국토의계획및이용에관한법률해설집 6 국토의용도구분 도시ㆍ군관리계획의입안권자 도시ㆍ군관리계획의입안 도시ㆍ군관리계획입안의제안 도시ㆍ군관리계획의입안을위한기초조사등 주민과지방의회의의견청취 도시ㆍ군관리계획

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1 목 차 금번에발간한 국토의계획및이용에관한법률 ( 이하국토계획법 ) 해설집은자주문의가있거나지자체에서해석에어려움이있는조문을중심으로작성된것으로, 질의회신은사안별로해석의범위가다를수있으며, 법률및하위규정에관한사항은반드시현행조문을확인하시기바랍니다. 목차 국토의계획및이용에관한법률해설집 Ⅰ. 국토계획법제정배경및주요개편내용 1 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 9 1. 광역도시계획 도시ㆍ군기본계획 도시ㆍ군관리계획 용도지역ㆍ지구ㆍ구역 지구단위계획 도시ㆍ군계획시설 개발행위허가 토지적성평가 성장관리방안 도시의지속가능성및생활인프라평가 기후변화재해취약성분석 55 Ⅲ. 용도지역제변천추이 59 Ⅳ. 국토계획법주요개정내용 89 Ⅴ. 조문별질의회신및해설 101 i

2 국토의계획및이용에관한법률해설집 6 국토의용도구분 도시ㆍ군관리계획의입안권자 도시ㆍ군관리계획의입안 도시ㆍ군관리계획입안의제안 도시ㆍ군관리계획의입안을위한기초조사등 주민과지방의회의의견청취 도시ㆍ군관리계획의결정권자 도시ㆍ군관리계획의결정 도시ㆍ군관리계획결정의효력 도시ㆍ군관리계획에관한지형도면의고시등 도시ㆍ군관리계획결정의실효 도시ㆍ군관리계획의정비 도시ㆍ군관리계획입안의특례 용도지구의지정 다른법률에따라지정된지역의용도지역지정등의의제 도시 군계획시설의설치 관리 도시 군계획시설부지의매수청구 도시 군계획시설결정의실효 지구단위계획의수립 지구단위계획구역및지구단위계획의결정 202 ii 51 지구단위계획구역의지정등 203

3 목 차 52 지구단위계획의내용 지구단위계획구역의지정에관한도시ㆍ군관리계획결정의실효등 지구단위계획구역에서의건축등 개발행위의허가 개발행위허가의절차 개발행위허가의기준 개발행위에대한도시계획위원회의심의 개발행위허가의이행보증등 관련인 허가등의의제 준공검사 개발행위허가의제한 도시 군계획시설부지에서의개발행위 개발행위에따른공공시설등의귀속 용도지역및용도지구에서의건축물의건축제한등 조관련 계획관리지역내휴게음식점등설치기준 조관련 제1종일반주거지역내 도로 의미 조관련 계획관리지역내화학제품제조시설입지기준 용도지역의건폐율 기존건축물에대한특례 둘이상의용도지역 용도지구 용도구역에걸치는대지에대한적용기준 도시 군계획시설사업의시행자 370 iii

4 국토의계획및이용에관한법률해설집 87 도시 군계획시설사업의분할시행 실시계획의작성및인가등 서류의열람등 토지등의수용및사용 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 의준용 지방도시계획위원회 의2 회의록의공개 청문 403 영별표 4 제1종일반주거지역안에서건축할수있는건축물 404 영별표 9 일반상업지역안에서건축할수없는건축물 411 영별표 17 자연녹지지역안에서건축할수있는건축물 418 영별표 20 계획관리지역안에서건축할수없는건축물 421 iv

5 Ⅰ 국토계획법제정배경및주요개편내용 국토의계획및이용에관한법률해설집

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7 Ⅰ. 국토계획법제정배경및주요개편내용 Ⅰ. 국토계획법제정배경및주요개편내용 1. 제정배경 '94년에도입된준농림지역제도는부족한주택 공장용지확대에기여하였으나계획기법의부족으로난개발을초래하였으며, 우리나라의경우선진국에비하여도시적용지가부족하므로개발수요를충족시키면서난개발을해소하는 선계획-후개발 체계의구축필요성제기 - 준농림지역등 90년대부터완화된토지이용규제는 200만호주택건설등에필요한토지공급에상당히기여하였으나, 난개발등부작용초래 - 도시적용지가선진국에비하여크게부족한실정으로난개발을방지하면서지속적인국토개발도필요ㆍ도시적용지비율 : 5.3% 9.1% (2020년, 제4차국토종합계획 ) ( 선진국의도시적용지비율 : 일본 7%, 영국 13%) 제4차국토종합계획에서제시한 선계획-후개발 체계를확립하기위하여 난개발방지종합대책 ( ) 발표 - 우선난개발의주요원인인준농림지역의관리를강화하고, 도시지역의과도한고밀도개발을억제 - 국토이용관리법및도시계획법을통합하여국토이용체계를일원화 3

8 국토의계획및이용에관한법률해설집 2. 추진경위 국토의계획및이용에관한법률 ( 국토계획법 ) 제정추진 - 관계기관협의 : ~ 규제개혁위원회심의 : 법률 ( 안 ) 입법예고 : ~ 법제처심사 : 월~ 월 - 국무회의심의 : 국회제출 : 국회본회의의결 : 제정 공포 : 국토계획법하위규정제정추진 - 국토이용체계개편에따른세부운영방안공청회개최 : 관계기관협의 :4~6월 - 지자체공무원회의개최 :4.11~12 - 시행령ㆍ시행규칙 ( 안 ) 입법예고 :5.17~6.7 - 규제개혁위원회심의 :7.22~ 법제처심사 :10~12월 - 국무회의심의및제정공포 :12월 - 지침 ( 안 ) 관계기관협의ㆍ확정 :9~12월 - 조례표준안설명회 ( 국토도시학회주관 ): 지자체공무원교육 :12월~2003.1월 국토계획법령시행 : 지자체조례제정 :2003.1월~6월 4

9 Ⅰ. 국토계획법제정배경및주요개편내용 3. 주요개편내용 계획체계의개편 전국토를대상으로국토종합계획을수립하고, 도에는도종합계획을수립 ( 국토기본법 ) - 경기도는수도권정비계획, 제주도는제주국제자유도시종합계획으로도종합계획을갈음 국토이용계획과도시계획을통합하여각시ㆍ군이행정구역전역에대하여도시계획 ( 郡지역은郡계획 ) 을수립 - 도시 ( 郡 ) 기본계획 : 시ㆍ군의공간구조와장기발전방향제시 - 도시 ( 郡 ) 관리계획 : 집행적계획으로서 5년마다재정비 용도지역ㆍ지구ㆍ구역의개편 종전 5 개용도지역 4 개용도, 9 개지역 도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전 도시 (4개지역), 관리 (3개지역), 농림, 자연환경보전 - 도시지역 주거ㆍ상업ㆍ공업ㆍ녹지 ( 기존체제유지 ) - 준도시 + 준농림 관리지역 ( 보전ㆍ생산ㆍ계획관리 ) 관리지역의객관적세분기준제시를위하여토지적성평가제도도입 - 관리지역의관리방안 관리지역의행위제한을 Negative Positive 방식으로전환하고, 개발밀도를녹지지역수준으로강화 원활한계획수립을위하여계획수립전까지준농림지역에대한행위제 한을강화운영 5

10 국토의계획및이용에관한법률해설집 용도지구ㆍ구역의지정등도시계획수법다양화 - 경관지구ㆍ미관지구등도시지역에만지정하던각종용도지구를비도시지역에도지정ㆍ운영 - 국토이용관리법에의한수산자원보전지구를수산자원보호구역으로변경하여행위제한을별도로규정 친환경적ㆍ계획적개발유도 종전의준농림지역을개발하는경우에는상세한계획을수립한후개발하는 제2종지구단위계획제도 도입 - 준농림지역의소규모ㆍ산발적개발을집단화 - 사업시행자가기반시설을부담하도록하되, 건폐율ㆍ용적률ㆍ건축제한에대하여인센티브제공 개발행위허가제 를강화하여, 법령에맞더라도기반시설이부족하거나주변경관과조화를이루지못하는경우에는개발을불허하거나조건부로허가 - 개발행위허가대상 : 건축물건축, 공작물설치, 토지형질변경, 토석채취등 - 기반시설확보, 주변환경과의조화등을고려하여허가ㆍ불허가ㆍ조건부허가를결정하되, 일정규모이상은도시계획위원회의심의를거쳐허가 기반시설용량범위내에서개발을허용하는 기반시설연동제 도입 - 도심지와같이기반시설의추가설치가어려운지역은개발밀도를제한하는 개발밀도관리구역제도 도입 - 개발로인하여기반시설의추가설치가필요한지역은 기반시설부담구역 으로지정하고, 개발사업자가기반시설을설치하도록의무화 도시계획위원회의기능강화 6 도시계획위원회와국토이용계획심의회를도시계획위원회로통합하고, 그 기능을대폭강화

11 Ⅰ. 국토계획법제정배경및주요개편내용 - 택지개발촉진법등타법령에의한지구지정이나대규모개발사업도도시계획위원회심의를거치도록함 중앙도시계획위원회의경우위원장을민간전문가로위촉하는등전문가참여를확대 위원회심의사항의확대를감안하여분과위원회를설치ㆍ운영함으로써위원회의전문성과효율성을제고 - 지구단위계획중건축물의배치ㆍ형태등건축관련사항은건축위원회와공동심의 7

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13 Ⅱ 국토계획법계획별제도이해 국토의계획및이용에관한법률해설집

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15 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 1. 광역도시계획 광역도시계획개요 인접한 2이상의특별시ㆍ광역시ㆍ시또는군의행정구역에대하여장기적인발전방향을제시하거나시ㆍ군기능을상호연계함으로써적정한성장관리를도모 20년단위의지침적인장기계획으로도시계획체계상최상위계획 ( 도시ㆍ군기본계획, 도시ㆍ군관리계획등하위계획에대한지침이됨 ) 계획의주요내용 계획의목표와전략 광역계획권의현황및특성 공간구조구상 - 여건변화및전망분석 - 주요지표제시 - 공간구조의골격구상 : 개발축 ( 성장축 ), 교통축, 녹지축설정 - 생활권의설정 부문별계획 - 기능분담계획및토지이용계획 - 교통및물류유통체계 11

16 국토의계획및이용에관한법률해설집 - 문화ㆍ여가공간계획 - 광역시설계획 - 녹지관리계획 - 경관계획 - 환경보전계획 - 방재계획 개발제한구역의조정 집행및관리계획 계획수립절차ㅇ광역계획권의공간범위에따라광역도시계획수립절차이원화 ( 09년) 1 광역계획권이둘이상의광역시 도의관할구역에걸쳐있는경우 광역계획권지정 ( 국토부장관 ) 광역도시계획수립 ( 관할시 도시자공동 ) 입안 승인신청 ( 입안권자 국토부장관 ) 중앙도시계획위원회심의 확정및승인 2 광역계획권이도의관할구역에속해있는경우 광역계획권지정 ( 도지사 ) 광역도시계획수립 ( 관할시장 군수공동 ) 입안 승인신청 ( 입안권자 도지사 ) 도지방도시계획위원회심의 확정및승인 * 다만, 입안권자는공청회, 지방의회의견청취, 지방도시계획위원회자문등을순차적으로추진하되, 신속한추진이필요한경우에는이를동시 병행적으로추진할수있음 ( 광역도시계획수립지침, 4-4-1) 계획수립대상권역 - 수도권, 부산권, 대구권, 광주권, 대전권, 마산ㆍ창원ㆍ진해권, 광양만권, 전주권, 청주권, 전남서남권, 제주권 (11개권역) 12

17 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 광역계획권지정현황 ( 월현재 ) 권역별면적 ( km2 ) 인구 ( 명 ) 해당도시비고 수도권 6, ,317,664 서울, 인천, 수원, 성남, 의정부, 안양, 부천, 광명, 평택, 동두천, 안산, 고양, 과천, 구리, 남양주, 오산, 시흥, 군포, 의왕, 하님, 용인, 파주, 이천, 안성, 김포, 화성, 광주, 양주, 포천, 여주, 연천, 가평, 양평 (29시 4군 ) 부산권 1, ,342,437 부산, 양산, 김해 (3 시 ) 대구권 4, ,110,945 대구, 경산, 영천, 칠곡, 고령, 성주, 군위, 청도 (3시 5군 ) 광주권 3, ,716,038 광주, 나주, 장성, 담양, 화순, 함평 (2시 4군 ) 대전권 4, ,524,369 대전, 공주, 논산, 연기, 금산, 옥천, 청원, 청주 (4시 4군 ) 마창진권 1, ,429,557 마산, 창원, 김해, 함안 (3시 1군 ) 광양만권 5, ,000 여수, 순천, 광양 (3개시) 전주권 2, ,428,000 전주, 군산, 익산, 김제, 완주 (4시1군) 청주권 3, ,192 전남서남권 3,711 1,076,000 청주, 청원, 보은, 진천, 괴산, 음성, 증평 (1 시 6 군 ) 목포시, 해남군, 영암군, 무안군, 완도군, 진도군, 신안군전역 (1 시 6 군 ) 제주권 1, ,864 제주, 서귀포, 남제주, 북제주 (2 시 2 군 ) 제주특별자치도수립 광역도시계획수립현황 ( 월현재 ) 구분 수립 변경 목표년도 계획구역 계획인구 청주권 ,403.14km2 137만 광주권 ,994.91km2 220만 부산권 km2 410만 대구권 ,978.7km2 420만 대전권 ,633.87km2 252만 창원권 ( 舊마창진권 ) ,623.6km2 220만 광양만권 ,279.17km2 115만 수도권 ,851.1km2 1,831만 전주권 ,457.5km2 183만 전남서남권 ,711km2 90만 제주권 ,848.2km2 80만 13

18 국토의계획및이용에관한법률해설집 2. 도시ㆍ군기본계획 제도개요 1) 도시ㆍ군기본계획개요 도시ㆍ군기본계획은국토의한정된자원을효율적이고합리적으로활용하여주민의삶의질을향상시키고, 도시를환경적으로건전하고지속가능하게발전시킬수있는정책방향제시 장기적으로시ㆍ군이공간적으로발전하여야할구조적틀을제시하는종합계획 2) 수립대상지역 특별시, 광역시, 시, 군 ( 광역시안에있는군은제외 ) 도시ㆍ군기본계획을수립하지아니할수있는시ㆍ군 - 수도권에속하지아니하고광역시와경계를같이하지아니한시ㆍ군으로서, 계획수립기준년도현재인구 10만명이하인시ㆍ군 - 관할구역전부에대하여광역도시계획이수립되어있는시ㆍ군으로서당해광역도시계획에포함되어야할사항이모두포함되어있는시ㆍ군 3) 목표연도 계획수립시점으로부터 20년을기준으로하되, 연도의끝자리는 0 또는 5년으로함 시장ㆍ군수는 5년마다도시ㆍ군기본계획의타당성을전반적으로재검토하여이를정비하고, 여건변화로인하여내용의일부조정이필요한경우에는도시ㆍ군기본계획을변경 4) 계획의주요내용 지역의특성과현황 14 계획의목표와지표의설정 ( 계획의방향ㆍ목표ㆍ지표설정 )

19 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 공간구조의설정 ( 개발축및녹지축의설정, 생활권설정및인구배분 ) 토지이용계획 ( 토지의수요예측및용도배분 ) 기반시설 ( 교통, 물류체계, 정보통신, 기타기반시설계획등 ) 도심및주거환경 ( 시가지정비, 주거환경계획및정비 ) 환경의보전과관리 공원ㆍ녹지 경관및미관 방재ㆍ안전및범죄예방 경제ㆍ산업ㆍ사회ㆍ문화의개발및진흥 ( 고용, 산업, 복지등 ) 계획의실행 ( 재정확충및재원조달, 단계별추진전략 ) 계획수립절차 기초조사 기본계획안수립 공청회개최 지방의회의견청취 ( 시장ㆍ군수 ) ( 시장ㆍ군수 ) ( 시장ㆍ군수 ) ( 시장ㆍ군수 ) 시ㆍ군도시계획위원회자문 승인신청 관계행정기관협의 도도시계획위원회심의 ( 시장ㆍ군수 ) ( 시장ㆍ군수 ) ( 도지사 ) ( 도지사 ) 승인 주민공람 ( 도지사 ) ( 시장ㆍ군수 ) 15

