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1 수시 기업형임대주택 ( 뉴스테이 ) 공급활성화를위한금융지원방안연구 Financial Support for Boosting Enterprise-Led Rental Housing Supply 이수욱외

2 기업형임대주택 ( 뉴스테이 ) 공급활성화를위한금융지원방안연구 Financial support for boosting enterprise-led rental housing supply 이수욱, 이태리, 전성제, 최진, 이종권, 박병태, 신용상, 이상영, 최명섭, 주재민

3 이보고서는국토연구원과한국금융연구원이공동으로수행한연구성과를담아발간한것입니다. 연구진이수욱국토연구원선임연구위원 ( 연구책임 ) 이태리국토연구원책임연구원전성제국토연구원책임연구원최진국토연구원연구원 외부연구진 이종권한국토지주택연구원선임연구위원박병태한국리츠협회사무국장신용상한국금융연구원선임연구위원이상영명지대학교교수최명섭서울대학교연구원주재민한국금융연구원연구원 연구심의위원김종원국토연구원부원장김성일국토연구원주택토지연구본부장안홍기국토연구원지역경제연구센터장강미나국토연구원주택정책연구센터장

4 주요내용및정책제안 FINDINGS & SUGGESTIONS 본연구보고서의주요내용 기업형임대주택 ( 뉴스테이 ) 은 민간이건설또는매입하여임대기간 8년이상, 연 ( 年 ) 임대료상승률 5% 이하로중산층에게공급하는민간임대주택 으로 2015년도입 뉴스테이가중산층주거안정과임대차시장선진화에기여하기위해서는공공성이강한임대주택공급사업에인센티브를통한민간기업들의적극적인참여와공적연기금등재무적투자자 (FI) 의투자활성화를이끌어내는방안마련이필요 임대주택에대한부동산간접투자상품의수익률이낮지않고, 자본비용을통해살펴본뉴스테이의초과수익률도사업유형에따라양호하게나타나는만큼, 재무적투자자 (FI) 의뉴스테이참여유인이가능할것으로분석됨 본연구보고서의정책제안 리츠 (REITs) 는소규모단기운영행태에서벗어나영속성을지닌투자기구로의변화가요구되고, 뉴스테이사업참여확대를위한새로운상장구조를적극검토할필요가있음 리츠의공모활성화와대형화를위해출자한도및공모의무관련규제를완화하고, 진입 ( 인가 ) 시사업성평가및인가제개선, 상장시적용되는의무규정완화, 배당소득에대한과세지원완화등을추진할필요가있음 다양한사업주체의참여가필요한만큼, 공기업, 건설사, 디벨로퍼, 임대관리회사, 금융회사등이리츠의스폰서 (sponsor) 로자산관리사업에참여할수있도록제도를개선할필요가있음 주요내용및정책제안 i

5

6 차례 CONTENTS 주요내용및정책제안 i 제 1 장서론 1 1. 연구배경과목적 3 1) 연구배경 3 2) 연구의목적 5 2. 연구범위와방법 6 1) 연구범위 6 2) 연구방법및수행절차 6 3. 선행연구와의차별성 8 4. 연구의기대효과 10 제 2 장뉴스테이정책의특징과사회경제적효과 뉴스테이정책의도입배경과특징 13 1) 정책도입배경과경과 13 2) 뉴스테이정책의특징 뉴스테이사업구조와공급실적 24 1) 뉴스테이사업구조 24 2) 뉴스테이공급현황 25 3) 뉴스테이공급실적과계획 35 차례 iii

7 3. 뉴스테이공급활성화를위한금융지원정책현황과한계 38 1) 금융지원현황 38 2) 금융지원정책의한계 뉴스테이의사회경제적효과 43 1) 건설산업에미치는효과 43 2) 주택시장에미치는효과 44 3) 뉴스테이사업의사회경제적효과 45 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 뉴스테이의사업성분석 51 1) 정책지원확대의배경 51 2) 사업성제고를위한정책지원현황 52 3) 뉴스테이의사업성분석 뉴스테이사업의자본비용분석 58 1) 가중평균자본비용개념 58 2) 뉴스테이사업의법인세율및재원조달구조 61 3) 타인자본비용 ( 융자의자본비용 ) 64 4) 우선주의자본비용 68 5) 자기자본비용 ( 보통주의자본비용 ) 70 6) 뉴스테이사업의가중평균자본비용산출 뉴스테이사업의수익률및위험분석 78 1) 수익률및위험분석의개요 78 2) 뉴스테이사업의수익률분석 82 3) 위험분석 뉴스테이의사업성, 자본비용및수익률분석의시사점 96 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 부동산간접투자상품현황과규모 101 iv

8 1) 부동산간접투자상품관련기본법 101 2) 부동산간접투자상품현황과규모 뉴스테이사업활성화를위한부동산금융의역할 106 1) 뉴스테이사업구조 106 2) 뉴스테이사업관련금융시장참여자 뉴스테이사업활성화의부동산금융관련장애요인 119 1) 국내부동산간접투자기구의문제점 119 2) 국내임대주택사업의현금흐름및현금흐름구조상의애로 123 3) 임대주택리츠제도및구조상의애로 뉴스테이공급확대를위한정책과제 : 재무적투자자 (FI) 유인 127 1) 리츠 (REITs) 공모활성화 127 2) 증대하고있는뉴스테이에대한관심을투자로전환 131 3) 뉴스테이리츠의대형화 136 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 뉴스테이사업활성화를위한금융지원대책 141 1) 부동산펀드활용방식의뉴스테이사업활성화 141 2) 리츠활용방식의뉴스테이사업활성화대책 143 3) 허브리츠채권및 p-abs 발행 뉴스테이사업활성화를위한금융의역할 148 1) 뉴스테이자산의금융상품화 ( 지분화와유동화 ) 148 2) 재무적투자자의참여확대를위한투자의전제조건개선 150 3) 다양한리츠구조의활용 외국의상장리츠와시사점 152 1) 싱가폴리츠 (S-REITs) 의개요와시장현황 152 2) 싱가폴스폰서드리츠 (Sponsored REITs) 의구조와특징 155 3) 호주리츠 (A-REITs) 시장현황 161 4) 호주스테이플드리츠 (Stapled REITs) 의구조와특징 164 5) 해외리츠구조의도입가능성과시사점 168 차례 v

9 제 6 장결론및정책제언 연구의결론 정책제언 177 1) 정책제언 177 2) 향후과제 179 참고문헌 181 SUMMARY 189 부록 193 vi

10 CHAPTER 1 서론 01 연구배경과목적 연구범위와방법 선행연구와의차별성 연구의기대효과 10

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12 CHAPTER 1 서론 1. 연구배경과목적 1) 연구배경 임대주택점유형태선호에대한임대인과임차인의수급미스매칭은임차인의주거비부담증가, 주거이동제약, 불필요한주거이동의발생등에따른주거불안을가중시키고있음 임차인의주거불안요인에대해조사한국토교통부주거실태조사 (2011~2012) 에의하면, 계약만료후임대료상승이나짧은임대계약기간등으로주거불안을느끼는가구가많은것으로나타남 특히소득 4~8 분위계층의경우, 소득증가에도주택가격상승으로인해임차가능한임대주택물량이다른계층에비해많지않은실정임 1) 중산층의주거비부담증가와주거안정저해요인을해소하기위해서는장기안정거주가가능한임대주택의안정적인공급과확대가필요함 이에정부에서는중산층주거안정을위해민간임대주택공급제도를 2015 년법제화하여시행하고있음 공공성있는임대주택의지속적인공급을위해 2015 년 12월, 기존 임대주택법 을민간임대공급및운영관리, 기업형임대활성화등을담은 민간임대주택건설에관한특별법 ( 이하민간임대주택법 ) 과공공임대주택공급및운영, 분양전환등에관한내용을분리해 공공주택특별법 으로구분제정 1) 국토교통부, 민간임대사업육성및활성화방안연구, pp.16~18 참조 제 1 장서론 3

13 민간임대주택공급제도의핵심은장기거주가가능한기업형임대주택 (New Stay; 이하뉴스테이 ) 을안정적으로공급하는데있음 뉴스테이는 거주기간 8년이상, 연 5% 이내임대료상승률로중산층에게공급하는민간임대주택의한유형 으로 2014 년근거법령없이도입된민간제안임대리츠가 2015 년법제화와함께뉴스테이사업으로본격화 민간참여를유도하기위해초기임대료제한, 분양전환의무등의규제를적용하지않고, 택지및자금지원, 조세감면, 건축특례, 주택도시보증공사 (HUG) 보증등의정책지원을제공 정부는지속적인뉴스테이공급물량확대를계획하고있으나, 사업의마중물역할에머물러야할주택도시기금에의존하고있는자금지원정책으로는사업의지속성을담보하기에는한계가있는상황임 주택공급측면에서는주택임대차시장의구조변화에따른임대주택부족문제해결과소비자의니즈에부합하는우량임대주택공급이필요한상황이나, 이에맞는임대주택을지속적으로공급하는데필요한재원을부채적성격을지닌주택도시기금에만의존하기에는한계 장기적관점에서기금이현재뉴스테이공급을위한출자와융자를수행하고있는점을고려할때, 새로운출자자나투자자의진입을유도하는것은매우중요 아울러민간에서는분양전환의무폐지등의규제완화, 공적기금지원, 공공택지제공, 민간융자보증등의형태로수익성제고와신용보완을지원하고있는현행정부정책들이언제까지유지가능할지에대해우려하고있는상황이어서, 사업참여자들이느끼는불확실성을해소하기위해서는지속가능한뉴스테이사업이될수있는환경을부동산간접투자상품을중심으로한금융지원기반강화에초점을맞추어조성하는것이필요 따라서뉴스테이의지속적공급과확대를위해서는사업추진에필요한재원조달구조를안정적으로가져갈수있는금융지원방안을마련하는것이최우선적으로해결해야할현안이라할수있음 4

14 2) 연구의목적 뉴스테이공급정책이서민과중산층의주거안정에기여하기위해서는지속적이고효과적인재원확보와운영이전제될필요가있음 뉴스테이의안정적공급을위해서는공적연기금과금융기관등재무적투자자 (Financial Investor; 이하 FI) 의참여확대가매우중요함 하지만, 이를뒷받침할수익성에기초한임대주택사업과투자자가자금을용이하게회수할수있는정책방안등에대한검토는미흡한실정임 이연구는뉴스테이의원활한공급과정책지속성확보의핵심인유동성확보방안을리츠 (REITs) 와부동산펀드 (REF) 등부동산간접투자상품을중심으로마련하는데목적이있음 연구목적을효과적으로달성하기위해, 첫째, 뉴스테이사업의정책적특성을살펴보고, 뉴스테이의사업성을검토 둘째, 뉴스테이의기대수익률, 최저요구수익률등을자본비용을통해추정 샛째, 자금조달의용이성을위해대부분리츠형태로투자가이루어지고있는뉴스테이리츠의대형화, 공모활성화방안을검토 특히, 재무적투자자 (FI) 뿐아니라일반투자자의관심도끌수있는효과적인금융지원정책방안검토. 뉴스테이사업이갖는리스크 ( 자금회수의어려움, 투자자보호미흡등 ) 를줄이고, 비상장기한부운영형태 ( 일물-일리츠 ) 로이루어지고있는민간임대리츠의문제점을보완하는유연한뉴스테이리츠가주식시장에상장되어누구나쉽게접근할수있도록하는방안을검토하여제시 제 1 장서론 5

15 2. 연구범위와방법 1) 연구범위 이연구는 민간임대주택에관한특별법 에서정하고있는민간건설임대주택사업중기업형임대사업자에의한기업형임대주택 ( 뉴스테이 ) 를대상으로함 일반형임대주택에속하는준공공임대주택 (8년) 과단기임대주택 (4년) 은제외 뉴스테이사업의유동성제약완화를위한금융지원방안을리츠 (Reits) 와부동산펀드를대상으로검토 그림 1-1 연구범위와대상 자료 : 저자작성 2) 연구방법및수행절차 공동연구및해외사례분석 국토연구원과한국금융연구원이공동으로연구를수행하되부동산펀드, 적정 수익률등의연구는금융연구원이수행 6

16 관련업계및연구기관전문가와협력연구수행 재무적투자자 (FI) 와개인투자자의접근이용이한상장형리츠상품에대한해외사례분석 : 증권시장에상장되어거래되고있는호주의스테이플드리츠 (Stapled REITs), 싱가폴의스폰서드리츠 (Sponsored REITs, 앵커리츠라고도함 ) 검토 공무원및유관기관전문가자문 국토교통부 ( 뉴스테이정책과 ), 리츠협회, 기업형임대주택공급자, 자산운용기관 (AMC) 등의연구자문실시 연구추진절차 뉴스테이의사업추진현황과향후공급계획, 공급확대와제도안착을위한과제, 제도의지속가능성을위한적정수익률검토, 사업재원의원활한조달을위한유동성확보방안등을검토하는절차로연구수행 그림 1-2 연구수행절차 ( 공동연구의틀 ) 연구추진절차연구의주요내용연구수행방법 문제인식과정책의특징이해 분석및실증 정책방안검토 결론및정책제언 주택임대차시장변화 중산층주거불안심화 민간임대주택공급확대필요 사업성분석 기대수익률등자본비용분석 뉴스테이사업의위험성분석 뉴스테이관련부동산금융시장환경 뉴스테이사업활성화를위한금융지원방안 뉴스테이리츠의대형화, 공모활성화 뉴스테이의안정적공급 부동산간접투자상품규제완화및시장활성화 문헌연구 실증분석 시뮬레이션 사례분석 전문가자문 협동연구 ( 국토연구원, 한국금융연구원등 ) 전문가자문 협동연구 ( 국토연구원, 한국금융연구원 ) 자료 : 저자작성 제 1 장서론 7

17 3. 선행연구와의차별성 주요선행연구검토 민간임대주택법 제정이전에이루어진기존연구들의대부분은민간임대주택사업육성및활성화필요성, 그구체적방안에관한논의들이주를이루어왔음 전자의경우는임대시장에대한분석과전망을근거로기업및개인임대사업자육성필요성과이를통한임대시장안정달성에초점이맞춰져있으며, 임승직 (1996), 이상영 (2012), 이창무 (2014) 가대표적 후자는민간임대주택사업의사업성을제고하기위해수익성분석하는데주안점을둔것으로진정수 김근용 (1998), 하성규 권성문 (2006), 박환용 (2007), 권주안외 (2013) 가있음 최근연구로는 민간임대사업육성및활성화방안에관한연구 ( 국토교통부, 2015) 와 기업형민간임대주택사업활성화를위한제도개선현황과정책과제 ( 장경석, 2015) 등이있음 국토교통부 (2015) 에서는민간임대사업도입을위한관련법령및제도정비방안, 민간임대주택사업의수익성분석, 주택임대관리업의육성및선진화방안등에대한다양한검토가이루어졌고, 장경석 (2015) 에서는민간임대사업활성화정책에따른수익성분석과비제도권민간임대사업의육성필요성을다루었음 선행연구와의차별성 기존연구의대부분은민간임대주택사업제도도입과활성화필요성에주안점을두고수행 이연구는뉴스테이사업에한정해유동성제약문제완화방안을검토및제시하고자한다는점에서기존연구와연구수행목적측면에서차별화 특히, 뉴스테이사업의효과적 안정적운영을위한금융지원방안을리츠의공모활성화방안과부동산펀드의수익률확보방안을통해제안하고있다는점에서정책방안제시측면에서도기존연구와차별화 8

18 표 1-1 구분 주요선행연구 본연구 선행연구현황및차별성 선행연구와의차별성 연구목적연구방법주요연구내용 과제명 : 민간임대주택수익성분석에관한연구 연구자 ( 년도 ): 하성규, 권성문 (2006) 연구목적 : 국민주택기금지원여부에따른민간임대주택사업의수익성에미치는영향분석 과제명 : 민간임대주택사업활성화방안 연구자 : 권주안 황은정 (2013) 연구목적 : 민간임대사업활성화대책을검토하여민간참여임대사업의수익성분석 과제명 : 민간임대주택산업활성화방안 - 일본사례를중심으로 연구자 : 장우석 (2013) 연구목적 : 일본사례에대한검토를근간으로국내민간임대주택산업활성화를위한방안제시 과제명 : 민간임대사업육성및활성화방안연구 연구자 ( 년도 ): 국토교통부 (2015) 연구목적 : 민간임대사업도입을위한정책및효과분석 과제명 : 기업형민간임대주택사업활성화를위한제도개선현황과정책과제 연구자 ( 년도 ): 장경석 (2015) 연구목적 : 기업형민간임대사업육성정책의문제점과개선사항 기업형임대주택 ( 뉴스테이 ) 공급활성화를위한금융지원방안 기업형임대주택의원활한공급을위한재무적투자자 (FI) 와개인투자자참여확대방안을부동산간접투자상품인리츠와부동산펀드를중심으로마련 국내문헌검토 수익성분석 (NPV, IRR, 민감도분석 ) 문헌연구 설문조사 실증분석 문헌연구 사례연구 비교연구 해외사례조사 파급효과분석 국내외문헌검토 수익성시뮬레이션 공동연구수행 해외사례조사 사업성, 수익성변화시뮬레이션 선행연구검토 수익성분석 조정변수선정및효과분석 임대주택제도및시장동향 민간임대대책검토및임대사업수익성분석 임차수요특성분석 민간임대사업활성화방안 일본민간임대주택산업현황과성장배경 주요정책및효과 일본민간임대주택산업발전사례의시사점 일본, 독일, 프랑스등해외사례검토 민간임대사업활성화방안 정책효과분석 특별법 ( 안 ) 내용검토및보완방안 선행연구검토 정책별수익성시뮬레이션 비제도권민간임대사업육성필요성 기업형임대주택도입배경과사업구조 사업성과적정수익률분석 리츠및부동산펀드를이용한금융지원방안 자료 : 저자작성 제 1 장서론 9

19 4. 연구의기대효과 뉴스테이사업의유동성제약문제해결에기여 제도의지속가능성을위해서는부동산의최대단점인 유동성제약 을해결하는것이매우중요 부동산간접투자상품인리츠와부동산펀드를활용하는다양한방안의제시는이러한문제해결에기여 뉴스테이공급확대유도로중산층의주거안정에기여 기업및개인투자자의기업형임대주택사업참여확대유도및중견건설기업에의한뉴스테이공급확대로중산층주거안정에기여할것으로기대 주택시장에뉴스테이사업지속에대한시그널제공 뉴스테이공급확대및사업의정책기조유지, 정부지원정책이정교화될것이란인식을기업형임대사업자에게제공할수있을것으로기대 10

20 CHAPTER 2 뉴스테이정책의특징과사회경제적효과 01 뉴스테이정책의도입배경과특징 뉴스테이사업구조와공급실적 뉴스테이공급활성화를위한금융지원정책현황과한계 뉴스테이의사회경제적효과 43

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22 CHAPTER 2 뉴스테이정책의특징과사회경제적효과 1. 뉴스테이정책의도입배경과특징 1) 정책도입배경과경과 (1) 임대주택공급패러다임의변화와주택의성격변화 주택임대차시장은주택매매가격, 가계소득, 금리, 인구및가구구조변화등의영향을받음 전국주택매매가격상승률은국지적인하락과반등을반복하다 2012 년 1.4% 상승률을기록한후 2014 년 1.7%, 2015 년 3.5%, 2016 년 9월현재 0.3% 의완만한상승세를유지 1) 가계소득은 2013 년이후 2% 대증가율을 2) 보이고있고, 신규취급기준 1년만기정기예금금리도 2007 년 5% 대에서 2013 년이후 1~2% 대의저금리가지속 3) 인구는 1990 년대까지 60만명대를기록했던출생아수가 2002 년 40만명대로진입한이후최근 3년간 43만명대를유지하고있어우리사회에서저출산 고령화현상이고착화되어가는경향 통계청 2015 년인구주택총조사 에서는 2015 년 1인가구가 27.2% 로주된가구유형으로등장하였고, 전체가구 (1956.1만) 중도시지역 ( 洞부 ) 거주가구가 81%( 만 ) 로이는 2010 년 ( 만 ) 보다 9.0%(130.4 만 ) 가증가한것으로이는전체가구증가분 (159.7 만 ) 의 81.7% 에해당 1) 한국감정원, 부동산통계정보시스템 ( 접속일자 ,15:40. 2) 통계청, 국가통계포털 ( 접속일자 ,17:40. 3) 한국은행, 경제통계시스템 ( 접속일시 , 17:58. 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 13

23 수도권거주가구도꾸준히증가하여 2015년가구의 48.7% 인 952만가구가수도권에서생활. 그러나전국의가구증가율은 1985년이후꾸준한감소세에있으며 2015 년도에는 2010 년보다 1%p 감소한 8.9% 의증가율을기록 4) 빠르게변화하고있는임대주택시장의구조변화와특성에맞는원활한임대주택공급추진필요성이강하게대두 2008 년금융위기이후집값상승기대감소, 저금리, 소득대비높은주택가격등의영향으로전세가감소하고보증부월세중심으로임대차시장으로빠르게재편 국토교통부의 2012 년주거실태조사 에서는전체임차가구중월세가구비중 (49.9%) 이전세가구비중 (50.1%) 보다낮았으나, 2014 년조사에서는월세비중이 55% 로전세비중 45% 보다 10%p 높은것으로나타남 2015 년전월세거래량은 만건으로 2014 년 만건보다 10만건, 7.3% 나증가하였고, 이가운데월세비중이 45.3% 를차지 ( 확정일자신고않는순수월세는제외 ) 월거래량 ( 전국 140,349호, 수도권 87,936호 ) 중월세비중은 46.2% 로전년동월 42.2% 대비 4.0%P 증가. 임차유형별로는전년동월대비전세는 3.5% 감소하였으나월세는 22.9% 증가 먼저, 주택시장구조변화에대응하기에는우리나라임대차시장의구조적한계를해결해야할강한필요성을뉴스테이정책도입의배경으로들수있음. 특히임대계약의특성과임대사업에대한기존관행이민간임대주택공급을제약하는요인으로작용하고있어이에대한개선필요성을인식 우리나라의임대사업은순수월세중심의외국과달리계약방식에서전세계약과보증금비중이높은월세계약이주를이루고있어민간임대주택사업이활성화될수있는수익성창출에는취약한구조 주택을임대할경우수익성이떨어져자본차익없이임대주택건설에투자하기어려운환경. 이는임대주택중공공의비중과재정부담을키웠고, 비제도권민간임대주택의임대사업자등록 ( 제도권화 ) 을막는요인중하나로작용 4) 통계청, 보도자료 ( 2015 인구주택총조사 ( 전수부문 : 등록센서스방식집계결과 ) ),

24 둘째, 임차수요특성에맞춰수급불안및거주불안문제를완화하기위해민간사업자의역할제고필요를들수있음 1~2 인가구증가, 고령화등으로공공임대주택에대한소요가꾸준히증가하고있고, 중소형주택선호등주택수요도다변화되고있으나공공임대주택공급재정등을감안할때적시에이러한변화에대응하기에는한계 전체임대주택가구 ( 약 834 만, 2014 년 ) 의 80% 수준인 664 만가구가비제도권 ( 개인 ) 임대주택에거주. 제도권 ( 등록 ) 임대주택은전체의 20% 인 171만가구에불과 5) 제도권임대주택중공공임대주택재고가약 70% 를차지하고있어민간임대주택사업자의역할은상대적으로미흡 특히, 개인에의존하고있는현행민간임대주택공급관행으로는주택시장구조변화를극복하기가어렵고, 개인에의한공급의지속성보장도불확실한만큼임대주택공급원의다양화와함께안정적으로거주가능한양질의민간임대주택재고확보가필요 셋째, 거주기간및주거이동에서어려움을느끼고중산층주거불안문제를해결하는것이주택임대차시장안정과주거복지향상을위해매우중요하다는공감대의확산을들수있음 국토교통부주거실태조사 (2011) 를보면, 임차가구주거불안의주요원인은장기간안정적비용으로거주하지못하는데서기인 중산층의경우계약만료후임대료상승 (49.4%), 짧은임대계약기간 (29.4%), 계약만료후이사할주택마련어려움 (27.8%), 임대기간중퇴거요구 (24.9%) 순으로불안감을크게느끼는것으로나타남 마지막으로, 주택의사회적성격변화도뉴스테이정책도입의배경으로작용 주택에대한기존인식은소유에기반한 축적적 성격이강했으나주택보급률향상, 저출산및가구증가둔화등인구사회적변화, 저성장과저고용등경제적요인등으로소유보다주택을이용하려는경향이점진적으로증가 5) 국토교통부, 온나라부동산포탈 ( 접속일시 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 15

25 주택에대한소유보다이용이라는사회적성격의완만한변화추세는상품으로서의주택의 소비적 성격이증가함을보이는것으로자가보다차가, 특히월세화경향이주택의소비적성격을잘나타나는것 그러나우리의경우소득대비높은주택가격과저금리등주택시장여건이이러한주택의사회적성격변화를이끄는중요한요인임을무시할수 없음 6) 이상과같은배경하에정부는서민층을위한공공임대주택공급은지속하여재고를확충하되, 최근주거불안과주거비부담을크게느끼고있는중산층의주거안정을위해민간의투자여력을활용한뉴스테이공급을추진 2015 년공공주도의임대주택공급방식에서탈피해민간의활력을활용하는민간임대주택공급방식을본격도입하면서기존임대주택공급패러다임에일대변화를단행 임대주택부족문제해결로주택임대차시장안정화, 서민과중산층의안정적주거생활보호, 더나은거주환경제공을지향하기위해서는전통적방식의공공임대주택공급과민간개인사업자에의존하던임대주택공급방식에서탈피한민간사업자에의한임대주택공급확대가필요 민간임대주택사업자의수익성보전을위해공공택지및세제지원, 규제완화, 주택도시기금출자, 주택도시보증공사 (HUG) 의보증등다양한형태의지원정책을추진하고, 이를통한임대주택공급확대를유도하여중산층에게자유로운주거이동과새로운주거선택권을제공 산업측면에서는기존건설과시공에머물렀던주택산업의업무영역을주택임대및유지관리, 주거관련서비스제공영역의확대등부동산산업의종합화와선진화를함께지향 6) 국토교통부주거실태조사에의하면, 내집마련이꼭필요하다 고생각하는응답자는 2010 년 83.7% 였으나 2014 년에는 79.1% 로나타남. 다만, 소득계층이낮을수록필요하다는응답자가더크게감소 ( 저소득층 : 2010 년 83.9% 2014 년 77.9%) / 국토교통부, 2014 년도주택실태조사, , pp.116~

26 (2) 임대주택공급정책변화와뉴스테이정책도입경과 주요임대주택정책및제도변화 1982 년 임대주택육성방안 발표이후, 1988 년주택 200 만호건설시의영구임대주택공급, 1990 년대의국민임대주택공급등근래까지꾸준하게공공주도로임대주택을공급 1980 년대 : 임대주택건설촉진법 (1984) 영구임대도입 (1988, 주택 호건설계획 ) 200 만 1990 년대 : 공공임대건설 (1992, 25만호 ) 임대주택법제정 (1993) 국민임대 100만호 (1998, 30년 ) 2000 년대 : 국민임대건설특별법 (2003) 7) 보금자리주택공급 (2008) 2010 년이후 : 다가구매입임대공급 (2010, 전월세시장안정방안 ) 준공공임대, 행복주택공급 (2013) 공공주택건설등에관한특별법시행 (2014) 임대주택법령체계개편 (2015, 민간임대주택특별법, 공공주택특별법 ) 공공지원주택, 공공임대주택개념재정립 ( 대책 ) 8) 그림 2-1 기존임대주택유형 자료 : 이수욱, 임대주택공급패러다임변화와뉴스테이, 제 1 회미래주택포럼세미나발표자료, , p.9. 7) 2012 년까지공공임대재고율목표치 15% 제시. 8) 공공지원주택 : 소유, 관리주체와관계없이공공지원 ( 자금지원, 세제감면등 ) 을통해시세보다저렴한임대료로공급된장기임대주택 (8 년이상 ) 을총칭하는것으로정의하여관리. 이개념의도입에따라민간임대주택가운데기업형민간임대주택 ( 뉴스테이 ) 와일반형민간임대주택도공공지원주택의범주에포함. 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 17

27 기존임대주택유형과공급주체 공공임대주택 : 중앙정부, 지방자치단체, 공공기관이영구, 50년, 국민 ( 건설, 다가구매입 ), 전세임대, 장기전세, 행복주택, 공공임대 (5년, 10년, 사원, 분납임대 ) 공급 공공및민간임대주택 : 민간업체에의한공공 (10년, 5년 ), 사원, 민간건설임대, 정비사업에의한임대주택공급 민간임대주택 : 1 법인 ( 임대사업자로등록 ) 이매입임대, 준공공건설, 준공공매입임대주택공급, 2 개인다주택자에의한민간임대주택공급 임대사업자등록여부에따른임대주택의구분 임대사업자로등록했는지여부에따라제도권임대주택과비제도권임대주택으로구분가능. 이는법적구분이아닌행정적 학술적차원의구분이라할수있음. 제도권임대주택 : 건설임대주택 ( 공공건설임대, 민간건설임대 ), 매입 / 전세임대주택 ( 다가구, 단독, 다세대, 연립, 아파트등 ) 비제도권임대주택 : 임대사업자로미등록한개인이소유하고있는민간임대주택 ( 전월세주택 ) 뉴스테이정책의도입경과 , 기업형주택임대사업육성을통한중산층주거혁신방안 (New Stay 정책 ) 발표 ( 관계부처합동 ) , 민간임대주택에관한특별법 제정, 동법시행령 (12.28), 시행규칙 (12.29) 제정 , 서민 중산층주거안정강화방안 을통해모리츠 ( 허브리츠 ) 구조도입. 기금은리스크분산위해母리츠에출자, 母리츠가다수의子리츠에재출자하는母子리츠도입. 재무적투자자 (FI) 참여유도를위해母리츠주식상장및 p-abs 발행추진 9) 9) p-abs: 리츠가차입한민간자금에대한대출채권에주택도시보증공사 (HUG) 의원리금지급보증을불여발행하는유동화증권으로민간대출금의유동화를유인. 현재공공임대리츠가발행중. 18

28 , 뉴스테이사업에母子형리츠적용위해母리츠에해당하는 New Stay HUB 위탁관리리츠 ( 자산관리회사 : LH) 설립 , 국토부업무보고 ( 내수진작및수출활성화를위한주거안정강화및민간투자활성화방안 ) : 2017 년까지총 13만호사업부지확보, 8만호공급 ( 리츠영업인가 ), 4만호입주자모집 , 토지지원리츠도입방침발표 ( 뉴스테이에민간자금투자확대한다. 국토교통부보도자료 ) , 맞춤형주거지원을통한주거비경감방안 발표 : 사업부지확보 2017년까지 13 15만호로확대 (2016 년 0.5만호, 2017년 1.5만호 ), 토지지원리츠도입, 뉴스테이활성화를위한규제완화및금융지원강화등추가적인규제완화 10) 발표 , 투자활성화대책 : 신산업육성중심 ( 관계부처합동 ) 발표, 뉴스테이에대한금융기관투자규제개선, 부동산펀드국민주택채권매입의무면제, 리츠공모및상장요건완화, 주택임대관리업역량강화등 , LH 공모형뉴스테이사업, 점진적인토지지원리츠형태로전환발표 (LH보유토지활용한공모형 토지지원리츠확대 ) 2) 뉴스테이정책의특징 (1) 뉴스테이의의미와특징 뉴스테이는민간이건설또는매입하여임대기간 8년이상, 연 ( 年 ) 임대료상승률 5% 이하로중산층에게공급하는민간임대주택 민간임대주택유형은공급규모와임대기간, 자금지원특성에따라기업형임대주택과일반형임대주택으로구분 10) 촉진지구내복합개발시주거환경에위해가없는모든시설의설치를허용 ( 예 : 의료시설, 휴양시설등 ), 공공이시행하는공급촉진지구내에서공공임대주택 ( 행복주택등 ) 등공공시행자의자체주택사업허용, 지구지정이후시행자가출자하는리츠등으로시행자변경가능, 민간임대사업자에게정비조합의초기운영자금 ( 약 30~50 억 ) 을손쉽게조달할수있는보증상품개발 / 국토교통부, 보도자료, 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 19

29 기업형임대주택과일반형임대주택중준공공임대는계약기간 2년, 임차인이희망할경우 4회이상갱신하며거주가능 기업형과일반형임대주택 (4년단기임대 ) 의차이는기금출자유무와융자규모차등 뉴스테이의가장큰특징중하나는리츠 (REITs) 라는부동산간접투자기구를활용하여민간에의한임대주택을공급한다는점 사업추진에필요한자금조달은대부분리츠 (REITs) 형태의투자를통해확보. 11) 이에따라자산관리회사 (AMC) 에위탁하는위탁형리츠형태로투자가이루어지는경우가많음 뉴스테이는임대주택에투자하는임대주택리츠성격을지니고있어법인세면제및각종부동산관련세금감면혜택을받음 ( 위탁형이아닌자기관리형이거나, 임대주택에투자하지않을경우는법인세부담 ) 기존리츠가분양을전제로하는사업에투자하는개발형리츠위주로이루어져오다 2008 년글로벌금융위기이후미분양아파트문제등을해결하기위한방안으로도입된미분양리츠, 희망임대리츠같은임대주택리츠가부분적으로도입되었던것과는차이 12) 민간임대주택규제완화및유형구분단순화 13) 5~10 년민간건설공공임대폐지 8년장기임대. 기금이나택지를지원받더라도, 임대의무기간및임대료상승률제한 ( 연 5%) 외의공공임대규제 ( 분양전환의무, 임차인자격, 임대료규제, 담보권설정제한 ) 를폐지 10년민간매입준공공임대 8년장기임대. 기금지원을받더라도면적제한 (85m2이하 ) 을없애고, 초기임대료규제도폐지 11) 주택도시기금같은연기금이투자될경우공모면제를받기때문에현재상장된뉴스테이리츠는없는상태라할수있음. 12) 이상영, 기업형임대주택사업의문제점과정책과제, 부동산포커스 (Vol. 93), 한국감정원, 2016., p ) 이의배경으로는준공공임대등은지원에비해규제가과도 ( 임대의무기간, 면적제한, 초기임대료규제등 ) 하여등록실적미미 ( 월누계 503 호 ) 한실정이었고, 초기임대료를시세수준이하로규정하고있으나 시세 에대한판단근거도모호한점등을들수있음. 20

30 8년장기임대중기업형임대주택 ( 뉴스테이 ) 는완공된임대주택을매입하느냐, 건설단계를포함하느냐에따라매입형과건설형으로구분 현재건설형은아파트단지중심이고, 매입형은도심내오피스텔이나도시형생활주택위주로이루어지고있음 그림 2-2 민간임대주택유형구분변화 기존 개선 5 년 /10 년민간건설공공임대 10 년준공공매입임대 8 년장기임대 기업형 ( 건설 300 호또는매입 100 호이상 / 종합적인주거서비스제공 ) 일반형 ( 건설 300 호또는매입 100 호미만, = 준공공임대 ) 5 년민간건설일반임대 5 년민간매입임대 4 년단기임대 일반형 ( 건설 1 호또는매입 1 호이상 ) 자료 : 김태섭, 정부의임대주택정책과뉴스테이활성화방안, 제3차 KAPA 부동산포럼, 경일감정평가법인, , p.4 재정리. (2) 뉴스테이정책의목표 뉴스테이정책은기업형임대사업자에대한규제완화와체계적지원을통해중산층용임대주택공급확대, 임대차시장선진화를위한기업형임대사업자육성, 고부가가치신규산업육성이목표 중산층용임대주택공급확대 14) 임대주택수요는증가하고있으나, 중산층이선호하는중소형 ( 전용59m2 ~85 m2 ) 임대주택 ( 공공임대 + 등록민간임대 ) 재고는부족 2014 년기준, 약 901 만호의임대주택 ( 총1943 만호의 46.4%) 중 19.0%(171 만 ) 만등록임대주택거주 15) 14) 중산층의범주로소득 5~8 분위가구를주된대상으로하고있으나정책발표참고자료에서는중산층을중위소득의 50%(3 분위 )~150%(8 분위및 9 분위일부 ) 까지로보고지불가능능력및임대료수준을분석. 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 21

