2014 년공인중개사대비제 2 회전국모의고사정답및해설 (1 차 A 형 ) 1 차부동산학개론

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1 제 2 회 2014 년공인중개사시험대비 전국모의고사해설집 1 차, 2 차 A 형 (1 차 ) 주관ㆍ시행 고시동네ㆍ랜드 EBS 1 정답및해설집

2 2014 년공인중개사대비제 2 회전국모의고사정답및해설 (1 차 A 형 ) 1 차부동산학개론 공유수면매립등과같이택지개발을통한용도전환의경우에도절대적공급량은불 변이라는것을인식하게하는것은부증성에서파생된특징이다 건폐율이높아지면공지 ( 空地 ) 의면적은작아진다 표준산업분류에따른부동산업의분류 - L. 부동산업및임대업 (68 ~ 69) 부동산업 (68) 부동산임대및공급업 (681) 부동산임대업 (6811) 부동산개발및공급업 (6812) 주거용건물임대업 (68111) 비주거용건물임대업 (68112) 기타부동산임대업 (68119) 주거용건물개발및공급업 (68121) 비주거용건물개발및공급업 (68122) 기타부동산개발및공급업 (68129) 부동산관련서비스업 (682) 부동산관리업 (6821) 부동산중개및감정평가업 (6822) 주거용부동산관리업 (68211) 비주거용부동산관리업 (68212) 부동산자문및중개업 (68221) 부동산감정평가업 (68222) =900-Qd, 400=100+Qs 따라서수요량은 500, 공급량은 300 이다 가격이오를것으로예상되면오르기전에사기위해수요는증가한다. 반면에가격하락이예상되면금기의수요는감소한다 수요의가격탄력도가 1.5이므로가격이 2% 상승시수요량은 3% 만큼감소하고, 수요의소득탄력도는 -1.0이므로소득이 2% 상승시수요량은 2% 만큼감소한다. 결국수요량은 5% 만큼감소한다. 정답및해설집 2

3 7. 1 거미집모형의양태 구분수렴형 ( 안정적 ) 발산형 ( 불안정적 ) 순환형 ( 중립형 ) 가격 (P) S 가격 (P) S 가격 (P) S 그래프분석 D 0 Q 0 수급량 (Q) ᄀ 수요곡선기울기 < 공급곡선기울기 ᄂ수요의가격탄력성 > 공급의가격탄력성 D 0 Q 0 수급량 (Q) ᄀ 수요곡선기울기 > 공급곡선기울기 ᄂ수요의가격탄력성 < 공급의가격탄력성 D 0 Q 0 수급량 (Q) ᄀ 수요곡선기울기 = 공급곡선기울기 ᄂ수요의가격탄력성 = 공급의가격탄력성 8. 4 시장의주어진가격을받아들여야하는가격순응자는완전경쟁시장의특징이다 주택시장을분석할경우에단기적으로주택공급이제한되어있으므로저량의개념으로파악한다 하향여과란고소득층의기존주택을저소득층이사용하는것이다 고전학파의견해에따라지대를잉여로파악할때지대는불로소득이되어지대의사 회적정당성이문제가된다 중량증가산업은시장지향형에입지함으로써수송비를절약할수있다. 원료지향형 시장 ( 소비지 ) 지향형 원료수송비 > 제품수송비 원료수송비 < 제품수송비 중량감소산업 ( 시멘트, 제련산업등 ) 중량증가산업 ( 맥주, 청량음료공장 ) 원료지수 > 1 원료지수 < 1 입지중량 > 2 입지중량 < 2 부패하기쉬운원료를이용하는공장 ( 통조림공장 ) 부패하기쉬운제품을생산하는공장 ( 두부공장 ) 편재원료 ( 국지원료 ) 를많이사용하는공장 보편원료 ( 물, 공기 ) 를많이사용하는공장 매장의면적 6,400 까지의거리 B매장의시장점유율 = = =0.2 매장의면적 매장의면적 1,600 6, 까지의거리 2 까지의거리 = 20% 3 정답및해설집

4 A지역부동산산업의입지계수 = 800 1,000 =1.05 1, 로렌츠곡선의면적이작아질수록소득분배가균등해진다는것을의미한다 지역지구제는토지자원의활용측면에서세대간의형평성을유지하는수단이된다. 그 러나지역간형평성문제와토지이용의경직성문제를초래한다 사적편익보다사회적편익이큰경우는 (+) 의외부효과가나타난다. 이경우는과소 생산의문제가발생하므로조장정책이필요하다 개발권이전제도는우리나라에서시행되고있는제도는아니다 임대료규제정책은수요와공급이보다탄력적인장기의경우에초과수요량이더많아 진다 수요가완전탄력적인경우재산세의상승분은전부임대인에게귀착된다 대부비율 = 융자액이다. 대부비율이 50% 인경우부동산가치가 100이라면융자액부동산가치은 50이되고지분투자액도 50이된다. 총투자소득=총투자액 (100) 투자수익률이 20%=20 저당소득=저당투자액 (50) 저당이자율 (10%)=5 15( 지분소득 ) 자기자본수익률= 이므로 30% 가된다. 50( 지분투자액 ) 투자에대한위험은통계학적으로분산이나표준편차로측정되는데, 분산은표준편차의제곱이다 자금을부동산과주식, 그리고예금에각각 3분의 1씩투자하는것이최적의자산포트폴리오라고할수는없다. 2 포트폴리오를잘구성한다고해서체계적위험까지제거되는것은아니다. 3 효율적포트폴리오를구성한다는것은주어진시장의조건하에서투자자산간기대수익율의방향이반대가되도록, 즉상관계수의값이 (-) 영역에서조합이이루어지도록하는것을의미한다. 5 민감도분석 ( 감응도분석 ) 을통하여부동산의투자수익에가장민감하고크게영향을 정답및해설집 4

5 미치는독립변수를파악할수있으며, 이러한변수들을집중적으로관리하면부동산의투자로부터발생가능한위험을감소시키는방법으로도활용가능하다 순현가법에서는여러투자안간에가치합산의원리가성립한다. 그러나내부수익률법은가치합산의원리가성립되지않는다. 투자안의수익률평균이두투자안을합쳐서구한수익률과달라진다 ,000 만원 3.80( 연금의현가계수 (5 년 ))+1 억원 0.62( 일시불의현가계수 (5 년 )) =100,000,000 원 대부비율= 부채잔금저당대부액, 부채비율 = 부동산가치지분투자액즉, 대부비율이커지면부채비율도커진다. 으로양자간에는밀접한관련이있다 조기 ( 중도 ) 상환수수료최대 3 년, 최대요율 1.2% 잔여일수에따라슬라이딩방식 ( 조 기상환수수료가날짜에따라감소하는방식, 일할계산, n/365) 이다. 내집마련디딤돌대출 1. 의의내집마련디딤돌대출은그동안운영되던정부의주택금융지원제도를하나로통합하여지원대상과기준을일원화하고시중최저수준의금리로가계의부담을덜고내집마련을지원하는통합정책모기지론이다. 2. 신청대상 대출신청인과배우자의합산총소득이연간 6천만원 ( 생애최초주택구입자는연간 7천만원 ) 이하 대출신청인은대출신청일현재대한민국국민 대출신청인은민법상성년인세대주로서세대주를포함한세대원전원이무주택으로단독세대주를포함하되만 30세미만단독세대주제외 3. 신청시기소유권이전등기일로부터 3개월이내 * 단, 임대보증금반환을위한추가대출시에는소유권이전등기일로부터경과일수에관계없이임대차계약종료전까지신청가능 4. 대출금리 대출만기별ㆍ소득수준별로차등적용 대출만기까지고정또는 5년단위변동 다자녀가구 0.5%p, 다문화가구ㆍ장애인가구ㆍ생애최초주택구입자각각 0.2%p 금리우대가능 ( 우대금리중택 1, 중복적용불가 ) 5. 대상주택공부상 ( 부동산등기사항전부증명서 ) 주택단, 주택가격 6억원초과주택, 주택면적 85m 2 ( 수도권을제외한도시지역이아닌읍ㆍ 5 정답및해설집

6 면지역은 100m 2 ) 초과주택제외 6. 대출한도주택담보가치의최대 70% 까지 ( 최대금액 2억원 ) 7. 대출기간 10년, 15년, 20년, 30년 8. 상환방식 매월원리금균등분할상환, 원금균등 ( 체감식 ) 분할상환 거치기간 ( 이자만납부하는기간 ) 최대 1년설정가능 조기 ( 중도 ) 상환수수료최대 3년, 최대요율 1.2% 잔여일수에따라슬라이딩방식 ( 조기상환수수료가날짜에따라감소하는방식, 일할계산, n/365) 이자는저당잔금에대해지급된다. 원리금균등상환 원금균등상환 ( 체감식 ) 가장보편적방법. 채무액 저당상수 = 상환액 매기상환금액 ( 부채서비스액 = 저당지불액 = 원금 + 이자 ) 은일정 초기 : 원금상환분이적고이자지급분이크다. 후기 : 원금상환분이크고이자지급분이작다. 원금상환액의 1/2 정도상환되는시가는상환기간의 2/3 정도경과한시기이다. 이해가쉽고장기계획세우기쉬우나체증식보다대출초기부담크다. 원금균등상환방식보다는초기부담이작다. 초기상환액은원리금균등상환방식보다크다. 매기간균등한원금과불균등한이자로구성 시간이지날수록저당잔금이감소 매기상환액중이자부분이감소하여저당지불액은감소 대출자의원금회수위험은대출초기에원리금균등상환방식보다작다. 상환기간의 1 2 시점에원금의 1 2 이상환되게된다. 체증식상환 ( 점증상환 ) 초기상환금액이낮음 ( 저당잔금이오히려증가하는부 ( - ) 의상환발생가능 ) 장래소득증대가확실히예상되는젊은층에유리, 이자율높다. 대출자입장에서는대출회수금이늦어지고차입자의소득증가율이상환액증가율에미치지못할경우채무불이행의위험이크다 대출금리는변동금리 (3 개월 CD 금리 +1.1%) 가적용된다. 주택연금 ( 역모기지론 ) 1. 의의 만 60세이상의고령자가소유주택을담보로맡기고평생혹은일정한기간동안매월연금방식으로노후생활자금을지급받는국가가보증하는금융상품 ( 역모기지론 ) 이다. 이를위하여공사는연금가입자를위해은행에보증서를발급하고은행은공사의보증서에의해가입자에게주택연금을지급한다. 나중에부부모두사망후주택을처분해서정산하면되고연금수령액등이집값을초과하여도상속인에게청구하지않으며, 반대로집값이남으면상속인에게돌아간다. 정답및해설집 6

