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혜빈 동
7 years ago
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3 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 1 Ⅰ. 감정평가 개요 1. 감정평가목적 본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 창용중학교 " 남서측 인근에 위치하는 토지, 건물(대한민국주석병원)에 대한 수원지방법원의 경매를 목적으로 하는 감정평가임. 2. 기준가치 및 감정평가조건 본건은 감정평가에 관한 규칙 제5조제1항의 시장가치 를 기준으로 감정평가하였으 며, 감정평가에 대한 특별한 조건은 없음. 3. 기준시점 본건의 기준시점은 감정평가에 관한 규칙 제9조2항에 따라 대상물건의 가격조사를 완료 한 2015년 02월 05일로 하였음. 4. 감정평가방법 1) 감정평가의 3방식 (1) 원가방식(원가법 등 비용성의 원리에 기초한 감정평가방식) 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방식 (2) 비교방식(거래사례비교법 등 시장성의 원리에 기초한 감정평가방식 및 부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조제1항에 따른 공시지가기준법) 1 거래사례비교법 거래사례비교법이란 대상물건과 가격형성요인이 같거나 비슷한 물건의 거래사례와 비 교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치형성요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방식을 말함.

4 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 2 2 공시지가기준법 공시지가기준법이란 감정평가의 대상이 된 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현 황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인의 비교, 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대 상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말함. 3 수익방식(수익환원법 등 수익성의 원리에 기초한 감정평가방식) 수익환원법이란 대상물건이 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐 름을 환원하거나 할인하여 대상물건의 가액을 산정하는 감정평가방식을 말함. 2) 주된 평가방식의 결정 (1) 토지의 평가 토지의 가격은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제21조제1항 및 감정평 가에 관한 규칙 제14조에 의거하여 본건 토지와 제반사항, 용도지역, 지목, 이용상황 등)이 유사하다고 인정되는 표준지의 공시지가를 선정하여 공시기준일부터 가격시점까 지의 지가변동률, 생산자물가지수 및 선정된 공시지가 표준지와 본건 토지와의 가격형 성에 영향을 주는 지역요인, 개별요인을 비교, 분석하고 시세 및 기타사항을 종합 참 작하여 평가하는 공시지가기준법으로 평가하였음. (2) 건물의 평가 본건 건물에 대한 평가는 감정평가에 관한 규칙 제12조 및 제15조에 의거하여 구 조, 사용자재, 시공상태, 부대설비 및 관리상태 등을 종합적으로 참작하여 원가법을 주된 방법으로 적용하되, 건물의 경우 거래사례의 포착이나 수익환원법의 적용이 어려 운 점 등 다른 감정평가방법을 적용하는 것이 곤란하여 주된 방법에 대한 합리성 검토 는 생략하였음.

5 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 3 Ⅱ. 지역개황 가. 지역요인 개요 1) 사회적요인 자연환경 수원시는 경기도 중남부에 위치하고, 동측으로 용인시 수지읍 및 기흥읍, 서측으로는 안산시와 화성시 매송면, 남측으로는 화성시 태안읍, 북측으로는 의왕시에 접하고 있 고, 시가지 중앙에 팔달산( 八達山 )이 있으며 고색 짙은 성터가 둘러져 있고 사대문( 四大門 )과 봉화대( 烽火臺 ), 방화수류정( 訪花隨柳亭 ) 등 역사 깊은 귀중한 고적이 산재되 어 있음. 북측으로는 광교산( 光敎山 ), 서측에는 여기산( 麗妓山 )이 둘러져 있어 찬바람을 막아주 고 동남쪽으로는 평야를 이루어 전원지로서 농산원예 기타 각종산업이 발전하고 있음. 본 장안구는 수원시 서북부에 위치한 지역으로 대부분 단독주택 중심의 기존시가지 및 택지개발지역인 한일타운, 정자지구, 천천지구, 율전지구, 조원지구 등 대단위 아파트 단지로 양분되어 형성되어 있음. 수원의 기후는 일반적인 내륙지방기후의 특성을 나타 내며 연평균 기온은 12.9 이고 연평균 강수량은 1,325mm로 6월 ~ 8월에 집중되어 있 음. 시 청 소재지 단 경도와 위도의 극점 지 명 극 점 연 장 거 리 경기도 수원시 팔달구 인계동 1111 동 단 영통구 하동 동경 서 단 권선구 금곡동 동경 남 단 권선구 대황교동 북위 북 단 장안구 상광교동 북위 동-서간 14.3km 남-북간 13.9km