31 2006~2013 년간, 서민층이거주하는공공부문임대주택재고는 49만호에서 97만호로 98.0% 증가. 중산층대상민간부문의등록임대주택재고는 84만호에서 64만호로 23.8% 감소 16) 임차로거주하기를희망하는중산층은상대적으로사적인임대시장에더많이의존 년기준소득 5 8분위가구중임차가구는 47.8% 이며, 이중 90.3% 가민간임대에거주 17) 중산층용임대주택공급확대정책은공유형모기지, 디딤돌대출등의자가보유정책을통한지원을지속하되, 중산층의주거안정을위해중산층용임대주택인뉴스테이공급도확대한다는취지 18) 임대차시장선진화를위한기업형임대사업자육성 사적인임대시장에서는 2년단위계약갱신, 보증금반환문제, 시설물하자등에따른집주인과의갈등이존재. 주택임대사업을전문으로하는기업형임대사업자육성은임대차시장선진화의핵심과제 19) 그러나시장은아직순수월세보다는보증금비중이높아안정적인임대수익흐름확보가어려운상태로투자자들의목표수익률은 5 6% 인데반해, 실제로얻는수익률은 2 3% 에불과 이에따라기존민간건설임대는대부분장기임대로운영하기보다임대의무기간 (5년임대는 2.5 년, 10년은 5년 ) 이후분양전환을목표로운영되고있어, 재고물량확충에어려움이있었음 15) 국토교통부, 2015 주택업무편람, p ) 국토교통부, 2015 주택업무편람, p.471 / 국토교통부, 보도자료 기업형주택임대사업육성을통한중산층주거혁신방안, , pp.1~2. 17) 국토교통부, 2014 년도주거실태조사 ( 통계보고서 ), p.46, p.62 / 국토교통부, , 上揭보도자료, p.2. 18) 공유형모기지, 디딤돌대출과비교한뉴스테이정책의효율성과효과성에대해공유형모기지, 디딤돌대출의경우정책지원규모는기금의이차보전 ( 시중대출금리와기금융자금리의갭 ) 규모로측정할수있는데반해, 뉴스테이는규제완화에따른사회적비용외에택지지원, 금융지원 ( 기금출자 / 융자, HUG 의보증지원 ), 조세지원등다각적인정책지원이이루어짐. 이에대해공공임대주택과달리민간임대주택에대한지원효과는중산층주거비경감으로귀착되기보다는민간사업자의수익성보전성격이크다는비판이있음. 19) 일본은전체임대주택 ( 총 1,445 만호, 13 년 ) 의 80% 를전문기관이위탁관리 ( 국토교통부, , 前揭보도자료, p.1). 22

32 국내의민간임대사업자 (2013 년말, 8.0만명 ) 는대부분영세한규모 년 11월현재건설임대사업자중 300호이상관리업체는 298 개 ( 건설임대의 2.4%), 매입임대사업자중 100호이상관리는 252 명 ( 매입임대의 0.4%) 20) 매입임대사업자 (6.8 만명 ) 가관리하는임대주택은평균 4.7호, 건설임대사업자중소규모건축업체 (9,917 개 ) 는평균 14.4 호에불과하며, 기업형태의주택업체 (1,947 개 ) 도평균 87.5 호를관리 ( 전체평균 7.9호 ) 21) 기업형임대사업자육성을위해등록기준을건설형의경우단독 300호이상, 공동주택 300 세대이상으로, 그리고매입형은단독 100 호이상, 공동주택 100 세대이상으로하였고, 일반형임대사업자의경우, 건설과매입모두 1호이상 300호미만을등록기준으로마련 고부가가치신규산업육성 기존민간건설임대주택은일부중견업체위주로이뤄지고, 분양주택에비하여품질이떨어지고노후화의속도도빨라부정적이미지가형성 임대운영관리와주거서비스를결합한신규산업육성을통해임대주택의부정적이미지도해소하고건설업체의신규사업영역창출 종합적주거서비스추진 : 단순한시설물 임차인관리외에세탁, 청소, 이사, 육아, 식사제공, 가구 가전렌탈등 비영리, 저소득층주거복지차원의주거지원서비스개념과구분이필요하고, 종합적주거서비스즉, 생활지원, 공동체활동지원, 육아 / 교육지원, 의료지원등영역에서영리차원의고부가가치창출이가능하도록하는정책지원도필요 특히, 임대관리업관련해매우중요한임대주택중개를둘러싼부동산중개업과의업역갈등축소방안마련도필요. 또한종합적인주거서비스결합에따라주민편의제고라는순기능이있지만, 지역차원의관련영세업체와협업체계가뒷받침되지않는다면갈등우려가있는만큼이에대한대비책도필요. 20) 국토교통부, , 前揭보도자료, p ) 일본의임대사업자평균관리호수 4,765 호, 상위 10 개사는평균 30 만호관리 ( 일본, 국토교통성 ) / 국토교통부, , 前揭보도자료, p.4. 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 23

33 2. 뉴스테이사업구조와공급실적 1) 뉴스테이사업구조 뉴스테이사업의성격 저소득층임대주택건설은 재정지원 +LH 등공공부문 이담당하고, 중산층임대주택건설은 다각적인정책지원 + 민간부문 으로위임 민간임대주택관리는민간임대관리회사, 법인, 개인등민간부문 ( 기업형임대사업자등 ) 육성을통해시행. 특히, 기업형임대사업자중리츠형임대사업자는건설사 투자자 민간주택임대관리회사등이리츠를설립하고, 계획과시공 관리운영업무까지를일괄수행할수있도록개방 뉴스테이사업구조및공급방식 뉴스테이공급방식및사업구조는 ( 기업형임대주택 ) 공급촉진지구, LH 공모사업, ( 연계형 ) 정비사업, 민간제안사업등 4개유형 22) 뉴스테이공급은 2015 년까지는민간제안 (2014 년부터시작 ) 및 LH 공모사업등 2가지형태를통해이루어져왔으나, 법률제정이후공급촉진지구와정비사업형태가추가되어 2016 년부터시작 공급촉진지구는그린벨트, 노후공업지역, 농업진흥지역해제지등을활용 ( 법제22조등 ) LH 공모사업은 LH보유부지중주거여건이우수한부지등선정 ( 법제18조등 ) 연계형정비사업은장기간사업이침체된재건축재개발지구활용 민간제안사업은민간이보유한도심내택지등활용 뉴스테이공급방식다양화와공급확대를위해토지임대형뉴스테이도추진 뉴스테이리츠가토지를매입하여주택을건설하는방식이외에도, 기금 LH 등공공이출자하여토지지원리츠를설립하고토지를매입하여뉴스테이리츠에다시저렴하게임대하는토지임대형뉴스테이도입 23) 22) 이외에공급방식다각화를위해특화형뉴스테이 ( 도심형, 패밀리형, 협동조합연계형, 한옥형등 ) 를확대 ( 국토교통부, 보도자료, ). 민간제안뉴스테이의유형 ( 도심형은주거용오피스텔형태, 패밀리형은 3~4 인가구겨냥아파트 ). 24

34 그림 2-3 토지임대형뉴스테이 ( 토지지원리츠방식 ) 사업구조 자료 : 국토교통부, 보도자료 뉴스테이에민간자금투자확대한다, p.3. 2) 뉴스테이공급현황 (1) LH 공모사업 LH 공모사업은 LH가가진토지를경쟁입찰을통해매입하는사업형태로 2015 년시작되어 2016 년 12월현재 7차까지추진 2016 년 7월공모된단지는영등포교정시설 ( 토지임대방식, 2,303 호 ), 대구국가산단 (1,038 호 ) 등두곳, 10월현재 7차공모사업진행중 뉴스테이의임대료절감과재무적투자자 (FI) 참여활성화를위해토지지원리츠가토지를매입후민간에저렴하게임대하는방식도적용 LH 공모사업의사업구조는주택도시기금과민간사업자가출자한리츠가임대사업자로서 LH로부터토지를매입하여 8년이상민간임대주택을건설및임대하는방식 사업자공모및선정 LH공모공고, 참가의향서접수, 사업신청서접수, 우선협상대상자선정 (LH), 사업계획협의 (HUG) 리츠설립 우선협상대상자리츠설립, 기금출자신청 (Reits) 및심의 (HUG), 리츠영업인가 ( 국토교통부 ) 주택선설및임대 기금출자및자금조달 ( 사업자 ), 토지매매계약 (LH Reits), 주택건설인허가, 입주자모집등임대분양, 임대운영관리 (AMC 등 ) 리츠청산 ( 임대주택매각및리츠정산 ) 23) 국토교통부, 보도자료 뉴스테이에민간자금투자확대한다, 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 25

35 그림 2-4 LH 공모사업 ( 사업절차 ) 자료 : 국토교통부. 민간임대주택법설명회자료, p.8. 주택도시기금은리츠에출자하여후순위민간사업자와선순위금융기관을연결해주는역할을수행 민간사업자는사업의기획 주택건설 임대관리등임대사업을실질적으로주도 LH는주택도시기금과공동으로사업자를공모하는주체로서사업자선정과택지의매각등을담당하고, 기금출자업무수탁기관인주택도시보증공사 (HUG) 는기금출자업무, 사업약정, 민간차입금에대한보증을담당 그림 2-5 LH 공모사업 ( 사업구조 ) 자료 : 국토교통부. 민간임대주택법설명회자료, , p 년의경우, 4 차에걸친 LH 공모사업으로총 9,221 호를공급 26

36 표 2-1 LH 공모 1~4 차사업추진현황 (2015 년 ) 구분선정사업자호수 1 차공모대우, 대림, 금성백조 3,265 LH 부지공모 2 차공모롯데, 우미 1,957 3 차공모 GS, 현대 1,283 자료 : LH 홈페이지 ( :00 4 차공모서희, 한환, 롯데 2, 년 5차사업은동탄 2신도시, 화성봉담2, 시흥장현, 광주효천지구등 4개지역에서사업자로현개산업개발컨소시엄, 계룡건설컨소시엄, 현대건설컨소시엄, 중흥건설컨소시엄을선정하고모두 3044 호공급 6차사업은서울남부교정시설부지, 대구국가산단A2에서사업자로현대산업개발컨소시엄, 서한컨소시엄을선정하고모두 3252 호공급특히, 서울남부교정시설부지에는아파트외에복합개발로 1493 호공급하였고, 대구국가산단은산업단지근로자에특화된주거서비스제공과근로자에게일정비율입주우선권부여, 가족영화관, 도시농장서비스등을제공하는 근로자특화단지 로조성 7차사업은김해율하2, 서울양원, 파주운정3에서 2151 호공급 LH 공모뉴스테이사업은참여기준완화에따라시간이지날수록다양한주체가공모에참여하는등점차활성화되고있는양상을보이고있음 1차공모의경우시공능력평가순위가있는업체만참여가가능하였으나 2차공모에서는이러한제한이사라짐에따라중견건설사들도참여하였으며, 건설사단독참여보다건설사와자산관리회사 (AMC) 또는금융투자자 (FI) 간의컨소시엄이참여하여 REITs 구조실행력이제고 3차공모에서는재무적투자자 (FI) 에한해출자확약서 (LOC) 대신출자의향서 (LOI) 제출로도사업참여가가능하도록문턱을낮춰재무적투자자 (FI) 가처음으로공모에참여 24) 24) 뉴스테이가떴다 한국형임대시장자리잡을까. ( / 뉴스 1). 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 27

37 4차공모때는사업신청자가컨소시엄을구성할때시공사 자산관리회사 (AMC) 재무적투자자 (FI) 모두각각 10% 이상의지분을출자한경우가산점 (2점) 을주는등참여를독려하여초기부터컨소시엄구성을통해참여 25) 5차공모는기존보험사들이신용등급평가자료의부재로참여가어려웠던점을고려하여보험지급능력평가로대체할수있도록함으로써재무적투자자 (FI) 의참여를더욱독려 6차공모에서는서울남부교정시설부지의경우 LH와주택도시기금이출자하여설립한토지지원리츠가토지를매입하여뉴스테이임대리츠에토지를저렴하게임대하여임대료인하를유도하고, 사업신청자가컨소시엄을구성할때재무적투자자 (FI) 가총출자액의 20% 이상출자하도록하고, 복합개발부지의상업시설은입점확약서를제출토록해상가임차에대한리스크감소유도 7차공모에서는주거서비스강화, 자산관리회사 (AMC) 참여확대방안등을공모기준에반영하여국공립어린이집유치또는보육시설설치, 공동체활동공간확보및활동지원, 카셰어링주차공간, 무인택배보관함등주거서비스계획평가요소구체화, 임대의무기간연장시 (10년이상 ) 인센티브 ( 평가가산점 4 점, 택지비무이자할부 1년연장 ) 부여, 자산관리회사참여요건을설립인가기준만충족하면참여할수있도록개정하여신설 AMC 의참여가확대될수있도록완화 26) (2) 민간제안사업 LH 공모사업과유사하나제안자가보유한토지를활용하므로공모절차등은불필요 민간제안뉴스테이는주택도시기금과민간자금으로사업비조달 사업자선정 사업제안 ( 사업제안자 ), 실무협의 (HUG), 자문위원회 ( 국토교통부 ), 사업계획협의 ( 국토교통부, HUG) 리츠설립 사업제안자리츠설립, 25) 뉴스테이가떴다 한국형임대시장자리잡을까. ( / 뉴스 1). 26) 국토교통부, 보도자료 김해율하 2 서울양원 파주운정 3 에뉴스테이 7 차공모, , pp.3~4. 28

38 기금출자신청 (REITs) 및심의 (HUG), 기금출자심사 (HUG 기금투자위원회 ), 리츠영업인가 ( 국토교통부 ), 사업약정체결 (HUG) 주택선설및임대 기금출자및자금조달 (REITs), 토지매매계약 ( 토지소유자 REITs), 주택건설인허가, 입주자모집등임대분양, 임대운영관리 (AMC 등 ) 리츠청산 ( 임대주택매각및리츠정산 ) 그림 2-6 민간제안사업사업절차 자료 : 국토교통부, 민간임대주택법설명회자료, , p.14. 민간제안임대주택사업은 민간임대주택특별법 제정이전인 2014 년시작되어 3 개지역에서 1278 호가공급되어입주자모집을마친상태 첫사업은주택도시기금이출자 (342억원, ) 한임대주택리츠 (KB동자위탁관리리츠 ) 로준주택인오피스텔 567호공급 임대기간 5년 ( 임대주택법적용 ) 의매입임대형뉴스테이이며, Reits 영업인가 ( ), 입주자모집 ( ) 이이루어짐 이외에인천도화 520 호, 서울길동 191호공급. 이상의 3개사업의재원조달창구였던민간제안임대리츠는 2015 년 1월기업형임대리츠가출범하면서수급조절리츠와통합 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 29

39 민간제안뉴스테이는 일인천도화 ( 대림, 2105 호, 패밀리형 ), 수원권선 (2400호, 패밀리형 ), 서울신당 (729호, 도심형 ), 서울대림 (293호, 도심형 ) 등 4개지역에민간제안리츠로 5529 호를공급하였고, 2017 년말준공예정 주택도시기금이출자한리츠를활용해제한적으로추진한사업으로총사업비의 30% 이내를출자 27) 민간제안사업의구체적인사업추진방식은지구별로조금씩차이가나타남 동자8위탁관리리츠의경우사업자금은사업제안자 ( 보통주 20%) 주택기금 ( 우선주 ) 공동출자및민간융자금으로조달. 이중민간융자금의경우에는기존 임대주택리츠공동투자협약기관 으로부터금리입찰을통해조달 인천도화뉴스테이 28) 의경우자금조달은주택도시기금과민간자금이사업비 6148 억원을조달하였고, 토지는인천도시공사가뉴스테이리츠 ( 인천도화뉴스테이기업형임대개발전문위탁관리리츠 ) 에매각. 리츠의투자구성에서타인자본은주택도시보증공사 (HUG) 가보증하는민간차입금을사용하고, 리츠의지분을구성하는자기자본에는주택도시기금 ( 우선주, 17.5%) 과인천도시공사 ( 보통주, 3.76%) 그리고시공사 ( 대림산업, 보통주, 3.76%) 서울신당동뉴스테이 ( 하나스테이제1호개발전문위탁관리리츠 ) 는주택기금 하나은행 삼성생명 반도건설이출자하여설립한리츠가도로교통공단신당동부지를매입해준공공임대주택 729호를건설 공급하는사업 이외에서울대림동뉴스테이 ( 해피투게더스테이제1호위탁관리리츠 ; 주택도시기금과주택임대관리회사 HTH 가설립 ), 수원권선동뉴스테이 ( 대한제1호뉴스테이위탁관리리츠 ; 주택도시기금, 한화건설공동출자 ) 등다양한사례가있음 27) 임대주택법시행령개정 ( ) 으로공공택지내분양용지에건설하는임대주택을공공건설임대에서제외한사례. 28) 인천도화 ( ) 는뉴스테이 1 호사업으로인천도시공사보유토지에주택기금, 인천도공, 대림산업이출자하여임대주택 (8 년이상임대 ) 2,107 호를공급. 5.5:1 의청약률기록 (11,258 명청약 ). 30

40 그림 2-7 민간제안사업사업추진방식 ( 예 ) 동자 8 위탁관리리츠 * 인천도화지구 ** 자료 : * 이상영, 임대주택리츠의현황과전망, 주택협회세미나발표자료, , p.19에서재인용. ** 국토교통부. 보도자료 뉴스테이, 인천도화에서첫발을대딛다, , P.6. (3) 뉴스테이연계형정비사업 재개발, 재건축등주거환경정비사업장을대상으로조합분양분외일반분양분을리츠나부동산펀드에뉴스테이로매각해사업을추진하는방식등 조합이기업형임대주택을수용하여일반분양분을리츠에싸게매각 ( 예, 시세의 80%) 이관하면, 지자체는이에상응하는용적률등인센티브를제공하여조합원의개별분담금증가부담을보전하는방식 지자체자체평가수행후선정된사업장을정비사업에응모하면국토부에서정비구역을선정하고, 선정된구역은정비조합에서총회의결로뉴스테이추진여부결정 뉴스테이연계형정비사업을추진하는조합에대한초기사업비지원도실시 29) 초기사업비지원은정비사업자금대출보증제도를통해실시하고, 기존정비사업자금대출보증은관리처분인가이후에가능하였으나,6.13 일부터뉴스테이를추진하는조합이우선협상대상자를선정하고, 사업시행인가를신청하는경우, 총사업비의 5% 에해당하는사업비대출이가능하도록 HUG 에서보증을실시 29) 국토쿄통부, 보도자료 ( 뉴스테이연계형정비사업, 금융지원강화된다 ), pp.1~2. 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 31

41 그림 2-8 정비사업연계형추진절차 자료 : 국토교통부, 민간임대주택법설명회자료, p.11. 부동산리츠방식의경우주택도시기금이출자하는임대리츠를설립하여, 정비사업일반분양분을매입하고뉴스테이로활용하는방식 주택도시기금이출자하는임대리츠를설립하여, 정비사업일반분양분을매입하고뉴스테이로활용. 리츠는기금출자, 재무적투자자출자및금융기관융자를통해주택을매입 일반분양분을시세보다저렴한수준으로매각할수있도록하여임대사업자 (AMC) 및재무적투자자 (FI) 유치에유리한조건마련 그림 2-9 뉴스테이연계형정비사업 ( 부동산리츠방식 ) 자료 : 국토교통부. 민간임대주택법설명회자료, , p

42 부동산펀드방식은 100% 민간자금만으로구성하는부동산펀드를활용하는경우이며, 인천십정2 주거환경개선사업 ( ) 이그예임 일반분양분 3600세대전량을사업시행자인인천도시공사와기업형임대사업자인스트래튼홀딩스가매입 (8.5천억원 ) 그림 2-10 뉴스테이연계형정비사업 ( 부동산펀드방식 ) 자료 : 국토교통부. 보도자료 인천십정 2 주거환경개선사업, 뉴스테이매매계약체결, 년상반기뉴스테이연계형정비사업공모 ( ~ ) 결과, 모두 37개사업장이공모에참여 이가운데전국 6개시, 도 15개정비구역을정비사업후보구역으로선정 서울 1곳 ( 강북2구역도시환경정비사업, 333호 ), 경기 3곳 ( 고양능곡6구역도시환경정비사업, 2,278 호 ), 인천 6곳 ( 금송재개발사업, 1,942 호 ), 부산 3곳 ( 우암1구역재개발사업, 1,776 호 ), 기타충남 1곳, 대구 1곳등으로총공급가능뉴스테이물량은 2만 3638 호 하반기공모 (7.11~7.29) 결과, 모두 34개사업장이공모에참여. 이가운데서울시관악강남아파트재건축등 7개정비구역을후보지로선정 30) 30) 국토교통부. 보도자료 관악강남아파트재건축등 7 개정비구역, 뉴스테이로 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 33

43 서울 1 곳, 경기 1 곳 ( 파주율목지구재개발 ), 인천 2 곳 ( 전도관재개발, 십정 5 재개발 ), 대전 1 곳 ( 대화 2 재개발 ), 충남 1 곳 ( 대흥 4 도시환경정비사업 ), 부산 1 곳 ( 감만 1 재개발 ) 이며, 뉴스테이 1 만 771 호를공급 (4) 공급촉진지구 민간사업자의수익성보전을위해공급촉진지구내에서는 50% 를뉴스테이로공급하고, 나머지는일반분양등사업자자율결정. 이는사업자의자금구조한계극복을지원하기위한것 사업시행자가 LH 등공공주택사업자일경우택지조성후민간에공급 31) 민간제안자 ( 사업자 ) 는촉진지구내사유지 50% 이상을소유한기업형임대사업자이어야함 기반시설여건등이우수한부지 8개를 1차공급촉진지구로연초에지정하고, 총 1.3만호공급예정이며, 제1호지구로서울문래지구 ( 뉴스테이 737호 ) 가지구지정및지구계획승인을받음 32) 서울문래지구 737 호, 경기과천지구 5,200 호 / 의왕지구 2,400 호, 인천계양지구 1,300 호 / 남동지구 600호 / 연수지구 1,400 호, 대구대명지구 400호, 부산기장지구 1,100 호등 2차공급촉진지구 5곳내외도상반기중지정추진 31) 그린벨트등을민간에넘기게되면과도한개발이익이발생할우려가있어공공기관이토지조성부문에만관여하고, 조성원가의 100~120% 에매각. 32) 공급촉진지구지정에따라민간임대주택특별법에의한용적률인센티브 (300% 339.3%, 39.3%p ) 를적용하였으며, 기업형임대주택통합심의위원회를거쳐지구계획을확정 ( 사업기간 3 개월이상단축 ) / 국토교통부, 보도자료 뉴스테이공급촉진지구 제 1 호 지구지정, , p.1. 34

44 그림 2-11 공급촉진지구사업절차 자료 : 국토교통부, 민간임대주택법설명회자료, p.6. 3) 뉴스테이공급실적과계획 2015 년까지민간임대주택공급을위한법률제정및목표를초과하는공급시현으로뉴스테이공급을위한추진기반형성 뉴스테이공급은 2015 년기업형임대주택사업육성을통한중산층주거혁신추진, 모두 7장 67조와부칙으로구성된 민간임대주택법 시행으로 2015 년목표물량을초과하는공급시현 2015 년건설사와투자자, 소비자의관심증가로당초목표한 1만호공급 ( 영업인가 ) 을초과한 1.4만호공급이이루어짐 33) LH 공모사업과민간제안사업 ( 특화형뉴스테이포함 ) 등을통해모두 2.4 만호가건설가능한부지가확보되었고, 이가운데공급 1.4만호, 입주자모집 0.6 만호가이루어짐 뉴스테이의기반구축에주력했던 2015 년과달리 2016 년부터는본격적인공급추진이이루어질것으로예상 33) 뉴스테이공급물량은 Reits 영업인가기준 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 35

45 16년에는 15년대비 2배수준인부지확보 5만호, 뉴스테이공급 2.5만호, 입주자모집 1.2만호목표로추진하고, 17년도에는부지확보 5.6만호, 공급 4.1만호, 입주자모집 2.2만호를계획 이와같은목표가달성될경우 2015~2017 년 3개년동안총 8만호의뉴스테이가공급될예정 당초 6만호의뉴스테이를공급할계획이었으나사업의중요성을감안하여 대책에서 2만호증대해 15만호로변경 표 2-2 당초뉴스테이공급계획 (2015~2017) 구분 계 부지확보 2.4만호 5만호 5.6만호 13만호 영업인가 1.4만호 2.5만호 4.1만호 8만호 입주자모집 0.6만호 1.2만호 2.2만호 4만호 자료 : 국토교통부, 2016년국토교통부업무보고, 이밖에뉴스테이공급유형다각화를위해도심형, 토지임대형, 협동조합연계형, 한옥뉴스테이시범사업도추진 도심형은대구와부산에있는하나은행지점각 2곳씩 4곳을재건축하여오피스텔 720 호를공급 토지임대는 LH 5차공모사업부지중화성동탄 2지구에 774호, 협동조합연계형은젊은층대상으로 1,000 호내외, 한옥은동탄1지구 (2단계) 내 LH부지에 400호공급추진 뉴스테이활성화를위해뉴스테이공급물량을확대하고, 토지지원리츠지원제도, 규제합리화와금융지원도강화등을추진 34) 첫째, 뉴스테이물량을 17 년까지사업부지 2만호를추가확보 ( 16 년 0.5 만호, 17년 1.5만호 ) 하여총 15만호를공급할계획 34) 국토교통부 기획재정부, 보도자료 맞춤형주거지원을통한주거비경감방안,

46 표 2-3 수정된뉴스테이공급계획 (2015~2017) 구분 15년 16년 17년 합계 사업지 기존 2.4만호 5만호 5.6만호 13만호 확보 변경 2.4만호 5.5만호 (+0.5만) 7.1만호 (+1.5만) 15만호 (+2만) 공급 기존 1.4만호 2.5만호 4.1만호 8만호 ( 영업인가 ) 변경 1.4만호 2.5만호 4.6만호 (+0.5만) 8.5만호 (+0.5만) 자료 : 국토교통부 기획재정부, 보도자료 맞춤형주거지원을통한주거비경감방안, 둘째, 이에따라 2016 년새롭게목표로설정한 5.5 만호의사업후보지를상반기내 에모두선정 (3.1 만호기선정 ) 표 2-4 수정된사업유형별뉴스테이공급계획 구분 계획기존변경 旣선정완료 추가선정 공급촉진지구 2.5만호 2.6만호 (0.1만 ) 1.3만호 1.3만호 민간제안사업 0.5만호 0.5만호 0.2만호 0.3만호 LH공모사업 1만호 1.0만호 0.6만호 0.4만호 정비사업 1만호 1.4만호 (0.4만 ) 1.0만호 0.4만호 합계 5만호 5.5만호 (0.5만 ) 3.1만호 2.4만호 자료 : 국토교통부 기획재정부, 보도자료 맞춤형주거지원을통한주거비경감방안, 공급촉진지구의경우이미발표한후보지 1.3 만호에더하여이번에개발제한구역, 노후공업지역등을활용해서 1만호를추가선정 농업진흥지역해제지를포함한후보지를상반기내에 3천호이상추가로선정하여총 2.6만호이상후보지를선정할계획 표 2-5 지구별뉴스테이공급계획 지구명 용도지역 면적 ( 천m2 ) 호수 ( 호 ) 시행자 지구지정 영업인가 서울독산 준공업 45 1,500 롯데 김포고촌 GB 312 2,900 남양주진건 GB 906 5,700 LH 합계 1,263 10,100 자료 : 국토교통부 기획재정부, 보도자료 맞춤형주거지원을통한주거비경감방안, 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 37

47 LH 공모사업을통한뉴스테이공급목표물량은 1만호로서, 하반기공모예정부지후보지에서 4천호 ( 16.1 월 6천호旣공개 ) 를추가추진 민간제안사업을통한뉴스테이목표물량은 5천호로서, 이미선정한 2천호외에, 하나금융과체결한 뉴스테이확대 MOU(3.11) 등에따라 3천호를추가 정비사업을통한뉴스테이는지난 2월선정한 2.4 만호후보지이외에 2차공모 (6월) 를통해 4천호추가선정 셋째, 뉴스테이사업자에게토지를저렴하게임대해주는 토지지원리츠 를도입 뉴스테이사업자가초기에토지매입비부담없이임대사업을추진할수있으며영등포舊교정시설부지 (1,800 호내외 ) 에 1호사업을추진 넷째, 뉴스테이활성화를위한규제합리화와금융지원강화 촉진지구내복합개발시주거환경에위해가없는모든시설 ( 예 : 의료시설, 휴양시설등 ) 의설치를허용하고, 공공이시행하는공급촉진지구내에서공공임대주택 ( 행복주택등 ) 등의건설이가능하도록공공시행자의자체주택사업을허용하는한편, 원활한사업추진을위하여지구지정이후시행자가출자하는리츠등으로시행자변경이가능하도록개선하는등규제를합리화 뉴스테이민간투자활성화를위해민간임대사업자에게정비조합의초기운영자금 ( 약 30~50 억 ) 을손쉽게조달할수있는보증상품도개발하여제공 3. 뉴스테이공급활성화를위한금융지원정책현황과한계 1) 금융지원현황 주택도시기금융자지원확대 ( 대책 ) 주택규모에따라기금융자한도상향및융자금리인하. 기금지원은임대주택규모와임대의무기간에따라호당 8천만원 ~ 1억 2천만원까지융자. 이율은 60m2이하는 2.7% 2.0%, 60~85 m2는 3.7% 2.5% 로인하 38

48 전용 85m2를초과하는주택도저리의주택도시기금융자를신설해호당 1억 2 천만원을 3.0% 금리로제공 상환조건완화 : 임대기간이종료될때까지원금상환의무면제 ( 임대주택매각시는원금일시상환 ) 기업형임대리츠지원확대 ( 대책 ) 기금이출자하는민간임대리츠 ( 기존민간제안임대리츠, 수급조절리츠 ) 를기업형임대리츠로단일화. 기금및 LH가 100% 출자하는공공임대리츠는별도로존속. 기금출자분의일부를보통주에도출자하여사업리스크분담. 35) 기업형임대리츠투자협약풀을확대하고, 연기금등다양한장기재무적투자자 (FI) 참여유도 36) 장기임대사업자에대한조세지원확대등 ( 대책 ) 취득세, 재산세, 소득세 ( 법인세 ), 장기보유에따른양도세특별공제차등화등감면및면제범위확대지원 표 2-6 민간임대주택사업기금및조세지원현황 자료 : 국토교통부, 보도자료 ( 기업형주택임대사업육성을통한중산층주거혁신방안 ), 재정리 35) 사업유형및지구여건에따라상이하나, 현재로서는기금출자는우선주로출자하는것을기본방향으로하고있음. 36) 과거임대주택리츠공동투자협약 ( 14.4) 을 40 개금융기관, 14.1 조원약정한경험이있음. 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 39

49 리츠공모및상장활성화 37) 모자리츠도입, 재무적투자자 (FI) 참여유도위해모리츠주식상장추진, 모자형리츠적용위해 HUB 위탁관리리츠설립, 토지지원리츠도입, 민간임대사업정비조합의초기운영자금조달을돕기위해보증상품개발 그림 2-12 母子리츠사업구조 주 : 모자리츠구조를보면, 주택도시기금이모리츠에출자하고기관투자가모리츠투자시 HUG 보증. 모리츠는자리츠에우선주로그리고제안지는자리츠에보통주로참여. 자료 : 국토교통부, 보도자료 ( 뉴스테이에민간자금투자확대한다 ), p.3. 뉴스테이리스크저감추진 : 투자지분청산배당구조전환 38) 재무적투자자 (FI) 참여활성화위해 FI의뉴스테이지분투자기피원인이었던청산배당구조를안정적인중간배당구조로전환 연기금 금융기관등재무적투자자 (FI) 의참여확대를유도하기위해뉴스테이사업구조개선과리스크저감추진 임대기간중에도안정적인배당을할수있도록운영구조를개선하고, 개발에필요한인허가 준공리스크를줄이는데중점 37) 국토교통부보도자료 ( , , , ) 내용을재정리. 38) 뉴스테이는대부분준전세형태로공급하고있어임대기간중임대료수입으로배당이어렵고, 임대종료후주택매각수입에의해배당하는구조 / 국토교통부, 보도자료 ( 뉴스테이에민간자금투자확대한다 ),

50 뉴스테이임대사업단계별로발생하는리스크요인들, 토지매입비용과다, 인허가지연, 높은차입금리, 시공사부도, 임대료 < 임대비용으로중간배당이불가능한구조, 그리고주택매각시점에서의주택가격하락우려등의문제를개선하여토지임대방식적용 ( 토지지원리츠로토지임대형뉴스테이도입 ), 브릿지에쿼티 (bridge equity) 도입, 기금융자시행, 수선유지비표준화, 마스터리스활성화, 모자리츠통해리스크저감 ( 모리츠채권발행, 우선주참여 ) 을추진 FI의경우개발과관련한인허가 준공리스크를기피하는경향이있으므로리츠설립시기금이먼저출자하고, 이후준공되었을때 FI가기금지분을인수하는방식 ( 사전에매입약정체결 ) 도입추진 재무적투자자 (FI) 투자여건개선및리츠상장요건완화 ( 대책 ) 금융기관이리츠, 부동산펀드에 5~20% 를초과하여투자시사전승인을사후보고로완화, 보험회사가임대주택리츠출자에대한신용위험계수를하향조정 (12% 7.5%), 임대주택사업수행부동산펀드에대해국민주택채권매입의무면제등 리츠공모및상장활성화를위해상장요건완화. 위탁관리리츠중비개발형 ( 매출액 억 ) 과뉴스테이개발형 ( 억) 의상장요건을완화하고, 매출액산정기간확대 (6개월 1년 ), 법인이공모리츠에대해토지등현물출자시양도차익을 3년간분할과세하여현물출자활성화도모, AMC 와자산운용업간겸업허용 자산관리회사 (AMC) 의임대 임대관리 임차인모집등종합서비스를제공하는자기관리임대관리업진출유도 2) 금융지원정책의한계 기금에의존한건설사위주의지원정책으로는민간투자유인의한계 뉴스테이를위한기금운용의폭이제한적인만큼, 유동성제약완화를위한역할기대는무리. 모리츠상장추진과더불어새로운리츠유형의도입과이용필요 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 41

