개정 주택임대차보호법 해설집

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1 개정 주택임대차보호법 해설집

2 목차 1. 주택임대차보호법 이란? 1) 주택임대차보호법의미 2) 주택임대차보호법보호대상 3) 주택임대차보호법적용범위 4) 주택임대차보호법임대인권리의무 5) 주택임대차보호법임차인권리의무 ( 참고 ) 개정연혁 I 4 I 4 I 6 I 7 I 9 I 개정주택임대차보호법 1) 개정이유 2) 개정주요내용 I 16 I 개정관련 FAQ 4. 주택임대차분쟁조정제도 [ 참고 ] 해외주요국의임차인보호제도 [ 부록 ] Ⅰ. 주택임대차보호법 Ⅱ. 주택임대차보호법시행령 I 21 I 39 I 47 I 58 I 68

3 1. 주택임대차보호법 이란?

4 1 주택임대차보호법의의미 주택의임대차는임대인이임차인에게주택을사용 수익하게하고, 임차인이이에대한대가로서차임을지급한다는점에합의가있으면성립됩니다. 민법 제618조그러나, 민법 에따른임대차계약의규정으로는경제적약자인임차인의권리를보호하기어려운면이많았고, 이를보완하기위해 민법 의특별법으로 주택임대차보호법 이제정되었습니다. 주택임대차보호법 제1조 주택임대차는당사자간합의에의해성립되는계약임에도불구하고, 주택임대차보 호법 을위반하여임차인에게불리한것은효력이없습니다. 주택임대차보호법 제 10 조 대법원 선고 95 다 판결 임차인에게불리한것은효력이없다 는것은 주택임대차보호법 규정에위반되는당사자의약정을모두무효라고할것은아니고그규정에위반하는그규정에위반하는약정이라도임차인에게불리하지않은것은유효합니다. 2 주택임대차보호법의보호대상 ➊ 자연인 주택임대차보호법 은자연인인국민의주거생활의안정을보장함을목적으로하기때문에, 그보호대상은원칙적으로대한민국의국적을가진사람입니다. 주택임대차보호법 제1조 ➋ 외국인및재외동포외국인은원칙적으로보호대상이될수없습니다. 주택임대차보호법 제1조 예외사항 주택을임차한외국인이전입신고에준하는체류지변경신고를했다면예외적으로 주택임대차보호법 의보호대상이됩니다 ( 출입국관리법 제88조의2제2항및서울민사지방법원 선고 93가합73367 제11부판결 : 확정 ) 4 I 주택임대차보호법 해설집

5 주택임대차보호법이란? 재외동포가장기체류하면서주택을임대차하는경우에는보호대상이됩니다. 주택임대차보호법 제 1 조 이를위해, 재외동포는국내에거소를정하여지방출입국 외국인관서의장에게신고를하고, 국내거소가변경되는경우에는새로운거소를관할하는시 군 구 ( 자치구가아닌구포함 ) 또는읍 면 동의장이나지방출입국 외국인관서의장에게 14일이내에신고해야합니다 ( 재외동포의출입국과법적지위에관한법률 제6조제1항및제2항 ) ➌ 법인 법인은특별한사정이없는한보호를받지못합니다. 대법원 선고 96 다 7236 판결 법인이 주택임대차보호법 의보호를받기위해주민등록을자신의명의로 할수없을뿐만아니라, 사원명의의주민등록으로대항력을갖추어도이를 법인의주민등록으로인정할수없기때문입니다. 예외사항 1 한국토지주택공사와주택사업을목적으로설립된지방공사는보호대상이됩니다 [ 주택임대차보호법 제3조제2항후단및시행령제2조 ] 2 중소기업기본법 제2조에따른중소기업에해당하는법인이소속직원의주거용으로주택을임차한후그법인이선정한직원이해당주택을인도받고주민등록을마쳤을때에는그다음날부터제3자에대하여효력이생깁니다. 또한, 임대차가끝나기전에그직원이변경된경우에는그법인이선정한새로운직원이주택을인도받고주민등록을마친다음날부터제3자에대하여효력이생깁니다. [ 주택임대차보호법 제3조제3항 ] 5

6 3 주택임대차보호법의적용범위 주택임대차보호법 은주택, 즉주거용건물의전부또는일부에대해임대차하는경우에적용되고, 그임차주택의일부를주거외의목적으로사용하는경우에도적용됩니다. 주택임대차보호법 제2조 오피스텔등을주거용으로사용하는경우주택임대차보호법적용 ( 주거용건물판단기준 ) 주택임대차보호법제2조소정의주거용건물에해당하는지여부는임대차목적물의공부상의표시만을기준으로할것이아니라그실지용도에따라서정하여야하고또건물의일부가임대차의목적이되어주거용과비주거용으로겸용되는경우에는구체적인경우에따라그임대차의목적, 전체건물과임대차목적물의구조와형태및임차인의임대차목적물의이용관계그리고임차인이그곳에서일상생활을영위하는지여부등을아울러고려하여합목적적으로결정합니다.( 대법원 선고 94다52522 판결 ). ( 일부를주거외의목적으로사용 ) 전체건물중 1층인임대차목적물이공부상소매점으로표시되어있으나, 건축당시부터그면적의절반정도가방 (2칸) 으로, 나머지절반정도가소매점등영업소를하기위한홀 (Hall) 로건축되어있었고, 그러한상태에서임차인이가족들과함께거주하면서음식점을영업하여온경우에는주거용건물로 주택임대차보호법 이적용됩니다 ( 대법원 선고 93누21941 판결 ). - 그러나여관의방하나를내실로사용하는경우 ( 대법원 선고 86다카2407 판결 ) 등비주거용건물에주거의목적으로소부분을사용하는경우에는 주택임대차보호법 의보호대상에서제외될수도있습니다. ( 미등기무허가건물 ) 어느건물이국민의주거생활의용도로사용되는주택에해당하는이상비록그건물에관하여아직등기를마치지아니하였거나등기가이루어질수없는사정이있다고하더라도다른특별한규정이없는한 주택임대차보호법 이적용됩니다 ( 대법원 선고 2004다26133 판결 ). 아울러, 주거용건물 여부의판단시기는임대차계약을체결하는때를기준으로 합니다. 대법원 선고 95 다 판결 주거용건물에해당되는지여부는임대차목적물의공부상의표시만을기 준으로하는것은아니고, 그실제용도에따라서합목적적으로판단합니다. 6 I 주택임대차보호법 해설집

7 주택임대차보호법이란? 한편, 일시사용을위한임대차일시사용을위한임대차임이명백한경우에는 주택임대차보호법 이적용되지않습니다. 주택임대차보호법 제 11 조 대법원 선고 93 다 판결 숙박업을경영하는자가투숙객과체결하는숙박계약은일시사용을위한 임대차이므로 주택임대차보호법 이적용되지않습니다. 4 주택임대차보호법상임대인권리 의무 임대인권리 ➊ 임대료지급의청구 임대인은임차인에게차임을지급할것을청구할수있습니다. 민법 제 618 조참조 주요내용위주정리 ➋ 임대료증액의청구임대인은임대차계약기간중에약정한차임이나보증금이임대주택에대한조세, 공과금, 그밖의부담의증가나경제사정의변동으로적절하지않게된때에는 5% 범위내에서장래에대하여그증액을청구할수있습니다. 주택임대차보호법 제7조 이경우증액청구는임대차계약또는약정한차임이나보증금의증액이있은후 1 년이내에는하지못합니다. 주택임대차보호법 제 7 조 ➌ 임대한주택의반환청구임대차계약이종료하면임대인은임차인에게임대물의반환을청구할수있으며, 이경우임차인에게임대물의원상회복을요구할수있습니다. 민법 제615조, 제618조및제654조 ➍ 그밖에임대한주택의보전에필요한행위임대인이임대물의보존에필요한행위를하는때에는임차인이이를거절하지못합니다. 민법 제624조 7

8 임대인의무 ➊ 임대한주택을정상적으로사용하도록지원할의무임대인은임차인이목적물인주택을사용 수익할수있도록할의무를집니다. 민법 제618조이를위해임대인이주택을임차인에게인도해야하며, 임차인이임대차기간중그주택을사용 수익하는데필요한상태를유지하게할수선의무를집니다. 민법 제623조 대법원 선고 2004 다 2151, 2168 판결 그러나임대인은주택의파손 장해의정도가임차인이별비용을들이지않고손쉽게고칠수있을정도의사소한것이어서임차인의사용 수익을방해할정도의것이아니라면그수선의무를부담하지않습니다. 다만, 그것을수선하지않아임차인이정해진목적에따라사용 수익할수없는상태로될정도의것이라면임대인은그수선의무를부담하게됩니다. 대법원 선고 94 다 34692, 94 다 판결 임대인의수선의무는특약에의하여이를면제하거나임차인의부담으로돌릴수있습니다. 그러나특별한사정이없는한건물의주요구성부분에대한대수선, 기본적설비부분의교체등과같은대규모의수선에대해서는임대인이그수선의무를부담합니다. 예를들어, 주택의벽이갈라져있거나비가새는경우, 낙뢰로인한주택의 화재발생등천재지변또는불가항력적인사유로주택이파손된경우등 에는임대인이수리를해야합니다. ➋ 임대보증금반환의무임대인은임대차기간의만료등으로임대차가종료된때에는임차인에게보증금을반환할의무가있습니다. 대법원 선고 87다카1315 판결임대인의임차보증금의반환의무는임차인의임차주택의반환의무와동시이행의관계에있습니다. 대법원 선고 77다1241, 1242 판결 8 I 주택임대차보호법 해설집

9 주택임대차보호법이란? 5 주택임대차보호법상임차인권리 의무 임차인권리 ➊ 임대한주택을사용 수익할권리임차인은임대차계약을통해임차주택을사용 수익할수있는임차권을취득하게됩니다. 민법 제618조 이를위해임대인에게임차주택의인도를청구할수있고, 그임차기간중필요한 상태를유지해줄것을청구할수있습니다. 임차인은임대인이주택을수선해주지않는경우 1 손해배상을청구할수있고, 2 수선이끝날때까지차임의전부또는일부의지급을거절할수있으며, 3 사용수익할수없는부분의비율에따른차임의감액을청구하거나 4 나머지부분만으로임차의목적을달성할수없는경우에는임대차계약을해지할수있습니다. ( 민법 제627조및대법원 선고 96다44778, 판결참조 ) 대법원 선고, 94 다 34692, 94 다 판결 계약목적물에파손또는장해가생긴경우그것이임차인이별비용을들이지않고손쉽게고칠수있을정도의사소한것이어서임차인의사용 수익을방해할정도의것이아니라면임대인은수선의무를부담하지않지만, 그것을수선하지않으면임차인이계약에의하여정해진목적에따라사용 수익할수없는상태로될정도의것이라면임대인은그수선의무를부담합니다. 사례 난방시설의경우임차인이별비용을들이지않고손쉽게고칠수있을정도의사소한파손또는장해로보기어려우므로, 임대인이수선의무를부담하게됩니다. 계약체결시임대인의수선의무면제특약을체결하였다하여도만일면제되는수선의무의범위를명시하지않았다면, 임차인이부담하는수선의무는통상생길수있는파손의수선등소규모의수선에한하는것이고, 대파손의수리 건물주요구성부분에대한대수선, 기본적설비부분의교체등과같은대규모의수선은이에포함되지않습니다. 따라서여전히임대인이수선의무를부담한다고해석됩니다 ( 대법원 선고, 94다34692, 94다34708 판결 ). 임차인이제 3 자에게임차권을주장하려면, 대항력을취득하거나임대차등기해야합니다. 주택임대차보호법 제 3 조및 민법 제 621 조제 2 항 9

10 ➋ 임대차의존속기간 2년임차인은임대차기간 2년을주장할수있습니다. 다만, 반드시 2년으로임대차계약을체결할필요는없습니다. 임대차기간을 1년으로정한경우임차인은 1년후이사를가고싶으면이사를가면서임차보증금을돌려달라고할수있고, 계속살고싶으면최소한 2년간은임차주택에서살수있습니다. 주택임대차보호법 제4조제1항그러나기간을정하지않았거나 2년미만으로정한임대차는그기간을 2년으로보므로, 임대인은 1년으로임대차계약을체결했더라도 1년을주장할수없습니다. 주택임대차보호법 제4조제1항 ➌ 차임감액청구권임차인은임대차계약의존속중에약정한차임이나보증금이임대주택에대한조세, 공과금, 그밖의부담의증가나경제사정의변동으로적절하지않게된때에는장래에대하여그감액을청구할수있습니다. 주택임대차보호법 제7조차임감액금지의특약은임차인에게불리하기때문에효력이없습니다. 주택임대차보호법 제10조, 민법 제652조및제628조따라서임차인은차임감액금지특약을하였더라도경제사정의변경등을원인으로차임감액청구를할수있습니다. 임차인은임차주택의일부가임차인의과실없이멸실, 그밖의사유로사용, 수익할수없는때에는그분의비율에의한차임의감액을청구할수있습니다. 이경우그잔존부분으로임차의목적을달성할수없는때에는임차인은계약을해지할수있습니다. 민법 제627조 임차인의무 ➊ 차임지급의무임차인은임차주택에대한사용 수익의대가로임대인에게차임을지급해야합니다. 민법 제618조 ➋ 주택임차에따른의무임차인은계약이나임차주택의성질에따라정해진용법으로이를사용 수익해야할의무를부담합니다. 민법 제610조제1항및제654조 10 I 주택임대차보호법 해설집

11 주택임대차보호법이란? 임차인은임대차계약기간동안임차주택을선량한관리자의주의로이를보존해야합니다. 민법 제374조임차인은임차주택의수선이필요하거나그주택에대하여권리를주장하는사람이있을때에는임대인에게통지해야합니다. 다만, 임대인이이미그사실을알고있는경우에는통지하지않아도됩니다. 민법 제634조 ➌ 임차한주택을반환할의무및원상회복의무임차인은주택임대차가종료한때에는임대인에게그주택을반환해야합니다. 이경우임차주택을원래의상태로회복하여반환해야합니다. 민법 제615조및제654조임차인이임차목적물을수리하거나변경한때에는원칙적으로수리 변경부분을철거하여임대당시의상태로사용할수있도록해야합니다. 다만, 원상회복의무의내용과범위는임대차계약의체결경위와내용, 임대당시목적물의상태, 임차인이수리하거나변경한내용등을고려하여구체적 개별적으로정해야합니다. 대법원 선고 2017다 판결 11