6 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 4 <광역지도> <세부지도>

7 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 5 인문환경 (1) 인구변동분석 1 수원시 장안구 인구변동 추이 <출처 : 수원시청 홈페이지, 2014년 12월말> 구분 세대수(가구) 인구수(명) 전년대비 증감(%) 세대당 인구(명) 2012년 109, , 년 113, , 년 114, , 읍면동별 인구현황 <출처 : 수원시청 홈페이지, 2014년 12월말> 인구 구분 세대수 합계 내 국 인 외 국 인 계 남 여 계 남 여 장안구 114, , , , ,781 5,955 2,983 2,972 파장동 10,258 26,382 25,943 13,079 12, 율천동 18,361 46,057 44,542 23,470 21,072 1, 정자1동 12,277 35,918 35,538 17,680 17, 정자2동 12,423 33,794 33,563 16,655 16, 정자3동 14,335 46,194 46,118 22,876 23, 영화동 10,659 24,197 22,446 11,242 11,204 1, 송죽동 7,752 19,557 19,273 9,563 9, 조원1동 12,775 32,869 32,511 16,324 16, 조원2동 6,399 20,543 20,522 9,984 10, 연무동 9,147 21,640 20,740 10,542 10,

8 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 6 (2) 주택 수 및 보급률 < 2014년 12월 31일기준, 수원시 주택과> 연별 일반 가구수 합계 (호) 종류별 주택 수(호) 단독주택 아파트 연립주택 다세대주택 기타 보급률 (%) ,402 65,071 11,311 50,079 2,420 12, ,393 81,622 11,432 54,524 2,324 13, ,070 82,282 11,509 54,524 2,324 13, (3) 공공 및 편익시설 등 변동추이 - 의료기관 현황 < 2014년 12월 31일 수원시 각 보건소> 연도 종합병원 병원 의원 치과의원 한방의원 부속의원 합계 비고 (1) 55 (13) 642 (150) 379 (92) 294 (73) 9 (2) 1,383 (331) ( )는 장안구 - 학교 현황 < 2014년 4월 1일기준, 경기교육통계연보> 연도 유치원 초등학교 중학교 고등학교 대학교 대학원 기타학교 비고 (42) 97 (22) 56 (13) 42 (12) 6 (2) 27 (5) 3 (1) ( )는 장안구 - 주택건설실적(준공,다가구 가구수 기준) <2014, 국토교통통계누리, 단위:호> 구분 계 단독 다가구 다세대 연립 아파트 전국 543,782 43, ,261 82,879 9, ,670 수도권 208,407 8,015 27,006 66,685 3, ,580 경기 113,868 6,315 21,700 30,163 1,545 54,145 - 미분양현황 <2014, 국토교통통계누리, 단위:호>

9 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 7 구분 경기도 17,887 15,340 13,505 13,999 14,539 14,723 수원시 ) 경제적요인 지역경제현황 (1) 일반 현황 <2014년 12월 31일 기준, 수원시 예산재정과, 단위: 개소,명> 구분 사업체수 종사자수 수원시 장안구 수원시 장안구 합 계 65,259 14, ,099 73,300 농업, 임업, 어업 광업 제조업 3, ,590 3,319 전기,가스,증기및수도사업 하수폐기물처리원료재생 및 환경복원업 건설업 2, ,575 4,010 도소매업 15,736 3,079 50,362 10,080 숙박/음식업 12,327 2,884 40,522 8,594 운수업 6,924 1,759 18,101 4,161 출판/영상/정보서비스업 ,410 1,194 금융 및 보험업 ,406 1,611 부동산업 및 임대업 3, ,805 2,122 전문,과학,기술서비스업 1, ,802 3,046 시설관리,지원서비스업 1, , 공공행정,국방,사회보장 ,196 4,242 교육서비스 4,009 1,069 36,420 10,063 보건/복지 서비스업 2, ,513 5,872 예술,스포츠,여가서비스업 2, ,643 1,874 기타 8,010 2,028 20,504 4,753