20 국토의계획및이용에관한법률해설집 도시ㆍ군기본계획수립현황 ( 월말현재 ) 구분市급 (82 개 ) 郡급 (49 개 ) 미수립 (32 개 ) 특별시광역시 (7) 서울, 부산 **, 대구, 인천 *, 광주, 대전, 울산 * (7) - - 경기 (31) 수원시, 성남시, 의정부시, 안양시, 부천시, 광명시, 평 택시, 동두천시, 안산시, 고 양시, 과천시, 구리시, 남양 주시, 오산시, 포천시, 시흥 시, 군포시, 의왕시, 하남시, 용인시, 파주시, 이천시, 안 성시, 김포시, 화성시, 광주 시, 양주시 (27) 여주군, 연천군, 가평군, 양 평군 (4) - 강원 (18) 충북 (12) 충남 (13) 전북 (8) 전남 (12) 경북 (16) 경남 (12) 제주 (2) 춘천시, 원주시, 강릉시, 동 해시, 태백시, 속초시, 삼척 시 (7) 청주시 *, 충주시, 제천시 (3) 천안시, 공주시, 보령시, 아산시 *, 서산시, 논산시계룡시 (7) 전주시, 군산시, 익산시 *, 정읍시 *, 남원시 *, 김제시 * (6) 목포시, 여수시 *, 순천시 *, 나주시, 광양시 * (5) 포항시, 경주시, 김천시, 안동시, 구미시, 영주시, 영천시, 상주시, 문경시 *, 경산시 (10) 창원시, 진주시 *, 통영시 *, 사천시, 김해시, 밀양시, 거제시, 양산시 (8) 제주시, 서귀포시 (2) 제주특별법적용 홍천군, 횡성군, 영월군, 평 창군, 정선군, 철원군, 화천군, 양구군, 인제군, 고성군, 양 양군 (11) 청원군 *, 보은군, 옥천군, 영동군, 괴산군 *, 음성군 *, 단양군, 증평군, 진천군 * (9) 금산군, 연기군, 서천군, 홍성군, 예산군, 당진군 * (6) 무주군 *, 고창군 (2) 담양군, 화순군, 해남군 *, 영암군, 무안군 *, 함평군, 장성군 (7) 군위군, 청도군, 고령군, 성주군, 칠곡군, 울릉군 * (6) 창녕군 *, 남해군 *, 거창군, 하동군 * (4) 부여군, 청양군, 태안군 (3) 완주군, 임실군, 순창군, 부안군, 진안군, 장수군 (6) 곡성군, 구례군, 고흥군, 보성군, 장흥군, 강진군, 영광군, 완도군, 진도군, 신안군 (10) 의성군, 청송군, 영양군, 영덕군, 예천군, 봉화군, 울진군 (7) 합천군, 함양군, 산청군, 고성군, 함안군, 의령군 (6) 16 * 기본계획수립지자체중의무대상은총 81개이며, 임의대상 ( 밑줄표시 ) 은 50개임 ** 목표연도별 : 2020년 98개, 2025년 27개, 2030년 1개 (* : 2025, ** : 2030) 전주시 (2021), 고창군 (2011), 거창군 (2016), 제주시 (2021), 서귀포시 (2016)

21 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 3. 도시ㆍ군관리계획 제도개요 당해시ㆍ군의지속가능한발전을도모하기위하여 10년단위로수립하는법정계획으로 5년마다재검토 도시ㆍ군관리계획의성격 - 상위계획에서제시된장기적인발전방향을공간에구체화하고실현시키는중기계획 - 용도지역ㆍ지구ㆍ구역, 기반시설, 도시개발사업또는정비사업, 지구단위계획등을단계적으로집행할수있도록물적으로표현하는계획 계획수립절차 시장ㆍ군수또는구청장이입안한경우 ( 시ㆍ도지사, 50 만이상시장결정 ) 기초조사 ( 시장ㆍ군수ㆍ구청장 ) 도시ㆍ군관리계획안작성 ( 시장ㆍ군수ㆍ구청장 ) 주민의견청취 지방의회의견청취 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회자문 도시ㆍ군관리계획의입안 ( 시장ㆍ군수ㆍ구청장 ) 결정신청시ㆍ도도시계획위원회심의 관계행정기관의장과협의 도시ㆍ군관리계획의결정및고시 ( 시ㆍ도지사, 50만이상시장결정 ) 송부일반공람 ( 시장ㆍ군수ㆍ구청장 ) 17

22 국토의계획및이용에관한법률해설집 시ㆍ도지사가입안하는경우 입안 결정 ( 시ㆍ도지사 ) 주민의견청취 지방의회의견청취 시장ㆍ군수의견청취 관계행정기관의장과협의 시ㆍ도도시계획위원회심의 결정고시 ( 도지사 ) 공보게재 ( 도지사 ) 일반공람 ( 시장ㆍ군수ㆍ구청장 ) 18 국토교통부장관이입안하는경우 입 안 결정 ( 장관 ) 결정고시 ( 장관 ) 관보게재 ( 장관 ) 일반공람 ( 시장ㆍ군수ㆍ구청장 ) 주민의견청취 지방의회의견청취 관할시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수의견청취 중앙행정기관의장과협의 중앙도시계획위원회심의

23 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 다. 도시ㆍ군관리계획수립현황 연도 도시수 시급 군급 출처 : 국토해양부, 2012 도시계획현황 4. 용도지역ㆍ지구ㆍ구역 용도지역제도개요 토지의이용및건축물의용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이등을제한함으로써토지를경제적ㆍ효율적으로이용하고공공복리의증진을도모하기위하여서로중복되지않게도시ㆍ군관리계획으로결정하는지역대분류 (4개) 중분류 (9개) 소분류 (21개) 도시지역 관리지역 주거지역상업지역공업지역녹지지역보전관리지역생산관리지역계획관리지역 제1ㆍ2종전용, 제1ㆍ2ㆍ3종일반, 준주거중심, 일반, 근린, 유통전용, 일반, 준보전, 생산, 자연보전관리생산관리계획관리 농림지역농림지역농림 자연환경보전지역자연환경보전지역자연환경보전 용도지역의지정 - 계획수립 : 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장또는군수 - 지역지정 ( 변경 ) 결정 : 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 50 만이상시장 - 지정절차 : 도시ㆍ군관리계획결정절차에따름 19

24 국토의계획및이용에관한법률해설집 용도지역의구분 지역 ( 법 ) 세분 ( 시행령 ) 지정목적 제 1 종전용주거 단독주택중심의양호한주거환경보호 제 2 종전용주거 공동주택중심의양호한주거환경보호 주거지역 제1종일반주거제2종일반주거 저층주택중심의주거환경조성 중층주택중심의주거환경조성 제 3 종일반주거 중고층주택중심의주거환경조성 준주거 주거기능에상업및업무기능보완 도시지역 상업지역 중심상업일반상업근린상업유통상업 도심ㆍ부도심의상업ㆍ업무기능확충 일반적인상업및업무기능담당 근린지역의일용품및서비스공급 도시내및지역간유통기능의증진 전용공업 중화학공업, 공해성공업등을수용 공업지역 일반공업 환경을저해하지아니하는공업의배치 준공업 경공업수용및주ㆍ상ㆍ업무기능의보완 보전녹지 도시의자연환경ㆍ경관ㆍ산림및녹지공간보전 녹지지역 생산녹지 농업적생산을위하여개발을유보 자연녹지 보전할필요가있는지역으로제한적개발허용 보전이필요하나자연환경보전지역으로지정이 관리지역 보전관리생산관리계획관리 곤란한경우 농ㆍ임ㆍ어업생산을위해필요, 농림지역으로지정이곤란한경우 도시지역편입이예상, 계획ㆍ체계적관리필요 농림지역 - 농림업의진흥과산림의보전을위하여필요 20 자연환경보전지역 - 자연환경등의보전과수산자원의보호ㆍ육성

25 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 용도지역지정현황 ( 단위 : km2 ) 구분도시수도시지역주거지역상업지역공업지역녹지지역미지정 계 ,587 2, ,109 12, % 15% 2% 6% 72% 5% 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 31 3, , 강원 18 1, 충북 충남 전북 전남 22 1, , 경북 23 1, , 경남 18 1, , 제주 출처 : 국토교통부, 2012 년도시계획현황 21

26 국토의계획및이용에관한법률해설집 용도지역별건폐율ㆍ용적률 종전 현재 용도지역세분건폐율용적률용도지역세분건폐율용적률 제 1 종전용 제 1 종전용좌동좌동 제 2 종전용 제 2 종전용 주거지역 제1종일반 주거 제1종일반 제2종일반 지역 제2종일반 제 3 종일반 제 3 종일반 준주거 준주거 도 중심상업 ,500 도 중심상업좌동좌동 시 지 역 상업지역 공업지역 녹지지역 일반상업 ,300 시 상업 일반상업 근린상업 지 지역 근린상업 유통상업 ,100 역 유통상업 전용공업 전용공업 일반공업 공업지역 일반공업 준공업 준공업 보전녹지 보전녹지 생산녹지 녹지지역 생산녹지 자연녹지 자연녹지 준도시지역 이하 준농림지역 이하 관리지역 계획관리 생산관리 보전관리 농림지역 이하농림지역 자연환경보전지역 이하자연환경보전지역 세부범위는도시계획조례로정함

27 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 용도지구제도개요 토지의이용및건축물의용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이등에대한용도지역의제한을강화또는완화하여적용함으로써용도지역의기능을증진시키고미관ㆍ경관ㆍ안전등을도모하기위하여도시 관리계획으로결정하는지역 - 도시내지역별기능이나특성에따라경관지구, 미관지구, 고도지구등 10개지구가있으며, 지구는지역과는달리토지마다반드시지정하여야하는것은아님 - 경관ㆍ미관ㆍ특정용도제한지구는지역실정에맞게시ㆍ도조례로세분하여용도지구명칭및지정목적, 행위제한사항등을정하여도시 군관리계획으로결정할수있음 - 시ㆍ도조례로용도지구를신설할수있으나, 당해용도지역ㆍ용도구역의행위제한을완화하는용도지구를신설할수는없고행위제한을강화하는용도지구신설만허용 용도지구의지정 - 계획수립 : 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장또는군수 - 지구지정 ( 변경 ) 결정 : 국토교통부장관, 시ㆍ도지사또는대도시시장 - 지정절차 : 도시ㆍ군관리계획결정절차에따름 2이상의지구를중복하여지정할수있음 방재지구의무화 ( 시 도지사, 대도시시장 ) - 해당방재지구의재해저감대책을포함 23

28 국토의계획및이용에관한법률해설집 용도지구의구분 종전개편 자연경관지구 1. 경관지구 1. 경관지구 수변경관지구 시가지경관지구 중심지미관지구 중심지미관지구 2. 미관지구 역사문화미관지구 2. 미관지구역사문화미관지구 일반미관지구일반미관지구 3. 고도지구 최고고도지구최고고도지구 3. 고도지구최저고도지구최저고도지구 4. 방화지구 4. 방화지구 5. 방재지구 5. 방재지구 문화자원보존지구 역사문화환경보존지구 6. 보존지구 중요시설보존지구 6. 보존지구중요시설물보존지구 생태계보존지구생태계보존지구 학교시설보호지구 학교시설보호지구 7. 시설보호지구 공용시설보호지구공용시설보호지구 7. 시설보호지구항만시설보호지구항만시설보호지구 공항시설보호지구공항시설보호지구 8. 취락지구 자연취락지구자연취락지구 8. 취락지구집단취락지구집단취락지구 주거개발진흥지구 산업ㆍ유통개발진흥지구 9. 개발촉진지구 9. 개발진흥지구 관광ㆍ휴양개발진흥지구 아파트지구 11. 위락지구 10. 특정용도제한지구 복합개발진흥지구 특정개발진흥지구

29 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 지구지정목적 지구명지정목적 법 률 (1) 경관지구 1 자연경관지구 2 수변경관지구 3 시가지경관지구 (2) 미관지구 1 중심미관지구 2 역사문화미관지구 3 일반미관지구 (3) 고도지구 1 최고고도지구 2 최저고도지구 (4) 방화지구 (5) 방재지구 (6) 보존지구 1 역사문화환경보존지구 2 중요시설물보존지구 3 생태계보존지구 (7) 시설보호지구 1 학교시설보호지구 2 공용시설보호지구 3 항만시설보호지구 4 공항시설보호지구 (8) 취락지구 1 자연취락지구 2 집단취락지구 (9) 개발진흥지구 1 주거개발진흥지구 2 산업유통개발진흥지구 3 관광휴양개발진흥지구 4 복합개발진흥지구 5 특정개발진흥지구 (1) 경관을보호ㆍ형성하기위하여 1 자연경관의보호또는도시의자연풍치유지 2 주요수계의수변자연경관을보호ㆍ유지 3 주거지역의양호한환경조성과시가지의경관보호 (2) 도시미관조성을위하여건축물의높이규모등을제한 1 토지이용도가높은지역의미관을유지ㆍ관리 2 문화재와보존가치가큰건축물등의미관을유지ㆍ관리 3 중심미관및역사문화미관이외의곳의미관을유지 (3) 도시토지의고도이용을위하여건축물의높이를제한 1 도시환경과경관보호, 과밀방지위해최고한도정함 2 토지이용고도화, 도시경관보호위해최저한도정함 (4) 화재의위험을예방 (5) 풍수해, 산사태, 지반의붕괴기타재해의예방 (6) 문화재, 중요시설물및보존가치가큰지역의보호ㆍ보존 1 문화재와문화적으로보존가치큰지역의보호ㆍ보존 2 국방상또는안보상의중요한시설물의보호와보존 3 동식물서식처등생태적보존가치큰지역의보호ㆍ보존 (7) 학교, 항만, 공용시설, 공항시설의보호 1 학교의교육환경을보호ㆍ유지 2 공용시설을보호하고공공업무기능을효율화 3 항만기능을효율화하고항만시설의관리ㆍ운영 4 공항시설의보호와항공기의안전운항 (8) 녹지지역등과개발제한구역안의취락을정비 1 녹지지역등의취락을정비하기위한지구 2 개발제한구역안의취락을정비하기위한지구 (9) 주ㆍ상ㆍ공ㆍ유통물류ㆍ관광ㆍ휴양기능의개발ㆍ정비 1 주거기능을중심으로개발ㆍ정비 2 공업및유통 물류기능을중심으로개발ㆍ정비 3 관광ㆍ휴양기능을중심으로개발ㆍ정비 4 위의 2 가지이상의기능을중심으로개발ㆍ정비 5 위의기능외의기능을중심으로특정목적을개발ㆍ정비 (10) 특정용도제한 시 (11) 위락지구 ( 폐지 ) 행령 (12) 리모델링지구 ( 폐지 ) (10) 주거기능, 청소년보호등을목적으로특정시설입지를제한 (11) 위락시설의집단화로다른지역의환경을보호 (12) 노후밀집지역에서현재의환경을유지하면서정비 25

30 국토의계획및이용에관한법률해설집 용도지구지정현황 ( 단위 : km2, ' 기준 ) 구분 합계 경관 미관 고도 방화 방재 계 2, 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 구분 보존 시설보호 취락 개발진흥 특정용도제한 계 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기 세종 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 출처 : 국토교통부, 2012 도시계획현황

31 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 용도구역제도개요 용도지역및용도지구의제한을강화또는완화하여따로정함으로써시가지의무질서한확산방지, 계획적이고단계적인토지이용의도모, 토지이용의종합적조정ㆍ관리를위하여도시ㆍ군관리계획으로결정하는지역 - 국토교통부장관 ( 수산자원보호구역은해양수산부장관 ) 이직접결정ㆍ관리 - 시 도지사 ( 시가화조정구역, 도시자연공원구역 ) 지정 변경 용도구역의구분 구역명개발제한구역시가화조정구역수산자원보호구역도시자연공원구역 지정목적ㆍ도시의무질서한확산방지와도시주변자연환경보전ㆍ무질서한시가화를방지하고계획적, 단계적도시개발도모ㆍ수산자원의보호ㆍ육성ㆍ도시의자연환경및경관을보호하고도시민에게건전한여가ㆍ휴식공간을제공 용도구역지정현황 ( 단위 : km2, ' 기준 ) 구분 개발제한구역시가화조정구역수산자원보호구역도시자연공원구역 도시수도시수면적도시수 구역수 면적개소수면적개소수면적 지정현황 13 시도 7 3, , 구역명칭 수도권, 부산권, 대구권, 광주권, 대전권, 울산권, 마창진권 출처 : 국토교통부, 2012 도시계획현황 27

32 국토의계획및이용에관한법률해설집 기타건폐율및용적률의세분 건폐율 용적률 지구ㆍ구역ㆍ단지 법정건폐율 시행령상건폐율 법정용적률 시행령상용적률 취락지구 80% 이하 60% 이하 ( 자연취락지구에한함 ) 개발진흥지구 ( 도시지역외의지역 ) 40% 이하 200% 이하 100% 이하 수산자원보호구역 40% 이하 80% 이하 자연공원 60% 이하 100% 이하 농공단지 70% 이하 150% 이하 ( 도시지역외의지역 ) 국가 일반 도시첨단 준산업단지 ( 공업지역내 ) 80% 이하 5. 지구단위계획 지구단위계획제도 1) 지구단위계획의수립 도시의정비ㆍ관리ㆍ보전ㆍ개발등지구단위계획구역의지정목적 주거ㆍ산업ㆍ유통ㆍ관광휴양ㆍ복합등지구단위계획구역의중심기능 해당용도지역의특성 지역공동체의활성화 안전하고지속가능한생활권의조성 28 해당지역및인근지역의토지이용을고려한토지이용계획과건축계획의조화