12 [ ( 참고 ) 개정연혁 ] 재 개정일 주요개정내용 ( 법률제 3379 호 ) - 주택의인도와주민등록이된때, 임차인은제3자에게임차권의효력을주장 - 임대차기간이 1년미만인경우, 기간의정함없는임대차로간주 - 기간의정함이없는임대차의경우, 임대인은계약체결일로부터 6월이경과한후에계약의해지통고가능 - 임대차기간만료전 6월내지 1월이내에임대인의갱신거절의통지가없으면, 자동갱신된것으로간주 - 등기없는임대차또는채권적전세권에주택임대차보호법적용 - 임대목적물이 1동건물의전부또는일부의경우에도주택임대차보호법적용 ( 법률제 3682 호 ) - 주택의일부가주거외의목적으로사용되는경우까지확대하여점포 사무실 공장등겸용주택임차인의주거권보호 - 임차주택의양수인이임대인의지위를승계하는간주규정을신설하여임차권의대항력을강화 - 임대차기간이만료되었음에도임차보증금의반환이없는경우, 그반환시까지임대차관계가존속하는것으로간주하여임차보증금회수를보장 - 임차인은소액의보증금에관하여다른담보물권자보다자기채권의우선변제보장 ( 법률제 4188 호 ) - 주택의인도와주민등록및확정일자를받은경우, 임차인은다른채권에우선하여 변제받을수있도록함 - 기간의정함이없거나기간을 2 년미만으로정한임대차는그기간을 2 년으로간주 ( 법률제 5641 호 ) - 임차인이채무명의에기하여경매신청을하는경우, 임차인이주택을비우지아니하고서도경매를신청할수있도록함 - 임대차가종료된후보증금을반환받지못한임차인이임차권등기가경료되면등기와동시에대항력또는우선변제권을취득하도록하고, 임차인이자유롭게주거를이전할수있도록함 ( 법률제 6541 호 ) - 보증금을월차임으로전환하는경우, 대통령령이정하는월차임의범위를초과할수 없도록규정 ( 법률제 8583 호 ) - 법인이국민주택기금을재원으로하여저소득층의무주택자에게주거생활안정을목적으로 전세임대주택을지원하는경우에법인에게대항력및우선변제권부여 12 I 주택임대차보호법 해설집

13 주택임대차보호법이란? 재 개정일 주요개정내용 ( 법률제 9653 호 ) - 임대차계약의묵시적갱신의경우임대차의존속기간은 2 년으로간주 ( 법률제 호 ) - 중소기업에해당하는법인이소속직원의주거용으로주택을임차한경우해당법인이선정한직원이주택을인도받고주민등록을마쳤을때에는이법에따른대항력등을인정 - 임차인의보증금반환채권을양수한금융기관등이임차인의우선변제권승계인정 - 주택의임대차에이해관계가있는자등은확정일자부여기관에게차임및보증금등의정보제공을요청할수있도록함 ( 법률제 호 ) - 월차임전환시상한율의상한기준을한국은행에서공시한기준금리에대통령령으로정하는배수를곱한비율에서한국은행에서공시한기준금리에대통령령으로정하는이율을더한임차인의보증금반환채권을양수한금융기관등이임차인의우선변제권승계인정 - 주택임대차와관련된당사자간의분쟁을합리적으로조정하기위하여대한법률구조공단에임대차분쟁조정위원회설치 - 임대인및임차인의권리ㆍ의무관계를명확히할수있도록법무부에서정하여권장하는주택임대차표준계약서의우선사용하도록규정 ( 법률제 호 ) - 임차인이 2개월전까지갱신거절의통지를하지아니한경우, 전임대차와동일한조건으로다시임대차한것으로간주 - 분쟁조정제도를활성화하고실효성을확보하기위하여조정신청을접수한때에는지체없이조정절차를개시하도록함 13

14 14 I 주택임대차보호법 해설집

15 주택임대차보호법이란? 2. 개정주택임대차보호법 ( 시행 ) 의주요내용 15

16 1 개정이유 주택시장의불안정속에전세에서월세로의전환이빨라지고주택임대료가 상승함에따라임차가구의주거불안과주거비부담이가중되고있으나, 현행법으로는안정적인주거를보장하기에충분하지아니하다는지적이있습니다. 제 380 회 ( 임시회 ) 법제사법위원회위원회 대안중발췌 이에임차인의계약갱신요구권을보장하여현행 2 년에서 4 년으로임대차 보장기간을연장하고, 이른바전월세상한제를연계도입하여계약갱신시차임이나 보증금을 5% 이상증액하지못하도록제한하려는것입니다. 또한, 주택임대차와관련된주요업무를부동산정책소관부처인국토교통부와 공동으로관할하도록하여주택임대차제도마련시부동산정책과연계하여 탄력적으로대응하려는것입니다. [ 그간계약갱신청구권및전월세상한제논의경과 ] 18대국회 (2008 ~2012) 11년여야에서계약갱신요구권과전월세상한제안을제출하였으나, 합의안도출하지못하고회기종료 ( 민주통합당안 ) 2+2 및갱신시임대료연 5% 이내 ( 새누리당안 ) 특정지역만전월세상한제적용 19 대국회 (2012 ~2016) 15 년서민특위를구성하여계약갱신요구권 1 회부여및임대료연 ( 年 ) 5% 증액제한을논의했으나결론을맺지못하고특위종료 20 대국회 (2016~2020) 2+2, 3+3, 무제한등계약갱신요구권을부여하는법안이발의되고, 19 년 정부최초로당정협의를통해추진의지를밝혔으나결론없이회기종료 21 대국회 (2020~ ) 2+2 계약갱신요구권, 임대료 5% 상한도입 시행 (7.31 일 ) 16 I 주택임대차보호법 해설집

17 개정주택임대차보호법 (` 시행 ) 의주요내용 2 개정주요내용 ➊ 계약갱신요구권 계약갱신요구권은임차인이희망하는경우 1 회계약갱신을청구할수있는 권리로, 임차인의안심거주기간이 2 년더늘어납니다. 계약갱신요구권에따라임대인은임차인이임대차기간이끝나기 6 개월전부터 1 개월전 * 까지계약갱신을요구하는경우정당한사유없이거절하지못합니다. * 이후최초로체결하거나갱신된계약은 6 개월전부터 2 개월 전까지의기간에계약갱신청구 (` 개정사항 ) 임차인은계약갱신요구권을 1 회에한하여행사할수있으며, 이경우갱신되는 임대차의존속기간은 2 년으로봅니다. 또한, 임대인이실거주를이유로갱신을거절했으면서도, 임차인이요구한갱신기간동안정당한사유없이제 3 자에게목적주택을임대한경우임대인은 갱신거절로인하여임차인이입은손해를배상하도록하였습니다. 제 6 조의 3( 계약갱신요구등 ) 1 제6조에도불구하고임대인은임차인이제6조제1항전단의기간이내에계약갱신을요구할경우정당한사유없이거절하지못한다. 다만, 다음각호의어느하나에해당하는경우에는그러하지아니하다. 1. 임차인이 2기의차임액에해당하는금액에이르도록차임을연체한사실이있는경우 2. 임차인이거짓이나그밖의부정한방법으로임차한경우 3. 서로합의하여임대인이임차인에게상당한보상을제공한경우 4. 임차인이임대인의동의없이목적주택의전부또는일부를전대 ( 轉貸 ) 한경우 5. 임차인이임차한주택의전부또는일부를고의나중대한과실로파손한경우 6. 임차한주택의전부또는일부가멸실되어임대차의목적을달성하지못할경우 7. 임대인이다음각목의어느하나에해당하는사유로목적주택의전부또는대부분을철거하거나재건축하기위하여목적주택의점유를회복할필요가있는경우가. 임대차계약체결당시공사시기및소요기간등을포함한철거또는재건축계획을임차인에게구체적으로고지하고그계획에따르는경우나. 건물이노후ㆍ훼손또는일부멸실되는등안전사고의우려가있는경우다. 다른법령에따라철거또는재건축이이루어지는경우 17

18 8. 임대인 ( 임대인의직계존속ㆍ직계비속을포함한다 ) 이목적주택에실제거주하려는경우 9. 그밖에임차인이임차인으로서의의무를현저히위반하거나임대차를계속하기어려운중대한사유가있는경우 2 임차인은제1항에따른계약갱신요구권을 1회에한하여행사할수있다. 이경우갱신되는임대차의존속기간은 2년으로본다. 3 갱신되는임대차는전임대차와동일한조건으로다시계약된것으로본다. 다만, 차임과보증금은제7조의범위에서증감할수있다. 4 제1항에따라갱신되는임대차의해지에관하여는제6조의2를준용한다. 5 임대인이제1항제8호의사유로갱신을거절하였음에도불구하고갱신요구가거절되지아니하였더라면갱신되었을기간이만료되기전에정당한사유없이제3자에게목적주택을임대한경우임대인은갱신거절로인하여임차인이입은손해를배상하여야한다. 6 제5항에따른손해배상액은거절당시당사자간에손해배상액의예정에관한합의가이루어지지않는한다음각호의금액중큰금액으로한다. 1. 갱신거절당시월차임 ( 차임외에보증금이있는경우에는그보증금을제7조의2 각호중낮은비율에따라월단위의차임으로전환한금액을포함한다. 이하 " 환산월차임 " 이라한다 ) 의 3개월분에해당하는금액 2. 임대인이제3자에게임대하여얻은환산월차임과갱신거절당시환산월차임간차액의 2년분에해당하는금액 3. 제1항제8호의사유로인한갱신거절로인하여임차인이입은손해액 ➋ 전월세상한제 전월세상한제는계약갱신시임대료증액상한을 5% 범위내로제한하여 임차인들의임대료급등으로인한부담을줄였습니다. 제 6 조의 3( 계약갱신요구등 ) 3 갱신되는임대차는전임대차와동일한조건으로다시계약된것으로 본다. 다만, 차임과보증금은제 7 조의범위에서증감할수있다. 제7조 ( 차임등의증감청구권 ) 1 당사자는약정한차임이나보증금이임차주택에관한조세, 공과금, 그밖의부담의증감이나경제사정의변동으로인하여적절하지아니하게된때에는장래에대하여그증감을청구할수있다. 이경우증액청구는임대 18 I 주택임대차보호법 해설집

19 개정주택임대차보호법 (` 시행 ) 의주요내용 차계약또는약정한차임이나보증금의증액이있은후 1년이내에는하지못한다. 2 제1항에따른증액청구는약정한차임이나보증금의 20분의 1의금액을초과하지못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도및특별자치도는관할구역내의지역별임대차시장여건등을고려하여본문의범위에서증액청구의상한을조례로달리정할수있다. ➌ 법률공동소관 법무부 국토교통부가법률을공동으로소관토록하여주택임대차제도 마련시부동산정책과연계하여탄력적으로대응하고자합니다. 주택임대차표준계약서서식을공동관리하여수정소요발생시법무부장관이국토부장관과협의하여작성하게되며, 현재분쟁조정위원회를운영하고있는대한법률구조공단외에도한국토지주택 공사 (LH) 및한국감정원에확대설치할예정입니다. 제14조 ( 주택임대차분쟁조정위원회 ) 1 이법의적용을받는주택임대차와관련된분쟁을심의ㆍ조정하기위하여대통령령으로정하는바에따라 법률구조법 제8조에따른대한법률구조공단 ( 이하 " 공단 " 이라한다 ) 의지부, 한국토지주택공사법 에따른한국토지주택공사 ( 이하 " 공사 " 라한다 ) 의지사또는사무소및 한국감정원법 에따른한국감정원 ( 이하 " 감정원 " 이라한다 ) 의지사또는사무소에주택임대차분쟁조정위원회 ( 이하 " 조정위원회 " 라한다 ) 를둔다. 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도및특별자치도 ( 이하 " 시ㆍ도 " 라한다 ) 는그지방자치단체의실정을고려하여조정위원회를둘수있다 제30조 ( 주택임대차표준계약서사용 ) 주택임대차계약을서면으로체결할때에는법무부장관이국토교통부장관과협의하여정하는주택임대차표준계약서를우선적으로사용한다. 다만, 당사자가다른서식을사용하기로합의한경우에는그러하지아니하다. 19

20 20 I 주택임대차보호법 해설집

21 해외주요국의임차인보호제도 3. 개정관련 FAQ 21

22 1 갱신요구 Q1. 계약갱신요구권의행사는언제부터할수있는지? (Q3 이외의경우 ) 임차인은임대차계약의임대차기간이끝나기 6개월전부터 1개월전까지기간에계약갱신요구권을행사할수있습니다. 1개월전까지 의기간을계산할때에는초일불산입원칙에따라계약만료일 1개월전에해당하는날의 0시전까지임대인에게계약갱신의의사가도달하여야합니다. Q1-1. 예를들어, 일에만료되는임대차계약의경우언제까지계약갱신요구권을행사할수있는지? 계약만료일이 인경우 1 개월전인 일 0 시 ( 일 24 시 ) 전까지임대인에게계약갱신의의사가도달해야합니다. Q2. 임차인에게총몇회의계약갱신요구권이부여되는지? 계약갱신요구권은 1 회에한하여행사가능하며, 이경우갱신되는임대 차의존속기간은 2 년으로봅니다. 22 I 주택임대차보호법 해설집

23 개정관련 FAQ Q3. ` 일이후로계약갱신요구권행사가능기간이변경된다는데? 이후최초로체결되거나갱신된임대차계약은임대차기간이 끝나기 6 개월전부터 2 개월전까지의기간에계약갱신요구권을행사하 여야합니다 시행 ( 개정 ) 되는주택임대차보호법은계약갱신요구권을 임대차기간이끝나기 6 개월전부터 2 개월전까지행사하도록하였으며, 이 규정은 ` 이후최초로체결하거나갱신된계약부터적용됩니다. Q3-1. 예를들어, ` 일에계약이만료되는경우, 계약만료 2 개월전까지계약갱신요구권을행사해야하는것인지? 계약만료일이 일인경우현행과같이 1 개월전인 일 0 시 ( 일 24 시 ) 전까지임대인에게계약갱신의의사가도달해야합니다. Q3-2. 예를들어, ` 일에새로운임대차계약을체결하거나묵시적갱신되어계약만료일이 일인경우. 계약만료 2 개월전까지계약갱신요구권을행사해야하는것인지? 새로운임대차계약또는묵시적으로갱신된계약의만료일이 일 이라면, 만료일 2 개월전인 일 0 시 ( 일 24 시 ) 전까지임대인 에게계약갱신의의사가도달해야합니다. 23

24 Q4. 개정법시행당시계약만료일까지 1 개월이안남은경우계약갱신요구권을행사할수있는지? 행사할수없습니다. 계약갱신요구권의행사기간은임대차기간이끝나기 6개월전부터 1개월전까지이므로, 법시행일인 부터 사이에계약기간이종료되는임차인들은계약갱신요구권을행사할수없습니다. Q5. 임대인이계약만료 6 개월전부터 1 개월전까지기간에갱신을거절하고, 법시행전에제 3 자와새로운임대차계약을맺은경우에도임차인이계약갱신요구권을행사할수있는지? 행사할수없습니다. 이번개정법률은존속중인계약에도계약갱신요구권을부여하되법적안정성을위해제3자와계약이旣체결된경우에는예외적으로갱신요구권을부여하지않는부칙적용례를두고있습니다. 다만, 임대인은법시행이전에제3자와계약을체결했다는사실을명시적으로입증할수있어야하며,( 계약금수령입증, 계약서등 ) - 임대인이법시행이후에제3자와계약을체결한경우에는계약갱신요구권이부여되며, 임대인이제3자와의계약체결을이유로임차인의계약갱신요구를거절할수없습니다. 24 I 주택임대차보호법 해설집

