동주택 노후화에 대한 대응 또한 미흡하다. 그럼에도 불구하고 국가는 사적 자치원칙을 이유로 공동주택관리에 소홀 했고 지자체는 인력부족 및 선출직 단체장의 한계로 적절한 관리 감독이 이루어지지 않고 있어 국가차원의 공동주택관 리에 대한 관심과 지원이 절실하다. 지원기구의 역할 : 공동주택관리의 총체적 공적 지원자 공동주택관리는 원칙적으로 입주민의 재산권과 사용권에 근거한 사적 자치영역이라 할 수 있으나 사적 자치가 원활히 이루어지도록 하는 것은 공적 책임으로, 처벌 위주 접근보다는 비리 발생의 구조적 요인과 제도 개선, 더 친절한 안내, 모범 사례 발굴 및 전파 등 적극적 지원을 통한 공동주택관리 현실을 개선해야 하며, 지원기구는 이를 전담하는 컨트롤 타워의 역할을 수행해야 한다.

49 48/49 토지주택연구원 중점 추진 업무 전국적 전방위 지원체제 구축 지원대상 공동주택은 전국에 산재하며 이들에 대한 지원 조사는 유선 또는 온라인 외에 현장방문이 필요하므로 이를 원활히 수행할 전국적 조직 구축이 지원기구의 가장 시급한 업무이다. 또한 지원기구의 업무는 비대면(포털, 유선)과 대 면(현장, 지역사무소)의 다양한 방법으로 이루어지기에 전방위적 업무체제 구축 또한 조기에 이루어져야 한다. 지원기구 는 총체적인 업무수행체제를 갖춰야 하지만 업무의 다양성과 지원대상의 전국적 산재 및 방대함을 고려할 때, 관련 전 문가 집단의 협조 체제구축 또한 필수적이다. 지원기구의 서비스 제공 수수료와 관련한 설문조사에서 비용부담 의사가 있다는 답변이 42.8%인 만큼 수수료를 통한 재원 조달이 가능하므로 이를 감안한 수행체제 구축이 필요하다. 사적 자치 역량 강화 공동주택관리의 가장 큰 문제인 분쟁과 비리의 근원에는 입주민의 무관심이 자리잡고 있다. 무관심은 관리소와 동대 표 중심의 폐쇄적 단지 운영을 야기하는 한편, 자신의 불편 사항에 대해서는 민감하게 이기적으로 반응케하여, 갈등과 분쟁의 원인이 되고 있다. 입주민의 무관심을 해소하고 사적 자치역량을 키우기 위해서는 커뮤니티 활성화가 필요하며, 설문조사 결과 입주민들의 다수는 커뮤니티 활동에 관심이 많다. 온라인 선거, 동대표 교육의 내실화, 모범사례 전파 등 을 통해 커뮤니티를 활성화하는 한편 사적 자치의 또 다른 축인 주택관리업자와 주택관리사의 질적 수준 제고 또한 필 요하다. 분쟁성 민원 조기 대응 지원기구의 자격요건 설문 및 관련기관 자문시 공공, 영리, 비영리 등 모든 부문의 종사자들이 지원기구의 가장 필수 적인 업무로 제시한 것이 분쟁해결 업무이다. 분쟁의 시작은 민원이고 갈등이 심화되며, 소송으로 비화되어 해당 주민 뿐만 아니라 단지 주민전체에게 장시간 고통을 주고 시간과 비용을 소모시킨다. 대부분의 민원은 작게 시작되기 때문에 공적 권위를 갖는 지원기구가 조기 개입, 객관적인 해법 제시하면 초기에 어렵지 않게 해결이 가능하며 사회적 비용을 절감할 수 있다. 노후단지 유지보수 및 개선 지원 전국의 28,614 단지 중 20년 이상 단지는 10,708 단지(37.4%)에 달한다. 전면철거에 의한 재건축의 곤란으로 공동주 택의 노후화에 따른 유지보수 및 사회 변화와 기술 발전에 따른 설비 및 공간 개선은 매우 필요하다. 하지만 장기수선계 획의 미비, 적립금 부족, 수선시기 결정 곤란, 공사 계약을 둘러싼 각종 비리 등으로 필수적인 유지관리 조차도 잘 이루 어지지 않고 있다. 노후화가 심한 공동주택단지의 경우, 지원기구의 전문가가 정기적 현장 방문을 통하여 유지관리 점검 및 시설개선 지도가 필요하다. 