( 경산무학지구공공 민간공동택지개발사업 ) 민간사업자공모 사업설명회 2015. 9. 7
목 차 1. 사업개요 1 2. 공모지침서주요내용 9 3. 사업계획서평가 21 붙임 1. 공모지침서및별첨자료 ( 별도게시 ) 2. 추정조성원가산정조건
1. 사업개요 지구개요 ( 사업착수심의안기준 ) 위치 : 경북경산시하양읍서사리, 양지리, 도리리, 금락리일원 면적 : 481,630m2 (145,693평) 건설호수 : 4,982호 ( 단독주택 : 90호, 공동주택 : 4,892 호, 수용인구 11,748 인 ) 추정사업비 : 2,029억원 ( 용지비 1,182 억원, 조성비 642억원, 자본비용등 205억원 ) 추정조성원가 : 743천원 / m2 (225만원/ 평 ) 본공모의사업개요및계획은보상착수경영투자심의안기준으로추후개발계획변경및실시계획승인과정에서관계기관협의, 각종심의결과등에따라그내용이변경될수있으며, 본공모의추정사업비및추정조성원가는사업계획서의작성및평가등본공모시행을제외한다른목적으로사용할수없음 단, 공사수행실적평가 ( 계량 ) 의기준면적은개발계획승인고시면적 (483,010m2) 임 공동사업추진일정 우선협상 대상자선정 사업협약체결대지조성 ( 착공 ) 대지조성 ( 준공 ) 사업준공 2015. 11 월 2015. 12 월 2017. 1 월 2019. 6 월 2019.12.30 민간사업자시행단지조성공사개요 - 공사기간 : 착공일로부터 30개월 ( 동절기, 우서및혹서기공사중단기간, 공휴일휴지일수포함 ) - 설계금액 : 17,821,907천원 ( 총원가 : 16,201,734천원, 부가세 : 1,620,173천원 ) - 공사내용 : 현장설명서및설계도서참조 - 기타사항 : 상기설계금액은개발계획승인 ( 최초 ) 내용을반영한기본설계단계성과물을기준으로산정된금액으로, 보상착수경영투자심의결과, 개발계획변경및실시계획 ( 안 ) 협의시각종심의 협의결과에따라추후설계변경예상, 조성비제안금액산출내역서 (Excel) 는우선협상대상자선정후협약체결전까지별도제출
추정조성원가산정내역 구분금액 ( 백만원 ) 제비용률비고 용지비 111,593 용지부담금 6,610 조성비 52,698 기반시설설치비 11,536 사업신청서류의 사업신청자 ( 민간 ) 지분율산정대상직접비 이주대책비 2,551 추정 사업비 직접인건비 2,960 1.60% * 2015 년기준 LH 제비용률 판매비 338 0.18% 일반관리비 2,556 1.36% 자본비용 12,015 3.61% 기타비용 38 0.02% 적용 * 자본비용률은 LH 및민간 ( 추정 ) 자본비용률의가중평균값적용 - 투자지분 6(LH):4( 민간 ) 가정 - LH : 3.39% - 민간 : 3.95%( 한국은행발간 09~ 13 년종합건설업평균 ) 총사업비 202,895 구분면적 ( m2 ) 총사업면적 481,630 사업 면적 유상공급대상면적 296,103 * 투자지분 6(LH):4( 민간 ) 에 무상간주면적 23,076 따라학교용지 60% 는무상, 40% 는유상으로가정 최종유상가처분면적 273,027 추정조성원가 ( 원 / m2 ) 743,130 조성원가산정내역은본공모사업의사업계획서작성및평가를위해보상착수경영투자심의안을기준으로추정산정한자료로서추후변경될수있음 조성비는단지조성공사금액 (17,822백만원 ) 을포함한금액임 공모지침서제30조에따른최초조성원가산정은협약체결및민간사업자사업시행자지정 ( 변경 ) 승인후별도시행예정임 기타추정조성원가관련사항은추정조성원가산정조건 ( 붙임 ) 참조
