CONTENTS 본 자료에 수록된 내용은 서브원의 Resource 및 기타 신뢰할 수 있는 출처로부터 작성되었으나, 당사는 그 정확성 및 완전성에 대하여 보증하지 않습니다 서브원 현황 경제 동향 SUMMARY 권역별 분석 1. 도심 권역(CBD) 2.

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1 Office Market Report th Quarter (214년 1월 발간)

2 CONTENTS 본 자료에 수록된 내용은 서브원의 Resource 및 기타 신뢰할 수 있는 출처로부터 작성되었으나, 당사는 그 정확성 및 완전성에 대하여 보증하지 않습니다 서브원 현황 경제 동향 SUMMARY 권역별 분석 1. 도심 권역(CBD) 2. 강남 권역(KBD) 3. 여의도 권역(YBD) 4. 서울기타 권역 5. 분당 권역 6. 종합 시장 분석 7. 신규 공급 동향

3 서브원은 고객가치를 창출하는 글로벌 종합 서비스 기업으로 성장하고 있습니다. Company Overview 회사명 주식회사 서브원 대표이사 박규석 종업원 수 2,2명 (213년 12월 31일 기준) 자본금 25억원 매출액 3조 9천억원 (213년 기준) 부동산 관리규모 : 154개 사업장 (15,251,576m2) 사업분야 자산관리 서비스 임대차 및 부동산 매입 매각 서비스 리서치 서비스 투자자문 서비스 빌딩 경영관리 서비스 에너지 사업 오피스, 공장, 연구시설 건설 및 CM MRO구매 아웃소싱 서비스 부동산 컨설팅 서비스 빌딩 안전진단 BTL/BTO 운영 관리 사업 리모델링 서비스 리조트 소유 및 운영 (골프장, 스키장, 콘도) Contact Point 주소 : 서울특별시 종로구 새문안로 58 LG광화문빌딩 Market Report 관련 문의전화 : 2) reindeer@serveone.co.kr Website : fm.serveone.co.kr 14 조사 개요 22 LG경제연구원 16 지방 오피스 시장 32 서브원 뉴스 17 매입매각 동향 33 주요 관리 대상 19 부동산 간접투자시장 35 임대안내

4 Economic Trends 경/ 제/ 동/ 향 경제 성장률 경제 성장률 추이 13. 3Q 실질 국내총생산(GDP)은 전기 대비 1.1% 성장한 것으로 나타남. 경제성장률이 2분기 연속 1%대를 보인 것은 11년 이후 처음으로 이는 설비투자 증가 및 건설투자 증가가 계속된 데 따른 것임. 건설투자는 주거용 건물투자 호조와 정부 재정지출이 확대되면서 전기 대비 3.2% 증가한 것으로 나타남. (전년동기대비,%) '11.1 ' ' '11.7 ' '11.11 ' '12.3 ' '12.7 ' '12.11 ' ' '13.5 '13.7 '13.9 (전기대비,%) ' 수출증감률( 측) 수입증감률( 측) 경제성장률(우측) 금리 & CPI증감률 12월 소비자물가지수는 전년동월대비 1.1% 상승한 17.92(25=1)를 기록함. 올해 소비자물가상승률(전년동월대비)은 1% 내외에 그쳐, 2년대 이래 최저치를 기록할 전망임. 전반적인 내수 부진 및 원화절상으로 인한 수입물가과 국제원자재 가격 하락이 주 요인으로 작용하였으며, 14년에는 경기가 다소 회복되면서 물가상승률이 올해보다는 높아질 것으로 예상됨 금리 / CPI증감률 추이 (%) (21 = 1) '11.1 '11.2 '11.3 '11.4 '11.5 '11.6 '11.7 '11.8 '11.9 '11.1 '11.11 '11.12 '12.1 '12.2 '12.3 '12.4 '12.5 '12.6 '12.7 '12.8 '12.9 '12.1 '12.11 '12.12 '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 '13.5 '13.6 '13.7 '13.8 '13.9 '13.1 '13.11 ' 국고채 3년( 측) 회사채 3년, AA-( 측) 소비자물가지수(우측) 경기 동행 및 선행 지수 현재의 경기상황을 나타내는 경기동행지수 (동행지수순환변동치)는 9월 기준 99.1을 기록해, 전월 대비 보합세를 보임. 향후 경기국면을 예고해주는 경기선행지수 (선행지수 순환변동치)는 11월 기준 11.7로 전월 대비.2p 상승한 것으로 나타남. 경기 동행 및 선행 지수 추이 (단위 : 지수) 동행지수순환변동치 선행지수순환변동치 <자료출처 : 한국은행> th QUARTER 4

5 Summary 오/ 피/ 스/ 시/ 장 권역별 종합정보 13. 4Q 서울지역 평균 공실률은 3Q 대비.5%p 상승한 9.1%를 기록해 상승세를 이어감. - CBD는 신규 공급(그랑서울, 연합뉴스빌딩) 및 LG CNS, KDB생명 등 주요 임차인이 권역을 이탈한 데 따른 영향으로 공실이 증가함. - KBD는 IT관련 기업의 계속된 권역 이탈로 공실이 증가한 것으로 나타났으며, 14년에는 GS건설의 이전 및 SK네트웍스 신사옥 준공이 예정되어 있어, KBD권역 공실률 상승세는 계속될 것으로 예상됨. - YBD는 FKI타워와 한진해운빌딩에서 공실이 대폭 해소된 데 따른 영향으로 공실이 하락함. - 서울기타권역은 KDB생명타워(구 아스테리움 서울)에 동부건설, KDB생명 등이 입주하면서 공실이 대폭 해소되었으나, YTN 뉴스퀘어의 신축으로 공실률이 상승한 것으로 나타남 Q 서울지역 평균 환산임대가는 3Q 대비.3% 상승한 9.9천원으로 조사됨. 서울시 환산임대가와 공실률 추이 % 4.9% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 6.4% 6.6% 7.4% 7.5% '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q 8.6% 9.1% 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % 서울시 권역별 종합정보 (단위 : 천원/3.3m2, : 3Q 대비 상승, : 3Q 대비 하락, - : 변동 없음) 구분 공실률 환산임대가 서울 평균 9.1% (.5%p ) 9.9 (.3% ) CBD 9.7% (2.3%p ) 16.3 (.5% ) KBD 7.6% (.4%p ) 93.9 (.3% ) YBD 11.3% (1.8%p ) 75.5 (.1% ) 서울기타 8.9% (.2%p ) 7.1 (.4% ) Leasing Issue Key Leasing 권역 빌딩명 임차인 면적(m²) 연합뉴스빌딩 연합뉴스/현대종합상사/대림산업/AP통신 45,764 센터포인트광화문 김앤장법률사무소 27,769 더케이트윈타워 마이크로소프트/현대제철/오노약품 18,911 중앙M&B빌딩 하나생명 9,878 센터원 대우조선해양 8,927 서울스퀘어 CITS/독일대사관/퀴아젠 8,778 시그니처타워 아모레퍼시픽(증평)/웰콤 퍼블리시스 월드와이드 6,56 에스타워 대우건설/현대해상 8,69 스테이트타워남산 비엔피파리바/베인앤컴퍼니 5,841 상공회의소 아프로파이낸셜/DIC Korea 4,726 남산스퀘어 CTS(중국비자센터) 3,371 CBD HSBC빌딩 삼성생명(증평) 1,35 동덕빌딩 CJ 1,2 우리빌딩 TSIS(티시스)(증평) 1,81 광화문빌딩 (주)서울항공 1,95 파인에비뉴B동 킴스아이엔디/SKT(증평) 1,821 웨스트게이트 농협(증평) 1,568 디오센터 MG신용정보 1,59 KT 광화문사옥 KT(증평) 1,61 올리브타워 대영홀딩스 658 익스체인지서울 금융위원회 555 유원빌딩 유암코 476 광화문교보빌딩 더허쉬컴퍼니 331 KDB생명타워 동부건설 및 계열사/KDB생명/농협생명 59,658 서울 서부금융센터 LB휴넷 3,52 기타 대교타워 한국 보건복지부 인력개발원 2,462 동양석판빌딩 삼성생명 1,5 권역 빌딩명 임차인 면적(m²) 향군잠실타워 트랜스코스모스코리아/삼성SDS(증평) 한화생명 서초동사옥 삼성전자판매주식회사(증평) 캐피탈타워 페이스북/농협생명 3,555 대륭 서초타워 코난테크놀로지 2,525 S타워(송파) 성우에이엔피/스매그코리아/삼일산업 2,469 카이트타워 삼성생명/한국자산신탁/삼성SDS 2,328 SEI타워 리츠몬트코리아/보스톤사이언티픽 1,827 메리츠타워 네이버비즈니스플랫폼 1,752 KBD 삼성생명 역삼동빌딩 현대글로비스(증평) 1,716 한국고등교육재단빌딩 바카디/쉐브론코리아 1,699 시그마타워 롯데물산/동부생명 1,539 푸르덴셜타워 하만베커 1,599 트러스트타워 흥국F&B 1,289 교보강남타워 교보생명(증평) 1,121 JS타워 파티게임즈(증평) 1,112 삼성화재 역삼사옥 삼성화재(증평) 1,197 현대타워 영구그린 1,167 FKI타워 LG CNS/전경련 및 유관기관/비즈니스센터 63,893 KT 여의도사옥 KT(증평)/저축은행중앙회 3,127 YBD 한진해운빌딩 아식스코리아 2,757 Two IFC YNK/BKPM 64 파이낸셜뉴스빌딩 신한금융투자 374 할렐루야교회 경성문화사 OFFICE MARKET REPORT

6 Summary 오/ 피/ 스/ 시/ 장 권역별 Leasing Issue 권역 Leasing Issue 비고 CBD KBD YBD 서울기타 - LG CNS, KDB생명 이전으로 신규공실 발생 - 권역 내 확장 수요로 일부 공실 해소 - 신규 공급 : 그랑서울(175,537m2), 연합뉴스빌딩(47,41m2) - 마이크로소프트 이전으로 신규 공실 발생 - 신규 공급 : 어반벤치빌딩(18,653m2) - FKI타워, 한진해운빌딩 공실 감소 - 대형 오피스 중심 공실 해소 - 신규 공급 : MBC신사옥(149,936m2), YTN뉴스퀘어(6,853m2), 극동방송 사옥(19,119m2) LG CNS 이전 : CBD 프라임타워 YBD FKI타워 권역 내 확장 수요 : 대우건설, 김앤장, 현대제철, DIC코리아 등 마이크로소프트 이전 : KBD 포스코센터 CBD 더케이트윈타워 FKI타워 : LG CNS 및 전경련 등 입주 한진해운빌딩 : 아식스코리아 입주 KDB생명타워 : 동부건설, KDB생명 등 입주 서부금융센터 : LB휴넷 입주 분당 - 계속된 임차인 이탈로 공실 증가 NHN엔터테인먼트 이전 : 서현역 퍼스트타워 판교 사옥 Transaction Issue 13. 4Q 주요 오피스빌딩 거래는 16건이 있었으며, 총 거래면적은 431,887m2, 거래액 1조 7,994억원으로 조사됨. 지난 분기에 이어 리츠 및 펀드를 통한 대형 오피스 거래가 활발하게 이루어졌으며, KBD 소재 빌딩의 거래 건수가 가장 많았던 것으로 나타남. AIA타워, 노스게이트타워, KDB생명타워 등 대형 오피스를 중심으로 거래가 이루어져 3.3m2당 매매가격은 3Q 대비 상승함. 부동산 간접투자시장 주요 매입매각 사례 권역 빌딩명 매수자 거래면적(m²) CBD KBD 서울기타 한화 소공동사옥 한화생명보험(주) 32,831 AIA타워(구 N타워) AIA인터내셔널리미티드 46,96 노스게이트빌딩 이지스자산운용(주) 34,313 삼환빌딩 (주)하나자산운용 31,43 케이원리트빌딩 국민연금공단 25,985 SEI타워 (주)코람코자산운용 41,44 국제전자센터 (주)마스턴제4호위탁관리부동산투자회사 33,296 글라스타워 (주)코람코자산운용 2,656 PCA타워 (주)마스턴제7호위탁관리부동산투자회사 19,646 우림빌딩 개인 16,51 현대인텔렉스 (주)오픈인텔렉스 14,828 스타빌딩 (주)제이알제13호위탁관리부동산투자회사 7,677 미샤빌딩 (주)아이센스 5,691 KDB생명타워(구 아스테리움 서울) 칸서스자산운용(주) 82,116 크레디트센터 동부자산운용(주) 15,22 한이빌딩 제이에스그룹(주) 3, Q 신규 설정된 부동산 펀드는 총 58건, 총 설정규모는 1조 8,793억원으로 3Q 대비 72.1% 상승함.(전년 동기 대비 34% 상승) 투자대상 중 상업시설 투자 비중이 61%로 가장 높았으며, 특히 상업시설 중 리테일에 투자하는 신규 펀드 설정액이 3Q 대비 증가한 것으로 나타남. 주요 부동산펀드 현황 회사명 펀드명 모집형태 국내외 설정액(억원) 투자대상 삼성SRA자산운용 삼성SRA사모부동산투자신탁 5 사모 국내 3,158 홈플러스 부천 상동점, 수원 영통점, 인천 작전점, 대구 칠곡점 칸서스자산운용 칸서스동자동사모부동산투자신탁 사모 국내 1,5 서울시 용산구 소재 KDB생명타워 하나자산운용 하나HW랜드칩사모부동산투자신탁 1(자), 1-1(모) 사모 국내 1,26 삼환빌딩 코람코자산운용 코람코퍼스텔사모부동산투자신탁 16 사모 국내 1,11 SEI타워 및 글라스타워 지분(34%) 이지스자산운용 이지스엔지제28호사모부동산투자유한회사 사모 국내 442 서울시 종로구 소재 노스게이트빌딩 에프지자산운용 에프지USRED사모부동산투자신탁 2 사모 해외 832 뉴욕 11 AOA 동부자산운용 동부사모부동산투자신탁 11 사모 국내 19 서울시 마포구 소재 크레디트센터 th QUARTER 6

