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주현 범
5 years ago
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1 연남동 신축공사사업성검토보고서 인천광역시남동구호구포로 층 ( 논현동, 남동메디컬센터 ) TEL : Fax :

2 < 제출문 > 서울특별시마포구연남동 소재신축공사사업성검토보고서 모아저축은행貴中 감정평가법인대일감정원경인지사는서울특별시마포구연남동 소재신축공사사업성검토용역업무 ( 이하 용역 ) 를수행하고그결과를보고합니다. 본용역은의뢰인의의사결정의효율성을제고하기위한참고자료로제공하는것을그목적으로하며기타그밖의다른목적으로사용되어서는안됩니다. 또한본법인의사전동의없이제 3 자에게본보고서의일부또는전부를제공함에따라발생하는손실에대하여본법인의책임이없음을양지하여주시기바랍니다. 본법인의검토업무는사업자제시사업수지분석의제반내용을기준으로검토하였으며, 미래기간에대한추정은예기치못한요소들에의해영향을받을수있으므로, 본보고서상의검토결과가장래의실적과반드시일치하지않을수있음에대해본법인이보증하지않습니다. 마지막으로본용역에협조하여주신분들께감사드리며, 본보고서와관련해의문이있으신부분에대해서는언제든지성실히답변드리도록하겠습니다 년 09 월 04 일 감정평가법인대일감정원경인지사 감정평가사 : 강 2 빈

3 - 목차 - 1. 부동산컨설팅의개요 위치및입지분석 ) 사업지위치 2) 사업지입지분석 3) 사업지현장사진 3. 건축개요 본건의최유효이용의판단 본건적정분양가격의결정 ) 본건사업자제시분양가 2) 인근다세대주택분양및거래사례 3) 인근상가거래사례 4) 본건및사례위치 5) 본건적정분양가의결정의견 6) 본건적정분양가의결정 6. 사업수지분석 ) 사업자제시안기준사업수지 2) 적정분양가기준사업수지 3) 종합분석 7. 종합의견

4 1. 부동산컨설팅의개요 1) 조사평가의목적 1 개요 본조사는서울특별시마포구연남동 소재신축공사사업에대한적정분양가를검토하여의뢰인의여신업무의효율성을제고하는데목적이있음. 2 대상물건의특징 본건은다세대주택 (36 세대 ) 및근린생활시설 (8 개호 ) 건축허가를득한부동산으로서, 조사시점현재기존건물이소재함. 2) 조사평가의범위 - 최유효이용의분석 - 적정분양가의분석 - 사업수지분석 - 준공후예상담보가 3) 전제조건, 조사기간및조사시점 본건은기준시점현재건축허가득한토지로서, 사업자의제시조건에따라준공될것을전제로평가하였으며, 본건의조사기간은 2017년 08월 11일부터 2017년 09월 04일까지임. 4

5 2. 위치및입지분석 1) 사업지위치 대상사업지는서울특별시마포구연남동소재 경성고등학교 북측인근에위치함. 본사업지 5

2. 위치및입지분석 2) 사업지입지분석 ( 자연환경 ) 자연환경 < 광역지도 > < 상세지도 > 마포구는서울의중서부한강하류연안에위치한행정구역으로, 북측으로는경기도고양시, 은평구, 서대문구와접해있고, 동측으로는용산구, 중구와경계를이루고있으며, 남서측으로는서울의수원 ( 水原 ) 인한강과맞닿아있음.

