요약 SUMMARY 1. 연구의배경및목적 경제 사회적인측면에서생애주기별주거소비를불안정하게할수있는요인들이발생 경제적인측면에서는저성장기조가이어지면서국민소득이감소하고, 취업시점의지연, 조기은퇴등으로소득불안정성이심화됨 사회적인측면에서는인구및가구의감소, 1인가구의증가, 저출산, 고령화, 만혼, 비혼등의증가 주택시장내부적으로는주택가격상승률의둔화, 저금리기조에따른월세비중의증가와이로인한주거비부담의증가 그간의생애주기별주거지원정책이주로특정생애주기만을고려하였다면, 향후에는생애주기전반에대한고려가필요 생애주기별주거소비특성을파악하고이에대응한정책방안을제시하며, 생애주기간주거소비를안정화할수있는방안을제시하는것을목적으로함 2. 주거소비실태 소득발생시점과주거소비수요발생시점간의불일치가나타나고있음 근로소득은 50 대까지증가하나 60 대에들어서면서급격한감소를보임 iv
반면주거면적은 60대까지지속적으로증가하고있어양자간에불일치 소득대비소비비중이생애주기가진행됨에따라점진적으로증가하여축소기에이르면소득보다소비가더많은상태에이름 지난 10년사이에형성기가구 (20대 ~30 대 ) 의주거소비가감소하였으며, 금융자산의축적과이자율하락에도불구하고원리금상환규모가크게줄지않음 형성기가구 (20 대 ~30 대 ) 의낮은자가보유율은월세증가로인한주거비상승을초래하고, 주거상향이동에대한확률저하로인한거주의불안정성심화. 향후에는자산유동화의토대를약화시키는요인으로작용할우려가있음 주거점유형태의이동을추적조사해본결과전체적으로연령이올라갈수록자가에서자가로이동하는비중이높아지는것으로보아주거소비의안정화패턴이보임. 그러나부분적으로월세고착화현상도관찰됨. 20~30 대의경우점유형태의이동이매우활발하며, 자가구입은주로 30대에이루어짐 40대이후월세거주자의경우월세에고착화되는현상이나타나고있는데, 이는그간의월세비중증가의영향으로보이나, 그자체로주거소비불안정화를반영하는것으로볼수있음 2010 년과 2015 년사이에주택금융에대한접근성은향상되었으나, 20대의원리금상환부담은오히려증가함 보금자리론및주택금융수요조사에의하면 2010 년과 2015 년사이에주택금융을이용하는비율이전연령대에걸쳐증가함 그러나 20대의경우 2010 년과 2015 년사이에주택담보대출에대한원리금상환증가폭이여타연령대에비하여크게증가하는등주택금융비용을과다부담 저연령대의보금자리론대출수요가증가하고있음 보금자리론의가입연령분포는최빈치가 40대후반에서 40대전반으로나타나며전반적으로저연령의대출이늘어나는추세를보이고있음 요약 v
3. 세대간소득 자산이전실태 자가가구중 13.5% 가증여나상속을통해주택을구입하였으며, 시가총액기준으로 8.1% 를차지함 부모, 친지로부터지원받은가구만을대상으로분석한결과구입자금을지원받은가구는구입자금의 50.1% 를부모나친지에의존하고있으며, 임차가구는임차자금의 80.8% 를부모나친지에의존하고있음 축소기가구 (60 대이상 ) 들은주택연금이용에대한적극적인수요를보이지않고, 보유주택은거주하다가사망후그대로상속하려는경향이강함. 그러나주택연금이용율은미미하게나마증가하고있으며, 정부의연금3종세트출시등으로향후에는지속적으로증가할것으로예상됨 축소기가구는부양해야할의무와부양받는규모모두감소하나전체적으로부양받는규모의감소가더클것으로예상됨 부양해야할가구원의수는줄어들고있으나, 부양해야할손자녀수는증가 부양해야할의무도줄어들고부양받는이전규모도감소하는경향을보임 전체적으로는부양의무의감소폭보다는자녀세대로부터의사적이전의감소폭이더클것으로예상됨 따라서축소기가구의주거소비는현재보다불안정해질것으로예상되며, 주거급여와같은공적이전을확충하는방안에대한고려가필요함 4. 생애주기별주거지원정책현황및평가 대부분의주거안정을위한주택정책은저소득가구의주거지원을목적으로하고있고, 생애주기를고려한정책은사회진입계층과노인계층을위한정책이있음 주택정책중생애주기를고려한정책은주택특별공급과우대금리대출지원등제한적인형태로이루어짐 vi
