부동산세제현황및최근논의동향
부동산세제현황및최근논의동향
부동산세제현황및최근논의동향 총괄 I 정문종추계세제분석실장 기획 조정 I 최미희조세분석심의관이영숙재산소비세분석과장 작성 I 채은동재산소비세분석과추계세제분석관 지원 편집I 강신영재산소비세분석과행정실무원김지원, 신은규재산소비세분석과자료분석지원요원본보고서는국회의 2019년도예산안 심사를지원하기위해발간되었습니다. 문의 : 추계세제분석실재산소비세분석과 02) 788 4834 wealthc@nabo.go.kr 이책은국회예산정책처홈페이지 (www.nabo.go.kr) 를통하여보실수있습니다.
부동산세제현황및최근논의동향 2018. 11.
이보고서는 국회법 제22조의2 및 국회예산정책처법 제3조에따라국회의원의의정활동을지원하기위하여, 국회예산정책처 보고서발간심의위원회 의심의 (2018. 10. 26.) 를거쳐발간되었습니다.
발간사 우리경제는미국의금리인상등대외환경의악화와더불어대내적으로도성장세둔화와함께저출산 고령화, 양극화심화등구조적문제에봉착해있습니다. 실물경기가좋지않은가운데, 향후지역개발에대한기대가반영되고풍부한유동성이부동산시장에쏠리면서지난해부터서울지역의공동주택을중심으로부동산시장의변동성이커지고있습니다. 이에정부는부동산시장을안정화시키기위해지난 8월 31일종합부동산세를강화하는개편안을국회에제출하였으며, 이후에도시장이안정되지않자한차례더부동산대책을발표한바있습니다. 부동산세제는농업중심의중세사회에서중요한조세제도의역할을담당하였으며, 경제개발시기이후에는지방정부의주요재원으로사용될뿐만아니라과열된부동산시장을안정화시키는정책수단으로활용되었습니다. 특히정부의필요에따라다주택자, 비사업용토지, 단기보유부동산등특정항목에대한세법개정이수차례이루어지고세목의신설 폐지등이반복되면서우리나라부동산세제는다른나라와비교하여복잡한형태를보이고있습니다. 본보고서는부동산세제의연혁부터과세현황, 국제비교등의분석을통해우리나라부동산세제의특징과현주소를종합적으로살펴보았고, 다양한자료를이용하여논의의중심이되는종합부동산세과세대상자의특징을조사하였습니다. 아울러최근국회에제출된 10여건의부동산세제관련법률안을중심으로주요내용을소개하고그에따른세수효과, 정책효과등을분석하였습니다. 본보고서가정부가국회에제출한 2018년세법개정안 의심의과정에서유용한참고자료로활용되어, 국회의원님들의의정활동에기여할수있기를바랍니다. 2018 년 11 월 국회예산정책처장김춘순
차례 요약 / xiii Ⅰ. 서론 / 1 Ⅱ. 부동산세제연혁 / 3 1. 개요 3 2. 부동산보유세 6 가. 제도연혁 6 나. 현행제도 13 3. 부동산거래세 16 가. 제도연혁 16 나. 현행제도 20 Ⅲ. 부동산세제현황및특징 / 23 1. 과세현황 23 가. 전체 23 나. 부동산보유세 26 다. 부동산거래세 30 2. 세목별특징 32 가. 부동산보유세 32 나. 부동산거래세 36 3. 주택보유가구특징 37 차례 vii
Ⅳ. 부동산세제국제비교 / 43 1. 주요국의과세제도 43 2. GDP 대비세입비중 48 3. 부동산보유세실효세율 52 4. 비교및시사점 53 가. 재산세 53 나. 종합부동산세 54 다. 부동산거래세 56 Ⅴ. 부동산세제최근논의동향 / 57 1. 정부세법개정안 57 가. 개정과정및주요내용 57 나. 개정안의세수효과 60 다. 중기세수추정치 69 2. 의원발의법률안 72 3. 쟁점사항 74 가. 전체방향 74 나. 종합부동산세과세강화 76 다. 종합부동산세과세완화 83 라. 재산세 87 마. 취득세 91 Ⅵ. 요약및정책시사점 / 95 참고문헌 / 99 viii 차례
표차례 [ 표 1] 부동산보유세연혁 : 토지 9 [ 표 2] 부동산보유세연혁 : 주택및건축물 11 [ 표 3] 부동산보유세세부담상한제연혁 12 [ 표 4] 부동산보유세제의과세표준산출및명목세율 14 [ 표 5] 부동산거래세율연혁 18 [ 표 6] 부동산에대한거래세율 20 [ 표 7] 부동산세제과세현황및비중 : 2016년 23 [ 표 8] 부동산세제세목별과세현황및비중 : 2016년 24 [ 표 9] 재산세항목별과세실적 : 2016년 26 [ 표 10] 재산세부동산분항목별과세실적 : 2016년 27 [ 표 11] 종합부동산세항목별과세액비교 : 2007년 vs. 2016년 29 [ 표 12] 종합부동산세주택분과세실적비교 : 2007년 vs. 2016년 29 [ 표 13] 취득세과세실적 : 2016년 30 [ 표 14] 취득세부동산분의취득원인별과세실적 : 2016년 30 [ 표 15] 취득세주택분의취득가액별과세실적 : 2016년 31 [ 표 16] 취득세주택유상매매분의취득가액별과세실적 : 2016년 32 [ 표 17] 재산세주택분과표금액별과세실적 : 2016년 33 [ 표 18] 종합부동산세지방자치단체별과세현황 : 2016년 34 [ 표 19] 종합부동산세개인 법인별과세현황 : 2016년 34 [ 표 20] 종합부동산세주택분보유주택수별과세현황 : 2016년 35 [ 표 21] 주거보유의변화 : 2012~2017년 38 [ 표 22] 주택유무에따른평균순자산액변화 : 2012~2017년 39 [ 표 23] 주택보유가구의연령별평균순자산액변화 : 2012~2017년 40 [ 표 24] 주택보유가구의보유주택수별현황 : 2015년 40 [ 표 25] 종합부동산세추정치 ( 재정패널조사 ) 와과세실적비교 : 2015년 41 [ 표 26] 종합부동산세과세대상가구의소득및자산 : 2013~2015년 42 [ 표 27] 주택보유및종부세납부여부에따른자산대비부채비율 : 2015년 42 [ 표 28] 프랑스부동산부유세명목세율 46 차례 ix
[ 표 29] 주요국의부동산세제세입비중 ( 명목GDP 대비 ): 2015년 48 [ 표 30] OECD 35개국의부동산세제세입비중 ( 명목GDP 대비 ): 2015년 49 [ 표 31] OECD 35개국의부동산세제분류 ( 명목GDP 대비 ): 2015년 50 [ 표 32] 부동산보유세관련과세현황 : 2015년 52 [ 표 33] 주요국의부동산보유세비교 55 [ 표 34] 주요국의부동산거래세비교 56 [ 표 35] 정부의종합부동산세개정안 59 [ 표 36] 종합부동산세개정안에따른 2019년세수효과 : 기획재정부 60 [ 표 37] 정부세법개정안의 2019년세수효과비교 : NABO vs. 기획재정부 61 [ 표 38] 부동산공시가격전년대비증가율추이 ( 전국 ): 2010~2018년 62 [ 표 39] 부동산공시가격의지방자치단체별증가율추이 : 2016~2018년 62 [ 표 40] 공시가격 6억원초과공동주택의지방자치단체별분포 : 2016~2018년 63 [ 표 41] 종합부동산세과세대상인원수추정치 : 2016~2019년 63 [ 표 42] 종합부동산세기존과세인원의과세액추정치 : 2016~2019년 64 [ 표 43] 종합부동산세전체과세액추정치 : 2016~2019년 64 [ 표 44] 정부세법개정안에따른 2019년세수효과 : 주택 65 [ 표 45] 정부세법개정안에따른 2019년세수효과 : 주택요인별 65 [ 표 46] 정부세법개정안에따른 2019년세수효과 : 종합합산토지 66 [ 표 47] 정부세법개정안에따른 2019년세수효과 : 별도합산토지 66 [ 표 48] 정부세법개정안에따른 2019년세수효과 : 종합 67 [ 표 49] 정부세법개정안에따른 2019년세수효과 : 요인별분해 67 [ 표 50] 정부 9.13. 대책에따른 2019년세수효과 : 주택 68 [ 표 51] 정부 9.13. 대책에따른 2019년세수효과 : 종합 68 [ 표 52] 정부안세수효과의 GDP 대비비중 : 2019~2023년 71 [ 표 53] 정부세법개정안세수효과비교 : NABO vs. 기획재정부 71 [ 표 54] 부동산세제관련의원발의법률안개요 : 2018년 73 [ 표 55] 부동산세제법률안별세수효과비교 : 2019년 75 [ 표 56] 종합부동산세공정시장가액비율개정안비교 76 [ 표 57] 종합부동산세공정시장가액비율인상에따른세수효과 : 2019년 77 [ 표 58] 재산세및종합부동산세계산방식및공정시장가액비율 77 [ 표 59] 공정시장가액비율인상계획및적용 : 2005~2017년 78 [ 표 60] 종합부동산세세율인상개정안비교 79 [ 표 61] 종합부동산세세율인상에따른세수효과 : 2019년 81 x 차례
[ 표 62] 종합부동산세주택분과세기준액개정안비교 83 [ 표 63] 종합부동산세주택분과세기준액인상에따른세수효과 : 2016년기준 84 [ 표 64] 종합부동산세 1세대 1주택세액공제율개정안비교 86 [ 표 65] 종합부동산세주택분결정세액산정과정 : 2016년 86 [ 표 66] 종합부동산세 1세대 1주택세액공제율인상에따른세수효과 : 2016년 87 [ 표 67] 개정안에따른수혜대상주택및지방세감면액추정치 : 2016년 88 [ 표 68] 재산세세부담상한율 89 [ 표 69] 부동산공시가격인상에따른재산세주택분증가효과 : 2017~2018년 90 [ 표 70] 생애최초주택구입취득세감면제도비교 91 [ 표 71] 개정안에따른수혜대상주택및지방세감면액추정치 : 2019년 92 [ 표 72] 생애최초주택구입취득세감면액비교 : 신혼부부 vs 일반 92 [ 표 73] 부부의주택마련비율및생애최초주택의특징 93 [ 표 74] 종합부동산세및취득세의지방정부배분 94 차례 xi
그림차례 [ 그림 1] 부동산세제관련세목 1 [ 그림 2] 우리나라부동산세제연혁 4 [ 그림 3] 부동산보유세주요세목및제도변화 8 [ 그림 4] 부동산공시가격산정및부동산보유세징수 13 [ 그림 5] 종합부동산세주택분의기납부재산세액공제방식 15 [ 그림 6] 부동산거래세주요세목및제도변화 16 [ 그림 7] 부동산세제 GDP 대비비중추이 : 1972~2016년 24 [ 그림 8] 재산세의과세액추이 : 2005~2016년 27 [ 그림 9] 종합부동산세과세인원및결정세액 : 2005~2016년 28 [ 그림 10] 부동산에대한거래세액추이 : 2005~2016년 31 [ 그림 11] 종합부동산세주택분과세대상인원 : 2005~2018년 36 [ 그림 12] 취득세액과취득세감면액추이 : 2005~2016년 37 [ 그림 13] OECD 35개국의부동산세제비중 ( 명목GDP 대비 ): 2015년 51 [ 그림 14] 주요국의부동산보유세실효세율 : 2015년 52 [ 그림 15] 부동산세제등세법개정안개정과정 : 2018년 57 [ 그림 16] 정부세법개정안에따른종합부동산세세입전망치 : 2019~2023년 69 [ 그림 17] 9.13. 대책에따른종합부동산세세입전망치 : 2019~2023년 70 [ 그림 18] 9.13. 대책에따른주택부동산보유세부담액 : 1세대 1주택, 실거래가격별 82 [ 그림 19] 종합부동산세주택분과세표준크기별과세인원분포 : 2016년기준 85 [ 그림 20] 공시가격별주택분포 : 2016~2018년 85 박스차례 [BOX 1] 부동산공시가격 13 [BOX 2] 주택의유상매매거래세율 19 [BOX 3] 부동산양도소득세 21 [BOX 4] 부동산세제의지방재정배분 25 xii 차례
요약 1. 개요 부동산은취득, 보유, 처분등모든과정에세금이부과되고각각의행위별로적용되는세목또한다양하며, 주로지방세로징수 현행세목분류기준으로, 부동산은각행위에따라 4~5개의세목이적용 - 거래세 : 취득세, 등록면허세, 인지세, 지방교육세 *, 농어촌특별세 * - 보유세 : 재산세, 종합부동산세, 지역자원시설세, 지방교육세 *, 농특세 * - 이전세 : 양도소득세, 상속세및증여세, 지방소득세 * 표시된부분은부가세 (surtax) 취득세, 재산세등주요세목은지방세이며, 국세인종부세는전액지방에교부 본보고서는부동산세제의연혁부터현황, 국제비교등을분석하고, 최근의부동산세제개편과관련한주요쟁점내용과그효과를살펴봄 부동산세제의연혁과과세현황, 국제비교등의분석을통해우리나라부동산세제의현주소를종합적으로살펴봄 정부는종합부동산세를중심으로세법개정안 ( 18.8.31.) 과 9.13. 주택시장안정대책 ( 18.9.13.) 을발표하였으며, 부동산세제관련하여의원안이다수발의 - 2018년관련법률안 : 종합부동산세 9건, 재산세 1건, 취득세 1건등 11건 2. 연혁 부동산보유세는삼국시대부터이어져온가장오래된세금 부동산보유세는조용조중 조 ( 組 ) 로써농경사회에서기간세목을담당하였으며, 산업화가진행된 1970년이후투기억제라는정책적기능이추가 현행보유세제는제도발전과정에서정부필요에따라수차례개정이이루어지면서과세항목별, 정책목적별로세율이차등적용되는등복잡한구조 - 2018년법률안은주로종합부동산세 ( 다음표파란색부분 ) 부분에집중 요약 xiii
