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3 충청남도주택종합계획 (2013~2022)

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5 제출문 충청남도지사귀하 본보고서를 충청남도주택종합계획 (2013~2022) 최종성과품으로제출합니다 년 12 월 26 일 충남발전연구원장강현수

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7 목 차 제1장주택종합계획수립개요 1 1. 주택종합계획수립배경및목적 3 2. 계획의범위 5 3. 연구의체계 10 제2장충남의주택및주거실태분석 일반현황 주택현황 주거실태조사 분석종합및시사점 65 제 3 장관련정책및해외사례 관련계획 법및국내 외정책동향 해외사례 91 제4장주택수요예측및공급방안 인구및가구예측 주택수요예측 주택공급잠재량분석 주택공급방안 133 제5장주택정책의기본구상 기본방향 비전및정책목표설정 추진전략 목표지표 144 제6장부문별정책방향및사업계획 수요자맞춤형주거복지체계구축 도시주거환경정비 주택개보수및리모델링 농산어촌주거환경정비 임대주택공급방안 주택시장안정화 건설자재수급계획 209

8 8. 충남형주택프로그램및사업 211 1) 충남형주택프로그램도출 211 2) 코하우징-협동조합주택활성화 215 3) 에너지절약형주택및주거단지조성 225 4) 빈집정비및활용 237 5) 시책및사업추진을위한주체별역할 244 제7장집행및관리계획 주택정책추진로드맵 자금조달계획및투자계획 추진체계구축및운영 255 제 8 장지역별주택정책추진방향 지역별특성을고려한주택정책의필요성 지역별주택정책추진방향 269 부록 주요자문내용및조치사항 국가제 2 차장기주택종합계획과충남주택종합계획비교검토 303

9 표목차 < 표 2-1> 도시지역내용도지역분포 13 < 표 2-2> 비도시지역내용도지역분포 13 < 표 2-3> 전국대비충남지역내총생산 14 < 표 2-4> 충남시군별지역내총생산 15 < 표 2-5> 시도별총인구수 16 < 표 2-6> 충남시군별총인구수 17 < 표 2-7> 충남도시화율 17 < 표 2-8> 전국, 충남의연령별인구구성비 18 < 표 2-9> 시도별총가구수 20 < 표 2-10> 충남시군별총가구수 21 < 표 2-11> 가구원수별가구현황 (2010년, 일반가구 ) 22 < 표 2-12> 시도별유형별주택현황 (2010 년기준 ) 23 < 표 2-13> 충남시군별유형별주택현황 (2010 년기준 ) 24 < 표 2-14> 주택유형별빈집현황 (2010 년기준 ) 25 < 표 2-15> 빈집사유별현황 (2010년기준 ) 25 < 표 2-16> 주택재고현황 (2010 년기준 ) 26 < 표 2-17> 주택점유형태 27 < 표 2-18> 연면적별주택수 (2010년기준 ) 27 < 표 2-19> 건축연도별주택현황 (2010년기준 ) 28 < 표 2-20> 미분양주택현황 29 < 표 2-21> 충남시군별미분양주택현황 30 < 표 2-22> 공공임대주택건설실적 31 < 표 2-23> 시도별임대주택재고현황 32 < 표 2-24> 주택보급률 33 < 표 2-25> 충남시군별주택보급률 (2010년 ) 34 < 표 2-26> 인구 1천명당주택수 35 < 표 2-27> 충남시군별인구 1천명당주택수 (2010 년 ) 36 < 표 2-28> 평균거주기간 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 44 < 표 2-29> 생애최초주택구입시까지의소요년수 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 44 < 표 3-1> 공공지원대상계층과주거지원프로그램 ( 예시 ) 72 < 표 3-2> 지역별주택시장수요의전망 (2003년~2012년 ) 73 < 표 3-3> 지역별공공지원이필요한주택소요의전망 (2003년~2012년 ) 73 < 표 3-4> 지역별주택공급계획 (2003년~2012년 ) 73 < 표 3-5> 지역별택지수급계획 (2003년~2012년 ) 74 < 표 3-6> 시도별주택건설계획 (2012) 76 < 표 3-7> 시도별주택건설계획 (2013) 77 < 표 3-8> 주택건설및관리에관한법령내용 80

10 < 표 3-9> 충청남도주택관련조례및규정 81 < 표 3-10> 타시도주택조례와의비교 82 < 표 3-11> 주생활기본계획 ( 전국계획 ) 의목표 성과지표 기본시책 87 < 표 3-12> 주택안전망 (Safety net) 93 < 표 3-13> 독일공공주택유형분류 ( 정부지원정도및건설시기에따라 ) 95 < 표 3-14> 독일주택제도의공공지원방법 96 < 표 3-15> 독일의임대료인상제도 96 < 표 3-16> 독일의임대료규제체계 96 < 표 3-17> 영국의저소득층주거지원을위한서민형주택공급특징 101 < 표 3-18> 도시및주택정책에대한국가예산 (2011) 106 < 표 3-19> 텍사스의유형별주거복지지원프로그램 108 < 표 3-20> 텍사스주의문제유형별프로그램 109 < 표 4-1> 충남 2010년인구추정결과와오차율 115 < 표 4-2> 충남인구예측결과 116 < 표 4-3> 충남주택점유형태, 연면적규모별비중 119 < 표 4-4> 충남거처의종류별비중 120 < 표 4-5> 연도별충남주택수요예측결과 121 < 표 4-6> 2020년점유형태별충남주택수요예측결과 121 < 표 4-7> 2020년연면적규모별충남주택수요예측결과 122 < 표 4-8> 2020년거처의종류별충남주택수요예측결과 122 < 표 4-9> 주택공급잠재량분석의타시도사례 125 < 표 4-10> 충남신규개발사업추진현황 127 < 표 4-11> 충남시군별도시주거환경개선사업추진현황 128 < 표 4-12> 충남시군별도시정비사업추진현황 129 < 표 4-13> 충남주택공급잠재량 131 < 표 4-14> 충남시군별주택공급잠재량 131 < 표 4-15> 충남주택공급총량 133 < 표 4-16> 연도별주택공급방안 134 < 표 4-17> 시군별주택공급방안 135 < 표 5-1> 주택및주거환경관련주요지표 (2010 년기준 ) 145 < 표 6-1> 충남주거복지프로그램 156 < 표 6-2> 충청남도도시정비사업추진현황 (2012 년말현재 ) 157 < 표 6-3> 도시주거환경정비분야추진정책및주요사업 165 < 표 6-4> 건립경과 15년이상의전국및충남지역주택규모 167 < 표 6-5> 주거빈곤가구우선적정책대상가구규모 169 < 표 6-6> 주택개보수및리모델링분야추진정책및주요사업 174 < 표 6-7> 충남농촌지역인구및가구수현황 175 < 표 6-8> 충남농촌지역 65세이상인구현황 176

11 < 표 6-9> 충청남도귀농 귀촌가구현황 177 < 표 6-10> 충남농촌지역주택및빈집현황 178 < 표 6-11> 충남의농어촌서비스기준이행실태결과 (2011년 ) 179 < 표 6-12> 지역별최저주거기준미달가구현황 (2010년 ) 179 < 표 6-13> 지역별주거환경만족도 (2010년 ) 180 < 표 6-14> 일본의한계마을구분기준및내용 184 < 표 6-15> 농산어촌주거환경정비분야추진정책및주요사업 186 < 표 6-16> 임대주택재고현황 (2012년기준 ) 187 < 표 6-17> 임대주택건설현황 ( 사업승인기준, 2012) 188 < 표 6-18> 충남지역공공임대주택의공급주체별재고및건설비중 (2012 년기준 ) 189 < 표 6-19> 소득수준별임차가구비율변화추이 189 < 표 6-20> 소득수준별비중 190 < 표 6-21> 점유형태별고령자연령비율 191 < 표 6-22> 고령자연령별점유형태비율 192 < 표 6-23> 장애인가구의주거유형 193 < 표 6-24> 장애수당수급자현황 (2007~2009) 193 < 표 6-25> 임대주택공급분야추진정책및주요사업 198 < 표 6-26> 주택시장안정화분야추진정책및주요사업 208 < 표 6-27> 호당주택자재수요 209 < 표 6-28> 주택자재수요추정 210 < 표 6-29> 주택자재수요량 210 < 표 6-30> 충남의주택및주거환경특징 212 < 표 6-31> 시책과주요사업 214 < 표 6-32> 국가별주택협동조합현황 216 < 표 6-33> 국내에너지절약형주택및주거단지사례 230 < 표 6-34> 일본의빈집재생사업 239 < 표 6-35> 시책및사업별주체의역할분담과사업기간 244 < 표 6-36> 시책및사업별특징 245 < 표 7-1> 주택종합계획로드맵 252 < 표 8-1> 천안시지역현황 270 < 표 8-2> 천안시주요추진사업 271 < 표 8-3> 공주시지역현황 272 < 표 8-4> 공주시주요추진사업 273 < 표 8-5> 보령시지역현황 274 < 표 8-6> 보령시주요추진사업 275 < 표 8-7> 아산시지역현황 276 < 표 8-8> 아산시주요추진사업 277 < 표 8-9> 서산시지역현황 278 < 표 8-10> 서산시주요추진사업 279

12 < 표 8-11> 논산시지역현황 280 < 표 8-12> 논산시주요추진사업 281 < 표 8-13> 계룡시지역현황 282 < 표 8-14> 계룡시주요추진사업 283 < 표 8-15> 당진시지역현황 284 < 표 8-16> 당진시주요추진사업 285 < 표 8-17> 금산군지역현황 286 < 표 8-18> 금산군주요추진사업 287 < 표 8-19> 부여군지역현황 288 < 표 8-20> 부여군주요추진사업 289 < 표 8-21> 서천군지역현황 290 < 표 8-22> 서천군주요추진사업 291 < 표 8-23> 청양군지역현황 292 < 표 8-24> 청양군주요추진사업 293 < 표 8-25> 홍성군지역현황 294 < 표 8-26> 홍성군주요추진사업 295 < 표 8-27> 예산군지역현황 296 < 표 8-28> 예산군주요추진사업 297 < 표 8-29> 태안군지역현황 298 < 표 8-30> 태안군주요추진사업 299

13 그림목차 < 그림 1-1> 공간적범위 6 < 그림 1-2> 연구의체계 9 < 그림 2-1> 충남지역내총생산중시군별구성비 14 < 그림 2-2> 전국, 충남의연령별인구구성비 (2010 년기준 ) 19 < 그림 2-3> 주택유형별점유형태 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 38 < 그림 2-4> 가구원수별점유형태 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 39 < 그림 2-5> 소득분위별주택유형 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 40 < 그림 2-6> 가구특성별주택유형 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 40 < 그림 2-7> 주거환경만족도 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 41 < 그림 2-8> 주택만족도 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 42 < 그림 2-9> 충남항목별주거환경만족도 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 43 < 그림 2-10> 주거환경만족도전국 vs. 충남 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 43 < 그림 2-11> 대출상환부담 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 45 < 그림 2-12> 임대주택만족도 _ 주거실태조사 ( 임대 ) 51 < 그림 2-13> 필요한주거서비스 _ 주거실태조사 ( 임대 ) 52 < 그림 2-14> 임대주택문제점 _ 주거실태조사 ( 임대 ) 53 < 그림 2-15> 임대주택개선사항 _ 주거실태조사 ( 임대 ) 53 < 그림 2-16> 노인주택의유형 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 54 < 그림 2-17> 노인주택의점유형태 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 55 < 그림 2-18> 노인주거환경 / 주택만족도 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 56 < 그림 2-19> 노인배려시설 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 56 < 그림 2-20> 주택연금제도인지 / 활용의사 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 57 < 그림 2-21> 장애인주택의유형 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 57 < 그림 2-22> 장애인주택점유형태 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 58 < 그림 2-23> 장애인주거환경 / 주택만족도 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 59 < 그림 2-24> 장애인주수입원 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 59 < 그림 2-25> 장애인월평균소득및취업상태 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 60 < 그림 2-26> 장애인집의개조필요성 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 60 < 그림 2-27> 장애인향후살고싶은집의형태 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 61 < 그림 2-28> 저소득층주택의유형 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 62 < 그림 2-29> 저소득층주택점유형태 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 63 < 그림 2-30> 저소득층주거환경 / 주택만족도 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 64 < 그림 2-31> 저소득층주거복지정책 ( 사업 ) 이용경험 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 64 < 그림 3-1> 충청남도주택종합계획상하위계획관계도 71 < 그림 3-2> 주택관리및건설분야관련법률 79 < 그림 3-3> 독일의주택지원계통도 97

14 < 그림 4-1> 충남인구의연령대별가구주비율 (%) 117 < 그림 4-2> 주택공급잠재량분석체계 123 < 그림 4-3> 주택재고변화과정 130 < 그림 5-1> 충남정책방향도출배경 140 < 그림 5-2> 충남정책방향도출과정 142 < 그림 5-3> 충남주택종합계획비전및주요전략 143 < 그림 6-1> 지역별주거용건축물리모델링착공면적비중추이 166 < 그림 6-2> 건축물에너지수요절감을위한그린리모델링활성화방안 모델정책개발사례 ( 자료 : 국토교통부 ) 171 < 그림 6-3> 주택개보수중심의마을만들기를위한지구지정및사업추진사례 172 < 그림 6-4> 지역자산을활용한충청남도주거리모델링모델및체계 173 < 그림 6-5> 전국읍 면별과소화마을변화추이 176 < 그림 6-6> 충청남도의국민기초생활수급자추이 (2001~2011) 190 < 그림 6-7> 지역별순전입인구추이 199 < 그림 6-8> 세종시및내포신도시인근지역지가변화 200 < 그림 6-9> 유형별매매가격변화율 ( 전년동기대비 ) 201 < 그림 6-10> 주택거래량 201 < 그림 6-11> 매매가대비전세가비율변화 202 < 그림 6-12> 충남지역주택유형별건설실적 203 < 그림 6-13> 미분양추이 203 < 그림 6-14> 이슈및시책도출과정 213 < 그림 6-15> 서울강서구가양동협동조합형공공임대주택사례 220 < 그림 6-16> 부산남구대연동일오집사례 221 < 그림 6-17> 코하우징-협동조합주택지원체계구축 222 < 그림 7-1> 지역특성별유형화 250 < 그림 7-2> 주택 주거복지거버넌스구체화 ( 예시 ) 253 < 그림 7-3> 기금모금과운용을위한거버넌스구축 ( 예 ) 254 < 그림 7-4> 서울시주택관련업무전담부서 257 < 그림 7-5> 경기도주택관련업무전담부서 258 < 그림 7-6> 오사카현주택관련업무전담부서 259 < 그림 7-7> 충청남도주택관련업무전담부서 ( 현재 ) 261 < 그림 7-8> 충청남도주택관련업무전담부서운영 ( 안 ) 261 < 그림 7-9> 전담부서의역할제안 262 < 그림 7-10> 주택 주거복지거버넌스체제구축 ( 안 ) 263 < 그림 7-11> 주택 주거복지거버넌스구체화 ( 예시 ) 264

15 제 1 장주택종합계획수립개요 본장에서는충청남도주택종합계획수립배경과목적을제시하고, 계획수립을위한시간적, 공간적범위를설정하며, 계획의주요내용과함께연구체계를설명하고있음

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17 제 1 장주택종합계획수립개요 1. 주택종합계획수립배경및목적 1) 주택종합계획수립배경 (1) 대표적인시장재이면서사회재의특성이존재 주택은대표적인시장재이며, 시장에서수급조절의문제가발생하고있음 또한도민모두에게배분되어야하는재화의특성을감안하면사회재의특성이존재하고이러한특성으로정책을통한공공의적절한개입이필요함 이러한주택시장은국지적인지역경제의영향을받고있으며, 수요와공급에따라시장실패의가능성이존재함 안정적인주택시장을형성하기위하여향후주택수요를반영한중장기적인주택정책수립의필요성이대두됨 (2) 주거복지차원의주택정책필요성대두 최근행복주택등의공공임대주택의확대공급, 주택바우처제도신설등국가차원에서보편적주거복지가강화되고있음 충남은최저주거기준미달가구비중이전국보다높은비중을보임 보편적주거복지차원에서최저주거기준미달가구의주거의질적향상을위하여물적보조, 현금보조형태의정책적지원수단과주거환경개선을위한프로그램도입이필요함 도민들의주거만족도와안정성확보를위하여지속적인임대주택을공급하고, 주택의질적수준을향상시킬필요가있음 이러한주거복지서비스를제공하는전달체계를구축하기위한행정적지원시스템이요구됨 (3) 도시와농촌지역혼재에따른주거문제의다양성 충남의경우다양한지역특성이혼재되어있어주택정책수립시지역적특성과계층을반영한주택정책수립의필요성이대두됨 3

18 충청남도주택종합계획수립연구 천안시, 아산시등의도시지역의경우인구와가구수가증가하고자가보급률이낮은지역특성을보이고있으며, 중소도시와농촌의경우에는그반대의현상을보이고있음 지역특성에따라다양한주거문제가발생하고있어지역적으로차별성있는주택정책의필요성요구됨 (4) 다양한주택및주거서비스에대한선호도반영필요 취약계층인노인, 장애인등을위한주거서비스, 도시지역 1-2 인가구, 농촌지역의고령자들의다양한선호를반영한수요자맞춤형주택정책수립필요성 충남의경우주택보급률이 107% 로주택의공급측면보다는기존주택을활용하여질적측면에서주거만족도를높이는정책이필요함 도시지역의젊은 1-2인가구의특성과농촌지역의고령자 1-2인가구증가에따른차별적수요에대응하기위한정책적방안모색 중소도시의노후화된주택정비를위한다양한수단, 농촌지역의인구감소에따른빈집증가와커뮤니티의붕괴를방지하기위한주택정책이필요함 (5) 지역주택정책의지속성및일관성확보 기존의주택공급촉진을위해수립하는 1년단위의주택종합계획은중장기적인주택정책의비전을제시하는데한계가있음 주택시장의안정성확보, 취약계층의주거복지강화등중장기적인충남주택정책의일관성을유지하여도민들의주거생활의수준을향상시키기위한수단이필요함 - 따라서법에서제시하는대로 10년단위의중장기적인주택정책의비전과전략을제시하고부문별정책수단을발굴하도록함 국가차원에서수립되는장기주택종합계획과의정합성을유지하고, 지역의주택정책의일관성확보를위한충남장기주택종합계획수립필요 4