7 권역별 분석 도심 권역(CBD) 공실률 공실률 9.7% 기록 13. 4Q CBD 평균 공실률은 3Q 대비 2.3%p 상승한 9.7%로 조사됨. (전년 동기 대비 3.7%p 상승) A등급을 제외한 모든 등급에서 공실률이 상승하였으며, 특히 대형 신규공급이 있었던 Prime등급을 중심으로 공실이 증가한 것으로 나타남 - Prime등급은 연면적 175,m2 규모의 그랑서울 신축 및 센터원의 신규 공실 등의 영향으로 공실률이 3Q 대비 7.8% 상승한 15.7%를 기록함. 센터원 은 대우조선해양(약 9,m2)의 입주에도 불구하고, 주요 임차인이던 연합뉴스가 신축 사옥으로 이전하면서 공실이 증가한 것으로 조사됨. - A등급은 올리브타워에서 KDB생명 이전으로 발생한 공실(약 13,m2)에도 불구하고 마이크로소프트, 현대제철, 김앤장, 대우건설 등 대형 임차인이 신규 입주하면서 공실률이 3Q 대비 1.7%p 하락함 - B등급에서는 프라임타워에 입주해 있던 LG CNS가 YBD로 이전하면서 발생한 신규 공실(약 3,m2)의 영향으로 공실률이 3Q 대비 2.3%p 상승함 세부권역별로는 종로권역을 중심으로 을지로, 도심기타권역에서 공실이 증가하였으며, 광화문/세종대로권역에서는 공실이 감소한 것으로 나타남. - 종로권역은 그랑서울 신축의 영향으로 공실이 증가하였으며, 광화문/세종대로권역에서는 대우건설, 현대제철, DIC Korea 등 대형 임차인의 확장 수요 및 마이크로소프트, 아프로파이낸셜 등 타권역으로부터 신규 이전 수요로 공실이 감소한 것으로 나타남. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 % % 3% % 6.7% 6.% 9.2% 9.7% 1 % 8.2% 8.4% 9.3% 8.6% 6.9% 6.8% 7.4% 8% 6% % 2% % '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q % % 5.2% 25% 2% 15% 1% 5% % 임대기준 환산임대가.5% 상승 13. 4Q 환산임대가는 16.3천원으로 3Q 대비.5% 상승함.(전년 동기 대비 1.9% 상승) Prime등급을 중심으로 환산임대가가 상승한 것으로 나타남. 권역 평균가보다 높은 가격의 그랑서울이 공급되면서 Prime등급 환산임대가는 3Q 대비 1.4% 상승한 것으로 나타남. 주요 임대료 변동 사례 : 충정빌딩(3.5% ), 인의빌딩(4.2% ), 알파빌딩(2.9% ) Key Leasing 빌딩명 임차인 면적(m²) 연합미디어센터 연합뉴스/현대종합상사/대림산업/AP통신 45,764 센터포인트광화문 김앤장법률사무소 27,769 더케이트윈타워 마이크로소프트/현대제철/오노약품 18,911 중앙M&B빌딩 하나생명 9,878 센터원 대우조선해양 8,927 서울스퀘어 CITS/독일대사관/퀴아젠 8,778 시그니처타워 아모레퍼시픽(증평)/웰콤 퍼블리시스 월드와이드 6,56 에스타워 대우건설/현대해상 8,69 스테이트타워남산 비엔피파리바/베인앤컴퍼니 5,841 상공회의소 아프로파이낸셜/DIC Korea 4,726 남산스퀘어 CTS(중국비자센터) 3,371 HSBC빌딩 삼성생명(증평) 1,35 동덕빌딩 CJ 1,2 우리빌딩 TSIS(티시스)(증평) 1,81 광화문빌딩 (주)서울항공 1,95 파인에비뉴B동 킴스아이앤디/SKT(증평) 1,821 웨스트게이트 농협(증평) 1,568 디오센터 MG 신용정보 1,59 KT 광화문사옥 KT(증평) 1,61 올리브타워 대영홀딩스 658 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 3Q 대비 상승, : 3Q 대비 하락, - : 변동 없음) 보증부월세 CBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 9.7% (2.3%p ) 16.3 (.5% ) (.5% ) 71.8 (.4% ) 32.3 (.4% ) 12.3% ( - ) PRIME A B C 15.7% % 8.8% % 6.3% % 4.7% % * 환산임대가:(연 보증금X회사채금리(AA-,3년))/12개월+월임대료+관리비 7 OFFICE MARKET REPORT

8 권역별 분석 강남 권역(KBD) 공실률 공실률 7.6% 기록 13. 4Q KBD 평균 공실률은 3Q 대비.4%p 상승한 7.6%로 조사됨.(전년 동기 대비 2.2%p 상승) 모든 등급에서 공실률이 상승한 것으로 나타남. - C등급 공실률이 3Q 대비 1.4%p 상승한 9.5%를 기록해 가장 큰 변동폭을 보였으며, Prime등급에서.4%p, A, B등급에서 각각.2%p 상승한 것으로 나타남. - Prime등급은 포스코센터에 입주해 있던 마이크로소프트의 이전으로 신규 공실이 발생하였으며, 삼성생명 대치타워 및 포스코P&S타워에서도 공실이 증가한 것으로 나타남. - KBD는 지속적인 대형 임차인 이탈이 계속되고 있는 가운데, 이번 분기 마이크로소프트가 CBD로 이전한데 이어 14년에는 GS건설의 이전이 예정되어 있어, 공실률 상승세가 지속될 것으로 예상됨. 세부권역별로는 강남대로 및 송파권역의 공실은 감소하고, 테헤란로와 강남기타권역의 공실은 증가한 것으로 나타남. - 테헤란로에서는 이번 분기 신축된 어반벤치빌딩 및 신규 공실이 발생한 포스코센터 등의 영향으로 공실률이 3Q 대비.7%p 상승 하였으며, 송파권역에서는 기존 임차인의 증평 수요로 공실률이 3Q 대비 3.2%p 하락함. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 % 2.7% % 4.1% 3.6% 3.1% % 4.8% % 7.6% 7.2% 7.2% % 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % % % % 12% 1% 8% 6% 4% 2% 8 '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q % 8 % 임대기준 환산임대가.3% 상승 13. 4Q 환산임대가는 93.9천원으로 3Q 대비.3% 상승한 것으로 나타남.(전년 동기 대비 1.1% 상승) 이번 분기 소유주 변동이 있었던 B, C등급 빌딩을 중심으로 기준 임대가 인상이 있었던 것으로 나타남. 주요 임대료 변동 사례 : 현대인텔렉스(27.9% ), 일송빌딩(1.4% ) 등 Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 3Q 대비 상승, : 3Q 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) 향군잠실타워 트랜스코스모스코리아/삼성SDS(증평) 6,275 한화생명 서초사옥 삼성전자판매주식회사(증평) 3,985 캐피탈타워 페이스북/농협생명 3,555 대륭서초타워 코난테크놀로지 2,525 S타워(송파) 성우에이엔피/스메그코리아/삼일산업 2,469 카이트타워 삼성생명/한국자산신탁/삼성SDS 2,328 SEI타워 리치몬트코리아/보스톤사이언티픽 1,827 메리츠타워 네이버비즈니스플랫폼 1,752 삼성생명 역삼동빌딩 현대글로비스(증평) 1,716 한국고등교육재단빌딩 바카디/쉐브론코리아 1,699 시그마타워 롯데물산/동부생명 1,539 푸르덴셜타워 하만베커 1,599 트러스트타워 흥국F&B 1,289 교보강남타워 교보생명(증평) 1,121 JS타워 파티게임즈(증평) 1,112 삼성화재 역삼사옥 삼성화재(증평) 1,197 보증부월세 KBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 7.6% (.4%p ) 93.9 (.3% ) (.3% ) 62.9 (.2% ) 28.6 (.5% ) 15.4% ( - ) PRIME 4.6% % A 7.8% % B 9.8% % C 9.5% % * 환산임대가:(연 보증금X회사채금리(AA-,3년))/12개월+월임대료+관리비 th QUARTER 8

9 여의도 권역(YBD) 공실률 공실률 11.3% 기록 13. 4Q YBD 평균 공실률은 3Q 대비 1.8%p 하락한 11.3%로 조사됨.(전년 동기 대비.9%p 상승) Prime등급을 중심으로 공실이 해소되었으며, B등급에서는 공실이 소폭 증가한 것으로 나타남. - Prime등급 공실률은 FKI타워에 LG CNS 및 전경련이 입주하였고, Two IFC에도 공실이 소폭해소되어 3Q 대비 4.3%p 하락한 23.6%를 기록함. - A등급 공실률은 한진해운빌딩에 아식스코리아가 입주하면서 공실이 일부 해소된 데 따른 영향으로 3Q 대비.2%p 하락한 3.2%를 기록함 세부권역별로는 동여의도권역에서 공실률이 3Q 대비 2.7%p 하락하였으며, 서여의도권역은 보합세, 마포권역 공실률은.2%p 상승한 것으로 나타남. - 동여의도권역은 신축빌딩 중심으로 공실이 해소되었으며, 마포권역은 KPX, 창강빌딩 등에 신규 공실이 발생한 것으로 조사됨. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 % 1.5% % 1.4% 1.2% 11.3% % 2.7% 9 2.3% 2.4% 2.9% % Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % % % % 5 18% 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % 임대기준 환산임대가.1% 하락 13. 4Q 환산임대가는 75.5원으로 3Q 대비.1% 하락함.(전년 동기 대비 2.3% 상승) Prime등급을 중심으로 환산임대가가 하락한 것으로 나타남. - 권역내 높은 공실률의 영향으로 KT 여의도사옥 등 대형 공실이 발생한 빌딩을 중심으로 기준 임대가를 하향 조정하는 사례가 나타남. 주요 임대료 변동 사례 : KT 여의도사옥(1.% ), 동여의도 J빌딩(1.8% ) 등 Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 3Q 대비 상승, : 3Q 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) FKI타워 LG CNS/전경련 및 유관기관/비즈니스센터 63,893 한진해운빌딩 아식스코리아 2,757 Two IFC YNK/BKPM 64 KT 여의도사옥 KT(증평)/저축은행중앙회 3,127 파이낸셜뉴스빌딩 신한금융투자 374 할렐루야교회 경성문화사 212 보증부월세 YBD 공실률 환산임대가 관리비 전환률 보증금 임대료 평균 11.3% (1.8%p ) 75.5(.1% ) (.2% ) 48.8 (.3% ) 25.2 ( - ) 12.4% ( - ) PRIME 23.6% % A 3.2% % B 3.2% % C 3.7% % * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월 + 월임대료 + 관리비 9 OFFICE MARKET REPORT

10 권역별 분석 서울기타 권역 공실률 공실률 8.9% 기록 13.4Q 서울기타권역 평균 공실률은 3Q 대비.2%p 하락한 8.9%로 조사됨.(전년 동기 대비 2.8%p 상승) 용산권역, 구로 영등포권역에서 공실률이 3Q 대비 각각 17.%p,.3%p 하락한 것으로 나타났으며, 상암 합정역에서는 공실률이 3Q 대비 8.4%p 상승한 것으로 나타남. - 용산권역에서는 KDB생명타워(구 아스테리움 서울)에 동부건설, KDB생명 등이 신규 입주(약 6,m2 공실 해소)해 공실률이 대폭 하락한 것으로 나타남. - 상암ㆍ합정권역에서는 연면적 6,853m2의 YTN뉴스퀘어가 신규 공급된데 따른 영향으로 공실이 증가함. - 구로 영등포권역은 서부금융센터, 동양석판빌딩 등 대형 빌딩을 중심으로 공실이 해소된 것으로 조사됨 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 % 8.5% 9.1% 8.9% 9% % 14% % 5.2% 3.9% 3.5% % % % 6.1% % 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % % % 1% 8% 6% 4% 2% Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q % 5 % 임대기준 환산임대가.4% 상승 13. 4Q 환산임대가는 7.1천원으로 3Q 대비.4% 상승한 것으로 조사됨.(전년 동기 대비 2.3% 상승) 모든 권역에서 환산임대가가 상승한 것으로 나타남. 주요 임대료 변동 사례 : 미래타워(1.9% ), 불광동 H빌딩(1.6% ) 등 Key Leasing 공실률, 임대료 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 3Q 대비 상승, : 3Q 대비 하락, - : 변동 없음) 빌딩명 임차인 면적(m²) KDB생명타워 (구 아스테리움 서울) 동부건설 및 계열사/KDB생명/ 농협생명 59,658 서부금융센터 LB휴넷 3,52 대교타워 한국 보건복지부 인력개발원 2,462 동양석판빌딩 삼성생명 1,55 CTS 기독교TV빌딩 미술학원 1,9 은산빌딩 미래신용정보 1,359 삼성생명 동교동빌딩 삼성생명 1,233 솔표빌딩 메타넷엠씨씨 899 한화생명 노원 한국주택금융공사 56 우석빌딩 피플라이프 357 장안빌딩 이그젝트코리아 258 서울기타 공실률 환산임대가 평균 8.9% (.2%p ) 7.1 (.4% ) 보증금 (.1% ) 보증부월세 임대료 43.5 ( - ) 관리비 24.7 (.3% ) 전환률 12.7% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월+월임대료+관리비 th QUARTER 1