[ 그림 ] 부동산보유세주요세목및제도변화 삼국고려조선 19C 말 ~20C 초 ( 해방후 ) 50년대 1960 1962 토지전조 ( 田租 ) 조 ( 租 ) 주택용 ( 庸 ) 건물조 ( 調 ) 물납제도 공법 > 영정법호포법대동법 지세호세가옥세 (1909) 지세법개정임시토지수득세 (1951) 금납, 조세법률주의 농지세대지세가옥세 2005 1994 1989 1988 재산세 종합부동산세신설 토초세폐지 토초세 토지초과이득세 ( 국세 ) 재산세 ( 토지, 건물통합 ) 종합토지세 ( 토지 ) 재산세 ( 주택, 건물등 ) 토지과다보유세 ( 지방세 ) 재산세 자료 : 한국조세재정연구원, 법제처국가법령정보센터자료를토대로국회예산정책처작성 주택 토지 건축물 분리과세 별도합산 과세항목 합산방식 [ 표 ] 현행부동산보유세제 : 재산세와종합부동산세 재산세 ( 지방세 ) 종합부동산세 ( 국세 ) 과표명목세율과표명목세율 누진세율적용토지는시 군 구내인별합산 과세항목별로국가내인별합산 시가 ~0.6억 0.1% 과세 ~6억원 0.5% 일반주택 기준 6~12억원 0.75% 표준 0.6~1.5억 0.15% 초과 12~50억원 1.0% 액의 1.5~3.0억 0.25% 분의 50~94억원 1.5% 60% 3억 ~ 0.4% 80% 94억원 ~ 2.0% 별장 60% 4% 과세하지않음 농지, 임야등 70% 0.07% 공장용지, 공급목적 70% 0.2% 과세하지않음 골프장, 고급오락장용 70% 4% ~2억 0.2% ~200억 0.5% 건물부속토지, 70% 2~10억 0.3% 80% 200~400억 0.6% 사업용토지 10억 ~ 0.4% 400억 ~ 0.7% 종합분리과세, 별도합산토지 70% 합산이외모든토지 ~0.5억 0.2% 0.5~1억 0.3% 1억원 ~ 0.5% 공장용건축물 70% 0.5% 이외일반건축물 ( 상가등 ) 70% 0.25% 80% ~15억 0.75% 15~45억 1.5% 45억 ~ 2.0% 과세하지않음 부가세 (surtax) 지방교육세 20% 농어촌특별세 20% 주 : 1) 종합부동산세과세표준 = ( 공시가격합산액 과세기준액 * ) 공정시장가액비율 (80%) * 주택 6억원 (1주택 9억원 ), 별도합산토지 80억원, 종합합산토지 5억원 1. 파란색부분은올해정부세법개정안에서개정이추진되는부분자료 : 법제처국가법령정보센터자료를토대로국회예산정책처작성 xiv 요약
최근논의가진행되는종합부동산세는 2005년도입되어세법개정에따라제도의규모가확대되었다가축소된후최근까지점진적증가추세 ( 확대 ) 종합부동산세는 2006년부터주택분에대해세대별합산이이루어지면서주택분 (2007년 1.3조원 ) 을중심으로전체세액이 2.8조원에달함 ( 축소 ) 2008년세대별합산위헌결정으로인해개인별과세로전환되면서전체세액이 2.3조원으로감소하였고, 2009년과세기준액완화및세율인하등으로인해 1조원규모로제도축소 - 2009년 1세대 1주택과세기준액완화 (6억원 9억원 ) 로인해 1주택자과세대상인원은 2008년 18.2만명에서 2009년 6.7만명으로 11.5만명감소 ( 유지 ) 2009년이후에는제도의큰변화없이공시가격자연증가등으로인해과세인원과세액이모두증가추세를보이고있음 [ 그림 ] 종합부동산세과세인원및결정세액 : 2005~2016 년 50.0 48.3 3.5 ( 만명 ) ( 조원 ) 41.3 3.0 40.0 34.1 33.6 2.5 30.0 27.4 28.3 25.0 24.8 24.6 25.2 2.0 21.3 20.0 2.8 1.5 2.3 10.0 1.0 1.7 7.1 1.0 1.1 1.1 1.2 1.3 1.3 1.4 1.5 0.5 0.6 0.0 0.0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 결정세액 ( 우축 ) 과세인원 ( 좌축 ) 주 : 1. 헌법재판소는주택분의세대별합산과세에대한위헌을결정 (2008.11.13.) 하였고, 이에따라 2008 년 12 월과세분부터개인별합산과세로전환. 이미국세청에서세대별합산과세방식으로징수한 2006~2007 년종부세액에대해서는 2008.12.15. 5,622 억원이환급 ( 동그림의결정세액은환급이전세액기준이며, 추후환급된금액은반영되지않았음 ) 2. 동금액은과세대상인원에게공지된결정세액이며, 실제징수액은일부차이가있음. 징수액은 2015 년 1.4 조원, 2016 년 1.3 조원, 2017 년 1.65 조원자료 : 연도별 국세통계연보 자료를토대로국회예산정책처작성 요약 xv
부동산거래세는토지조사사업이후개인의토지소유권거래가확인되면서 1927년도입되었고, 1977년등록세가신설됨 1970년대산업화단계에서건당평균과세규모가큰부동산거래세가재원확보에상대적으로유리한점등으로인해과세가강화되었음 - 건당평균세액 ( 16년): 거래세 ( 취득세 559만원 )> 보유세 ( 재산세 31만원 ) [ 그림 ] 부동산거래세주요세목및제도변화 1927 1949 1952 1977 2006 2011 부동산취득세 ( 신설 ) 부동산취득세차량세금고세주세 통합 취득세 등록세 ( 신설 ) 실거래가공개시스템 취득세등록세 통합 취득세 자료 : 한국조세재정연구원, 법제처국가법령정보센터자료를토대로국회예산정책처작성 현행취득세는취득가액에명목세율을적용하는구조이며, 취득원인별로 세율이다르고농어촌특별세 지방교육세등부가세가함께부과 [ 표 ] 부동산거래세세율 ( 단위 : %) 원인별상세구분취득세농어촌지방특별세 교육세 합계 주택 6억원이하 1 0.2 0.1 1.3 6~9억원 2 0.2 0.2 2.4 유상취득 9억원초과 3 0.2 0.3 3.5 농지신규영농 3 0.2 0.2 3.4 2년이상자경농지 1.5-0.1 1.6 이외 ( 기본세율 ) 4 0.2 0.4 4.6 비영리 2.8 0.2 0.16 3.16 무상취득이외 ( 기본세율 ) 3.5 0.2 0.3 4.00 농지 2.3 0.2 0.06 2.56 상속 1가구 1주택 0.8-0.16 0.96 이외 ( 기본세율 ) 2.8 0.2 0.16 3.16 원시취득 2.8 0.2 0.16 3.16 공유물 합유물 총유물의분할 2.3 0.2 0.06 2.56 주 : 1) 전용면적 85 초과주거건축물에대해농어촌특별세 0.2% 부과 1. 취득세외에도부동산등록과관련하여등록면허세가부과되는데, 소유권의보존 0.8%, 소유권이전 2%( 무상취득 1.5%, 상속 0.8%), 지상권 저당권 전세권등 0.2% 세율적용 자료 : 법제처국가법령정보센터자료를토대로국회예산정책처작성 xvi 요약
3. 과세현황 OECD 분류기준상 2016년부동산세제관련세입은 38조원으로, 총조세대비 12.1%, 명목GDP 대비 2.3% 수준 세부적으로는보유세와거래세 ( 보유세의약 2배 ) 로구성되며, 보유세중가장규모가큰세목은재산세이고거래세중에서는취득세의규모가가장큼 - 재산세 (10조원) 와취득세 (22조원) 는부동산세제의기간세목이며, 종합부동산세 (1.3조원) 는재산세를보완하는세목 [ 표 ] 부동산세제과세현황및비중 : 2016년 ( 단위 : 조원, %) 부동산보유세 부동산거래세 합계 과세액 13.1 25.3 38.4 ( 합계대비비중 ) (34.1) (65.9) (100.0) 총조세대비비중 4.1 7.9 12.1 GDP 대비비중 0.8 1.5 2.3 자료 : OECD tax revenue DB 자료를이용하여국회예산정책처작성 부동산세제의세입비중을 1970 년대부터살펴보면, 보유세입은안정적인추세인 반면부동산거래세는부동산시장과연동되어변동성이높았음 3.0 [ 그림 ] 부동산세제 GDP 대비비중추이 : 1972~2016 년 ( 단위 : %) 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 1.1 0.7 0.3 1.3 1.3 0.8 0.8 0.5 0.4 1.9 1.4 0.5 2.1 1.8 1.9 1.6 1.2 1.3 2.5 1.8 0.9 0.7 0.6 0.6 0.5 2.0 2.3 1.9 1.5 1.1 0.8 0.8 0.0 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 부동산보유세부동산거래세전체 주 : OECD 분류상거래세 (code 4400) 에는증권거래세가포함되어있어증권거래세분을제외자료 : OECD tax revenue DB 자료를토대로국회예산정책처작성 요약 xvii
부동산관련세입의 94.7% 가지방정부재정수입으로귀속 재산세 ( 기초자치단체 ), 취득세 ( 광역자치단체 ) 등은지방세로활용되고, 국세인종합부동산세는전액부동산교부세형태로기초자치단체에교부 부동산세제관련세입은광역자치단체에 65.5%, 기초자치단체에 29.2%, 중앙정부에 5.3% 가각각배분되는등지방정부에 94.7% 귀속 재산세와취득세는과세대상이광범위하며, 종합부동산세는 34만명과세 부동산규모와관계없이과세되는재산세와취득세는과세건수가각각 3,236 만건, 313만건등으로포괄적인반면, 종합부동산세는 34만명 * 에게부과 * 분포 : 개인 (94.5%) > 법인 (5.5%), 서울 (50.2%) > 경기 (24.5%) > 부산 (4.4%) 과세액은취득세와재산세가 10조원을초과하였고, 종부세는 1.3조원규모 [ 표 ] 주요부동산세제과세건수 : 2016년 재산세 종합부동산세 취득세 과세건수 ( 만건, 만명 ) 3,236 34 313 과세액 ( 조원 ) 10.2 1.3 17.5 건당평균세액 ( 만원 ) 31 36 559 자료 : 국세통계연보, 지방세정연감 자료를토대로국회예산정책처작성 재산세와종합부동산세의세입증가세는 2008년이후둔화되었고취득세는 2014년이후거래량증가로인해기존감소세에서증가세로전환 재산세는 2008년글로벌금융위기, 2010년세부담상한제 * 도입및공시가격현실화정체등으로인해 2009년이후증가속도가둔화 * 당해연도세액이직전연도세액의일정비율을넘지못하도록함 - 연평균증가율 : ( 05~ 08년) 18.5% ( 09~ 16년) 5.6% 종합부동산세는도입이후 2.8조원까지확대되다가 2009년인별과세전환, 세율인하등으로 1조원규모로축소된후, 2017년 1.7조원으로점진적증가세 취득세 ( 이전등록세포함 ) 는 2013년까지하락세를보이다가 2014년취득세율인하등정부의부동산대책으로인해거래량이증가하면서세입증가세 - 연평균증가율 : ( 06~ 13년) -3.8% ( 13~ 16년) 19.3% xviii 요약
4. OECD 비교분석 우리나라는보유세비중이낮고 ( 우리나라 0.8% < 1.1% OECD평균 ) 거래세비중이높은구조 ( 우리나라 1.6% > 0.4% OECD평균 ) OECD평균 ( 보유세 1.1%, 거래세 0.4%) 을기준으로 4개그룹으로구분 그룹Ⅰ(, 7개국 ): 높은보유세 1.91%, 높은거래세 0.86% - 인구규모가큰영국, 프랑스, 이탈리아등유럽국가등이주로분포 그룹Ⅱ(, 8개국 ): 높은보유세 1.96%, 낮은거래세 0.18% - 미국, 캐나다, 일본등의비유럽국가와폴란드등일부유럽국가포함 그룹Ⅲ(, 5개국 ): 낮은보유세 0.55%, 높은거래세 0.86% - 우리나라 터키 아일랜드 룩셈부르크등이포함되며, 아일랜드 룩셈부르크 포르투갈등은거래세비중이 OECD평균을소폭상회하는수준 그룹Ⅳ(, 15개국 ): 낮은보유세 0.50%, 낮은거래세 0.21% - 인구규모가작은유럽국가를중심으로가장많은 15개국가가분포 부동산거래세비중 [ 그림 ] OECD 35개국의부동산세제세입비중 ( 명목GDP 대비 ): 2015년 ( 단위 :%) 2.00 1.50 ( 그룹 Ⅲ) ( 그룹 Ⅰ) 우리나라 (0.8, 1. 6) 호주 1.00 터키 벨기에 이탈리아 영국스페인프랑스룩셈부르크아일랜드포르투갈 OECD평균 0.50 이스라엘독일핀란드 0.43 오스트리아헝가리덴마크스웨덴네덜란드일본그리스스위스캐나다칠레아이슬랜드 ( 그룹Ⅳ) 노르웨이폴란드멕시코라트비아뉴질랜드미국 ( 그룹Ⅱ) 에스토니아슬로베니아 0.00 0.00 0.50 1.00 1.12 1.50 2.00 2.50 3.00 3.50 주 : OECD 평균 ( 보유세 1.12%, 거래세 0.43%) 을기준으로 4 개그룹으로구분자료 : OECD, Tax Revenue 자료를토대로국회예산정책처작성 부동산보유세비중 요약 xix
5. 정부세법개정안 ( 개정내용 ) 공정시장가액비율 ( 시행령 ) 을단계적으로상향조정하고세율을인상하며, 특히 3주택이상보유자에대해서는추가적으로과세를강화 주택 종합합산토지 별도합산토지의공정시장가액비율을단계적으로인상 * 하고, 주택및종합합산토지의기본세율을인상 * ( 현행 ) 80% ( 개정안 ) 19년 85%, 20년이후 90% - 주택분세율 : ( 현행 ) 0.5~2.0% ( 개정안 ) 0.5~2.5% - 종합합산토지분세율 : ( 현행 ) 0.75~2.0% ( 개정안 )1.0~3.0% 3주택이상보유한경우과세표준 6억원초과구간에대해 0.3%p 추가과세 - 적용인원 : 3주택이상 11.0만명중과표 6억원초과 1.2만명 (10.9%) 일부세수증가분을생애최초로주택을구입한신혼부부의취득세감면에활용 정부 9.13. 대책에따라공정시장가액비율을 2022년 100% 까지추가인상하고, 주택분에대해추가로세율인상 :( 정부안 ) 0.5~2.8% (9.13. 대책 ) 0.5~3.2% ( 세수효과 ) 종합부동산세는 2019년 0.8조원, 2020년 1.1조원등증가추정 2019년세수효과는종합합산토지 (0.6조원), 주택분 (0.15조원) 에서주로발생 - 항목별 : 주택 1,473억원 ( 기준선대비증가율 29.2%), 종합합산토지 5,977억원 (74.7%), 별도합산토지 473억원 (6.8%) 등총 7,725억원 * * 정부추계치 : 7,223억원 - 요인별 : 공정시장가액비율인상 1,539억원, 기본세율인상 5,882억원, 3주택이상추가과세 504억원등 2020년세수효과는공정시장가액비율인상 (85% 90%) 및공시가격상승에따라 1.06조원으로추정되며, 2021년이후에도매년 600~700억원씩증가전망 - 정부는시행령사항인공정시장가액비율인상효과 (0.16조원), 공시가격자연증가효과 (0.16조원) 등을반영하지않고 2020년 0.74조원으로추계 정부세법개정안으로인해부동산보유세세입이증가하여 GDP대비부동산보유세비중은 2019년기준현행 0.8% 에서 0.85% 로증가추정 - GDP대비부동산보유세증가효과 (%p): ( 19년) 0.05 ( 20년이후 ) 0.07 xx 요약