51 기금투자위원회를운영하는 HUG 조차운용의세부적인지침을마련하고있지못하고있어운영과정에서발생할수있는다양한사례에판단기준을제공하지못하는경우가발생할우려 구조화금융에기초한민간투자유인책부족 민간투자확대유인을위해리츠상장활성화를추진하나리츠를리딩하는주체와리츠의구성이보다다양화되고다각화될필요 우리나라에서는정책개입없이시장논리에기초한리츠산업은여전히미성숙. 뉴스테이사업은정책적지원위에서리츠사업구조가다양한형태로구조화될기회를제공함으로써리츠산업이성장할시장여건조성에일정한기여를할것임 하지만母 -리츠(Hub 리츠 ) 는단기적으로는개별민간임대주택리츠가원활하게작동할수있도록하는역할을하겠지만, 결국은개별리츠가시장원리에적응하기보다모-리츠를통한공적 back-up 에의존하는구조를고착시킬수있음 금융환경변화에따른리스크발생시손실의적절한배분방안미흡 뉴스테이사업은기금의여유자금을최대한활용하여리츠등구조화금융을설계하고민간사업자의재무적리스크를분담하고, 재무적투자자를유치하는적극적인사업모델 하지만, 뉴스테이사업이시장상황이나금융환경변화등에따라사업성측면에서어려움에처할경우, 이로인한손실구조의배분구조, 또는부실화의파급경로를선제적으로파악할필요 촉진지구사업이나 LH 공모사업의경우리츠출자구조에서기금은우선주형태의출자를기본방향으로하고기금완충률 (12~16%) 개념을도입하여사업리스크를민간이우선적으로부담하는구조가만들어지도록유도하고있으나, 사업성이부족한지구의경우에는기금이보통주로참여하거나기금완충률이낮아지는사례도있을것이며, 이에따라향후부실위험의배분및파급경로검토가중요. 42

52 재무적리스크가현재화될경우, 손실배분은보통주출자자 ( 민간사업자, 기금 ) 우선주출자자 ( 기금, 재무적투자자 ) 지급보증기관 (HUG) 채권 (bond) 인수기관 ( 재무적투자자 ) 의순서임 기금에서는목표수익률 (3~4% 수준으로예상 ) 개념과기금완충률 (12~16% 수준예상 ) 개념을도입하여건전성관리를도모하고있으나, 사업지구에따라운영손실이발생할경우, 이것이母리츠차원에서적절히분산될수있도록하기위한리스크관리가적절히이루어져야함 수익률은母리츠차원에서리스크분산이가능하겠지만, 기금완충률은母리츠차원에서분산되는성격이아닐수있음 4. 뉴스테이의사회경제적효과 1) 건설산업에미치는효과 구조조정및업역다변화 부동산건설 / 개발수요감퇴로기존시공중심이었던건설산업의구조조정및업역다변화가불가피 뉴스테이사업을돌파구로하여종합적주거서비스영역에서비즈니스모델구축여부가관건 주택임대관리업은임대운영 ( 임대료및임차인관리 ) / 시설관리로구분. 임대운영업무의수익기반은임대료이며, 시설관리의수익기반은관리비. 뉴스테이사업에대한택지 / 금융 / 규제 / 조세등다각적측면의정책지원을바탕으로임대운영수익률은 5% 전후에서달성한다하더라도향후지속가능성을갖기위해서는시장구조가월세형 cash flow 창출을가능케하여야하나, 단기적으로는시장구조의전환을낙관하기에는불확실성이존재 주택임대관리사업을토대로관련주거서비스사업을결합한전문화, 대형화를통해고부가가치창출형비즈니스모델을구축하려는시도증가예상 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 43

53 부동산간접투자수단, 부동산자산관리고도화수단 기업형임대사업母리츠의주식에대한투자는부동산간접투자에해당 금융기관의유휴화되는영업용부동산을뉴스테이, 행복주택, 도시재생사업과연계하여복합개발을통해자산가치를높이려는시도가증가할것으로예상 2) 주택시장에미치는효과 주택임대차시장선진화 기업형임대사업의경우보증금반환보장가입이의무화되고전문적 / 종합적주거서비스가이루어진다고볼때, 임대차시장선진화에기여 또한기금출자와정책지원에기초하기때문에기업형임대사업자에의한과도한보증금상승은적절한수준에서관리될것으로예상 그러나궁극적으로임대차시장의가장큰비중을점하고있는민간개인영역의전월세시장선진화를위한제도적정비가필요 전월세시장가격안정 기업형민간임대주택의공급은전월세가격상승압력을완화하여전월세시장의안정에기여할것이라는정책적기대를제공 중산층에게는적합한임대주택재고가증가한다는측면에서긍정적으로기여 그러나이것이필터링효과를통해저소득층에게까지효과가전달될것인지는미지수 더욱이기존에 정책적지원 + 임대규제 를패키지로하던민간임대가 정책지원강화 + 임대규제완화 를패키지로하는뉴스테이로인하여구축효과가발생한다면, 중저소득층및취약계층의전월세시장에는단기적으로부정적일수도있음 도시재생및지역개발사업활성화 현행도시재생사업, 소규모정비사업, 지역개발사업, 첨단산업단지사업, 행복주택사업등에서공통적으로나타나고있는현상은결국, 유휴국공유지, 정비 44

54 사업부지등을거점으로하고도시계획및건축관련규제의완화를수반한복합개발을통하여지역전략산업이나상업시설을유치하고, 커뮤니티에적합한주거시설및공공시설을조성한다는것임 따라서장기적으로는뉴스테이사업도여타관련사업과연계하여추진될수있음 이러한경로를통할때, 도시내유휴부지를효과적으로활용하여도시활력및도시경쟁력을제고하는효과발생 3) 뉴스테이사업의사회경제적효과 뉴스테이정책의사회경제적효과의파급경로는 39) 전월세가격경로, 주택건설투자경로, 금융시장경로, 기대경로로구분해살펴볼수있음 전월세가격경로는주택시장의임대료변화 ( 임대주택공급및재고 주거비부담 소비, 저축 주택매매 전월세가격안정 ) 주택건설투자경로는주택부문, 비주택부문, 건설부문의생산, 부가가치, 고용및취업유발 ( 건설 투자 고용및취업 소비 ) 금융시장경로는대출시장 ( 임대보증금 전세자금대출 대출금리안정성 ) 기대경로는경기전망 ( 실물부문 : 투자, 소비 생산, 물가 ) 모의실험 : 시뮬레이션을통한뉴스테이공급의효과점검 39) 파급경로는중산층주거안정을위한민간임대주택공급확대정책이뉴스테이사업이라는정책수단을통해최종목표인민간임대주택재고확대와중산층주거비부담 ( 전월세가격 ) 완화를달성하는과정. 파급경로를파악하는목적은정책수단이뉴스테이공급확대정책의지원수준조정폭에대한결정, 정책효과점검등을위함. 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 45

55 그림 2-13 모의실험을위한부동산부문구조도 자료 : 박천규외, 지역부동산시장의미시적동태분석과정책시뮬레이션모형구축연구 (Ⅱ), 국토연구원, 2014, p.111. 주택시장에미치는파급효과 주택매매가격, 전세가격, 주택건설인허가실적, 주택거래, 미분양주택, 지가등가격및거래, 공급관련변수들을내생변수로추정 뉴스테이공급이증가한다면, 민간임대주택공급으로임대주택재고가순증하고, 이로인해전세가격의안정효과가능할것으로기대 40) 또한장기임대, 5% 임대료상승률제한으로 기존의 2년단위로발생하는전세거래량감소 이로인해전세가격의안정효과기대 전세가격하락안정에기여 국민경제파급효과 41) 주택건설투자가증가하는경우, 생산, 부가가치, 고용및취업유발효과발생 40) 민간임대주택공급이 2 만호증가하면전세가격을 0.7%p 내외로하락시키는효가가있는것으로분석 ( 국토교통부, 민간임대사업육성및활성화방안연구, 2015, p.143). 41) 이에대해국토교통부는민간임대주택공급순증 2 만호가발생하면 GDP 0.18%, 민간소비 0.17%, 건설투자 0.75%, CPI 0.09%, 취업자수 9 천명증가효과가있는것으로분석 ( 국토교통부, 上揭書, , pp. 143~144). 46

56 주택건설, 비주택건설, 건설등의건설부문에서파급효과발생하고, 통상주택건설은생산유발효과와고용및취업유발효과가비주택건설이나건설부문에비해큰것으로알려져있음 건설투자의증가로경제성장및일자리창출에기여. 임대주택공급순증효과발생 ( 부동산서비스산업등다른산업에대한파급효과는고려하지않음 ) 임대주택공급이순증함에따라 GDP, 민간소비, 건설투자, CPI, 취업자수증가효과발생할것으로기대 제 2 장뉴스테이정책과사회경제적영향 47

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58 CHAPTER 3 뉴스테이의사업성과수익률분석 01 뉴스테이의사업성분석 뉴스테이사업의자본비용분석 뉴스테이사업의수익률및위험분석 뉴스테이의사업성, 자본비용및수익률분석의시사점 96

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60 CHAPTER 3 뉴스테이의사업성과수익률분석 1. 뉴스테이의사업성분석 1) 1) 정책지원확대의배경 사업성제고를위한정책지원확대는기존민간임대주택공급이활성화되지못한원인이과도한규제에있었다는평가에기초 기존민간임대주택의한유형이었던준공공임대의경우, 주변시세대비낮은임대료적용과세제지원효과가크지않았음 이로인해민간참여유도에필요한사업성과수익성보장효과가적어임대주택공급확대효과가기대에못미쳤다는평가가일반적 또한임대사업의수익성을조세및각종지원을통해추가적으로제고시킨다하더라도기본적수익창출원인임대료가낮게책정되어안정적수입창출에어려움이었던것으로평가가있어왔음 민간임대주택은세제지원외에자금지원등다양한측면의정책적배려가있으면충분한공급이가능할것이란공감대형성 임대주택공급사업에민간참여를유도하기위한방안으로택지, 자금, 세제등에서인센티브를제공하여사업성제고를지원 2) 1) 뉴스테이사업성분석은본연구진이동시수행한 기업형민간임대주택사업단계별운영방안연구 의제 4 장사업단계별운영방안에서분석한내용을이연구보고서에맞게재구성한것임. 2) 자금지원은앞제 2 장에서살펴보았기때문에이장에서는생략하였음. 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 51

61 2) 사업성제고를위한정책지원현황 (1) 택지지원 국가, 지자체, LH, 지방공사조성토지중 3% 를임대사업자에게우선공급 ( 민간임대주택에관한특별법제18조 ) 공급가격은 공공주택특별법 등관계법령에서정한공급가격기준을적용 공급촉진지구지정 개발면적이도시지역 5,000 m2이상 ( 비도시지역 2만m2또는 10만m2이상 ) 으로유상공급면적의 50% 이상을기업형임대주택 ( 준주택제외 ) 으로건설시특례부여 ( 민간임대주택에관한특별법제22~39 조 ) GB내 50만m2이상공급촉진지구지정시공동주택세대수의 5~10% 를공공임대주택으로확보하도록의무화 ( 행정예고 ) 시행자는기업형임대사업자와공공사업시행자. 기업형임대사업자는국공유지를제외한토지면적 1/2이상소유, 또는소유자 1/2이상의동의하에제안. 공공사업시행자는촉진지구조성사업에한정 토지등의수용및사용 ( 촉진지구면적 2/3이상소유및토지소유자 1/2이상동의 ) 사업단계축소 (3단계) 로사업기간단축 ( 지구지정 지구계획 주택사업계획 ) 승인절차상특례제공. 소규모부지 (10만m2이하 ) 는촉진지구지정과통합추진가능, 지구지정시도시기본계획변경절차간소화 ( 공청회등통합진행 ), 주거지역소규모 (10만m2이하 ) 개발시도시계획위원회심의생략 ( 도시관리계획등 29종인허가의제 ) 등 건축규제특례 ( 기업형임대주택건설에대한특례 ) 로주택과판매 / 업무시설등복합개발허용, 건폐율및용적률법정상한적용, 건축물층수제한완화 ( 연립, 다세대 5층허용 ), 대지조경, 건축물높이등건축제한완화 ( 옥상조경면적포함 ), 도시공원 / 녹지확보기준완화 (10 만m2이상이면세대당 3m2 or 면적 5%), 주택건설기준완화등제공 52

62 토지공급가격 ( 택지개발업무처리지침 ) 용도공급가격공급방법 8 년임대주택건설용지 1 85 m2이하 2 85 m2초과 1 조성원가 100% 2 조성원가 110% 자격제한 4년임대주택건설용지 감정가격 자격제한 분양주택건설용지 감정가격 추첨 공공시행자가 GB 해제지역등에촉진지구지정시, 지정권자승인을받아 8 년 임대용지공급가격조정가능. * 공급가격보다주변시세 ( 감정가격 ) 가 120% 초과할경우, 공급가격을감정가격 90% 이하로조정 도심내공공부지 장기미집행도시계획시설용지 ( 미매각학교용지등 ), 국공유지 ( 캠코관리부지, 동사무소, 우체국등 ), 역세권부지 ( 철도차량기지등 ), 공공기관지방이전종 전부지등가용한모든공공부지 ( 대책 ) 매각또는현물출자 장기임대 ( 도입검토 ): 철도차량기지, 동사무소, 우체국등특성상국가가보 유해야할토지. 최장 50 년간영구시설물축조허용및연임대료 2% 적용 정비사업부지 전체주택물량의일정비율 ( 예 :10%) 을기업형임대사업자에게공급하는경우, 해당사업장전체 ( 조합 ) 에대해건축규제완화 ( 복합용도개발위한정비계획허 용, 임대부지층고제한완화등 ) ( 대책 ) 용지분할, 지분위탁, 분양분매각등의방법가능 ( 인천청천 2 구역의경우분 양분매각활용 ) (2) 건설특례및조세지원 건설특례 ( 민간임대주택에관한특별법제21조 ) 로용적률 / 건폐율완화, 복합개발허용, 층수제한완화 ( 연립, 다세대 ) 조세지원 : 취득세, 재산세, 소득세및법인세, 양도소득세등의기존세제지원틀을개편및감면하고, 그폭확대. 8년장기임대사업자의경우추가혜택지원 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 53

63 3) 뉴스테이의사업성분석 (1) 분석개요 뉴스테이의사업성은보통사업기간동안발생하는투입비용과회수이익을고려하여내부수익율 (IRR) 방식을통한현가할인법으로계산 사업성분석은기술적, 경제적, 재무적타당성평가를통해사업의적격성및효율성을판단하는것 뉴스테이사업성에영향을미치는요인 뉴스테이사업의비용및수익은다양한요인들에의해영향을받음. 사업성에영향을미치는요인을정리하면다음과같음 토지관련 : 사업면적, 조성원가, 매입가액, 취득세 건축관련 : 건축계획 ( 건축면적, 공급면적 ), 건설비, 기금지원 사업추진일정 : 공사기간, 임대기간, 처분기간 임대조건 : 보증금, 임대료, 임대율, 임대료상승률 분양조건 : 분양전환가격, 주택가격상승률, 분양전환율 자금구조 : 재원조달 ( 자본금, 기금차입, 일반차입, 보증금 ), 차입이자율 ( 일반차입이자율, 기금차입이자율 ), 차입기간 세제요인 : ( 상가, 주택등 ) 취등록세, ( 건물, 토지 ) 재산세 기타 : 감정평가수수료, 건물유지관리비용, 각종자문수수료, 회계감사수수료, 사무수탁수수료, 자산관리수수료, 자산보관수수료, 주택관리수수료, 법인등기비, 광고선전비, 모집수수료등 사업성분석목적은영향요인의변화가사업성에미치는영향을분석하여가장효율적인정책을파악하는데있음 뉴스테이사업은시행초기에정책활성화및사업의원활한추진을위하여세제, 금융등다양한지원책을제공하였으며, 사업에영향을미치는요인 ( 토지, 건축, 사업기간, 세제, 자금요인등 ) 의변화에따른사업성변동을시뮬레이션하여효율적정책수립을위한지원책이무엇인지분석 54

64 사업참여자들의경우전체사업비지출규모에서각종세제가차지하는비중이크지않아수익성을현격하게개선할정도는되지않을것으로판단하고있으며, 의무임대기간이후임대료재산정및택지가격지원등이사업성개선효과가높을것으로예상 사업성분석대상사업및기본가정 사업성분석은비교적최근개발이진행된수도권 A지역의사업개요및현금흐름을토대로하여임대료재산정, 택지가격변화, 세제효과등에따른사업성변화를검토 1 8년후매각, 2 총 16 년임대 (8 년연장 ), 3 24 년임대 (16 년연장 ) 를가정하여, 1 의무기간종료후매각하는경우와 2 임대기간을연장하는경우내부수익률 (IRR) 의변화를시뮬레이션 임대료재산정의경우, 해당지역주변단지의연평균임대료상승률을감안하여매 8년마다재산정하는것으로가정 세제지원의경우, 재산세 50% 감면혜택부여시사업성변화를시뮬레이션 택지공급가격의경우, 공급가액의비율을조정하는방식으로사업성변화를시뮬레이션 (2) 사업성분석결과 8년사업지속후청산을전제로한원안과임대료및각종제반비용에일정기준적용을가정한뒤 16년, 24년운영을지속할경우 IRR의변화를시뮬레이션 분석기본가정을적용하고사업을연장하여 16년, 24년사업을더운영하였을시사업성은 8년사업대비 16년사업시 IRR 0.51%p 하락하였으며, 24년사업시 IRR 0.67%p 하락 뉴스테이사업의대다수를차지하는아파트형사업의경우현금흐름상임대기간중에는운영수익보다운영비용이더많으며매각시차익으로총사업의수익을우위에두는구조로되어있어사업기간이길어질경우수익률이하락 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 55

65 표 3-1 분석의기본가정 수입부분가정 비용부분가정 구분 내용 임대료상승률 연 2% 관리비 ( 주택, 상가 ), 이자수입 8년기준재무구조상연상승률적용 매각수입 ( 주택 ) 연주택 ( 상가 ) 가격상승률 1.5% 적용 임차인모집비 임대운영비 ( 관리비 ) 제세금, 리츠일반관리비 8년기준재무구조의상승률적용 기타비용및예비비 자료 : 저자작성 표 3-2 사업기간연장에따른내부수익률변화 구분 수익 ( 백만원 지출 ( 백만원 ) 내부수익률 8년사업유지시 467, , % 16년사업유지시 597, , % 24년사업유지시 740, , % 자료 : 저자작성 초기 8년사업기간후추가적으로사업진행시주변시세에맞춰임대료재산정을하였을경우 IRR의변화 8년후새로운사업시작시주변지역임대료상승률 ( 연 3% 가정 ) 을반영하여 IRR의변화를분석한결과 16년사업시임대료재산정전보다 IRR이 0.1%p 상승하였으며 24년사업시 IRR이 0.2%p 상승 임대료재산정의경우수익률상승효과는있으나운영비용이우위에있는기본적사업구조를변화시키는수준이아닌이상한계가존재함 표 3-3 임대료재산정가정 구분 임대료재산정 내용 주변지역임대료상승률연 3% 가정후재산정시반영 자료 : 저자작성 56

66 표 3-4 임대료재산정에따른내부수익률변화 구분 수익 ( 백만원 ) 지출 ( 백만원 ) 내부수익률변화 임대료재산정후 16년사업시 603, , % 5.29% (0.1%p 상승 ) 임대료재산정후 24년사업시 758, , % 5.18% (0.2%p 상승 ) 자료 : 저자작성 재산세 50% 감면혜택부여시 IRR 변화시뮬레이션 사업연장시재산세 50% 감면혜택은각각사업의사업성을 0.05%p, 0.07%p 개선시키는것으로나타남 사업장의규모가대림동 ( 도시형생활주택 ) 보다크기때문에건물에대한재산세비율이높아개선정도는더크게나타나지만, 기본적인사업과정의의사결정에영향을줄수있는수준은아닌것으로판단됨 표 3-5 재산세감면가정 구분재산세감면 내용 8년기간후사업연장시재산세감면혜택 (50%) 부여 자료 : 저자작성 표 3-6 재산세감면에따른내부수익률변화 구분 수익 ( 백만원 ) 지출 ( 백만원 ) IRR 재산세감면후 16년사업 597, , % 5.24% (0.05%p 상승 ) 재산세감면후 24년사업 740, , % 5.06% (0.07%p 상승 ) 자료 : 저자작성 택지공급가액할인에따른토지비가격하락시 IRR 변화 최초택지공급가격에대하여토지비를 5%, 10%, 15% 추가적으로할인하였을경우사업성은최초사업성대비각각 0.64%, 1.33%, 2.06% 증가하는것으로나타남 고정비용에서가장중요한부분을차지하는택지가격의할인은기존의임대료및세제관련혜택보다훨씬더큰사업성개선효과를보임 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 57

67 표 3-7 택지공급가액할인가정 구분 택지공급가격할인 내용 최초택지공급가액대비 5%, 10% 15% 할인시사업성개선파악 자료 : 저자작성 표 3-8 택지공급가액할인에따른내부수익률변화 구분 사업이익변화 IRR 택지공급가액 5% 할인 53, % 5.83% (0.64%p 상승 ) 택지공급가액 10% 할인 61, % 6.52% (1.33%p 상승 ) 택지공급가액 15% 할인 68, % 7.25% (2.06%p 상승 ) 자료 : 저자작성 2. 뉴스테이사업의자본비용분석 3) 1) 가중평균자본비용개념 (1) 자본비용 자본비용은사업운영을위해필요한조달자본에대한대가로서자본제공자에게지불되는비용임 협의적으로는금융기관차입에따른이자비용을의미하나, 광의적으로는어떤자산으로부터얻어져야할최소기대수익률혹은최소요구수익률 ( 즉, 기회비용 ) 이라할수있음 여기서기회비용이란투자기회의포기비용이라할수있고, 이자나배당처럼조달된자본에지불되는명시적비용뿐만아니라자기자본에대한암묵적비용까지포함된비용임 3) 이하의 2~3 절의내용은한국금융연구원이수행한내용을정리한것임. 58

68 자본비용은사업의자본조달이계속적으로이루어지기위한전제조건이며, 자본조달과투자결정을연계하여최적의재무적의사결정을내리는판단기준임 사업의기대수익률이자본비용보다클때투자가이루어지게되는데, 여기서기대수익률은특정사업을통해도출되는내부수익률 (IRR) 을의미함 사업에있어서자본비용은재무적할인율로사용되며, 순현재가치 (FNPV) 및내부수익률 (FIRR) 을통해사업의타당성을평가함 재무적할인율은통상시장에서결정되는기회비용으로시장에서거래되는증권가격에포함된기대수익률이며, 시장에서성립되는가격에누구나자유롭게이증권을매매할수있어기대수익률은곧투자자의자본의기회비용, 즉자본비용이됨 다만, 자본비용은실제자본이조달되는원천이다르기때문에원천별로자본비용이다르며, 최종적으로는원천별비중을고려한가중평균자본비용으로측정이가능함 조달원천은크게자기자본비용과타인자본비용 ( 부채비용 ) 으로구분할수있으며, 세부적으로는우선주, 보통주, 부채등으로구성됨 또한사업의특성별로자본조달의구성, 이자율및요구수익률등이다르기때문에사업별로자본비용도각기다르게나타남 (2) 가중평균자본비용 자본비용은기업이사업을위해조달하여운영하는데있어서필요한자본의부담비용으로크게타인자본비용과자기자본비용으로구분할수있음 통상타인자본비용은차입금에대한이자이며자기자본비용은주주의요구수익률로볼수있음 경제학적으로자본비용은기업이채권자나외부투자가들에게지급하는비용외에자본을다른방향으로더유리하게운영했을경우에기대되는이익인기회비용으로측정됨 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 59

69 자본비용은투자계획을위한목표수익률, 현재원가를측정하기위한할인율등에사용되며, 재무적할인율과동일한개념임 일반적으로기업의자본비용은가중평균자본비용을의미하며, 각자금조달원천별 ( 타인자본, 자기자본 ) 자본비용을자금의구성비에따라가중평균한것임 가중평균자본비용 (Weighted Average Cost of Capital ; WACC) 은일반적으로타인자본비용, 자기자본비용, 법인세비율, 부채비율등을이용하여계산이가능함 이렇게도출된가중평균자본비용은재무적할인율로사업의수익성지수 (Profitability Index method; PI) 와재무적순현재가치 (Financial Net Present Value; FNPV) 를산출하는데적용됨 또한재무적내부수익률 (Financial Internal Rate of Return; FIRR) 과의비교를통해사업의타당성을검토할수있음 : 가중평균자본비용 (WACC) : 타인자본비용 (= 부채의자본비용 ) : 자기자본비용 (= 주식의자본비용 ) : 법인세비율 : 부채비율 ( 부채 /( 부채 + 자기자본 )) 뉴스테이사업의자본비용 ( 즉, 가중평균자본비용 ) 을도출하기위해뉴스테이사업의재무특성을반영 구체적으로사업유형별로사업주체 ( 건설사, 비건설사 ), 사업권역 ( 수도권, 비수도권 ), 리츠유형 (LH공모, 민간제안 ), 사업유형 ( 건설형, 매입형 ), 사업지역 ( 도심, 교외 ), 주택유형 ( 아파트, 오피스텔 ), 기금융자유무 ( 기금융자, 기금비융자 ) 등으로구분하여검토하도록함 60

70 2) 뉴스테이사업의법인세율및재원조달구조 (1) 뉴스테이사업의법인세율 가중평균자본비용산출을위해필요한요소중법인세는사업의영업이익에부과 되는세금으로법인세법에의하면다음과같은기준으로부과되고있음 표 3-9 법인세율 과세표준 세율 2억원이하 과세표준의 100분의 10 2억원초과 200억원이하 2천만원 + (2억원을초과하는금액의 100분의 20) 200억원초과 39억8천만원 + (200억원을초과하는금액의 100분의 22) 자료 : 법인세법제 2 절제 55 조. 법인세율은가중평균자본비용을계산함에있어타인자본비용에고려되고있으며, 법인세절감효과를포함하고있음 다시말하면부채의경우이자지급액이영업이익을줄여결국법인세가줄어드는절세효과가있기때문에일반적으로부채의자본비용 ( 타인자본비용 ) 은절세효과를감안한세후자본비용을적용함 하지만뉴스테이사업은리츠에해당되어배당가능한이익의 90% 이상을배당할경우법인세를면제받고있어실제로는법인세를납부하지않고있음 가중평균자본비용공식에의하면법인세율이낮아질수록타인및자기자본비용을높여가중평균자본비용은높아지게하는구조임 다시말하면뉴스테이 ( 리츠 ) 사업의경우는법인세가미포함되게되며, 이러한경우가중평균자본비용은높아지며, 결국뉴스테이사업의목표수익률은일반사업보다더높아져야한다는것을의미함 (2) 뉴스테이사업의재원조달구조 가중평균자본비용을도출하기위해서는재원조달구조가필요하며, 일반적으로자 기자본과타인자본으로구분할수있음 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 61

71 하지만뉴스테이사업의재원조달구조는크게우선주, 보통주, 융자, 임대보증금등으로구성됨 뉴스테이사업의재원조달구조특징으로는임차인의임대보증금이전체사업비의 20% 정도가포함된다는점을들수있음 따라서, 실제로뉴스테이사업의재원조달은사업비의 80% 전후로필요하며, 사업비의 50% 이상융자가이루어지기때문에실제출자는 30% 이하이며, 이중우선주가 20%, 보통주가 10% 정도차지함 유형별로보면임대보증금의구성에서큰차이가나타나는데, 임대보증금의비중은사업주체가건설사, 사업권역이비수도권, 리츠유형이 LH공모, 사업유형이건설형, 사업지역이교외, 주택유형이아파트등에서높게나타나고있음 융자의경우는대체로비슷하게나타나고있으며, 우선주는비건설사, 비수도권, 민간제안, 매입형, 도심, 오피스텔, 기금비융자에서높음 표 3-10 뉴스테이사업의유형별재원조달구조 사업주체사업권역리츠유형사업유형사업지역주택유형기금융자 구분 우선주 보통주 융자 임대보증금 전체 전체 16.4% 8.7% 53.3% 21.7% 100.0% 건설사 14.9% 8.4% 52.0% 24.6% 100.0% 비건설사 23.3% 10.1% 59.4% 7.2% 100.0% 수도권 16.1% 8.9% 53.9% 21.1% 100.0% 비수도권 18.1% 7.4% 49.0% 25.6% 100.0% LH공모 13.8% 6.1% 47.5% 32.6% 100.0% 민간제안 18.9% 11.3% 59.2% 10.6% 100.0% 건설형 15.4% 6.3% 50.4% 27.9% 100.0% 매입형 18.4% 14.1% 59.7% 7.7% 100.0% 도심 26.2% 9.9% 58.2% 5.7% 100.0% 교외 14.9% 8.5% 52.5% 24.0% 100.0% 아파트 15.5% 8.3% 53.1% 23.1% 100.0% 오피스텔 28.7% 14.0% 54.9% 2.3% 100.0% 기금융자 13.5% 6.3% 58.3% 21.9% 100.0% 기금비융자 17.5% 9.6% 51.3% 21.6% 100.0% 자료 : 주택도시보증공사, 기업형임대리츠사업현황자료,

72 뉴스테이사업의재원조달구조를종합하면, 뉴스테이사업은자기자본보다타인자본 ( 융자및임대보증금 ) 의비중이높은사업이며, 보통주의비중이 10% 내외인것을감안한다면순수한의미의자기자본비용의비중은상당히낮음 우선주는재원조달측면에서는자기자본에속하나우선주는보통주보다우선적으로지급받기때문에보통주주주입장에서는타인자본비용으로간주될수있음 임대보증금은사업의재원으로포함되나수요자입장에서재원조달이요구되는상황으로뉴스테이사업에있어서는특별한요구수익률이존재하지않기때문에가중평균자본비용산출시에는포함되나특별한자본비용이요구되지는않음. 또한, 이러한자기자본과타인자본비중을통해부채배율을도출할수있으며, 뉴스테이사업의유형별부채배율은 136.9~413.0% 사이로나타나고, 건설사, 수도권, LH공모, 건설형, 교외, 아파트, 기금융자유형의뉴스테이사업에서부채배율이높음 표 3-11 사업주체사업권역리츠유형사업유형사업지역주택유형기금융자 뉴스테이사업의유형별자기자본및타인자본비중, 부채배율 구분 자기자본비중 타인자본비중 부채배율 전체 25.1% 74.9% 298.9% 건설사 23.4% 76.6% 357.9% 비건설사 33.4% 66.6% 211.3% 수도권 25.0% 75.0% 299.0% 비수도권 25.4% 74.6% 288.5% LH공모 20.0% 80.0% 401.1% 민간제안 30.3% 69.7% 222.4% 건설형 21.7% 78.3% 370.5% 매입형 32.5% 67.5% 174.1% 도심 36.2% 63.8% 177.4% 교외 23.4% 76.6% 356.6% 아파트 23.8% 76.2% 350.1% 오피스텔 42.8% 57.2% 136.9% 기금융자 19.8% 80.2% 413.0% 기금비융자 27.1% 72.9% 249.0% 주 : 자기자본비중 =( 우선주 + 보통주 )/ 총사업비, 타인자본비중 =( 융자 + 임대보증금 )/ 총사업비, 부채배율 =( 융자 + 임대보증금 )/( 우선주 + 보통주 ) 자료 : 주택도시보증공사, 기업형임대리츠사업현황자료, 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 63

73 여기서부채배율은보통주의자기자본비용측정에사용되며, 부채배율이높아질수록위험성이높아져보통주의자기자본비용이높아지게됨 부채배율은총투자액중부채가차지하는비중으로부채 / 자기자본으로계산이가능하며, 보통주의자기자본산출을위해서필요함 하지만뉴스테이사업에서는특별히부채배율을제한하고있지않음. 한국개발연구원 (2008) 에의하면부채배율이 200%( 즉타인자본의비중 66.7%, 자기자본의비중 33.3%) 이상이될경우채무불이행위험이이루어질수있어목표부채배율을 200% 로적용한바있음 일반적으로뉴스테이사업의부채배율은높기때문에상대적으로일반주택사업에비해뉴스테이사업들의자기자본비용은상대적으로높아질것으로예상됨 일반적으로자기자본비용이타인자본비용보다높다는점을감안하면, 총자본비용 ( 가중평균자본비용 ) 은높아질것으로예상되나, 총자본비용은자기자본뿐만아니라타인자본 ( 융자 ), 임대보증금등의가중평균으로결정되는구조 현재뉴스테이사업의재원조달구조를보면순수한의미의자기자본비용 ( 보통주 ) 의 10% 내외이며, 우선주의자기자본비용은타인자본비용 ( 융자 ) 과비슷한수준이기때문에부채배율에의한자기자본비용상승은총자본비용에큰영향을주지못할것으로판단 따라서, 뉴스테이사업의총자본비용은재원조달비중이가장높은타인자본비용에의존하게되며, 이와더불어타인자본중임대보증금은무이자부채이며, 뉴스테이사업은그비중이높기때문에상대적으로총자본비용이낮아지게됨 3) 타인자본비용 ( 융자의자본비용 ) 타인자본비용 ( 융자의자본비용 ) 은자본자산가격결정모형 (Capital Asset Pricing Model; CAPM) 을통해기대수익률을도출하여적용하는것이이론적으 로는타당하나, 부채와같은고정금리의경우체계적위험에대한정의를내리기 64

74 가어려우며시간적으로도안정적이지못하기때문에채권의유통수익률로대용하고있음 실무에서는무위험이자율에채무불이행발생가능성에대한위험보상률을추가로더하여부채의자본비용을추정 타인자본비용 ( 부채의자본비용 ) 은무이자위험률과채무불이행프리미엄 ( 부채가산금리 ) 로계산됨 : 타인자본비용 (= 부채의자본비용 ) : 무위험이자율 : 채무불이행프리미엄 ( 부채가산금리 ) 일반적으로무위험이자율은국고채수익률이나은행정기예금금리와같이위험이없는자산의수익률을의미 주로 3년만기국고채유통수익률을근거로추정되는데, 이는 3년만기국고채는높은유동성으로인하여시장상황을가장포괄적으로반영할수있기때문임 하지만뉴스테이사업은통상 10년정도를기준으로사업이진행되기때문에 3년만기보다는 10년만기국고채유통수익률을기준으로접근하는것이보다타당할것으로판단됨 이에따르면 2011~2015 년 10년만기국고채평균금리는 3.3% 로 3년만기국고채보다약 0.5%p 높게나타남 이는만기가길어짐에따라발생하는유동위험성이반영된일종의장기유동성프리미엄이라볼수있음 표 ~2015년국고채금리 ( 연기준, %) 구분 평균 국고채 (3년) 3.6% 3.1% 2.8% 2.6% 1.8% 2.8% 국고채 (10년) 4.2% 3.5% 3.3% 3.2% 2.3% 3.3% 자료 : 한국은행경제통계시스템 (KOSIS), 접속일자 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 65

75 뉴스테이사업에서는주로민간을통해융자가이루어지고있으나, 최근 2015 년 8월이후주택도시기금에서도융자가가능하도록되어있어기금에서도융자가이루어지고있음 현재진행되고있는뉴스테이사업의이자율은고정금리로결정되어있으므로변동금리일경우의변동프리미엄은감안할필요가없음 뉴스테이사업의타인자본비용은국고채수익률보다는각사업의특성을반영하기위해뉴스테이사업에서제시된이자율을기반으로적용하도록함 기금융자의이자율은 2.3~2.8% 로정부의정책지원에의거하여기본적으로민간융자의이자율 (3.2~3.7%) 보다낮게책정되어있음. 하지만뉴스테이사업유형별로는큰차이가없음 대체로기금융자의이자율은 3년만기평균국고채금리와민간융자의이자율은 10년만기평균국고채금리와비슷한수준 결국뉴스테이사업역시기금의경우무위험이자율을기반으로, 민간의경우유동성위험이감안된이자율을반영한것으로판단됨 표 3-13 뉴스테이사업의유형별평균이자율 ( 고정금리 ) 사업주체사업권역리츠유형사업유형사업지역주택유형기금융자 구분 이자율 ( 기금 ) 이자율 ( 민간 ) 전체 2.7% 3.4% 건설사 2.7% 3.2% 비건설사 2.7% 3.6% 수도권 2.8% 3.4% 비수도권 2.5% 3.4% LH공모 2.7% 3.2% 민간제안 2.7% 3.5% 건설형 2.7% 3.2% 매입형 - 3.6% 도심 2.3% 3.6% 교외 2.8% 3.3% 아파트 2.7% 3.3% 오피스텔 - 3.7% 기금융자 2.7% 3.2% 기금비융자 - 3.4% 자료 : 주택도시보증공사, 기업형임대리츠사업현황자료,