또한 단지 내 도로 등 공동 시설은 사유 시설이지만 그 성격상 공공부문의 관리 책임이 있다고 할 수 있으므로 공동주택의 이들 노후 시설에 대한 국가차원의 지원을 통한 개선 방안 마련 또한 지원기구가 중 점적으로 추진해야 할 업무라고 할 수 있다. 제도 정비 및 표준 매뉴얼 제작 각종 비리 및 분쟁 발생의 많은 경우가 범죄의도 보다는 제도 미비 및 숙지 부족이 원인이라고 할 수 있으며, 지원기구 의 중점 추진 업무에 관한 설문조사시에도 제도 정비(54.2%)와 매뉴얼 제작(45.2%)이 가장 높은 비율로 조사되었다. 공 동주택관리의 조기 정상화를 위하여 현재의 각종 제도와 기준을 현실에 맞게 정비할 뿐만 아니라 이를 현장에서 어려움 없이 적용할 수 있도록 각종 지침을 현장 중심적으로 실제 사례에 입각한 매뉴얼 마련이 시급하다.

50 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 2 주거복지 연구실 자체 연구과제 (수시) 공공임대주택의 운영손실 보전을 위한 재정 지원 연구 - PSO 적용 가능성을 중심으로 - 진미윤 연구위원(책임) 김호영 부장 김기현 차장 연구배경 및 목적 LH 경영 효율화 등 내실경영 실현을 위해 임대주택 운영손실에 대한 PSO 제도를 경영개선 100대 과제로 선정하였다. 이에 본 연구는 장기 공공임대주택의 재고 증가에 따른 운영 손실 누적에 따라 공익 서비스 제공에 대한 국가 보상 제도 인 PSO(Public Service Obligation) 적용 가능성을 검토하고자 한다. PSO의 개념과 국내 지원 현황 PSO(Public Service Obligation)은 공익 서비스 비용 보상 또는 공공 서비스 제공 의무 국가 보상 제도로 불리우며, 공공 목적으로 발생한 정책 사업의 손실분을 정부가 보상해 주는 제도이다. 국내 PSO를 통한 손실 보조는 교통, 운송 분 야에서 적용되고 있다. 철도운송 분야 버스운송 분야 가스공급 분야 취약계층 요금감면, 벽지노선, 특수목적 손실(국가 특수 수요)에 대하여 철도산업발전기본법 제32조에 근거하여 손실을 재정 보조 적자결손 보조, 벽지명령 노선 손실, 오지도서 교통지원 등에 대하여 지자체가 보상 ( 05년 국비지원에서 지방 이양) 한국가스공사가 사회복지시설 가스 요금 경감, 사회적 배려 대상자에 대한 도시가스 요금 경감 등을 지원하며, 한국전력공사는 전기요금 복지할인 제도 등을 시행하나, 가스 및 전기 분야는 재정지원 없이 자체 시행하고 있음 LH 공공임대주택 운영관리 손실 현황 공공임대주택에 대한 정부 지원은 건설시점에서 건설비에 대해서만 일부 보조하고 있다. LH의 임대운영 손익은 2005 년 280억원 적자에서 2013년 5,043억원 적자로 8년간 18배가 증가(2014년 운영 적자는 4,327억원)하였는데 손실 증 가 이유는 임대비용 중 감가상각, 수선유지, 기금 이자 상환과 같은 비용 증가 요인 때문이다. < LH 공공임대주택의 수익과 비용에 근거한 손실 규모 추이 > 감가상각을 배제한 현금흐름을 감안한 손익은 3,225억원 규모로 감가상각 손실을 배제하더라도 국민임대주택이 가장 심각한 적자 구조이다. 영구임대주택은 노후 공공임대 시설개선사업 비용이 지원되므로 정상 운영이 가능하여 현금흐 름상 손익은 큰 문제가 없다. 임대수익(임대료)과 비용(감가상각, 수선유지, 기금이자 등) 관점에서 공공임대주택 유형별 손익을 보면, 호당 76만원, 월단위로는 호당 6.3만원의 적자가 발생함.