4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 [ 그림 ] 정부세법개정안에따른종합부동산세세입전망치 : 2019~2023년 ( 단위 : 조원 ) 3.8 3.6 3.4 3.2 2.8 2.6 2.4 2.4 2.1 2.2 2.3 2.0 1.8 1.3 1.2 1.0 1.1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.7 1.3 0.8 1.1 1.1 1.2 1.3 0.4 정부안의세수효과기준선 (baseline) 개정안에따른추정치 주 : 1. 종합부동산세징수액을기준으로하며, 결정세액 ( 미수납액포함 ) 과일부차이가있음 2. 기준선 (baseline) 은현행세법하에서부동산공시가격자연증가등에따른세입전망치 3. 개정안에따른추정치는정부세법개정안을반영한 2019~2023 년종합부동산세세입추정치 4. 세수효과는기준선과세법개정안세입추정치간차이를뜻함 5. 농어촌특별세등부가세 (surtax) 제외자료 : 국세청 ( 종합부동산세 ), 국토교통부 ( 공시가격 ) 자료를바탕으로국회예산정책처분석 ( 거래세인하 ) 보유세강화와함께추진되는취득세감면으로 5.8만가구의부동산거래세액이 655억원감소 정부는거래세완화방안으로, 생애최초로주택을구입하는신혼부부를대상으로 2019년에한시적으로취득세를 50% 감면할계획 ( 지방세특례제한법 ) - 감면대상 ( 생애최초주택구입신혼부부 ), 주택가격요건 ( 비수도권 3억원이하, 수도권 4억원이하 ), 전용면적요건 (60 이하 ) 등 다만감면요건이까다로워신혼부부중 19.4%( 연평균 3.9%) 인 5.8만가구가 655억원 ( 가구당 114만원 ) 의혜택을받는등보유세증세액대비 7.1% 수준 - 13년생애최초주택구입취득세감면 : 건수 17.0만건, 감면액 0.35조원 ( 건당감면액 203만원 ) 요약 xxi
( 정책효과 ) 1주택자의실거래가를기준으로정부안의정책효과를분석 실가격 13억원을초과하는주택부터정부세법개정안및 9.13. 대책이적용 - 종부세가부과되는 13억원주택은현행세법상부동산보유세를 273만원부담하지만정부안 ( 공정시장가액비율인상 ) 에따라세부담 3천원증가 시가 23억원초과주택부터정부안의세율인상이적용 - 정부세법개정안은과세표준 6억원초과구간부터세율이인상되며, 동구간에포함되는인원은 1주택과세대상 6.9만명대비 7.3% 인 5천명 시가 18억원초과주택부터 9.13. 대책의세율인상이적용되며, 30억원주택을예로들면종부세부담이현행세법대비 242만원증가한 1,379만원 - 9.13. 대책에따라세율인상적용구간이 23억원에서 18억원으로 5억원인하되었으며, 이에따른세율인상적용인원은 1.6만명으로증가 [ 그림 ] 9.13 대책에따른주택보유세부담액 : 1 세대 1 주택, 실거래가격별 주 : 1. 주택실거래가의공시가격반영비율을 70% 로가정 2. 재산세와종합부동산세모두도시지역분, 지방교육세, 농어촌특별세등부가세포함금액 3. 표기된숫자는정부의 9.13. 부동산대책을적용하는경우전체부동산보유세 ( 부가세포함 ) 를나타내며, 괄호 ( ) 안은정부 9.13. 대책에따른현행세법대비세부담증가분자료 : 국회예산정책처 xxii 요약
6. 개정법률안 2018년에제출 발의된부동산세제개정안을살펴보면, 증세안 4건, 감세안 3건, 정책조합안 2건등으로분류 ( 증세안 ) 종합부동산세공정시장가액비율과세율등의인상추진 - 19년세수효과 : 김정우의원 (0.7조원), 심상정의원 * (3.2조원), 박주민의원 * (3.6조원), 채이배의원 (16.7 조원 ) * 공정시장가액비율폐지 (100% 적용 ) ( 감세안 ) 1세대 1주택을중심으로주택분과세대상자의세부담완화 - 19년세수효과 : 이종구의원 (-1,716억원), 박성중의원 (-88억원), 이은재의원 (-73억원) ( 정책조합안 ) 종합부동산세를강화하되, 1주택자의재산세부담을완화하는김현아의원안과신혼부부를중심으로취득세를감면하는정부세법개정안이있음 - 19년세수효과 : 김현아의원 ( 종부세 579억원, 재산세 6,599억원, 총 6,020억원), 정부안 ( 종부세 7,725억원, 취득세 595억원, 총 7,130억원 ) 구분 [ 표 ] 부동산세제법률안별세수효과비교 : 2019 년 적용대상 ( 만명 ) 세수효과 금액 ( 억원 ) GDP 대비 (%) 인당평균세수효과 ( 만원 ) 증세안 김정우의원안 27.9 6,603 0.04 234 (9.13. 대책 ) (34.9) (9,673) (0.05) (277) 심상정의원안 34.9 32,149 0.17 921 박주민의원안 34.9 35,763 0.19 1,025 채이배의원안 27.4 166,555 0.89 6,079 감세안 이종구의원안 27.4-1,716-0.01-63 박성중의원안 1.3-88 0.00-68 이은재의원안 4.2-73 0.00-17 정책 김현아의원안 857.2-6,020-0.03-7 조합안 정부세법개정안 40.7 7,130 0.04 176 주 : 1) 2016년과세실적단순합계 34.9만명 ( 주택분 27.4만명, 토지분 7.5만명등 ) 기준 2) 김정우의원안은 9.13. 대책의세율인상을포함하고공정시장가액비율인상 ( 시행령 ) 을제외 3) 적용대상 ( 만명 ) 857.2 = 종합부동산세증세 0.2 + 재산세감면 857.0 세수효과 ( 억원 ) 6,020 = 종합부동산세증세 579 + 재산세감면 6,599 4) 적용대상 ( 만명 ) 40.7 = 종합부동산세증세 34.9 + 취득세감면 5.8 세수효과 ( 억원 ) 7,130 = 종합부동산세증세 7,725 + 재산세감면 595 1. 개정법률안에따른 2019년세수효과기준이며, 농어촌특별세 지방교육세등부가세 (surtax) 를제외하였음. 2019년명목GDP는 NABO 추정치 1,872조원사용 자료 : 국회예산정책처비용추계서자료를바탕으로국회예산정책처분석 요약 xxiii
7. 쟁점사항 정부세법개정안은부동산세제구조적인개편방향이발표되지않은가운데, 부동산시장상황에따라수차례변경되었음 정부의부동산세제개정안은 4회에걸쳐발표되었음 - 특위권고안 (7.3.) 정부잠정안 (7.6.) 세법개정안 (8.31.) 9.13대책 (9.13.) 정부세법개정안에따라우리나라부동산보유세입비중은현행 0.80% 에서 2019년 0.85%, 2020년이후 0.87% 로증가할것으로분석되나, 추가적인조치가없는경우정부전망치 * 를달성하지못할것으로추정 * 기획재정부 ( 18.7.6.): 부동산보유세입비중을 2022년까지 1.0% 수준도달 종합부동산세의공정시장가액비율이인상되면, 동일한목적으로도입된재산세공정시장가액비율과의격차가확대됨 재산세와종합부동산세는 2005년공시가격현실화와함께급격한세부담증가방지라는동일목적을위해양세목모두공정시장가액비율제도도입 - 도입당시 2017년까지재산세와종합부동산세의공정시장가액비율을 100% 로인상할계획이었으나, 2009년이후동비율이고정 종합부동산세공정시장가액비율은 80% 인데비해, 재산세의경우주택 60%, 토지 건축물 70% 등으로, 종합부동산세만인상되면격차가확대 의원발의안을중심으로 1세대 1주택자에대한세부담완화조치가논의 박주민의원안은 1세대 1주택에대해, 이종구의원안은모든주택에대해각각과세기준액을 3억원인상하며, 이를적용하면과세대상이 5.3~20.4만명감소 박성중 이은재의원안은 1세대 1주택자만적용되는장기보유공제및고령자공제의세액공제율을인상하여 1주택자의조세부담을경감시키고자함 - 16년공제현황 : 장기보유 ( 약 2.2만명, 68억원 ), 고령자 ( 약 2만명, 30억원 ) 재산세제개편에대해서는일부논의가진행 정부는재산세제개편보다공시가격현실화 ( 국토교통부소관 ) 를추진 - 공시가격이상승하더라도재산세는세부담상한제 ( 전년대비주택 105 * ~130%, 토지 건축물 150%) 로인해세입증가율이최대 12% 로제한적 xxiv 요약
* 세부담상한 105% 는공시가격 3억원이하주택에한해적용되며, 전체재산세과세대상의 83.6% 이상이공시가격 3억원이하에해당 김현아의원안은 1세대 1주택자에대해재산세장기보유세액공제를신설 정부의정책조합안 ( 보유세증세, 거래세감세 ) 은거래세감세규모가작고, 기초자치단체의수입은증가하나광역자치단체의세입은감소 정부는종합부동산세증세및신혼부부취득주택취득세감면을함께추진하는데, 증세효과 (0.8조원) 에비해취득세인하규모 (0.06조원) 가작음 정부안에따라기초자치단체재정수입은증가하나광역자치단체세입은감소 - 종부세증세분은부동산교부세형태로기초자치단체의수입을증가시킴 - 취득세감면분은광역자치단체의지방세수입을감소시킴 [ 표 ] 종합부동산세개정안별쟁점내용 구분현행세법개정안 공정시장가액비율 ( 시행령 ) 세율인상 ( 주택분 ) 과세기준액 1세대 1주택장기보유공제 1세대 1주택고령자공제 시행령 80% 0.5 ~ 2.0% 1주택 9억원다주택 6억원공제율 20~40% 공제율 10~30% 1단계적인상 : 시행령개정 정부안 : 19년 85% ( 최대 90%) 9.13. 대책 : 19년 85% ( 최대 100%) 2 제도폐지 (100% 적용 ): 법률개정 3 법률로상향입법 80% 1 0.5 ~ 3.0% ( 과표 20억원부터인상 ) 2 0.5 ~ 2.5% (3주택이상 0.5~2.8%) 3 0.5 ~ 2.7% ( 조정대상 2주택, 3주택이상 0.6~3.2%) 4 0.5 ~ 3.0% ( 과표 6억원부터인상 ) 5 5% ( 보유주택수 * 1) * 11호이상은 11호로간주 1 1주택 +3억원 (12억원) 2 1주택 다주택 +3억원 (12억원 9억원 ) 1 공제율인상 30~50% 2 10년이상보유시세액공제율 100% 적용 1 공제율인상 30~70% 자료 : 국회의안정보시스템자료를토대로국회예산정책처작성 요약 xxv
Ⅰ. 서론 부동산은취득, 보유, 처분등모든과정에세금이부과되며, 각각의행위에따라적용되는세목또한다르다. 그리고부동산관련세금은부동산투기억제기능이있어서, 행위목적에따라세금의강도가다르게적용되기도한다. 예를들어공장용지등생산활동에사용되는부동산은낮은세율이적용되지만, 대도시에위치하거나건축물이없는나대지는투기를방지하기위해높은세금이부과되기도한다. 부동산은모든행위과정에거래세, 보유세, 이전세가부과되며, 총 12개세목이과세된다. 부동산거래세는취득행위에대해 1회에걸쳐취득원인별로세율이차등적으로적용되며, 지방세인취득세와등록면허세가여기에해당된다. 부동산의보유행위에대해반복적으로과세되는부동산보유세는보유한부동산의종류 ( 토지, 건축물, 주택등 ) 에따라세금이달리적용되며, 세목으로는지방세인재산세와국세인종합부동산세가있다. 부동산의처분이익에대해과세하는이전세는부동산의종류및행위원인, 보유기간등에따라세금이결정되며, 세목으로국세인양도소득세 ( 유상이전 ) 와상속세 증여세 ( 무상이전 ) 가있다. [ 그림 1] 부동산세제관련세목 ( 취득 ) ( 보유 ) ( 처분 ) 거래세 취득세등록면허세인지세농어촌특별세 * 지방교육세 * 주 : * 표시는부가세 (surtax) 세목자료 : 국회예산정책처 보유세 재산세종합부동산세지역자원시설세농어촌특별세 * 지방교육세 * 이전세 양도소득세상속세증여세지방소득세 부동산이우리생활에밀접한만큼, 정부는국민의안정적인주거를위해부동산세제를부동산투기억제수단으로빈번하게활용하여왔다. 정부는 1세대 1주택등주거목적의주택에대해거래세, 보유세, 이전세모두저세율또는비과세등의 Ⅰ. 서론 1
조세혜택을적용한반면, 부동산가격이급등한경우투기를억제하거나미연에방지하기위한부동산수요억제정책중하나로부동산세제를활용하였다. 다만, 투기수요와투기대상이다양한만큼부동산세제또한복잡성이더해졌으며, 특히주택취득세감면및양도소득세중과제도등의경우빈번한세제개편으로인해자산형성과처분에대한예측가능성을떨어뜨린다는지적이있다. 이러한흐름은최근에도이어져정부는단기적인투기억제를위해부동산관련세법개정안을발표하였으며, 여기서한발나아가부동산세제에대한다양한의견을청취하고세제를효율적으로개선하기위해재정개혁특별위원회를중심으로중장기세제개편논의가진행되었다. 2017년부동산가격이상승하면서정부는주택건설, 금융, 세제등다양한부동산정책을시행하였으며, 조세정책의경우올해 4월다주택자에대한양도소득세를강화하였고정부는추가적으로종합부동산세강화방안을발표하였다. 정부세법개정안발표이후에도서울을중심으로주택가격이급등함에따라여당을중심으로추가적인조세정책에대한논의를거쳐 주택시장안정대책 ( 이하 9.13. 대책 ) 이발표되었다. 본보고서는최근의부동산세제개편논의에발맞추어, 부동산세제의연혁 현황및국제비교를통해논의의기본자료를제공하고정부의종합부동산세세법개정안과국회의원발의안을중심으로주요쟁점내용을소개하며, 개편에따른효과를분석하고자한다. Ⅱ장에서는부동산보유세와부동산거래세로구분하여세제의연혁을살펴봄으로써과거부터현재까지진행된부동산세제의중요한변화를살펴보고자한다. Ⅲ장에서는부동산세제의과세현황을통해세목별특징을살펴보고, 재정패널자료등가구표본자료를통해가구별로과세대상자의특징을분석하고자한다. Ⅳ장에서는주요국의부동산세제를간략하게살펴보고, 세입측면에서우리나라와 OECD 국가를비교 분석하며 1), Ⅴ장에서는정부가국회에제출한종합부동산세세법개정안 ( 18.8.31.) 과부동산세제관련국회의원발의법률안을소개하고주요쟁점을중심으로주요내용, 세수효과, 문제점등을분석하고자한다. 마지막으로 Ⅵ 장에서는논의된내용을요약하고정책시사점을도출하고자한다. 1) 부동산양도소득세의경우, OECD 분류상재산과세가아닌소득세제로분류되는점, 양도소득세에서부동산에대한부분만파악하기어려운점등을감안하여과세현황및 OECD 국제비교에서는제외하였다. 2 I. 서론
