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1 Issue Focus3 우리나라 복합개발사업 발전방향에 관하여 Ⅰ. 서 론 하루가 다르게 달라지는 도시집중화로 인하여 정치, 경제, 사회, 문화, 교통 등 여러 측면에서 도시에 미치는 영향이 크다. 지금처럼 무계획적이고 성장일변도의 도시화는 미래에 돌이킬 수 없는 커다란 문제점을 야기하게 될 것이다. 이는 지난세월 우리가 무분별하게 추구해 왔던 수익성 위주의 개발행위로는 개발 사업이 추구하고자 하는 궁극의 목적인 수익성 실현, 편리성 추구, 인류문명 개선 등과는 거리가 먼 이야기일 뿐이다. 글 김학도 (벽산건설(주) 민간영업 담당상무) 돌이켜 보면 지금까지 개발 사업은 질 보다는 양을 중시하여 왔고, 또한 개발 행위의 주요한 수단이 수익성 창출에 집착하여 온 것이 현실이었다. 그 결과 난 개발 등 사회적으로 많은 문제점을 야기하였고 이로 인하여 지역발전의 불균형 초래, 투기조장, 빈번한 부동산 규제 정책이 남발되었다. 하지만 인구의 증가와 도시의 팽창에 따른 대도시 화, 대형화, 복합화 과정에서도 이러한 형태의 개발 사업은 전혀 변화되지 않았다. 그 동안 우리나라의 부동산 시장은 토지시장과 주택시장이 주도해 왔다고 볼 수 있다. 특히 주택시장은 정치적 측 면, 경제적 측면, 사회적 측면에서 일희일비 하는 경향이 자주 나타났다. 그리고 이러한 일희일비는 과거정부는 물 론 새 정부에서도 되풀이 될 것으로 예상된다. 분양권 전매 제한, 분양가 상한제도, 금융조건강화 등 여러 가지 요소 로 인해 수익창출은 더욱 기대하기 어려울 전망이다. 또한 시장을 무시한 공급형태 등이 서울, 수도권을 비롯해서 전국적인 미분양 사태를 초래하였고, 그 결과 크고 작 은 건설 회사들이 부도 파산하거나, 자진해서 영업중지를 신청하는 상황까지 일어나고 있다. 최근 이러한 일련의 상황을 탈피하고자 틈새시장을 찾는 노력이 있지만 부동산 산업의 한계에 봉착하여 그마저도 여의치 않다. 그나마 BTL1),BTO2),SOC3)사업을 비롯해서 다양한 턴키(Turn-Key)4)방식의 사업을 추진하고 있지 만 이 또한 업계 간 지나친 출혈경쟁 등으로 인하여 경영환경이 점점 어려워지고 있다. 이러한 부동산 시장 환경에서 새로운 개발 모델이 등장한 것이 복합개발 사업으로 건설 및 개발업계의 신선한 바람 을 일으키고 있고, 현재 진행되고 있는 다양한 복합개발 사업은 부동산 산업 전반에 활력을 불러일으키고 있다. 지 금 진행되고 있는 우리나라의 복합개발 사업은 PF(Project Financing)5) 에 의하여 추진되는 것이 일반적이다. 각 지방자치단체와 공공기관이 추구하는 관광단지 조성, 산업단지 조성, Leisure단지 조성, 복합주거단지 조성, 기 타 역세권 개발 등이 모두 PF 방식에 의하여 추진되고 있는 복합개발 사업의 형태이다. 특히 지방자치단체가 주관하 는 복합개발 사업은 대부분이 지방자치단체장이 공약한 사업으로 해당지역의 오랜 숙원 사업을 해소하기 위한 특 화 방안이라고 볼 수 있겠다. 그리고 공공기관이 택지개발 지구를 중심으로 추진하고 있는 복합개발 사업은 도시계획의 합리화와 주민편익 증 진, 공공성에 수익성까지 고려한 복합개발 형태의 사업 방식이다. 이외에도 경제자유구역지구 등에서 추진하고 있 는 복합개발 사업은 외자유치와 외국의 유수한 기업 유치를 통한 사업의 안정화 추구에 그 궁극적인 목적이 있다고 하겠다. 2001년 용인죽전 역세권 복합개발 사업을 시발점으로 꾸준하게 추진되어 온 복합개발 사업에 경험이 일천 했던 우리로서는 공모방법, 개발규모, 사업비, 토지가격 책정, 수요예측, 관리 운영의 문제, 업체 선정 등 여러 가지 1. Build-Transfer-Lease;민간이 공공시설을 짓고 정부가 이를 임대해서 쓰는 민간투자방식. 2. Build-Transfer-Operate;최종 수요자에게 사용료 부과로 투자비 회수가 가능한 시설. 3. 사회간접자본(SOC: Social Overhead Capital) 이란 도로, 항만, 철도 등 생산 활동에 직접적으로 사용되지는 않지만 경제활동을 원활하게 하기 위 해서 꼭 필요한 사회기반시설을 말한다. 4. 일괄시공업자가 건설공사에 대한 재원조달, 토지구매, 설계와 시공, 운전 등의 모든 서비스를 발주자를 위하여 제공하는 방식. 5. 유전개발이나 대형 부동산 개발 등 위험이 큰 대규모 사업에 주로 사용되는 자금 조달 방법. 금융회사는 사업주의 신용이나 담보물의 가치보다는 사업 자체의 경제성을 믿고 돈을 빌려 주고, 사업이 진행되면서 나오는 수익금으로 대출을 회수하는 금융기법이다

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