목 차 < > 1. 부동산개발금융의이해 1.1 부동산개발사업의개념 3 1.2 부동산개발사업의특성 5 1.3 부동산개발금융의개념 6 1.4 부동산개발금융의일반적인특징 6 1.5 부동산개발방식의변화와부동산개발금융 7 1.6 부동산개발금융의현황및문제점 9 1.7 부동산개발의자금조달방식 10 2. 프로젝트파이낸싱의이해 2.1 프로젝트파이낸싱의개념및특징 17 2.2 프로젝트파이낸싱의활용 21 2.3 프로젝트파이낸싱의구조및절차 22 2.4 프로젝트파이낸싱의유형 25 3. 프로젝트파이낸싱관련법적장치 3.1 관련위험의인식및법적대책 28 3.2 채권보전관련법적장치 30 3.3 계약서및관련문서의검토 45
3.4 현행프로젝트금융의문제점및관련제도의정비방안 72 4. 부동산개발금융의주체와조세문제 4.1 특수목적회사(SPC) 78 4.2 법인세법상의 PFV 81 5. 부동산개발금융과부동산신탁의활용 5.1 부동산신탁의개념 90 5.2 부동산신탁의구조 92 5.3 수익권 93 5.4 관리시탁 94 5.5 처분신탁 95 5.6 담보신탁 96 5.7 토지신탁( 개발신탁) 98 5.8 분양관리신탁 100 5.9 신탁과조세혜택 102 6. 부동산개발금융사례연구
부동산개발금융핵심특강 변호사박혜준 1. 부동산개발금융의이해 1.1 부동산개발사업의개념부동산의개념도다양하며, 개발이라는개념역시다양하기때문에부동산개발사업의개념도논자에따라다양하다. 광의의개념으로보면개발이라는과정을통하여부동산의가치를증대하는사업이라고할수있다. 개발은부동산의현재상태를변화시키는것은모두포함될수있다. 가치증대는개발을통하여부가가치를높이는것을의미하며증가된가치는정도의차이는있으나, 개발업자 (Developer), 시공자, 소유자, 이용자등이향유한다. 일본에서는부동산개발업자의업무내용을다음의 4가지로들고있다. i) 개발의기획및입안, ii) 부동산의매수또는토지권리자와의조정, iii) 개발소요자금의조달, iv) 개발의실행. 따라서부동산개발사업을협의로보면공사가착공되기까지의준비과정을중심으로움직이게된다. 즉, 부동산개발사업의성패는대부분착공시점을전후로하여판명된다고보고있다. 다음은부동산개발의정의와관련된관련법규정이다. 3
< 부동산개발업등록제도 > 부동산개발업의관리및육성에관한법률 : 제2조 ( 정의 ) 이법에서사용하는용어의정의는다음과같다. 1. " 부동산개발 " 이란다음각목의어느하나에해당하는행위를하여그행위로조성ㆍ건축ㆍ대수선ㆍ리모델링ㆍ용도변경또는설치되거나될예정인부동산, 그부동산의이용권으로서대통령령으로정하는권리 ( 이하 " 부동산등 " 이라한다 ) 의전부또는일부를공급하는것을말한다. 다만, 시공을담당하는행위를제외한다. 가. 타인에게공급할목적으로토지를건설공사의수행또는형질변경의방법으로조성하는행위나. 타인에게공급할목적으로건축물을건축ㆍ대수선ㆍ리모델링또는용도변경하거나공작물을설치하는행위. 이경우 " 건축 ", " 대수선 ", " 리모델링 " 은 건축법 제2조제1항제8호부터제10호까지의규정에따른 " 건축 ", " 대수선 " 및 " 리모델링 " 을말하고, " 용도변경 " 은같은법제19조에따른 " 용도변경 " 을말한다. 제4조 ( 부동산개발업의등록등 ) 1 건축물의연면적 ( 건축법 제84조에따른연면적을말한다 ) 이 2천제곱미터또는연간 5천제곱미터이상이거나토지의면적이 3천제곱미터또는연간 1만제곱미터이상으로서대통령령으로정하는규모이상의부동산개발을업으로영위하려는자는국토해양부장관에게등록을하여야한다. 다만, 다음각호의어느하나에해당하는자의경우에는그러하지아니하다. < 개발전문부동산투자회사 > 부동산투자회사법제2조 ( 정의 ) 4. " 부동산개발사업 " 이라함은토지를택지ㆍ공장용지등으로개발하거나건축물그밖의공작물을신축또는재축하는사업을말한다. 4
