[상반기 결산] ①아파트

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1 Ⅰ. 상반기 부동산시장 결산 1. 아파트 가격 동향 2. 아파트 투자수익률 3. 재건축 시장 동향 4. 분양권 시장 동향 5. 아파트 입주 물량 1

2 1. 아파트 가격 동향 올해 상반기 주택시장은 3.30부동산대책 및 주택담보대출 강화, 판교분양, 버블세븐 논란, 부녀회 가격담합 등으로 격동적인 모습을 보였다. 전세시장도 학군수요와 쌍춘년에 따른 결 혼 수요 증가에 따라 지난해 상반기 보다 다소 높은 오름폭을 보였다. 전반적으로 아파트 시장이 불안정한 모습을 보인 가운데 분양 시장 역시 입지와 단지에 따 라 희비가 엇갈린 한 해였다. 서울 및 수도권 인기 단지의 경우 뜨거운 청약 열기를 보인 반면 지방의 아파트 분양은 참담한 실패를 거듭했다. 2005년 하반기에 이어 약보합세를 이 어갈 것이라던 전문가들의 예측을 무색케 한 2005년 상반기 아파트 및 분양 시장을 대한민 국 부동산표준 부동산뱅크가 5회에 걸쳐 정리한다. 비강남권 9.32%, 지난해 보다 2배 상승 서울시 12.15% 상승, 양천구 31.59% 폭등 부동산뱅크조사에 따르면 2006년 상반기 전국 아파트 매매가는 8.39%(평당 636만 원 690만 원)상승한 것으로 나타났다. 이는 2005년 상반기(7.46%)에 비해 0.93%p 상승한 것 으로 주로 서울 및 수도권 지역을 중심으로 가격 오름세가 두드러졌다. 전국 아파트 값을 주도하는 서울시의 경우 올 초에 비해 12.15%(평당 1,226만 원 1,375 만 원) 상승했다. 특히 강남권의 경우 16.25%의 상승률을 보이면서 지난해 같은 기간 (21.27%)에 비해 5.02%가 감소한 반면 비강남권은 9.53%로 지난해(4.42%)에 비해 2배 가 까이 올라 대조적인 모습을 보였다. 이는 강남권 재건축 단지의 규제에 따른 목동 지역의 반사효과와 용산, 성동지역의 U턴 프로젝트, 도심재개발 등에 대한 기대감 때문으로 분석 된다. 올 초 서울 주택시장은 8.31대책의 영향으로 안정세가 이어질 것 이라는 지난해 전망과는 달리 강남권 재건축시장을 중심으로 가격이 상승해 1월 1.39% 변동률을 보이는 등 불안한 출발을 보였다. 2월 들어 정부의 재건축 제도를 전면 재검토 하겠다는 강력한 발언과 생애 최초 주택자금 대출 자격요건 강화 등으로 매수심리가 위축되면서 강남권을 중심으로 상승 세가 주춤했다. 안정세를 유지하는 듯한 분위기도 잠시 3월 들어 재건축 단지의 가격 상승 과 판교분양에 따른 후광효과로 강남권의 경우 올 들어 가장 높은 6.91%의 상승률을 기록 했다. 2

3 과열양상으로 치닫던 서울 및 수도권 아파트 시장은 4월 들어 3.30부동산 대책 발표 및 주 택담보대출 강화로 서울 및 강남권이 2%대의 상승률을 기록하면서 급등세에 제동이 걸렸다. 5월 들어 재건축 환수법안의 국회통과와 청와대의 '버블세븐' 경고에 재차 꿈틀대던 아파트 값이 진정됐고, 6월에는 여름비수기와 월드컵축구 개최 등으로 안정세가 유지되고 있는 상 황이다. 3

4 구별로는 목동, 신정동이 있는 양천구가 31.59%(평당 1,404만 원 1,847만 원) 올라 서울 에서 가장 큰 폭의 상승률을 기록했다. 강남구(18.33%), 용산구(18.17%), 서초구(15.83%), 강서구(14.55%), 송파구(13.09%), 동작구(13.36%) 등도 서울 평균 상승률(12.15%)을 웃돌 면서 서울지역 가격 상승을 이끌었다. 목동은 뛰어난 학군과 주거환경으로 이전부터 투자자 들의 관심을 받아 왔던 곳이다. 그러나 올 초 강남권 재건축단지 규제에 따른 풍선효과 가 맞물리면서 3월 9.51%, 4월 7.44%, 5월 7.53%가 상승하는 기염을 토했다. 용산구도 U턴 프로젝트와 도심재개발에 따른 기대감으로 상반기에 18.17%의 상승률을 기록했다. 한편 중랑구(1.29%), 동대문구(1.37%), 강북구(1.41%), 노원구(1.64%), 도봉구(1.73%) 등 강북지역을 중심으로 1%대의 상승률을 보이면서 지역별 양극화가 뚜렷했다. 부녀회 담합, 신도시 17.26% 급등 재건축, 버블세븐 풍선효과로 과천시, 의왕시 급등 5대 신도시는 판교분양과 부녀회 가격담합 논란이 불거지고 있는 가운데 17.26%에 이르는 높은 상승률을 기록했다. 이중 산본이 24.94% 올라 가장 높은 상승률을 기록했고, 평촌 23.4%, 일산 19.87%, 분당 14.27%, 중동 13.28%등이 뒤를 이었다. 4

5 산본의 경우 평촌에 비해 가격이 저평가 돼있는 데다 입주자들이 인터넷 동호회를 통해 일 정 가격 이하로는 팔지 말자는 움직임이 확산되면서 5월 한달 간 12.27%가 상승하기도 했 다. 이러한 담합행위가 중동까지 번지면서 1월~4월까지 1% 이내의 상승률을 기록했던 것 이 5월과 6월 각각 5.4%, 7.12%의 오름폭을 나타내면서 13.28%의 상승률을 기록했다. 또 분당과 평촌은 5월 한달 간 5.07%와 9.25%의 상승률을 나타내던 것이 버블세븐지역으 로 지목되면서 6월에는 각각 0.71%, 0.29%로 상승세가 크게 꺾였다. 5대 신도시를 제외한 경기도는 판교분양호재가 크게 작용하면서 주로 경기 남부권이 가격 을 주도하며 8.46%(평당 621만 원 673만 원)의 변동률을 기록했다. 특히 과천시는 1월 평당매매가 2,485만 원에서 현재 2,934만 원으로 뛰며 18.07%나 올랐 다. 이는 경기도 내 최고 상승률로 재건축에 대한 기대심리가 가격 상승을 주도한 것으로 분석된다. 평촌과 가까운 의왕의 경우 버블세븐 풍선효과와 재건축단지의 호재로 17.14%가 상승했다. 군포시도 전철 1호선 군포역~의왕역 사이 당정역(가칭) 개발에 대한 기대감이 높 아지면서 17.04%의 상승률을 기록했다. 용인시도 판교 후광효과와 광교신도시에 대한 개발 호재로 14.51%의 상승률을 나타냈다. 반면, 별 다른 개발 호재가 없었던 가평군(-6.14%), 의정부시(-0.36%), 연천군(0%), 동두천 시(0.22%), 포천시(0.28%), 안성시(0.39%), 시흥시(0.46%)는 하락 또는 1%미만의 상승률 을 나타내면서 대조적인 모습을 보였다. 서울전세 4.8%, 지난해 보다 11배 상승 강서구, 학군 신혼부부 수요 늘어 9.02% 올라 5