7 2. 가입가능연령주택소유자가만 60세이상 * 부부공동으로주택소유시연장자가만 60세이상 * 확정기간방식은주택소유자가만 60세이상인자중연소자가만 55세 ~ 만 74세 3. 주택보유수부부기준 1주택만을소유 * 상속, 이사등으로인한 2주택보유자는 3년내처분조건으로 1주택가입가능 ( 사전가입방식은부부 1주택만가입가능 ) 4. 대상주택시가 9억원이하의주택및지방자치단체에신고된노인복지주택 ( 상가등복합용도주택은전체면적중주택이차지하는면적이 1/2 이상인경우가입가능 ) * 확정기간방식은노인복지주택제외 5. 연금지급방식정액형 종신방식 종신지급방식 종신혼합방식 증가형 감소형 전후후박형 확정기간방식 확정기간혼합방식 10년지급 15년지급 20년지급 25년지급 30년지급 개별인출금의인출한도 의료비, 교육비, 주택수선비및주택담보대출상환용도나담보주택에대한임대차보증금반환용도등연금지급한도의 50% 이내에서수시로지급받을수있도록미리설정한금액이다. 단, 확정기간혼합방식의경우반드시설정하게되는대출한도의 5% 에해당하는금액에대해서는의료비, 담보주택관리비용도로월지급금지급종료후에만사용가능하다. 주택구입및임차자금, 도박, 투기등사행성및사치오락성지출자금등의용도로는이용할수없다. 6. 적용금리 : (3개월 CD금리 +1.1%) 이자는매월연금지급총액 ( 대출잔액 ) 에가산되고있어, 가입자가직접현금으로납부할필요가없음. 7. 가입비 ( 초기보증료 ) 및연보증료 7 정답및해설집

8 가입비 ( 초기보증료 ) : 주택가격의 2% 를최초연금지급일에납부 연보증료 : 보증잔액의연 0.5% 를매월납부 보증료는취급금융기관이가입자부담으로공사에납부하고연금지급총액 ( 대출잔액 ) 에가산됨. 8. 보증기한 ( 종신 ) : 소유자및배우자사망시까지 ( 종신방식의경우 ) 9. 담보의제공 : 1순위근저당권제공 제3 자 ( 자녀, 형제등 ) 소유주택을담보로하는주택연금은이용불가 보증금액의 120% 로저당권설정 10. 주택연금지급정지사유 본인사망 ( 배우자가 6개월이내에소유권이전등기및채무인수를마치면지급정지해제 ) 담보주택소유권상실 ( 화재로인한주택소실, 재건축ㆍ재개발등으로인한주택소유권상실등포함 ) 1년이상담보주택에서거주하지않는경우등 11. 주택연금의장점 (1) 평생거주, 지급보장평생동안가입자및배우자모두에게거주를보장부부중한분이돌아가신경우에도지급을보장 (2) 공적보증국가가연금지급을보증하므로연금지급중단위험이없다. (3) 낮은적용금리일반주택담보대출금리보다낮은금리를적용 (3개월 CD금리 +1.1%) (4) 세제혜택근저당권설정시등록세, 지방교육세, 농어촌특별세, 국민주택채권매입의무가면제. 주택연금대상주택은재산세 25% 감면 ( 단, 5억원초과주택은 5억원에해당하는만큼감면, 본세에한함 ) 되며, 이자비용은소득세계산시연금소득에서공제 (200만원한도 ) (5) 부부모두사망시또는원하는때에정산이가능주택연금은언제든지별도의중도상환수수료없이전액또는일부정산이가능하다 ( 다만, 초기보증료는환급되지않음 ) 시장금리가하락할때조기상환이일어날수있다 자기관리부동산투자회사의설립자본금은 10 억원이상으로한다 모두옳은지문이다 시장분석은대상부동산이특정지역의시장에서채택가능성을분석하고, 의사결정을지 원하는역할을한다. 정답및해설집 8

9 시장분석경제성분석투자결정경제성분석을위한자료 정보제공 1 특정개발사업에대한시장에서의채택가능성평가 2 개발업자가투자결정을위해필요한모든정보제공 3 시장분석의구성요소ᄀ지역 ( 도시 ) 분석ᄂ근린분석ᄃ부지분석ᄅ수요 공급분석 1 구체적으로개발사업의수익성여부평가 2 분석ᄀ세전현금수지분석 가능조소득 공실률및불량부채 영업경비 순영업소득 부채서비스액ᄂ세후현금수지분석 감가상각 세금 : 영업소득, 자본이득세ᄃ시장가치및투자가치ᄅ내부수익률ᄆ투자결정 자가관리방식은관리하는각부분을종합적으로운영할수있을뿐만아니라기밀유지에도유리하다 부동산마케팅은공급자입장의시장점유마케팅과소비자중심의고객점유마케팅, 공급자와소비자와의지속적인관계를중시하는관계마케팅등으로나눌수있다 정률법에서매년의감가액은해가갈수록체감한다. 정률법을체감상각법이라고도한다 기준시점은원칙적으로대상물건의가격조사를완료한일자로한다 거래사례비교법이란대상물건과가치형성요인이같거나비슷한물건의거래사례와비 교하여대상물건의현황에맞게사정보정, 시점수정, 가치형성요인비교등의과정을거쳐대상물건의가액을산정하는감정평가방법을말한다 배분법은거래사례선택의폭을넓혀준다. 의의근거방식잔여법과비교 일부만유사성있는부동산을사례로선정가능케하여거래사례선택의폭확대 복합부동산의거래사례가격 - 이유형부분가격 = 동유형부분가격 기여의원칙, 균형의원칙 ᄀ공제방식 : 복합부동산의가격 - 건물가격 = 토지가격ᄂ비율방식 : 복합부동산의가격 토지의비율 = 토지가격 복합부동산을대상으로하는점은공통점이나잔여법은순수익을구하는방법임 9 정답및해설집

10 40. 4 공공용지의매수및토지의수용 사용에대한보상평가의기준은표준지공시지가이다. 1 차민법및민사특별법 는계약이며, 5 혼동은법률규정에의한권리가소멸하는사건에해당한다 준법률행위와불법행위등은법률규정에의해법률효과가발생하는법률요건이다. 1 의사표시는법률요건을구성하는요소로서법률사실에해당한다. 2 원시취득이라함은타인의권리에기초하지않고새롭게권리를취득하는것을말한다. 3 법률요건에는당사자가의욕한대로권리변동이발생하는법률행위와당사자가원하던원하지않던법률의규정에따라법률효과가발생하는법률규정이있다. 4 법률행위는의사표시를필수불가결의구성요소로하는법률요건이다. 즉, 법률행위는일정한권리변동을야기시킬것을목적으로하는법률요건중의하나이다 토지매매가불공정한법률행위로무효가되면, 그무효는절대적무효이므로그토 지를전득한제3자는선의이더라도소유권을취득하지못한다. 1 경매 ( 대판 , 80마77) 나증여 ( 대판 , 99다56833) 와같은행위에는불공정한행위가적용되지않는다. 2 채권의포기같은단독행위에도적용된다 ( 대판 , 75다92). 3 대리인에의하여법률행위가이루어진경우그법률행위가민법제104조의불공정한법률행위에해당하는지여부를판단함에있어서경솔과무경험은대리인을기준으로하여판단하고, 궁박은본인의입장에서판단하여야한다 ( 대판 , 2002다38927). 4 불공정한법률행위를주장하는자는스스로궁박ㆍ경솔ㆍ무경험으로인하였음을증명하여야하고, 그법률행위가현저하게공정을잃었다하여곧그것이경솔하게이루어졌다고추정하거나궁박한사정이인정되는것이아니다 ( 대판 , 69다 594) 내심적의사에따라서해석할수없고, 표시행위의객관적의미를확정하는것이다. 2 오표시무해의원칙이적용되는경우로서, X 토지에대한매매계약이성립한다. 4 당사자의의사가명확한경우의사가먼저해석의기준이된다. 없으면사실인관습 정답및해설집 10

