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2 不動産學碩士學位請求論文 부동산증권화의활성화방안연구 - 부실채권을중심으로 - A studyontheactivatingmeasurestoreal EstateSecuritizations - Focusing on thenon-performing Loans 年 2 月 仁荷大學校 行政大學院 不動産學科 ( 不動産學專攻 ) 羅承卨

3 不動産學碩士學位請求論文 부동산증권화의활성화방안연구 - 부실채권을중심으로 - A studyontheactivatingmeasurestoreal EstateSecuritizations - Focusing on thenon-performing Loans 年 2 月 指導敎授邊秉卨 이論文을碩士學位論文으로提出함 仁荷大學校 行政大學院 不動産學科 ( 不動産學專攻 ) 羅承卨

4 本論文을羅承卨의碩士學位論文으로認定함 年 2 月 主審 印 副審 印 委員 印

5 국문요약 외환위기이후지속적인부실채권정리노력에도불구하고아직금융권에는상당규모의부실채권이잔존하고있다. 물론부실채권문제는쉽게완결되는과제는아니다. 외국의부실채권으로인한금융시스템위기발생과재발사례에서볼수있듯이외부경제변수의충격으로언제라도돌출할수있는일종의만성적아킬레스건이라할수있다. 우리나라의부실채권증권화시장은공적 AMC (KAMCO) 에의한부실채권정리는활발히진행되어온반면, 민간기구에의한부실채권정리실적은크게미흡한실정이다. 미국의증권화과정에서부실채권의증권화를하면서축적한노하우가우량자산의증권화에도기여한다는좋은순환을보여준미국의예에서도알수있듯이부실채권도어떻게다루느냐에따라증권화가가능해진다. 우리의경우부동산담보주의로인해부실채권이금융기관에산적되어있는현실이므로금융기관의부동산담보주의는새로운금융기술로의변화가필요함은물론, 불량채권처리를위한불량채권의증권화연구는시급하다고할수있다. 이에본논문에서는주요해외부실채권정리사례와우리의부실채권정리현황의비교를통해나타난우리의부실채권증권화의문제점을살펴보고, 우리의실정에맞게부실채권정리를위한제반법적ㆍ제도적장치를보완하고기업가치의정확한파악과부실채권에대한국내수요및재원확충, 전문인력양성등우리의부실채권증권화의활성화를위한방안을제시하고자한다.

6 목 차 제 1 장서론 1 제1절연구의배경및목적 1 제2절연구의방법과범위 2 제 2 장부동산증권화의이론적고찰 4 제1절증권화의개념과종류 4 1. 부동산증권화개념 4 2. 증권화의종류 6 가. 은행과증권화 6 나. 부동산회사와증권화 7 다. 부실채권의증권화 8 제2절부동산증권화의구조와효과 9 1. 부동산증권화의구조 9 2. 부동산증권화의효과 10 제 3 장부실채권의현황 12 제1절부실채권의개념과종류 부실채권의개념 부실채권의종류와법적성격 13 제2절부실채권의회수방식 직접회수 부실채권의대량매각 경매와공매 자산유동화방식 (ABS,MBS) 16 5.AMC( 자산관리회사 ) 를통한자산매각 16 제3절부실채권증권화국내시장현황 17

7 1.ABS( 자산유동화증권 ) 및 MBS( 주택저당채권담보부증권 ) 현황 17 2.AMC 를통한자산매각및 CR-REITs 현황 22 제4절해외부실채권정리사례 미국의 RTC 북구3국 ( 스웨덴, 노르웨이, 핀란드 ) 일본의 RCC 중국의국영 AMC 멕시코의 FOBAPROA 태국의 FRA 인도네시아 49 제 4 장부실채권증권화의문제점 52 제1절자산유동화방식의문제점 자산유동화증권 (ABS) 의문제점 주택저당채권담보부증권 (MBS) 의문제점 54 제2절 AMC 를통한자산매각 (CR-REITs) 의문제점 57 제 5 장부실채권증권화의활성화방안 부실채권증권화시장의감독강화와후순위채발행규제 부실채권관리시스템전산화와정보인프라구축 조세지원 부동산전문인력양성과평가기법의선진화 62 제 6 장결론 : 연구의요약및결론 64 참고문헌 67

8 표차례 < 표 2-1> 부동산증권화의구분 5 < 표 2-2> 부동산증권화에따른기대효과 11 < 표 3-1> ABS 발행추이 18 < 표 3-2> 부동산 PF ABS 발행추이 19 < 표 3-3> 주요 ABS 발행실적 19 < 표 3-4> 자산보유자별 ABS 발행현황 20 < 표 3-5> 유동화자산별 ABS 발행현황 21 < 표 3-6> CR 리츠설립현황 26 < 표 3-7> 지분매각의유형별거래실적 35 < 표 3-8> 북구 3 국의금융위기내용 36 < 표 3-9> 북구 3 국의부실채권정리방법 37 < 표 3-10> 4 개 AMC 로이전된부실채권 ( ) 44 < 표 3-11> AMC 의부채 주식교환현황 44

9 그림차례 < 그림 1-1> AMC 를통한자산매각 (CR-REITs) 구조도 3 < 그림 2-1> 부동산증권화구조 9 < 그림 3-1> 부동산투자회사구조에서자산관리회사 (AMC) 의위치 23 < 그림 3-2> 일반리츠와구조조정리츠의운영단계별비교 24

10 제 1 장서 론 제 1 절연구의배경및목적 지난 20 여년동안 93 개국에서 112 건의금융시스템위기가발생한것으로보고되고있다 (WorldBankResearch paper.2002). 이러한위기는금융자유화와개방화과정에서적절한예방조치나사전준비를소홀히하였고대내외경제여건에대처하는거시경제정책을신축적으로운영하지못한것이공통적원인으로지적되고있다. 여기서우리가주목해야할사실은금융위기가발생한국가에서재발하는사례가많았다는점이다. 우리나라의경우 1997 년 IMF 금융위기이후국내금융기관은 BIS 기준 1) 에적합하도록금융기관간의통폐합을통하여구조조정을단행하였고, 부실채권을정리하는데전력투구를다해왔다. 각금융기관은외국계금융기관에부실채권의매각을적극추진하였고, 이로인해외국계부실채권정리전문회사들이계속해서우리시장에잠입하게되는발판이마련되게되었다. 이들은수익률을구하여담보부부동산부실채권이나부동산그자체를구입하였고도심의우수지역은대부분외국계펀드로소유권이이전되었다. 결과적으로국부손실이라는역효과만초래했을뿐근본적인문제를완전히해결하지는못하였다. 현재에도산적한부실채권은우리나라금융기관들이금융시스템안정화와금융의글로벌화를추구하는데방해요인이되고있다. 이에본연구에서는주요국들의금융위기발생원인과위기극복과정에서부실채권정리사례등을살펴보고이로부터얻어지는시사점을정리한후, 우리나라의부실채권증권화의문제점을알아보고활성화방안을제시하고자한다. 1) BIS 는원래 ' 국제결제은행 (Bank for International Settlement) 의약자로국제결제은행이각국의모든은행에공통으로적용할수있는건전성잣대를만들었는데이것이바로 BIS 비율이다. BIS 비율 = 자기자본 / 위험가중자산 - 1 -

11 본연구의목적은다음과같다. 증권화및부동산증권화의개념, 종류, 기본구조와부동산증권화의효과를고찰하고부실채권의개념과종류, 법적성격, 회수방식등을살펴보고자한다. 나아가국내부실채권증권화시장현황과해외부실채권정리사례를비교분석하고시사점을도출한후, 이를토대로우리나라부실채권증권화의문제점을알아보고부실채권증권화의활성화방안을제시하고자한다. 제 2 절연구의방법과범위 상기와같은연구목적을위하여부실채권관련이론및현황부문과해외사례는금융감독원과한국자산관리공사, 건설산업연구원의부실채권관련자료등을살펴보았다. 부동산증권화의문제점및활성화방안은기존논문과정기간행물, 단행본, 인터넷자료, 각종교육자료등의문헌을토대로분석하였다. 특히부실채권처리방안에대해서는일본번역서를참고하였다. 본연구의내용적범위는부동산의증권화중부실채권의증권화를중심으로연구를진행하였다. 특히, 법률상 REITs 는자기자산의 30% 범위내에서유가증권등에투자할수있고, 부실채권을담보로발행한 ABS 또한이러한유가증권에포함되기때문에해외부실채권처리사례중부실채권의증권화와관련이있는자산유동화방식 (ABS, MBS) 과 AMC 2) 를통한자산매각 (CR-REITs) 방식을중심으로부실채권증권화의문제점과활성화방안을파악하고자한다. 연구의시간적범위는 1997 년 IMF 금융위기부터현재까지로한정하였다. 2) Asset Management Company : 자산관리기법을통해부실채권에딸린부동산등담보물의가치를향상시킨후이를처분해수익을발생시키는회사 - 2 -

12 < 그림 1-1>AMC 를통한자산매각 (CR-REITs 3) ) 구조도 연구구성을보면, 제1장에서는서론으로연구의목적및방법과연구범위를제시하고, 제2장에서는부동산증권화의개념과구조및효과를이론적으로고찰하며, 제3장에서는부실채권의개념및종류와부실채권의회수방식을알아보고부실채권증권화의국내시장현황과해외부실채권정리사례를비교분석하여시사점을도출한다. 제4장에서는부실채권증권화의문제점을알아보고, 제5장에서는본연구의핵심사항인부실채권증권화의활성화방안을제시하고제6장에서는본연구를요약하고결론을내리고자한다. 3) 다수의투자들이 500 억원이상의현금또는부동산을출자해설립하는부동산투자회사로실체가없는페이퍼컴퍼니형태로운영된다. 일반리츠와달리기업의부채상환용부동산에만투자해야하며운영은자산관리회사에위탁하게된다. Paper Company : 자산을유가증권등에투자하여그수익을주주에게분배하는것을목적으로설립된명목상의주식회사 - 3 -

13 제 2 장부동산증권화의이론적고찰 제 1 절증권화의개념과종류 1. 부동산증권화개념부동산증권화에대한개념정의에앞서먼저증권화가무엇인지알아볼필요가있다. 증권화는금융의국제화, 자유화와더불어 80 년대이후금융분야에서나타난세계적인흐름의한축으로서비유동성금융자산을시장성있는자본시장증권으로변형시키는과정을말한다. 즉, 특정자산에유동성을부여하는금융혁신의한방식으로이해할수있다. 따라서부동산증권화도부동산유동화의한방식으로보고개념을정의하는것이옳다고본다. 이런시각에서부동산유동화는 다수의부동산이나부동산관련대출채권등을직접투자자에게매각하거나그자산을기초로증권을발행하여투자자에게분산매각하는것 으로정의할수있다. 결국부동산유동화라는개념은직접매각방식과부동산증권화라는두가지개념으로나눌수있다 ( 이상영 서후석,2004). 직접매각방식은부동산이나부동산관련대출채권을별다른가공없이투자자에게직접매각하는것인데, 원래의채권채무관계와원리금수취권의양도여부에따라채권양도, 대출채권분할매각과대출갱신등으로나눌수있다. 이런방식은채권을매입한사람이재매각을할때마다계약관계를다시맺어야하고저당권설정을매번다시해야하기때문에상당한거래비용이발생된다. 따라서특정인에일회성으로유동화가이루어질수있지만, 불특정다수가이자산에투자를할수없다는구조적한계를가지고있다. 이런구조적인문제를해결하기위한금융혁신수단이바로부동산증권화이다. 이러한부동산증권화는자산담보부증권 (ABS:assetbacked ecurities), 주택저당채권 (MBS:mortgagebacked securities) 등과같은증권을발행하여매각하는방법, 대출채권을표창하는증권을발행하여매각하는방법과대출 - 4 -

14 채권을신탁하고수익증서를발급받아매각하는방법등세가지로나누어볼수있다. 이를좀더상세히살펴보면다음과같다. 첫째, 대출채권을기초로증권을발행하는방법은대출채권을담보로금융기관명의의증권을발행하거나대출채권을 SPC 4) (SpecialPurposeCompany) 나주택저당채권유동화중개기관에양도하고그대출채권을담보로증권을발행하여일반투자자에게매각하는것을말한다. 둘째, 대출채권을표창하는증권을발행하는방법이란대출채권중유사한채권을모아이에대한지분권을표창하는증권을발행하여매각하는것을의미한다. 셋째, 매출채권을신탁하고수익증서를발급받아매각하는방법은기존의신탁제도를이용해부동산이나부동산대출채권을신탁회사에신탁하고받은수익증권을투자자에게매각하는방법으로이것역시부동산증권화의한방식이라고볼수있다. < 표 2-1> 부동산증권화의구분 구분채권등유가증권주식 부동산 자산유동화증권 (ABS) 부동산투자신탁 부동산투자회사 REITs 개발사업부동산신탁 ( 개발신탁 ) 프로젝트금융주식회사 (PFV) 부동산담보채권 자산유동화증권 (ABS) 주택저당증권 (MBS,MBB) 부동산투자신탁 모기지증권투자회사 4) Special Purpose Company : 파산위험분리등의목적으로유동화대상자산을양도받아유동화업무를담당하는명목상의회사 (Paper Company). 우리나라 자산유동화에관한법률 에서는유동화전문회사로표시함

15 2. 증권화의종류 가. 은행과증권화은행에있어증권화는주택담보대출의예에서알수있듯이은행을금리변동의위험을작게하는금융기술이라할수있다. 일본과미국의주택담보대출을예를들어보면다음과같다. 일본의은행들은주택 Loan 을담보로대출할때변동금리를적용한다. 이유는융자기간이 20 년에서 30 년이라는장기간의론에상존하는반환기간중의금리상승위험을은행이떠안지않으려하기때문이다. 다시말하자면은행의금리변동위험을차입자가대신떠안게하는행태이다. 그러나미국의경우대부분장기간의주택론이더라도고정금리로대출을받을수있다. 주택론이라고하면대부분고정금리로적용을받고일부신용도에따라변동금리의적용을받기도한다. 일본과미국의주택론의차이는론채권을마지막까지지니고있느냐, 도중에증권화하느냐의차이이다. 다시말해일본의은행은주택론이완전히변제될때까지가지고있을계획으로대출해주므로아무래도변동금리가주류가될수밖에없다 ( 이데야스오,2002). 미국의경우에는고정금리가주를이루지만, 언제나고정금리를바라는투자가와변동금리를바라는투자가가동거하고있으므로, 투자가의수요에따라금리설정을바꿀수도있다. 즉, 금리의변동위험을은행에떠안기는것이아니라, 자본시장에골고루부담시키는것이다. 미국의은행은정부계열의전문금융기관으로민간은행의주택론을사들인다음정부의보증을받아서증권화한다. 이것이바로공적 MBS 5) 라고불리는금융상품인데, 정부의보증이있으므로국채와맞먹을정도의신용력을가진채권이다. 이로인해은행은금리의변동위험에서해방될수있을뿐아니라예금이없더라도증권화 5) Mortgage Backed Securities : 금융기관이주택을담보로만기 20 년또는 30 년짜리장기대출을해준주택저당채권을대상자산으로하여발행한 { 자산담보부증권 }