6 전국 전세시장은 지난해 상반기(2.07%)와 비슷한 양상을 띠면서 3.08% 상승했다. 서울의 경우 지난해(0.42%)보다 무려 11배가 오른 4.75%의 상승률을 기록했다. 8.31대책 이후 언 젠가 거품이 빠질 수도 있다고 판단한 수요자들이 집을 사는 대신 전세로 들어가면서 가격 이 상승했기 때문이다. 권역별로는 강남권이 3.59%, 비강남권 5.26%의 상승률을 보이면서 매매가와 마찬가지로 비강남권의 강세가 두드러졌다. 상반기 수도권 전세시장은 겨울방학 학군과 신혼부부 수요가 몰리면서 3월까지 상승세를 이어갔다. 4월 들어 봄 이사수요가 일단락 되면서 오름폭이 다소 둔화됐으나 5월 들어서 매 매가 동반상승과 함께 오름세로 돌아섰다. 그러나 6월 들어 여름 비수기와 독일월드컵 등의 영향으로 안정세를 유지하는 양상을 띠었다. 지역별로 살펴보면 학군과 신혼부부 수요가 좋은 지역을 중심으로 가격 상승이 두드러졌다. 강서구가 9.02%로 가장 높은 상승률을 나타냈으며, 용산구 7.81%, 동작구 7.56%, 양천구 6.92%, 광진구 6.01% 등이 뒤를 이었다. 신도시 역시 산본, 중동, 일산을 중심으로 2.78%의 상승률을 보였다. 신도시에서는 집값담 합이 두드러졌던 산본이 10.09%의 상승률을 보이면서 가장 높았고, 중동 6.91%, 일산 4.67%, 평촌 3.23%, 분당 -1.04% 등의 순으로 나타났다. 경기도는 남양주시(10.55%), 구리시(8.92%), 군포시(8.9%), 김포시(7.33%), 과천시(5.18%), 포천시 (4.98%), 광명시(4.96%)을 중심으로 3.26% 올랐다. 남양주시의 경우 작년 쏟아졌던 6

7 2만 가구의 대규모 물량이 소진되면서 올 초 평당 206만 원이었던 가격이 평당 227만 원 으로 뛰어 올랐다. 반면 대규모 단지의 입주와 매매가 상승요인으로 용인시와 하남시는 각각 -4.29%, -1.7% 의 변동률을 기록했다. 7

8 2. 아파트 투자수익률 올해 들어서만 두 차례에 걸쳐 행해진 콜금리 인상에도 불구하고 수도권 아파트 투자수익률 (자본수익률+임대수익률)이 은행 금리를 큰 폭으로 웃돈 것으로 조사됐다. 올 상반기 서울 과 경기도 아파트 투자수익률은 각각 14.31%, 10.97%로, 콜금리(4.25%)에 비해 2~3배 이 상 높은 수익성을 보였다. 또한 재건축 단지를 중심으로 강남권에 집중된 정부의 부동산 규 제 탓에 양천구, 용산구 등 비강남권 지역 투자 수익성이 크게 높아진 것으로 나타났다. 서울아파트 투자수익률 14.31% 양천구 33.49%, 용산구 20.15% 부동산뱅크에 따르면 올 상반기 서울 아파트 투자수익률은 14.31%에 달했다. 이는 연 초 1 억 원짜리 아파트를 매입했다가 임대를 놓은 후 6월에 되팔았다면 시세차익과 임대수익을 합쳐 1,431만 원을 남겼음을 뜻한다. 1월 기준 예금은행 평균수신금리가 4.14%였던 점을 감안하면 같은 금액을 은행에 넣어 둔 경우보다 수익이 3배 이상 높았던 셈이다. 서울 구별로 살펴보면 무려 33.49%의 수익률을 기록한 양천구의 올 상반기 투자수익률이 가장 높았다. 이 외에도 용산구(20.15%), 강남구(19.80%), 서초구(17.57%), 강서구 (17.02%), 동작구(15.99%), 송파구(14.63%), 영등포구(14.61%) 등이 서울시 평균 투자수익 률을 웃돌았다. 강남권을 제치고 투자수익률 1위를 기록한 양천구는 임대수익률은 1.9%로 전체 25개 구 중 21위를 기록하는데 그쳤다. 그러나 뛰어난 주거커뮤니티와 학군수요를 바탕으로 상반기 집값 고공행진을 거듭한 덕에 자본수익률 31.59%를 기록하며 당당히 서울 구별 수익률 1 위에 등극했다. 8

9 미군기지 공원 조성 등의 호재와 서울시의 U턴 프로젝트 로 집중 조명 받고 있는 용산구는 20.15%의 수익률로 양천구에 이어 2위에 올랐다. 용산구 역시 임대수익률은 1.98%를 기록 해 서울시 평균 임대수익률(2.16%)를 밑돌았다. 재건축 아파트가 몰려 있는 강남구 역시 노후한 시설 탓에 임대수익률은 1.47%로 서울 25 개 구 중 꼴지에 랭크됐다. 반면 시중 유동자금이 대거 몰린 재건축 단지와 고공행진을 거 듭한 중대형아파트에 힘입어 전체 투자수익률은 19.80%를 기록했다. 이밖에도 강남구와 함 께 재건축 단지가 밀집해 있는 서초구가 17.57%의 수익률을 보였으며, 9호선 개통 호재로 강서구(17.02%)와 동작구(15.99%) 역시 높은 투자 수익을 올렸다. 9

10 투자수익률이 서울시 평균을 웃돌았던 지역은 대부분 임대수익률은 낮은 반면, 자본수익률 이 상위권에 랭크되는 특징을 나타냈다. 즉, 안정적인 임대수익보다는 매매가 상승에 따른 시세 차익이 투자수익률을 결정한 셈이다. 상반기 시중금리와 비슷한 수익성을 보이는데 그친 동대문구(4.44%), 강북구(4.49%), 중랑 구(4.54%), 도봉구(4.95%), 노원구(5.04%) 등의 임대수익률은 서울평균을 상회하는 것으로 조사돼, 임대사업을 하기에는 최적지인 것으로 나타났다. 경기도 아파트 투자수익률 10.97% 과천, 의왕, 군포 고공행진 10

11 신도시를 제외한 경기도의 올해 상반기 자본수익률은 8.46%, 임대수익률은 2.51%로 총 투 자수익률은 10.97%로 집계됐다. 경기도의 경우 자본수익률은 서울시 보다 4% 가량 낮았지 만 임대수익률은 0.35% 가량 높게 조사돼, 매매가 대비 전세가 비중이 높았던 것으로 조사 됐다. 지역별로 살펴보면 과천시(19.40%), 의왕시(19.22%), 군포시(19.18%), 용인시(16.29%), 고 양시(15.47%), 안양시(14.27%), 김포시(12.87%), 하남시(12.50%), 광주시(11.13%) 등이 경기도 평균 투자수익률을 웃돈 것으로 나타났다. 과천시는 정부청사 이전이란 악재에도 불구하고 재건축에 대한 기대심리와 서울과 가까운 지리적 이점을 살려 19.40%의 투자수익률을 기록, 경기도 지역별 투자수익률 1위에 올랐다. 반면 높은 매매가와 노후한 시설 탓에 임대 수익률은 경기도에서 가장 낮은 1.33%로 조사 됐다. 11

12 의왕시도 용인, 평촌 등 버블세븐지역에 대한 풍선효과로 19.22%의 수익률을 보였다. 산본 신도시 매매가가 급등하면서 덩달아 집값이 크게 오른 군포시는 19.18%의 투자수익을 얻 었다. 이밖에 버블세븐으로 지목되며 올 초 수직 상승하던 집값에 제동이 걸린 용인시 (16.29%), 행신동 화정동을 중심으로 집값 담합 논란을 일으켰던 고양시(15.47%)가 뒤를 이었다. 반면, 마이너스 수익률을 기록한 가평군(-3.26%)을 비롯해 동두천시(2.81%), 의정부시 (2.93%), 포천시(3.24%), 연천군(3.47%) 등 경기 북부 지역은 투자 수익성이 시중금리를 밑돈 것으로 조사됐다. 12