25 개정관련 FAQ Q6. 법시행당시이미한주택에서 4 년이상임차거주중인데, 계약갱신요구권을행사할수있는지? 행사할수있습니다. 개정법률은최대 4년의주거를보장하는내용이아니고, 1회에한하여기존의계약을 2년연장할수있도록갱신요구권을부여하는것입니다. 따라서, 연장계약 묵시적갱신등의사유로이미 4년이상거주한경우라도현재의임대차계약만료 6개월전부터 1개월전까지갱신을요구할수있습니다. Q7. 묵시적갱신도갱신요구권행사로보는지? 그렇지않습니다. 계약이묵시적으로갱신된경우에는갱신요구권행사로보지않습니다. 계약갱신요구권행사는해당권리를행사한다는명확한의사표시를한경우에인정됩니다. 묵시적갱신은임대인, 임차인이기존계약을종료하거나조건을변경한다는등의통지를하지않은경우기존의임대차와동일한조건으로다시임대차가이루어진것으로보는제도입니다. 갱신요구를거절할수없습니다. 25

26 Q8. 임대인과임차인이사전에계약갱신요구권을행사하지않기로약정을한경우유효한지? 계약갱신요구권을행사하지않기로하는사전약정은법에따라임차인에 게인정되는권리를배제하는임차인에게불리한약정이므로법제 10 조에 따라효력이없다고판단됩니다. 주택임대차보호법 제 10 조 ( 강행규정 ) 이법에위반된약정 ( 約定 ) 으로서임차인에게불리한것은그효력이없다. Q9. 임차인이계약만료기간에맞추어나가기로하였으나, 이를번복하고계약갱신요구권을행사할수있는지? 행사할수있습니다. 임차인이계약만료기간에맞추어나가기로사전에 합의하였더라도, 6 개월전부터 1 개월전까지간에임대인에게계약갱신 을요구 (5% 범위이내증액 ) 할수있습니다. Q10. 법시행전, 임대인이계약만료 6 개월전부터 1 개월전까지기간에임차인에대해갱신거절통지한경우, 계약갱신요구를행사할수있는지? 행사할수있습니다. 26 I 주택임대차보호법 해설집

27 개정관련 FAQ Q11. 계약갱신요구권행사시임차인은무조건 2 년을거주해야하는지? 그렇지않습니다. 계약갱신요구권행사에따라갱신되는임대차의존속기간은 2년으로보지만, 임차인은언제든지임대인에게해지를통보할수있습니다. 다만, 위해지의효력은임대인이그통지를받은날부터 3개월후에발생합니다. 단, 임차인은계약해지를통보하더라도계약만료전이라면 3개월간임대료납부해야함 Q12. 임대차계약을최초에체결할때, 계약기간을 1 년으로했는데, 1 년이상거주하고싶을때에는어떻게해야하는지? 2년미만으로정한임대차기간은그기간을 2년으로보므로, 계약기간을 1년으로정했어도임대차기간 2년이법에의해보장됩니다. 이경우, 2년의임대차기간이끝나기 6개월전부터 1개월전까지기간에계약갱신요구권을행사할수있습니다. 주택임대차보호법 제4조 ( 임대차기간등 ) 1 기간을정하지아니하거나 2년미만으로정한임대차는그기간을 2년으로본다. 다만, 임차인은 2년미만으로정한기간이유효함을주장할수있다. 2 임대차기간이끝난경우에도임차인이보증금을반환받을때까지는임대차관계가존속되는것으로본다. 27

28 Q13. 계약갱신요구권행사에별도의방식이존재하는지? 계약갱신요구권행사방식에는특별한제한이없습니다. 구두, 문자메시지, 이메일등의방법이모두가능하지만, 장래에발생할수있는분쟁예방을위해서는내용증명우편등증거를남길수있는방법을활용하는것이안전합니다. 2 갱신거절 Q1. 임대인이갱신을거절할수있는경우에는어떤것들이있는지? 규정 ( 개정주임법제 6 조의 3 제 1 항 ) CASE 1 호 임차인이 2 기의차임액에해당하는 금액에이르도록차임을연체한 사실이있는경우 차임의연체가반드시 2기연속될것을요하지않고, 전후합하여연채액이 2기분에달하기만하면됨 1) 임차인이 1, 2월분월세를연속하여연체한경우 2) 1월연체후 2, 3월에지급하였다가 4월에다시연체한경우 2 호 임차인이거짓이나그밖의 부정한방법으로임차한경우 1) 임차인이허위의신분 ( 이름, 주민번호등 ) 으로계약한경우 2) 주택본래용도가아닌불법영업장등의목적으로임차한경우 3 호 서로합의하여임대인이임차인에게 상당한보상을제공한경우 임대인이임차인에게소정의보상 ( 이사비등 ) 을실제제공한경우 단, 실제제공하지않거나합의되지않은일방적인보상은제외 28 I 주택임대차보호법 해설집

29 개정관련 FAQ 4 호 임차인이임대인의동의없이목적 주택의전부또는일부를전대 ( 轉貸 ) 한 경우 임대인의동의없이전대하여타인으로 하여금목적주택을사용ㆍ수익하게한 경우 5 호 임차인이임차한주택의전부또는 일부를고의나중대한과실로파손한 경우 1) 임차주택의전부또는일부를임대인동의없이무단증 개축또는개조하거나고의로파손한경우 2) 임차인의중과실 ( 화기방치등 ) 로인한화재로주택이파손된경우 6 호 임차한주택의전부또는일부가 멸실되어임대차의목적을달성하지 못할경우 주택의전부또는일부가멸실되어 주거기능상실 7 호 임대인이다음각목의어느하나에해당하는사유로목적주택의전부또는대부분을철거하거나재건축하기위하여목적주택의점유를회복할필요가있는경우가. 임대차계약체결당시공사시기및소요기간등을포함한철거또는재건축계획을임차인에게구체적으로고지하고그계획에따르는경우나. 주택이노후 훼손또는일부멸실되는등안전사고의우려가있는경우다. 다른법령에따라철거또는재건축이이루어지는경우 - 8 호 임대인 ( 임대인의직계존속, 직계비속을 포함한다 ) 이목적주택에실제 거주하려는경우 - 9 호 그밖에임차인이임차인으로서의의무를현저히위반하거나임대차를계속하기어려운중대한사유가있는경우 임대인동의없이인테리어공사를 하거나원상회복이불가능한정도로 인테리어공사를한경우 * 1 호부터 8 호까지이외에임차인의임대차를지속할수없는경우 29

30 Q2. 임대인이본인또는직계존 비속의직접거주를이유로갱신거절하였으나, 목적주택에거주하다가제 3 자에게임대를한경우어떻게되는지? 갱신요구가거절되지않았다면계약이갱신되었을기간 (2년) 이지나기전에제3자에게임대한경우원칙적으로임대인은종전임차인이입은손해를배상하여야합니다. 다만, 예외적으로정당한사유가존재하는경우손해배상책임을면할수있을것입니다. 제3자에게목적주택임대시손해배상액산정 1 임대인과임차인간손해배상예정액 2 1 이없는경우법정손해배상예정액중가장큰금액 1) 갱신거절당시월단위임대료 ( 전세금은전액월세로전환, 법정전환율 4% 적용 ) 3개월분에해당하는금액 2) 임대인이새로운임차인에게임대하여얻은월단위임대료 - 갱신거절당시월단위임대료 의 2년분에해당하는금액 3) 갱신거절로인해임차인이입은손해액 Q3. 실거주를이유로갱신거절한임대인이제 3 자에게목적주택을임대한경우손해배상책임을면할수있는정당한사유는무엇인지? 정당한사유는갱신거절당시예측할수없었던사정으로제3자에게임대를할수밖에없는불가피한사유를의미합니다. 가령실거주를하던직계존속이갑자기사망한경우, 실거주중갑자기해외주재원으로파견되는경우등갱신거절당시예측할수없었던불가피한사유를의미합니다. 30 I 주택임대차보호법 해설집

31 개정관련 FAQ Q4. 임대인의직접거주사유가허위인경우, 임차인이손해배상청구를위해직접거주가허위인것을확인할수있는방법은? 정부는갱신거절임차인이해당물건의전입세대또는확정일자열람을 통해임대인의직접거주또는제 3 자임대등의사실을확인할수있도록 할계획입니다. 갱신거절임차인임대차정보열람권확대 1 주민등록전입세대열람범위확대 ( 주민등록법시행규칙제 14 조 ) 2 확정일자등열람범위확대 ( 주택임대차보호법시행령제 5 조 ) Q5. 임대인이실거주를사유로갱신거절을한후공실로비워둔경우주택임대차보호법위반으로손해배상책임을부담하는지? 임대인이실거주를사유로갱신거절을한후주택을공실로비워둔것이실거주의사없이허위로갱신거절한것으로판단될경우에는주택임대차보호법위반에따른민법제750조일반불법행위책임을지게될수있습니다. 제3자에게임대한것은아니므로주택임대차보호법제6조의3제5항의법정손해배상책임의대상은아닙니다. 다만, 집주인이입주를하기위해주택수선이나인테리어공사를하는경우, 거주하던직계존속이사망한경우등으로불가피하게일시적으로공실로둘수밖에없었던경우등에는손해배상의요건중위법성이인정되지않아손해배상책임을면할수있을것입니다. 31

32 Q6. 법인이임대인인경우직접거주를이유로갱신거절이가능한지? 불가능합니다. 법인이주택임대차보호법에따른실거주할수있는대상 으로보기어렵기때문입니다. 3 임대료상한 Q1. 임대료상한제한 (5% 이내 ) 은언제적용되는것인지? 임대료제한은존속중인계약에서임대료를증액하거나계약갱신요구권 을행사하는경우에적용됩니다. Q2. 갱신시임대료상한 5% 의의미는임대인이요구하면무조건 5% 를올려주어야한다는것인지? 그렇지않습니다. 5% 는임대료를증액할수있는상한일뿐이고임대인 과임차인은그범위내에서얼마든지협의를통해임대료를정할수있 습니다. 32 I 주택임대차보호법 해설집

33 개정관련 FAQ Q2-1. 그렇다면, 임대인은임차인의동의가없으면계약갱신시임대료증액을할수없는것인지? 그렇지않습니다. 계약갱신시차임증액은임대인과임차인이협의를통해기존차임의 5% 범위내 * 에서할수있습니다. 다만지자체는지역별임대차시장여건등을고려하여 5% 의범위에서증액청구의상한을조례로달리정할수있습니다 ( 법제7조제2항 ). 당사자간합의가이루어지지않을경우임대인은 주택임대차보호법 제7조에따른통상적인차임증감청구권행사와동일하게임차주택에대한조세, 공과금, 그밖의부담증감이나경제사정의변동으로인하여적절하지아니함을들어증액청구를할수있고, 분쟁조정절차등을통해그요건이충족된것으로인정되는경우증액이될수있습니다. Q3. 임대인과임차인이합의로 5% 를초과하는갱신계약을체결할수있는지? ( 계약갱신요구권을행사하지않는경우 ) 가능합니다. 계약갱신요구권의행사여부는임차인의의사에달려있으므로, 임차인이이를행사하지아니하고임대인과합의하에 5% 를초과하여임대료를인상하는새로운임대차계약을체결하는것은가능합니다. 이경우임차인은차후에계약갱신요구권을 1회행사할수있습니다. 33

34 Q3-1. 계약갱신요구권행사시임대인과임차인이합의로 5% 를초과하는갱신계약을체결할수있는지? 초과되는부분은효력이인정될수없습니다. 주택임대차보호법제10조및같은법제10조의2는이법에위반된약정으로서임차인에게불리한것은효력이없고, 임차인이 5% 의증액비율을초과하여임대료를지급한경우에는초과지급된임대료상당의반환을청구할수있다고규정하고있습니다. Q4. 개정법시행전이미임대료 5% 초과증액하여계약연장합의를한경우, 임차인은계약갱신요구권을행사하여임대료를 5% 범위내로조정할수있는지? 법시행전에이미계약연장합의가있다하더라도임차인은계약갱신요구권행사가가능합니다. 임차인은현시점에서계약갱신요구권을행사하여임대료를 5% 범위내로조정할수도있고, 5% 를초과하는금액으로합의한연장계약을그대로유지하되, 해당계약의만료시점에계약갱신요구권을행사하여 5% 범위내에서임대료증액후 2년동안추가로거주할수도있습니다. 다만, 개정법시행 ( ) 당시임대차기간이 1개월이상남아있지않다면, 임차인은임대인에게계약갱신을요구할수없습니다. CASE 임차인甲과임대인乙이 18.9월 ~ 20.9월까지최초전세계약을맺었고, `20.6월에상호간합의로 20.9월 `22.9월까지계약갱신을하기로하면서임대료 8% 증액 1 임차인甲은 20.8월( 계약종료 1개월전까지 ) 에계약갱신요구권을행사하여 5% 미만으로임대료조정하거나, 2 8% 증액한기존임대차계약관계를유지하면서계약기간만료시점인 `22.8월 ( 계약종료 1개월전까지 ) 에임대인乙에대한계약갱신요구권행사가능 34 I 주택임대차보호법 해설집

35 개정관련 FAQ 4 전월세전환 Q1. 계약갱신요구권행사시전세 월세전환이가능한지? 개정법률상갱신되는임대차는전임대차와동일한조건으로다시계약된것으로보므로전세 월세전환은임차인동의없는한곤란합니다. 다만, 동의에의해전환하는경우에도주택임대차보호법제7조의2에따른법정전환율규정 * 이적용됩니다. 보증금의전부또는일부를월단위차임으로전환하는경우에는그전환되는금액에 10% 와 기준금리 ( 現 0.5%) + 3.5% 중낮은비율을곱한월차임의범위를초과하지않는범위내에서결정 CASE 계약갱신요구권행사시전세 월세전환예시 ( 전세 5억원 ) 보증금 3억원월세 67만원을넘을수없음 or 보증금 2억원월세 100만원을넘을수없음 Q2. 법정월차임전환율 4% 2.5% 로변경되면, 존속중인계약에도적용되는것인지? 개정되는시행령시행당시존속중인임대차에대하여도적용하되, 시행 후최초로보증금의전부또는일부를월단위차임으로전환하는경우부 터적용됩니다. Q3. 지자체가조례로임대료상한을 5% 보다낮추면, 존속중인계약에도모두소급적용되는지? 지자체가조례로임대료상한을정하는경우, 조례에서정하는부칙에 따라적용범위가결정됩니다. 35