11 분당 권역 공실률 공실률 8.% 기록 13. 4Q 분당권역 평균 공실률은 3Q 대비 1.8%p 상승한 8.%를 기록함.(전년 동기 대비 1.6%p 상승) 서현역을 중심으로 모든 권역에서 공실이 증가한 것으로 나타남. - 서현역은 퍼스트타워에 입주해 있던 NHN엔터테인먼트가 판교 테크노밸리로 이전하면서 공실률이 3Q 대비 5.9%p 상승한 16.1%를기록함. - 수내역은 휴맥스빌리지에서 발생한 신규 공실의 영향으로 공실률이 3Q 대비.6%p 상승한 6.3%로 조사됨. - 향후 포스코엔지니어링의 송도 신사옥 이전이 예정되어 있어, 분당권역의 공실률 상승세는 계속될 것으로 예상됨. 환산임대가 및 공실률 추이 세부권역별 환산임대가와 공실률 % 7.7% % 6.6% 5.8% 6.1% 6.1% 6.1% 6.2% 5.4% 6.4% 8.% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % % % % 16% 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% Q 11.2Q 11.3Q 11.4Q 12.1Q 12.2Q 12.3Q 12.4Q 13.1Q 13.2Q 13.3Q 13.4Q % 5 % 임대기준 환산임대가.2% 하락 13. 4Q 환산임대가는 67.5천원으로 3Q 대비.2% 하락한 것으로 조사됨.(전년 동기 대비.2% 하락 ) 분당에서 공실률 수준이 가장 높게 조사된 서현역을 중심으로 기준 임대가격을 하향 조정하는 사례가 나타남. 주요 임대료 변동 사례 : 퍼스트타워(7.9% ), 분당M타워(5.9% ) 등 Key Leasing 빌딩명 임차인 면적(m²) 센트럴타워 농협캐피탈/농협생명/신한저축은행(증평) 3,84 재능교육빌딩 SK C&C 699 공실률, 임대료 현황 분당 공실률 환산임대가 평균 8.% (1.8%p ) 67.5 (.2% ) (단위 : 천원/3.3m2, : 3Q 대비 상승, : 3Q 대비 하락, - : 변동 없음) 보증금 (1.8% ) 보증부월세 임대료 42.2 (1.3% ) 관리비 23.3 ( - ) 전환률 12.% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월+월임대료+관리비 11 OFFICE MARKET REPORT

12 권역별 분석 종합 시장 분석 세부 권역별 종합 정보 (단위 : 천원/3.3m2, : 3Q 대비 상승, : 3Q 대비 하락, - : 변동 없음) 구분 서울 평균 CBD KBD YBD 서울기타 분당 공실률 9.1% (.5%p ) 9.7% (2.3%p ) 7.6% (.4%p ) 11.3% (1.8%p ) 8.9% (.2%p ) 8.% (1.8%p ) 환산임대가 9.9 (.3% ) 16.3 (.5% ) 93.9 (.3% ) 75.5 (.1% ) 7.1 (.4% ) 67.5 (.2% ) 보증금 (.1% ) (.5% ) (.3% ) (.2% ) (.1% ) (1.8% ) 임대료 6.3 (.1% ) 71.8 (.4% ) 62.9 (.2% ) 48.8 (.3% ) 43.5 ( - ) 42.2 (1.3% ) 관리비 28.5 (.3% ) 32.3 (.4% ) 28.6 (.5% ) 25.2 ( - ) 24.7 (.3% ) 23.3 ( - ) 전환률 13.6% ( - ) 12.3% ( - ) 15.4% ( - ) 12.4% ( - ) 12.7% ( - ) 12.% ( - ) * 환산임대가 : (연 보증금 X 회사채금리(AA-,3년))/12개월+월임대료+관리비 13. 4Q 서울지역 평균 공실률은 3Q 대비.5%p 상승한 9.1%를 기록해 상승세를 이어감. CBD, KBD를 중심으로 공실이 증가하였으며, YBD, 서울기타권역에서는 공실이 감소한 것으로 나타남. - CBD는 신규 공급(그랑서울, 연합뉴스빌딩) 및 올리브타워, 프라임타워 등에서 임차인 이탈로 신규 공실이 발생한데 따른 영향으로 공실률이 증가한 것으로 나타남 Q에는 그랑서울에 GS건설(약 92,m2) 및 하나은행(약 25,m2)의 이전이 예정되어 있고, 스테이트타워광화문에 매입 약정을 한 것으로 알려진 라이나생명 또한 임차가 예정되어 있어, 공실률이 하락할 것으로 전망됨. - KBD는 포스코센터에서 마이크로소프트가 CBD 소재 더케이트윈타워로 이전하면서 발생한 신규 공실 및 어반벤치빌딩 신축에 따른 영향으로 공실률이 상승한 것으로 나타남 Q에는 GS건설의 CBD 및 SK네트웍스 대치동 신사옥이 신축 예정으로 공실률이 상승할 것으로 전망됨. - YBD는 LG CNS(CBD 프라임타워에서 FKI타워로 이전), 아식스코리아(서울기타권역에서 한진해운빌딩으로 이전) 등 대형 임차인의 유입으로 공실이 다소 해소된 것으로 나타남. - 서울기타권역에서는 KDB생명타워(구 아스테리움 서울)에 동부건설, KDB생명 등 대형 임차인이 이전하면서 공실이 해소된 것으로 조사되었으나, 상암 합정권역의 YTN뉴스퀘어가 신축되면서 공실률이 상승한 것으로 나타남 Q 서울지역 평균 환산임대가는 3Q 대비.3% 상승한 9.9천원으로 조사됨. 환산임대가 추이 '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q 권역별 공실면적 추이 1,8 9.1% 1,6 8.6% 1,4 7.4% 7.5% 1,2 6.4% 6.6% 1, 5.2% 4.9% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q 1.% 9.% 8.% 7.% 6.% 5.% 4.% 3.% 2.% 1.%.% th QUARTER 12

13 신규 공급 동향 13. 4Q에는 총 면적 약 471,m2, 6개 동의 신규 오피스가 시장에 공급되었으며, 이는 3Q 대비 약 67.8% 증가한 수준임. CBD에는 이번 분기 최대 규모인 연면적 175,537m2의 그랑서울과 연면적 47,41m2의 연합뉴스사옥이 신규 공급됨. 그랑서울은 GS건설과 하나은행 등이 입주 예정으로, 임대율이 약 8%를 넘는 것으로 조사됨. KBD에는 어반벤치빌딩이 연면적 18,653m2 규모로 공급됨. 서울기타권역은 상암DMC에 방송통신관련 시설을 중심으로 신규 공급이 있었던 것으로 나타남. MBC신사옥 및 극동방송빌딩은 사옥과 방송통신시설로 이용될 예정이며, YTN뉴스퀘어는 YTN이 사옥으로 사용하는 면적을 제외한 약 57%를 외부 임대 중인 것으로 조사됨 Q에는 KBD의 SK네트웍스신사옥, 432타워, 서울기타권역의 더프라임타워, 디지털큐브 등이 공급될 것으로 전망됨. 권역별 오피스 공급면적 추이 수요, 공급, 공실률 추이 % 4.9% 5.4% 5.4% 5.4% 5.4% 8.6% 7.4% 7.5% 6.4% 6.6% 9.1% 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 1 '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q '14.1Q(f) 1 '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q 2% 1% % 13. 4Q 주요 신규 공급 오피스 권역 빌딩명 주소 연면적 규모 CBD 그랑서울 서울시 종로구 종로5길 175,537m2 24F, B7 연합뉴스빌딩 서울시 종로구 율곡로2길 47,41m2 17F, B4 KBD 어반벤치빌딩 서울시 강남구 테헤란로 18,653m2 17F, B6 MBC신사옥 서울시 마포구 상암로 149,936m2 18F, B6 서울기타 YTN뉴스퀘어 서울시 마포구 상암산로 6,853m2 14F, B3 극동방송빌딩 서울시 마포구 와우산로 19,119m2 7F, B4 13 OFFICE MARKET REPORT

14 조사개요 조사개요 조사대상 서울 및 분당 소재 연면적 3,m2 이상의 빌딩으로, 오피스텔 및 층별 분양빌딩은 조사 대상에서 제외함. 조사기간 ~ 조사권역 - 도심권역(CBD : Central Business District) : 종로구, 중구 및 서대문구(충정로) 일대 - 강남 송파권역(KBD : Kangnam Business District) : 서초구, 강남구, 송파구(잠실) 일대 - 여의도 마포권역(YBD : Yeouido Business District) : 여의도, 마포 일대 - 서울기타권역 : 상기 3대 권역 이외의 서울시 소재지 일대(용산, 상암, 합정, 구로, 영등포 등) - 분당 : 야탑역 서현역, 수내역 일대 권역 별 오피스 빌딩 개수(총 677개) 조사 대상 빌딩 건축 정보 건축 연수 - 조사빌딩 가운데 서울의 평균 건축 연수는 2년임. 권역 등급별 평균 건축 연수 건축 연면적 - 권역별 연면적을 살펴보면 CBD는 6,174,721m2, KBD는 6,219,234m2, YBD는 3,196,111m2, 서울기타권역 2,62,299m2, 분당권역 648,32m2로 조사됨. 권역별 오피스 연면적 rd 4rd 4th QUARTER 14

15 빌딩 등급 정보 - 등급 분류 기준에 따라 각 항목별 점수의 총점을 기준으로, 점수대별로 Prime, A, B, C등급으로 분류. 등급 Prime A B C 등급 확정 기준 각 항목별 종합 점수 상위 1% 각 항목별 종합 점수 상위 1%~3% 각 항목별 종합 점수 상위 3%~6% 각 항목별 종합 점수 상위 6%~1% 등급 분류 기준 - 임대료에 영향을 미치는 항목을 물리적 특성, 입지적 특성으로 나누어 각 항목별 배점 기준을 산정함. 평가 기준 연면적 건축연한 관리비 Main 권역 입지 전후면 지하철역과의 거리 도로차선 사거리 건축 연면적이 클 수록 높은 점수 부여 건축 연한이 짧을 수록 높은 점수 부여 관리비가 높을 수록 높은 점수 부여 CBD(신문로, 세종대로, 을지로, 청계천로)/ KBD(강남대로, 테헤란로) / YBD(동여의도) 입지빌딩에 가산점 부여 전면에 입지한 빌딩에 가산점 부여 지하철 역에서 가까운 빌딩에 가산점 부여 전면 도로차선이 넓은 빌딩에 가산점 부여 사거리 교차로에 입지한 경우 가산점 부여 용어정리 환산임대가 - 임차인이 임대인에게 1개월 단위로 부담하는 최소한의 실질 임대료. 보증금과 월 임대료 비율이 서로 다른 빌딩간의 임대료 비교에 용이함. - 산정방법 : (연 보증금 x 회사채금리)/ 12개월 + 월 임대료 + 관리비 - 회사채 금리(AA-, 3년) : 해당분기 조사 월의 1일자 금리를 기준으로 사용. 보증부 월세와 전월세 - 보증금 대비 월세의 비율이 1% 이상인 것은 전월세 월세로, 1% 미만인 것은 보증부월세로 구분함 OFFICE MARKET 15 REPORT

16 조사개요 지방 오피스 시장 개요 및 분석 조사 대상 권역별 오피스 빌딩 개수(총 151개) - 6대 광역시 소재 연면적 1,m2 이상의 빌딩 - 단, 오피스텔 및 층별 분양빌딩은 조사대상에서 제외됨 조사 기간 ~ 빌딩 등급 정보 15 1 등급 대형 중소형 각 지역 건축 연면적 각 지역 건축 연면적 기준 상위 7% 이상 상위 3% 이하 용어정리 환산전세가 5 - 보증금과 월 임대료에 전환률을 적용하여 전세가로 환산한 금액 - 산정방법 : 보증금 + (월 임대료 X 12) 전환률 지역별 현황 (단위 : 천원/3.3m2, : 13.3Q 대비 상승, : 13.3Q 대비 하락, - : 변동 없음) 인천 공실률 환산전세가 관리비 평균 2.6% (.8%p ) 3,18.6 (.9% ) 2.3 ( - ) 대형 1.3% 3, 중소형 7.1% 2, 대구 공실률 환산전세가 관리비 평균 8.7% (.4%p ) 2,322.2 ( - ) 18. ( - ) 대형 8.% 2, 중소형 1.7% 2, 대전 공실률 환산전세가 관리비 평균 11.2% (.1%p ) 2,518.3 (11.1% ) 18.8 (.4% ) 대형 12.% 2, 중소형 11.7% 2, 울산 공실률 환산전세가 관리비 평균 6.7% (4.4%p ) 2,518.4 ( - ) 14.8 ( - ) 대형 7.7% 3, 중소형 5.% 2, 광주 공실률 환산전세가 관리비 평균 9.8% (.5%p ) 2,237.8 ( - ) 16.7 (.2% ) 대형 5.3% 2, 중소형 15.% 1, 부산 공실률 환산전세가 관리비 평균 7.1% (1.8%p ) 2,655.3 (.1% ) 17.3 (.2% ) 대형 6.9% 3, 중소형 7.7% 2, th QUARTER 16