10 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 8 - 사업체수를 기준하여 장안구에서 가장 많은 비중을 차지하고 있는 업종은 도소매업과 숙박 및 음식점업이며, 기타 개인서비스업이 그 뒤를 잇고 있으며, 이는 장안구시가 주거중심의 도시이므로 주거지 인근의 중소규모의 도소매업이 구성되어 있기 때문으로 분석되며, 종사자수를 기준으로 장안구에서 가장 큰 비중을 자지하는 업종은 도소매업 및 교육서비스업으로 전형적인 주거밀집지대가 대부분인 지역에서 유치원 및 학교 등 교육시설 분포가 많으며 일반 점포 등의 개인사업 종사자가 많은 분포를 보임. - 장안구가 소재하는 수원시는 경부고속도로와 영동고속도로 및 수원-인천간 고속도로 가 분기하고 있으며, 경부선 철도와 1호선 국철, 1번국도 등 전국과 주변도시를 연결 하는 육상교통망이 정비되어 있어 교통의 요충지로서 섬유, 전자공업, 유가공업 등이 발전되어 있음. - 수원시 장안구의 상가 및 시장현황을 살펴보면 조원동 홈플러스 북수원점(건물연면적 : 57,347.83m2, 매장면적 : 11,972.23m2) 및 천천동의 롯데마트 천천점(건물연면적 : 28,142.23m2, 매장면적 : 6,535m2)과 같은 대규모 할인매장과, 재래시장인 조원시장, 파장시장, 연무시장 등으로 형성되어 있으며, 전체 면적은 기존 재래시장이 대형할인 점에 비하여 큰 편이나, 성균관대역 부근(율전동)과 정자택지개발지구 및 천천택지개 발지구내에 새로운 상권이 형성됨으로 인하여, 기존상권에서 신흥역세권 및 택지개발 지구내 상권으로 무게중심이 이동 중임. - 장안구 공업현황을 살펴보면 이목동 일원에 동원데어리푸드(주)을 비롯한 중소규모의 공장이 입지하고 있고, 기타 중소규모의 공장이 장안구 관내에 산재하나, 수원시 관내 영통구 등과 같은 타구에 비하여 공장수는 적은 편으로, 제조업의 경우 사업체수는 지 속적인 감소세임. 2010년 상반기에는 정자동에 소재하는 SK케미칼(주) 등 일단의 공장 지대가 SK 스카이뷰 공동주택이 조성 중에 있어 주거지대로 변모되고 있음. - 장안구는 과거에 비해 제조 및 광공업체 등이 지역경제기반에 미치는 영향이 낮아지 고 있으며, 앞으로도 이러한 추세는 지속될 것으로 판단되며, 이는 관내지역 사업체수 의 감소 및 신규 산업체 진입가능성 희소 등과 관련되며, 수원시내 타구에 비해 개발

11 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 9 가능 성이 다소 낮음을 의미함. - 장안구의 농업은 상광교동, 하광교동, 이목동, 조원동, 파장동, 송죽동 일대의 시외 곽지역(녹지지역)에서 이루어지는 도시근교농업으로 논, 밭, 작목 중심의 농업을 주로 함. 주요개발사업 및 개발계획(주택 재개발 및 재건축 현황) (1) 수원111-1구역 위치 및 면적(규모) 추진현황 영향권 정자동 일원, 138,582m2 수원시고시 제 호 ( ) 주택재개발사업수립 수원시고시 제 호 ( ) 정비구역지정 및 지형도면 고시 정자동530-6일원 및 이목동, 파장동 일부 인근지역 (2) 수원111-2구역 위치 및 면적(규모) 추진현황 영향권 조원동 일원, 37,304m2 수원시고시 제 호 ( ) 주택재개발사업수립 수원시고시 제 호 ( ) 정비구역지정 및 지형도면 고시 조원동566-2일원 및 영화동 일부 인근지역 (3) 수원111-3구역 위치 및 면적(규모) 추진현황 영향권 조원동 431-2일원, 34,836m2 수원시고시 제 ( ) 정비구역지정 및 지형도면 고시 조원동 431-2일원 및 조원동 일부 인근지역

12 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 10 (4) 수원111-4구역 위치 및 면적(규모) 추진현황 영향권 조원동 431-2일원, 34,836m2 수원시고시 제 ( ) 정비구역지정 및 지형도면 고시 조원동 431-2일원 및 조원동 일부 인근지역 (5) 수원111-5구역 위치 및 면적(규모) 추진현황 영향권 연무동 224일원, 34,836m2 수원시고시 제 ( ) 정비구역지정 및 지형도면 고시 조원동 431-2일원 및 조원동 일부 인근지역

13 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 11 (6) 재개발 및 재건축 사업이 경제에 미치는 영향 - 장안구 5개의 재개발 및 재건축 구역은 2006년부터 기본계획 수립을 시작하여 2009년 에는 1 ~ 4구역이 구역 지정 및 조합설립인가를 받았으며 5구역은 2012년 1월에 정비 구역이 지정되었음. - 재개발 지역은 수원시 도시ㆍ주거환경정비기본계획이 수립되기 이전부터 개발추진 및 기대감으로 정비계획구역을 중심으로 인근지역까지 호가수준이 상당히 상승하여 어느 정도 가격의 반영은 있었으며, 최근 국제적인 금융경색에 따른 부동산 경기가 주 춤해지면서 매도 및 매수호가간 괴리가 있어 실제 거래는 많지 않은 편이고 사업진행 이 늦어지고 있어 표준지 공시지가는 대체로 보합 내지 강보합세를 보이고 있음. 하 지만 향수 사업의 추진경위에 따라 지가상승의 여지는 내재하고 있음. 주요개발사업 및 개발계획(수원 SK 스카이뷰)