16 를전제로하는다양한주택담보대출채권을만드는일이가능하게된다. 따 라서은행의증권화는언뜻보면전통적인은행의대출업무와역행하는것처 럼보이지만, 실은서로보완이가능한금융기술이다. 나. 부동산회사와증권화 부동산회사가거액의부채를안고부동산을매수하여, 그것을일생동안보 유하고있는시대는지나가고있다. 부동산보유와는상관없는논어셋 (non -asset) 비즈니스로의새로운시도와 증권화는그러한부동산투자관련비즈 니스에서빼놓을수없는부동산업계의신산업기술인것이다. 부동산업계의경우, 이전에는은행의상환자금재융자가용이했지만, 은행의대출이소극적으로되면서부터은행에의지하지않고보유하는수익부동산의증권화에역점을두기시작했다. 부동산업계가증권화에큰기대를걸고있는이유는크게 3가지로나누어볼수있다. 첫째, 은행융자를대신할자금조달수단으로보유부동산의증권화가필요하며, 둘째증권화비즈니스중에는부동산전문가가아니면할수없는부동산자산관리업무나부동산투자자문업같은전문영역을확보할수있는기회를제공할것이며, 마지막으로복수의투자자로부터자금을모아부동산에투자하는부동산펀드비즈니스를전개할수있다는점이다. 즉, 부동산으로부터장기간안정된현금흐름을확보하여, 그것을투자자에게높은효율로분배해야하므로부동산증권화에는반드시자산관리업무나부동산투자자문업같은양질의부동산관리업무가필요하다. 실제로이부분은반드시부동산관리경험이많은부동산회사가담당해야할비즈니스이며, 나아가물건을처분해서투자자에게수익을배당할때에도, 투자의출구전략을담당하는부동산시장에정통한부동산회사가필요하다. 이러한부동산의투자상품화가한층진척되면, 투자자들로부터모아진자금으로복수의부동산거래를해서위험분산과높은이율을동시에꾀하는부동산펀드조성도가능하게 - 7 -

17 된다. 이렇듯부동산의증권화는부동산투자관련비즈니스에서빼놓을수없는 새로운핵심기술인것이다. 다. 부실채권 (NPLs:Non-Performing Loans) 의증권화증권화비즈니스가본격적으로시작된배경에는 부실채권의증권화 에있었다. 즉, 증권화를하기만하면부실채권을당장처분할수있지않을까하는기대감이증권화비즈니스를본격적으로시작하게된원동력이된것이다. 하지만부실채권은기본적으로증권화하기에가장알맞지않은자산이다. 미국에서도부실채권증권화상품은겨우 3% 정도에불과할정도로실제로부실채권이증권화된실례는극히미미하다 ( 이데야스오,2002). 그렇다면부실채권의증권화는아주불가능한것일까? 미국의실례를보면전적으로그렇다고만할수는없다. 미국은 60 년대 REITs 시장을창설했고, 다시 70 년대에주택론의증권화를시작한이래, 우량자산의증권화훈련을계속해왔다. 이기간의경험으로최근부실채권의증권화도할수있게된것이다. 원래증권화의원칙은어디까지나우량자산을대상으로삼는것이다. 이런상황에서미국이 90 년초에증권화를통해부실채권문제를해소했다고전해지고있는데, 정확한말은아니다. 대체적인부실채권처리는경매나벌크세일즈 (bulk sale( 대량일괄매각 ) 로했고, 증권화에의한처리는전체의 16% 정도에불과했다. 물론그 16% 안에미국이그후에증권화를발전시키는데필요했던인프라의개발이포함되어있다 ( 이데야스오,2002). 정확히말하면 미국의부실채권문제는결코증권화에의해해소된것이아니며, 당시마련된여러가지인프라정비가그후에미국증권화기술을한층발전시켰다 는이야기가된다

18 제 2 절부동산증권화의구조와효과 1. 부동산증권화의구조 부동산증권화의기본구조를설명하기전에이제도에참여하는주체에대해살펴보면기본구조를이해하는데도움이된다. 부동산증권화제도의참여기관들은자산보유기관 (originator), 원리금지불사무처리기관 (servicer), 발행기관 (issuer), 중개기관, 신용보전기관 (credit enhancer), 신용평가기관 (credit rating agency) 등이있다. < 그림 2-1> 부동산증권화구조 자료 : 이데야스오, 부동산 금융증권화의구조,2002 먼저자산보유기관은차입자에게융자를제공하는기관인데증권화에있어서이기관이자산보유및매각기관의역할을수행하게된다. 원리금지불사무처리기관이란담보자산과그로부터발생하는현금흐름의관리와보수에책임을지는기관인데, 추심회사나자산보유기관이이를담당 - 9 -

19 하는경우도있다. 발행기관은자산을담보로한증권을구조화하고이를매각하는업무를수행하는데자산보유기관또는인수회사의자회사나관련회사로설립되는경우가많다. 이러한발행기관은담보증권의발행을원활히하는것만을목적으로하는 SPC( 자산유동화중개회사 ) 의형태를띠는경우가흔하다. 중개기관은증권화된상품이유통시장에서원활히거래되도록조성하는기능을수행하고신용보전기관은발행할증권의전반적인신용위험을경감시키는업무를담당하며자산담보증권의신용을높이고발행금리를낮추어시장성을높이는것이이기관의역할이다. 신용평가기관은신용위험을조사하는업무를수행하고또한투자자에대한원리금지불의근거가되는대상자산의가치를평가하는기관이다. 이렇게부동산증권화를 SPC 를중심으로구조화하는이유는투자자의투자위험을최소화하고투자이익을최대로보장하기위한것이다. 법률적으로 SPC 는대상자산의원소유자인자산보유자의파산등신용불안상태로부터절연내지는격리되어있고이렇게함으로써투자자가안심하고투자할수있게되는것이다. 2. 부동산증권화의효과부동산의증권화라는금융혁신이발생되는이유를알기위해부동산증권화가자산보유자, 투자자, 차입자와자본및금융시장에미치는영향에대해각각나누어살펴보아야한다. 첫째, 자산보유자의입장에서보면, 증권화를통해유동성을높일수있다는점과대출회전율이높아져총수익이많아지고대출시장에서의시장점유율을높일수있다는장점과금융기관의건전성지표인 BIS(bank ofinternational setlement) 비율개선에도크게기여하는효과가있다. 둘째, 투자자입장에서는위험이적으면서도수익률이좋은다양한금융상

20 품에대한투자기회를얻을수있다는장점이있다. 셋째, 차입자측에서는단기적으로는직접적인혜택이별로없지만장기적으로는대출한도 (LTV:loan to value) 의확대와금리인하로인하여차입여건이개선되는혜택을볼수있게된다. 이렇듯부동산증권화제도가도입되면, 금융시장은물론자본시장에도큰영향을미칠것으로보인다. 이는금융기관의대출여력의확대, 주택저당채권이장기채권시장의대표채권으로정착되면서발생되는효과, 부동산에대한평가기능의제고, 자본시장규모의확대등으로국내금융및자본시장의발전에크게기여하는효과를기대할수있기때문이다. < 표 2-2> 부동산증권화에따른기대효과 기대효과 자산보유자투자자차입자시장 금리변동위험, 조기상환위험등의분담또는전가효과 부외 (of-balance) 효과, 자신의신용등급보다높은등급으로재원조달가능 재무구조와 BIS 비율개선을통해재무건전성제고 자산의풀링 (pooling) 효과의향유 낮은위험에비해높은수익률의금융상품투자기회 자산의풀링효과의향유 차입기회와규모의확대와차입금리하락효과수혜 금융기관의대출여력확대효과 자본시장의규모확대와장기채권시장의대표채권기능효과 부동산자산에대한평가기능제고 자료 : 한국감정평가협회 - htp://kapanet.co.kr/index.asp

21 제 3 장부실채권에관한일반적고찰 제 1 절부실채권의개념과종류 1. 부실채권 (NPLs:Non-Performing Loans) 의개념우리나라은행감독법규에서규정하고있는부실채권은자산건전성분류기준에따라분류된무수익여신으로 3개월이상연체된이자미계상여신을합산한것을말한다. 회계학에서파악하고있는부실채권은전통적의미에서기업의실제자산가치를초과하는부채부분으로정의하고있으나, 최근들어현금흐름을중시하면서미래의기업활동으로부터창출되는현금흐름의현재가치가음 (-) 인부분을의미한다. 한편경제학적으로본부실채권은기회비용의개념에입각하여, 현재생산활동에사용되는기업자산의가치가최선의대안적생산활동에사용되었을때기대될수있는가치보다작을경우그차이에해당하는부분을의미한다. 부실채권에대한올바른이해와효율적처리는안정적인경제시스템의틀을구축함에있어중요한의미를지닌다. 그러나부실채권의정의에대해서는국가별로다소차이를보이고있다. 금융기관의부실채권을인수 정리하여금융기관의재무건전성제고와자금중개기능강화를목적으로제정된한국자산관리공사법의경우부실채권을부실자산의범주에서파악하고있다. 즉, 부실자산을부실채권과비업무용자산을포괄하는개념으로정의하고, 그중부실채권을금융기관의여신거래로인하여발생한대출원리금 지급보증및이에준하는채권으로서 1 부도등의사유로정상변제되지아니하는것으로서회수조치나관리방법을강구할필요가있는채권 2 채무자의경영내용, 재무상태및예상되는현금의흐름등으로보아채권회수에상당한위험이발생하였거나발생할우려가있는경

22 우로서한국자산관리공사의경영관리위원회가인정하는채권으로규정하고있다. 따라서부실채권은회계학이나경제학, 그리고금융기관을감독하는법규등인식의주체및관점에따라다양하게정의될수있다. 종합해보면, 부실채권은기본적으로경제행위주체가재정적어려움에처하여일정기간이상이자를지급하지못하거나, 높은신용위험으로집중적인관리를요하는채무자에대한채권으로요약할수있다 ( 장선덕,2002). 2. 부실채권의종류와법적성격부실채권의종류에는크게특별채권과워크아웃채권, 일반채권세가지가있으며부실채권마다법적성격이다르기때문에처리방식도달라진다. 부실채권은또한담보유무에따라담보채권, 무담보채권두가지로나뉘게된다. 일반적인부실채권의분류는다음과같다. 특별채권 : 회사정리법이나화의법규정에따라법원의회사정리또는화의절차를밟고있는기업에대한채권으로일반채권과는달리대부분의업무용부동산이나시설이법원에의해재산보전처분이내려진상태이기때문에마음대로경매처분을할수없으며법원의결정이나채권단의전체결정을따르게된다. 워크아웃채권 : 금융기관과워크아웃약정 ( 기업개선약정 ) 을체결한대규모기업에대한채권으로이역시독자적인매각이나처리를할수없으며채권단전체의결정에따르게된다. 일반채권 : 위의두가지를제외한모든채권으로담보물건의경우임의대로경매를결정할수있다

23 제 2 절부실채권의회수방식 부실채권을인수하고관리하고난후에남는가장핵심적인업무는부실채권의효율적인매각이다. 어떻게하면가장높은값을받고부실채권을팔아투자자금을조기에회수할수있느냐하는문제가제기되는것이다. 부실채권의매각과회수에는여러가지방법이있는데, 채권을직접회수하기도하고, 일괄매각방식으로다른투자자에게매각하기도하며, 현금흐름이일정한채권의경우자산유동화방식이추진되기도한다. 이밖에도부실채권의대상이회생가능한기업인경우기업을지원함으로써회생을도와준후채권을확보하기도한다 ( 정재룡 홍은주,2003). 1. 직접회수채권의직접회수는일반채권이냐특별채권이냐에따라달라진다. 일반채권은채무자의변제를요구하거나담보물건인공장이나부동산, 기계장치등을경매처분해서부실채권을회수하며, 특별채권의경우는법원의결정에따라채무상환계획에따라변제받게된다. 채무기업이상환일정을지키지못해화의가종결될경우특별채권은일반채권으로전환된다. 2. 부실채권의대량매각대량의부실채권을매각하는방식은자산을성격별로분류하고모아서큰단위로일괄매각 (bulksale) 하거나혹은특정기업채권별로개별매각하는방식등이있다. 전자를포트폴리오매각 (portfoliosale), 후자를개별매각이라고한다. 포트폴리오매각의경우우선매각대상자산을선정하고집합한후집합된자산을상품가치가높아지도록여러개로분류한다. 이때일괄매각은단위가크기때문에금융기관이주판매대상이다. 따라서국내외의가능성있는금융

24 기관들을대상으로자산매입의사가어느정도있는지를타진한후매각대상자산의내역과관련자료를여러국제금융기관에보내며응찰자가매각대상자산에대한평가와실사를할수있도록실사기간과자료실을공개하고공개입찰을실시한다. 또한, 규모가크고회생을추진중인기업에대한채권의경우기업체의자산가치뿐만아니라계속사업의가치를살리기위해개별매각을추진하기도한다. 매각이후대금을어떻게받느냐에따라서도매각의종류를나눌수있다. 매각과동시에완전히거래를종결하는완전매각, 일정액을미리받고나머지는지분으로받는지분참여매각, 매각이익이현실화된이후에사전에약정된비율로수익을나누는잔존이익배분방식등이있다. 3. 경매와공매부실채권의담보가되는부동산을개별물건으로처분하는방법으로는경매와공매가있다. 일반적으로부동산경매는강제경매와임의경매로구분된다. 강제경매는채무자소유의부동산을압류하고경매에넘겨금전적인보상을받는것을의미하며강제경매가행해지는경우는금융기관으로부터인수한채권가운데담보권이전혀없거나채권액에비해담보력이부족한경우다. 임의경매는저당권과유치권, 전세권등담보권을실행하는것을의미한다. 금융기관은대출을해줄때부동산등에근저당을설정하게되는데, 대출채권이연체되면이돈을회수하기위해근저당이설정된부동산에대해법원에임의경매신청을하게된다. 그런데법원경매를실시해서계속유찰되는경우가있다. 이때는경매가격이채권원금이하로떨어져채권자가손해를입기때문에채권손실을최소화하기위해공적기관이낙찰을받아소유권을취득한후다시매각을시도하는데이를공매라한다