76 다음으로채무불이행프리미엄 ( 부채가산금리 ) 는채무불이행위험을감안하기위한가산금리이며, 일반적으로만기가동일한회사채와국채의유통수익률의차이로적용 통상국채의경우채무불이행에대한위험이굉장히낮다고할수있기때문에동일한만기의회사채와국채의유통수익률간차이는채무불이행위험에대한보상률 (default premium) 로볼수있음 현재한국은행에서제공하고있는금리중이를만족하는자료가 3년만기기준으로제공하고있기때문에본연구에서도이를이용하여채무불이행프리미엄을도출 2011~2015 년동안채무불이행프리미엄은점차줄어들고있는패턴을보이고있으며, 평균적으로채무불이행프리미엄은약 0.5% 로도출됨 표 ~2015 년채무불이행가산금리 ( 연기준, %) 구분 평균 국고채 (3년) 3.6% 3.1% 2.8% 2.6% 1.8% 2.8% 회사채 ( 장외3년,AA- 등급 ) 4.4% 3.8% 3.2% 3.0% 2.1% 3.3% 차이 0.8% 0.6% 0.4% 0.4% 0.3% 0.5% 자료 : 한국은행경제통계시스템 (KOSIS), 접속일자 하지만주택도시보증공사에서는이러한채무불이행위험을대비해주택사업금융보 증 4) 상품을운영하고있으며, 총사업비의 70% 이내로보증이이루어지고있음 표 3-15 임대주택리츠 PF 보증 (P-ABS 보증포함 ) 보증료율 ( 단위 : 연 ) 구분 1등급 2등급 3등급 기업형임대리츠및특화형임대리츠 0.103% 0.171% 0.283% 공공임대리츠 0.066% 자료 : 주택도시보증공사, 업무안내, ) 주택사업금융보증은주택건설사업의미래현금수입및사업성을담보로주택건설사업자가대출받는토지비등사업비에대한주택사업금융의원리금상환을책임지는보증임. 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 67

77 따라서본연구에서적용할뉴스테이사업의타인자본비용은뉴스테이사업에서제시된고정금리이자율에일괄적으로채무불이행프리미엄 0.5% 를가산하여도출 이는보수적인측면이며, 심사등급 3등급기업형임대리츠의 PF 보증요율은 0.3% 로채무불이행가산금리 0.5% 보다낮음 표 3-16 뉴스테이사업의유형별평균타인자본비용 사업주체사업권역리츠유형사업유형사업지역주택유형기금융자 구분 이자율 ( 기금 ) 이자율 ( 민간 ) 전체 3.3% 3.9% 건설사 3.2% 3.7% 비건설사 3.2% 4.1% 수도권 3.3% 3.9% 비수도권 3.0% 3.9% LH공모 3.2% 3.7% 민간제안 3.2% 4.0% 건설형 3.2% 3.7% 매입형 - 4.1% 도심 2.8% 4.1% 교외 3.3% 3.8% 아파트 3.2% 3.8% 오피스텔 - 4.2% 기금융자 3.2% 3.7% 기금비융자 - 3.9% 자료 : 저자작성 4) 우선주의자본비용 우선주는배당이나기업이해산할경우의잔여재산의분배등에서우선권을갖는주식으로우선주의자본비용은일반적으로다음의수식과같이계산이가능 우선주의경우보통주보다는확실한현금흐름이지만, 이자에비하여법적강제력이없으며법인세감세효과도없으므로타인자본비용보다높은것이일반적임 68

78 : 우선주의자본비용 : 우선주주당배당금 : 우선주가격 하지만뉴스테이사업은통상 8년주택임대사업이마무리된이후분양수입으로청산되는구조로진행되고있기때문에주당배당금이구체적으로제시되어있지않음 이연구에서는뉴스테이사업에서제시되는우선주의요구수익률을적용함 이는주택도시보증공사의기금투자심의시기금내부수익률은보통주의내부수익률과연동되도록하고있으며, 보통주내부수익률 6% 까지는최소 3% 로설정하고, 이후보통주내부수익률이 1% 상승시 0.2% 이상상향하도록되어있으므로, 이러한우선주의요구수익률이만족되지않을경우기금투자가이루어지지않게되기때문임 뉴스테이사업의유형별로우선주 ( 기금 ) 의요구수익률은 % 사이로큰차이가나지않으나, 우선주 ( 민간 ) 는 3.9~6.3% 으로차이가존재 우선주 ( 민간 ) 의요구수익률은수도권, 아파트, 기금융자사업에서높게나타나고있으며, 기금비융자사업은상대적으로낮게나타나고있음 해당사업의우선주 ( 민간 ) 요구수익률이높은이유는해당사업이다른사업에비해수익이높을것으로기대되기때문임 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 69

79 표 3-17 뉴스테이사업의유형별우선주평균요구수익률 ( 우선주의자본비용 ) 사업주체사업권역리츠유형사업유형사업지역주택유형기금융자 구분 우선주 ( 기금 ) 우선주 ( 민간 ) 전체 4.1% 4.8% 건설사 4.1% 4.8% 비건설사 4.2% 4.8% 수도권 4.1% 5.6% 비수도권 4.2% 4.3% LH공모 4.3% 4.8% 민간제안 4.0% 4.8% 건설형 4.1% 4.8% 매입형 4.2% - 도심 4.3% 4.8% 교외 4.1% 4.8% 아파트 4.0% 4.9% 오피스텔 4.5% 4.5% 기금융자 4.2% 6.3% 기금비융자 4.1% 3.9% 자료 : 주택도시보증공사, 기업형임대리츠사업현황자료, ) 자기자본비용 ( 보통주의자본비용 ) 자기자본비용 ( 보통주의자본비용 ) 은자본자산가격결정모형 (Capital Asset Pricing Model; CAPM) 에의한기대수익률을도출하여적용하는것이일반적임. 자기자본비용 ( 주식의자본비용 ) 은무위험이자율과위험보상률의합으로구성됨 : 자기자본비용 (= 주식의자본비용 ) : 무위험이자율 : 시장기대수익률 : 체계적위험 70

80 위험보상률은 으로시장기대수익률과무위험이자율의차이 ( 시장위험프리미엄 ) 에체계적위험률을곱함으로서산출할수있음 시장기대수익률은시장포트폴리오수익률로주가지수와같이자본시장의모든자산을포함하는시장포트폴리오의평균수익률을의미함 무위험이자율은국고채수익률이나은행정기예금금리와같이위험이없는자산의수익률을의미함 체계적위험이란자산시장내의모든투자에내포된위험으로분산투자에의해제거될수없는위험으로분산불가능한위험으로개별사업의체계적위험으로사업위험을시장포트폴리오의위험으로나눈값임 이는일반적으로 CAPM(Capital Asset Pricing Model) 을이용하여측정됨 시장위험프리미엄은시장기대수익률에무위험자산의이자율을차감함으로서산출 이연구에서시장위험프리미엄은한국은행에서제공하는 2006~20 15년 KOSPI 평균주가지수변동률에 KOSPI 배당수익률을포함하여시장기대수익률을산출하고이에 3년만기국고채수익률을차감하여도출 산출결과, 시장위험프리미엄은시장기대수익률 8.71% 에무위험이자율 (3년만기국고채수익률 ) 2.78% 를차감한 5.93% 로나타남 한국개발연구원 (2008) 에의하면시장기대수익율을직접추정하기는어려우나시장의위험프리미엄은비교적안정적인시계열특성을가지고있으므로선진 11개국의지난 30여년간의위험프리미엄으로약 6% 정도를사용하고있음 다음으로체계적위험 ( 베타 ) 은일반적으로관련산업전체의베타를무부채베타 ( ) 로변환한뒤다음과같은하마다모형을기준으로법인세율 ( ) 과부채배율 ( ) 로조정한조정베타를이용함 : 체계적위험 : 기업의영업위험만을고려하는자산의베타 ( 무부채 ) : 법인세율 : 부채배율 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 71

81 이를위해서는관련사업의무부채베타가필요하며, 이연구에서는주거용건물임대업의업종베타 ( 무부채 ) 의 5개년평균을적용 이는뉴스테이사업과연관되는리츠사업의경우아직상장된회사가없기때문에직접적으로적용할수있는사례가없기때문임 표 3-18 주거용건물임대업의업종베타 ( 무부채 ) 의 5 개년평균 구분 2011 년 2012 년 2013 년 2014 년 2015 년평균 베타 자료 : NICE 평가정보 ( 접속일자 이러한내용들을종합적으로감안하면다음과같이유형별자기자본비용 ( 보통주의자본비용 ) 이도출되며, 이는총사업비중보통주의비중이결합되어자본비용 ( 가중평균자본비용 ) 에영향을주게됨 유형별자본비용은 9.2~16.6% 로다양하게나타나며, 이는사업별부채배율에영향을받았기때문임 유형중건설사, LH공모, 건설형, 교외, 아파트, 기금융자에서자기자본비용이높게나타나고있음 자기자본비용은부채배율 ( 타인자본 / 자기자본 ) 이높을수록커지기때문에자기자본비용이크다는것은사업의위험성이그만큼높다는것임 임대보증금비중이높을수록부채비율은높아지기때문에이에따라임대보증금비중이높은경우자기자본비용도그만큼상승하게됨 ( 임대보증금은무이자부채임 ) 72

82 표 3-19 뉴스테이사업의유형별평균자기자본비용 ( 보통주의자본비용 ) 사업주체사업권역리츠유형사업유형사업지역주택유형기금융자 구분 임대보증금비중 부채배율 자기자본비용 전체 21.7% 298.9% 13.5% 건설사 24.6% 357.9% 15.2% 비건설사 7.2% 211.3% 11.2% 수도권 21.1% 299.0% 13.6% 비수도권 25.6% 288.5% 13.3% LH공모 32.6% 401.1% 16.3% 민간제안 10.6% 222.4% 11.5% 건설형 27.9% 370.5% 15.5% 매입형 7.7% 174.1% 10.2% 도심 5.7% 177.4% 10.3% 교외 24.0% 356.6% 15.1% 아파트 23.1% 350.1% 14.9% 오피스텔 2.3% 136.9% 9.2% 기금융자 21.9% 413.0% 16.6% 기금비융자 21.6% 249.0% 12.2% 자료 : 저자작성 6) 뉴스테이사업의가중평균자본비용산출 최종적으로뉴스테이사업의자본비용 ( 가중평균자본비용 ) 은타인자본비용, 우선주자본비용, 자기자본비용 ( 보통주자본비용 ) 과재원조달구조를결합하여도출할수있음 이러한가중평균자본비용은뉴스테이사업의최저요구수익률이라할수있으며, 현금흐름표를통해도출된내부수익률과의비교를통해사업의타당성을검토할수있음 사업의타당성은내수부익률이가중평균자본비용보다높을때발생하며, 이러한경우투자의타당성이확보됨 따라서가중평균자본비용이낮을수록사업의타당성은높아지게되며, 일반적으로다음의사업구조일경우가중평균자본비용이낮아지게됨 총사업비대비임대보증금의비중이높은경우 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 73

83 총사업비대비자기자본 ( 우선주 + 보통주 ) 의비중이낮은경우 ( 자기자본비용이타인자본비용보다항상높기때문 ) 결국, 뉴스테이사업에서는임대보증금의비중이사업의가중평균자본비용에큰영향을주는구조임 총사업비에서임대보증금의비중이낮아지면융자비중보다는자기자본 ( 우선주및보통주 ) 의비중이상대적으로높아지기기때문에임대보증금의비중변화가가중평균된타인자본비용의큰변화를초래하지는않음 또한임대보증금의비중이높아지면상대적으로자기자본 ( 우선주및보통주 ) 의비중이낮아지기때문에부채비율이높아지고, 이에따라자기자본비용이높아지게됨 하지만임대보증금은무이자부채이기때문에임대보증금의비중이높은사업은자기자본비용을높이기는하나, 임대보증금의비중만큼자본비용이제외되기때문에가중평균자본비용이낮아지게됨 표 3-20 뉴스테이사업의가중평균자본비용종합 사업주체사업권역리츠유형사업유형사업지역주택유형기금융자 임대타인자본비용우선주자본비용자기자본가중평균구분보증금비용기금민간기금민간자본비용비중 ( 보통주 ) 전체 21.7% 3.3% 3.9% 4.1% 4.8% 13.5% 4.0% 건설사 24.6% 3.2% 3.7% 4.1% 4.8% 15.2% 3.5% 비건설사 7.2% 3.2% 4.1% 4.2% 4.8% 11.2% 4.6% 수도권 21.1% 3.3% 3.9% 4.1% 5.6% 13.6% 4.0% 비수도권 25.6% 3.0% 3.9% 4.2% 4.3% 13.3% 4.0% LH공모 32.6% 3.2% 3.7% 4.3% 4.8% 16.3% 3.2% 민간제안 10.6% 3.2% 4.0% 4.0% 4.8% 11.5% 4.5% 건설형 27.9% 3.2% 3.7% 4.1% 4.8% 15.5% 3.5% 매입형 7.7% - 4.1% 4.2% % 4.8% 도심 5.7% 2.8% 4.1% 4.3% 4.8% 10.3% 4.6% 교외 24.0% 3.3% 3.8% 4.1% 4.8% 15.1% 3.7% 아파트 23.1% 3.2% 3.8% 4.0% 4.9% 14.9% 3.7% 오피스텔 2.3% - 4.2% 4.5% 4.5% 9.2% 4.8% 기금융자 21.9% 3.2% 3.7% 4.2% 6.3% 16.6% 3.8% 기금비융자 21.6% - 3.9% 4.1% 3.9% 12.2% 4.1% 자료 : 주택도시보증공사 ( 기업형임대리츠사업현황자료,(2016.7) 및본연구분석결과. 74

84 < 표 28> 과 < 그림 16> 는뉴스테이사업에서제시되어있는기대수익률 (IRR) 과이연구에서도출한자본비용 ( 가중평균자본비용 ) 을비교한결과로, 뉴스테이사업에서제시된기대수익률은 5.7~7.4% 로나타나고있으며, 건설사, LH공모, 건설형, 교외형에서차이가발생하고있음 가장높은유형은 LH 공모형이며, 가장낮은유형은민간제안형인것으로나타남. 이는 LH공모의경우 LH토지를제공받아토지비의절감이주요요인인것으로판단됨. 이연구에서도출한자본비용은기대수익률보다낮은 3.2~4.8% 로나타났으며, 건설사, LH공모, 건설형, 교외, 아파트, 기금융자인경우자본비용이낮은것으로나타남 이를통해기대수익률과자본비용 ( 요구수익률 ) 의차이를계산할수있으며, 이를통해일종의위험을검토할수있음 기대수익률과자본비용 ( 요구수익률 ) 의차이가클수록사업타당성이높은사업이며, 이의차이는 1.0~4.2% 로분포하고있음 뉴스테이사업유형별로보면, 건설사, LH공모, 건설형, 교외, 아파트, 기금융자의경우사업타당성이높은것으로판단됨 반면, 비건설사, 민간제안, 매입형, 도심, 오피스텔등유형은기대수익률과요구수익률의차이가 2% 이내로작음 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 75

85 표 3-21 사업주체사업권역리츠유형사업유형사업지역주택유형기금융자 뉴스테이사업의기대수익률과가중평균자본비용의차이 구분 IRR ( 기대수익률 ) 자본비용 ( 요구수익률 ) 차이 ( 기대 요구 ) 전체 6.4% 4.0% 2.4% 건설사 6.8% 3.5% 3.3% 비건설사 5.9% 4.6% 1.3% 수도권 6.4% 4.0% 2.5% 비수도권 6.3% 4.0% 2.3% LH공모 7.4% 3.2% 4.2% 민간제안 5.7% 4.5% 1.2% 건설형 6.8% 3.5% 3.3% 매입형 5.8% 4.8% 1.0% 도심 6.2% 4.6% 1.6% 교외 6.5% 3.7% 2.9% 아파트 6.4% 3.7% 2.7% 오피스텔 6.4% 4.8% 1.6% 기금융자 6.5% 3.8% 2.7% 기금비융자 6.4% 4.1% 2.3% 자료 : 주택도시보증공사 ( 기업형임대리츠사업현황자료,(2016.7) 및본연구분석결과. 그림 3-1 뉴스테이사업의기대수익률과가중평균자본비용의차이 자료 : 저자작성 76

86 그런데뉴스테이사업의기대수익률 (IRR) 을산출하기위한사업손익분석전제조건을고려한다면해석상유의할점이있음 뉴스테이사업은청산후배당구조로진행되고있기때문에청산시의주택가격의예측이무엇보다도중요함 현재뉴스테이사업에서는주택가격상승률을 1 1.5% 로가정하고있어만약주택가격상승률이 1~1.5% 를만족하지못할경우현재제시되어있는기대수익률은낮아질수있음 또한, 월임대료는 2년마다 4% 를상승시키고있으나운영비용상승률은가정하고있지않고있어만약운영비용상승률이감안된다면제시된기대수익률보다는낮아질것이라예상됨 표 3-22 뉴스테이사업손익분석전제조건예시 구분 전제조건 공실률 5.0% 주택가격상승률 연 1.5% 임대조건상승률 월임대료 2년마다 4.0% 임대보증금연 0.0% 운영비용상승률 연 0.0% 자료 : 주택도시보증공사, 기업형임대리츠사업현황자료, 따라서기대수익률과자본비용 ( 요구수익률 ) 의차이가 2% 이내의사업유형들은사업타당성차원에서위험성이존재할것으로판단됨 이는만약운영비용상승률을 2011~2015 년평균물가상승률 1.37% 로감안해볼경우를감안한것임 이러한위험은주로자기자본의기대수익률의하락에서발생할것으로보이며, 이는사업주체의위험성으로전가될가능성이높음 우선주및부채의경우우선적으로변제해주어야하기때문에상대적으로자기자본의기대수익률이낮아질가능성이높음 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 77

87 표 ~2015 년소비자물가지수증감률 ( 연기준, %) 구분 평균 소비자물가지수 (2010=100) 증감율 % 1.31% 1.27% 0.71% 1.37% 자료 : 한국은행경제통계시스템 (KOSIS), 접속일자 뉴스테이사업의수익률및위험분석 1) 수익률및위험분석의개요 (1) 부동산에서의수익률과위험 부동산에서의위험 (risk) 은부동산투자를통해장래발생하는수익의변동성을의미함 장래발생하는수익은기대수익이며, 이러한기대수익은다양한요인에의해변동하게됨 특히, 부동산의경우일반적으로투자기간이장기간소요되기때문에다른상품에비해위험성에더노출될수있음 부동산개발의위험은단계별로발생이가능하며, 시공위험, 운영위험, 매각위험등으로구분할수있음 시공위험은공사단계에서발생하는위험으로뉴스테이사업중건설형에해당하는위험 매입형뉴스테이의경우는사업에건설을포함하고있지않아해당하지않으나, 건설형의경우도주택건설보증등을통해시공위험을감소시키고있어큰문제는없는것으로판단됨 운영위험은뉴스테이임대사업의운영기간동안발생하는위험으로운영기간동안수입과지출이불일치할경우발생 78

88 이러한운영위험은기본적으로공실률과월임대료의수준등이위험의요인이며, 기본적인운영비에못미친수입구조가나타날시발생 매각위험은뉴스테이사업이종료시점에발생하는위험으로주택의매각가격이예상과달리낮을경우를의미 실제로이를통해최종적인수익률이배당되기때문에뉴스테이사업에있어서는가장큰위험이라할수있음 이러한위험을측정하기위해서는수익성틀을통해접근하는것이타당하며, 현금흐름에대한변동성을확률분포로접근함으로서이의기댓값 ( 기대수익률 ) 을측정하여분석이가능 이의방법은위험유형별로그크기를추정할수있으며, 부동산투자에따른기대현금흐름의변동성을분석하는것이중요 (2) 수익률분석방법 일반적으로사업타당성 ( 재무적타당성 ) 은수익성지수, 재무적순현재가치, 재무적내부수익률등을통해결정 수익성지수 (Profitability Index method; PI) 는투자를통해발생하는현금유입의현재가치를현금유출의현재가치로나눈비율로, 이수익성지수가 1보다크면재무적타당성이있는것으로판단 재무적순현재가치 (Financial Net Present Value; FNPV) 방법은향후발생할것으로예측되는현금의유입과유출을재무적할인율로현가화한값들의합으로나타내며, 재무적순현재가치가 0보다클경우사업의재무적타당성이있는것으로판단 재무적내부수익률 (Financial Internal Rate of Return; FIRR) 방법은사업에대한투자로기대되는현금유입과현금유출의현재가치를일치시키는할인율 ( 재무적내부수익률, FIRR) 을산출하고이를자본비용과비교하여투자안을평가하는방법을말하며, 재무적내부수익률이재무적할인율 (5.5%) 보다높을경우재무적타당성이있다고판단함 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 79

89 표 3-24 사업타당성분석기법의비교 분석기법판단기준장점단점 수익성지수법 (PI) 이해용이, 사업규모고려가능 상호배타적대안선택의오류발생가능 재무적순현재가치법 (FNPV) 재무적내부수익율법 (FIRR) 대안선택시명확한기준제시 장래발생편익의현재가치제시 한계순현재가치고려 타분석에이용가능 사업의수익성측정가능 타대안과비교가용이 평가과정과결과이해가용이 이해의어려움 대안우선순위결정시오류발생가능 사업의절대적규모고려하지않음 몇개의내부수익률이동시에도출될가능성내재 주 : Rt: t년도현금유입, Ct: t년도현금유출, i: 재무적할인율 ( 실질 ), n: 투자사업기간자료 : 한국개발연구원,, 예비타당성조사수행을위한일반지침수정보완연구 ( 제5판 ), 다만수익성지수법 (PI) 과재무적순현재가치법 (FNPV) 은재무적할인율 ( ) 이주어져야계산이가능하다는단점이있음 따라서본연구에서는뉴스테이사업의수익률은연차별경상비용 ( ) 및수입 ( ) 을대상으로한현금흐름표를작성하고불변현금흐름의합이 0이되는재무적내부수익률 (FIRR) 을도출하여분석하도록함 (3) 위험분석방법 일반적으로사업성평가방법으로사용되고있는현금흐름할인법은미래현금흐름을현재가치로할인하여사업타당성을평가하는방식으로많은사업에서적용되고있으나, 불확실성에의한현금흐름의변동위험을고려하지못하는단점이있음 이를위해다음의표와같이다양한위험분석이이루어지고있으며, 현금흐름할인법과연동한방법론은민감도분석, 시나리오분석, 손익분기점분석, 몬테칼로시뮬레이션분석등을들수있음 80

90 표 3-25 실물투자프로젝트의경제성평가시사용되는위험분석기법 위험분석방법 민감도분석 시나리오분석 손익분기점분석몬테카를로시뮬레이션분석 투자자산가격결정분석 의사결정나무분석 실물옵션가치론 내용 하나의변수가변동할때그투자프로젝트의경제적가치가어느정도변동하는가를분석하는방법 2 개이상의입력변수들이동시에변하는경우의투자프로젝트의경제적가치와의민감도를분석하는방법 매출액과비용을같게해주는판매량을분석하는방법 투자프로젝트의결과값의표본을수천번혹은수백만번생성하여가공의미래를창조한후, 이들표본데이터의일반적특성을분석하는방법 특정주식 i 와시장수익률과의관계성을이용하여투자자산의수익률을결정하는방법 불확실한미래에일어날일을도식화하여보여주는대표적인방법 불확실성을최대로활용하거나효율적으로관리하여투자프로젝트의경제적가치를극대화하는방법 자료 : 김규태외, 실물투자프로젝트의경제성평가와다양한위험분석기법, 2009 년한국경영과학회 / 대한산업공학회춘계공동학술대회, 이연구에서는이러한방법중미래현금흐름의불확실성을보완할수있는대안으로몬테카를로시뮬레이션을활용하였음 몬테카를로시뮬레이션은재무적특성등위험변수 ( 예, 차입이자율, 주택가격상승률, 공실률등 ) 를주어진분포형태별로난수를발생하여확률밀도함수, 누적확률밀도함수등위험도의평가지표를반복적으로계산하는시뮬레이션기법임 예시로다음의몬테카를로시뮬레이션에의한 NPV 확률분포도및통계를통해특성을알수있음 몬테칼로시뮬레이션을통해서투자프로젝트의 NPV 의최소, 중앙, 평균, 최대등의분포를알수있으며, 이는 IRR도마찬가지임 특히, 몬테카를로시뮬레이션의특성은특정값이상의확률을도출할수있다는장점이있으며, 본예시에서는투자프로젝트가 NPV>0 인확률은 89% 로계산되고있음 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 81

91 그림 3-2 몬테카를로시뮬레이션에의한 NPV 확률분포도및통계 ( 예시 ) 자료 : 김규태외, 실물투자프로젝트의경제성평가와다양한위험분석기법, 2009 년한국경영과학회 / 대한산업공학회춘계공동학술대회, 결국, 위험분석은일종의수익률에대한민감도분석으로향후발생될재무적특성의변화가수익률을어떻게변화시키는지를분석하는것임 이를통해종합적인재무적특성의변화가전반적인수익률을어떻게변동시킬지를계산할수있음 본연구에서는기본적인사업의현금흐름표를작성하고관련변수의확률분포를가정함으로서내부수익률의분포를도출하도록함 2) 뉴스테이사업의수익률분석 (1) 수익률분석과위험분석과의관계 본연구에서의수익률및위험분석은뉴스테이공모에서측정하고있는내부수익률을기반으로함 뉴스테이민간사업자공모지침서 (2016.6) 에의하면, 내부수익률 이라함은주택도시기금또는민간사업자가리츠투자로얻게되는기대수익률로서출자 82

92 금의현재가치총액과미래현금유입액의현재가치총액을동일하게하는할인율을의미함 뉴스테이의위험분석을위해서는우선내수수익률도출을위한현금흐름표의작성이우선적임 이러한현금흐름표를통해내부수익률을분석하고, 주요요소에대한확률분포를가정함으로서내부수익률의분포, 즉위험성을검토하도록함 다만, 각뉴스테이사업별로재원조달구조등이상이해이를일반화하기는어려우며, 본연구에서는건설형을대상으로시뮬레이션모델을구축하여접근함. 이를위해서는뉴스테이사업의재무적특성이반영되어야하며, 특정사업지구가특정되어야한다는한계가있음 그럼에도불구하고가능한뉴스테이사업구조를반영하여분석하도록함 이연구에서는건설형뉴스테이사업을대상으로하며, 공사기간 2년, 운영기간 8년 ( 임대의무기간 ) 을기준으로분석 기본가정은현재적용되고있는기준에의거하여공실률 5%, 월임대료 2년마다 4% 인상, 주택가격상승률은연 1.5% 를가정 표 3-26 뉴스테이사업수익률분석의기본가정 구분 전제조건 공실률 5.0% 주택가격상승률 연 1.5% 임대조건상승률 월임대료 2년마다 4.0% 임대보증금연 0.0% 운영비용상승률 연 0.0% 자료 : 저자작성 (2) 뉴스테이사업위험분석을위한수익률분석 본연구에서는뉴스테이사업의현금흐름표를기반으로한몬테칼로시뮬레이션분석을통해수행하기때문에기본적으로수익률분석을위한현금흐름표의작성이우선적임 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 83

93 수익률분석은뉴스테이건설형평균 924세대를기준으로 10년기간 (2년공사, 8년임대운영 ) 을가정함 이를위해서는뉴스테이사업의재원조달구조, 임대료및보증금, 시세가격, 차입이자율, 우선주의요구수익률등이필요함 이러한요인들은기본적으로뉴스테이건설형사업의평균을이용하여가정하였으며, 그내용은다음의 < 표 3-27> 과같음 표 3-27 뉴스테이사업의수익률및위험분석항목별기본가정 구분 단위 건설형 비중 총계 319, % 우선주 ( 기금 ) 47, % 우선주 ( 민간 ) 2, % 재원조달구조보통주 ( 민간 ) 20, % 백만원융자 ( 기금 ) 31, % 융자 ( 민간 ) 129, % 임대보증금 89, % 시세가격총계 300,466 차입이자율 기금 2.7% 민간 3.2% 우선주요구수익률 기금 % 4.1% 민간 4.8% 주택가격상승률 1.5% 자료 : 주택도시보증공사, 기업형임대리츠사업현황자료 수익률등을재분석 또한배당은청산배당을기준으로최종적으로사업이마무리되는시점에서배당이이루어지도록함 이를위해서는배당률배분기준이필요한데, 본연구에서는기금및민간의우선주를요구수익률을기준으로우선적으로배당하고나머지금액을보통주로배당하는것으로가정 시뮬레이션을위한뉴스테이사업의수익률분석결과, 본연구에서기본시뮬레이션모델로작성한현금흐름표는뉴스테이건설형사업을설명하는데타당한것으로보이며, 이를바탕으로몬테칼로위험분석을수행하도록함 84

94 시뮬레이션을위한현금흐름표는전체 IRR이비슷하도록조정하여설계하였으며, 우선주의수익률이평균과동일한이유는앞서언급하였듯이수익률분석시기금출자분과민간우선주는요구수익률를만족하도록배당하였기때문임 다만, 실제뉴스테이사업의현금흐름표는월단위의현금흐름을가정하여분석하였지만, 본연구에서는연단위로접근하였기때문에수익률에있어서약간차이가있는것으로판단됨 표 3-28 뉴스테이사업의수익률분석결과및평균비교 우선주 구분 본연구 건설형평균 기금 4.09% 4.09% 민간 4.83% 4.83% 보통주 11.88% 11.10% 전체 6.86% 6.75% 자료 : 저자작성 3) 위험분석 (1) 분석의기본가정 뉴스테이사업의위험분석은앞서도출한건설형의수익률분석을기준으로주요변수의확률분포를설정, 적용함으로서분석이가능함 이는몬테칼로시뮬레이션의기본적인접근방법이며, 이를통해내부수익률의분포를도출할수있음 몬테칼로위험분석을위한주요수익성변동요소로는수입측면에서는월임대료, 시세가격등을들수있으며, 비용측면에서는기금과민간의차입이자율및요구수익률을들수있음 이와관련된평균과표준편차는다음과같으며, 이를정규분포로가정하여분석을수행함 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 85

95 표 3-29 뉴스테이사업의수익률및위험의주요변동요인 구분단위평균표준편차월임대료 백만원시세가격총계 300,466 15,023 기금 차입이자율민간 % 기금 우선주요구수익률민간 자료 : 주택도시보증공사, 기업형임대리츠사업현황자료 수익률과주요변동요인등을재분석 기본적으로위험분석은전체 IRR 변동에대한분석과우선주요구수익률을확보하지못할확률을도출하도록함 전체 IRR 변동은자본비용분석에도도출된건설형 3.5% 를기준으로이보다높을확률을도출함 다음으로우선주요구수익률을확보하지못할확률은융자금액과임대보증금을먼저상환하고우선주를배당한후사업의순총현금유입이 0 이하일확률로이금액이하로순현급유입이발생하면우선주의배당지급액이줄어들어결국우선주배당수익률이기준보다낮아지기때문임 다만, 뉴스테이의위험은매각청산시가격에영향을주는주택가격상승률과재원조달구조중임대보증금의비중이위험에큰영향을미칠것이라판단되어, 추가적으로주택가격상승률이 1.5%, 1%, 0% 인경우와월임대료위주의사업구조등을시나리오로반영하여분석하도록함 월임대료위주의사업구조적용시자본비용은앞서도출한매입형의가중평균자본비용 4.8% 를기준으로분석함 (2) 기본위험분석 < 그림 3-3> 과 < 그림 3-4> 는몬테칼로시뮬레이션결과로시행 100,000 번을기준 으로분석된결과임 86

96 우선전체 IRR이건설형자본비용 3.5% 에못미칠확률은 4.285% 로나타나고있음 ( 그림 3-3 참조 ) 이는현재뉴스테이건설형사업이타당성을확보하지못할확률로서이를통해보면위험성은높지않음 다음으로우선주요구수익률을확보하지못할확률은 0.166% 로이역시위험성은낮은것으로보임 ( 그림 3-4 참조 ) 이는우선주배당후순총현금유입액이 0원보다작을확률과동일함 결국, 현재뉴스테이건설형사업의평균적인조건을기준으로분석할경우에는위험성이높지않은것으로분석 하지만현재의분석은뉴스테이사업의수익률을결정하는기본요인인주택가격상승률을 1.5% 로가정하였다는한계가있기때문에이의변동에따른위험분석이추가되어야할것임 또한, 가중평균자본비용분석에서지적하였듯이, 뉴스테이의재원조달구조중임대보증금이수익률에큰영향을미칠것으로판단되기때문에이에대한추가분석이이루어져야할것임 그림 3-3 전체 IRR 이자본비용 (3.5%) 보다작을확률 ( 주택가격상승률 1.5% 가정 ) 자료 : 저자작성 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 87

97 그림 3-4 우선주요구수익률미확보확률 ( 주택가격상승률 1.5% 가정 ) 자료 : 저자작성 (3) 시나리오별위험분석 앞서언급하였듯이뉴스테이의위험은매각청산시가격에영향을주는주택가격상승률과재원조달구조중임대보증금의비중이위험에큰영향을미칠것이라판단됨 따라서본시나리오별위험분석에서는주택가격상승률 1.0% 및 0% 일경우와월임대료위주의사업구조 ( 임대보증금비중 7.7%) 의경우를시나리오로설정하여추가위험분석을수행함 단, 임대보증금비중변화에따른분석에서는월임대료위주의사업구조를반영하기위해뉴스테이유형중매입형의재원조달구조를시나리오로가정하여분석함 이에따라줄어든임대보증금은전월세전환률 4.0% 를가정하여월임대료가높아지는것으로적용함 5) 5) 주거급여나 LH 임대주택의전월세전환율수준임. 88

98 표 3-30 임대보증금비중변화가정 재원조달비중 구분 건설형 ( 임대보증금위주 ) 시나리오 ( 월임대료위주 ) 총계 100.0% 100.0% 우선주 ( 기금 ) 14.8% 18.4% 우선주 ( 민간 ) 0.7% 0.0% 보통주 ( 민간 ) 6.3% 14.1% 융자 ( 기금 ) 10.0% 0.0% 융자 ( 민간 ) 40.4% 59.7% 임대보증금 27.9% 7.7% 월임대료 자료 : 저자작성 우선, 다음의 < 그림 3-5> ~ < 그림 3-8> 은주택가격상승률변화 (1,0% 및 0%) 에따른위험분석결과이며, 주택가격상승률이낮아질수록위험성은급격이높아지는것으로나타남 전체 IRR이자본비용 (3.5%) 보다작을확률은주택가격상승률 1.5% 인경우 4.285% 에서주택가격상승률이 1.0% 인경우에는 %, 0% 인경우에는 % 로급격히높아짐 그림 3-5 전체 IRR 이자본비용 (3.5%) 보다작을확률 ( 주택가격상승률 1.0% 가정 ) 자료 : 저자작성 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 89

99 그림 3-6 전체 IRR 이자본비용 (3.5%) 보다작을확률 ( 주택가격상승률 1.0% 가정 ) 자료 : 저자작성 또한우선주요구수익률미확보확률역시주택가격상승률 1.5% 인경우 0.166% 에서주택가격상승률이 1.0% 인경우에는 1.300%, 0% 인경우에는 % 로 높아짐 그림 3-7 우선주요구수익률미확보확률 ( 주택가격상승률 1.0% 가정 ) 자료 : 저자작성 90