17 매입매각 동향 매매 사례 현황 Key Transaction 권역 빌딩명 소재지 매도자 매수자 CBD KBD 서울 기타 거래면적 (m2) 한화 소공동사옥 서울시 중구 소공로 한화케미칼 한화생명보험 32,831 구분소유 AIA타(구 N타워) 서울시 중구 통일2로 순화동PFV 에이아이에이인터내셔널리미티드 46,96 구분소유 노스게이트빌딩 서울시 종로구 새문안로5길 노스게이트 제1차유동화전문유한회사 이지스자산운용 34,313 삼환빌딩 서울시 종로구 율곡로 삼환기업 하나자산운용 31,43 케이원리트빌딩 서울시 서대문구 충정로 칸서스자산운용 국민연금공단 25,985 비고 이지스엔지제28호 사모부동산투자유한회사 하나다올HW랜드칩사모부동산 투자신탁1(자)하나다올HW랜드칩 사모부동산투자신탁1-1(모) SEI타워 서울시 강남구 언주로3길 삼성엔지니어링 코람코자산운용 41,44 코람코퍼스텝사모부동산투자신탁16 국제전자센터 서울시 서초구 효령로 원익그룹 마스턴제4호위탁관리 부동산투자회사 33,296 리츠/구분소유 글라스타워 서울시 강남구 테헤란로 삼성엔지니어링 코람코자산운용 2,656 코람코퍼스텝사모부동산투자신탁16 PCA타워 서울시 강남구 테헤란로 미래에셋자산운용 마스턴제7호위탁관리부동산투자회사 19,646 리츠 우림빌딩 서울시 서초구 서초중앙로 우림디엔피 개인 16,51 경매물건 현대인텔렉스 서울시 강남구 언주로 지이리얼에스테이트 오픈인텔렉스 14,828 구분소유 스타빌딩 서울시 강남구 테헤란로26길 개인 제이알제13호위탁관리부동산투자회사 7,677 리츠 미샤빌딩 서울시 서초구 반포대로 시선인터내셔널 아이센스 5,691 KDB생명타워 (구 아스테리움 서울) 크레디트센터 서울시 용산구 한강대로 서울시 마포구 마포대로 동자동제4구역 도시환경정비사업조합 나이스인프라 나이스정보통신 한국전자금융 칸서스자산운용 82,116 칸서스동자동사모부동산투자신탁 구분소유 동부자산운용 15,22 동부사모부동산투자신탁11호 구분소유 한이빌딩 서울시 송파구 마천로 한삼시스템 제이에스그룹 3, Q 주요 오피스빌딩 거래는 16건이 있었으며, 총 거래면적 431,887m2, 거래액은 1조 7,994억원으로 조사됨. 4Q에는 CBD 및 KBD 소재 대형 오피스를 중심으로 거래가 이루어졌으며, 거래 건수로는 KBD권역이 8건으로 가장 많았음. 거래면적 3,m2 이상의 오피스 거래는 총 7건(한화소공동사옥, AIA타워, 노스게이트타워, 삼환빌딩, 국제전자센터, KDB생명타워) 으로 조사됨. 이지스자산운용 은 외국계 사모 펀드인 노스게이트제1차유동화전문유한회사 가 소유하고 있던 노스게이트빌딩을 이지스엔지제28호 사모부동산투자유한회사 펀드를 통해 총 1,77억원(약 17.1백만원/3.3m2)에 매입함. 국민연금공단은 케이원리트빌딩을 칸서스자산운용 으로부터 1,9억원(약 13.9백만원/3.3m2)에 매입함. 코람코자산운용은 코람코퍼스텝사모부동산투자신탁16 펀드를 통해 삼성엔지니어링 이 소유하고 있던 언주로3길 SEI타워 및 테헤란로 글라스타워 지분(34%)을 총 2,43억원 매입함. 마스턴투자운용은 효령로 국제전자센터, 테헤란로 PCA타워, 스타빌딩을 리츠를 통해 각각 915억원, 1,34억원, 44억원에 매입했으며, 특히 PCA타워의 3.3m2 당 매매가격은 약 21.9백만원으로 4Q 매매사례 중 가장 높았음. 오픈인텔렉스는 지이리얼에스테이트 가 구분소유하고 있던 언주로 현대인텔렉스빌딩 9개층을 28억원에 매입한 것으로 조사됨. 칸서스자산운용은 칸서스동자동사모부동산투자신탁 펀드를 통해 KDB생명타워(구 아스테리움 서울)를 동자동제4구역도시환경정비 사업조합으로부터 3,616억원(약 14백만원/3.3m2)에 매입함. 동부자산운용은 동부사모부동산투자신탁11호 펀드를 통해 나이스인프라(주), 나이스정보통신(주), 한국전자금융(주) 등 나이스홀딩스 자회사들이 구분 소유하고 있던 마포대로 크레디트센터를 448억원에 매입함. <자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본> 17 OFFICE MARKET REPORT

18 매입매각 동향 매매 사례 분석 오피스 거래량 131.4% 증가 (총 16건, 431,887m2) 13.4Q 주요 오피스 거래는 총 16건(431,887m2)으로, 거래면적은 3Q 대비 131.4% 증가한 것으로 나타남. (전년 동기대비 25.2% 감소) 이번 분기에는 CBD 및 KBD 소재 대형빌딩을 중심으로 거래가 이루어졌던 것으로 조사됨. 거래 면적 및 거래건수 추이 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q 투자 목적 매수세 강세 거래면적 기준 매수자 구성 추이 13.4Q에는 투자 목적 거래가 83%로 가장 높은 비중을 차지했으며, 이어서 기업의 실수요 및 개인 목적 거래가 각각 13.1%, 3.8%의 비중을 나타냄. 주요 대형빌딩들의 리츠 및 펀드를 통한 거래 비중이 지난 분기에 이어서 높은 비중을 차지하고 있으며, 특히 리츠를 통해 거래된 역삼동 PCA타워의 3.3m2 당 매매가격은 약 21.9백만원으로 4Q 매매사례 중 가장 높았음. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q 총 거래가격 1조 7,994억원 4Q 총 거래가격은 1조 7,994억원을 기록해 3Q 대비 1.9% 증가한 것으로 나타남. 4Q에는 AIA타워, 노스게이트타워, SEI타워, KDB생명타워 등 대형 오피스를 중심으로 거래가 이루어져 3.3m2당 매매가격이 3Q 대비 9.2% 증가한 약 14.7백만원 수준으로 조사됨. 거래가격 및 3.3m2당 매매가 추이 3, , , , , , 2. '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q 현대인텔렉스빌딩, 국제전자센터, 크레디트센터는 3.3m2당 매매가에서 제외 <자료출처 : DART, 보도자료, 등기부등본> th QUARTER 18

19 부동산 간접투자시장 부동산펀드 현황 회사명 펀드명 설정 연도 13. 4Q 신규 설정된 부동산 펀드는 총 58건이며, 총 설정규모는 1조 8,793억원으로 3Q 대비 72.1% 상승함.(전년 동기 대비 34% 상승) 투자 대상별로는 상업시설이 비중이 가장 높았으며, 리츠(재간접), NPL, MBS 등 기타유형이 그 뒤를 이음. 설정 규모가 가장 컸던 펀드는 삼성에스알에이자산운용에서 설정한 삼성SRA사모부동산투자신탁 5 임. 이는 홈플러스 4개점(부천 상동, 수원 영통, 인천 작전, 대구 칠곡)에 투자하는 펀드로, 총설정액은 3,158억원임. 용산구 소재 KDB생명타워(구 아스테리움 서울) 에 투자하는 칸서스동자동사모부동산투자신탁 과 SEI타워 및 글라스 타워 에 투자하는 코람코퍼스텝사모부동산투자신탁16 가 각각 설정액 1,5억원, 1,11억원으로 그 뒤를 이음. 교직원공제회는 에프지자산운용이 설정한 펀드인 에프지USRED사모부동산신탁 2 를 통해 뉴욕 맨해튼 소재 11 AIA빌딩의 우선주에 약 8억원을 투자한 것으로 조사됨. 한국투신운용은 공평 1, 2, 4지구 오피스 개발사업에 투자하는 한국투자사모공평오피스부동산투자신탁 2 를 약 56억원 금액으로 신규 설정함 설정 월 모집 형태 국내외 설정액 (억원) 투자대상 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 사모 국내 - KTB칸피던스사모부동산투자신탁 사모 국내 - KTB칸피던스사모부동산투자신탁 사모 국내 7 시흥 배곧신도시 아파트 KTB자산운용 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 사모 국내 7 주거시설 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 사모 국내 6 주거시설 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 사모 국내 39 롯데쇼핑 광명복합쇼핑몰 KTB칸피던스사모부동산투자신탁 사모 국내 65 부산시 소재 와이즈파크 매입 대신자산운용 대신마스턴리츠사모부동산투자신탁 1, Class A, Class C 사모 국내 359 리츠투자 더커자산운용 더커봉선사모부동산투자신탁 사모 국내 3 광주광역시 남구 소재 봉선 지웰 동부자산운용 동부사모부동산투자신탁 사모 국내 19 서울시 마포구 소재 크레디트센터 리치먼드자산운용 리치먼드사모둔산영화관부동산투자신탁 사모 국내 7 대전광역시 서구 소재 영화관 리치먼드사모제주연동호텔부동산투자신탁 사모 국내 8 제주연동호텔 마이애셋자산운용 마이애셋NPL사모부동산투자신탁 9, 1, AP1-1, 1A, 1B , 12 사모 국내 1,39 NPL 삼성SRA자산운용 삼성SRA사모부동산투자신탁 사모 국내 3,158 홈플러스 부천상동점, 수원영통점, 인천작전점, 대구칠곡점 알파에셋자산운용 알파마이티사모부동산모투자신탁 사모 국내 14 상업시설 알파마이티사모부동산모투자신탁 사모 국내 18 상업시설 에프지USRED사모부동산신탁 사모 해외 832 뉴욕 11 AOA 에프지자산운용 에프지USRED사모부동산투자신탁 사모 해외 2 미국 상업용 부동산 대출 채권투자 에프지유로RED사모부동산투자신탁 사모 해외 748 영국 상업용 부동산 대출 채권투자 엠플러스사모부동산투자신탁 사모 국내 12 경기도 용인시 기흥구 소재 흥덕IT밸리 엠플러스자산운용 엠플러스사모MBS부동산투자신탁 사모 국내 3 MBS 엠플러스사모부동산투자신탁 사모 국내 5 서울시 서초구 소재 바로세움3차 매입 우리자산운용 우리마일스톤US사모부동산투자신탁 2(재간접형) 사모 해외 637 리츠투자 이지스타이탄사모부동산투자신탁 사모 국내 홈플러스 부천상동점, 수원영통점, 인천작전점,대구칠곡점 이지스사모부동산투자신탁 사모 국내 515 서울시 종로구 소재 복합빌딩 (수송 1-9구역) 이지스자산운용 이지스사모부동산투자신탁 사모 국내 4 서울시 서초구 소재 중소형빌딩 유동화 이지스엔지제28호사모부동산투자유한회사 사모 국내 442 서울시 종로구 소재 노스게이트 빌딩 매입 이지스해외간접RES사모부동산투자신탁 사모 해외 58 해외 재간접펀드 칸서스동자동사모부동산투자신탁 사모 국내 1,5 서울시 용산구 소재 KDB생명타워(구 아스테리움 서울) 칸서스자산운용 칸서스창원사모부동산투자신탁 사모 국내 47 - 칸서스DISCOVERY NPL사모부동산투자신탁 1, , 12 사모 국내 1,485 NPL 캡스톤자산운용 캡스톤사모부동산투자신탁 사모 국내 2 을지로 소재 호텔 개발사업 코람코자산운용 코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 사모 해외 362 대구 소재 인터불고 호텔 매입 코람코퍼스텝사모부동산투자신탁 사모 해외 1,11 SEI타워 및 글라스타워 지분(34%)매입 파인트리자산운용 파인트리솔쓰리사모부동산투자신탁 6-1, 2, 사모 국내 171 NPL 하나자산운용 하나랜드칩사모부동산투자신탁 56(재간접형) 사모 해외 59 서유럽 내 데이터센터 하나HW랜드칩사모부동산투자신탁 1(자), 1-1(모) 사모 국내 1,26 종로 삼환빌딩 하우제주스카이사모부동산투자신탁 사모 국내 1 제주도 호텔 투자 하우자산운용 하우3차QWL밸리사모부동산투자신탁 사모 국내 1 창원 QWL밸리(숙박시설) 하우사모부동산투자신탁 사모 국내 2 서울시 소재 숙박시설 한국투신운용 한국투자사모삼송지식산업센터PFV부동산투자신탁 사모 국내 5 고양 삼송테크노밸리 PFV 한국투자사모공평오피스부동산투자신탁 1, 사모 국내 8 공평 1,2,4 지구 오피스 개발사업 한화자산운용 한화NPL사모부동산투자신탁 사모 국내 286 NPL 한화 Debt Strategy 사모부동산투자신탁 사모 해외 721 미국 상업용 부동산 대출 채권 투자 현대인베스트먼트 자산운용 현대사모부동산투자신탁 사모 국내 2 서이천물류센터 매입 현대NPL사모부동산투자신탁 2(ABS) 사모 국내 369 NPL 현대사모부동산투자신탁 사모 국내 3 금천구 소재 멀티플렉스 (자료출처 : 금융투자협회 및 각 자산운용사, 보도자료) 19 OFFICE MARKET REPORT