주택마련이나임차시주택금융에대한의존도를분석해본결과형성기가구 (20 대 ~30 대 ) 가주택금융에대한의존도가가장높은것으로나타남 형성기가구 (20 대 ~30 대 ) 의경우금융자산축적이미미한상태이면서소득수준도높지않아동원할수있는자기자금에한계가있음 금융기관을이용할수밖에없으며, 소득과자산조건에서도열악하여금리상에있어서도불리한조건으로차입하고있을가능성이높음 주택금융을이용하고자할때자산제약에직면할가능성을생애주기별로분석한결과형성기가구 (20대 ~30 대 ) 가 21% 로가장높게나타남 형성기가구 (20대 ~30 대 ) 는현재수준의주택금융혜택을여타연령대에비해덜받고있을뿐만아니라새롭게주택금융을이용하고자하나자산제약에직면하여주택금융이용에어려움을겪고있는계층도많은것으로분석됨 공공임대주택거주가구는생애주기가진행됨에따라자산형성이매우느린반면, 민간임대주택거주가구는 40대까지자산형성이증가하다가 60대까지일정수준을유지하고 70대이후에감소하는경향을보임 이같은차이는 40대 ~50 대사이에민간임대주택거주가구의부동산자산은증가한반면공공임대주택거주가구의부동산자산은증가하지않은데기인 따라서 40대 ~50 대공공임대주택거주가구를대상으로매칭펀드방식의자활프로그램을도입하고공공임대주택의분양전환을선별적으로추진함으로써공공임대주택거주가구의자산형성을돕고궁극적으로주거소비안정화를도모할수있을것임 5. 외국의생애주기별주거지원제도 선진외국에서도어려워진경제여건에따라청년세대, 노인층등이주거공간확 보에어려움을겪음에따라주택구입자금대출지원, 자산형성촉진등다양한형 태의주거지원정책을시행하고있음 요약 vii
미국의생애주기별가구들에대한주거지원중가장대표적인것은최초구입자와고령계층을위한지원을들수있음 대부분청년층인최초구입자에대한지원은연방정부와지방자치단체지원이있음 연방정부의경우주로최초주택구입자가주택구입을위해대출기관에서대출을받을때, 이자율, 대출금액등에서유리할수있도록 FHA 에서대출에대한보험을들어주는것임 한편, 지방자치단체들의지원은지방자치단체에따라다르지만, 금융혜택, 세제상의혜택, 민간대출보험면제혜택및저렴주택의우선공급등다양한혜택을부여하고있음 미국에서주택최초구입자에대해정책적으로지원하는이유는, 무주택자가주택을최초로구입하려고할때여러가지측면에서어려움이있는것이일반적이기때문 무주택자이기때문에보유자산수준이주택보유자에비해낮은것이일반적이며연령이상대적으로젊어평균적으로소득수준도낮기때문 주택구입을위한대출을받을때, 상대적으로고위험군으로분류되어, 대출이자율, 대출금액, 초기지불 (down payment) 액수등에있어불리함 미국은고령자에게주택바우처를우선배분하고, 주택바우처수급자와공공임대주택입주자의소득산정시일정액과의료비를공제하여실제지급받는지원금을높여주는방식으로고령자에게혜택을부여하고있음 고령자를위한주택의건설및개량을위해서지원금지급, 대출, FHA 보험제공등의방법을제공하고있는데특히생활지원이가능한공동주택형의임대주택에대한지원이많이이루어지고있으며, 고령자요양시설또한일부지원을받음 프로그램에따라정부지원을받기위해서는고령자혹은장애인을위한생활지원주택으로건설 개량해야하고, 고령자요양시설이대상에포함되기도함 고령에수반하는일상생활지원의필요를고려했을때, 고령자를위한생활지원공동주택이나이보다더많은서비스를제공하는요양시설등에대한주거지원을기존의복지지원과연계하여검토할필요가있음 viii