100 그림 3-8 우선주요구수익률미확보확률 ( 주택가격상승률 0% 가정 ) 자료 : 저자작성 다음으로 < 그림 3-9> ~ < 그림 3-13> 은임대보증금이낮은월임대료위주의사업구조를적용했을때의위험분석결과이며, 임대보증금비중이낮아질수록전체사업의위험성은높아지나, 우선주의위험확률은낮아지는것으로분석됨 전체 IRR이자본비용 (3.5%) 보다작을확률은임대보증금위주의사업구조 ( 주택가격상승률 1.5%, 임대보증금비중 27.9%) 에서 5.914% 였던것이월임대료위주의사업구조 ( 임대보증금비중 7.7%) 에서는 % 로급격히높아짐 이를매입형뉴스테이사업의자본비용 (4.8%) 와비교하면위험성이더욱높아지는것으로나타남 매입형평균, 즉임대보증금비중이낮아질경우전반적인수익률은낮아진다는것을의미하며, < 표 3-31> 과마찬가지로임대보증금비중이높을수록전체기대수익률이높아지는경향과맥을같이함 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 91

101 그림 3-9 전체 IRR 이자본비용 (3.5%) 보다작을확률 ( 매입형, 주택가격상승률 1.5%) 자료 : 저자작성 그림 3-10 전체 IRR 이매입형자본비용 (4.8%) 보다작을확률 ( 매입형, 주택가격상승률 1.5%) 자료 : 저자작성 하지만우선주요구수익률미확보확률은전체수익률과달리임대보증금위주의사업구조 ( 주택가격상승률 1.5%, 임대보증금비중 27.9%) 에서월임대료위주의사업구조 ( 주택가격상승률 1.5%, 임대보증금비중 7.7%) 로변화하였을때, 0.170% 에서 0.017% 로상당히낮아짐 92

102 또한, 주택가격상승률이낮아짐 ( 매각청산액이작아짐 ) 에따라우선주요구수익률의위험성은임대보증금위주의사업구조보다월임대료위주의사업구조가훨씬낮아지는것으로분석됨 주택가격상승률 1.0% 인경우건설형 ( 임대보증금위주의사업구조 ) 은 1.300% 인데비해월임대료위주의사업구조의우선주요구수익률미확보확률은 0.168% 로, 주택가격상승률 0% 인경우에도각각 % 에서 5.828% 로낮게나타남 다시말하면임대보증금비중이낮아지면서보증금위주의사업구조에서안정적인수입이창출되는월임대료의사업구조로인해보다안정적인현금흐름을가지게되는것으로판단됨 표 3-31 뉴스테이사업의임대보증금비중과기대수익률 사업주체사업권역리츠유형사업유형사업지역주택유형기금융자 구분 임대보증금비중 전체IRR ( 기대수익률 ) 전체 21.7% 6.4% 건설사 24.6% 6.8% 비건설사 7.2% 5.9% 수도권 21.1% 6.4% 비수도권 25.6% 6.3% LH공모 32.6% 7.4% 민간제안 10.6% 5.7% 건설형 27.9% 6.8% 매입형 7.7% 5.8% 도심 5.7% 6.2% 교외 24.0% 6.5% 아파트 23.1% 6.4% 오피스텔 2.3% 6.4% 기금융자 21.9% 6.5% 기금비융자 21.6% 6.4% 자료 : 주택도시보증공사, 기업형임대리츠사업현황자료, 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 93

103 그림 3-11 우선주요구수익률미확보확률 ( 매입형, 주택가격상승률 1.5%) 자료 : 저자작성 그림 3-12 우선주요구수익률미확보확률 ( 매입형, 주택가격상승률 1.0%) 자료 : 저자작성 그림 3-13 우선주요구수익률미확보확률 ( 매입형, 주택가격상승률 0%) 자료 : 저자작성 94

104 월임대료위주의사업구조가안정적인지를검토를위해보증금위주의사업구조 ( 건설형 ) 과월임대료위주의사업구조 ( 매입형 ) 의현금흐름기준의수익률분포를분석하면다음과같음 예시로 50% 의위험성을가질경우건설형의수익률은 3.24% 이고, 매입형은 4.08% 으로높게나타남 다시말하면앞서분석과연동하면건설형보다는매입형이현금흐름수익률은높아지나자본비용을차감한이익률 (= 수익률-비용률 ) 이낮아지는것으로보다안정적인현금흐름을가지는것으로분석됨 그림 3-14 현금흐름기준수익률분포 ( 건설형, 주택가격상승률 1.5%) 자료 : 저자작성 그림 3-15 현금흐름기준수익률분포 ( 매입형, 주택가격상승률 1.5%) 자료 : 저자작성 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 95

105 이연구에서도입한몬테칼로수익성시뮬레이션기법은뉴스테이사업의내부수익률과자본비용을단순수치가아닌확률로서비교함으로서그위험성을분석할수있다는장점이있음 이는자본비용 ( 할인률 ) 이결정되면 NPV 의확률분포도도출할수있어다양한분석이가능함 다만, 일반적으로뉴스테이뿐만아니라이러한사업은재원조달구조뿐만아니라차입구조등이다양하기때문에이를일반화하기는어렵다는한계가있음 특히, 뉴스테이사업의부채상환구조등에대해서는파악하기가어려워일정한가정을통해접근하였음 4. 뉴스테이의사업성, 자본비용및수익률분석의시사점 뉴스테이사업의도입과함께사업활성화를위하여택지, 자금, 세제등의다양한지원책을제공하고있음 기존의임대주택사업은사업성의부족으로기업형처럼규모가있는민간임대사업이이루어지지못하였음 이에사업성을보완하기위하여택지, 자금, 세제측면에서혜택을볼수있도록지원하였으며이러한지원내용에기반하여택지, 세제혜택의따른사업성분석을수행하였음 추가적으로장기로임대주택을공급하고자하는취지에맞춰임대사업연장시사업성의변화도시뮬레이션해보았음 사업성분석결과, 세제지원보다는저렴한양질의택지를공급하는것이사업성개선의효과가뛰어난것으로파악되었으며, 사업연장의경우, 8년이후임대료를주변시세에맞춰재산정하였을경우사업성하락없이사업을유지할수있는것으로나타났음 96

106 뉴스테이사업의자본비용을보면, 임대보증금이높을수록가중평균자본비용이낮아지고있고, 융자비중이높을수록자본비용이낮아지면서수익성측면에서는타인자본이나융자, 임대보증금을많이사용할수록유리함. 특히임대보증금의비중이영향력이큰것으로나타남 사업제안상에기대수익률도이와유사한결과를보이고있어결과적으로초과수익률 (=IRR-WACC) 도건설형과같은유형이훨씬높은것으로나타남. 건설형, 교외형, 공모형, 아파트, 기금융자형이이러한측면에서유리함 상대적으로매입형으로도심에공급하는오피스텔등과같이전형적인임대주택리츠투자사업은수익성면에서불리한것으로나타남. 다만이경우에는임대주택의매입할인율이수익성에영향을줄것으로판단됨 그러나위험측면에서보면, 사업제안서상의주택가격상승률을전제로보면건설형의사업구조가위험정도가낮지만, 이러한전제가실현되지않을경우에는사업위험이급증하게됨 건설형의높은수익성에비해주택가격상승률이실현되지않았을때그수익성이실현되지않은위험은그만큼높아지기때문에건설되는지역의경제나장기발전전망에매우유의해야함 반면에매입형의경우는높은주택가격상승률을전제로하지않고, 대부분지속적인임대수입에기초해서수익이실현되고, 그만큼시장변동성에노출이작고상대적으로위험정도나낮아짐 따라서수익성의측면에서초기사업제안에서나타난수익률과자본비용만으로해당사업성을평가하기보다는최종적위험정도를파악하기위해사업실현의전제조건들에대한변동가능성을전제로사업에대한안정성을평가하는것이바람직함 이러한의미에서건설형의사업구조에서는주택가격상승률의실현가능성을높일수있는방안이고려될필요가있음. 이를위해해당지역의장기적인발전가능성과가격전망을정밀하게조사하고측정할필요가있음 제 3 장뉴스테이의사업성과수익률분석 97

107 상대적으로가격변동성에의존도를줄이기위해임대보증금보다는월세수입을늘려주택가격상승률이실현되지않더라도수익성을유지할수있도록사업구조를개선할필요가있음 매입형의경우에는자본차익이작은관계로수익성이떨어지지만, 대신매입시에충분히낮은임대주택을편입하여이와같이낮은수익성을보완할수있는방안을마련할필요가있음. 이러한측면에서사업완충률 (= 자본이득률 + 후순위보통주의투자비중 ) 의심사기준을좀더높이는것이필요함 6) 사업기간과관련해서기존건설기간 +8년임대주택운영이라는구조에서는전체사업의위험을충분히감소시킬수없음. 이에따라 년의장기임대구조로전환하고, 궁극적으로뉴스테이사업을영구화하는방안을마련할필요가있음 6) 공모형심사기준에서는 12% 로이를적용하고있음 ( 한국토지주택공사 LH, 뉴스테이민간사업자공모지침서, , p.8. 98

108 CHAPTER 4 부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 01 부동산간접투자상품현황과규모 뉴스테이사업활성화를위한부동산금융의역할 뉴스테이사업활성화의부동산금융관련장애요인 뉴스테이공급확대를위한정책과제 : 재무적투자자 (FI) 유인 127

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110 CHAPTER 4 부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 1. 부동산간접투자상품현황과규모 1) 부동산간접투자상품관련기본법 (1) 리츠제도관련법 : 부동산투자회사법 부동산투자회사법은부동산투자회사 ( 리츠 ) 의설립과운영에관한사항을규정 소액투자자가부동산에간접적으로투자할수있는기회를확대하고건전한부동산투자를활성화하기위해 2001 년 4월 7일제정 부동산투자회사법의주요골자 1) 부동산투자회사법의명칭사용, 회사설립인가절차, 설립자본금및공모기준, 현물출자금지, 주주의결권, 상장및등록의무, 부동산투자및운용기준, 부동산보유의무기간, 배당의무등 (2) 부동산펀드관련법 : 자본시장과금융투자업에관한법률 ( 자본시장법 ) 2) 제정연혁과취지 금융투자상품의개념을포괄적으로규정하고, 겸영허용등금융투자회사의업무범위를확대하며, 금융업에관한제도적틀을금융기능중심으로재편하고투자자보호장치를강화하고자, 1) 이태리외. 부동산간접투자상품시장활성화및경제적파급효과연구. 국토연구원. 2015, pp.28~29. 2) 이태리외. 2015, 上揭書. p.60. 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 101

111 기존의간접투자법, 증권거래법, 선물거래법, 한국거래소법, 신탁업법, 그리고종합금융회사에관한법률등 6개의자본시장과관련된법률을통합하여 2007 년 8월 3일, 자본시장과금융투자업에관한법률 을제정 자본시장에서의불공정거래에대한규제를강화하는등자본시장에대한법체계를개선하여금융투자회사가대형화 전문화를통하여경쟁력을갖출수있도록하였고, 투자자보호를통한자본시장의신뢰를높이며, 자본시장의혁신형기업에대한자금공급기능을강화하는등자본시장의활성화와우리나라금융산업의발전을위한제도적기반을개선 정비하려는취지에서법률을제정 주요내용 금융투자상품포괄주의규정방식, 금융업제도의금융기능중심재편, 투자자보호체계강화, 복수업무영위허용, 투자권유대행제도도입, 자본시장불공정거래규제강화, 집합투자기구의다양화, 금융투자업특례등임 2) 부동산간접투자상품현황과규모 (1) 부동산간접투자상품 부동산투자유형 가계나사업주체등이부동산을직접매입하는직접투자와리츠나펀드등을통해간접적으로투자하는간접투자로구분 부동산간접투자의대표적인유형이리츠와부동산펀드 3) 리츠와부동산펀드는간접투자기관을통하여투자자의자금을모집한뒤부동산자산을매입하고이를운용, 처분하여발생한수익을투자자에게돌려주는대표적인간접투자상품임 리츠 (REITs: Real Estate Investment Trusts) 는다수의투자자들로부터자금을모집하여특정개발프로젝트또는부동산의매입 개발, 부동산관련유가증권등에투자하여발생한수익을투자자에게돌려주는주식회사형태의간접투자상품 3) 이에대한보다상세한내용은이보고서의 128~130 쪽참조. 102

112 부동산펀드 (Real Estate Fund) 는다수투자자들로부터자금을모아서공동기금을조성하고, 이를전문적인투자기관에게맡겨부동산, 부동산관련대출및유가증권등에투자하여운용성과에따라수익을분배하는투자신탁 (Business Trust), 투자회사 (Corporation), 또는간접투자상품을의미 넓은의미에서는리츠도부동산펀드의일종 4) 그러나부동산간접투자에서가장대표적인유형이리츠이기때문에좁은의미에서는이들을구분하여보는것이일반적 (2) 부동산간접투자상품의구조 리츠와부동산펀드는형태, 운용, 유형측면에서차이존재 리츠는부동산관련대출및유가증권에투자하고운용성과에따라수익을분배한다는점에서는부동산펀드의일종으로볼수있지만, 형태나운용그리고유형측면에서상이한부분이존재 일반적으로리츠는공모를통해자금을조성하며자금운용에도투자자가참여 5) 법적으로리츠는주로회사형으로최저자본금이 70억원이상이며국토교통부의감독을받는반면, 부동산펀드는주로신탁형이며, 1인당보유지분에대한제한이없고기획재정부의감독을받고있음 리츠는회사형의주식또는신탁형의수익증권이대부분증권거래소에상장되어유통되기때문에소액투자자의접근이용이하고, 부동산펀드에비해유동성과환금성이뛰어난장점이있음 리츠는자산운용기능을가지고있는상법상주식회사로이해할수있기때문에일반회사와같이주주총회, 이사회, 감사등과같은내부구성을하고있으며, 투자자산의운용은자산관리회사 (AMC) 가담당 리츠는부동산자산등에투자하여소유권과모기지등을통해부동산을통한운용수익이나매매수익을투자자들에게배당 4) 최수외. 부동산간접투자제도의발전방안연구. 국토연구원, 2011, p.11. 5) 최수외. 2011, 上揭書, p.13. 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 103

113 표 4-1 리츠와부동산펀드의개요 구분 리츠부동산펀드자기관리리츠위탁관리리츠기업구조조정리츠회사형펀드신탁형펀드 근거법 부동산투자회사법 ( 좌동 ) ( 좌동 ) 자본시장법 ( 좌동 ) 주무부처 국토교통부 ( 좌동 ) ( 좌동 ) 금융위원회 ( 좌동 ) 자본금 최저 70억원 최저 50억원 ( 좌동 ) 최저 ( 순자산 ) 10억원 - 자산관리 직접관리 외부위탁외부위탁 ( 좌동 ) ( 자산관리회사 ) ( 집합투자업자 ) ( 좌동 ) 투자대상 개발사업투자 취득세 부동산 ( 총자산의 70% 이상 ), 부동산관련유가증권 / 현금 ( 총자산의 80% 이상 ) 총자산의 30% 이하 ( 개발전문리츠의경우 100% 가능 ) 면제혜택없음 (2014년말종료 ) 법인세 - 별도공모규제 ( 좌동 ) 기업구조조정부동산 ( 총자산의 70% 이상 ), 부동산관련유가증권 / 현금 ( 총자산의 80% 이상 ) 부동산 ( 총자산의 50% 이상 70% 미만 )*, 부동산신탁수익권, 부동산 PF 대출 부동산, 부동산신탁수익권, 부동산 PF 대출 ( 좌동 ) ( 좌동 ) 제한없음 ( 좌동 ) ( 좌동 ) ( 좌동 ) ( 좌동 ) ( 좌동 ) 배당가능액 90% 배당시배당소득공제 ( 좌동 ) ( 좌동 ) 해당없음 있음 ( 좌동 ) ( 좌동 ) 없음 ( 좌동 ) 주 *: 최근주식회사형부동산펀드의부동산투자제한인 70% 를폐지하는내용을담은 자본시장과금융투자업에관한법률 개정안이국회정무위원회를통과함으로써부동산운용이 100% 까지가능한리츠와의업역중복문제가발생. 자료 : 하나금융경영연구소 / 이태리외, 부동산간접투자상품시장활성화및경제적파급효과연구, 국토연구원, p.19에서재인용. 그림 4-1 리츠 ( 위탁관리및 CR 리츠 ) 의구조 자료 : 한국리츠협회, REITs Journal(2015 Summer vol.16), , p

114 그림 4-2 부동산펀드의구조 자료 : 한국리츠협회, REITs Journal(2015 Summer vol.16), , p.99. (3) 부동산간접투자시장의규모와성장 부동산간접투자시장은주식시장의위축과저금리지속에따른예금, 채권, 주택등전통적투자대상의수익률저하등을배경으로성장 리츠는완만한성장세, 부동산펀드는꾸준한증가세지속 6) 국내부동산경기침체로부동산직접거래가위축되고있는반면, 부동산간접투자시장, 특히리츠시장은완만하게성장하고있으나도입시지대한관심에비해성장세는두드러지지않음 리츠는 2002 년도입이후약성장세를보이다 2008 년부터빠르게성장 년말기준리츠수는 125개, 순자산은 8조원, 총자산은 17.6 조원수준 부동산펀드는 2004 년도입이후꾸준한증가세를지속하면서 2015 년말기준펀드수는 716개, 순자산규모는 36조원수준의규모임 6) 이태리외 前揭書. p.20. 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 105

115 그림 4-3 연도별리츠수와자산규모증가현황 자료 : 한국리츠협회, REITs Journal(2015 Summer vol.16), , p.24. 그림 4-4 연도별부동산펀드수와순자산규모증가현황 자료 : 한국리츠협회, REITs Journal(2015 Summer vol.16), , p 뉴스테이사업활성화를위한부동산금융의역할 1) 뉴스테이사업구조 뉴스테이사업자는사업에참여하려면법정최소기준을달성해야함. 즉건설임대의경우는 300 세대이상, 매입임대의경우는 100 세대이상을임대주택으로취득해야함 민간임대주택에관한특별법 에서규정하는기업형임대사업자는규모의경제를고려하여건설형과매입형모두각각최저세대규모를지정하고있음 106

116 뉴스테이사업은임차인보증금이포함되기때문에실제사업비의 80% 전후의자금조달이필요함. 사업비의 50% 이상의융자가이루어지기때문에실제출자는 30% 전후이고, 보통주는 5~15% 수준임 최초의민간제안형임대주택리츠의사업비조달구조를보면사업제안자가전체사업비의 20%, 주택도시기금이 30% 를각각출자하고나머지 50% 는임대보증금과민간금융기관의융자자금으로조달하는형태로시작되었음 2015 년 8월 민간임대주택에관한특별법 제정에따라주택도시기금의출자이외에융자도가능해졌으며, 최근에는출자자가주택도시기금, 민간출자자 (FI), 사업제안자로구성되고융자도초기와달리민간자금만이아니라주택도시기금이포함됨 뉴스테이사업에참여하는사업제안자로는건설사가가장많으며, 이들은택지확보, 시공사업수주등을목적으로사업에참여하고있음 초기에는건설사들이주로부동산신탁사나독립계리츠 AMC 에위탁함. 최근들어서는건설사를포함하여사업제안자들이 AMC 를설립하거나설립을추진하는경우가늘어나고있음 그림 4-5 민간임대리츠사업및자금조달구조 자료 : 국토교통부, 보도자료, 리츠, 새로운임대주택공급주체로우뚝, 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 107

117 뉴스테이사업형식으로최초로투자가이루어진인천도화뉴스테이사업의재원조달구조를살펴보면다음과같음 주택도시기금이우선주로 1,076 억원 (17.5%) 를지분투자하고, 보통주는대림산업이 231억원 (3.76%), 인천도시공사가 231억원 (3.76%) 으로전체사업비의 25% 를지분투자하였음. 결과적으로민간 ( 지방공기업포함 ) 사업제안자의지분은 7.52% 에불과함 상대적으로차입금비중은 3,233 억원으로 52.58% 에달함. 보증금은 1,378 억원으로 22.41% 로전체사업비의 75% 가차입금으로구성됨 이는전형적인건설형뉴스테이로건설회사가수도권외곽에 3-4 인가족형 (family type) 으로건설하는대규모아파트단지임 사업의주체는건설회사 ( 대림산업 ) 와인천도시공사 ( 공기업 ) 가민간사업제안자로서시공과토지공급을책임지게됨 민간사업제안자는보통주 ( 후순위 ) 로사업의위험을부담하고, 대신토지매각및시공수주를하게됨. 실제자산관리는이들과별개의리츠자산관리회사 (AMC) 가진행하며, 주택임대관리는별개의주택임대관리회사가입주이후운영하게됨 이때민간차입에대해서는주택도시보증공사가보증을통해상환을보장하는형태로되어있음 7) 건설회사는책임준공을확약하여건설에따른위험을감소시키게됨 7) 주택도시보증공사는총사업비의 70% 이내에서보증채권자가실행하는대출원리금을보증하며, 보증범위를초과하는차입금이필요한경우에는주택도시기금을활용하여지원함 (LH, , 뉴스테이민간사업자공모지침서제 30 조, p.25). 108

118 그림 4-6 인천도화뉴스테이사업및자금조달구조 자료 : 국토교통부, 보도자료, 뉴스테이, 인천도화에서첫발을내딛다!, 표 4-2 인천도화뉴스테이사업및자금조달구조 구분 합계 보통주우선주대림산업인천도공기금 차입금 보증금 금액 ( 억원 ) 6, ,076 3,233 1,378 비율 (%) 자료 : 국토교통부, 보도자료, 뉴스테이, 인천도화에서첫발을내딛다!, , 2) 뉴스테이사업관련금융시장참여자 뉴스테이사업관련금융시장참여자는대부분사업의자금조달과깊이관련되어있음 뉴스테이사업의대부분을차지하는건설형을기준으로한자금조달관련시장참여자는보통주출자자인사업제안자 ( 주로건설사 ), 우선주출자자인주택도시기금과민간재무적투자자 (FI) 로구성된지분투자자와, 융자제공기관으로는민간금융기관및주택도시기금이포함됨 또한자금조달및사업수행의금융적수단 (vehicle) 으로는주로리츠와부동산펀드등이활용되고있음 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 109

119 (1) 사업제안자 뉴스테이사업에참여하려면사업제안자는건설임대의경우는 300 세대이상, 매입임대의경우는 100세대이상을임대주택으로취득해야하는법정최소세대기준을충족시켜야함 2015 년 8월에입법화된 민간임대주택에관한특별법 에서규정하는기업형임대사업자는규모의경제를고려하여건설과매입양자의경우각각최저세대규모를지정하고있음 뉴스테이사업은완공된임대주택을매입하느냐, 건설단계를포함하느냐에따라매입형과건설형으로도구분됨 일반적으로도심내오피스텔이나도시형생활주택은매입형으로, 교외에주로건설하는대규모아파트단지들은건설형이대세임 도심지역의경우보증금보다는임대료수입을위주로운영되는매입형이상대적으로많고, 교외지역의아파트는높은보증금에약간의임대료를책정하여운영되고있음 유형별뉴스테이공급규모를건설형은 70% 수준으로매입형의 2배이상이며건설형이점차확대되는추세이며, 교외형과도심형을비교하더라도교외형이 80% 를넘어서면서초기에비해더증가하는추세를보임 매입형인경우에는 PFV(Project Financing Vehicle) 8) 등을통해사전에건설을하고, 민간임대리츠가 PFV 로부터임대주택을일괄매입하는형식이주류임 이에비해교외에위치하는아파트단지들은건설형으로임대료가보증금위주의구조로건설기간도길며, 완공후에도보증금등으로건설자금을선지급하고, 적은임대료만책정하기때문에중간배당이되지않는경우가대부분임 이에따라 8년만기이후매매차익을통해전체비용과수익을정산하는형태를취하는경우가많으며, 대부분최종수익은매각차익을통해청산이익이발생하는형태임 8) PFV 는 프로젝트금융투자회사 로서부동산개발사업을효율적으로추진하고프로젝트금융방식을활용하기위해설립되는명목회사임. PFV 는법인세법상의조항으로설립되는회사로서법인세및취득세를감면받을수있음 ( 박원석, 2016, 부동산투자론, 양현사, p.450). 110

120 건설형의경우에는주택도시기금과같이장기간출자하는공적기금이투입되어야출자자금이안정적으로유지됨 현재뉴스테이사업에가장적극적인사업제안자는건설회사로서향후불안한분양시장과택지확보의어려움을감안하여뉴스테이사업에적극적으로참여하고있음 사업제안자는스스로토지를매입 ( 민간제안형 ) 하거나 LH가가진토지를경쟁입찰을토지를매입 ( 공모형 ) 또는임대 ( 토지임대형 ) 해서사업의주체가되며전체사업비의 20% 이내를보통주 ( 후순위 ) 투자자로서출자하여임대주택건설과임대사업을주도함 초기에는건설사들이주로부동산신탁사나독립계리츠자산관리회사 (AMC) 에위탁하여사업을수행하였으나, 최근들어서는사업제안자들이직접 AMC 를설립하거나설립을추진하는경우가증가하는추세임 자금조달의용이성등을위해현재에는리츠형태로만임대사업이이루어지고있으며, 세제상의이유 9) 등으로자산관리회사 (AMC) 에위탁하는위탁형임대주택리츠형태의사업이진행되고있음 즉민간사업제안자는보통주 ( 후순위 ) 로사업의위험을부담하고, 대신에택지확보및시공사업수주를하는이득을취하며, 실제자산관리는이들과별개의리츠자산관리회사 (AMC) 가운영하는형태를취함 또한임대주택관리는별도의주택임대관리회사가입주하여운영하되자기관리형임대주택관리 10) 방식을도입하여사실상의임대인인리츠의공실위험을헷지하는방식이주류임 9) 임대주택리츠는각종부동산관련세제혜택을보고있는바, 리츠법 ( 부동산투자회사법 ) 에의하면위탁형임대리츠의경우 85 m2이하주택에한하여취득세 (50%~ 면제 ), 재산세 ( 감면율 50~75%), 소득세 ( 감면율 75%), 법인세 ( 감면율 75%) 의혜택이주어지고있으며, 6 년, 8 년, 10 년이상임대기간에따라양도소득세에장기보유특별공제율을각각최대 40%, 50%, 70% 를적용하고있음. 10) 자기관리형주택임대관리라는것은주택임대관리회사가리츠로부터고정임대료로임대주택을빌려공실에대해자기책임하에운영하는형태임. 상업용시장에서는마스터리스또는서브리스라고불리는방식으로사실상임대인인리츠는공실위험으로부터벗어나게됨. 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 111

121 (2) 주택도시기금 (HUG) 주택도시기금 (HUG) 는 1972년 주택건설촉진법 제정과 1973년 국민주택자금계정 설치하여법적기반을마련하였으며, 1981 년국민주택기금설치하고한국주택은행에기금업무위탁함으로서본격적기능을수행함 설립당시에는국민주택채권, 청약저축등을통해자금을조성하여국민주택및임대주택건설을위한주택사업자와주택을구입또는임차하고자하는개인수요자에대한자금을통해주거환경개선및임대주택공급확대의목적을수행함 2015 년 주택도시기금법 제정과시행과함께국민주택기금이주택도시기금으로개편되고, 이를주택도시보증공사 (HUG) 에위탁함 원래목적을수행하는주택계정에더하여도시계정을추가로설치하여도시기반시설설치및정비, 도시재생사업에대한자금지원등을통해주거환경개선, 도시재생등으로사업목적이확대됨 주택도시기금 (HUG) 은우선주 ( 선순위 ) 출자자, 융자및보증제공금융기관으로서뉴스테이사업에참여함 주택도시기금의뉴스테이사업출자규모는총사업비의 30% 정도이며, 우선주주주로서참여하여배당에서선순위를부여받고있음 뉴스테이사업초기의융자는보증금포함민간자금으로 50% 정도를조달하는구조였으나, 2015 년 8월의 민간임대주택에관한특별법 제정이후주택도시기금융자도가능하게되었음 한편주택도시기금은민간금융기관으로부터의융자자금에대한지급보증 ( 보증료율 0.2%) 도제공함 최근주택도시기금이직면하고있는문제는기금의수익성하락임 저소득층주택소비자를대상으로한정부의공공성과책임성요구가강화되면서복지차원의정책운용이증가하고있음 1% 대의금리로운영되는수익 / 손익공유형모기지를비롯해다수의사업이조성금리보다낮은운용금리로인해장기적인기금재무건정성이악영향을받고있음 112

122 공공임대주택사업의경우에도인근임대주택의시세에비해상대적으로낮은초기임대료와임대료상승의제한등으로인해임대료만으로운영비를조달하는데에도한계에도달하고있는상황임 1인가구시대, 저출산-고령화시대, 저금리-저성장시대, 보유에서거주라는주택수요의개념변화등사회및경제여건의변화에따른임대주택의공급량증가가필수적인상황임 이에따른기금부담의경감을위해민간자본의활용이필수적이며, 이런의미에서민간주도의뉴스테이사업에의참여는새로운수익원확보의기회를제공하고있음 뉴스테이사업의활성화를위해서는민간자본의참여를끌어낼수있는수준의사업성과기대수익률의확보가중요한요소가될것임 (3) 재무적투자자 (Financial Investors, FI) 재무적투자자 (FI) 란기업이나사업에자금이필요할경우기업의경영이나사업의운영에는참여하지않고, 수익만을목적으로투자자금을조달해주는투자자를말함 사업권의획득을목적으로하지않고, 투자자금에대한배당과원리금수익을목적으로투자하기때문에해외민자시장에서는 순수투자자 (Pure Investor) 라고불리기도함 정부는뉴스테이사업에서안정적임대수입확보등을목적으로연기금, 은행, 보험사등금융기관이나금융회사와같은재무적투자자 (FI) 의참여를기대하고있음 11) 현재뉴스테이사업에서참여할수있는재무적투자자 (FI) 는 법인세법시행령 제61조제2 항의다음어느하나에해당하는금융기관으로서 국민연금법, 사립학교교직원연금법, 공무원연금법 에따른연금관리공단, 대한지방행정공제회법, 한국교직원공제회법, 군인공제회법, 경찰공제회법, 한국 11) 김태형, 뉴스테이 FI 중간배당허용, 연 5.5% 이상배당, 건설경제신문, ( 출처 : cnews.co.kr/uhtml/read.jsp?idxno= ), 접속시간 ( ). 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 113

123 지방재정공제회법, 대한소방공제회법, 과학기술인공제회법, 건설근로자의고용개선등에관한법률 에따른공제회, 우정사업운영에관한특별법 에따른우정사업본부, 건설산업기본법 에따른건설공제조합을포함함 12) 이들재무적투자자 (FI) 중일부는뉴스테이사업에참여하기도하고, 협약에도참여하고있지만전체적으로투자규모는아직미미한편임 현재뉴스테이사업의대부분이건설형으로진행되면서중간배당이사실상어렵고, 중간배당을하는경우에는배당금을대부분융자로부담하면서배당을해야하는문제점이발생하고있음 건설형뉴스테이사업의경우, 대부분공사비의조기회수및 8년의무기간을통해자본차익을추구하는분양전환형에가까운사업형태를취하는경우가많이있음 또한초기자금회수차원에서높은보증금위주의준전세내지준월세 13) 형태로임대사업이진행됨에따라낮은임대료수입으로배당이어려운상황임 이결과재무적투자자 (FI) 들은보험사를중심으로보증이주어지는민간융자형태로만일부참여하고, 연기금등대부분의 FI들은사업참여에소극적인태도를보이는실정임 물론이러한제약에는은행법이나보험업법상의투자제한도문제가되지만, 근본적으로는대부분의 FI들이사업구조에대한확신이없기때문임 국토교통부는기존뉴스테이사업이재무적투자자 (FI) 가뉴스테이지분투자를꺼리는점을고려하여청산배당구조를안정적중간배당구조로전환하는방식을도입하였음 재무적투자자 (FI) 의리스크를줄이기위해준공이후재무적투자자 (FI) 가기금지분을인수하는방식 ( 사전매입약정체결 ) 으로투자를유도하고, 자기관리형주택임대관리회사에제공하는임대관리보증기간연장등보증상품을개선하고, 재무적투자자 (FI) 에우선주형태로요구수익율을충족시키는방식을계획하고있음 12) 한국토지주택공사 LH, 뉴스테이민간사업자공모지침서, , p.2. 13) 준전세는한국감정원에서정의한월세의한유형으로월세대비보증금규모가 240 배를초과하는경우이며, 준월세는 배수준인경우를의미함. 114

124 < 참고자료1: 국내공적연기금과대체투자 > 글로벌금융위기이후장기간에걸친글로벌저성장과저금리지속으로국내외주요연기금들의자산운용수익률이점차하락추세임. 이러한상황에서국내연기금은수익률제고를위해기금운용포트폴리오전략의변화를다양하게시도하고있으며, 그러한시도의하나로해외투자와함께대체투자가주목받고있는상황임. 대체투자는주식과채권이라는전통적자산군에비해상대적으로높은수익률을제공하고, 전통적인자산군과의낮은상관관계및인플레이션헤지를통해변동성을안정시킬수있는장점이있음. 국내연기금중에서가장많은운용자금을관리하고있는국민연금의 2015 년도금융부문수익률은 4.6% 이며자산군별로는대체투자 12.3%, 해외주식 5.7%, 국내채권 4.3% 순으로높게나타남. 특히대체투자는 2011년 7.8% 에서 2015년 10.7% 로투자비중이증가하고있음. 2015년국민연금기금운용보고서의 2016~2020년중기자산배분계획에은국민연금대체투자비중 10% 이상유지를목표로하고있음. 다른대형공적연금인사학연금및공무원연금역시향후자금운용방향으로해외투자및대체투자비중의확대를계획중임. 공적연기금의국내대체투자는대부분부동산자산에집중되고있으며특히오피스및상업시설에대한투자에집중되고있음. 양질의부동산에투자를원하는공적연기금이증가하면서투자적격부동산의가격은지속적으로상승할것으로예상됨. 기존부동산투자수익률이하락하면서향후뉴스테이사업등의참여가수익률확보방안의대안이될수있을것으로보임. 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 115

125 < 참고자료 2: 대체투자상품으로서의뉴스테이사업 > 연기금은기본적으로장기예측가능한지속적인부채를보유하고있는기관으로자산부채관리체제를기반으로하는자산배분전략을통해장기금융시장에서중요한역할을수행하고있음. 부동산금융시장이발달한선진국의연기금들은오래전부터모기지및 MBS 등부동산관련금융상품에서중요한기관투자자로서의역할을수행함. 일반금융회사입장에서는유동성부족에따른출구전략의불확실성으로부동산직접투자는위험한투자전략으로분류될수있으나연기금의경우유동성문제가크지않음. 부채상환에대한부담이적은연기금은정기적으로발생하는임대료를기대하며부동산을보유하다가시세차익이목표에다다르면매각하는전략을취할수있음. 장기투자의관점에서경험적으로부동산의매각수익률은물가상승률이상을기대할수있음. 대체투자, 특히국내부동산에대한투자의필요성이증대되는현시점에서안정된수익을보장하는저위험군의국내부동산자산이제한적이라는한계가있음. 양질의투자처가제한적인상황에서뉴스테이리츠에대한우선주지분투자는연기금을비롯한기관투자자들에게시장상황에따라충분히매력적인투자처가될수있을것임. 시장경제에바탕을두고있는뉴스테이사업의성패는결국적정수준의수익률을달성할수있는가에달려있음. 현재주요연기금의국내대체투자수익률은 5~7% 수준이나향후저성장및저금리장기화로점진적하락세가유지될것으로예상됨. 재무적투자자에게충분한참여동기를부여하기위해서는요구수익률수준의우선주발행이나후순위채권이대안이될수있음. 그러나우선주의배당이높게책정될수록보통주배당률이하락할수있으므로이에대한근본대책은사업전반의적정수익률및임대료확보방안이마련되어야할것임. 116