위치도 호산대학교 입지여건 대구혁신도시와근거리 (6km) 에위치하고있으며대구가톨릭대, 경일대, 대구대등다수의대학교가분포되어있으며인근에산업단지가밀집되어있음 대구시전철 1호선하양권연장사업 (16년 ~19년 ) 등지역개발여건호전으로개발압력이높음
항공사진 지장물현황 구분전주가옥창고 축사공장종교분묘입목 지장물수량 172 140 21 12 1 20 30,000 주 타지구에비해지장물철거여건이양호하고 95% 이상지장물기본조사완료 보상일정 구분보상계획공고토지보상착수지장물보상착수재결신청공탁완료 ( 예정 ) 일자 2015. 8 월 2015. 12 월 2015. 12 월 2016. 8 월 2016.10 월 토지보상은전액현금보상으로진행되어사업기간단축가능
토지이용계획 A6 60 이하 ( 공공분양 )
토지이용계획 구 분 보상착수경영투자심의안 면적 ( m2 ) 비율 (%) 비고 유상공급면적 무상공급면적 전 체 481,630 100.00 소 계 257,643 53.50 공동주택용지 189,780 39.41 LH사용토지 59,974 12.46 60m2이하 ( 임대 ) 37,883 7.87 60m2이하 ( 분양 ) 22,091 4.59 일반매각토지 129,806 26.95 60m2 ~85m2 ( 분양 ) 110,121 22.86 85m2초과 ( 분양 ) 19,685 4.09 단독주택용지 23,412 4.86 이주자택지 23,412 4.86 영리성지원시설용지 32,233 6.69 근린생활시설용지 14,928 3.10 상업용지 17,305 3.59 기타시설용지 12,218 2.54 파출소 571 0.12 유치원 2,745 0.57 주차장 2,892 0.60 종교시설 1,040 0.22 주유소 2,230 0.46 문화사회복지시설 2,740 0.57 소 계 223,987 46.50 공원 녹지 88,408 18.35 공원 70,655 14.67 녹지 15,899 3.30 공공공지 1,854 0.38 광장 1,267 0.26 도로 95,852 19.90 교육시설 38,460 7.99 초등학교 8,440 1.75 중학교 15,010 3.12 고등학교 15,010 3.12 * 민간지분만큼유상공급가능
주택건설계획 A6 60 이하 ( 공공분양 ) ( 공공분양 ) 추정가격 블록유형주택규모 A-1 분양 A-2 분양 60m2 ~ 85m2 85m2초과 60m2 ~ 85m2 85m2초과 면적 ( m2 ) 용적률 (%) 추정가격 ( 백만원 ) 30,902 250 33,065 34,713 250 36,796 A-5 분양 60 m2 ~ 85 m2 36,651 240 37,384 A-7 분양 60 m2 ~ 85 m2 27,540 240 27,237 비고 감정가격 ( 계약시 3 년유이자할부적용예정 ) 추정가격은 15. 5 월 A-5 블록감정가격기준으로산정, 추후매매계약시점에별도감정 평가실시하여가격재산정 블록별면적및용적률등은추후개발계획변경및실시계획승인과정에서관계기관협의, 각종심의결과등에따라변경될수있음
문화재지표조사현황 ( 지표조사결과 ) 서사리유물산포지가폭넓게분포, 삼국시대기완편과조선시대기와편및자기편 등이수습, 시 발굴조사를실시하여유적분포여부확인필요 기반시설
