공동대표 : 보선임현진조현최정표박종두 110-809 서울시종로구동숭동 50-2번지전화 : 02-765-6400 전송 : 02-741-8564 홈페이지 : www.ccej.or.kr 민간아파트건축비, 최고는최저의 1.5 배 - 기본형건축비의 1.8배, SH 공개건축비보다 2.2배비싸 - 감리지정단계보다입주자모집단계에서업체당 92억, 총2,116 억원증가 경실련이총 29개의청라지구민간아파트건축비를분석한결과최고와최저가의차이가평당 283만원에달하는등엉터리건축비가또다시발견됐다. 경실련은엉터리건축비를방조한인천경제자유구역청장과분양가심사위원회에책임을물을것을촉구했다. 청라신도시에공급된민간아파트의건축비는평당 667만원, 총 5.2조원이다. 이중최고가는 A28 블록의평당 825만원으로가장낮은가격에공급된 A14블록의 542만원보다 1.5배가비쌌다. 차액만평당 283만원, 30평기준 8,490만원에달하는금액이다. 또한최고가는기본형건축비 ( 평당470만원 ) 보다 1.8배, SH 공사가공개한건축비 ( 평당 383만원 ) 보다 2.2배나비싼금액이다. 세부공종을비교한결과에서도건축비의문제는나타난다. 아파트의뼈대공사인골조공사비의경우고급내장재사용에따른마감공사비와달리크게차이가나지않아야함에도불구하고아파트별차이가컸다. 상위3위의경우평당 238만원으로하위3위의 111만원보다 2.2배나높고, SH 공사가공개한평당130만원보다도 1.8배가높았다. 특히골조공사비 1위는 15층인 A15블록의 250만원으로초고층도큰영향을미치지않는것으로나타났다. 초고층아파트인 A8블록은 A31블록에이어 3위로평당 230만원의골조공사비를기록했다. 한편분양가내역은감리자모집과입주자모집시두번공개되는데이때도원가와상관없이부풀려지고들쭉날쭉한엉터리건축비가공개됐다. A33블록 ( 반도유보라 ) 은감리자모집시평당 455만원이던건축비가입주자모집단계에서는 610만원으로 155만원이나상승하는등 23개사업장에 - 1 -
서총 2,116억원의건축비차이가발견됐다. 경실련은 감리대가의기준이되는감리자모집공고에서는건설사가비교적적절한가격으로직접공사비를책정하고, 간접비를부풀려공개하고있지만입주자모집단계에서는가산비용항목이허용되면서더욱부풀려지고있다 고주장했다. < 표 > 감리자모집 vs 입주자모집시건축비비교인천청장공개구분순위블럭감리자모집입주자모집 ( 단위 : 만원 / 분양평당 ) 차액 1 A33 455 610 155 2 A15 496 598 102 상위 3 A20 508 608 100 4 A35 560 645 85 5 A18 517 598 81 23개전체 평당 610 644 34 총액 3조7,736억원 3조9,853억원 2,116억원 그러나이해할수없는각종공사비변화에도불구하고이를검증해야할인천경제자유구역청장과분양가심사위원회는건설사의입장을대변하며부풀린건축비를승인했다. 경실련은 건축비의세부내역을비교한결과아파트의품질, 인테리어등에소요되는금액과공사비와의연관성이발견되지않았다 며 건축비의높고낮음이건설사가주장하는품질에따른것이아니라스스로정한분양가에서자의적으로배분조정되고있다 고고발했다. 또한 인천경제자유구역청장등관련지자체장은전문가까지대동해허수아비심의로건축비거품을은폐해주었다는의혹을피할수없는만큼철저한조사를통해책임을물어야한다 고주장했다. 뿐만아니라제도적허점으로분양가거품을키우는분양가상한제의정상화를위해기본형건축비제도개선, 투명한분양원가공개등이이루어질수있도록여야정치권의노력을촉구했다. 현재분양가상한제폐지법안이국회에계류되어있으며국토부는분양원가공개를명시한 공동주택분양가격의산정등에관한규칙 개정을통해 61개이던원가공개항목을 12개로축소하려하고있다. - 2 -