25 4. 자산유동화방식 (ABS,MBS) 부실채권을직접매각하는것이아니라자산유동화특별기구인 SPC 를설립한후자산을유동화기구에넘기고유동화기구가이자산을담보로한증권 (ABS) 을발행하고매각하여현금화하는방식이다 년 6월국내최초로부실채권을담보로한자산유동화증권을발행하였으며, 이때대상자산은 3,007 억원의금융기관환매조건부특별채권이었다. 이를담보로발행한선순위만기 2,3,5,7 년 4종 2,950 억원의채권이발행되었으며,10 년만기후순위채권 250 억원이발행되었다. 이를시작으로해서 2000 년말까지국내외에서총 13 회에걸쳐 7조 2천억원에이르는자산유동화증권 ( 일반및특별채권 ) 이발행되었다. 이가운데 2000 년 7월해외에서발행한자산유동화증권은외화표시특별채권을담보로한것이며, 아시아국가가운데최초로부실채권을담보로국제금융시장에서자산유동화증권발행에성공한사례로기록된다. 이외화표시자산유동화증권은국제적인자산거래와운영, 그리고조세절감을위해국내와해외면세국가에두개의유동화기구 (SPC) 를설립하는방식으로추진되었다. 5.AMC( 자산관리회사 ) 를통한자산매각부동산의경우자산가치를높여매각을시도하거나,CR-REITS 형태로증권화하기도한다. 가령퇴출은행으로부터인수한은행지점과본점, 건물등을리모델링해서부가가치를높여비싼값에임대하거나팔고, 테마빌딩으로조성해서재분양하기도한다. 또한외국기업과자산관리회사 (AMC) 를합작설립해부동산관리매각을시도하기도한다 ( 정재룡 홍은주,2003)

26 제 3 절부실채권증권화국내시장현황 1.ABS( 자산유동화증권 ) 및 MBS( 주택저당채권담보부증권 ) 현황 ABS 는영문 Asset-Backed Securities 의약자를딴것으로자산을근거로발행되는증권이다. 일반적으로 ' 자산담보부증권 ' 이라불려왔으나 1998 년 9월 ' 자산유동화에관한법률 ' 이제정되면서 ' 자산유동화증권 ' 이라는용어를사용하게됐다. 즉,ABS 란기업및금융기관이보유하고있는주택저당권대출채권, 매출채권, 부동산등현금흐름이창출될수있는모든자산을표준화, 특별조건별로집합하여 SPC 에양도하면 SPC 가이자산을담보로유동화증권을발행하여투자자들에게매각하는증권이다 ( 문윤태,2001). 사채형은신용보강을받아외부매각하며, 후순위지분형은발행측이보유하는경우가대부분이다. 금융시장이발달한선진국의경우를보면 ABS 는상대적으로안정성이높으면서적정한수익률을제공하는상품으로인식되며발행규모가해마다증가하고있으며국내에서는 1999 년부터발행되기시작했으며금융 기업구조조정과정에서발생한부실채권을처리하는방법으로자주쓰이고있다. MBS(MortgageBacked Securities) 는금융기관이주택을담보로만기 20 년또는 30 년짜리장기대출을해준주택저당채권을대상자산으로하여발행한증권으로자산담보부증권 (ABS) 의일종으로 ' 주택저당채권담보부증권 ' 이라고도한다. 은행, 보험회사, 할부금융사등금융회사는주택을담보로길게는 년의자금을대출해준뒤, 이담보권을기초로주택저당채권 ( 주택에근저당이설정된대출채권 ) 을보유하게된다. 은행등금융회사들은그주택저당채권을유동화중개회사 (SPC) 에팔고, 유동화중개회사 (SPC) 는이를담보로하여 MBS 라는상품을발행하며, 자본시장의투자자들에의해이 MBS 상품이판매가되고현금화됨으로써금융회사에게그돈을지급한다

27 금융회사들은장기간에걸쳐고객 ( 채무자 ) 들로부터상환받아야할돈을한번에회수하여목돈을마련하는셈이되므로그돈으로다시주택구입자들을위한대출재원으로사용할수있게된다. 이러한채권유동화과정을통해금융기관은대출금을조기에회수할수있기때문에대출이활성화되고내집마련을계획하고있는소비자입장에서는집값의 20 30% 만있으면주택을구입할수있게되는것이다 년현재국내 ABS 와 MBS 의시장현황을살펴보면,2006 년 3/4 분기중자산유동화증권 (ABS) 의발행총액은 4.4 조원으로전년동기대비 33.3% 감소하였으며,2006 년 3/4 분기까지의누계기준으로는 15.3 조원으로전년도 3/4 분기까지의누계대비 26.4% 가감소하였다 ( 금융감독원,2006). < 표 3-1> ABS 발행추이 구분 2005 년 3/4 분기 2006 년 3/4 분기 2005 년 3/4 분기누계 2006 년 3/4 분기누계 총발행금액 6.6 조원 4.4 조원 20.8 조원 15.3 조원 증가율 10.0% 33.3% 20.8% 26.4% 발행건수 66 건 35 건 174 건 140 건 자료 : 금융감독원,2006 부동산 PF ABS 의경우,2006 년 3/4 분기동안발행금액이크게감소하였다 년 3/4 분기누계기준으로는발행금액이전년동기보다 30.4% 증가하였지만, 이는주로상반기발행에기인한것으로 3/4 분기동안에는 15 건 (10,630 억원 ) 발행에그쳤다. 이러한감소원인으로는하반기부동산경기위축우려와더불어실질적으로가시화되고있는미분양물건의증가등으로인해부동산개발사업이주춤함과동시에, 관련업계에서 2006 년 9월, ABS 관련업무모범기준 개정을통해부동산개발사업에대한사업성평가강화등을포함하는 PF ABS 에대한가이드라인을제시한데에기인한것으로분석된다

28 < 표 3-2> 부동산 PF ABS 발행추이 2005 년 3/4 분기누계 40,155 억원 (82 건 ) 2006 년 3/4 분기누계 52,371 억원 (76 건 ) 2006 년 1/4 분기 2/4 분기 3/4 분기 16,185 억원 25,556 억원 10,630 억원 (27 건 ) (34 건 ) (15 건 ) 자료 : 금융감독원,2006 또한전반적인 ABS 발행이크게감소하였다. 카드사, 캐피탈사등여신전문금융기관의 ABS 발행금액은누계기준으로전년동기대비 28.7% 감소하였고, 주택금융공사의주택저당증권 (MBS) 발행실적도전년동기대비 51.4% 감소하였다. < 표 3-3> 주요 ABS 발행실적 ( 단위 : 억원 ) 구 분 여신전문금융기관 ( 카드채, 오토론등 ) 한국주택금융공사 ( 주택저당채권 ) 2005 년 3/4 분기누계 2006 년 3/4 분기누계 2006 년 1/4 분기 2/4 분기 3/4 분기 60,678 43,237 13,986 10,811 18,440 42,996 20,904 14,483-6,421 일반기업 ( 매출채권 ) 13,779 6, ,100 2,820 P-CBO 5, 자료 : 금융감독원,2006 그밖에도일반기업의매출채권을기초로한 ABS 발행도전년동기대비 53.4% 감소하고, 중소기업자금지원을목적으로하는 P-CBO 의발행도전년동기대비 81.5% 감소하였다. 이러한 ABS 발행침체의원인으로는은행등간접금융시장의적극적인영업으로인하여직접금융시장을통한자금조달수요가감소하였을뿐만아니

29 라, 직접금융시장내에서도신용등급간및장단기간이자율스프레드축소 로인해일반회사채가 ABS 보다유리한조건으로발행되고있기때문인것으 로보인다. 가. 자산보유자별 ABS 발행현황 은행, 여신전문금융회사등금융회사가발행한 ABS 금액은 2 조 3,673 억원으 로전년동기 (3 조 1,347 억원 ) 에비하여 24.5% 감소하였다. < 표 3-4> 자산보유자별 ABS 발행현황 ( 단위 : 억원 ) 구 분 2005 년 3/4 분기 2006 년 3/4 분기 2005 년 2006 년 3/4 분기누계 3/4 분기누계 금융기관 31,347 23, ,406 68,128 은행 6,035 2,541 29,753 21,328 여신금융 19,225 18,440 60,937 43,237 일반기업 20,972 18,440 55,465 61,334 공공법인 13,380 7,039 44,373 24,026 총 계 65,699 44, , ,488 자료 : 금융감독원,2006 여신전문금융회사의경우 2006 년 3/4 분기발행금액이 1조 8,440 억원으로전 년 3/4 분기발행금액 (1 조9,225 억원 ) 과비슷한수준이며, 누계기준으로는 6조 1천억원에서 4조 3천억원으로발행실적이감소하였다. 은행의경우 2006 년 3/4 분기발행금액이 2,541 억원으로전년 3/4 분기 (6,035 원억 ) 에비하여발행실적이크게감소하였으며, 누계기준으로도 3조원에서 2 조 1천억원으로발행실적이감소하였다. 증권회사의경우는 2006 년 3/4 분기발행금액이 2,472 억원으로, 전년 3/4 분 기 (4,483 억원 ) 에비하여발행실적이감소하였으며일반기업의경우부동산개 발사업의자금조달목적으로발행된 ABS 금액이 2조원에서 1조 1천억원으로 급격히감소하는등, 일반기업의 3/4 분기발행금액은전년동기에비하여 2조 1천억원에서 1조 4천억원으로 34.9% 감소하였다

30 또한공공법인인한국주택금융공사의주택저당증권 (MBS) 의발행실적도 1 조 3,380 억원에서 6,421 억원으로큰폭으로감소하였다. 나. 유동화자산별 ABS 발행현황 2006 년 3/4 분기대출채권의 ABS 발행금액이 2조 430 억원으로전체발행금액 의 45.3% 를차지하고있으며, 카드채권 오토론등여신전문금융회사의채권 발행금액 (1 조8,440 억원,41.6%) 과더불어 ABS 발행금액의대부분을차지하였 다. < 표 3-5> 유동화자산별 ABS 발행현황 ( 단위 : 억원 ) 구 분 2005 년 2006 년 2005 년 2006 년 3/4 분기 3/4 분기 3/4 분기누계 3/4 분기누계 대출채권 41,342 20, ,010 98,664 부동산PF 19,773 10,630 40,155 52,371 주택저당채권,NPL 등 21,569 9,800 79,855 46,293 여신금융채권 18,996 18,440 60,678 43,237 기업매출채권 1,198 2,820 13,779 6,420 기타 (P-CBO 등 ) 4,163 2,672 13,777 5,167 총 계 65,699 44, , ,488 자료 : 금융감독원,2006 부동산PF ABS 발행금액이 1조 630 억원으로전체발행금액의 24.0% 에해당하고있으나, 전년동기에비하여발행비중은다소감소하였으며부실채권 (NPL) 과주택저당채권 (MBS) 의 ABS 발행금액은각각 3,379 억원,6,421 억원으로, 전체발행금액의 7.6%,14.5% 를차지했다. 또한, 카드채권 오토론 리스채권등여신전문금융회사의보유채권을기초자산으로발행된 ABS 금액은 1조 8,440 억원으로전체발행금액의 41.6% 에해당되어, 전년동기대비발행금액은비슷하나발행비중은 12.7% 증가하였으며일반기업매출채권의 ABS 발행금액은 2,820 억원으로, 전년동기 (1,198 억원 ) 에비하여증가하였다

31 2.AMC 를통한자산매각및 CR-REITs 현황우리나라의부동산자산관리회사 (AssetManagementCompany) 를넓은의미에서보면 부동산투자회사법 상의자산관리회사 (AMC), 자산유동화에관한법률 상의자산관리자, 부동산신탁법 상의부동산신탁회사등이있으며, 공공기관으로서 부실채권처리및자산관리공사설립에관한법률 상의한국자산관리공사 (KAMCO) 역시넓은의미로부동산 AMC 의범주에넣을수있다. 이러한부동산투자회사제도는미국의리츠 (REITs) 를우리나라실정에맞게도입한제도이다. 부동산투자회사는 부동산투자회사법 (2001) 에근거하여설립되며, 주식발행을통하여투자자로부터모은자금을부동산에투자하고얻은수익을투자자에게돌려주게된다. 부동산투자회사제도는담보부동산에대한투자수요를창출하여기업 금융기관의구조조정을지원하고, 새로운건설수요를창출하여침체된부동산경기를활성화하고자하는한편, 소규모개인투자가에게도대규모부동산에대한투자기회를제공하고자하는정책적취지가있다. 부동산투자회사에대해서는회사가자산구성요건 ( 자산의 70% 이상을부동산및부동산관련유가증권으로구성 ), 배당요건 ( 이익의 90% 이상을배당 ), 소유한도 (1 인당주식소유한도 10%) 등의요건을준수할경우취득세, 등록세, 특별부가세의 50% 를감면하고법인세를감면시켜주는등의세제혜택이부여된다. 특히부동산투자회사가기업구조조정용부동산에투자하는경우에는취득세, 등록세및법인세를면제하고특별부가세를 50% 를감면하는등세제혜택이더욱확대된다. 일반적으로리츠 (REITs) 는부동산을취득하거나개발할경우에그부동산을전문적으로관리할부동산 AMC 가필요하게된다. 리츠회사자체적으로전문인력을갖추고자기관리형태로운용한다하더라도, 부동산시설관리는자회사형태로운영하는것이일반적이다

32 < 그림 3-1> 부동산투자회사구조에서자산관리회사 (AMC) 의위치 자료 : 이종권 김은혜, 부동산유동화활성화를위한자산운용기관의역할과공사의 참여방안, 대한주택공사주택도시연구원,2002 우리나라의경우, 부동산투자회사법 상의부동산투자회사가일반부동산등에투자하는경우에는자체적으로전문인력을갖추도록하고있다. 그러나기업구조조정용부동산에투자하는경우에는부동산투자회사는자체적으로회사의실체를갖출필요가없는페이퍼컴퍼니 (paper-company) 형태로설립할수있으며, 이경우자산의투자운용업무는별도의전문적인자산관리회사 (AMC) 에위탁하도록되어있다. 따라서우리나라에서 부동산투자회사법 상의부동산자산관리회사는대개가 CR-REITs 로부터자산의투자운용업무를위탁받아운용해주는회사라고보면된다. 이때부동산 AMC 는부동산의관리운용업무뿐만아니라, 기업구조조정부동산투자회사의설립을주도하며, 사업계획수립및자금모집등의업무까지포괄하게된다

33 < 그림 3-2> 일반리츠와구조조정리츠의운영단계별비교 자료 : 이종권 김은혜, 부동산유동화활성화를위한자산운용기관의역할과공사의 참여방안, 대한주택공사주택도시연구원,2002 가. 일반리츠현황 2001 년 7월부동산투자회사법이시행된후 2004 년부동산투자회사법개정전회사형으로만설립이가능한일반리츠는한곳도본인가를받지못했다 년 11 월에예비인가되어일반공모를추진한에이팩리츠는기관투자가의오면과일반투자가의인식부족으로 0.17 대 1의저조한청약율로인가를받지못했다. 또코리아리츠도한차례기한을늦추었지만이역시예비인가가취소