33 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 2) 대상구역 도시지역내지구단위계획 - 법제37조에따라지정된용도지구 - 도시개발법 제3조에따라지정된도시개발구역 - 도시및주거환경정비법 제4조에따라지정된정비구역 - 택지개발촉진법 제3조에따라지정된택지개발지구 - 주택법 제16조에따른대지조성사업지구 - 산업입지및개발에관한법률 제2조제8호의산업단지와같은조제 12호의준산업단지 - 관광진흥법 제52조에따라지정된관광단지와같은법제70조에따라지정된관광특구 - 개발제한구역 도시자연공원구역 시가화조정구역또는공원에서해제되는구역, 녹지지역에서주거 상업 공업지역으로변경되는구역과새로도시지역으로편입되는구역중계획적인개발또는관리가필요한지역 - 도시지역내주거 상업 업무등의기능을결합하는등복합적인토지이용을증진시킬필요가있는지역으로서대통령령으로정하는요건에해당하는지역 - 도시지역내유휴토지를효율적으로개발하거나교정시설, 군사시설, 그밖에대통령령으로정하는시설을이전또는재배치하여토지이용을합리화하고, 그기능을증진시키기위하여집중적으로정비가필요한지역으로서대통령령으로정하는요건에해당하는지역 - 도시지역의체계적 계획적인관리또는개발이필요한지역 - 그밖에양호한환경의확보나기능및미관의증진등을위하여필요한지역으로서대통령령으로정하는지역 - 시범도시 - 개발행위허가제한지역 - 지하및공중공간을효율적으로개발하고자하는지역 29

34 국토의계획및이용에관한법률해설집 - 용도지역의지정ㆍ변경에관한도시ㆍ군관리계획을입안하기위하여열람공고된지역 - 주택재건축사업에의하여공동주택을건축하는지역 - 지구단위계획구역으로지정하고자하는토지와접하여공공시설을설치하고자하는자연녹지지역 - 양호한환경의확보또는기능및미관의증진등을위하여필요한지역으로서특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시 특별자치도ㆍ시또는군의도시ㆍ군계획조례로정하는지역 도시지역외지구단위계획 - 지정하려는구역면적의 100분의 50 이상이계획관리지역으로서계획관리지역외지구단위계획구역으로포함할수있는나머지용도지역은생산관리지역또는보전관리지역일것, 다만지구단위계획구역에포함되는보전관리지역의면적은요건을충족해야함 ( 전체지구단위계획구역면적이 10만제곱미터이하는전체지구단위계획구역면적의 20퍼센트이내, 10만제곱미터초과시 10퍼센트이내 ) - 지구단위계획구역으로지정하고자하는토지의면적이다음각목의어느하나에규정된면적요건에해당할것가. 지정하고자하는지역에 건축법시행령 별표 1 제2호의공동주택중아파트또는연립주택의건설계획이포함되는경우에는 30만제곱미터이상일것. 이경우다음요건에해당하는때에는일단의토지를통합하여하나의지구단위계획구역으로지정할수있다. (1) 아파트또는연립주택의건설계획이포함되는각각의토지의면적이 10만제곱미터이상이고, 그총면적이 30만제곱미터이상일것 (2) (1) 의각토지는국토교통부장관이정하는범위안에위치하고, 국토교통부장관이정하는규모이상의도로로서로연결되어있거나연결도로의설치가가능할것 30 나. 지정하고자하는지역에 건축법시행령 별표 1 제2호의공동주택중아파트또는연립주택의건설계획이포함되는경우로서다음의어느하나에해당하는경우에는 10만제곱미터이상일것

35 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 (1) 지구단위계획구역이 수도권정비계획법 제6조제1항제3호의규정에의한자연보전권역인경우 (2) 지구단위계획구역안에초등학교용지를확보하여관할교육청의동의를얻거나지구단위계획구역안또는지구단위계획구역으로부터통학이가능한거리에초등학교가위치하고학생수용이가능한경우로서관할교육청의동의를얻은경우다. 가목및나목의경우를제외하고는 3만제곱미터이상일것 - 당해지역에도로 수도공급설비 하수도등기반시설을공급할수있을것 - 자연환경 경관 미관등을해치지아니하고문화재의훼손우려가없을것 - 개발진흥지구로서다음요건에해당하는지역ㆍ계획관리지역에적용되는요건에해당할것ㆍ주거개발진흥지구및복합개발진흥지구 ( 주거기능이포함된경우에한한다 ), 특정개발진흥지구 : 계획관리지역ㆍ산업ㆍ유통개발진흥지구및복합개발진흥지구 ( 주거기능이포함되지아니한경우에한한다 ): 계획관리지역ㆍ생산관리지역또는농림지역ㆍ관광ㆍ휴양개발진흥지구 : 도시지역외의지역 3) 지구단위계획의내용 - 용도지역또는용도지구를세분하거나변경하는사항 - 기존의용도지구를폐지하고그용도지구에서의건축물이나그밖의시설의용도 종류및규모등의제한을대체하는사항 - 기반시설의배치와규모 - 도로로둘러싸인일단의지역또는계획적인개발ㆍ정비를위하여구획된일단의토지의규모와조성계획 - 건축물의용도제한ㆍ건축물의건폐율또는용적률ㆍ건축물의높이의최고한도또는최저한도 - 건축물의배치ㆍ형태ㆍ색채또는건축선에관한계획 31

36 국토의계획및이용에관한법률해설집 - 환경관리계획또는경관계획 - 교통처리계획 - 지하또는공중공간에설치할시설물의높이ㆍ깊이ㆍ배치또는규모 - 대문ㆍ담또는울타리의형태또는색채 - 간판의크기ㆍ형태ㆍ색채또는재질 - 장애인ㆍ노약자등을위한편의시설계획 - 에너지및자원의절약과재활용에관한계획 - 생물서식공간의보호ㆍ조성ㆍ연결및물과공기의순환등에관한계획 지구단위계획구역안에서건폐율ㆍ용적률ㆍ높이의완화 1) 도시지역내지구단위계획 공공시설등의부지제공 - 완화할수있는건폐율 = 해당용도지역에적용되는건폐율 [1+공공시설등의부지로제공하는면적 원래의대지면적 ] 이내 - 완화할수있는용적률 = 해당용도지역에적용되는용적률+[1.5 ( 공공시설등의부지로제공하는면적 공공시설등제공부지의용적률 ) 공공시설등의부지제공후의대지면적 ] 이내 - 완화할수있는높이 = 건축법제60조에따라제한된높이 (1+공공시설등의부지로제공하는면적 원래의대지면적 ) 이내 공공시설등의부지를제공하는자가법제65조제2항에따라용도가폐지되는공공시설을무상으로양수받은경우에는그양수받은부지면적을빼고산정한다. 공공시설등을설치제공 32 - 공공시설등을설치하여제공 ( 그부지의제공은제외 ) 하는경우에는공공 시설등을설치하는데에드는비용에상응하는가액의부지를제공한 것으로보아 공공시설등의부지제공 에따른완화규정적용

37 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 건축법제43조제1항에따른공개공지또는공개공간의무면적초과설치 - 완화할수있는용적률 = 건축법제43조제2항에따라완화된용적률+ ( 당해용도지역에적용되는용적률 의무면적초과공개공지또는공개공간의면적의절반 대지면적 ) 이내 - 완화할수있는높이 = 건축법제43조제2항에따라완화된높이+( 건축법제60조에따른높이 의무면적초과공개공지또는공개공간의면적의절반 대지면적 ) 이내 기타 - 개발진흥지구에지구단위계획수립시 (120퍼센트이내높이제한완화 ) - 2필지이상의토지에하나의건축물을건축하도록되어있는경우또는합벽건축시 ( 용적률의 120퍼센트이내 ) - 완화하여적용되는건폐율 용적률은당해용도지역또는용도지구에적용되는건폐율의 1.5배, 용적률의 2배까지완화 2) 도시지역외지구단위계획 - 법제76조에따른건축물의행위제한기준을완화유형별로완화 ( 주거형지구단위계획 : 주거지역, 산업 유통형지구단위계획 : 공업지역 상업지역, 관광휴양형지구단위계획 : 상업지역 ) - 건폐율 용적률은당해용도지역또는개발진흥지구에적용되는건폐율 용적률의 1.5배 2배까지완화 33

38 국토의계획및이용에관한법률해설집 구역지정절차 기초조사 ( 시장ㆍ군수ㆍ구청장 ) 지구단위계획구역지정안작성 ( 시장ㆍ군수ㆍ구청장 ) 주민의견청취 시ㆍ군ㆍ구도시계획위원회자문 지구단위계획구역의지정입안 ( 시장ㆍ군수ㆍ구청장 ) 결정신청 관계행정기관의장과협의 시ㆍ도도시계획위원회심의 지구단위계획구역의지정결정및고시 ( 시ㆍ도지사 ) 송부일반공람 ( 시장ㆍ군수ㆍ구청장 ) 특별시ㆍ광역시에서입안권을구청장에위임한경우를전제함 지구단위계획구역지정현황 제 1 종지구단위계획 ( 현재도시지역내지구단위계획 ) ( 단위 : 천m2, ' ) 구분 계기존시가지정비기존시가지관리기존시가지보전신시가지개발복합구역 개소면적개소면적개소면적개소면적개소면적개소면적 전국 5,094 1,421,672 2, , , ,993 1, , , 서울 , , , , , 출처 : 국토교통부, 2012 도시계획현황

39 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 제 2 종지구단위계획 ( 현재도시지역외지구단위계획 ) ( 단위 : 천m2, ' ) 구분 계주거형산업형관광휴양기타 개소면적개소면적개소면적개소면적개소면적 전국 2, ,829 1, ,665 1, , , ,808 특ㆍ광역시 , , , ,855 세종 27 4, , 경기 , , , , ,349 강원 , , , , ,157 충북 , , , , ,845 충남 , , , , ,945 전북 , , , , ,613 전남 , , , , ,072 경북 , , , , ,712 경남 , , , , ,198 제주 69 54, , ,063 출처 : 국토해양부, 2012 도시계획현황 * ( 일부개정 ), ( 시행 ) : 제1종지구단위계획과제2종지구단위계획의형식적구분을폐지 6. 도시ㆍ군계획시설 제도개요 기반시설중도시 군관리계획으로결정된시설을말하며, 도시ㆍ군관리계획으로결정된 53개도시ㆍ군계획시설은 국토의계획및이용에관한법률 의절차에따라서사업을통해설치 35

40 국토의계획및이용에관한법률해설집 사업주체 - 관할시장 군수 - 시장 군수로부터시행자지정을받은자 - 국가사업등의경우국토교통부장관또는국토교통부장관이지정하는자 재원조달 - 시행자가부담함을원칙으로하되, 지자체 공공시설관리자가일부부담할수있음 도시ㆍ군계획시설의종류 (53개) 구분시설명 교통시설 (10개) 공간시설 (5개) 유통ㆍ공급시설 (9개) 공공ㆍ문화체육시설 (10개) 방재시설 (8개) 보건위생시설 (7개) 환경기초시설 (4개) 도로, 철도, 항만, 공항, 주차장, 자동차정류장, 궤도, 운하, 자동차및건설기계검사시설, 자동차및건설기계운전학원광장, 공원, 녹지, 유원지, 공공공지유통업무설비, 수도공급설비, 전기공급설비, 가스공급설비, 열공급설비, 방송ㆍ통신시설, 공동구, 시장, 유류저장및송유설비학교, 운동장, 공공청사, 문화시설, 체육시설, 연구시설, 공공직업훈련시설, 도서관, 사회복지시설, 청소년수련시설하천, 유수지, 저수지, 방화설비, 방풍설비, 방수설비, 사방설비, 방조설비화장시설, 공동묘지, 봉안시설, 자연장지, 도축장, 장례식장, 종합의료시설하수도, 폐기물처리시설, 수질오염방지시설, 폐차장 36

41 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 도시ㆍ군계획시설설치절차 도시ㆍ군계획시설결정 ( 시 도지사 ) 시행자지정 ( 시장 군수 ) 고시 ( 관할시장 군수가아닌경우 ) 실시계획서작성 ( 시행자 ) 실시계획인가 ( 시 도지사 ) 20 일이상공람 사업시행지의위치 사업의종류및명칭 면적또는규모고시 시행자 착수 준공예정일 수용할토지등의조서 공공시설의귀속에관한사항 사업시행 ( 시행자 ) 토지수용가능 준공 실시계획인가때준공검사를받아야할대상으로지정된것은준공검사를받아야함 구체적인결정및설치기준은 도시ㆍ군계획시설의결정ㆍ구조및설치기준에관한규칙 에규정 37

42 국토의계획및이용에관한법률해설집 도시ㆍ군계획시설관련법 38 교통시설 (10) 공간시설 (5) 유통및공급시설 (9) 도시ㆍ군계획시설 (53) 도 로 주차장 자동차정류장 관련법 고속국도법, 도로법, 도시교통정비촉진법, 자전거이용활성화에관한법률주차장법 여객자동차운수사업법, 물류시설의개발및운영에관한법률, 화물자동차운수사업법 철 도 철도건설법, 도시철도법, 한국철도시설공단법, 한국철도공사법 궤 도 궤도운송법 운 하 - 항 만 항만법, 어촌 어항법, 마리나항만의조성및관리등에관한법률 공 항 항공법 자동차및건설기계검사시설 자동차및건설기계운전학원 자동차관리법, 건설기계관리법 도로교통법, 학원의설립ㆍ운영및과외교습에관한법률 광 장 - 공 원 도시공원및녹지등에관한법률 녹 지 도시공원및녹지등에관한법률 유원지 관광진흥법 공공공지 - 시 장 유통업무설비 수도공급설비공동구 전기공급설비 가스공급설비 유류저장및송유설비 열공급설비 방송통신시설 유통산업발전법, 농수산물유통및가격안정에관한법률, 축산법 유통산업발전법, 자동차관리법, 물류시설의개발및운영에관한법률, 축산물위생처리법, 농수산물유통및가격안정에관한법률수도법소방시설설치유지및안전관리에관한법률 전기사업법, 신에너지및재생에너지개발이용보급촉진법 고압가스안전관리법, 도시가스사업법, 액화석유가스의안전관리및사업법, 석유및석유대체연료사업법, 송유관안전관리법, 위험물안전관리법 집단에너지사업법 전기통신사업법, 전파법, 방송법

43 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 도시ㆍ군계획시설 (53) 관련법 공공문화체육시설 (10) 방재시설 (8) 보건위생시설 (7) 환경기초시설 (4) 운동장 체육시설의설치이용에관한법률 공공청사 - 학 교 유아교육법, 초ㆍ중등교육법, 고등교육법 도서관 도서관법 연구시설 - 문화시설 사회복지시설공공직업훈련시설청소년수련시설체육시설 공연법, 박물관및미술관진흥법, 지방문화원진흥법, 문화예술진흥법, 문화산업진흥기본법, 과학관육성법사회복지사업법근로자직업능력개발법청소년활동진흥법체육시설의설치이용에관한법률 하 천 하천법, 소하천정비법 저수지 하천법, 댐건설및주변지역지원등에관한법률 방풍설비 - 방수설비 - 방화설비 소방시설설치유지및안전관리에관한법률 사방설비 사방사업법 방조설비 항만법, 어촌 어항법, 방조제관리법 유수지설비 - 도축장공동묘지화장시설장례식장봉안시설자연장지장례식장 하수도 폐기물처리시설 수질오염관련시설폐차장 축산물위생관리법장사등에관한법률장사등에관한법률장사등에관한법률장사등에관한법률장사등에관한법률장사등에관한법률 하수도법 폐기물관리법, 자원의절약과재활용촉진에관한법률, 건설폐기물의재활용촉진에관한법률수질및수생태계보전에관한법률, 하수도법자동차관리법 39

44 국토의계획및이용에관한법률해설집 7. 개발행위허가 제도개요 개발행위허가시계획의적정성, 기반시설의확보여부, 주변환경과의조화등을고려함으로서난개발을방지하기위한제도이며, 특별시장 광역시장 시장 군수는국토의계획및이용에관한법령및개발행위허가운영지침에서위임하거나정한범위안에서도시 군계획조례등을마련하여개발행위허가제도를운영 개발행위허가대상 - 건축물의건축또는공작물의설치 - 토지의형질변경 - 토석채취 - 토지분할 ( 건축물이없는경우에한함 ) - 녹지지역ㆍ관리지역및자연환경보전지역안에서의울타리안이아닌토지에 1월이상물건을쌓아놓는행위 허가절차 개발행위허가신청 관련부서협의및검토 도시계획위원회심의 개발행위허가 ( 민원인 ) ( 시장ㆍ군수 ) ( 주택, 근생제외 ) 이행보증금예치 공사시행 준공 ( 민원인 ) ( 시장ㆍ군수 ) 보증금반환 40

