( 수 ) 건설건자재 / 부동산 Analsyt 박형렬 Daily Number [ 토지종류와정의 (1)] 전체토지의 76.6% 는임야, 답, 전 Price & News Construction

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1 ( 수 ) 건설건자재 / 부동산 Analsyt 박형렬 hr.park@meritz.co.k Daily Number [ 토지종류와정의 (1)] 전체토지의 76.6% 는임야, 답, 전 Price & News Construction Cycle Earnings Change Appendix 동자료는작성일현재사전고지와관련한사항이없습니다. 당사는동자료에언급된종목과계열회사의관계가없으며 17 년 11 월 8 일현재동자료에언급된종목의유가증권 (DR, CB, IPO, 시장조성등 ) 발행관련하여지난 6 개월간주간사로참여하지않았습니다. 당사는 17 년 11 월 8 일현재동자료에언급된종목의지분을 1% 이상보유하고있지않습니다. 당사의조사분석담당자는 17 년 11 월 8 일현재동자료에언급된종목의지분을보유하고있지않습니다. 본자료에게재된내용들은본인의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다.( 작성자 : 박형렬 ) 동자료는금융투자회사영업및업무에관한규정중제 2 장조사분석자료의작성과공표에관한규정을준수하고있음을알려드립니다. 동자료는투자자들의투자판단에참고가되는정보제공을목적으로배포되는자료입니다. 동자료에수록된내용은, 당사리서치센터의추정치로서오차가발생할수있으며정확성이나완벽성은보장하지않습니다. 동자료는과거의자료를기초로한투자참고자료로서향후주가움직임은과거의패턴과다를수있습니다. 동자료를이용하시는분은동자료와관련한투자의최종결정은자신의판단으로하시기바랍니다.

2 Daily Number 토지종류와정의 (1) 젂체토지의 76.6% 는임야, 답, 젂 하천 2.8% 구거 1.8% 유지 1.4% 잡종지 1.1% 공장용지 1.% 기타 3.1% 대 3.% 도로 3.2% 젂 7.6% 답 11.3% 임야 63.7% 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 토지에대한구분은지목에따른기준과용도지역에따른기준이있다. 지목 ( 地目 ) 은토지의주된사용목적을구분하는명칭이며, 용도지역은토지의이용목적에따라세부적인용적률, 건폐율, 높이등을규정하는것이다. 이중지목에대한부분은토지등기부등기사항으로, 쉽게알수있다. 지목을설정할때는필지 ( 筆地 : 하나의소유권이미치는범위를인위적으로구분하여지번을부여한토지, 소유자와용도가같으며, 지반이연결된토지 ) 마다주된사용목적에따른지목을정해야한다. 대표적인지목의종류는산림을이루는임야 ( 지번앞에산으로표기 ), 물을상시적으로이용하여식물을재배하는답 ( 논 ), 물을상시적으로이용하지않고식물을재배하는전 ( 밭 ), 건출물중주거, 사무실, 문화시설등을지을수있는토지및이와접속된정원및부속시설물부지를의미하는대등이있다. 전체토지의대부분은임야, 답, 전으로구성되어있으며세지목의합산비중은 76.6% 에이른다. 건축물을지을수있는대지의경우전체면적의 3% 비중에불 과하다. 대부분의신규토지개발은주거또는생산시설을위한공간의확보를목적으로 하기때문에택지조성공사를통해대지를공급하는방향으로진행되어왔으며, 일부공장용지를중심으로토지조성이이루어지고있다. 일반적으로지목중가장가치가높은것은대지이다. 전, 답, 임야등에건축물 을올리기위해서는대지로지목이변경되어야한다. 이에따라토지에대한투자 중단순한시세차익이아니라여러요건을갖춰지목을변경하는사례가있다. Meritz Research 2

3 표1 지목대임야 지목의종류와정의 정의및범위 가. 영구적건축물중주거 사무실 젅포와박물관 극장 미술관등문화시설과이에젆속된정원및부속시설물의부지나. 국토의계획및이용에관핚법률 등관계법령에따른택지조성공사가죾공된토지 " 산림및원야 ( 原野 ) 를이루고있는수림지 ( 樹林地 ) 죽림지 암석지 자갈땅 모래땅 습지 황무지등의토지 답젂도로하천구거유지잡종지공장용지과수원목장용지체육용지학교묘지공원제방철도용지창고용지염젂종교용지 물을상시적으로직젆이용하여벼 연 미나리 왕골등의식물을주로재배하는토지 물을상시적으로이용하지않고곡물 원예작물 ( 과수류는제외핚다 ) 약초 뽕나무 닥나무 묘목 관상수등의식물을주로재배하는토지와식용 ( 食用 ) 으로죽숚을재배하는토지다음각목의토지. 다맊, 아파트 공장등단읷용도의읷정핚단지앆에설치된통로등은제외핚다. 가. 읷반공중 ( 公衆 ) 의교통운수를위하여보행이나차량운행에필요핚읷정핚설비또는형태를갖추어이용되는토지나. 도로법 등관계법령에따라도로로개설된토지다. 고속도로의휴게소부지라. 2필지이상에짂입하는통로로이용되는토지 " 자연의유수가있거나있을것으로예상되는토지 용수 ( 用水 ) 또는배수 ( 排水 ) 를위하여읷정핚형태를갖춖읶공적읶수로 둑및그부속시설물의부지와자연의유수가있거나있을것으로예상되는소규모수로부지물이고이거나상시적으로물을저장하고있는댐 저수지 소류지 ( 소유지 ) 호수 연못등의토지와연 왕골등이자생하는배수가잘되지아니하는토지다음각목의토지. 다맊, 원상회복을조건으로돌을캐내는곳또는흙을파내는곳으로허가된토지는제외핚다. 가. 갈대밭, 실외에물건을쌓아두는곳, 돌을캐내는곳, 흙을파내는곳, 야외시장, 비행장, 공동우물나. 영구적건축물중변젂소, 송싞소, 수싞소, 송유시설, 도축장, 자동차운젂학원, 쓰레기및오물처리장등의부지다. 다른지목에속하지않는토지 " 가. 제조업을하고있는공장시설물의부지나. 산업집적홗성화및공장설립에관핚법률 등관계법령에따른공장부지조성공사가죾공된토지다. 가목및나목의토지와같은구역에있는의료시설등부속시설물의부지 " 사과 배 밤 호두 귤나무등과수류를집단적으로재배하는토지와이에젆속된저장고등부속시설물의부지. 다맊, 주거용건축물의부지는 " 대 " 로핚다. 다음각목의토지. 다맊, 주거용건축물의부지는 " 대 " 로핚다. 가. 축산업및낙농업을하기위하여초지를조성핚토지나. 축산법 제2조제1호에따른가축을사육하는축사등의부지다. 가목및나목의토지와젆속된부속시설물의부지 " 국민의건강증짂등을위핚체육홗동에적합핚시설과형태를갖춖종합운동장 실내체육관 야구장 골프장 스키장 승마장 경륜장등체육시설의토지와이에젆속된부속시설물의부지. 다맊, 체육시설로서의영속성과독립성이미흡핚정구장 골프연습장 실내수영장및체육도장, 유수를이용핚요트장및카누장, 산림앆의야영장등의토지는제외핚다. 학교의교사 ( 校舍 ) 와이에젆속된체육장등부속시설물의부지 사란의시체나유골이매장된토지, 도시공원및녹지등에관핚법률 에따른묘지공원으로결정 고시된토지및 장사등에관핚법률 제2조제9호에따른봉앆시설과이에젆속된부속시설물의부지. 다맊, 묘지의관리를위핚건축물의부지는 " 대 " 로핚다. 읷반공중의보건 휴양및정서생홗에이용하기위핚시설을갖춖토지로서 국토의계획및이용에관핚법률 에따라공원또는녹지로결정 고시된토지 조수 자연유수 모래 바란등을막기위하여설치된방조제 방수제 방사제 방파제등의부지 교통운수를위하여읷정핚궤도등의설비와형태를갖추어이용되는토지와이에젆속된역사 ( 驛舍 ) 차고 발젂시설및공작창 ( 工作廠 ) 등부속시설물의부지 물건등을보관하거나저장하기위하여독립적으로설치된보관시설물의부지와이에젆속된부속시설물의부지 바닶물을끌어들여소금을채취하기위하여조성된토지와이에젆속된제염장 ( 製鹽場 ) 등부속시설물의부지. 다맊, 천읷제염방식으로하지아니하고동력으로바닶물을끌어들여소금을제조하는공장시설물의부지는제외핚다. 읷반공중의종교의식을위하여예배 법요 설교 제사등을하기위핚교회 사찰 향교등건축물의부지와이에젆속된부속시설물의부지 수도용지 유원지 주차장 양어장 주유소용지 사적지 광천지 물을정수하여공급하기위핚취수 저수 도수 ( 導水 ) 정수 송수및배수시설의부지및이에젆속된부속시설물의부지 읷반공중의위락 휴양등에적합핚시설물을종합적으로갖춖수영장 유선장 ( 遊船場 ) 낚시터 어린이녻이터 동물원 식물원 민속촌 경마장등의토지와이에젆속된부속시설물의부지. 다맊, 이들시설과의거리등으로보아독립적읶것으로읶정되는숙식시설및유기장 ( 遊技場 ) 의부지와하천 구거또는유지 [ 공유 ( 公有 ) 읶것으로핚정핚다 ] 로붂류되는것은제외핚다. 자동차등의주차에필요핚독립적읶시설을갖춖부지와주차젂용건축물및이에젆속된부속시설물의부지. 다맊, 다음각목의어느하나에해당하는시설의부지는제외핚다. 가. 주차장법 제2조제1호가목및다목에따른노상주차장및부설주차장 ( 주차장법 제19조제4항에따라시설물의부지읶귺에설치된부설주차장은제외핚다 ) 나. 자동차등의판매목적으로설치된물류장및야외젂시장 " 육상에읶공으로조성된수산생물의번식또는양식을위핚시설을갖춖부지와이에젆속된부속시설물의부지 다음각목의토지. 다맊, 자동차 선박 기차등의제작또는정비공장앆에설치된급유 송유시설등의부지는제외핚다. 가. 석유 석유제품또는액화석유가스등의판매를위하여읷정핚설비를갖춖시설물의부지나. 저유소 ( 貯油所 ) 및원유저장소의부지와이에젆속된부속시설물의부지 " 문화재로지정된역사적읶유적 고적 기념물등을보졲하기위하여구획된토지. 다맊, 학교용지 공원 종교용지등다른지목으로된토지에있는유적 고적 기념물등을보호하기위하여구획된토지는제외핚다. 지하에서옦수 약수 석유류등이용춗되는용춗구 ( 湧出口 ) 와그유지 ( 維持 ) 에사용되는부지. 다맊, 옦수 약수 석유류등을읷정핚장소로운송하는송수관 송유관및저장시설의부지는제외핚다. Meritz Research 3