34 되었고, 당시호텔리츠를표방하여예비인가를신청했던 SR 리츠도시장분위기가형성되지않았다고판단, 스스로인가신청을철회해야했다. 이처럼일반리츠의설립실패원인은무엇보다도수익모델의구성의문제점과일반투자가들의관심과정보의부족, 까다로운설립요건, 미흡한세제혜택에서그원인을찾을수있을것이다 년부동산투자회사법개정이후의일반리츠현황을살펴보면,2004 년 10 월 22 일부동산투자회사법개정이후도입된명목회사형위탁관리부동산투자회사 1호로건설교통부에예비인가신청한코크랩제7호부동산투자회사는오피스임대를주업무로하며자본금은 600 억원이고존속기간은 5년으로우리은행, 대한지방행정공제회, 삼성생명보험, 대한생명보험,LG 화재해상보험, 삼성화재해상보험,( 주 ) 코람코등기관투자가가발기인으로 325 억원으로출자했으며, 일반공모액은발기인출자 325 억원과주식회사다함이텍과제이앤에이파스유한회사등기타출자 55 억원을제외한자본금 600 억원의 36.7% 에해당하는 220 억원이다.2005 년 8월 31 일건설교통부에예비인가신청하여 2005 년 9월 23 일에예비인가를득하였으며,2005 년 10 월 11 일자본금 600 억원의 36.7% 에해당하는 220 억원을청약경쟁률이 10 대 1에이를정도로인기리에일반공모하여 2005 년 10 월 27 일자로건설교통부에본인가를받았다. 자산운용대상은서울특별시중구다동 LG 화재다동빌딩과경기도과천시별양동코오롱별관이며, 자산관리는 ( 주 ) 코람코가맡았다. 그리고평균이익배당률은 8.11% 를목표로제시하였다. 또한코람코는거양빌딩과신영타워에투자하는총 1200 억원규모로위탁관리부동산투자회사로편입되는코크랩 8호의예비인가를 2006 년 3월 29 일에신청하였다. 코크랩 8호에는우리은행,ING 생명, 삼성생명등이출자하며, 코람코가두빌딩에투자하는코크랩 8호는만기수익률이연 7~8% 수준으로 4 월중순일반인대상으로공모, 공모규모는 215 억원이고설립절차완료후증시상장된다

35 나.CR-REITs 현황 CR 리츠는교보-메리츠퍼스트, 코크랩제1호, 코크랩제2호, 등 7개만이일반공모를했으며, 이밖에일반공모를하지않은 K1 리츠 (GE 캐피탈등 ) 가있고 2006 년 3월에는기업구조조정부동산투자회사인 C9 인피니티가예비인가를신청하였다. < 표 3-6> CR 리츠설립현황 CR 리츠설립일자산관리회사총자산 ( 억원 ) 주요투자자산 교보 - 메리츠퍼스트 코리츠 899 코크랩제 1 호 코람코 2,278 케이원 한국토지신탁 1,826 KAL 빌딩,KAL 사원아파트, 사직동삼인아파트한화빌딩, 대아빌딩, 대한빌딩디오센터, 신송센터, 동지빌딩, 케이원빌딩, 대흥빌딩, 시그마타워 코크랩제 2 호 코람코 925 명동빌딩 리얼티코리아 제 1 호 유레스 - 메리츠 제 1 호 리얼티어드바이저스코리아 1, 코리츠 1,183 코크랩제 3 호 코람코 1,597 멕쿼리센터럴 오피스 멕쿼리프로퍼티어드바이저스코리아 코크랩제 4 호 코람코 1,838 로즈데일빌딩, 엠바이엔 빌딩, 세이백화점세이브존 성남점, 노원점, 대전점, 한 신스포츠센터, 장유아쿠 아웨이브한화증권빌딩, 아이빌힐 타운 1,665 극동빌딩 YTN 타워, 한솔 M.COM 빌딩 코크랩제 5 호 코람코 1,007 데이콤빌딩 코크랩제 6 호 코람코 1,310 뉴코아 프리미엄아울렛 ( 일산, 분 당, 평촌, 인천 ) C9 인피티니예비인가중 C9 자신관리회사 608 하이브랜드빌딩 자료 : 김영준, 부동산펀드와리츠로성공하라,

36 CR 리츠의경우법인세 (29.7%) 감면혜택이주어지기때문에그만큼수익률을높일수있는장점이있다. 교보-메리츠퍼스트와코크랩제1호는 5년후에청산하는기업구조조정용리츠회사로,5 년후에보유한부동산을제값에매각하지않으면낭패를볼수도있으나모두매각이어려울경우원래의자산매각회사인대한항공과한화그룹등이다시사들이도록매각선택권 ( 풋백옵션 ) 을가지는안전장치를해두었다. 이두개의리츠는리츠회사출범당시부터매각선택권을갖고, 교보- 메리츠퍼스트의경우대한항공으로부터 5년동안 10.48% 의임대료를받도록계약이되어있어안정적인임대수입이확정되어있다. 여기에부동산가격이상승하면추가적인배당수입도얻을수있다. 그러나기업구조조정부동산투자회사인 코크랩제2호 는수익률미달로조기청산하게되었다. 자산관리회사인코람코는서울시강남구논현동에소재한트리스트타워를 2004 년 4월초 314 억원에매각한데이어, 나머지자산인서울시중구명동의신원빌딩도주주들이매각하기로합의해매각이추진되고있다. 외국계기업이참여한최초의리츠인리얼티어드바이저스코리아가 2003 년 4월 29 일자본금 660 억원으로본인가를받았다. 목표수익률은 11.57% 안팎으로서울시강남구수서지구에있는로지데일빌딩과분당의엠바이엔빌딩, 대전의세이백화점등의상업용빌딩과판매시설이대상부동산이다. 코크랩 3호는자본금 560 억원중 230 억원을 2003 년 7월 23 일과 24 일공모했다. 상품구성은여의도의한화증권빌딩과아이빌힐타운빌딩등이다. 유레스-메리츠퍼스트는 7월 14 일과 15 일일반공모에나섰다. 쇼핑센터인유레스노원점, 성남점등에투자해평균 11% 의배당을할수있을것으로예상하고있다. 자본금 500 억원중일반공모는 22 억원정도이다. 청약률은 2 대1로 2003 년 8월 29 일에상장되었다. JW 에셋이자산관리를하는유레스-메리츠 1호는유통전문업체인 ( 주 ) 유레

37 스소유의패션할인매장인세이브존성남점, 노원점, 대전점과한신스포츠센터, 장유아쿠아웨이브등상업용부동산에투자한다. 유레스와 100% 책임임대계약을맺어리스크를줄였고또한 5년후청산할때팔리지않을것을대비해임차인이유레스에되팔수있는매각선택권 ( 풋백옵션 ) 6) 을설정했다. 코람코가운영하는코크랩제4호가 2004 년 4월 9일부터영업에들어갔다. 총자산 1,810 억원의이리츠는 5년간 10.69% 수준의배당률을기대하며투자대상은서울시중구남대문로의 YTN 타워와서울시강남구서초동의한솔 M.COM 빌딩이다. 코크랩제 5호는 2004 년 12 월 15 일건설교통부로부터인가를받았다. 총자산 1,007 억원의이리츠는 5년간 8.71% 수준의배당률을기대하며투자대상은서울시강남구역삼동의데이콤빌딩이다. 코크랩제6호는 2005 년 7월 26 일인가를받았다. 총자산 2,770 억원의이리 츠는 7 년간 9.40% 수준의배당률을기대하며투자대상은 뉴코아프리미엄아 울렛 4개 ( 일산, 분당, 평촌, 인천 ) 빌딩이다. 농협중앙회와씨나인 (C9) 자산관리회사등이기업구조조정부동산투자회사인 ( 주 )C9 인피니티설립예비인가를신청했다.C9 인피니티 CR 리츠는총자산 608 억원, 자본금은 365 억원규모이며, 서초구양재동의하이브랜드빌딩의지분 14% 를 580 억원에매입, 모토로라에임대하는사업을추진할예정이다. C9 인피니티는앞으로 5년간한해두차례연평균 8% 수준의배당을계획하고있다. 종합적인자산관리업무는 C9 자산관리회사에위탁하고자산보관및일반사무업무는우리은행이맡게된다. 6) 공모에참여한투자자가주간사에공모가의 90% 의가격으로되사달라고요구할수있는권리이다. 원래는주식용어로한달내주가가공모가보다 10% 이상떨어지면주간사에되팔아손실을최소화할수있는권리임

38 제 4 절해외부실채권정리사례 지난 20 여년동안 93 개국에서 112 건의금융시스템위기가발생한것으로보고되고있다 (World Bank Research paper.2002). 신흥개발도상국은물론금융선진국에서조차도금융자유화와개방화과정에서적절한예방조치나사전준비를소홀히한데다가, 대내외경제여건에대처하는거시경제정책을신축적으로운영하지못한것이공통적원인으로지적되고있다. 여기서우리가주목해야할사실은금융위기가발생한국가에서재발하는사례가많았다는점이다. 이에주요국들의금융위기발생원인과위기극복과정에서부실채권정리사례등을살펴보고이로부터얻어지는시사점을정리해보기로한다. 본연구에서는한국자산관리공사의 국가별부실채권정리사례의비교분석 (2002) 자료를활용하였다. 1. 미국의 RTC(Resolution TrustCorporation) 미국에서는 1980 년대초부터 S&L 의대량파산이계속되었고 S&L 의예금보험기구인 FSLIC 는이들파산은행들의자산을대량으로처분하게되었다. FIRREA 제정이후이자산처분업무는 RTC 로이전되었는데 S&L 의위기가계속되면서자산처분기법은상당한발전을보게되었다.FSLIC 나 RTC 가인수ㆍ처분한자산은부실채권뿐만아니라파산은행들이보유하고있던정상채권, 예금, 유가증권, 부동산, 은행의지점들도있었다. 가. 부실금융기관의자산처리첫째, 직접매각의경우부실금융기관의자산을제3자에게위임매각하거나증권화매각하지않고직접매각하는방법은 RTC 이전부터시행되어왔다. 그러나 RTC 는 1990 년이후매각대상자산을보다합리적으로또대규모로집합하여매각함으로써회수의극대화를추구하게되었다. 즉 RTC 는보유자산

39 을담보자산종류별로, 지역별로또는규모별로적절히집합하고 1회매각단위를최소한 1~2 억달러이상의규모로확대하여공개경쟁입찰의방식으로매각했다. 또이입찰을전국적으로광고함으로써경쟁률을최대한높이도록했는데이러한집합매각은주로유가증권, 주택담보대출또는사업용부동산담보대출이대상이되었다.RTC 는집합매각을실시함에있어장기적이고광범위한환매권을부여함으로써자산실사로인한매각기간장기화를방지하고투자자들의의욕을고취시켰다. 집합매각은처음에는전국매각센터에서취급하다가후에는지역별매각센터에서도실시하였으며 RTC 는이방법으로총 196 억달러의자산을매각하여 107 억달러를회수했다. 이와함께 RTC 는 1개채무자에대하여여러은행들이채권을보유하고있는경우채권을하나로묶어매각하는대출총액매각을실시했으며대규모의상업용자산의경우는개별매각도실시했다. 이러한직접매각을촉진하기위하여 RTC 는자산매수자에게일정금액을융자해주기도했다. 둘째, 미국금융개혁법 FIRREA 는 RTC 가인수하는자산의관리ㆍ처분위탁업무를민간부문에위임하도록규정하고있었다. 이에따라 RTC 는민간자산관리업체를선정하여자산의관리ㆍ처분에관한표준계약 (Standard Asset ManagementandDispositionAgreement,SAMDA) 또는자산관리에관한표준계약 (Standard AssetManagementAgreement,SAMA) 을체결했다. SAMDA 계약은 1990 년 8월개시되었는데 RTC 는자산관리업체에자산관리수수료 ( 자산가치의연 1% 수준 ), 자산처분수수료 ( 매각대금의 2% 수준 ) 와일정한인센티브를지급했다. 자산처분수수료는당초에는매각자산의건별로계산되었으나 1991 년 4월이후에는수임자산전부를대상으로계산되었다. 또한 1992 년 1월이후에는자산의관리만위임하는 SAMA 계약형태가만들어졌다. RTC 는 1990 년 8월이후 199 개의 SAMDA 계약을체결했는데이계약으로장부가격 485 억달러의자산을위임하여 233 억달러를회수하였으며수수료와제비용을차감하고도순회수금은 189 억달러가되었다

40 셋째,1986 년이후미국의연방예금보험공사 (FDIC) 가자산의증권화매각 (Securitization) 을실시해왔으나 1990 년 10 월 RTC 는본격적인증권화프로그램을수립하고 1991 년 6월이후자산의증권화 (ABS) 를개시했다. RTC 의첫 ABS(Series1991-1) 는 4.26 억달러의주택담보대출을담보로발행되었는데담보자산중에는일부연체대출 (30 일이상 89 일이내 ) 도포함되었다. 이는부동산담보채권 ABS 에있어연체대출을포함시킨첫사례가된다. 연체대출로인한신용저하를보완하기위하여 SPC 에일정한유보금을설치하고,RTC 가부분보증을제공했으며이자율도상향조정했다. Series 은모두 6종으로이자율이모두미재무성채권 (T-Bil 등 ) 에연계되어있었으나그후해외시장에서의유통을촉진시키기위해 LIBOR 금리에연계시키기도했다.Series 은모두 4억 6,150 만달러를발행하여이중 4억 2,880 만달러를매각하고나머지는 RTC 가인수했는데발행비용 350 만달러를차감하고도순수입금이 4억 2,530 만달러가되어채권액 4.26 억달러를거의모두회수한셈이되었다.RTC 는사업종료시모두 72 건의 ABS 를발행했는데 FDIC 의 ABS 2건을포함하면총 50 만개의대출채권을담보로 437 억달러의 ABS 를발행한것이며이거래를위해설정된유보금만도 83 억달러에달한다. 이거래에참여한기관을보면인수ㆍ주선기관 18 개, 자산관리자 (servicer)14 개, 수탁기관 4개, 신용평가기관 4개등이며증권화로매각된자산은 RTC 가처리한총자산의 10% 에해당한다. 넷째, 자산매각을실시한이후 RTC 는너무낮은가격에팔았다는비난을받은반면투자자들은자산의관리ㆍ운영을통하여상당한이익을보고있었다. 이에 RTC 는자산의완전매각이아닌지분매각방식 (equity partnership) 을채택하게되었다. 즉 RTC 는매각대상자산을집합하여자산의일정지분만투자자에게매각하고매각된지분의대금만수취하는한편나머지지분은 RTC 가보유함으로써자산관리의결과얻어지는추가이익에도참여한다는것이다. 이러한거래를위하여 RTC 는입찰을통해매각자산의투자가액 (DIV,