13 일산, 산본, 중동, 분당, 평촌 등 5대 신도시의 총 투자수익률은 19.62%로 서울평균 투자수 익률(14.31%)을 큰 폭으로 앞섰다. 입주민들 사이에 가격이 저평가돼 있다는 인식이 강했 던 산본이 27.91%로 가장 높은 수익성을 기록했으며, 이어 평촌(26.09%), 일산(22.17%), 분당(16.32%), 중동(16.14%)이 뒤를 이었다. 산본의 경우 임대수익률에 있어서도 2.97%로 가장 높게 조사돼, 자본수익과 임대수익을 고루 얻을 수 있는 지역으로 꼽혔다. 13

14 3. 재건축 시장 동향 상반기 재건축 시장은 천국과 지옥을 오가는 양상을 띠었다. 3.30대책 이전까지만 해도 하 늘 높줄 모르고 치솟던 재건축 아파트값이 4월 이후 맥을 못춘 것이다. 5월 들어 잠시 반등 을 시도하기도 했지만 연일 계속된 정부의 버블 경고에 결국 무릎을 꿇은 채 상반기를 마 감했다. 서울 재건축 15.30% 상승 강남권 비강남권 가격 차는 더 벌어져 부동산뱅크 리서치센터에 따르면 올 상반기 서울 재건축 아파트값은 평당 2,566만 원에서 2,958만 원으로 15.30% 상승한 것으로 나타났다. 지난 해 같은 기간 기록했던 30.67%(평 당 1,953만 원 2,552만 원)의 상승률과 비교하면 반토막에 불과한 수치다. 또 상반기 재건 축을 제외한 일반 아파트값 상승률 12.21%(평당 1,073만 원 1,204만 원)과도 큰 차이를 보이지 않아 자존심을 구겨야 했다. 월 별로는 3.30대책이 발표되기 전인 3월의 상승률이 가장 높았던 것으로 조사됐다. 2월까 지 평당 2,585만 원이었던 재건축 아파트값이 한달 새 8.60%나 올라 3월에는 2,855만 원 이라는 몸값을 가지게 된 것이다. 하지만 개발이익환수, 안전진단 절차 및 기준 강화 등 재 14

15 건축 규제를 골자로 한 3.30대책 발표로 상황은 달라진다. 4월에는 전달에 비해 7% 가량 떨어진 1.69%(평당 2,807만 원 2,855만 원)의 변동률을 기록하는데 그쳤다. 5월에는 그 달 2일 재건축 개발이익 환수제를 담은 도정법 개정안이 국회를 통과했음에도 4.32%(평당 2,855만 원 2,978만 원)의 상승률을 보이며 회복기에 들어선 듯 했으나, 정부 의 계속된 거품 경고로 인해 심리적 압박이 이어지자 결국 6월 들어 첫 마이너스 변동률을 기록하기 이른다. 5월까지 평당 2,978만 원이던 재건축 아파트값은 6월 들어 2,958만 원으 로 -0.67% 하락했다. 서울 재건축 시장이 전체적인 약세를 보였지만 강남권과 비강남권과의 가격 차이는 더 벌어 진 것으로 나타났다. 1월 강남권 재건축 아파트 평균 평당가는 2,956만 원으로 비강남권의 평당 1,897만 원과는 1,058만 원의 차이를 보였다. 그러나 6월 16.93% 올라 평당 3,456만 원을 기록한 강남권과 10.98% 상승해 2,106만 원의 평당가를 보인 비강남권과의 재건축 아파트값 격차는 1,350만 원으로 커진 상태다. 강서권 도심권 약진 돋보여 개별 아파트는 강남권 분포 많아 구별로 살펴보면 강서구 24.47% 용산구 22.03% 강남구 19.71% 등이 재건축 아파트 값이 가장 많이 오른 곳으로 조사됐다. 지난 해 송파구 37.38% 강남구 30.46% 강동 15

16 구 29.70% 등 강남권에서 나란히 상승률 3위를 휩쓴 것과는 대조적인 모습이다. 이 밖에도 동작구 19.60% 서초구 18.33% 영등포구 16.76% 등이 서울 전체 상승률 15.30%를 상회한 지역으로 나타났다. 이 같은 결과는 잇따른 버블 경고로 강남권에서 풀려 나간 자금이 9호선 개발과 U-턴 프로 젝트 등의 호재가 강서권, 도심권으로 유입됐기 때문으로 분석된다. 하지만 도봉구, 성북구, 중랑구 등 강북권의 경우 올 초에 비해 전혀 오르지 않았으며, 서대문구는 오히려 -0.19% 하락해 자금이 서울 전역이 아닌 일부 개발 호재가 있는 곳으로만 갔음을 알 수 있다. 강서구의 1위 등극에 힘입어 개별 아파트 역시 강서구 방화동 건우3차가 57.95%의 변동률 을 오르며 가장 높은 상승률을 기록했다. 평당 1,015만 원에서 1,604만 원으로 오른 이 아 파트는 9호선 개발호재와 더불어 철거 및 이주가 마무리되며 가격이 급등했다. 16

17 지난 해 도정법에 따른 재건축이 아닌 건축법에 따른 주상복합 신축을 시도해 편법 재건축 논란을 일으켰던 영등포구 영의도동 서울아파트는 평당 2,788만 원에서 3,877만 원으로 39.05% 상승했다. 그 외 강서구 화곡동 우신아파트, 용산구 이촌동에 렉스 한강맨션, 마포 구 용강동 시범아파트, 동작구 사당동 영아아파트 등이 가장 아파트값이 많이 오른 재건축 단지 대열에 합류했다. 그런데 강서 도심권의 약진에도 불구하고 가격이 많이 오른 개별 단지는 주로 강남 서초구 에 분포된 양상을 띠었다. 상위 20개 단지 중 13개가 두 개 구에 위치한 것이다. 이는 매수 위축에도 불구하고 매물이 전혀 없어 일부 단지의 경우 여전히 매도자가 우위에 있기 때문 이라는 분석이다. 한편, 경기도는 올 상반기 15.56% 오른 가운데 의왕시(27.46%), 광명시(21.12%), 과천시 (15.42%), 용인시(15.46%) 등지에서 재건축값 강세를 보였다. 17

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19 4. 분양권 시장 동향 주택담보대출 규제강화와 정부의 버블경고로 인한 분양시장 침체에도 불구하고 상반기 아파 트 분양가는 고공행진을 거듭한 것으로 나타났다. 부동산뱅크가 조사한 바에 따르면 상반기 전국 아파트 공급물량은 11만1,886가구로 지난해 같은 기간(16만1,329가구)에 비해 크게 줄어든 반면 평당 분양가는 13만 원 가량 오른 것으로 조사됐다. 지역별로는 초고층 주상복합 아파트 공급이 봇물을 이룬 울산시가 지난해 같은 기간에 비해 평당 323만 원이 오른 954만 원으로 51.31% 변동률을 기록, 분양가 인상폭이 가장 컸다. 이는 올 상반기 평당 1,423만 원을 기록한 서울시 분양가 다음으로 높은 수준이다. 대규모 택지개발사업과 구도심 개발이 한창인 대구시도 지난해 같은 기간에 비해 평당 139 만 원이 오른 692만 원을 기록했다. 판교신도시 동시분양으로 떠들석했던 경기도는 평당 분양가가 802만 원으로 지난해 같은 기간에 비해 29.59%가 뛰어 올랐다. 이어 지난 1년간 분양가 인상폭은 충청북도 29.57%(475만 원 615만 원), 전라남도 20.97%(429만 원 519만 원), 경상북도 20.05%(496만 원 595만 원), 인천시 13.12%(635만 원 718만 원), 대전시 8.25%(648만 원 702만 원), 경상남도 8.46%(536만 원 582만 원), 충청남도 7.39%(469만 원 519만 원), 광주시 5.31%(554 만 원 584만 원) 순으로 각각 조사됐다. 지난해 해운대구 신시가지에 고가 아파트 분양이 봇물을 이룬 부산시의 경우 재개발 사업장 이 즐비한 서부산권 구도심 일대 아파트 공급이 몰리면서 분양가가 평당 43만 원 가량 빠 졌다. 분양권값은 전국 평균 평당 79만 원이 올라 13.16%의 변동률을 기록했다. 서울과 경기도 입주 예정단지들이 고공행진을 거듭하면서 시세상승을 주도했다. 지역별로는 경기도가 지난해 같은 기간에 비해 39.03%가 올라 오름폭이 가장 높았다. 이에 따라 분양권 평당가는 지난 1년간 258만 원이 오른 919만 원으로 1,000만 원대에 바짝 다 가 섰다. 19