19 제 1 장주택종합계획수립개요 2) 충청남도주택종합계획수립의목적 본과업에서는충청남도의주거문제및주택시장관련여건과환경에대한객관적이고종합적인분석과전망을토대로하여, 지역의주거복지수준을향상시키기위한주택종합계획을수립함 기본적으로본과업은우리나라의주택법제3조를반영함과동시에동법의제7조와제8조 1항에의거함 < 주택법 > 제 3 조 ( 국가등의의무 ) 국가및지방자치단체는주택정책을수립 시행할때에는다음각호의사항을위하여노력하여야 한다. 1. 국민이쾌적하고살기좋은주거생활을할수있도록할것 2. 주택시장의원활한기능발휘와주택산업의건전한발전을꾀할수있도록할것 3. 주택이공평하고효율적으로공급되며쾌적하고안전하게관리될수있도록할것 4. 국민주택규모의주택이저소득자 무주택자등주거복지차원에서지원이필요한계층에게우선적으로공급될수있도록할것 2. 계획의범위 1) 공간적범위 : 충청남도행정구역전체 충청남도의주택종합계획을수립하는것을목적으로본과업의공간적범위는기본적으로충청남도행정구역전체로함 - 단계획수립을위한분석과예측의기본단위는최소시 군단위로함 - 기존충청남도영역에서독립된광역행정구역인세종특별자치시로편입된연기군과공주시일부지역은분석대상에서제외됨 5

20 충청남도주택종합계획수립연구 < 그림 1-1> 공간적범위 2) 시간적범위 : 계획수립기준년도 2012 년, 목표연도 2022 년 중장기적인비전과안목을바탕으로충청남도의주택종합계획을수립하기위한본과업의목표연도를 2022년으로설정함 - 기준년도 : 2012 년 - 목표연도 : 2022 년 과업진행을위한설문조사를포함하여모든조사는 2012년현재를기준으로이루어지며, 분석과예측을위해적용되는자료는인구주택총조사자료를기본으로하여도청, 시군청등의자료를활용함 6

21 제 1 장주택종합계획수립개요 3) 내용적범위 (1) 관련법규및지침에따른내용적범위 관련법규인주택법및지침상의내용적범위를준용하고, 충남의현안, 주요이슈를추가하도록함 상위및관련계획 ( 국토종합계획, 도시기본계획, 충청남도종합계획등 ) 의기조를반영하여계획을수립함 - 주택종합계획의기본목표및방향 - 주택시장의현황과전망 - 주거실태분석및지표설정 - 중장기주택및택지수급계획 - 부문별계획 ( 수요자맞춤형주거복지체계구축 ) ( 도시주거정비사업추진계획 ) ( 주택개보수및리모델링추진계획 ) ( 농산어촌주거환경정비 ) ( 임대주택공급방안 ) ( 주택시장안정화 ) ( 건설자재수급계획 ) ( 충남형주택프로그램 ) - 지역별주택정책추진방향 (2) 주요내용 #1 : 주택 ( 택지 ) 의수요와공급 수요계층별, 가구특성별주택입지, 주택유형, 주택규모등을감안한주택공급지표설정과주택보급물량을산정함 - 목표연도까지의주택건설호수를추정하여, 소요택지에대한지역별수급계획수립및부족분에대한택지확보방안마련이필요함 사회경제적변화에따른인구, 가구의구조변화와여건변화를주택수요추정시반영하여공급하는방안을모색함 도시와농촌의다양한지역특성을반영하여정책적측면에서공급방안을제시함 7

22 충청남도주택종합계획수립연구 도민들의다양한선호를반영하기위하여지역적, 계층적특성을반영한주택공급방안을모색함 - 여건변화에따른수요의변화, 이에따른공급특성분석이이루어져야함 주택공급시농산어촌고령화및주택공동화문제, 주택개량및리모델링방안, 재고주택및빈집관리등의주택관리방안차원에서마련함 (3) 주요내용 #2 : 주거환경개선과주거복지의실현 주거환경정비를위한다양한추진방안의문제점을파악하여지역특성에맞는정책적방안을모색함 저소득층을위한임대주택의지속적인공급을위하여기존공급현황과체계를파악하여공급되도록함 - 저소득층의주거안정을위하여임대주택에대한문제점및개선방향을제시하고지자체차원의추진가능한관련정책을모색함 보편적주거복지정착을위한저소득층, 취약계층의직 간접적인지원방안마련 - 취약계층의특성에맞는다양한주택공급및주거환경제고방안 지속적이고안정적인주거복지전달체계구축을위하여주택행정및주거복지행정체계를정비함 (4) 주요내용 #3 : 충남의현안과주요이슈에대응한정책개발 충남이가진주택관련문제점과이슈들을파악하고, 충남의특성을고려한주택정책을발굴함 - 충남지역의현황과문제점에적절한대안을모색, 충남도만의정책을개발할필요가있음 - 최근주택공급의대안으로제시되고있는주택협동조합, 기후변화대응을위한지속가능하고친환경적인에너지절약형주택, 충남의주요이슈인빈집문제등, 주택관련이슈를발굴하여정책을제시함 (5) 주요이슈 #4 : 주거실태조사 지역의주거특성을파악하기위한지역주민들의인식과실태조사의결과는현재의주택및주거상황의질적수준파악을위하여중요한의미가있음 8

23 제 1 장주택종합계획수립개요 인구및가구이동특성, 주거만족도, 가구소득변화, 기존주택시장동향, 주택선호도, 기타여건변화등다양한주택관련지표를바탕으로주거실태조사분석을실시, 본과업에적합한정책지표발굴및보완이이루어져야함 - 양적측면과함께질적측면에서각종현황을측정, 주거실태를파악할수있는지표를설정하여정책수립의기초자료로활용함 취약계층의주택및주거환경실태파악과주거복지향상을위하여주거실태조사를별도로수행함 - 노인, 장애인, 저소득층을중심으로별도의주거실태조사를실시, 분석함으로써충남이가진사회취약계층의주택, 주거관련문제점들을파악, 대안을모색함 3. 연구의체계 < 그림 1-2> 연구의체계 9

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25 제 2 장충남의주택및주거실태분석 본장에서는충남지역에대한일반현황과주택현황분석결과가제시되고, 일반가구, 임대가구, 취약계층을대상으로한주거실태조사결과를바탕으로, 충남주택및주거실태의시사점을도출하고있음

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27 제 2 장충남의주택및주거실태분석 1. 일반현황 1) 도시계획현황 충남용도지역기준도시지역면적 km2, 전체면적의 10.3% 를차지함 충남도시지역내용도지역분포현황은녹지지역 km2 (65.6%), 주거지역 121.4km2 (13.4%), 공업지역 104.7km2 (11.5%) 를차지함 - 전국에비해공업지역은충남의비율이높고, 녹지지역은낮음 < 표 2-1> 도시지역내용도지역분포 구분도시지역계주거지역상업지역공업지역녹지지역미지정지역 전국 17,492.2km2 (100.0%) 2,536.3km2 (14.4%) 317.6km2 (1.8%) 1,074.4km2 (6.1%) 12,704.4km2 (72.4%) 926.9km2 (5.3%) 충남 906.7km2 (100.0%) 121,4km2 (13.4%) 14.8km2 (1.6%) 104.7km2 (11.5%) 594.4km2 (65.6%) 71.4km2 (7.9%) 자료 : 시도별용도지역 ( 통계청, 2011), 충남시군별용도지역 ( 충남도청, 2011), 충남에서연기군은제외 충남비도시지역내용도지역분포현황은농림지역 4,073.2 km2 (51.4%), 관리 지역 3,071.5 km2 (38.8%), 자연환경보전지역 km2 (9.8%) 임 - 전국에비해관리지역은충남의비율이높고, 농림지역과자연환경보전지역은낮음 < 표 2-2> 비도시지역내용도지역분포 구분비도시지역계관리지역농림지역자연환경보전지역 전국 88,603.0km2 (100.0%) 26,569.0km2 (30.0%) 49,818.7km2 (56.2%) 12,215.3km2 (13.8%) 충남 7,924.1km2 (100.0%) 3,071.5km2 (38.8%) 4,073.2km2 (51.4%) 779.4km2 (9.8%) 자료 : 시도별용도지역 ( 통계청, 2011), 충남시군별용도지역 ( 충남도청, 2011), 충남에서연기군은제외 13

28 충청남도주택종합계획수립연구 2) 경제현황 충남의지역내총생산 (GRDP) 증가율은전국에비해 2 배이상높음 - 연평균증가율 (00-10) : 충남 9.5%, 전국 4.4% - 충남지역내총생산은 2010 년기준, 73.3 조원으로, 전국의 6.9% 를차지함 < 표 2-3> 전국대비충남지역내총생산 구분 2000 년 2005 년 2010 년 ( 단위 : 십억원 ) 연평균증가율 (00-10,%) 전국 691, , ,067, 충남 ( 전국대비비중 ) 29,715.5 (4.3%) 45,941.7 (5.3%) 자료 : 통계청, 지역계정 ( 각년도 ), 2005 년기준가격, 충남에서연기군은제외 73,316.7 (6.9%) 9.5 충남시군별로는북부권과남부권의권역간경제불균형문제가심화됨 - 권역내시군별연평균증가율 (00-10) 의격차가크게나타남 - 북부권 : 아산 16.9%, 당진 12.1%, 천안 9.6% - 남부권 : 청양 0.3%, 서천 1.6%, 부여 1.9% - 천안, 아산두지역의지역내총생산 (2010 년기준 ) 이충남전체의 57.3% 를차지함 < 그림 2-1> 충남지역내총생산중시군별구성비 14

29 제 2 장충남의주택및주거실태분석 < 표 2-4> 충남시군별지역내총생산 구분 2000 년 2005 년 2010 년 ( 단위 : 십억원 ) 연평균증가율 (00-10,%) 충남계 29, , , 천안 7, , , 공주 1, , , 보령 1, , , 아산 4, , , 서산 3, , , 논산 1, , , 계룡 당진 1, , , 금산 1, , , 부여 1, , , 서천 1, , , 청양 홍성 1, , , 예산 , , 태안 , , 자료 : 통계청, 지역계정 ( 각년도 ), 2005 년기준가격, 충남에서연기군은제외 3) 인구및가구 (1) 인구 충남총인구수는지속적으로증가하고있으며충남의총인구수는 2010년 1,947천명으로전국의 4.0% 임 - 충남인구의연평균증가율 (00-10) 은 1.0%, 전국연평균증가율인 0.5% 의 2배로경기 (2.4%) 지역다음으로높은증가율을보이고있음 15

30 충청남도주택종합계획수립연구 - 충남시군별로는천안, 아산, 서산, 당진의북부권인구증가가나타나는반면, 남부권은계룡을제외하고모두인구감소가나타남 - 충남내시군별인구구성비에있어서도천안 29.5%, 아산 14.3%, 서산 8.1%, 당진 7.0% 등북부권에인구가집중되어있음 - 가장많은인구감소를보이는시군은청양으로연평균 -2.6% 임 구분 < 표 2-5> 시도별총인구수 인구 ( 천명 ) 2000 년 2005 년 2010 년 증가율 (00-10, %) 전국계 46,136 47,279 48, % 0.5 서울 9,895 9,820 9, % -0.1 부산 3,663 3,524 3, % -0.7 대구 2,481 2,465 2, % -0.1 인천 2,475 2,531 2, % 0.7 광주 1,353 1,418 1, % 0.9 대전 1,368 1,443 1, % 0.9 울산 1,014 1,049 1, % 0.7 경기 8,984 10,415 11, % 2.4 강원 1,487 1,465 1, % -0.1 충북 1,467 1,460 1, % 0.3 충남 1,765 1,808 1, % 1.0 전북 1,891 1,784 1, % -0.6 전남 1,996 1,820 1, % -1.4 경북 2,725 2,608 2, % -0.5 경남 2,979 3,056 3, % 0.6 제주 % 0.4 세종 % 0.2 자료 : 인구총조사 ( 통계청, ), 세종 ( 연기군지역 ) 16

31 제 2 장충남의주택및주거실태분석 < 표 2-6> 충남시군별총인구수 구분 인구 ( 명 ) 증가율 2000년 2005년 2010년 (00-10, %) 충남계 1,765,290 1,808,677 1,946, % 1.0 천안 417, , , % 3.2 공주 130, , , % -0.6 보령 109,535 97,176 97, % -1.1 아산 180, , , % 4.4 서산 143, , , % 0.9 논산 137, , , % -1.4 계룡 27,122 31,699 41, % 4.4 당진 117, , , % 1.5 금산 57,929 53,570 52, % -0.9 부여 83,687 73,464 67, % -2.1 서천 66,929 57,875 53, % -2.1 청양 38,601 31,316 29, % -2.6 홍성 90,658 82,793 82, % -0.9 예산 97,669 81,977 77, % -2.2 태안 65,928 58,739 53, % -2.0 자료 : 인구총조사 ( 통계청, ), 충남에서연기군제외 충남의도시화율은지속적으로높아지고있는추세로, 도시인구는지속적으로증가하는반면, 농촌인구는감소함 - 연평균증가율 (00-10) : 도시인구는 2.49% 증가, 농촌인구는 1.82% 감소 - 충남도시화율은 2010 년 68.8% 로나타남 < 표 2-7> 충남도시화율 구분 2000년 2005년 2010년 연평균증가율 (%) 충남전체 ( 천인 ) 1,765 1,808 1, 도시인구 ( 천인 ) 1,047 1,155 1, 농촌인구 ( 천인 ) 충남도시화율 (%) 자료 : 인구총조사 ( 통계청, ), 충남에서연기군제외 17

32 충청남도주택종합계획수립연구 충남은평균연령, 고령자비율이전국보다높은지역임 - 충남의연령별인구구성비 (2010 년기준 ) 는전국과유사하게나타나고있으나, 65 세이상고령자에서전국보다높음 - 평균연령은충남이 39.5 세로전국 38.1 세보다높게나타남 - 65세이상고령자비율또한충남이 15.5% 로전국 11.3% 보다높게나타남 < 표 2-8> 전국, 충남의연령별인구구성비 구분 전국충남 2000년 2010년증가율 2000년 2010년증가율 계 45,985,289 47,990, % 0.4% 1,760,665 1,919, % 0.9% 0-4세 3,130,258 2,219, % -3.4% 117,168 93, % -2.2% 5-9세 3,444,056 2,394, % -3.6% 123,422 97, % -2.3% 10-14세 3,064,442 3,173, % 0.3% 112, , % 1.0% 15-19세 3,691,584 3,438, % -0.7% 143, , % -0.3% 20-24세 3,848,186 3,055, % -2.3% 134, , % -0.9% 25-29세 4,096,978 3,538, % -1.5% 130, , % -0.3% 30-34세 4,093,228 3,695, % -1.0% 132, , % 0.3% 35-39세 4,186,953 4,099, % -0.2% 141, , % 0.5% 40-44세 3,996,336 4,131, % 0.3% 134, , % 1.0% 45-49세 2,952,023 4,073, % 3.3% 103, , % 3.6% 50-54세 2,350,250 3,798, % 4.9% 91, , % 4.2% 55-59세 1,968,472 2,766, % 3.5% 86, , % 2.1% 60-64세 1,788,849 2,182, % 2.0% 95,989 92, % -0.4% 65-69세 1,376,122 1,812, % 2.8% 85,942 84, % -0.2% 70-74세 918,121 1,566, % 5.5% 56,563 86, % 4.3% 75-79세 600,598 1,084, % 6.1% 37,965 68, % 6.0% 80-84세 303, , % 7.0% 19,612 36, % 6.3% 85세이상 173, , % 7.8% 11,506 22, % 6.8% 65세이상 3,371,806 5,424, % 4.9% 211, , % 3.5% 평균연령 % % 자료 : 인구총조사 ( 통계청, ), 외국인제외, 충남에서연기군제외 주 : 2000년인구수에는연령미상이제외됨에따라합계에차이가있음 18

33 제 2 장충남의주택및주거실태분석 < 그림 2-2> 전국, 충남의연령별인구구성비 (2010 년기준 ) (2) 가구 충남총가구수는지속적으로증가하고있음 - 충남총가구수는 2000년 567,526 호에서 2010 년 719,767 호로증가 - 충남총가구수의연평균증가율 (00-10) 은 2.5% 로전국 2.0% 을상회함 - 경기 3.8%, 대전 2.6% 에이어 3번째로높음 - 충남전체외국인가구수도 2000년 1,689가구에서 2010 년 7,845가구로증가함 충남북부권을중심으로가구수의증가가나타남 - 충남전체총가구수증가율 2.5% 를상회하는지역은아산 5.5%, 계룡 5.4%, 천안 4.8%, 당진 3.6% 이며, 계룡을제외하면북부권에위치하는지역임 - 상대적으로남부권지역에위치한부여 -0.6%, 서천 -0.5%, 청양 -0.6% 의세시군은감소를보임 - 외국인가구는천안 2,946 가구, 아산 1,663 가구로타시군에비해두지역에집중되어있음 19