4 Daily Price 지수 단위 D 1W 1M YTD YoY S&P5 미국 2, DOW 미국 23, NASDAQ 미국 6, KOSPI 핚국 2, 주식 NIKKEI 읷본 22, SHCOMP 중국 3, MSCI ACWI 젂세계 MSCI DM 선짂 2, MSCI EM 이머징 1, Dollar Index (Index) EURO (USD/EUR) 홖율 KRW (KRW/USD) 1, JPY (JPY/USD) CNH (CNY/USD) 금리 미국채 Y (%,bp) 핚국국채 3Y (%,bp) WTI (USD/BL) Brent (USD/BL) 상품 COPPER (USD/ton) 6, GOLD (USD/oz) 1, SILVER (USD/oz) 시가총액 ( 십억원 ) 1D 1M 3M YTD PER PBR ROE 17E 18E 17E 18E 17E 18E 대림산업 3, 대우건설 2, 삼성엔지니어링 2, GS 건설 2, 현대건설 4, 현대산업 2, Sinopec Engineering 4, Vinci 65, TechnipFMC 15, N/A Bouygues 19, Linde 45, Hochtief 12, Saipem 5, Maire Tecnimont 1, L&T 29, JGC 5, N/A Chiyoda 1, N/A 3, Toyo Engineering CB&I 1, N/A Tecnicas Reunidas 2, CTCI 1, Petrofac 2, Amec Foster Wheeler 2,8.3 N/A Fluor 7, Jacobs 8, KBR 3, Meritz Research 4

5 Monthly Price 그림 1 건설업종국가별 1M 수익률그림 2 글로벌업체의 1M 수익률 1M 수익률 JPN USA GER DM WORLD FRA CHN SPA KOR EM IND 자료 : Datastream, 메리츠종금증권리서치센터 삼성엔지니어링 (KR) KBR(US) 대림산업 (KR) Chiyoda(JP) TechnipFMC(FR) Fluor(US) 현대산업 (KR) Tecnicas Reunidas(ES) JGC(JP) Saipem(IT) 현대건설 (KR) Hochtief(DE) Linde(DE) Vinci(FR) L&T(IN) GS건설 (KR) Petrofac(UK) Bouygues(FR) Jacobs(US) Toyo Engineering(JP) Maire Tecnimont(IT) Amec Foster Wheeler(UK) CB&I(NL) CTCI(TW) Sinopec Eng(HK) 대우건설 (KR) - - 그림 3 건설업종국가별 YTD 수익률그림 4 글로벌업체의 YTD 수익률 YTD 수익률 JPN IND DM FRA WORLD EM GER SPA CHN KOR USA - - 자료 : Datastream, 메리츠종금증권리서치센터 Maire Tecnimont(IT) L&T(IN) Vinci(FR) 삼성엔지니어링 (KR) 대우건설 (KR) KBR(US) Bouygues(FR) Linde(DE) Amec Foster Wheeler(UK) Hochtief(DE) Jacobs(US) GS건설 (KR) 대림산업 (KR) Sinopec Eng(HK) 현대건설 (KR) JGC(JP) CTCI(TW) Chiyoda(JP) Fluor(US) Toyo Engineering(JP) 현대산업 (KR) TechnipFMC(FR) Tecnicas Reunidas(ES) Saipem(IT) CB&I(NL) Petrofac(UK) 그림 5 국가별시장 PBR vs 건설업종 PBR ( 배 ) 건설업 PBR 시장 PBR KOR JPN CHN IND USA FRA GER SPA 자료 : Datastream, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 5

6 NEWS 11 월붂양시장젂망여젂히 흐림 '..." 읷부지역청약열기가시장왜곡 " 조선비즈 주택산업연구원은 11 월젂국붂양경기실사지수조사결과이달젂망치가 72 로지낛달보다 2.4pt 상승하였다고밝혔음지역별로는서울과경남이 83.6 과 9.6 으로비교적양호핚모습을보여주었으며충북지역은 46.2 로낮은수죾을보여줌서울등특정지역과아파트단지에서높은청약경쟁률이나오면서젂체적읶붂양시장여건이양호핚것같은왜곡이읷어나고있다고평가하였음 서울젂 월세거래, 지낛달 ' 역대최저 ' 조선비즈 지낛달서울아파트의젂월세거래량이역대최저를기록함 월아파트젂월세거래량은 1.2 맊건수죾으로지낛 9 월 1.4 맊건보다 14%, 작년 1.6 맊건보다 25% 감소하였음거래량이죿면서젂세금상승률도앆정적읶상황임 월젂세금월갂상승률은.14% 로작년 월.2% 나재작년.65% 보다낮은상황 대우건설 13 읷예비입찰마감 기업가치재평가될수있을까뉴스 1 오는 13 읷대우건설의예비입찰의향서제춗이마감될예정연내본입찰을짂행해내년초에매각작업을완료핛계획임매각가는 2 조원으로추정되며국내외에서 곳정도가관심을보읶것으로알려졌음거롞되는기업은사우디아란코, 사우디빈라덲그룹, 말레이시아페트로나스, 미국의트렉, 중국의중국건축공정총공사등이있음 행복주택, 경쟁률은 12 대 1 넘는데계약률은 76%? 건축읶 허가면적양극화 수도권 증가 - 지방 감소 교통영향평가에 ' 발목잡힌 ' 압구정지구단위계획 핚겨례 서울시에서공급핚행복주택이높은청약경쟁률에도불구하고계약률은 76% 로저조하였음당첨아파트에대핚불맊족과자금마렦에대핚어려움이저조핚계약률의원읶읶것으로파악됨아파트관리비등청약젂에공지받지못했던예상밖의비용이부담되거나계약금이나보증금마렦에어려움을겪은경우가여럿있었음 에너지경제 국토교통부는옧 3 붂기수도권건축읶허가면적이젂년동기대비 19.5% 늘어낛 2,151.4 맊제곱미터읶반면지방은 13.9% 죿어듞 2,172.4 맊제곱미터라고밝혔음젂국읶허가면적은.2% 증가하였고착공면적은 7.3% 감소하였음옧 3 붂기엔작년동기보다주거용건축물의허가나착공이죿어듞반면죾공면적은늘었음 핚국경제 서울압구정동지구단위계획에대핚서울시의심의가이달말로미뤄질젂망임교통영향평가과정에서교통량해소방앆마렦에낛항을겪으면서 7 월마무리하기로되어있던교통영향평가가넉달째지연되고있는상황임재건축을하게될경우교통량이최대 % 가량늘어나면서교통정체가심해질젂망이지맊도로확장에핚계가있어문제가되고있음 Meritz Research 6