11 이기준이된다. 5 관습법은법령과같은효력을가지고사실인관습은법령과같은효력은없고당사자의의사를보충하는역할을한다 ᄂᄀ의경우비진의가무효가되는경우, 丙이그사실에대해알수있었던경우, 즉 선의이나과실이있는丙은소유권을취득한다. ᄃ乙이계약체결시에선의ㆍ무과실이면소유권을취득하고, 그소유권을취득한乙로부터전득한丙은악의이더라도丙은위부동산의소유권을취득한다 의사결정의자유가완전히박탈된상태에서이루어진의사표시는효과의사에대응 되는내심의의사가결여되었기때문에무효이고강박이의사결정의자유를완전히박탈하는정도에이르지않고이를제한하는정도에그친경우에만취소할수있다 ( 대판 , 84다카1402). 2 제110조제2항 3 도달이란 의사표시가상대방의지배권내에들어가서사회통념상상대방이요지 ( 了知 ) 할수있는객관적상태에놓이는것 을말하므로상대방이이를현실적으로수령하였다거나그통지의내용을알았을것까지는필요로하지않는다 ( 대판 , 97다31281). 4 허위표시를한채무자의채권자는제406조에의하여소제기의방식으로가장매매에대한사해행위취소권을주장할수있다는것이판례의입장이다 ( 대판 , 84 카다카68). 5 제107조 표현대리가성립하는경우에는본인이이행책임을부담하므로상대방에게과실이있더라도과실상계의법리를적용하여본인의책임을경감할수없다 ( 대판 , 95다49554) 국토의계획및이용에관한법률상의토지거래계약허가구역내의토지에관하여관 할관청의허가를받을것을전제로한매매계약은법률상미완성의법률행위로서허가받기전의상태에서는아무런효력이없어, 그매수인이매도인을상대로하여권리의이전또는설정에관한어떠한이행청구도할수없고, 이행청구를허용하지않는취지에비추어볼때그매매계약에기한소유권이전등기청구권또는토지거래계약에관한허가를받을것을조건으로한소유권이전등기청구권을피보전권리로한부동산처분금지가처분신청또한허용되지않는다 ( 대판 , 2010 마818). 1 매수인이위계약을효력이있는것으로완성시키기위하여매도인에대하여위매매계약에관한토지거래허가신청절차에협력할의무의이행을청구하는경우에있어, 매수인이위계약내용에따른매매대금지급채무를이행제공하여야하거나매도인이그대금지급채무의변제시까지위협력의무의이행을거절할수있는것은아니다 ( 대판 , 93다15366). 11 정답및해설집

12 3 유동적무효상태에있는매매계약상의매수인의지위에관하여매도인과매수인및제3자사이에제3자가그와같은매수인의지위를매수인으로부터이전받는다는취지의합의를한경우, 국토이용관리법상토지거래허가제도가토지의투기적거래를방지하여정상적거래를조장하려는데에그입법취지가있음에비추어볼때, 그와같은합의는매도인과매수인사이의매매계약에대한관할관청의허가가있어야비로소효력이발생한다고보아야하고, 그허가가없는이상그 3 당사자사이의합의만으로유동적무효상태의매매계약의매수인지위가매수인으로부터제3자에게이전하고제3자가매도인에대하여직접토지거래허가신청절차협력의무의이행을구할수있다고할수는없다 ( 대판 , 96다7762). 4 토지거래허가신청절차청구권을피보전권리로하여매매목적물의처분을금하는가처분은허용된다 ( 대판 , 98다44376). 5 토지거래허가전의거래계약이정지조건부계약인경우에있어서그정지조건이토지거래허가를받기전에이미불성취로확정되었다면장차토지거래허가를받는다고하더라도그거래계약의효력이발생될여지는없게되었다고할것이므로, 이와같은경우에도또한허가전거래계약의유동적무효상태가더이상지속된다고볼수없고그계약관계는확정적으로무효가된다 ( 대법원 , 선고 97다 36996) 법정추인사유중에서이행의청구와취소할수있는법률행위로취득한권리의전 부또는일부의양도는취소권자만하는법정추인사유이고, 상대방이하는것은법정추인사유가아니다 조건과기한은법률행위 성립 이아니라 효력 에관한문제이다. 예컨대, 일방이이번시험에합격하면아파트한채를주겠다고말하고, 상대방은그에대한승낙을하여계약은성립을하고, 다만그이행청구는합격을하여야할수있는것을말한다. 2 기한이란장래의확실한사실에권리발생또는소멸을의존하게하는것을말하는것으로서이경우는개가죽는것은확실하다. 다만, 그시기가불확실한경우이다. 3 합격자발표에서합격여부는불확정적이므로조건부법률행위이다. 다만, 합격이든불합격이든그때비로소차를사준다는것이므로이말을하는당시에는권리발생이정지되어있는정지조건이다. 5 조건부법률행위는조건이성취되면권리가발생하던지소멸하는효력이불확정적이다 지역권은저당권의목적이될수없다. 24 관습법상물권으로판례는인정하지않는다 건물철거는그소유권의종국적처분에해당하는사실행위이므로원칙으로는그소 유자 ( 등기명의자 ) 에게만그철거처분권이있다고할것이나, 그건물을매수하여점 정답및해설집 12

13 유하고있는자는등기부상아직소유자로서의등기명의가없다고하더라도그권리의범위내에서점유중인건물에대하여법률상, 사실상처분을할수있는지위에있으므로그건물의건립으로불법점유를당하고있는토지소유자는위와같은지위에있는건물점유자에게그철거를구할수있다 ( 대판 , 87다카1737) 판례는 기존건물이멸실된후그곳에새로이건축한건물의물권변동에관한등기 를멸실된건물의등기부에하여도이는진실에부합하지아니하는것이고비록당사자가멸실건물의등기로서신축된건물의등기에갈음할의사를가졌다하여도그등기는무효이니이미멸실된건물에대한근저당권설정등기에신축된건물에대한근저당권이설정되었다고는할수없으며그등기에기하여진행된경매에서신축된건물을경락받았다하더라도그로써소유권취득을내세울수는없다. 라고한다 ( 대판 , 75다2211). 1 등기는원칙적으로합의사항을공시하는것이므로, 합의에부합하지않는등기는무효이다. 따라서甲과乙이합의한부동산은甲소유의 X부동산인데소유권이전등기는 Y부동산에대해경료된경우, Y부동산으로의그등기는원인없는등기로서무효이다. 23 실체관계에부합하게되는경우에는유효하다는것이판례의태도이다. 판례도 소유자의대리인으로부터토지를적법하게매수한이상설사매수인의소유권이전등기가위조된서류에의하여경료되었다하더라도그등기는유효한것이다. 라고한다 ( 대판 , 80다459). 5 물권은형식주의원칙상합의와합의에부합하는등기가있어야취득한다. 그런데그등기는처분권자와하여야하므로등기시까지처분권을가지고있어야하고, 등기전에처분권자가변경되면새로운처분권자와다시합의하고다시등기를하여야한다. 따라서甲이자기소유토지에대해乙과지상권설정계약을맺었는데, 乙이그등기를하기전에甲이그토지를丙에게양도한경우, 乙은丙과다시지상권설정계약을하고지상권등기를하여야지상권을취득한다 ᄀ건물을신축한경우원시취득으로법률규정에의한물권변동이므로등기를요하지아니한다. ᄆ피담보채권이소멸하는경우에는말소등기를하지않더라도저당권은소멸한다. ᄂ법률행위에의한물권변동은등기하여야효력이발생한다. ᄃ부동산소유권의시효취득은법률규정에의한물권변동이지만제245조에서등기하여야소유권을취득한다고규정하고있다. ᄅ민법제178조의판결은형성판결을말한다. 이행판결은등기하여야물권변동의효력이발생한다 점유권에기인한소와본권에기인한소는서로영향을미치지아니하며, 점유권에기인한소는본권에관한이유로재판하지못한다 ( 제208조 ). 따라서임대인이소유권확인의소에승소하였더라도법원은이로인하여아무런장애를받지않고점유 13 정답및해설집

14 관계에대하여만재판할수있다. 1 공사로인하여점유의방해를받은경우에는공사착수후 1년을경과하거나그공사가완성한때에는방해의제거를청구하지못한다 ( 제205조제3항 ). 따라서타인이불법으로가옥을건축하였다하더라도공사가완성되었으므로, 점유자는점유보호청구권을행사할수없다. 다만, 그로인한손해배상을청구할수있을뿐이다. 2 통설은간접점유자는자력구제권을행사할수없다고한다. 3 간접점유자는점유침탈자에대하여원칙적으로그물건을직접점유자에게반환할것을청구할수있다. 다만, 예외적으로직접점유자가그물건의반환을받을수없거나이를원하지아니하는때에는자기에게반환할것을청구할수있다 ( 제207조제2항 ). 4 점유자는침탈자의 선의의특별승계인 에대하여는행사하지못한다 ( 제204조제2 항 ). 따라서점유침탈자의포괄승계인은선의ㆍ악의를불문하고그에대하여는물건의반환을청구할수있다 민법제 240 조는인접지의수목가지가경계를넘은때에는그소유자에대하여가지 의제거를청구할수있다. 2 설치비용은쌍방이절반하여부담하고, 측량비용은토지의면적에비례하여부담한다 ( 제237조 ). 4 2미터가아니라반미터이상의거리를두어야한다 ( 제242조 ). 5 전세권에도준용규정이있다 ( 제319조 ) 판례는취득시효를주장하는자는점유기간중에소유자의변동이없는토지에관 하여는취득시효의기산점을임의로선택할수있고이는취득시효완성후토지소유자에변동이있어도당초의점유자가계속점유하고있고소유자가변동된시점을새로운기산점으로삼아도다시취득시효의점유기간이완성되는경우에도역시타당하므로시효취득을주장하는점유자로서는소유권변동시를새로운기산점으로삼아취득시효의완성을주장할수있다고한다 ( 대판 ( 전합 ) , 93다46360). 2 점유의분리와병합을인정한다. 제199조 ( 대판 , 91다26577) 3 점유자가점유개시당시에소유권취득의원인이될수있는법률행위기타법률요건이없이그와같은법률요건이없다는사실을잘알면서타인소유의부동산을무단점유한것임이입증된경우, 특별한사정이없는한점유자는타인의소유권을배척하고점유할의사를갖고있지않다고보아야할것이므로이로써소유의의사가있는점유라는추정은깨어졌다고할것이다 ( 대판전원합의체 95다28625). 45 대판 , 99다 동일인소유토지와그지상건물에공동근저당권이설정된후그건물이다른건물 과합동 ( 合棟 ) 되어신건물이생긴경우, 근저당권은신건물의공유지분위에존속한다. 따라서저당권자乙은합동된건물의매각대금전부가아닌신건물의공유지분으로부터우선변제를받을수있다 ( 대판 , 2009다66150). 정답및해설집 14