34 충청남도주택종합계획수립연구 < 표 2-9> 시도별총가구수 구분 총가구 2000 년 2010 년 일반가구 집단가구 외국인가구 총가구 일반가구 집단가구 외국인가구 증가율 (00-10) 계 14,391,374 14,311,807 14,417 65,150 17,574,067 17,339,422 20, , % 서울 3,109,809 3,085,936 2,787 21,086 3,577,497 3,504,297 2,836 70, % 부산 1,124,001 1,120, ,243 1,251,756 1,243, , % 대구 762, , , , , , % 인천 751, , , , , , % 광주 409, , , , , % 대전 415, , , , , % 울산 307, , , , , % 경기 2,691,510 2,668,886 2,694 19,930 3,908,059 3,831,134 5,307 71, % 강원 489, , , , , , % 충북 463, , , , , , % 충남 567, , , , ,767 1,356 7, % 전북 604, , , , , , % 전남 666, , , , , , % 경북 891, ,917 1,662 2,195 1,014,345 1,005,349 1,795 7, % 경남 955, , ,758 1,165,209 1,151,172 2,081 11, % 제주 158, , , , % 세종 24,445 24, ,584 29, % 자료 : 인구총조사 ( 통계청, ), 세종 ( 연기군지역 ) 20

35 제 2 장충남의주택및주거실태분석 구분 총가구일반가구집단가구 < 표 2-10> 충남시군별총가구수 2000 년 2010 년 외국인가구 총가구일반가구집단가구 외국인가구 증가율 (00-10) 계 567, , , , ,767 1,356 7, % 천안 130, , , , , % 공주 41,598 41, ,770 44, % 보령 35,522 35, ,728 38, % 아산 56,740 56, ,533 94, , % 서산 45,890 45, ,935 58, % 논산 44,152 43, ,396 44, % 계룡 7,857 7, ,284 13, % 당진 37,282 37, ,950 52, % 금산 20,372 20, ,050 20, % 부여 28,920 28, ,200 27, % 서천 23,929 23, ,795 22, % 청양 13,203 13, ,463 12, % 홍성 30,178 30, ,672 32, % 예산 29,904 29, ,533 30, % 태안 21,209 21, ,044 21, % 자료 : 인구총조사 ( 통계청, ) 충남은평균가구원수가전국보다작고, 1~2인가구비율이높음 - 충남평균가구원수는 2.5 명으로전국 2.7 명보다작음 - 1~2 인가구비율도충남은 55.7% 로전국 48.1% 보다높음 - 충남시군중평균가구원수가가장높은지역은계룡시로 3.0 명이며, 천안 2.7 명순임 - 1~2인가구비율이높은시군은서천 68.5%, 청양 68.0%, 부여 66.3% 순임 - 가구원수가 5인이상인가구비율이높은시군은계룡 10.4%, 연기 8.8% 순임 * 계룡시의경우 1~2 인가구수비율이충남시군중가장낮은반면, 5인이상가구수비율이가장높으며, 평균가구원수도가장높게나타나는특징을보임 21

36 충청남도주택종합계획수립연구 충남의 1~2 인가구중고령자비율이군지역에상대적으로높게나타남 - 반면, 1~2 인가구중 20~40 대비율은시지역에높게나타남 < 표 2-11> 가구원수별가구현황 (2010 년, 일반가구 ) 구분 일반가구 ( 천가구 ) 1 인가구 ( 백가구 ) 가구원수 1~2 인가구원수 3~4 인가구원수 5 인이상평균가구원수 ( 명 ) ( 백가구 ) 비율 ( 백가구 ) 비율 ( 백가구 ) 비율 전국계 17,288 41,422 83, % 75, % 13, % 2.7 동부 13,989 32,441 63, % 64, % 11, % 2.7 읍무 1,483 3,466 7, % 6, % 1, % 2.7 면부 1,815 5,515 12, % 4, % 1, % 2.3 충남계 720 1,932 4, % 2, % % 2.5 천안 , % % % 2.7 공주 % % % 2.5 보령 % % % 2.5 아산 % % % 2.6 서산 % % % 2.6 논산 % % % 2.4 계룡 % % % 3.0 당진 % % % 2.5 금산 % % % 2.3 부여 % % % 2.4 서천 % % % 2.3 청양 % % 9 7.6% 2.3 홍성 % % % 2.4 예산 % % % 2.5 태안 % % % 2.4 자료 : 인구총조사 ( 통계청, ), 충남에서연기군제외 22

37 제 2 장충남의주택및주거실태분석 2. 주택현황 1) 주택현황 (1) 주택유형별현황 주택유형구분은주택법상에서제시하는바에따라단독주택과공동주택으로구분하며, 공동주택은다시아파트, 연립주택, 다세대주택으로구분함 - 단독주택, 공동주택 ( 아파트, 연립주택, 다세대주택 ), 비거주용건물내주택 < 표 2-12> 시도별유형별주택현황 (2010 년기준 ) ( 단위 : 호, %) 구분 계 단독주택 아파트 연립주택 다세대주택 비거주용 계 14,677,419 4,089, ,576, , ,314, , 서울 2,525, , ,485, , , , 부산 1,031, , , , , , 대구 691, , , , , , 인천 822, , , , , , 광주 443,925 93, , , , , 대전 421,620 81, , , , , 울산 310,952 63, , , , , 경기 3,217, , ,183, , , , 강원 536, , , , , , 충북 509, , , , , , 충남 688, , , , , , 전북 633, , , , , , 전남 690, , , , , , 경북 933, , , , , , 경남 1,033, , , , , , 제주 159,076 79, , , , , 세종 27,788 13, , 자료 : 주택총조사 ( 통계청, ), 세종 ( 연기군지역 ) 23

38 충청남도주택종합계획수립연구 충남의주택유형은아파트비중이높으나단독주택과큰차이가없음 - 전체주택유형중아파트비중이전국 58.4%, 충남 47.7%, 반면, 단독주택의비중은전국 27.9%, 충남 45.2% 로나타남 - 충남은아파트비중이단독주택의 2배가넘는전국과달리아파트와단독주택의비중이유사하게나타남 충남의시군은대부분단독주택의비중이높고, 일부시지역에서아파트비중이높음 - 충남시군별로는계룡, 천안, 아산, 서산지역만아파트비중이높고, 나머지시군은단독주택의비중이높음 - 아파트비중이높은지역으로는계룡 89.9%, 천안 73.0% 로나타났으며, 단독주택비중이높은지역으로는청양 83.9%, 부여 82.5%, 서천 77.9%, 금산 72.7% 순임 - 군지역에서단독주택의비중이높게나타남 < 표 2-13> 충남시군별유형별주택현황 (2010 년기준 ) ( 단위 : 호, %) 구분 계 단독주택 아파트 연립주택 다세대주택 비거주용 계 688, , , , , , 천안 174,157 33, , , , , 공주 42,594 25, , , 보령 38,973 22, , , 아산 92,738 24, , , , 서산 55,460 22, , , , 논산 44,528 29, , , 계룡 14,041 1, , 당진 51,916 24, , , 금산 21,491 15, , 부여 28,469 23, , , 서천 25,095 19, , , 청양 13,325 11, , 홍성 30,400 19, , , 예산 32,218 20, , , 태안 22,966 16, , , 자료 : 주택총조사 ( 통계청, ) 24

39 제 2 장충남의주택및주거실태분석 충남은 2010년기준빈집현황에서주택유형별비율을보면, 단독주택의비중이높은반면, 전국은아파트의비중이높음 - 전국의빈집수는 793,848 호로이중절반정도인 49.2% 가아파트로나타남 - 반면, 충남의경우는전체빈집 56,963 호중단독주택이 47.8%, 아파트가 45.2% 로나타나단독주택의비중이높음 < 표 2-14> 주택유형별빈집현황 (2010 년기준 ) 구분빈집 ( 호 ) 비중 (%) 구분빈집 ( 호 ) 비중 (%) 계 793, 계 56, 단독주택 292, 단독주택 27, 전국 아파트 390, 아파트 25, 연립주택 32, 충남연립주택 1, 다세대주택 67, 다세대주택 1, 비거주용건물내주택 10, 비거주용건물내주택 자료 : 주택총조사 ( 통계청, ), 충남에서연기군제외 빈집사유별로는매매임대이사가가장많았으며, 일시적이용과미분양, 미입주도 비중이높게나타남 < 표 2-15> 빈집사유별현황 (2010 년기준 ) 구분 빈집계 매매임대이사 미분양미입주 현재수리중 일시적이용 영업용 기타 계 56,963 16,182 13, , ,623 단독주택 27,228 7, , ,869 아파트 25,742 6,720 11, , ,966 연립주택 1, 다세대주택 1, 비거주용건물내주택 자료 : 주택총조사 ( 통계청, ), 충남에서연기군제외 25

40 충청남도주택종합계획수립연구 충남주택재고현황을보면, 아파트가 302,498 호로가장많고, 단독주택 284,166 호, 연립주택 20,766 호순으로나타남 < 표 2-16> 주택재고현황 (2010 년기준 ) 구분합계단독주택아파트연립주택다세대주택비거주용내주택 ( 단위 : 호 ) 빈집 전국 13,883,571 3,797,112 8,185, ,630 1,246, , ,848 서울 2,446, ,103 1,441, , ,778 23,407 78,702 부산 990, , ,239 3,446 92,774 11,914 40,957 대구 661, , ,751 4,885 45,676 7,613 29,766 인천 781, , ,747 22, ,761 7,013 41,437 광주 426,391 88, ,964 3,959 2,670 3,583 17,534 대전 404,341 78, ,832 10,510 27,157 3,857 17,279 울산 295,306 60, ,125 6,310 17,050 5,124 15,646 경기 3,063, ,769 2,091, , ,629 25, ,099 강원 484, , ,482 20,224 4,070 7,669 52,218 충북 472, , ,628 17,611 5,825 5,762 37,251 충남 631, , ,498 20,766 16,484 7,494 56,963 전북 588, , ,602 13,048 2,555 5,874 44,526 전남 633, , ,613 11,497 4,854 8,403 56,574 경북 858, , ,429 21,207 28,605 13,593 75,116 경남 968, , ,417 23,329 22,103 11,491 64,998 제주 151,347 75,781 44,388 10,147 18,154 2,877 7,729 세종 24,735 11,890 11, ,053 자료 : 주택총조사 ( 통계청, ), 세종 ( 연기군지역 ) 주 : 주택재고 = 총주택수 - 빈집수 26

41 제 2 장충남의주택및주거실태분석 (2) 주택점유형태 2010년충남주택의자가소유비율은 61.0% 로, 전국평균 54.2% 보다높음 1990년이후충남의자가율은 73.2% 에서 61.0% 로감소하였으며, 임차가구의비율은상승하였음 < 표 2-17> 주택점유형태 ( 단위 : %) 구분 전국 1990 년 1995 년 2000 년 2005 년 2010 년 1990 년 1995 년 2000 년 2005 년 2010 년 충남 자가 전세 월세 기타 자료 : 주택총조사 ( 통계청, ), 충남에서연기군제외 (3) 연면적별주택수 충남연변적별주택구성비는전국과유사, 130m2초과주택의구성비는낮음 40m2이하주택구성비는시군마다차이는있으나, 시지역에서높음 - 아산 16.3%, 천안 12.0% < 표 2-18> 연면적별주택수 (2010 년기준 ) 구분주택 ( 호 ) 비율구분주택 ( 호 ) 비율 계 13,883, % 631, % ~40 m2 1,267, % 60, % 전국 40m2 ~85m2 8,961, % 충청남도 395, % 85 m2 ~130 m2 2,222, % 138, % 130 m2초과 1,432, % 36, % 자료 : 주택총조사 ( 통계청, ), 충남에서연기군제외 27

42 충청남도주택종합계획수립연구 (4) 건축연도별주택현황 최근 5년내건축된주택비중은충남 19.2% 로전국 15.7% 보다높음 - 충남내시군의경우는아산이 34.5% 로가장높고, 부여가 7.6% 로가장낮음 1995년 ~2004 년에건축된주택비중은전국 38.8%, 충남 38.5% 로유사함 1979년이전건축된 (30년이상 ) 노후주택비중은충남 14.6%, 전국 9.7% 로충남이높게나타남 - 충남내시군의경우는청양이 29.5% 로가장높고, 계룡이 3.0% 로가장낮음 구분 주택 ( 호 ) < 표 2-19> 건축연도별주택현황 (2010 년기준 ) 2010~ 2005 년 비율 (%) 1995~ 2004 년 비율 (%) 1980~ 1994 년 비율 (%) 1979 년이전 전국 13,883,571 2,174, ,383, ,976, ,349, 충남 631, , , , , 천안 163,550 28, , , , 공주 39,156 5, , , , 보령 36,224 6, , , , 아산 84,440 29, , , , 서산 51,677 11, , , , 논산 40,649 4, , , , 계룡 12,615 4, , , 당진 46,028 12, , , , 금산 19,233 2, , , , 부여 26,125 1, , , , 서천 21,863 2, , , , 청양 12,044 1, , , , 홍성 28,379 4, , , , 예산 28,916 4, , , , 태안 20,509 2, , , , 자료 : 주택총조사 ( 통계청, ), 충남에서연기군제외 비율 (%) 28

43 제 2 장충남의주택및주거실태분석 (5) 미분양주택현황 전국의미분양주택은최근 1년 ( ) 동안 8,536 호가증가된반면, 충남은 4,150호감소된것으로나타남 - 충남은대구에이어전국에서두번째로많은감소를보임 < 표 2-20> 미분양주택현황 ( 단위 : 호 ) 구분 증감 전국계 64, % 73, % 8,536 서울 1, % 3, % 1,605 부산 3, % 6, % 2,598 대구 6, % 2, % -4,185 인천 3, % 4, % 784 광주 % 3, % 2,417 대전 1, % 1, % -1 울산 3, % 3, % -472 경기 22, % 25, % 3,682 강원 2, % 4, % 1,578 충북 % % -540 충남 6, % 2, % -4,150 전북 % % 583 전남 1, % 2, % 693 경북 3, % 2, % -581 경남 5, % 8, % 3,477 제주 % 1, % 979 세종 % % 69 자료 : 주택총조사 ( 통계청, ), 세종 ( 연기군지역 ) 29

44 충청남도주택종합계획수립연구 충남시군중 현재, 미분양주택이가장많은지역은천안으로총 1,089 호로나타났으며, 최근 1년 ( ) 동안가장많은감소를보인지역도천안임 - 충남시군중천안, 아산, 당진등북부권에미분양주택이집중되었으나, 최근많은감소를보임 < 표 2-21> 충남시군별미분양주택현황 ( 단위 : 호 ) 구분 증감 충남계 6, % 2, % 천안 3, % 1, % 공주 % % -73 보령 % % -193 아산 1, % % -903 서산 % % -216 논산 0 0.0% % 11 계룡 % % -291 당진 % % -331 금산 0 0.0% - 0.0% 0 부여 0 0.0% - 0.0% 0 서천 % % -37 청양 0 0.0% - 0.0% 0 홍성 0 0.0% - 0.0% 0 예산 % % -40 태안 % % -107 자료 : 미분양주택현황보고 ( 통계청, 2013), 충남에서연기군제외 30

45 제 2 장충남의주택및주거실태분석 (6) 임대주택현황 충남의최근 5년간공공임대주택건설실적은 34,859 호로경기, 대구, 서울에이어네번째로높음 - 8개도중에서경기를제외하면가장많은공공임대주택건설실적을보임 < 표 2-22> 공공임대주택건설실적 ( 단위 : 호 ) 구분 2007년 2008년 2009년 2010년 2011년 누적 전국계 147, ,908 89,603 93,278 84, ,463 서울 12,700 12,491 8,367 18,766 8,593 60,917 부산 13,976 4,475 2,371 1,601 1,915 24,338 대구 55,293 39,589 2,884 3,067 5, ,143 인천 5,613 2,646 12,266 4,471 4,574 29,570 광주 1,934 7,646 1,803 2,776 2,249 16,408 대전 3,393 3, ,265 3,943 12,882 울산 1,293 2,472 2, ,216 경기 2,362 1,425 31,125 48,089 31, ,432 강원 4,192 7,432 2,653 1,843 2,734 18,854 충북 6,080 3,030 2, ,054 13,896 충남 10,822 6,056 4,398 1,939 11,644 34,859 전북 10,348 4,126 4,536 3,741 2,440 25,191 전남 5,578 6,744 1,823 1,075 1,642 16,862 경북 2,964 3,944 2,494 2, ,508 경남 9,751 8,550 3, ,969 27,059 제주 1,310 2, ,417 자료 : 임대주택통계 ( 통계청, 2012) 31

46 충청남도주택종합계획수립연구 충남의 2012 년임대주택재고는 82,945 호로 8 개도중경기, 전남에이어세 번째로많음 < 표 2-23> 시도별임대주택재고현황 ( 단위 : 호 ) 구분 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 합계 1,341,670 1,311,369 1,399,227 1,459,513 1,487,421 서울 249, , , , ,584 부산 67,758 72,682 79,954 81,005 94,355 대구 46,811 45,995 47,948 52,564 55,112 인천 44,390 47,467 52,942 65,811 74,042 광주 78,500 71,971 72,159 86,450 74,126 대전 40,220 40,508 48,129 48,010 50,829 울산 19,478 18,886 21,188 19,011 22,148 경기 241, , , , ,784 강원 75,970 67,051 67,327 65,197 63,157 충북 56,351 57,627 64,489 68,486 60,836 충남 90,211 93,604 92,650 80,249 82,945 전북 78,910 73,359 79,121 72,567 67,348 전남 102,320 97,156 91,033 96,913 84,115 경북 64,320 63,762 60,860 65,763 75,717 경남 71,165 68,906 73,130 70,643 67,189 제주 13,860 14,091 13,706 14,949 16,477 세종 ,657 자료 : 임대주택통계 ( 통계청, 2012) 주 : 2011 년이전세종시연기군지역임 32