45 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 개발행위허가의규모 도시지역 - 주거지역ㆍ상업지역ㆍ자연녹지지역ㆍ생산녹지지역 :1만m2미만 - 공업지역 :3만m2미만 - 보전녹지지역 :5천m2미만 관리지역 :3만m2미만 농림지역 :3만m2미만 자연환경보전지역 :5천m2미만 개발행위허가의기준 개발행위규모에의적합할것 도시ㆍ군관리계획의내용에배치되지아니할것 도시 군계획사업의시행에지장이없을것 주변지역의토지이용실태, 주변환경등과조화를이룰것 기반시설의설치또는그에필요한용지확보계획이적절할것 기타도시계획조례가정하는기준에적합할것 개발행위허가세부기준은시행령별표1과개발행위허가운영지침참조 41

46 국토의계획및이용에관한법률해설집 개발행위용도지역별허가현황 (' ) ( 단위 : 천m2 ) 구분 계도시지역관리지역농림지역자연환경보전지역 건수면적건수면적건수면적건수면적건수면적 전국 80, ,878 21,437 62,350 49, ,626 8,213 72,319 1,053 12,582 서울 부산 671 2, , 대구 인천 2,254 4, ,926 3, 광주 대전 울산 281 1, , 세종 945 1, , 경기 21, ,327 6,121 17,628 13, ,682 1,596 17, 강원 7,352 43,282 1,088 4,269 5,455 27, , 충북 7,966 43,129 2,018 4,364 5,072 29, , ,325 충남 8,170 38,200 1,586 5,188 5,495 23,944 1,027 8, 전북 3,871 22,037 1,210 4,259 2,129 10, , 전남 7,550 31,755 2,162 5,880 3,925 12,712 1,159 4, ,305 경북 9,309 39,183 2,664 9,137 5,395 20,313 1,187 9, 경남 9,650 25,682 2,254 5,597 5,998 14,862 1,123 4, 제주 출처 : 국토교통부, 2012 도시계획현황

47 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 8. 토지적성평가 개요 국토의난개발을방지하고개발과보전의조화를유도하기위하여 국토의계획및이용에관한법률 에신설 - 토지의환경생태적ㆍ물리적ㆍ공간적특성을종합적으로평가하여보전할지역과개발가능한지역의체계적판단및구분, 관리지역의세분등에활용 도시 군관리계획입안시기초조사의일부로실시 - 관리지역세분 ( 계획ㆍ생산ㆍ보전 ) 을위한경우와 - 각종사업목적도시ㆍ군관리계획의입안 ( 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역, 도시ㆍ군계획시설, 지구단위계획등 ) 을위한경우로구분ㆍ수도권, 광역시, 광역시인접시ㆍ군 : 2005년말까지ㆍ기타시ㆍ군 :2007년말까지세분화하도록함 관리지역세분관련지자체의여건및의견을고려하여 2008년까지세분화작업이완료될수있도록 1년을연기하도록하였으며, 현재각시 군의일부유보지역을제외하고대부분완료되었음.[ 제주도 ( 고시완료 ), 충남태안 ( 고시완료 )] - 일부미세분지역은추가로세분추진중이며, 세분전까지는보전관리지역의행위제한적용 도심지나개발이완료된다음과같은지역등은토지적성평가를제외 - 주거ㆍ상업ㆍ공업지역, 개발이완료되어조성된지역 - 구법당시개발용도로기지정된지역 - 토지적성평가실시일로부터 5년이내인지역 - 도시개발법에의한도시개발사업구역 - 기환경평가를거친개발제한구역해제지역 ( 해제일로부터 5 년 ) - 개발용도에서보전용도로변경되거나보전용도간의변경 43

48 국토의계획및이용에관한법률해설집 < 관련규정 > 국토계획법제27조 ( 도시ㆍ군관리계획의입안을위한기초조사등 ) 3 국토교통부장관, 시ㆍ도지사, 시장또는군수는제1항의규정에의한기초조사의내용에국토교통부장관이정하는바에따라실시하는토지의적성에대한평가를포함하여야한다. 추진경위 토지적성평가지침제정 토지의적성평가에관한지침전문개정 (6.25) 및토지적성평가프로그램개발완료및지자체배포 (Ver 1.0) 토지의적성평가에관한지침일부개정 (6.15) - 공인검증기관지정에따른토지적성평가품질기준마련 토지의적성평가에관한지침일부개정 (5.1) - 권역별평가, 격자단위평가및계획요소포함등에따른지역특성반영 표준프로그램개정판지자체배포 (Ver 4.0) 토지적성평가수행방법 관리지역세분 ( 계획ㆍ생산ㆍ보전 ) 을위한경우 - 개발이완료되었거나절대적인보전이필요한필지는우선적으로우선개발등급 (5등급) 또는우선보전등급 (1등급) 을부여 - 개발적성, 농업적성, 보전적성의 3개특성별로각평가지표의평가점수를산정하고평가점수를합계하여종합적성값산정 44 - 종합적성값은평균과표준편차를이용하여표준화값 (Zi) 에따라 5개등급으로구분

49 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 - 1등급ㆍ2등급인경우보전및농업적성이강하고, 4등급ㆍ5등급인경우개발적성이강한것으로판단 각종사업목적도시ㆍ군관리계획의입안 ( 용도지역ㆍ용도지구ㆍ용도구역, 도시ㆍ군계획시설, 지구단위계획등 ) 을위한경우 - 절대적인보전이필요한필지는보전등급 (A등급) 을부여 - 개발성의단일특성별로평가지표의평가점수산정 - 개발성평가점수에따라 3개등급으로분류 (A등급: 보전적성등급, B등급 : 중간적성등급, C등급 : 개발적성등급 ) - 종합적성등급이 A등급일경우도시ㆍ군관리계획입안이불가능하나, C 등급인경우에는입안이가능하며, B등급인경우에는도시계획위원회의심의를거쳐입안가능 45

50 국토의계획및이용에관한법률해설집 참고자료 ( 관리지역세분현황, '12.12기준) ( 단위 : km2 ) 관리지역세분결과 구분 계 계획관리 비율 (%) 생산관리 비율 (%) 보전관리 비율 (%) 소계 26, , , , 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 3, , , 강원 3, , , 충북 2, 충남 3, , 전북 2, 전남 3, , , 경북 4, , , 경남 2, , , 제주 1, 성장관리방안 추진배경및제도개요 추진배경 46 - 비시가화지역의개발압력이높은지역을대상으로계획적개발및관리를위하여개발행위에대한체계적관리수단마련필요

51 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 제도개요 - ( 목적 ) 개발압력이높아난개발이예상되는지역을대상으로계획적개발을유도하고체계적인관리를위하여수립하는계획 - ( 성격 ) 비시가화지역의계획적개발및관리방향제시를위해지자체가자율적으로수립하는유도적성격 * 수립권자는법령및지침에서위임하거나정한범위에서조례또는별도지침을마련하여운영가능 * 수립권자 : 특별시장 광역시장 특별자치도지사 특별자치시장 시장 군수 - ( 대상지역 ) 자연녹지 계획관리 생산관리지역을대상으로지정 * 계획관리지역에한하여건폐율및용적률완화가능 (125% 이내 ) 주요내용 성장관리방안수립절차 기초조사 주민등의의견청취 지방의회의견청취및관계기관협의 결정및공고 등 도시기본계획및도시관리계획수립시구축된자료를활용하고, 해당지역현황과문제점, 향후전망을알기쉽게제시 경사도등자연환경, 법적제한등인문환경요소를종합하여개발가능지분석 ( 기존자료활용가능 ) 해당지역의개발행위성향파악을위해연도별, 용도지역별, 허가종류별개발행위허가자료를분석정리 일간신문, 지자체게시판및홈페이지에 14 일이상열람공고 제출의견에대해 30 일내반영여부회신, 중요변경사항은재공고 성장관리방안은당해도시계획위원회심의를거쳐결정 결정내용은지자체공보에 14 일이상공고 * 성장관리방안을변경하는경우위절차와동일 ( 경미한변경사항제외 ) 47

52 국토의계획및이용에관한법률해설집 성장관리지역설정 일반원칙 - 인구및개발행위증가, 지가상승률추세등을통한객관적자료와지역여건, 정책적사항을종합적으로고려하여설정 - 당해지역및주변지역의토지이용, 교통여건, 관련계획등을고려하여성장관리지역목적달성여부및타당성검토후설정 성장관리지역설정기준 - 자연녹지 계획관리 생산관리지역을대상으로 1시가화가예상되는지역, 개발수요가많아무질서한개발이진행되고있거나진행될것으로예상되는지역, 2주변지역과연계하여체계적관리가필요한지역, 3 위지역에준하는지역으로도시 군계획조례로정한지역 성장관리지역설정범위의고려사항 - 최근 6개월또는 1년간개발행위허가건수가직전동기대비 20% 이상증가한지역 - 해당지역의최근 1년간인구증가율또는지가변동률이당해시 군 구인구증가율또는지가변동률보다 20% 이상높은지역 성장관리지역의경계 - 성장관리방안목적달성및효율적관리를위해설정지역을정형화 - 도로, 하천등의지형지물을이용하여경계선을분명하게구분 성장관리방안수립기준 일반원칙 - 성장관리방안목적달성을위해 a와 b를포함하여둘이상을내용으로하되, a와 b외에는반드시필요한경우에한하여포함 48 a. 기반시설의배치 규모, b. 건축물용도, 건폐율또는용적률, c. 환경관리계획또는경관계획, d. 건축물의배치 형태 색채 높이, e. 기타도시 군계획조례가정하는사항

53 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 - 도시 군기본계획, 도시 군관리계획등관련계획에부합 - 쾌적하고편리한환경조성을위해환경친화적으로수립하고, 지역민을대상으로주민설명회등주민의견을충분히수렴 - 수립내용에기반시설계획등꼭필요한경우로한정함으로써당해지역에서개발행위등경제활동에미치는악영향을최소화 기반시설계획 - 기반시설용량은당해지역의인구 ( 상주, 상근, 이용 ) 를참작하고, 향후주변지역의성장방향및성장가능성을고려 - 도로등의용량은건축물의용도, 인구증가율등을고려하여설정하고, 주거가밀집한지역은학교, 공원, 유치원등의시설을고려 - 민원발생최소화및효율적인계획수립을위해도로, 공원등기존의기반시설을우선적으로활용 건축물의용도 - 성장관리지역설정목적, 용도지역 지구의특성및당해지역의토지이용상황등을참작하여적합한건축물의용도를설정 ( 건축물의용도는권장 허용 불허용도로구분하여설정하되, 용도설정이과도하지않도록하여민원발생을최소화 ) - 토지의효율적이용과경관및미관을위해건축물의용도가무질서하게혼재되지않도록계획 ( 주거및교육환경보호를위해숙박및위락시설제한가능등 ) - 건축물용도는상호조화롭게하되, 불가피하게상충되는용도가입지하는경우완충공간을확보하는방안고려 건폐율및용적률 - 건폐율 용적률은당해용도지역의적용기준을원칙으로하되, 조례로 정한바에따라 125% 범위내에서완화하여적용가능 ( 건폐율및용적 률완화는계획관리지역에한함 ) 49

54 국토의계획및이용에관한법률해설집 * 건폐율및용적률완화는기반시설편입여부, 권장사항이행여부등에따라허용범위를다르게적용하여성장관리목적달성에활용, 건폐율및용적률완화시기반시설공급계획을함께고려 건축물의배치 형태 색채 높이등 - 건축물의배치 형태 색채등은차량통행이많은간선도로변, 관광지주변지역으로유동인구가많은지역에한정하여수립 - 건축물의미관및주변경관과의조화등을고려하여건축물의배치, 형태, 색채, 높이등기본요소를참작 ( 당해지역의특성과주변지역과조화를위해지붕의형태와색채등 ) 환경관리계획및경관계획 - 환경관리계획및경관계획은당해지역의여건등으로수립권자가반드시필요하다고인정하는경우에한정하여수립 - 자연환경보전을위해구릉지등은절토를최소화하고, 습지나야생동식물서식처등은보존 - 방음벽은소음원에가깝게하고, 자연지형과수목을적극적으로활용 - 자연생태계와자연경관은최대한보전하되, 역사 문화적자산은경관관리의우선고려사항으로검토 - 산림 녹지등자연경관의연속성을고려하고, 하천 해변 녹지축등을보호하여당해지역의주요경관이조화되도록수립 - 경관관리는지자체별지역여건및특성등을최대한반영 10. 도시의지속가능성및생활인프라평가 제정목적 50 이지침은 국토의계획및이용에관한법률 제3조의2의규정에의하여국토교통부장관이동조제1항의규정에의하여도시지속가능성평가를실시하는경우에필요한평가의대상및절차, 세부평가기준과평가방법, 제출방법및그밖에세부사항을정함

55 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 평가목적및범위 - 전국토의 지속가능한개발 을위해지자체의건전한도시정책을유도하고국민삶의질을개선하기위한생활인프라수준을평가 - 특별시 광역시 특별자치시 특별자치도및시 군 구 ( 이하 지자체 ) 를대상으로추진 평가절차 1 평가시행공고 평가시행공고 ( 국토교통부장관 ) 2 평가서의작성 ( 지자체 ) 및제출 평가서의작성및제출 3 평가서의접수 평가서의접수 4 지자체평가서의검증및채택 지자체평가서의검증및채택 5 종합분석및평가 평가결과도출 ( 평가위원회의견개진 ) 6 평가결과보고서작성및통보 평가결과보고서작성및통보 평가방법및주기 평가방법및등급화 1 ( 평가군 ) 인구규모및특성을고려하여, 특별시 광역시의자치구와인구 50만명이상대도시, 인구 50만미만시, 군 의 3개그룹으로분류하여평가를실시 2 ( 평가방식 ) 평가군별상대평가방식을채택함으로써해당지자체의현재 수준을파악하고자체적인노력을촉발시키는계기를마련 51

56 국토의계획및이용에관한법률해설집 3 ( 점수화방식 ) 지표마다서로다른값범위와단위, 특성을갖고있으므로각지표의원값을표준점수화 (Z-Score) 하여점수분포의출발점과단위를통일시켜상대적인비교및지표별점수의합산이가능하도록함. 부문평가지표평가대상분석자료자료출처 52 토지이용 (4 개 ) 산업 경제 (3 개 ) 환경보전 (4 개 ) 문화 경관 (4 개 ) 개발행위의시가화구역집중정도 도시내토지의절약적이용정도 토지수요량적정정도 비시가화지역내토지의계획적공급정도 전체개발행위허가면적대비시가화구역내개발행위허가면적주 상 공지역으로전환면적대비미이용토지면적 목표인구도달정도대비용도지역전환정도 총형질변경면적대비계획적공급면적 - 개발행위허가면적 - 시가화구역 - 주상공전환면적 - 주상공내미이용토지면적 - 목표인구도달치 - 용도지역전환정도 - 비시가화지역 - 형질변경면적 - 계획적공급면적 지자체, 도시계획현황지자체, 공시지가지자체, 도시 군기본계획 지자체 경제활동활력정도경제활동참가율 -경제활동참가율 e-지방지표기업설립정도인구천명당사업체수 -인구천명당사업체수 e- 지방지표 재정자립정도재정자립도 - 재정자립도 e- 지방지표 상하수도보급정도상 하수도보급률 - 상 하수도보급률 e- 지방지표 산림지역보전정도산림지역 ( 경지포함 ) 감소비율 온실가스배출정도온실가스배출량감소비율 쓰레기재활용정도생활폐기물재활용비율 문화체육시설확충정도 공원녹지조성정도 주민만남의장조성정도 가로경관개선정도 - 산림지역 - 경지지역 - 온실가스배출량 - 생활계폐기물발생량 - 생활계폐기물재활용량 1 인당문화체육시설연면적 - 문화체육시설연면적 1 인당공원 ( 친수공간포함 ) 조성면적 1 인당커뮤니티회랑조성면적 총가로연장대비정비거리연장 - 공원조성면적 - 친수공간조성면적 - 보행자전용도로, 산책로, 광장, 쌈지공원등주민접촉공간 - 가로연장 - 가로경관정비내역 지자체, 산림기본통계지자체, 한국환경공단 지자체통계연보 지자체통계연보 지자체, 도시계획현황통계 지자체 지자체