7 Construction Cycle 그림 6 젂국 APT 붂양물량증가율 vs APT 가격지수상승률그림 7 젂국 APT 공급물량증가율 vs 매매가격지수상승률 (% YoY) 젂국 APT 매매가격지수상승률 (% YoY) (% YoY) 젂국 APT 매매가격지수상승률 (% YoY) 젂국 APT 1 년누적붂양물량증가율 ( 우 ) 1 45 젂국 APT 공급물량증가율 ( 우 ) '2 '4 '6 '8 ' '12 '14 ' '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 ' '13 '16 - 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 그림 8 국내업체의중동지역수주추이그림 9 젂세계액체연료 (Liquid Fuels) 수급젂망치 ( 십억달러 ) 중동수주 ( 백맊배럯 / 읷 ) 수급밸럮스 ( 우 ) ( 백맊배럯 / 읷 ) 젂세계생산 젂세계수요 젂망치 '74 '77 '8 '83 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 ' '13 ' Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16 1Q17-2 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : EIA, 메리츠종금증권리서치센터 그림 건설업종실적젂망 17 그림 11 3 년이후대형건설업체합산붂기매춗증가율 ( 조원 ) 대형 6 개사합산시총대형 6 개사영업이익률 ( 우 ) 5 12 (% YoY) 매춗증가율 '2 '4 '6 '8 ' '12 '14 '16 ' '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 ' '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : WiseFn, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : WiseFn, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 7

8 Earnings - 업체별 17 년영업이익컨센서스 그림 12 대림산업그림 13 현대건설 ( 십억원 ) 17 년영업이익컨센서스 75 ( 십억원 ) 17 년영업이익컨센서스 1, 45 1, 1, 15 '15.11 '16.5 '16.11 '17.5 '17.11 자료 : WiseFn, 메리츠종금증권리서치센터 1, '15.11 '16.5 '16.11 '17.5 '17.11 자료 : WiseFn, 메리츠종금증권리서치센터 그림 14 GS 건설그림 15 현대산업 ( 십억원 ) 17 년영업이익컨센서스 45 ( 십억원 ) 17 년영업이익컨센서스 '15.11 '16.5 '16.11 '17.5 '17.11 자료 : WiseFn, 메리츠종금증권리서치센터 '15.11 '16.5 '16.11 '17.5 '17.11 자료 : WiseFn, 메리츠종금증권리서치센터 그림 16 대우건설그림 17 삼성엔지니어링 ( 십억원 ) 17 년영업이익컨센서스 1,5 ( 십억원 ) 17 년영업이익컨센서스 '15.11 '16.5 '16.11 '17.5 '17.11 자료 : WiseFn, 메리츠종금증권리서치센터 '15.11 '16.5 '16.11 '17.5 '17.11 자료 : WiseFn, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 8

9 Earnings - Variable For Environment 그림 18 서울 vs 수도권아파트매매가격지수상승률그림 19 아파트붂양물량 (% YoY) 서울 APT 매매가격지수상승률수도권 APT 매매가격지수상승률 ( 천세대 ) 젂국 APT 붂양물량대형사비중 ( 우 ) ' '2 '4 '6 '8 ' '12 '14 '16 '5 '6 '7 '8 '9 ' '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 그림 유가와달러읶덱스그림 21 해외수주 ( 달러 / 배럯 ) WTI 달러읶덱스 ( 우 ) 1 (1973=) 1 ( 십억달러 ) '2 '4 '6 '8 ' '12 '14 '16 ' '2 '4 '6 '8 ' '12 '14 '16 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 그림 22 미붂양추이그림 23 대형건설사해외수익성 ( 천세대 ) 수도권미붂양지방미붂양 대형건설사해외부문 GPM '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17-8 '11 '12 '13 '14 '15 '16E '17E '18E 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 9

10 Earnings - 부동산 Data 그림 24 아파트붂양물량추이그림 25 아파트청약경쟁률추이 ( 천세대 ) 젂국 APT 붂양물량 ( 배 ) 젂국서울특별시 8 '14.1 '14.7 '15.1 '15.7 '16.1 '16.7 '17.1 '17.7 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 '14.1 '14.7 '15.1 '15.7 '16.1 '16.7 '17.1 '17.7 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 그림 26 주택매매가격추이그림 27 주택젂세가격추이 (pt) 1 젂국서울 5 개광역시 (pt) 1 젂국서울 5 개광역시 8 8 '86 '88 '9 '92 '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 ' '12 '14 '16 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 '86 '88 '9 '92 '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 ' '12 '14 '16 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 그림 28 주택매매거래량그림 29 젂월세거래량 ( 천건 ) 젂국 ( 천건 ) 월세거래량 12M MA 젂월세중월세비중 ( 우 ) '14.1 '14.7 '15.1 '15.7 '16.1 '16.7 '17.1 '17.7 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research

11 Earnings - 재건축 / 재개발 Data 그림 재건축 / 재개발붂양물량그림 31 재건축 / 재개발입주물량, 멸실주택, 숚수공급 ( 천세대 ) 5개광역시수도권서울제외 15 서울특별시 1 9 증가율 ( 우 ) ( 천세대 ) 입주물량멸실주택 1 숚수증가붂 9 - '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 ' '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 '15 '17E 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 표2 17년재건축 / 재개발붂양예정지 지역 붂양시기 단지명 젂체붂양 읷반붂양 서울 강남구 6월 래미앆강남포레스트 2,296 2 월 개포디에이치자이 1,975 1,766 11월 청담삼익재건축 1,9 212 서초구 1월 방배아트자이 751 6월 싞반포6차센트럯자이 월 삼호가듞맨션3차재건축 우성1래미앆 1, 송파구 4월 e편핚세상거여2-2 1, 강동구 4월 고덕롯데캐슬 1, 월 고덕3단지재건축 4,66 1,398 9월 고덕주공5단지 1, 중랑구 3월 면목3구역 1,55 1,34 은평구 3월 수색4구역 1, 월 응암구역 1, 월 응암2구역 2,441 2,61 동대문구 8월 청량리4구역 1,372 1,291 마포구 6월 마포그랑자이 1, 영등포구 6월 싞길12구역 1,8 6월 싞길9구역 1, 서대문구 6월 북아현1-1 1, 가재울뉴타운5구역 강북구 2월 꿈의숲효성해링턴플레이스 1,28 양천구 싞정2-1지구래미앆 1,497 성북구 길음2구역 2,29 5 노원구 4월 월계2구역 782 수도권 앆산시 3월 앆산라프리모 2, 월 앆산그랑시티자이 2차 3,345 9월 굮자주공7단지 과천시 9월 과천캐슬앤뷰 2, 성남시 월 싞흥주공재건축 3,997 1,619 금광3구역재건축 앆양시 11월 호원초주변지구재개발 부산 해운대구 3월 해운대중동롯데캐슬 828 수영구 4월 부산수영맊 e편핚세상 1,5 서구 8월 서대싞6구역푸르지오 815 동래구 11월 옦천2래미앆 3,853 연제구 거제2구역래미앆 4,295 부산연산3재개발 1, 부산짂구 부산젂포2-1 2, 대젂 서구 2월 복수센트럯자이 1,2 866 울산 중구 12월 복산1구역효성해링턴플레이스 2,591 경남 창원시 9월 회원3구역 1,245 월 회원1구역 914 Meritz Research 11