14 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 12 구분 사업명 사업주체 시공사 위치 내용 수원 정자동부지 공동주택 신축사업(수원 SK SKY VIEW) (주) 에코맥스 (주)SK건설 수원시 장안구 정자동 일원 대지면적 184,421m2 건축연면적 595,209m2 사업규모 영향권 지가에 미치 는 영향 지하2층, 지상21~40층 26개동, 3,498세대 정자동 및 파장동, 이목동 일부 인근지역 SK스카이뷰는 정자지구 및 천천택지개발지구와 가까워 기존에 형성된 주거 및 교통 인프라를 손쉽게 이용할 수 있으며, 영동고속도로 북수 원I C에서 약 1.5km, 월암I C에서도 약 15분 거리에 위치해 있고, 국 도 1호선이 동측인근으로 지나가며 국철1호선 성균관대역에서 5분거리 에 위치하고 있어 교통 및 입지조건은 우수한 편임. 수원정자메가타운의 향후 사업진척도와 2014년 완공예정인 수원-광명 고속도로 개통 등이 이 일대의 지가 가격수준에 상승요인으로 작용할 것임. 주요개발사업 및 개발계획(수원 장안 STX KAN 아파트)

15 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 13 구분 사업명 사업주체 시공사 위치 대지면적 건축연면적 사업규모 영향권 지가에 미치 는 영향 내용 수원 장안 STX KAN 아파트 마니디앤씨 STX건설(주) 수원시 장안구 이목동 300일원 50,225.3m2 163, m2 지하2층, 지상15~26층 동, 947세대 이목동 300 및 정자동 일부 인근지역 북수원I C에서 약 1km, 과천-의왕고속도로 의왕I C에서 약 3km 떨어져 위치해 있고, 북측으로 서부우회도로와 접하고 동측으로는 국도 1호선 이 지나가며, 이목중교, 동우여고, 동원고교와 도보로 5분거리에 있 고, 국철1호선 성균관대역에서 5분거리에 위치하고 있어 교통 및 입지 조건은 우수한 편임. 또한 남측의 장안힐스테이트 및 스카이 뷰 등 수원정자메가타운의 향 후 사업진척에 따라 이 일대의 지가 가격수준은 어느정도 상승할 것으 로 기대됨. 경제환경의 변화 - 수원시 장안구는 안정적인 기존 주택지대가 많은 지역으로 2009년 및 2013년까지 계속되고 있는 세계적인 경제위기로 인하여 국내외 경제환경 불안정성이 지역경제 및 부동산시장에도 상당기간 영향을 미치는 것으로 보여짐. 특히 공동주택가격 및 상가(상업용부동산)등 부동산가격 하락과 경기부진으로 장안구는 일부 개발사업예정 지를 제외하고는 침체국면을 맞고 있음. - 현재는 기존의 개발사업 이외에 특별한 대규모 개발사업은 없으며, 주로 기존 노후 주택을 대체하는 소규모 다가구주택 및 공동주택(다세대,연립) 신축이나, 아파트 재

16 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 14 건축사업, 주상복합아파트 신축사업 등이 부분적으로 이루어지고 있으며, 향후 도심 정비사업이 계획되어 있음. - 수원시는 중장기적 안정적인 주택공급을 위해 정비예정구역 28곳 약72만평을 지정 하여 주민공고ㆍ공람 및 경기도 도시ㆍ건축공동위원회 심의을 거쳐 이중 25개구역 을 대상으로 2010년 수원시 도시주거환경정비기본계획( )을 수립.고시하였 음. 이중 주택재개발 사업 18개 구역, 주거환경개선사업 3개 구역, 사업유형유보 2 개 구역, 주택재건축사업 2개 구역으로 구분됨. - 장안구는 5개구역으로 해당지역은 수원시 도시ㆍ주거환경정비기본계획이 수립되기 이전 부터 개발추진 및 기대감으로 상당한 가격상승이 이미 반영된 상태로 현재는 4개구역이 주민동의를 거쳐 조합이 설립되었으며, 해당 정비계획구역을 중심으로 인 근지역까지 호가수준이 상당히 상승한 상태이나, 매도 및 매수호가간 괴리가 크고 특히 최근 국제적인 금융경색에 따른 부동산 경기가 주춤해지면서 실제 거래는 많지 않은 편이고 향후 사업의 추진경위에 따라 해당사업지를 중심으로 지가상승의 여지 는 내재하고 있음. 경제요인 분석 - 수원시 장안구는 일찍이 정자지구, 한일타운 등은 기존의 대규모 택지개발사업으로 지속적인 인구유입이 이루어 졌으며, 대규모 택지개발지구를 중심으로 국지적인 경 제활성화 및 상권형성이 이루어지고 있음. - 한일타운의 삼성홈플러스 북수원점과 조원지구의 성숙에 따라 조원택지개발지구를 중심 으로 인근지역의 가격에 긍정적인 영향을 미쳐 공동주택을 제외하고는 상승요 인으로 작용할 것으로 보여지며 도심정비예정구역으로 지정되어 도심재개발 추진 및 개발기대감이 내재되어 있는 영화동, 정자동, 조원동, 연무동 등 일부지역은 높은 호가수준을 형성하여 왔으나, 2009년 경기침체로 인해 거래가 주춤하다가 회복국면