Ⅱ. 부동산세제연혁 1. 개요 부동산세제는가장오래된세금으로볼수있다. 삼국시대수취제도는중국의수 당시대에정비된조용조 ( 租庸調 ) 체계를수용하여이어져왔으며 2), 토지에서발생하는수확량에대해과세하는조 ( 租 ) 는농경중심의중세사회에서가장중요한조세제도의역할을담당하였다. 다만, 과거의 조 는토지자체에대한세금보다는산출과관련된세금으로보아소득세의성격이있으나, 당시산출량의측정이쉽지않아토지의면적및비옥도등 토지 1결 ( 結 ) 보유를기준으로과세하였으므로, 부동산보유세성격도내포한다고볼수있다. 조 ( 租 ) 에대한과세는이후에도이어져, 조선의전분육등법 연분구등법 ( 공법 ) 3), 영정법 4), 대동법 5) 등에따라징수된지세 ( 地稅 ) 는일제강점기시기에도주요한세목으로운용되었으며, 1927년부동산취득세가도입되면서기존보유세구조에거래세를더하게되었다. 이후부동산세제는대지세 가옥세 임야세 종합토지세등다양한항목과다양한명칭으로과세되었으며, 1952년취득세, 1962년재산세, 1967 년부동산투기억제세 ( 현재양도소득세, 1975년소득세법 ), 2005년종합부동산세등이신설되면서현재의조세체계가완성되었다. 부동산세제는보유세, 거래세, 이전세등으로구분할수있는데, 역사가오래된보유세와비교하여거래세와이전세는역사가상대적으로짧은편이다. 보유세는그역사가오래되고과세항목별로다양한세목이신설되고통합되는등의과정을 2) 원윤희, 역사속의세금이야기, 박영사, 2014, 97~126 쪽참조하였다. 3) 조선초기세종에의해도입된전세제도로, 토지의비옥도에따라 6 등급으로구분하는전분육등법, 농작의풍흉을 9 가지로구분하는연분구등법등토지 1 결당최저 4 두에서최고 20 두를징수하였다. ( 한국조세재정연구원, 한국세제사제 1 편연대별, 2012.12, 63~74 쪽참조 ) 4) 16 세기이후토지 1 결당 4~6 말을과세하는영정법으로 1634 년법제화되었고, 1746 년 속대전 에따라 1 결당 4 말로정해졌다. 5) 각지방에서생산되는특산물을호 ( 戶 ) 단위로바치는조 ( 調 ) 를토지결수에따라미곡으로납부토록한조 ( 租 ) 로전환한제도로, 1608 년경기도를시작으로 1708 년제주도를제외한전국 8 도에서시행되었다. 제도초기에는결당 16 두를징수하다가전국적으로시행된후 12 두로통일되었다. 1. 개요 3
거쳤으며, 거래세는 1927년부동산취득세가도입되는등상대적으로과세시기가늦고세목의수도보유세보다적었다. 거래세는개인간의토지소유권거래를국가가파악할수있어야과세가가능한데, 20세기초일제의토지조사사업 (1910~1918 년 ) 이시행되면서과세기반이마련되었다고볼수있다. 토지조사사업으로인해수백만명의농민이토지에대한권리를상실한반면지적 ( 地籍 ) 을명확히하여개인의토지소유권확인이가능해지면서, 이를바탕으로조선총독부는 1927년부동산취득세를도입하였다. 부동산이전세인양도소득세의경우한시적으로제도의신설 폐지를거듭하다가 1967년부동산투기억제세를모태로하여제도가도입되어 1975 년양도소득세로전환되었다. [ 그림 2] 우리나라부동산세제연혁 ( 해방후 ) 삼국고려조선 19C말 60년대 70년대 80 년대말 ~90 년대초 2000 년대 ( 보유세 ) 전조 ( 田租 ) 조용조 ( 租庸調 ) 지세, 호세, 가옥세 재산세 (1962) 재산세종합토지보유세 (1989) 재산세종합부동산세 (2005) ( 거래세 ) 물납제도 금납제 부동산취득세 (1927) 취득세 (1972) 등록세 (1977) ( 이전세 ) 부동산투기억제세 (1967) 양도소득세 (1975) 주 : 우리나라의주요부동산세제를간략하게나타낸것으로, 일부세목이생략될수있는점유의자료 : 국회예산정책처 먼저부동산보유세를살펴보면, 지세를중심으로다수의세목이유지되었다가 1962 년재산세로통합 간소화되었고, 2005 년종합부동산세신설, 2011 년지방세법 전문개편에따른세목간소화등이이루어졌다. 지세는 7 세기삼국시대에당나라로부터조용조체계가수용되어, 조선시대까지 경작지를중심으로전조 ( 田租 ) 가현물로과세되다가 1894 년 1 차갑오개혁을통해 조세의금납제가시행되었으며, 1895 년 2 차갑오개혁을통해조세법률주의 6) 가발표 6) 홍범 14 조 에는 6. 백성들이내는세금은모두법령 ( 法令 ) 으로정한비율에의하고함부로명목을더만들어불법적으로징수할수없다 는내용이포함되었다. 4 Ⅱ. 부동산세제연혁
되었다 7). 이후토지에대한과세는 지세 ( 地稅 ) 8) 라는이름으로징수되어일제강점 기동안주요세목으로기능하였으며, 광복후에는 1950.11.30. 지세법 제정을통 해과세되었다. 이후임시토지수득세 (1951.9.25. 제정 ), 농지세 대지세 (1960.12.31.) 로 이어지다가, 기존의대지세 광세 가옥세 선세등을통합하여 1962 년재산세가신 설되었다. 이후수차례세법개정을통해토지 주택 건축물등으로구분하여과세 하는현대의과세체계로발전하였다. 종합부동산세의경우, 1988 년에도입된토지 과다보유세가 1989 년재산세토지분과통합되면서종합토지세가신설되었고, 2005 년고액의부동산보유자에대해과세하는종합부동산세가도입되면서종합토지세 는폐지되었다. 부동산거래세는 1927 년부동산취득세로도입되어, 1952 년기존차량세 금고세 주세 ( 舟稅 ) 등이통합되면서취득세로명칭을달리하였다. 이후부동산등기에부 과하는등록세가 1977 년신설되면서전체거래세부담이증가하였으며, 동일한과 세대상에대해등록세와취득세가부과되는행정상의불편함을줄이기위해 2011 년 등록세가취득세로흡수되었다. 부동산거래세는짧은시행기간에도불구하고지방 세에서차지하는비중이가장큰세목 9) 으로성장하였는데, 이는 1970 년대정부주도 의개발단계에서높은부동산거래세를통해확보된재원이다시도로 항만등공 공재공급에활용되고경기활성화에따라다시부동산거래가활성화되는등 높은 거래세 구조가개발단계에서유리하게작용하였기때문으로볼수있다. 이외에도부동산및주식등자산의무상이전에대해상속세및증여세가, 유 상이전에대해양도소득세 10) 가각각부과되고있다. 양도소득세는 1975 년이전까지 도입과폐지를반복하다가 1967 년도입된부동산투기억제세가 소득세법 으로 1975 년흡수된후지금까지소득세법하에서양도소득세로과세되고있다. 제도의 특성상부동산투기억제기능이있어서, 부동산경기가과열되는경우해당부동산 항목에대해높은세율을적용하거나공제율을낮추는등제도의변화가잦았다. 본보고서는재산세 ( 지방세 ), 종합부동산세 ( 국세 ) 로구성되는보유세와취득세 ( 지방세 ) 인거래세등주요부동산관련세제를중심으로연혁을살펴보고자한다. 7) 탁지부사세국에서 1908 년에발간한 결호화법세칙 에 세목조서 라는항목에따르면, 1895 년세목은 22 개로구성되었으며토지세는 결전 ( 結錢 ) 으로분류되었다. 8) 탁지부사세국에서 1909 년에발간한 한국세제고 에따르면, 1909 년세목은 23 개로구성되었으며토지세는 지세 로분류되었다. 9) 2017 년전체지방세 80.4 조원중에서취득세 23.5 조원이차지하는비중은 29.2% 였다. 10) 자산의양도단계에서 1 회에한해과세되므로부동산거래세로분류하기도한다. 1. 개요 5
이외에도지역자원시설세 농어촌특별세 ( 종합부동산세부가세분 ) 등부동산보유세, 등록면허세 농어촌특별세 ( 취득세부가세분 ) 인지세중부동산관련거래세, 상속세 증여세중부동산관련이전세등이있지만, 양도소득세 11) 의경우부동산이외에도주식등다양한자산에과세되어부동산과세현황을파악하기가쉽지않거나농어촌특별세등부동산관련세액의규모가크지않은세목은분석대상에서제외하였다 12). 2. 부동산보유세 가. 제도연혁 토지 건축물 주택등의보유행위를담세력으로보고과세하는보유세는과세항목 만큼그세목이다양하게운용되어왔는데, 가장중심이되는토지세는삼국시대부 터시작하여고려, 조선, 일제강점기기등농경사회에서가장중요한세목으로작용 하다가산업이발전하면서그중요도가감소한반면, 주택 건축물 공장용토지등 의중요성이커지고있다. 1962 년국세와지방세조정과정에서, 국세인대지세 광 구세가지방세로이전되고지방세인가옥세 임야세 선세등과통합되면서현재와 같이지방세인재산세가신설되었다. 재산세는도입이후 1970~1980 년대경제성장과정에서과열된부동산투기를 억제하는정책수단으로활용되면서세제가강화되었다. 정부는투기를억제하기 위해취득세, 등록세, 양도소득세등거래세및이전세부담을높였으나정책효과가 크지않자부동산보유세강화를동시에추진하였다. 재산세는 1968 년골프장, 1973 년법인의비사업용토지등기존에비과세되던부동산에대해과세전환이이루어졌 으며, 1973 년주택에대한누진세율이도입되었고 1974 년대통령긴급조치 13) 에따 라최고 5% 의중과세율이적용되었다. 다만, 소액의재산세를부담하는인원에대해 11) 양도소득세는부동산세제에서주요부분을차지하므로 21 쪽 [BOX 3] 부동산양도소득세 를통해제도의연혁을간략히살펴보았다. 12) 지방교육세에는재산세분 ( 16 년 1.3 조원 ), 취득세분 ( 1.6 조원 ), 등록면허세분 ( 16 년 0.3 조원 ) 등이다른세목에부가 (surtax) 되지만, OECD 는동항목을 6200(Other taxes not solely paid by business) 으로분류함에따라서본보고서에서는지방교육세를분석대상에서제외하였다. 13) 1974 년 1 차석유파동에대한정부의대응으로대통령긴급조치제 3 호 (1974.1.14.) 가발표됨에따라주택에대해세율이인상되었고, 1974.12.27. 지방세법이개정되었다. 6 Ⅱ. 부동산세제연혁
서는조세부담을줄여주기위해면세점제도를 1962년부터 1990년까지운영하였다. 이러한재산세강화에도불구하고 1980년대토지를중심으로부동산가격이상승함에따라, 정부는추가적인부동산보유세제로 1987년토지과다보유세를도입 (1986.12.31. 지방세법개정 ) 하였고, 지방세법개정을통해토지분재산세와토지과다보유세를통합하여종합토지세를 1990년신설하였다. 이후부동산보유세는 2005년을기점으로정책이크게변화하였다. 정부는 2005년도시계획세 14) 를재산세에통합시키고종합토지세를재산세와종합부동산세로이원화하였으며, 공시가격현실화를추진하는등재산세를포함한부동산보유세를강화하고자하였다. 특히종합토지세는 2005년토지분과세가재산세 ( 주택분과세 ) 와통합되면서건물 ( 기존재산세 ) 과부속토지 ( 기존종합토지세 ) 를통합하여과세하는방식으로세제가간소화되었다. 여기에더해 2005년부터재산세의과세기준이되는부동산공시가격을실거래가수준으로높이기위해공시가격현실화를추진하였으며, 이로인해급격한세부담증가를방지하기위해공시가격에일정비율을곱하여과세표준을산정하는과세표준반영비율제도 ( 현재공정시장가액비율 ) 를도입하였다. 정부는공시가격반영비율을단계적으로인상할계획 15) 이었으나, 재산세의경우 2009년에토지 건축물은 70%, 주택은 60% 까지각각인상된후 2009년이후동비율이현재까지유지되고있다. 또한종합부동산세가 2006년도입예정이었으나부동산가격이급등함에따라시행시기를 1년앞당겨 2005년부터시행하여 2006 년부터본격화하였다. 다만, 2008년세대별합산과세가헌법재판소에서위헌으로결정되고, 2009년부동산거래활성화를위해세율이인하되고 1세대 1주택의과세기준액이인상 (6억원 9억원 ) 됨에따라종합부동산세가완화되었다. 14) 도시계획에필요한재원을조달하기위해 1962 년에도입된도시계획세는 2005 년재산세로통합되었다. 15) 토지 건축물은 2005 년 50% 에서 2016 년 100% 로매년 5% 씩인상하고, 주택은 2005~2007 년동안 50% 를유지하고 2008 년 55% 에서 2017 년 100% 로매년 5% 씩인상하고자하였다. 2. 부동산보유세 7