1.2 부동산개발사업의특성 부동산개발사업의특성 초기투자가방대하고투자비회수에장기간이소요됨 주요의사결정은자금조달능력에따라좌우됨 시사점 투자및자금조달에대한정확한판단과사업추진중계속적인자금수지 Simulation을통한조정이필요함 초기투자비의안정적인회수방안수립이 관건 사업구상, 건설, 운영까지장기간이소요 사업구상단계에서의사결정을지연시키는많은변수가존재 특히건설단계에서의공기는투자비증액에결정적인영향을미침. 전체적인공기단축을위해서는적절한사업추진조직구성과업무분장건설사업관리 (CM) 의역할이필수적임 개발사업에대한장기마스터플랜뿐만아니라사업추진기간중의사업성격에따라분양 / 임대, 마케팅, 관리운영계획 등을동시에고려하여야함 광범위한전문분야의인력이필요 기획, 설계, 시공, 운영, 마케팅등각업종별전문가의유기적인협조체제가필요 각분야별업무를통합조정할수있는개발업자 (Developer) 또는 outsourcing 을통한전문코디네이터의역할이중요하며, 이를육성할수있는시스템이필 요함 Trend 의포착과과감한추진에대한전 략이필요 부동산개발사업은업종이다양하므로 환경변수에영향을받음. 따라서표적시 장에대한면밀한분석과 Trend 변화를 정확리포착해야하며설정된 Concept 및사업전략의과감한추진이필요 5
1.3 부동산개발금융의개념부동산의매입과개선을통한수익증대를위해자기자본과타인자본의적절한구성으로소요자금을확보하는것이다. 이러한부동산개발금융의원천은두가지로나누어볼수있다. 첫째는지분투자에의한조달 (Equity financing) 이고둘째는외부차입에의한조달 (Debt finacing) 이다. 지분투자에의한조달은사모 (Private offering) 와공모 (Public offering) 에의해이루어지며자본회수의우선순위에서가장낮은순위를가지고있어투자위험이크기때문에특히공모의경우에는엄격한규제 ( 자본시장통합법등 ) 가적용된다. 외부차입에의한조달은그방식에따라간접금융 ( 금융기관의대출 ) 과직접금융 ( 사채등증권의발행 ) 으로구분할수있다. 1.4 부동산개발금융의일반적인특징첫째부동산개발기업의규모와신용도에따라자금조달에많은변화를갖고있다. 즉, 신용도가양호한중대형규모의개발업체는주식과회사채발행을통한직접조달방식으로충당하고일부부족자금을은행권에서이용하고있는반면, 소규모개발업체는직접금융을통한자금조달이현실적으로어려워공사대금과어음을주요자금원으로하는불균형적인자금조달구조를활용하고있다. 둘째, 부동산개발사업은사업추진초기과정에서대규모자금수요가집중되어외부 차입금에크게의존하게된다. (ex 부지매입비 ) 셋째, 부동산개발금융은투자자입장에서보면고위험, 고수익의투자상품이다. 이 6