15 타당하다. 1 협의가성립되지아니한때에는공유자는법원에그분할을청구할수있으므로 ( 제 269조제1항 ), 공유자는협의에의한분할을하지않고공유물분할의소를제기할수없다. 2 법원은그분할방법은당사자가구하는방법에구애받지아니하고법원의재량에따라제반상황을종합적으로고려하여합리적인방법으로지분비율에따른분할을하면된다 ( 대판 , 2004다30583). 4 판례는 甲ㆍ乙의공유인부동산중甲의지분위에설정된근저당권등담보물권은특단의합의가없는한공유물분할이된뒤에도종전의지분비율대로공유물전부의위에그대로존속하고근저당권설정자인甲앞으로분할된부분에당연히집중되는것은아니다 라고한다 ( 대판 , 88다카24868). 따라서공유자의채무를담보하기위하여그의지분위에설정된저당권은그공유자가취득한분할물위로집중되는것이아니다. 5 각공유자는다른공유자가분할로인하여취득한물건에대하여종전지분의비율로매도인과동일한담보책임이있다 ( 제270조 ). 담보책임의효과로손해배상ㆍ대금감액청구ㆍ해제가인정될수있지만, 해제는재판상분할의경우에는인정되지않는다 지상권자의계약갱신청구권은전형적인청구권이므로, 지상권설정자는거부할수있 다. 이경우갱신청구가거절당한경우에는지상물매수청구권을행사할수있는데, 지상물매수청구권은실질이형성권이므로, 지상권자의일방적의사표시만으로지상물에대해매매계약이성립한다 전세권자는전세금을지급하고타인의부동산을점유하여그부동산의용도에좇아 사용ㆍ수익하므로 ( 제303조제1항 ), 전세금이지급되지않으면전세권은성립하지않는다. 2 민법은 토지가아닌건물 전세권에대해최단존속기간을두고있다 ( 제312조제 2항 ). 3 대지소유자의특별승계인은 전세권자가아닌건물소유자인전세권설정자에게 법정지상권을설정한것으로본다 ( 제305조 ). 4 전세권은물권이므로전세권자가목적물의현상을유지하고그통상의관리에속한수선을하여야한다 ( 제309조 ). 따라서설정자는전세권자의목적부동산의사용ㆍ수익을방해하지않을소극적인인용의무를부담한다. 5 전세금의증액이있은날로부터 1년이내에는전세금의 증감이아닌증액 을청구하지못한다 ( 제312조의2 단서의시행에관한규정제2조ㆍ제 3조 ) 채무자소유의부동산에경매개시결정의기입등기가경료되어압류의효력이발생 한후에부동산의점유를이전받아유치권을취득한채권자가그기입등기의경료사실을과실없이알지못하였다는사정을내세워그유치권으로경매절차의매수인에게대항할수없다 ( 대판 , 2006다22050). 이판례는이경우유치권 15 정답및해설집

16 은성립하고, 다만그유치권으로경락인에게대항할수없을뿐이라는의미이다. 즉, 그것은민사집행법제91조제5항에따라경락인에게대항할수있는유치권자는경매기입등기전에취득한유치권자이어야되고, 경매기입등기이후에취득한유치권은민사집행법제92조제1항, 제83조제4항에따른압류의처분금지효에저촉되므로점유자로서는위유치권을내세워그부동산에관한경매절차의매수인에게대항할수없다는것이다. 1 직접점유자와간접점유자사이에서는직접점유자만이점유권을주장하므로간접점유자는유치권을주장할수없다. 2 보증금반환채권은물건에관한채권이아니므로, 그것을피담보채권으로하여임차물에대한유치권을행사할수없다. 다만, 임대차계약의기간이만료된경우에임차인이임차목적물을명도할의무와임대인의보증금반환할의무는동시이행의관계가있다 ( 대판 , 77다1241). 3 불법한점유에기하여발생한물건에관한피담보채권에대해서는유치권이인정되지아니한다. 4 물건에관한채권이면그점유전에발생한채권이라도유치권이인정된다. 즉, 유치권은물건과채권의견련성을요하나, 점유와채권과의견련성을요구하지않는다 저당물의소유권을취득한제 3 자도경매인이될수있다 ( 제 363 조 ) 토지의일부에는저당권을설정할수없다 승낙은청약과합치하여계약을이루려는의사표시이므로특정한청약에대해서만유효하게할수있다. 따라서불특정다수인에대한승낙은무효이다 제 528 조제 3 항 1 불합의는의식적이던, 무의식적이던계약은성립하지않는다. 2 연착된승낙은새로운청약으로볼수있으므로청약자가승낙을해야계약은성립한다. 3 대화자간에는도달주의원칙에따라계약이성립하는데민법상규정은없다. 4 안때가아니라의사실현에해당하는사실이있을때계약은성립한다 계약해제로인한원상회복의무는계약이없었던상태로복귀하는것이므로, 당사자는상대방으로부터받은재산은타인의것을보유하고있었던것이다. 따라서상대방으로부터받은원물내지원금과과실및이자를전부를반환하여야한다. 그러므로부동산매매계약해제시매매대금반환의무와소유권이전등기말소의무가동시이행관계에있는지여부에관계없이매도인은매매대금을받은날로부터민법제548 조제2항소정의법정이자를부가하여지급하여야한다 ( 대판 , 95다 28892). 5 쌍무계약에서쌍방의채무가동시이행관계에있는경우일방의채무의이행기가도 정답및해설집 16

17 래하더라도상대방채무의이행제공이있을때까지는그채무를이행하지않아도이행지체의책임을지지않는것이고, 이와같은효과는이행지체의책임이없다고주장하는자가반드시동시이행의항변권을행사하여야만발생하는것은아니다 ( 대판 , 97다54604) 설문은계약체결후그토지전부가수용된것이므로, 채무자甲의귀책사유없이후발 적불능이된것이다. 또한채권자인乙인귀책사유도없는 ( 즉, 양당사자모두귀책사유없는 ) 채무자위험부담주의의문제이다. 3 따라서채무자인甲은채권자인乙에게토지이전의무가없으며, 乙은甲에게매매대금을지급할의무가없다. 1 수용은수용주체가적법한절차에따라이루어지는것이므로, 위법한행위가아니다. 따라서乙은수용의주체를상대로귀책사유를전제로하는불법행위로인한손해배상을청구할수없으며, 다만수용보상금을청구할수있을뿐이다. 참고로다수설은수용으로채무자위험부담주의가된때에채권자인乙은매매대금을전부지급하고채무자인甲의수용보상금에대해대상청구권을행사할수있다고한다. 2 계약체결상의과실책임은원시적전부불능에대해서발생하는것이므로, 乙은甲에게계약체결상의과실책임을물을수없다. 45 위험부담의문제는채무자의귀책사유없이후발적불능이된경우에발생하므로, 채무자의귀책사유를전제로하는채무불이행이나계약해제의문제는발생할여지가없다 건물의소유를목적으로하는토지임대차에있어서임차인소유의건물이임대토지와임차인또는제3자의토지위에걸쳐서건립되어있는경우에는, 임차지상에서있는건물부분중구분소유권의객체가될수있는부분에한하여임차인에게매수청구가허용된다 ( 대판전의합의체 93다42634). 1 기간약정없는토지임대차에있어서임대인의해지통고에의하여임차권이소멸되는경우에는임차인의갱신청구유무에불구하고 ( 임대인의해지통고는갱신거절로본다 ) 토지임차인의건물매수청구권이인정된다. 2 임차인의지상물매수청구권을배제키로하는약정은임차인에게불리한것이므로민법제652조의규정에의하여무효이다. 3 임대인이임차인의채무불이행을이유로임대차계약을해지하였을경우에는임차인의지상물매수청구권이인정되지않는다 ( 대판 90다19695). 4 제644조 계약금에의한해제권과채무불이행에의한법정해제권은별개의요건과효과를달 리하는것이므로양자는병존할수있다. 따라서당사자는각각의요건을갖추면별도로행사할수있다. 1 계약금계약은매매계약의종된계약이다. 즉, 양자는별개의계약이다. 따라서계약금이실제로지급되지않아계약금계약이성립하지않아도매매계약은성립된다. 또 17 정답및해설집