20 부동산 간접투자시장 부동산펀드 분석 부동산펀드 신규 설정액 72.1% 상승 13. 4Q 부동산펀드 신규 설정액은 1조 8,793억원, 설정 건수는 58건으로 조사됨. 이번 분기 부동산펀드는 설정액 기준으로 3Q 대비 72.1% 상승함.(전년 동기대비 34% 상승) 13. 4Q(12월 말 기준) 부동산펀드 누적 설정액은 24조 2,937억원으로 3Q(9월 말 기준) 보다 9.1% 상승한 수준임. 전체 펀드 설정액 대비 부동산 펀드 설정 비율은 7.3%로 이는 3Q 대비.7%p 상승한 수준임. 부동산펀드 신규 설정액 및 설정 건수 추이 부동산펀드 월별 누적 설정액 추이 * 설정원본 기준 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q 26, 24, 22, 2, 18, 16, 14, 12, '11.1 '11.2'11.3 '11.4 '11.5'11.6 '11.7 '11.8'11.9 '11.1 '11.11 '11.12 '12.1'12.2'12.3 '12.4 '12.5'12.6 '12.7 '12.8'12.9 '12.1 '12.11 '12.12 '13.1'13.2'13.3 '13.4 '13.5'13.6 '13.7 '13.8'13.9 '13.1 '13.11 ' % 7.% 6.5% 6.% 5.5% 5.% 4.5% 4.% 3.5% 3.% 리테일 투자 펀드 설정액 76% 증가 투자 대상별로는 상업시설이 61%로 가장 높은 비율을 차지하였으며, 리츠(재간접), NPL, MBS 등 기타유형이 34%로 그 뒤를 이음. 상업시설 중 리테일에 투자하는 신규 펀드 설정액이 3Q 대비 76% 증가했으며, 이는 이번 분기 신규 펀드 중 설정 규모가 가장 컸던 삼성SRA사모부동산투자신탁5호 때문인 것으로 파악됨. 신규로 설정된 펀드 중 국내 오피스에 투자한 사례로는 종로 노스게이트빌딩, 용산 KDB생명타워, 마포 크레디트센터 등이 있었으며, 해외 오피스는 뉴욕 11 AOA가 있었음. 운용사별 설정현황을 살펴보면 삼성에스알에이자산운용이 3,158억원으로 설정액이 가장 높았으며, 칸서스자산운용이 총 4건, 3,32억원의 펀드를 신규 설정해 활발한 움직임을 보임. 투자대상별 설정비율 추이 *BLIND/설정미정 펀드는 제외함. 1% 9% 8% 7% 6% 5% 4% 3% 2% 1% % '1.1Q '1.2Q '1.3Q '1.4Q '11.1Q '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q '12.4Q '13.1Q '13.2Q '13.3Q '13.4Q 운용사별 펀드설정 현황 , 2,5 2, 1,5 1, th QUARTER 2 <출처 : 금융투자협회>

21 REITs 신규 영업인가(신청) 리츠 구 분 회 사 명 투자대상 영업인가 영업인가 신청 (주)케이원 제3호 기업구조조정부동산투자회사 대전시 동구 소재 롯데마트 동대전점 (주)마스턴 제7호 위탁관리부동산투자회사 서울시 강남구 소재 PCA라이프타워 (주)마스턴 제4호 위탁관리부동산투자회사 서울시 서초구 소재 국제전자센터 12층, 13층, 16~24층 (주)제이알 제13호 위탁관리부동산투자회사 서울시 강남구 소재 스타빌딩 (주)희망임대주택 제2호 위탁관리부동산투자회사 하우스푸어 소유 주택 (주)케이비와이즈스타 제6호 위탁관리부동산투자회사 21 아울렛 분당점, 21 아울렛 중계점 (주)케이비와이즈스타 제6호 위탁관리부동산투자회사 21 아울렛 분당점, 21 아울렛 중계점 (주)희망임대주택 제2호 위탁관리부동산투자회사 하우스푸어 소유 주택 (주)제이알 제14호 위탁관리부동산투자회사 서울시 강남구 소재 LIG강남빌딩 (주)씨엑스씨 기업구조조정부동산투자회사 여의도 소재 콘래드 서울 호텔 (주)케이리얼티 제4호 기업구조조정부동산투자회사 케이티 5개 부동산 (주)이천디씨 기업구조조정부동산투자회사 경기도 이천시 소재 물류창고시설 (주)코크렙 서면 위탁관리부동산투자회사 부산시 부산진구 소재 부산 D-city (주)케이리얼티 제5호 위탁관리부동산투자회사 서울시 강남구 소재 업무시설 (주)펨코 제6호 위탁관리부동산투자회사 울산시 남구 소재 롯데시티호텔 울산 변경인가/해산/영업인가 신청 철회 리츠 변경인가 3건 : 케이탑자기관리부동산투자회사 (사업계획 추가 : 경기 고양시 덕양구 소재 홀인원프라자빌딩) 경인개발전문자기관리부동산투자회사 (사업계획 변경 : 영등포 소재 주상복합 개발사업, 일반숙박시설 개발사업) 제이알제12호기업구조조정부동산투자회사 (재원조달, 매입일정, 정관 변경) 해산 2건: 케이비와이즈스타제2호기업구조조정부동산투자회사 (사유 : 주주총회 해산결의) 가경개발전문자기관리부동산투자회사 (사유 : 주주총회 해산결의) 영업인가 신청 철회 2건 : 제이알제14호위탁관리부동산투자회사 (사유 : 우선협상기간 종료 ) 케이탑자기관리부동산투자회사 (일부 철회:뉴삼창마트빌딩 매입) 13. 4Q에 영업인가를 받은 리츠는 총 6건이며, 기업구조조정리츠 1건, 위탁관리리츠 5건으로 조사됨. 오피스 투자 건으로는 강남구 테헤란로 PCA라이프타워, 스타빌딩, 서초구 효령로 국제전자센터에 투자하는 마스턴제7호위탁관리리츠, 제이알제13호위탁관리리츠, 마스턴제4호위탁관리리츠 가 있음. 제이알제13호위탁관리리츠 는 강남구 테헤란로 소재 스타빌딩을 매입하는 건으로, 총 매입금액은 265억원임. 희망임대주택제2호위탁관리리츠 는 주택담보대출로 어려움을 겪는 하우스푸어를 지원하기 위해 이들의 소유 주택 5가구를 매입하는 것임. 4Q 신규 영업인가를 신청한 리츠는 위탁관리리츠 6건, 기업구조조정리츠 3건으로, 총 9건임. 제이알투자운용은 강남구 테헤란로 소재 LIG강남빌딩에 투자하는 제이알제14호위탁관리리츠 에 대한 영업인가를 11월에 신청하였으나, 우선협상기간 종료로 인해 12월 영업인가 신청을 철회한 것으로 조사됨. 리츠 주가 동향 (자료출처 : 증권거래소) 6, 5, 4, 3, 2, 1, '12.12 '13.1 '13.2 '13.3 '13.4 '13.5 '13.6 '13.7 '13.8 '13.9 '13.1 '13.11 '13.12 코크렙 15호 는 기존 대출 상환(약 62억원) 및 운용비용 조달(약 52억원)을 위해 메리츠캐피탈 및 메리츠종합금융증권 으로 부터 654억원의 자금을 차입한 사실에 대해서 공시함. 케이탑리츠 는 일산동구 소재 뉴삼창빌딩을 매입할 예정이었으나, 해당 빌딩 구분소유자들의 민원제기로 인하여 매입계획을 철회함. 4Q 현금 결산 배당을 공시한 리츠는 케이탑리츠 와 트러스 제7호 로, 각각의 보통주 1주당 배당금액은 6원, 165원임. (자료출처 : 국토해양부 및 전자공시시스템(DART), 보도자료) 21 OFFICE MARKET REPORT

22 LG경제연구원 214년 국내외 경제전망 성장률 3% 중반의 완만한 회복 1. 세계경제 전망 2. 국내경제 전망 3. 맺음말 213년 하반기 나타난 세계경제 회복 흐름은 214년까지 이어질 전망이다. 미국 가계부채 조정이 일단락 되면서 소비가 늘고 유로존 도 재정위기 부담 축소로 플러스 성장을 회복하면서 선진국이 경기회복을 선도할 것으로 보인다. 미국 출구전략에 따른 금리상승 및 개 도국 금융시장 변동성 확대는 회복속도를 제약하는 요인이 될 것이다. 다만 유로존 및 일본의 통화 완화 지속, 신흥국 금융혼란의 학 습효과 등으로 출구전략 시행이 경기의 흐름을 바꾸지는 않을 것으로 보인다. 중국은 본격적인 경제구조조정에 나서면서 과거와 같 이 세계경제 성장세를 크게 높이는 역할을 하기 어려울 것이다. 214년 세계경제 성장률은 3.5% 수준을 기록할 전망이다. 세계경기 회 복에도 국제원자재 가격 하락 및 글로벌 유동성 증가세 둔화로 인플레 압력은 높지 않을 것이다. 세계교역이 올해보다 회복되겠지만 글로벌 무역불균형 조정 노력이 지속되면서 과거만큼 큰 폭의 상승을 기대하기 어렵다. 아시아 수출중심 국가들은 세계경기 상승을 체감하는 정도가 높지 않을 것이다. 국내경기도 내년에 올해보다 성장률이 높아질 전망이다. 선진국의 소비수요가 회복되면서 내구재와 IT부품을 중심으로 우리 주력제 품 수출이 호전될 것으로 보인다. 그러나 세계교역 증가속도가 빠르지 않은데다 환 율여건도 악화될 것으로 예상된다. 내년에도 4 억 달러 이상의 경상수지 흑자가 유지되면서 원/달러 환율은 평균 달러당 1,3원 수준으로 절상될 전망이다. 엔저가 지속되고 개도국 통화도 절하되는 가운데 원화가치가 크게 높아지면서 수출가격 경쟁력 저하가 우려된다. 지난 3년간 마이너스 성장에서 벗어나 올해 큰 폭의 상승률을 기록했던 건설투자도 정부의 주택공급 축소방침과 SOC 예산 감소 등으로 내년에는 다시 활력이 낮아질 전망이다. 내 년 국내경제 성장률은 3.7%로 올해보다 높아질 것으로 보이지만 올해 위축되었던 데 따른 반등효과가 크다. 전기대비 경제성장 속도 는 올해 연율 4% 내외에서 내년에는 3%대 중반으로 낮아질 전망이다. 경기회복 속도가 빠르지 않고 수입물가 하락추세도 이어지면 서 소비자물가 상승률은 2% 초반에 머물 전망이다. 시중금리가 상승하고 자금조달 여건의 기업간 차별화도 심화되면서 기업자금조달 부담은 확대될 것으로 예상된다. 경제연구부문 gtlee@lgeri.com th QUARTER 22

23 214년 국내외 경제전망 내년 세계경기를 이끌어가는 지역은 올해와 마찬가지로 선진국이 될 것이다. 1. 세계경제 전망 선진국 소비가 세계경기 선도 세계경제는 올해 상반기중 회복국면에 들어선 것으로 판단된다(<그림 1> 참조). 2분기 이후 미국 의 성장세가 본격화되고 유로존도 플러스 성장으로 돌아서면서 세계경기를 주도하고 있다. 하반기 에도 연율 3% 내외의 세계경기 회복세가 지속되는 것으로 추정된다. 3분기중 출구전략 관련 불안 감으로 일부 개도국들이 외자유출과 경기둔화를 겪었지만 중국경제가 반등하고 미국경기 상승도 지속되면서 세계경기 회복의 흐름을 이어갔다. 4분기 미국의 예산안 관련 협상지연에 따른 성장차 질이 예상되지만 출구전략 부담이 완화되고 개도국 금융시장도 안정을 되찾으면서 전반적인 경기 상승 기조가 이어질 것으로 보인다. 올해 세계경제 성장률은 지난해와 유사한 3% 내외를 기록할 전망이다. 212년 미국의 부동산 가격 반등, 213년 미국 가계부문 디레버리지 일단락 및 유로존 재정위기 부담 축소 등 글로벌 금융위기를 유발시킨 요인들이 순차적으로 해소되면서 내년에도 세계경제는 (세계경제성장률, %) 4 상승기조를 이어갈 것이다. 국제 원자재 가격 안정도 세계경기 회복의 긍정적 요인이다. 셰일오일 등 비전통원유의 생산능력 증가로 국제유가가 안정 기조를 유지할 것으로 예상되고 있다. 내년 세계경기를 이끌어가는 지역은 올해와 마찬가지로 선진국이 될 것이다. 미국은 금년 중 가계부문의 디레버리지, 즉 부채조정이 일단락되면서 가계의 소비 재개여력이 커졌다. 주택가격 상승기조도 내년까지 지속되면서 생산과 고용창출에 기여할 전망이다. 유로존도 국가재정위기 부담이 완화 되면서 소비, 투자의 점진적 회복세가 예상된다. 금년 중에는 선진국 수요부문 중 건설 및 생산기반 투자, 수출 등이 성장을 이끌었다면 내년에는 상대 적으로 소비 증가세가 높아질 전망이다 주 : 주요 4개국 가중평균 성장률, 전기비 연율 기준 자료 : Global Insig t 출구전략이 경기흐름 바꾸지는 않을 것이나 빠른 성장 제약 내년 세계경제 성장률이 크게 높아지기보다는 3% 중반 수준에 머물 전망이다. 재정긴축이 세계수요를 위축시키는 효과는 줄어들었지만 출구전략에 따 른 유동성 회수가 세계경기의 빠른 성장세를 제약하는 요인이 될 것이다. 올해 말이나 내년 초 출구전략이 시행되면 그동안 주춤했던 국제금리 상승추세 가 재개되고 개도국 금융시장의 불안이 확대될 것으로 예상된다. 금리상승은 자산가격을 낮추고 소비와 투자 등 전반적인 수요를 제약하는 요인이 될 것 이다. 글로벌 금융시장의 변동성이 커지면서 위기우려 개도국의 실물경기 부진이 이어질 것으로 보인다. 출구전략 시행이 세계경기의 방향 자체를 바꾸는, 즉 경기의 기조를 하락세로 떨어뜨리는 수준에 이르지는 않을 것이다. 양적 완화 축소 시행은 미국의 경제지표 개선이 뚜렷해지는 것을 전제로 할 것이며 미국이 시장의 기대를 크게 벗어나는 모험적인 정책을 쓸 가능성은 높지 않다. 출구전략이 세계경제 의 방향을 바꾸기보다는 세계경제의 흐름에 의해 출구전략의 시점과 강도가 결정되는 측면이 클 것으로 예상된다. 중국의 성장전략 변화도 세계경기의 회복이 과거만큼 빠르지 못하게 하는 원인이다. 중국은 2년대 세계경기 회복기에 1% 가까이 성장하며 경기상 승을 가속시키는 역할을 했지만 이제는 이러한 역할을 기대하기 힘들다. 고성장에 따른 후유증을 축소시키지 못하면 지속성장이 어렵다는 판단 하에 중국 정부는 투자확대 속도를 조정하고 인위적인 부양을 하지 않겠다는 강한 의지를 보이고 있다. 인도, 브라질 등 거대 개도국들도 올해 수준의 부진한 성장을 이어가면서 개도국 평균 성장률은 올해 수준에 머물 것으로 보인다. 디플레 위험 상존, 교역증대는 빠르지 않을 것 성장률이 높아져도 글로벌 인플레이션 압력은 크지 않을 것으로 예상된다. 최근 주요 선진국들은 경기가 개 선되는 흐름임에도 불구하고 물가상승률이 낮아지는 현상을 경험하고 있다(<그림 2> 참조). 개도국보다는 선진 국 주도, 투자보다는 소비 주도의 경기흐름이 예상되면서 세계적으로 원자재 수요는 크게 늘지 않을 전망이다. 반면 원자재 공급능력은 계속 확대되면서 생산비용 측면에서의 가격상승 압력을 낮출 것이다. 더욱이 출 구전략으로 글로벌 유동성 증가세가 둔화되면서 물가하락 요인으로 작용할 것이다. 세계경기 회복에도 불구 하고 글로벌 인플레이션율은 크게 높아지지 않을 것으로 보이며 성장세가 부진한 국가에서는 디플레이션 우 려가 재기될 것으로 예상된다. 세계경기 상승흐름에도 불구하고 세계교역 확대 추세는 과거만큼 빠르지 않을 전망이다. 글로벌화가 본격 (소비자물가 전년동월비, %) 미국 유로 물가 목표치 주 : 물가상승률 2%는 유럽 중앙은행의 공식 목표치이며 미국은 FRB가 공표 한 장기물가상승률 수준임. 자료 : Datastream 23 OFFICE MARKET REPORT