2. 공모지침서주요내용 주요내용 사업단계공모신청사업계획서평가우선협상대상자선정사업협약체결조성공사시행조성용지공급사업준공및관리사업비정산 주요내용 ( 신청자격 ) 주택법에따른등록업자로서토목건축공사업으로등록한업체 ( 사업수행자격 ) 시공능력평가액이택지조성공사설계금액 ( 부가세제외 ) 의 2배이상 ( 컨소시엄 ) 3개법인이하, 최소지분 10%, 대표사 30% 이상참여 ( 평가배점 ) 총점 980점 ( 재무 100점, 가격 600점, 사업 280점 ) 및가산점 30점 * 사업비분담계획, 조성비제안율 ( 낙찰률 ) 등경쟁 ( 평가방법 ) 비계량 강제차등평가, 계량 상대및절대평가 ( 평가및선정 ) 분야별전문가, LH 임직원, 관계공무원등 10~20 인이내로선정위원회를구성, 평가결과최고득점자 (790 점이상 ) 를우선협상대상자로선정 ( 협약내용 ) 사업범위및규모, 업무분담, 사업비및자금계획, 사업계획변경, 조성택지공급, 이윤율, 기반시설설치및비용부담, 시설물이관및사후관리, 취득및보상, 이주대책, 협약해지등 ( 해지사유 ) 사업포기, 부도 파산, 제안내용미이행, 사업지연 기피등 ( 손해배상 ) 투자금액및잔존재산처분권공공에귀속 ( 민간귀책시 ) 하되, 사업협약해지로인한손해, 채무를차감한후잔여금액이있을경우잔여금액반환 ( 조성공사 ) 민간사업자가조성공사를주관하여책임시행 ( 공사금액 ) 민간사업자가사업계획서제출시제시한조성비제안금액 * 설계변경사항발생시조성비제안율을낙찰률상한선으로적용 ( 공급가격 ) 택지개발업무처리지침에규정된공급가격기준으로공급 ( 공급계약 ) 공공시행자명의로공급계약체결 ( 대금분배 ) 공공시행자가대금수납하고최초조성원가산정시투자지분율로배분 * 민간투자총액을초과하여배분하지않고이윤은준공시점에일괄정산배분 ( 사업준공 ) 지적정리및사업준공업무는공공시행자가수행 ( 시설물인수인계 ) 시설물을설치한민간사업자가수행 ( 정산시점 ) 택지개발사업준공일로부터 1년이내정산 ( 회계검사 ) 공동으로선정한회계법인을통해사업비정산및회계검사 ( 손익처리 ) 투자지분에따라손익을부담또는배분 * 정산시점에각자투입한사업비를확정후최종투자지분율에따라정산, 미분양토지는공모지침제37 조에따라민간의최종투자지분율만큼현금정산
주요변경사항 구분세부내용김해율하 2 보령명천경산무학 신용도 회사채, 기업어음, 기업신용평가 신용도상한 ( 만점 ) : AA-( 회사채기준 ) 신용도상한 ( 만점 ) : A( 회사채기준 ) 신용도상한 ( 만점 ) : BBB-( 회사채기준 ) 조성비제안율 조성비제안율 ( 제안금액 / 추정설계금액 (%)) 적정제안율구간 : 72 88% ( 최저가공사기준참고 ) 적정제안율구간 : 78 88% ( 적격심사공사기준참고 ) 적정제안율구간 : 78 85% ( 적격심사공사기준참고 ) 사업비분담계획 사업비로투입할분담금액및계획 협약체결후 6 개월내약 1,000 억분담시만점 ( 초기분담금포함, 조성비제외 ) 협약체결후 6 개월내약 60 억분담시만점 ( 초기분담금포함, 조성비제외 ) 협약체결후 6 개월내약 150 억분담시만점 ( 초기분담금포함, 조성비제외 ) 공사실적 공사수행실적 (10 년간사업지구면적의 2 배이상만점 ) 사업지구면적 : 1,143 천m2 (346 천평 ) 사업지구면적 : 576 천m2 (174 천평 ) 사업지구면적 : 483 천m2 (146 천평 ) 사업비초기분담 조성공사 공모시행조건 협약체결후 1 개월이내사업비분담액 ( 가산점 ) 민간사업자시행조성공사규모 ( 설계금액 ) 최소투자금액 ( 조성비제안금액과용지비합 ) 250 억 10 억 40 억 508 억원 263 억원 178 억 1,000 억원 300 억원 400 억원 신청예약금공모신청예약금 10 억원 3 억원 4 억원 공사기간 LH 내부기준에따라산정된추정공사기간 공사착공일로부터 51 개월 공사착공일로부터 45 개월 공사착공일로부터 30 개월 공동주택용지우선공급 우선공급가능한공동주택용지필지수 ( 투자지분범위내선택 ) 총 5 개필지중최대 3 개필지 총 5 개필지중최대 3 개필지 총 4 개필지중최대 2 개필지