36 5 기타사항 Q1. 주택임대차보호법이적용되는주택의범위는? 임대차되는주거용건물에모두적용됩니다. 임차주택의일부를주거외 의목적으로사용하는경우에도적용됩니다. Q2. 법인이임차인인경우주택임대차보호법이적용되는지? 법인이임차인인경우특별한사정이없는한적용되지않습니다. - 법인은주민등록을자신의명의로할수없을뿐만아니라, 사원명의의주민등록으로대항력을갖추어도이를법인의주민등록으로인정할수없기때문입니다. 다만, 예외적으로한국토지주택공사와주택사업을목적으로설립된지방공사, 중소기업기본법 제2조에따른중소기업에해당하는법인이임차인인경우에는일정요건하에대항력이인정됩니다. 예외사항 1 한국토지주택공사와주택사업을목적으로설립된지방공사는보호대상이됩니다. [ 주택임대차보호법 제3조제2항후단및시행령제2조 ] 2 중소기업기본법 제2조에따른중소기업에해당하는법인이소속직원의주거용으로주택을임차한후그법인이선정한직원이해당주택을인도받고주민등록을마쳤을때에는그다음날부터제3자에대하여효력이생깁니다. 또한, 임대차가끝나기전에그직원이변경된경우에는그법인이선정한새로운직원이주택을인도받고주민등록을마친다음날부터제3자에대하여효력이생깁니다 [ 주택임대차보호법 제3조제3항 ] 36 I 주택임대차보호법 해설집

37 개정관련 FAQ Q3. 민간임대주택에관한특별법 ( 이하 민특법 이라함 ) 에따르면 이전에등록한임대사업자의경우등록당시존속중인임대차계약이있는경우그임대차계약의종료후재계약시임대사업자가임대료를정할수있는데, 개정주택임대차보호법에따라임차인이계약갱신요구권을행사할경우임대료인상률상한 5% 가적용되는지? 민특법상의임차인이라고하더라도주택임대차보호법상의계약갱신요구권이배제되지않고있으므로, 임차인이계약갱신요구권을행사하였다면그효과는주택임대차보호법에의하여야하므로, 임대료인상률상한 5% 가적용된다고보아야할것입니다. 민간임대주택에관한특별법 제 3 조 ( 다른법률과의관계 ) 민간임대주택의 건설ㆍ공급및관리등에관하여이법에서정하지아니한사항에대하여는 주택법, 건축법, 공동주택관리법 및 주택임대차보호법 을적용한다. 37

38 상담및문의 정부는새롭게도입되는임대차제도의변화에발맞추어신속한상담진행과분쟁조정을위해노력하겠습니다. 새로도입되는제도에대한궁금증이있으신분은유관기관대표콜센터에서도새로도입된임대차제도에대해설명해드리며, 방문상담소에는변호사등전문가를배치하여무료법률상담을해드립니다. 아울러, 콜센터에서 1차상담을진행한후, 심도있는추가상담이필요시해당기관의담당직원을연결해 2차상담을진행합니다. [ 개정주택임대차보호법관련상담연락처 ] 기관 전화번호 국토교통부민원콜센터 대한법률구조공단 국번없이 132 서울시다산콜센터 02) 120 경기도임대차즉시전화상담 031) 한국감정원콜센터 한국토지주택공사 LH 콜센터 HUG 콜센터 [ 방문상담소안내 ] 기관 전화번호 LH 한국감정원 서울지역본부 ~4 경기지역본부 /6169 서울동부지사 경기북부지사 I 주택임대차보호법 해설집

39 4. 주택임대차분쟁조정제도

40 1 주택임대차분쟁조정제도란? 주택임대차계약관계에서발생되는각종분쟁에대하여, 소송대비적은비용으로신속하고합리적으로심의 조정하여국민의주거생활안정에기여하고자 17.5월부터도입되었습니다. - 주택임대차보호법 (14조외, 이하주임법 ) 에의거하여분쟁조정위원회가설치되며, 변호사, 교수등관련전문가가당사자의주장및자료를토대로논의및조정하는것으로, 조정성립시일정부분강제력도발생합니다. 상가건물에대해서는별도로상가건물임대차보호법에관련규정이있습니다. 주택임대차분쟁조정위원회운영현황 최근주택임대차보호법개정에따라임대인과임차인간이해가상충되는사항을신속하게해결하기위해 2021년까지분쟁조정위원회를 LH 한국감정원에추가로설치할예정입니다. 20년도( 20.11월) 인천 청주 창원 (LH), 서울북부 전주 춘천 ( 한국감정원 ) 21년도( 21. 上 ) 제주 성남 울산 (LH), 고양 세종 ( 대전 ) 포항 ( 한국감정원 ) 운영기관 설치지역 관할권역 연락처 비고 서울 서울 / 강원 수원 경기 / 인천 대한법률 대전 대전 / 세종 / 충남북 구조공단 대구 대구 / 경북 부산 부산 / 울산 / 경남 광주 광주 / 전남북 / 제주 서울시 서울시전월세보증금지원센터 ~8 경기도 경기도임대차즉시전화상담 주택임대차분쟁조정위원회조직도 위원장 위원장 1 명포함 5 명이상 30 명이하 조정위원 5명이상 30명이하자격요건 법학 경제학등전공교수 6년이상경력의판사 검사 변호사, 감정평가사, 공인회계사, 공인중개사, 법무사, 세무사, 주택관리사, 건축사 6년이상주택임대차분쟁관련상담 경력자등 사무국 사무국장 : 사무국업무총괄, 소속 직원을지휘 감독 심사관 : 쟁점정리및법률적검토, 조사관에대한지휘 감독 조사관 : 조정신청의접수, 민원안내, 사실조사등 사무국장 ( 변호사 ) 심사관 ( 변호사 ) 조사관 40 I 주택임대차보호법 해설집

41 주택임대차분쟁조정제도 2 조정절차 조정신청 접수 법제 21 조제 3 항각호해당 신청각하 상대방수락 60 일이내 조정절차개시 (+30 일가능 ) 조사및심의 조정 법제 25 조제 1 항해당 조정을아니하는결정 조정안작성 상대방조정거부 조정불성립 상대박수락 조정성립 강제집행 ( 조정신청 ) 분쟁당사자는해당주택이소재하는지역을관할하는조정위원회에분쟁의조정을신청할수있습니다. [ 주임법제21조 ] ( 조정대상 ) [ 주임법 14조2항, 동시행령 22조 ] 1 차임또는보증금의증감에관한분쟁 2 임대차기간에관한분쟁 3 보증금또는임차주택의반환에관한분쟁 4 임차주택의유지 수선의무에관한분쟁 5 임대차계약의이행및임대차계약내용의해석에관한분쟁 6 임대차계약갱신및종료에관한분쟁 7 임대차계약의불이행등에따른손해배상청구에관한분쟁 8 공인중개사보수등비용부담에관한분쟁 9 주택임대차표준계약서사용에관한분쟁 10 기타 5~9에준하는분쟁으로서조정위원장이인정하는분쟁 41

42 ( 조정신청각하사유 ) [ 주임법제21조3항, 동시행령 22조 ] 1 이미해당분쟁조정사항에대하여법원에소가제기되거나조정신청이있은후소가제기된경우 2 이미해당분쟁조정사항에대하여 민사조정법 에따른조정이신청된경우나조정신청이있은후같은법에따른조정이신청된경우 3 이미해당분쟁조정사항에대하여주택임대차보호법에따른조정위원회에조정이신청된경우나조정신청이있은후조정이성립된경우 4 조정신청자체로주택임대차에관한분쟁이아님이명백한경우 5 피신청인이조정절차에응하지아니한다는의사를통지하거나조정신청서를송달받은날부터 7일이내에아무런의사를통지하지아니한경우 단, 주입법개정 (`20.6.9) 에따라 ` 부터는피신청인이조정신청서를송달받은날부터 7일이내에아무런의사를통지하지아니한경우는각하사유에서제외됨 6 신청인이정당한사유없이조사에응하지아니하거나 2회이상출석요구에응하지아니한경우 ( 조정의개시 ) 조정위원회위원장이조정신청서를송달하고, 송달받은피신청인이 조정에응하고자하는의사를조정위원회에통지하면조정절차가개시됩니다. [ 주임법제 22 조 ] 단, 주입법개정 (`20.6.9) 에따라 ` 부터는신청인으로부터조정신청접수 즉시조정절차가개시됩니다. ( 조사등 ) 조정위원회는신청인, 피신청인, 분쟁관련이해관계인또는참고인에게출석하여진술하게하거나조정에필요한자료나물건등을제출하도록요구할수있습니다. [ 주임법제24조, 제25조 ] - 조정이부적합하다고인정하거나, 부당한목적으로조정을신청한것으로인정할때에는조정을하지아니하는결정을할수있습니다. ( 처리기간 ) 조정신청을받은날부터 60일이내에분쟁조정을마치며, 부득이한경우조정위원회의결을거쳐 30일범위에서연장할수있습니다. [ 주임법제23조 ] 42 I 주택임대차보호법 해설집

43 주택임대차분쟁조정제도 ( 신청수수료 ) 조정목적의값에따라수수료납부 [ 주임법제 33 조 ] 조정목적의값 * 수수료수수료면제수수료환불 1 억원미만 10,000 원 1 억원이상 3 억원미만 3 억원이상 5 억원미만 5 억원이상 10 억원미만 20,000 원 30,000 원 50,000 원 소액임차인, 기초생활수급자, 독립유공자, 국가유공자, 고엽제휴유증환자등, 참전유공자, 5 18민주유공자, 특수임무유공자, 의상자등, 한부모가족지원법지원대상자등 조정신청의 각하또는 취하시 10 억원이상 100,000 원 신청인이조정으로주장하는이익의값 ( 반환받을보증금액, 주택수선에소요되는 금액등 ) 산정불가시는 1 만원임 3 조정성립및효력 ( 조정의성립 ) 조정위원회는조정안을작성하여지체없이각당사자에게통지하여야하며, 통지받은날부터 7일이내 (` 부터는 14일이내 ) 에서면으로수락의사를표시하지않으면조정을거부한것으로봅니다. 조정안을수락하면조정안과동일한내용의합의가성립된것으로간주 - 합의성립시조정위원장은조정안내용을조정서로작성하고, 각당사자간에금전, 그밖의대체물의지급또는부동산의인도에관하여강제집행을승낙하는취지의합의가있는경우에는내용을조정서에기재합니다. - 조정위원회는조정절차가종료되면그결과를당사자에게통지하고, 작성된조정서정본을당사자에게교부또는송달합니다. ( 조정의효력 ) 성립된조정은조정서와동일한내용의민사상합의로서의효력을가집니다. - 나아가각당사자간에금전, 그밖에대체물의지급또는부동산의인도에관하여강제집행을승낙하는취지의합의가있는경우에는, 그내용이기재된조정서정본에집행력이부여되므로법원의판결없이도강제집행을신청할수있습니다. 43

44 [ 알아두면좋은임대차분쟁예방조치 ] Q1. 임대인의대리인과계약을체결하는경우 - 만일임대인본인이아닌임대인의대리인과계약을진행할때에는위임장과인감증명서를확인하여합니다. - 위임장에는임차목적물소재지, 소유자의성명과연락처, 계약의목적, 대리인이름, 주소, 주민번호, 연월일등이기재되어야하고, 인감증명서와관련하여위임장의날인과인감증명서의날인그리고계약서에찍을날인이동일하여야합니다. Q2. 계약서없이이루어진구두약정의효력 - 임대차계약은의사의합치가있으면성립하고별도의요식행위를요하지않습니다. 따라서계약서없이체결 된구두약정도유효합니다. 하지만훗날분쟁의소지가있을수있으므로계약조건을서면화하여체결하는 것이훨씬안전합니다. Q3. 대항력의발생시기와관련된문제 - 주택임대차보호법상임차인이주택을점유하고주민등록 ( 전입신고 ) 을하면그다음날부터제3자에대한대항력이발생합니다. 만일임차인이전입신고를한당일에임대인이 ( 근 ) 저당권을설정하게되면, 임차권의대항력보다저당권이더우선하는결과가됩니다. 이를방지하기위해서는계약체결전에는물론이고입주와전입신고를마친다음날에도등기사항전부증명서를확인해볼필요가있습니다. Q4. 전대차계약시유의점 ( 집주인이아닌임차인이세를놓는경우의문제 ) - 임대인은반드시목적물소유자일것을요하지않으며, 임차인이다시세를놓는것도유효합니다. 다만민법제629조는 임차인은임대인의동의없이그권리를양도하거나임차물을전대하지못한다. 고규정하고있으며, 위반시소유자는무단전대를이유로원래의임대차계약을해지할수있습니다. - 따라서, 임차인이임대인의동의를얻지않고무단으로불법전대시임대인은임차인을상대로는임대차계약해지를, 전차인을상대로는불법점유에기한목적물인도청구가가능합니다. - 이런사태의방지를위해서는전대차계약서에임대인의동의란을기재하고서명또는날인을받거나혹은임대인이별도로작성한전대차동의서를받아야만합니다. 44 I 주택임대차보호법 해설집

45 주택임대차분쟁조정제도 Q5. 공동소유자중 1 인과의임대차계약체결시 - 집주인이여러명인데그중 1인과계약을진행하는경우, 그사람의지분이 1/2을넘어야만법적으로유효한처분권한이인정됩니다. 만일 1/2 이하의지분을가진자와임대차계약을체결하는경우나머지지분권자의동의를받는것이안전합니다. - 이와관련하여부부가각각절반씩소유하고있는집에대해임대차계약을체결하는경우도나머지배우자의동의서를받는것이좋습니다. 이와관련하여판례는부부중일방의일상가사에관한대리권의범위에임대차계약체결은포함되지않는다고보고있습니다. Q6. 기타 - 개업공인중개사의중개하에체결된임대차계약후에는주택임대차계약서, 중개대상물확인설명서및공제증서등을받아보관해야합니다. - 또한특히하자가있거나보수를요하는임차목적물부분이있다면, 이점을계약서에명기하는것이훗날책임소재를둘러싼시비를막을수있는방법입니다 ( 핸드폰으로촬영추천 ). 45

46 46 I 주택임대차보호법 해설집

47 개정주택임대차보호법 (` 시행 ) 의주요내용 참고 - 해외주요국의임차인보호제도 47

48 독일 미국등해외주요국은세입자의주거권보장을위해 계약갱신요구권과임대료규제제도를활용중에있으며, 최근다시강화하고있는사례가많습니다. 프랑스의임대차존속기간은 3 년이나, 정당한사유없이계약해지가불가능하여 사실상무제한 의형태이며, 임차인의주거비부담완화를위한임대료규제정책으로 임대료기준지수 (IRL) 및 임대료 상 하한제 등의임차인보호제도를운영중입니다. 독일은베를린, 쾰른등대도시중심임대료가급등하자, 주변시세의 10% 를초과할수없도록규정하는초기임대료규제제도를운영중이고 ( 15.3 월 ), 베를린시는 20.1 월부터 5 년간임대료 동결하는보다강화된법안을시행했습니다. 미국뉴욕주는 19.6 월세입자보호를위해아파트임대료규제를강화하는 2019 주택안정및세입자보호법 을통과시켰고, 캘리포니아주와조지아주, 오리건주등에서도임대료인상규제와퇴거를 제한하는법안을통과시키는등임차인보호제도를강화하고있습니다. 영국런던은민간임대주택의과도하게높은임대료와낮은수준의주거환경, 짧은거주기간문제를해결하기위한방안으로, 기존의보증단기임대차에서기한의정함이없는자유임대차로 전환하고, 비과실퇴거조항을개정하는내용의 런던모델 을도입하는방안을논의중에있습니다. 일본은기존에는기한의정함이없는임대차형태만존재하다가 1999 년기한의정함이있는 정기건물임대차 가도입되었으나, 보편적으로활용되고있지않아여전히다수의임차인은기한의 정함이없는임대차형태로거주중입니다. 48 I 주택임대차보호법 해설집