57 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 부문평가지표평가대상분석자료자료출처 교통 (4 개 ) 주택 (4 개 ) 사회 복지 (4 개 ) 방재 안전 (3 개 ) 국가교통대중교통이용편리성정도대중교통수송분담률 -대중교통수송분담률 DB, 교통안전공단 교통약자안전성제고정도교통사고안전성정도 적정주차공간확보정도 주택의노후정도 노후주택의개선정도 최저주거기준확보정도 저소득가구의주거안정정도 보육원 유치원공급정도 초등학교공급정도 노인전문시설공급정도 의료서비스수준 자연재해피해정도 재해예방시설확충정도범죄로부터의안정성정도 전체예산대비교통약자를위한재원투자비율 자동차천대당교통사고발생건수 승용차등록대수당주거지역내주차면수 노후주택률 ( 총 주택수 대비 노후주택수 ) 총노후주택수 ( 단독, 공동 ) 대비개축 수선 증축호수 전체가구수대비최저주거기준미달가구수 전체가구수대비소형주택, 임대주택비율 전체영유아, 아동수대비공립보육원, 유치원수용인원 - 교통약자투자재원항목지자체 - 자동차천대당교통사고발생건수 e- 지방지표 - 주거지역주차면수지자체 - 건축한지 30 년이상된주택비율 ( 단독, 공동 ) - 총노후주택수대비개축 수선 증축호수 ( 리모델링, 재개발, 재건축포함 ) - 최저주거기준미달가구수 - 소형주택수 (60 m2이하 ), - 임대주택수 - 공립보육원수용영유아수 - 공립유치원수용아동수 지자체, 한국사회지표 지자체 지자체, 주거실태조사지자체, 온나라부동산 지자체, e- 지방지표 초등학교학급당학생수 - 초등학교학급당학생수해당교육청, e- 지방지표 전체노인수대비공립노인전문요양원수용인원 인구천명당의료기관종사의사수 풍수해발생에따른재산피해액및인명피해정도 재해예방시설설치및운영재원비율 - 공립노인전문요양원수용인원 지자체, e- 지방지표 - 해당지역주민수 / 총의사수 e- 지방지표 - 침수면적당재산피해액 - 침수면적당인명피해액 지자체, 통계연보 - 재해예방시설지자체 인구천명당범죄발생건수 - 인구천명당범죄발생건수지자체, e- 지방지표 생활인프라평가대상 (13 개지표 ) 은음영표시 53

58 국토의계획및이용에관한법률해설집 표준점수 (Z-Score) = ( 원점수 평균 ) / 표준편차 표준점수란원래의값을주어진집단의평균을중심으로표준편차단위로전환한점수 4 ( 등급화 ) 3개각각의평가군내에서상대평가를통하여점수를 5개등급 (1등급 : 우수~5등급 : 미달 ) 으로구분하는등급화방식을적용 부문별등급및종합화방안 1 점수의종합화는계획부문별등급및전체등급의 2 개단계로통합 2 8개계획부문별등급은부문별로해당하는지표의점수를합산하고이를등급화하여도출 3 전체등급은 8 개계획부문의총점을합산하여평균한뒤, 이를등급화 4 생활인프라는전체지속가능성평가와구분하여독립적으로평가하여등급을도출 평가주기 1 도시의지속가능성및생활인프라평가는 5년마다실시하는것으로한다. 다만, 국토교통부장관이필요하다고인정할때에는수시로평가를실시할수있음. 2 평가로인한행 재정적낭비를줄일수있도록필요한경우취득이용이한정도에따라지표별로평가주기를다양화할수있음. 평가결과의활용 국토교통부장관은지역에미치는파급성등을감안하여평가결과의일부를공개할수있음. 평가의결과는도시재생사업, 보조금대상, 도시대상등각종국가및지자체지원대상의선정과정에서중요한평가요소로활용할수있음. 54 지자체는평가결과를도시 군관리계획의기초조사등국토및도시계획의수립및집행에활용.

59 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 11. 기후변화재해취약성분석 개요 최근기후변화영향으로인구와기반시설이집중된도시에서재해가점차대형화 다양화되는추세이며폭염, 폭설, 강풍등다양한도시재해일상화 특히, 기후변화영향에따른태풍, 폭우로인해전세계곳곳에서과거에유례가드문초대형홍수가발생 년 10월허리케인샌디는미국 24개주에영향을준역대최대직경 (1,800km) 의허리케인으로, 뉴욕주와뉴저지주를중심으로많은인명및재산피해발생 년 6월유럽중부및동부지역에발생한폭우로다뉴브강과엘베강이범람했고, 독일, 폴란드, 오스트리아등에서많은재산피해와이재민발생 이러한현상은우리나라에서도나타나고있으며, 2000년대자연재해피해액이 1970년대대비약 8.6배, 1990년대대비약 2.4배증가 년 8월태풍루사가내습하여강릉에하루동안 870.5mm가내려사망 246명, 재산피해약 5조 1천억원의피해발생 년우면산산사태, 강남침수피해를발생시킨강우는서울평년연강수량 1,451mm의약 41% 에해당하는 595mm로서, 7월 26일 28일까지 3 일간집중되었으며, 관악구에는 7월 27일 1시간최대강수량이 113mm를기록 년에는 5, 6월두달동안의강수량이 110.9mm로평년의약 43% 에머물러극심한가뭄피해를발생시켰고, 예년보다늦게 7월초부터시작한장마는지역적으로국지성폭우를내림 * 특히, 2012년에는 1962년이후 50년만에 4개의태풍이내습하였으며, 8 월말부터 9월중순 1달동안에 3개의태풍이내습하였고, 특히 8월말에는태풍볼라벤과덴빈이연이어우리나라서해안에상륙하여연안도시를중심으로많은피해발생 55

60 국토의계획및이용에관한법률해설집 기후변화에따라대형화 다양화되고있는재해에효율적으로대응하기위하여기존의전통적인방재대책 ( 하천, 하수도, 펌프장등 ) 과함께도시의토지이용, 기반시설등을활용한도시계획적대책이필요 - 해외방재선진국에서는재해취약지역을파악하여재해에취약한지역에는주민이거주할수없게하거나시설의설치를제한하는등토지이용정책을통해재해위험을감소 - 또한, 공원ㆍ녹지, 공공청사, 학교등도시기반시설도폭우, 가뭄등에대비하여빗물을저장할수있는구조로건축 < 기후변화영향으로인한다양한재해피해발생현황 > 재해에안전한도시조성을위해서는도시계획수립단계부터재해취약지역을고려한토지이용, 기반시설 ( 도로, 공원ㆍ녹지등 ), 건축설계대책등계획수립단계부터재해를고려하여야하며, 이를위해기후변화에따른재해취약성을분석하여도시계획수립의기초자료로활용할필요가있음 국토교통부는우면산산사태, 강남역주변침수등을계기로도시방재정책을적극마련하면서, 광역도시계획, 도시기본계획, 도시관리계획등도시계획수립지침을개정하여재해취약성분석을도입 (2012년 7월 1일시행 ) 56 - 재해취약성분석제도는도시계획을수립ㆍ변경하는과정에서기후변화에따른재해취약성분석을시행하고이를토지이용, 기반시설등각부문별계획에반영

61 Ⅱ. 국토계획법계획별제도이해 < 도시계획수립지침내재해취약성분석관련내용 > 광역도시계획수립지침도시기본계획수립지침도시관리계획수립지침 기후변화에따른재해취약성분석을통해광역계획권의다양한재해위험을파악하고, 부문별계획수립시반영하여재해피해를최소화하여야한다. 기후변화에따른재해취약성분석을통해도시의다양한재해위험을파악하여부문별계획수립시반영하고, 재해취약성저감방안을제시하여야한다. 기후변화재해취약성 분석을수행한후수 립하고, 취약성 분석 결과를 토지이용, 기 반시설 배치계획 등 부문별계획에반영한 다. 자료 : 국토교통부 (2013). 광역도시계획수립지침, 도시기본계획수립지침, 도시관리계획수립지침 추진경위 : 도시계획 ( 광역, 기본, 관리계획 ) 수립지침반영 : 재해취약성분석방법안내 : 재해취약성분석방법매뉴얼 ( 보완 ) 배포 : 재해취약성분석지차체설명회 : 재해취약성분석운영방안및추가보완매뉴얼 : 재해취약성분석제도도입의원발의 기후변화재해취약성분석수행방법 ( 분석기법 ) 기후변화재해유형 ( 폭우, 폭염, 산사태등 ) 에따라기후특성 ( 기온, 강수량등 ), 도시이용현황 *, 지형을종합하여도시재해취약성분석 * 도시이용특성은불투수지역면적, 기반시설면적, 보육ㆍ요양시설수, 반지하주택수등으로분석 - 재해취약정도에따라 Ⅰ~Ⅵ등급으로분류후관계자 ( 전문가, 지역공무원, 이해관계자등 ) 의견을반영해최종도면제시 57

62 국토의계획및이용에관한법률해설집 ( 활용방안 ) 재해취약성을반영하여도시계획차원의방재방안제시 - 분석결과를바탕으로재해저감을위한도시계획적대응 ( 토지이용, 기반시설설치등 ) 정책방향제시 - 재해취약지역중인구밀집지역등집중관리가필요한지역에대해방재지구지정시활용 58

63 Ⅲ 용도지역제변천추이 국토의계획및이용에관한법률해설집

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65 Ⅲ. 용도지역제변천추이 Ⅲ. 용도지역제변천추이 년 : 조선시가지계획령제정과용도지역제의도입 ㅇ조선시가지계획령 ( 제정 , 총독부제령제18호 ) ㅇ조선시가지계획령 ( 일부개정 , 조선총독부제령 41호 ) ㅇ조선시가지계획령 ( 일부개정 , 조선총독부제령 24호 ) 도입배경ㅇ제1차세계대전후급격한사업발전과도시화로말미암아 1919년에들어서일본에서는 1) 용도지역제, 2) 도로 공원 광장등시설계획, 3) 토지구획정리제도의세가지내용이골조를이루고있는본격적인도시계획법이제정 - 초기이법은동경과 6대도시에만적용, 점차용도지역이세분되면서 1933년전국도시로확대 년우리나라는나진시가지조성과같은만주진출을위한교두보의필요성과함께확대적용 용도지역제의변화 ㅇ시가지건축물법과도시계획법이합쳐진조선시가지계획령 (1934) 에의해최초의지역지구제도입 - 그이전에도위생상유해한공장은특별히지정된지역내에서만허용 61

66 국토의계획및이용에관한법률해설집 하였던시가지건축취제규칙 (1913년 ) 이있었으나, 이를본격적의미의지역지구제로보기는어려움 ( 정희남, 2001) ㅇ조선시가지계획령에의한최초의지역지구제는도시지역만을대상으로하였고, 대상용도역시도시용지로한정 - 용도지역은주거지역 상업지역 공업지역의 3가지로구분되었으며 (1934), 그후녹지지역과혼합지역이신설 (1940) - 용도지구로는풍치지구 미관지구 방화지구 풍치지구를설치ㅇ해방이후에도 1962년도시계획법이제정되기까지도시토지의이용및계획의기본법적역할을담당하다가, 1962년폐지 용도지역내행위제한 ㅇ조선시가지계획령에서는각각에용도지역내건축불가능한건축물에대해서는포괄적으로만규정 < 조선시가지계획령용도지역행위제한 > 주거지역상업지역공업지역녹지지역혼합지역 규제방식 불허불허허용 + 불허허용허용 제한내용 주거의안녕을해칠우려가있는용도 상업의 편 리를해칠 우려가 는용도 있 공장 창고기타이에준하는건축물규모가큰것또는위생상유해또는보안상위험의우려가있는용도로제공하는것 보건 방공 등을 위하여 필요한 시설의용도 녹지지역으로써 의 효용을 해할 우려가없는용도 조선총독이정하는사 항을제외 하고, 각종건축물 62

67 Ⅲ. 용도지역제변천추이 년 : 도시계획법의제정과종세분화도입 ㅇ도시계획법 [ 법률제983호, , 제정 ] ㅇ도시계획법시행령 [ 각령제625호, , 제정 ] ㅇ건축법 [ 법률제984호, , 제정 ] ㅇ건축법시행령 [ 각령제650호, , 제정 ] 도입배경ㅇ 1962년 1월도시계획법이제정되어, 공간을다루는도시계획체계의기틀마련 - 도시계획법제정의배경과목적 : 도시의건설, 정비, 개량등을위한도시계획의입안ㆍ결정ㆍ집행절차에관하여필요한사항을정함으로써도시의건전한발전을도모하고, 공공의안녕질서와공공복리를증진하며주민의삶의질을향상 용도지역제의변화ㅇ시가지계획령에들어있던건축관계조항을분리하고, 각각도시계획법과건축법으로독립시켜제정 ( 이진희, 2011) - 시가지계획령에서는계획구역내에서만건축물의인 허가및제어를효과적으로할수있었으나, 도시계획법에서는계획구역밖에서도일정규모이상의특수용도건축물에대한규제가가능 - 도시계획법의결정주체는국토건설청장에있었으나, 지방장관에게부분적이나마권한위임규정을두어지역실정이감안되게함 - 결정절차에있어서도사전에반드시전문가의심의를거치도록중앙도시계획위원회를설치ㅇ용도지역을하위법령을통해세분화 - 용도지역을 4 개지역 ( 주거, 상업, 공업, 녹지 ) 으로구분 63

68 국토의계획및이용에관한법률해설집 - 종래조선시가지계획령에의한혼합지역은폐지 1) - 시행령에서주거지역을주거전용지역과준주거지역으로, 공업지역을공업전용지역과준공업지역으로세분 - 용도지구를 6개지구 ( 풍치, 미관, 방화, 교육, 위생공지지구 ) 로설정 - 기존의풍치지구를폐지하고, 교육지구, 위생지구, 공지지구를신설 년시행령개정시고도지구, 임항지구, 업무지구, 재개발지구가추가됨ㅇ그외에, 시가지개발사업으로규정되어있었던건축부지조성사업을폐지하고, 일단의불량지구개량사업을신설하여 1950년대의무단점거판자촌정리를시도하였으며, 토지구획정리사업의시행절차를보완하고, 국공유지의처분제한 ( 이진희, 2011) 용도지역내행위제한의변화ㅇ건축법시행령별표를통해, 구체적으로건축할수있는건물과그렇지않은건물을명시ㅇ주거지역과상업지역은불허용도나열식으로, 녹지지역은허용용도나열식으로규정ㅇ구체적으로개발행위와건축물의용도를지정하기보다는포괄적으로규정하는수준 - 상업지역에서는일부공장을제외하고는모든유형의건축물을허용 - 주거지역에서도, 공장, 문화집회시설, 차고를제외한대부분의시설이건축가능 - 단, 공장의경우, 매우상세하게구분을하여, 상업지역과주거지역에무분별한공장설립을제한 - 녹지지역의경우, 농림축산업용도의건축물및주택에한정하고있음 64 1) 모호한성격으로논란이많았던혼합지역은일단폐지된후 1963 년법개정에서융통성부여라는명분으로부활하였으나, 1971 년완전히폐지됨 ( 이진희, 2011)

69 Ⅲ. 용도지역제변천추이 ㅇ 1963년건축법개정을통해, 규정이미비했던준공업지역과혼합지역에대해서도세부행위규정마련 년 : 용도지역지구의다양화 ㅇ도시계획법 [ 법률제 2291 호, , 전부개정 ] ㅇ도시계획법시행령 [ 대통령령제 5721 호, , 전부개정 ] 개정배경ㅇ 1970년대들어서, 정부의강력한공업화정책에따라이룩한산업구조의고도화로도시주변에많은인구가집중, 이로인한도시의급격한팽창은현행법으로해결할수없는여러가지도시문제야기ㅇ도시민의소득수준이올라감에따라, 도시공간의미적기준향상되고, 삶의질측면에서도시환경조성에필요한공지의확보와이에따른사권의보호요구가증대됨ㅇ기존의용도지역제에의한건축규제, 토지구획정리사업의실시, 도시계획시설의배치만으로는시가지의무질서한확장과난개발을제어하기에미흡하여도시내토지이용에관한규제의틀을강화하기위하여건축법과함께전면개정이이루어짐 ( 이진희, 2011) ㅇ초기도시계획법에비하여전문 7장 94개조문으로대폭확대 개편하여사실상현행법의근간이되었으며, 주요내용은도시계획의목적과정의, 적용대상, 행위제한, 도시계획입안및결정절차를보다명확히함 ( 이진희, 2011) 용도지역제의변화 ㅇ용도지역상녹지지역이생산녹지지역 자연녹지지역으로세분 년 1 월도시계획법전면개정시녹지지역이생산녹지지역 자연녹지 65

70 국토의계획및이용에관한법률해설집 지역으로세분 년법개정을통해생산녹지지역 자연녹지지역의세분화는잠시사라졌다가, 1976년법개정을통해다시부활하여현재까지존속 - 용도지역은주거전용지역 준주거지역, 상업지역, 공업전용지역 준공업지역, 생산녹지지역 자연녹지지역등 7개용도지역으로구분 - 용도지구에서는보존지구와주차장정비지구가신설되었으며, 그후수차에걸쳐법령이개정되면서자연환경보전지구, 특정가구정비지구, 아파트지구, 시가화조정지구등이신설ㅇ용도구역이 1971년 1월도시계획법전면개정시처음도입 - 일부용도지구를흡수하여특정시설제한구역, 개발제한구역, 도시개발예정구역이도입 ( 그후 1981년 3월시가화조정지구가시가화조정구역으로전환 ) 용도지역내행위제한의변화ㅇ용도지역상녹지지역이생산녹지지역과자연녹지지역으로세분하였으나, 세분된용도지역에서의행위제한에대한세부규정은미수립 - 건축법에서는주거지역, 상업지역, 준공업지역, 녹지지역, 혼합지역에대해서만규정하고, 준주거지역과전용주거지역, 생산녹지지역과자연녹지지역등세분화된용도지역의행위제한규정을두지않음 년도건축법개정을통하여구체적인안을마련 년 : 국토발전과지역지구제의전국확대 ㅇ도시계획법 [ 법률제 2435 호, , 일부개정 ] ㅇ도시계획법시행령 [ 대통령령제 6583 호, , 일부개정 ] 66 ㅇ건축법 [ 법률제 2434 호, , 일부개정 ]