51 50/51 토지주택연구원 기업이미지 진단 및 분석 < 호당 월 임대운영 손실 금액(단위: 만원) > 유형 2012년 2013년 계(건설+매입) 여성, 외국인 -6.3 평균 국민임대 건설임대 영구임대 년 임대 년 임대 년 임대 평균 다가구 매입 매입임대 부도 임대 미분양 임대 신축다세대 공공임대주택 운영관리에 대한 PSO 적용 필요성 공공임대주택은 취약계층의 주거안전망 구축을 위한 준공공재로 볼 수 있으므로 PSO 적용 대상이라 볼 수 있다. 입주대상 계층 의 극빈층 등 저소득층이 대다수로 시세보다 매우 저렴한 임대조건으로 장기 거주하고 있으며 영구임대주택은 수급자 61.5%, 다 가구 매입임대는 75%가 취약계층, 국민임대주택은 10%가 수급자, 평균 소득 50% 이하(소득 2분위)가 50%를 차지하고 있다. 이러한 시장 임대료 대비 할인 임대료간의 차이는 재정 보조 효과와 더불어 LH의 자체적인 추가 비용 부담으로 인한 것 이다, 따라서 자체 투자 대비 임대료 손실분에 대해서는 PSO 지원이 합당하고 공공임대주택의 지속적인 공공서비스 제공 관점에서 운영관리 단계의 손실 보조가 필요하다. 공공임대주택에 대한 PSO 적용을 위한 향후 개선 과제 PSO 적용시 관건은 손실 비용이 얼마나 객관적이고 타당한 것인가를 전제로 한 적정 보상 수준이다. 따라서 비용 산정 에 대한 객간적 기준 마련이 필요하다. 또한 임대료 수입이 임대운영관리 소요비를 충당할 수 있음이 전제될 필요가 있으 며, 지금까지의 건설원가에 근거한 임대료 산정 관점은 정상 임대료와 할인 임대료 개념으로 전환될 필요가 있다. 정상임대료 개념 도입 입주게층별 로 할인 임 대료 적용 < 임대료 손실분에 대한 PSO 적용 방법 > 정상 임대료 수준 이하로 임대료를 받고 있는 부분을 임대료 손실로 규정하고, PSO 손실금으로 제시 일반 입주자는 정상 임대료 부과, 할인 대상 입주자는 할인 임대료를 부과. 정상 임대료에서 할인 임대료를 차감한 부분이 PSO 대상 PSO 적용 대상 = 정상 임대료 할인 임대료 임대료 할인 대상자 조건을 규정(수급자, 고령자, 장애인, 한부모 가족 등 공공임대주택의 운영관리 손실은 비단 PSO관점에서만 지원 받을 수 있는 것은 아니며, 향후 운영 관리 합리화를 위 해서는 다음과 같은 제도 개선이 병행될 필요가 있다. - 수선 유지비 지속 상승에 대하여 주택도시기금에서 융자 지원 기준을 신설 년부터 지원되고 있는 노후 시설 개선 보조금을 상시 보조금으로 전환하여 안정적이고 장기적인 관점에서 위상 변화가 필요 - 임대주택법 임대운영 과정상의 손실 발생시 정부 지원 조항을 신설

52 2015 연구결과 요약집 Summaries of 2015 Research Report 2 주거복지 연구실 자체 연구과제 (수시) 저층 장기공공임대아파트의 승강기 설치를 위한 정책 개발 연구 박근석 연구위원(책임) 윤영호 선임연구위원 조재성 연구원 연구배경 및 목적 2014년 말 기준으로 LH가 관리하고 있는 장기공공임대주택은 영구임대주택 140,078호(127개 단지)이고, 그 중 저층 영구임대주택의 경우 1990년~1995년 사이 공급되어 현재 사용연한이 20여년으로 주택이 노후 되었으며 입주자의 고 령화로 장애인, 노약자의 비율이 다른 임대주택단지에 비해 상대적으로 높은 편이다, LH가 관리하고 있는 저장기공공임대주택 15개 단지 중 14개단지의 승강기 설치 필요성이 증대되고 있음에도 정부예 산의 지속적인 지원이 불투명한 상황이다. 