17 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 15 에 접어들면서 정자동 및 조원동 등의 지역은 거래가 다소 증가하였고 2013년 하반 기 현재는 보합세이며 2014년에도 이 수준을 유지할 것으로 보여짐. - 상업지역내 후면 주택지는 과거 숙박시설 및 점포, 다가구주택 신축을 위한 수요 가 많았으나, 최근에는 상업용 및 주상용 부동산에 대한 수익률 하락 및 임대수요 감소로 인하여 매수세가 거의 없는 실정으로 부동산 가격은 하락세를 보이며, 성균 관대앞권역인 성대역앞에서 성대정문에 이르는 신흥상가지역 후면주택지는 성숙도 증가에 따라 주상용으로 전용가능한 단독주택은 어느 정도 수요가 있어 가격수준은 떨어지지 않을 것으로 보여짐. 3) 행정적요인 용도지역별 개별지 분포현황 <장안구 종합민원과, 2013년 12월 현재 비율 : %> 구 분 계 주거 상업 공업 녹지 미지정 필지 25,750 1,9179 1, ,413 - 비 율 토지이용상황별 개별지 분포현황 <장안구 종합민원과, 2013년 12월 현재 비율 : %> 구분 계 주거용 상업용 주상복합 공업용 농경지 임야 기타 필지 25,750 11,854 1,658 3, ,930 1,052 5,969 비율(%)

18 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 16 공부상 지목별 개별지 분포현황 <장안구 종합민원과, 2013년 12월 현재 비율 : %> 구분 계 대 잡종지 공장 전 답 임야 기타 필지 25,750 15, ,804 1,102 1,409 5,277 비율(%) ) 지가동향 분석(장안구 주거지역) 지가변동률 <국토교통부 : 지가동향 기준> 구분 2014년 3월 4월 5월 6월 7월 8월 9월 10월 11월 12월 당월 누계 거래동향 추이(월평균금액 및 건수) < , KAIS> 구 분 전국 경기도 수원시 장안구 전체 단독주택 전체 단독주택 전체 단독주택 거래금액 224,675.3억원 240,870.4억원 거래건수 107,510건 110,897건 거래금액 20,097.3억원 20,584.2억원 거래건수 6,640건 6,751건 거래금액 58,181.8억원 53,159.7억원 거래건수 22,407건 20,555건 거래금액 억원 3,055.3억원 거래건수 672건 666건 거래금액 930.7억원 억원 거래건수 379건 468건 거래금액 132.3억원 91.8억원 거래건수 30건 21

19 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 17 주거지역 내 상업지대 가격형성요인 분석 택지개발지구내 및 택지개발지역내 및 상업적 성숙도에 인근 상업지대로서 인근의 상업용지로 따른 상가수요의 배후지의 범위가 확 대부분 근린상가 및 증가로 지가상승 정자동, 대되고 있으며, 택지 주상 건물로 개발되 요인이 내재되어 상업 천천동, 개발로 인한 도로의 었으며, 일부 상업 있으며, 상업용 지대 율전동, 폭, 구조, 계통 및 용 건물이 신축중이 성격이 강한 주상 1 (택지지 연속성 등이 매우 양 며, 지속적인 인구 지대 도로 및 접 구)인근 호함. 및 세대수의 증가로 근조건이 양호한 상업지대의 지역적 토지가 많으며 강 주 성숙도는 매우 활발 한 편임. 보합세를 유지하 고 있음. 거 지 주거지역내 재래시장 (정자동, 파장동, 조 구획정리된 표준적 획지로 특별한 개발 상업용 성격이 강 한 주상지대는 상 역 상업 지대 2 영화동, 조원동, 송죽동, 파장동, 연무동, 일원 원동 등)과 주상용이 혼재하는 지역으로 고개구매력 및 수요 가 일정수준 유지되 는 지역임. 주요 간 선도로변을 따라 5층 내외의 상업용 건물 과 후면에는 3층 내 계획은 없으며 일부 소방도로개설이 예 정되어 있으며, 일 정수준의 상업적 성 숙도를 유지하고 있 으며. 향후 개발계 획은 없음. 업적 성숙도에 따 른 지가상승요인 이 내재되어 있어 지가는 강보합 내 지 보합세임. 외의 주상용 건물이 혼재하고 있음.