6 2. 위치및입지분석 2) 사업지입지분석 ( 자연환경 ) 자연환경 < 광역지도 > < 상세지도 > 마포구는서울의중서부한강하류연안에위치한행정구역으로, 북측으로는경기도고양시, 은평구, 서대문구와접해있고, 동측으로는용산구, 중구와경계를이루고있으며, 남서측으로는서울의수원 ( 水原 ) 인한강과맞닿아있음. 지세는전형적인동고서저로동측은구릉지대내아현동, 공덕동, 신공덕동, 도화동, 마포동이, 서쪽은서교동, 동교동, 합정동, 망원동, 연남동이평지를이루면서성숙한주택가를형성하고있으며, 강서지역과공항, 영등포를연결하는수도서울의관문지역에위치하고있음. 주요간선도로는관문로역할을하는마포, 양화, 성산, 서강, 신촌로가있으며자유로, 강변북로, 내부순환도로와한강을가로지르는마포, 서강, 양화, 성산, 가양대교로사통팔달의편리한교통망을갖추고있고지하철 2 호선, 5 호선, 6 호선. 9 호선및경의선, 공항철도등이관통하는교통의요지이며, 행정구역면적은약 km2, 연평균기온은 12 정도이며맑은날은 1 년중약 110 일임. 6

7 2. 위치및입지분석 2) 사업지입지분석 ( 인문환경 ) ( 가 ) 시군구단위인구변동추이 마포구기획예산과 ( 나 ) 읍면동별인구변동추이 연도별 구분 세대수 ( 가구 ) 전년대비증감 (%) 인구수 ( 명 ) 전년대비증감 (%) 세대당인구 ( 명 ) , , , , , , 년인구변화 동 세대수 인구수 인구증감율 소계 170, , % 공덕동 17,217 39, % 아현동 11,077 27, % 도화동 9,696 23, % 용강동 8,893 22, % 대흥동 7,474 14, % 염리동 5,467 12, % 신수동 9,209 22, % 서강동 11,664 26, % 서교동 14,758 27, % 합정동 9,471 20, % 망원1동 10,244 22, % 망원2동 8,320 20, % 연남동 8,978 18, % 성산1동 9,203 21, % 성산 2 동 16,124 40, % 상암동 12,413 33, % 7

2. 위치및입지분석 2) 사업지입지분석 ( 인문환경 ) ( 다 ) 전출입현황 2017.

8 2. 위치및입지분석 2) 사업지입지분석 ( 인문환경 ) ( 다 ) 전출입현황 국가통계포털 구분 총이동구간이동시ㆍ도간이동 총전입총전출총전입총전출전입전출 순이동 ( 총전입 - 총전출 ) 2016 년 62,642 72,793 24,297 31,508 20,097 23,037-21,392 ( 라 ) 연령별인구구조 ( 인구피라미드 ) 연도 연령 연령별인구 ( 명 ) 연령별남 ( 명 ) 연령별여 ( 명 ) 0~9세 30,663 15,627 15,036 10~19세 32,846 16,650 16,196 20~29세 57,870 27,193 30,677 30~39세 70,027 33,845 36,182 40~49세 66,103 32,863 33, 년 50~59 세 53,937 26,353 27,584 60~69 세 35,435 16,087 19,348 70~79 세 23,077 10,052 13,025 80~89 세 8,438 3,095 5,343 90~99 세 1, 세이상

9 2. 위치및입지분석 2) 사업지입지분석 ( 인문환경 ) ( 마 ) 주택수및보급률 ( , 마포구기획예산과 ) 계 일반가구수 합계 ( 호 ) 유형별주택수 ( 호 ) 단독 다가구주택아파트연립주택다세대주택기타 보급률 (%) , ,458 50,996 55,048 6,746 24,496 1, , ,447 50,382 55,282 6,718 25,893 1, , ,246 50,243 57,232 6,698 26,901 1, * 보급률 = 주택수합계 ( 호 ) / 일반가구수 ( 바 ) 주택건설실적 ( 유형별 ) ( 국토교통통계누리, 단위 : 호 ) 계 단독 다가구 다세대 연립 아파트 전국 615,695 57, ,502 78,567 12, ,774 수도권 260,821 14,077 30,644 67,549 5, ,484 서울 60,042 1,602 4,944 33, ,213 ( 사 ) 미분양현황 ( 국토교통통계누리, 단위 : 호 ) 서울 마포구

