목 차 Ⅰ. 전월세시장동향 1 Ⅱ. 서민주거지원현황 4 Ⅲ. 서민주거비부담완화기본방향 7 Ⅳ. 세부추진방안 8 Ⅴ. 추진일정 17

서민주거비부담완화방안 2014. 10. 30. 기획재정부 안전행정부 국토교통부 금융위원회

Ⅰ. 전월세시장동향 1. 최근시장동향 월이후전세가격은지수상으로완만한상승세 연간 를나타내고있으며 월세가격 월통계생산 은 월이후지속하락세 월누계전세가격은최근 년평균 보다낮은 그러나 년전세가격급등에따른상승분누적으로서민들이체감하는전세가격부담은높은상황 실제로 월이후 월까지소비자물가는 상승한반면 동기간전세가격은전국기준 상승 또한 전국아파트의매매대비전세가비율은 월 이후최고치인 에근접하고있으며 일부지역은 내외기록 - 1 -

2. 임차시장구조변화 : 전세 월세빠른전환 최근의전세가격상승은거시경제요인영향등으로전세공급이수요에미치지못함에따라발생하는구조적인현상 임대인은저금리 낮은집값상승기대등에따라월세로전환하려는반면 임차인은주거비절감차원에서전세거주를선호 이에따라 전월세거래량중전세가차지하는비중 월누계기준 은 년 에서 년 로급격히감소한반면 임차인들이전세금마련등을위해차입한전세자금잔액은 년말 조원에서 월 조원으로급증 전세의월세전환은비아파트및비수도권에서더빠르게진행 되고있으며 특히지방비아파트는이미월세가전세거래량을초과 - 2 -

3. 서민주거비부담증가 전세는 전세값상승으로 천만원이하의소액전세비중은감소하는반면 억원이상의고액전세비중은증가하는양극화현상발생 반면월세는저소득층이주로거주하는 천만원이하보증금과고액전세 보증부월세로전환되는 억이상보증금이함께증가 보증부월세가구는전세에비해소득수준이크게낮고 전세대비 소득수준도 년 에서 년 로급감 분위저소득층의 은일반가구에비해크게높게나타남 전세의빠른월세전환으로서민들의주거비부담이크게증가 특히 저소득층은비자발적으로월세로전환하거나외곽으로이동 - 3 -

Ⅱ. 서민주거지원현황 서민주거안정을위해 저리로전세 구입자금과주거급여를 지원하며 장기간안정적으로거주가능한공공임대주택을공급 1. 전세자금지원 년연평균 만호에대해 조원 호당 만원 을지원하였고 이중저소득전세자금 은 만호 억원 을차지 년에는총 조원의전세자금을통해최대 만호를지원할예정 금년 월누계기준으로전세자금대출을통한전월세거래 만건 는전체임대차거래량 만건 의 를차지 전세자금중 분위이하지원비중은 년 건수기준 를차지 - 4 -

2. 주택구입자금지원 년간연평균 만호에대해 조원 호당 만원 을지원 하였고 년에는총 조원으로최대 만호를지원가능 주택구입자금을통한주택거래는거래량이파악되는 년부터 년 월까지전체거래량 만건 중 만호 를차지 년누계기준으로생애최초구입자금이전체구입자금에서차지하는비중은 이며지속적으로증가 추세 구입자금중 분위이하에지원하는비중은 년기준 건수 기준 이며 특히소득 분위에지원하는비중은 건수기준 - 5 -

3. 주거급여지원 년시범사업 월 을통해 개시범사업지역내약 만가구에 대해총 억원의예산을지원 가구당월평균 만원 년부터 기초생활보장법개정이후 총 만가구 소득 분위 에대하여 총 조원의주거급여 가구당월평균 만원 를지원할예정 4. 공공임대주택공급 임기 년 내총 만호의공공임대 건설 만 매입전세 만 를 공급하여 장기공공임대비중을 로높일계획 년 공공건설임대현황 년 년간총 조원의기금을지원하여 만호 영구 만호는 분위 국민 만호는 분위 공공 만호는 분위 건설 년 년간총 만호의건설임대를공급 입주기준 할예정이며 이를위해총 조원의기금을지원할계획 매입전세임대현황 년간총 조원의기금을지원하여 만호의매입 전세임대주택공급 매입및전세임대는 분위및저소득신혼부부 대학생등 년에는매입임대 만호 전세임대 만호를공급할예정이며 이를위해총 조원의기금을지원할계획 - 6 -