20 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 18 Ⅲ. 토지가액의 산출근거 1. 감정평가방법의 적용 감정평가에 관한 규칙 제14조에 따라 대상토지와 가격형성요인이 같거나 비슷한 비교표 준지의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정,지역요인,개별요인 비교 및 그 밖의 요인의 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 공시지가기준법으로 평가하였음. 2. 대상토지 2014년 01월 01일 기준 개별지가 기호 소재지 지목 면적 (m2) 1 연무동 ) 대 상업용 2 연무동 대 상업용 3 연무동 ) 주 상업용 이용 상황 용도지역 접면 형상 고저 제1종 일반주거 제1종 일반주거 제1종 일반주거 광대 소각 광대 한면 광대 한면 개별지가 (원/m2) 부정형 평 지 1,609,000 세장형 평 지 1,465,000 가장형 평 지 1,523, 비교표준지의 선정 1) 비교표준지 공시지가 공시기준일 : 2014년 01월 01일 기호 소 재 지 지 번 면 적 (m2) 지목 용도지역 도로교통 공시지가 이용상황 형상지세 (원/m2) 기타제한 가 수원시 장안구 연무동 대 제1종일반주거 중로한면 1,320,000 상업용 세장형평지 일반미관지구 문화재보호구역 2) 선정사유 감정평가에 관한 규칙 제14조제3항에 따라 인근지역에 있는 표준지 중에서 대상토지와 용도지역 이용상황 주변환경 등이 같거나 비슷한 공시지가 비교표준지를 선정하였음. 1) 2014년08월05일 연무동 번으로 합병되어 말소 2) 2014년08월05일 지목변경 후 연무동 번으로 합병되어 말소

21 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 시점수정 1) 지가변동률(국토교통부 공표 지가동향 기준) (1) 대상기간 : 2014년 01월 01일 ~ 2015년 02월 05일 (2) 용도지역별 지가변동률 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제125조에 따라 국토교통부장관이 조사ㆍ발표하 는 수원시 장안구 용도지역별 주거지역 지가변동률을 적용하되, 2015년 01월 이후의 지가변동률은 미고시인 바 직전연도 12월의 지가변동상황을 연장하여 추정적용하였음. (3) 지가변동률 내역 기 간 주거지역 비 고 ~ 년 12월누계 ~ 년 12월분 ~ ( ) 기간 중 지가변동률 ( ) ( /31) 2) 생산자 물가지수 (1) 2013년 12월 지수 : (2) 2014년 12월 지수 : (3) 변동률 : (약 2.022% 하락) 3) 시점수정률의 채택 상기 자료에 나타난 바와 같이 지가변동률과 생산자물가지수는 상호 차이가 있으나 지가 에 관한 한 생산자물가지수보다 지가변동률이 당해지역의 지가변동상황을 현실적으로 반 영하고 있다고 판단되어 지가변동률을 기준으로 시점수정하였음. 5. 지역요인의 비교 평가대상토지와 공시지가 비교표준지는 인근지역에 소재하는 바 지역요인 대등함(1.00)

22 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 개별요인의 비교 평가 대상 합병 후 기호 2 연무동 비교 표준지 가 연무동 조건 항목 세항목 격차율 비고 가로 조건 접근 조건 환경 조건 획지 조건 행정 적 조건 기타 조건 가로의 폭, 구조 등의 상태 간선도로 등 교통시설과 의 접근성 상가와의 접근성 공공 및 편익시설과 의 접근성 일조 등 자연환경 인근환경 공급시설 및 처리시설의 상태 위험 및 혐오시설 등 면적,형상 등 방위,고저 등 접면도로 상태 행정상의 규제정도 기타 폭 포장 계통 및 연속성 인근 대중교통시설과의 거리 및 편의성 인근상가와의 거리 및 편의성 유치원, 초등학교, 공원, 병원, 관공서 등과의 거리 및 편의성 일조, 통풍 등 조망, 경관, 지반, 지질 등 인근 토지의 이용상황,인근 토지의 이용상황과의 적합성 상하수도, 가스, 전기 등 설치의 난이 변전소, 가스탱크, 오수처리장 등의 유무 특별고압선과의 거리 면적, 형상, 접면너비 등 방위, 경사, 고저 각지, 2면획지, 3면획지 비교표준지는 중로한면이나 평가대상 토지는 광대각로서 평가대상토지가 가로의 폭, 계통 및 연속성 등 가로 조건 우세함 비교표준지와 평가대상토지는 간선도 로와의 접근성, 영동고속도로 동수원 IC 등과의 접근성 우세함 비교표준지에 비하여 평가대상토지는 인근환경 등 환경조건 대등함 평가대상토지의 북동측은 축대로 조 성된 토지로서 평지인 비교표준지에 비하여 열세이나, 광대로 및 중로에 접한 가로장방형의 각지로서 우세하 여 전체적으로 획지조건 우세함 용도지역, 지구, 구역 등 1.00 비교표준지와 행정적조건 대등함 기타 규제 장래의 동향 기타 1.00 비교표준지와 평가대상토지는 장래의 동향 등 기타조건 대등함 누 계 평가대상토지가 개별요인 우세함

