A Time Series and Spatial Analysis of Factors Affecting Housing Prices in Seoul Ha Yeon Hong* Joo Hyung Lee** 요약 주제어 ABSTRACT:This study recognizes th

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정균 강
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1 A Time Series and Spatial Analysis of Factors Affecting Housing Prices in Seoul Ha Yeon Hong*Joo Hyung Lee** 요약 주제어 ABSTRACT:This study recognizes that the factors which influence the apartment price are dynamically advanced. Therefore, it analyzed the factors which influence the apartment price over the past 10 years. Then it comprehensively reviewed this influences focused on the time series and spatial variations. Factors significantly affecting on the apartment prices which were classified as significant variables in previous studies are such as complex factors, environmental factors, facilities factors, education factors and so on. When considering these factors over the last 11 years from 2003 to 2013, it shows the patterns in that influence had the Spatio-Temporal Changes. Based on the results of this study, the Implications are as in the following. First, the influence factors affecting on the apartment prices are constantly changing. Second, the distribution of influence is moving along with the spatial correlation. In particular, the influence of the variables has the patterns of moving or expanding to the surrounding area. Therefore, the construction work in certain areas or in complex could have spatial effect to the surrounding area. Key Wordsapartment prices, Weighted Regression, change of the influence, spatial analysis

17 아파트 가격에 영향을 미치는 요인의 시공간적 영향력 변화 연구: 서울시 25개 구를 대상으로 103 로 판단되었다. 반면 강북지역에서는 보육시설에 대한 수요가 편익시설보다 높게 나타난 특징이 있 었다. 마지막으로 교육요인 내의 사설학원 수와 교육시설 수는 권역에 따라 그 중요도가 다소 차 이가 있었다. 기존의 사설학원 수가 공교육시설보 다 상대적으로 아파트 가격에 더 많은 영향을 주 고 있었으나, 2008년부터 사설학원 수의 영향력은 감소하고 학교시설이 더 많은 영향을 주고 있었 다. 이는 공교육 자율화 등의 정책을 통해 학교 간 경쟁이 강화되고 그 안에서 사설학원의 영향이 감 소되는 사회 전반의 현상이 반영된 것으로 해석된 다. 그럼에도 서남권은 여전히 사설학원의 영향력 이 더 높은 패턴을 보여주고 있다. 이와 같이 아파 트 가격에 영향을 주는 요인은 상호 간에 영향을 받으며 그 영향력이 지속적으로 변해가며 조율되 는 것을 볼 수 있다. 3. 공간적 영향력 변화 분석 앞서 분석한 것을 토대로 각 변량을 지도화하 여 서울시 내 공간적인 변화를 살펴보았다. 일반 적 회귀분석과 달리 공간적인 상관성을 반영한 회 귀분석의 결과로, 지리적 가중회귀분석 결과 도출 된 각 변수의 회귀계수의 절대값이 높을수록 본 지도에서 음영으로 체크하였으며, 각 변수의 간격 은 균등하게 7등급으로 나누었다. 따라서 분석결 과는 다음과 같다. 단지요인의 경우, 세대수의 영향력은 2004년에 <평균 총 세대수> <지하철역 접근시간> <평균 면적> <주요 시공사 시공비율> <그림 6> 단지요인의 시계열적 영향력 변화

동남권과 동북권에서 가장 높 은 영향력을 보이고 있다. 평균 면적의 경우 동부 권과 서부권이 균등한 비율로 영향력을 나타냈다.

지하철역 접근시간의 영향력을 보면, 도심권 역보다는 서울의 외곽지역을 위주로 지하철역 접 근시간이 단축될수록 주택가격의 증가폭이 높은 것으로 분석되었다.