41 DerivedInvestmentValue) 을가장높게제시한자와함께 partnership 을설립하고 RTC 의자산을 partnership 에매각하는절차를밟는것이다. 여기서 RTC 는자산을출연하여매각대금과일정지분을인수하고자산운영에는관여하지않으며투자자는현금을투자하여 partnership 의지분을인수하면서자산관리및처분을담당하게된다. RTC 는 1992 년 12 월첫지분매각을실시했는데대상자산은장부가액 4.6 억달러의부실채권이었으며투자가액은 2.2 억달러였다. 이후 RTC 는 1995 년 10 월까지 72 건의지분매각실적을올렸으며대상자산의장부가액은총 214 억달러, 투자가액은총 38 억달러였다. 한국자산관리공사의지분매각방식은미국 RTC 의 partnership 지분매각을모델로하였으나 RTC 의거래구조는보다다양했다.RTC 의지분매각방식은다음의 7가지유형으로분류된다. 1 N Series(Nonperforming LoanSeries) N Series 라하는일련의매각거래는 1992 년 12 월에개발된가장기본적인거래구조이며대상자산은상업시설또는주택을담보로한부실채권또는준부실채권이다. 자산을매각한 RTC 는투자가액의 49% 는현금으로, 나머지 51% 는 Partnership 의지분으로받았으며투자자는투자가액의 49% 에해당하는금액을지급하고 Partnership 의나머지지분을인수했다.Partnership 은자산가액의 60% 에해당하는회사채를발행하여자산매입자금을제3자로부터도조달할수있게했다. 2 MIF Series(MultipleInvestorFundSeries) 이거래방식은 1993 년 1월에 2건이실시되었으며상업용자산과주택담보부채권및보유부동산이대상이되었다. 매각규모는건당장부가격 10 억달러, 투자가액 4.9 억달러로대규모이며, 입찰시에는자산의상세내역이아닌자산의

42 종류, 규모, 지역에관한지표만제시하여입찰을실시했다. 따라서입찰자는자산의개별적인내역을모르는상태에서자산을평가하고입찰했기때문에사후적으로자산의 10% 까지는 RTC 에환매할수있게하였다. 투자자는 partnership 의 50~75% 의지분을인수하였으며다른 Series 와달리 MIF Series 에있어서는일반파트너의지분을제3자에게분산시키는것이가능했기때문에다수의투자자가참여하는매각거래가되었다. 3 LandFunds 1993 년 7월 RTC 는토지를매각대상으로하는 12 건의소규모지분매각을실시했다. 이매각에는투자자가 partnership 의지분을 25% 내지 40% 인수하고토지의가치를증대시키는권리와의무를갖는다. 투자자는토지의가공또는개발에필요한자금을외부에서자금을차입할수있어소액투자자의참여가가능했으며, RTC 와투자자가투자원금을모두회수한이후에는초과이익을 50:50 으로배분한다. 이는투자자가토지를적극적으로개발하도록인센티브를주기위한것이다. 4 S Series(SmalInvestorSeries) S Series 는매각대상자산을소규모로하여소액투자자의참여를가능하게한거래구조로서 1993 년 7월에시작되었다. 투자자는 partnership 지분의 49% 를인수했는데 partnership 은자산가액의 60% 까지회사채를발행하여이를 RTC 가인수함으로써투자자들은소규모의투자로도 partnership 의지분을인수할수있었다. 5 JDC Partnership 1993 년 12 월 RTC 는 Judgments,Deficiencies 및 Charge-ofs 등채권회수 가매우어려운채권 ( 보통 JDC 로약칭함 ) 을매각하기위한 30 개의

43 Partnership 을설립했다. 이 Partnership 에는 JDC 채권 (121 억달러규모 ) 뿐아니라건당 10 만달러이하의소액채권도 3억달러정도포함되어있었다.JDC 채권들은그회수가치를정확히산출하기가곤란하여우선채권액의 1% 로평가하고소액채권은 20% 로평가하여 Partnership 에이전했다. 그리고 Partnership 에서회수한금액의 10% 는유보금으로적립하여각종비용지급에충당케했는데이유보금은최소한 10 만달러이상이유지되도록운영했다. 유보금이설정된것은 7개 Partnership 유형중유일한경우이다. 30 개의 JDC Partnership 들은주로채권추심전문가들이투자자로들어왔는데최초에는각 1억달러또는 3억달러의자산을이전받았으나그후에는사업실적이양호한업자에한하여추가로자산을이전받았다.Partnership 들은해산전 6개월이전에는인수채권을제3자에게매각하지못하게되어있었다. 6 SN Series RTC 는 1995 년 8월 N Series 와 S Series 를결합한 SN Series 를출시했다. 이매각에는소규모투자자나대규모투자자가모두참여할수있는거래구조를설정했는데, 즉입찰자들은매각자산의일부에만입찰할수도있고전부를묶어서입찰할수도있었다. 7 NP Series(NonPerformingLoanSeries) RTC 가해체되기직전최종적으로취해진매각방법으로서주로매각하기힘든악성부실채권, 무담보채권을매각대상으로했다. 이채권은소액투자자들을대상으로했으며투자자들은 30~50%,RTC 는 50~70% 의지분을인수했다. RTC 가전개했던 Equity PartnershipSeries 는매각대상자산을출자지분 (Equi -ty) 형태의증권으로발행하여현금화하고여기에다시채권형태의증권발행이추가된복합적인자산유동화 (ABS) 라할수있다. 각유형별거래금액은다음 < 표 3-7> 과같다

44 < 표 3-7> 지분매각의유형별거래실적 구분 개시일 건 자산수 장부가액투자가액 ( 억달러 ) ( 백만달러 ) N Series , ,300 MIF Series , Land Funds S Series , JDC Partnership , SN Series NP Series 합계 , ,833 자료 : 자산관리공사, 국가별부실채권정리사례의비교분석, 북구 3 국 ( 스웨덴, 노르웨이, 핀란드 ) 가. 발생원인북구 3국 ( 스웨덴, 노르웨이, 핀란드 ) 은 1990 년대초금융기관부실채권의급격한증가로금융위기를겪었으나, 효율적인금융기관지원및부실채권정리를통해적절히대처함으로써위기를극복하였다. 북구 3국의금융위기원인은공통적으로정책적실패, 거시경제적충격, 금융기관의부실경영으로요약할수있다. 북구 3국은 1980 년대후반부동산및주식가격이급등하는등거품현상을보이는가운데부동산관련대출이크게확대되었다. 이는실물경기확장세와함께금리자유화, 대출한도폐지등금융자율화에영향을받은바가크다. 그러나 1991 년초부터실물경기퇴조와함께급격한제도개편으로거품현상이소멸되기시작하였고, 결국부동산가격의급락은담보가치의하락을초래하여금융기관의부실채권증가의원인이되었다. 부실채권이증가하여 3국의금융기관들은재무구조가급속히악화되면서, 금융위기는부동산관련대출비중이높고자금력이취약한소규모저축은행에서부터대규모상업은행으로확산되어결국금융시스템전체를위협

45 하는단계에이르게되었다. 국가 < 표 3-8> 북구 3 국의금융위기내용 기간 노르웨이 년 핀란드 스웨덴 년 년 원인 유가및부동산가격의하락으로 1987 년하반기부터부실금융기관이속출함 1989 년초부실대출과주식투자의실패로대규모손실이발생한 Skopbank 가도화선이되어 년중에다수의저축은행이부실화됨 부동산가격하락등으로 1990 년부터금융회사들이부실화되고, 1991 년에는 Forsta banken 등이부실화됨 자료 : 자산관리공사, 국가별부실채권정리사례의비교분석,2002 나. 정리방식북구 3국의정부는금융위기에직면하여적극적으로부실채권정리를지원하였다. 각국정부는거액의재정자금을부실금융기관에지원하는한편, 필요시금융기관채무에대하여국가보증을선언하기도하였다. 아울러이를담당하기위한정부기금또는정부기관을신규설립하고관련법률을제정또는정비하였다. 특히스웨덴과노르웨이의경우금융위기의심각성과이의해결에필요한정부지원의불가피성에대하여정치권합의를도출해낸점이부실채권정리에큰역할을하였다. 여기서우리는북구 3국의정부가부실채권정리과정에서수립하였던대원칙에주목할필요가있다. 첫째, 각국의정부는최대한상업베이스로부실채권정리를지원하였다. 이때정부는부실금융기관에대해서출자방식을주로활용하여정부부담을최소화하고경영정상화이후에는출자자금을조속히회수하였다. 둘째, 각국의정부는금융지원과동시에자산감축등경영정상화조건을철저히이행토록하고동기관의주주및경영진에대해서는부실경영책임을명확히하도록했다. 셋째, 각국의정부는부실채권의정리지원과병행하여금융위기의확산을억제토록최대한신속히대처하였다

46 금융기관에대한지원은출자및지급보증을위주로하되개별금융기관은정리전문기구를설립하여부실채권을처리토록하였다. 이과정에서부실화된은행자산을우량과부실부문으로구분하여우량부문은영업지속은행에잔존시키고부실부문은부실채권정리기구로이관하여매각등의방법을활용하여정리하였다. < 표 3-9> 북구 3 국의부실채권정리방법 구분 스웨덴 핀란드 노르웨이 대처사항 모든은행앞지급보증 은행지원청설립 감독기관통합 정부은행보증기금설립 정부투자기금설립출자및지급보증 감독기관통합 정부보증기금설립출자및지급보증 모든은행지급보증 감독기관통합 정리방법 기업인수후매각부도처리 담보물정리 기업인수후매각부도처리 담보물정리 은행자체정리 담보물건처리방법 현상매각 리스 개발후매각 현상매각 리스 개발후매각 - 정리실적 인수 : 21 억달러 정리 : 18 억달러 ( 기준 ) 인수 : 62 억달러 정리 : 26 억달러 ( 기준 ) 총 241 억크로나를융기관구제비용으로투입 ( 보증포함 ) 정리과정 대형부실은행은부실채권정리기관이담당 기타은행자체처리 대형부실은행은부실채권정리기관이담당 개별은행자체처리 정리기구 Retriva, Securum Arsenal 별도기구없음 자료 : 한국은행, 금융위기극복경험과정책적시사점,1997. 북구 3국의부실채권정리기구는다른국가와달리정부나중앙은행의자금지원을받지않았다. 이는정리대상은행의부실부문은부의가치를가지므로별도의설립재원을필요로하지않았으며, 다만운용중손실발생부문에대해서만정부출자로보전되었다. 특이사항은적극적인정부지원과달리채권시장의미발달로 ABS 를활용한정리방식은이용되지않았다는점이다

47 다. 시사점북구 3국은금융위기에직면하여부실채권정리의신속성에중점을두었다. 각국가는유사한원인으로금융위기에직면하였으나위기대처방법면에서는다소차이를두고있다. 그러나성공적으로부실채권을정리할수있었던배경으로금융기관지원에대해정치권의신속한합의와부실채권정리필수소요자금의무제한적지원등정부의전폭적지원이있었다는점은유사하다. 3. 일본의 RCC 가. 발생원인일본의금융위기는한가지원인이아니라거시경제정책실시, 부진한구조조정등다양하고복합적인원인이초래한결과이다.1980 년대일본경제가고성장을지속하면서경상흑자가확대되고, 이로인해유동성이넘치면서주식및부동산등의자산가치가폭등하였다. 특히자산가치가폭등하는기간중금융자유화가동시에진행중이었는데, 금융기관들은고수익ㆍ고위험분야인부동산관련대출과주식투자를확대하며방어적경영을소홀히하였다. 그러나 1990 년대들어서이렇게폭등한자산가치가금융긴축정책과더불어붕괴되면서은행대출채권의급속히부실화를초래하고만다. 자산가치폭락에동반한디플레이션불황으로인해, 차입기업들이원리금을상환하지못하게되자도산업체가속출하게되었다. 특히지가하락과관련이큰건설, 유통, 부동산등서비스부문의부실화가심각하였다 년대에들어서수차례의경기부양정책에힘입어일본경제는 1996 년한해약간의회복국면을맞이하는듯했으나, 금융기관의부실채권처리문제가지연되면서이후 잃어버린 14 년 으로비유되는장기불황의늪에빠지게되었다. 금융기관의부실채권누적이금융중개기능을저하시켜잠재성장률을떨어뜨리고자산가치하락및불황이장기화되어, 동시에새로운부실채권이

48 생겨나는악순환이형성되게된것이었다.1990 년대중반까지일본은부실금융기관의정리원칙을금융권내에서상호원조하여해결하는방식을고집하였으나,1990 년대후반이후에도금융기관의부실이급증하자공적자금투입이불가피한상황에처하게되었다.1996 년주택전문금융회사의부실처리를위해정부는공적자금을투입하지만, 금융불안이확대되면서금융기관의파산사태는지방은행에서증권사, 보험사, 도시은행으로오히려확산되고말았다. 결국일본정부는 1998 년 금융기능안정화긴급조치법 및 금융재생관련법 을시행하고, 부실처리및금융구조조정을위한대규모공적자금 (70 조엔 ) 을조성하고정부차원의본격적인대응에나서게되었다. 나. 처리방식일본정부는출자도시은행들의자금지원을통해주택금융전문회사의경영정상화를도모하려했지만 1995 년 3월주택금융전문회사 7개전부가경영파탄상태에직면하자, 급기야부실금융기관정리를위해구제합병, 자산부채승계방식등적극적인정리방법을도입하기시작했다. 그러나이와같은노력에도불구하고부실채권정리성과가미흡하자부실채권처리에중점을둔종합경제대책을수립하였다.1998 년에는특별목적회사 (SPC) 에의한특정자산의유동화에관한법률을마련하여부실채권과담보부동산을원활히처분토록하였다. 또한금융재생종합계획을수립하여금융기관으로부터부실채권을강제인수후가교은행과정리기구를활용하여정리하고, 손실부분은대규모공적자금을조성하여충당하였다. 현재까지총 70 조엔규모로조성된공적자금중,1996 년에주택금융전문회사정리를위해투입된 6.8 조엔을포함하여실제투입된자금총액은 39.1 조엔이다. 금융재생법을기초하여 1999 년부터예금보험법및주전법 ( 住傳法 ) 을개정하고일본예금보호기구 (JDIC) 의자회사인정리회수기구 (RCC,Resolution andcolection Corporation) 를설립하여부실금융기관으로부터부실채권을본격적으로인수하기시작하였다