23 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 그 밖의 요인의 보정 1) 인근 매매사례 단가 기호 소재지 면적 지목 용도지역 자료출처 매매시점 (원/m2) 제1종 1 연무동 대 일반주거 3,834,654 등기사항 전부증명서 연무동 ,149.5 주 3 연무동 대 제1종 일반주거 3,131,796 등기사항 전부증명서 제1종 일반주거 3,414,747 등기사항 전부증명서 ) 인근 평가선례 기호 소재지 면적 지목 용도지역 평가단가 (원/m2) 자료구분 기준시점 1 연무동 대 제1종 일반주거 3,140,000 담보 연무동 대 제1종 일반주거 3,330,000 기타 연무동 ,149.5 주 제1종 일반주거 2,970,000 담보 연무동 ,149.5 주 제1종 일반주거 3,330,000 기타 ) 경매통계 분석(토지 전체) 지역통계 장안구 연무동 총낙찰가율 평균낙찰가율 낙찰건수 총낙찰가율 평균낙찰가율 낙찰건수 1년 개월 개월 ) 그 밖의 요인 보정률의 결정 (1) 표준지(가)와 매매사례1 비교분석 1 시점수정(매매사례1의 매매시점부터 본건 기준시점까지의 지가변동률)

24 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 22 기 간 주거지역 비 고 ~ 년 기간 중 지가변동률 ~ 년 누계 ~ 년 누계 ~ 년 12월분 ~ ( ) 기간 중 지가변동률 2 지역요인비교 : 인근지역으로서 지역요인 대등함 3 개별요인비교 사례 기호 공시지가 표 준 지 1 가 가 로 조 건 접 근 조 건 환 경 조 건 획 지 조 건 행 정 조 건 기 타 조 건 개별요인 격 차 율 매매사례는 광대각지로서 평가대상 토지와 동일하나, 고저, 형상 등 획지조건 열세함 4 그 밖의 요인 보정률 산정 구 분 사례기준 표준지 가격 비교표준지 가격 선 례 소재지 표준지 소재지 연무동 매 매 가 공시지가 시 점 수 정 가로 조건 접근 조건 환경 조건 개별요인비교치 획지 조건 행정 조건 기타 조건 누계 시 산 가 격 보정률 (%) ,834, ,565, 연무동 ,320, ,336,751 5 그 밖의 요인 보정률 결정 : 상기사항을 참작하여 약 90%의 상향보정을 요함 5) 적용단가의 산정 산식 비교표준지 공시지가 시점수정 지역요인비교 개별요인비교 그 밖의 요인 보정 기호 공시지가 시점수정 지역요인 개별요인 그 밖의 요인 보정 적용단가 1 1,320, ,740,000

25 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 23 Ⅳ. 건물가액의 산출근거 1. 감정평가방법의 적용 감정평가에 관한 규칙 제15조에 따라 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 가하여 대상 건물의 가액을 산정하는 원가법을 적용하였음. 2. 대상건물의 개요(일반건축물대장상의 건축물현황 기준) 기호 층별 구조 용도 면적(m2) 사용승인일 4 지5층 철골철근콘크리트구조 의료시설 (정형외과) 지4층 철골철근콘크리트구조 의료시설 (정형외과) 지3층 철골철근콘크리트구조 의료시설 (정형외과) 지2층 철골철근콘크리트구조 의료시설 (정형외과) 지1층 철골철근콘크리트구조 의료시설 (정형외과) 1층 철골철근콘크리트구조 의료시설 (정형외과) 층 철골철근콘크리트구조 주차장 층 철골철근콘크리트구조 (정형외과) 의료시설 3층 철골철근콘크리트구조 (정형외과) 의료시설 4층 철골철근콘크리트구조 의료시설 (정형외과) 그 밖의 기재사항 2012-수원시 주택건축과- 신축허가-44, 인근부설주차 장20대 일반철골구 조(291.54m2, 높이-6m,길이 -26.9m),연무 동260-15(166.6m2), (180.1m2) 3. 재조달원가의 산정 (1) 표준단가의 결정 <한국감정원 발간 2014년 01월기준 건물신축단가표 > 기호 분류번호 구조 용도 급수 철근콘크리트조 슬래브지붕 병원 표준단가 (원/m2) 1급 1,602,000 2급 1,448,000 내용년수 50(45~55)