71 Ⅲ. 용도지역제변천추이 ㅇ건축법시행령 [ 대통령령제 6834 호, , 전부개정 ] ㅇ국토이용관리법 [ 법률제 2408 호, , 제정 ] ㅇ국토이용관리법시행령 [ 대통령령제 6551 호, 제정 ] 도입배경ㅇ대도시에서의산업및인구의과도한집중을방지하기위한대책마련 - 도시계획법을개정하여, 특정시설울육성또는제한하거나, 도시의미관을확보하고도시의기능을증진하고자하였음ㅇ용도지역내행위제한규정을보다구체화하고, 세분화된용도지역에맞는행위제한시행ㅇ국토이용관리법을제정하여전국토에대해용도지역 지구제를확대시행하고체계적관리시행 년국토의종합적이용 개발및보전, 산업입지와생활환경의적정화를위한국토건설종합계획법제정, 1972년국토의효율적관리와이용을위한국토이용관리법제정으로국토이용기본체계가구축되기시작함 - 종래도시지역에만적용되었던지역지구제는 1970년대들어급속한도시화 산업화가진행되어국토에대한종합적인이용 관리의필요성이대두됨에따라 1972년 12월국토이용관리법을제정하여전국토에대해용도지역 지구제를확대 - 전국토의토지이용계획을수립하고, 이를뒷받침하는국토이용관리법을제정하여국토를효율적으로계획 관리하고토지의이용가치를높이고자하였음. 용도지역제의변화 ㅇ도시계획법상의용도지역을보다세분하고, 6개지구를새로이추가하는등, 도시계획법상의지역지구제의보완 - 용도지역을시행령에서세분토록하여 1973 년에는주거지역용도가 3 개 67

72 국토의계획및이용에관한법률해설집 ( 주거전용, 주거, 준주거 ), 공업지역용도는 3개 ( 공업, 전용공업, 준공업 ) 로각각나뉨 ( 도시계획법시행령, 1973) - 종전의혼합지역은폐지하고, 녹지지역은세분화하지않고유지 2) - 위생지구가폐지되고교육연구지구를비롯한보존지구, 주차장정비지구, 공항지구, 자연환경보전지구등 6개지구를새로이추가 - 미관지구도 1~5종으로세분됨ㅇ국토이용관리법을통하여, 전국토를도시지역, 농업지역, 산림지역, 공업지역, 자연및문화재보전지역, 유보지역의 6개용도지역으로구분 - 경지, 취락, 산림보전, 개간촉진, 공업전용, 준공업, 자연환경보전, 문화재보전, 해안보전, 관광휴양, 수산자원보전지구등11개용도지구로세분 용도지역내행위제한의변화ㅇ용도지역의행위제한에관한사항을시행령별표를통해규정하여, 세분화된용도지역제에맞추어보다구체적인안을마련 - 종전에는건축법 ( 본법 ) 별표에서규정 년건축법개정을계기로시행령으로이전하였으며, 현재까지도건축법시행령별표에서규정 - 전용주거지역, 전용공업지역, 녹지지역은허용용도나열식으로규정하고, 나머지용도지역은불허용도나열식으로규정ㅇ세분화된용도지역별로별도의행위제한규정을마련 년도시계획법과시행령에서는주거지역을전용 준주거지역으로, 공업지역을전용 준공업지역으로, 녹지지역을생산 자연녹지로세분화 - 반면, 세분화된용도지역내행위제한에대한규정은미비하여, 주거지 68 2) 1971 년도시계획법시행령에서는녹지지역을생산녹지와자연녹지로세분할수있도록하였으나, 1973 년에는이규정을다시원래대로하고녹지지역의행위제한내용만을건축법시행령에서규정 년도시계획법시행령및건축법시행령개정을통하여, 녹지지역을자연, 생산녹지지역으로다시세분할수있도록하고, 이에필요한세부행위제한도건축법시행령에규정함

73 Ⅲ. 용도지역제변천추이 역, 상업지역, 준공업지역, 녹지지역, 혼합지역에대해서규정 ( 건축법시행령, 1971) 년건축법시행령개정을통하여, 하위용도지역에대해서도개별적으로행위제한규정을마련ㅇ주거전용 주거 준주거지역의행위제한내용을차등화하고, 특히주거전용지역의건축행위의범위를한정하여, 양호한주거환경을형성하도록함 - 주거전용지역에서는주거지역에비하여, 근린생활시설을점포주택에한정하고있으며 3), 근린운동시설도 100m2이하의소형시설만허용 - 또한주거전용지역에서는주거지역에서부분적으로허용하고있는종교시설, 노유자시설, 의료시설, 교육및연구시설, 업무시설, 관람집회시설, 전시시설, 판매시설, 숙박시설, 창고시설, 위락시설, 공장, 자동차시설등의시설들에대해서도불허 - 반면, 주거지역과준주거지역은 1971년규정을거의그대로유지하여, 비교적규제가느슨한편ㅇ전용공업 공업 준공업지역의행위제한내용을차등화하고, 특히전용공업지역의건축행위의범위를한정 - 전용공업지역에는공장, 창고, 자동차정류소, 주유소및부속건축물이외에는건축할수없도록함 - 반면, 공업지역, 준공업지역에서는단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 공공시설, 노유자시설, 교육연구시설, 업무시설, 전시시설, 장의관련시설등많은시설이허용되어있어, 비교적느슨 ( 공업지역에서는숙박시설, 백화점, 종교시설, 의료시설, 관람집회시설등에대해서는추가적으로불허하고있음 ) ㅇ녹지지역의경우 1971년수준을유지하되, 의료시설, 노유자시설에대해서도허용하였으며, 숙박시설도상황에따라추가허용 - 단독주택도농림축산업종사여부와관련없이허용 3) 건축물연면적의 1/2 이상이주거용으로사용되어야함 69

74 국토의계획및이용에관한법률해설집 년 : 용도지역제의재편 ㅇ도시계획법 [ 법률제3642호 일부개정 ] ㅇ도시계획법시행령 [ 제10882호 타법개정 ] ㅇ건축법시행령 [ 제10882호 전부개정 ] ㅇ국토이용관리법 [ 제3642호 일부개정 ] ㅇ국토이용관리법시행령 [ 제11137호 전부개정 ] 개정배경ㅇ 1980년대에들어와도시기능및경제활동이점점복잡 다양해지면서용도지역의세분화등지역지구제전반에대한재정립이필요하다는지적이제기 ( 정희남, 2001) ㅇ국토이용관리법에서정한기본적인행위제한에기하여각용도지역별로그제한내용을구체화하며, 당해지역별로허용되는경미한행위의범위를정함 용도지역제의변화ㅇ 1982년국토이용관리법개정시종전의이원화된 6개용도지역과 11개용도지구제를 10개용도지역제로일원화 - 자연환경보전지역, 경기지역, 산림보전지역, 개발촉진지역등의신설 70

75 Ⅲ. 용도지역제변천추이 < 용도지역제의변화 ( ) > 국토이용관리법, 1980 국토이용관리법 1982 취락지구경지지구산림보전지구공업지역, 공업전용지구, 준공업지구자연환경보전지구, 화재보전지구, 해안보전지구관광휴양지구수산자원보전지구개간촉진지구 취락지역경지지역산림보전지역공업지역자연환경보전지역관광휴양지역수산자원보전지역개발촉진지역 용도지역내행위제한의변화ㅇ도시지역의경우, 큰변화가없이종전의제도를유지 4) ㅇ비도시지역에대하여, 타법에의해허용행위를규정하던것을탈피하여, 국토이용관리법및시행령에서직접허용행위를규정 년까지경지지구, 산임지역 ( 산림보전지구, 개간촉진지구 ), 자연및문화재보전지역, 유보지역에대해서는각각의타법에의해허용행위를규정 ( 문화재보전지구, 유보지역의경우관련규정이없음 ) < 타법에의한허용행위규정 (1980) > 근거법 농업지역산임지역공업지역자연및문화재보전지역 경지지구 취락지구 농지의보전및이용에관한법률 산림보전지구 개간촉진지구 산림법 공업전용지구 국토이용관리법 준공업지구 국토이용관리법 자연환경보전지구 문화재보전지구 관광휴양지구 자연공원법 - 관광사업법 4) 법제처의건축법시행령별표가잘못된것임. 도시지역은변화가없음 해안보전지구 국토이용관리법 수산자원보전지구 유보지역 국토이용관리법 - 71

76 국토의계획및이용에관한법률해설집 년국토이용관리법및시행령개정을통해각각의용도지역에대해국토이용관리법및시행령에직접규정 ( 단관광휴양지역의경우관광사업법에의한관광지규정을준용 ) < 국토이용관리법에의한허용행위규정 (1982) > 취락지역경지지역산림보전지역 공업지역 자연환경보전지역 관광휴양지역 수산자원보전지역 개발촉진지역 근거법 국토이용관리법 국토이용관리법 국토이용관리법 국토이용관리법 국토이용관리법 관광사업법 국토이용관리법 국토이용관리법 ㅇ공업지역의경우, 준공업지구과공업전용지구가공업지역로통합되면서, 공업관련시설이외의시설들이공업지역에들어오는것을최소화하였음 - 종업원을위한후생시설 ( 근린생활시설, 체육시설등 ), 준공업지구내의주택용지, 학교, 농림축산업용건물등을허용용도에서제외 년 : 용도지역의세분화 ㅇ도시계획법시행령 [ 제 호 일부개정 ] ㅇ건축법시행령 [ 제 호 일부개정국토교통부 ] 개정배경ㅇ용도지역제및지구제를합리적으로조정하기위하여상업지역을중심상업지역 일반상업지역 근린상업지역으로, 녹지지역을보전녹지지역 생산녹지지역 자연녹지지역으로각각세분함 용도지역제의변화 72 ㅇ 1988년도시계획법시행령을개정하여용도지역을모두 12개로구분 ( 영제15조및제16조 )

77 Ⅲ. 용도지역제변천추이 ㅇ상업지역을중심상업, 근린상업지역으로세분ㅇ녹지에서보전녹지를신설 ( 종전의녹지지역은보전녹지로결정된것으로봄 ) - 주거지역 : 전용주거, 일반주거, 준주거지역 ( 기존동일 ) - 상업지역 : 근린상업 ( 신설 ), 일반상업, 중심상업지역 ( 신설 ) - 공업지역 : 전용공업, 일반공업, 준공업지역 - 녹지지역 : 자연녹지, 생산녹지, 보전녹지지역 ( 신설 ) 용도지역내행위제한ㅇ상업지역을세분화하되, 일반상업지역 (1988) 은기존의상업지역 (1986) 의허용행위와유사하게규정ㅇ중심상업지역 (1988) 의경우, 단독주택, 공동주택의입지를제한하여도심지특성에맞는상업 업무중심공간이되도록함 - 주거용건축물은하나의건물에다른용도가복합된경우에한함 - 그외에노유자시설 5), 창고시설, 도축장, 교정시설등의경우도불허ㅇ일반상업지역 (1988) 과근린상업지역 (1988) 은허용행위의차이가크지않고유사한규정을가짐 - 근린상업지역은일반상업지역에비하여달리관람장, 운수시설 ( 철도역사, 공항, 해운시설등 ), 가축시장만추가적으로불허ㅇ녹지지역의경우, 생산녹지지역과자연녹지지역이외에보전녹지지역 (1988) 을추가로신설 - 보전녹지지역은자연녹지와생산녹지에비해허용용도를한정하여, 토지이용을최소화하고보전을목적으로함 - 단독주택의경우, 생산녹지와유사하게농림축산수산업종사자를위한단독주택만을허용 ( 자연녹지는모든다중주택이아닌단독주택은하용 ) 5) 공동주택내복리시설은허용 73

78 국토의계획및이용에관한법률해설집 - 연립주택은생산, 자연녹지와달리불허하며, 다세대의경우 2층이하, 3 세대이하인경우는허용 - 근린생활시설중에서는생산, 자연녹지와는달리체육시설, 각종서비스업사무소, 제조장, 기원, 당구장, 사진관, 독서실등상당부분을제한 - 또한, 생산, 자연녹지와는달리, 종교시설, 의료시설, 교육시설 ( 초등학교, 중학교는허용 ), 공장, 동물관련시설, 통신촬영시설, 관광휴게시설도추가적으로불허ㅇ자연녹지지역내공장관련허용용도를늘려, 규제를완화 - 자연녹지지역 (1988) 은자동차매매장의설립을추가로허용하였으며, 특히, 자연녹지지역 (1988) 내에광업관련시설, 공장 ( 산업재해보상보험법에의한보험시설로서환경보전법에의한배출시설의설치허가를요하지아니하는것 ) 설립에대한규제를완화 - 생산녹지지역의경우, 큰변화없이종전의규제와동일하게유지 년 : 상세계획제도의도입과용도지역제개선 ㅇ건축법시행령 [ 제13655호 전부개정 ] ㅇ도시계획법 [ 법률제4427호, , 일부개정 ] ㅇ도시계획법시행령 [ 대통령령제13684호, , 일부개정 ] 개정배경ㅇ 1992년도시계획법에서는토지이용의합리화및도시미관의증진을위하여일정한지역안의건축물에대하여그용적 용도를정하는상세계획제도를처음으로도입ㅇ도로 철도 수도등광역적인정비를위하여, 둘이상의도시계획구역에걸쳐광역계획제도를신설 74 ㅇ도시계획구역안에서지정하는 15개의지구중교육및연구지구, 업무지역및림항지구를시설보호지구로통합하여필요에따라지정 운영할수

79 Ⅲ. 용도지역제변천추이 있도록하고, 공지지구및특정가구정비지구는폐지함. ㅇ또한도시계획에관한건설부장관의권한의대부분을시 도지사에게위임함으로써지방자치단체의자율성을높이고자하였음 용도지역제의변화ㅇ토지의효율적이용과유통기능의증진을위하여일반주거지역을 1종 2 종 3종으로세분하여지정할수있도록함 ( 도시계획법및시행령, 1992) 6) - 인구 50만이상도시의경우일반주거지역을 1 3종주거지역으로세분할수있도록함 - 제1종, 2종, 3종일반주거지역의행위제한은건축조례로위임 ( 건축법시행령, 1992) 7)8) ㅇ상업지역에유통상업지역을신설 ( 도시계획법시행령, 1992) - 중심상업지역 일반상업지역및근린상업지역이외에, 도시의유통기능의증진을위한유통상업지역을추가로세분할수있도록함 ( 령제15조 ). ㅇ또한교육및연구지구, 업무지구, 임항지구, 공지지구, 특정가구정비지구를폐지하는대신위락지구 자연취락지구를신설 - 지구의종류에위락지구및자연취락지구를신설하여도시기능의증진과도시환경을보호하도록함 ( 령제16조 ). - 시설보호지구를학교시설보호지구 공용시설보호지구및항만시설보호지구로세분 ( 령제16조의2) 6) 건설부장관은서울특별시 직할시또는인구 50 만이상의도시계획구역에서주거환경을보호하기위하여필요한경우에는제 1 항제 1 호나목의규정에의한일반주거지역을다음각호와같이세분하여지정할수있다. < 신설 > 1. 1 종일반주거지역 : 단독주택중심의주거환경을조성하기위하여필요한때 2. 2 종일반주거지역 : 연립주택 저층아파트중심의주거환경을조성하기위하여필요한때 3. 3 종일반주거지역 : 고층아파트중심의주거환경을조성하기위하여필요한때 7) 일반주거지역내의건축물의건축금지및제한은제 1 종일반주거지역 제 2 종일반주거지역및제 3 종일반주거지역으로세분하여건축조례로정할수있다. 8) 2000 년도시계획법및시행령개정을통해, 세분된일반주거지역의행위제한을시행령에명시 75