18 한계약금계약은반드시매매계약과동시에체결되어야하는것이아니다. 따라서매매계약이후에계약금계약을체결하여도유효하다. 2 매도인은계약금의 배액 을반환하여매매계약을해제할수있다. 3 계약금은당사자약정이없는경우해약금으로추정된다 ( 제565조 ). 따라서계약금이위약금으로되기위해서는위약금에관한약정이있어야한다. 판례도 유상계약을체결함에있어서계약금이수수된경우계약금은해약금의성질을가지고있어서, 이를위약금으로하기로하는특약이없는이상계약이당사자일방의귀책사유로인하여해제되었다하더라도상대방은계약불이행으로입은실제손해만을배상받을수있을뿐계약금이위약금으로서상대방에게당연히귀속되는것은아니다. 라고한다 ( 대법원 , 95다54693). 5 민법제565조제1항에서말하는당사자의일방이라는것은매매쌍방중어느일방을지칭하는것이고, 상대방이라국한하여해석할것이아니므로, 비록상대방인매도인이매매계약의이행에는전혀착수한바가없다하더라도매수인이중도금을지급하여이미이행에착수한이상매수인은민법제565조에의하여계약금을포기하고매매계약을해제할수없다 ( 대법원 , 선고 99다62074) 해제전에매수한丙은선의 악의를불문하고보호되지만, 해제후에매수한丙은 선의인경우에만보호된다. 1 물권행위의유인성에따라해제된경우소유권은등기없이甲에게당연복귀한다. 2 선 악불문현존여부불문하고받은급부전부를원상회복으로반환하여야한다. 과실도동일하다 매도인의담보책임을원인으로하여매수인에게대금감액청구권과손해배상청구권이동시에인정되는것은매매의목적이된권리의일부가타인에게속함으로인하여매도인이그권리를취득하여매수인에게이전할수없는경우의선의의매수인과수량을지정한매매의목적물이부족되는경우와매매목적물의일부가계약당시에이미멸실된경우에매수인이그부족또는멸실을알지못한경우에인정된다 임차건물이전기배선의이상으로인한화재로일부소훼되어임차인의임차목적물반환채무가일부이행불능이되었으나발화부위인전기배선이건물구조의일부를이루고있어임차인이전기배선의이상을미리알았거나알수있었다고보기어렵고, 따라서그하자를수리유지할책임은임대인에게있으므로임차목적물반환채무의이행불능은임대인으로서의의무를다하지못한결과이고임차인의임차목적물의보존에관한선량한관리자의주의의무를다하지아니한결과가아니라는이유로임차인의손해배상책임을부정한다 ( 대판 , 99다64384). 1 대판 , 96다 제617조 4 대판 , 2000 다 대판 , 95다29345 정답및해설집 18

19 임차권소멸후그토지를제3자가양수한경우에는그제3자를상대로매수청구권을행사할수있다 ( 대판 , 90다19695). 3 임대차계약종료시에경제적가치가잔존하고있는건물은그것이토지의임대목적에반하여축조되고임대인이예상할수없을정도의고가의것이라는등의특별한사정이없는한, 비록행정관청의허가를받은적법한건물이아니더라도임차인의건물매수청구권의대상이될수있다 ( 대판 , 97다37753). 4 대판 , 93다 주택임대차보호법상우선변제권을가진임차인으로부터임차권과분리하여임차보증금반환채권만을양수한채권양수인이주택임대차보호법상의우선변제권을행사할수있는임차인에해당한다고볼수없다 ( 대판 , 2010 다10276). 1 임차주택의일부가주거외의목적으로사용되는경우에도주택임대차보호법제2조의규정에의하여그법률의적용을받는주거용건물에포함된다 ( 대판 , 86다카2407). 2 미등기전세에는적용되나 ( 주택임대차보호법제12조 ), 일시사용을위한임대차에는주택임대차보호법이적용되지않는다 ( 주택임대차보호법제11조 ). 4 주택임대차로서의대항력을취득한것처럼외관을만들었을뿐실제주택을주거용으로사용ㆍ수익할목적을갖지아니한계약은주택임대차계약으로서는통정허위표 시에해당되어무효라고할것이므로이에주택임대차보호법이정하고있는대항력을부여할수는없다 ( 대판 , 2000 다24184). 5 간접점유자에불과한임차인자신의주민등록으로는대항력의요건을적법하게갖추었다고할수없으며, 임차인과의점유매개관계에기하여당해주택에실제로거주하는직접점유자가자신의주민등록을마친경우에한하여비로소그임차인의임대차가제3자에대하여적법하게대항력을취득할수있다 ( 대판 , 2000 다55645) 대판 2000다 간접점유하는경우에도인정된다. 다만, 이경우주민등록은직접점유자의주민등록이있어야대항력이발생한다. 2 대항요건은임차인본인뿐만아니라그배우자나자녀등가족의주민등록을포함한다 ( 대판 95다30338). 3 연립주택은동 호수를기재해야하지만다가구단독주택의경우에는지번만기재하면된다. 4 임차주택이소재하는토지에주민등록이되어야한다 사업자등록을한자가폐업을한경우에는종전의대항력과우선변제권의효력이상실하게되고, 다시사업자등록을한시점을기준으로대항력과우선변제권이인정된다. 2 구상가건물임대차보호법 ( 법률제9361호로개정되기전의것 ) 제10조 19 정답및해설집

20 제1항에서정하는임차인의계약갱신요구권은임차인이임대차기간이만료되기 6개월전부터 1개월전까지사이에계약의갱신을요구하면그단서에서정하는사유가없는한임대인이그갱신을거절할수없는것을내용으로하여서임차인의주도로임대차계약의갱신을달성하려는것이다. 이에비하여같은조제4항은임대인이위와같은기간내에갱신거절의통지또는조건변경의통지를하지아니하면임대차기간이만료된때에임대차의갱신을의제하는것으로서, 기간의만료로인한임대차관계의종료에임대인의적극적인조치를요구한다. 이와같이이들두법조항상의각임대차갱신제도는그취지와내용을서로달리하는것이므로, 임차인의갱신요구권에관하여전체임대차기간을 5년으로제한하는같은조제2항의규정은같은조제4항에서정하는법정갱신에대하여는적용되지아니한다 ( 대판 , 2009다 64307). 3 대판 , 2005 다 대판 , 2005 다 용도에따라사용할수있다 ( 법제 11 조 ). 1 법제12조제1항 2 법제13조제1항 제2항 4 법제15조제16항 명의신탁약정에따라행하여진등기에의한부동산에관한물권변동은무효로한다 ( 부동산실권리자명의등기에관한법률제4조제2항본문 ). 다만, 부동산에관한물권을취득하기위한계약에서명의수탁자가그일방당사자가되고그타방당사자는명의신탁약정이있다는사실을알지못한경우에는그러하지아니하다 타당하다. 다만, 후순위권리자에게청산금에대한대항을못할뿐이다. 1 가등기담보권실행은권리취득에의한실행, 경매에의한실행이있다. 2 가등기담보등에관한법률제3조에의하면채권자는실행통지를하고청산기간 2 개월이지나야실행할수있다. 4 유효하다 ( 대판 , 92다10043). 5 청산금은실행통지당시의목적부동산가액에서그시점에목적부동산에존재하는 선 순위자의채권과가등기담보권자의채권액을공제한차액이다 ( 가등기담보등에관한법률제4조 ). 정답및해설집 20

21 제 2 회 2014 년공인중개사시험대비 전국모의고사해설집 1 차, 2 차 A 형 (2 차 ) 주관ㆍ시행 고시동네ㆍ랜드 EBS 21 정답및해설집

22 2014 년공인중개사대비제 2 회전국모의고사정답및해설 (2 차 A 형 ) 2 차공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법령및중개실무 등록관청은중개사무소의개설등록을한자가업무보증을설정하였는지여부를확인한후법제11조제1항에따라중개사무소등록증을지체없이교부하여야한다 ( 규칙제5조제1항 ) 는점에주의할필요가있다 판례는손해배상책임의귀책사유가되는중개행위의범위를상당히폭넓게인정하고있으며, 계약상의무의실현에관여하는행위도포함된다고보고있다 부동산거래계약신고서 ( 별지제21호서식 ) 에는중개업자만서명또는날인한다 미등기건물도사법상거래가가능하므로중개대상이된다. 3 저당권의대상이될수없다고하더라도매매거래는가능하므로중개대상이된다. 4 판례에의하면기존의건물뿐만아니라장래건축예정인건물도중개대상물이된다. 5 판례에의하면권리금은중개대상물이아니다 중개의뢰인이손해배상금으로보증보험금ㆍ공제금또는공탁금을지급받고자하는경 우에는그중개의뢰인과중개업자간의손해배상합의서ㆍ화해조서또는확정된법원의판결문사본그밖에이에준하는효력이있는서류를첨부하여보증기관에손해배상금의지급을청구하여야한다 ( 영제26조제1항 ) 폐업전의위반사유로등록취소된경우에는 3 년에서폐업기간을공제한기간이등 록의결격사유기간이다. 1 자격정지기간중결격사유이다. 2 3년이경과하여야결격사유에서벗어난다. 3 법인의업무정지사유가발생한당시의사원ㆍ임원이었던자는그업무정지기간중에는결격사유이다. 5 자격취소후 3년동안은등록의결격사유에해당한다 절대적등록취소사유에해당하며, 다만등록이취소된후중개업을영위하면무등록중개업이된다. 정답및해설집 22

23 별지제14호서식 2 일반, 전속, 독점중개계약으로구분할수있다. 3 전속내지독점중개계약이촉진된다고볼수있다. 5 금지규정없음 가설건축물에는중개사무소를설치할수없다. 2 등록관청을달리한경우이전후의등록관청에이전신고하여야한다. 3 사무소이전신고를받은등록관청은등록증을재교부하여야하나등록관청관할지역내에서이전한경우에는등록증 ( 신고필증 ) 에변경사항을기재하여교부할수있다. 4 사무소이전신고시에는등록증과사무소를확보하였음을입증하는서류를제출하여야한다 등록 1사무소원칙, 다만법인인중개업자만분사무소를둘수있을뿐이다 중개대상물표시 광고할때명시할사항은중개사무소의명칭, 소재지및연락처, 중 개업자의성명 ( 법인인경우에는대표자의성명 ) 이다 국토교통부장관, 시ㆍ도지사또는등록관청은법제 34 조제 3 항에따른연수교육을실 일이내 시하려는때에는교육일 7일전까지교육일시ㆍ교육장소및교육내용을교육대상자에게통지하여야한다 ( 영제28조제3항 ). 2 공인중개사인중개업자, 법제7638호부칙제6조제2항에규정된중개업자및소속공인중개사의경우에는 가족관계의등록등에관한법률 에따른가족관계등록부또는 주민등록법 에따른주민등록표에기재되어있는성명이나타난인장으로서그크기가가로ㆍ세로각각 7밀리미터이상 30밀리미터이내인인장이어야한다 ( 규칙제9조제3항 ). 4 임원으로서공인중개사인자만등록한다. 5 법인의인감증명서제출로갈음한다 휴업기간이 3월을초과하는경우에만신고의무가있다 국토교통부장관은법제22조의규정에따른일반중개계약의표준이되는서식을정하 여그사용을권장할수있다 ( 영제 19 조 ) 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권ㆍ지상권및임차권등중개대상물의권리관계에관한사항을공개하여야하지만, 각권리자의주소ㆍ성명등인적사항에관한정보는공개하여서는아니된다 중개업자가아니라공인중개사 1 인이상을확보하여야한다. 23 정답및해설집