47 제 2 장충남의주택및주거실태분석 (7) 주택보급률 충남의주택보급률은 2000년에 99.3% 에서 2010년 107.8% 로증가하였음 년전국주택보급률은 101.9% 로, 충남은이를상회하고있음 년충남의주택보급률은전국최상위였으나 2010년은경북에이어두번째임 주택보급률의증가율을보면, 충남은 0.8% 로전국최하위임 구분 가구수 ( 천호 ) < 표 2-23> 주택보급률 2000년 2010년연평균증가율주택수주택보급률가구수주택수주택보급률 (00-10) ( 천호 ) (%) ( 천호 ) ( 천호 ) (%) (%) 전국계 14,312 11, ,339 17, 서울 3,086 1, ,504 3, 부산 1, ,244 1, 대구 인천 광주 대전 울산 경기 2,669 2, ,831 3, 강원 충북 충남 전북 전남 경북 ,005 1, 경남 ,151 1, 제주 자료 : 주택보급률 ( 통계청, 2012), 충남에연기군포함 33

48 충청남도주택종합계획수립연구 충남에서연기군을제외할경우의주택보급률은 2010년 107.6% 임 충남시군중에서당진이 116.1% 로주택보급률이가장높고서천 113.1%, 태안 110.5%, 예산 110.3% 순으로높게나타남 - 가장낮은주택보급률을보인시군은천안으로 102.8% 임 < 표 2-24> 충남시군별주택보급률 (2010 년 ) 구분 2010 년 가구수 ( 호 ) 주택수 ( 호 ) 주택보급률 (%) 충남계 719, , 천안 206, , 공주 44,317 47, 보령 38,503 40, 아산 94, , 서산 58,274 62, 논산 44,745 49, 계룡 13,240 14, 당진 52,151 60, 금산 20,931 22, 부여 27,059 29, 서천 22,704 25, 청양 12,414 13, 홍성 32,298 34, 예산 30,317 33, 태안 21,956 24, 자료 : 충남도청내부자료, 충남에서연기군제외 34

49 제 2 장충남의주택및주거실태분석 (8) 인구 1천명당주택수 충남은인구 1천명당주택수가 2000 년 호에서, 2010년 호로증가 인구 1천명당주택수의연평균증가율 (00-10) 은전국 3.9% 에비해충남은 2.3% 로낮으며, 시도중가장낮은증가율을보임 * 주택수는다가구주택구분거처를반영한수치임 구분 인구수 ( 천명 ) < 표 2-25> 인구 1 천명당주택수 2000년주택수 ( 천호 ) 주택수 / 인구천명 인구수 ( 천명 ) 2010년주택수 ( 천호 ) 주택수 / 인구천명 연평균증가율 (00-10) (%) 전국계 46,136 11, ,580 17, % 서울 9,895 1, ,794 3, % 부산 3, ,415 1, % 대구 2, , % 인천 2, , % 광주 1, , % 대전 1, , % 울산 1, , % 경기 8,984 2, ,379 3, % 강원 1, , % 충북 1, , % 충남 1, , % 전북 1, , % 전남 1, , % 경북 2, ,600 1, % 경남 2, ,160 1, % 제주 % 자료 : 주택보급률 ( 통계청, 2012), 충남에연기군포함 35

50 충청남도주택종합계획수립연구 충남에서연기군을제외할경우의인구 1천명당주택수는 2010년 397.9임 충남시군중에서서천이 로인구 1천명당주택수가가장많은것으로나타났음 - 군지역은서천 476.4, 청양 453.3, 태안 순으로높게나타남 - 시지역은계룡 342.9, 천안 369.2, 아산 순으로높게나타남 < 표 2-26> 충남시군별인구 1 천명당주택수 (2010 년 ) 구분 2010 년 인구수 ( 천명 ) 주택수 ( 호 ) 주택수 / 인구천명 충남계 1, , 천안시 , 공주시 , 보령시 , 아산시 , 서산시 , 논산시 , 계룡시 , 당진시 , 금산군 , 부여군 , 서천군 , 청양군 , 홍성군 , 예산군 , 태안군 , 자료 : 충남도청내부자료, 충남에서연기군제외 36

51 제 2 장충남의주택및주거실태분석 3. 주거실태조사 1) 주거실태조사개요 (1) 일반가구주거실태조사 (2012) 조사기관 : LH연구원 조사기간 : ~ 표본규모 / 대상 : 전국 33,000가구, 충남 1,370(4.2%) 가구 주요조사내용 : 주거환경, 주거이동, 가구특성, 주택특성 (2) 임대가구주거실태조사 (2011) 조사기관 : 국토연구원 조사기간 : ~ 표본규모 / 대상 : 전국임대주택거주 6만가구 ( 공공임대 4.5 만, 임차 1.5 만 ), 충남 2,195(3.7%) 가구 주요조사내용 : 임대주택거주자의주거실태및가구특성 (3) 취약계층주거실태조사 (2013) 조사기관 : 충남발전연구원 조사기간 : ~ 표본규모 / 대상 : 충남지역거주취약계층 ( 노인, 장애인, 저소득층 ), 각 200 가구 주요조사내용 : 충남지역취약계층의주거환경, 주택특성, 주거서비스이용 일반 / 임대가구주거실태조사결과는 raw-data 를활용, 연기군이제외된분석결과로국토교통부발표내용과차이가있음 37

52 충청남도주택종합계획수립연구 2) 일반가구주거실태조사 (2012) 주택점유형태 (1) 주택유형별점유형태 충남은자가비율이 62.7% 로나타났으며, 전세 16.3%, 보증금있는월세 14.0% 순임 - 주택유형별로는단독주택의자가비율이 87.2% 로높게나타남 - 다가구단독주택은전세비율이 59.5% 로높게나타남 < 그림 2-3> 주택유형별점유형태 _ 주거실태조사 ( 일반 ) (2) 가구원수별점유형태 가구원수에따른자가비율은 2인가구가 77.4% 로가장높게나타남 - 1인가구의자가비율은 40.8%, 보증금있는월세 22.2%, 전세 19.8% 로나타남 - 2인가구이상은가구원수가증가할수록자가비율이감소하다가 6인이상가구에서증가함 38

53 제 2 장충남의주택및주거실태분석 < 그림 2-4> 가구원수별점유형태 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 주택유형 (1) 소득분위별주택유형 단독주택 ( 일반, 다가구 ) 49.1%, 아파트 42.3% 로나타남 - 소득 1분위의경우아파트비율이 68.7% 로높게나타남 - 반면, 소득 5분위의경우일반단독주택비율이 76.9% 로높게나타남 - 저소득층일수록아파트에거주하는비율이높게나타남 다가구단독주택의경우는소득 4분위에서 16.1% 로비율이높게나타남 연립 / 다세대주택의경우는소득 3분위에서 12.1% 로비율이높게나타남 39

54 충청남도주택종합계획수립연구 < 그림 2-5> 소득분위별주택유형 _ 주거실태조사 ( 일반 ) (2) 가구특성별주택유형 가구특성에따라주택유형의차이가나타남 - 고령자가있는가구의경우, 일반단독주택비율이 76.1% 로높게나타남 - 장애인이있는가구의경우, 아파트비율이 29.9% 로나타남, 10 가구중 3가구아파트거주 < 그림 2-6> 가구특성별주택유형 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 40

55 제 2 장충남의주택및주거실태분석 주거환경 / 주택만족도 (1) 주거환경만족도 주거환경에대해불만족이 52.4%, 보통 37.4%, 만족은 10.2% 로나타남 - 주택유형중연립 / 다세대의주거환경불만족이 77.2% 로높게나타남 - 공동주택의주거환경불만족이단독이나다가구보다높게나타남 - 상대적으로비주거용건물내주택, 주택이외오피스텔등에거주하는가구의주거환경불만족은낮게나타남 - 점유형태중자가의주거환경불만족이 56.1% 로높게나타남 - 보증금없는월세는 15.5% 만불만족으로나타남 연립 / 다세대의주거환경개선과보증금없는월세로거주하는주택의개보수가우선되어야할필요가있음 < 그림 2-7> 주거환경만족도 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 41

56 충청남도주택종합계획수립연구 (2) 주택만족도 주택에대해만족이 58.1%, 보통 32.1%, 불만족 9.8% 로나타남 - 주택유형중아파트의만족도가 62.3% 로높게나타남 - 반면, 불만족은연립 / 다세대가 16.5% 로가장높음 - 점유형태중보증금없는월세의불만족이 71.0% 로높게나타남 < 그림 2-8> 주택만족도 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 보증금없는월세에거주하는가구의경우, 상대적으로주거환경보다주택에대한 불만족이큰것으로나타남 (3) 전국대비주거환경만족도 충남의전반적인주거만족도는 3.45점 (5점기준 ) 으로전국 (3.54) 에비해낮게나타남 - 집주변청소상태, 주변환경여건의만족도는상대적으로높음 - 사회복지여건, 의료시설, 교육여건등은상대적으로낮음 42

57 제 2 장충남의주택및주거실태분석 충남은전국평균보다주차여건, 치안문제, 자연환경등에서만족도가높음 - 반면, 편의시설, 사회복지, 대중교통, 보육환경, 교육환경, 의료시설에서낮게나타남 < 그림 2-9> 충남항목별주거환경만족도 _ 주거실태조사 ( 일반 ) < 그림 2-10> 주거환경만족도전국 vs. 충남 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 43

58 충청남도주택종합계획수립연구 평균거주기간및생애최초주택구입시까지의소요년수 (1) 평균거주기간 충남평균거주기간은 10.7년으로전국 8.6년보다높게나타남 - 10년이상의비율이 38.8% 로가장크게나타남 - 6년 ~10 년미만의비율은 12.0% 로가장낮게나타남 < 표 2-27> 평균거주기간 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 구분 2년미만 2년 ~6년미만 6년 ~10년미만 10년이상 평균거주년수 ( 년 ) 충남 23.1% 26.0% 12.0% 38.8% 10.7 전국 21.1% 32.4% 14.0% 32.4% 8.6 (2) 생애최초주택구입시까지의소요년수 충남평균소요년수는 6.3년으로전국 8.0년보다낮게나타남 - 충남은 2년미만의비율이 32.4% 로가장높게나타난반면, 전국은 10년이상비율이 36.7% 로가장높음 - 10명중 5~6 명은 6년이내에주택을구입하는것으로나타남 < 표 2-28> 생애최초주택구입시까지의소요년수 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 구분 2년미만 2년 ~6년미만 6년 ~10년미만 10년이상 평균거주년수 ( 년 ) 충남 32.4% 24.9% 15.2% 27.5% 6.3 전국 25.4% 21.1% 16.7% 36.7% 8.0 대출상환부담 대출상환부담전체가구중 11.9% 만이부담이있다고응답함 - 전세보다는자가가구에서부담이더높게나타남, 자가 14.6%, 전세 9.7% - 일반단독주택보다는아파트에서부담이더높게나타남, 아파트 21.9%, 일반단독주택 5.6% - 연령별로는 20대, 30대에서부담이높게나타남 44

59 제 2 장충남의주택및주거실태분석 < 그림 2-11> 대출상환부담 _ 주거실태조사 ( 일반 ) 주택에대한일반적인생각 내명의의집은꼭있어야한다 - 그렇다 80.9%, 아니다 10.3% 45

60 충청남도주택종합계획수립연구 지금의집값수준은적정하다고생각 - 아니다 44.5%, 그렇다 24.2% 소형주택을더많이건설해야한다 - 그렇다 63.5%, 아니다 11.3% 46

61 제 2 장충남의주택및주거실태분석 정부에서짓는공공임대주택건설이더늘어나야한다 - 그렇다 70.0%, 아니다 8.8% 가능하면아파트에살고싶다 - 아니다 46.5%, 그렇다 41.6% 47

62 충청남도주택종합계획수립연구 집을얻는다면전세보다는월세가더좋다 - 아니다 88.1%, 그렇다 5.8% 향후 2~3 년간주택가격은지금보다더오를것이다 - 그렇다 41.4%, 아니다 18.7% 48

63 제 2 장충남의주택및주거실태분석 향후 2~3 년간전세및월세가지금보다더오를것이다 - 그렇다 53.4%, 아니다 8.8% 3) 임대가구주거실태조사 (2011) 임대가구조사표본에대한통계 (1) 임대주택의종류 국민임대 30.6%, 5년공공임대 19.0%, 10년공공임대 18.9%, 영구임대 15.7%, 50년공공임대 ( 재개발임대포함 ) 9.0% - 기존주택전세임대 6.5%, 기존주택매입임대 ( 다가구매입임대 ) 0.4% 49

64 충청남도주택종합계획수립연구 (2) 관리방식및점유형태 위탁관리 58.4%, 자체관리 38.0% 보증금있는월세 84.7%, 전세 15.1%, 보증금없는월세 0.1% (3) 현재거주주택의유형 대부분이아파트형태, 97.5% - 연립주택 1.1%, 다가구단독주택 0.7%, 일반단독주택 0.4% 등 50

65 제 2 장충남의주택및주거실태분석 주택만족도 전반적인만족도는대체로만족이 89.3% 로높게나타남 - 대부분의항목에서만족도가 70% 를넘음 - 방음상태에대한불만족이상대적으로높음 38.1% 층간 / 외부소음등에대한개선노력이필요 < 그림 2-12> 임대주택만족도 _ 주거실태조사 ( 임대 ) 필요한주거서비스 ( 고용, 교육분야 ) 고용분야 - 일자리제공이 26.4% 로가장높게나타남 - 2 순위는직업훈련기회제공 14.7% 51

66 충청남도주택종합계획수립연구 교육분야 - 문화취미프로그램 26.7% 로가장높게나타남 - 2순위는방과후공부방 13.9% 분야별응답결과를참고하여서비스제공의우선순위고려 < 그림 2-13> 필요한주거서비스 _ 주거실태조사 ( 임대 ) 문제점및개선사항 문제점 - 임대주택거주자라는주변의시선이좋지않아서 ( 사회적소외혹은차별 ) 가 18.6% 로가장높게지적됨 - 2순위는이웃의공공질서의식부족 17.0% - 3순위는하자보수등임대주택관리미흡 11.2% 개선사항 - 소득수준에따른임대료차등화혹은임대료보조가 25.8% 로가장높게나타남 - 2순위는다른지역공공임대주택으로이주허용 12.6% - 3순위는특수계층 ( 노인, 장애인 ) 을위한단지내시설개선 10.8% 52

67 제 2 장충남의주택및주거실태분석 < 그림 2-14> 임대주택문제점 _ 주거실태조사 ( 임대 ) < 그림 2-15> 임대주택개선사항 _ 주거실태조사 ( 임대 ) 53

68 충청남도주택종합계획수립연구 4) 취약계층주거실태조사 (2013) 노인주거실태조사 (1) 주택의유형 단독주택이 50.5%, 아파트 21.0%, 연립주택 15.0% 순으로나타남 농촌의경우단독주택이 63.8% 로도시 41.7% 보다상대적으로높음 독거의경우단독주택비율이상대적으로낮게나타남 < 그림 2-16> 노인주택의유형 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 54

69 제 2 장충남의주택및주거실태분석 (2) 주택점유형태 자가비율이 78.5% 로높게나타남, 차가중에는보증부월세비중이높음 도시보다는농촌이자가비율이높고, 독거보다는비독거의경우가자가비율이높게나타남 < 그림 2-17> 노인주택의점유형태 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) (3) 주거환경 / 주택만족도 주거환경만족 59.5%, 불만족 40.5% 55

70 충청남도주택종합계획수립연구 < 그림 2-18> 노인주거환경 / 주택만족도 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 주택에대한만족 50.5%, 그저그렇다 41.5%, 불만족 8.0% 주택에대해만족하는편이나상대적으로주거환경에대한만족은낮은편임 (4) 생활편의및주택연금제도인지 / 활용의사 노인배려시설부재가 83.0% 로높게나타나생활에불편을겪고있음을의미함 주택연금제도에대해모른다는응답이 43.5% 로나타남 주택연금제도의활용의사에대해서는생각해본적없음이 46.0% 로나타남 < 그림 2-19> 노인배려시설 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 56

71 제 2 장충남의주택및주거실태분석 < 그림 2-20> 주택연금제도인지 / 활용의사 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 장애인주거실태조사 (1) 주택의유형 단독주택 46.2% 로가장높게나타났으며, 다가구 / 다세대 31.0%, 아파트 21.4% 순으로나타남 배우자가있는경우아파트거주비율이상대적으로높게나타남 < 그림 2-21> 장애인주택의유형 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 57

72 충청남도주택종합계획수립연구 (2) 주택점유형태 보증부월세가 48.1% 로가장높게나타났으며, 자가 30.5%, 전세 15.7% 순임 장애정도가클수록월세 ( 사글세 ) 의비중이높게나타남 배우자가있는경우가없는경우보다자가비율이높음 < 그림 2-22> 장애인주택점유형태 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) (3) 주거환경 / 주택만족도 주거환경만족 72.9%, 주택만족 72.3% 로비교적만족도가높게나타남 58

73 제 2 장충남의주택및주거실태분석 < 그림 2-23> 장애인주거환경 / 주택만족도 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) (4) 장애인경제적상황 주수입원은정부지원금이 50.0% 로높게나타났으며, 근로소득은 8.1% 로낮음 월평균소득은 51~100 만원이 44.8% 로나타났으며, 251 만원이상인경우는 6.2% 임 대부분이미취업상태이며, 취업인경우는 11.9% 에불과함 미취업자중에서는취업경험이없는경우가 78.1% 로나타남 < 그림 2-24> 장애인주수입원 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 59