49 해외주요국의임차인보호제도 구분프랑스독일영국미국 ( 뉴욕 ) 임대료기준지수 (IRL) 비교임대료제도운영 공정임대료제도운영 ( 임대 임대료통제및안정화 제도운영 ( 05 ) - 3 년간표준임대료 20% 이하 료규제, 89.1) 이원화 ( 74) - 임대차계약갱신시 ( 상승폭은 3 년간 15% 이내 ) - 최대공정임대료이하 - 임대료통제 : 최대임대료 전월세상한제 ( 임대료규제 ) 임대료기준지수내 인상제한 ( 신축, 1 년치이상집세 투자하여시설개선한 경우제외 ) IRL = 담배와임대료를제외한소비자물가지수의 12 개월평균 ( 통계청산정 ) 최초임대료규제도입 (15. 3) - 초기임대료를표준임대료대비 10% 를초과할수없음 ( 베르린등 5개대도시 ) 규제 ( 89.1 월이전계약 임대주택적용 ) 최대공정임대료 : 공정임대료 x [ 소비자물가지수변동률 월이후계약시최초 7.5% ( 이후 5%)] 공정임대료 : 임대료사정관이 2 년마다산정 공정임대료제도운영 ( 탈규제, 89 ) - 89 년이후주거비보조액산정기준으로만활용 및최대기본임대료이하규제 ( 47년이전준공주택 ) - 임대료안정화 : 임대료가이드라인위원회고시인상율이하규제 ( 47년이후준공주택중일부 * 공동주택 ) 74년이후건축된주택은임대료규제없음 계약갱신청구권 X 임대차보호기간 ( 개인 3 년, 법인 6 년 ) X (6 개월 ) X 임대료규제도입 ( 15.8) 베를린임대료동결 ( 20.1) 런던모델제시 ( 19) 주택안정및세입자 - 정부의과도한개입, 불량 - 임대료동결에대한찬 반 - 89 년이후임차인보호약 보호법개정 ( 19) 주택양산우려, 의견이분분함 화 자유임대차로전환 ( - 빈집보너스폐지, 빈집자 임대료규제적용어려움 현재베를린시조례개정으 계약종료전충분히협의, 유임대료폐지, 시설물수 최근동향 등문제점지속제기 로제도운영중이나위헌 비과실퇴거조항수정 ( 임 리후임대료인상허용폐 파리시만시범운영 소송중인사항임 대인의퇴거요구권개정 ), 지, 선호임대료영구화등 집주인권리보호 49

50 1 계약갱신요구권 ➊ 프랑스 프랑스는주택임대차법률 ( 제 10 조 ) 에서임대차계약의최단존속기간 ( 자연인 3 년, 법인 6 년 ) 을정하고있고, ( 예외 ) 단, 개인인임대인이직업상또는가계사정으로임대된건축물을회수해야 할명백한상황이정당화되면, 임대차기간을 3 년이하 1 년이상로할수있음 - 임대차계약의존속기간만료시에도일정한해지사유를충족한경우에만계약 해지가가능하도록하고있습니다. ( 해지사유 ) 본인이주택을사용또는매각하는경우, 임차인의채무불이행등 특별한사유가있는경우등 ➋ 독일 독일은민법에서 기한있는임대차계약 을할경우에그이유를서면으로통지토록하고있어 무기한임대차계약 을유도하고있고, - 임대인은임대차관계종료에대하여정당한이익이있는경우에만기간의정함이없는임대차계약의해지가가능하도록하고있습니다. ( 계약해지사유 ) 임차인의계약의무위반, 임대인의해당공간을자신, 가족의 주거를위해필요한경우, 임대인에게현저한불이익이있는경우등 ( 계약해지금지사유 ) 임대료인상을위한계약해지를명문으로금지 다만, 예외적으로임대인이일정요건을충족한경우에는기간의정함이있는 임대차계약체결이가능합니다.( 단, 임차인에게서면통지필요 ) ( 예외적요건 ) 임대기간종료후그주택을자신, 가족의거주용으로사용하려는 경우, 그공간을제거하거나상당한변경을가하려고하는경우, 고용계약상 노무를제공하는자에게임대하려는경우 ➌ 미국 미국의뉴욕주는 임대료안정화에관한법률 에따라보호를받은임차인은 기존의계약과동일한기간및조건으로계약갱신요구권을행사할수있습니다. 50 I 주택임대차보호법 해설집

51 해외주요국의임차인보호제도 ➍ 영국 영국은규제임대차 ( 89년 1월이전계약적용 ), 보증임대차 ( 89.1~ 97.2) 에서는계약갱신요구권을인정하였으나, - 보증단기임대차제도를도입 ( 89.1월도입, 97년모두적용 ), 임대차계약일정기간만보장 (6개월이상 ) 하므로, 계약갱신요구권을불인정하였습니다. 다만, 최근규제완화로인해임차인의주거안정성이크게악화되어사회적문제가대두됨에따라런던을중심으로임차인이원하는기간동안거주할수있도록하는 런던모델 을제안 ( 19) 하여논의중에있습니다. [ 영국 런던모델 주요내용 ] 기존의보증단기임대차에서자유임대차로전환임차인은자신이원하고필요한만큼임대차계약을유지하되, 집주인이다음세입자를구하는기간을최소화할수있도록계약종료시사전에집주인과충분히협의 비과실퇴거조항의개정 88 년주택법개정이후특별한퇴거사유가없어도집주인이 2 달전에통 보만하면세입자가퇴거할수있도록한조항을개정 집주인의권리보호임대계약기간중세입자의과실로퇴거조치가내려져도실제퇴거까지는상당한시간이소요되기때문에대부분집주인이비과실퇴거조항을활용해 2개월전에퇴거를통지하는편 ➎ 일본 일본은 90 년대까지계약기간 2 년을보장하고계약갱신을쉽게하는등임차인의 장기거주권을보호하는 차지차가제도 (1921 년제정 ) 를운영하였으나, 명시적인임대료상한을규정하진않았으나, 일방적임대료인상불가 - 00 년이후계약기간제한을폐지한정기차지차가제도를도입하여동제도에 따른 정기차가계약 을하는경우에는계약갱신권을불인정하였습니다. 51

52 현재는 정기차가계약 과기존 차지차가계약 이공존하고있어, 임대인과임차인의계약선택에따라서계약갱신요구권의인정여부가달라지나, - 여전히다수의임차인의장기거주권을보호할수있는 차기차가계약 의형태로거주중 * 입니다. 정기건물임대차계약체결비율이전체임대차계약의 2.3% 로조사 (2018 년 3 월기준 ) [ 양제도의비교 ] 구분 차지차가계약 정기차가계약 계약방법 서면이나구두나모두가능 공정증서등서면계약으로한정 갱신유무 정당한이유가없는한갱신 기간만료에의해종료 2 전월세상한제 ➊ 프랑스 프랑스는임대료의지나친상승을억제하기위해임대료기준지수 (IRL, Indice de Référence des Loyers) 제도를도입하여통계청이발표하는 IRL 지수 * 를통해계산된임대료를초과할수없으며, 담배와임대료를제외한소비자물가지수의 12 개월평균 - 임대료기준지수는주택임대차계약을갱신할때사용되며, 보통 1 년단위로 재계약시사용됩니다. 다만, 주거조건향상을위해보수공사를시행했을경우와임대료가주변임대료에 비해상당히낮은것으로확인될경우에는예외로규정하고있습니다. 다만, 주택임대료가물가상승률대비 2배이상급등하는등임차인의주거비부담이높아지게되자, - 정부가직접임대료를규제하고자 임대료상 하한제 * 를추진 ( 12년) 하였으며, 현재파리지역에한하여시행중 ( 15.8월 ~) 에있습니다. ( 제도개요 ) 해당지역의중간임대료를설정하고, 중간임대료의상한 20%, 하한 30% 내에서만임대료를책정하도록함 ( 법개정 ) 52 I 주택임대차보호법 해설집

53 해외주요국의임차인보호제도 ➋ 독일 독일은사적자치원칙에따라최초임대료는당사자간합의로자유롭게결정하나, 합의가안될경우비교임대료 (Mietspiegel)* 제도를통해임대료인상률을유사임대주택의임대료수준에서제한하고있습니다. 지자체또는임대인 임차인단체가공동으로유사한종류, 크기, 설비, 위치, 상태의주택에대해지난 4 년간의임대료를토대로산정한지역별임대료 - 이에따라, 임대인은비교임대료를초과하여임대료를책정할수없으며, 3년간 20% 를초과하여인상할수없습니다. 또한, 베를린, 쾰른등대도시를중심으로임대료가급등하자, 최초임대료규제제도를일부대도시 ( 베를린, 쾰른등 ) 에도입 ( 15.3월) 하여, - 기존주택에임차인이바뀔경우에한해, 초기임대료를해당지역표준임대료의 10% 를초과하여임대료를받지못하도록규제하고있습니다. 다만, 신규건축된주택, 상당한수준의리모델링을마친주택, 임대인이 임대사업을처음시작한주택등은예외 - 다만, 저소득임차인에대한주거비보조인지역주택수당 (Local Housing Allowance : LHA) 지급액산정시공정임대료를기준으로활용중입니다. 한편, 최근베를린시는임대료를 5년간동결하는법안을시행 ( 20.1월 ~) 하고, 임차료폭등을막기위해 일부터계약을체결하는건에대해소급적용하고있습니다. ➌ 미국 미국 ( 뉴욕시 ) 는주택건축시점별로 임대료통제 (Rent Control) 와 임대료 안정 (Rent Stabilization) 으로이원화된임대료규제제도를운영하고있으나, 임대료통제 47.2 월이전건축 & 71.7 월이전부터거주한임차인에게적용, 2 년마다 최대기준임대료내에서인상제한 ( 최대 7.5%) 임대료안정 년건축물이대상으로, 임대료가이드라인위원회 (RGB) 가매년인 상된비용 ( 난방비, 인건비등 ) 을기준으로고시하는인상율이내로제한 53

54 - `74 년이후건축된주택은세제지원으로리모델링이이루어진건축물을 제외하고임대료를규제하고있지는않습니다. 다만, 세제혜택을통해리모델링이이루어진경우에는규제 ( 임대료안정 ) 적용 다만, 최근규제의허점을이용하여집주인들의비정상적인임대료인상을 제한하고세입자를보호하기위해 2019 주택안정및세입자보호법 을 개정하였습니다. 아울러, 캘리포니아주와조지아주, 오리건주등에서도임대료인상규제와퇴거를 제한하는법안을통과시키는등임차인보호제도를강화하고있습니다. [ 주거안정및세입자보호법 주요내용 ] 빈집보너스폐지 기존에규제아파트에새로운세입자가입주하는경우건물주에게 20% 까 지보너스 ( 임대료인상 ) 허용을폐지 빈집자유임대료폐지 기존에는렌트비가 불도달후빈집이되는경우신규세입자에게 시장가격으로렌트비가부과되었는데이를폐지함 시설물수리후임대료인상허용폐지 수리비용등주요자본적지출이나개별수선을통해임대료를인상시킬 수있었으나, 이에따른임대료인상에일정한도를부과 선호임대료영구화세입자들을끌어들이기위해임대료를매우저렴하게제시한후나중에임대료를인상하는경우를방지하기위해, 해당세입자가거주하는동안처음의선호임대료를계속유지토록함 기타일몰폐지등 54 I 주택임대차보호법 해설집

55 해외주요국의임차인보호제도 ➍ 영국 영국은 '60 년대중반임대료상승으로여론이악화되어임대료를공정임대료 * 이하로책정토록하는임대료규제제도를시행하였고, 임대료사정관이건축년도, 시세등을감안하여결정 - 임대료규제는 89.1 월이전계약임대주택 ( 11 년기준 4.5 만 ) 에대해서만 시행하고있으며, 89 년이후계약분은보증임대차제도 * 를적용하고 있습니다 ( 규제완화 ) 일정기간임대차계약기간을보장 (6 개월이상 ) 하되, 시세수준의임대료허용 - 다만, 저소득임차인에대한주거비보조인지역주택수당 (Local Housing Allowance : LHA) 지급액산정시공정임대료를기준으로활용중입니다. 3 기타해외사례 구분 캐나다 ( 온타리오주 ) 터키덴마크스위스포르투갈 온타리오주물가 전년물가상승률 91 년이전건축 이전세입자보다 각료회의가승인한 전월세상한제 ( 임대료규제 ) 상승률만큼연간단위로인상 ( 20년) 1.8% 초과인상불가 주택은임대료제한 ( 지자체별상이 ) 임대료높으면중재 기관이의제기가능 임대료인상계수내인상가능 ( 20년) 0.51% 계약갱신청구권 (1 년연장 ) 임대차보호기간 ( 기본 ) 무제한 / 임차인퇴거사유법정화 X ( 기본 ) 2 년 / 계약만료 1 년전집주인직접거주미통보시임차인무제한거주가능 ( 기본 ) 무제한 / 계약해지희망시법정양식활용통보 임차인이중재기관에이의제기가능 ( 기본 ) 무제한 / 임차인퇴거사유법정화 55