[ 그림 3] 부동산보유세주요세목및제도변화 ( 해방후 ) 삼국고려조선 19C 말 ~20C 초 50 년대 1960 1962 토지주택건물 전조 ( 田租 ) 조 ( 租 ) 용 ( 庸 ) 조 ( 調 ) 물납제도 공법 > 영정법호포법대동법 지세호세가옥세 (1909) 지세법개정임시토지수득세 (1951) 금납, 조세법률주의 농지세대지세가옥세 2005 1994 1989 1988 재산세 종합부동산세신설 토초세폐지 토초세 토지초과이득세 ( 국세 ) 재산세 ( 토지, 건물통합 ) 종합토지세 ( 토지 ) 재산세 ( 주택, 건물등 ) 토지과다보유세 ( 지방세 ) 재산세 자료 : 국회예산정책처 부동산보유세제는토지 건축물 주택등에따라과세를달리하고부동산투기억제기능이추가되면서복잡한형태로발전하였으며, 이로인한비효율성이커지는경우주기적으로제도가통합되는과정을겪었다. 여기에서는토지 건축물 주택등으로구분하여과세연혁을살펴보고자한다. 토지는현재종합합산, 별도합산, 분리과세대상토지로분류과세되며개별항목안에서도사용목적별로다른세율이적용된다. 토지는전 답 과수원, 목장용지, 임야, 대지, 공장용지, 잡종지등으로구분되며, 농업 상업 공업등생산활동에활용되는토지는낮은세율이적용되는반면비사업용등나대지의경우투기가능성을염두에두고중과세율을부과하는경향이있다. 토지를중심으로해방이후부동산보유세제연혁을나타낸다음표를참조하면, 경제성장에따른부동산가격이급등하는시기인 1970년대초반, 1980년대후반, 2000년대초중반시점에부동산세제가강화되었다. 1970년대부동산가격상승에대해정부는 1973년주거용토지에대한누진세율구조도입및 1974년주거용토지 골프장 공한지 법인의비업무용토지등에대한중과세적용등을시행하였다. 1980년대후반민주화이후부동산가격상승에대해서는부동산투기억제를목적으로 1987년에신설된토지과다보유세는최초로개인별합산과세방식이도입되었고, 종합토지세를거쳐 2005년종합부동산세로이어졌다. 2005년은종합부동산도입뿐만아니라부동산보유세의산정기준이되는공시가격현실화가추진되었다. 다만, 2008년글로벌금융위기로인해부동산시장이급격히위축됨에따라정부는종합부동산세율을인하하고공시가격현실화추진을유예하는등부동산보유세를완화하였다. 8 Ⅱ. 부동산세제연혁
[ 표 1] 부동산보유세연혁 : 토지 법률조세과세방식비고 1950.11.30. 지세법제정 지세 전답 : 수입금액 4% 기타토지 : 임대가격 8% 국세 곡류재배전답 ( 물납 ) 1951.9.25. 임시토지수득세법제정 토지수득세 : 수확량 4단계초과누진세율 (15~28%) 특용작물재배전답 ( 금납 ) : 소득금액 8단계초과누진 (25~70%) 기타토지 : 임대가격 12% 국세, 물납세도입 곡류재배농지 ( 갑류 ) 1960.12.31. 토지세법제정 농지세 : 기준수입금액 ( 수확량 곡가 ) 6% 특수작물재배농지 ( 을류 ) : 소득금액 3단계초과누진 (10~20%) 국세, 물납폐지 대지세 기타토지 : 임대가격 8% 1961.12.8. 지방세법제정 농지세재산세 상동 농지이외의토지 : 임대가격 5% ( 부산시, 대구시, 인천시 2%) 국세 지방세 84년농업소득세전환 대지세 광세 가옥세 선세 임야세통합신설 1973.3.12. 지방세법개정 재산세 주거용토지 : 4단계초과누진 (0.3~0.6%) 일반토지 : 0.2% 이내 법인의비업무용토지과세전환 (0.4%) 사치성 : 별장 0.6%, 골프장 0.4% 주거용토지에대한누진세율도입 재산세토지분에정책기능도입 1974.12.27. 지방세법개정 재산세 주거용토지 : 5단계초과누진 (0.3~5%) 골프장 별장 고급오락장용토지, 공한지, 법인의비업무용토지 : 5% 기타토지 : 0.3% 대통령긴급조치제3 호 에의해세율인상 ( 74.1.14. 시행 ) 선시행, 후법개정 1978.12.6. 지방세법개정 재산세 공한지및비업무용토지 : 보유기간별 5 단계차등세율 (5~10%) 그밖의내용은위와대체로동일 공한지및비업무용토지에대한과세강화 1986.12.31. 지방세법 토지과다보유세 읍단위이상의도시계획구역내공한지와비업무용토지 : ( 토지가액 공제액 ) 10단계초과누진세율 (0.5~5%) 1987~1988년시행 90년종합토지세전환 최초인별합산과세 개정 재산세 주거용토지 : 6단계초과누진세율 (0.3~7%) 그밖의내용은이전과동일 주거용토지의최고세율인상 (5% 7%) 2. 부동산보유세 9
법률조세과세방식비고 분리과세 ( 단일비례세율 ) 골프장, 별장기타사치성토지 : 5% 전 답 과수원 목장용지 임야 : 0.1% 공장용지등 : 0.3% 1989.6.16. 지방세법개정 종합토지세 별도합산과세 : 영업용건물의부속토지 9단계초과누진세율 (0.3~5%) 토지과다보유세와재산세주택분통합 1990.4.7. 과표구간조정및세율인하 종합합산과세 : 나머지모든토지 9 단계초과누진세율 (0.2~5%) 2005.1.5. 종합부동산세법제정및지방세법개정 종합부동산세 < 공통 > 주택보유세부과방식전환 : 토지 건물분리과세 통합과세 토지분류는종합토지세와거의동일 < 재산세 > 과세항목 : 토지, 주택, 건축물로구분 토지분누진세과표구간수축소 (3 단계 ) < 종합부동산세 > 과표 : ( 공시가격합산액 과세기준액 ) 과세표준반영율 * * 현재, 공정시장가액비율 세율 : 항목별로초과누진세율 재산세기납부액공제적용 세수는부동산교부세로시 군 구에교부 1961 년이래지방세였던부동산보유세를국세 ( 종합부동산세 ) 와지방세 ( 재산세 ) 로이원화 2006 년부터세대별합산과세방식 2008 년세대별합산과세방식헌재위헌결정 2009 년과세기준액및세율인하 공정시장가액비율 2007 년이후 80% 주 : 2005.1.5. 개정에따른재산세와종부세의상세내용은 나. 현행제도 부분참고바람자료 : 전강수 (2018), 법제처국가법률정보시스템자료를토대로국회예산정책처작성 주택과건축물은토지에비해세율구조가상대적으로단순한편이며, 거주용주택에대해서는거주용토지와마찬가지로 1973년부터초과누진세율로과세되는반면, 이외건축물은단일비례세율이적용된다. 1973.3.12. 지방세법개정이전에는주택, 건축물 ( 상가등비주거용건물 ), 골프장 별장 고급오락용주택등이모두가옥으로분류되어주택가액의 0.3% 가부과되었으나, 1973년부터가옥이주택, 건축물, 골프장등으로분류되면서주택과골프장등에대해서는세율이인상되었다. 1974.1.14. 대통령긴급조치제3호 에의해고액의주택과골프장 별장등에대한세율이최고 5% 까지인상된후, 기본적인조세구조가 2004년까지이어졌다. 2005년종합토지세와재산세의통합과정에서토지와건축물이합산과세됨에따라, 정부는급격한세부담증가를방지하기위해주택의과표구간을단순화하고세율을인하하였으며, 나머지건축물과골프장등에대해서도세율을인하하였다. 2008년글로벌금융위기 10 Ⅱ. 부동산세제연혁
에대한대응방안의하나로부동산시장을활성화시키기위해정부는 2009 년주택 에대한재산세율을추가적으로인하하였고, 2008~2009 년동안한시적으로비수도 권골프장에대한세율을절반으로하향조정하였다. [ 표 2] 부동산보유세연혁 : 주택및건축물 ( 단위 : %) 주택 건축물 골프장 별장 오락용 1968 0.3 0.3 0.3 1973 4단계초과누진세율 0.3~0.6 ( 최저과표구간 2천만원이하 ) 0.6 1974 5 단계초과누진세율 0.3~5.0 ( 최저과표구간 5 백만원이하 ) 5.0 1977 0.3 * 도시공장건물 0.6 1987 5단계초과누진세율 0.3~5.0 ( 최저과표구간 7백만원이하 ) 1994 5단계초과누진세율 0.3~5.0 ( 최저과표구간 1천만원이하 ) 1995 6단계초과누진세율 0.3~7.0 ( 최저과표구간 1,200만원이하 ) 2005 3단계초과누진세율 0.15~0.50 ( 최저과표구간 4천만원이하 ) 0.25 * 도시공장건물 0.5 4.0 2008 4.0 * 비수도권골프장 2.0 2009 4단계초과누진세율 0.15~0.40 ( 최저과표구간 : 6천만원이하 ) 2010 4.0 주 : 1) 2005년이전까지주택은건물과토지가분리되어과세되었는데, 주거용토지는 100평이하 0.2% 에서 500평초과 5.0% 등주택평수별로 5~6개차등세율이적용 1. 밑줄친부분은예년과비교하여세법개정이이루어진부분자료 : 법제처국가법령정보센터자료를토대로국회예산정책처작성 이외에도재산세는면세점제도가 1962~1990 년동안운용된바있으며, 급격한 세부담증가를방지하는세부담상한제가 2005 년부터시행되고있다. 먼저소액의 2. 부동산보유세 11
재산세를면제해주는면세점제도는 1962년도입시 세액 2백환미만 에서 1968년 세액 50원미만 으로확대되었고, 1973년부터면세점기준을재산가액으로전환하면서재산가액기준이점차확대 ( 73년 3만원 75년 6만원 77년 12만원 80년 30만원 ) 되었다가 1990년말세법개정을통해 1991년부터폐지되었다. 세부담상한제는전년대비급격한재산세부담의증가를방지하기위해 2005 년재산세와종합부동산세의세목에각각신설되었다. 제도초기에는모든세목과모든항목에대해일률적으로 150% 가적용되었으나, 기존에는각각과세되던주택용토지와주택건물이합산과세되어과세표준이커지고공시가격현실화가이루어짐에따라주택분의세부담이빠르게증가함에따라, 재산세세부담상한을 2006 년의경우 6억원이하주택에한해 105~110% 로하향조정하였고 2009년의경우 6 억원초과주택에대해서도 130% 로인하하였다. 종합부동산세는재산세와달리당해연도에부담하는재산세와종합부동산세의합계액이전년합계액의일정비율을넘지못하도록하고있는데, 2005년의경우 150% 를넘지못하도록하다가, 2006년의경우제도확대로인해 300% 로확대되었으나, 부동산시장활성화를위해 2009년부터 150% 로다시축소되었다. 세목 연도 토지 건축물 주택 재산세 2005 전년재산세대비 150% 150% 종합부동산세 2005 [ 표 3] 부동산보유세세부담상한제연혁 2006 150% 2009 150% 전년재산세와종합부동산세합계액의 150% 3 억원이하 105% 6 억원이하 110% 6 억원초과 150% 3 억원이하 105% 6 억원이하 110% 6 억원초과 130% 150% 2006 300% 300% 2009 150% 150% 주 : 1) 세법이 2006.9.1. 에개정되었으나, 부칙에따라 2006 년분부터소급적용 1. 당해연도결정세액 = min( 전년도세부담액 상한비율, 당해연도세부담액 ) 2. 밑줄친부분은예년과비교하여세법개정이이루어진부분자료 : 법제처국가법령정보센터자료를토대로국회예산정책처작성 12 Ⅱ. 부동산세제연혁
나. 현행제도 16) 종합부동산세와재산세등부동산보유세는공시가격을바탕으로세법에따라산정된과세표준에세율및세액공제등을적용하여세액을산출한다. 아래그림을참조하면, 재산세 종합부동산세는매년 6월 1일기준부동산보유자를과세대상으로하며, 국토교통부와지방자치단체에서공시한부동산공시가격을기준으로재산세는 7~9월, 종합부동산세는 12월에각각과세가이루어진다. 종합부동산세는주택 6 억원 (1주택 9억원 ), 종합합산토지 5억원, 별도합산토지 80억원등일정금액이상의부동산을보유한경우에만과세되므로전체인구중 0.7% 17) 인원에과세된다. [ 그림 4] 부동산공시가격산정및부동산보유세징수 공시가격발표 보유자 ( 과세대상 ) 재산세 종부세 전년도증가분 1 월 6 월 1 일 7~9 월 12 월 [BOX 1] 부동산공시가격 개념 : 정부가매년전국의주택, 토지등에대해평가하여발표하는공적인부동산가격 근거 : 부동산가격공시에관한법률 (1989.7.1. 시행 ) 주관 : 국토교통부, 한국감정원, 지방자치단체표본공시가격공시 ( 국토교통부 ) 전체공시가격발표 ( 지방자치단체 ) 활용 : 재산세및종합부동산세과세표준산정, 건강보험료산정, 기초연금등복지수급대상재산기준, 재건축부담금산정, 공직자재산등록등 특징 : 1 부동산보유세및보험료부과뿐만아니라다양한행정분야에활용 2 가격산정시호가나투기요인이배제되는등의이유로실거래가보다낮게설정되는경향 16) 채은동, 부동산공시가격동향과보유세세입영향분석, NABO 추계 & 세제이슈통권제 4 호, 2018.8, pp.35~45 참조하여작성하였다. 17) 2016 년기준전체인구 5,125 만명중 34 만명 (0.7%) 이종합부동산세과세대상자이다. 2. 부동산보유세 13
재산세와종합부동산세는과세구조는비슷하지만, 과세항목별로과세표준산출방식에차이가있다. 재산세는과세대상이거주하는시 군 구내에위치한부동산을과세항목별로합산하여과세표준을산정하는반면, 종합부동산세는기초자치단체의재산세과세실적을바탕으로개인이전국에보유한부동산을과세항목별로합산하게된다. 이렇게산정된금액중일정부분만과세표준으로반영하는공정시장가액비율이적용되는데, 재산세는주택 60%, 토지 건축물 70% 가적용되고종합부동산세는과세기준금액초과분 ( 공시가격 과세기준금액 ) 에대해공정시장가액비율 80% 가적용된다. 계산된과세표준은과세항목별로명목세율이적용되는데, 재산세중분리과세대상토지 별장 건축물등에대해서는단일세율이적용되고나머지항목은재산세와종합부동산세모두누진세율이적용된다. 주택 토지 건축물 분리과세 별도합산 [ 표 4] 부동산보유세제의과세표준산출및명목세율 과세항목 재산세종합부동산세과표명목세율과표명목세율 합산방식 누진세율적용토지는과세항목별로국가내시 군 구내인별합산인별합산 시가 ~0.6억 0.1% 과세 ~6억원 0.5% 일반주택 표준 0.6~1.5억 0.15% 기준 6~12억원 0.75% 초과 12~50억원 1.0% 액의 1.5~3.0억 0.25% 분의 50~94억원 1.5% 60% 3억 ~ 0.4% 80% 94억원 ~ 2.0% 별장 60% 4% 과세하지않음 농지, 임야등 70% 0.07% 공장용지, 공급목적 70% 0.2% 과세하지않음 골프장, 고급오락장용 70% 4% 건물부속토지, ~2억 0.2% ~200억 0.5% 70% 2~10억 0.3% 80% 200~400억 0.6% 사업용토지 10억 ~ 0.4% 400억 ~ 0.7% 종합분리과세, 별도합산토지 70% 합산이외모든토지 ~0.5억 0.2% 0.5~1억 0.3% 1억원 ~ 0.5% 공장용건축물 70% 0.5% 이외일반건축물 ( 상가등 ) 70% 0.25% 80% ~15억 0.75% 15~45억 1.5% 45억 ~ 2.0% 과세하지않음 부가세 (surtax) 지방교육세 20% 농어촌특별세 20% 주 : 1) 종합부동산세과세표준 = ( 공시가격합산액 과세기준액 * ) 공정시장가액비율 (80%) * 주택 6억원 (1주택 9억원 ), 별도합산토지 80억원, 종합합산토지 5억원 1. 파란색부분은올해정부세법개정안에서개정이추진되는부분자료 : 법제처국가법령정보센터자료를토대로국회예산정책처작성 14 Ⅱ. 부동산세제연혁