74 충청남도주택종합계획수립연구 < 그림 2-25> 장애인월평균소득및취업상태 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) (5) 집의개조필요성 고치고싶음이 68.1% 로높게나타남, 반면이미개조했음은 2.4% 에불과함 장애정도가클수록, 나이가많을수록개조에대한필요성이높게나타남 < 그림 2-26> 장애인집의개조필요성 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 60

75 제 2 장충남의주택및주거실태분석 (6) 향후살고싶은집의형태 본인소유주택이 24.3% 로가장높게나타났으며, 임대아파트 19.5%, 일반아파트 16.7%, 장애인전용주거시설 13.8% 순임 장애정도가클수록, 나이가많을수록임대아파트선호가높음 장애인전용주거시설에대한수요도 10명중 1~2명으로나타남 < 그림 2-27> 장애인향후살고싶은집의형태 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 61

76 충청남도주택종합계획수립연구 저소득층주거실태조사 (1) 주택의유형 단독주택이 35.5% 로가장높게나타났으며, 다가구 26.0%, 영구임대 25.0%, 연립주택 12.0% 순임 농촌의경우단독주택이 68.0% 로높게나타났으며, 배우자가있는경우단독, 없는경우는다가구거주가높았음 < 그림 2-28> 저소득층주택의유형 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) (2) 주택점유형태 저소득층의대부분이보증부월세로나타남 81.0% 자가는 4.5%, 전세는 9.0% 로낮게나타남 62

77 제 2 장충남의주택및주거실태분석 농촌보다도시, 배우자가있는경우가없는경우보다보증부월세비중이높게나타났음 < 그림 2-29> 저소득층주택점유형태 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) (3) 주거환경 / 주택만족도 주거환경불만족 62.0%, 주택불만족 17.5% 주택에대한불만족은주거환경에비해상대적으로낮게나타남 63

78 충청남도주택종합계획수립연구 < 그림 2-30> 저소득층주거환경 / 주택만족도 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) (4) 주거복지정책 ( 사업 ) 에대한이용경험 영구임대주택은 5명중 1명만이용경험이있었음 공공 ( 국민 ) 임대주택, 전세자금 ( 융자 ) 지원경험은거의없음 저소득층월세지원은전체중 5.0% 만이용경험이있음 < 그림 2-31> 저소득층주거복지정책 ( 사업 ) 이용경험 _ 주거실태조사 ( 취약계층 ) 64

79 제 2 장충남의주택및주거실태분석 4. 분석종합및시사점 1) 현황분석종합 경제환경 - 충남은고성장지역 : 연평균 GRDP 증가율 ( ) 충남 9.5% > 전국 4.4% - 북부권과남부권의권역간경제불균형문제심화 - 시군 GRDP 연평균증가율 ( ) ( 북부권 ) : 아산 16.9%, 당진 12.1%, 천안 9.6% ( 남부권 ) : 청양 0.3%, 서천 1.6%, 부여 1.9% 인구현황 - 충남은지속적인구성장지역 : 연평균증가율 ( ) 충남 1.0% > 전국 0.5% - 도시인구는지속적증가, 농촌인구는감소 - 연평균증가율 ( ) : 도시 2.49%, 농촌 -1.82% 가구현황 - 가구의연평균증가율 ( ) : 충남 2.5% > 전국 2.0% - 연평균증가율이충남평균상회지역 : 천안, 아산, 서산, 계룡, 당진 - 1~2 인가구비율 (2010) : 충남 55.7% > 전국 48.1% - 충남시군중 1~2 인가구비율 : 서천 68.5%(1 위 ), 계룡 37.8%(15 위 ) 주택현황 - 주택보급률 (2010) : 충남 107.8% > 전국 101.9% - 충남주거형태비중 (2010) : 아파트 47.7%, 단독주택 45.2% - 주택점유형태 : 자가비율 (2010) 충남 61.2% > 전국 54.2% 년이후충남의자가율은 73.2% -> 61.2% 하락, 임차가구비율상승 - 최근 5년공공임대주택의건설실적은 8개도중경기도를제외하고가장많음 - 최근 5년 ( ) 내건축된주택비중 : 충남 19.2% > 전국 15.7% 65

80 충청남도주택종합계획수립연구 2) 현황분석시사점 북부권과남부권의경제불균형심화에따른지역별주거특성차이존재 도시지역과농촌지역의주거환경차이에따른주택정책의차별화필요 1~2인가구증가에따른정책적방안모색 - 도시젊은 1~2 인가구증가 vs. 농촌고령자 1~2인가구증가 인구유입이지속되는서북부권을중심으로주택공급 인구정체및감소지역은기존주택및주거지정비정책필요 노후주택의경우인구감소및정체되는군지역의비중이높음에따라주택개량사업추진필요 보편적주거복지차원에서저소득층주거약자들의주거환경향상을위한주택정책추진 저소득층, 주거약자들의주거안정을위한임대주택의지속적공급방안 충남의빈집규모는주택재고의약 10% 로, 군지역의비중이높음에따라빈집활용방안모색 3) 일반가구주거실태조사 (2012) 1인가구, 고령자, 장애인, 소득등가구특성에따른맞춤형주택공급이필요 연립 / 다세대주택의주거환경개선, 월세거주자의주택개보수가우선되어야함 전국에비해상대적으로주거환경만족도가낮으며, 사회복지, 의료, 교육분야의개선이필요 집소유에대한의식이높고, 소형주택, 공공임대주택의공급이필요함을인식하고있음 아파트보다다른주택유형에대한선호도가높고, 향후주택및전월세가격이인상할것으로예상함 66

81 제 2 장충남의주택및주거실태분석 4) 임대가구주거실태조사 (2011) 주택에대한전반적인만족도는높으나, 층간 / 외부소음등에대한개선이필요 사회적소외, 차별에대한인식이높으며, 임대료보조에대한개선요구가높게 나타남 5) 취약계층주거실태조사 (2013) 노인주거실태 - 노인배려시설부재로생활의불편을겪고있으며, 주거관련서비스이용이낮음 ( 정보부재 ) 장애인주거실태 - 경제적상황이열악하여월세형태거주자가많고, 장애정도에따른주택개보수가필요 저소득층주거실태 - 대부분이월세형태거주자로주거환경불만족이높고, 주거복지정책이용경험이적음 67

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83 제 3 장관련정책및해외사례 본장에서는주택종합계획수립과관련한법령및상위계획을검토하고, 직접적인주택계획으로서국가장기주택종합계획과연차별계획을정리하며, 국내외주택관련정책동향을통해주택정책의방향을제시함또한, 해외사례를통해주택및주거복지정책을검토하여, 충남에반영할수있도록시사점을도출함

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85 제 3 장관련정책및해외사례 1. 관련계획 법및국내 외정책동향 1) 관련계획 충남주택종합계획수립에있어서직접적으로관련이있는상위계획으로는국가차원에서수립되는장기주택종합계획과연차별주택종합계획이있음 - 국토종합계획과도종합계획, 도시및주거환경정비기본계획, 도시재생활성화및지원에관한특별법등도고려해야함 < 그림 3-1> 충청남도주택종합계획상하위계획관계도 (1) 국토교통부장기주택종합계획 제1차계획 : 2003~2012 주택정책의이념과목표 - 이념 : 국민주거복지향상및계층간 지역간주거불평등해소를통한국민통합 - 목표 : 주택부족문제의해소저소득층주거수준향상및주거격차완화주택시장의안정기반구축 71

86 충청남도주택종합계획수립연구 주택정책의방향 - 지방대도시 : 중산층이상의가구와빈곤계층간의주거수준격차해소노후불량주거지역밀집지역에대한지역개발차원의개발시행을통한주거수준향상및주거안정성제고 - 지방중소도시 : 노후불량주택개보수를통한주거의질향상최저주거기준미달가구의집중적지원통한주거수준제고 ( 특히, 사회적약자계층에대한집중관리요구 ) 주거복지중점추진과제 - 최저주거기준미달가구의주거수준향상 - 사회취약계층의주거생활안정 < 표 3-1> 공공지원대상계층과주거지원프로그램 ( 예시 ) 구분 자가 차가 1 인가구 2 인이상가구 1 인가구 2 인이상가구 우선지원계층주택개량지원 Ⅰ 수요자지원 Ⅰ 직접지원계층 도시주택개량지원 Ⅱ 국민임대주택공급수요자지원 Ⅱ 국민임대주택공급 농촌주택개량지원 Ⅱ 수요자지원 Ⅱ 간접지원계층 10 년장기임대주택공급, 주택마련및리모델링지원 주 : 수요자지원 Ⅰ ( 영세민전세자금과대체가능 ) 수요자지원 Ⅱ ( 근로자 서민전세자금과대체가능 ) 주택개량지원 Ⅰ( 현불량주택개선자금혹은농어촌주택개량자금 ) 주택개량지원 Ⅱ( 현주거환경개선주택자금및재개발임대자금 ) 주택수급분석 - 지역별주택시장수요, 지역별공공지원을필요로하는주택수요, 지역별주택공급, 지역별택지수급계획에있어충남도의전망은다음과같음 72

87 제 3 장관련정책및해외사례 < 표 3-2> 지역별주택시장수요의전망 (2003년~2012년) ( 단위 : 천호, %) 구분 주택재고 (2002) 주택시장수요 전국 12,357.5 (100) 4,386.2 (100) 수도권 5,238.5 (42.4) 2,416.3 (55.0) 지방 (57.6) 1,969.9 (45.0) 충남 ( 5.0) ( 4.0) 주 : 괄호속은비중 < 표 3-3> 지역별공공지원이필요한주택소요의전망 (2003년~2012년) ( 단위 : 천가구, 천호, %) 구분 최저주거기준미달가구 공공지원주택소요가구 국민임대주택의배분 전국 3,344.0 (100) 1,490.3 (100) 1,000 수도권 1,126.9 (33.7) (48.8) 지방 2,217.1 (66.3) (51.2) 충남 ( 4.6) 15.3 ( 1.0) 10.3 주 : 괄호속은비중 < 표 3-4> 지역별주택공급계획 (2003년~2012년) ( 단위 : 천호 ) 구분 주택공급계획 전국전반기후반기 인구 1 천명당주택수 (2012) 수도권 5,000 (100) 2, , 지방 2,715.6 (54.3) 1, , 충남 2,284.4 (45.7) 1, , 충남 ( 4.2) 주 : 괄호속은비중 73

88 충청남도주택종합계획수립연구 구분 < 표 3-5> 지역별택지수급계획 (2003 년 ~2012 년 ) 공공개발택지소요 기지정택지 공공택지추가개발계획 전반기후반기계 ( 단위 : 천평 ) 전국 130,000 34,750 36,000 59,250 95,250 수도권 70,600 17,725 18,950 33,925 52,875 지방 59,400 17,025 13,750 28,625 42,375 대전 충남권역 9,750 3,600 1,300 4,850 6,150 주 : 주택당택지원단위는전반기 47.5평, 후반기 57.5평을적용 제2차계획 ( 안 ): 2013~2022( 수립중 ) 주택정책의비전과목표 - 비전 : 더나은주거환경, 행복한주거생활 ( 모든국민이적정한주거비용으로안정된주거생활을영위할수있는기회를제공하고품격있는주거문화를향유할수있는생활공간을제공 ) - 목표 : 주거복지향상, 주택수준및주거환경개선, 주택시장안정 주택정책의방향 - 여건변화에따른정책패러다임전환과세부목표 지금까지 패러다임전환 앞으로 세부목표 일부무주택, 저소득층 전국민 보편적주거복지실현을위한 주택중심 가구중심 촘촘한주거안전망구축 물리적환경중시 물리적 + 사회적환경고려 커뮤니티중심의 단순개념 ( 사는집 ) 복합개념 ( 생활권 ) 살기좋은주거환경조성 신규공급중시 건설 + 재고관리중시 주택품질제고를위한 주택의양적확대 주택의질적향상 주택공급및관리강화 공급자중심수요자중심수요맞춤형주택공급체계구축 직접규제, 사후대응중심시장기능정상화, 사전대응중심지속가능한주택시장대응체계확립 74

89 제 3 장관련정책및해외사례 주택수요전망 년 39.9 만호 -> 2022 년 38.8 만호, 연평균 39.0 만호 - 수도권연평균 21.7 만호 (55.7%), 비수도권 17.3 만호 (44.3%) - 주택수요변동구간설정 : ± 5.8 만호 * 주택시장여건변화에적정하고유연하게대응할수있는기반마련 - 공공임대주택수요전망 : 2013~2022 년까지총 118 만호, 연간 11.8 만호 * 수도권 57.5 만호 (48.8%), 비수도권 60.4 만호 (51.2%) 세부목표별추진전략 - 보편적주거복지실현을위한촘촘한주거안전망구축 * 주거복지사각지대해소및서비스확대 * 공공임대주택공급방식다양화및효율적관리 - 커뮤니티중심의살기좋은주거환경조성 * 커뮤니티활성화와사회통합적주거환경조성 * 지역주민이중시되는주거지재생유도 - 주택품질제고를위한주택공급및관리강화 * 생활밀착형주택품질향상및미래형주택공급유도 * 체계적인재고주택관리강화 - 수요맞춤형주택공급체계구축 * 주택수요에맞는주택공급계획수립 * 다양한방식및유형의주택공급유도 - 지속가능한주택시장대응체계확립 * 주택시장관리정책수단의체계화 * 주택시장모니터링및통계기반강화 * 서민주택금융의운용및역할개선 * 주택산업다양화및미래형주택산업육성 75

90 충청남도주택종합계획수립연구 (2) 국토교통부연차별주택종합계획 2012년도주택종합계획 주택시장정상화적극추진 - 주택거래정상화 - 전월세시장안정 - 수요다양화에부응한안정적공급기반마련 - 주택통계개선을통한모니터링강화 서민주거복지지원강화및주거환경개선 유지관리활성화 - 소득별 세대별맞춤형주거지원확대 - 임대주택공급활성화및임차인자활지원 - 재정비사업의원활한추진지원 - 주택유지관리강화및친환경주택공급확대 주택시장을반영한다양한주택공급 - 관련제도개선및지원방안강구 < 표 3-6> 시도별주택건설계획 (2012) ( 단위 : 천호 ) 임대주택 분양주택 구분합계국민 소계기타소계공공주택민영주택영구임대전국 충남 자료 : 국토교통부 (2012) 2012 년도주택종합계획 2013년도주택종합계획 과도한정부개입 / 규제를완화하여시장자율조정기능회복 - 주택시장여건변화를반영한맞춤형주택공급추진 - 세제, 금융, 청약제도개선을통해유효수요의주택구입여건개선 보편적주거복지실현을위한다양한주거지원서비스제공 76

91 제 3 장관련정책및해외사례 - 임대주택공급은철도부지 / 국공유지등을활용, 매입 / 전세방식확대등도심내공급위주로전환 - 주택바우처도입, 전세 / 구입자금융자등저비용고효용의주거서비스공급확대로주거복지사각지대해소 - 대학생, 신혼부부, 고령자등생애주기별주거지원강화 주택재고증가및노후화진행에대한정책대응강화 - 지역특성을고려한다양한재정비방식활성화, 재정비사업의공공성강화 - 친환경 / 고효율주택건설확대, 리모델링활성화등효율적유지 / 관리방안마련 < 표 3-7> 시도별주택건설계획 (2013) ( 단위 : 천호 ) 임대주택 분양주택 구분합계국민 소계기타소계공공주택민영주택영구임대전국 충남 자료 : 국토교통부 (2013) 2013 년도주택종합계획 (3) 관련계획 제3차충청남도종합계획수정계획 (2012~2020) 기조및목표 - 행복한변화, 새로운충남 : 균형있는지역발전, 내실있는산업경제, 활력있는농어촌, 함께하는교육복지, 매력적인문화 환경 주택및주거환경부문의추진전략 -근심없는주거 복지 평생교육실현 : 안정적인에너지절약형주거환경조성 주거환경분야세부추진시책과주요사업 - 사회경제적변화에대응한다양한주택공급 - 주거복지정책강화, 주거환경개선 - 지역경제, 지역사회개발과주택정책연계 - 주택거버넌스구현 77

92 충청남도주택종합계획수립연구 추진시책 세부시책및개발사업 다양한주택유형개발및주거단지조성 사회경제적변화에따른다양한주택공급 ( 다양한연령층, 소득계층, 1인가구, 노인가구 ) 친환경전원주택단지조성 ( 금산군, 서천군, 청양군 ) 전원주택마을조성 ( 아산시, 서천군, 청양군 ) 농촌빈집주택활용사업 ( 귀농자프로그램과연계한주택공급, 도시 주민들에게세컨드하우스 (second house) 구입 임대기회확대 ) 최저주거기준미달가구를위한대책 ( 임대주택및기존주택지재개발, 주거복지정책의강화 주거환경개선사업, 주거보조프로그램, 자금대출등 ) 노령화에따른노인주거복지프로그램연계 ( 고령친화적주택단지조성, 복지프로그램과연계, 무장애주택확충 ) 주택노후화에따른주거환경개선 기성시가지의주거환경개선사업, 주택개량사업 지역차원의주택정책프로그램개발 지역경제개발차원의개발방식도입 주택정책 사회복지정책및지역사회개발프로그램과통합연계 지역차원에서의커뮤니티중심의종합적인재생사업추진 주택거버넌스의구현 주택거버넌스구현을위한효과적인집행체계구축 주택개발사업과정에서다양한주민참여체계구축 2) 관련법규 주택관련법규는기본법으로주택법이있으며, 관련법규로국토의계획및 이용에관한법, 도시및주거환경정비법등이있음 분야별세부적인관련법은다음그림과같음 78