Ⅲ. 서민주거비부담완화기본방향 현임대차시장진단 최근의빠른전월세전환은임대차시장구조변화 거시경제여건변화등에따라장기간에걸쳐나타나는구조적현상 이러한전월세전환과정에서 상대적으로자산여력이있는계층은대출등을통해전세에계속거주할수있게되나 다수의서민들은비자발적으로보증부월세로전환하거나외곽지역으로거주지이전 특히 사회취약계층은주거비부담이지속적으로늘어나는반면 안정적으로거주할수있는공공임대부족으로주거불안에노출 향후정책방향 전세에서월세로의구조적변화를감안하여 전월세전환과정에서 상대적으로주거비부담이커지는사회취약계층이나보증부월세 가구를보호하는데역량을집중할필요 단기적으로는 전월세불안우려지역에대해즉시입주가능한매입전세임대를집중공급하며 재건축이주시기분산등추진 사회취약계층의주거안정을위해 다양한방식의공공임대공급 기업형임대사업자육성을위해규제개선 준공공임대지원강화 공공건설임대는공사기간이짧은다세대 연립건설을확대 영구임대주택순환율을높여서입주대기기간단축 보편적점유형태로전환되고있는보증부월세가구지원강화 사회취약계층에대해월세자금대출제도도입 기금대출시전세위주지원에서보증부월세에대한지원을강화 저소득임차가구에대한생애최초주택구입자금금리인하 - 7 -

Ⅳ. 세부추진방안 1. 단기적인전월세수급불안대응 매입및전세임대집중공급 현황 등이주택을매입하거나전세를얻어저소득층을대상으로보증부월세형태로임대하는매입및전세임대를 년까지매년 만호공급추진 금년은 만호계획물량중 만호기공급 개선 입주물량부족 재건축이주수요등으로단기간내전월세수급이불안해질우려가있는지역 에대해즉시입주가능한매입및전세임대 를집중적으로공급 이를위해올해는잔여물량 만호를 월까지조기에공급하고 월중에 천호를추가공급 년에는매입 전세물량을 만호추가공급 만호 만호 하며 년이후추가확대여부는임대시장수급상황을보아가며결정 재원마련 매입및전세임대지원단가를각 만원씩상향 하고 기금부족시재정으로이차보전하는방식도입도검토 재건축이주수요관리 현황 서울은 년에재건축에따른멸실주택은 만호인반면 신규입주물량은 만호에그쳐 만호내외물량부족전망 개선 국토부와지자체간협조체계를구성하고 재건축단지이주시기를 년이내에서조정하고 이주시기조정심의대상 도확대 - 8 -

2. 시장변화에따른다양한임대주택공급 재정여건을고려하여 임대주택공급시민간자본활용강화 의무임대기간단축등을통해준공공임대주택활성화 영구임대순환율제고등공공임대주택관리시스템개선 (1) 민간자본을활용한임대주택공급확대 도시규제개선을통한장기임대공급확대 현황 년이상장기임대 준공공임대포함 는기준용적률의 까지 용적률추가가가능하나 지자체가조례로기준용적률을낮게규 정할경우에는법적상한율확보가곤란하여수익성이낮음 개선 임대주택법개정을통해 장기임대 준공공포함 건설시조례 와관계없이용적률을국토계획법에따른법적상한까지일괄부여 공공임대리츠 만호확대 현황 년까지민간과공공이리츠에공동출자하여총 만호의 년공공임대를건설할계획 년에는 만호공급추진 개선 공공임대리츠방식으로건설되는물량을 만호로 만호확대 미분양임대주택에대한세제지원 준공후미분양주택 월현재 만호 기준시가 억이하이고전용 이하 을 년말까지취득 임대사업자등록및임대계약체결 하여 년이상임대시취득후 년간발생하는양도소득의 감면 - 9 -