3 민간아파트건축비비교 1. 배경및목적 경실련은분양가상한제가적용되었음에도불구하고막대한건축비거품을양산, 바가지분양으로주민피해만가중시킨청라신도시의건축비검증결과를지속적으로발표하고있다. 총 34개아파트건축비를분석한결과청라의건축비가법정건축비보다 1.6조원비쌌으며, 공공아파트도 SH 공사가공개한건축비보다 1,500억원높게책정되는등민간이나공공모두건축비부풀리기를통해막대한수익을챙겼을것으로예상된다. 사업장별건축비의차이는민간아파트내에서도심하게나타나최고와최저의차액이평당 320 만원이나된다. 이에경실련은민간아파트건축비비교분석을통해건축비의문제를재차강조하고자한다. 또한소비자도파악할수있을정도로건축비의편차가심각했음에도불구하고인천청장이나해당분양가심사위원회는엉터리검증으로거품을방조한만큼이에대해엄중히책임을물을것을촉구한다. 2. 조사방법 조사대상 : 청라신도시공동주택총 34개블럭 ( 공공아파트 5개, 민간아파트 29개 ) 조사방법 - 민간아파트건축비비교 3. 분석결과 - 조사대상중민간아파트는총 29 개사업장으로평균건축비는평당 667 만원, 총 5.2 조원이다. - 3 -
< 표1> 민간아파트분양가 분 양 가 구 분 평 당 총 액 택 지 비 453 3조5,691억 건 축 비 667 5조2,494억 분 양 가 1,120 8조8,185억 ( 단위 : 만원 / 분양평당 ) 분양면적 비고 787,049 29개블럭 18,935 세대 < 표 2> 민간아파트건축비최고 vs 최저 ( 단위 : 만원 / 분양평당 ) 구분최고최저차액비고 건 축 비 825 542 1.5배 블 럭 A28 A14 평당 283만원 시 행 사 대한토지신탁 호반하우징 30평기준 8,490 만원 법정건축비대비 1.8배 SH 건축비대비 2.2배 - 민간아파트중건축비가가장높은사업장은대한토지신탁이분양한 A28블럭, 더 # 레이크팰리스로평당 825만원이나된다. 건축비가가장낮은 A14블럭의 542만원보다무려 1.5배나높은금액이다. 물론 542만원도공공아파트 (510만원 ) 보다높고 SH 공사가공개한건축비보다평당 150만원이나높은것을감안하면청라의건축비가얼마나부풀려져있는지짐작할수있다. < 표 > 골조공사비상위 vs 하위 ( 단위 : 만원 / 분양평당 ) 구 분 상위 (3위평균 ) 하위 (3위평균 ) SH 공개 차이상위 vs 하위 상위 vs SH 골조 238 111 131 2.2 배 1.8 배 - 골조공사비의편차도매우컸다. 골조공사비가가장높은사업장은 A22블럭, 서해그랑블로평당 250만원이다. 다음으로는 A31, A8블럭이높아상위3위의평균값은 238만원이다. 하지만하위3위의골조공사비는평당111만원으로상위가하위보다 2.2배나높았다. 상위3위는 SH 공사가공개한골조공사비와비교해도 1.8배나높았다. - 4 -
- 인천청장이공개한건축비는사업장별뿐아니라동일사업장에서조차시기에따라차이가발생하고있다. 절차상으로건설사들은분양전단계에서아파트시공감리를위한감리자모집을위해건축비를신고, 인천청장이심의후공개한다. 이때도입주자단계와동일한총 61개항목의원가가공개되며, 공개된건축비에연동해서공종별감리대가가결정되고, 감리대가는사업주체인건설사가지불해야하는만큼매우정확해야한다. 감리자가선정된후다시입주자모집을위해 61개항목의분양원가가공개된다. - 그러나경실련이조사한결과인천청장이공개한건축비는커다란차이가발생하고있다. 