24 18. 1 권리를취득하고자하는중개의뢰인에게만설명하면된다 권장제도 2 임대차는거래신고대상이아니다. 3 소속공인중개사도함께서명및날인하여야한다. 4 중개대상물확인ㆍ설명서의교부일자도필요적기재사항이다. 5 중개업자또는거래당사자가제3항에따른신고필증을교부받은때에는매수인은 부동산등기특별조치법 제3조제1항에따른검인을받은것으로본다 ( 법제27조제4항 ) 중개업자의인적사항및중개사무소개설등록에관한사항은중개거래로서중개업자가신고할사항이다 건축물면적은집합건축물의경우전용면적을기재하고, 단독건축물의경우연면적을적는다 ᄂ정관준수의무에관한규정없음. ᄃ판례에의하면채권최고액을확인하면족하다. ᄅ권고제도 일방대리는금지행위에해당하지않는다. 1 매매를업으로하는행위이다. 3 직접거래의상대방에는중개의뢰인의대리인이나수임인도포함된다. 4 법정중개수수료를초과하여받아서는아니된다. 5 권리변동이제한된증서를중개및매매를업으로하여서는안된다 권고제도 3 계약금등을예치한경우매도인ㆍ임대인등계약금등을수령할수있는권리가있는자는당해계약을해제한때에계약금등의반환을보장하는내용의금융기관또는보증보험회사가발행하는보증서를계약금등의예치명의자에게교부하고계약금등을미리수령할수있다 ( 법제31조제2항 ). 45 중개업자는제2항의규정에따라거래계약과관련된계약금등을자기명의로금융기관등에예치하는경우에는자기소유의예치금과분리하여관리될수있도록하여야하며, 예치된계약금등은거래당사자의동의없이인출하여서는아니된다 ( 영제27조제3항 ) 중개의뢰인상호간이아니라중개의뢰인과중개업자간의손해배상합의등이다 전속중개계약서와일반중개계약서는중개계약체결시, 영수증은작성교부의무에관한 규정이없다. 정답및해설집 24

25 27. 3 휴업기간내지업무정지기간중이라하더라도이중소속할수없다 협회는공제사업에관한사항을심의하고그업무집행을감독하기위하여운영위원회를둔다 ᄀ결격사유에해당되어절대적등록취소ᄂ상대적등록취소ᄃ금지행위로서상대적등록취소ᄅ업무정지ᄆ상대적등록취소ᄇ절대적등록취소 년이하의징역또는 2천만원이하의벌금형 4 100만원이하의과태료 5 1년이하의징역또는 1천만원이하의벌금 시 도지사가 100만원이하의과태료를처분한다 법제15조제2항소위간주규정의법적의미에관하여판례는 부동산중개업자가고 용한중개보조원이고의또는과실로거래당사자에게재산상손해를입힌경우에중개보조원은불법행위자로서거래당사자가입은손해를배상할책임을지는것이고, 공인중개사법제15조제2항은이경우에그중개보조원의업무상행위를그를고용한중개업자의행위로본다고정함으로써중개업자역시거래당사자에게손해를배상할책임을지도록하는규정이다. 따라서위조항이중개보조원이고의또는과실로거래당사자에게손해를입힌경우에그중개보조원을고용한중개업자만이손해배상책임을지도록하고중개보조원에게는손해배상책임을지우지않는다는취지를규정한것은아니다 ( 대판 , 2006다29945). 2 부동산중개업무는상법제46조제11호에서정하고있는 중개에관한행위 로서기본적상행위에해당하고, 상인이영업을위하여하는행위는상행위이며, 상인의행위는영업을위하여하는것으로추정되는바, 부동산중개업무를실제로영위하여상인인자가그중개를성사시키기위하여또는그중개에대한책임으로보증각서를작성하여매수인의잔금채무를보증한경우, 그보증행위는영업을위하여한것으로추정되고, 그추정을번복할만한증거가없는한상행위로간주된다 ( 대판 , 2007다66590). 3 부동산중개업자가자신의중개로전세계약이체결되지않았음에도실제계약당사자가아닌자에게전세계약서와중개대상물확인설명서등을작성ㆍ교부해줌으로써이를담보로제공받아금전을대여한대부업자가대여금을회수하지못하는손해를입은사안에서, 중개업자로서는일반제3자가그전세계약서에대하여중개업자를통해그내용과같은전세계약이체결되었음을증명하는것으로인식하고이를전제로그전세계약서를담보로제공하여금전을차용하는등의거래관계에들어갈것임을인식할수있었다고보아, 중개업자의주의의무위반에따른손해배상 25 정답및해설집

26 책임이있다 ( 대판 , 2009 다78863, 78870). 5 중개대상물의거래당사자들로부터수수료를현실적으로받지아니하고단지수수료를받을것을약속하거나거래당사자들에게수수료를요구하는데그친경우에는구부동산중개업법 ( 법률제7638호공인중개사의업무및부동산거래신고에관한법률로전문개정되기전의것 ) 제2조제2호소정의 중개업 에해당한다고할수없어같은법제38조제1항제1호에의한처벌대상이아니고, 또한위와같은수수료약속ㆍ요구행위를별도로처벌하는규정또는같은법제38조제1항제1호위반죄의미수범을처벌하는규정도존재하지않으므로, 죄형법정주의의원칙상중개사무소개설등록을하지아니하고부동산거래를중개하면서그에대한수수료를약속ㆍ요구하는행위를구부동산중개업법위반죄로처벌할수는없다 ( 대판 , 2006 도4842) 입지조건란은중개업자가현장답사를통하여확인한사항을기재한다 실제의소유자와계약체결하여야한다 항상무효가아니라 A의배임행위를 B가알면서이에적극가담한경우에 B와의매매 계약은민법제 103 조위반으로무효가된다 개발제한구역은외국인토지법에의한허가대상지역이아니다 중개수수료및실비의금액과산출내역의 중개수수료 는거래예정금액을기준으로계 산하고, 산출내역 은 거래예정금액 ( 임대차의경우에는임대보증금+월단위의차임액 100) 중개수수료요율 과같이기재한다 임차권자는확정판결문등집행권원을확보하지못한경우에는경매신청할수없다 묵시적갱신의경우임차인은언제든지임대인에대하여계약해지의통지를할수있 으며 ( 법제6조의2 제1항 ), 해지는임대인이그통지를받은날부터 3월이경과하면그효력이발생한다 ( 법제6조의2 제2항 ) 중개업자는위임계약을체결한경우확인ㆍ설명사항을서면 ( 별지제 8 호양식 ) 으로작 성하여서명날인한후위임인에게교부하고, 그사본을사건카드에철하여 5년간보존하여야한다 ( 규칙제16조제2항- 상대적등록취소처분 ). 정답및해설집 26

27 2 차부동산공시에관한법령및부동산관련세법 중복등기기록의정리는실체의권리관계에영향을미치지아니한다. 따라서진정한권 리자는소송등에의해서폐쇄된등기기록을회복할수있다 전유부분표제부에는공용부분에대한면적이기록되지아니한다. 또한, 전유부분표제부에는전유부분구조와면적이기록되며, 소재와지번은기록되지아니한다 등기명의자의보존등기가있으면전소유자가그에게소유권을양도한사실을부인하면보존등기명의자의소유권의추정력이깨어진다 매각으로인한소유권이전등기는법원의촉탁에의한소유권이전등기이다. 경매는매각대금완납시에소유권을취득하고이를처분하기위해서는매수인명의로이전등기를하여야하는데법원의촉탁서에의하여이루어지는등기이다 저당권부채권에대한권리질권등기는저당권자가등기의무자, 질권자가등기권리자가되며부기등기로실행한다. 특수지역권, 분묘기지권, 주위토지통행권은관습법상의물권으로서등기할사항이아니다. 점유권도등기할대상이아니다 채권자가채무자를대위하여등기를신청하여등기관이등기를완료한경우에는채 권자에게등기완료통지를교부한다. 등기권리자인채무자에게도등기필정보를작성하지아니하고등기완료통지를교부한다. 2 채권자가채무자를대위하여등기를신청하는경우에채무자로부터채권자자신으로의등기를동시에신청하지않더라도이를수리하여야한다는것이등기예규이다. 3 금전채권, 특정채권불문하고대위신청이가능하다. 4 대위의기초가되는채권은물권적청구권이든채권적청구권이든묻지않는다 기입등기란새로운등기원인에의해서이루어지는등기이다. 말소등기는새로운등기원인이아니라기존의등기가전부부적법하게되었을때주등기의형식으로기존의등기를소멸시키는등기이므로기입등기가아니다 거래가액은 이후작성된매매계약서를등기원인증서로하여소유권이전등기를신청하는경우에등기한다. 그러므로다음의경우에는거래가액을등기하지않는다. ᄀ 이전에작성된매매계약서에의한등기신청을하는때 27 정답및해설집