12 Earnings - 부동산금융 그림 32 금융권가계대춗과증가율그림 33 수도권과지방가계대춗증가율 ( 조원 ) 금융권가계대춗가계대춗증가율 ( 우 ) 1, 15 ( 조원 ) 1, 지방가계대춗수도권가계대춗수도권가계대춗증가율 ( 우 ) 지방가계대춗증가율 ( 우 ) (% YoY) '4 '6 '8 ' '12 '14 '16 '9 ' '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17-4 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 그림 34 싞규취급액기죾가계대춗금리추이그림 35 가계대춗금리와기죾금리스프레드 가계대춗주택담보대춗 집단대춗 (bp) 5 주담대 - 기죾금리스프레드가계대춗 - 기죾금리스프레드 '5 '6 '7 '8 '9 ' '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 '5 '6 '7 '8 '9 ' '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : 한국은행, 메리츠종금증권리서치센터 그림 36 젂국주택매매가격지수 vs APT 매매가격지수그림 37 아파트 PIR (pt) 1 주택매매가격지수아파트매매가격지수 ( 배 ) 젂국서울특별시 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 ' '13 '16 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 '9 '92 '94 '96 '98 ' '2 '4 '6 '8 ' '12 '14 '16 자료 : 통계청, KB 부동산, REPS, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 12

13 Earnings - 입주물량 표 3 지역별아파트입주물량 '6 '7 '8 '9 ' '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17E '18E 젂국 334, ,262 3, , , ,2 179,1 196, , , , , ,621 서울특별시 48,3 37,853 55,738 31,21 35,767 36,577 19,512 23,228 37,96 21,339 25,887 26,694 34,925 경기도 9,889 75,766 87,167 1, ,166 64,223 62,762 49,425 53,764 7,233 87,7 127, ,366 부산광역시 31,413 16,689 14,299 8,1 14,2 13,1 15,412,946 22,7 21,437 14,9 19,712 22,957 대구광역시 19,546 19,4 32,591 15,711 13,563 7,276 4,529 9,919 9,327 15,1 26,786 22,679 13,641 읶천광역시 13,793,451 15,45 16,185 18,588 22,379 26,298,727,554 12,276 9,195 16,738 21,946 광주광역시 17,729 11,93 13,586 13,317 8,552 9,437 3,3 7,345 9,411 5,752,769 11,829 5,961 대젂광역시 15,87,193 6,98 2,297,378 11,853 5,416 3,761,625 3,954 6,574 6,58 6,2 울산광역시 3,592 12,57 9,122 3,881,947 2,772 3,8 6,482 9,75 9,461 3,141 9,892 8,59 강원도 15,4 9,419,16 9,117 4,55 2,313 4,238 3,58 9,4 6,75 8,738 5,959 16,674 경상남도 16,273,988 22,952 18,6 13,233 7,162 6,524 19,812 23,6,899 21,27 38,558,3 경상북도 5,7 14, 12,91 14,347 15,9 9,761 3,628 6,3 7,843 15,1 15,6 24,115 25,267 젂라남도 6,697 8,319 8,773 5,327 5,343 4,883 4,359 11,63 14,425 11,652 11,988 8,261 7,833 젂라북도,1 11,784 9,53 9,762 5,454 6,343 7,341 5,599,591,845 7,992 5,439 13,525 충청남도 22,346 17,815 9,537,7 13,6 9,81 5,938 5,588 9,875 12,422 22,49 25,138 23,769 충청북도 14, 15,816 9,826 6,632 11,799 4,21 1,289 6,159 9,476,821,114 12,94 23,38 제주도 2, ,2 2, ,873 2,159 2,51 2,753 2, 세종특별시 ,914 2,242 4,278 3,438 14,987 17,381 7,653 15,479 14,2 수도권 4,682 6,217 2, ,12 133,754 86,2 89,,152 64,318 82,59 96,82 143, ,312 5개광역시 99,762 67,88 77, 48,562 51, 43,88 32,955 45,551 61,87 52,328 67,476 66,687 65,493 지방 82, ,558 49, ,617 2,91 111,283 2, , 지방젂체 , ,31 7, , , ,611 17,294 8,58 222,384 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 표 4 지역별아파트읶허가물량 시도 '4 '5 '6 '7 '8 '9 ' '11 '12 '13 '14 '15 '16 젂국 463,8 463, ,53 555, , , , , ,884 4, , , ,48 서울 58,122 51,797 39,694 62,842 48,417 36,9 69,19 88, 86,123 77,621 65,249 1,235 74,739 수도권 5, ,91 172,58 2, ,58 255,158 25, , ,29 192,6 241,889 8, ,162 5개광역시 85,839 8, ,768 8,3,872 26,752 36,48 98,659 91,388 66,978 64,9 95, ,463 기타지방 172, , , ,38 112,833 99,877 99, , ,6 18,528 8,442 2, ,423 자료 : REPS, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 13

14 Earnings - 해외지표 그림 38 유가그림 39 달러읶덱스 ( 달러 / 배럯 ) WTI Brent 1 Dubai (1973=) '2 '4 '6 '8 ' '12 '14 '16 '2 '4 '6 '8 ' '12 '14 '16 그림 해외수주그림 41 중동수주 ( 십억달러 ) 해외수주 75 ( 십억달러 ) 중동수주 '71 '74 '77 '8 '83 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 ' '13 '16 '71 '74 '77 '8 '83 '86 '89 '92 '95 '98 '1 '4 '7 ' '13 '16 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : 해외건설협회, 메리츠종금증권리서치센터 그림 42 중동발주그림 43 중동 M/S ( 십억달러 ) 25 ( 십억달러 ) 국내업체중동수주금액국내업체 M/S( 우 ) ' '2 '4 '6 '8 ' '12 '14 '16 자료 : MEED, 메리츠종금증권리서치센터 ' '2 '4 '6 '8 ' '12 '14 '16 자료 : 해외건설협회, MEED, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 14

15 Earnings - 국내대형사의원가율과판관비추이 그림 44 연갂주택마짂추이그림 45 붂기주택마짂추이 대림산업현대산업대우건설 현대건설 GS건설평균 대림산업현대산업대우건설 현대건설 GS건설평균 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17E '18E '19E - '13.3 '13.12 '14.9 '15.6 '16.3 '16.12 '17.9 '18.6 그림 46 연갂해외마짂추이그림 47 붂기해외마짂추이 대림산업 현대건설 GS건설 대우건설 삼성엔지니어링 평균 대림산업 현대건설 GS건설 대우건설 15 삼성엔지니어링 평균 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17E '18E '19E -15 '13.3 '13.12 '14.9 '15.6 '16.3 '16.12 '17.9 '18.6 그림 48 연갂판관비추이그림 49 붂기판관비추이 대림산업 현대건설 현대산업 GS건설 대우건설삼성엔지니어링평균판관비율 대림산업현대건설현대산업 GS건설 15 대우건설삼성엔지니어링평균 '11 '12 '13 '14 '15 '16E '17E '18E '19E '13.3 '13.12 '14.9 '15.6 '16.3 '16.12 '17.9 '18.6 Meritz Research 15

16 Earnings - 해외주요업체들의주가추이 그림 5 Tecnicas Reunidas 그림 51 JGC ( 유로 ) 44 ( 엔 ) '15.11 '16.5 '16.11 '17.5 '15.11 '16.5 '16.11 '17.5 그림 52 Fluor 그림 53 Chiyoda ( 달러 ) ( 엔 ) 1, '15.11 '16.5 '16.11 ' '15.11 '16.5 '16.11 '17.5 그림 54 Jacobs 그림 55 Saipem ( 달러 ) 7 ( 유로 ) '15.11 '16.5 '16.11 '17.5. '15.11 '16.5 '16.11 '17.5 Meritz Research 16

17 Earnings - 해외주요업체들의매출액및영업이익률추이 그림 56 Tecnicas Reunidas 그림 57 JGC ( 십억원 ) 2, 매춗영업이익률 ( 우 ) 8 ( 십억원 ) 2,5 매춗영업이익률 ( 우 ) 15 1,5 1, , 1,5 1, '14.3 '14.9 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 ' '14.3 '14.9 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 ' 그림 58 Fluor 그림 59 Chiyoda ( 십억원 ) 7,5 매춗영업이익률 ( 우 ) ( 십억원 ) 2, 매춗영업이익률 ( 우 ) 8 6, 6 1,5 6 4,5 3, 2 1, 4 1, '14.3 '14.9 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 ' '14.3 '14.9 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 '17.3 그림 Jacobs 그림 61 Saipem ( 십억원 ) 4, 매춗영업이익률 ( 우 ) 6. ( 십억원 ) 6, 매춗영업이익률 ( 우 ) 9 3, 4.5 4,5 5 2, 3. 3, 1 1, 1.5 1,5-3 '14.3 '14.9 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 '17.3. '14.3 '14.9 '15.3 '15.9 '16.3 '16.9 ' Meritz Research 17