49 RCC 는금융재생위원회의요청에따라공적자금을재원으로도산금융기관및주택금융전문회사의부실채권을매입ㆍ회수를전담하는기구로서,1999 년 4월정리회수은행과주택금융채권관리기구가통합되어 JDIC 가전액출자하는주식회사형태로출범하였다. 이후 RCC 는자산을일정한규모로집합화하여매각하는동시에 ABS 를활용하면서그동안미진했던일본의부실채권정리실적은크게개선되었다. 일본의경우투입된공적자금에대한실제회수율이 17% 수준으로크게저조한가장큰원인은파산금융기관의처리를위해지원된자금은거의회수가불가능하기때문이다. 다만 RCC 가전담하여회수하고있는부실채권에대한정리ㆍ회수실적은비교적원활하게추진되고있는점이다행이라할수있다.RCC 가 2001 년 12 월까지회수한부실채권은총 5조엔으로, 이는전체매입부실채권의약 56% 에해당하는실적이다. 다. 시사점일본의경우는 1990 년대초반시작된금융위기를해결하기위해서총 8차례의걸친종합대책을수립하였고, 이에따른여러법안의제ㆍ개정및총 123 조엔에이르는내수진작대책을추진해왔다. 그럼에도불구하고일본의경우는공적자금의투입시기가늦었을뿐아니라투입규모도충분하지않아, 아직구조조정이끝나지않은데다가경기침체가지속되어공적자금회수실적이부진한상황이다. 이는버블붕괴초기에정부뿐만아니라기업및금융기관들모두가자산가격회복으로부실문제가자연히해결되리라는안이한대응에근본적원인이었다할수있다. 정부는공적자금투입을통한부실채권처리및근본적인구조조정을단행하기보다는, 내수진작을통해재정확대나저금리정책등에치중하였다. 금융기관들역시부실기업들로부터자금을회수하여기업을도산시키기보다는주가나지가회복으로원리금을회수할수있다는판단에, 오히려추가융자의방법을선택하였다. 더욱이금융기관들은부

50 실채권을직접정리하기보다는대손충담금적립등의간접정리방식을선호하거나, 나아가부실채권을자회사로이관하여처리를지연하는편법을동원하였다.1990 년대후반이후본격화된금융구조조정의추진에서도생존가능성이없는구조적으로부실화된금융기관에대해서도시장에서과감하게퇴출시켜사회적비용을최소화하려는노력이부족했다할수있다. 더욱이기업구조조정없이부실금융기관만정리한결과, 부실채권이다시증가하여부실금융기관이추가로발생하는악순환이반복되었다할수있다. 4. 중국의국영 AMC 가. 발생원인중국의부실채권문제가발생하게된가장큰원인은개혁과정에서경쟁력을상실한국유기업의적자누적과이로인한국유상업은행들의부실화로명할수있다. 중국의 4대국유상업은행의부실채권은대부분국유기업에대출해준대출채권이다. 현재국유상업은행은중국전체금융기관대출금의약 70% 를차지하고있고이대출금중약 70% 가국유기업에집중되어있다. 즉중국의국유기업자금은전적으로국유상업은행에의해조달되는시스템이라할수있다. 그런데실제로두개의국가소유경제주체인국유기업과국유상업은행간에도덕적해이가발생하게된주원인으로는국유상업은행에대한관리ㆍ감독시스템의미비, 국유상업은행의인센티브에대한인식부족, 국유기업에대한소유권의불명확성등여러원인을지적할수있다. 이러한두주체간의도덕적해이가중국부실채권규모의대량화및심각성을더욱심화시켰다할수있다. 국유상업은행의부실은첫째, 시장경제도입시국유기업에대한재정지원을은행대출로충당하면서야기되었다. 당시국유기업은비효율적인경영, 취약한경쟁력등의내성화로부실화된상태였다. 특히국유기업은대출금의상

51 당부분을주식및부동산에투자하여커다란손실을입은상태였다. 둘째, 중국인민은행의독립성부족으로금융기관대출이중앙정부와지방정부의개입으로투자위험을고려하지못한채이루어진것도또다른주원인이되었다. 셋째, 금융기관에대한감독기관의관리 감독이미흡했던점도부실채권을양산한결과를낳았다.1997 년말당시 1만 6천개의국유기업중 1/3 이넘는 6천 9백여개기업이적자경영을기록하자, 중국정부는국유기업의적자문제를더이상방치할수없는국가적현안으로인식하면서본격적인부실채권정리를위한대책을마련하기시작하였다. 이에따라 1999 년 4대국영상업은행의부실채권정리를전담하는국영 AMC 를설립하게이르렀다. 나. 처리방식중국정부는미국의 RTC 나스웨덴의 Securum, 한국의 KAMCO 등의공적자금투입방식등에관한다양한사례를비교 검토하여부실채권정리방안을마련하였다. 특히중국정부는자본시장이미숙한점, 부실채권정리에충분한투자자본이부족하다는점, 사회주의체제하의금융관행이대규모부실채권발생의한원인이되었다는점등을중점적으로고려하였다. 중국정부는부실채권정리를위해우선금융기관및국유기업의채권 채무관계를재구성하였다. 구체적으로특별국채의발행및 4개자산관리공사 ( 화융, 신화, 동방, 장성 ) 를통한부실채권출자전환등을단행하였다. 이방법은경제체제전환기에있는동구국가및낙후된라틴아메리카등지에서주로사용했던방식으로재산공유제를채택하고있거나자본시장이발달되지못한국가에서주로활용되었다. 중국정부가동방식을택하게된이유는다음과같다. 첫째, 재정부담능력이미흡한상태에서특수채권발행방식을활용하면, 소규모자금으로도국유기업의부채감소및국유은행의건전화를도모할수있다고판단하였기때문이다. 다시말해국유기업입장에서는채무부담경감에따라자본비용감소

52 효과를얻을수있고, 은행은부실채권정리로금융리스크해소효과를얻게된다. 둘째, 채권의주식전환을계기로주주권을행사하여기업의주요의사결정에참여함으로써경영관리강화효과를얻고자하였다. 셋째, 자본시장과자산시장, 재산권거래시장등을발전시키고은행의경영여건을개선시키고자하였다. 주식전환으로출자받은국유기업의경영상황호전시공사는보유주식을상장, 매각또는증권화를통해자금을회수할수있다는판단이었다. 4개 AMC 가설립된 1999 년이후 2000 년까지 4대은행의총여신의 20% 에해당하는 1조 4천억위안의부실채권이각각의 AMC 로이전되었는데, 이는주로정부정책과관련된채권으로만구성되어있다.2001 년말기준으로 4대국영상업은행이향후처리해야할채권은약 3조 4천억위안으로추정되는데이는 GDP 대비 35% 에해당하는규모이다. 이는 4대은행의부실채권정리가기대이하의성과를거두었을뿐아니라, 국가차원에서도집중적으로효율적인대처를못하고있는것으로평가할수있다. 실제 4개 AMC 는 2년간 1,250 억위안의부실채권을처분하고 260 억위안을회수함으로써약 21% 의현금회수율을보이고있는데, 이금액은 2년간발생한이자비용의 50% 도충당하지못하는실적이었다. 이렇게부진한성과의가장큰이유는실제로 AMC 보유자산의대부분이무담보채권에다가기존에이미악성채권으로분류되었던채권이기때문이다. 상대적으로회수가용이한부동산담보채권은전체의 7% 에지나지않았다. < 표 3-10> 4 개 AMC 로이전된부실채권 ( )( 단위 :10 억위안,%) AMC 해당은행 이전자산 자료 : 자산관리공사, 국가별부실채권정리사례의비교분석,2002 총여신대비율 화융 중국공상은행 신달 중국건설은행 장성 중국농업은행 동방 중국은행 합계 1,

53 뿐만아니라 AMC 는주로국영기업의구조조정을위해부채ㆍ주식교환방식 (Debt-for-Equity Swaps) 으로국영기업의부실채권을이전받았다. 이는현금이부족한국영기업들의채무를 AMC 가주식을매입하는형식으로교환하는방법인데,AMC 로이전된부실채권의 30% 가이에해당했다. 부채ㆍ주식교환방식은중장기적으로국영기업의구조조정대책이라는측면에서 AMC 의신속한자산회수라는본연적목적과상충되는면이있다. 더욱이중국주식시장의침체등 AMC 보유주식의매각전망이상당히불투명한것이향후중국부실채권정리의큰걸림돌로부상되고있다. < 표 3-11> AMC 의부채 주식교환현황 ( 단위 : 억위안,%) AMC 이전자산 부채 주식교환 총여신중교환비율 관련국영기업 화융 신달 장성 동방 합계 1, 자료 : 자산관리공사, 국가별부실채권정리사례의비교분석,2002 다. 시사점현재까지중국 AMC의부실채권정리실적은기대에미치지못하고있다. 이에관련하여가장부각되는문제점은우선적으로부실채권정리를위한제반법적ㆍ제도적인프라의미비를들수있고, 지방정부와해당기업 ( 경영자및노무자 ) 의저항, 분식회계로인한기업가치의정확한파악곤란그리고부실채권에대한국내수요부족등을들수있다. 그외에도 AMC 와관련은행간관계에서투명성이결여되어있고,AMC 가여러상충된이해관계에있는다수의정부기관의감독하에놓여있다는점을들수있다. 신속하고효율적인자산회수가궁극적으로금융구조조정비용을최소화하는데가장중요한과제이므로중국 AMC의첫번째과제는신속한자산회수

54 이어야한다. 따라서 AMC 는국제입찰, 경매, 채무재조정등다양한정리기법을적극적으로활용하여야한다. 대신국영기업의구조조정은 AMC 보다는국내민간투자자들의참여를유도하여해결하는방안을모색하여야한다. 또한정부차원에서는부실채권의효율적정리가가능하도록관련법제도의정비가시급하며, 4대은행뿐마니라중국금융부문전체의부실채권현황을감안하여, AMC의권한을 4대은행에한정시키지말고더욱확대시켜야할것이다. 5. 멕시코의 FOBAPROA 가. 발생원인멕시코정부는 1991 년이후대규모경상적자가지속되어환율절하압력이높아졌음에도불구하고인위적인환율방어를하였다. 이로인해물가상승률은어느정도안정시켰지만페소화는더욱고평가되어경상수지적자는더욱확대되는결과를초래하였다. 더욱이멕시코정부는환율방어를위해보유외환을사용하는등외환관리에허점을보임으로써외국인투자자의페소화에대한신뢰를얻는데실패하였다 년에들어서외환시장의불안은금융시장전체로확대되고외국인투자자들은멕시코주식및채권을투매하여자금을해외로유출하면서사태는더욱악화되었다. 페소화가치와주식은 50%,30% 나급락하였고금리는 65% 나급등하였다. 동년 12 월환율변동폭을완화시키는외환자유화조치에도불구하고금융기관의부실화가급진전되자, 멕시코정부는급기야 12 월 19 일 IMF 에구제금융을요청하게되었다. 멕시코의금융위기는취약한경제구조하에서외환관리정책의실패가가장큰원인이되겠지만, 그외에집권당대통령후보의암살등정치ㆍ사회적불안정등이복합적으로작용하였다고볼수있다

55 나. 처리방식 1995 년초멕시코정부는 IMF의정책권고를받아들여재정ㆍ금융부문에서긴축정책을시행하고환율의변동폭을확대하는경제안정대책을시행하였다. 특히페소화폭락사태로은행대출의 40% 가부실화되는등부실채권이급증하자금융기관의건전성회복을위한금융구조조정대책을함께시행하였다. 금융구조조정대책에근거하여멕시코정부는금융기관의부실채권정리를위해예금보험공사기구 (FOBAPROA) 를설립하였다. 이기구는은행으로부터부실자산을매입하여이를국내외투자자자에게경쟁입찰을통해매각하는방식으로부실채권을처리하였다.1995 년 12 개은행들이이방식을통해 671 억페소규모의채권을매각하였으며,1996 년까지누적하여총 1,419 억페소의채권을처분하였다. 인수부실채권을실제매각하는업무는 1996 년 3월민간기구형태로설립된 자산평가및매각청 (AssetValuatio& SaleAgency) 이담당하였으며, 이때부실채권의매각으로발생한손실중 20% 는해당은행이부담하도록하였다. 또한정부는추가적인부실채권의발생및자영업자의연쇄도산을막기위해여신구조조정방안으로 1995 년 8월부터 12 월까지한시적으로시행하였다. 이방안은부실채권의발생에는채무기업의책임도있지만은행도책임을분담해야한다는인식하에부실가능성이높은채권에대해은행이이자를경감해주고상환기간도중장기로전환하여담보조건을완화해주었다. 각은행은대출채권을특별신탁기금에양도하고동기금을대출에대해원차입자로부터실질금리 4% 를기준으로신용도에따라차등화시켰다. 정부는이기금이거두어들이는이자에대한대가로은행이변동금리부국채를교부하였다. 멕시코는 1994 년부터 1996 년까지 3년에걸친금융위기과정에서투입된공적자금은총 5,423 억페소 (649 억달러 ) 로, 이는 1997 년 GDP 의 14.5% 에해당하는규모이다. 대규모공적자금투입에도불구하고멕시코정부는 3개의

56 부실은행을인수하였고,5 개은행은외국은행에경영권을양도하였다. 다. 시사점멕시코정부의종합적인정책대응으로금융위기를빠른시일내에극복하여 1996 년하반기부터는경기가서서히회생하기시작하여 1997 년에는 7% 를상회하는성장률을기록하였다. 그러나최근부실채권정리기구인예금보험기구의부실경영이주원인이되어금융위기의재발을우려하는목소리가커지고있다. 이것은정부의공적자금투입에의존하여은행들이금융구조조정을소극적으로실시하였고, 고질적인정경유착관행이개선되지않아기금이불법또는변칙으로운영해온결과에서비롯되었다. 6. 태국의 FRA 가. 발생원인태국은 1997 년시작된아시아경제위기의발상지이다. 당시태국은 BIBF(Bankok InternationalBanking Facilities) 제도를도입하여외국은행의국내소매금융영업과국내은행의역외대출 (O f-shoreloans) 을허용하였다. 이와같이금융및자본자유화에힘입어외국자본이과잉유입되었으며, 은행들은외국으로부터유입한대출금의상당부분을부동산에투자하였다. 이후태국은미달러강세와일본엔화의약세상황속에서태국통화가치에대한과대평가우려에도불구하고복수통화바스켓제도 (Currency Basket System) 를고수함으로써수출상품의가격경쟁력약화에따른수출감소및경상수지누적적자에봉착하였다. 결국금융기관들은부동산가격의급락으로심각한부실문제를노출하였다. 나. 처리방식 태국은우선적으로부실금융기관의합병 증자및채무보증업무를담당할