산출세액산정이후에는일반적인세제와같이세액공제및감면제도가적용되는데, 재산세는세액감면제도를중심으로, 종합부동산세는세액공제제도를중심으로각각운용된다. 재산세는 지방세특례제한법 등에따라정책목적별로세액감면제도가운용되며, 주로산업기술단지개발사업, 학교및외국교육기관, 공공주택사업자및임대사업보유공동주택, 종교단체, 도시개발사업, 택지개발용등의부동산에대해세금감면이이루어진다. 종합부동산세는재산세와의이중과세문제를해결하기위해기납부된재산세액을공제 18) 하며 ( 아래참조 ), 주거안정등기본권을보장하기위해 1세대 1주택자에한해최대 70% 까지세액공제를적용한다. 1주택자에게적용되는세액공제는고령자공제 (60~64세 10%, 65~69세 20%, 70세이상 30%) 와장기보유공제 (5~9년보유 20%, 10년이상보유 40%) 가있다. 이외에도급격한세부담의증가를방지하기위해, 재산세와종합부동산세모두세부담상한제를적용한다. 재산세의경우기본적으로전년세액의 150% 이상을초과하지못하도록하되, 주택의경우 3억원이하 105%, 3~6억원 110%, 6억원초과 130% 등상대적으로우대하고있다. 종합부동산세세부담상한제는재산세액과종부세액의합계액이직전연도합계액의 150% 를초과하지못하도록한다. [ 그림 5] 종합부동산세주택분의기납부재산세액공제방식 세율 0.5% 0.75% 0.4% 종합부동산세액 0.25% 0.15% 0.1% 재산세 과표 0.6억원 1.5억원 3억원 6억원 12억원 16억원 주 : 공시가격 26 억원주택을보유한다주택자를예로든것으로, 종합부동산세과세표준액은 16 억원 [(26 6) 80% ]. 종합부동산세산정시 6 억원을초과구간의해당하는기납부재산세액중일부를공제하게됨자료 : 법제처국가법령정보센터자료를토대로국회예산정책처작성 공시가격합산액 억원 지방세최고세율 18) 주택분재산세액 주택공시가격합산액 지방세율 * 종합부동산세주택분공정시장가액비율, ** 재산세주택분공정시장가액비율 2. 부동산보유세 15
3. 부동산거래세가. 제도연혁 부동산거래세는 1927년부동산취득세라는세목으로도입되어차량 기계장비 항공기등여러자산항목에대한취득세가통합되면서현재에이르고있다. 취득세는 1927년부동산에대해서만과세되는 부동산취득세 로도입되어, 정부수립이후 1949.12.22. 제정된 지방세법 에도동일명칭으로과세가이루어졌다. 1952년부터주세 (20톤미만선박 ), 차량세 ( 차량 ), 금고세 ( 금고 ) 의취득분과부동산취득세가통합되면서그명칭이현재의 취득세 로변경되었다. 취득세와별도로 1977년부동산등기에대해지방세를부과하는 등록세 가신설되었다. 1977년부터 2010년까지부동산거래세는지방세인취득세와등록세를중심으로과세되다가, 2010.3.31. 에 지방세기본법, 지방세법, 지방세특례제한법 등지방세제에대한구조적인법률안전부개정이이루어지는과정에서, 납세자의행정편의성을제고 19) 하기위해 2011년부터취득세와등록세가통합되었다. 조세행정측면에서는 2006년부터부동산실거래가공개시스템이구축되어부동산매매 전세 월세등의자료가일반에공개되었고, 2018년 9월부터주택임대차정보시스템 20) 이구축되어전국단위의주택보유및임대소득파악이가능해졌다. [ 그림 6] 부동산거래세주요세목및제도변화 1927 1949 1952 1977 2006 2011 부동산취득세 ( 신설 ) 부동산취득세차량세금고세주세 통합 취득세 등록세 ( 신설 ) 실거래가공개시스템 취득세등록세 통합 취득세 자료 : 한국조세재정연구원, 법제처국가법령정보센터자료를토대로국회예산정책처작성 19) 취득과그에따라수반되는등기 등록이불가피한행위임에따라, 납세자의불필요한세무행정비용이발생하였다. 20) 국토교통부의임대등록시스템과확정일자신고자료및건축물대장, 국세청의월세세액공제및주택임대사업자등록자료, 행정안전부의재산세대장및주민등록자료등을결합하여, 전체적인주택보유및전월세운용현황을파악할수있다. 16 Ⅱ. 부동산세제연혁
부동산거래세는취득가액을기준으로기본세율이적용되는등그구조가간단하다. 이를감안한세율변화를중심으로연혁을나타낸다음표를살펴보면, 부동산거래세는부동산취득세가과세된일제강점기인 1927년취득원인과관계없이 1% 세율이적용되다가, 1949년 4% 이하 세율을기본으로하되서울에한해서는 7.2% 이하 세율이적용되었다. 이후 1952년기본세율이 5% 로인상된후 1954년 3%, 1962년 1% 로단계적으로인하되었다. 다만, 지역별로는 1949년부터서울지역, 1963년부터부산지역에한해각각기본세율의약 2배가적용되었으며, 1973년에는별장, 골프장, 외국산고급자동차등사치성재산취득에대해기본세율의 3배를, 대도시내공장신설에대해 5배를각각적용하였고, 이후에는동배수가일부조정되었으나현재까지사치성재산의경우 5배, 과밀억제권역안지역의경우 3배의세율을적용하고있다. 1977년등록세가신설되면서, 부동산에대한거래세율은기존취득분 1% 구조에서취득분 2%, 등록분 3% 등총 5% 구조로세율이크게인상되었다. 이후사치성재산및대도시공장등에대한취득분중과세율에있어서일부조정이있었으나기본적으로 5% 세율구조가유지되다가, 2005년부동산의등록분세율이인하 (3% 2%) 되면서현재까지 4% 기본세율구조가이어지고있다. 이는 2005.1.1. 부터취득세과세표준이기존공시가격에서실거래가로전환되면서, 급격한세부담증가를방지하기세율을소폭인하하였다. 다만, 주택의유상매매에대해서는기본세율인하에더해, 취득세감면제도가신설되어세율이추가로인하되었다. 또한 2011년이후에는주택경기가침체되는경우거래활성화수단으로취득세감면이이용되면서여러차례에걸쳐세율이개정되다가, 2013년말세법개정을통해 2013.8.23.( 소급적용 ) 부터기본세율이 1~3% 로개정된것이현재까지유지되고있다 21). 이처럼부동산에대한거래세율은기본적으로 5% 이하로유지되었고정책목적에따라특정지역및특정물품에높은세율을적용하여왔으며, 부동산등기에대한등록세가신설된 1977년이후세율이인상되었다. 또한 2011년등록세와취득세가통합되면서, 동일한세율이적용되는구취득세 (2%) 와달리구등록세는취득원인별로세율이 0.3~2.0% 차등적용되면서상속 유상취득 무상취득 원시취득등취득원인에따라세율이달리적용되고있다. 21) 1999 년이후주택의유상매매거래세율은 19 쪽 [BOX 2] 를참조하기바란다. 3. 부동산거래세 17
기본 (A) [ 표 5] 부동산거래세율연혁 ( 단위 : %) 취득분 등록분 유상취득 유상취득 기타원시취득 (B) 합계 (A+B) 1927 1 - - - 1 1949 4 서울 7.2 - - 4 1952.4 5 서울 10 - - 5 1954.4 3 서울 6 - - 3 1962 1 서울 2 - - 1 1963 1 서울 부산 2 - - 1 1973.4 1 1977 2 1997.8 2 1999 2 2005 2 2013.8 2 서울 부산 2 사치성 3배대도시공장 5배사치성 7.5배대도시공장 5배사치성 7.5배과밀억제권역안 5배사치성 5배과밀억제권역안 3배 사치성 5 배과밀억제권역안 3 배 사치성 5 배과밀억제권역안 3 배 - - 1 3 0.8 5 3 0.8 5 3 0.8 5 2 0.8 2 0.8 4 ( 주택 2 ) 4 ( 주택 1~3 ) 주 : 1) 1977 년부터등록세가신설되었고, 등록세는취득원인별로차등세율이적용되는데, 여기에서는기본세율과농지이외의일반적인유상취득세율을기준으로합계를계산 2) 대통령령으로정하는별장, 골프장, 외국산고급자동차등사치성재산 3) 2005 년부터주택의유상거래에대한취득세감면제도가이루어지면서, 1 주택을위한주택취득은 2%( 일부취득구간은 1%) 세율이적용되다가, 2013.8.23. 이후기본세율이개정되어 6 억원이하 1%, 6~9 억원 2%, 9 억원초과 3% 차등세율적용 1. 부동산에대한취득세에는과거부터부동산취득세부가세, 취득세부가세등의명칭으로부가세 (surtax) 가과세되었으나, 여기에서는동부분을제외자료 : 법제처국가법령정보센터자료를토대로국회예산정책처작성 18 Ⅱ. 부동산세제연혁
[BOX 2] 주택의유상매매거래세율 주택의유상매매에대한취득세는 2004년까지다른부동산과같이기본세율과동일하게과세되다가 2005년주택취득세감면제도가도입되면서세율이단계적으로인하되었고, 2011년이후에는주택경기에따라적용세율이크게변화하다가, 2013.8.28. 부터기본세율이 1~3% 로개정되었다. 주택에대한기본세율은 2004년까지 5% 로과세되다가 2005년 4% 로인하되었으며, 이와더불어주택에대한감면제도가도입되면서적용세율이 2005년 3.5%, 2006년 2.5%, 2007년 2% 로단계적으로인하되었다. 2011년이후에는 지방세특례제한법 제 40조의2에따라 1세대 1주택자에한해감면율이수차례변화하다가, 2013.8.23. 기본세율이개정되어취득가액 6억원이하 1%, 6~9억원 2%, 9억원초과 3% 차등세율이현재까지적용되고있다. [ 표 ] 주택의유상매매에대한거래세율연혁 ( 단위 : %) 탄력세율 기본세율 1) 6억원이하 6~9억원 9~12억원 12억원초과 1999 5 5( 취득세 3, 등록세 2) 2005 4 3.5 ( 취득세 2.0, 등록세 1.5) 2006 4 2.5( 취득세 1.5, 등록세 1.0) 2006.9.1. 4 2( 취득세 1, 등록세 1) 2011.1.1. 4 2 4 2011.3.22. 4 1 2 2012.1.1. 4 2 4 2012.9.24. 4 1 2 3 2013.7.1. 4 2 4 2013.8.28. 2) 1 ~ 3 1 2 3 주 : 1) 부동산유상매매에대한취득세율은 4%(2010년이전취득세 2%, 등록세 2%) 였으나, 지방세법 제273조의2( 주택거래에대한감면 ), 지방세특례제한법제40조의2( 주택거래에 대한취득세의감면 ) 에의해 1세대 1주택자에대해낮은세율을적용 2) 법정취득세율인하내용을포함한내용의지방세법은 2013년말개정되었으나, 2013년 8월 28일 ~12월 31일거래분에대해서는소급적용하기로결정 자료 : 법제처국가법령정보센터자료를토대로국회예산정책처작성 3. 부동산거래세 19
나. 현행제도부동산거래세는취득세를기본으로하되, 전용면적이큰경우농어촌특별세가부과되고지방교육세는등록분 ( 舊등록세 ) 을기준으로 20% 부가세가적용된다. 부동산에대한거래세율을나타낸아래표를살펴보면, 거래원인별로세율이다르게적용된다. 유상취득부동산의경우기본적으로취득세 4%, 농어촌특별세 0.2%, 지방교육세 0.4% 가적용되는데, 가장큰비중을차지하는주택의경우취득금액별로차등단일세율 1~3% 의취득세가적용된다. 이외에무상취득, 상속, 원시취득등에대해서도과세원인별로세율을달리한다. 다만, 취득세에는과밀억제권역내법인의부동산취득과사치성자산관련부동산의취득에대해서는표준세율을기준으로중과세율이적용된다. 이외에도부동산등록과관련하여등록면허세가부과되면, 과세행위에따라세율이 0.8~2.0% 까지차등적으로적용된다. 원인별상세구분취득세 유상취득 무상취득 상속 [ 표 6] 부동산에대한거래세율 농어촌특별세 지방교육세 ( 단위 : %) 합계 주택 6 억원이하 1 0.2 0.1 1.3 6~9 억원 2 0.2 0.2 2.4 9 억원초과 3 0.2 0.3 3.5 농지신규영농 3 0.2 0.2 3.4 2 년이상자경 1.5-0.1 1.6 이외 ( 기본세율 ) 4 0.2 0.4 4.6 비영리 2.8 0.2 0.16 3.16 이외 ( 기본세율 ) 3.5 0.2 0.3 4.00 농지 2.3 0.2 0.06 2.56 1 가구 1 주택 0.8-0.16 0.96 이외 ( 기본세율 ) 2.8 0.2 0.16 3.16 원시취득 2.8 0.2 0.16 3.16 공유물 합유물 총유물의분할 2.3 0.2 0.06 2.56 주 : 1) 전용면적 85 초과주거건축물과이에부수되는기준면적이상토지를기준으로한것으로, 전용면적 85 이하인경우농어촌특별세비과세 1. 취득세이외에도부동산등록과관련하여등록면허세가부과되는데, 소유권의보존 0.8%, 소유권이전 2%( 무상취득 1.5%, 상속 0.8%), 지상권 저당권 전세권등 0.2% 세율적용자료 : 법제처국가법령정보센터자료를토대로국회예산정책처작성 20 Ⅱ. 부동산세제연혁
[BOX 3] 부동산양도소득세 정의 : 부동산의유상이전에따른양도차익에대해과세 근거 : 소득세법 제88조 ~ 제126조의2 과세표준 : ( 양도가액 취득가액 필요경비 ) 장기보유특별공제 기본공제 (250만원) 도입과정 - 1948년양도소득세도입 - 1949년양도소득세폐지 - 1950년양도소득세도입 ( 한국전쟁비용조달목적 ) - 1960년양도소득세폐지 - 1967년부동산투기억제세도입 - 1975년양도소득세전환 ( 부동산투기억제세폐지 ) 주요제도변혁 - 1967년부동산투기억제세 : 50% 세율 - 1975년양도소득세전환 : 토지 50%, 건물 기타 30%, 법인양도차익법인세 +25% 1세대 1주택, 8년이상자경농지비과세장기보유특별공제도입 - 1988년누진세율 (40~60%), 2년미만 60%, 단, 국민주택규모이하주택 30% - 1995년누진세율 (30~50%), 2년미만 50% - 1999년누진세율 (20~40%), 2년미만 40%, - 2002년종합소득세율 ( 당시 9~36%), 1년미만 36% - 2004년종합소득세율, 1년미만 50%, 1~2년 40% 다주택자중과세율도입 : 1세대 3주택이상 60% - 2005년실거래가과세제도시행 - 2007년실거래가과세제도전면시행종합소득세율, 1년미만 50%, 1~2년 40%, 다주택자중과세율 : 3주택이상 60%, 2주택 50%, 비사업용토지 60% - 2009년종합소득세율, 1년미만 40% 다주택자및비사업용토지종합소득세율한시적적용 - 2014년다주택자및비사업용중과세제폐지 - 2016년비사업용토지추가세율적용 (10%) - 2018년조정대상지역다주택자추가세율적용 (2주택 10%, 3주택이상 20%) 3. 부동산거래세 21