56 56 I 주택임대차보호법 해설집

57 주택임대차보호법이란? 부록 - 부록 1. 주택임대차보호법 부록 2. 주택임대차보호법 시행령 57

58 1. [ 주택임대차보호법 ( 약칭 : 주택임대차법 ) 시행 ] [ 대통령령제 호, , 일부개정 ] 제1조 ( 목적 ) 이법은주거용건물의임대차 ( 賃貸借 ) 에관하여 민법 에대한특례를규정함으로써국민주거생활의안정을보장함을목적으로한다. [ 전문개정 ] 제2조 ( 적용범위 ) 이법은주거용건물 ( 이하 " 주택 " 이라한다 ) 의전부또는일부의임대차에관하여적용한다. 그임차주택 ( 賃借住宅 ) 의일부가주거외의목적으로사용되는경우에도또한같다. [ 전문개정 ] 제3조 ( 대항력등 ) 1 임대차는그등기 ( 登記 ) 가없는경우에도임차인 ( 賃借人 ) 이주택의인도 ( 引渡 ) 와주민등록을마친때에는그다음날부터제삼자에대하여효력이생긴다. 이경우전입신고를한때에주민등록이된것으로본다. 2 주택도시기금을재원으로하여저소득층무주택자에게주거생활안정을목적으로전세임대주택을지원하는법인이주택을임차한후지방자치단체의장또는그법인이선정한입주자가그주택을인도받고주민등록을마쳤을때에는제1항을준용한다. 이경우대항력이인정되는법인은대통령령으로정한다. < 개정 > 3 중소기업기본법 제2조에따른중소기업에해당하는법인이소속직원의주거용으로주택을임차한후그법인이선정한직원이해당주택을인도받고주민등록을마쳤을때에는제1항을준용한다. 임대차가끝나기전에그직원이변경된경우에는그법인이선정한새로운직원이주택을인도받고주민등록을마친다음날부터제삼자에대하여효력이생긴다. < 신설 > 4 임차주택의양수인 ( 讓受人 )( 그밖에임대할권리를승계한자를포함한다 ) 은임대인 ( 賃貸人 ) 의지위를승계한것으로본다. < 개정 > 5 이법에따라임대차의목적이된주택이매매나경매의목적물이된경우에는 민법 제575조제1항ㆍ제3항및같은법제578조를준용한다. < 개정 > 6 제5항의경우에는동시이행의항변권 ( 抗辯權 ) 에관한 민법 제536조를준용한다. < 개정 > [ 전문개정 ] 제3조의2( 보증금의회수 ) 1 임차인 ( 제3조제2항및제3항의법인을포함한다. 이하같다 ) 이임차주택에대하여보증금반환청구소송의확정판결이나그밖에이에준하는집행권원 ( 執行權原 ) 에따라서경매를신청하는경우에는집행개시 ( 執行開始 ) 요건에관한 민사집행법 제41조에도불구하고반대의무 ( 反對義務 ) 의이행이나이행의제공을집행개시의요건으로하지아니한다. < 개정 > 2 제3조제1항ㆍ제2항또는제3항의대항요건 ( 對抗要件 ) 과임대차계약증서 ( 제3조제2항및제3항의경우에는법인과임대인사이의임대차계약증서를말한다 ) 상의확정일자 ( 確定日字 ) 를갖춘임차인은 민사집행법 에따른경매또는 국세징수법 에따른공매 ( 公賣 ) 를할때에임차주택 ( 대지를포함한다 ) 의환가대금 ( 換價代金 ) 에서후순위권리자 ( 後順位權利者 ) 나그밖의채권자보다우선하여보증금을변제 ( 辨濟 ) 받을권리가있다. < 개정 > 3 임차인은임차주택을양수인에게인도하지아니하면제 2항에따른보증금을받을수없다. 4 제2항또는제7항에따른우선변제의순위와보증금에대하여이의가있는이해관계인은경매법원이나체납처분청에이의를신청할수있다. < 개정 > 5 제4항에따라경매법원에이의를신청하는경우에는 민사집행법 제152조부터제161조까지의규정을준용한다. 6 제4항에따라이의신청을받은체납처분청은이해관계인이이의신청일부터 7일이내에임차인또는제7항에따라우선변제권을승계한금융기관등을상대로소 ( 訴 ) 를제기한것을증명하면해당소송이끝날때까지이의가신청된범위에서임차인또는제7항에따라우선변제권을승계한금융기관등에대한보증금의변제를유보 ( 留保 ) 하고남은금액을배분하여야한다. 이경우유보된보증금은소송의결과에따라배분한다. < 개정 > 7 다음각호의금융기관등이제2항, 제3조의3제5항, 제3 조의4제1항에따른우선변제권을취득한임차인의보증금반환채권을계약으로양수한경우에는양수한금액의범위에서우선변제권을승계한다. < 신설 , , > 58 I 주택임대차보호법 해설집

59 1. 은행법 에따른은행 2. 중소기업은행법 에따른중소기업은행 3. 한국산업은행법 에따른한국산업은행 4. 농업협동조합법 에따른농협은행 5. 수산업협동조합법 에따른수협은행 6. 우체국예금ㆍ보험에관한법률 에따른체신관서 7. 한국주택금융공사법 에따른한국주택금융공사 8. 보험업법 제4조제1항제2호라목의보증보험을보험종목으로허가받은보험회사 9. 주택도시기금법 에따른주택도시보증공사 10. 그밖에제1호부터제9호까지에준하는것으로서대통령령으로정하는기관 8 제7항에따라우선변제권을승계한금융기관등 ( 이하 " 금융기관등 " 이라한다 ) 은다음각호의어느하나에해당하는경우에는우선변제권을행사할수없다. < 신설 > 1. 임차인이제3조제1항ㆍ제2항또는제3항의대항요건을상실한경우 2. 제3조의3제5항에따른임차권등기가말소된경우 3. 민법 제621조에따른임대차등기가말소된경우 9 금융기관등은우선변제권을행사하기위하여임차인을대리하거나대위하여임대차를해지할수없다. < 신설 > [ 전문개정 ] 제3조의3( 임차권등기명령 ) 1 임대차가끝난후보증금이반환되지아니한경우임차인은임차주택의소재지를관할하는지방법원ㆍ지방법원지원또는시ㆍ군법원에임차권등기명령을신청할수있다. < 개정 > 2 임차권등기명령의신청서에는다음각호의사항을적어야하며, 신청의이유와임차권등기의원인이된사실을소명 ( 疎明 ) 하여야한다. < 개정 > 1. 신청의취지및이유 2. 임대차의목적인주택 ( 임대차의목적이주택의일부분인경우에는해당부분의도면을첨부한다 ) 3. 임차권등기의원인이된사실 ( 임차인이제3조제1항ㆍ제 2항또는제3항에따른대항력을취득하였거나제3조의2 제2항에따른우선변제권을취득한경우에는그사실 ) 4. 그밖에대법원규칙으로정하는사항 3 다음각호의사항등에관하여는 민사집행법 제280 조제1항, 제281조, 제283조, 제285조, 제286조, 제288조제 1항ㆍ제2항본문, 제289조, 제290조제2항중제288조제1 항에대한부분, 제291조및제293조를준용한다. 이경우 " 가압류 " 는 " 임차권등기 " 로, " 채권자 " 는 " 임차인 " 으로, " 채무자 " 는 " 임대인 " 으로본다. 1. 임차권등기명령의신청에대한재판 2. 임차권등기명령의결정에대한임대인의이의신청및그에대한재판 3. 임차권등기명령의취소신청및그에대한재판 4. 임차권등기명령의집행 4 임차권등기명령의신청을기각 ( 棄却 ) 하는결정에대하여임차인은항고 ( 抗告 ) 할수있다. 5 임차인은임차권등기명령의집행에따른임차권등기를마치면제3조제1항ㆍ제2항또는제3항에따른대항력과제3조의2제2항에따른우선변제권을취득한다. 다만, 임차인이임차권등기이전에이미대항력이나우선변제권을취득한경우에는그대항력이나우선변제권은그대로유지되며, 임차권등기이후에는제3조제1항ㆍ제2항또는제3항의대항요건을상실하더라도이미취득한대항력이나우선변제권을상실하지아니한다. < 개정 > 6 임차권등기명령의집행에따른임차권등기가끝난주택 ( 임대차의목적이주택의일부분인경우에는해당부분으로한정한다 ) 을그이후에임차한임차인은제8조에따른우선변제를받을권리가없다. 7 임차권등기의촉탁 ( 囑託 ), 등기관의임차권등기기입 ( 記入 ) 등임차권등기명령을시행하는데에필요한사항은대법원규칙으로정한다. < 개정 > 8 임차인은제1항에따른임차권등기명령의신청과그에따른임차권등기와관련하여든비용을임대인에게청구할수있다. 9 금융기관등은임차인을대위하여제1항의임차권등기명령을신청할수있다. 이경우제3항ㆍ제4항및제8항의 " 임차인 " 은 " 금융기관등 " 으로본다. < 신설 > [ 전문개정 ] 제3조의4( 민법 에따른주택임대차등기의효력등 ) 1 민법 제621조에따른주택임대차등기의효력에관하여는제3조의3제5항및제6항을준용한다. 2 임차인이대항력이나우선변제권을갖추고 민법 제 621조제1항에따라임대인의협력을얻어임대차등기를신청하는경우에는신청서에 부동산등기법 제74조제1호부터제6호까지의사항외에다음각호의사항을적어야하며, 이를증명할수있는서면 ( 임대차의목적이주택의 59

60 일부분인경우에는해당부분의도면을포함한다 ) 을첨부하여야한다. < 개정 , > 1. 주민등록을마친날 2. 임차주택을점유 ( 占有 ) 한날 3. 임대차계약증서상의확정일자를받은날 [ 전문개정 ] 제3조의5( 경매에의한임차권의소멸 ) 임차권은임차주택에대하여 민사집행법 에따른경매가행하여진경우에는그임차주택의경락 ( 競落 ) 에따라소멸한다. 다만, 보증금이모두변제되지아니한, 대항력이있는임차권은그러하지아니하다. [ 전문개정 ] 제3조의6( 확정일자부여및임대차정보제공등 ) 1 제3조의 2제2항의확정일자는주택소재지의읍ㆍ면사무소, 동주민센터또는시 ( 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시는제외하고, 특별자치도는포함한다 ) ㆍ군ㆍ구 ( 자치구를말한다 ) 의출장소, 지방법원및그지원과등기소또는 공증인법 에따른공증인 ( 이하이조에서 " 확정일자부여기관 " 이라한다 ) 이부여한다. 2 확정일자부여기관은해당주택의소재지, 확정일자부여일, 차임및보증금등을기재한확정일자부를작성하여야한다. 이경우전산처리정보조직을이용할수있다. 3 주택의임대차에이해관계가있는자는확정일자부여기관에해당주택의확정일자부여일, 차임및보증금등정보의제공을요청할수있다. 이경우요청을받은확정일자부여기관은정당한사유없이이를거부할수없다. 4 임대차계약을체결하려는자는임대인의동의를받아확정일자부여기관에제3항에따른정보제공을요청할수있다. 5 제1항ㆍ제3항또는제4항에따라확정일자를부여받거나정보를제공받으려는자는수수료를내야한다. 6 확정일자부에기재하여야할사항, 주택의임대차에이해관계가있는자의범위, 확정일자부여기관에요청할수있는정보의범위및수수료, 그밖에확정일자부여사무와정보제공등에필요한사항은대통령령또는대법원규칙으로정한다. [ 본조신설 ] 제4조 ( 임대차기간등 ) 1 기간을정하지아니하거나 2년미만으로정한임대차는그기간을 2년으로본다. 다만, 임차인은 2년미만으로정한기간이유효함을주장할수있다. 2 임대차기간이끝난경우에도임차인이보증금을반환받을때까지는임대차관계가존속되는것으로본다. [ 전문개정 ] 제5조삭제 < > 제6조 ( 계약의갱신 ) 1 임대인이임대차기간이끝나기 6개월전부터 1개월전까지의기간에임차인에게갱신거절 ( 更新拒絶 ) 의통지를하지아니하거나계약조건을변경하지아니하면갱신하지아니한다는뜻의통지를하지아니한경우에는그기간이끝난때에전임대차와동일한조건으로다시임대차한것으로본다. 임차인이임대차기간이끝나기 1개월전까지통지하지아니한경우에도또한같다. 2 제1항의경우임대차의존속기간은 2년으로본다. < 개정 > 3 2기 ( 期 ) 의차임액 ( 借賃額 ) 에달하도록연체하거나그밖에임차인으로서의의무를현저히위반한임차인에대하여는제1항을적용하지아니한다. [ 전문개정 ] 제6조 ( 계약의갱신 ) 1 임대인이임대차기간이끝나기 6개월전부터 2개월전까지의기간에임차인에게갱신거절 ( 更新拒絶 ) 의통지를하지아니하거나계약조건을변경하지아니하면갱신하지아니한다는뜻의통지를하지아니한경우에는그기간이끝난때에전임대차와동일한조건으로다시임대차한것으로본다. 임차인이임대차기간이끝나기 2개월전까지통지하지아니한경우에도또한같다. < 개정 > 2 제1항의경우임대차의존속기간은 2년으로본다. < 개정 > 3 2기 ( 期 ) 의차임액 ( 借賃額 ) 에달하도록연체하거나그밖에임차인으로서의의무를현저히위반한임차인에대하여는제1항을적용하지아니한다. [ 전문개정 ] [ 시행일 : ] 제6조제6조의2( 묵시적갱신의경우계약의해지 ) 1 제6조제1항에따라계약이갱신된경우같은조제2항에도불구하고임차인은언제든지임대인에게계약해지 ( 契約解止 ) 를통지할수있다. < 개정 > 2 제1항에따른해지는임대인이그통지를받은날부터 3개월이지나면그효력이발생한다. [ 전문개정 ] 제6조의3( 계약갱신요구등 ) 1 제6조에도불구하고임대 60 I 주택임대차보호법 해설집

61 인은임차인이제6조제1항전단의기간이내에계약갱신을요구할경우정당한사유없이거절하지못한다. 다만, 다음각호의어느하나에해당하는경우에는그러하지아니하다. 1. 임차인이 2기의차임액에해당하는금액에이르도록차임을연체한사실이있는경우 2. 임차인이거짓이나그밖의부정한방법으로임차한경우 3. 서로합의하여임대인이임차인에게상당한보상을제공한경우 4. 임차인이임대인의동의없이목적주택의전부또는일부를전대 ( 轉貸 ) 한경우 5. 임차인이임차한주택의전부또는일부를고의나중대한과실로파손한경우 6. 임차한주택의전부또는일부가멸실되어임대차의목적을달성하지못할경우 7. 임대인이다음각목의어느하나에해당하는사유로목적주택의전부또는대부분을철거하거나재건축하기위하여목적주택의점유를회복할필요가있는경우가. 임대차계약체결당시공사시기및소요기간등을포함한철거또는재건축계획을임차인에게구체적으로고지하고그계획에따르는경우나. 건물이노후ㆍ훼손또는일부멸실되는등안전사고의우려가있는경우다. 다른법령에따라철거또는재건축이이루어지는경우 8. 임대인 ( 임대인의직계존속ㆍ직계비속을포함한다 ) 이목적주택에실제거주하려는경우 9. 그밖에임차인이임차인으로서의의무를현저히위반하거나임대차를계속하기어려운중대한사유가있는경우 2 임차인은제1항에따른계약갱신요구권을 1회에한하여행사할수있다. 이경우갱신되는임대차의존속기간은 2년으로본다. 3 갱신되는임대차는전임대차와동일한조건으로다시계약된것으로본다. 다만, 차임과보증금은제7조의범위에서증감할수있다. 4 제1항에따라갱신되는임대차의해지에관하여는제6 조의2를준용한다. 5 임대인이제1항제8호의사유로갱신을거절하였음에도불구하고갱신요구가거절되지아니하였더라면갱신되었을기간이만료되기전에정당한사유없이제3자에게목적주택을임대한경우임대인은갱신거절로인하여임차 인이입은손해를배상하여야한다. 6 제5항에따른손해배상액은거절당시당사자간에손해배상액의예정에관한합의가이루어지지않는한다음각호의금액중큰금액으로한다. 1. 갱신거절당시월차임 ( 차임외에보증금이있는경우에는그보증금을제7조의2 각호중낮은비율에따라월단위의차임으로전환한금액을포함한다. 이하 " 환산월차임 " 이라한다 ) 의 3개월분에해당하는금액 2. 임대인이제3자에게임대하여얻은환산월차임과갱신거절당시환산월차임간차액의 2년분에해당하는금액 3. 제1항제8호의사유로인한갱신거절로인하여임차인이입은손해액 [ 본조신설 ] 제7조 ( 차임등의증감청구권 ) 1 당사자는약정한차임이나보증금이임차주택에관한조세, 공과금, 그밖의부담의증감이나경제사정의변동으로인하여적절하지아니하게된때에는장래에대하여그증감을청구할수있다. 이경우증액청구는임대차계약또는약정한차임이나보증금의증액이있은후 1년이내에는하지못한다. < 개정 > 2 제1항에따른증액청구는약정한차임이나보증금의 20분의 1의금액을초과하지못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도및특별자치도는관할구역내의지역별임대차시장여건등을고려하여본문의범위에서증액청구의상한을조례로달리정할수있다. < 신설 > [ 전문개정 ] 제7조의2( 월차임전환시산정률의제한 ) 보증금의전부또는일부를월단위의차임으로전환하는경우에는그전환되는금액에다음각호중낮은비율을곱한월차임 ( 月借賃 ) 의범위를초과할수없다. < 개정 , , > 1. 은행법 에따른은행에서적용하는대출금리와해당지역의경제여건등을고려하여대통령령으로정하는비율 2. 한국은행에서공시한기준금리에대통령령으로정하는이율을더한비율 [ 전문개정 ] 제8조 ( 보증금중일정액의보호 ) 1 임차인은보증금중일정액을다른담보물권자 ( 擔保物權者 ) 보다우선하여변제받 61