57 금융부문재건청 (FRA,FinancialSectorRestructuring Agency) 을설립하였다. 태국의부실채권처리방식은분권형으로크게두가지측면에서파악할수있다. 첫째, 폐쇄파이낸스회사의부실자산매각창구를금융재건청으로집중하여일괄매각토록하고있다. 둘째, 폐쇄되지않은금융기관특히은행의부실채권은 FRA 가취급하지않은대신각금융기관별로 AMC 를설립하여처리하도록하고있다. 그내용을구체적으로살펴보면다음과같다. FRA 는부실채권에대한소유권매입을하지않은상태에서부실채권을정리한다. 이때 FRA 는이자율인하, 만기연장, 부채상계, 자산이전방식등을활용하고있다. 그러나채무탕감, 채무 자본상계, 채무스왑, 채무자변경등의방법은허용되어있지않다. 자산관리공사 (AMC) 는재무부의자본출자로설립하여 FRA 의매각불능채권을인수하였다.AMC는설립이후채권발행을통해자금조달하며채무변제, 사적투자, 공개입찰, 증권화, 매각등의방법으로채권을회수하고있다. 한편부실금융기관의우량자산은국영은행인 Randanasin Bank 가관리 처분하고있다. 이와함께금융기관부실채권의원인이된기업의부실채무를조정하기위하여중앙은행산하에기업채무조정자문위원회를발족하였다. 이위원회는중재기간동안채권 채무자간협약을중재하여부실기업의워크아웃절차를관리하는업무를담당한다. FRA 에따르면태국은 2000 년 9월말현재까지국채발행을통해 80 억달러를조성하고이중 18 억 4,700 만달러를금융기관의자본확충에지원하였다. 또한 15 개상업은행중 7개은행의중재를수행하였는데, 이중 3개은행에대해서는영업정지및합병명령을내렸으며 3개은행은매각진행중에있다. 다. 시사점 태국은정부의적극적인개입을자제하고분권화된방식으로구조조정을수 행하고있다. 태국정부는금융위기초기강력한구조조정을통한경제개혁을

58 도모하기보다는임시방편적인처방으로상황을더욱악화시켰다. 이후문제의심각성을파이낸스사의대규모폐쇄조치와함께금융산업구조조정을단행함으로써대외신뢰도를다소회복시켰다. 그러나채무유예규정 (Regulatory Forbearance) 과느슨한회계기준에대해서는은행권부실채권규모를축소내지은폐하였다는의혹을면치못하고있다. 또한 AMC 의매입재원도충분치못한상황이다. 7. 인도네시아 가. 발생원인태국바트화의평가절하는인도네시아의금융위기발생에원인을제공하였다. 이와함께인도네시아의금융위기는다음과같은경제구조적인문제에기인한다. 첫째, 인도네시아는변동환율제도및자유로운자본유출입정책을견지하였음에도불구하고적절한금융하부구조의구축노력에는소극적이었다. 당시장기투자에소요된자금대부분을단기외국자본으로조달하였으며, 대부분이외환및이자율위험에노출되어있었다. 둘째, 은행부문에서는자본시장의미발달로기업의은행의존도가높았음에도불구하고자산건전성관리가전혀이루어지지않았다. 따라서은행들은전문인력부족, 낮은자본규모, 특수관계인에의대출과다, 자본의만기구조불일치등많은부실요인을안고있었다. 셋째, 기업부문에서는과잉투자, 경영기술부족, 기업가치의과대계상이외에도부적절한기업지배구조및회계시스템등많은문제점들이잠재되어있었다. 인도네시아경제는이와같은많은문제점을안고있었기때문에환율변동시외환및금융시장이쉽게영향을받아결국자국화폐 ( 루피아 ) 가치급락으

59 로인해외채부담이증가하고내수경기가침체되면서금융기관의부실채권문 제가현실화되었다. 나. 처리방식인도네시아정부는금융부문의구조조정및부실채권의정리를위해우선재무부산하에부실채권정리기구인 IBRA(Indonesia Bank Restructuring Agency) 과자산관리청 (AMU,AssetManagementUnit) 을설립하였다. IBRA 는은행정리및구조조정, 채권회수및채무조정, 자산매각관련기능을담당한다. 채권회수는투자자앞기업주식매각, 증권시장내상장, 채권및금융자산매각, 기업의수입을기초로한증권발행등을통해이루어졌다. 그다음으로 IBRA 는 BankofIndonesia 와공조하여은행부문의안정및공공부문의신뢰성회복에중점을두고모든상업은행의채무를보증하였다. 한편, 구조조정대상은행은 CAR(CapitalAdequacy Ratio) 을기준으로자본재구축은행과회생프로그램적용은행으로구분되었다. 이때채무보증프로그램과은행회생프로그램의관련비용은정부가부담하였다.1998 년까지은행부문에제공된정부의현금지원은 144 조루피아에달하며, 은행자본재구축및채무보증프로그램을위해 643 조 3,010 억루피아의증권을발행하였다. 또한 IMF 구제금융지원이후 66 개의은행을폐쇄하였고 61 개은행을 IBRA 에편입시켰다. IBRA 는 AMI(AssetManagementInvestment) 와 AMC(AssetManagement Credit) 를활용자산매각프로그램을운영하고있다. 그중 AMI 는 2000 년 3월까지 9조 4,340 억루피아상당의은행자산을처분했으며, 약 4조 940 억루피아의기업자산을정리한것으로파악되고있다.AMC 는대출과 IBRA 에이전된비주요자산의관리와구조조정업무를수행하고있는데,2000 년 8월까지약 13 조 4,500 억루피아의대출금을회수하였다

60 다. 시사점인도네시아는그간의노력에도불구하고부실채권비율이여전히높은수준을유지하고있으며금융부문의재건도미진한상태에머물고있는실정이다. 인도네시아의경제위기극복의관건은금융부문인프라의정비가우선되어야할것이며, 이에필요한재원마련이시급한상황이다. 특히은행본래의기능회복을위해서는부실채권누증과루피아화가치하락에기인한외채상환부담가중으로부터자유로워야할것이다

61 제 4 장부실채권증권화의문제점 외환위기이후우리나라의부실채권증권화시장을살펴보면, 공적 AMC(KAMCO) 에의한부실채권정리는활발히진행되어온반면, 민간기구에의한부실채권정리실적은크게미흡했다. 이러한민간기구에의한부실채권정리실적미흡의근본원인으로민간기구들의자금조달능력부족과구조조정기구로서시장에서의공신력부족, 채권의결집이원만히이루어지지못했다는점을들수있다. 현재지속적인부실채권정리노력에도불구하고아직우리의금융권에는상당규모의부실채권이잔존하고있다. 앞의해외사례에서살펴본것처럼부실채권문제는외부경제변수의충격으로언제라도돌출할수있을정도로쉽게완결되는과제가아니다. 이에본논문에서는부실채권의증권화문제점중자산유동화방식 (ABS,MBS) 의문제점과 AMC를통한자산매각의문제점을알아보려한다. 제 1 절자산유동화방식의문제점 1. 자산담보부증권 (ABS) 의문제점우리나라의부동산증권화제도는 ABS 발행을할수있는 자산유동화에관한법 7) 이제정되면서발전하고있다. 이법에근거하여성업공사와토지공사를포함하여 10 여개기관이이를발행하였다.99 년 10 월말기준으로금융감독위원회에등록한자산유동화계획상의 ABS 는총 17 건,3 조 2,274 억원이등록되었다. 이러한실적은 99 년도국내채권발행액이 116 조 5천억원규모라는점을고려하면전체채권시장의 7) 자산유동화에관한법 은자산보유자의범위, 유동화자산취급기관의범위, 자산유동화업무의절차, 소유권의이전및제 3 자대항권확보, 자산의위탁관리자, 유동화전문회사의성격, 발행증서의형태등을규정하고있다

62 2.8% 에해당되며, 최근발행속도가더빨라지고있다. 그런데 ABS 의발행과정에서다음과같은문제점들이지적되고있다. 첫번째로는 ABS 시장의인프라부족을들수있다. 우선적으로법제도부분에서보면자산유동화법에수탁회사의대한규정이마련되어있지않는등시장참여자의역할과책임에대한기본적인근거규정이미비하며, 또한부동산및담보채권의평가의경우보는사람마다틀리고평가에필요한자료부족으로인해담보채권의평가가제대로이루어지지않고있다. 이러한불확실성에대한보증처리는유동화비용의증대요인으로작용하고있다. 두번째로는현재 ABS 가신용등급만큼투자자의신뢰를받는지명확하지않다는점이다. 발행시장의이자율도회사채와대비할경우대부분할증되고있는실정이다. 이것은아직 ABS 에대한투자자의신뢰도가낮은결과라고할수있다. 이로인해일부 ABS 의경우는매각을촉진하기위해과도한신용을공여함으로써진정한매매의요건을갖추었는가에대한논란을발생시키고있다. 세번째는 ABS 발행기관과자산관리인을제한한다는점이다. 이중양도또는탈세목적양도등으로악용될소지가있다는이유때문에자산보유자가제한되어있지만이처럼법으로유동화할수있는기업을지정함으로인하여사실상자의적으로유동화가능기업을선정하는결과를가져온다는것과또한자산관리인으로자산보유자와신용정보업자만이지정됨으로써자산보유자와마찬가지로일부에만특혜가부여되고원활한시장발전에장애요인이되고있다. 네번째로는근저당권의채권양도에대한규정을제대로갖추지못함으로인해일부주택할부금융사의 MBS 발행이실패한바있다. 다섯째는세금문제다. 즉부동산의유동화구조에서는궁극적으로자산보유자로부터실수요자로서의부동산의양도가이루어지겠지만, 형식상으로부동산이 SPC 에양도되었다가다시실수요자에게양도되는과정을거친다. 이에

63 따라취득세, 등록세, 재산세, 종합토지세, 특별부가세, 법인세등에서이중과세의문제가발생한다. 또한현재 ABS 제도에서부여되고있는세제지원제도를보면부가가치세가유동화전문회사 (SPC, Special Purpose Company) 와 자산유동화에관한법 에의한자산관리용역제공업체의경우면제된다. 그리고금융자산의이자수입에대한원천징수가면제되고있고, 성업공사와토지공사의경우에는국민주택채권매입의무가면제되고있다. 그리고부동산관련세금의경우는특별부가세가 50%, 등록세, 취득세, 그리고부가세 (sur-tax) 인농어촌특별세가면제되고있다. 그렇지만 SPC 의법인세는면제되지않고있는데, 이러한점은미국이나일본에서 SPC 에대해이중과세배제를위한면제조치를취하는것을고려할때개선이필요한부분이라고할수있다. 2. 주택저당증권 (MBS) 의문제점주택저당증권유동화제도는당초민간주택금융을활성화시키는목적으로도입되었으나민간주택금융기관의참여가부족하다. 그원인으로는금융기관의주택자금공급증대와소득수준에비해높은주택가격, 주택담보대출담보인정비율규제의불일치등 MBS 발행요인의부족과대출채권의표준화미흡, 지급보증한도의한계, 신용평가의신뢰성미흡및전문적인신용보장기관의미비, 체계적인데이터관리미비등제도상의제약, 특히유동화중개기구인 KOMOCO 의역할부족등을들수있다. 국내 MBS 제도는초기에 ABS 와별개로추진되었으나성격상통합입법이바람직하다는지적에따라 자산유동화에관한법 으로통합되어제정되었다. 그런데 MBS 의경우에는신용있는보증기관에의해 MBS 의원리금상환이보장되어야그발행과유통이안정되고이에따라주택정책에도움을줄수있다는점에서보증기관을국가가제도적으로도입하기위한입법이병행되었다. 이에따라제정된것이 주택저당채권유동화중개회사법 이다.ABS 와

64 달리 MBS 는영속적인중개기관이존재해야하기때문에서류상의임시회사가아닌실질적인중개기관과, 투자자보호및투자수요확대, 자금조달비용절감, 시장형성의선도등을위해서도기관의공신력이절대적으로중요하기때문에 1999 년 11 월 1일에 ( 주 ) 한국주택저당채권유동화 (KOMOCO) 가출범하게되었다. 이러한유동화중개기구의기본요건은첫째로 2차저당시장 8) 에서최소비용으로저리의자금을조달하기위해서국가신용도에준하는높은공신력을유지해야한다. 두번째는원리금적시지급보증규모에상응한자본규모를충족해야하므로유동화를중개하기위해충분한자본규모와형태를갖추어야한다. 셋째대위변제의증가등유동화중개기관의유동성위험에대비하여유동성을확보할수있는제도적장치가필요하다. 넷째주택대출채권의매입및유동화증권발행물량을적기에조절하여주택경기의진폭완화에기여하여야한다. 그렇지만이제막이러한새로운금융시장을만드는나라에서중개기구의공신력을떨어뜨리고, 민간기업간의과다경쟁을유발할수있다. 더욱이이해당사자가자회사로중개기관을설립할경우선단식경영에서발생하는비효율성이초래될수도있다. 또한중개기관이유동화전문회사이기때문에받게되는각종세제혜택이주택정책이라는사회정책차원에서이루어지는것임에도불구하고민간기업의수익만을높여주는결과를가져올수도있다. 또한초기에우리나라에서유동화대상이되는주택저당권채권의규모가 10 조원이하일것으로예상되기때문에여러개의중개기구에의해서는시장성도없다고할수있다. 그리고만약대위변제의문제가발생하는경우유동성확보를위해서는그신용도가공기업수준은되어야할것이다. 물론현행법률안의틀에서도정부가주택저당주식회사를설립하는것이가능하므로법률안이사업법형태를지니더라도사실상정부출자회사의설립을통해시장을주도할중개기관을설립할수있다. 그리고시장에서정부가출 8) 2 차저당시장 :1 차시장에서형성된저당권을담보로채권이유동화되는시장이다.2 차저당시장은저당채권을발행하는저당대출기관과이저당채권에투자하려는투자자로구성되어저당채권을사고파는시장이다.2 차저당시장의존재로저당채권이유동화됨으로써부동산의유동화가가능하고주택자금을충분히확보할수있다

65 자한회사가공신력을획득하게되면다른민간기관이설립되더라도실질적인주도권을이중개회사가지니게되므로경쟁원리가작동한다고볼수도있다. 그런데실제로는이것도상당히불안한형태를취하고있다.11 월에출범한 KOMOCO 는중개기구로서의면모를갖추기에는앞으로보완해야할점이많이있다. 첫째, 자본금규모면에서비록정부기금이출연되기는했지만 1천억원이라는자본금은은행이나기존금융기관들과비교할경우대외적신인도제고에문제가있고, 이때보증가능규모도 2조원수준으로제약을받게된다. 두번째로는 MBS 를발행할수있는저당대출이제한적이라는점이다. KOMOCO 는올해 2,000 억원, 내년 1조 7천억원, 이후매년 2조원정도의주택저당채권을매입하여발행할예정이다. 그런데민영대출기관들이가장양호한채권인주택담보대출을현단계에서유동화시킬지는미지수다. 오히려건교부에서재원조달에어려움을겪고있는주택기금을확충하기위해주택기금대출채권을유동화시킬가능성이높다. 이것은 IMF 위기이후축소되고있는기금을확충하여정부의주택정책을활성화하는데도움을줄수있을것이다. 그렇지만이경우주택기금대출이자율이상대적으로낮은수준이기때문에 MBS 발행시투자자에게매각하기어려울수있다는문제점이있다. 그리고만약이를보전하기위해이자보전과같은일이벌어진다면재정부담이커질수있고, 이경우사실상불완전한제도라고비판받을가능성도있다. 따라서 KOMOCO 의입장에서는사회적인주택수요확충요구와수익성확보를통한경쟁력제고라는문제를동시에해결해야되는어려움에직면해있다고할수있다