민간건설 년공공임대자금지원강화 현황 월까지한시적으로금리를인하하고대출한도를상향 하였으나 월부터중단되어민간공공임대활성화에제약 개선 년한시적으로 호당지원한도는규모에관계없이 만원씩인상하고 의경우금리도 에서 로인하 민간참여활성화를위한규제개선및세제 금융지원검토 주택임대관리업 민간임대사업등에대한규제개선 세제 금융지원등을통해수요자맞춤형임대주택공급및양질의일자리창출 연기금 금융투자업등재무적투자자의임대주택건설참여도유도 임대주택건설회사 임대주택리츠의건설및자본비용 예 년간임대주택보유시금융비용등 지원을위한금융상품개발 검토 (2) 준공공임대주택활성화 준공공임대주택은올해 월에제도가도입되었으나 의무에비해혜택이부족하여등록실적미미 월현재 호등록 준공공임대활성화세제지원입법노력지속 현황 준공공임대활성화를위한세제관련법안이아직국회에계류되어민간임대사업자들의참여가소극적 개선 이번정기국회에서입법을위해노력하고 특히소득세및법인세는감면폭추가확대추진 - 10 -

준공공임대다세대 연립층수제한완화 제 종일반주거지역내에서다세대 연립을준공공임대로활용하는경우 건축위심의를거쳐층수제한을완화 층 하는방안추진 의무임대기간단축 현황 준공공임대의무임대기간이지나치게장기인 년으로설정되어민간이사업참여에소극적 개선 준공공임대의무기간을 년으로단축 임대기간종료후 매입확약 현황 준공공임대는 년의장기임대기간종료후 임대주택매각가능성에대한불확실성으로민간참여가저조 개선 준공공임대로등록 향후 년간한시 한주택이일정기준을충족하는경우 가연간매입임대물량범위내에서임대기간종료후매각당시감정평가금액으로매입하기로확약 준공공임대기금금리지원강화 현황 준공공임대매입자금지원금리는 이며 대출한도는수도권 억 지방은 억원 개선 년한시적으로금리를 에서 로대폭인하 공공택지를활용한다양한준공공임대운영지원 현황 공공택지에건설되는임대주택은모두공공건설임대주택으로간주되어 임대주택법상입주자격 임대료등규제적용 - 11 -

개선 국토부장관이정하는공공택지내에서건설되는준공공임대는임대주택법상규제를배제 다양한형태로임대주택운영 (3) 임대주택공급시차단축 민간의다세대 연립 단지형도생주 건설시기금지원강화 현황 서민들이주로거주하는다세대 연립건설시지원금리 현행 가시중금리에비해높아도심내소형주택공급에애로 개선 다세대 연립건설자금을시중금리 수준으로인하하고 세대이상으로사업계획승인시금리를 우대 공공임대건설시다세대 연립공급확대 현황 건설임대는공사기간이 년소요되는아파트위주로건설 개선 공공이건설하는임대주택의일부를공사기간이 년이내인다세대 연립으로공급하여전월세수급상황에탄력대응 다세대 연립주택의건축비를절감하고 건설공기를단축시키기위해조립식모듈러주택활성화기반 마련 (4) 공공임대주택관리시스템개선 영구임대주택입주순환율상향 현황 영구임대는고급승용차를소유하는등의사유로입주자격이상실되어도퇴거기준이미비하여 입주순환율이저조 이에따라영구임대주택입주대기자는전국에 만명이며 평균대기기간이 개월이나소요 - 12 -

개선 입주자격과는별도로영구임대주택퇴거기준을마련 하고 년마다정기적으로자산및소득현황을심사한후 자산및소득이일정기준을초과하는가구는자진퇴거유예기간 예 년 부여 전세자금융자등을통해순환이주를유도 쉽게찾아볼수있는공공임대입주정보포털운영 현황 공공임대주택위치 평형 임대료 입주가능시기등에대한입주정보를 개기관이분산적으로제공하고있고 공공임대입주정보검색에도 주일이상소요 개선 금년 월부터공공임대주택포털 을운영하여 에서전국에흩어져있는임대주택입주정보를일괄해서실시간으로제공 (5) 행복주택건설을차질없이추진 년까지 만호사업승인을목표로추진중이며 올해말까지 만호사업승인및 천호착공등차질없이추진 금년 월기준으로 호사업승인 서울오류등 곳 호착공 서울가좌등 곳 완료 - 13 -