93 제 3 장관련정책및해외사례 자료 : 국회입법조사처 (2008) 현행법률의주요내용과쟁점 < 그림 3-2> 주택관리및건설분야관련법률 79

94 충청남도주택종합계획수립연구 < 표 3-8> 주택건설및관리에관한법령내용 구분목적주요내용 주택법 국토의계획및이용에관한법률 도시및주거환경정비법 임대주택법 택지개발촉진법 도시개발법 보금자리주택건설등에관한특별법 쾌적한주거생활에필요한주택의건설 공급 관리와이를위한자금의조달 운용등에관한사항을정함으로써국민의주거안정과주거수준향상을도모함 국토의이용 개발과보전을위한계획의수립및집행등에필요한사항을정하여공공복리의증진을목적으로함 주거환경이불량한지역을계획적으로정비하고노후 불량건축물을효율적으로개량하기위하여필요한사항을규정함으로써도시환경을개선하고주거생활의질을높이는데이바지함을목적으로함 임대주택의건설 공급 관리와주택임대사업에필요한사항을정하여임대주택건설을촉진하고국민의주거생활을안정시키는것을목적으로함 주택건설에필요한택지의취득 개발 공급및관리등에관하여특례를규정함으로써국민주거생활의안정과복지향상에기여함을목적으로함 도시개발에필요한사항을규정하여계획적이고체계적인도시개발을도모하고쾌적한도시환경의조성과공공복리의증진에이바지함을목적으로함 보금자리주택의원활한건설등을위하여필요한사항을규정함으로써저소득층의주거안정및주거수준향상을도모하고무주택자의주택마련을촉진하여국민의쾌적한주거생활에이바지함으로목적으로함 자료 : 울산광역시 (2010) 주택종합계획을수정 가필 주거실태조사, 주택종합계획의수립및주거수준향상을위한방안모색등을제도적으로규정하고있으며, 주택기금에대한사항등을규정하여원활한주택공급의틀을제시하고있음용도지역지구제등에관한사항과건폐 용적에관한사항등을규정하여건축물의입지에관한내용을규정하고있음 도시 주거환경정비기본계획과정비구역지정기준, 정비방법, 절차등에관한사항등을규정하고있음 건설임대주택과매입임대주택에관한사항과임대주택의건설재원, 택지의우선공급등원활한임대주택건설사업이가능하도록택지의공급과건설재원등에관한사항을규정하고있음 택지개발예정지구의지정에의한택지개발사업과정에관한내용을규정하고있음 도시개발구역의지정등을통해민간부문의도시개발을활성화하고, 수용 사용 환지방식등다양한개발방식을허용함으로써다양한형태의도시개발을촉진할수있도록관련내용을규정하고있음 보금자리주택, 보급자리주택지구및사업등에관하여규정하고있으며, 건설계획및재원, 세금감면혜택등보금자리주택의활성화를위한각종내용을규정하고있음 80

95 제 3 장관련정책및해외사례 충청남도주택관련조례 < 표 3-9> 충청남도주택관련조례및규정 명칭 1 제정 2 목적 3 내용 충청남도농어촌주택사업운용관리조례 충청남도공영개발사업주택등분양규정 충청남도농어촌주택사업운용관리조례시행규칙 충청남도영구임대주택운영및관리규정 충청남도주택조례 년 2 농어촌주택사업을효율적으로수행하기위해그자금의조성과운용에관한사항을규정 3 자금운영, 자금신청, 융자및보조조건명기 년 2 지방공기업법제 11 조및공영개발사업운영조례제 2 의규정에의거, 충청남도종합건설사업소가시행하는주택 점포 복리시설 상업용지 공공시설용지의분양방법과그절차등에관한사항을규정 3 주택분양 : 건설원가산정, 분양가격결정, 분양방침결정, 분양대상자, 분양방법, 국민주택등의일반 / 특별 / 단체분양등의방법 절차점포 복리시설및용지분양 : 분양원칙, 원가산정기준, 분양가격 공고 계약체결등의절차분양관리 : 분양대금수납, 연체료, 분양계약해제, 분양대금반환등의조건, 절차 년 2 충청남도농어촌주택사업운용관리조례시행에관해필요한사항을규정 3 채권관리관지정, 채권관리부비치, 융지금대여협약사항명기 년 2 주택공급에관한규칙제 31 조제 5 항의규정에의거, 영구임대주택의입주자격, 입주자선정및관리등에관한사항과입주계약, 입주자관리, 퇴거요건, 특별수선충당금의적립및관리비보전등에관한세부적인사항을규정 3 공급대상및공급대상의자격제한입주 ( 대기 ) 자선정, 입주계약절차입주자관리, 임대보증금및임대료, 기본거주기간, 퇴거, 특별수선충당금적립등의명기 년 2 주택법및동법시행령에서위임된사항과그시행에관해필요한사항을규정하여종합적이고계획적으로추진함으로써도민의주거생활안정과주거복지향상에기여 3 연도별주택종합계획및 10 년단위주택종합계획의수립및내용주택건설기준 ( 단지및주동계획, 옥외공간계획, 지붕및옥탑, 복리시설의옥외광고물계획, 설비계획및우수계획, 주차장계획, 주차장계획 ) 주택관리 ( 우수감리자선정, 친환경우수공동주택단지선정 ) 주택정책심의위원회설치등 81

96 충청남도주택종합계획수립연구 시도 ( 제정 ) 서울 (1998년) 대구 (2006년) 인천 (2009년) 대전 (2009년) 경기도 (2005년) 충청남도 (2006년) 1 목적 / 2 범위 1 주택법에서위임한사항과시의주택정책에관한기본적인사항을구체적으로정함으로써시민의주거안정과주거수준의향상에기여 2 ( 기술없음 ) 1 주거생활안정과주거복지수준향상에기여하기위해주택법에서위임한사항과그시행에필요한사항을규정 2 ( 기술없음 ) 1 서울시내용동일 2 ( 기술없음 ) 1 서울시내용동일 2 ( 기술없음 ) 1 주택법및동법시행령에서위임된사항과그시행에관해필요한사항을규정 2 주택법제 16 조규정에의해사업계획승인을얻고자하는공동주택과그부대시설및복지시설 1 주택법및동법시행령에서위임된사항과그시행에관해필요한사항을규정하여, 종합적이고계획적으로추진함으로써도민의주거생활안정및주거복지향상에기여 2 상동 < 표 3-10> 타시도주택조례와의비교 주요내용 1 시의책무 2 시민의노력 3 주택종합계획및주거실태조사 4 공공주택공급및주거비보조 5 민간임대주택사업지원 6 임대주택비율 7 임대주택매입 8 주거환경조성및주거환경개선지원 9 소규모공동주택의안전관리지원 1 주택종합계획의수립 2 10 년단위계획 주거수준의목표 명기 3 주택정책심의위원회설치등 4 작은도서관설치 1 시의책무 2 주택종합계획수립 3 우수공동주택단지선정 4 주택정책심의위원회설치등 1 시의책무 2 주택사업자의노력 3 주택종합계획수립 -10 년단위계획의내용에 주거수준의목표 명기 4 공공주택공급 5 주거환경조성 6 주택정책심의위원회설치등 1 연도별주택종합계획및 10년단위주택종합계획의수립및내용 2 주택건설기준 ( 단지및주동계획, 옥외공간계획, 지붕및옥탑, 복리시설의옥외광고물계획, 설비계획및우수계획, 주차장계획, 주차장계획, 방범계획권고, 주택입주자모집시첨부서류 ) 3 주택관리 ( 우수감리자선정, 친환경우수공동주택단지선정, 안전관리비용 ) 4 주택정책심의위원회설치등 1 연도별주택종합계획및 10년단위주택종합계획의수립및내용 2 주택건설기준 ( 단지및주동계획, 옥외공간계획, 지붕및옥탑, 복리시설의옥외광고물계획, 설비계획및우수계획, 주차장계획, 주차장계획 ) 3 주택관리 ( 우수감리자선정, 친환경우수공동주택단지선정 ) 4 주택정책심의위원회설치등 82

97 제 3 장관련정책및해외사례 3) 관련정책동향 (1) 국내주택정책동향 주택정책의구분 - 시장중심모델 : 정부개입극소화, 자유시장경쟁원리작동유도 - 국가통제모델 : 정부가주택직접공급등통제력행사 주택정책수단 - 공급정책, 수요정책, 규제정책 기준지표시장중심국가통제 전반적주택건설실적분양주택우선임대주택우선 공급정책 공공부문의건설실적분양주택우선임대주택우선 주택의규모별건설실적중대형우선소형우선 주택공급방법과효과 총량적공급과필터링효과 노후주택수선과주거취약계층지원 수요정책전세자금및임대료지원소극적지지적극적지지 규제정책가격, 임대료, 거래, 청약자격등규제완화규제강화 역대정권별부동산환경 구분 경제여건 국민의정부참여정부이명박정부 저성장 저성장물가급등 저성장물가급등 경제성장률 (%) 물가상승률 (%) 건설투자증가률 부동산과제 건설경기부양 주거복지실수요자중심정책개편 건설경기회복전세난 83

98 충청남도주택종합계획수립연구 역대정권별부동산정책 구분 국민의정부참여정부이명박정부 정책목표 경기활성화, 규제완화, 임대공급확대 투기억제, 서민주거안정 규제완화, 공급확보 정책방향 주택경기활성화, 실물경기부양, 외국인시장개발 사후적투기억제, 실수효자중심공급체계구축 규제철폐, 시장자율 조세강화 양도세, 취등록세완화 실거래가중심의과표체계, 다주택소유자중과세 취등록세인하, 양도세과세한시적면제및완화, 종부세율인하 세부정책 거래규제 공급확대 인허가구역해제 부동산금융상품화, 토지공개념완화 투기과역지구토지거래허가제 투기과열지구해제, 재건축규제완화 2 기신도시보금자리주택 가격규제 분양가자율화 분양가상한제, 채권입찰제 - 정책성과 분양과자율화, 국민주택기금확대, 국민임대주택건설, 최저주거기준수립 절대량부족해소, 국민임대확대, 실거래가중심의과표체계, 보유세강화 취등록세및 DTI 규제한시적완화, 토지이용규제완화 주택보급률 (11 년 ) 총주택건설수 ( 만호 ) (~12 년 ) 공약집에서드러난박근혜정부의주택정책방향 - 역대정부와의주택정책의차별성은이전의정부와는다르게렌트푸어, 하우스푸어대책 등수요정책을강조하고있음 84

99 제 3 장관련정책및해외사례 - 또한, 주거복지의보편성을강조하여주거복지기능을강화하는주택정책 ( 생애주기별주거복지 ) - 국가의규제는완화하는방식의주택정책을펼침 - 공급측면에서는주택시장의자율성을강화하고, 이를위해규제완화정책을펼칠것으로예상됨 - 반면공공임대주택의공급을늘리려는정책공약을제시하고, 수요의측면에서는주거복지를강화하려는노무현 / 이명박정부의중간적위치의정책수단을강구할것으로예상됨 박근혜정부의서민주거복지현황및문제점 - 10년이상안정적거주가가능하고저렴한장기공공임대주택재고는절대부족 - 건설후 15년이상경과된주택이 633 만호로주택노후화에따른주거환경악화우려 - 1인당주거면적이협소한경우등최저주거기준미달가구가 125 만호로전체의 7.2% - 저소득임차가구의주거비부담이과다 - 저출산 고령화등인구구조의변화, 맞벌이 독신가구의증가등새로운주택수요에대응하는주택공급이절대부족 박근혜정부의서민주거복지강화계획 : 수혜자중심의보편적주거복지 - 총량계획기준을준공으로전환하여공공주택연 13만호공급 - 철도부지, 유휴국 공유지, 미매각공공시설용지등도심내공공이보유한저렴한토지를활용하여행복주택공급 - 주거비보조, 기금지원, 개량자금지원등수요자지원방식을확대하여임대주택공급시차에따른사각지대해소 - 고령화등인구구조변화에대한대응과생애주기상취약시기에직접지원을강화하여정책수혜의누수현상방지 - 임대주택임차인복지증진을위한통합적관리지원체계구축등공공임대주택관리의공공성강화 85

100 충청남도주택종합계획수립연구 (2) 해외주택정책동향 일본 - 제2차세계대전직후일본의주택부족호수는 420 만호에달함, 정부는간이주택건설등의응급대책을펼침 년주택금융공고 ( 現주택금융지원기구 ), 1951 년 공영주택법, 1955 년일본주택공단 ( 現도시재생기구 ) 의설립으로, 공적자금에의한주택공급체제의 3축확립 년 주택건설 5개년계획 수립을통한주택건설추진으로주택의양확보 년에는주택총수가세대총수를상회하는수준에도달하여, 전후 20년간이어진주택부족해소, 이후 주택의질향상 으로초점이동 년 6월 주생활기본법 제정을통해현재및장래에국민의풍요로운주거생활의실현을위한이정표마련, 동법하위계획에서는목표와시책의효과를알기쉽게나타낸성과지표를작성하여, 달성상황을정량적으로측정 - 최근에는임대주택의공급을늘리기위해, 임대인의세입자선택권리보호및주택임대산업의전문화및육성방향으로제도가이동하고있음 < 정기차가제도도입 > - 2차대전이후의주택부족기에는임대차존속 ( 최소 1년최장 20년으로보호 ) 과임대료상한규제를통해임차인보호제도를시행상대적으로위축된임대인권리를보호하기위해, 1991년차지차가법 ( 借地借家法 ) 1) 을제정 - 그러나동법도민간임대주택의공급위축을초래한다는판단하에, 주택의임차와관련하여 2000년 3월 1일부터임차인의재계약요구권이배제된 정기차가제도 ( 定期借家制度 ) 2) 를도입 - 동제도의도입으로월세제도의정착과이로인한주택임대관리회사의성장이촉진됨 - 동제도에임대료금액이나인상액제한등의규제는없으나, 임대차계약기간을정했을때정당한사유가있을경우에만임대인은임대계약갱신을거절할수있도록하여, 임차인을보호하고있음 1) 차지차가법 ( 借地借家法 ) : 토지와건물의임대차계약에관해정한법률. 종전의차지법, 차가법에서는전시중이라는특수상황을배경으로한약자보호제도로서임차인측의권리에중점을두었음. 그때문에본래자유롭게이뤄져야할부동산임대차계약에대한억제요소로작용하여, 신규임차계약을억제하고토지의고도이용을방해하는요소가되어버림 2) 정기차가제도 ( 定期借家制度 ) : 종전법률의, 임차인을사회적약자로보아보호해야한다는시각에서탈피해, 임대인과임차인이대등한관계에서계약을맺는것으로봄. 따라서계약기간, 임대료등이당사자간의합의에의해이뤄지며원칙으로재계약이없는것에서출발함 86

101 제 3 장관련정책및해외사례 < 표 3-11> 주생활기본계획 ( 전국계획 ) 의목표 성과지표 기본시책 목표양질의주택재고형성및장래세대로의승계 목표달성상황을나타내는성과지표 1 새로운내진기준적용률 2 공동주택공용부분유니버설디자인화 3 에너지절약대책률 4 리모델링실시률 5 적정한수선적립금을설정하고있는맨션의비율 기본적인시책 -내진진단 내진개수의촉진, 건축규제의적절한운영 -유니버설디자인화의촉진 -에너지절약성능등주택환경성능의향상 -장기우량주택의보급촉진, 적절한유지관리, 리모델링의촉진 -맨션의계획적수선촉진, 노후화된맨션의재생촉진 양호한거주환경의형성 6 중요밀집시가지의정비률 7 지진시위험한대규모성토조성지의수 -기반정비와규제완화의일체적추진으로밀집시가지의정비 -택지내진확대책, 침수대책, 토사재해대책등의추진 -건축협정활용등에의한양호한가로, 경관, 녹지의유지및형성 -도심주거의촉진, 뉴타운재생의지원 국민의다양한주거요구가적절히실현될수있는주택시장환경의정비 8 주택성능표시의실시률 ( 신축 ) 9 기존주택의유통분담 10 주택의이용및활용기간 11 육아세대의유도거주면적수준달성률 -주택성능표시제도, 분쟁처리시스템, 기존주택의합리적인가격산정등시장환경정비 -장기고정형론등안정적으로공급되는주택금융시장의정비 -세제상조치의활용등에의해무리한부담없이주택취득의지원 -자가주택의임대화촉진, 제2의지역거주정보제공, 육아지원등 -기술개발등의추진, 지역재를활용한목조주택생산체제의정비 주택확보에특히배려가필요한사람의거주안정의확보 12 최저주거면적수준미달률 13 고령자가있는주택의베리어프리화률 -저소득층에공평하고적절한공영주택의공급 -공공임대주택의일체적운용및유연한활용추진 -고령자, 장애인등에게민간임대주택에관한정보제공 -고령자임대주택의공급, 공적주택과복지시설의일체적정비 자료 : 사회경제적변화에따른충남주택정책방향, 충남발전연구원 ( 임형빈, 2010) 87