20 이어 서울이 지난해 상반기에 비해 470만 원이 뛴 1,837만 원으로 34.36%의 상승률을 기 록했다. 도심 알짜 요지를 차지하고 있는 재건축 단지를 중심으로 강세가 이어지면서 분양 권 시세상승을 견인했다. 구별로는 상업지역내 고층 아파트 분양이 봇물을 이룬 영등포구가 상승률이 47.56%(1,192 만원 1,759만 원)로 가장 높았고, 서초구 38.24%(1781만 원 2,463만 원), 송파구 35.75%(1,788만 원 2,427만 원), 양천구 35.74%(1,245만 원 1,691만 원), 용산구 34.18%(1,762만 원 2,364만 원), 광진구 30.19%(1,393만 원 1,813만 원), 강남구 24.21%(2,263만 원 2,811만 원) 은평구 21.59%(903만 원 1,098만 원), 강서구 20.2%(1,163만 원 1,398만 원), 강동구 15.8%(1,406만 원 1,628만 원), 성동구 14.03%(1,332만 원 1,519만 원)순으로 각각 조사됐다. 20

21 지방에서는 광역시 분양권 강세가 두드러졌다. 분양가 고공행진을 거듭한 울산시가 지난 1 년간 24.71%가 뛰었고, 부산시 16.02%, 광주시 9.8%, 대구 7.17%를 각각 기록했다. 반면 행복도시건설 호재에 힘입어 강세를 이어가던 대전시의 경우 지난 1년 전에 비해 평당 84 만 원이 주저 앉으면서 마이너스 변동률(-13%)을 기록했다. 상반기 전국 아파트 분양 가구수는 서울시(7,593가구)를 비롯한 인천시(1,803가구), 울산시 (2,644가구), 대전시(2,468가구), 충청북도(4,325가구)지역 공급이 줄면서 11만1,886가구로 집계됐다. 수도권에서는 3월 판교신도시 동시분양을 치른 경기도가 지난해에 비해 7,518가구가 는 3 만1,726가구로 체면치레를 했다. 이어 지방 토박이 업체와 수도권 1군 건설사간 한바탕 분양전쟁을 치른 대구시가 지난해에 비해 4,250가구가 늘어 뒤를 이었다. 택지개발사업이 한창인 경상남도와 경상북도가 각각 8,720가구와 8,409가구로 지난해와 비슷한 수준을 보였다. 이밖에 광주시와 부산시도 각각 7,147가구와 6,489가구로 지난해에 비해 공급물량이 늘었 다. 21

22 5. 아파트 입주 물량 올해 상반기 전국에서 14만여 가구가 집들이를 했다. 부동산뱅크 리서치센터에 따르면 상반 기 전국에서 총 333개 단지, 14만 1,001가구가 입주한 것으로 조사됐다. 이는 지난해 같은 기간(276개 단지, 11만 6,051가구)보다 21.5% 증가한 물량이다. 지역별로는 경기도가 90개 단지 3만 6,570가구로 가장 많았고 서울 87개 단지, 2만 2,831가구 부산 31개 단지, 2만 895가구 대구 24개 단지, 9,451가구 대전 17개 단지, 8,529가구 충남 16개 단지, 7,512가구 등이 뒤를 이었다. 월별 입주물량을 살펴보면 2월이 63개 단지 3만 1,309가구로 가장 많았다. 이어 4월 71개 단지, 2만 7,948가구 5월 54개 단지, 2만 7,327가구 3월 65개 단지, 2만 5,419 가구 6월 51개 단지, 1만 8,946가구 1월 29개 단지, 1만 52가구 등의 순이었다. 올해 상반기 서울지역 입주는 대규모 재건축 단지들이 차례로 집들이를 한 강남구를 중심으 로 이뤄졌다. 경기지역에서는 동백지구 입주가 이어진 용인시와 중앙선 개통 호재가 있었던 남양주시 입주 물량이 많았다. 지방은 부산과 대구 등 광역시와 행정도시 이전으로 관심을 모으고 있는 충청권에 입주 물량이 쏟아졌다. 올해 전국 입주물량 중 1,000가구가 넘는 대단지는 전체 17개 단지 총 2만 6,336가구로, 지난해 같은 기간 21개 단지 2만 8,746가구보다 소폭 줄었다. 22

23 올해 상반기 서울 입주 물량은 87개 단지 2만 2,831가구로 지난해 같은 기간 89개 단지, 2 만 6,824가구 보다 20% 줄었다. 그러나 강남구와 서초구 입주물량이 지난해 같은 기간에 비해 각각 141%, 80% 크게 늘어나 이 지역 집값 안정에 기여한 것으로 조사됐다. 구별로는 도곡1차를 재건축해 3,002가구 매머드급 단지로 재탄생한 도곡렉슬, 영동3단지를 재건축한 역삼동 대우푸르지오(738가구)를 포함해 전체 9개 단지, 4,414가구가 집들이를 한 강남구 입주 물량이 가장 많았다. 뒤를 이어 서초구 13개 단지, 2,685가구 성북구 6 개 단지, 2,624가구 구로구 4개 단지, 1,602가구 서대문구 5개 단지, 1,551가구 중 랑구 3개 단지, 1,318가구 등의 순이었다. 서초구에서는 삼성타운 건설에 대한 기대감으로 분양가를 뛰어넘는 프리미엄을 기록했던 서 23

24 초동 롯데캐슬클래식이 지난 6월 입주했다. 뉴타운 개발 호재로 관심을 끌었던 성북구 정릉 동 대림e-편한세상 739가구, 길음동 삼성래미안2차 560가구도 지난 5월과 6월 각각 입주 했다. 경기도에서는 동백지구 등 대규모 입주가 많았던 용인시에서 25개 단지 1만 1,352가구가 입주해 가장 많은 물량을 차지했다. 뒤를 이어 파주시 8개 단지, 4,071가구 의정부시 4개 단지, 2,355가구 양주시 5개 단지, 2,302가구 남양주시 6개 단지, 2,175가구 안산시 2개 단지, 2,018가구 등의 순이었다. 24