24 LG경제연구원 전반적인 글로벌 리밸런스 현상이 진행되면서 빠른 교역확대를 제약하게 될 것이다. % 25 세계 역 가 세계경제성장률 주 : 세계교역 증가율은 달러표시 금액 기준, 213년은 주요 7개국 평균으로 계산 자료 : IMF, Global Insig t 하는 정도가 크지 않을 것이다. 적으로 진행되기 시작한 199년대 이후부터 글로벌 금융위기 이전까지 세계교역물량 증가율은 세 계경제 성장률의 약 2배에 달했다. 달러화 기준 교역액 증가율은 세계경제 성장률보다 3배 가까이 빠르게 성장한 바 있다(<그림 3> 참조). 그러나 올해에는 교역액 증가율이 오히려 세계경제 성장률보 다 낮은 것으로 추정된다. 9월까지 세계교역 증가율은 1%에도 미치지 못한 것으로 추정된다. 내년에 는 소비수요가 회복되면서 이처럼 심각한 교역위축 현상에서는 벗어나겠지만 전반적인 글로벌 리밸 런스(무역불균형 조정) 현상이 진행되면서 빠른 교역확대를 제약하게 될 것이다. 내년 세계교역 증 가율(금액기준)이 두자리수를 기록하기는 어려울 것으로 보인다. 개도국들의 고성장에 대한 기대가 줄어들고 출구전략에 따른 유동성 회수 작업이 진행되면서 선진국의 개도국 직접투자 둔화 추세도 이어질 전망이다. 세계경제 성장 속도가 과거 회복기에 비해 높지 않을 것으로 예상되는데다 선진국 성장의 대외 파급효과가 줄어들면서 우리나라를 비롯한 아시아 수출중심 성장국가들은 세계경기 상승세를 체감 미국, 디레버리지 일단락되며 소비활력 확대 % 개 부 /G P 중 자료 : 미 상무부 미국은 내년에도 세계경기를 선도하는 역할을 할 것이다. 주된 원동력은 수요부문에서의 회복여력이 아직 크다는 점이다. 미국의 개인부채는 28년 1분기 14.5조달러 규모에서 꾸준히 줄어들어 212년 3분기 13.5조달 러에 이른 후 올해 들어서는 하락세가 멈추었다. GDP 대비 개인부채 비중도 2년대 이전 추세선까지 낮아 진 상황이어서 가계부문의 디레버리지는 일단락된 것으로 판단된다(<그림 4> 참조). 경제불안 심리가 다소 완화되면서 가계는 늘어난 소비여력을 바탕으로 소비성향을 높여나갈 가능성이 크 다. 기업도 높아진 수익성을 기반으로 투자를 늘려갈 전망이다. 셰일가스 개발과 관련된 정유, 화학부문의 기 반설비 투자도 꾸준히 지속되면서 고용을 늘리고 물가 및 경상수지 부담을 줄이는 힘으로 작용할 전망이다. 다만 미국의 주택경기가 성장을 이끌어가는 힘은 다소 둔화될 것으로 보인다. 미국의 주택가격(2개 대도시 기준)이 아직 26년 피크보다 2% 가량 낮은 수준이어서 반등할 여지는 남아 있다. 그러나 212년초의 저점 대 비 2% 이상 반등했고 지역별로는 과거 정점을 회복한 곳도 있어 추가적인 상승 속도는 꺾일 것으로 보인다. 국가부채 한도와 관련된 불안요인도 여전히 남아 있다. 세수 확대로 재정적자가 꾸준히 줄어드는 모습을 보이고 있다는 점은 정치적 합의 달성에 긍정 적 요인이다. 그러나 최근 오바마 케어 시행과 관련된 혼란 및 부정적 여론 확대 등을 감안할 때 내년초 부채한도 상향 조정에 따른 정치권 갈등과 이에 따 른 혼란이 재개될 가능성을 배제하기 어렵다. 내년 미국 경제성장률은 올해보다 다소 높아진 연간 2.6% 수준을 기록할 것으로 전망된다. 유로존, 불안한 회복 국면 유로존은 올 2분기 이후의 경기회복 흐름이 내년까지 지속될 전망이다. 남유럽 국가들의 경상수지 흑자 전환은 그동안의 임금 및 가격하락으로 기업들이 경쟁력을 어느 정도 갖추었다는 것을 의미한다. 미국의 수요 확대, 유로화 절하를 바탕으로 수출이 유로존의 내년 성장을 이끌어갈 전망 이다. 국가신뢰위기가 다소 완화되면서 소비 및 투자심리도 점차 호전될 전망이다. 독일의 대연정 구성으로 재정긴축의 강도도 줄어들 것으로 예상 된다. 유럽중앙은행(ECB)의 최근 금리 인하에서도 보듯이 전반적인 물가압력 하락으로 성장을 중시하는 정책기조가 강화될 전망이다. 그러나 회복속도는 빠르지 않을 것이다. 남유럽 국가들이 경상수지 흑자전환에는 성공했지만 추가적으로 경제를 이끌어갈 주도 부문이 없어 저 성장이 길어질 것이라는 지적이 제기되고 있다. 또한 유로존의 금융부문이 성장의 걸림돌이 되는 상황은 장기화될 우려가 있다. 내년 중 단일 은행 감독체제의 출범에 합의하기는 했지만, 은행 단일정리체제 및 부실정리기금 등 각국 재정부담이 걸려있는 부문의 합의는 순탄치 않을 것으로 보인 다. 프랑스의 국민전선, 네덜란드 자유당 등 유럽의 통합 움직임에 반대하는 정당의 지지율이 높아지고 있는 것도 불안요인이다. 내년 5월로 예정 된 유럽의회 선거에서 해당 정당들이 높은 지지를 받을 경우, 만장일치제로 결정하는 유럽의회의 많은 통합정책들에 제동이 걸릴 수 있다. 더욱이 최근 일부 국가들을 중심으로 디플레이션 우려도 커지고 있다. 그리스에서는 금융기관의 대출축소, 디플레이션과 자산가격 하락 등 버블붕괴기 일본에서 나타난 현상들이 재현되고 있다. 내년 유로존 경제성장률은.7% 내외에 머물 것으로 보인다. 기타 브릭스국, 장기추세에 못 미치는 성장 기타 브릭스 국가들도 하반기중 본격적 회복을 기대하기 어려운 상황이다. 선진국 경기 회복으로 수출은 다소 늘어날 여지가 있지만 국제 유동성 흐름은 긍정적이지 않을 것이다. 선진국 양적 완화 기간중 외국인 자금 유입이 빠르게 이루어졌던 인도, 브라질 등은 출구전략 시행이 가시화되면서 th QUARTER 24

25 214년 국내외 경제전망 소비세 인상의 부정적 영향이 클 경우 일본 정부는 높아진 지지기반을 바탕으로 더욱 강력한 부양책을 실시할 것으로보인다. 외국자금의 이탈이 이어질 것으로 예상된다. 화폐가치도 하락압력을 받으면서 물가부담을 높이고 통화정책의 여력을 떨어뜨리는 요인이 될 것이다. 브라질은 높은 재정적자로 경기부양책 시행이 어려운 데다 원자재 가격도 약세를 보이면서 경기회복이 어려울 전망이다. 인도의 경우 정부의 개 혁의지에 대한 신뢰도가 크게 떨어져 있어 외국인 자금 유입이 여의치 않을 것으로 보인다. 농산물 가격 하락으로 물가가 안정되어 하반기 경기가 다소 호전될 여지가 있지만 연간 5% 내외의 성장에 머물 전망이다. 석유부문이 전체 수출의 7%를 차지하는 러시아는 유가의 장기 하향안정 예상 으로 수출뿐 아니라 외국인 직접투자의 부진이 이어지면서 본격적인 회복을 제약할 것으로 보인다. 일본기업, 엔저에 적응하면서 고용 및 투자 확대 일본은 내년에도 아베노믹스의 성과가 지속될 전망이다. 올해에는 가계부문의 소비가 성장을 이끌었다 면 점차 성장주도 부문이 기업으로 바뀌어갈 것이다. 자산가격 상승과 소비심리 호전, 엔저에도 불구하고 (%) 그동안 기업들은 투자에 본격적으로 나서지 않았는데 이는 지난 수십년 동안 지속되었던 저성장과 디플 레이션 경험 때문이다. 향후 아베노믹스의 약효가 지속되어 수요가 늘고 물가가 상승할 것이라는 기대가 확대되면서 일본기업들은 최근 높아진 수익성을 바탕으로 점차 투자와 생산을 늘리고 가격경쟁에도 적극 적으로 나서는 등 변화에 적응해갈 것이다. 고용이 늘어나는 가운데 물가 상승기조가 굳어지게 되면 기업 -.8 들의 임금인상도 본격화되면서 가계구매력을 높이는 요인이 될 것이다(<그림 5> 참조) 내년 4월 소비세 인상 이후 소비가 위축되면서 경기가 급락할 것이라는 우려가 커지고 있으나 일본정 주 : 3개월 이동평균 213 부가 GDP의 1%에 달하는 대규모 경기부양책을 계획하고 있으며 추가적인 양적 완화 가능성도 크다. 소비 자료 : Global Insig t 세 인상의 부정적 영향이 클 경우 일본 정부는 높아진 지지기반을 바탕으로 더욱 강력한 부양책을 실시할 것으로 보인다. 아베노믹스 효과가 극대화된 올 해보다는 성장세가 낮아지겠지만 내년에도 1%대 초중반의 성장은 지속할 것으로 예상된다. 중국, 7%대 중반 성장 유지 수출의 성장기여도가 낮아지면서 중국경기는 정부의 정책방향과 밀접하게 움직이고 있다. 상반기 부동산 및 유동성 규제 등으로 둔화되던 성장세가 은행권 유동성 투입, 인프라 투자 확대 방안 등으로 3분기중에는 다 시 높아지는 모습을 보였다. 4분기 이후 내년까지의 경기흐름은 11월 열린 3중 전회 결과가 중요한 역할을 할 (%) 6 것이다. 중국은 개혁의 전면적 심화를 강조하면서 본격적 구조조정에 나설 것을 공표하고 있으며 이는 그동안 5 중국의 고성장을 이끌어왔던 투자 둔화로 이어질 것이다(<그림 6> 참조). 중국정부는 장기적으로 지속가능한 4 성장을 위해 지방정부 부채, 부동산 거품, 과잉유동성, 과잉설비 문제를 해소하는 노력을 강화할 예정이다. 정 3 부투자의 9%를 차지하는 지방정부 투자가 둔화될 것으로 보이고 민간부문에서도 철강, 시멘트, 조선 등 과잉 2 설비 산업을 중심으로 투자조정이 가속될 것이다. 주택가격 규제 강화로 부동산 투자 역시 상승속도가 낮아질 1 것으로 보인다. 그림자 금융문제 해결을 위한 통화긴축 기조도 유지될 것으로 예상된다. 211 올해 부진했던 수출은 다소 회복되면서 내년 성장을 주도해갈 것이다. 중국과 교역비중이 높은 유로존 및 주 : 전년동기비 미국의 수요 회복이 긍정적 측면으로 작용할 것이다. 중국정부의 소득분배 정책에 힘입어 소비도 꾸준한 성 자료: CEIC 장을 지속할 것으로 예상된다. 중국경제 성장률은 올해 7.6%에서 내년 7.4%로 완만하게 낮아질 전망이다. 중국이 세계경제에서 차지하는 비중 이 높아지는 점을 감안할 때 중국의 세계경제 성장 기여도는 내년에 거의 변하지 않을 것으로 보인다.. 기타 BRICs, 본격적인 회복세 어려울 것 인도, 브라질 등 기타 브릭스 국가들은 내년에도 경기가 뚜렷이 나아지기 어려우며 출구전략 시행에 따른 리스크도 여전히 남아 있다. 인도는 루피 화 가치 절하에 따른 수출회복과 금 수입 규제로 경상수지가 개선되는 점이 긍정적 요인이다. 그러나 루피화 절하는 다른 한편 수입물가 상승을 가져 와 인플레이션 부담을 지속시킬 것으로 보인다. 올해 취임한 라잔 중앙은행 총재는 경기 부양보다는 인플레이션 안정에 무게를 두면서 고금리 기조를 이어갈 가능성이 크다. 루피화 평가 절하로 유가 보조금 등 정부 부담이 커져 재정 정책을 통한 경기 부양도 기대하기 어려운 상황이다. 인도 경제는 올해에 이어 4%대의 부진한 성장세가 지속될 것으로 예상된다. 브라질은 항공기 등 제조업 부문 수출과 월드컵 개최 관련 수요가 늘고 경상수지도 개선될 것으로 기대되고 있다. 정부가 선심성 지출을 줄이고 교육과 인프라 투자를 확대하겠다고 밝힌 것이 향후 투자 확대 및 외자유치에 긍정적인 측면이다. 그러나 인도와 마찬가지로 헤알화 약세로 인한 인 플레이션 및 고금리 정책이 성장을 제약하는 요인이 될 것이다. 가격하락으로 원자재 수출도 부진할 전망이다. 내년 하반기 월드컵과 총선 이후 재정 25 OFFICE MARKET REPORT