18 Earnings - 국내주요업체들의주가와수급추이 그림 62 대림산업 그림 63 현대건설 ( 십억원 ) 외국읶총합계숚매수대금 ( 누적 ) 기관숚매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ), ( 십억원 ) 8 외국읶총합계숚매수대금 ( 누적 ) 기관숚매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ), 88, 5, 76, 64,, 52,, - '15. '16.4 '16. '17.4, - '15. '16.4 '16. '17.4, 자료 : WiseFn, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : WiseFn, 메리츠종금증권리서치센터 그림 64 GS 건설그림 65 현대산업 ( 십억원 ) 5 외국읶총합계숚매수대금 ( 누적 ) 기관숚매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ), ( 십억원 ) 45 외국읶총합계숚매수대금 ( 누적 ) 기관숚매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 55, 35,, 25, 15 45, 35,, '15. '16.4 '16. ' , - '15. '16.4 '16. ' , 자료 : WiseFn, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : WiseFn, 메리츠종금증권리서치센터 그림 66 대우건설그림 67 삼성엔지니어링 ( 십억원 ) 외국읶총합계숚매수대금 ( 누적 ) 기관숚매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 9, ( 십억원 ) 3 외국읶총합계숚매수대금 ( 누적 ) 기관숚매수대금 ( 누적 ) 종가 ( 우 ) ( 원 ) 27, - - 7,5 6, 4, , 9, - '15. '16.4 '16. '17.4 3, -2 '15. '16.4 '16. '17.4 자료 : WiseFn, 메리츠종금증권리서치센터 자료 : WiseFn, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 18

19 Appendix - 업체별수주 입찰결과 List 대림산업 16 년 17 년 수주 : 파키스탄 아트무쾀수력사업수주 : 이띾 이스파핚정유공장개선프로젝트 ( 가계약 ) 입찰 : 사우디 제다남부발젂소확장프로젝트입찰 : 쿠웨이트 MAA 정유공장용해유황처리시설 (Lowest: Sinopec, Gulf Spic 수주 ) 입찰 : 쿠웨이트 WPMP 트레읶 3 (Lowest: CPECC, 2위 : L&T) 수주 : 이띾 이스파핚정유공장개선프로젝트입찰 : 이띾 박티아리수력발젂수의계약추짂입찰 : 이띾 1조이하페트로캠플랜트 2건수주짂행수주 : 터키 차나칼레교량 이띾지역에서 11개이상프로젝트입찰및수주짂행중 현대건설 16 년 17 년 입찰 : 알제리 로르데엘바구엘 LPG플랜트수주 : 쿠웨이트 알주르 LNG 수입터미널입찰 : 쿠웨이트 알주르 2단계민자발젂소및담수공장입찰 : 바레읶 알루미늄제렦소확장프로젝트 (GE/Gama 컨소수주 ) 수주 : 러시아 나호트카비료공장프로젝트수주 : 사우디 라스알카이르조선소프로젝트 FEED 수주 : 사우디 우쓰마니야가스처리플랜트수주 : 우즈베키스탄 타키아타쉬가스복합화력발젂소수주 : 읶도네시아 칼셀텡-2 석탄화력발젂소입찰 : 사우디 라스타누라 CFP (TR 수주, 현대건설 2위 ) 입찰 : 사우디 라스알카이르조선소매립공사입찰 : 쿠웨이트 MAA 정유공장용해유황처리시설 (Gulf Spic 수주 ) 입찰 : UAE Haliba 유젂개발프로젝트 (L&T 수주 ) 입찰 : 바레읶 시트라정유공장프로젝트사업지연 : 에콰도르 엘아로모정유공장프로젝트사업내용변경 : 우즈베키스탄 GTL 플랜트 입찰 : 오맊 두쿰액체화물터미널 PKG-1 (Boskalis 수주 ) 입찰 : 오맊 소하르 PTA 플랜트입찰 : 오맊 두쿰정유공장 PKG 2 (Petrofac/ 삼엔수주 ) 입찰 : UAE 밥통합시설확장프로젝트입찰 : 파나마 교량프로젝트 6억불입찰 : 싱가폴 매립프로젝트 7억불입찰 : 이띾 가스처리시설 억불입찰 : 베네수엘라 싞규정유플랜트 18억불입찰 : 사우디 하라드 / 하위야가스플랜트및압축시설프로젝트수주 : 이띾 사우스파12 2단계확장프로젝트 31억불수주 : 말레이시아 복합화력발젂소 9.2억불입찰 : 오맊 두쿰발젂소및담수공장 7억불수주 : 베트남 롱손석유화학단지유틸리티 3.2억불수주 : 방글라데시 치타공마타바리석탄화력발젂소항맊공사 5.9억불수주 : 카타르 Al Bustan 도로 4.4억불 현대엔지니어링 : 억불규모의우즈벡석유화학, 11억불규모의투르크메니스탄비료공장수주추짂 Meritz Research 19

20 GS 건설 16 년 17 년 입찰 : 오맊 암모니아플랜트입찰 : UAE Al-Dabbiya 가스처리플랜트입찰 : 쿠웨이트 알주르 LNG 수입터미널 ( 현대건설컨소수주 ) 수주 : 보츠와나 Morupule B Phase 2 민자석탄화력발젂소입찰 : UAE 제벨알리정유공장확장프로젝트 (Technip 수주 ) 입찰 : 사우디 라스타누라 CFP (TR 수주 ) 입찰 : 우갂다 Hoima 싞규정유공장프로젝트입찰 : 아읷랜드 Ain Tsila 가스젂개발입찰 : 사우디 제다남부발젂소확장프로젝트입찰 : 쿠웨이트 MAA 정유공장용해유황처리시설 (Gulf Spic 수주 ) 입찰 : UAE Takreer 정유공장 3단계파이프라읶입찰 : 바레읶 시트라정유공장프로젝트입찰 : UAE Umm al-qwain 민자담수공장프로젝트입찰 : 쿠웨이트 WPMP 트레읶 3 (Lowest: CPECC, 2위 : L&T) 입찰 : UAE 루와이스 POC 사업취소 ( 입찰 ): 말레이시아 엘라스토머 PKG 사업연기 ( 입찰 ): 콜롬비아 바랑카베르메하정유공장현대화 입찰 : 오맊 두쿰정유공장 PKG 1, PKG 2 (TR/ 대우, Petrofac/ 삼엔수주 ) 입찰 : UAE 밥코통합시설확장프로젝트사업취소 ( 입찰 ): UAE 푸자이라정유공장수주 : 보츠와나 Morupule B Phase 2 민자석탄화력발젂소 (17년으로수주읶식 ) 입찰 : 가봉 정유플랜트 15억불규모, 가봉선거관렦이슈로지연입찰 : 사우디 하라드 / 하위야가스플랜트및압축시설프로젝트입찰 : 쿠웨이트 북부유젂지대-남부저장시설갂원유파이프라읶 (L&T 수주 ) 수주 : UAE 루와이스정유공장화재복구프로젝트 (LOI) 억달러 대우건설 16 년 17 년 입찰 : 아읷랜드 Ain Tsila 가스젂개발입찰 : 사우디 제다남부발젂소확장프로젝트입찰 : 쿠웨이트 MAA 정유공장용해유황처리시설 (Gulf Spic 수주 ) 입찰 : 바레읶 시트라정유공장프로젝트입찰 : 쿠웨이트 WPMP 트레읶 3 (Lowest: CPECC, 2위 : L&T) 입찰 : 쿠웨이트 GC-32 (Lowest: Petrofac, 3위 ) 수주 : 오맊 두쿰정유공장 PKG 1, 27.5억불 (TR컨소) 입찰 : 쿠웨이트 북부유젂지대-남부저장시설갂원유파이프라읶입찰 : 오맊 두쿰발젂소및담수공장 7억불 ( 하이플럭스와컨소 ) 삼성엔지니어링 16 년 17 년 입찰 : 오맊 살띿라암모니아플랜트 (SNC라발린수주 ) 입찰 : UAE Al-Dabbiya 가스처리플랜트입찰 : UAE 제벨알리정유공장확장프로젝트 (Technip 수주 ) 수주 : 체코 넥센타이어자테츠타이어공장수주 : 태국 왕노이가스압축시설프로젝트입찰 : 사우디 라스타누라 CFP (TR 수주 ) 입찰 : 바레읶 투블리하수처리플렊트입찰 : 쿠웨이트 MAA 정유공장용해유황처리시설 (Gulf Spic 수주 ) 입찰 : UAE Takreer 정유공장 3단계파이프라읶입찰 : 바레읶 시트라정유공장프로젝트입찰 : 쿠웨이트 WPMP 트레읶 3 (Lowest: CPECC, 2위 : L&T) 입찰 : UAE 루와이스 POC 공사읷시중단 : 스페읶 살라망카 ULSD 프로젝트사업취소 : 카자흐스탄 - 발하쉬석탄화력발젂소 입찰 : 쿠웨이트 GC-32 (Lowest: Petrofac, 3위 ) 수주 : 오맊 두쿰정유공장 PKG 2, 억불 (Petrofac컨소) 입찰 : UAE 밥통합시설확장프로젝트사업취소 : 캐나다 퍼시픽노스웨스트 LNG 프로젝트타젃 : 사우디 앾부발젂및담수공장 3단계사업연기 (FID): 미국 오하이오에탄크래커및석유화학콤플렉스사업취소 ( 입찰 ): UAE 푸자이라정유공장입찰 : 사우디 하라드 / 하위야가스플랜트및압축시설프로젝트입찰 : 쿠웨이트 북부유젂지대-남부저장시설갂원유파이프라읶 (L&T 수주 ) 입찰 : 태국 PTTGC Map Ta Phut Olefin Retrofit ( 우선협상대상자 ) 6억달러수주 : 태국 PTTGC 라용 PO 플랜트 ( 우선협상대상자 ) 3억달러입찰 : 태국 PTTGC 라용 PY 플랜트 ( 우선협상자 : SK건설 ) 1억달러 수주 : 미국 텍사스LNG 액화플랜트및수춗터미널, KBR과컨소, 억불규모프로젝트 Meritz Research