25 Ⅱ. 하반기 부동산시장 전망 1.하반기 알짜분양 10선 2.달라지는 부동산제도 3.종목별 투자 기상도 25

26 1.하반기 알짜분양 10선 장롱 깊숙이 묵혀둔 청약통장이 빛을 발할 때가 왔다. 하반기에는 판교신도시 중대형을 비 롯해 파주 운정신도시, 아산신도시 등 신도시 분양이 본격화하고, 알짜단지로 꼽히는 성남 도촌지구와 의왕 청계지구, 고양 행신2지구 등 수도권 곳곳에서 공급이 봇물을 이룬다. 특 히 내달 중순부터 세자녀 무주택가구에게 평형에 관계없이 공급물량의 3%가 우선 공급될 예정으로 내집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 절호의 찬스라고 할 수 있다. 2006년 하반기에 놓 쳐서는 안 될 주요 분양 단지들을 짚어본다. 판교신도시 올 하반기 분양 하이라이트는 8월 판교 중대형평형 물량이다. 대형건설 업체들이 턴키방식 으로 대거 참여하는 만큼 벌써부터 관심이 뜨겁다. 이번 판교 중대형 공급물량은 전용면적 25.7평 이하 1,774가구, 25.7평 초과 주택 4,993가구, 민간 중형임대 397가구 등 총 7,164 가구다. 중대형 임대 2,085가구가 2007년 이후로 공급이 늦춰지면서 공급물량이 줄었다. 중대형아파트는 무주택우선순위에 돌아가는 물량이 없는데다 분양권 전매제한 기간이 5년 으로 3월 공급된 중소형에 비해 환금성이 좋다. 그러나 채권입찰제 적용으로 자금 부담은 더 늘어날 전망이다. 분양물량 중 30%는 지역거주 우선 배정방식에 따라 성남시 거주자에게 분양된다. 또 공공 분양 물량 1,772가구 중 10%는 국가유공자, 장애인, 세자녀 이상 무주택 세대에 배정된다. 전용면적 25.7평 이하의 중소형 공공분양 물량은 청약저축 가입자만, 공영개발 방식으로 짓 는 25.7평 초과 중대형 물량은 청약예금 가입자만 대상이 된다. 서울지역 가입자의 경우 30.8평 이하는 600만 원, 40.8평 이하는 1,000만 원, 40.8평 초과는 1,500만 원의 예치금 이 각각 있어야 한다. 청약 일정은 8월 중순경 입주자 모집공고가 나가고 8월 말부터 전용 면적 25.7평 이하를 시작으로 분양이 시작될 예정이다. 파주운정신도시 파주 운정지구 분양은 주로 판교 2차 동시분양 직후인 9~10월에 집중돼 있는 것이 특징이 다. 운정지구는 2기 신도시로 조성예정인 파주신도시의 핵심 축을 이루는 곳으로 교하읍 일 대 280여 만 평에 총 4만 7,000가구가 들어설 예정이다. 업계에 따르면 올 하반기에 8개 단지에서 5,040가구가 쏟아질 예정이다. 26

27 벽산건설은 11월 중 운정벽산블루밍2~6차 25평~44평형 총 3,114가구의 아파트를 11월 중으로 공급할 예정이고, 우림건설도 10월 25평~45평형 589가구를 선보일 계획이다. 한라 건설도 한라비발디는 40 95평형 937가구를 내놓는다. 운정신도시 내에서 공급되는 물량 중 유일하게 분양가상한제와 채권입찰제가 적용되지 않는다. 이밖에 동문건설도 9월에 34 평형 400가구를 분양할 예정이다. 하반기 공급을 준비중인 월드건설, 삼부토건, 동양메이져 건설 등은 아직 세부사항이 정해지지 않았다. 지구주변에 교하지구를 비롯해 파주 LCD공장, 출판문화단지, 고양국제전시장 등이 자리잡 고 있고, 국내 신도시 최초로 첨단 정보화도시(U-city)로 개발된다. 제2자유로 건설, 경의선 복선전철화 등으로 취약한 교통여건도 개선될 전망이다. 송도신도시 경제자유구역으로 조성되는 송도신도시에는 8월과 11월 4개 단지 2,879가구가 쏟아져 나 온다. 이 중 포스코 건설은 1공구에 포스코더샾 2,129가구를 8월과 11월에 걸쳐 공급한다. 국제업무단지 1공구 D22블록에 들어설 주상복합 아파트 센트럴파크1차는 지상 47층 3개 동 31평~114평형 729가구로 오는 8월 분양 예정이다. 또 11월에는 1공구 D13/14블록에 포스코더샾 30평~60평형 1,400가구가 공급된다. 이밖에 4공구에서는 인천 도시개발공사에 서 웰카운티 3차 33평~54평형 509가구, 2-1공구에서는 코오롱건설이 주상복합아파트 44 평~57평형 232가구를 오는 11월에 분양할 예정에 있다. 웰카운티 33평형(청약저축)을 제 외한 나머지 단지들은 청약예금(인천 400만 원 이상)가입자들에 한해 청약접수가 가능하다. 송도신도시는 송도 앞바다를 매립한 곳으로 서울과 접근성은 다소 떨어지지만 자족도시 기 능을 갖춘 최첨단도시로 개발된다. 총 535만 평 11개 공구에 국제업무단지, 지식정보단지, 바이오단지, 주거단지 등 2020년 까지 순차적으로 개발된다. 1,3공구 167만 평 규모에 들 어서는 국제업무단지는 송도신도시개발유한회사가 오는 2014년 까지 총 24조 원의 사업비 를 투입해 조성된다. 이미 2공구는 11개 단지 5,897가구가 입주한 상태며 1단계 사업(306 만 평)은 8공구까지 매립이 2009년까지 완료될 예정이다. 연세대 송도캠퍼스 조성과 국제학교 착공 등 개발호재가 풍부해 이 일대에 공급되는 아파트 들의 청약경쟁도 치열할 것으로 예상된다. 인천지하철 1호선 연장선 6개의 구간이 2009년 까지, 인천 남동~시화~시흥을 잇는 제3경인고속도로도 2010년에 개통될 예정이다. 이렇게 되면 경인고속도로, 서울 외곽순환도로, 인천지하철 등을 통해 서울 및 수도권을 40분 이내 에 닿을 수 있다. 성남도촌지구 일명 꼬마판교로 불리는 성남 도촌지구(B-1)에서는 11월 주공뜨란채 30평~33평형 408가 27

28 구가 나온다. 24만 2,000평 규모로 단독주택 202가구 공공분양 1,140가구(전용 18~25.7평) 국민임대(전용 18평 이하) 2,920가구 등 모두 5,242가구가 들어설 예정이다. 또 민간 건설업체가 분양하게 될 전용면적 25.7평 초과 물량도 980가구가 예정돼 있다. 분당선 야탑역이 차로 10분 거리에 있고, 서울 외곽순환도로(성남IC), 경부고속도로(판교IC), 분당~수서간 고속화도로 등을 쉽게 이용할 수 있다. 지구 남서쪽으로는 분당신도시와 맞닿 아 있어 인근 편익시설을 그대로 이용할 수 있는 게 장점이다. 지구 앞으로 여수천이 흐르 고 동쪽으로는 검단산이 있는 등 임대주택을 짓기 위해 그린벨트를 해제한 지역으로 주거환 경이 쾌적하다. 택지개발예정지구 지정일인 2002년 6월28일 이전부터 성남시에 거주한 사람에게 공급물량 의 30%가 먼저 돌아가고, 나머지 70%는 수도권 청약자 몫이다. 청약은 저축가입자만 할 수 있다. 원가연동제가 적용이 되지 않아 분양가가 비싼 반면 소유권이전등기 후 곧바로 전 매가 가능한 이점이 있다. 서울지역 하반기 서울지역 분양물량 중에서는 은평뉴타운과 강북 재개발 단지가 눈에 띈다. SH공사를 주관으로 1지구(A,B,C공구) 임대 1,696가구, 분양 2,818가구 등 총 4,514가구 중 65평형 (전용 51평형) 242가구가 오는 9월 분양될 예정이다. 2지구와 3지구는 보상 등을 거쳐 내년 에 공급할 계획이다. 첫 분양 물량인 1지구 65평형 아파트는 1,500만 원짜리 청약예금가입 자에 한해 신청할 수 있다. 원가연동제 채권입찰제 등이 적용되지 않기 때문에 5~10년간 전매제한 조치에도 해당되지 않는다. 후분양으로 입주 후 전매가 가능, 환금성도 뛰어난 편 이다. 강북 재개발 분양물량으로는 두산산업개발이 동대문구 답십리동에 있는 용두2구역을 재개 발해 16평형~40평형 433가구 중 139가구를 내놓는다. 지하철 2호선 용두역과 신설동역이 걸어서 각각 10분 이내에 이용할 수 있고, 왕십리뉴타운과 전농 답십리뉴타운이 인근에 있 어 이에 따른 수혜도 예상된다. 삼성물산은 동대문구 답십리동에 있는 전농 3-2구역을 재 개발해 24평~42평형 472가구 중 308가구를, GS건설도 마포구 하중동일대 단독주택지를 재개발해 한강밤섬자이 33평~60평형 488가구 중 75가구를 7월 중에 선보인다. 용인 신봉 성복지구 판교신도시 후광효과가 예상되는 용인 성복지구에서는 8월 경 7개 단지 4,653가구가 쏟아 질 전망이다. 34만 평 규모인 성복지구는 민간택지지구로 다른 2기 신도시처럼 전매제한, 채권입찰제 등의 규제가 없는 것이 장점이다. 28