18 104 서울도시연구 제16권 제2호 <1인당 공원면적> <대기의 질> <그림 7> 환경요인의 시계열적 영향력 변화 서 2008년까지는 서북, 동북권이 가장 높았으나, 2008년이 지나면서 동남권과 동북권에서 가장 높 은 영향력을 보이고 있다. 평균 면적의 경우 동부 권과 서부권이 균등한 비율로 영향력을 나타냈다. 주요 시공사 시공비율의 경우, 초기에는 동북권에 서 영향력이 높았으나, 2008년 이후 강북보다는 주로 강남에서 영향력이 높은 패턴을 보이고 있 다. 지하철역 접근시간의 영향력을 보면, 도심권 역보다는 서울의 외곽지역을 위주로 지하철역 접 근시간이 단축될수록 주택가격의 증가폭이 높은 것으로 분석되었다. 환경요인의시계열적영향력변화를살펴보면, 1 인당 공원면적의 경우 2007년까지는 서남권을 위 주로 강남지역에서 가장 영향력이 높았다. 그러나 2008년이 지나면서 동북권을 위주로 강북지역에 서 영향력을 강하게 나타내다가 2013년에는 서남 <의료시설> <편익시설> <보육시설> <그림 8> 시설요인의 시계열적 영향력 변화

19 아파트 가격에 영향을 미치는 요인의 시공간적 영향력 변화 연구: 서울시 25개 구를 대상으로 105 <사설학원 수> <강남 강북 여부> <교육시설> <그림 9> 교육요인의 시계열적 영향력 변화 권과 동남권에 걸쳐서 강하게 나타났다. 대기의 질적 측면에서는 2008년까지는 주로 동북권과 서 북권 위주로 영향력이 높게 분석되었는데 2009년 에서 2012년까지는 서남권과 동남권에 그 영향력 이 가장 높은 것으로 분석되었다. 시설 및 환경요인의 시계열적 영향력 변화를 살펴보면, 의료시설의 영향력은 강북권역보다는 강남권역에서 주로 높게 나타나고 있는 것으로 분 석되었다. 편익시설의 경우, 대부분 서남권역에서 가장 높은 영향력을 보이고 있었으나, 점차적으로 동북권역도 높은 양상을 나타냈다. 보육시설은 연 구 초기인 2003년부터 2007년까지는 서남권이 가 장 높은 영향력을 나타냈으며, 2010년 서북권으로 확대되었고, 동북권역을 거쳐 2013년에는 동남권 에서 보육시설이 미치는 영향력이 가장 강하게 나 타났다. 교육요인의 시계열적 영향력의 변화를 보면, 사 설학원 수는 2003년과 2004년 동북권에서 가장 영 향력이 강하게 나타났지만, 2005년 영향력은 도심 권 위주로 확대되었다. 2008년이 지나며 사설학원 의 영향력은 서남권, 동남권에 걸쳐 강남지역을 위주로 나타났는데, 2013년 그 영향력의 절대적 값이 줄어들면서 가장 큰 영향력을 보인 지역은 서북권이었다. 또한 강남과 강북 여부의 차이를 가장 많이 반영하는 지역은 강남권역이 아닌 강북 권역인 것으로 나타났다. 2009년과 2013년을 제외 하고는 동북권에서 영향력이 가장 컸으며, 2013년 에는 동남권에서 강남과 강북의 차이의 영향력이 가장 크게 나타났다. 마지막으로 초등학교, 중학 교, 고등학교의 수를 나타내는 교육시설의 경우 주로 서남권에서 가장 큰 영향력을 보였다. 그러 나 2010년 이후에는 그 영향력이 동남권으로 확대 되는 패턴을 볼 수 있으며, 2013년에는 동북권으 로 확대될 가능성을 보이고 있었다.

서울도시연구_13권4호.hwp

서울도시연구_13권4호.hwp ~ An Analysis of Spatial-Temporal Changes in the Longevity Degree and Characteristics of the Long-live Community in Seoul Jae Hun Sim* Seung Cheol Noh** Hee Yeon Lee*** 7)8)9) 요약 주제어 This paper aims to