126 (4) 부동산투자회사 (REITs) 와부동산펀드 ( 부동산집합투자기구 ) 뉴스테이사업의투자및임대사업은대부분은부동산간접투자기구를통해이루어지고있음 그중부동산투자회사 (REITs) 가대부분을, 일부부동산펀드 ( 대부분자산운용사 ) 가재산을금융기관에수탁하는방식으로도수행되고있음 리츠 ( 부동산투자회사 ) 는부동산투자회사법제2조제1호에따라다수의투자자로부터자금을모아부동산에투자 운영하고그수익을투자자에게돌려주는부동산간접투자기구인주식회사임 부동산펀드 ( 부동산집합투자기구 ) 는자본시장법상집합투자재산의 100분의 40 이상으로서대통령령으로정하는비율 (100 분의 50) 을초과하여부동산에투자하는집합투자기구로서, 다양한법적형태가가능하여투자신탁, 투자회사, 투자유한회사, 투자합자회사, 투자조합, 투자익명조합등의형태를취할수있으나투자신탁형부동산펀드가가장많이이용되고있음 < 참고자료 3: 부동산투자회사 (REITs)> 리츠란부동산투자회사법에따라다수이투자자로부터자금을모아부동산에투자 운영하고그수익을투자자에게돌려주는주식회사형태의부동산간접투자기구 여기서다수의투자자란발행주식총수의 30% 이상을일반인의청약을제공 ( 동법제14조의 8제2항 ) 해야만하며, 총자산의 70% 이상을부동산 ( 건축중인건축물포함 ) 에투자 운용 ( 동법제25조제 1항 ) 해야하며배당가능이익의 90% 이상에대한배당의무 ( 법제28 조 ) 가존재하며주식회사형태로만가능하며따라서부동산투자회사법에정한사항외에는상법적용 ( 법제3조제1항및제2항 ) 을받아야만함 자산을부동산에투자하여운용하는것으로직접운영여부에따라자기관리형, 위탁관리형, 기업구조조정 (CR) 형리츠로구분 ( 자기관리형 ) 자산운용전문인력을포함한임직원을상근으로두고자산의투자 운용을직접수행하는회사 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 117

127 ( 위탁관리형 ) 자산투자 운용을자산관리회사 (AMC) 에위탁하는회사 ( 기업구조조정형 ) 동법제49조의 2제1항각호의부동산을투자대상으로하며자산의투자 운용을자산관리회사에위탁하는회사 리츠의업무범위는부동산의취득 관리 개량및처분, 개발사업, 임대차, 증권의매매, 금융기관에의예치, 상권 임차권등부동산사용에관한권리의취득 관리 처분, 신탁이종료된때에신탁재산전부가수익자에게귀속하는부동산신탁의수익권의취득 관리및처분등으로제한 리츠의최소설립자본금규모는자기관리형의경우 5억원, 위탁관리형및기업구조조정형의경우에는 3억원으로되어있음. 영업인가를받거나등록을한날부터 6개월 ( 최저자본금준비기간 ) 이지난리츠의최저자본금규모는자기관리형 70억원, 위탁관리형및기업구조조정형은각각 50억원임. 리츠제도도입의목적은일반인에게부동산간접투자기회를제공하고, 부동산시장을건전한투자시장으로전환하여가격안정과건설시장활성화를도모하여부동산산업의경쟁력제고와유동화를통한부동산거래활성화를통해부동산산업의발전을도모하기위함. < 참고자료 4: 부동산펀드 > 자본시장법상부동산집합투자기구란집합투자재산의 100분의 40이상으로서대통령령으로정하는비율 (100분의 50) 을초과하여부동산에투자하는집합투자기구임. 법적형태에는투자신탁, 투자회사, 투자유한회사, 투자합자회사, 투자조함, 투자익명조합이있으나투자신탁형부동산펀드가실무상가장많이이용 자본시장법상부동산펀드의투자대상으로서 부동산 이란단순히실물부동산을의미하는것이아니라다음과같은투자대상및투자유형을포함하는포괄적인의미로규정 부동산을기초자산으로한파생상품에의투자 부동산개발과관련된법인에대한대출 1부동산의개발, 2부동산의관리및개량, 3부동산의임대, 4부동산관련권리의취득, 5채권금융기관이채권자인금전채권 ( 부동산을담보로한경우 ) 의취 118

128 득을통한부동산투자 부동산과관련된증권의취득 부동산펀드의총설정규모는 2016년 11월말기준 860개펀드, 44조 7,260억원임 설정된펀드의순자산총액은약 46조원에달하며, 지역별투자비중은국내가 54.5% 를차지 자금모집현황별로보면사모가금액기준으로약 97.0% 로대부분 표 4-3 부동산펀드현황 (2016 년 11 월말현재 ) 투자지역 자금모집 자료 : 금융투자협회, 구분설정원본순자산총액 국내해외공모사모 현황 860개 / 44조 7,260억원 46조 360억원 584개 / 24조 3,584억원 276개 / 20조 3,676억원 21개 / 1조 3,423억원 839개 / 43조 3,838억원 3. 뉴스테이사업활성화의부동산금융관련장애요인 1) 국내부동산간접투자기구의문제점 (1) 리츠의문제점 국내리츠는폐쇄형, 기한한정형, 위탁관리형, 기관투자가사모중심, 국내오피스투자중심, 성장성과다양성한계라는특징으로부터문제점을도출할수있음 성장성과확장성의한계 14) 국내리츠는회사형이지만회사형의장점을이용할수있는자기관리리츠는세제혜택의없어설립과성장을할수있는여건이되지못함 14) 이현석. 리츠의현황및활성화방안, 부동산포커스 ( 기획특집 2-1. vol 74), 한국감정원, pp 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 119

129 법인세법에따르면부동산투자회사중위탁관리와기업구조조정부동산투자회사에대해서배당가능이익의 90% 이상을배당한경우그금액은당해사업연도의소득금액에서공제함 시장에존재하는자기관리리츠대부분은개발리츠로일반공모가가능하다는점때문에수단적으로리츠를활용한것으로원론적의미에서성장성과확장성을갖춘자기관리리츠와는차이가존재함 하나또는몇개부동산물건으로이루어진리츠는기한이한정적이고설립이후에는리츠간의합병등을통한확장과성장가능성이막혀있음 총자산 18.6 조원 ( 월기준 ) 규모로성장할때까지해외진출리츠가거의없음은제도적한계를드러내는대목임 부동산펀드대비제도적불이익 회사형이기에받고있는문제로써설립시인가제를취하고있어부동산펀드대비기간지연과추가비용, 인가의불확실성등으로투자자및매도자가활용을기피 회사로취급되기에금융기관의출자제한으로일정한도 (15%) 이상은출자가어려움 본질적으로유사한투자기구임에도불구하고거래소의상장관련절차, 공모기준, 공시의무등의규정이달리적용되어제도적형평성문제가제기 표 4-4 간접투자기구의상장규정비교 상장규정부동산투자회사선박투자회사 부동산집합투자기구 특별자산집합투자기구 상장예비심사 ( 질적심사포함 ) 자본잠식률요건 부동산취득요건 관리종목지정요건 공시의무 자료 : 교보증권 ( 리서치센터 ), 부동산투자회사리츠 (REITs)-저금리시대투자대안, KYOBO Securities, , p

130 규모와신뢰의문제 일반투자자의신뢰를확보하고투자수단으로서의인지도를높이기에는규모면에서미약 상장된리츠수는물론시가총액등규모에있어서도미국이나일본등에비해상당히작음 표 4-5 국가별상장리츠의규모 국가 한국 일본 미국 도입년도 상장리츠 ( 수 ) 시가총액 (billion $) 주 1) 한국리츠의시가총액은한국은행경제통계시스템상의 월평균환율 (1,163.22원/ 달러 ) 을사용하여달러화로 변환 2) 기준시점은일본, 미국은 월, 한국은각리츠의공시자료공개여부에따라 Q 또는 3Q 자료를사용함. 자료 : 리츠정보시스템 (K-RIS; 한국 ), ARES( 일본 ), NAREIT( 미국 ), 접속일자 (2) 부동산펀드의문제점 15) 부동산펀드는그과정과투자자모집측면에서장점을지니고있음에도불구하고부동산집합투자에대한투자자의위험수준과수요를고려한상품의구조화가어려움 자본시장법은집합투자기구에서투자자는유한의책임을지며투자를하는모든경우들에대하여이익배분과원금상환이균등해야함 따라서리츠와달리부동산펀드에서우선주의발행이금지되어있음 현재의부동산펀드시장은기관투자자들을위한사모형으로대부분이루어지고있기때문에일반투자자들에게주어지는투자의기회가제한적 부동산펀드시장의활성화를위해서는무엇보다도일반투자자들이적극적으로참여할수있는공모형부동산펀드의활성화가필요함 15) 이태리외 前揭書, pp.199~206. 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 121

131 신탁형부동산펀드의경우법인격이없기때문에부동산의등기가불가하여수탁회사가등기의주체가되지만, 회사형의경우부동산의등기가가능하기때문에주식의상장으로유동화에이점이있음 최근관련법개정으로부동산투자비중의제한이폐지되어향후회사형펀드를통한개발과공모형태의펀드자금조성이활발해질것으로전망 자본시장법상부동산펀드는부동산의최초 취득 시점에서만금융기관으로부터차입할수있도록유권해석을하고있는데 취득 이라는단어의정의가명확하지않아문제가발생할수있음 취득시대출로자본을조달한후, 이를연장하거나재금융 (Refinancing) 을실시하려해도허용불투명 부동산펀드가해당부동산의운용중에임차인에게보증금을반환해야하거나자본적지출 (Capital Expenditure) 이발생한경우에도차입이어려울수있음 부동산펀드의부동산운용도중재무레버리지의극대화를위해지분 ( 집합투자증권 ) 의비중을낮추어야할경우차입이어려울수있음 부동산펀드에의한부동산개발시토지의취득시기와개발착수시기간에간극이존재하게될경우차입의가능성에대해서도의문이존재함 부동산개발업법과자본시장법상의괴리로인해부동산펀드에의한부동산직접개발에여러가지제약조건들이존재함 부동산개발업법에의하면부동산집합투자기구중투자회사형만이단독으로부동산개발업을등록할수있음 대부분의부동산펀드가취하고있는투자신탁등의형태에대해서는부동산개발과관련된등록규정이존재하지않았고, 투자신탁에게법인격을빌려주는신탁업자가보수적으로움직임 자본시장법의집합투자기구의설정에있어부동산펀드는폐쇄형으로만들어지도록의무화되어있고 5년동안환매도금지되어있음 이러한이유로많은부동산펀드들이 PF 대출형과임대형부동산펀드에집중되어있으며존속기간도 3년이하로설정된것이많아부동산자산의경기변동에효율적적용이어려움 122

132 특히개발형부동산펀드의경우는개발사업의특성상사업의지속화가필요하므로이를고려한존속기간을통해지속적투자가가능하도록해야함 상장된환매금지형부동산펀드의경우투자자가부동산펀드의주식 ( 수익증권 ) 을매입한시점의과표기준가와매도한시점의과표기준가를비교해매매차익을기준으로배당소득세를납부해야함 문제는투자대상의시장가가존재하지않기때문에추정을통해기준가나과표를선정하게되는데이때주가와과표간의괴리가발생함 즉상장펀드의주가는하락해도과표기준가가오르거나반대로주가는상승해도과표기준가가내려가는가격간의괴리가발생할수있음 따라서부동산펀드의매도시과표기준가가주가보다높아손실이발생했음에도세금을내거나, 과표기준가의하락에도주가상승으로이익이발생해도세금을내지않는경우발생가능함 부동산펀드는개발에필요한나대지나부속토지를매입하여도건물이멸실되어부속토지의특성을잃는기간이길어져과세를위한기준일에나대지를보유할경우종합부동산세를납부해야함 부동산펀드는애초부터부동산개발에대한고려없이제정된측면이있어, 사업목적에사용하기위해소유한일정범위의건물등의부속토지일때에만분리과세가가능함 2) 국내임대주택사업의현금흐름및현금흐름구조상의애로 우리나라는임대주택이외국과달리월세중심이아니라전세내지는보증금위주의보증부월세형태를취하고있음 전세인경우는아예월세임대료가없기때문에전세금은무이자대출로서만역할을하게되게사업수익의관점에서는자본차익에만의존하는구조가되면서사실상분양사업내지는분양전환사업이외에대안이없음 보증부월세의경우에도월세임대료의체납을대비한수준이상으로높은보증금을갖는경우가많기때문에현금흐름이거의없음. 준전세의경우는월임대료 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 123

133 의 240배이상으로사실상전세와다를바가없음. 준월세의경우는 배사이로우리나라에서가장일반적인월세형태인데, 이경우도임대주택의수익률이낮은배경이되고있음. 상대적으로월임대료의 12배이하인경우는전체시장에서차지하는비중이크지않음 이로인해뉴스테이사업의경우에도청산배당에의한 8년분양전환사업과같이운영될위험이큼. 각종지원에도불구하고 8년의무임대기간이종료됨과더불어임대주택으로역할이종료될가능성이높음 이러한현금흐름하에서는기업형임대주택사업이지속성을갖는영속형사업으로유지되기가어려운분야로간주됨 특히임대주택은리츠가접근하기는매우어려운부동산으로상당기간투자에서외면받아옴 더욱이우리나라리츠는대부분이비상장의기한부운영형태로부동산펀드와같이매우제한적투자수단으로진행되고있기때문에현재와같은임대주택의현금흐름으로는제대로된지속적인리츠투자가어려울것임 뉴스테이는사업유형에따라현금흐름이상이한데, 현재와같이건설형의아파트단지를투자하는경우에는임대료현금흐름에기초해서투자하는데한계가있음 뉴스테이중상대적으로도심형으로오피스텔이나도시형생활주택등에 1-2 인가구에집중하는리츠의경우외국과같이임대료중심의현금흐름에기초한사업구조로기존의상업용부동산과마찬가지로리츠형태로투자하는것이용이함 그렇지만대도시교외의보증금중심인아파트단지형임대주택의경우에는지나치게높은보증금에의존하는구조로현금흐름에기초한사업구조가어려움 결국사업정산시가격상승에따른자본차익에크게의존하게됨 이러한문제점을보강하기위해서뉴스테이는공적기금지원, 공공택지, 보증을제공하는형태로수익성을제고하고, 신용보완을하고있음. 그러나만약이러한지원이중단되거나축소되었을때지속적으로임대리츠사업이가능할것인지의문임 124

134 또한임대의무기간이종료된 8년이후이임대아파트가개인에게매각되지않고지속적으로기업형임대주택으로운영될것인지도명확하지않음 따라서이러한문제점에대한보완대책이필요함. 이것이되지않으면뉴스테이사업이임대주택이기존에 10년분양전환공공임대주택처럼개인에게최종적으로분양되는하이브리드 (hybrid) 형민간주택투자로될가능성도있음 3) 임대주택리츠제도및구조상의애로 우리나라리츠는기한부, 비상장구조가대부분이기때문에임대주택리츠가부동산펀드와유사한투자형태를벗어나지못하게됨 뉴스테이가영속하는회사형의상장리츠로전환되는것이필요함 리츠의본질적성격은영속하는회사형으로부동산자산관리를수행하는것임에도불구하고, 우리나라리츠는부동산펀드와의경쟁으로인해한시적비상장리츠로서부동산펀드와유사하게운영되고있음 현재는뉴스테이사업에는건설회사가가장많지만, 금융기관이나임대관리회사, 연기금등다양한참여자가참여할필요가있음 리츠에부동산을매각하거나리츠에대주주로투자하는기업, 지방공사, 공기업, 건설사, 디벨로퍼, 임대관리회사, 금융회사등리츠의앵커 (Anchor) 내지는스폰서 (Sponsor) 들이이자산관리사업에참여가필요함. 16) 토지임대부임대주택에토지를빌려주는토지주입장에게임차에따른세제혜택등이없고, 사업구조도지속성이없는형태가많음 토지임대부의경우건물만소유하고있기때문에현금흐름이명확하지않으면투자에어려움이발생할수있음 16) 앵커투자자는리츠사업에참여하는사업제안자로서리츠의자금조달과투자정책을총괄함. 리츠의 AMC, PM 회사를앵커투자자의자회사로두고사실상리츠의부동산공급, 자산관리, 임대관리를총괄함. 이러한앵커리츠형태는일반국민의리츠투자를가능하게하는시장신뢰성을부여하게됨. 일본이나싱가폴, 홍콩에서스폰서 (Sponsor) 투자자또는스폰서리츠 (Sponsored REITs) 로불림. 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 125

135 임대관리체계화를통해뉴스테이사업의수익성을제고해야함. 임대관리체계화없이뉴스테이의성공은어려움 주택임대관리업이 2014 년에도입되어작년말에 170 개사를넘는수준이되었지만, 아직규모의경제를확보하지못하고있음. 이로인해임대주택리츠의 PM 업무를본격적으로운영하지못하고있음 자기관리형주택임대관리가가능하다면리츠입장서는공실위험을완전히벗어날수있다는점에서이러한기능을제공하는 PM회사를육성할필요가있음 현재뉴스테이 15만호를달성하기위해서출자금만 6조원정도가필요함 공공임대리츠까지고려하면주택도시기금은이금액의 2배인 12조원의출자금이필요함. 이에따라뉴스테이의출자자내지는융자기관으로연기금도주거복지지원차원에서참여가고려될수있음 현재뉴스테이리츠자산의규모가작아규모의경제를달성하기어렵고수익성도높이기어려움 현재임대주택리츠는최초투자물건이외에추가적인편입이나부분매각등이사실상이루어지지않는형태임 일물-일리츠원칙 ( 리츠에하나의투자물건만두는방식 ) 과같은경직적규제는해소되는것이바람직하며, 외국처럼 M&A 가일반화될수있도록제도개선이필요함 주택도시기금과같은공공자금의마중물에의존한사업의형태로외국과같은상장에기초한일반리츠로성장할수있는노우하우와신뢰도가필요함 17) 우리나라리츠는연기금투자를받을경우상장의무가면제되고있으나, 이로인해공모행위가배제되면서일반투자자의참여가어렵게되는문제점이있음 금융관련법의출자자에대한제한으로다양한출자자가참여하기어려움 리츠와관련된법인세감면이나부동산관련세금 ( 취득세, 재산세등 ) 의감면이제대로이루어지지않음으로써세제혜택이제약을받음 17) 한국건설산업연구원. 기업형임대주택사업, 임대주택리츠활성화필요, 건설동향브리핑 (512 호 ), , p

136 지방공사의임대주택리츠참가시법적제한의문제, AMC 자격문제로별도설립함 기업형임대사업의규모제한 ( 건설 300호, 매입 100호 ) 으로도심내소규모개발의어려움이발생함 중개, 관리, 개발, 건설등각업역을통합하는데있어법적한계가크기때문에시너지효과를발휘하기어려움 상장이될경우투자자보호나투자금회수가훨씬수월함에도불구하고, 비상장형태로운영하는것이일반화되면서제도운영자체가비상장을전제로개선이이루어지는심각한문제가내재함 이결과상장된리츠조차단기간청산되고나면리츠로서활용되지못하고있으며, 비상장리츠는운영기간이후매각되는형태로운영의지속성이없음. 이문제를해결하기위해서는상장이가능하도록제도개선을하고, 상장에따른투자자신뢰를받을만한부동산자산운영체계를갖추는것이필요함. 이를통해비상장리츠의상장화를추진하고, 규모의경제가없는비상장리츠들의통폐합을해서경쟁력을제고해야함 상대적으로공공리츠들이신뢰성이높고, 규모의경제가있다는점에서원칙적으로상장전환하는방안을마련하는것이필요함 4. 뉴스테이공급확대를위한정책과제 : 재무적투자자 (FI) 유인 1) 리츠 (REITs) 공모활성화 (1) 공모활성화필요성 정부가계획하고있는수준으로뉴스테이공급을본격화하기위해서는공급물량확대, 공급방식의다각화, 민간및재무적투자자 (FI) 의참여확대, 다양한주거서비스제공등의과제들을해결할필요 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 127

137 재원조달을위한재무적투자자 (FI) 참여유도및확대방안마련, 기업형임대주택공급방식관련세부운영지침마련, 주택임대관리업등관련산업의종합화및선진화기반형성등이이루어져야함 위의과제를해결하고, 주택임대시장의공급원으로뉴스테이가작동하기위해서는 유동성 확보가가장시급한과제가될것임 이같은과제들의대두는다음과같은문제점들에서출발하고있음. 첫째, 뉴스테이활성화의기본은임대수익성확보인데우리의주택임대차계약관행은아직까지임대료보다보증금이더우위를유지하고있음. 건설형의경우, 많은보증금과적은임대료책정으로배당이발생하지않을수있어임대의무기간 8년만기이후매매차익을통해전체비용과수익을정산하는형태를취할가능성이큼. 이는민간활력을통한임대주택재고확충의큰장애중하나로작용 뉴스테이는시행, 시공, 분양, 임대, 유지관리의과정에리츠나부동산펀드, 자산관리회사 (AMC) 와주택임대관리회사가사업주체로참여. 리츠는뉴스테이의소유자가되고, 부동산자산을위탁및운영하는자산관리회사, 임대주택을관리하는주택임택관리회사가참여하여보증금과월세에서발생하는임대주택의수익성과현금흐름에기초해운영됨 그러나모든뉴스테이가현금흐름에기초해투자할수있는것은아님. 일반적으로도심내주거용오피스텔이나도시형생활주택과도시외곽에건설되는아파트단지들은임대료형태자체에차이가있을것이어서건설형의경우수익성확보가용이치않을수도있음 둘째, 지원정책의한시성에대한우려와이를해소시킬수있는로드맵제시가아직은미흡함 현재는제도정착과뉴스테이공급활성화를위해민간사업자의수익성제고와신용보완을공적기금지원, 공공택지제공, 보증제공, 세제감면, 정비사업의경우용적률추가제공등의형태로지원하고있어사업자의활발한참여를유도해내고있지만, 지원이축소되어수익성이악화될경우뉴스테이사업이지속될지는의문 128

138 뉴스테이지원정책에대해과도한특혜라는논란이계속되고있어일부의경우 ( 정비사업이나특화형등 ) 를제외하고는추가적인인센티브를제공이나유지가어려운상황이발생할수있는만큼사업주체스스로운용될수있는체계를갖추도록지원할필요 셋째, 뉴스테이공급물량확대를위해서는주택도시기금출자만으로는한계 건설회사중심으로금융기관, 임대관리회사, 연기금등다양한재무적투자자 (FI) 가참여미흡 새로운출자자나융자재원이필요하나재무적투자자 (FI) 의자금성격을고려할때뉴스테이사업의위험요소완화와리츠투자의안정성을더높일필요가있음 마지막으로리츠등을통해뉴스테이에유동성을지속공급하는제도와운영이다소미흡한실정임 이상의문제를해결하는방안중하나가뉴스테이에유동성을지속공급할수있는부동산간접투자상품들을충분히갖추는것이나아직까지는미흡한실정. 이는우리나라리츠의기한부와비상장구조와일물-일리츠투자관행에기인하는바가큼 현재민간임대주택리츠는첫투자물건외에추가적인편입이나부분매각이사실상어려운형태이어서투자유연성이매우낮아작은자산규모뿐아니라수익성제고도어려운실정 (2) 정책과제 이상과같은문제점들을해소해나가기위한정책과제는다음과같음 첫째, 회사형상장리츠의활성화추진 18) 리츠상장이부진했던이유는 1인당주식소유한도제한, 모든투자행위주주총회결의의무화, 엄격한상장요건, 구조조정리츠 (CR 리츠 ) 위주의발달역사, 부동산펀드발달등에기인 18) 대부분기관투자자위주의사모 ( 私募 ) 로운영 ( 15 년기준 97%, 128 개중 125 개가사모 ). 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 129

139 민간임대리츠가기한부, 비상장구조가대부분이었던문제점을벗어나뉴스테이리츠가지속되는회사형의상장리츠로전환필요 19) 리츠가발달한선진국에서는공모를통한상장은리츠의기본속성으로이해 뉴스테이리츠의상장활성화는뉴스테이사업자체뿐아니라주택임대관리업, 주거서비스연관산업을성장시켜다양한시장참여자를육성가능케하고, 기업의투자촉진도유인 둘째, 모자형리츠가도입되었지만, 여전한일물-일리츠투자관행탈피 기존리츠는사업관리용이성, 사업장간위험전이단절, 출자관리, 상장을위한질적심사 ( 펀드는해당없음 ) 생략등을위해리츠설립시관행처럼일물일리츠운영방식도입 일물일리츠관행에익숙한우리리츠는그간소규모로 5~6 년간단기운영위주이어서, 8년이상장기투자를요하는뉴스테이사업에는부적합한면이있음 일물-일리츠투자관행탈피를위해모자형리츠를뉴스테이사업에적용. LH 가자산관리하는子리츠들에출자하는母리츠로 뉴스테이허브 (New Say HUB) 위탁관리리츠 를설립 ( ) 한것을들수있음 이는주택도시기금의리스크를분산시키고, 모리츠주식상장추진으로재무적투자자를참여를유도하기위한것으로향후모든리츠가투자대상이될수있는형태로유도하는것이필요 셋째, 리츠투자의안정성제고및투자자보호강화 재무적투자자 (FI) 의참여를확대하기위해서는뉴스테이사업의위험요소 ( 미분양 공실 시공리스크, 출자지분처분어려움등 ) 은줄이고리츠투자의안정성은제고필요 리츠를상장하여자금회수가용이토록하고상장에따른투자자보호도강화 기타임대차시장구조개선및리츠출자자다양화등의정책과제 임차시장현금흐름구조도보증금보다임대료구조로점진적으로전환시킬수있도록하고, 다양한사업주체가리츠출자자로참여할수있게하여야함 19) 2016 년 3 월말현재상장리츠는 3 개에불과 ( 광희리츠등 ) 해일반인의간접투자기회부족. 130

140 전자는부동산개발 SPC 중하나인 PFV( 프로젝트금융투자회사 ; Project Financing Vehicle, 법인세법 51조에근거한한시적페이퍼컴퍼니 ) 등을통해사전에건설하고민간임대리츠가 PFV 로부터임대주택을일괄매입하는형태 ( 매입형 ) 을참고할수있음 후자는기존리츠의자산관리회사외에금융기관, 디벨로퍼, 리츠에부동산매각내지투자하는회사, 공기업및지방공사등이리츠의앵커내지스폰서들이리츠자산을위탁운영하는자산관리회사에참여할수있도록통로개설하는방안을검토 2) 증대하고있는뉴스테이에대한관심을투자로전환 (1) 대체투자시장에대한공적연기금등의관심증대 뉴스테이는사업구조, 추진방식을감안할때민간기업의적극적참여가필요 수익성을중시하는민간기업의참여를유도하기위해낮은이자율의건설자금지원, 저렴한택지의공급, 취득세 소득세 법인세면재혹은감면등의세제혜택인센티브를부여 민간기업의투자적관점에서볼때뉴스테이의가장큰리스크는 8년이상장기임대주택에대한선투자 투자관점에서볼때부동산의가장큰문제점은경기여건에따라, 그리고원하는시점에자산가치의큰손실없이현금화하기가매우어렵다는점 주택시장이좋지않을경우주택가치가하락해화폐유동성을악화시킬수있음. 따라서유동화의문제에민감할수밖에없고, 이런점에서투자자는주택매각을통한시세차익을기대할수밖에없음 이같은현상은뉴스테이정책과사업정착을가로막는중요한장애로작용 따라서장기보유에따른유동성제약리스크를최소화하는것이뉴스테이조기정착과지속을위한첩경 민간투자자나공적연기금등재무적투자자 (FI) 의뉴스테이사업참여는이같은문제해결에큰기여를할것으로예상 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 131

141 주요연기금들은저성장과저금리현상지속에따라자산운용의실적실현에어려움을겪고있음 공적연기금등은자산운용실적실현이쉽지않은상황에대한돌파구로수익률제고를위한기금운용포트폴리오전략의변화에대해다양한시도를하게되었고, 그방법의하나로대체투자에주목 20) 대체투자 (Alternative Investment) 란주식, 채권등이전통적투자라면이를벗어나부동산, 사회간접자본시설, 사모투자 (Private Equity), 헤지펀드 (Hedge Fund) 등에대한투자를의미 (2) 대체투자시장현황과수익률 대체투자의수익률이전통적자산군에비해상대적으로높을경우, 재무적투자자 (FI) 의자산배분전략에뉴스테이자산을포트폴리오에포함시킬가능성증대 자산배분전략에대체투자를포함하는것은주식, 채권보다상대적으로높은수익률을제공하는자산을포트폴리오에포함시킴으로써자산의목표기대수익률을제고시킬수있기때문 따라서전통자산군과의낮은상관관계및인플레이션헤지를통해포트폴리오의변동성을장기적으로안정시키기위해서는대체투자확대가필요 21) 국내주요연기금중가장많은자금을운용하는곳은국민연금의사례 22) 국민연금의 2014 년도금융부문수익률은 5.25% 이며자산군별로는대체투자 12.47%, 해외채권 9.23%, 해외주식 8.94%, 국내채권 6.79%, 국내주식 5.43% 의수익률 특히대체투자는 2012 년 9.2% 에서 2015 년 10.7% 로투자비중이계속적으로증가 20) 이동행, 뉴스테이활성화를위한고찰, 주택금융월보, pp.24~41.(p.32) / 일반적으로대체투자자산의위험은전통적자산보다높은것으로알려져있음. 위험 - 수익의상쇄 (risk-return tradeoff) 에입각한고 ( 중 ) 위험 - 고 ( 중 ) 수익자산임 ( 이동행, p.32). 21) 이동행, 上揭論文. p ) 국민연금공단홈페이지 ( 접속일자 :

142 2016 년국민연금기금운용보고서의 2017~2021 년중기자산배분 ( 안 ) 에서도대체투자비중을 10% 이상으로정하고있음 (2017 년 11.9%) 기타기관의기금운용중대체투자비중 23) 다른대형공적연금인사학연금및공무원연금역시국내채권비중의축소와해외투자및대체투자비중의확대로향후자금운용방향을계획 사학연금 : 2015 년대체투자비중은 16.0%, 2017 년 20.1% 계획 공무원연금 : 2014년 14%, 2015~2017 년 14.8~14.9% 계획 (3) 대체투자대안으로서뉴스테이리츠의위상강화 공적연기금의대체투자상품의특징과한대안으로서의뉴스테이리츠 대부분부동산자산에집중. 특히오피스및상업시설에대한투자는더욱집중될것으로예상 안정적인수익률을발생시키는양질의부동산에투자를원하는공적연기금을비롯한기관투자자들은증가하는데반해, 이들의투자기준에적합한투자대상이제한적이라면수요-공급에따라서투자적격부동산의가격은상승할것으로예상 높아진가격으로부동산을매입한다면시세차액을기대하기어려워지게됨. 따라서기관투자자들은자신들의투자목적에알맞은다른투자대상을찾아야할것이며뉴스테이의참여는이에대한하나의대안이될수있을것임 사업성의기준이되는리츠의수익률 리츠협회의자료에따르면, 24) 2015 년기준리츠의연평균배당수익률은 CR리츠는 10.1%, 위탁관리리츠 7.6%, 상장리츠 7.1% 등평균 8.1% 의높은연환산수익률을달성한것으로나타남 23) 사립학교교직원연금공단 ( 사학연금 ) 기금운용현황 ( p) / 공무원연금공단자금운용 ( 접속일자 ) 한국리츠협회, REITs Journal(2016 Summer vol.20), , pp.16~17. 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 133

143 2014 년의 6.2% 의평균수익률을제외한다면 2010 년이후 7~9% 대의높은수익률실현 투자유형별자산규모와평균수익률 25) 투자유형별로는오피스, 주택, 리테일의순으로리츠수가많았고, 자산규모도간은순위 기업구조조정리츠 / 위탁관리리츠가투자하고있는리츠총 122개중 42개 ( 자산비율 47%) 가오피스에투자 주택에투자하는리츠가지속적으로증가하면서 2016 년 1분기에는 40개로자산비율은 28.2% 를기록 리테일에투자되고있는리츠의증가세는둔화되고있으며 2016 년 1분기에는 21개와자산비율 16.3% 를기록 평균수익률은물류 (12.8%) 가가장높게나타났으며, 뒤이어리테일 (10.5%), 호텔 (7.4%), 오피스 (6.2%), 주택 (5.7%) 의순 따라서안정적자금조달이가능한연기금의투자기간을완화하는보완책을마련하는등제도의보완이이루어진다면연기금등재무적투자자 (FI) 의뉴스테이참여가활발하게진행될것으로예상 (4) 리츠를이용한임대주택투자연혁과뉴스테이리츠 2014 년이전까지리츠를이용한부동산투자는주로상업용부동산에집중 오피스, 리테일등이중점투자대상이됨에따라전체리츠에서주택투자가차지하는비중은매우미미 이후공공임대리츠와민간제안리츠 ( 뉴스테이 ) 도입으로빠르게증가하기시작 국토교통부에따르면 16년 3월기준, 주택부분리츠는 40개로자산규모 5.2 조원. 이는전체리츠자산의 28% 를상회하는수준으로투자비율면에서오피스 (47%) 다음으로높음 25) 한국리츠협회, , 上揭書, p

144 공공임대리츠와뉴스테이의출자자와비율 공공임대리츠는 10년분양전환공공임대주택을투자하는것으로출자자인 LH 와주택도시기금이각 20% 와 80% 출자. 차입은주택도시기금, 임대보증금, 민간차입으로구성 (LH가임대주택매입확약하는점에서뉴스테이와차이 ) 뉴스테이중민간제안사업의리츠자금조달구성은사업제안자가 20%( 보통주 ), 주택도시기금 30%( 우선주 ), 그리고보증금포함민간자금으로 50% 를조달. LH 공모사업의자금조달은출자 20%( 기금 50~70% + 민간 ), 차입 80%( 민간차입, 임대보증금 ). 주택도시기금이총사업비의 10%( 출자비율은 70%), 시공사가 2~3%( 출자비율은 30%) 출자 뉴스테이사업유형및리츠구조 LH 공모사업 ( 개요 ) LH 부지등공공택지를대상으로공모를통해사업자를선정하고, 기금이공동출자하는임대리츠설립 ( 자금조달 ) 자기자본 20% (50~70%: 기금출자 ( 우선주 ), 30~50%: 민간출자 ( 보통주또는우선주 )), 타인자본 80% ( 사례 ) 화성동탄 2 A-14, 위례신도시 B-0 등 공급촉진지구 ( 개요 ) 유상공급면적의 50% 이상이기업형임대주택으로공급되는신규택지개발 ( 사업절차 ) 사업제안 지구지정 지구계획승인 사업시행順 * 공공이대지조성하는경우, 민간이제안하면서기금출자요청하는경우임대리츠를설립하여사업추진 ( 사례 ) 과천주암, 의왕초평지구등 민간제안사업 ( 개요 ) 즉시주택건설이가능한부지등을대상으로민간에서기금참여제안시, 기금출자리츠가사업추진 ( 자금조달 ) 통상자기자본이 20~30%, 타인자본 70~80% 수준으로민간사업자와협의, 기투위심사 ( 사례 ) 인천도화, 수원권선등 정비사업 ( 개요 ) 기금이출자하는임대리츠를설립하여정비사업의일반분양분을매입하고기업형임대주택으로활용 ( 사업절차 ) 조합 - 임대사업자 - 지자체 - 국토부간긴밀한협조를통해사업시행변경인가및매입예약체결추진 ( 사례 ) 광주누문, 인천십정등 자료 : 한국토지주택공사 LH, 내부자료. 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 135