6. 환경변화와생애주기별주거소비전망 경제적요인중에는소득의감소및불안정성심화가생애주기별주거소비에가장큰영향을줄것으로보임 인구 사회적으로는 1인가구의증가와고령화가주요한영향요인임 주택시장내부적으로는주태가격상승률의둔화와월세비중의증가가주요한영향요인임 형성기가구 (20 대 ~30 대 ) 의주거소비는감소하고주거비부담은증가할것으로예상됨 향후주택금융의발달이나주택금융지원의강화, LTV 비율의상향등으로유동성제약이완화될경우형성기가구의주거소비는여타생애주기에비하여더크게증가할것으로예상됨 장수명화로인한예상수명의증가에따른주거소비의변화는거의없을것으로예상됨 주택가격의하락으로형성기가구 (20대 ~30대 ) 의주거소비는증가하나성장기 (40 대 ) 이후가구들에비하여증가규모는크지않을것으로예상됨 성장기가구 (40대 ) 의경우주거소비는증가하되가구당주거비부담도증가할것으로전망됨 형성기가구 (20대 ~30 대 ) 와마찬가지로성장기가구 (40대 ) 의경우도향후주택금융의발달이나주택금융지원의강화, LTV 비율의상향등으로유동성제약이완화될경우형성기가구의주거소비는여타생애주기에비하여더크게증가할것으로예상됨 장수명화에따른주거소비의증가는자가보유증가의형태로나타나겠으나그크기는크지않을것으로예상됨 주택가격하락시주거소비의증가가있을것으로예상되며, 주거면적의증가보다는주로자가보유증가의형태로나타날것임 안정기가구 (50대 ) 의주거소비는현재수준보다약간감소할것으로보임 요약 ix
LTV 비율상향조정등으로유동성제약이완화될경우주거소비의증가가있으나증가의폭은크지않을것으로전망됨 장수명화에따른주거소비의증가는자가보유증가의형태로나타나겠으나그크기는크지않을것으로예상됨 주택가격하락시주거소비의증가가있을것으로예상되며, 주로주거면적증가의형태로나타날것임 2010 년에서 2015 년사이 50대의 1인가구증가규모가가장크게나타남에따라향후 5년동안은안정기 (50대 ) 가구의가구당주거비용증가가예상됨 축소기가구 (60대이상 ) 의경우는현재보다주거소비가감소할것으로예상됨 LTV 비율상향조정등으로유동성제약이완화될경우주거소비의증가가있으나증가의폭은매우작을것으로전망됨 장수명화에따른주거소비의변화는주택과여타재화간의한계소비성향의변화가크지않은이상거의나타나지않을것으로예상됨 주택가격하락시주거소비의증가가있을것으로예상되며, 주로자가보유증가의형태로나타날것임 2010 년에서 2015 년사이 50대의 1인가구증가규모가가장크게나타남에따라 5년이후부터는축소기가구 (60 대이상 ) 의 1인가구비중이더욱더증가할것으로예상되며, 이로인해축소기가구의가구당주거비용이상승할것으로예상됨 7. 생애주기동안의주거소비안정화를위한정책대응방안 정책방향으로는주거복지예산의지속적확충, 환경변화를적극적으로수용하여대응, 생애주기간지원체계의연계, 생애주기별수요에부응한맞춤형정책등을제안 생애주기별정책대응방안 x
형성기가구 (20대 ~30 대 ): 저렴주택공급으로직접지원. 금융접근성개선과지분출자방식의지원으로주택구입을유도. 임대주택거주가구를대상으로는정부가지원하는매칭펀드형식의저축상품에가입케함으로써금융자산형성유도. 20대와 30대가구를대상으로한주거실태조사수행. 성장기가구 (40 대 ): 생애최초주택구입요건중부부합산소득요건을완화, 공공임대주택거주가구의경우분양전환을통한자연스러운자산형성유도. 일부저소득가구중월세에고착화되어있는가구에대한원인조사및지원. 안정기가구 (50대 ): 조기퇴직과연금미수급으로인한일시적주거비부담을완화할수있는브리지론형태의지원 축소기가구 (60대이상 ): 금융지원보다는장기동안안정적으로거주할수있는주택의공급, 주택연금의다양화, 의료서비스와연계된주택의공급확대 생애주기간주거지원체계의연계 공공임대주택거주가구를대상으로매칭펀드형식의저축프로그램을도입하여자활을유도하고, 제시한저축을성공적으로마친가구들에대해서는선별적으로분양전환시우선권을제공 20대및 30대월세거주가구의경우자연적인점유형태의상향이동가능성이높으므로이들에대해서는 LTV 나 DTI 요건을완화적용하되원리금상환조건에대해서는원금분할상환에대해엄격히운용. 정부의지분투자로실질적인자가구입부담을완화 60대이상월세거주가구의경우자연적인점유형태의상향이동을기대하기어려우므로직접적주거비보조형태로지원 생애주기별맞춤형주거소비설계및교육프로그램운용 요약 xi