29 GS건설은 수지자이2차 36평~58평형 500가구, 성복자이1차 39평~55평형 822가구, 2차 33평~61평형 747가구, 4차 33평~50평형 897가구 등 총 2,966가구를 3/4분기 내에 분양 할 계획이다. 또 CJ개발에서는 성복나무엔 1차 39평~94평형 838가구, 2차 33평~48평형 476가구 총 1,314가구를 9월에 공급한다. SK건설은 SK VIEW 39평~57평형 373가구를 오 는 10월 선보일 계획이다. 성복지구와 맞닿아 있는 신봉지구에서는 동부건설에서 33평~53 평형 943가구를 오는 12월 분양할 계획이다. 신봉 성복지구는 판교신도시와 가깝고 주변 녹지가 풍부해 청약 대기자들의 관심이 높은곳 이다. 단지 인근에 광교산 자락이 놓여 주거환경도 쾌적하다. 2014년 개통예정인 신분당선 신성역을 이용할 수 있고, 양재~영덕간 고속화도로가 2008년 개통예정에 있어 서울 진입도 한결 수월해 질 전망이다. 성복초, 성복중, 홍천중 등의 교육시설과 이마트, 롯데백화점 등 의 편의시설을 이용할 수 있다. 아산신도시 문화재 발굴 등으로 분양이 지연됐던 아산배방지구는 7월 주공뜨란채 29평형 334가구, 33 평형 768가구 총 1,102가구가 처음 선보인다. 아산 신도시는 지난해 말 탕정지구 510만평이 2단계 택지개발 지구로 지정돼 1단계인 배방 지구(111만평)을 합쳐 택지지구가 총 621만 평으로 신도시 중 규모가 가장 크다. 오는 2012년까지 1단계 배방지구 8,125가구, 2단계 탕정지구 4만 8,000가구 등 총 5만 6,000가 구가 공급될 예정이다. 행정도시 이전과 삼성전자 탕정LCD단지 조성 등의 후광효과도 기대 된다. 방배지구 내에 경부고속철도천안 아산역이 있어 이를 이용해 서울까지 30분 이내 도 달이 가능하다. 지방신도시라는 특성상 아산 천안지역 청약저축 가입자에 한해 청약접수가 가능하다. 의왕청계지구 의왕청계지구 B1,B2블록에서는 오는 12월 주택공사가 30평형 79가구, 33평형 289가구, 34 평형 244가구 총 612가구를 공급한다. 의왕시 청계동, 포일동 일대에 걸쳐있으며, 서울외곽 순환도로(의왕IC), 과천 의왕간 고속도로와 지하철 4호선 인덕원역을 이용할 수 있다. 남서 쪽으로 평촌신도시가 인접해 있어 교육 및 편의시설도 풍부한 편이다. 근에 백운호수, 청계 산, 학의천 등이 있는데다 개발제한구역을 해제한 지역으로 주거환경도 쾌적하다. 지구 옆 에 있는 지분재고개만 넘으면 판교 신도시가 있어 이에 따른 수혜도 예상된다. 10만 2,000평규모로 최초입주자모집공고일까지 1년 이상 의왕시에서 거주한 자에 한해 100%우선 공급되고, 원가연동제가 적용되지 않아 소유권 이전등기 후 전매를 할 수 잇다. 용인흥덕지구 29

30 용인흥덕지구에서도 올 하반기 5개 단지 2,767가구를 시작으로 분양이 본격화한다. 경기지 방공사에서는 2-2블록에 32평형 506가구를 12월에 내놓는다. 경남건설도 3-1블록과 3-3 블록에 43평형~58평형 각각 555가구, 375가구를 오는 10월 분양할 예정이다. 신동아건설 은 3-2블록에 39평~54평형 802가구를 12월에 선보일 예정이다. 호반건설에서는 3-2블록 에 위치한 민간임대 호반베르디움 34평형 529가구를 오는 9월 공급한다. 흥덕지구는 65만 평 규모로 2008년까지 9,180여 가구가 들어선다. 북쪽으로 광교테크노밸 리(335만 평), 남쪽으로는 영통신시가지(100만 평)와 연결돼있다. 지구 녹지율이 29.9%에 달하고, ha당 인구밀도가 133명에 불과한 저밀도 친환경단지다. 녹지축도 '광교산~원천유원 지~태광CC~흥덕지구~청명산'으로 파노라마처럼 연결돼 있다. 경부고속도로 수원IC에서 차 로 2~5분 거리로 서울과 교통 접근성도 좋은 편이다. 2008년 말 개통 예정인 양재~영덕간 고속도로가 지구를 가로 지른다. 또 광교를 통과할 분당 정자동~수원 신분당선 연장 광역 전철도 이용할 수 있다. 청약은 공공택지이므로 전용면적 25.7평 이하는 원가연동제가 적용돼 10년 동안 전매가 금 지되고, 민간임대도 10년 후에 분양전환이 가능하다. 고양행신2지구 주택공사는 12월 고양 행신2지구 C1,C2블록에 47평~51평형 500가구를 분양한다. 행신2지구는 24만 2,000평 규모로 국민임대 2,708가구, 공공분양 968가구, 25.7평 초과 1,320가구 등 모두 4,996가구가 들어선다. 개발제한구역을 대규모택지개발지구로 지정 개발 한 것으로서 평균 용적률이 %고, 녹지율도 22%에 이르러 쾌적한 저밀도 주거단지 로 조성된다. 서울 도심과 불과 12km거리로 서울~일산~파주를 연결하는 수도권 서북부지역 성장축 선에 있다. 2007년 복선 전철화 예정인 경의선 행신역과 지하철 3호선 화정역이 차로 5분 거리 에 있다. 일산신도시와 가깝고 행주대교를 통해 서울 강서권과 도심권 진입이 쉽다. 국가지 원지방도 23호선, 지방도 310, 398호선 등 기간 교통망이 잘 갖춰져 있다. 이미 개발된 고 양 행신 능곡 화정지구와 붙어 있어 신도시나 다름없다. 지난해 1차로 공공분양 아파트 968 가구 공급됐다. 전용면적이 25.7평 초과로 채권입찰제적용과 5년 동안 전매가 불가능하다. 30