Ⅲ. 부동산세제현황및특징 1. 과세현황가. 전체 OECD 분류기준으로 2016년 22) 부동산세제수입 23) 은 38.4조원으로, 총조세대비 12.1%, GDP 대비 2.3% 수준이었다. 세부적으로보유세 13.1조원 (GDP 대비 0.8%) 과보유세의약 2배규모인거래세 25.3조원 (GDP 대비 1.5%) 으로구성된다. [ 표 7] 부동산세제과세현황및비중 : 2016년 ( 단위 : 조원, %) 부동산보유세 부동산거래세 합계 과세액 13.1 25.3 38.4 ( 합계대비비중 ) (34.1) (65.9) (100.0) 총조세대비비중 4.1 7.9 12.1 GDP 대비비중 0.8 1.5 2.3 주 : OECD 조세분류상, 부동산보유세는 code 4100(Recurrent taxes on immovable property) 에, 부동 산거래세는 code 4400(Taxes on financial and capital transactions) 에각각해당. 다만거래세에는 증권거래세가포함되어있어증권거래세분을제외하였으나, 취득세자동차분등부동산이외 자산과세항목이소액포함되어있는점유의 자료 : OECD tax revenue DB 자료를이용하여국회예산정책처작성 세목별로살펴보면, 세입규모면에서재산세와취득세가각각부동산보유세와 부동산거래세를대표하였다. 보유세는국세인종합부동산세 농어촌특별세 ( 종합부동 산세부가세분 ), 지방세인재산세 지역자원시설세등이포함되며 24), 재산세액 (9.9 조 원 ) 이가장큰비중을차지하였다. 거래세의경우, 지방세인취득세 등록면허세를 중심으로운용되는데취득세 (21.7 조원 ) 가차지하는비중이상당하였다. 22) 세목별로 2017 년징수액이발표되었으나, 세목별및항목별구체적인과세현황은집계되지않아 2016 년과세현황을중심으로작성하였다. 23) 부동산및주식등의양도차익에과세하는양도소득세는부동산세제로볼수있으나 OECD 에서소득세로분류되고부동산과세실적에대한과세자료가부족하여, 분석대상에서제외한다. 24) 지방교육세에는재산세분 ( 16 년 1.3 조원 ), 취득세분 ( 1.6 조원 ), 등록면허세분 ( 16 년 0.3 조원 ) 등다른재산세세목에부가 (surtax) 되어부동산세제의성격이있으나, OECD 는동항목을 6200(Other taxes) 로분류한점을감안하여, 분석대상에서제외한다. 1. 과세현황 23
( 단위 : 조원, %) 구분 과세액 비중 부동산보유세 부동산거래세 재산세 [ 표 8] 부동산세제세목별과세현황및비중 : 2016 년 지역자원시설세 종합부동산세 농특세종부세분 합계 총조세대비 GDP 대비 9.9 1.5 1.3 0.2 13.1 4.1 0.8 등록농특세취득세면허세취득세분인지세합계총조세 GDP 대비대비 21.7 1.7 1.0 0.9 25.3 7.9 1.5 주 : OECD 조세분류상 code 4100 에해당. OECD 자료에는취득세자동차분이약 4 조원포함되는등부동산이외자산과세항목이소액포함되어있는점유의자료 : OECD tax revenue DB 자료를이용하여국회예산정책처작성 부동산세제의세입비중추이를 1970년대부터살펴보면, 보유세는상대적으로안정적인형태를보인반면부동산거래세는높은변동성을보였다. GDP 대비부동산보유세비중은 1972년 0.3% 에서 1980 1990년대 0.5~0.6% 수준을유지하다가 2005년이후부동산공시가격현실화및종합부동산세도입등으로인해 2007~2008년 0.9% 에달한후소폭감소하여현재 0.8% 수준을유지하고있다. 부동산거래세비중은 1972년 0.7% 에서변동하면서 1997년 1.6% 까지증가하였다가부동산경기에따라다시증감을반복한후에 2016년 1.5% 수준을나타내고있다. 3.0 [ 그림 7] 부동산세제 GDP 대비비중추이 : 1972~2016 년 ( 단위 : %) 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 1.1 0.7 0.3 1.3 1.3 0.8 0.8 0.5 0.4 1.9 1.4 0.5 2.1 1.8 1.9 1.6 1.2 1.3 2.5 1.8 0.9 0.7 0.6 0.6 0.5 2.0 2.3 1.9 1.5 1.1 0.8 0.8 0.0 1972 1973 1974 1975 1976 1977 1978 1979 1980 1981 1982 1983 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 부동산보유세부동산거래세전체 주 : OECD 조세분류상, 부동산보유세는 code 4100 에, 부동산거래세는 code 4400 에각각해당. 다만거래세에는증권거래세가포함되어있어증권거래세분을제외하였으나, 취득세자동차분등부동산이외자산과세항목이소액포함되어있는점유의자료 : OECD tax revenue DB 자료를이용하여국회예산정책처작성 24 Ⅲ. 부동산세제현황및특징
[BOX 4] 부동산세제의지방재정배분 부동산관련세입은대부분지방정부에배분된다. 주요부동산세목인재산세, 취득세등은지방세로서전액지방정부의재원으로활용되며, 국세의경우종합부동산세는전액부동산교부세형태로기초자치단체에귀속되고일부인지세는지방교부세형태로광역자치단체에교부된다. 2018년당초예산을기준으로부동산세입의배분을살펴보면, 전체 40조원중 2조원만중앙정부에배분되고나머지금액은광역자치단체 (26조원, 65.5%) 와기초자치단체 (12조원, 29.2%) 에귀속된다. [ 표 ] 부동산세제과세현황및비중 : 2018 년 세목종류세입 중앙정부 ( 단위 : 억원, %) 최종배분 광역자치단체 지방정부 기초자치단체 보재산세지방세 106,495-15,122 91,375 유지역자원시설세지방세 15,843-15,598 245 세종합부동산세 국세 17,801-320 17,481 농특세종부세분 국세 3,560 3,560 - - 거취득세지방세 218,251-218,251 - 래등록면허세 지방세 16,317-9,382 6,934 세농특세취득세분 국세 9,690 9,690 - - 인지세 국세 9,631 7,778 1,853 - 전체 397,588 21,028 260,526 116,035 ( 전체대비비중 ) (100.0) (5.3) (65.5) (29.2) 주 : 1) 1.5 조원은서울 (1.3 조원 ), 세종 제주 (0.2 조원 ) 로구성됨. 서울시는전체재산세액 2.6 조원의절반인 1.3 조원을공동세로이용하며, 서울시분 1.3 조원은 25 개기초자치단체로재배분 2) 종합부동산세는부동산교부세형태로전액시 군 구기초자치단체에귀속되며, 지방교부세법시행령 에따라제주 ( 세액의 1.8%), 세종등광역자치단체에일부배분. 여기에서는제주도의배분액만계산하여반영 3) 목적세로서전액중앙정부특별회계로사용 4) 등록면허세는도세 ( 광역자치단체 ), 구세 ( 기초자치단체 ) 5) 인지세는보통세로서내국세에포함되어, 19.24% 인지방교부세가지방자치단체에배분 1. 2018 년당초예산기준으로부동산세입이지방재정으로배분되는과정을나타냈으며, 지방교육청교부금 ( 취득세 등록면허세등광역자치단체세액에서 3.6~10% 교부, 내국세의 20.24% 인지방교육재정교부금등은제외 ) 은분석에서제외. 한편, OECD 기준상부동산세제에제외된지방교육세부동산분은 3.2 조원으로추정되나전액지방교육청으로교부자료 : 기획재정부, 행정안전부자료를토대로국회예산정책처분석 1. 과세현황 25
나. 부동산보유세 (1) 재산세재산세는 2016년 3,238만건의과세물건에대해 10.2조원이과세되었다. 재산세과세실적을나타낸아래표를살펴보면, 전국 5,193만건과세물건을대상으로과세표준 4,646조원에대해 15.4조원의세금이부과되며, 이중 5.2조원은중앙정부 지방자치단체 하천 도로등으로비과세대상이었다. 비과세대상을제외한과세분은토지 1,180만건, 건축물 417만건, 주택 1,639만건, 선박 항공기 2만건등이었으며, 과세액은토지 5.0조원, 주택 3.7조원, 건축물 1.4조원순이었다. 재산세과세표준은공시가격 5,391조원에서공정시장가액비율 ( 토지 건축물 70%, 주택 60%) 을적용한결과 3,528억원이었으며, 여기에실효세율 0.29% 를적용한결과세액은 10.2조원이었다. [ 표 9] 재산세항목별과세실적 : 2016 년 과세 비과세 토지 건축물 주택 선박등 과세건수 5,193 1,955 3,238 1,180 417 1,639 2 과세표준 (A) 4,646 1,118 3,528 1,582 437 1,497 12 과세액 (B) 15.4 5.2 10.2 5.0 1.4 3.7 0.0 실효세율 (B/A) 0.33 0.46 0.29 0.32 0.33 0.25 0.18 공시가격 7,007 1,616 5,391 2,260 624 2,495 12 주 : 1) 부동산에대한재산세공정시장가액비율 ( 토지 건축물 70%, 주택 60%) 을적용하여계산자료 : 행정안전부, 2017 지방세통계연감 자료를토대로국회예산정책처작성 전체 ( 단위 : 만건, 조원, %) 과세항목별로재산세의특징을살펴보면, 토지분은별도합산 2.7조원, 분리과세 1.6조원, 종합합산 0.7조원으로구성된다. 건물부속및사업용토지를나타내는별도합산토지는종합합산토지보다저세율로우대하지만과세표준규모가커서세액이많은반면, 분리과세대상토지는과세표준규모가크지만실효세율 (0.21%) 이낮아서과세액이상대적으로작았다. 토지와달리항목구분없이누진세율로과세되는주택의경우, 아파트는 958만건, 2.8조원이과세되었고, 나머지연립 다세대 다가구 (0.6 조원 ), 단독 (0.2조원), 기타 (0.1조원) 등의세액규모는상대적으로작았다. 26 Ⅲ. 부동산세제현황및특징
[ 표 10] 재산세부동산분항목별과세실적 : 2016 년 ( 단위 : 만건, 조원, %) 구분명목세율과세건수과세표준과세액건당과표실효세율 (A) (B) (C) (B/A) (C/B) 토지 1,180 1,582 5.0 1.3 0.32 종합합산 0.2~0.5 667 182 0.7 0.3 0.41 별도합산 0.2~0.4 473 636 2.7 1.3 0.42 분리과세 0.07/0.2/4 1,540 764 1.6 0.5 0.21 건축물 0.25/0.5 417 437 1.4 1.0 0.33 주택 0.1~0.4 1,639 1,497 3.7 0.9 0.25 아파트 958 1,094 2.8 1.1 0.26 연립 다세대 다가구 356 264 0.6 0.7 0.22 단독 187 98 0.2 0.5 0.24 기타 138 40 0.1 0.3 0.17 주 : 사치성및과밀억제권역안토지는중과세율이적용되어실효세율이명목세율을초과가능 자료 : 행정안전부, 2017 지방세통계연감 자료를토대로국회예산정책처작성 재산세부동산분은 2005년 4.1조원에서 2008년 6.8조원으로매년 18.5% 씩증가하다가 2008년글로벌금융위기이후세액이일시적으로정체되었으며, 2010년재산세세부담상한제도입및공시가격현실화율정체등으로인해 2009~2016년연평균증가율이 5.6% 로세부담증가속도가상대적으로둔화되었다. 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 4.9 4.1 1.8 1.6 0.8 0.7 1.7 2.3 [ 그림 8] 재산세부동산분과세액추이 : 2005~2016 년 연증가율 18.5% 5.8 2.1 0.9 ( 단위 : 조원 ) 연증가율 5.6% 10.2 9.6 9.0 8.3 8.6 7.5 7.9 3.7 6.8 6.9 3.4 3.2 3.0 3.0 2.7 2.9 2.5 2.3 0.9 1.0 1.0 1.1 1.2 1.2 1.3 1.4 1.4 2.8 3.4 3.6 3.8 3.9 4.1 4.3 4.5 4.8 5.0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 주택건축물토지재산세부동산분 주 : 2011 년도시계획세가재산세에흡수된점을고려하여 2010 년이전도시계획세를항목별로포함자료 : 연도별 지방세통계연감 자료를토대로국회예산정책처작성 1. 과세현황 27