66 제 2 절 AMC 를통한자산매각 (CR-REITs) 의문제점 1999 년연초에건설교통부는하반기에부동산투자회사 ( 부동산뮤추얼펀드또는 REITs) 를법제화할계획이라고발표하였다. 건교부는 REITs 제도를도입하여대규모부동산매물로인하여어려움을겪고있는기업, 건설업체, 은행의부동산처분을원활히하고, 금리인하이후마땅한투자대상을찾지못하는시중유동자금의투자처를마련해준다는입장이었다. 우선대기업, 금융기관, 부동산신탁등의구조조정문제를해결하기위해이들기관이보유한부동산등고정자산의처분을통해자금을마련해야했다. 그러나현실적으로이를매입할세력은외국기업을제외한다면국내에서기관투자가는사실상거의없는상태였다. 국내매물은성업공사나토지공사가매입해줄수있는규모는이미넘어섰고, 오히려이들기관조차보유한부동산을빠른시일내에매각해야될입장이었다. 반면자금공급면에서는마땅한투자처를찾지못한자금이넘쳐나면서유동성과잉현상이지속되고있었다. 그리고이들자금은기업의대규모설비투자가진행되지못하는상황에서적절한투자대상을찾지못할경우투기자금화할우려조차있는실정이었다. 이처럼불안전한자금시장에공급해줄수있는새로운금융상품으로부동산담보증권이가장적절한대상이라고할수있었다. 즉이부동산담보증권은정기적인현금흐름이존재하고, 부동산가격이오를경우에는이에따른자본이득이발생하며, 최악의경우에도부동산을회수할수가있었다. 이로인해외국에서부동산담보증권은투자대상으로서의안전성과수익성이높은상품으로각광받고있었으며, 외자유치, 장기자금공급수단, 변동성이적은금융투자상품으로인기를끌고있었던것이다. 따라서정체된금융시장에또하나의신상품으로리츠주식을공급함으로써새로운활력을불어넣을수있었다. 즉부동산투자시장에서리츠제도의도입은보편적이며세계적인추세였으며당시우리가도입한리츠제도는미국의회사형 REITs 제도 9) 에가까운것이었

67 다. 현재우리는리츠법안을제정중에있으나현재까지추진한것을보면다음과같은문제점이있다. 첫째로리츠제도에있어서가장중요한것은세제혜택인데, 일반리츠회사에대해법인세를면제해주지않는것은상당한문제이다. 법인세가수익률의 1~2% 를차지하게되는데이를리츠회사가부담하게된다면리츠제도는그성립자체가어려울것으로보인다. 리츠회사의소득은부동산임대수익이고그임대수익에대하여법인세를납부한후남은수익을주주들에게배당하고배당받은주주들이또다시개인소득세를납부하게된다면동일한세원에대해세금을이중으로부과하게되어실질적인리츠수익률도시장이자율이하로떨어질수도있다. 시장이자율보다낮은리츠자산에누가투자할것인가? 법인세면제여부는리츠제도의성립자체를좌우하는가장중요한사안이므로정밀한검토가필요하다. 둘째로리츠제도를가장리츠답게하는것은현물출자인데이를금지하고있는문제다. 상법제290 조에의해현물출자를통해설립할수있는근거조항이있는데도현행법안에서는이를금지하고있다. 설립시현물출자의금지는리츠회사자체의설립을어렵게하는원인이될수있다. 현물출자를제한하고있는이유는자산보유자의자산가액을과다하게책정할것을유려하기때문인것으로보이나, 리츠제도자체가시장의원리에따라움직여가는제도이므로그것은어디까지나시장의판단에맡겨두어야한다. 자산가액이시장가격이상으로평가될경우자금공모자체가어려울것이므로현물출자를허용한다해서반드시시장가격이상으로평가되지는쉽지않을것이다. 현물출자는허용하되자산평가문제는시장원리에맡겨두는것이바람직한것이다. 셋째로현행리츠법안은 1법안 2제도체제를유지하고있는것이문제이다. 동일법안에일반리츠와 CR-REITs 가있는데일반리츠에는법인세면제혜 9) 미국에는별도의 REITs 법이없고, 부동산에주로투자하고투자수익의 90% 이상을배당하면법인세, 취득세등을면제해주는방식으로운영된다

68 택이없고 CR-REITs 만법인세면제혜택을주게될경우 CR-REITs 만활성화되고일반리츠는설립자체가어렵게될것이다 ( 문윤태 전상철 이규성, 2001). 그리고일반리츠는원칙적으로 1인이리츠주식의 10% 이상을소유할수가없고예외적으로초과하여보유하는자도의결권을 10% 내에서만행사할수있다. 그러나 CR-REITs 에는이러한제한이없다. 또한일반리츠는배당가능이익의 90% 이상을의무적으로배당해야하는데 CR-REITs 는그렇지않다 ( 김정렬,2001). 이렇게될경우다수의투자자들의자금을모아부동산에투자하여발생하는수익을투자자에게다시되돌려주는리츠제도의본래도입취지가약화될수밖에없다. 이러한각종세제혜택에도불구하고기업구조조정관련법제도가미비와부실채권및구조조정시장과관련된제반정보를집 적하고제공하는기관이없기때문에 CR-REITs 시장또한활성화가잘안 되고있는실정이다. 따라서법제도의재정비와부실채권시장및구조조정시 장의동향및정보를체계적으로제공하는 Information Hub 구축이절실히 요구된다

69 제 5 장부실채권증권화활성화방안 1. 부실채권증권화시장의감독강화와후순위채발행규제부실채권증권화시장의모든과정이투명하게이루어지고관련주체의도덕적해이를억제할수있도록감독기능을강화해야한다. 특히부동산유동화상품및투자금융형태에따라환금성, 위험부담등이다양하여투자위험에대한투자자의판단이필요하므로, 공신력있는시장정보, 투명한신용평가능력, 신용보완, 관련회사에대한감독의강화가필요한것이다. 특히 ABS 중개회사,REITs 회사, 투자자문회사, 자산관리회사의경영진은타인의재산을관리하기때문에도덕적해이가발생할수있으므로경영진과주주, 주주와채권자, 기존투자자와신규투자자등이해관계자간의이해상충조정과정을표준화할필요가있다. 또한 BIS 자기자본비율제고와재무구조개선을위한자산유동화가기업과금융기관의자기자본규제회피기법으로악용될가능성도있으므로자산유동화제도의장기안정성을위하여후순위채발행에대한규제도필요하다. 제도도입초기에는관련기반의미비로인해자산의평가및자산유동화증권에신용이불확실하였다. 이에따라선순위채채권의신용보완을위하여후순위채권의발행비중이높 은편이다. 더욱이우리나라는 후순위채의수요기반이취약하여자산보유자가후 순위채를매입하는상황이벌어지고있다. 이는위험자산을분리하기위해서자산유동화를시행하고있으나, 위험이낮은자산을선순위로매각하고위험이높은후순위채를자체매입함으로써실질적으로위험이높아지는결과를낳고있다. 위험이높은자산과위험이낮은자산을적절히혼합하여상품을구성하지않고, 위험이낮은자산을우선적으로매각하고위험이높은자산을보유함으로써점차유동화가가능한자산이감소함에따라장기적으로는더이상유동화를할수없는사태가발생할수있다. 따라서자산유동화제도의장기안정성을도모하기위하여후순위채발행에대한규제가필요하며, 또한후순위채를자체매입하거나

70 보증하는행위는금지해야할것이다. 2. 부실채권관리시스템전산화와정보인프라구축부실채권의경우담보물건의목록, 위치, 관리상황, 자산성격, 감정가액의상각유무와자산의성격에따라국제입찰이적합할지, 국내원화 ABS 에적합할지, 해외표시 ABS 에적합한지를분류할수있는부실채권관리시스템의전산화작업이필요하다. 부실채권관리시스템전산화는수많은매각대상자산을적절하게분류하고여러매각자산중우량자산을따로분류하여자산유동화증권을발행하는데큰도움을줄것이며또한매각대상자산의상태와위치, 관리현황등모든자료를전산시스템에공개하여일반투자자들이직접관심이있는자산을확인하고평가할수있게될것이다. 또한부동산의위치, 매매및임대가격, 건물공실률, 투자및임대수익률등관련정보를보여주는부동산투자지표등정보인프라를조속히구축해야한다. 부동산증권화는개별부동산뿐만아니라부동산전체 (asset pool) 에대한위험도와장래현금흐름을정확히파악하는것이더욱중요하다. 따라서부동산투자지표는증권화시장의참여기관에서관련정보를수집 분석 공시하는것이바람직하지만, 증권화초기에정부는부실채권시장및구조조정시장의동향과정보를체계적으로관리하고제공하는정보인프라를구축하고지원하는역할을수행할필요가있다. 3. 조세지원부동산증권화시장이조속히정착되기위해서는초기에 ABS MBS REIT 중개기관은취득세 등록세등과세나양도소득세는면제하고, 법인세도감면혹은면제해줄수있는정부의적절한조세지원이필요하다. 또한일반리츠와 CR-REITs 간의형평성문제의경우, 현재는 CR-REITs 에대해서만취득 등록세인하, 법인세면제등의세제혜택과 1인주식보유한도,90% 이상의무배당조항배제등특례를허용하고있다. 또한현재는회사형리츠만허

71 용하고있고신탁형리츠는은행의금전신탁계정의부동산투자만을허용하고있는실정이다. 금전신탁계정의리츠운용은신탁계약에의하여단위사업에투자하므로신탁기간이단기적이어서투자자금의유동화가제한된다. 따라서신탁형리츠의조기도입을검토하고, 우선부동산신탁회사의금전신탁을조속히허용할필요가있다. 4. 부동산전문인력양성과평가기법의선진화부동산중권화가정착되기위해서는부동산관리의생산성과수익성을최대로실현시킬수있는전문가집단이필요하다. 이들부동산운영회사의전문성이라는것이보유부동산의효율적관리, 처분, 효율적자금회수등과관련한회계학적능력만을말하는것이아니라부동산시장의여건변화를충분히이해할수있는능력도포함되는것이다. 특히부동산의물리적특성, 담보부동산의장래수익성, 제반위험요인및적법성과적합성에대한분석능력을갖춘평가전문가의시급한양성이필요하며, 더불어분석능력및분석기법을조속히선진화해야하며부동산관리의생산성 수익성을최대로실현시킬수있는자산운용전문가집단을속히양성해야한다. 이를위해부동산건설 분양 임대 조세 건축물관리등을종합적으로관리할종합관리회사등을육성하고자산관리, 임대차계약중개, 채권회수, 회계, 자금조달, 보험및감정과실적평가등다양한부동산서비스기능을위한이론과경험이뒷받침된전문인력양성이필요하다. 또한 ABS 는사실상국채에버금가는상품임에도현행금융시장에서는무보증회사채로간주되어일반회사채금리수준이상의금리를요구함으로써당초도입의의가훼손되고있으므로이에대한개선이요구된다. 금융기관에서는 ABS 를형식상유한회사인 SPC 가발행한무보증채권을이유로 BIS 기준상위험가중치를 100% 간주하여일부금융기관에서는 ABS 매입을기피 (MBS 는위험가중치 20% 인정 ) 하고있는실정이다. 부동산증권화구조는본질적으로복잡하기때문에자산유동화구조결정및법률자문비용, 신용평가비용, 신용보완비용, 기타수수료

72 등이추가소요되므로유동화대상의규모가어느정도크지않는한상대적으로수수료비용이과다하게소요됨으로표준화가필요하다. 금융기관의주택자금공급증대와소득수준에비해높은주택가격, 주택담보대출담보인정비율규제의불일치, 대출채권의표준화미비로인해 MBS 발행에한계가있다. 그러므로높은부동산가격으로수익성있는우량부동산의확보에어려움도있기때문에장기적인부동산시장의안정이필요하다. 또한장기채권시장이활성화되어있지않아 ABS,MBS,REITs 증권발행시적절한금리와수익률을결정하는데어려움이많다. 부동산을매개로한 ABS 나 REITs 는장기채로발행되기때문에부동산금융활성화를위해서는장기채권시장의활성화가필요하다

73 제 6 장결론 : 연구의요약및결론 우리나라의경우 1997 년 IMF 금융위기이후국내금융기관은 BIS 기준에적합하도록금융기관간의통폐합을통하여구조조정을단행하였고, 또부실채권을정리하는데전력투구를다해왔다. 각금융기관은외국계금융기관에부실채권의매각을적극추진하였고, 이로인해외국계부실채권정리전문회사들이계속해서우리시장에들어오게되는발판이마련되게되었다. 이러한부실채권정리전문회사들은담보부부동산부실채권이나부동산그자체를구입하였고도심의양호한위치는대부분외국계펀드로소유권이이전되었다. 그러나결과적으로국부손실이라는역효과만초래했을뿐부실채권처리의근본적인문제를완전히해결하지는못하였다. 이렇듯외환위기이후지속적인부실채권정리노력에도불구하고아직금융권에는상당규모의부실채권이잔존하고있다. 현재에도산적한부실채권은우리나라금융기관들이금융시스템안정화와금융의글로벌화를추구하는데방해요인이되고있다. 이러한부실채권문제는외부경제변수의충격으로언제라도돌출할수있는어려운해결과제다. 지난 20 여년동안 93 개국에서부실채권으로인한 112 건의금융시스템위기가발생하였으며재발하는사례도많았는데북구3국 ( 스웨덴, 노르웨이, 핀란드 ) 의경우 1990 년대초금융기관부실채권의급격한증가로금융위기를겪었으나금융기관지원에대해정치권의신속한합의와부실채권정리필수소요자금의무제한적지원등적극적인정부의지원을통해위기를극복하였다. 일본의경우 1990 년대초반시작된금융위기를해결하기위해서총 8차례의걸친종합대책을수립하였으나기업구조조정없이부실금융기관만정리한결과부실채권이다시증가하여부실금융기관이추가로발생하는악순환이반복되고있다. 또한중국과태국, 인도 네시아의경우부실채권정리를위한제반법적ㆍ제도적인프라의 부족과 기업가치의정확한파악곤란그리고부실채권에대한국내수요부족및재