에따라부동산개발사업자금을대출할경우개발사업의위험부담을감안하여다양한위험부담을경감할수있는수단이설계되어야하며, 금융기관대출의경우여타대출보다높은수준의개입이필요하다. 또한개발사업의위험도에따라지분투자와부채투자의비중이달라지는데위험도가높은개발사업의경우지분투자의비중이높고위험도가낮을수록부채투자의비중이높다. 지분투자자의입장에서는지분투자의비중이낮을수록레버리지비율이높아져개발사업에서이익이날경우투자수익률이더욱확대된다. 넷째, 부동산개발금융은금융조달원의안정적측면에서보면변동성이크다. 부동산개발사업에대한자금공급성향이나공급량등자금공급의여력이경기변동에따라크게달라지기때문에자금조달의안정성이낮은것이다. 부채조달의경우이러한변동성이더욱뚜렷하게나타나는데부동산경기가호황국면일경우은행권들의대출공급이급격하게증가하지만경기가나빠지기시작하면신규대출이어려워질뿐만아니라기존대출도회수되기시작한다. 실패한대부분의대규모프로젝트의경우사업기간동안추가자금의공급이단절된경우가많아개발업체로서는조달원의안정성도중요한고려요소가되어야한다. 1.5 부동산개발방식의변화와부동산개발금융외환위기이전에는시공사인건설회사들이자체신용도를바탕으로주로은행권에서일반차입금형태로주동산개발자금을조달하거나시행사들이부동산신탁회사의개발신탁방식을통하여필요한자금을조달하였다. 외환위기이후에는다양한형태의구조로부동산개발사업이전개되면서취급기관의다변화와부동산개발금융상품의다양화가이루어졌다. 7
< 외환위기이전부동산개발사업구도 ( 개발신탁방식 )> < 부동산개발금융구조 > 8
1.6 부동산개발금융의현황및문제점 첫째, 부동산개발사업에서개발업자는부지매입, 해당사업인허가, 분양등개발단계의소요자금을조달하여야하지만, 대다수의국내부동산개발업자는영세한규모로자금능력이부족하기때문에대부분시공을담당하는건설사가자금조달및분양을담당함으로써시공건축물의미분양과공사지연등에따른사업위험을건설사가고스란히부담하는사업구조를가지고있다. 둘째, 개발사업의대부분이선분양자금에의존비율이높아자본시장의활용이미미한실정이며, 후분양제도의도입등에무방비한상태이다. 미분양 / 미임대와같은사업리스크가발생할경우시공사는자금유입이중단되어심각한자금압박을겪게된다. 셋째, 개발사업자체에대한금융 (Project financing) 이실무적, 제도적인문제점에기인하여제한된아파트등주거용개발에만집중되고그혜택이소수의신용도높은건설업체에만집중되었다. 그러므로여전히개발사업의자금조달이기업금융 (Corporate financing) 방식이대부분을자치하고있어개별사업이부실화될경우해당기업이관여하는전체사업에영향을주는구조인문제점이상존한다. 넷째, 부동산개발프로젝트에자금을제공하는금융기관및각종보증을실시하는 보증기관의부동산개발에대한전문성부족및타당성분석전문평가기관의부재등 으로프로젝트의특성에맞는구조화된금융조건및보증을제공하지못하고있다. 9
1.7 부동산개발의자금조달방식 일반적으로하나의개발사업에다수의자금조달방식이혼용되어이루어지고있다. 부채 (Debt) 프로젝트금융의활성화 부동산개발자금조달 자기자본 (Equity) 지분투자기구의활용 1.7.1 부동산펀드 (REF) 근거법률 : 자본시장과금융투자업에관한법률 ( 이하 자본시장법 ) (1) 자본시장법상집합투자 - 집합투자 (collective investment) 는복수의투자자로부터모은금전등을투자자로부터일상적인운용지시를받지아니하면서운용한결과를투자자에게배분하는것을말한다. - 집합투자의장점 : 1 투자전문가의도움을받을수있다 2 분산투자가가능하다 - 집합투자는집합투자기구 (collective investment vehicle) 를통해서이루어지는데, 자본시장법은현행법상설립가능한모든형태의 vehicle을집합투자기구로이용할수있도록제도화하고있고, 집합투자의개념을포괄적으로정의하고있으므로유사한투자형태와마찰을야기할수있다. 자본시장법은이러한마찰을최소화하기위하여일정한요건에해당하는투자형태를집합투자의개념에서제외하 10