10 2. 위치및입지분석 2) 사업지입지분석 ( 경제환경분석 ) ( 가 ) 서울특별시마포구경제환경변화 - 마포구는계속적으로재정비사업및주택재개발사업, 도시환경정비사업이진행되고있으며, 노후화된주택지대는정비사업으로쾌적한아파트지대로변모하고있음. 도시환경정비사업이완료된합정 1 구역을비롯한역세권주변지역은부도심의기능을회복하고있으며유동인구의증가로국지적이나마소비수요를창출하고있음. - 일반주택지대에위치한기존단독주택은빠르게도시형생활주택및다세대, 원룸등으로전환되고있으며, 접근성이좋은주택지대는저층부를상가로활용하면서주상혼용지대로바뀌고있음. 향후주택지대는고급단독주택지대, 주상혼용지대로양분될것으로예상됨. - 홍대상권은다양한문화컨텐츠생산및연예인및외국인들의부동산매입등의이슈등으로꾸준히지가가상승하고있으며, 경의선구간의공원화사업과연계되어연남동, 창전동, 신수동등녹지축을따라카페, 음식점등신규상권이확장되고있음. 10

11 2. 위치및입지분석 2) 사업지입지분석 ( 경제환경분석 ) ( 나 ) 지역경제현황분석 사업체수 종사자수 구분 비중 비중 합계 32,793 35, % 214, , % 광업 % % 제조업 1,306 1, % 5,453 5, % 전기가스증기및수도사업 % % 하수폐기물처리, 원료재생및환경복원업 % % 건설업 972 1, % 10,977 10, % 도매및소매업 7,433 7, % 29,859 32, % 숙박및음식점업 6,612 7, % 23,362 26, % 출판영상방송통신및정보서비스업 2,076 2, % 30,167 34, % 보건업및사회복지서비스업 981 1, % 7,355 7, % 예술스포츠및여가관련서비스업 % 3,682 3, % 금융및보험업 % 13,304 12, % 부동산업및임대업 1,544 1, % 5,546 6, % 교육서비스업 1,400 1, % 14,959 14, % 공공행정, 국방및사회보장행정 % 4,224 4, % 전문, 과학및기술서비스업 2,079 2, % 19,836 19, % 사업시설관리및사업지원서비스업 909 1, % 24,060 27, % 협회및단체, 수리및기타개인서비스업 2,913 2, % 9,709 9, % - 사업체수를기준하여마포구에서가장큰비중을차지하고있는업종은도소매업과숙박 / 음식점업 ( 전체의약 42%) 으로관내상당지역이홍대및신촌상권범위내에있기때문인것으로분석되며, 종사자수를기준하여마포구에서가장큰비중을차지하고있는업종은도소매, 출판업등 ( 전체의약 29%) 으로서구내상권이대단위판매시설이아닌소규모지역밀착형상권을형성하고있고, 파주도서물류창고및도심대형문고와의근접성을이유로고용집약형제조업인출판사상당수가관내자리잡고있기때문인것으로분석됨. - 주요산업별경제현황을보면, 도소매, 숙박, 음식, 서비스등전형적인도심지역의소비업종이주를이루고있으며특히마포 4대상권인상암 DMC, 홍대, 공덕로터리, 합정지구를중심으로위업종이밀집현상을보임. 공덕역및상암역인근을제외하고는업무지대가광범위하게형성되어있지않아금융, 보험등의업종이활성화되어있지않으며, 제조업및 1차산업의비중은미 미한편임. 11

12 2. 위치및입지분석 2) 사업지입지분석 가 ) 대상사업지근거리에가좌역, 홍대입구역, 마포구쳥역소재하며인천, 경기권역 ( 부천, 김포, 일산, 파주 ) 과의접근성이우수하고, 인근에연세대학교, 명지전문대학교, 홍익대학교등이소재하여주변환경우수한편임. 나 ) 대상사업지주변은단독주택, 다세대주택등이밀집소재하는기존정비된주거지대임. 본사업지 가좌역 마포구청역 연세대학교 홍대입구역 신천 IC 홍익대학교 12