사업의개요 < 공모지침서제 1 장 >
사업신청자격등 < 공모지침서제 2 장 >
우선협상대상자선정 < 공모지침서제 3 장 >
사업협약체결 < 공모지침서제 4 장 >
업무범위및분담 < 공모지침서제 5 장 >
사업비부담및관리 < 공모지침서제 6 장 >
< 공모지침서제 6 장 >
조성택지의공급 < 공모지침서제 7 장 >
조성공사의시행 < 공모지침서제 8 장 >
사업비의정산및준공 < 공모지침서제 9 장 >
3. 사업계획서평가 4 개평가부문, 12 개평가분야, 15 개평가항목으로구성 총점 980 점 ( 계량 770, 비계량 210) 및가산점 30 점 평가부문 재무부문 (100 점 ) 가격부문 (600 점 ) 평가분야평가항목평가요소배점평가방법 신용도 (64점) 재무상태 (36점) 조성비제안율 (300점) 사업비분담계획 (300 점 ) 공사수행실적 (30 점 ) 자본비용률 (40 점 ) 신용도 회사채, 기업어음, 기업신용평가등급 64 재무상태 수익성, 안정성, 활동성, 성장성 36 조성비제안율 조성비제안율 ( 제안금액 / 추정설계금액 (%)) 300 사업비분담계획 민간의사업비분담금액및분담계획 300 공사수행실적 최근 10 년간당해사업과동일종류공사수행실적 30 자본비용률 자본비용률 ( 타인자본비율 x 타인자본비용율 ) 40 계량 계량 계량 사업추진전략 (60 점 ) 사업추진계획 사업리스크관리계획 사업추진일정등사업추진계획의타당성 지역사회발전을위한계획등 20 사업리스크분석및처리계획의타당성 사업이행및공사완공보증방안, 미분양대책등 40 사업부문 (280 점 ) 사업계획변경제안 (50 점 ) 공사추진전략 (50 점 ) 사업계획변경제안 공사수행전략 공공시설물인계인수방안 토지이용계획, 지구단위계획등합리적인사업계획변경제안 가처분면적추가확보등조성원가등원가절감방안 시공관리계획 ( 공정, 품질, 안전등 ) 공사추진계획 신공법적용, 공기단축방안등 50 30 단지및공공시설물관리, 인계인수방안등 20 비계량 재무및판매전략 (50 점 ) 재원조달계획 자금조달계획의안정성, 실현가능성 재원조달조건 ( 자본비용률등 ) 의우수성 마케팅계획 마켓팅계획및홍보전략 20 30 가산점 (30 점 ) 사업비조기분담 (20 점 ) 컨소시엄구성 (10 점 ) 사업비조기분담 컨소시엄구성 협약체결일로부터 1개월이내사업비분담금 40억납부 지역업체와컨소시엄구성 ( 지역업체의무공동도급대상공사인경우 ) 20 10 계량 계 1,010
선정절차 참가의향서제출 (9.7. 14:00 ~ 9.14. 18:00) 사업신청서류제출 (10.30. 10:00 18:00) 사업계획서평가 사전설명회개최 계량분야심사 비계량분야심사 ( 프리젠테이션발표 ) 및우선협상대상자선정 제출시설계도서 등관련자료제공 당일하루접수 사업신청서류제출업체에 한해사전설명회참석가능 프리젠테이션발표당일계량분야와 비계량분야점수를합산하여 우선협상대상자선정 발표 사업계획서평가사전설명회 : PT 발표순서, 심사위원질의여부, 심사위원 선정방법및명단공개여부등안내 평가방법 비계량지표는위원별강제차등평가 ( 평가분야별 ) 후산술평균 비계량지표강제차등예시 : 