62 을권리가있다. 이경우임차인은주택에대한경매신청의등기전에제3조제1항의요건을갖추어야한다. 2 제1항의경우에는제3조의2제4항부터제6항까지의규정을준용한다. 3 제1항에따라우선변제를받을임차인및보증금중일정액의범위와기준은제8조의2에따른주택임대차위원회의심의를거쳐대통령령으로정한다. 다만, 보증금중일정액의범위와기준은주택가액 ( 대지의가액을포함한다 ) 의 2 분의 1을넘지못한다. < 개정 > [ 전문개정 ] 제8조의2( 주택임대차위원회 ) 1 제8조에따라우선변제를받을임차인및보증금중일정액의범위와기준을심의하기위하여법무부에주택임대차위원회 ( 이하 " 위원회 " 라한다 ) 를둔다. 2 위원회는위원장 1명을포함한 9명이상 15명이하의위원으로구성한다. 3 위원회의위원장은법무부차관이된다. 4 위원회의위원은다음각호의어느하나에해당하는사람중에서위원장이위촉하되, 다음제1호부터제5호까지에해당하는위원을각각 1명이상위촉하여야하고, 위원중 2분의 1 이상은제1호ㆍ제2호또는제6호에해당하는사람을위촉하여야한다. < 개정 > 1. 법학ㆍ경제학또는부동산학등을전공하고주택임대차관련전문지식을갖춘사람으로서공인된연구기관에서조교수이상또는이에상당하는직에 5년이상재직한사람 2. 변호사ㆍ감정평가사ㆍ공인회계사ㆍ세무사또는공인중개사로서 5년이상해당분야에서종사하고주택임대차관련업무경험이풍부한사람 3. 기획재정부에서물가관련업무를담당하는고위공무원단에속하는공무원 4. 법무부에서주택임대차관련업무를담당하는고위공무원단에속하는공무원 ( 이에상당하는특정직공무원을포함한다 ) 5. 국토교통부에서주택사업또는주거복지관련업무를담당하는고위공무원단에속하는공무원 6. 그밖에주택임대차관련학식과경험이풍부한사람으로서대통령령으로정하는사람 5 그밖에위원회의구성및운영등에필요한사항은대통령령으로정한다. [ 본조신설 ] 제8조의2( 주택임대차위원회 ) 1 제8조에따라우선변제를받을임차인및보증금중일정액의범위와기준을심의하기위하여법무부에주택임대차위원회 ( 이하 " 위원회 " 라한다 ) 를둔다. 2 위원회는위원장 1명을포함한 9명이상 15명이하의위원으로성별을고려하여구성한다. < 개정 > 3 위원회의위원장은법무부차관이된다. 4 위원회의위원은다음각호의어느하나에해당하는사람중에서위원장이임명하거나위촉하되, 제1호부터제5 호까지에해당하는위원을각각 1명이상임명하거나위촉하여야하고, 위원중 2분의 1 이상은제1호ㆍ제2호또는제6호에해당하는사람을위촉하여야한다. < 개정 , > 1. 법학ㆍ경제학또는부동산학등을전공하고주택임대차관련전문지식을갖춘사람으로서공인된연구기관에서조교수이상또는이에상당하는직에 5년이상재직한사람 2. 변호사ㆍ감정평가사ㆍ공인회계사ㆍ세무사또는공인중개사로서 5년이상해당분야에서종사하고주택임대차관련업무경험이풍부한사람 3. 기획재정부에서물가관련업무를담당하는고위공무원단에속하는공무원 4. 법무부에서주택임대차관련업무를담당하는고위공무원단에속하는공무원 ( 이에상당하는특정직공무원을포함한다 ) 5. 국토교통부에서주택사업또는주거복지관련업무를담당하는고위공무원단에속하는공무원 6. 그밖에주택임대차관련학식과경험이풍부한사람으로서대통령령으로정하는사람 5 그밖에위원회의구성및운영등에필요한사항은대통령령으로정한다. [ 본조신설 ] [ 시행일 : ] 제8조의2제2항, 제8조의2제4항제9조 ( 주택임차권의승계 ) 1 임차인이상속인없이사망한경우에는그주택에서가정공동생활을하던사실상의혼인관계에있는자가임차인의권리와의무를승계한다. 2 임차인이사망한때에사망당시상속인이그주택에서가정공동생활을하고있지아니한경우에는그주택에서가정공동생활을하던사실상의혼인관계에있는자와 2촌이내의친족이공동으로임차인의권리와의무를승계한다. 3 제1항과제2항의경우에임차인이사망한후 1개월이 62 I 주택임대차보호법 해설집

63 내에임대인에게제1항과제2항에따른승계대상자가반대의사를표시한경우에는그러하지아니하다. 4 제1항과제2항의경우에임대차관계에서생긴채권ㆍ채무는임차인의권리의무를승계한자에게귀속된다. [ 전문개정 ] 제10조 ( 강행규정 ) 이법에위반된약정 ( 約定 ) 으로서임차인에게불리한것은그효력이없다. [ 전문개정 ] 제10조의2( 초과차임등의반환청구 ) 임차인이제7조에따른증액비율을초과하여차임또는보증금을지급하거나제7조의2에따른월차임산정률을초과하여차임을지급한경우에는초과지급된차임또는보증금상당금액의반환을청구할수있다. [ 본조신설 ] 제11조 ( 일시사용을위한임대차 ) 이법은일시사용하기위한임대차임이명백한경우에는적용하지아니한다. [ 전문개정 ] 제12조 ( 미등기전세에의준용 ) 주택의등기를하지아니한전세계약에관하여는이법을준용한다. 이경우 " 전세금 " 은 " 임대차의보증금 " 으로본다. [ 전문개정 ] 제13조 ( 소액사건심판법 의준용 ) 임차인이임대인에대하여제기하는보증금반환청구소송에관하여는 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조및제11조의2를준용한다. [ 전문개정 ] 제14조 ( 주택임대차분쟁조정위원회 ) 1 이법의적용을받는주택임대차와관련된분쟁을심의ㆍ조정하기위하여대통령령으로정하는바에따라 법률구조법 제8조에따른대한법률구조공단 ( 이하 " 공단 " 이라한다 ) 의지부에주택임대차분쟁조정위원회 ( 이하 " 조정위원회 " 라한다 ) 를둔다. 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도및특별자치도 ( 이하 " 시ㆍ도 " 라한다 ) 는그지방자치단체의실정을고려하여조정위원회를둘수있다. 2 조정위원회는다음각호의사항을심의ㆍ조정한다. 1. 차임또는보증금의증감에관한분쟁 2. 임대차기간에관한분쟁 3. 보증금또는임차주택의반환에관한분쟁 4. 임차주택의유지ㆍ수선의무에관한분쟁 5. 그밖에대통령령으로정하는주택임대차에관한분쟁 3 조정위원회의사무를처리하기위하여조정위원회에사무국을두고, 사무국의조직및인력등에필요한사항은대통령령으로정한다. 4 사무국의조정위원회업무담당자는 상가건물임대차보호법 제20조에따른상가건물임대차분쟁조정위원회사무국의업무를제외하고다른직위의업무를겸직하여서는아니된다. < 개정 > [ 본조신설 ] 제14조 ( 주택임대차분쟁조정위원회 ) 1 이법의적용을받는주택임대차와관련된분쟁을심의ㆍ조정하기위하여대통령령으로정하는바에따라 법률구조법 제8조에따른대한법률구조공단 ( 이하 " 공단 " 이라한다 ) 의지부, 한국토지주택공사법 에따른한국토지주택공사 ( 이하 " 공사 " 라한다 ) 의지사또는사무소및 한국감정원법 에따른한국감정원 ( 이하 " 감정원 " 이라한다 ) 의지사또는사무소에주택임대차분쟁조정위원회 ( 이하 " 조정위원회 " 라한다 ) 를둔다. 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도및특별자치도 ( 이하 " 시ㆍ도 " 라한다 ) 는그지방자치단체의실정을고려하여조정위원회를둘수있다. < 개정 > 2 조정위원회는다음각호의사항을심의ㆍ조정한다. 1. 차임또는보증금의증감에관한분쟁 2. 임대차기간에관한분쟁 3. 보증금또는임차주택의반환에관한분쟁 4. 임차주택의유지ㆍ수선의무에관한분쟁 5. 그밖에대통령령으로정하는주택임대차에관한분쟁 3 조정위원회의사무를처리하기위하여조정위원회에사무국을두고, 사무국의조직및인력등에필요한사항은대통령령으로정한다. 4 사무국의조정위원회업무담당자는 상가건물임대차보호법 제20조에따른상가건물임대차분쟁조정위원회사무국의업무를제외하고다른직위의업무를겸직하여서는아니된다. < 개정 > [ 본조신설 ] [ 시행일 : ] 제14조제1항제15조 ( 예산의지원 ) 국가는조정위원회의설치ㆍ운영에필요한예산을지원할수있다. [ 본조신설 ] 63

64 제16조 ( 조정위원회의구성및운영 ) 1 조정위원회는위원장 1명을포함하여 5명이상 30명이하의위원으로구성한다. 2 공단조정위원회위원은공단이사장이임명또는위촉하고, 시ㆍ도조정위원회위원은해당지방자치단체의장이임명하거나위촉한다. 3 조정위원회의위원은주택임대차에관한학식과경험이풍부한사람으로서다음각호의어느하나에해당하는사람으로한다. 이경우제1호부터제4호까지에해당하는위원을각 1명이상위촉하여야하고, 위원중 5분의 2 이상은제2호에해당하는사람이어야한다. 1. 법학ㆍ경제학또는부동산학등을전공하고대학이나공인된연구기관에서부교수이상또는이에상당하는직에재직한사람 2. 판사ㆍ검사또는변호사로 6년이상재직한사람 3. 감정평가사ㆍ공인회계사ㆍ법무사또는공인중개사로서주택임대차관계업무에 6년이상종사한사람 4. 사회복지사업법 에따른사회복지법인과그밖의비영리법인에서주택임대차분쟁에관한상담에 6년이상종사한경력이있는사람 5. 해당지방자치단체에서주택임대차관련업무를담당하는 4급이상의공무원 6. 그밖에주택임대차관련학식과경험이풍부한사람으로서대통령령으로정하는사람 4 조정위원회의위원장은제3항제2호에해당하는위원중에서위원들이호선한다. 5 조정위원회위원장은조정위원회를대표하여그직무를총괄한다. 6 조정위원회위원장이부득이한사유로직무를수행할수없는경우에는조정위원회위원장이미리지명한조정위원이그직무를대행한다. 7 조정위원의임기는 3년으로하되연임할수있으며, 보궐위원의임기는전임자의남은임기로한다. 8 조정위원회는조정위원회위원장또는제3항제2호에해당하는조정위원 1명이상을포함한재적위원과반수의출석과출석위원과반수의찬성으로의결한다. 9 그밖에조정위원회의설치, 구성및운영등에필요한사항은대통령령으로정한다. [ 본조신설 ] 제16조 ( 조정위원회의구성및운영 ) 1 조정위원회는위원장 1명을포함하여 5명이상 30명이하의위원으로성별을 고려하여구성한다. < 개정 > 2 조정위원회의위원은조정위원회를두는기관에따라공단이사장, 공사사장, 감정원원장또는조정위원회를둔지방자치단체의장이각각임명하거나위촉한다. < 개정 > 3 조정위원회의위원은주택임대차에관한학식과경험이풍부한사람으로서다음각호의어느하나에해당하는사람으로한다. 이경우제1호부터제4호까지에해당하는위원을각 1명이상위촉하여야하고, 위원중 5분의 2 이상은제2호에해당하는사람이어야한다. 1. 법학ㆍ경제학또는부동산학등을전공하고대학이나공인된연구기관에서부교수이상또는이에상당하는직에재직한사람 2. 판사ㆍ검사또는변호사로 6년이상재직한사람 3. 감정평가사ㆍ공인회계사ㆍ법무사또는공인중개사로서주택임대차관계업무에 6년이상종사한사람 4. 사회복지사업법 에따른사회복지법인과그밖의비영리법인에서주택임대차분쟁에관한상담에 6년이상종사한경력이있는사람 5. 해당지방자치단체에서주택임대차관련업무를담당하는 4급이상의공무원 6. 그밖에주택임대차관련학식과경험이풍부한사람으로서대통령령으로정하는사람 4 조정위원회의위원장은제3항제2호에해당하는위원중에서위원들이호선한다. 5 조정위원회위원장은조정위원회를대표하여그직무를총괄한다. 6 조정위원회위원장이부득이한사유로직무를수행할수없는경우에는조정위원회위원장이미리지명한조정위원이그직무를대행한다. 7 조정위원의임기는 3년으로하되연임할수있으며, 보궐위원의임기는전임자의남은임기로한다. 8 조정위원회는조정위원회위원장또는제3항제2호에해당하는조정위원 1명이상을포함한재적위원과반수의출석과출석위원과반수의찬성으로의결한다. 9 그밖에조정위원회의설치, 구성및운영등에필요한사항은대통령령으로정한다. [ 본조신설 ] [ 시행일 : ] 제16조제1항, 제16조제2항제17조 ( 조정부의구성및운영 ) 1 조정위원회는분쟁의 64 I 주택임대차보호법 해설집