13 연남동 신축 사업성검토 2. 위치 및 입지분석 3) 사업지 현장사진 본건 13

14 연남동 신축 사업성검토 2. 위치 및 입지분석 3) 사업지 현장사진 본건 14

15 3. 건축개요 상기자료는사업자가제시한내용임. 15

16 3. 건축개요 상기자료는사업자가제시한내용임. 16

17 3. 건축개요 상기자료는사업자가제시한내용임. 17

18 3. 건축개요 상기자료는사업자가제시한내용임. 18

19 3. 건축개요 상기자료는사업자가제시한내용임. 19

20 3. 건축개요 상기자료는사업자가제시한내용임. 20

21 3. 건축개요 상기자료는사업자가제시한내용임. 21

22 3. 건축개요 상기자료는사업자가제시한내용임. 22

23 3. 건축개요 상기자료는사업자가제시한내용임. 23

24 3. 건축개요 ( 건축허가서 ) 상기자료는사업자가제시한내용임. 24

25 4. 본건의최유효이용의판단 1) 최유효이용의개념및필요성 최유효이용이란객관적으로보아양식과통상의이용능력을가진사람이대상토지를합법적이고합리적이며, 최고최선의방법으로이용하는것을말한다.( 토지보상평가지침제3조제4호 ) 최유효이용의판단의필요성은대상토지에대한물리적, 법적, 경제적관점에서의최고의가치를창출할수있는이용을분석함으로써, 물리적으로제한되어있는토지의공급에있어서최고의효용을발휘하는이용을찾아내는데그의의가있고, 동시에본건이정상적인운영을할경우의가치를분석함으로써가치산정의기준이될수있다. 2) 최유효이용의판단기준 부동산의최유효이용은법률적, 기술적, 경제적측면이고려된사용인바, 이의판정에있어서도복합적이고유기적인분석이수행되어야함. 외부적으로대체, 경쟁, 적합의원칙에입각하여인근지역의 < 표준적사용 > 을중심으로판단되며, 이를전제로하여본건의이용이 1 합리적이용일것, 2 합법적이용일것, 3 물리적으로채택가능한이용일것, 4 최고수익에대한경험적증거가시장에서구체적으로증명되는이용일것등이판단기준이됨. 3) 표준적사용 대상부동산이소재한인근지역내개별부동산의일반적 평균적사용방법으로이는지역내개별부동산의개별성에근거한최유효이용의집약적형태임. 본건인근의 < 표준적사용 > 은인근지역의성숙도를고려시 < 주상용 > 의이용이표준적이용으로판단됨. 25

26 4. 본건의최유효이용의판단 4) 본건에대한최유효이용의판단 표준적사용 사용제 2 종일반주거지역내 주상용 이용이표준적사용임. 합리적이용 합리적이용이란, 경제적으로당해용도에대한이용이총수익이총개발비용보다커야하며, 이러한사업이윤을보장하기위해충분한수요가있음을의미한다. 본건의경우, 다세대주택 (36 세대 ) 및근린생활시설 (8 개호 ) 에대한수요는충분할것으로판단되며, 사업이윤의안정성은후면에서분양가의적정성에따른사업수지분석결과에따라좌우됨. 합법적이용 이용건축허가득한토지로서합법적이용을전제함. 물리적으로채택가능한이용최고수익에대한경험적증거종합의견 토양의하중, 지형, 지세등에적합한이용이어야한다는기준으로서, 물리적조건에따라토지조성및건축에과도한개발비용, 건축비용이소요되지않는이용이어야함. 본건은기존에연립주택이소재하던토지로서, 과도한조성비용및개발비용이소요되지않은, 물리적으로채택가능한이용임. 인근에본건과유사한개발지들이다수존재하는바, 최고수익에대한경험적증거가지지되는것으로판단됨. 본건에대한최유효이용은사업자가제시한 주상용 ( 주상복합건물 ) 가표준적사용, 합법적이용, 물리적으로채택가능한이용, 최고수익에대한경험적증거에의거지지되는바, 이하에서사업수지분석결과에따른합리적이용여부를판단하기로함. 26