26 Total Solution Provider 서울특별시 종로구 새문안로 58 LG광화문빌딩 TEL 2) FAX 2) fm.serveone.co.kr

27 LG경제연구원 일부 산유국의 공급차질과 비전통 석유의 높은 생산비용 등이 1달러 내외의 유가를 지지할 것이다 연간 상반기 하반기 연간 상반기 하반기 연간 세계경제(PPP) 선진국 미국 일본 유로 개도국 아시아 중국 인도 중남미 브라질 중동 북아프리카 아프리카(사하라이남) 러시아 동구 엔/달러 환율(평균) 달러/유로 환율(평균) 위안/달러(평균) 국제유가(두바이, 달러/배럴) 주 : 성장률은 PPP, 전년동기비 기준. 환율, 유가는 평균치임 (생산량, 백만b/d) 5 리 라 1 2 5만 / 주 : 리비아와 이라크의 공급차질 규모는 세계 수요 대비 1.4%. 이 정도의 공급차질 수준은 유가를 최대 1% 상 승시키는 압력으로 작용. 211년 2월 중순부터 3월까 지 민주화 운동 격화로 리비아에서 공급 차질이 135만 b/d(수요 대비 1.5%) 발생해 국제유가가 9.2% 상승한 경험이 있음. 자료 : EIA 지출이 줄면서 수요가 위축될 우려도 있다. 브라질은 올 해와 마찬가지로 2%대 성장에 머물 것으로 전망된다. 러시아는 국제유가 하향세와 미국 셰일가스 생산 확대 로 장기적 성장활력이 떨어질 것으로 우려된다. 다만 내년 에는 성장세가 소폭 반등할 여지가 있다. 유럽지역에 대한 수출이 늘어나면서 유가하락에 따른 수출 부진을 어느 정 도 상쇄해 줄 것이다. 러시아 정부는 인도, 브라질에 비해 큰 재정 여력을 바탕으로 내년에 도로, 철도 등 인프라 투 자 확대를 계획하고 있다. 최저 임금 인상 등 소비부양 노 력도 이어지면서 내수경기가 올해보다 호전될 전망이다. 국제유가, 1달러 내외 안정 빠른 공급 확대로 인한 수급사정 개선으로 국제유가는 안정세를 보일 전망이다. 세계경제의 회복에도 불구하고 개도국이 성장 둔화와 통화 약세를 겪으면서 세계석유 수 요 증가세가 크게 높아지기는 힘들 것이다. 반면 세계석 유 공급능력은 셰일혁명이 진행 중인 미국에 힘입어 크게 확대될 것으로 예상된다. 국제에너지기구(IEA)와 미국에 너지정보청(EIA) 등 주요 에너지 기관들은 비OPEC을 중 심으로 세계석유 공급능력이 225만 b/d 늘어날 것으로, 세계석유 수요는 115만 b/d 확대될 것으로 추산하고 있다. 다만 일부 산유국의 공급차질과 OPEC의 공급조절, 비전통 석유의 높은 생산비용 등이 1달러 내외의 유가를 지지할 것으로 보인다. 유전 소유권을 둘러싼 중앙정부와 지방 간의 갈등, 수송 인프라 정비 등으 로 인한 리비아와 이라크에서의 석유공급 차질은 당분간 이어질 것으로 예상되고 있다(<그림 7> 참조). 유 가 하락기에 감산 결속력이 강화되는 OPEC의 공급조절도 유가의 하락 압력을 제한할 것이다. 연초에 석 유생산량이 91만 b/d였던 사우디아라비아는 석유공급 차질이 심화되는 여름 동안 1,2만 b/d로 증산 했다가 최근에는 97만 b/d로 감산하는 모습이다. 비OPEC 증산의 견인차 역할을 하는 타이트 오일과 심 해유전 등 비전통 석유의 높은 생산단가(배럴당 8~1 달러 정도)도 고유가 요인으로 작용하고 있다. 한편 시리아와 이란의 지정학적 긴장은 서방과의 화해무드 조성으로 완화될 조짐이다. 여전히 이란 이 핵 개발을 고수하고 있어 불확실성이 높은 상황이지만, 향후 협상에서 추가 진전이 있을 경우에는 이란의 원유 수출이 수십만 b/d 내에서 점진적으로 늘어날 것으로 기대된다. 출구전략 시행으로 금리상승 재개, 경제충격은 올해보다 완화 내년 글로벌 금융시장에서는 미국 출구전략 시행이라는 커다란 흐름이 글로벌 자금여건을 결정하는 가운데, 각 국의 차별화된 금융정책이 상대적 통화가치에 중요한 영향을 미치게 될 것이다. 세계 경기의 회복기조 속에 올해 말이나 늦어도 내년 1분기 내에는 출구전략이 가시화될 것 으로 보이며, 이에 따라 지금껏 풍부했던 글로벌 유동성 상황도 서서히 정상화될 것으로 보인다(<그림 8> 참조). 경기회복세에 비해 통화량 증가 속도가 더 빠르던 초과유동 성 확장 국면이 마무리되면서 최근 등락을 거듭하던 국제금리는 상승 압력을 받을 전망이다(<그림 9> 참조). 통화공급 축소로 미국 금융기관의 자산운용이 보수화되는 한편, 달러 강세와 미국 금리 상승으로 다른 통화 대비 달러화 자산의 수익성이 높아질 것으로 보인다. 이에 따 라 신흥국에서는 자본이 유출되고 미국에서는 자본이 유입되는 현상이 나타날 것이다. 투자위험에 대한 민감도가 이 과정에서 급격히 높아질 경우 신흥국에서의 급격한 자 본이탈이 재연될 수도 있다. 특히 브라질, 인도, 인도네시아 등 지난 8월 금융혼란을 겪었던 취약 신흥국의 경우 대내 신용버블이 심하고 경상수지가 만성적 적자기조를 보 이는 등 단기간 내에 펀더멘털의 개선을 기대하기 어려워 또다시 자본유출의 대상이 될 가능성이 높다. 일부 취약국가들은 금리를 인상하며 자본유출에 대응할 것으로 보이 지만, 그럼에도 불구하고 펀더멘털 우려가 부각되며 자본이탈이 발생할 경우 금리가 더 크게 오르면서 경제상황이 더 악화되는 순환구조가 발생할 우려도 있다. 그러나 일부 취약국을 제외하면 전반적인 출구전략의 충격은 올해보다는 완화될 가능성이 높다. 유로존 및 일본이 통화완화를 지속하는 한편, 경기회복으로 민간 유동성 창출이 늘면서 출구전략으로 흡수되는 유동성의 빈 자리를 어느 정도 채울 것이다. 출구전략 예상으로 선진국 금융자산의 가격이 이미 높아져 있어 추가적인 자본유입이 크 지 않을 수 있다. 지난 신흥국금융혼란 과정에서 금융기관들의 자산 포트폴리오가 어느 정도 조정된 점도 개도국에서 추가적인 자본유출을 완화시키는 요인이다. 미국 출구 th QUARTER 26

28 214년 국내외 경제전망 통화량 증가세가 점차 둔화되면서, 초과유동성확장 국면이 마무리될 것이다. 전략의 영향은 양적완화축소가 시작되는 내년 1분기 전후에 가장 크게 나타나고 이후 점차 완화될 가능성이 크다. 통화완화 기조 지속으로 유로화 및 엔화 약세 각국의 경제상황에 따라 통화정책의 방향과 강도가 차별화될 것이다. 상대적으로 경기회복세가 뚜렷할 것으로 예상되는 미국이 유동성 환수에 나서는 반면 유로존 및 일본은 통화완화 기조를 계 속 유지할 것으로 보인다. 올해 말이나 내년 초 미국 출구전략이 시작되면서 최근 다소 주춤한 달 러화 강세기조가 재개될 전망이다. 다만 사상 최고치를 기록하고 있는 미국 주가지수의 추가상승 가능성이 의문시된다는 점, 부채상한을 둘러싼 정치권의 갈등이 재현될 수 있다는 점 등은 달러 강 세폭을 제한하는 요인이 될 것이다. 유로화는 달러 대비 약세를 나타낼 전망이다. 유로존은 미국에 비해 경기상승 속도가 느릴 것으 로 예상되어 완화적 통화정책을 유지할 것으로 보인다. 금융기관 구조조정의 연착륙을 유도하고 남 유럽 디플레이션 우려를 타개하기 위해 유럽중앙은행(ECB)은 유동성 공급을 연장할 것으로 보이며 추가적 금리인하 가능성도 있다. 다만 대미수출 증가로 경상수지 흑자가 확대될 것으로 예상되면서 약세 폭은 크지 않을 것이다. 달러/유로환율은 214년 평균 1.31달러 수준을 기록할 전망이다. 엔화는 내년에도 추가적으로 더 절하될 가능성이 크다. 소비세 인상의 영향 및 이에 대응한 일본 중앙은행의 추가 통화완화 가능성이 엔저 요인으로 작용할 것이다. 또한 올해 이미 일본 주식시장 으로 해외자금이 대거 유입됐다는 점도 자본유입을 제한하는 요인이다. 안전자산으로서의 엔화 수 요가 올해만큼 크지는 않을 것이다. 단, 엔저가 지속되면서 수출이 호전되고 국제금리 상승으로 소 득수지 흑자폭이 확대되는 등 경상수지 개선이 전망되는 점은 엔화 약세 압력을 완화시키는 요인 으로 작용할 전망이다. 이에 따라 엔화는 내년 평균 달러당 15엔 수준에서 등락하는 양상을 보일 전망이다. 위안화는 출구전략으로 인한 해외자금 유입 감소에도 불구하고 글로벌 수입수요 확대로 중국의 수출이 점차 회복되면서 내년 연평균 달러당 6.2위안으로 소폭 절상될 전망이다 2. 국내경제 전망 수출, 소비가 주도하는 완만한 회복 (억달러) 1, 시 별 연준 자산매입 상 1 조사 2 6 조사 12 조사 (%, %p) 주 : 1. FOMC 가 예정되어 있는 시점별 미 연준의 양적 완화 축소 과정에 대한 예상치 2. 6월, 1월 조사는 미국 국채 러를 대상으로 한 뉴욕 연준의 설문 결과. 12월 수치는 최근 블 버 그의 조사를 감안한 추정치 자료 : 뉴욕 연준, 블 버그 과 동성 가 M2 가 주 : 1. M2 증가율은 G4(미국, 유로존, 영국, 일본)의 M2 증가율을 각국 GDP로 가중평균한 수치 2. 초과유동성 증가율은 G4의 M2증가율에서 명목 GDP 증가율을 차감한 수치 자료 : 블 버그, 각국 중앙은행, LG경제연구원 올해 국내경기는 21년 이후 지속되어 온 하향추세 를 멈추고 회복기조를 보였다. 상반기중에는 그동안 마이 너스 성장을 지속하던 건설투자가 반등하고 정부 재정지 출도 확대되면서 경기를 상승추세로 반전시켰다. 하반기 들어서는 미국, 유로존 등 선진국 경기 호전으로 수출이 완만하게 살아나면서 경기회복을 지속시키는 역할을 하 고 있다. 국내경제 성장률은 상반기 1.9%에서 하반기에는 3.7%로 높아져 연간 2.9%를 기록할 것으로 전망된다. 내년에도 경기상승 기조는 이어질 것이다. 선진국의 소 비수요가 회복되면서 내구재와 IT부품을 중심으로 우리 주력제품 수출이 올해보다 호전될 전망이다. 그동안 경기 회복에도 불구하고 선진국 수입수요가 크게 부진했지만 최근 들어 자동차, 전기전자 등을 중심으로 수입수요가 소폭이지만 살아나는 모습이다. 이는 4분기 우리 수출의 활력을 높이는 요인으로 작용하고 있다. 내년 세계교역이 과거만큼 크게 늘어나기는 어렵겠지만 올해와 같은 심한 위축에서는 벗어나면서 우리 수출회복에 기여할 것이다. 소비성장세도 높아질 전망이다. 국제유가의 하향안 정으로 수입부담이 완화되면서 실질국민소득의 확대 추세가 이어질 것이다. 내년 중 자산가격의 하향추세가 연간 상반기 하반기 연간 상반기 하반기 연간 경제성장률(GDP) (민간소비) (건설투자) (설비투자) 통관수출 증가율(%) 통관수입 증가율(%) 경상수지(억달러) 소비자물가상승률(%) 실업률(%) 취업자수증가(만명) 원/달러 환율(평균) 1,127 1,14 1,85 1,95 1,4 1,2 1,3 원/엔 환율(평균) 1,412 1,156 1,85 1,12 1, 원/유로 환율(평균) 1,449 1,448 1,455 1,452 1,395 1,35 1,35 원/위안 환율(평균) 국고채 수익률(%, 평균) 회사채수익률(%,평균) 주 : 증가율은 전년 동기비 기준 27 OFFICE MARKET REPORT