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32 2.달라지는 부동산제도 하반기에는 기반시설부담금제, 재건축개발부담금제 등의 시행으로 재건축 사업이 더욱 난항 을 겪을 전망이다. 반면 도시정비법 제정에 따라 뉴타운 등 강북 구도심 재개발 사업은 급 물살을 탈 것으로 기대를 모으고 있다. 본격적인 청약제도 개편을 앞두고 3자녀 무주택 가 구에 대한 특별공급 방안이 하반기에 우선 시행된다. 기반시설부담금제 시행 = 건축행위로 인해 유발되는 기반시설 설치비용을 건축행위자에 게 부담하게 하는 기반시설부담금제가 오는 7월 12일부터 시행된다. 건축 연면적 60.5평을 초과하는 건축물의 건축행위를 대상으로 하며 기존 건축물을 철거하고 동일 용도 범위내에 서 신축하는 경우 늘어나는 면적에 대해서만 부과한다. 기반시설부담금은 기반시설 표준시 설비용(5만 8,000원/m2)과 용지비용을 합산한 금액에 건축연면적과 부담률(20%)을 곱하여 산정한다. 부담금은 공공건설임대주택, 리모델링 건축물, 주택재건축 사업으로 늘어나는 용적률 중 임 대주택 공급분, 사립학교 등에 대해서는 100%, 농촌 사회복지시설, 보육시설 등은 50%가 면제된다. 이미 기반시설이 설치된 공공택지개발사업지구와 행정도시, 기업도시, 경제자유구 역도 사업 준공 후 20년간 부담금 납부대상에서 제외된다. 이에 따라 분당, 일산 등 1기 신 도시에서의 건축행위는 사업준공 후 20년이 되는 시점까지 부과대상에 포함되지 않는다. 도시재정비촉진특별법 시행 = 강북 뉴타운 등 도심 노후지역에 대한 규제 완화를 골자로 하는 도시재정비촉진특별법이 7월 1일부터 시행된다. 주거지형의 경우 15만평, 중심지형의 경우 6만평 이상이면 촉진지구로 지정돼 용도지역, 용적률, 층수제한 등 각종 규제 완화 혜 택을 볼 수 있다. 이밖에 재개발사업 구역지정요건도 시 도 조례에서 정하고 있는 구역지정 요건의 20% 범위 이내에서 완화할 수 있으며 전체 세대수 중 전용면적 25.7평 이하 소형 주택의무비율이 주택재개발 사업의 경우 기존 80%에서 60%, 주거환경개선사업의 경우 90%에서 80%로 낮아진다. 다만 6평 이상 토지거래 시 토지거래허가를 받아야 한다. 건교 부는 서울 강북지역 2~3곳을 포함, 전국에서 3~4곳의 촉진지구 시범지역을 지정할 예정이 다. 재건축초과이익환수제 시행 = 9월 중으로 전국 모든 재건축 아파트의 초과이익에 대해 개발부담금을 부과하는 재건축 초과이익 환수에 관한 법률이 시행된다. 시행일까지 관리처 분계획인가 신청을 하지 못한 단지가 대상으로, 추진위원회 승인일 이후부터 준공 때까지의 개발이익이 3,000만 원을 넘을 때 부과한다. 개발이익은 준공시점과 착수시점(추진위원회 32

33 승인일) 집값 차액에서 개발비용과 정상 집값 상승분을 공제한 액수로, 부담률은 개발이익 규모에 따라 최대 50%까지다. 3자녀 무주택자 특별공급 = 다음달 중순부터 3자녀 이상 무주택가구는 민영주택 및 공 공기관이 건설 공급하는 주택의 3%를 특별공급 받을 수 있게 된다. 이에 따라 하반기에 분 양할 판교와 은평뉴타운 등에서 3자녀 이상 무주택가구는 전체 물량의 3%를 우선 배정받 을 수 있게 될 전망이다. 그러나 채권입찰제가 적용되는 공공택지내 전용면적 25.7평 초과 주택을 특별공급 받을 경 우, 일반 분양주택과의 가격차 조정을 위해 채권을 매입해야 한다. 채권 매입액은 해당 주 택이 속한 단지, 해당 평형 당첨자의 평균 채권 매입 예정액이다. 재건축 재개발 규제 강화 = 8월 중 재건축 안전진단 강화 등을 주요 골자로 하는 도시 및 주거환경 정비법 개정안이 시행된다. 개정안에 따르면 시 군 구청장은 조합추진위로부터 안전진단 신청이 있는 경우, 시설안전기술공단 또는 건설기술연구원 등 공적 기관의 예비평 가에 따라 안전진단 실시여부를 결정해야 한다. 해당 아파트 단지가 안전진단을 통과한 경 우에도 시 도지사나 건교부가 공적 기관에 검증을 맡겨 안전진단 적정성 여부를 검증할 수 있고, 적정성이 없다고 판단될 경우 재건축 사업 시행결정을 취소할 수 있다. 또 재건축 재개발 시공사 선정과정의 투명성을 강화하기 위해 현행 추진위 단계인 시공사 선정 시점을 조합설립인가 후로 늦추고 경쟁입찰 방식으로 시공사를 선정하도록 했다. 기타 = 저소득층 및 사회취약 계층 주거안정을 위해 3자녀 이상, 소년소녀가정, 저소득 한부모 가정, 철거 세입자 등은 공급물량의 15%에 해당하는 국민임대주택 우선 입주 대상 자에 포함된다. 분양가 상한제 적용주택에 대해서는 분양가 적정성 검토를 위해 시장 등이 분양가상한제 자 문위원회를 구성해 택지비, 가산비용, 채권매입 예정상한액 등에 대한 의견을 듣도록 했다. 자문위원은 회계 토목 건축 감정평가분양 민간전문가와 관계 공무원 공사 임직원 등 10명 이내로 구성된다. 일부 재건축 사업의 경우 주택법에 따라 주상복합아파트를 지어 소형평형의무비율, 후분양 제 등 재건축 관련 규제를 피하는 편법을 막기 위해 사업부지 소유자에게 부여됐던 1세대 1주택 우선공급 혜택을 삭제하고 전량을 일반에 분양하도록 했다. 33

34 34

35 3.종목별 투자 기상도 잇따른 정부 대책에 집값도 수그러들 것이라는 전문가들의 전망이 보기 좋게 빗나간 상반기 부동산 시장. 이에 대해 어떤 경제학자는 예측은 틀리기 위해 존재한다 는 변명을 하기도 하고 혹자는 예측은 예측일 뿐 이라며 모든 게 전문가가 말한 그대로만 진행된다면 부동 산 투자로 운 좋게 돈을 번 사람도, 평생 모은 돈을 한 번에 날리는 사람도 나오지 않을 것 이라고 설명하기도 한다. 하지만 내 집 한 칸 마련하는 게 평생 소원인 소시민과 한푼 두푼 모아 만든 종자돈을 투자 의 발판으로 삼으려는 사람에게는 시장의 길라잡이가 절실할 터. 서민들이 주머니와 마음 모두를 든든히 할 수 있도록, 종목별 투자기상도를 살펴본다. 전체적인 주택 시장은 약보합세를 보일 것으로 점쳐진다. 하반기 처음으로 바뀐 세법에 의 해 재산세, 종합부동산세(이하 종부세 ) 등의 보유세가 부과되는데다 5.31 지방선거 이후에 도 꺾이지 않는 정부의 강력한 규제 정책 탓이다. 특히 인별 9억 원 이상일 때만 내면 됐던 종부세가 올 해부터 가구별 6억 원 합산과세로 바뀌게 돼 다주택자의 발에는 당장 불이 떨어지게 됐다. 이는 1가구 2주택 양도소득세 중과 와 맞물려 유예 기간이 끝나는 12월 이전 비인기지역에 위치한 소형 아파트를 중심으로 매 물이 쏟아질 가능성을 배제할 수 없다. 꾸준한 정부의 규제도 아파트 시장을 얼어붙게 하고 있다. 대부분의 주택 구입이 대출을 받 아 이뤄지는 현실에서 주택의 가격(LTV)뿐 아니라 소득(DTI) 대비 40% 이내에서만 자금을 빌릴 수 있기 때문이다. 여기에 금리 인상이라는 악재까지 겹치며 투자를 목적으로 하는 수 요는 발 붙이기도 어려운 실정이다. 하지만 몇 년 간 부동산 시장을 맴돌던 풍부한 유동자금이 한 번에 빠져 나갈지는 미지수다. 하반기에는 판교, 파주신도시, 은평뉴타운 등 굵직굵직한 분양이 모여 있어 여전히 투자자 를 유혹하고 있는 것. 분양 호재가 있는 일부 지역을 중심으로 국지적인 상승세가 이어질 수도 있겠다. 35