27 5. 본건적정분양가의결정 1) 본건사업자제시분양가 27

28 5. 본건적정분양가의결정 1) 본건사업자제시분양가 28

29 5. 본건적정분양가의결정 1) 본건사업자제시분양가 29

30 5. 본건적정분양가의결정 3) 인근다세대주택가격수준 구분동양하우징골든팰리스헤리티지성운타운본건 사진 - 위치 성산동 3-38,39,40 성산동 성산동 연남동 연남동 용도 다세대주택 다세대주택 다세대주택 근생 / 다세대주택 규모 지상6층,4개동 지상6층 지상6층 지상6층 지하1층 / 지상11층 3-38 : m : m m2 1,130.20m m2 1,173.60m : m2 대지면적 연면적 3-38 : m : m : m2 847 m2 1, m m2 세대수 49 세대 16 세대 45 세대 20 세대 건폐율 용적률 사용승인일 3-38 : 53.95% 3-39 : 57.07% 3-40 : 56.02% 3-38 : % 3-39 : % 3-40 : % 3-38 : : : , m2 ( 지하층 : m2 ) 근생 8 개호 다세대 36 세대 59.47% 56.09% 55.34% 58.45% % % % % 가격수준 다세대주택 : 약 8,0000,000 ~ 다세대주택 : 다세대주택 : 다세대주택 : 약 8,9000,000 ~ 근생 (1층) : 10,000,000원 / m2내외 ( 전용면적, m2 ) 9,500,000원 / m2 9,500,000원 / m2내외 9,500,000원 / m2내외 10,000,000원 / m2 근생 ( 지하 ) : 2,700,000원 / m2내외 면적, 위치에따라차이존재면적, 위치에따라차이존재면적, 위치에따라차이존재면적, 위치에따라차이존재다세대 : 8,700,000 원 / m2내외 면적전용면적 29 m2 ~ 50 m2전용면적 30 ~48 m2전용면적 31 ~ 45 m2전용면적 27 m2내외다세대 : 전용 50 m2내외 비고 30

31 5. 본건적정분양가의결정 2) 인근상가거래사례 기호 소재지 지번 건물명 사용승인 호수 거래시점 전용면적 ( m2 ) 분양면적 ( m2 ) 물건금액 단가 본건과비교 1 연남동 573 코오롱하늘채아파트상가 비동 101 호 ,000,000 16,870,000 비동 113 호 ,000,000 5,560,000 비동 304 호 ,000,000 6,170,000 비동 306 호 ,000,000 5,160,000 2 성산동 진흥하임시티 호 ,000,000 11,900,000 3 성산동 446 성산대우아파트 호 ,000,000 16,810,000 사례대비건축년도에서본건이우세하나, 상권의성숙도등에서본건열세함. 사례대비본건은건축년도에서우세함. 사례대비본건은건축년도에서우세함. 31