(2) 종합부동산세종합부동산세는제도개정에따라과세인원과세액이크게변화하였으며, 2005년도입이후 2006년세대별합산과세등으로인해제도규모가크게확대된후 2008 년헌법재판소의세대별과세위헌결정및 2009년세율인하등으로제도가축소된후현재까지큰틀이유지되고있다. 종합부동산세액은계획보다 1년앞당긴 2005년에신설된후 2006년주택분세대별합산이이루어지면서과세대상 ( 05년 7.1만명 06년 34.1만명 ) 과과세액 ( 05 년 0.6조원 06년 1.7조원 ) 이모두크게증가하였다. 그리고 2007년 48.3만명, 2.8 조원규모에달하였으나, 이후헌법재판소의세대별합산과세위헌결정으로인해개인별과세로전환되면서전체세액이 2.3조원으로감소하였고, 2009년과세기준액완화및세율인하등으로인해 1조원규모로축소되었다. 이후에는제도의큰변화없이부동산공시가격증가등으로인해과세대상과세액이점진적으로증가하는추세를보이고있으며, 2009년이후적용되는과세기준금액 (1세대 1주택 9억원, 다주택 6억원, 종합합산토지 5억원, 별도합산토지 80억원 ) 을상회하여종부세가부과되는인원이 2014년이후증가속도가기존에비해빨라진형태를보였다. ( 만명 ) ( 조원 ) 48.3 50.0 3.5 41.3 3.0 40.0 34.1 33.6 2.5 27.4 28.3 30.0 25.0 24.8 24.6 25.2 2.0 21.3 20.0 1.5 2.8 2.3 1.0 7.1 1.7 10.0 1.0 1.1 1.1 1.2 1.3 1.3 1.4 1.5 0.5 0.6 0.0 [ 그림 9] 종합부동산세과세인원및결정세액 : 2005~2016 년 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 결정세액 ( 우축 ) 과세인원 ( 좌축 ) 주 : 1. 헌법재판소는주택분의세대별합산과세에대한위헌을결정 (2008.11.13.) 하였고, 이에따라 2008 년 12 월과세분부터개인별합산과세로전환. 이미국세청에서세대별합산과세방식으로징수한 2006~2007 년종부세액에대해서는 2008.12.15. 5,622 억원이환급 ( 동그림의결정세액은환급이전세액기준이며, 추후환급된금액은반영되지않았음 ) 2. 동금액은과세대상인원에게공지된결정세액이며, 실제징수액은일부차이가있음. 징수액은 2015 년 1.4 조원, 2016 년 1.3 조원, 2017 년 1.65 조원자료 : 연도별 국세통계연보 자료를토대로국회예산정책처작성 0.0 28 Ⅲ. 부동산세제현황및특징
과세규모가정점에이른 2007년과가장최근자료인 2016년과세액을비교하면, 별도합산토지 종합합산토지 주택순으로과거세액수준을회복한것으로나타났다. 별도합산토지분의 2016년과세액은 2007년과세액 5,890억원에근접하였으며, 종합합산토지분과주택분은 2007년과세액의 71.3%, 25.4% 수준이었다. [ 표 11] 종합부동산세항목별과세액비교 : 2007년 vs. 2016년 ( 단위 : 억원, %) 주택분 종합합산토지분 별도합산토지분 합계 2007년 (A) 12,611 9,170 5,890 27,671 2016년 (B) 3,208 6,535 5,554 15,298 비교 (B/A) 25.4 71.3 94.3 55.3 자료 : 연도별 국세통계연보 자료를토대로국회예산정책처작성 주택분의과세추이를살펴보면, 과세대상인원이 2007년 38만명에달한후 2008년개인별합산과세전환으로 31만명, 2009년 1세대 1주택과세기준인상으로 16만명으로감소한후변동을보이다가 2014년이후증가세로전환되었다. 1인당평균과세액은 2007년 330만원에서 2009년 120만원으로감소한후 120만원내외규모를유지하였는데, 이는공시가격증가로인해기존과세인원의평균세부담이증가하나신규과세인원의평균세액이작아서전체평균치를낮추기때문이었다. [ 표 12] 종합부동산세주택분과세실적비교 : 2007 년 vs. 2016 년 과세인원 ( 명 ) 과세액 ( 억원 ) 1인당평균세액 ( 만원 ) 2005 36,441 391 107 2006 235,317 5,222 222 2007 (A) 381,636 12,611 330 2008 307,152 8,449 275 2009 161,901 1,946 120 2010 200,009 2,414 121 2011 197,513 2,446 124 2012 221,282 2,559 116 2013 191,648 2,364 123 2014 194,730 2,312 119 2015 223,247 2,552 114 2016 (B) 273,555 3,208 117 비교 (B/A, %) 71.7 25.4 35.5 자료 : 연도별 국세통계연보 자료를토대로국회예산정책처작성 1. 과세현황 29
다. 부동산거래세취득세는 2016년기준 714.0만건, 21.9조원이과세되었으며, 이중부동산관련세액은전체의 80.0% 인 17.5조원이었다. 부동산이외에도차량 (4.0조원), 선박 기계장비등 (0.4조원) 등의자산에대해서도거래세가징수되었으나, 상대적으로세액규모가부동산보다크지않았다. [ 표 13] 취득세과세실적 : 2016년 ( 단위 : 만건, 억원, 만원, %) 과세건수 과세액 건당과세액 전체 714.0 218,546 306.1 부동산 312.6 174,748 559.0 ( 전체대비 ) (43.8) (80.0) (182.6) 주 : 동수치는부과실적기준이며, 징수액 ( 16년 217,016억원 ) 과는일부차이가있음 자료 : 행정안전부, 2017 지방세통계연감 자료를토대로국회예산정책처작성 부동산에대한취득세를취득원인별로살펴보면, 유상취득이과세건수와세액모두 70% 이상을차지하였고뒤이어원시취득이 10% 이상의비중을나타냈다. 유상취득은징수건수 231.0만건, 과세액 13.4조원수준을나타냈으며, 이중취득가액별로 1~3% 세율로과세되는주택은세액이 6.9조원으로전체부동산분취득세액의약 40% 를차지하였다. 유상취득이외에원시취득 3.0조원, 무상취득 0.6조원, 상속취득 0.5조원순으로과세액이집계되었다. [ 표 14] 취득세부동산분의취득원인별과세실적 : 2016년 ( 단위 : 만건, %, 억원, 만원 ) 과세건수 과세액 건당 비중 비중 과세액 상속취득 24.6 7.9 4,576 2.6 185.7 유상취득 231.0 73.9 133,670 76.5 578.6 ( 주택유상 ) (155.5) (49.7) (69,005) (39.5) (443.8) 무상취득 17.6 5.6 5,956 3.4 339.1 원시취득 35.7 11.4 30,370 17.4 851.8 기타 3.7 1.2 176 0.1 47.2 합계 312.6 100.0 174,748 100.0 559.0 자료 : 행정안전부, 2017 지방세통계연감 자료를토대로국회예산정책처작성 30 Ⅲ. 부동산세제현황및특징
주택가액별과세실적을살펴보면, 유상매매시세율 1% 가적용되는취득가액 6억원이하구간에속하는주택수가전체의 94.1% 를차지하였으나세액은전체의 52.3% 인 3.6조원수준이었다. 세율 2~3% 가적용되는 6억원초과구간은과세건수는상대적으로작지만건당과세액이커서전체세액에서상당부분을차지하였다. [ 표 15] 취득세주택분의취득가액별과세실적 : 2016년 ( 단위 : 만건, %, 억원, 만원 ) 과세건수과세액건당건당세율비중비중과세액과표 6 억원이하 146.3 94.1 36,066 52.3 246 1.0 24,647 6~9 억원 5.8 3.7 9,399 13.6 1,615 2.0 80,770 9 억원초과 3.3 2.1 23,541 34.1 7,049 3.0 234,978 합계 155.5 100.0 69,005 100.0 444 1.4 31,264 주 : 취득가액은과세액에명목세율을적용하여역산자료 : 행정안전부, 2017 지방세통계연감 자료를토대로국회예산정책처작성 부동산에대한거래세추이를살펴보면, 2006 년 13.5 조원에서 2013 년 10.3 조원 으로감소세 ( 연평균증가율 3.8%) 를나타내다가, 2014 년이후주택취득세율인하 와함께부동산경기가살아나면서세액이증가세 (19.3%) 로전환되었다. [ 그림 10] 부동산에대한거래세액추이 : 2005~2016 년 ( 단위 : 조원 ) 20.0 18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 17.5 16.8 13.5 13.0 11.6 12.2 11.8 11.4 11.0 10.5 10.6 10.3 6.3 6.9 4.3 4.4 4.9 2.4 3.1 2.7 2.9 3.0 3.5 2.6 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 취득세 ( 통합 ) 주택유상취득 주 : 취득세, 등록세등이원적으로거래세가부과되던 2010 년이전의경우, 취득세부동산분과등록세부동산등기분을합산. 단, 주택분은등록세상세자료가없어취득세만집계자료 : 연도별 지방세통계연감 자료를토대로국회예산정책처작성 1. 과세현황 31
2. 세목별특징가. 부동산보유세 (1) 재산세 재산세는지방자치단체의주요재원으로활용되는가운데, 역사적으로부동산투기억제를위한정책적수단으로활용됨에따라과세항목별로다양한세율이복잡하게부과되고있다. 우선토지, 건축물, 주택으로구분하고해당과세항목안에서도성격및정책목적에따라세율이다르게적용되며, 사치성및과밀억제권역안부동산에대해서는중과세율이적용되고도시지역에대해서는 0.14% 의세율 ( 舊도시계획세 ) 이추가된다. 특히토지분의경우, 도로 항만 하천등국가가보유한토지는비과세하고나머지과세대상토지는종합합산, 별도합산, 분리과세대상토지로분류된다. 세율또한중과되는골프장 고급오락장용토지가 4% 로가장높고, 종합합산토지 (0.2~0.5%), 별도합산토지 (0.2~0.4%) 25), 공장용지 (0.2% 26) ), 농지 임야 목장용지 (0.07%) 순으로높았다. [ 표 16] 취득세주택유상매매분의취득가액별과세실적 : 2016년 ( 단위 : %, 만건, 억원 ) 토지건축물 분리과세종합별도일반주택농지 공장용공장용합산합산골프장건축물임야지 세율 0.2~0.5 0.2~0.4 0.07 0.2 4 0.5 0.25 0.1~0.4 건수 667 473 498 29 0.7 417 1,639 세액 7,459 26,538 2,547 7,702 6,049 14,454 37,015 주 : 1) 과세건수가집계되지않아과세인원으로대체자료 : 행정안전부, 2017 지방세통계연감 자료를토대로국회예산정책처작성 둘째, 재산세는주요항목에대해누진세구조를나타내는등부유세적 (wealth tax) 요소가포함된다 27). 대부분의나라에서재산세는응익원칙에따라비례세율로 운영되지만, 우리나라의경우재산세과세대상중종합합산토지, 별도합산토지, 주 25) 공장용건축물부속토지등상대적으로투기목적으로보기어려운토지를별도합산토지로구분하여종합합산토지보다낮은세율 (0.2~0.4%) 을적용한다. 26) 종합합산토지와별도합산토지의재산세율중낮은세율을적용하게된다. 27) 이선화, 부동산보유세제의현황및과세체계개요, KILF Repot Vol.51, 지방세연구원, 2018.7 32 Ⅲ. 부동산세제현황및특징
택등은누진세구조로과세되며이는재산세의역사와밀접하게연관되어있다. 주택은 1973년고속경제성장에따른빈부격차가심각해짐에따라기존가옥을 1973년부터주택으로따로구분하고, 세율또한기존 0.3% 단일세율에서누진세율 (0.3~0.6%, 4개과표구간 ) 로전환된후, 1974년세율이크게 0.3~5.0% 로크게인상되는등누진성이강화된것이현재에이르고있다 28). 토지의경우, 1970년대재산세중과세만으로는급속한경제성장에따른빈부격차문제를해소하기어려움에따라전국단위로토지를모두합산하여누진세율로과세하는토지과다보유세 ( 지방세, 0.5~5%) 가 1987년도입되었다. 동제도가 1990년종합토지세로전환된후 2004년까지운영되다가, 2005년종합토지세가폐지되고재산세와종합부동산세로분리 통합되면서토지에대한누진과세요소가현행과세체계까지남아있다 29). 셋째, 재산세는세부담상한제의운용으로인해부동산공시가격이증가하더라도세부담이급격하게증가하지않는다. 최근부동산공시가격증가율이높아지고있으며, 국토교통부를중심으로공시가격현실화를통한부동산보유세과세강화방안이논의되고있다. 다만, 앞서설명하였듯이세부담상한제의영향으로인해재산세증가속도는 2008년이전 18.5% 에서 2009년이후 5.6% 로크게감소한바있다. 특히주택의경우, 공시가격 3억원이하 105%, 3~6억원 110%, 6억원초과 130% 등을적용하고있는데, 주택과세건수 1,639만건중 83.6% 인 1,368만건이과세표준 1.5억원 ( 공시가격 2.5억원 ) 이하인점을감안하면주택공시가격을현실화하더라도재산세액증가는최대 12% 30) 이상을상회하기어려울것으로추정된다. [ 표 17] 재산세주택분과표금액별과세실적 : 2016년 ( 단위 : 만건, %, 억원 ) 6천만원이하 1.5억원이하 3억원이하 3억원초과 전체 과세건수 712 656 215 55 1,639 ( 비중 ) (43.5) (40.1) (13.1) (3.4) (100.0) 과세액 4,366 13,533 10,972 8,144 37,015 ( 비중 ) (11.8) (36.6) (29.6) (22.0) (100.0) 주 : 도시지역주택은 0.14% 재산세율이추가과세됨 자료 : 행정안전부, 2017 지방세통계연감 자료를토대로국회예산정책처작성 28) 1974 년 1 차석유파동에대한정부의대응으로대통령긴급조치제 3 호 (1974.1.14.) 가발표됨에따라주택에대해세율이인상되었고, 1974.12.27. 지방세법이개정되었다. 29) 한국지방세연구원, 한국지방세 60 년사 : 제 2 권주제사, 144~153 쪽을참조하여작성하였다. 30) 2016 년과세실적을기준으로주택의재산세액을최대로증가시켰을때의세액증가율이다. 2. 세목별특징 33