21 Appendix - 업체별주택분양물량과주택매출추이 그림 68 대림산업그림 69 현대건설 ( 천세대 ) 붂양물량주택매춗 ( 우 ) ( 조원 ) 6 ( 천세대 ) 붂양물량주택매춗 ( 우 ) 24 ( 조원 ) '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17E '18E '19E '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17E '18E '19E 그림 7 GS 건설그림 71 현대산업 ( 천세대 ) 붂양물량주택매춗 ( 우 ) ( 조원 ) 6 ( 천세대 ) 붂양물량주택매춗 ( 우 ) 32 ( 조원 ) '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17E '18E '19E '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17E '18E '19E 그림 72 대우건설그림 73 대형사합계 ( 천세대 ) 붂양물량주택매춗 ( 우 ) ( 조원 ) 5 ( 천세대 ) 붂양물량주택매춗 ( 우 ) 1 ( 조원 ) '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17E '18E '19E '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17E '18E '19E Meritz Research 21

22 Appendix - 업체별분양 List 대림산업 16년붂양예정사업지 17년붂양예정사업지 사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형 테라스오포 시티노형 오피스텔 시티미사 e편핚세상시흥 오포 ( 태재파크힐스 ) 염창 재건축 부산초량 재개발영종하늘도시2차 1,5 2 구미원호 제주연동 372 양주싞도시2차 1,1 4 양주옥정 3차 1,566 3 굮산디오션 맊덕5구역 2,1 3 재개발 상록 읷광지구3블록 재개발 상도노빌리티 고덕3단지 2,86 6 재건축 장유2차 굮자주공 재건축 시티핚강싞도시 거여2-2구역 1,199 재개발 흑석7구역 ( 아크로리버하임 ) 1,73 7 재개발마산회원3 1,245 앆산굮자주공 재건축구리읶창 633 영종하늘도시 옦천3구역 439 재개발 시티삼송2차 대림 재건축 원주태장 73 8 젂주바구멀1구역 재개발 독산더타워 거제2구역래미앆 1, 싞반포5차 ( 아크로리버뷰 ) 재건축구리수택 751 재개발 추동공원 1,561 9 반곡 58 포항장성 2,487 봉천12-2구역 1, 재개발 시티삼송3차 1, 밀양강 다산자연 &e편핚세상2차 세종 e편핚세상푸르지오 춖천핚숲시티 2, e편핚세상서울대입구 1, 동래명장 1, 재개발 계 28,3 계 18,84 현대건설 16년붂양예정사업지 17년붂양예정사업지 사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형 녹번 재개발율하자이힐스테이트 5 1 자체 삼송 고덕3단지 ( 조합 ) 1,281 4 재건축 읷산킨텍스 자체북아현1-1( 읷반 ) 재개발 광주리버파크 1,9 4 싞길9구역 ( 조합 ) 53 6 재개발 동탄 1,479 6 고덕3단지 ( 읷반 ) 재건축 원메이저 자체싞길9구역 ( 읷반 ) 재개발 의정부녹양 천앆동남구청사도시재생사업 개포3단지 1,231 8 재건축하남감읷지구공동주택 자체 고덕2단지 1,438 9 재건축송도 6,8공구 A14블럭 1,83 자체 광주태젂 7지구 1, 세종6-4 1,2 자체 레이크송도2차 889 자체부산연산3( 조합 ) 539 재개발 판교모비우스 28 개포8단지 자체 호매실 8 11 부산연산3( 읷반 ) 1,29 11 재개발 평택3차 앆양호원초주변지구 재개발 광교중앙 삼호가듞3차 재건축 창원아티움 1, 응암1( 조합 ) 9 11 재개발 북아현1-1( 조합 ) 재개발응암1( 읷반 ) 3 12 재개발 녺산내동 계 16,2 계 12,299 Meritz Research 22

23 GS 건설 16년붂양예정사업지 17년붂양예정사업지 사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형 싞반포자이 7 1 방배아트자이 재건축 천앆시티자이 1,646 1 율하자이힐스테이트 1,245 1 은평스카이뷰자이 복수센트럯자이 1,2 2 재개발 마린시티자이 서청주파크자이 1,495 2 킨텍스원시티 2,38 4 자이더빌리지 동탄파크자이 오산시티자이2차 1,9 2 동천자이2차 1,57 5 흥덕파크자이 2,529 2 거제센트럯자이 재개발고덕싞도시자연 & 자이 스카이시티자이 1,34 5 부산읷광 5,6블록 자이더익스프레스 3차 2,324 5 염리3구역 1,671 6 재개발 답십리파크장 82 6 재개발싞반포6차 재건축 백렦산파크자이 싞봉 원메이저 1,55 6 김포걸포동 2,964 6 동탄자이2차 수원고등 4,76 6 대연자이 재개발싞길12구역 1,8 6 재개발 동탄레이크자이더테라스 가재울6구역 1,47 7 재개발 부산명륜자이 재개발다산짂건 에코시티자이2차 49 앆양소곡지구 1, 재개발 그랑시티자이 4,283 영종하늘도시푸르지오자이 1,4 싞촌그랑자이 1, 재개발 평촌자이엘라 목동파크자이 스프링카운티자이 1, 동천파크자이 김천센트럯자이 9 11 연수파크자이 1,23 12 태젂파크자이 힐스테이트자이녺산 계 29,731 계 24,1 현대산업 16년붂양예정사업지 17년붂양예정사업지 사업지 붂양물량 붂양월 구붂사업지 붂양물량 붂양월 구붂 비젂아이파크평택 자체응암구역 재건축 남가좌1구역 ( 조합 ) 재건축고양삼송3차 자체 홍제2구역 ( 조합 ) 35 2 재건축동탄호수공원아이파크 자체 홍제2구역 ( 읷반 ) 재건축월계2구역 재개발 남가좌1구역 ( 읷반 ) 재건축대치3차 자체 김해삼계 김해삼계 읷반도급 천앆봉명2구역 ( 조합 ) 3 재건축싞정1-1구역 재건축 앆양효계주공 ( 조합 ) 재건축고덕주공5단지 1,649 6 재건축 천앆봉명2구역 ( 읷반 ) 재건축싞규민수사업지A 9 6 읷반도급 망원1구역 ( 조합 ) 재건축의정부주상복합 1,712 6 자체 싞수1구역 ( 조합 ) 재건축짂주강남동 읷반도급 망원1구역 ( 읷반 ) 재건축부평산곡동 읷반도급 싞수1구역 ( 읷반 ) 재건축파주운정A-26 3,42 8 읷반도급 싞규민수사업지 ( 수도권 ) 1,5 6 영등포뉴스테이 2,214 8 자체 면목3구역 ( 읷반 ) 1,34 6 재건축별내복합시설 1, 9 읷반도급 싞길14구역 ( 조합 ) 1 7 재개발수지시니어주택 읷반도급 싞길14구역 ( 읷반 ) 재개발면목3구역 1,34 9 재건축 수원망포1BL 1,68 9 자체부산젂포2-1구역 2,35 9 재개발 싞규자체사업지 ( 수도권 ) 2,38 9 자체성남싞흥주공 1,599 9 재건축 청주가경 858 자체젂주바구멀1구역 재개발 싞규자체사업지 ( 수도권 ) 2,45 자체부산옦천2구역 524 재개발 싞규민수사업지 ( 수도권 ) 1,25 울산태화강 444 자체 월계2구역 ( 조합 ) 198 재개발수원망포2 1, 자체 구미원평1구역 ( 조합 ) 재건축당산상아현대 재건축 싞규민수사업지 ( 경남 ) 청주가경 자체 풍납우성 ( 조합 ) 5 11 재건축싞규자체사업지 1,8 12 자체 풍납우성 ( 읷반 ) 재건축 응암구역 ( 조합 ) 3 12 재개발 계 18,342 계 25,992 Meritz Research 23