32 시흥시신천동주상복합신축공사사업성검토 5. 본건적정분양가의결정 4) 본건및사례위치도 동양하우징 본사업지 성운타운 헤리티지 골든팰리스 32

33 5. 본건적정분양가의결정 4) 본건및사례위치도 본사업지 코오롱하늘채아파트상가 33

34 5. 본건적정분양가의결정 4) 본건및사례위치도 성산대우아파트상가 본사업지 진흥하임시티 34

35 5. 본건적정분양가의결정 5) 본건적정분양가결정의견 최근전세난, 저금리의장기화에따라노후주택지대에서신규주거용부동산의신축이활성화되고있음. 본사업지가속해있는서울특별시마포구의경우상암 DMC 개발, 합정, 홍대상권의확장등의국지적인요인으로인해최근 2~3 년간지가가급격히상승한지역임. 본건은가좌역남동측인근에소재하는기존연립주택부지로연립주택철거후다세대주택및근린생활시설을신축하는건임. 본사업지의배후수요로는서울시마포구성산동, 연남동기존주민이주를이룰것으로예상되며, 경기권 ( 부천, 김포, 파주, 일산 ) 및서울과의차량접근성이양호하여외지인의수요도있을것으로판단됨. 서울시마포구성산동, 연남동의경우최근구옥단독주택, 공동주택에서신축다세대, 오피스텔등으로변화가생기고있는지역으로, 기존다세대주택소유자, 세입자, 기존단독주택소유자, 세입자를타겟으로분양을실시하고있어, 본건인근 700 미터이내의신축다세대주택은분양률이높을것으로조사됨. 최근시장상황, 인근유사부동산의분양가및분양율, 전세수준등을고려했을때사업자가제시한분양가는은시장상황을긍정적으로보아다소높게책정한것으로보이며, 본건의위치, 마포구주택보급률, 분양된주택수, 인구수, 거래사례, 현부동산정책등의제반상황을고려하여검토했을때, 적정분양가는 후면 7) 본건적정분양가 이타당함. 35

36 5. 본건적정분양가의결정 6) 본건적정분양가의결정 36

37 5. 본건적정분양가의결정 6) 본건적정분양가의결정 37

38 5. 본건적정분양가의결정 6) 본건적정분양가의결정 38

39 6. 사업수지분석 1) 사업자제시안기준사업수지 ( 단위 : 천원 ) 구분항목금액소계사업이익이익률 수입 (V.A.T 다세대 15,248,000 18,569,030 제외 ) 상가 3,571,000 토지매입비 9,636,336 건축비 4,270,787 3,750, % 지출 일반부대비용 161,513 부대비 134,957 금융비 615,000 14,818,594 지출부분은사업자제시자료를기준함. 39

40 사업자제시직접건축비의적정성검토 - 사업자제시직접건축비 ( 다세대및상가기준 ) : 4,2700,000 원 / 평, ( 약 1,291,000 원 / m2 ) 도급계약서기준 40

사업자제시직접건축비의적정성검토 - 건물신축단가표상표준단가 ( 한국감정원발행, 2017 년기준 ) 분류번호 용도 구조 급수 표준단가 ( m2 ) 내용연수 06-02 02-05 05-09 09 주상복합 ( 오피스텔 + 상가 ) 06-02 02-05 05-09 09 주상복합 ( 오피스텔 + 상가 ) 06-02 02-07 07-09 09 주상복합 ( 오피스텔 +

41 사업자제시직접건축비의적정성검토 - 건물신축단가표상표준단가 ( 한국감정원발행, 2017 년기준 ) 분류번호 용도 구조 급수 표준단가 ( m2 ) 내용연수 주상복합 ( 오피스텔 + 상가 ) 주상복합 ( 오피스텔 + 상가 ) 주상복합 ( 오피스텔 + 상가 ) 주상복합 ( 오피스텔 + 상가 ) 철근콘크리트조 / 평지붕 2 1,181,000 철근콘크리트조 / 평지붕 3 1,122,000 철골철근콘크리트조 / 평지붕 1 1,301,000 철골철근콘크리트조 / 평지붕 2 1,258, (45~55) 50 (45~55) 50 (45~55) 50 (45~55) - 사업자제시직접건축비의적정성검토 사업자제시직접건축비는평당약 427만원 ( 약 1,291,000원 / m2 ) 이며, 상기건물신축단가표의표준단가는동자료에명기된 주요재료및실내마감표 란의재료를사용한해당건물의설계도서및공사내역서를기준하여산출한것으로서, 적정제경비 ( 간접노무비, 산재보험료, 안전관리비, 기타경비, 일반관리비, 이윤등 ) 이포함된금액이며, 부가가치세는제외된금액임. 결론적으로바닥, 내벽, 천장, 창호등의실내마감에쓰이는주요자재및시행사와시공사의이해관계등에따라실제건축단가의차이가날수있음. 본건의경우건물신축단가표상표준단가및인근신축되는주상복합건물의도급단가등을종합적으로고려하였을때사업자가제시한직 접건축비 4,270,000 원 / 평 ( 약 1,291,000 원 / m2 ) 은적정한것으로사료됨. 41