26 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 24 규모, 구조, 용재, 시공정도, 부대설비, 관리상태 등을 참작하여 위의 분류번호 의 2급 내외로 판단하여 본건의 표준단가를 1,450,000(원/m2)으로 결정하였음. (2) 부대설비 보정단가 설비명 내 역 보정단가 (원/m2) 비 고 수변전설비, 비상발전기,정보통신,TV공 전기설비 등 시청설비,접지설비,간호사호출설비,주차 관제설비,방송설비,화재탐지설비 등 제 239,000 반 전기설비 포함 세면기,소변기,양변기,샤워기,세척기, 위생 급 배수 및 급탕설비 등 정화조 등 위생설비, 저수조,급수펌프, 배수펌프,압력탱크 등 급 배수설비, 온 70,000 수보일러 등 급탕설비 등 냉각탑,난방용열교환기,급탕순환펌프, 냉난방설비 등 냉 난방순환펌프,냉 온순환펌프,공기 조화기,관류형보일러,팽창탱크,흡수식 250,000 냉 온수기 등 제반 냉난방 급탕설비 소화설비 등 화재탐지 및 옥내소화전,스프링클러 등 제반 소방관련설비 36,000 전층에 배분 냉난방자동제어,보일러 및 급탕탱크,지 자동제어설비 하저수조,오배수탱크판넬,실내기 운전제 어 및 모니터링 등 각종 자동제어설비 65,000 등 승강기설비 승객용 15인승 1대 : 90M/MIN 1,000Kg,병원용 20인승 2대 : 90M/MIN 1,350Kg 30,000 수술실판넬,자동문,수술실매립장,공기조 크린룸(수술실)설비 등 화기,Condensing Unit, Carbon Filter Unit,스크립싱크,수술실용실 내외기, 무영등,의료가스설비,수술실용자동제어 190,000 장치 등 각종 크린룸설비 등 소 계 920,000

27 평가가액 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 Page : 25 (3) 재조달원가의 결정 구 분 표준단가 보정단가 재조달원가(원/m2) 전층에 배분 1,450, ,000 2,370,000 상기의 보정단가는 층별 위치별로 투입된 비용에 차이가 있는 것으로 판단되나 개 별적인 보정단가의 조정은 사실상 불가능하여 본건 평가에서는 전체의 추정소요비용 을 참작하여 건물전체의 평균단가를 적용하였음. 4. 감가수정 경과년수에 따른 물리적감가요인을 참작하여 감가수정하되,내용년수는 50년을 기준하였으 며, 관찰감가하였음. 5. 건물적용단가의 결정(천원 미만 절사) 평가 기호 구분 재조달원가 내용년수 잔존 내용년수 잔존 가치율 적용단가 (원/m2) 4 전층 2,370, ,322,000 Ⅴ. 감정평가액 결정의견 상기 평가선례와 거래사례가격, 가격수준 등을 종합적으로 검토할 때, 공시지가기준법에 의한 토지가 액과 원가법에 의한 건물가액을 합산한 금액의 합리성이 인정되므로 이를 대상부동산의 감정평가액으 로 결정하였음.

47 미도 제 위치도(본건,표준지) Page : 1 소 재 지 경기도 수원시 장안구 연무동 (본건), 연무동 (비교표준지)

48 미도 제 위 치 도 Page : 1 소 재 지 경기도 수원시 장안구 연무동

목 차

목 차 Ⅴ. 광교지구택지개발사업지구단위계획결정 ( 변경 ) 도서 목 차 Ⅴ. 광교지구택지개발사업지구단위계획결정 ( 변경 ) 도서 1. 지구단위계획구역결정 ( 변경 ) 조서 가. 총괄 ( 변경없음 ) 도면표시번호 구역명위치 기정 면 적 ( m2 ) 변경후 변경 계 1단계 2단계 비고 - 수원시영통구매탄동, 이의동, 광교지구원천동, 하동, 팔달구우만동, 제1종지구단위계장안구연무동일원획구역용인시수지구상현동,