102 충청남도주택종합계획수립연구 독일 - 제2차세계대전후의심각한주택부족상황하, 1950 년및 1956 년 주택건설법 에따라연방정부, 주 ( 州 ) 정부, 시군은주택을보급할의무를부여받음. 3) 동법은독일통일이전의사회적주택건설지원체제의근간이됨 년대지속적으로임대료가급등하자 1971년에는 임차법 을통과시켜민간임대주택뿐만아니라사회임대주택도임대료통제를받도록함 년대이후 30년에걸쳐 2001 년주택임대차관련규정을민법전에포함시켜, 임대차관계의존속기간을당사자간의합의로결정함 - 특히통일은독일주택정책변화에큰계기로작용함. 40만명이상의구동독근로자의구서독이주로인해, 정책은새로운국면을맞게됨. 이후독일주택시장의문제중심은구서독지역의주택부족문제로이동 - 시급한주택난해결을위해새로운주택건설지원프로그램을신설함. 동프로그램에서사회주택제도를확충함 * 1989 년중산층을위한민간임대주택건설촉진을위한융자지원실시 * 1990 년신규주택 100 만호건설계획책정및주택건설용이화법, 주택수당법제정 - 지방정부는저리의융자지원을실시 * 민간임대업자는감가상각지원등다양한조세지원및양도소득세면제 년에는 제2 차주택건설법 을폐지하고, 사회적주거공간조성법 (WoFG) 을신설. 동법에서는 주거의사회적보호 를제1 목표로다음의 4가지를들고있음 1 목표대상설정 : 기존의 광범위한국민층에공급 에서, 빈곤세대 ( 저소득자, 고령자, 다자녀세대, 편부모세대등 ) 에공급 을우선 2 연방 주의역할분담 : WoFG 제정이후, 연방의역할은크게후퇴, 보조방식결정등의담당을주 ( 州 ) 에위임. 시장의실정에대응하는 유연한주택정책 을추구 3 비용집세원칙폐지 : 조성주택의집세액설정원칙책정도주 ( 州 ) 에위임 3) 독일주택정책의입법권한은연방과주 ( 州 ) 의경합적관할사항으로, 연방 - 주 - 시군 의 3 층구조에서이뤄짐. - 연방정부 (Bund) - 주정부 (Land) - 시군 (Gemeinde) 자료 : Wikipedia 88

103 제 3 장관련정책및해외사례 4 시구 ( 市區 ) 재생시책과의연계 : 사회적조화가이뤄진주민구성에의한주거지구형성 (Social Mix) 이새롭게정책목표로제시됨, 연방과주는공동으로 1999년시작된통합근린개발지원프로그램 사회적도시 (die soziale Stadt) 4) 와의연계를의식하여, 동프로그램의대상지역에서는타깃그룹의주거상태를개선가능한경우에는재고개선에공적보조가가능하게됨 영국 - 영국은산업혁명이후 (19C 중반 ) 의급속한산업화및도시화에기인한도시문제의해결을위해주택정책을도입함 - 1차세계대전 (1915 년 ) 과 2차세계대전 (1939 년 ) 시기에임대료통제제도도입 - 2차세계대전후, 지방정부보조금을투입하여임대주택을공급, 1970 년대초반에는주택수급균형이달성됨 - 영국주택정책은역사적 내용적으로크게 7단계로변천해왔음 1 19C 와 20C 초, 주택문제의발견과해결을위한실험단계 2 2차대전이후지방정부중심의주택건설 (1945~1954) 3 슬럼제거와재건설 (1955~1968) 4 주택의관리와보수 (1969~1997) 5 공급자중심의재정지원에서수요자차원의지원금정책 (1971~1997) 6 주택부족으로인한국가의주택공급관여 7 노동당정부의커뮤니티중심의지속가능한공동체 (1997~ 현재 ) 년대들어자가보유율은하락하고지방정부의임대주택비율도감소하였음 - 이를주택조합에의한사회임대주택과민간임대주택이보완하는추세임 - 사회임대주택은주택조합, 지방정부, 지방정부의외주관리업체로구성되며, 민간임대주택은 89% 가개인임 년자가보유율은 65%, 임대는 35%( 주택조합 + 지방정부임대 18%, 민간임대 17%) - PIR 은지속적으로증가하여 2010 년에는 7.1 에달함. 이는 1990 년대후반의 2배수준임. RIR 은 50% 수준으로높은편임 4) 사회적도시 (die soziale Stadt)": 1 도시기반이노후화한도심, 도심주변부 2 녹지부의대규모주택단지 ( 특히구동독지역의거대단지 ) 3 기타, 거주자층편재로인해사회적과제를안고있는지역을대상으로실시함. 전국적으로약 300 지역이대상지역으로지정됨. 89

104 충청남도주택종합계획수립연구 프랑스 - 사회적측면뿐만아니라경제적인측면에서주택부문이중요한역할을하기때문에주택시장에공공기관의참여가정당화됨 - 19세기에는위생문제로정부가개입했고 1차세계대전이후임대료를규제 - 주택부문에대한국가의재정적개입은 2차대전이후임 년에는임대료인상이허용되었고저소득가구를위한주택수당 (allocation du logement) 이도입됨 년부터주택건설에대한지원은감소하고주택수당 (allocation du logement) 이강조되었음 - 거시적으로 1950 년대중반부터 70년대사이에대량으로주택이공급됨 년에저소득 / 중간소득가구들의주택구입을위해새로운보조대출이도입됨 - 프랑스경제가개방됨에따라점차적으로국가가직접적인재정개입에서물러나빈곤가구들에정책지원노력을집중하고민간에의한재원조달을모색 - 사회통합계획 (Plan de la cohesion social) 과구조계획 (Plan de la rescue) 은사회 ( 공공 ) 임대주택의생산을연간 100,000호까지증가하기위해실행되었지만, 장기간그목표를달성하지못함 년에는임대료지수인 Rent Reference Index 도입 미국 - 미국의주택정책역사가정확히언제시작되었는말하기어려우나아마도 19세기의사회개혁자들의노력이그시작이라고볼수있을것 : Jon Griscom 의 1845 년 뉴욕노동자들의위생상황 에관한보고서등이 1867 년의뉴욕임대주택법 (New York Testment House Law) 등의제정에영향을미침 - 임대주택과관련하여서는 1937 년에주택법 (House Act) 이라는공공주택제도 (public housing system) 에관한획기적인법안을입법하였음 년의주택법은 모든미국가정에거주할만한주거시설을갖춘주택 (decent home) 과적절한수준의주거환경의제공을여전히공식적인국가의주택정책목표로삼고있음 년최초의수요측면의임대료보조금도입등일련의정책변화가이루어짐 년주택지역개발법은 Section 8 New Construction and Rehabilitation 과 Section 8 Existing 이라는유사하나내용이상당히상이한 2개의주택프로그램을낳음 90

105 제 3 장관련정책및해외사례 - 임대주택에있어서주목할만한정책은조세감면정책임 : 1981 년레이건정부는조세삼각정책의일환으로임대주택에대해매우호의적인세제혜택을부여 년이후임대주택세액공제프로그램이대두하기시작 : 한계세율 (marginal rates) 인하로이러한공제로부터얻는가치가더낮아짐 - 현재주택시장의 70% 이상이자가점유의단독주택 : 자가점유주택중약5% 만이다가구주택 2. 해외사례 1) 일본의주택정책사례 (1) 주거복지시책 - 주택안전망 (Safety Net) 주택안전망 - 주택곤궁자가각각의소득, 가족구성, 신체상황에적합한주택을확보가능하도록한사회적장치로고령화, 저출산및저소득층에대한대응이종합적으로구성됨 고령화대응 - 종합적무장애화 (Barrier-Free) 추진 : 2015 년까지총주택재고의 20% 달성목표 - 고령자대책을위한법제정비 : 년 고령자의거주안전확보에관한법률 ( 略고령자거주법 ) 제정공포 2 대책 : 고령자의입주를거부하지않는임대채무보증, 고령자원활입주임대주택의임대채무보증제도, 고령자용우량임대주택의공급촉진, 종신건물임대차제도, 고령자본인의무장애화추진, 고령자지원센터지정 - 복지의료시설과의연계강화 : 1 고령자주생활지원체제 2 개호 ( 介護 ) 지원주택공급 91

106 충청남도주택종합계획수립연구 저출산대응 - 넓고여유있는주택입주지원 - 직주 ( 職住 ) 근접으로육아가용이한도심거주추진 - 주택과육아지원시설의일체적정비 (2) 시사점 가정폭력피해자, 범죄피해자등대상자를세분화한주거지원시책정비 저출산고령사회와원도심재생의연계를고려한주거정책시도 민간임대주택산업이활성화될수있도록세제혜택과금융지원확대등의제도정비 민간임대주택사업자가택지구입시부담을줄일수있도록토지임대부임대주택 5), 준 ( 準 ) 공공임대주택 6) 등의도입을고려할필요있음 임대주택리츠의수익성이개선되어부동자금이유입될수있도록공공부문의리스크분담방안을마련할필요 대형사업자의시장지배력강화에대비하여상대적약자인임차인보호를위한제도정비필요 - 일본은주택보급률이 110% 에도달하기전까지임차인의계약갱신률, 임대료규제등강력한임차인보호정책을유지했음. - 이를위해서는, 임차인보호를위한계약갱신청구권, 임대료인상률상한제, 월세보조금등의도입이필요함 5) 토지임대부임대주택 : 임대주택사업자가정부로부터토지를임차해임대주택을건설 공급할수있도록하는제도 6) 준 ( 準 ) 공공임대주택 : 민간임대주택에대해세제 금융지원을확대하는동시에공공임대주택수준으로임대료상한을규제하는제도 92

107 제 3 장관련정책및해외사례 < 표 3-12> 주택안전망 (Safety net) 고령자 장애인 외국인 육아세대 편모 / 편부가정세대 가정폭력피해자 범죄피해자 전쟁부상자 / 원폭피해자 홈리스 생활보호대상자 해외전쟁귀환자 한센병요양입소자 등 1 생활에적합한주택의취득, 개수, 이사지원 1주택론금리우대 2사망시일괄상환형융자 3주택론채무보증 4무장애개수에대한우대세제 5마이홈차입제도 1 고령자원활입주임대주택제도 2 민간임대주택에입주하기쉬운환경의정비 2고령자전용임대주택제도 3안심임대지원제도 4지역우량임대주택제도 *1 5집세채무보증제도 6 종신건물임대차계약 1 공공임대주택의무장애화 *2 2 공공임대주택에입주하기쉬운환경정비 가 ) 공공주택 1 인입주 3 공공임대주택에서생활하기편한환경조성 나 ) 공공주택입주수입기준의완화 다 ) 공공주택우선입주 *1 3공공임대주택의복지환경정비가 ) 신체상황변화등에대응한거주자이동 나 ) 실버하우징프로젝트 다 ) 톨렉티브주택 라 ) 그룹홈 마 ) 복지시설등의일체정비 자료 : 일본국토교통국 高齢者 障害者等の住まいの確保 住宅セーフティネット 주 1 : [ 지역우량임대주택공급 ] 및 [ 공영주택우선입주 ] 의대상세대는, 각지방공공단체가지역정보를감안하여결정. 주 2 : 무장애 (Barrier-Free) 공공임대주택에는, 고령자와장애인이외의세대도입주가능 93

108 충청남도주택종합계획수립연구 2) 독일 (1) 주택정책 독일주택정책목표는소득계층에따fms 적절한양과질의주택공급에있음 충분한주택보급 바람직한주거상태유지 적절한주거비부담 을주요축으로, 기본적으로민간이시장의중심역할을담당하도록유도함. 단, 주택의사회성을감안하여공공개입과규제로시장안정을도모 독일은 1960년대부터민간자본과민간개발업자가주택공급을주도하는민간주도형주택정책시행. 그결과, 민간임대주택비율이약 43% 로민간임대의비중이매우높음 ( 공공부문이직접건설하는주택은전체의 2% 전후 ) 민간임대사업자에게는양도소득세면제 독일의주택정책은강한지역성을특징으로하고있어, 주및하위지자체는독자적인주택정책을전개하여연방정책에대해일정한독립성을지니고있으며, 연방정부는사회주택 (Sozialwohnung) 건설을시장경제에위임하는방향으로, 주와시군은부족분을메꾸는형태로사회주택건설을지속적으로추진해옴 시군은주택소유자 ( 건설주 ) 와의계약에의해사회주택의입주자지정권을갖고있어, 시군이외국인및저소득층에대해사회주택을제공. 하위지자체가갖고있는물건은주택정책에서중요한요소임 주택은지원방식에따라공공지원주택, 세제우대주택, 자유주택으로구분되며, 이중, 공공지원주택과세제우대주택이사회주택 (Sozialwohnung) 7) 에해당 사회주택은프로그램유형및보조금크기에따라소득제한또는임대료상한을적용하는규제기간 (12년 ~20년 ) 정함. 규제기간이후, 주택소유자는자유롭게임대및매매가능 - 사회주택 (Sozialwohnung) 총수는 1987 년 390 만호에서 2001 년 180 만호로일관되게감소 7) 사회주택 (Sozialwohnung): 일정기간동안공공임대주택역할을하다가민간시장에서유통됨. 공급주체는주로비영리민간법인등이지만, 개인도투자에참여가능. 사회주택은공공의지원을받는대신일정기간이길게적용되며, 공급대상조건도엄격하게제약해, 소득, 고령자, 장애인, 다자녀가구, 동독 / 동유럽이주가구, 외국인노동자등특정조건을갖춘가구로입주자격을제한하는경우가많음. 임대료, 보조금등에따라제 1 촉진, 제 2 촉진, 제 3 촉진유형이있음. 94

109 제 3 장관련정책및해외사례 보전적도시갱신 의이념하, 노후주택에대해서는 1970년대후반부터전면철거후개축하는수법에서기존주택의개선 근대화수법으로이동, 주택근대화에관해연방정부에의한보조는폐지되었으나 (1980년대), 주및시군에따라공적보조와규제 ( 집세규제 ) 를하는곳도있음 2000년대부터는주택협동조합의역할을강화하여, 주택공급에대한보조에서사람에대한보조로정책방향전환 < 표 3-13> 독일공공주택유형분류 ( 정부지원정도및건설시기에따라 ) 제 1 지원주택제 2 지원주택제 3 지원주택제 4 지원주택 건설비, 경비에대한공적융자만받음 (1960 년대전후에보조금포함 ) 입주자는법정소득이하계층으로한정 가족수에따라소득상한기준차이 규모는 90 m2 제 1 주택보다거주자소득조건완화 건설비융자없이경비융자, 경비보조 제 1 주택에서 20% 확대가능 동구권, 개도국의이민자를위한주택 1989 년부터시행 임대료및입주자의자격기준에대해, 건축주가공공기관과협상하여융자원조의종류와액수를결정 자료 : 유럽의주택정책과친환경주거단지보조사례 도내부자료 (2012) 1994 년부터시행 임대료지불능력에따라임대료차등화하는주택 건축비융자 ( 기본지원 ), 임대료 ( 추가지원 ) 건설주체 : 민간 ( 기업및개인 ), 주택조합등비영리단체, 공공기관등 (2) 주거복지시책 독일주거복지의근간은모든계층에게적정수준의주거권을확보하는것뿐만아니라, 사회경제적취약계층에게인간다운삶을영위할수있는주거권을보장하는것임 임대주택의입주자선정및관리시, 공급대상은소득수준에의해결정되며, 구체적기준은지자체가결정함 공공의주택지원방법에는주택건설지원과주택수당지원, 주거수당이있음 주택수당지원 주택수당제도는 1965 년에도입됨. 임차가구및자가가구도제도대상임 ( 실제 수혜자의대부분은지역소득의 1/3 수준의저소득임차인 ) 95

110 충청남도주택종합계획수립연구 주택수당제도에서는임대료증가분의 2/3 만을지급하며, 이는임대료가소득의 15~25% 수준을넘지않게하기위함임 < 표 3-14> 독일주택제도의공공지원방법 주택건설지원주택수당지원주거수당 대상 : 계층 - 저소득층, 장애인, 젊은부부, 특수계층 ( 이민자, 난민 ) 무이자융자또는 15 년간매년체감식이자보조 대상 : 가구 건설비지원, 관리및운영지원 건설비지원의경우, 대개 10 년이상무이자융자 (10 년후부터이자납부 ) 대상 : 계층 - 저소득층 주택세입자의임대료보조, 주택소유자의이자비용 / 유지비보조 자료 : 유럽의주택정책과친환경주거단지보조사례 도내부자료 (2012) < 표 3-15> 독일의임대료인상제도 임대차계약시당사자간합의 임대인의인상요구 ( 임대인의허락필요 ) 구분 임대차계약상약정계단식임대료지수식임대료비교임대료주택개선운영비용증가 내용 계약약정에따라임대료인상일정한기간에임대료를단계적으로인상 연방통계청이조사하는가계물가지수에따라인상 임대료를인상하기위해서는임대료기준표, 임대료정보은행의자료, 전문가감정서, 최소 3 개의유사주택임대료현황등을인상근거로제시해야함 임대인부담비용의 11% 를연간임대료로전가가능해당비용만큼임대료에반영가능 자료 : 장영희 (2013) 외국의공정임대료제도현황및정책적시사점 부동산 FOCUS 통권 57 호 < 표 3-16> 독일의임대료규제체계 구분사회주택일반주택관련법률주택구속법독일민법 적용임대료 임대료산정기준 비용임대료 경상적비용 - 계약상합의된임대료 - 계단식임대료 / 지수식임대료 - 비교임대료 임대료기준표, 전문가감정서, 임대료정보은행자료, 3 개비교주택현황등을임대료인상근거로제시 자료 : 장영희 (2013) 외국의공정임대료제도현황및정책적시사점 부동산 FOCUS 통권 57 호 96