민간상한제아파트 23개사업장의감리자모집시와입주자모집시공개한건축비를비교한결과직접공사비, 가산비용, 이윤등이입주자단계에서대부분상승한것으로나타났다. < 표 > 감리자모집 vs 입주자모집시건축비비교인천청장공개구분순위블럭감리자모집입주자모집 ( 단위 : 만원 / 분양평당 ) 차액 1 A33 455 610 155 2 A15 496 598 102 상위 3 A20 508 608 100 4 A35 560 645 85 5 A18 517 598 81 23개전체 평당 610 644 34 총액 3조7,736억원 3조9,853억원 2,116 억원 - 조사결과가장많은차액이발생한데는 A33( 반도유보라 ) 이다. 감리자모집단계에서는평당455 만원으로공개한건축비가입주자모집단계에서는 610만원으로무려 155만원이나상승했다. 이외에도대부분사업장의건축비가상승되어 23개사업장에서만총2,116억원 ( 사업장별평균 92억원 ) 이상승한것으로나타났다. - 건축비가동일사업장에서도시기별로많은차이를보이는이유는정부의건설사를위한제도운용때문이다. 앞서도지적했듯이감리자모집시공개하는건축비중직접공사비는건설사가지불해야하는감리비의기준이되는만큼비교적정확해야한다. 실제감리자모집단계에공 - 5 -
개된직접공사비는평균367만원으로서울시가공개한장지 (347만원) 와비슷한수준이었다. 다만감리자단계에서공사비를부풀릴수없는건설업자는간접비를부풀려신고한다. 그러나이마저도엉터리분양가상한제에의한입주자모집단계에서는공사비가늘어나고가산비용까지더할수있도록허용하면서더부풀려지고있다. - 이처럼청라민간아파트의건축비를비교분석한결과사업장별로많게는수백억원의건축비차이가발생했다. 이에대해건설사들은아파트의고급인테리어, 품질, 초고층건축등에따른건축비증가요인을내세웠고, 엄격한심사로건축비의거품을제거했어야할전문가위원회와인천경제자유구역청장들도건설사의입장을대변하며부풀린건축비를승인, 공개했다. - 그러나건축비의세부공사비를비교한결과아파트별차이가크게나지않는골조공사비조차상위와하위공사비가 2배이상차이나는등건축비가원가보다부풀려책정된것으로보인다. 또한직접공사비가높은사업장은간접비를낮추고, 직접공사비가낮은사업장은간접비와가산비용등을높이면서대부분의사업장이건축비를부풀리고있었다. 이는건축비의높고낮음이건설사가주장하듯주택의품질에따라결정되는것이아니라건설사가정한분양가에서건설사입맛에따라배분조정되고있음을보여주는자료이다. 특히동일한사업장도공사비가감리단계에서보다입주자모집단계에서 2천억원이상증가한것도정부의잘못된제도운용과관리감독의부실을보여준다. - 이처럼건축비는공사원가와상관없이부풀려져건설사입맛에따라신고됐음에도불구하고인천경제자유구역청과관련지자체장등은전문가까지대동하여허수아비심의로건축비거품을은폐해주었다. 그결과모든피해는고스란히바가지분양을당한소비자에게전가됐고, 선분양이란특혜를이용건설사들만막대한이윤을챙긴것으로예상된다. 따라서소비자를대신해서공공의감시자역할을게을리하고오히려건설사의이해관계를대변하며이익을안겨준담당공무원과전문가에대해철저한조사를통해엄중히책임을물어야한다. 또한제도적허점으로분양가인하는커녕거품만키우고조장한분양가상한제의정상화를위해기본형건축비제도개선, 투명한분양원가공개등이이루어져야한다. 끝. - 6 -
별첨 1. 청라건축비상위5위및평균총괄표 - 7 -
2. 청라건축비하위 5 위및평균총괄표 - 8 -
3. 골조공사비상위 3 위및평균, 하위 3 위및평균총괄표 - 9 -
4. 감리자단계및입주자단계건축비차액상위 5 위총괄표 - 10 -