36 최근 수 년간 투자 0순위로 꼽히던 재건축은 하반기에는 재개발에 그 자리를 내줄 것으로 보인다. 지금까지 후분양제 적용, 소형평형의무비율 강화, 조합원 지위 양도 금지, 개발이익 환수, 입주권 주택간주 등 갖은 규제에도 꿈쩍 않던 재건축 시장이었지만 기반시설부담금, 재건축초과이익환수까지 파상공세가 이어지자 휘청하는 모습을 보이며 상반기를 마감한 것. 대출을 막아 자금줄을 옥죈 것과 잇단 버블 경고로 수요자의 심리를 얼어붙게 한 점은 상반 기뿐 아니라 하반기 전망까지도 어둡게 하고 있다. 개포동 개포공인 채은희 대표는 실수요 자가 아닌 단순 투자자는 대출 제한으로 시장에 접근하지 못하는데다 계속된 거품 발언으로 가격이 더 떨어지기만 기다리는 매수인이 늘어 거래가 이뤄지지 않고 가격도 하락세에 있 다 고 전했다. 하지만 이 틈을 타 실수요자들이 몰려들 경우 인기 단지를 중심으로 반등할 가능성도 배제 할 수는 없다. 현재 강남권 새 아파트로 입성할 수 있는 방법은 재건축 외 많지 않기 때문 이다. 압구정동, 개포동, 대치동 등을 중심으로 상승할 수 있는 불씨가 남아 있어 실거주를 목적으로 하는 장기적 접근은 여전히 매력적이다. 반면, 재개발에 대한 기대감은 어느 해보다 높을 것으로 전망된다. 실제 오세훈 시장의 강 북재개발 관련 공약과 7월 시행되는 도시재정비촉진을 위한 특별법 은 호랑이에게 날개까 지 날아준 격이 됐다. 도시재정비촉진을 위한 특별법 의 시행으로 각종 규제로 묶여 수익 악화가 예상되는 강남 재건축과는 달리 강북 재개발은 높은 수익성을 기대할 수 있게 됐다. 재개발 사업 최대 난 제였던 느린 사업 속도를 개선할 수 있는 법적인 장치가 마련됐으며, 용적률의 상향과 중대 형 평형의 공급 확대도 가능해졌다. 이에 용산, 마포, 도심권 등을 중심으로 인기가 이어질 것으로 예상된다. 그렇다고 모든 재개발 사업이 고수익을 보장하는 것은 아니다. 전매 제한이 없기에 여러 투 자자의 손을 거치며 이미 지분 가격이 꼭지에 오른 게 대부분이다. 또 쪼갠 지분이 많은 구 역의 경우 본인이 쪼갠 지분을 보유하지 않았더라도 조합원수가 많아 수익이 악화되기 마련. 또 특별법 시행 이후 6평 이상의 토지를 거래할 때는 토지거래허가를 받아야 한다는 것도 투자에는 걸림돌이다.높은 기대감과 고수익의 유혹에도 불구하고 어느 때보다 투자에 신중 을 기해야 하는 재개발 시장이 하반기 펼쳐질 것으로 보인다. 36

37 한때 최고 투자처로 각광받던 오피스텔이지만, 더 이상 투자성을 찾기란 힘들 전망이다. 이 미 공급 과잉 현상에 허덕이는 오피스텔 시장이지만 앞으로 예정된 입주만도 수천 가구. 이 러한 과잉 공급은 오피스텔 시세 및 분양권 가격, 심지어 임대수익 감소로까지 이어지며 투 자 매력을 반감시키고 있다. 여기에 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔의 경우 실태조사를 통해 종부세를 과세하겠다는 정부의 방침으로 당분간 회복불능 상태에 빠질 것으로 예상된 다. 재건축에 따른 소형 아파트의 등장도 주거용 오피스텔 시장에서는 악재로 작용하고 있다. 같은 소형 평형이라도 전용면적이 아파트에 비해 작으면서도 관리비는 비싼 오피스텔이 임 대 시장에서 불리하기 때문이다. 또 발코니 확장이 가능해짐에 따라 소형 아파트의 경우 넓 게 사용할 수 있는 길이 열린 반면 발코니가 없는 오피스텔에는 아무런 혜택이 주어지지 않 는다. 소형 아파트 등장에 따른 입주 수요 감소는 결국 투자 손실로 이어질 가능성이 크다. 하지만 여윳돈을 통해 안정적인 수익을 얻고 싶다면 임대 수요가 많은 도심권, 강남권에 위 치한 오피스텔 투자하는 것은 무리는 없어 보인다. 이 같은 지역은 임대료도 높게 형성돼 있고, 찾는 사람도 꾸준해 은행 이자 이상의 수입이 가능하기 때문이다. 또 주거용이 아닌 오피스텔은 세금 폭탄에서도 벗어날 수 있어 대출 이자의 부담이 없고, 시세 차익이 아닌 안정적인 수익을 원하는 사람들에게는 좋은 투자 수단이 될 수 있다. 2006년은 주택과 토지시장에 대한 정부의 강력 규제로 상가 시장의 반사이익이 어느 때보 다 기대됐던 해였다. 하지만 한 해의 반이 지나 뚜껑을 열어 보니 그저 기대감이었을 뿐, 실제 상가 시장은 고요하기만 했다. 오히려 조용할 것으로 예상됐던 주택 시장이 판교 분양 과 버블세븐 풍선효과로 시끄러워 상가 시장은 더욱 위축되고 만 것이다. 하반기 역시 상가 시장에 대한 막연한 기대감은 걷어야 할 것으로 예상된다. 상가레이다 박 대원 연구위원은 하반기에는 고유가, 금리인상 등의 녹록치 않은 외생요인이 도사리고 있 어 상가 경기회복의 최대 걸림돌로 작용할 것 이라고 전망했다. 특히 한국은행의 콜금리 인 상으로 시중은행들의 금리 인상 기운이 감돌고 있어 대출 이자 부담이 투자자의 수익을 위 협할 수도 있다는 지적이다. 모든 신 증축 건축물에 대해 부과되는 기반시설부담금과 부동산 실거래가 등기부등본 기재 의무로 인해 금전적 심리적 부담이 커지게 된 점도 상가 투자의 메리트를 감소시키고 있다. 37

38 그러나 갈 곳을 잃은 부동산 시장의 뭉칫돈이 상가 시장이라고 그냥 지나치지는 않을 것이 라는 분석이다. 강북개발의 호재와 맞물린 노후상가 및 역세권 근린상가, 택지개발지구 내 근린상가, 단지 내 상가 등은 어두운 상가 시장에서도 빛을 발할 수 있다는 것이다. 분양성 과 수익성이 검증된 지역에만 투자자들이 주목을 하는 유형별 양극화가 올 하반기도 이어지 는 셈이다. 주택과 함께 정부의 각종 규제가 실현되는 토지 시장은 하반기에도 전망이 밝지 않다. 행복 도시, 기업도시, 잇단 신도시(택지지구) 개발 등 호재는 많지만 대부분 규제에 묶여 거래조 차 자유롭지 않은 탓이다. 실제 5월 말 현재까지 전국 토지 거래 면적은 모두 11억 7,500 만m²로 작년 같은 기간 16억 1,900만m²와 비교하면 27% 이상 감소했음을 알 수 있다. 1월부터 시행된 실거래가신고제는 상반기 토지 시장의 매수세를 완전히 끊어버린 요인으로 꼽히는데, 하반기에도 그 위력은 이어질 것으로 보인다. 토지의 경우 실거래가의 최저 10~20% 수준으로 취 등록세 등 거래세를 매겨왔지만, 실거래가 신고로 거래세가 크게 늘 어나게 됐다. 매수인뿐 아니라 매도자의 양도소득세도 크게 늘어 매수인 매도인 모두 사지 도 못하고 팔지도 못하는 현상이 벌어졌다. 또 대부분의 개발 예정지는 토지거래허가구역으로 묶여 거래 자체가 이뤄지지 않고 있다. 여기에 부재지주에 대한 부과와 내년부터 적용되는 비업무용 토지와 외지인 소유 땅에 대한 양도세 60% 중과 등 강화된 세제는 토지 시장을 엎친 데 덮친 격으로 만든 셈. 전문가들은 토지 보상금이 풀린 개발 예정지 인근 대토( 代 土 ) 수요가 있겠지만, 땅값을 뒤 흔들 만큼의 위력은 되지 못하고 그 외 지역은 여전히 침체된 양상을 띨 것으로 보고 있다. 38

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