28 ᄂ등기원인이매매라하더라도등기원인증서가판결, 조정조서등매매계약서가아닌때ᄃ매매계약서를등기원인증서로제출하면서소유권이전등기가아닌소유권이전청구권가등기를신청하는때 건물을신축하여준공하였을때소유권을취득하며건축물대장에등록을하고대장에최초로등록한자가소유권보존등기를한다. 소유권보존등기를한다고소유권이창설되는것이아니다 환매권의행사로인한환매권자의권리취득등기를한경우에는환매특약의등기는직권으로말소하여야한다. 3 소유권이전등기의가등기는갑구에행해지나저당권설정등기의가등기는을구에행해진다. 4 말소된등기의회복을하면서등기상이해관계있는제3자의승낙서또는이에대항할수있는재판의등본을첨부하지않은채회복이이루어진경우그회복등기는등기상이해관계있는제3자에대한관계에있어서는무효이다. 5 환매특약등기를할때등기권리자는매도인이며등기의무자는매수인이다 등기관이전세금반환채권의일부양도를원인으로한전세권일부이전등기를할때에는양도액을기록하며, 전세권일부이전등기의신청은전세권의존속기간의만료전에는할수없다. 다만, 존속기간만료전이라도해당전세권이소멸하였음을증명하여신청하는경우에는그러하지아니하다. 전세권반환채권의일부양도에따른전세권일부이전등기는부기등기로한다 가등기 ( 假登記 ) 는권리의설정, 이전, 변경또는소멸의청구권을보전하려는때에한 다. 그청구권이시기부또는정지조건부일경우나그밖에장래에확정될것인경우에도또한같다 다음에해당하는토지는주된용도의토지에편입하여 1 필지로할수있다. 1. 주된용도의토지의편의를위하여설치된도로ㆍ구거등의부지 2. 주된용도의토지에접속되거나주된용도의토지로둘러싸인토지로서다른용도로사용되고있는토지다만, 종된용도의토지의지목이 대 인경우와종된용도의토지면적이주된용도의토지면적의 10퍼센트를초과하거나 330제곱미터를초과하는경우에는그러하지아니하다 지적소관청은지적공부에등록된지번을변경할필요가있다고인정하는때에는시 도지사나대도시시장의승인을얻어지번부여지역안의전부또는일부에대하여지번을새로이부여할수있다 정보처리시스템을통하여기록 저장한지적공부 ( 지적도및임야도는제외한다 ) 를열람 정답및해설집 28

29 하거나그등본을발급받으려는경우에는특별자치시장 시장 군수또는구청장이나읍 면 동의장에게신청할수있다 공유수면매립지의토지중제방등을토지에편입하여등록하는경우에는바깥쪽어깨 부분을경계로한다 분할에의한경계는지상건축물을걸리게결정해서는아니된다. 다만, 다음의경우에는예외적으로지상건축물을걸리게할수있다. 1. 법원의확정판결이있는경우 2. 공공사업등으로인하여학교용지ㆍ도로ㆍ철도용지ㆍ제방ㆍ하천ㆍ구거ㆍ유지ㆍ수도용지등의지목으로서되는토지를분할하고자하는경우 3. 국토의계획및이용에관한법률의규정에의한도시관리계획결정고시와지형도면고시가된지역의도시 군관리계획선에따라토지를분할하고자하는경우 4. 도시개발사업등의사업시행자가사업지구의경계를결정하기위하여분할하고자하는경우 지적소관청이지목변경신청을반려한경우에는토지소유자는항고소송을제기할수 있다 토지소유자는주택법에의한공동주택의부지와도로ㆍ제방ㆍ하천ㆍ구거ㆍ유지ㆍ공장용지ㆍ학교용지ㆍ철도용지ㆍ수도용지ㆍ공원ㆍ체육용지등합병하여야할토지가있는때에는그날부터 60일이내에지적소관청에신청하여야하며, 다만이를위반하더라도과태료부과대상이아니다 지적소관청은청산금을결정 공고한날로부터 20일이내에토지소유자에게청산금의납부고지또는수령통지를하여야한다 미등기토지로서신청한정정사항이토지소유자의성명또는명칭, 주민등록번호, 주소 등에관한사항으로서명백히잘못기록된경우에는가족관계기록사항에관한증명서에의하여정정하여야한다 토지의표시에관한변경등기가필요하지아니한경우에는지적공부에등록한날부터 7일이내에통지하여야한다, 지적측량의뢰인과지적측량수행자의합의또는계약에의하여기간을정하는경우에는합의또는계약에정하여진기간에의하되, 전체기간의 4분의 3은측량기간으로, 전체기간의 4분의 1은측량검사기간으로한다. 따라서 = 15 일 ( 측량기간 ), = 5 일 ( 검사기간 ) 5 일이검사기간이다 모든토지는지적공부에등록하여야만이비로소토지로서의거래단위가될수있고, 법적인권리를보장받는것은등록주의이념과관련이깊다. 29 정답및해설집

30 65. 1 취득세는취득물건을취득하는때납세의무가성립한다 재산세는원칙적으로표준세율을적용하되재산세중도시지역분재산세는 1,000분의 1.4의세율을적용한다. 단, 지방자치단체의장은해당연도분의세율을조례로정하는바에따라 1,000 분의 2.3을초과하지아니하는범위에서다르게정할수있다 ( 법제112 조제2항 ) 종합부동산세는관할세무서장이과세표준과세액을결정하여고지하는부과주의가원 칙이지만납세의무자가신고납부방식으로납부하고자하는경우에는 12월 1일부터 12월 15일까지신고하여야한다. 이경우정부부과과세에따른결정은없었던것으로본다 ( 법제16조제3항 ) 해당취득물건을등기 등록하지아니하고취득일부터 60 일이내에계약이해제된사 실이화해조서 인낙조서 공정증서등으로입증되는경우에는취득한것으로보지아니한다 ( 영제20조제1항단서 ) 판결문중화해, 포기또는인낙, 간주자백에의해취득한경우의취득시기는사실상잔금지급일로하지아니한다. 판결문에입증효력이있는것은민사소송과행정소송에의한판결문의경우사실상잔금지급일로한다 기존공장을철거한후 1 년이내에동일규모로재축하는경우의공장은중과세하지않 는다 같은채권의담보를위하여설정하는둘이상의저당권을등록하는경우에는이를하 나의등록으로보아그등록에관계되는재산의처음등록하는등록관청소재지를납세지로한다 신고의무는과세기준일부터 10일이내에그소재지를관할하는지방자치단체의장에게그사실을알수있는증거자료를갖추어신고하여야한다. 납세의무자의신고는사실상의과세대상과사실상의소유자를대상으로재산세를부과하기위한목적으로이러한신고를하지아니한때에도가산세는적용되지아니한다 동의건물이주거와주거외의용도로사용되고있는경우에는주거용으로사용되는부분만을주택으로본다. 이경우건물의부속토지는주거와주거외의용도로사용되는건물의면적비율에따라각각안분하여주택의부속토지와건축물의부속토지로구분한다 건축물의시가표준액이해당부속토지의시가표준액의 100분의 2에미달하는건축물의부속토지중그건축물의바닥면적을제외한부속토지는종합합산과세대상에해당한다 가정어린이집용으로운영하는주택은주택분종합부동산세과세표준합산의대상이되 정답및해설집 30

31 는주택의범위에포함되지아니한다. 하지만주택수계산에는포함된다 취득가액에현재가치할인차금을포함한다. 다만, 양도자산의보유기간중에그현재가치할인차금의상각액을각연도의사업소득금액계산시필요경비로산입하였거나산입할금액이있는때에는이를제외한금액으로한다 ( 영제163조제1항제1호, 제163조제2항 ) 국세징수법에따라체납자소유의부동산이공매에의하여소유권이이전되는경우는유상양도에해당한다. 다만, 소유자산을공매 경매로인하여재취득하는것은양도로보지아니한다 ( 기본통칙 의5) 증여는증여받은날이다. 2 환지처분으로인하여취득한토지의취득시기는환지전토지의취득일이다. 3 법률에따라공익사업을위하여수용되는경우는대금을청산한날, 수용의개시일또는소유권이전등기접수일중빠른날이다. 5 민법 상점유로인해시효취득한부동산은해당부동산의점유를개시한날을취득일로본다 년간보유 ( ) 1 년간거주, 사업상의형편 ( ) 취득후 1년간거주한주택을취학 질병 근무상형편등으로세대전원이다른시 군으로주거를이전함으로써양도하는경우에보유요건의제한을받지아니한다 양도소득기본공제는인적공제성격으로양도소득별로각각연 250 만원을공제한다. 양도소득기본공제는보유기간에관계없이적용한다. 2 차부동산공법 국토교통부장관은국가계획과관련된광역도시계획의수립이필요한경우나광역계획권을지정한날부터 3년이지날때까지관할시ㆍ도지사로부터광역도시계획의승인신청이없는경우에수립하여야하고, 시ㆍ도지사가요청하는경우와그밖에필요하다고인정되는경우에는관할시ㆍ도지사와공동으로광역도시계획을수립할수있다 공동입안등의협의가성립되지아니하는경우도시ㆍ군관리계획을입안하려는구 31 정답및해설집