80 국토의계획및이용에관한법률해설집 용도지역내행위제한ㅇ상업지역내유통상업지역을새로신설하고, 근린 일반 중심상업지역에비하여허용가능한건축물의종류를최소화하여, 유통중심의기능을강화 - 유통상업지역은주거용건축물, 의료시설, 교육연구시설, 숙박시설, 공장등의입지를제한 - 제1, 2종근린생활시설과종교시설, 노유자시설, 업무시설, 관람집회시설도조례에의해서만허용ㅇ건축법시행령별표의용도제한나열방식을수정하여, 허용용도나열방식으로통일 - 용도제한에대한지자체위임이부분적으로이루어지면서종전의불허용도열거방식과허용용도열거방식을혼용하던것을허용용도열거방식으로통일 - 일반주거 준주거, 중심상업 일반상업 근린상업, 일반공업 준공업지역이허용용도나열방식으로변경 < 용도지역허용행위방식 ( ) > 주거지역상업지역공업지역녹지지역 전용일반준중심일반근린유통전용일반준보전생산자연 연도 1991 허용불허불허불허불허불허 - 허용불허불허허용허용허용 1992 허용허용허용허용허용허용허용허용허용허용허용허용허용 ㅇ지방자치제도의실현을위하여, 상당부분의행위제한요건을건축조례로정하도록하였음 - 예를들어, 일반주거지역의경우, 종전에법상에서허용하던제2종근린생활시설, 의료시설, 연구시설, 운동시설, 관람집회시설, 교정시설, 군사시설, 방송통신시설, 청소년시설등을건축조례에따라결정하도록함 76 - 아울러당초법상불허하던일반주거지역내자동차관련시설, 동물관련시설등은지역여건에맞게건축조례로허용이가능하도록함

81 Ⅲ. 용도지역제변천추이 년 : 국토이용체계개선과개발가용지공급확대 ㅇ국토이용관리법제 4572 호 일부개정 ㅇ국토이용관리법시행령제 호 일부개정 개정배경ㅇ만성적인토지공급부족을해소하고개발가용토지를확대하기위해, 1993년 8월에용도지역을도시 준도시 농림 준농림 자연환경보전지역의 5개지역으로단순화ㅇ보전위주로되어있는국토이용관리체제를보전과개발이조화를이룰수있는체제로개편함으로써국토의균형개발이이루어지도록유도 - 농림진흥지역이아닌농지와준보전임지에대하여현재는그이용및개발을엄격히제한하고있으나, 1993년개정을통해이를준농임지역으로하여환경오염정도가심한시설이나대규모개발행위등반드시규제가필요한행위만을제한하고그외의행위는이를폭넓게허용할수있도록완화 - 국토이용관리법과농어촌발전특별조치법 산림법에의하여중복규제되고있는농업진흥지역과보전임지의행위제한에대하여앞으로는농어촌발전특별조치법과산림법등개별법에서만규제하도록함. ㅇ토지거래허가구역내가격심사제를폐지하고제도를개선하는등, 토지거래를활성화 - 토지거래허가구역안에서토지를거래하는경우에가격심사제를채택하여시행하고있으나, 실제로는그실효성및규제필요성이없으므로이를폐지 - 토지거래허가구역안의토지가농지나임야인경우토지거래허가를받으면 농지매매증명이나임야매매증명을받은것으로보도록함 77

82 국토의계획및이용에관한법률해설집 용도지역제의변화ㅇ국토이용계획상용도지역을도시지역, 준도시지역, 준농림지역, 농림지역, 자연환경보전지역등의 5개지역으로통폐합 - 종래에는전국토를도시지역, 취락지역, 경지지역, 산림보전지역, 공업지역, 환경보존지역, 관광휴양지역, 수산자원보전지역, 개발촉진지역및유보지역등 10개용도지역으로구분지정 ( 국토이용관리법, 1992) 년개정을통해도시지역, 준도시지역, 준농림지역, 농림지역, 자연환경보전지역등의 5개지역으로통폐합 < 용도지역제의변화 ( ) > 78 용도지역 ( 국토이용관리법, 1993) 도시지역 준도시지역 농임지역 준농림지역 자연환경보전지역 종전의용도지역, 지구 ( 국토이용관리법, 1992) 도시지역공업지역중국가공업단지 지방공업단지 유치지역 전원개발사업구역및예정구역 ( 부칙제3조의규정에의한전원개발후보지역을포함하되, 수력발전소및송 변전시설의부지를제외한다 ) 취락지역관광휴양지역개발촉진지역중택지개발지구 집단묘지지구 시설용지지구, 공업지역중개편된도시지역에편입되는구역외의구역 경지지역중농업진흥지역 산림보전지역중보전임지 경지지역중농업진흥지역이아닌지역 산림보전지역중보전임지가아닌지역개발촉진지역중개간촉진지구 자연환경보전지역, 수산자원보전지역

83 Ⅲ. 용도지역제변천추이 ㅇ준도시지역은취락지구, 운동 휴양지구, 집단묘지지구, 시설용지지구로세분하였으며, 자연환경보전지역은수산자원보호지구로세분 ( 국토이용관리법, 1993) < 용도지역제의변화 _ 준도시지역 ( ) > 준도시지역의세분화된용도지구 ( 국토이용관리법, 1993) 취락지구 운동 휴양지구 집단묘지지구 시설용지지구 종전의용도지역, 지구 ( 국토이용관리법, 1992) 취락지역개발촉진지역택지개발지구 관광휴양지역개발촉진지역시설용지지구중체육시설 ( 골프장 스키장부지에한한다 ) 관광객이용시설구획경지지역및산림보전지역중골프장시설구획 개발촉진지역집단묘지지구 개발촉진지역시설용지지구중운동 휴양지구에편입되는구역외의구역공업지역중개편된도시지역에편입되는구역외의구역 - 그이후준도시지역내농어촌산업지구 (1995) 가추가되었으며, 이후산업촉진지구 (1997) 로변경 - 운동휴양지구와집단묘지지구는 2000년국토이용관리법개정을통하여폐지 ( 시설용지지구로편입 ) ㅇ도시지역의용도구역과관련해서는 1999년 2월에특정시설제한구역 도시개발예정구역이폐지하고개발제한구역 시가화조정구역 상세계획구역 광역계획구역만존치 용도지역내행위제한 ㅇ종전의취락지역, 공업지역, 개발촉진지역, 관광휴양지역을준도시지역으로통합하고, 행위제한규정을완화 79

84 국토의계획및이용에관한법률해설집 - 취락지구는준도시지역중취락지역으로변경되었으며, 환경오염과관련된공장시설을제외한대부분의시설이허용 - 그밖의운동휴양지구, 집단묘지지구, 시설용지지구는해당지구의개발계획에따르도록하고있음 9) 취락지구 운동휴양지구 < 타법에의한허용행위규정 (1993) > 준도시지역 집단묘지지구 시설용지지구 준농림지역 농림지역 자연환경보존지역 수산자원보호지구 - 공원구역및공농공단지 : - 농업진흥지역 : 농원보호구역 : 개발계획에산업입지국토이용어촌발전특별조치자연공원법국토이따름및개발에관리법법개발계 - 상수원보호구역관련용관리관한법률시행령 + - 보전임지 : 산림법획에따이 : 수도법법법시행 ( 미수립시농어촌발 - 낙농지대 : 낙농진름 - 사적 명승또는령국토이용관그외 : 개전특별조흥법천연기념물보리법시행령 ) 발계획에치법 - 초지조성지구및단호구역 : 문화따름지조성지구 : 초지법재보호법 ㅇ준농림지역 (1993) 은종전경지지역중농업진흥지역이아닌지역과산림보전지역중보전임지가아닌지역 (1992) 으로구성하고, 기존의규정을완화하여적용 년의국토이용관리법시행령에서는경지지역과산림보전지역의행위제한에대하여세부적으로규정 년법개정을통해준농림지역의규정을단순화하여, 3만m2이상의토지형상변경행위와환경오염과관련된공장만을제한 - 또한농어촌발전특별조치법에서정하는사항에대해서는별도로행위를제한할수있도록규정하되, 국토이용관리법의취지와형평을맞추도록하도록규정 10) 80 9) 집단묘지지구등은미수립시에국토이용관리법시행령을따르며, 시설용지지구중농공단지는산업입지및개발에관한법률을따름

85 Ⅲ. 용도지역제변천추이 - 결과적으로 1990년대후반준농림지역의난개발문제를양산하게되는계기가됨 < 준농림지역허용행위방식 ( ) > 경지지역 (1992) 산림보전지역 (1992) 준농림지역 (1993) 열거방식 허용행위나열식 허용행위나열식 불허행위나열식 허용 11) 조건부허용 불허 년 : 도시계획법으로통합운영 ㅇ도시계획법제6243호 전부개정ㅇ도시계획법시행령제16891호 전부개정ㅇ국토이용관리법시행령제16706호 일부개정ㅇ건축법시행령제16874호 일부개정 개정배경ㅇ토지이용및계획과관련한다양한법률간체계미정립, 법률간상충및중복, 복잡한토지제도와복잡한행정절차로인한비효율성의문제들이누적 10) 준농임지역 : 경오염의우려가있거나부지가일정규모이상인공장 건축물 공작물기타의시설의설치등대통령령이정하는토지이용행위는이를할수없다. 다만, 농림수산부장관이농업진흥이나농지보전에필요하다고인정하는지역에서는농어촌발전특별조치법에의하여행위를제한할수있다. 이경우에는이법에의한행위제한의취지와형평을이루도록하여야한다. ( 시행령 15 조 ) 11) 건축법시행령 (1992 및 1993) 별표 1 기준분류 81

86 국토의계획및이용에관한법률해설집 년대까지급격한경제성장과산업화 도시화에따라국토의개발수요가폭발적으로증가한반면, 각종특별법및한시법을제정하여이러한개발수요에대응하여왔음ㅇ 2000년 1월 28일도시계획법을전면개정하여도시계획법과건축법으로이원화되어있는지역 지구의지정 관리체계를도시계획법으로일원화 - 건축법에서규정하던지역 지구안의건축제한, 건폐율및용적률에관한사항을도시계획법에서직접규정ㅇ개발제한구역을효율적으로지정 관리하기위하여개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법을따로제정하여구역지정및행위제한등관리에관한사항을규정ㅇ종전의상세계획및도시설계를지구단위계획으로통합하고, 지구단위계획을활성화하기위하여지구단위계획이정하는바에따라건폐율 용적률등을완화할수있도록함 ( 영제41조 ). ㅇ 2000년국토이용관리법시행령개정시에는난개발문제가심각한수도권준농림지역에대해용적률및건폐율을축소 용도지역제의변화ㅇ지역의특성에따라양호한주거환경을조성하기위하여, 일반주거지역과전용주거지역을세분하여, 각각 1~3종, 1~2종으로나누어규정 - 전용주거지역을단독주택중심인제1종전용주거지역과공동주택중심인제2종전용주거지역으로세분 - 일반주거지역을 4층이하의저층주택을중심으로하는제1종일반주거지역과, 15층이하의중층주택을중심으로하는제2종일반주거지역, 층고의제한이없는제3종일반주거지역으로세분 ( 영제29조 ). ㅇ도시의과밀화를방지하고쾌적한주거환경을보호 조성하기위하여, 용적률기준을강화 82 - 일반주거지역에대하여적용되는용적률은종전에는 400% 이하의범위안

87 Ⅲ. 용도지역제변천추이 에서조례로정하도록되어있었으나, 법개정을통해, 제1종일반주거지역은 100% 이상 200% 이하, 제2종일반주거지역은 150% 이상 250% 이하, 제3종일반주거지역은 200% 이상 300% 이하의범위안에서조례로정하도록함 용도지역내행위제한ㅇ건축법에서정하고있는용도지역, 지구에서의행위제한규정을도시계획법에서직접규정하도록함 - 용도지역의지정에관한사항은도시계획법에서, 용도지역내의행위에대한규정은건축법에서규정하고있어, 이원화된법률로인하여유기적연계와관리의어려움이발생 - 종전의건축법시행령별표에서규정하고있던용도지역내행위제한규정을도시계획법시행령에서규정 - 건축물의용도분류는건축법별표에서그대로유지ㅇ전용주거지역과일반주거지역을세분화하였으나, 용도지역내행위제한의차이는크지않음ㅇ 2000년도시계획법시행령상의행위제한의규정은종전의행위제한내용 ( 건축법시행령, 1999) 에서크게달라지지않았음 - 종세분화를통하여, 용적율과건폐율등의밀도를차등화한반면, 전반적인행위제한의수준은종전의수준을유지ㅇ전용주거지역의경우, 제2종전용주거지역에는공동주택 ( 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사 ) 를추가로허용 - 당초전용주거지역 (1999) 에서는아파트와기숙사는불허, 연립주택과다세대는조례에위임 - 제1종전용주거지역에서는종전의규정을차용하였으나, 제2종전용주거지역에서는공동주택을전면허용 - 그외에제1종, 제2종전용주거지역모두차고및주기장을추가적으로불허 83

88 국토의계획및이용에관한법률해설집 ㅇ일반주거지역 (2000) 의경우, 제1 2 3종모두종전 (1999) 의행위제한수준을유지 - 다만제1종일반주거지역에서폐차장, 매매장을불허ㅇ준주거지역도종전의규정을유지하되, 관광휴게시설중에서야외음악당, 야외극장, 어린이회관에대해서는추가적으로허용ㅇ상업지역에서는유통상업지역내숙박시설에대해서조례에따라허용하는것외에는종전규정유지ㅇ녹지지역에서는보전녹지지역과자연녹지지역의행위제한을강화 - 보전녹지지역에서는종전과는달리, 단독주택과제2종근린생활시설을조례에의해서만허용 ( 종전에는법상허용 ) - 자연녹지지역에서는숙박시설을관광단지에한정하여조례로허용하도록하였음 ( 종전에는유형상관없이숙박시설조례허용 ) ㅇ비도시지역에서는자연환경보존지역의규제를완화하는추세 년에비해여마을회관, 어린이놀이터등농어업인의공동생활편익을위한시설, 종교시설 12), 위락시설 13) 의설치를허용 년 : 국토의계획및이용에관한법률의도입 ㅇ도시계획법제6655호 타법폐지ㅇ도시계획법시행령제17816호 타법폐지ㅇ국토이용관리법 [ 법률제6655호, , 타법폐지 ] ㅇ토이용관리법시행령 [ 대통령령제17816호, , 타법폐지 ] ㅇ국토의계획및이용에관한법률제6655호 제정 84 12) 지목이종교용지인경우한정 13) 수질오염및경관훼손의우려가없다고인정하여시 군 구의조례가정하는위락 숙박시설등로서시 군 구의조례가정하는지역에이를설치하는경우

89 Ⅲ. 용도지역제변천추이 ㅇ국토의계획및이용에관한법률시행령제 호 제정 제정배경ㅇ종전에는국토를도시지역과비도시지역으로구분하여도시지역에는도시계획법, 비도시지역에는국토이용관리법으로이원화하여운용ㅇ이과정에서비도시지역, 특히준농림지역을중심으로국토의난개발문제가대두되었으며, 도시지역과비도시지역간의형평성문제도아울러제기ㅇ도시계획법과국토이용관리법을통합하여비도시지역에도도시계획법에의한도시계획기법을도입할수있도록국토의계획및이용에관한법률을제정하여, 국토의계획적 체계적인이용을통한난개발의방지와환경친화적인국토이용체계를구축하고자함ㅇ아울러종전의도시계획법, 국토이용관리법을폐지하고, 관련규정을국토의계획및이용에관한법률로이동 용도지역제의변화ㅇ전국토를종전의 5개용도지역 ( 도시 준도시 농림 준농림 자연환경보전지역 ) 에서 4개용도지역 ( 도시 관리 농림 자연환경보전지역 ) 으로축소 - 종전에난개발문제가제기되었던준농림지역이편입되는관리지역을보전관리지역 생산관리지역 계획관리지역으로세분하여관리 < 용도지역제의변화 ( ) > 도시계획법 (2001), 국토이용관리법 (2001) 국토계획및이용에관한법률 (2002) 준도시지역준농림지역 취락지구 ( 도시계획법 ) 개발촉진지구취락지구 ( 국토이용관리법령 ) 시설용지지구산업촉진지구 수산자원보전지구 관리지역취락지구개발진흥지구수산자원보호구역 85

90 국토의계획및이용에관한법률해설집 ㅇ비도시지역에서도도시기본계획및도시관리계획을수립 - 종전의국토이용관리법의적용대상이었던비도시지역에대하여도종합적인계획인도시기본계획및도시관리계획을수립하도록함으로써계획에따라개발이이루어지는 선계획후개발 의국토이용체계를구축함 ( 법제18조및제24조 ) - 개발수요가많은계획관리지역등에대하여는제2종지구단위계획구역으로지정하여토지의효율적이용을도모하고고밀도개발에따른기반시설부족, 환경훼손등을방지할수있도록함 - 또한개발행위허가제도의실시지역을전국토로확대하고, 도시계획위원회의심의를거치도록함 ( 법제56조및제59조 ). - 농림지역과자연환경보전지역의훼손을방지하기위하여농림지역의건폐율을 60퍼센트이하에서 20퍼센트이하로, 용적률을 400퍼센트이하에서 80퍼센트이하로, 자연환경보전지역의건폐율을 40퍼센트이하에서 20퍼센트이하로각각강화함 ( 법제77조및제78조 ). 용도지역내행위제한ㅇ주거지역, 상업지역, 공업지역은대체로기존의도시계획법과건축법에서규정하고있는행위제한의내용을유지ㅇ전용주거지역과공업지역은 2001년대비하여큰변화가없음ㅇ일반주거지역의경우, 2001년대비하여일부용도를불허하거나규제를강화하는추세 - 제1종일반주거지역에서는공연장, 관람장, 학원, 공공업무시설에대해불허 - 제1, 2, 3종일반주거지역모두도매시장, 자동차관련시설 ( 주차장, 세차장이외 ). 동식물관련시설등이불허ㅇ상업지역의경우, 2001년대비하여큰변화가없으나, 숙박시설과위락시설의경우는주거지역과일정거리이상떨어진경우만허용하도록함 86 ㅇ녹지지역의경우, 보전녹지의개발행위가강하게규제