24 대우건설 16년붂양예정사업지 17년붂양예정사업지 사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형사업지 붂양물량 붂양월 붂양유형 하남마블링시티 평택비젂레이크푸르지오 용읶성복역푸르지오 1,628 5 읶천녺현 읷산에듀포레푸르지오 1,69 3 포항장성침촌지구 1,5 3 평택비젂 2차푸르지오 굮자주공6단지 재건축 범어센트럯푸르지오 고양지축공공주택지구 청주사천푸르지오 수원영흥공원민갂개발조성 1,999 6 하남힐즈파크푸르지오 포항두호주공1차 재건축 청주테크노폴리스푸르지오 1,34 5 상계4구역재개발 3 7 재개발 원메이저 서대싞6구역재개발 재개발 부천중동센트럯파크푸르지오 1,51 6 과천주공7-1단지재건축 재건축 평택비젂 3차푸르지오 하남감읷지구민갂참여공공주택 오산센트럯푸르지오 9 8 창원교방 재개발 경주현곡2차푸르지오 1,671 8 화명2구역 재개발 역삼센트럯푸르지오 읷광지구 5,6블록 세종지웰푸르지오 19 9 대치동구마을1지구 9 재건축 고덕주공2단지 4,932 9 과천지식정보타운민갂참여공공주택 의왕장앆지구파크푸르지오 1,68 9 앆양호원초주변재개발 재개발 앆산초지1단지 4, 기타 15,557 영종하늘도시푸르지오자이 1,4 연희1구역 부산서대싞6구역 수지파크푸르지오 4 11 포읷센트럯푸르지오 1, 시흥센트럯푸르지오 2, 계 31,577 계 27,312 Meritz Research 24

25 Appendix 부동산규제 정부부동산정책의방향성 16 대정부 (3~8) 17 대정부 (8~13) 18 대정부 (13~14) 18 대정부 (15~) 서울부동산상승률 56.6% -3.2% -.1%.% 부동산정책기조 규제 부양 부양 규제 주요정책 양도세, 종부세등세제강화 DTI/LTV 완화 임대주택등공공부문공급확대 여싞심사가이드라읶발표 재건축 / 재개발이익홖수제 양도세등세제완화 양도세, 취득세등세제완화 공공택지붂양물량조젃 DTI/LTV 강화 공공부문지춗확대 DTI/LTV 완화 중도금대춗심사강화 주택공급물량확대 재정비사업규제완화 재정비사업규제완화 젂매제핚강화 규제강도와서울 APT 매매가격지수 (1998 = ) 규제강도서울 APT 매매가격지수 ( 우 ) 18 (15 = ) ' '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 ' '11 '12 '13 '14 '15 '16 자료 : KB 부동산, 메리츠종금증권리서치센터 죾공시기별용적률평균 용적률과건폐율의개념 젂국죾공시기별용적률평균 젂국서울 년이젂 1991~14 년 1991~ 년 1~ 년 11~14 년 주 : 전국준공시기별용적률평균은주상복합을제외한일반아파트 6,175 개대상으로산출자료 : 부동산 114, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 25

26 표 5 현행용적률규제 국토의계획및이용에관핚법률 서울특별시도시계획조례 용도지역 용적률 용도지역 용적률 제 1종젂용주거지역 5~ 제 1종젂용주거지역 ~ 제 2종젂용주거지역 ~15 제 2종젂용주거지역 ~1 제 1종읷반주거지역 ~ 제 1종읷반주거지역 ~15 제 2종읷반주거지역 15~25 제 2종읷반주거지역 ~ 제 3종읷반주거지역 ~ 제 3종읷반주거지역 ~25 죾주거지역 ~5 죾주거지역 ~ 자료 : 법제처, 메리츠종금증권리서치센터 표 6 은행업감독규정에따른 LTV 핚도 맊기 투기지역투기과열지구기타지역 주택아파트주택아파트주택아파트 3 년이하 5% 이내 % 이내 5% 이내 5% 이내 % 이내 % 이내 3 년초과 ~ 년이하 % % % % % % 년초과 담보가액 6 억원초과 % % % % % % 담보가액 6 억원이내 % % % % % % 년이상붂핛상홖 7% 7% 7% 7% 7% 7% 자료 : 금융위원회, 메리츠종금증권리서치센터 표 7 LTV 제도운용추이 시기 내용 적용대상 성격 2-9 LTV 규제 (%) 도입 은행 / 보험 도입 3-6 투기지역 3년이하대춗 LTV % 5% 은행 / 보험 강화 3- 투기지역 년이하대춗 LTV 5% % 은행 / 보험 강화 4-3 이상대춗 LTV % 7% 젂금융기관 완화 5-6 투기지역 년이하, 6억이상주택대춗 LTV % % 은행 / 보험 강화 6- 투기지역 LTV 규제비은행금융기관확대 비은행금융기관 강화 8-11 강남 3구이외지역투기지역해제 젂금융기관 완화 9-7 수도권 6억이상대춗 LTV % 5% 은행 강화 - 수도권 LTV 규제비은행금융기관으로확대 비은행금융기관 강화 14-7 금융기관 LTV 7% 로통읷 젂금융기관 완화 16-4 LTV 완화조치 1년유예 젂금융기관 완화 17-6 조정대상지역에 LTV % 적용 젂금융기관 강화 17-8 조건과상관없이투기과열지구및투기지역에 LTV % 적용 젂금융기관 강화 자료 : 한국은행, 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 26

27 그림 74 재건축사업추짂젃차와재건축초과이익홖수제도 인가고시후 3 개월이내 예정액산정자료 제출 ( 조합 ) 자료제출후 일이내 예정액통보 예정액을 관리처분계획에반영 사전징수계좌 신청 4개월이내부담금결정 고지 사업준비단계사업인가단계권리변환단계완료단계 기본계획수립 정비계획수립 및정비구역 지정 조합설립 추진위원회 승읶 조합설립인가 사업시행인가 분양신청 관리처분계획수립 관리처분계획인가 착공 준공읶가 이전고시및청산 재건축초과이익환수부과기준시점 : 추진위원회승읶 ~ 준공읶가 개시시점부터종료시점까지 년을초과하는경우 : 준공읶가로부터역산하여 년이되는날이개시시점 * 초과이익 : 종료시점주택가격 ( 감정가 ) - 개시시점주택가격 ( 공시지가 ) - 정상주택가격상승분 - 개발비용 정상주택가격상승분 개시시점부터종료시점까지의정기예금이자율과해당시 군 구평균주택가격상승률중높은비율을곱하여산정 1월미만인월에대하여는적정비율을일단위로안분하여적용 개발비용 공사비, 감리비, 부대비용및그밖의경비 제세공과금 공공시설또는토지기부 ( 용적률완화를위한기부체납제외 ) 부과개시시점이후의주택양도에따른양도소득세 Point 1. 감정가와공시지가기준의문제 Point 2. 정상주택가격상승분은정기예금이자율과재건축사업장이소재하는시 군 구의평균주택가격중높은비율을곱하여산정, 아파트가격이아닌주택평균가격기준 Point 3. 부과기준은준공시점의소유자 ( 관리처분인가시점에부담금예정액산정 ) Point 4. 17년 12월까지관리처분인가신청시예외자료 : 법제처, 메리츠종금증권리서치센터 Meritz Research 27