42 6. 사업수지분석 2) 적정분양가사업수지 ( 단위 : 천원 ) 구분항목금액소계사업이익이익률 수입 (V.A.T 다세대 14,324,000 16,971,710 제외 ) 상가 2,847,000 토지매입비 9,636,336 건축비 4,270,787 2,153, % 지출 일반부대비용 161,513 부대비 134,957 금융비 615,000 14,818,594 지출부분은사업자제시자료가적정하다고판단됨. 42

43 6. 사업수지분석 3) 종합분석 사업자제시자료에의한사업수지는약186억원수준으로매출액대비이익률은약 20.20% 임. 적정분양가를기준으로한사업수지는약 170 억원수준으로매출액대비이익률은약 12.69% 임. 사업자제시수지분석은시장상황을긍정적으로보았으며, 인근아파트및신규다세대주택의가격수준및전세수준, 최근부동산정책기조등을고려했을때적정분양가을기준한이익률이타당함. 비용자료는사업자가제시한것을기준으로표준적인건축비등을고려하여산정하였으며, 실제공사비등과다소차이가발생할수있으며이에따라사업수지에영향을미칠수있음. 또한상기사업수지및이익률은전체가분양될것을전제로한것이고, 금융비용등의비용도적정기간동안분양이될것을전제로산정된것으로분양시기가늦춰질경우사업수지에영향을미칠수있음. 43

7. 종합의견 구분 비교분석 1. 검토의목적 본검토는서울특별시마포구연남동 361-16 外소재 주상복합신축공사 에대한타당성을검토하여의뢰인의여신업무에효율성을제고하는데목적이있음. 본검토용역범위는, (1) 적정분양가의분석 (2) 최유효이용의분석, (3) 사업수지의분석임. 2.

44 7. 종합의견 구분 비교분석 1. 검토의목적 본검토는서울특별시마포구연남동 外소재 주상복합신축공사 에대한타당성을검토하여의뢰인의여신업무에효율성을제고하는데목적이있음. 본검토용역범위는, (1) 적정분양가의분석 (2) 최유효이용의분석, (3) 사업수지의분석임. 2. 대상사업의입지현황 본건은다세대 (36 세대 ) 및근린생활시설 (8 개호 ) 로서본건주위는노후된단독, 공동주택이밀집해있는기존주택지대임. 3. 최유효이용분석 본건인근의표준적사용은 2 종일반주거지역내 주상용 으로판단됨. 본건에대한최유효이용은사업자가제시한 다세대주택 (36 세대 ) 및근린생활시설 (8 개호 ) 가표준적사용, 합법적이용, 물리적으로채택가능한이용, 최고수익에대한경험적증거에의거지지되며, 사업수지를검토했을때사업자가제시한이용이최유효이용으로판단됨. 4. 사업수지 사업자제시조건이외에는표준적인가격수준, 적정비용수준으로분석하였으며, 분양또는임대시점에따라사업수지가영향을받겠으나일정시점을기준으로수익과비용의유출입이있다는전제아래적정분양가기준약 12.69% 가량의이익률이예상됨. 44

45 본건적정담보가의추정

46 본건적정담보가의추정

47 본건적정담보가의추정

48 본건적정분양가에의한사업수지 연남동 신축사업성검토

49 본건적정분양가에의한사업수지 연남동 신축사업성검토

발간등록번호대한민국의새로운중심 행복도시세종 2015 년기준 사업체조사보고서 Report of The Census on Establishments

발간등록번호대한민국의새로운중심 행복도시세종 2015 년기준 사업체조사보고서 Report of The Census on Establishments 발간등록번호대한민국의새로운중심 58-5690000-000018-10 행복도시세종 2015 년기준 사업체조사보고서 Report of The Census on Establishments Ⅰ. 조사개요 - 1 - Ⅰ. 조사개요 Ⅰ. 조사개요 1. 조사목적 2. 법적근거 3. 조사연혁 4. 조사대상 5. 조사기간 6. 조사주기 - 3 - 2015 년기준사업체조사보고서