3. 저소득층의주거비부담완화 보증부월세가구에대한기금대출금리지원강화 저소득임차가구에대한내집마련기회확대 취업준비생등주거취약가구에대한월세대출실시 (1) 사회취약계층을위한월세대출실시 개요 당장자력이부족하지만 장래소득발생이예상되는취업 준비생및자활의지가있는기초생활수급자에게저리월세대출 대상 학교졸업생으로서취업준비생또는 일하는 취업및창업 기초생활수급자로서 희망키움통장 가입자또는 수급대상자 취업준비생 부모의연소득 부부합산 이 천만원이하 기초생활수급자 차상위자 한부모가정포함 로서 부모와따로거주하는만 세이하의졸업생이며 졸업후 년이내의취업준비생 희망키움통장가입자 기초생활수급자로서근로소득이최저생계비의 이상인가구 통장가입요건 지원조건 연 금리 매월 만원 씩 년간 만원한도로대출하여 년후일시상환 최장 년까지 회연장가능 월세대출보증 신설 가입의무화 주택금융공사보증상품도입 대출기간중연체일수가 일이내로 년이상대출을이용한경우 향후주택기금전세자금대출신청시금리 우대 재원 억원규모로추진 - 14 -

(2) 보증부월세가구주거비부담완화 전세임대의보증부월세가구지원금리인하 현황 연 만호내외를 등공공기관이전세로임차후이를 저소득층에게전세금의연 에해당하는임대료로재임대 보증부월세비중이빠르게증가하고있으나 순수전세에비해 보증부월세세입자는지원혜택이낮은실정 개선 보증금수준에따라전세임대지원금리차등지원 보증금이낮을수록지원금리를우대하여 주택기금대출금액이 적음에따라상대적으로손실을보는보증부월세가구를지원 기금대출시보증부월세가구지원금리인하 현황 전세자금은구입자금과달리 소득구분없이단일금리를적용하여저소득가구의금리부담이상대적으로높고 금리가대출금액별로차등적용되지않아보증금이낮은가구 보증부월세 일수록상대적으로지원혜택이낮음 개선 근로자서민및저소득등 가지전세자금을통합 가칭버팀목대출 하여차주의소득수준및보증금규모별로금리차등화 소득이낮을수록 보증금이적을수록대출금리우대 연소득 천만원 부부합산 이하가구로서 부동산 자동차등자산이일정기준이하 대출연장시 년마다입증필요 인저소득층이라고지자체장이추천한경우금리 추가우대 - 15 -

월세보증개선으로저소득층월세인하유도 현황 월세전환율은연체리스크 관리부담등으로시중금리보다 높고 특히다가구 연립은아파트대비 높음 이에따라 대한주택보증이임차인의월세연체위험을낮추고이를통해월세납입금을낮추기위해 월부터월세납입보증을시행중이나 실적이미미 개선 대주보월세납입보증범위확대 임차료 개월분 보증 가입대상확대 신용등급 등급 보증료인하 신용등급 등급 기준 사회취약계층은보증료 추가할인 등추진 (2) 저소득임차가구내집마련기회확대 저소득생초자는대출금리 추가인하 현황 디딤돌대출은소득수준및만기구조별로 의금 리로지원하고있으며 생초자는 우대금리적용 개선 디딤돌대출금리는현행수준을유지하되 년한시로 생애최초주택구입자로서부부합산연소득 천만원이하인경우는 추가우대 - 16 -

디딤돌대출중도상환수수료체계조정검토 현황 디딤돌대출은 년내상환시최대 중도상환수수료부과 개선 중도상환수수료체계조정검토 - 17 -

Ⅴ 추진일정 추진과제조치사항추진일정소관기관 단기적인전월세수급불안지역대응 시장변화에따른다양한임대주택공급 - 18 -

추진과제조치사항추진일정소관기관 저소득층의주거비부담완화 - 19 -