5 개업체참여시 구분평가항목 A 사 B 사 C 사 D 사 E 사 평가위원 A 평가위원 B a 분야 (50 점 ) a 분야 (50 점 ) 가항목 (30 점 ) 30 점 25 점 20 점 18 점 15 점 나항목 (20 점 ) 20 점 15 점 12 점 10 점 5 점 강제차등 (5%) 50 점 47.5 점 45 점 42.5 점 40 점 가항목 (30 점 ) 29 점 25 점 20 점 23 점 18 점 나항목 (20 점 ) 15 점 17 점 16 점 12 점 10 점 강제차등 (5%) 44 점 41.5 점 39 점 36.5 점 34 점 신청자별 a 분야점수 : (A+B)/2 47 점 44.5 점 42 점 39.5 점 37 점 공모신청업체수에따라차등폭을달리구성 2 개사참여시 : 15%, 3 개사참여시 : 10%, 4 개사참여시 : 7%, 5 개사이상참여시 : 5%
신용도평가배점 4대신용평가기관에서발급한회사채, 기업어음, 기업신용에한함 * 4 대신용평가기관 : 한국기업평가, 한국신용평가, NICE 신용평가, 서울신용평가정보 - 단, 서울신용평가정보는기업어음에한하여인정 < 등급간배점표 > 회사채 기업어음 기업신용 득점 BBB- 이상 A3-이상 BBB-이상 64 BB+ BB+ B+ BB BB 50 BB- 이하 B 이하 BB- 이하 25 조성비제안율 (300 점 ) 신청업체가제시하는제안율 ( 설계금액대비실행금액 ) 을평가점수화 아래산식에따라산출하여소수점이하셋째자리에서반올림 조성비제안율산식 조성비제안율 조성비제안율 조성비제안율 사업비분담계획 (300점) 민간사업자가사업비로투입할분담금액을평가 신청업체가 1~36개월이내의기간중월단위로납부계획수립 * 가능한 빨리, 더많은금액 을투자하는업체가높은점수획득
사업비 ( 용지비 ) 분담금점수 (300 점 ) 협약체결후개월차수 개월차투입사업비 억원 할인값 환산계수 ( 단, k = 0.05, S = 2.1 임 ) 협약체결후 1 개월이내에사업비분담여부에따라가산점부여 < 가산점배점표 > 평가요소 평가내용 사업비조기분담 (20 점 ) - 협약체결후 30 일이내사업비분담금 40 억납부 지역업체와컨소시엄을구성한경우해당배점가산 < 가산점배점표 > 평가요소 평가내용 컨소시엄구성 - 지역업체와컨소시엄구성 ( 지역업체의무공동도급대상공사인경우 )
기타유의사항 구비서류관련 접수및평가용사업계획서제출시계량분야및부속서류, 비계량분야구분제출 사업신청서류는직접방문하여제출하여야함 ( 우편접수불가 ) 신용도및재무상태등부속서류 ( 증빙자료 ) 는원본제출이원칙 전산파일 (USB) 2식제출 비계량분야및프리젠테이션자료는사업신청자를인지할수있는어떤표시도할수없음 ( 위반시선정평가대상제외 ) 신청예약금 (4억) 은국가계약법제37조제2항의규정에의한보증서로도가능하며현금으로납부시공사가지정한계좌로입금완료후서류접수가능 프리젠테이션관련 ( 사업신청서류제출업체에한함 ) 프리젠테이션발표시간은 15분이내로하며, 발표자는공모공고일이전부터재직중인사업신청자소속직원 ( 대표자제외 ) 에한함 자료형식은파워포인트 (Powerpoint) 파일로작성하되, 30페이지이내로작성 사전검토감점기준 ( 사업신청서류제출업체에한함 ) 사업계획서, 전산파일, 프리젠테이션파일위반사항에대해감점 ( 최대 9점이내 ) 선정위원접촉및사전설명할경우 1인당 5점감점 ( 최대감점기준과별도계상 ) 사업계획서중 비계량분야 및 프리젠테이션파일 에사업신청자를인지할수있는표기를한경우, 선정평가대상에서제외
붙임 2