따라서 본 연구는 2014년 제주 서귀포동홍3단지의 승강기 설치사례를 중심 으로 저층아파트 단지 개선여건 분석과 향후 승강기 설치 예정단지의 설치사업비 확보를 위한 정책방안 및 유지관리비 의 입주자 부담완화 방안을 모색하고자 한다. 장기공공임대아파트의 승강기 설치 법적 근거 첫째, 취약계층의 평등권과 접근권 실현 측면이다. 이는 장애인 노인 임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률 (이 하 편의증진법)에서 승강기 설치를 권고하고 있다. 편의증진법은 장애인과 노인 등의 편의 증진을 위한 내용을 다루고 있다. 동법 제7조에 대상시설로 공동주택이 포함됨을 명시하고 있으며, 동법 제3조에서는 다음 각 호의 자(이하 "시설주 등"이라 한다)는 장애인등이 공공건물 및 공중이용시설을 이용할 때 가능하면 최대한 편리한 방법으로 최단거리로 이동 할 수 있도록 편의시설을 설치하여야 한다고 규정하고 있다. 법 제4조는 장애인등은 인간으로서의 존엄과 가치 및 행복 을 추구할 권리를 보장받기 위하여 장애인등이 아닌 사람들이 이용하는 시설과 설비를 동등하게 이용하고, 정보에 자유 롭게 접근할 수 있는 권리를 가진다. 라고 규정하고 있다. 둘째, 공공성 실현을 위한 국가 등의 재정지원이다. 이는 장기공공임대주택 입주자 삶의 질 향상 지원법 에서 규정하 고 있는바, 법 제3조는 삶의 질 향상을 위한 국가 등의 지원에 대해서 규정하고 있으며 국가 및 지자체는 노약자 장애 인을 위한 승강기 등 편의시설 설치 및 보수비용 지원을 지원에 대해 규정하고 있다. 주거환경개선사업의 시사점 2009년부터 5년간 국고를 지원받아 추진한 주거환경개선사업은 저소득층의 주거환경 및 에너지 절감을 목적으로 하 며, 영구임대 및 50년임대단지 중 건설 후 15년 이상된 368개 단지 28만호를 대상으로 시설개선을 추진하였다. 사업을 시행한 후 입주자조사에 의하면 타 항목보다도 승강기 설치에 대한 중요성이 매우 높음을 알 수 있다. 주거환경개선사업의 시사점으로는 첫째, 기존에는 시설개선이 주거에 단순히 도입되었으나, 주거단지 자체가 공간복 지 개념을 도입한 새로운 복지인프라를 조성한 점이다. 둘째, 시설개선을 통한 주거성능 확보는 거주자들이 인간다운 생 활을 영위하는 공간으로 재창조된다는 것이다. 셋째, 성능저하로 인한 노후 공공임대주택 입주자의 삶의 질 차별을 보 정하는 시설개선사업의 지속적인 계획 및 재원의 확보가 필요하다는 것이다. 넷째, 주거환경개선은 주거환경 요소로서 주택의 기능뿐만 아니라 이동거리의 확보로 인한 생활의 활력을 증진시킨다는 것이다. 기본적으로 고령자주택은 신체기능의 저하를 고려하여 안전성, 보건성, 편리성, 쾌적성, 이동성을 확보해야 하는데, 승 강기 설치를 통해서 계단을 오르내리는 불편함과 불안정을 줄일 수 있어 안전성과 편리성이 크게 개선되며, 이동을 억 제하던 상황에서 이동을 확대할 수 있게 된다.