65 효율적해결을위하여 3명의조정위원으로구성된조정부를둘수있다. 2 조정부에는제16조제3항제2호에해당하는사람이 1명이상포함되어야하며, 그중에서조정위원회위원장이조정부의장을지명한다. 3 조정부는다음각호의사항을심의ㆍ조정한다. 1. 제14조제2항에따른주택임대차분쟁중대통령령으로정하는금액이하의분쟁 2. 조정위원회가사건을특정하여조정부에심의ㆍ조정을위임한분쟁 4 조정부는조정부의장을포함한재적위원과반수의출석과출석위원과반수의찬성으로의결한다. 5 제4항에따라조정부가내린결정은조정위원회가결정한것으로본다. 6 그밖에조정부의설치, 구성및운영등에필요한사항은대통령령으로정한다. [ 본조신설 ] 제18조 ( 조정위원의결격사유 ) 국가공무원법 제33조각호의어느하나에해당하는사람은조정위원이될수없다. [ 본조신설 ] 제19조 ( 조정위원의신분보장 ) 1 조정위원은자신의직무를독립적으로수행하고주택임대차분쟁의심리및판단에관하여어떠한지시에도구속되지아니한다. 2 조정위원은다음각호의어느하나에해당하는경우를제외하고는그의사에반하여해임또는해촉되지아니한다. 1. 제18조에해당하는경우 2. 신체상또는정신상의장애로직무를수행할수없게된경우 [ 본조신설 ] 제20조 ( 조정위원의제척등 ) 1 조정위원이다음각호의어느하나에해당하는경우그직무의집행에서제척된다. 1. 조정위원또는그배우자나배우자이었던사람이해당분쟁사건의당사자가되는경우 2. 조정위원이해당분쟁사건의당사자와친족관계에있거나있었던경우 3. 조정위원이해당분쟁사건에관하여진술, 감정또는법률자문을한경우 4. 조정위원이해당분쟁사건에관하여당사자의대리인으로서관여하거나관여하였던경우 2 사건을담당한조정위원에게제척의원인이있는경우에는조정위원회는직권또는당사자의신청에따라제척의결정을한다. 3 당사자는사건을담당한조정위원에게공정한직무집행을기대하기어려운사정이있는경우조정위원회에기피신청을할수있다. 4 기피신청에관한결정은조정위원회가하고, 해당조정위원및당사자쌍방은그결정에불복하지못한다. 5 제3항에따른기피신청이있는때에는조정위원회는그신청에대한결정이있을때까지조정절차를정지하여야한다. 6 조정위원은제1항또는제3항에해당하는경우조정위원회의허가를받지아니하고해당분쟁사건의직무집행에서회피할수있다. [ 본조신설 ] 제21조 ( 조정의신청등 ) 1 제14조제2항각호의어느하나에해당하는주택임대차분쟁의당사자는해당주택이소재하는공단또는시ㆍ도조정위원회에분쟁의조정을신청할수있다. 2 조정위원회는신청인이조정을신청할때조정절차및조정의효력등분쟁조정에관하여대통령령으로정하는사항을안내하여야한다. 3 조정위원회의위원장은다음각호의어느하나에해당하는경우신청을각하한다. 이경우그사유를신청인에게통지하여야한다. 1. 이미해당분쟁조정사항에대하여법원에소가제기되거나조정신청이있은후소가제기된경우 2. 이미해당분쟁조정사항에대하여 민사조정법 에따른조정이신청된경우나조정신청이있은후같은법에따른조정이신청된경우 3. 이미해당분쟁조정사항에대하여이법에따른조정위원회에조정이신청된경우나조정신청이있은후조정이성립된경우 4. 조정신청자체로주택임대차에관한분쟁이아님이명백한경우 5. 피신청인이조정절차에응하지아니한다는의사를통지하거나조정신청서를송달받은날부터 7일이내에아무런의사를통지하지아니한경우 6. 신청인이정당한사유없이조사에응하지아니하거나 2회이상출석요구에응하지아니한경우 [ 본조신설 ] 65

66 제21조 ( 조정의신청등 ) 1 제14조제2항각호의어느하나에해당하는주택임대차분쟁의당사자는해당주택이소재하는지역을관할하는조정위원회에분쟁의조정을신청할수있다. < 개정 > 2 조정위원회는신청인이조정을신청할때조정절차및조정의효력등분쟁조정에관하여대통령령으로정하는사항을안내하여야한다. 3 조정위원회의위원장은다음각호의어느하나에해당하는경우신청을각하한다. 이경우그사유를신청인에게통지하여야한다. 1. 이미해당분쟁조정사항에대하여법원에소가제기되거나조정신청이있은후소가제기된경우 2. 이미해당분쟁조정사항에대하여 민사조정법 에따른조정이신청된경우나조정신청이있은후같은법에따른조정이신청된경우 3. 이미해당분쟁조정사항에대하여이법에따른조정위원회에조정이신청된경우나조정신청이있은후조정이성립된경우 4. 조정신청자체로주택임대차에관한분쟁이아님이명백한경우 5. 피신청인이조정절차에응하지아니한다는의사를통지하거나조정신청서를송달받은날부터 7일이내에아무런의사를통지하지아니한경우 6. 신청인이정당한사유없이조사에응하지아니하거나 2 회이상출석요구에응하지아니한경우 [ 본조신설 ] [ 시행일 : ] 제21조제1항제22조 ( 조정절차 ) 1 조정위원회의위원장은조정신청을접수하면피신청인에게조정신청서를송달하여야한다. 이경우제21조제2항을준용한다. 2 제1항에따라조정신청서를송달받은피신청인이조정에응하고자하는의사를조정위원회에통지하면조정절차가개시된다. 3 조정서류의송달등조정절차에관하여필요한사항은대통령령으로정한다. [ 본조신설 ] 제22조 ( 조정절차 ) 1 조정위원회의위원장은신청인으로부터조정신청을접수한때에는지체없이조정절차를개시하여야한다. < 개정 > 2 조정위원회의위원장은제1항에따라조정신청을접수하면피신청인에게조정신청서를송달하여야한다. 이경우제21조제2항을준용한다. < 개정 > 3 조정서류의송달등조정절차에관하여필요한사항은대통령령으로정한다. [ 본조신설 ] [ 시행일 : ] 제22조제23조 ( 처리기간 ) 1 조정위원회는분쟁의조정신청을받은날부터 60일이내에그분쟁조정을마쳐야한다. 다만, 부득이한사정이있는경우에는조정위원회의의결을거쳐 30일의범위에서그기간을연장할수있다. 2 조정위원회는제1항단서에따라기간을연장한경우에는기간연장의사유와그밖에기간연장에관한사항을당사자에게통보하여야한다. [ 본조신설 ] 제24조 ( 조사등 ) 1 조정위원회는조정을위하여필요하다고인정하는경우신청인, 피신청인, 분쟁관련이해관계인또는참고인에게출석하여진술하게하거나조정에필요한자료나물건등을제출하도록요구할수있다. 2 조정위원회는조정을위하여필요하다고인정하는경우조정위원또는사무국의직원으로하여금조정대상물및관련자료에대하여조사하게하거나자료를수집하게할수있다. 이경우조정위원이나사무국의직원은그권한을표시하는증표를지니고이를관계인에게내보여야한다. 3 조정위원회위원장은특별시장, 광역시장, 특별자치시장, 도지사및특별자치도지사 ( 이하 " 시ㆍ도지사 " 라한다 ) 에게해당조정업무에참고하기위하여인근지역의확정일자자료, 보증금의월차임전환율등적정수준의임대료산정을위한자료를요청할수있다. 이경우시ㆍ도지사는정당한사유가없으면조정위원회위원장의요청에따라야한다. [ 본조신설 ] 제25조 ( 조정을하지아니하는결정 ) 1 조정위원회는해당분쟁이그성질상조정을하기에적당하지아니하다고인정하거나당사자가부당한목적으로조정을신청한것으로인정할때에는조정을하지아니할수있다. 2 조정위원회는제1항에따라조정을하지아니하기로결정하였을때에는그사실을당사자에게통지하여야한다. [ 본조신설 ] 66 I 주택임대차보호법 해설집

67 제26조 ( 조정의성립 ) 1 조정위원회가조정안을작성한경우에는그조정안을지체없이각당사자에게통지하여야한다. 2 제1항에따라조정안을통지받은당사자가통지받은날부터 7일이내에수락의의사를서면으로표시하지아니한경우에는조정을거부한것으로본다. 3 제2항에따라각당사자가조정안을수락한경우에는조정안과동일한내용의합의가성립된것으로본다. 4 제3항에따른합의가성립한경우조정위원회위원장은조정안의내용을조정서로작성한다. 조정위원회위원장은각당사자간에금전, 그밖의대체물의지급또는부동산의인도에관하여강제집행을승낙하는취지의합의가있는경우에는그내용을조정서에기재하여야한다. [ 본조신설 ] 제26조 ( 조정의성립 ) 1 조정위원회가조정안을작성한경우에는그조정안을지체없이각당사자에게통지하여야한다. 2 제1항에따라조정안을통지받은당사자가통지받은날부터 14일이내에수락의의사를서면으로표시하지아니한경우에는조정을거부한것으로본다. < 개정 > 3 제2항에따라각당사자가조정안을수락한경우에는조정안과동일한내용의합의가성립된것으로본다. 4 제3항에따른합의가성립한경우조정위원회위원장은조정안의내용을조정서로작성한다. 조정위원회위원장은각당사자간에금전, 그밖의대체물의지급또는부동산의인도에관하여강제집행을승낙하는취지의합의가있는경우에는그내용을조정서에기재하여야한다. [ 본조신설 ] [ 시행일 : ] 제26조제27조 ( 집행력의부여 ) 제26조제4항후단에따라강제집행을승낙하는취지의내용이기재된조정서의정본은 민사집행법 제56조에도불구하고집행력있는집행권원과같은효력을가진다. 다만, 청구에관한이의의주장에대하여는같은법제44조제2항을적용하지아니한다. [ 본조신설 ] 제28조 ( 비밀유지의무 ) 조정위원, 사무국의직원또는그직에있었던자는다른법률에특별한규정이있는경우를제외하고는직무상알게된정보를타인에게누설하거나직무상목적외에사용하여서는아니된다. [ 본조신설 ] 제29조 ( 다른법률의준용 ) 조정위원회의운영및조정절차에관하여이법에서규정하지아니한사항에대하여는 민사조정법 을준용한다. [ 본조신설 ] 제30조 ( 주택임대차표준계약서사용 ) 주택임대차계약을서면으로체결할때에는법무부장관이서식을정하여권고하는주택임대차표준계약서를우선적으로사용한다. 다만, 당사자가다른서식을사용하기로합의한경우에는그러하지아니하다. [ 본조신설 ] 제30조 ( 주택임대차표준계약서사용 ) 주택임대차계약을서면으로체결할때에는법무부장관이국토교통부장관과협의하여정하는주택임대차표준계약서를우선적으로사용한다. 다만, 당사자가다른서식을사용하기로합의한경우에는그러하지아니하다. < 개정 > [ 본조신설 ] [ 시행일 : ] 제30조제31조 ( 벌칙적용에서공무원의제 ) 공무원이아닌주택임대차위원회의위원및주택임대차분쟁조정위원회의위원은 형법 제127조, 제129조부터제132조까지의규정을적용할때에는공무원으로본다. [ 본조신설 ] [ 시행일 : ] 제31조 ( 주택임대차분쟁조정위원회에관한부분만해당한다 ) 부칙 < 제17470호, > 제1조 ( 시행일 ) 이법은공포한날부터시행한다. 다만, 제8 조의2제2항ㆍ제4항, 제14조제1항, 제16조제1항ㆍ제2항, 제21조제1항및제30조의개정규정은공포후 3개월이경과한날부터시행한다. 제2조 ( 계약갱신요구등에관한적용례 ) 1 제6조의3 및제 7조의개정규정은이법시행당시존속중인임대차에대하여도적용한다. 2 제1항에도불구하고이법시행전에임대인이갱신을거절하고제3자와임대차계약을체결한경우에는이를적용하지아니한다. 67

68 2. [ 주택임대차보호법시행령 시행 ] [ 대통령령제 호, , 일부개정 ] 제1조 ( 목적 ) 이영은 주택임대차보호법 에서위임된사항과그시행에관하여필요한사항을정함을목적으로한다. [ 전문개정 ] 제2조 ( 대항력이인정되는법인 ) 주택임대차보호법 ( 이하 " 법 " 이라한다 ) 제3조제2항후단에서 " 대항력이인정되는법인 " 이란다음각호의법인을말한다. < 개정 > 1. 한국토지주택공사법 에따른한국토지주택공사 2. 지방공기업법 제49조에따라주택사업을목적으로설립된지방공사 [ 전문개정 ] [ 제1조의2에서이동, 종전제2조는제8조로이동 < >] 제2조의2 [ 제9조로이동 < >] 제3조 ( 고유식별정보의처리 ) 다음각호의어느하나에해당하는자는법제3조의6에따른확정일자부여및임대차정보제공등에관한사무를수행하기위하여불가피한경우 개인정보보호법시행령 제19조제1호및제4호에따른주민등록번호및외국인등록번호를처리할수있다. < 개정 > 1. 시장 ( 제주특별자치도설치및국제자유도시조성을위한특별법 제11조에따른행정시장을포함하며, 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장은제외한다 ), 군수또는구청장 ( 자치구의구청장을말한다 ) 2. 읍ㆍ면ㆍ동의장 3. 공증인법 에따른공증인 [ 전문개정 ] [ 제1조의3에서이동, 종전제3조는제10조로이동 < >] 제4조 ( 확정일자부기재사항등 ) 1 법제3조의6제1항에따른확정일자부여기관 ( 지방법원및그지원과등기소는제외하며, 이하 " 확정일자부여기관 " 이라한다 ) 이같은조제2 항에따라작성하는확정일자부에기재하여야할사항은다음각호와같다. 1. 확정일자번호 2. 확정일자부여일 3. 임대인ㆍ임차인의인적사항가. 자연인인경우성명, 주소, 주민등록번호 ( 외국인은외국인등록번호 ) 나. 법인이거나법인아닌단체인경우법인명ㆍ단체명, 법인등록번호ㆍ부동산등기용등록번호, 본점ㆍ주사무소소재지 4. 주택소재지 5. 임대차목적물 6. 임대차기간 7. 차임ㆍ보증금 8. 신청인의성명과주민등록번호앞 6자리 ( 외국인은외국인등록번호앞 6자리 ) 2 확정일자는확정일자번호, 확정일자부여일및확정일자부여기관을주택임대차계약증서에표시하는방법으로부여한다. 3 제1항및제2항에서규정한사항외에확정일자부작성방법및확정일자부여시확인사항등확정일자부여사무에관하여필요한사항은법무부령으로정한다. [ 본조신설 ] [ 종전제4조는제11조로이동 < >] 제5조 ( 주택의임대차에이해관계가있는자의범위 ) 법제 3조의6제3항에따라정보제공을요청할수있는주택의임대차에이해관계가있는자 ( 이하 " 이해관계인 " 이라한다 ) 는다음각호의어느하나에해당하는자로한다. 1. 해당주택의임대인ㆍ임차인 2. 해당주택의소유자 3. 해당주택또는그대지의등기기록에기록된권리자중법무부령으로정하는자 4. 법제3조의2제7항에따라우선변제권을승계한금융기관 5. 제1호부터제4호까지에준하는지위또는권리를가지는자로서법무부령으로정하는자 [ 본조신설 ] [ 종전제5조는제12조로이동 < >] 68 I 주택임대차보호법 해설집