91 Ⅲ. 용도지역제변천추이 - 보전녹지지역에서는 2001년대비하여다가구주택, 제2종근린생활시설, 수련시설, 도축장및도계장등이불허 - 또한보전녹지지역에서는, 제1종근린생활시설이조례로허용하는경우에만입지가가능하도록하는등규제를강화ㅇ비도시지역의경우에는도시지역과마찬가지로구체적인행위제한규정을마련함으로서, 난개발을막고자하였음 - 종전국토이용관리법에서는최소한의행위규제규정만을두고, 개발계획수립시계획의내용을따르도록하거나, 타법에서정하도록하고있음 - 비도시지역의행위제한수준이도시지역보다낮거나, 미비한경우가발생하였으며, 구체적인행위제한내용을적시하지않다보니건축법시행령별표1에서규정하고있는시설의내용과맞지않아관리의어려움이발생 년국토의계획및이용에관한법률을재정하여, 비도시지역도도시지역과같은기준을적용하고, 각용도지역에서할수있는건축물과행위에대해서명시하여, 명확성을높였음ㅇ비도시지역의개발행위를엄격히관리 - 준도시지역과준농림지역 (2001) 이관리지역으로바뀌면서, 공동주택, 문화집회시설, 판매및영업시설, 업무시설, 숙박시설, 위락시설등의입지를제한 - 또한제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 창고, 공장, 위험물처리시설등에대해서도조례에따라허용또는불허하도록규정하여, 지역의특성을반영한관리가이루어지도록함 87

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93 Ⅳ 국토계획법주요개정내용 국토의계획및이용에관한법률해설집

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95 Ⅳ. 국토계획법주요개정내용 Ⅳ. 국토계획법주요개정내용 1. 연혁별개정주요내용 연혁개정사유개정내용 토지적성평가개발용도를보전용도의용도지역으로변경하는경우평가생략 개발행위허가녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자 토지적성평가및개발연환경보전지역의제1종근생시설과주택사업계행위허가등의대상과획승인대상이아닌주택의경우연접개발제한대기준을조정상제외 관리지역 수자원보호 용도지역계획관리지역내기존공장의증축 개축구역등에대한행위제허용및농업용창고허용한의정도완화 용도구역수산자원보호구역내주민편익시설허용, 관광 ( 단 ) 지와관광농원에음식점, 숙박시설허용 지구단위계획제2종지구단위계획구역면적기준완화 관리지역의원활한택 개발행위허가공장부지증설에대한연접개발규지공급과중소기업공제완화장입지기준완화 토지거래허가면적기준의강화 용도지역관리지역내소규모공장건축제한규정 ( 증축, 개축 ) 완화 도시기본계획수립절차간소화및자율성제고 도시기본계획승인사무도지사이양 도시민에게건전한여 용도구역도시자연공원구역지정 관리가와휴식공간제공 91

96 국토의계획및이용에관한법률해설집 연혁개정사유개정내용 토지거래계약허가토지의경우허가받은목 토지거래계약허가이용의무기간위임근거마련적대로이용하기위한구체적위임근거마련 도시계획시설골프장설치입안절차간소화 지구단위계획제1종지구단위계획구역의공공시 중소기업의공장신설설부지제공에따른용적률완화확대완화 용도지역 10년이상장기임대주택의용적률완화 장기임대주택의활성화 관리지역내소규모공장신설제한적허용 토지거래허가구역지정권한위임축소 개발행위허가개발토지의도로확보기준일원화 자연공원의사업추진원활화 용도지구자연공원공원집단시설지구용적률완화 공공시설부지의확보 지구단위계획제 1 종지구단위계획구역의건폐율완화적용대상의확대 용도지역준공업지역내노인복지주택건축제한강화 기반시설부담금에관한법률제정 기반시설부담구역기반시설구담구역규정폐지, 삭제 도시계획위원회안건관련위원심의제척및회의 도시계획위원회심의록공개절차의객관성과공정 개발행위허가비도시지역토지분할포함성확보 토지거래계약허가조달계획제출및위반사항 투기심리억제를통한신고포상제도입과이용의무위반자이행강제금부동산시장안정도모부과 제한적토지의균형적이용 개발 지속가능성평가도시계획에반영 자연공원법과의법률 용도지역자연공원내용적률은공원계획에따름간해석논란해소 도시기본계획국가계획은도시기본계획에우선 국가의주요정책사업하고향후반영의신속한추진 지방의회도시관리계획입안시지방의회의견조회 국민재산권행사에대 도시계획시설도시계획시설부지매수여부결정한제한완화기간단축 (2년 6월)

97 Ⅳ. 국토계획법주요개정내용 연혁개정사유개정내용 계획관리지역내주택공급확대 개발제한구역해제지역주민의권익보호와계획적개발유도 지구단위계획제 2 종지구단위계획구역의용적률상향 용도지역생산녹지지역의첨단업종공장신 증설완화 용도구역개발제한구역해제집단취락지구내도시계획시설의국가우선지원및이행강제금체납처분의근거규정마련 관리지역의조속한세부 용도지역미세분관리지역의건축제한강화 계획관리지역내소규모공장설립규제완화 연접개발규제완화 농공단지활성화 개발행위허가연접개발합산제도개선 용도지역농공단지및자연녹지지역건폐율, 입지규제완화 제 2 종일반주거지역층수제한완화 토지거래허가기준면적이하적용이가능하도록강화 도시관리계획수립절 도시관리계획 50만이상대도시시장도시관리계차간소화및대도시의획결정자율성제고 기반시설부담구역구역지정근거및부과대상, 수익자부담실현및기산정기준마련반시설의원활한설치 지역특성을고려한광 도시기본계획특별시 광역시도시기본계획에대역권도시계획활성화한국토부승인권한폐지 쾌적하고저렴한소형주택공급 용도지역제 1 종일반주거지역도시형생활주택층수완화 토지의효율적이용을촉진하고기업투자를 활성화 토지거래계약허가제도의합리적개선 개발행위허가연접합산기준개선 용도지역보전목적의용도지역내지존공장한시적증축허용 계획관리지역의공장업종제한폐지 토지거래허가주택외시설분양을위한토지취득시면제 전기선, 통신선의지중 도시계획시설일정규모이상개발사업시행시화및지하시설물의체공동구설치의무화계적유지 도시관리계획대도시시장에대한자격완화 대도시의자율성부여 93

98 국토의계획및이용에관한법률해설집 연혁개정사유개정내용 토지의효율적이용을촉진하고기업투자를 활성화 토지의연접개발제한을합리적으로개선 개발행위허가대규모단일시설물에대한규모제한완화 제 2 종근생시설등연접개발제한제도개선 지구단위계획제1종지구단위계획구역인센티브 공공시설부지확보부여대상확대 연접개발제한폐지지 개발행위허가연접개발제한폐지및도시계획위역의난개발방지원회심의의무화 토지거래허가준산업단지및지식산업센터면제 용도지역농업진흥지역 보전산지해제시용도지 개별법률의지역 지구역변경절차간소화해제간소화 도시계획시설시설결정관련조례에관한위임근 복잡하고경직적인국거를법률에규정토이용체계를통합 단 장기미집행도시계획시설해제권고제도도입순화및유연하게개편 지구단위계획지구단위계획의통합및지정대상 조례재정의근거를법확대률에규정 개발행위허가용도지역및기반시설등에따른기준의차등화 주택공급및기업의투자활성화 농업관련시설부족문제해결 용도지역제 2 종일반주거지역의층수제한폐지 기존공장에대한한시적건폐율완화연장 용도지역녹지지역내농업관련건축물의건폐율완화 방재계획안전관리계획과풍수해저감종합계획을고려한도시계획수립 집중호우로인한재해 재해취약지역의개발행위에대한심의강화예장 지구단위계획기반시설 ( 방재 ) 설치에따른인센 용도지역에서건축제티브제공범위확대한탄력성제고 용도지역새로운유형의건축물은도시계획조례로제한사항관리 개발행위인허가의간소화 토지거래허가기준완화 복합용도지역토지의비정상적합필 분필해결 개발행위허가인허가의제협의기간을 20 일로정하고협의회구성 토지거래허가투기목적외원칙적으로허가 용도지역복합용도지역부지의경우가중평균건폐율및용적률적용

99 Ⅳ. 국토계획법주요개정내용 연혁개정사유개정내용 유휴토지의효율적개발 체육시설의성격과공익성을고려 지구단위계획지구단위계획을통한용도지역변경일부허용 기반시설공공필요성이있는체육시설만기반시설로인정 지역간균형발전기여 용도지역용도지역구분시지역간균형발전고려 지구단위계획용적률및건축제한완화적용고려 용적률또는건축제한사항확대의완화 도시계획시설신재생에너지설비설치절차완화 신재생에너지개발활 용도지역계획관리지역내숙박시설에대한건축성화제한완화 2. 주요항목별개정내용 1 도시기본계획ㅇ도시기본계획수립절차의간소화와지자체의자율성확보를위하여건설교통부장관에서특별시, 광역시, 도지사로승인권이양연혁개정사유개정내용 도시기본계획수립절차간소화및자율성제고국가의주요정책사업의신속한추진지역특성을고려한광역권도시계획활성화 도시기본계획승인사무도지사이양도시기본계획국가계획은도시기본계획에우선하고향후반영도시기본계획특별시 광역시도시기본계획에대한국토부승인권한폐지 2 도시관리계획 ㅇ도시관리계획수립절차의간소화와지자체의자율성확보를위하여대도시시장에게결정권한이양 95

100 국토의계획및이용에관한법률해설집 연혁개정사유개정내용 도시관리계획수립절차간소화및대도시의자율성제고 도시관리계획 50만이상대도시시장도시관리계획결정 대도시의자율성부여 도시관리계획대도시시장에대한자격완화 3 지구단위계획ㅇ주거형제2종지구단위계획의최소면적기준완화를통하여택지개발활성화도모ㅇ공공시설부지제공에만적용되던용적률완화조항을시설확보시적용하여유연성확보ㅇ제1종지구단위계획과제2종지구단위계획을통합하여단순화시키고유연하게개편ㅇ지구단위계획수립시용도지역세분변경만가능하여별도의용도지역변경절차를이행하였으나유휴토지, 이전부지, 복합용도개발시용도지역변경을가능케하여간소화함 96 연혁개정사유개정내용 관리지역의원활한택지공급기준완화 공공시설부지제공에따른용적률완화확대 공공시설부지의확보 계획관리지역내주택공급확대 공공시설부지확보 복잡하고경직적인국토이용체계를통합 단순화및유연하게개편 지구단위계획제 2 종지구단위계획구역면적기준완화 지구단위계획제 1 종지구단위계획구역의공공시설부지제공에따른용적률완화확대 지구단위계획제 1 종지구단위계획구역의건폐율완화적용대상의확대 지구단위계획제 2 종지구단위계획구역의용적률상향 지구단위계획제 1 종지구단위계획구역인센티브부여대상확대 지구단위계획지구단위계획의통합및지정대상확대

101 Ⅳ. 국토계획법주요개정내용 연혁개정사유개정내용 기반시설 ( 방재 ) 설치에따른인센티브제공범위확대 유휴토지의효율적개발 용적률또는건축제한의완화 지구단위계획기반시설 ( 방재 ) 설치에따른인센티브제공범위확대 지구단위계획지구단위계획을통한용도지역변경일부허용 지구단위계획용적률및건축제한완화적용고려사항확대 4 용도지역지구제ㅇ시대적여건변화와요구에따라용도지역내입지할수있는건축물용도를완화ㅇ용도지역내건축물입지시입지기준및개발규모규제에따른불편사항해소연혁개정사유개정내용 토지적성평가및개발행위허가등의대상과기준을조정관리지역 수자원보호구역등에대한행위제한의정도완화 관리지역의중소기업공장입지기준완화 도시민에게건전한여가와휴식공간제공 중소기업의공장신설완화장기임대주택의활성화 자연공원의사업추진원활화 노인복지주택건축제한강화 자연공원법과의법률간해석논란해소 용도지역계획관리지역내기존공장의증축 개축허용및농업용창고허용용도구역수산자원보호구역내주민편익시설허용, 관광 ( 단 ) 지와관광농원에음식점, 숙박시설허용 용도지역관리지역내소규모공장건축제한규정 ( 증축, 개축 ) 완화 용도구역도시자연공원구역지정 관리 용도지역 10 년이상장기임대주택의용적률완화관리지역내소규모공장신설제한적허용 용도지구자연공원공원집단시설지구용적률완화 용도지역준공업지역내노인복지주택건축제한강화 용도지역자연공원내용적률은공원계획에따름 97

102 국토의계획및이용에관한법률해설집 연혁개정사유개정내용 생산녹지지역의첨단업종공장신 증설완화 개발제한구역해제지역주민의권익보호와계획적개발유도 관리지역의조속한세부 농공단지활성화 쾌적하고저렴한소형주택공급 토지의효율적이용을촉진하고기업투자를활성화 개별법률의지역 지구해제간소화 주택공급및기업의투자활성화 농업관련시설부족문제해결 용도지역에서건축제한탄력성제고 복합용도지역토지의비정상적합필 분필해결 지역간균형발전기여 건축제한의완화 용도지역생산녹지지역의첨단업종공장신 증설완화 용도구역개발제한구역해제집단취락지구내도시계획시설의국가우선지원및이행강제금체납처분의근거규정마련 용도지역미세분관리지역의건축제한강화계획관리지역내소규모공장설립규제완화 용도지역농공단지및자연녹지지역건폐율, 입지규제완화제 2 종일반주거지역층수제한완화 용도지역제 1 종일반주거지역도시형생활주택층수완화 용도지역보전목적의용도지역내지존공장한시적증축허용계획관리지역의공장업종제한폐지 용도지역농업진흥지역 보전산지해제시용도지역변경절차간소화 용도지역제 2 종일반주거지역의층수제한폐지기존공장에대한한시적건폐율완화연장 용도지역녹지지역내농업관련건축물의건폐율완화 용도지역새로운유형의건축물은도시계획조례로제한사항관리 용도지역복합용도지역부지의경우가중평균건폐율및용적률적용 용도지역용도지역구분시지역간균형발전고려 용도지역계획관리지역내숙박시설에대한건축제한완화

103 Ⅳ. 국토계획법주요개정내용 5 개발행위허가ㅇ연접개발시개발행위허가제한규모에해당하여형평성및토지이용효율저해, 실수요자개발방해등예상밖의문제점이도출되어연접개발제한을폐지하고도시계획위원회심의를의무화함 연혁개정사유개정내용 개발행위허가등의대상과기준을조정 개발행위허가녹지지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역의제1종근생시설과주택사업계획승인대상이아닌주택의경우연접개발제한대상제외 중소기업공장입지기준완화 개발행위허가공장부지증설에대한연접개발규제완화 개발토지의도로확보기준일원화투기심리억제를통한부동산시장안정도모 개발행위허가개발토지의도로확보기준일원화개발행위허가비도시지역토지분할포함 연접개발규제완화 개발행위허가연접개발합산제도개선 토지의효율적이용을촉진개발행위허가연접합산기준개선 토지의효율적이용을촉진하고기업투자를활성화토지의연접개발제한을합리적으로개선연접개발제한폐지지역의난개발방지 개발행위허가대규모단일시설물에대한규모제한완화제2종근생시설등연접개발제한제도개선개발행위허가연접개발제한폐지및도시계획위원회심의의무화 조례재정의근거를법률에규정 개발행위인허가의간소화 개발행위허가용도지역및기반시설등에따른기준의차등화개발행위허가인허가의제협의기간을 20일로정하고협의회구성 99

104 국토의계획및이용에관한법률해설집 6 기반시설부담구역 ㅇ 2006년재개발 재건축으로인한부동산가격폭등을막기위해전국적차원에서 기반시설부담에관한법률 의기반시설부담금제도로분리하였으나, 전국에획일적부과, 높은부담수준등문제점제기로다시 국토계획법 에재도입됨 연혁개정사유개정내용 기반시설부담금에관한법률제정기반시설부담구역기반시설구담구역규정폐지, 삭제 수익자부담실현및기반시설의원활한설치 기반시설부담구역구역지정근거및부과대상, 산정기준마련 100

105 Ⅴ 조문별질의회신및해설 국토의계획및이용에관한법률해설집