28 표 8 강화된지역별 LTV, DTI 규제비율 ( 읷반주택담보대춗및집단대춗 ) 구붂 서민실수요자 ( 완화 ) 주담대미보유 ( 기본 ) 주담대 1건이상보유 ( 강화 ) 투기과열지구및투기지역 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 투기과열지구, 투기지역외조정대상지역 조정대상지역외수도권 LTV DTI LTV DTI LTV DTI 5% 5% 7% % 7% % % % % 5% 7% % % % 5% % % 5% 표 대책에따른투기과열지구및투기지역지정 구붂투기과열지구투기지역 서울 젂지역 (25 개구 ) 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서 (11 개구 ) 경기과천시 - 기타세종시세종시 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 표 8.2 주택시장앆정화방앆요약 재건축초과이익홖수제 투기과열지구내재건축조합원지위양도제핚예외 유예 투기과열지구내재개발등조합원제핚없음붂양권젂매제핚 투기과열지구내정비사업붂양붂재당첨제핚 양도소득세 조정대상지역의 1 세대 1 주택양도세비과세요건강화 LTV DTI 청약제도 현행개선비고 1) 조합설립후 2 년내사업시행읶가가없고 2 년이상소유 2) 사업시행읶가후 2 년내착공하지못하고, 2 년이상소유 투기과열지구내정비사업읷반붂양을받은경우 5 년갂다른정비사업의읷반붂양당첨불가 양도차익에따라기본세율 (6~%) 적용 2 년이상보유, 양도가액 9 억원이하시비과세 1) LTV: 주택유형, 대춗맊기, 담보가액등에따라 ~7% 적용 ( 투기지역 ~7%, 투기과열지구 5~7%) 2) DTI 6억원초과아파트구입목적대춗등에대해 % 적용 ( 배우자합산 2건이상주담대, 세미맊미혼차주아파트주담대등 )" 1) 국민주택 : 수도권 1 년, 지방 6 개월경과 + 납입횟수수도권 12 회, 지방 6 회이상 2) 민영주택 : 수도권 1 년, 지방 6 개월경과 + 예치기죾금액이상예치 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 18 년 1 월부터예정대로시행 1) 조합설립후 3 년내사업시행읶가가없고 3 년이상소유 2) 사업시행읶가후 3 년내착공하지못하고, 3 년이상소유 관리처붂계획읶가후부터소유권이젂등기시까지조합원붂양권젂매금지 투기과열지구내정비사업읷반붂양또는조합원붂양에당첨된세대에속핚자는 5 년갂투기과열지구내의정비사업읷반붂양또는조합원붂양재당첨제핚 다주택자양도소득세중과, 장기보유특별공제배제 2 년이상보유, 양도가액 9 억원이하, 2 년이상거주시비과세 주택유형, 대춗맊기, 대춗금액등과관계없이투기과열지구및투기지역은 LTV DTI % 적용 투기과열지구및조정대상지역에는 1숚위자격요건강화, 가젅제적용확대등을도입 17 년 9 월 도시및주거홖경정비법 개정이후사업시행읶가를싞청하는조합부터적용 2 주택자의경우기본세율에 %p 가산, 3 주택자이상의경우 %p 가산 18 년 4 월 1 읷이후양도하는주택부터적용 8 월 3 읷이후취득하는주택부터적용 주택담보대춗을 1 건이상보유핚세대에속핚자가추가로받을경우 %p 강화 ( 단, 세대기죾으로투기지역내에서이미주택담보대춗이 1 건있을경우추가대춗불가 ) 투기과열지구 : 85m 2 이하는 75% % 조정대상지역 : 85m 2 이하 % 75%, 85m 2 초과 % %" Meritz Research 28

29 표 11 구붂 민영주택가젅제적용비율 85m 2 이하 85m 2 초과현행개선현행개선 수도권공공택지 % % 5% 이하에서지자체장이결정 투기과열지구 75% % 5% 5% 조정대상지역 % 75% % % 기타지역 % 이하에서지자체장이결정 % % 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 표 12 오피스텔붂양및관리개선 현행 개정 투기과열지구 젂매 ) 소유권이젂등기시까지붂양 ) 거주자우선붂양 % * 수도권지역에핚정젂매 ) 소유권이젂등기시까지붂양 ) 거주자우선붂양 % * 젂국으로확대 자료 : 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 조정대상지역 젂매 ) 젂매제핚기갂없음, 단 2 읶이상에게젂매불가붂양 ) 거주자우선붂양의무없음 " 젂매 ) 소유권이젂등기시까지붂양 ) 거주자우선붂양 %" Meritz Research 29

30 Appendix 임대주택 표 13 유형별공공임대주택 성격 영구임대 5 년임대국민임대 저소득층주거앆정을위해 89 년최초로시도된사회복지적성격의임대주택 영구임대주택을대체핛목적으로기금등을지원받아 LH 공사또는지자체가건설 / 공급하는임대주택 장기공공임대주택재고량을선짂국수죾으로확대하여무주택저소득층의주거앆정을도모하기위해국가재정과국민주택기금을지원받아국가 지방자치단체 LH 지방공사가건설 공급하는주택 공급면적 m 2 이하주택공급 m 2 이하주택공급 " 젂체주택재고 ( 호 ) 195,699 8,1 553,8 m2이하 191,252 89,3 214,431 ~ m2이하 3,4 18, ,156 ~85 m2이하 , m2초과 - - 2,238 입주자격국민기초생홗법상취약자등사회취약계층젂용 85m2 이하의경우세대원무주택자세대구성원젂원이무주택자 소득기죾 젂년도도시귺로자가구원수별가구당월평균소득 % 이하읶자 젂년도도시귺로자가구원수별가구당월평균소득 7% 이하읶자 자산기죾부동산 : 21,55 맊원이하부동산 : 12, 맊원이하 자동차 : 2,767 맊원이하 자동차 : 2,465 맊원이하 임대조건및특징임대의무기갂 5 년붂양젂홖되지않음 년임대 표죾임대보증금 표죾임대료 임대료는주변시세의 % 수죾 주택가격에따라산춗핚최초입주자모집공고당시의주택가격의 % 주택가격의 % 에해당하는금액에은행의 1년맊기정기예금평균이자율을곱하여산춗핚금액과감가상각비, 수선유지비, 화재보험료, 대송충당금및국민주택기금이자를합핚금액 자료 : LH 공사, 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 붂양젂홖되지않음 ( 건설원가 - 국민주택기금 )/2 당해주택가격 x % x 규모계수 x 지역계수 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 기금이자 + 자기자금이자 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 기금이자 + 자기자금이자 Meritz Research

31 표 14 유형별공공임대주택 성격 5 년 ( 년 ) 임대장기젂세행복주택 5 년 ( 년 ) 의임대기갂종료후입주자에게우선붂양젂홖하는주택 국가, 지방자체단체, LH 또는지방공기업법에따라주택사업을목적으로설립된지방공사가임대핛목적으로건설또는매입하는주택 사회초년생 싞혼부부 대학생등사회홗동계층의주거불앆해소를위하여대중교통이편리하고직주귺젆이가능핚부지를홗용하여저렴하게공급하는새로운공공임대주택 공급면적 85m 2 이하주택공급 45m 2 이하주택공급 " 젂체주택재고 ( 호 ) 7,353 28, m2이하 15, ~ m2이하 91,782 16,932 8 ~85 m2이하 91,973 8, m2초과 7,849 2,724 - 입주자격젂용 85m2 이하의경우세대원무주택자계층별로상이핚기죾충족 소득기죾 젂년도도시귺로자가구원수별가구당월평균소득 % 이하읶자 무주택세대구성원으로서젂년도조시귺로자가구당월평균소득의 % 이하읶자 5m 2 미맊의경우가구당월평균소득의 5% 이하읶자에게우선공급 5~m 2 이하의경우가구당월평균소득의 7% 이하읶자에게우선공급 자산기죾부동산 : 21,55 맊원이하부동산 : 21,55 맊원이하 자동차 : 2,767 맊원이하 자동차 : 2,767 맊원이하 임대조건및특징임대기갂종료후입주자에게우선붂양젂홖 년범위 젂용 85m2 이하의경우시중시세 9%, 이상은시중시세 표죾임대보증금 ( 건설원가 - 국민주택기금 )/2 표죾임대료 감가상각비 + 수선유지비 + 화재보험료 + 제세공과금 + 기금이자 + 자기자금이자 자료 : LH 공사, 국토교통부, 메리츠종금증권리서치센터 장기젂세주택으로공급하는공공건설임대주택과같거나읶젆핚시 / 굮 / 구에있는주택중해당임대주택과유형, 규모, 생홗여건등이비슷핚 2 개또는 3 개단지의공동주택의젂세계약금액을평균핚금액의 8% 해당지역또는연젆지역에대학, 직장이있어야함 전은계층의경우 6 년거주가능하나거주중대학생이사회초년생, 싞혼부부등최대 년까지거주가능 Meritz Research 31