145 기금의수익률 리스크관리, 재무적투자자유치, 기금출자부담완화를위해母子형리츠활용 26) 기업형임대리츠와준공공임대리츠별로별도의母리츠를구성하여사업성격별구분운영 母리츠자산관리회사 (AMC): LH 한국토지주택공사 주택도시보증공사 (HUG) 는대리주주로서출자심사및의결권행사를담당 모자형리츠의리스크관리와유동성확보 기금수익률 (4%) 과완충률 (12%) 이母리츠에서결정되어특정子리츠의수익률과완충률을낮추어도母리츠에서분산가능 ( 유동성확보 ) 子리츠의임대가시작되어임대료수입이안정화되는시점에주식을상장하여기금자금회수 연기금등기관투자자는대규모투자를선호하므로, 개별리츠에비해母리츠가주식매각이용이 부족자금조달은대형母리츠에서 HUG 보증부채권을발행하여기금의출자부담을축소 3) 뉴스테이리츠의대형화 리츠가발달한나라에서공모는리츠의기본적속성으로이해되며, 영속적기업형태를가지고주식시장에서거래되어야함 27) 주식시장에상장된우리나라의공모리츠는 2016 년 3월기준 142개리츠중 3 개에불과 우리의경우, 전체리츠시장규모에서개별리츠하나당규모등에서선진리츠시장과는비교가되지않을정도로작아시너지효과창출이어려움 28) 시장전체의규모뿐만아니라리츠하나당규모도우리나라리츠는미국대비 1/30, 일본대비 1/15 정도로아주작은규모임 26) 국토교통부, 보도자료 ( 대책, 기업형임대리츠, 허브 (HUB) 만든다 ). 27) 이태리외 前揭書, p ) 이태리외 上揭書, p

146 리츠자산규모로도우리나라는호주의 1/6, 일본의 1/5 수준 (2014 년 7월기준 ) 이나 2015 년이후리츠자산규모가빠르게증가하고있는추세 공모활성화및규모의대형화는시장의투명성과신뢰도높여민간임대사업 ( 뉴스테이 ) 리스크를크게완화시키고투자자의자금회수도용이하게할것으로기대 민간임대사업의원활한진척을위해리츠는재원조달측면에서기여하며, 민간임대사업수행과정에서리츠는공모활성화및대형화를통해선진시장으로도약에일익을담당할수있을것으로평가받고있음 < 참고자료5: 아시아 태평양국가의리츠규모 > 1) 리츠시장규모 2014년 7월 11일기준아시아 태평양시장의시가총액은 284.4조원으로이중호주가 97.8 조원으로가장큰시장을형성하고있으며, 일본의시가총액은 91.4 조원, 싱가폴의시가총액은 50.7 조원으로큰규모의리츠시장을형성하고있음 리츠는 1960 년미국에서처음도입된이후 1980 년대까지는호주등극히일부국가만이리츠제도를도입하여운영하였음 2000년대이후자본시장의통합이가속화됨에따라 2000년일본을시작으로한국, 싱가폴, 홍콩과같은아시아 태평양국가들의제도도입이증가하였음 그림 4-7 아시아테평양지역리츠시가총액비중 출처 : 한국리츠협회. KAREIT report, 제 4 장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제 137

147 2) 호주및싱가폴리츠 최근호주리츠는 LPT 지분 (Unit) 과자산관리회사 (AMC) 의주식 (share) 을묶은형태인상장형결합형리츠 (Stapled REITs) 가증가하는추세 호주리츠의발전요인은유동성및양질 (Top quality) 의부동산확보에있었으며, 리츠의상장을통해선진화된투명한시장을형성할수있었음 싱가폴 ( 위그림에서 17.9% 로 3위임 ) 은우리나라와비슷한시기에리츠를출범 시장규모는우리나라와는비교도되지않을정도로성장. 성장배경의핵심으로스폰서드 (Sponsored) 리츠를들고있음 리츠의지속적인성장과뉴스테이정책금융지원방안의한축으로써신뢰도를제고하고대형화할수있는방안을모색해야하며, 이를위해서싱가폴의스폰서드리츠및호주의스테이플드리츠형태및적용방안을검토해볼필요가있음 138

148 CHAPTER 5 뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 01 뉴스테이사업활성화를위한금융지원대책 뉴스테이사업활성화를위한금융의역할 외국의상장리츠와시사점 152

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150 CHAPTER 5 뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 1. 뉴스테이사업활성화를위한금융지원대책 1) 부동산펀드활용방식의뉴스테이사업활성화 1) 최근부동산시장에서업무빌딩등의투자수익률은연 3~4% 대로떨어진반면, 개발사업대출을통한수익률은연 10~20% 에달하고있어부동산펀드 (REF) 운용사들의부동산개발사업관심이증대되고있음 실제로부동산개발사업에투자할목적으로설정된 REF 가금년 2분기에만 10 여개에달하고있음 통계상으로도 2016 년 1분기중개발사업투자펀드가 REF 에서차지하는비중은 3.9% 였으나, 2분기중에는 23.1% 로급증하였음 특히최근정부가뉴스테이등의개발을적극지원함에따라 2분기에설정된 REF 의 60% 이상은임대주택에대한투자로구성됨 국토교통부는 2016 년제10 차무역투자진흥회의를통해 부동산서비스산업육성방안 을발표하면서기업형임대주택에대한기관투자자의참여가미흡하고임대관리업등서비스산업은영세한수준에머물고있으며, 리츠도사모 (94%) 위주로발달되어개인들의소액투자기회가제한된다고지적하고이에대해다음과같은부동산펀드활용방안을제시함 임대주택투자에대한세제지원확대 임대주택투자를활성화하기위해적용되고있는임대주택리츠 펀드에대한배당소득세분리과세를 18년말까지, 임대사업자에대한소득세또는법인세감면을 19년말까지연장적용 1) 국토교통부. 보도자료. 부동산서비스산업육성방안발표, 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 141

151 법인이리츠또는부동산펀드를통해장기임대주택 (15 년이상 ) 에투자하는경우, 배당소득과주식양도차익에대한법인세를감면하는세제지원도입 뉴스테이에대한재무적투자자 (FI) 참여를확대하고, 15년이상장기간운영유도 부동산펀드를통한뉴스테이추진여건개선 부동산펀드를통해뉴스테이를추진할때에는일반부동산펀드에적용되는국민주택채권매입의무를면제하는인센티브부여 국민주택채권매입면제시연환산기준 0.5~2.7bp 수익률상승효과 또한부동산펀드등에대해서도임대주택매입자금보증의보증수수료 ( 현행연 0.337%) 를인하하고, 보증대상자산도확대하여뉴스테이투자를촉진 자산관리회사와자산운용사의겸업허용 현재까지불가능했던리츠의자산관리회사 (AMC) 와펀드의자산운용사간에겸업을허용 역량있는자산운용사가상장리츠를추진할수있도록허용하고리츠자산관리회사도펀드를통해부동산을확보할수있도록선택적추진이가능해지도록함 < 참고자료6: 부동산펀드활용정비사업연계형뉴스테이사업 > 인천십정2 주거환경개선구역에 정비사업연계형뉴스테이 사업자는부동산펀드를활용 십정2 뉴스테이의사업자 ( 스트래튼홀딩스 ) 는부동산투자신탁을설립하여재산을수탁은행에위탁하고, 수탁은행은자산운용사인뉴스테이사업자의지시에따라일반분양분을매입 신탁형부동산펀드는법인격이없어수탁은행을통해법률행위를함. 십정2 뉴스테이부동산펀드는주택도시기금의출자없이삼성생명, 하나금융지주등순수민간투자자들로만이루어지는최초의사업구조 142

152 사업시행자인부평구청장 ( 인천도시공사와공동시행 ) 은기존소유자에게제공하는특별분양분을제외하고, 나머지일반분양분을뉴스테이사업자에매각 이때, 부평구청장은일반분양분을시세보다저렴하게매각하되, 용적률상향을통해기존소유자의분담금증가를완화 용적률상향으로인천십정2 주거환경개선구역의총공급규모는 3,048 호에서 5,761 호로증가되며, 이중뉴스테이로 3,600 호가공급될예정 그림 5-1 정비사업연계형뉴스테이 자료 : 국토교통부, 보도자료, 뉴스테이장기중단된주거환경개선사업을일으키다, ) 리츠활용방식의뉴스테이사업활성화대책 국토교통부는뉴스테이에대한재무적투자자의참여를활성화하기위해뉴스테이사업구조개선 리스크저감계획을발표 이는뉴스테이를장기 안정적으로운영하기위해장기투자가가능한연기금 금융기관등재무적투자자 (FI) 의참여를확대하기위함 임대기간중에도안정적으로배당하고, 개발에따르는인허가 준공리스크를저감하는데중점을두고있음 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 143

153 먼저 FI가뉴스테이지분투자를기피했던주요한원인인청산배당구조를안정적인중간배당구조로전환하기위해사업구조를개선하기로함 2) ( 토지임대 ) 뉴스테이리츠가토지를매입해주택을건설하는방식에서벗어나, 기금과 LH 등이출자해설립한토지지원리츠가토지를매입해뉴스테이리츠에저렴하게임대하는토지임대형뉴스테이방식을도입함 토지임대방식이적용되면, 뉴스테이리츠는총사업비를줄이고, 토지매입비용조달에따르는금융비용절감가능 ( 복합 특화개발 ) 리츠의경우건축물연면적의 30% 범위에서분양주택또는수익시설과복합개발하여수익을조기에실현할수있도록사업구조를유연화함 ( 재무구조개선 ) 회계편의를위해정액으로가정 ( 원가의 0.2~0.9%) 하고있는수선유지비를현실적으로조정 ( 평균 0.5%, 연차에따라증가 ) 하는등재무구조를표준화함 ( 비용절감 ) 시공사의보통주출자부담을완화하여공사비를절감하고, 견본주택건축비용등불필요한비용을최소화함 < 참고자료7: 토지임대형뉴스테이사업의개요 > 국토교통부는전체적으로뉴스테이사업참여자의부담을덜어주기위해토지임대부리츠를지원하려는방안을제시하고있음 뉴스테이사업자가초기에토지매입을위한자금부담없이임대사업을추진할수있도록토지를저렴하게임대해주는토지지원리츠가도입을추진하고있음 3) 구체적으로뉴스테이리츠가토지를매입해주택을짓는방식에서벗어나주택도시보증공사 (HUG) 와한국토지주택공사 (LH) 가출자한토지지원리츠가사들인땅을뉴스테이리츠에빌려주는방식임 HUG, LH 등이출자하여설립한토지지원리츠가채권발행등을통해조달한자금으로토지를매입한후임대사업자에게임대하는방식으로토지매입비용점감에도움 2) 국토교통부, 보도자료. 뉴스테이에민간자금투자확대한다

154 그림 5-2 토지지원리츠사업의구조 자료 : 국토교통부, 2016 년주거종합계획, , 영등포구 ( 舊 ) 교정시설부지 (1,800호내외 ) 를대상으로 1호사업을추진한바있으며, SH공사의경우는보유토지나서울시토지를활용하여토지임대부임대주택을공공임대주택인행복주택을대상으로리츠사업인가를받았음 또한건축물연면적의 30% 범위내에서분양주택이나수익시설을복합개발할수있도록허용해수익을조기에실현할수있도록 재무적투자자 (FI) 의리스크저감방안도시행 4) ( 母子리츠활성화 ) 상반기중작년도입한母리츠 ( 뉴스테이허브리츠 ) 가채권을발행할계획으로 FI는母리츠의채권을매입함으로써, 子리츠에간접적으로출자하는효과를내면서도, 매기이자를지급받을수있고, 직접출자에비해리스크도감소가가능함 기금이개별리츠에출자하지않고, 母리츠에출자한후母리츠가子리츠에출자하는구조 ( 기금의 Bridge Equity 제공 ) FI는개발에따르는인허가 준공리스크를기피하므로리츠설립시에는기금이출자하고, 준공이후에 FI가기금지분을인수하는방식 ( 사전에매입약정체결 ) 도입 ( 마스터리스활성화 ) 자기관리형주택임대관리회사에제공하는주택도시보증공사 (HUG) 의임대관리보증의기간연장등보증상품을개선하여임대인 ( 리츠 ) 의공실위험완화 3) 국토교통부, 2016 년주거종합계획, ) 국토교통부보도자료. 뉴스테이에민간자금투자확대한다 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 145

155 그림 5-3 母子리츠사업구조 자료 : 국토교통부, 보도자료, 뉴스테이에민간자금투자확대한다 국토교통부는 FI 참여활성화를위해 3 월중 HUG 의 기금출자업무취급규정 등 관련규정을개정할예정 3) 허브리츠채권및 p-abs 발행 5) 국토교통부는 2015 년 12월재무적투자자의투자규모를확대하고위험부담을낮추기위한방안의하나로뉴스테이를자 ( 子 ) 리츠로두는모 ( 母 ) 리츠인허브 (Hub) 리츠를설립하였음 6) 허브리츠는주택도시기금이모리츠인허브리츠를설립하여자리츠인개별뉴스테이리츠에재출자하는구조이며, 이때허브리츠의운영 (AMC 기능 ) 은 LH가맡고있음 허브리츠의자본금은 2016 년 3월말현재 3,549 억원이고 6월말까지 8개의뉴스테이리츠에출자가이루어져, 자리츠에출자한총액은 2,158 억원이고예상사업비는 1조 7,751 억원임 재무적투자자 (FI) 들의위험부담을덜기위해뉴스테이허브리츠채권을발행함. 5) p-abs 는리츠가차입한민간자금에대한대출채권에 HUG 의원리금지급보증을붙여발행하는자산유동화증권으로투자자입장에서는원금손실에대한리스크가낮고, 매월시중은행정기예금이자보다높은이자를얻을수있는상품. 6) 국토교통부, 보도자료, 기업형임대리츠, 허브 (HUB) 만든다,

156 FI 가모리츠인허브리츠의채권을사면실제뉴스테이사업을수행하는자리츠 에간접출자하면서도직접출자에따른리스크는피하고시기마다이자를받을 수있는방식의구조임 < 참고자료8: 뉴스테이허브리츠채권발행방식 > 뉴스테이허브리츠의공모채권 1천억원을성공적으로발행하여재무적투자자의뉴스테이투자계기를마련 금번공모한채권은주택도시보증공사 (HUG) 가원리금에대한지급보증을제공하는만기 12년짜리채권으로, 공모결과금리는 1.840% (7.21. 국고채 10년물금리 +0.4%) 로결정 2% 이상으로조달하고있는공공임대리츠 p-abs, 임대리츠 PF 대출에비해낮은금리로자금을조달하게되어임대사업의비용절감에도움이될것으로예상 그림 5-4 뉴스테이허브리츠채권발행구조도 자료 : 국토교통부 / 연합뉴스, 뉴스테이허브리츠 1 천억원규모채권발행성공, 에서재인용 또한 2016 년상반기에는허브리츠가 p-abs 1,000 억원을발행하여개인자금을유치한바있음 p-abs 는주택도시보증공사의원리금지급보증이되는유동화증권으로서허브리츠는민간 FI가공동으로뉴스테이리츠에출자하는형태로도투자를하고있음 마지막단계에서는허브리츠를상장하여자본시장에서직접자금을조달할계획임 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 147

157 2. 뉴스테이사업활성화를위한금융의역할 1) 뉴스테이자산의금융상품화 ( 지분화와유동화 ) 뉴스테이사업의구조와절차는 HUG 와사업제안자, AMC 등이출자한리츠를중심으로토지확보방식을제외한대부분에서유사하게진행되고있음 7) 뉴스테이사업을위해사업제안자와 HUG 등투자자들이리츠를설립하고리츠를기반으로기금융자 ( 금융기관차입포함 ) 를받고임차인을모집하여계약을체결하는방식으로진행됨 시공및준공이후리츠와자산관리계약을맺은 AMC 가임차인입주및관리등의일련의절차를수행함 리츠내지분은일반적으로 HUG 의출자자본과재무적투자자 (FI) 의지분등을통상우선주와사업제안자및시공사, AMC 등은보통주로구성됨 HUG 의지분출자가뉴스테이사업추진에필수사항은아니나, HUG 지분출자시보다안정적인사업성확보가가능함에따라초기뉴스테이사업지의다수는 HUG 출자를포함하여추진됨 각사업장별최소 8년이상을임대운용후타기업형임대사업자에게통매각또는기존임차인에게분양전환등을통해사업청산 다만, 매각가격산정방식등세부적인매각방식및절차는아직미확정되어있음 사업을진행중인단지의대부분은특히건설형뉴스테이사업의경우에는낮은월임대료로인해사업기간중임대수익보다청산시매각차익에대한기대를기반으로사업을추진하는것이일반적임 이상의뉴스테이사업의기본구조하에서사업의성공여부는자금의안정적조달과안정적수익의확보이며, 이는재무적투자자 (FI) 의수익성확보를통한투자활성화와뉴스테이자산의유동화에달려있다고해도과언이아님 7) KB 경영연구소. 뉴스테이사업의최근동향및시사점. KB 지식비타민 (vol 16-12),

158 그림 5-5 뉴스테이사업금융상품화의기본구조 자료 : 신용상, 김영도. 주택자산의금융상품화방안연구, 한국금융연구원, 재무적투자자 (FI) 의뉴스테이사업투자활성화를위해서는수익성확보와함께자금회수가쉽게이루어져야할것임 연기금등 FI의안정적수익률확보를위해서는이들의출자를우선주형태의선순위배당구조를제공뿐만중간배당과중간회수도가능한방식으로사업구조를기획할필요가있음 이를위해서는뉴스테이리츠의상장이필수적임 상장의전제조건으로는뉴스테이리츠의대형화를통한규모의경제달성과다양한사업포트폴리오구성을통한수익성및신뢰도확보되어야할것임 이를위한구체적인방법으로허브리츠 (Hub REITs), 스테이플드리츠 (Stapled REITs), 앵커리츠 (Anchor REITs) 등다양한형태의리츠방식의도입이필요하며이의구체적인방식을전술한바있거나또는후술함 뉴스테이사업의원활한자금조달을위해서는뉴스테이자산의유동화가필요함 이를위해뉴스테이리츠에융자를해준금융기관이별도의유동화신탁회사를설립하여뉴스테이사업자에실행한주택담보대출의담보채권과담보권을이전 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 149

159 하여이를기초로프라이머리 ABS( 이하 p-abs) 를발행하여개인투자자및기관투자자로부터민간자금을유치하는방법의도입을연구할필요가있음 뉴스테이사업자가조기자금회수를위해운영중인임대주택의미래현금수입 ( 임대료 + 분양대금 ) 을기초로유동화증권발행시, HUG 에서증권을인수하는투자자에게원리금지급을보증하는방식도입도검토중인것으로알려짐 그림 5-6 뉴스테이리츠의 p-abs 발행구조 업무수탁자 자산관리자 뉴스테이리츠 자산 ( 주택등 ) 부채 임차보증금 대출 금융기관 양도대금 대출채권양도 SPC 인수대금 ABS 발행 증권사 ABS 판매대금 ABS 판매 기관투자자개인투자자 자본 원금지급보증 HUG ( 신용보강 ) 미수정상이자보증 Coupon & 원금 자료 : 저자작성 2) 재무적투자자의참여확대를위한투자의전제조건개선 올해정부는뉴스테이공급물량목표를 15만호로변경하였고, 이러한규모의사업을위해서는주택도시기금만으로는한계가있는상황임 더욱이주택도시기금은출자이외에융자도동시에해야하기때문에뉴스테이사업을위한새로운출자자나융자재원이필요한상황임 150

160 따라서주택도시기금이외의새로운재무적투자자 (FI) 를참여시킬필요가있는바, 현재계획된 15만호뉴스테이건설달성을위해서도출자금만 6조원필요함 주택도시기금과유사한성격의재원으로공적연기금을고려할수있음 연기금도주거복지재원으로서정책적의미가있기때문에고려의대상이될수있을것임 투자안정성확보와임대관리체계화를통해연기금만이아니라민간부문의재무적투자자나아가일반투자자까지참여하는방안의모색이필요함 이를위해서는비상장형태인임대주택리츠를상장이가능하게하여이들재무적투자자가자금회수를쉽게할수있게해주어야함 이러한상장에따른투자자보호등은더욱강화할필요가있으며, 특히상장시장에서는베이비부머들도소액투자자로참여하게됨으로써자신의노후자금을투자하고회수하는것이가능한구조의정착이필요함 연기금이재무적투자자로참여하기위해서는노후자금의확충및수익성확보의관점에서충분한수익률확보가가능해야하며관련위험성도낮추어야함 현재뉴스테이중에건설형의경우연기금등이충분한기대수익률을확보할가능성이높지만, 그외의형태에서는상대적으로투자위험이높을수있음 따라서재무적투자자들의기대수익률이실현되지않을위험을피하면서투자가가능한형태가되어야함 이를위해서는재무적투자자들의지분투자는주택도시기금보다선순위의우선주로하고사실상의확정수익률을실현할수있도록하는방법이있음 건설기간중부도위험을고려하여연기금과같은재무적투자자가출자를해서주택완공후시행하는방안과임대기간중에도출자지분을처분할수있도록할수있는방안을정부가마련중임 정부는건설업체등이공사대금일부만리츠등에출자하고, 의무임대기간이후지분을매각하여투자금을회수할수있도록지원하는방안을제시하고있음. 즉, 리츠청산시 FI에게우선권을부여하되, 건설업체는기금과동일한순위로잔여재산을분배하는방식임 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 151

161 임대사업자가조기자금회수를위해운영중인임대주택의미래현금수입 ( 임대료 + 분양대금 ) 을기초로유동화증권발행시, HUG 에서증권을인수하는투자자에게원리금지급을보증하는방식도입도검토중임 반면에보통주투자자에게는모든형태의뉴스테이사업에서우선주투자자에비해상대적으로기대수익률실현가능성이낮아지게되는바, 이에대한보완대책도마련되어야할것임 3) 다양한리츠구조의활용 뉴스테이사업의수익성및신뢰성확보차원에서스테이플드리츠 (Stapled REITs) 나앵커리츠 (Anchor REITs) 등과같이다양한리츠구조를활용하여법인세등세제상의혜택을확보하고뉴스테이사업의신인도강화를통해재무적투자자의참여을제고하는방안을연구해볼필요가있음 3. 외국의상장리츠와시사점 1) 싱가폴리츠 (S-REITs) 의개요와시장현황 (1) 싱가폴리츠 (Singapore Real Estate Investment Tursts) 제도현황 싱가폴리츠 ( 이하 S-REITs) 는상업용, 산업용, 소매용등부동산에대한투자자를모집하여전문자격을보유한전문가에의해관리및운영되고있음 수탁인과관리인 (manager) 의역할이구분되어있음 상장리츠의해당요건 (90% 이상을배당금으로지급 ) 을충족할경우발생한소득에대해법인세가면제되는혜택이있음 8) 8) 이상영외. 리츠사업다각화및공모활성화방안연구. 국토교통부, p

162 싱가폴에서 Business Trust 는일반회사와같이기본적으로발생하는소득에대해세금이부과되는데주로부동산및실물자산소유자가사업을확장하거나파이낸싱 (financing) 하기에수월한구조임 신탁의경우일반법인보다배당에더많은유연성을가지고있으며, Business Trust 는기초자산의구입을위한리츠와같이자금차입의한계가존재하지않음 Business Trust 와 S-REITs 의세제상차이때문에싱가폴에서는부동산투자가리츠중심으로형성되기시작하였음 Business Trust 와 S-REITs 는넓은의미에서동일한개념으로, 발생한수입이나현금흐름을투자자에게배당으로지급함 하지만, 세제혜택측면에서 Business Trust 는발생하는소득에대한소득세가부과되는반면, S-REITs 의경우에는상장의무요건이있으며동시에법인세면제혜택이있다는측면에서제도적차이가존재함 (2) S-REITs 도입시기, 관련법및제도의특징 S-REITs 도입시기및관련법 S-REITs 제도가마련된근거법은 1999 년의 Securities and Futures Act, Code on Collective Investment Schmems, Property Fund Guidelines, Income Tax Act 가있음 S-REITs 제도의특징 정식선금결정 (formal advance ruling) 혹은조세감면지원서 (tax exemption application) 을제출해야하며, 원칙적으로는필수사항이아니지만각종세금감면혜택과면세를위해서는싱가폴증권거래소의상장이필수요건임 법적형태는신탁 (trust) 형태이며, 최소주식자본은 300만싱가폴달러 (SGD) 임 75% 이상의자산을수익성부동산 (income-producing real estate) 에투자하여야하며, 완공된개발부동산의인수인경우이외에는부동산개발행위를허용하지않음 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 153

163 완공되지않은부동산개발에대한투자는자산의 10% 를초과할수없으며, 외국자산에투자가가능함. 임대또는지정한수단을제외한다른원천수익은리츠수익의 10% 를초과할수없음 총외부차입금은출자자본의 35% 를초과할수없으며 ( 상산은 60% 까지 ), 과세수익의 90% 를매년또는반기, 분기에수익분배를해야하는의무를가지고있음 (3) S-REITs 규모및수익률 2002 년 CapitalLand 에의해첫리츠가시장에상장되면서시작된싱가폴리츠는 2015 년기준 49개리츠 100조원이상규모의시장을형성하고있음 9) 금융위기직후시장이상당히위축되는곤란을겪기는했지만전반적으로꾸준한성장세를이어오고있음 그림 5-7 S-REITs 성장과정과상장수및시가총액 (Market Cap) 자료 : Standard Chartered, Singapore REIT Market, 2014년 7월기준. / 이태리외, 부동산간접투자상품시장활성화및경제적파급효과연구, 2015, p.41에서재인용. 9) 이태리외 前揭書, p

164 그림 5-8 S-REITs 1 년수익률 ( 지수기준, US$ 환산 ) Non-REITs REITs 년 2013 년 2013 년 2013 년 2014 년 2014 년 2014 년 2014 년 2015 년 3 월말 6 월말 9 월말 12 월말 3 월말 6 월말 9 월말 12 월말 3 월말 자료 : EPRA, Global REIT Survey 2014 재구성 / 이태리외, 부동산간접투자상품시장활성화및경제적파급효과연구, 2015, p.209에서제인용. 2) 싱가폴스폰서드리츠 (Sponsored REITs) 의구조와특징 (1) 스폰서드리츠도입배경 10) 금융시장발전과기업자금조달의방편으로리츠를도입하여리츠와유관된산업의발전을도모 공공자산과의연계에리츠를활용하고, 준공공기관 (GLCs: Government Linked Companies) 과의협업을통해공공자산에대한미관합작투자 (Sponsorship of GLCs) 를실현하여효율성과시장성을높임으로써개인에게도소유와투자기회를제공하는역할을하고있음 해외투자유치와도연계하여해외투자자에게리츠상품을선보임으로써해외자본의유입을촉진하는도구로활용 상업성과경제성이있는사회간접시설 (infrastructure project) 투자에자금조달원으로활용하고있으며, 안정성을바탕으로주식시장에서해외자본과개인투자자본을유치하여해외진출의교두보역할을하고있음 10) 이태리외 前揭書, pp.48~49. 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 155

165 싱가폴은우리나라와비슷한시기에리츠를출범시켰음에도우리나라리츠시장과비교하여큰시장규모로성장하였는데, 이러한성장배경의핵심으로스폰서드 (Sponsored) 리츠를들수있음 스펀서드리츠는우리나라와유사하게개인투자자에게부동산투자기회제공, 투자의투명성제고, 부동산시장전문화등을명분으로도입 소액투자자들에게부동산의직접투자로인한위험을감소시켜주는상품을통해스폰서가부동산을보유하고관리하면서안정성과신뢰성을제고 스폰서 (sponsor) 라는기관투자자를근간으로공모시장에서투자체계를확립하고개인투자자들에게기회를제공하면서시장확대가가능 (2) 스폰서드리츠의구조 11) 스폰서가리츠의자금조달과투자정책에대하여상당한영향을미치고, 리츠의외부관리자혹은경영자로서리츠를관리하는구조를통칭함 ( 리츠협회, 2015) 스폰서는일반적으로리츠에대한투자와함께리츠경영에대해영향력을가지고통제를유지할수있는대형부동산회사, 보험회사등금융기관, 종합상사 대형건설사등민간기업, 정부 지자체, 국민연금, LH 등공공기관등저변에널리알려져있는기관혹은기업이될수있음 스폰서는보유자산을이양하거나자본을투자하는등의형태로리츠운영을지원하고, 스폰서가전액출자한독립적인자산관리회사 (AMC) 를통하여리츠를설립하고관리 스폰서는대주주로서의역할을하고, 스폰서자산에대한리츠의선매권을보장하며리츠가자산의매입을위해대출시에는스폰서의존재로인해신용도 (source of credit) 를높이는역할을하고, 리츠가신주발행시에는스폰서가주식을매입하여리츠의자금조달 (fund raising) 에기여할수있음 11) 이상영외 前揭書, p

166 싱가폴의스폰서는리츠의대주주라는개념에서이해되며, 부동산물건이나자금의공급부터관리운용에주체가됨 즉, 부동산상장과관리운용업무를하는자산관리회사 (AM) 과부동산관리회사 (PM) 을 100% 소유하고경영을책임지는구조임 그림 5-9 스폰서드리츠의구조도 자료 : 리츠협회 / 이태리외, 부동산간접투자상품시장활성화및경제적파급효과연구, 국토연구원, 2015, p.43에서제인용. 표 5-1 스폰서의종류 구분 Developer Sponsors ( 개발업자 ) Fund Manager Sponsors ( 부동산펀드 / 자산운용사 ) Financial Sponsors ( 헤지펀드 ) Governmentrelated sponsors ( 정부지원 / 국민연금 ) Non-property Corporate Sponsors ( 민간기업 ) 목적 - Asset light strategy -Target investor base - Services focus - Fee income - Funds management - Re-rate headstock -Services focus - Fee income - Trading focus - Asset turn -Buy wholesale - Sell retail - Warehouse/ divest - Funds Management -Optimize divestment - Asset sellers - Pipeline - Repeat business -Covenant 장점 -Pipeline -Fundamentals -Close to assets - Management skills - Independence of product - Asset holding period - Ability to decide - Pipeline - Quality covenant -Single tenant core asset issues 자료 : Standard Chartered, Singapore REIT Market, 2014 / 이태리외, 부동산간접투자상품시장활성화및경제적파급효과연구, 국토연구원, 2015, p.43에서제인용. 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 157

167 Developer 스폰서 건설회사나 Developer 가스폰서역할을하는리츠 Developer 스폰서는건설산업의구조변환에활용이가능 건설및 Developer 가스폰서로서금융과연계하고리츠대형화를위한발판으로활용가능 Fund/Asset Manager 스폰서 부동산펀드 / 자산운용사가스폰서가되는리츠형태 부동산펀드 / 자산운용사가리츠에지분투자및대출로운용되며, 기존의독립리츠 (Independent REITs) 또는자산관리회사가스폰서역할을수행 Financial 스폰서 민간금융기관이나헤지펀드가리츠의지분증권을인수하거나대출하여자산관리회사 (AMC) 및자산운용회사의주식에투자하여리츠의스폰서역할을담당 민간금융기관이임대주택리츠에대한개발금융과저당대출을통해리츠에투자및운용금융을지원하는구조 Government-related 스폰서 주택도시보증공사의주택도시기금을임대주택사업에출자및투 융자하는리츠형태임 임대주택리츠에주택도시기금이일부지원하는 LH공사의공공임대리츠와민간제안임대리츠및 SH공사의 서울리츠 를선도모델로육성 국민연금, 군인공제회등주택도시기금이외의연기금이리츠에스폰서참여자로서참여하는리츠모델도운영이가능함 158

168 표 5-2 싱가폴리츠의 TOP 10 규모및수익률 순위 REITs Market Cap in $M Total Return YTD % Total Return 1 YR % Total Return 3 YR % Indicative Div Yield % ( 월기준 ) Sub-Industry 1 Keppel REIT Office 2 3 Mapletree Commercial Trust Frasers Centrepoint Trust Retail Retail Mapletree Greater China Diversified Commercial Trust 5 Suntec REIT Diversified 6 Mapletree Industrial Trust Industrial 7 Keppel DC REIT N/A 6.1 Specialized 8 CDL Hospitality Trust Hotel&Resort 9 Frasers Hospitality Trust N/A 7.8 Hotel&Resort 10 CapitaLand Mall Trust Retail 자료 : EPRA, Global REIT Survey 2016 의내용을재구성 (3) 스폰서드리츠의특징 12) 대형종합부동산업체가스폰서로서의역할을수행했던스폰서드리츠는 S-REITs 가성장하는데매우중요한역할을수행 이러한스폰서드리츠의특징은다음과같음 투자물건및재원조달용이 스폰서의존재는투자물건및재원조달에용이하고향상된신뢰도를바탕으로금융기관과의관계에서상대적으로좋은조건으로자금조달이가능 특히, 소액개인투자자에게스폰서의존재는신뢰성을의미하기때문에리츠의경쟁력확보와시장의안정적확대에기여할수있다는장점이존재 12) 이태리외 前揭書, pp.49~51. 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 159

169 스폰서자산에대한리츠의선매권을보장하고대출시에는신용도를높이는역할을하며, 신주발행시에는리츠의자본조달에기여함으로써싱가폴리츠를단기간에성장시킨동인으로파악됨 하지만리츠와스폰서간에맺는선매권이리츠에게부정적으로작용될가능성이있으며, 스폰서가리츠시장이전에투입시키는자산의질 (quality) 에있어서문제가발생할가능성이존재한다는단점이있음 리츠대형화와상장 스폰서드리츠를통한대형화와상장의추진으로엄격한투명성 건전성규제를실시할수있음 스폰서드리츠를통해대형상장사위주로성장동력을마련한싱가폴리츠는구조적장점을활용하여중국부동산시장에의진출과같이적극적인해외진출의수단으로삼음으로써도시국가라는싱가폴의한계극복에기여 세금혜택을연계한공모의무화에기여 싱가폴리츠는공모와세금혜택을연계하여리츠주식의공모를의무화 싱가폴리츠는상장리츠의배당요건을충족하면발생한소득에대한법인세의경우경상이익 (ordinary income) 에대해임대수익면세가가능하고, 자본수익 (capital gains) 에대해면세해줌으로써세금혜택을부여 이러한면세혜택을받기위해서는싱가폴증권거래소상장이필수적인사항 일반국민의리츠상품투자접근성제고 리츠투자에대한대국민홍보를강화하여소액투자자의높은접근성확보를위해노력 싱가폴리츠는소액투자자들에게부동산의직접투자로인한위험을감소시켜주는상품을통해스폰서가부동산을보유하고관리하면서안정성과신뢰성을높임 소액투자자에게높은접근성은세제혜택과대기업참여등에관한대국민홍보가뒷받침된점과함께현금인출기 (ATM) 등을통해투자가가능하도록시스템을마련할정도로일반국민의편리성에도신경을썼기때문임 160