32 역이같은도의관할구역에속할때에는관할도지사가, 둘이상의시ㆍ도의관할구역에걸쳐있을때에는국토교통부장관 ( 수산자원보호구역의경우해양수산부장관 ) 이입안할자를지정하고그사실을고시하여야한다 시장또는군수가입안한지구단위계획구역의지정ㆍ변경과지구단위계획의수립ㆍ변경에관한도시ㆍ군관리계획은해당시장또는군수가직접결정한다 제2종전용주거지역이다. 제2종일반주거지역은중층주택을중심으로편리한주거환경을조성하기위하여필요한지역을말한다. 3 근린상업지역에대한설명이다. 유통상업지역이란도시내및지역간유통기능의증진을위하여필요한지역이다. 4 계획관리지역에대한설명이다. 자연녹지지역이란도시의녹지공간의확보, 도시확산의방지, 장래도시용지의공급등을위하여보전할필요가있는지역으로서불가피한경우에한하여제한적인개발이허용되는지역이다. 5 자연환경보전지역이란자연환경ㆍ수자원ㆍ해안ㆍ생태계ㆍ상수원및문화재의보전과수산자원의보호ㆍ육성등을위하여필요한지역이다 고도지구안에서는도시ㆍ군관리계획으로정하는높이를초과하거나미달하는건축 물을건축할수없다 하나의건축물이방화지구와그밖의용도지역ㆍ용도지구또는용도구역에걸쳐있 는경우에는그전부에대하여방화지구의건축물에관한규정을적용한다. 다만, 그건축물이있는방화지구와그밖의용도지역ㆍ용도지구또는용도구역의경계가방화벽으로구획되는경우그밖의용도지역ㆍ용도지구또는용도구역에있는부분에대하여는그러하지아니하다 비도시지역에서도시지역으로편입되는지역인경우는지구단위계획구역으로지정 할수있는경우이다 설치한도시ㆍ군계획시설의관리에관하여이법또는다른법률에특별한규정이있는경우외에는국가가관리하는경우에는대통령령으로, 지방자치단체가관리하는경우에는그지방자치단체의조례로도시ㆍ군계획시설의관리에관한사항을정한다 매수청구를받은날부터 6개월이내에매수여부를결정하여토지소유자와특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장또는군수 ( 매수의무자가특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도지사ㆍ시장또는군수인경우는제외한다 ) 에게알려야하며, 매수하기로결정한토지는매수결정을알린날부터 2년이내에매수하여야한다 기반시설부담구역이란개발밀도관리구역외의지역으로서개발로인하여도로, 공원, 정답및해설집 32

33 녹지등대통령령으로정하는기반시설의설치가필요한지역을대상으로기반시설을설치하거나그에필요한용지를확보하게하기위하여지정ㆍ고시하는구역을말한다 재지정, 해제, 축소의경우에는공고한날부터효력이발생한다 계약체결하기전에허가신청을하여야한다 분의 30 이하인지역이다 ~4 의사항의경우에한하여개발구역의지정후에개발계획에포함시킬수있는 사항이다 도시개발조합의경우에는동의나거주등과관계없이구역내토지소유자이면당 연조합원이되어권리와비용부담등의의무가발생한다 지구단위계획을포함한다 분의 25이다 청산대상토지명세이지청산금명세는포함할사항이아니다 주택재건축사업에대한설명이다. 2 정비사업은정비구역안에서시행되어야하지만, 가로주택정비사업은가로구역에서, 주택재건축사업은정비구역이아닌구역에서시행하는주택재건축사업을포함한다. 45 가로주택정비사업은노후ㆍ불량건축물이밀집한가로구역에서종전의가로를유지하면서소규모로주거환경을개선하기위하여시행하는사업을말하고, 지문의설명은도시환경정비사업에대한설명이다 지방도시계획위원회의심의는시장ㆍ군수ㆍ구청장이정비계획을수립하고자하는 경우가아니라특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사또는대도시의시장이정비구역을지정또는변경지정하고자하는경우에거치는절차이다 정비사업의시행방법 주거환경개선사업주택재개발사업주택재건축사업도시환경정비사업주거환경관리사업가로주택정비사업 1 스스로주택을개량하는방법 2 수용 3 환지 4 인가받은관리처분계획에따라건설ㆍ공급하는방법 1 인가받은관리처분계획에따라건설ㆍ공급하는방법 2 환지 1 인가받은관리처분계획에따라건설ㆍ공급하는방법 1 인가받은관리처분계획에따라건설ㆍ공급하는방법 2 환지 1 스스로주택을개량하는방법 1 인가받은관리처분계획에따라건설ㆍ공급하는방법 33 정답및해설집

34 시장ㆍ군수가직접정비사업을시행하거나주택공사등을사업시행자로지정한경 우사업시행자는사업시행인가를받은후가아니라사업시행자지정고시후건설업자또는등록사업자를시공자로선정하여야한다 가로주택정비사업의경우는토지등소유자의 9/10 이상과토지면적의 2/3 이상이다 세대또는 1인이하나이상의주택또는토지를소유한경우 1주택을공급하고, 같 은세대에속하지아니하는 2인이상이 1주택또는 1토지를공유한경우에는 1주택만공급한다 건축물이없는대지에새로건축물을축조하는것은그건축물이주된건축물이건부속건축물이건신축에해당한다. 2 기존건축물이전부철거또는멸실된대지에종전규모를초과하여건축물을다시축조하는것은신축에해당하고, 종전과같은규모의범위에서건축물을다시축조하는것은개축또는재축에해당한다. 3 증축이란기존건축물이있는대지에서건축물의건축면적, 연면적, 층수또는높이를늘리는것을말하는바, 기존건축물이있는대지에서그건축물의한개층을나누어두개층으로만드는것은층수ㆍ연면적을늘리게되므로증축에해당한다. 4 재축이란건축물이천재지변이나그밖의재해로멸실된경우그대지에종전과같은규모의범위에서다시축조하는것을말한다. 기존건축물의전부를철거하고그대지에종전과같은규모의범위에서다시축조하는것은개축이다 초고층건축물이란 50 층이상이거나높이가 200 미터이상인건축물을말한다. 2 2분의 1 이상인것을말한다. 3 건축물에딸린담장등시설물도건축물에해당한다. 5 한옥이란기둥및보가목구조방식이고한식지붕틀로된구조로서한식기와, 볏짚, 목재, 흙등자연재료로마감된우리나라전통양식이반영된건축물및그부속건축물을말한다 용적률이 400% 라하면대지면적의 4 배까지연면적을가져갈수있다. 따라서연면적 을 4,000m 2 까지건축이가능하다. 그리고용적률계산시에는지하층은제외되며, 필로티부분이주차장용도등으로사용할경우에바닥면적에서제외한다. 따라서현재산정되는면적은 2ㆍ3ㆍ 4층의거실면적으로서 1,500m 2 만용적률계산시에평가되어진다. 그래서향후증축을할시 2,500m 2 까지증축이가능해진다 허가권자는위락시설이나숙박시설에해당하는건축물의건축을허가하는경우주 거환경이나교육환경등주변환경을고려할때부적합하다고인정하면건축위원회의심의를거쳐건축허가를하지아니할수있다. 2 주무부장관은국방, 문화재보존, 환경보전또는국민경제를위하여특히필요하다고인정하더라도허가권자의건축허가나허가를받은건축물의착공을제한할수는없고, 국토교통부장관에게허가권자의건축허가나허가를받은건축물의착공의제한 정답및해설집 34

35 을요청하여야한다. 45 건축허가나건축물의착공을제한하는경우제한기간은 2년이내로하지만, 1회에한하여 1년이내의범위에서제한기간을연장할수있다 건축면적 200m 2 이상인건축물을건축하는건축주가아니라, 면적이 200m 2 이상인 대지에건축을하는건축주는용도지역및건축물의규모에따라해당지방자치단체의조례로정하는기준에따라대지에조경이나그밖에필요한조치를하여야한다. 즉, 대지의조경은건축면적이아니라대지면적을기준으로한다 녹지지역에서의기준면적은 200m 2 이다 허가권자모두가아니라허가권자가운데 특별시장이나광역시장 만이도시의관 리를위하여필요하면가로구역별건축물의높이를특별시나광역시의조례로정할수있다 m 이상, 300세대이상이다 등록사업자는국토교통부령으로정하는바에따라매년영업실적과영업계획및기 술인력보유현황을월별로주택분양계획및분양실적을국토교통부장관에게제출하여야한다 조합원의탈퇴등으로조합원수가주택건설예정세대수의 2 분의 1 미만이되는경우 이다 시장ㆍ군수ㆍ구청장의사용검사를받아야한다. 2 국가또는한국토지주택공사가사업주체인경우와국토교통부장관으로부터사업계획의승인을받은경우에는국토교통부장관의사용검사를받아야한다. 4 사업계획승인권자가동별로사용검사를받을필요가있다고인정하는경우에는동별로사용검사를받을수있다. 5 사업주체가파산등으로주택건설사업을계속할수없는경우에는해당주택의시공보증자가잔여공사를시공하고사용검사를받아야한다. 다만, 시공보증자가없거나시공보증자가파산등으로시공을할수없는경우에는입주예정자의과반수의동의를얻어구성된 10명이내의입주예정자대표회의가시공자를정하여잔여공사를시공하고사용검사를받아야한다 입주자로선정된지위또는주택의일부를그직계존비속이아니라배우자에게증 여하는경우라야한다 아파트에대한소유권이전에대한유상계약을체결한경우에신고하여야한다 리모델링기본계획은특별시장ㆍ광역시장ㆍ대도시의시장이수립하여야하며, 시장ㆍ 군수ㆍ구청장은리모델링지원센터를설치하여운영할수있다. 35 정답및해설집

36 대지가아니라농지에 330 제곱미터이상의고정식온실ㆍ버섯재배사ㆍ비닐하우스, 그밖의농림축산식품부령으로정하는농업생산에필요한시설을설치하여농작물또는다년생식물을경작또는재배하는자가농업인이다 국가나지방자치단체가농지를소유하는경우에는그취득을위하여농지취득자격증명을받지않아도되는경우이다. 정답및해설집 36