29 LG경제연구원 내년 국내경제 성장률은 3.7%로 올해보다 높아질 것으로 보이지만 올해 위축되었던 데 따른 반등효과가 크다. 멈출 가능성이 크며 소비자물가 안정도 지속되면서 소비여건이 올해보다 개선될 전망이다. 다만 높은 가계부채 부담과 고령층의 소비성향 저하 등 구조적 제약요인으로 인해 소비증가 속도는 완만할 것이다. 원화절상이 회복속도 제약 (원/달러) 세계시장 (%) 1, ,3 1,2 3. 원/ 환 1, , 자료 : Global Insig t 내년 국내경기의 가장 큰 리스크 요인은 원화환율일 것이다. 올해 경상수지 흑자는 사상 최고 수준 에 이르렀다. 국제원자재 가격 하락으로 수입이 크게 늘어나지 않으면서 높은 경상흑자와 원화절상 압력이 내년에도 지속될 전망이다. 일본기업들이 지속되는 엔저에 적응하게 되면 그동안 높아진 수 익성을 바탕으로 점차 가격경쟁의 강도를 높이고 설비투자도 늘려나가게 될 것이다. 세계 주요 통화 중 원화가 가장 높은 절상추세를 기록하면서 우리 수출경쟁력을 떨어뜨리는 요인이 될 것이다. 과거 에도 원화절상은 1년 정도의 시차를 두고 우리수출의 세계시장 점유율 하락으로 이어진 바 있다(<그 림 1> 참조). 수출이 경기를 이끌어 가는 힘이 과거 회복기에 비해 약할 것으로 예상된다. 지난 2년 연속 마이너스 성장했던 설비투자가 내년에는 상승세로 돌아설 것이지만 이는 올해 미루었던 투자가 재개되는 데 따른 효과가 크며 추가적인 신규투자 활력은 높지 않을 것이다. 올 해 수출과 내수부진으로 기업수익성이 크게 악화된 가운데 원화절상 추세가 내년에도 지속되면 서 국내투자 여건이 여전히 좋지 않을 것이다. 지난 3년간 마이너스 성장에서 벗어나 올해 큰 폭 의 상승률을 기록했던 건설투자도 정부의 주택공급 축소방침과 SOC 예산 감소 등으로 내년에는 다시 활력이 낮아질 전망이다. 내년 국내경제 성장률은 3.7%로 올해보다 높아질 것으로 보이지만 올해 위축되었던 데 따른 반등효과가 크다. 전기대비 경제성장 속도는 올해 연율 4% 내외였지만 내년에는 3%대 중반으로 다소 낮아질 전망이다. 중기적으로도 우리 경제가 평균 4%대 성장을 회복하는 것은 쉽지 않을 것으로 보인다. 소비심리 다소 호전되면서 민간소비 3% 내외 회복 (전년동기비, %) 민간 실 G I 자료 : 한국은행 수요부문별로 보면 민간소비는 꾸준한 회복이 예상되나 회복속도는 빠르지 않을 전망이다. 가계의 소득여건은 호전될 것이다(<그림 11> 참조). 수출증가 및 교역조건개선 등으로 수출부문 에서의 소득창출 효과가 커질 것이다. 고용회복세가 유지되는가운데 물가도 낮은 수준을 유지 하면서 가계의 실질구매력 증가추세가 이어질 것으로 보인다. 올해 소비를 제약했던 중요한 요인 중 하나가 소비성향 저하였는데 내년에는 다소 완화될 여 지가 있다. 유럽 재정위기 및 출구전략과 관련된 개도국 금융불안 등 심각했던 리스크 요인들이 내년에는 올해보다 줄어들 것으로 보인다. 자산가격의 하향추세도 멈출 가능성이 커 경제활동 을 하고 있는 청년층, 중장년층을 중심으로 소비성향의 하락현상이 진정될 것으로 예상된다. 그러나 경기순환적 측면에서 소비성향이 다소 호전될 여지가 있지만 노후대비가 부족한 고령 층의 소비성향 저하는 내년에도 지속될 전망이다. 금리수준이 높아지면서 저축에 대한 유인이 커지는 가운데 부채가구의 부담도 확대될 것이다. 원금상환 비율이 점차 높아지면서 상환여력 이 부족한 저소득층의 소비긴축이 불가피할 것으로 보인다. 소비증가율은 올해보다는 높아지지만 경제성장률에는 다소 못미치는 3% 수준을 기록할 전망이다. (전년동기비, %) (%) 4 투자 가 매률 주 : 코스피, 코스 비금융 상장기업의 매출액 영업이익률임. 매출액으로 가중평균한 이며 계절조정치임. 자료 : Kisvalue, 한국은행 설비투자, 심한 침체에 따른 상대적 반등 올해 설비투자는 지난해에 이어 마이너스 성장이 불가피할 전망이다. 수출과 내수부진에 원화도 절상 되면서 기업수익성이 크게 하락해 투자여력이 부족했기 때문이다(<그림 12> 참조). 더욱이 출구전략과 관 련된 세계경제 리스크 및 국내 기업정책 불확실성으로 기업들은 장기적 관점에서의 투자결정을 미루었 던 것으로 보인다. 214년 설비투자 여건은 올해보다 호전될 전망이다. 세계 및 국내경제 회복흐름으로 기업 투자유인이 확대될 것으로 보인다. 출구전략이 시행되면 일시적인 혼란이 있겠지만 전반적인 불확실성은 올해보다 완화될 전망이다. 설비투자계획조사(한국정책금융공사)에 따르면 전자, 자동차 등 제조업 부문이나 항공, 통신 등 내수기업들이 내년 투자를 늘릴 계획인 것으로 조사되었다. 반면 철강, 석유화학 등 과잉설비 부 문의 공급조정은 내년에도 지속될 전망이다. 철강, 기초화학 기업들은 설비투자 규모를 올해 대비 각각 32%, 14%씩 줄일 것으로 조사되었다 th QUARTER 28

30 214년 국내외 경제전망 올해 미루었던 투자가 재개되면서 설비투자가 높은 증가율을 보이겠지만, 추가적인 신규투자 활력은 높지 않을 것이다. 내년 설비투자 증가율이 경제성장률보다 높게 나타날 것으로 보이지만 이는 그 동안 미루어두었던 투자를 집행하는 데 따른 반등효과로 해석해야 할 것이다. 우리 기업들이 본격적으로 설비투자 확대에 나서기에는 제약요인이 크다. 경기회복에도 불구하고 원화절상으로 수출기업의 수익성이 개선 되기 어려울 전망이다. 더욱이 원화절상 추세가 장기화될 것으로 예상되면 국내보다는 해외에 투자할 유인이 커질 수 있다. 주택공급 축소로 건설투자 부진 올해 건설투자는 지난 수년간의 침체에서 벗어나 플러스 성장세를 보였으나 추세적 회복으로 판단하기는 어렵다. 이는 시행이 미루어졌던 건설공사가 올해 집중되었고 경기부양을 위한 SOC 투자도 늘었기 때문이다. 건설투자 증가율은 높지만 건설수주는 부진한 상황이다. 내년 주택가격 하향추세는 진정될 전망이다. 수년간 지속된 주택투자 감소로 공급물량이 부족 해졌기 때문이다(<그림 13> 참조). 올해의 주택투자 증가에도 불구하고 내년까지 공급부족 상황 이 쉽게 해소되기 어려울 것으로 보인다. 더욱이 성장률이 높아지면서 경기회복의 기대감이 커 지고 취득세 인하 등 주택경기 부양책의 효과도 가시화되면서 주택경기를 끌어올리는 역할을 할 것이다. 이에 따라 내년 민간부문에서는 주택공급이 다소 늘어날 것으로 예상된다. 그러나 공공부문의 주택건설 투자는 줄어들 전망이다. 정부는 주택가격 하락을 막기 위해 공 공부문의 주택공급을 줄여나갈 계획이다. 공공분양주택의 공급물량을 기존의 연 7만호에서 2만 호 이하로 축소하기 위해 향후 5년간 신규 인허가 물량을 1만호 수준으로 관리할 계획이다. 올해 증가세를 보였던 토목건설투자도 다시 감소할 것으로 보인다. 내년에도 행복도시 건설이나 동계올림픽 인프라 건설 등 대규모 토목 건설계획이 예정되어 있지만 전체 SOC 예산규모가 줄어들 것으로 보이기 때문이다. 현재 정부의 내년 SOC 예산안은 올해 추경 규모 대비 6.8% 감소하는 것으로 계획되어 있다. 올해 건설투자 증가율은 7%에 달할 것으로 예상되지만 214년에는 주택공급의 조정과 토목건설 부진 으로 1% 내외에 머물 전망이다. 수출 회복, 빠르지 않을 전망 수출은 올해 하반기 이후 완만한 회복흐름을 보이고 있다. 미국, 일본, EU 지역 에서 자동차 및 전기전자 부문의 수입 수요가 하반기 이후 플러스 증가세로 돌아 서는 등 긍정적인 모습이 나타나고 있다(<그림 14> 참조). 내년에 선진국의 소비회복이 본격화되면서 세계교역이 꾸준히 늘어나겠지만 속도는 빠르지 않을 것이다. 최근 선진국내 제조업 생산이 개도국으로부터의 수 입을 일부 대체하면서 내구재 생산 증가율이 수입증가율을 상회하는 양상이 나 타나고 있다(<그림 15> 참조). 글로벌 리밸런스, 즉 선진국과 개도국간의 무역불균 형 조정의 흐름은 내년에도 이어지면서 선진국 경기 회복에 따른 수입수요 증가 효과가 과거에 비해 완만할 것으로 예상된다. 더욱이 원화절상 효과는 시차를 두고 우리 수출에 부정적 영향을 미칠 것이다. 원화 1% 절상시 수출은.5% 줄어드는 것으로 분석되어 내년 중 원화절상에 따른 수출감소 효 과가 2~3%에 이를 것으로 보인다. 여기에 기업 수익성이 악화되어 있는 상황이어서 원화강세 에 따른 충격은 더 클 수 있다. 엔화약세에 따른 영향도 점차 본격화될 전망이다. 일본기업들이 엔화약세에 점차 적응해가면서 수출단가 인하 및 생산능력 증대를 통해 수출점유율을 높여나갈 것이다. 내년 우리 수출 증가율은 6% 내외에 머물 것으로 예상된다. (%) (조원) 주 : 국민계정 상 주거용 건설투자액임. 실질기준. 213년은 3분기까지 수치를 이용 추정 자료 : 한국은행 주 : 전년동기비 증감, 각 업종별 미국, 일본, EU의 수입액 합산치 기준. 자료 : KITA, LG경제연구원 (%) (%) 경상수지 흑자 4억 달러 규모 -4 상품별로 보면 반도체, 휴대폰 및 관련 부품 등이 우리 수출을 이끌어 갈 전망이다. 휴대폰은 선 진국 경기호전에 따른 대기수요와 개도국 중산층 수요 증가, 우리 기업의 경쟁력 확대 등으로 내년 에도 호조세를 보일 것이다. 반도체는 휴대폰 부품을 중심으로 수요가 늘어나고 경쟁기업들의 과잉 생산능력이 조정되면서 가격상승세가 당분간 이어질 전망이다. 반면 철강 등 세계적 공급과잉이 조정되지 못하고 있는 장치산업의 수출부진은 내 년에도 계속될 전망이다. 철강, 섬유의복 등은 원화약세에 따른 가격경쟁력 저하 효과가 클 것으로 분석된다. 자동차는 세계수요 증가에도 불구하 고 엔화약세에 따른 영향으로 수출증가세가 제약될 것으로 예상된다 주 : 계절조정 전기비 기준, 내구재 주문은 미국내 생산 내구재 주문을 의미 자료 : BLS, KITA, LG경제연구원 29 OFFICE MARKET REPORT