170 3) 호주리츠 (A-REITs) 시장현황 (1) A-REITs(Australian Real Estate Investment Tursts) 제도현황 A-REITs 는 1971 년상장부동산투자신탁 (LPT: Listed Property Trusts) 인 General Property Trust(GPT) 이 650만호주달러로주식시장에상장되면서시작. 13) 호주의부동산간접투자시장의구분 상장유무에따라상장형부동산투자신탁 (LPT, Listed Property Trust) 과직접부동산펀드 (Direct Property Funds) 로구분할수있으며. 직접부동산펀드는다시부동산조합 (Property Syndication) 과비상장형부동산투자신탁 (UPT, Unlisted Property Trust) 로구분 14) LPT는호주증권거래소 (ASX) 에서상장된부동산투자신탁이기때문에신탁증서를소유한주주 (units holder) 들은증권거래소에서일반주식과같은방식으로개인투자자에게유통시킬수있는특징을가지고있음 반면, UPT 는비상장형부동산투자신탁이기때문에개인투자자보다는기관투자자들이투자하는특성을보임 LPT 와 UPT 는점진적으로발전하는모습을보이다가 1990 년대초반호주의부동산시장이침체되고이에따른영향으로부실기업들이보유하고있던부동산을유동화시킬수있는방법으로호주증권감독원이 LPT 를활용하면서 LPT 시장의급격한성장이이루어짐 전세계의리츠제도는호주와미국의각국의제도를기반으로하여파생되었는데, 미국리츠제도는회사형리츠를기반으로하는반면, 호주 A-REITs 는 투자신탁법 과같은독립된법령에서신탁형으로운용 13) 호주에서는 LPT 라는용어를사용하였으나, 국제적으로는리츠 (REITs) 라는용어를보다보편적으로사용됨을감안해서호주증권거래소는 2008 년부터 LPT 대신 A-REITs 라는용어를사용하였음. 14) 정희남외, 부동산시장선진화를위한리츠제도활성화방안연구, 국토연구원, 2008, p.97. 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 161

171 (2) A-REITs 의도입시기, 관련법및특징 A-REITs 도입시기및관련법 호주리츠제도근거법은 1985 년의 (Public) Unit Trust and Equity law, Trust Income Division 6, ITAA 1936, Public Trading Trusts Regime, Division 6C, ITAA 1936, Managed investment trust Subdivision 12-H of Schedule 1 of the Tax Administration Act 1953 등 A-REITs 제도의특징 15) 신탁규약 (Trust Deed) 에따라비영속적신탁구조로서책임법인이주주들을대신하여자산을소유하며 A-REITs 투자자주주 (units holder) 에게배당을지급하는구조임 특별한법적또는규제적차원의요건은없으나, 다만원천과세세액감면이나자본금계정표결제안 (proposed capital account election) 제도의혜택은 non- Australian 투자자에게배당하는단위형신탁인 MIT(Managed Investment Trust) 규칙을따름 일반적인 A-REITs 는회사보유부동산에대한수동적지배권을가지며자산관리회사 (AMC, asset management company) 와계약을맺어수익을발생시키는구조임 반면, Stapled A-REITs 는 AMC 또는부동산개발회사등과연계하여보유부동산에서발생되는수익과 AMC 또는부동산개발회사에발생되는운용이익모두를지분 (units) 으로보유하고주주들에분배하는형태를가지고있음. 16) (3) A-REITs 의규모및수익률 A-REITs 규모 A-REITs 는 2016 년 4 월현재 48 개의상장된리츠가존재 15) 이태리외 前揭書, p ) A-REITs 에서는자기관리리츠가허용되고있지않은구조로이같은제도적한계를보완하고자스테이플드리츠 (Stapled REITs) 가일반적으로통용됨. 162

172 2016 년 4월시가총액 (market capitalization) 은 1315억호주달러로 2013 년 1 월시가총액 923 억호주달러에비해 42% 성장을기록 A-REITs 의수익률 A-REITs 의평균배당수익률 (2016 년 4월 ) 은 4.65%, 평균총수익률은 1년기준으로 16.71%, 3년기준 15.61% 그리고 5년기준 15.22% 기록 거래량역시지속적인증가세를보이며 A-REITs 의규모는성장하고있는추세에있음 그림 5-10 A-REITs 상장수및시가총액 (Market Cap) 자료 : 호주증권거래소 ( monthly update, April-2016, 접속일자 표 5-3 A-REITs 수익률 (2016 년 4 월기준 ) 구분 배당수익률 (%) 평균총수익률 (%) 1년 3년 5년 A-REITs Stapled-REITs Units-REITs 자료 : 호주증권거래소 ( monthly update, April-2016, 접속일자 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 163

173 그림 5-11 A-REITs 12 개월평균거래량및거래금액 자료 : 호주증권거래소 ( monthly update, April-2016, 접속일자 ) 호주스테이플드리츠 (Stapled REITs) 의구조와특징 (1) 스테이플드리츠도입배경 17) 스테이플드리츠는위탁관리형태리츠의한계점을보완하기위한조치로도입 미국의스테이플드리츠는 1970 년대호텔및병원등의특정부동산운영의효율성을높이기위한시도로시작되었으나, 조세회피문제 (tax arbitrage) 문제등이불거지면서 1984년도금지됨 위탁관리형태만존재하였던 A-REITs 에서외부위탁에따른비효율성및당사자간문제를극복하고자 1998 년스테이플드리츠를도입 이와같은 A-REITs 의스테이플드리츠의도입은미국에서 1986년조세개혁을통한자기관리리츠를도입한것과유사한성격이라고볼수있음 17) 본내용은박원석, 부동산투자론, 양현사, 2013, pp.240~268 의내용을요역재정리한것임. 164

174 (2) 스테이플드리츠의구조 2개이상의주식을하나의기구로묶어서투자자에게유통시키는일종의결합증권 (stapled securities) 의구조 결합증권으로유통되므로투자자가각각의주식을분리해유통되는것은불가능 스테이플드리츠는자산을보유하고있는리츠 (REITs) 의지분 (units) 과실질적으로자산을운용하는역할을하는자산관리회사 (AMC), 부동산개발회사또는이와유사한성격을갖고있는책임법인 (responsible entity) 의주식 (share) 이하나의결합증권형태로구성 이러한결합증권은호주증권거래소에서상장돼증권거래가이루어지는형태 스테이플드리츠에포함된리츠 (REITs) 와기업법인 (Corporate Entity) 모두는각각의법인격은유지되며양자간에는결합운영계약 (Stapling Agreement contract) 을통해서결합증권 (stapled securities) 의발행이가능함 그림 5-12 스테이플드리츠의구조도 자료 : 양현석, 부동산투자론, 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 165

175 표 5-4 호주 A-REITs 의 TOP 10 규모및수익률 순위유형 REITs Mkt Cap ($m) Mkt Cap Change ($m) Historical Distributi on Yield ( 월기준 ) 1 Month Total Return (%) 1 Year Total Return (%) 1 Stapled Scentre Group 24, , Stapled Westfield Corporation 20, Stapled Vicinity Centres 13, Stapled Goodman Group 12, Stapled Stockland Group 10, Stapled GPT Group 9, Stapled Dexus Property Group 8, Stapled Mirvac Group 6, Stapled Investa Office Fund 2, Units BWP Trust 2, 자료 : 호주증권거래소 ( monthly update, April-2016, 접속일자 (3) 스테이플리츠의규모와수익률 호주증권거래소에상장된 A-REITs(48 개 ) 의상위 10개중 9개가스테이플드리츠로구성 스테이플드리츠 9개의시가총액은전체 A-REITs 시가총액의 82.4%(1,085 억호주달러 ) 를차지하는것으로나타남 배당수익률 스테이플드리츠의배당수익률 (4.60%) 은일반리츠 (Units-REITs) 의배당수익률 (5.23%) 보다낮음 18) 이는 A-REITs 의스테이플드리츠는부동산개발사업을수행함에있어서빠른의사결정과높은수익을추구하는과정에서나타난형태라고볼수있음 19) 18) 스테이플드리츠중에서개발사업과관련한리츠의비중이높은것에기인하는것으로추정 ( 박원석, 2013). 19) 스테이플드리츠를운용하고있는싱가폴의현황과사례는 < 부록 1> 을참조하기바람. 166

176 (4) 스테이플드리츠의특징 A-REITs 의스테이플드리츠는특히부동산개발사업에적극활용 1998 년스테이플드리츠제도가도입되면서이를활용하여처음만들어진리츠인 Stockland Group 역시부동산개발사업을주력하는회사 스테이플드리츠는 A-REITs 가성장하는데매우중요한역할을수행. 이러한스테이플드리츠의특징은다음과같음. 세금절세효과 스테이플드리츠에편입되어있는기업법인 (Corporate Entity) 은리츠의계약을통해자산을직접운용하고적정한임대료를리츠에지불하는데, 이과정에서기업법인의과세가능소득이감소하여세금을절세하는효과가존재함 다만이와같은세금절세효과는최종적인세금납부자인결합증권을보유하고있는주주에게세금이전가되며최종적인납부세액은납세자가적용되는세율및납세자의국적 ( 내 외국인여부 ) 에따라서그효과가상이한것으로알려져 있음 20) 내부화 (Internalization) 에따른경영효율성증대 스테이플드리츠는기업법인 (Corporate Entity) 과리츠간의계약 (Stapling agreement) 을통해서다양한부동산관련사업영역을하나의리츠에편입이가능함 이는부동산및관련사업의전후방연관효과를극대화할수있을뿐만아니라외부자원을내부화할수있기때문에경영효율성을높일수있는장점으로작용 스폰서를통한리츠확대 스테이플드리츠에서기업법인은자산운용사, 부동산개발회사뿐만아니라리츠가보유하고있는부동산을임차하고자하는기업도가능함 이와같은기업법인구성의다양성은리츠가보유하고있는부동산의특성에따라대형기업이스폰서로서의역할을할수있는구조로형성할수있음 20) 캐나다의경우에는이러한스테이플드리츠의형태로세금을회피하는사례가증가함에따라 2011 년도스테이플드리츠를금지하는법안을통과시켰음. 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 167

177 스폰서를보유한스테이플드리츠는경영및재무적인안정성확보가가능하기때문에중장기적인부동산개발및운용에도긍정적인효과가나타남 대규모리츠구성가능 호주증권거래소 (ASX) 에서는스테이플드리츠에편입돼있는기업법인과리츠를하나의결합증권으로평가하기때문에, 일반리츠 (units REITs) 보다평가가치가높고, 이는주식의거래량을증대시켜서스테이플드리츠를보유한주주에게도긍정적인영향을미침 아울러규모가큰리츠는증권거래소에서의시장지배력이강화되고이에따라투자자들의수요가증가하는효과도기대할수있음 5) 해외리츠구조의도입가능성과시사점 (1) 싱가폴스폰서드리츠의도입가능성과시사점 자금모집의용이성 21) 싱가폴리츠는스폰서구조를갖고, 스폰서아래신탁형태로다양한투자자가리츠투자에참여함 특히스폰서역할로유명한곳은싱가폴국영투자기관인 테마섹 (Temasek) 임. 테마섹은지주회사형태로정부관계기업 (GLC) 의부동산투자를관리하며, 유명자회사로는캐피탈랜드, 메이플트리등이있음 GLC 가투자하는리츠는기업공개성공률이 GLC 가투자하지않는리츠에비해 3배높으며, 정부와관계되어있기때문에개인투자자나해외기관투자가의투자가용이함 우리나라도리츠대형화를위해스폰서드리츠제도를도입하여대기업등의참여를유도하는등신뢰성측면에서는리츠의계속성과안정성을중심으로상장주식구모기준, 사업성평가, 스폰서와관련사항에대한규제, 자산관리회사인허가조건, 상장사전승인조건등을살펴보아야함 21) 이상영외 前揭書, p.49~51 의내용을재정리 168

178 상장모범사례선정가능 22) 싱가폴리츠는시행, 시공, 금융투자, 운용관리등에있어준공공기관등대형종합부동산업체가스폰서로서리츠구조에핵심을담당하고있음 우리나라도정부산하 LH, SH공사등이임대주택리츠를공모리츠화하는방식으로공적인부문에서상장모범사례를만들고, 이후민간차원에서모범사례를따라가게할수있는트랙레코드를쌓아갈수있음 리츠사업의투명성확보및신뢰성제고 리츠투자는금융시장의투명성과비례해활발해질수있으므로, 대형개발업체, 정부기관, 대기업등의대규모출자를받는스폰서드리츠를활성화하기위해서는리츠사업의투명성을확보하고신뢰성을높이는것이우선임 투명성확보를위해싱가폴정부의리츠에대한기업지배구조관리등선진사례를참고할수있음 리츠의상장및자산다각화 S-REITs 의경우에서알수있듯이상장된스폰서드리츠는자금모집과운용에있어강점이있음 리츠의장기비전이대형화및상장활성화인만큼자산의우량성이나현금흐름등을검증해공모상장을하게하는방안을검토하고, 상장을위한기준을현실에맞도록수정할필요가있음 상장리츠에투자한투자자에게는소득세감면, 리츠로자산을유동화한부동산소유주에게는양도소득세감면이나이연등세제혜택확대필요 싱가폴리츠의경우최근 10년간물류와리테일비중이급속히높아짐으로써투자대상을다각화하는방향으로진행되고있음 세계수위권에속할정도의상업용부동산시장의탄탄한토대로리츠의성장에한몫을하고있으며, 현재도물류, 호텔, 병원등과같은분야에리츠투자가계속확대되고있음 22) 이태리외 前揭書, p.51. 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 169

179 (2) 호주스테이플드리츠의도입가능성과시사점 임대주택사업의적용 Stockland 는호주에서가장큰규모를자랑하는주택개발사업에대해이를스테이플드리츠구조로운용하고있음 23) Stockland 는오랜기간쌓은주택개발사업의노하우를활용하여직접개발및운용을실시함으로외부위탁 (external manage) 에따른경영의비효율성을낮추는데기여 자금모집의용이성 스테이플드리츠는결합증권 (stapled securities) 형태로거래소에서유통됨에따라리츠가보유하고있는부동산의특성뿐만아니라이를개발 관리및운용하고있는기업법인의운용능력까지주식가치에포함 특히결합증권에포함된리츠와기업법인의개별적인주식거래가이루어지지않기때문에안정적인자금을공모하는데용이 자산관리의전문성강화 스테이플드리츠운영방식은부동산의관리에치중돼있는국내자산관리회사의전문성을강화하는방안으로활용될수있음 장기적으로주택개발사업의전문성을갖추고있는기업이주택의개발과임차관리및시설관리까지가능해지고, 이에따라외부자원의내부화를통한경영의효율성을제고하는데기여 이를통하여자산관리회사의수익구조역시운용수수료중심에서벗어난보다다변화된수익모델의창출에도기여할것으로판단 대형리츠의상장가능성증대 A-REITs 의경우에서도알수있듯이, 스테이플드리츠는대규모자금모집과운용에있어강점이있음 23) 호주의스테이플드리츠사례인 Stockland 에대해서는 < 부록 2> 를참조. 170

180 최근정부에서실시중에있는뉴스테이정책을실행함에있어서도기업형임대사업자의자금모집을위한방안으로활용가능할것으로판단됨 즉리츠와기업형임대사업자의주식을결합증권으로발행하고이를거래소에유통시킴으로써자금모집의용이성을높일수있을것으로보임 제 5 장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안 171

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182 CHAPTER 6 결론및정책제언 01 연구의결론 정책제언 177

183

184 CHAPTER 6 결론및정책제언 1. 연구의결론 뉴스테이사업의핵심은공공성이강한임대주택공급사업에인센티브를통한민간기업들의참여를유도하는시장경제체제를도입하는것임 이때문제가되는것이민간임대주택건설을위한자금조달이며, 현재의기금에의존하던방식에서재무적투자자 (FI) 의투자활성화를이끌어낼수있는가에정책의성패가달려있다고할수있음 이연구에서는리츠 (REITs) 와부동산펀드 (REF) 등부동산간접투자상품을활용한뉴스테이의공급활성화가능성과재무적투자자 (FI) 의투자가능성등에대해살펴보았음 이는뉴스테이의안정적공급과사업활성화를위해서는정책적지원외에사업의유동성제약문제를완화할수있는방안마련이필요하다는문제인식에출발한것이며, 유동성제약문제를완화할주체로서공적연기금등재무적투자자 (FI) 의역할필요성과투자가능성을높이기위한방안으로검토한것임 재무적투자자 (FI) 의뉴스테이사업참여를위해서는투자에따른적정한수익률담보가필수적임. 이에대해뉴스테이의사업성과자본비용을통해살펴본결과, 뉴스테이의기대수익률 (IRR) 은 5.7~7.4% 로나타났으며, 추정된자본비용은기대수익률보다낮은 3.2~4.8% 로분석되었음 기대수익률과자본비용 ( 요구수익률 ) 의차이가클수록사업타당성이높은사업인데, 유형별로 1.0~4.2% 로차이 ( 일종의초과수익률 ) 가크게나타났음 제 6 장결론및정책제언 175

185 건설사참여형, LH 공모형, 건설형, 교외형, 아파트유형, 기금융자형의경우, 초과수익률이높아사업타당성도높음을확인 뉴스테이사업의위험성에대해, 건설형의현금흐름표를중심으로, 몬테카를로시뮬레이션모형을통해살펴본결과에따르면, 전체 IRR이건설형자본비용 3.5% 에못미칠확률은 4.285% 로위험성은높지않은것으로나타남 하지만주택가격상승률변화에따라그위험성은급격히높아지는것으로분석되었음. 전체 IRR 이자본비용 (3.5%) 보다작을확률은주택가격상승률 1.5% 인경우 4.285% 였던것이주택가격상승률이 1.0% 인경우에는 %, 0% 인경우에는 % 로급격히높아짐 결국뉴스테이사업은매각청산의기준이되는주택가격상승률이가장큰위험요인이며, 임대보증금의규모는안정적인재무구조를통한위험감소요인으로작용하는것으로분석됨 뉴스테이사업의사업성과수익률에대한분석결과는, 청산시의주택시장변동에따른가격요인을차치할경우, 뉴스테이의적정수익률확보가가능해재무적투자자 (FI) 등이충분히관심을가질만하고, 특히부동산간접투자상품인리츠에대한규제완화와공모활성화, 대형화가이뤄질경우뉴스테이사업이활성화되는데많은기여를활수있을것으로기대됨 이를위해리츠는소규모단기운영행태에서벗어나영속성을지닌투자기구로변화할필요가있고, 스폰서드리츠나스테이플드리츠의사례처럼뉴스테이사업의유동성제약완화에기여할수있는새로운상장구조를적극검토할필요가있음. 이를통해재무적투자자 (FI) 뿐아니라일반투자자도자유롭게리츠주식을거래할수있는환경을갖춰나가야함. 뉴스테이사업의성공여부는자금의안정적조달과안정적수익의확보에달려있으며, 이를위해서는투자자의수익성확보를통한투자활성화와뉴스테이자산의유동화가매우중요함 176

186 투자활성화를위해서는수익성확보와함께자금회수가쉽게이루어져야하며, 연기금등재무적투자자 (FI) 의안정적수익률확보를위해서는이들의출자를우선주형태의선순위배당구조제공뿐아니라중간배당과중간회수도가능한방식으로사업구조가기획될필요가있음 이를위해서는뉴스테이리츠의상장이필수적이라할수있음 뉴스테이사업의원활한자금조달을위해서는뉴스테이자산의유동화가필요함 뉴스테이리츠에융자를해준금융기관이별도의유동화신탁회사를설립하여뉴스테이사업자에실행한주택담보대출의담보채권과담보권을이전하여이를기초로프라이머리 ABS( 이하 p-abs) 를발행하여개인투자자및기관투자자로부터민간자금을유치하는방법의도입도한방안이될것임 뉴스테이사업은투자안정성확보와임대관리체계화를통해연기금만이아니라민간부문의재무적투자자나아가일반투자자까지참여하는방안의모색이필요함 비상장형태인임대주택리츠를상장이가능하게하여이들재무적투자자가자금회수를쉽게할수있게해주어야하며, 이러한상장에따른투자자보호등은더욱강화할필요가있음 2. 정책제언 1) 정책제언 공모를기반으로한리츠로부동산간접투자제도가일원화되어있는주요선진국과달리우리의경우는리츠와부동산펀드로이원화되어있고, 주식회사라는이유로펀드와달리금융기관의출자제한을받고있으며, 또리츠의투자운용과관련해제도가엄격히적용되고있는등의문제로리츠에대한투자자의관심이소홀한것이사실 이를극복하기위한방안으로, 새로운리츠상장구조마련 현재우리나라리츠는일물일리츠투자형태로최초투자물건이외에추가적인편입이나부분매각등이사실상이루어지지않는형태로투자의유연성이낮은 제 6 장결론및정책제언 177

187 상태로리츠의자산규모가작아규모의경제를달성하기어렵고수익성도높이기어려움 이의대안으로모자형리츠인허브리츠가활용되고있으나근본적으로는모든리츠가다양한사업포트폴리오를소유하고개인및기관투자자들이이에자유롭게투자할수있는형태로발전하여야함 뉴스테이리츠의공모및상장활성화로재무적투자자 (FI) 의투자를유인하기위해모자형리츠외에스폰서드리츠나스테이플드리츠같은새로운리츠상장구조를마련할필요가있음 향후뉴스테이리츠의영속성을확보하고, 회사형의상장리츠로발전하면새로운민간주택임대시장이성장해갈수있을것임 리츠투자를제약하는규제개선및다양한투자자와자산관리회사등을육성 공모및상장활성화외에영속형리츠가되기위해서는투자자에대한세제감면을확대할필요가있음 싱가폴의스폰서드리츠나호주의스테이플드리츠와같이출자한도및공모의무관련규제를대폭완화하고, 진입 ( 인가 ) 시사업성평가및인가제개선, 그리고상장시적용되는의무규정완화, 배당소득에대한과세지원완화, 종합소득세중부동산사업소득세분리과세하는방안등의검토가가능할것임 뉴스테이리츠를위탁운영하는자산관리회사도기존리츠의자산관리회사이외에다양한연관회사가참여할필요가있음. 리츠자산관리회사는겸업을하는부동산신탁사와독립적인리츠전업자산관리회사가중심으로, 이들전업리츠자산관리회사들은독립적인사업구조로리츠자산운용을할정도로충분히사업성을확보하지못하는경우가많으므로이들자산관리회사들의지속적인수익성개선노력이필요함 사업주체다양화 뉴스테이리츠의원활한운영과투자확대를위해서는다양한사업주체가리츠출자자로참여할수있어야함 현재는건설회사가가장많지만, 금융기관이나임대관리회사, 연기금등다양한참여자가들어올수있게해야함 178

188 공기업, 건설사, 디벨로퍼, 임대관리회사, 금융회사등이리츠의앵커 (anchor) 내지는스폰서 (sponsor) 들이이자산관리사업에참여할수있도록규제개선이필요 자산관리회사 (AMC) 에대한정책보완 뉴스테이사업은사업의보통주투자자로서시공에참여하는사업제안자 ( 주로건설사 ) 와자금을집행하는재무적투자자 (HUG 포함 ), 그리고실질적으로임대주택을장기간운용 관리하는자산관리회사 (AMC) 로이루어지는컨소시엄형태로이루어짐. 따라서뉴스테이사업의발전을위해서는자금조달의주체인지분투자자들뿐만아니라운용 관리자로서 AMC 의역할이중요함 AMC 가가장부담을느끼는부분은인건비와같은운영위험으로이부분에대한적절한정책보완이이루어진다면리츠수익체계의개선이가능할것임 뉴스테이사업리츠와 AMC 간의다양한협업관계형성을통해뉴스테이사업의비용절감및수익성향상이가능할수있음. 일례로스태이플드리츠 (Stapled REITs) 방식등의리츠와 AMC 간협업을통해뉴스테이사업의세제상혜택을극대화하고시너지를높일수있음. 2) 향후과제 이연구에서는뉴스테이사업의유동성제약완화를위한방안을부동산간접투자상품인리츠의공모활성화및상장구조다양화, 부동산펀드활용강화등을중심으로한금융의역할을살펴보았음 뉴스테이사업이더활발하게이루어지기위해서는자금조달구조외에사업자를위한출구전략문제, 장기임대기간만료시의정책대응, 민간임대사업관리업의육성을위한구체적인규정, 정책지원에비해과다하다고평가받고있는임대료책정의문제, 연계형정비사업의경우분양과임대가혼재된단지가될가능성이큰만큼뉴스테이에거주하는임차인의권리보호에관한사항등에대해지속적인연구가필요함 제 6 장결론및정책제언 179

189 뉴스테이사업의임대의무기간이후사업주택의향후처리방안의사각지대에대한명백한가이드라인수립을위한연구가필요함 현재 60m2및 2억원이하주택과달리이를초과하는뉴스테이주택에대해서는기존거주자에게재임대하더라도임대료상승률에대한제한이없는만큼임대료의대폭상승에대한해결책이없는상황임 또뉴스테이사업자가임대의무기간이후분양전환을한다고하더라도시분양가산정기준등에대해서도아직가이드라인이마련되어있지않은만큼이에대한검토가이뤄져야할것임 8년임대이후뉴스테이리츠가주식을매각할경우, 청산전략에관한기금의구체적지침이나주주간주식양도에대한지침구비가필요 주택임대관리업관련인프라정비방안을조속히마련하는것도필요함 특히, 종합부동산기업육성을위한제도개선을위한검토가이뤄져야함 임대주택관리는임대, 관리, 중개, 생활지원등다양한영역의합쳐져서제공되는종합서비스의성격이강함 그러나현재국내관련법체계는업무영역간칸막이가쳐져있어종합서비스제공에한계가있음 따라서종합서비스제공이가능한종합부동산기업의육성이가능하도록제도를정비하는방안으로검토가이루어지질필요가있음 180

190 참고문헌 REFERENCE 인용문헌 국토교통부 보도자료 ( 리츠, 새로운임대주택공급주체로우뚝, 11.21) 년도주택실태조사 ( 통계보고서 ) 년도주택실태조사 ( 통계보고서 ) 년도주택실태조사 ( 통계보고서 ) 주택업무편람 민간임대주택사업육성및활성화방안연구 보도자료 ( 기업형주택임대사업육성을통한중산층주거혁신방안, 1.13) 보도자료 ( 뉴스테이, 인천도화에서첫발을내딛다!, 9.16) 보도자료 ( 뉴스테이장기중단된주거환경개선사업을일으키다, 11.10) 보도자료 ( 기업형임대리츠, 허브 (HUB) 만든다, 11.13) 년주거종합계획 민간임대주택법설명회자료 (3.11) 보도자료 ( 2016 년국토부업무보고 주거안정강화 분야관련,1.12) 보도자료 ( 인천십정2 주거환경개선사업, 뉴스테이매매계약체결,2.24). 참고문헌 181

191 보도자료 ( 뉴스테이에민간자금투자확대한다, 3.3) 보도자료 ( 뉴스테이공급촉진지구 제1호 지구지정, 5.27) 보도자료 ( 뉴스테이연계형정비사업, 금융지원강화된다, 6.9) 보도자료 ( 부동산서비스산업육성방안, 7.7) 보도자료 ( 관악강남아파트재건축등 7개정비구역, 뉴스테이로, 8.29) 보도자료 ( 김해율하2 서울양원 파주운정3에뉴스테이 7차공모, 9.28). 국토교통부 기획재정부 보도자료 ( 맞춤형주거지원을통한주거비경감방안, 4.27). 권주안 황은정 민간임대사업활성화방안, 주택산업연구원. 김규태, 정수희, 오치재 실물투자프로젝트의경제성평가와다양한위험분석기법, 2009년한국경영과학회 / 대한산업공학회춘계공동학술대회. 김용진 주택공급방식변화에따른부동산개발금융의다각화-리츠와부동산신탁회사를중심으로, 금융투자, 2016 봄호, No. 17. 김찬호 주택임대관리업의성장기반마련을위한정책방향, 부동산포커스 Vol. 101, 한국감정원 KAB 부동산연구소. 김태섭 뉴스테이활성화를위한제도보완방안, 건설주택포럼 2016 년봄정기세미나 (3.22) 정부의임대주택정책과뉴스테이활성화방안, 제3차 KAPA 부동산포럼, 경일감정평가법인 (9.22). 김태형 뉴스테이 FI 중간배당허용, 연 5.5% 이상배당 (3.3). 접속일 KB경영연구소 뉴스테이사업의최근동향및시사점. KB지식비타민. vol

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195 관련문헌 국토교통부 민간임대주택특별법국토교통부 부동산개발업의관리및육성에관한법률국토교통부 부동산투자회사법금융위원회 자본시장과금융투자업에관한법률기획재정부 법인세법김현아 기업형민간임대주택사업의시장여건분석과정책과제. 한국건설산업연구원. 건설이슈포커스. 뉴스테이, 오도영, 박준, 김혜승 영국주거복지정책의변화 : 2010 년이후심화된신자유주의적변화를중심으로. 공간과사회이상영 일본민간임대주택사업사례연구, 한국주택학회 한국부동산분석학회 2011년상반기공동정책세미나, pp.20~35. 장성수, 경신원 민간임대주택산업활성화방안연구, 주택산업연구원. 현무준외 민간매입임대주택공급자의행태, 부동산연구. Ball, M The UK private rented sector as a source of affordable accommodation. the Joseph Rowntree Foundation. Bate, Alex Building the new private rented sector: issues and prospects (England). Briefing Paper SN House of Commons Library CDL H-trust Annual Report Centre for Cities The future of the private rented sector. CIH(Chartered Institute of Housing) A vision for social housing and housing support over the next five years. 186

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198 SUMMARY Financial support for boosting enterprise-led rental housing supply Soowook Lee, Taly I, Jin Choi(Krihs), Yongsang Shyn(Kif) The purpose of this study is to identify financial support for boosting enterprise-led rental housing(new Stay). The recommendations include activating real estate indirect investment such as REITs and real estate fund. First, the indirect investment in Korea is dualized with REITs and real estate fund unlike major advanced countries where real estate indirect investment is uniformed with REITs based on contest. Investing in REITs is limited in Korea because investments from financial institutions are regulated because they are corporations, and investment management is highly restricted. To overcome these new certification structure is needed. Korean REITs has low flexibility because additional incorporation or selling portion is limited. Also its size is small which make it hard to achieve economy of scale. These lead to low profitability. Alternative is Hub-REITs (a mother REITs), however fundamental solution is to develop every REITs can have various business portfolios so that the individuals or insitutions can invest freely. In order for this, new structures are needed such as sponsored REITs or SUMMARY 189

199 stapled REITs, to attract financial investors(fi) investment by contesting New Stay REITs and facilitating listing. Regulations should be relieved which limits REITs investments, also investors and asset management businesses should be nurtured. These can be achieved through facilitating public opening and listing, reducing tax for investors, and asset management businesses that operate New Stay needs to incorporate not only current REITs management company but also related corporations. REITs asset management company is formed with real estate trust company and independent REITs-concentrated asset management company. These REITs-concentrated asset management companies may not secure profit because it has independent business model. Therefore continuous supports are needed to improve their profitability. In addition, diversifying business entity is needed. In oder for smooth operation of New Stay REITs and expansion of investment, various business entities should be included as REITs investors. Currently, construction companies are majority of those investors. However in the future, various investors should be included such as financial institutions, rental management companies, and pension and funds. Also the anchor of REITs or sponsors(corporations, construction companies, developers, rental management companies, and financial institutions) should be included in asset management. This study examined finance s role for reducing regulations that limits flexibility of New Stay business. The role includes facilitating public opening of REITs which is a real estate indirect investment item, diversifying listing structure, and utilizing real estate fund. In order to facilitate New Stay, settlement methods, political respond when the long-term rental period is 190

200 terminated, detailed regulations for nurturing private rental management businesses, and consideration on rent price which is over-calculated compared to political assistance. Also, protecting renter s rights needs to be considered because selling and renting can be mixed in the case of linked maintenance business. Moreover researches on settlement after the termination of mandatory renting period are needed as well as maintaining infrastructure regarding housing rental management businesses other than finance. SUMMARY 191

201

202 부록 APPENDIX 1. 싱가폴의스테이플드리츠현황및운영사례 싱가포르의스테이플드리츠 대부분호텔및리조트와관련한부동산을운용하기위해서설립및운용되고 있으며, 이는운용자산이갖고있는사업의특성과도밀접한연관성이있음 부록표 1 싱가폴스테이플드리츠현황 (2015년 12월기준 ) REITs Business Trust 상장일 CDL Hospitality REIT CDL Hotel Business REIT Ascendas Hospitality trust Ascendas Hospitality Business trust Far East Hospitality REIT Far East Hospitality Business Trust OUE Hospitality REIT OUE Hospitality Business Trust Viva Hospitality REIT Viva Industrial Business Trust 자료 : 싱가폴증권거래소 ( 접속일자 싱가폴의스테이플드리츠사례 : CDL Hospitality Trust CDL Hospital Trust 는싱가포르에서처음으로결합증권 (stapled securities) 을활용하여싱가포르거래소에상장된리츠 CDL Hospital Trust 는아시아지역의다양한건설사업을위해서구성된리츠로서그의미를갖고있음 부록 193

203 CDL(City development Limited) 은호텔및리조트개발을주력으로하는회 사이며, 스테이플드리츠를통하여호텔및리조트사업의전문성을강화하고 있음 자료 : 2015 Annual Report, CDL H-trust website 194

204 2. 스테이플드리츠호주사례 : Stockland 1952 년에설립된 Stockland 는부동산개발사업을시작으로다양한부동산산업에진출하여지금은호주에서가장다양한부동산을보유한기업으로성장하였음 Stockland 는호주에서스테이플드리츠가도입 (1998 년 ) 되고가장먼저스테이플드리츠를활용하여리츠를설립 현재 Stockland 의시가총액은 104억호주달러 (2016 년 4월 ) 이며 A-REITs 에서는다섯번째로큰규모를기록하고있음 사업영역 Stockland 가투자및운용하는부동산포트폴리오에는리테일, 물류, 오피스, 주택, 실버타운등이있음 리테일 : 호주에서리테일시설을개발및운용을직접하고있으며, 호주전역에 42개의리테일시설과 3,200 개의입주자를관리하고있음 물류 & 비즈니스파크 : 총 24개의물류와비즈니스파크를직접개발및운용하고있음 오피스 : 총 10개의오피스를운용중에있음 주택단지 : Stockland 는호주에서가장큰규모를자랑하는주택개발을주력사업으로실시하고있으며. 현재약 80,900 가구의주택을보유하고있으며이를개발및운용중에있음 부록 195

205

206 수시 기업형임대주택 ( 뉴스테이 ) 공급활성화를위한금융지원방안연구 지은이 이수욱, 이태리, 전성제, 최진, 이종권, 박병태, 신용상, 이상영, 최명섭, 주재민 발행인 김동주 발행처 국토연구원 출판등록 제 인 쇄 2016년 12월 2일 발 행 2016년 12월 6일 주 소 경기도안양시동안구시민대로 254 전 화 팩 스 가 격 비매품 ISBN 한국연구재단연구분야분류코드 B 홈페이지 C 2016, 국토연구원 이연구보고서의내용은국토연구원의자체연구물로서정부의정책이나견해와는상관없습니다. 이연구보고서는대한인쇄문화협회가제공한바른바탕체와한국출판인회의에서제공한 Kopub 돋움체가 적용되어있습니다.

207 기업형임대주택 ( 뉴스테이 ) 공급활성화를위한금융지원방안연구 제1장서론제2장뉴스테이정책의특징과사회경제적효과제3장뉴스테이의사업성과수익률분석제4장부동산간접투자상품시장과뉴스테이공급활성화를위한과제제5장뉴스테이공급확대를위한부동산간접투자기구활성화방안제6장결론및정책제언 비매품 경기도안양시동안구시민대로 254 전화 팩스 ISBN

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