111 제 3 장관련정책및해외사례 자료 : 유럽의주택정책과친환경주거단지보조사례 도내부자료 (2012) 에서재인용 Bundesministerium f r Raumordnung, Bauwesen und St dtebau: Wohnungspolitik nach dem 2. Weltkrieg, Bonn 1990 S.6 < 그림 3-3> 독일의주택지원계통도 공공임대주택에는임대료상한제가적용되며, 민간주택에는비교임대료 8) 제도및인상률상한을적용함 ( 당사자의합의로결정 ) - 임대료는 3년간 20% 를초과해인상할수없음 임대차계약시, 임대기간을정하지않는것이원칙으로, 임대기간을정할때에는반드시사유를계약서에명시해야하며 9) 집주인이직접거주하거나철거등의사유가없으면임차인의계약갱신요청을거절할수없음 주거수당 저소득층대상의주거수당 (Wohngeld) 운영. 주거보조금은가족수, 소득, 주택의노후도등에따라차등하나, 통상월세의 10% 정도를보조, 베를린의경우 3만가구이상이수혜 8) 비교임대료 : 유사한종류, 크기, 설비, 위치, 상태의주택에대해지난 4 년간의임대료를토대로산정된임대료. 비교임대료를나타내는 임대료기준표 는유사한특성을갖는주택유형별로임대인, 임차인대표, 지방정부가 2 년마다작성. 9) 독일국민의약 55%( 민간임대 49%, 공공임대 6%) 가세입자로, 평균 13 년 ( 이중 25% 는 20 년이상 ) 을같은집에거주함. 우리나라의경우, 41% 가세입자로, 80% 가 4 년에 1 회이사 ( 이중 50% 는 2 년에한번이사 ) 함. ( 손낙구 (2011) 10 대와통하는부동산 참조 ) 97

112 충청남도주택종합계획수립연구 (3) 시사점 주택정책수립체계를명확히하여주민과가장가까운하위지자체가운영방침을수립, 이를통해지역고유의문제를반영한정책입안이가능하고, 상위지자체와의중복을피할수있음 취약계층에게지원되는보조는가족의규모, 주거권에적합한주거공간확보, 세입자보호, 취약계층을위한주거수당지급등대상및금액산정의체계화등으로, 이러한보조는주거보장의의미를넘어선택의자유확대라는의미까지를의미함, 더불어사회갈등해소, 안정적사회유지의수단으로서의기능까지연결됨 주택구매력이결핍되고사회문제를지니고있는계층을위한사회주택건설및임대주택건설에있어사회적융화 (Social Mix) 차원에서동계층거주지에대한심도있는고려가이뤄지고있음 주택정책과주거환경개선프로그램 10) 을가이드라인작성시고려하고, 이는상위지자체레벨의프로그램과연동되어사회경제적취약계층의지역적밀집과이로인한슬럼화방지및사회의다양성을증진함 다양화하는사회구성원의니즈 (needs) 가사회의개성을발전시키는데기여할수있도록주택구조를다양화하는방향으로정책이설정되고있음, 다양한계층간의사회적관계성강화등을고려함과동시에고령자, 장애인등을고려한주택설계및구조변경, 도시계획과의조화등을고려하는장기적주택발전계획을수립이요구됨 그러나임차인에게지나치게유리한임대료상승률상한제등정부의무리한시장개입은시장왜곡을불러올우려가있으므로, 무리한가격통제정책의위험성은항상고려되어야함 10) 예를들어, Gebiete Soziale Stadt/Bund-Länder-Programm, 새로운이웃을만들자는지역사회프로그램, 또는아름다운프랑크푸르트프로그램 (schöneres Frankfurt, 공공공간개선 ) 등이있음 98

113 제 3 장관련정책및해외사례 3) 영국 (1) 주택정책 공공주택 ( 사회주택 ) 의주요공급자는, 1970년대까지는지방정부, 1980년대에는주택조합이담당함. 사회주택은공급자의신규투자를유도하고, 입주대상가구들이임대료를지불할수있도록공급측보조금을정책적으로포함시킴 중앙정부는신규공급보조금과기존주택의환경개선자금을지원, 지방정부는소유임대주택을주택조합에매각하거나외주관리기구에위임 주택정책의문제점을다음과같이 4가지로파악함. 1 주택정책, 주택보조의지속가능성 2 적정수준의주택가격 3 임대주택수부족 4 기후변화와관련된주택정책 이의대응책을다음과같이설정함 년까지 2백만호, 2020 년까지 3백만호건설 2 새롭게조성되는정주환경 (Eco-towns, New Growth Points, Growth Areas) 에집중투자 3 기존빈집을유지, 보수하여최대활용 (2) 주거복지시책및사업 사회주택 사회주택은낮은임대료로정부지원대상의주택수요계층에게임대되는주택으로지방정부와비영리기관 ( 주택조합등 ) 이공급하여, 국가보조금지급을통해낮은임대료를유지함. 지역사회및지방정부부처 (DCLG) 가감독 현재는임대료가민간임대부문과연계되며, 보조금이감축되어, 신규사회주택건설비용도임대료수입과민간자본조달에서요구함 - 사회주택의민간자본조달이 1987/88 년 2% 에서 1997/98 년 53% 로급증, 이는주택임대료상승에따른임차인의부담증가를주택보조금제도개선을통해방지하려는계획임 99

114 충청남도주택종합계획수립연구 주택조합이공급하는주택의임대료는조합에의해책정되며, 시장임대료수준이하로유지하며, 지방정부의사회주택보다임대료가높음 주택임대료책정방식 년 ~2012 년목표임대료공식 (target rent formula): 해당지역지불능력 70%, 자본가치 30% 로책정 /13 년부담가능한임대료 (Affordable rent): 시장임대료의최대 80% 까지신규임대료요구가능 현재주택조합은사회임대주택의주요공급자로, 민간임대주택은젊은세대와이동이많은가구를수용함. 민간부문도주택수당대상가구에게주택을제공하여사회적임대인의역할수행 지방정부의신규공급이급감하고일부주택조합만이신규공급을계속하고있음. 전체적으로임대시장은민간공급에의존하였으나 2009 년이후민간신규공급도급감하는추세임 사회주택은저소득가구의주택문제를해결하는데도움을주었으나, 공급에제한을받고있음 ( 지난 30년간 1/3으로감소 ) 임대료규제 1915년임대료법에의해임대료통제가최초로도입되었으며, 1965년공정임대료 (Fair Rents) 제도도입 1977년공정임대료책정을위한규칙도입, 1988년주택법에따라임대료조정규정폐지, 주택법개정이후임대료상승함 1990 년대말주택임대사업협회가임대용주택에대한모기지 (Buy to let mortgage) 를제공하면서낮은이자대출이가능해짐 임대료규제철폐는기업이나기관투자가를민간임대부문에유치하기위한목적이며, 개인중심의민간임대주택시장은지속됨 100

115 제 3 장관련정책및해외사례 < 표 3-17> 영국의저소득층주거지원을위한서민형주택공급특징 서민형주택정책정의와특징타입실행수단 영구임대서민형주택 (Social Rented Housing) 지방정부 (local authorities) 와주택협회 (housing association 혹은 Registered Social Landord:RSL) 의소유혹은관리되는임대주택 지방정부 (local authority) 소유의임대주택 주택협회 (Housing Association) 소유의임대주택 주택공사 (Housing Corporation) 에의해동의된기관소유의임대주택 영구임대주택의임대료는정부의임대료기준에의해정해짐. 일반적으로시장가격보다많이낮게책성됨영구임대주택을관리하는기관은법률과계약에의해정부가제시한기준을따라야함 2006 년 3 년마다임대료재검토와책정을정책으로정함 (Three Year Review of Rent Restructuring) 임대주택거주자는임대주택을할인된가격으로구입할수있는권한을가짐 (Right to Acquire( 주택조합주택의입주자 ), Right to Buy(Local Authority 주택의입주자 )) 판매된영구임대서민형주택의이익금은재투자됨 중간가격서민형주택 (Intermediate Affordable Housing) 주택가격혹은임대가격이 영구임대서민형주택 보다는높고시장가격보다는낮은주택 중간가격의임대료의주택 (intermediate rented) 할인된주택 (discounted sale) 공동지분형주택 (shared equity) 공동소유권주택 (shared ownership) 임대비가영구임대서민형주택보다는높고민간임대시장가격보다낮은경 주택을시장가격보다낮게구매 한당사자이상이주택의소유권을나눠가짐 HomeBuy 공동지분형주택의하나로구매자가주택가격의일부분을구입하고나머지에대해서는임대비를내는방식최종적으로미지급주택가격을미래에지급하여완전한소유자가됨 자료 : Delivering Affordable Housing(DCLG, 2006) 101

116 충청남도주택종합계획수립연구 임대료보조 1970 년대초임대료경감을위해지방정부가공급하는주택에도입되어 1974 년민간임차인에게확대됨 1974년저소득가구의임대료보조제도인소득연계보조금제도시행됨 - 현재는지방주택수당 (Local Housing Allowance) 라는명칭으로, 주택시장하위 30% 를대상으로지급됨 중앙정부는임대료보조에대한규정과예산을결정하고지방정부가관리함 - 이는근로및연금제도와연계됨 주택개량 2차대전이후 슬럼제거와재건설, 새로운주택의건설 을통한공급에서 주택의관리와보수 로전환이이루어짐 주택의관리와보수를통한주택의재사용 (rehabilitation) 은슬럼제거와재개발보다경제적인측면에서효율적임을강조 년 General Improvement Areas (GIAs) 년 Housing Action Areas'(HAAs) 정책실시 년 Renewal Areas' 지정하여주택의사회적환경강조 노후화된공공임대주택의개량지원사업으로지속화. 1997년 ~2005 년동안약 100만호의주거불량주택개량 자가소유촉진 1980년임차인이사회주택을구입할수있는권한이도입이후, 200만호에달하는사회주택이매각됨 주택조합은주택구입을촉진하기위해노인주택, 구입을위한임대 (Rent to Buy) 11), 공유소유, 공유지분제도등을마련함 11) 구입을위한임대 (Rent to Buy): 할임된임대료로 5 년까지주택조합으로부터임차후, 나중에구입하는형태. 생애첫주택구입자 (First time Buyer) 가모기지대출없이도주택을소유가능. 102

117 제 3 장관련정책및해외사례 - 정부는자가소유촉진을위해다음의 3가지제도를마련 1 Right to Buy: 지방정부임대주택의임대인의주택구입권리 2 Right to Acquire: 주택협회관리의주택임대인의주택구입권리 3 HomeBuy: 영구임대주택거주자, 공공업부종사자, 생애첫주택구입자의자가주택구입촉진을위해주택의일부지분구입 (3) 시사점 사회주택보조시수요자보조 ( 바우처 ) 와공급자보조 ( 공공임대주택 ) 가교대로진행되었으며, 최근에는수요측보조중심으로이동 민간임대부문에서공급축소 / 수요증가발생으로관련예산조절이어려워지고있으나주택공급의주축은민간부문이라는정책방향을유지함 지속가능한공동체계획 을통해현재정주환경이안고있는문제와현안을통합적으로해결하려고노력함 4) 프랑스 (1) 주택정책 국민모두에게필요만큼, 재정능력만큼의주택보급 - 인권의재론의여지가없는진보로 주택에대한권리를보장하는것이전국민에대한연대의의무로규정하게됨 - 첫번째목표의구체적인정책은 2007 년법률 DALO(droit au logement opposable: 항변할수있는주택권 ) 으로천명됨. 법률 DALO 에의해국가가국민모두에게필요만큼재정능력만큼의주택보급을할의무를강화됨, 즉, 구제에의해보장받는권리가됨 - 공공력의개입은포괄적인다양성에 ( 공공임대주택, 조세감면, 임대료보조. 세입자위험보장규제완화 etc) 의한개인적인지원으로구체화됨 슬럼화방지를위한사회적혼합 (social mix) 정책 - 60년대부터일정기간동안은현대성과편의성으로공공임대주택이인기가있었으나, 노후화되면서슬럼화시작됨 103

118 충청남도주택종합계획수립연구 - 대도시와인접소도시의공공임대주택단지에는이민자 ( 전체인구중이민자비율 9%, 공공임대주택거주이민자비율은 15.8%) 가많이살고있음, 일반인들의기피함 - 80년대안팎으로 Grand Ensemble 이라는프로젝트들은주요도시주변사회적, 물리적으로고립된외곽에건설되어이들의미래가프랑스사회주택정책의가장큰이슈중의하나임 - 이정책의성격상사회적혼합을추진하는정부주택정책은잠재적으로재정능력만큼의주택보급이라는첫번째주택목표와상충되기도함 세입자를위한주택소유권취득지원정책 - 주택마련저축제도 : 주택구입을희망하는개인이정해진기간이상저축하면은행으로부터저리주택자금을융자받을수있는제도 - 이저축에대해서는 12년동안소득세가과세되지않으며정부가가입자에게보조금을지급함 - 자가보유지원 : 정부는저리자금융자를통해자가보유를지원함. 가령제로금리대출은대출금리가 0% 이고상환기간이유예되는대출로최초주택구입자에게지원됨 - 사회적자가소유대출은일정소득기준을충족하는가구에대한대출로금리상한이있음 태양열등의환경친화적주택에지원 - 교토의정서에따라탄산가스배출량을줄이자는국제적인목표에도달하는방침을정함 - 프랑스는 2010 년배출량을 1990 년수준으로환원함 - 새로운건물에대하여강한의무사항을규정하여에너지사용량을평균적으로 50 킬로와트를초과할수없음 - 입주자는에너지절감을위하여건축이진행중인주택의소유주와더불어재정을분담함 (2) 주거복지시책 저소득층을위한공공임대주택 (HLM), 임대료보조제도등을통한주거복지 임대료보조제도등을통한주거복지 년, 주택부문에서직간접보조를모두포함하여받은보조금총액은 406 억유로로 GDP 의 2.1% 였음. 이중직접보조인주택수당 (politique du logement) 이 162 억유로로전체에서차지하는비중이기장큼 - 오랜기간동안주택수당의중요성은점점증가되어왔고, 공급측면의주택건설은감소됨 104

119 제 3 장관련정책및해외사례 - 주택보조재원조달은 (1) 정부예산 (2) 사회보장예산 (3) 1퍼센트기금 (4) 지역예산임 - 1% 주택기금은세금을재원으로함. 이세금은민간부분에서근로자 20명이상인기업의근로자가월급의 0.45% 를납부하는것임 - 이세금과과거대출에대한수익을재원으로주택을구입하려는근로자나공공임대주택에대해장기저리대출을제공하는대신다수의주택이기금에참여한근로자들을위해마련되어있음 - 민간임대와공공임대주택의임차인들은주택수당을지원받았으며, 2010 년말현재총수혜가구는 610만 - 이중 560 만가구 ( 전체가구의 20%) 가주택에거주 : 500 만임차가구 ( 전체임차가구의 43%), 60만주택소유가구 - 주택수당의재원은정부예산 33%, 사회보장예산 51, 고용주 16% 등임 항목도입시기및대상 주택수당 (AL) 가족지원형 (ALF) 사회정책형 (ALS) 년도입 - 처음 2 자녀이상만지원대상 ( 고출산율정책일환 ) - 결혼후 5 년미경과부부중자녀없고결혼당시양측모두 40 세미만 - 1 인이상자녀를둔가구 - 적어도 65 세이상부모 1 인을부양하고있는가구 년도입 - 가족지원형에포함되지않았던대상포괄 - 노인, 학생, 장애인 차등적주거비지원 (APL) 년도입 - 국가가지원 : 주택임대인에게임대료보조 주1 : APL 개인주택보조 aide personalis e au logememt 주2 : ALF 가족주택수당 allocation de logement familiale 주3 : 공공임대주택수당allocation de logement sociale 저소득층을위한공공임대주택 (HLM) - 2차세계대전이후증가하여 2002 년전체주택재고의 16% - 프랑스인공공임대주택에시각은이중적임 - 국민연대실현, 사회안정망구축에긍정적기여 - 저소득층집단거주, 비위생, 범죄문제등사회갈등유발 105

120 충청남도주택종합계획수립연구 < 표 3-18> 도시및주택정책에대한국가예산 (2011) ( 단위 : 백만유로 ) 주택시장접근을위한지원 5,285 주택수당 5,277 도시재생 618 취약계층지원 1,185 주택공급개발및향상 558 사회임대주택 550 임대리스크보증 46 도시및주택예산합 7,647 총예산 205,000 자료 : Economy and Finance Department(2011) (3) 시사점 최저소득계층은공공임대주택에거주하지못하며공공임대주택의사회적배제됨 - 경영상건전성유치염려로소득수준과지불능력을파악하여취약계층을배제 - 소득한도가너무관대하게설정 년프랑스인구 65% 가소득한도초과하지않음 - 공공임대주택임대료가최저소득계층입주하기에매우높음 - 경제적문제이외에도취약계층은연락되지않거나입주신청서매년갱신을해야하는사실을모르는경우가많아배제 위와같은문제점에도공공임대주택은비영리부문으로서부의재분배역할 따라서최근까지도공공임대주택의철거는금기시되어왔음 - 연간약 4,000호정도가철거되었으면이는공공임대주택의재고의 0.1% 에해당 2010년 GDP대비 2% 에달하는고비용의주택보조금정책은기로에섬 - 임차인의 40% 이상이혜택을받고있는가장중요한주택보조인주택수당 ( 직접보조 ) 은복지체제의일부로서한계적인감축만이가능함 - 프랑스는 EU국가들의평균에비하면민간과사회부문이비교적균형을잘이룬대규모임대주택시장을가지고있음. 프랑스의자가보유율은노령화에고불구하고서서히증가하고있으나 EU평균에미달함 106

121 제 3 장관련정책및해외사례 프랑스정부는다른나라와마찬가지로자가주택보유를지원하지만임대주택부문도정책적으로지원하고있음 - 모든사람이다주택을구입할수없다는사실이점점분명해지고있음 - 저소득층을위해대규모의공공임대주택부문이필요하고최초로주택이필요한가구들과이동성이큰근로자들을위한대규모임대시장이유용하다는것을인식한것임 5) 미국 (1) 주택정책 미국의주택정책및주거복지프로그램은연방정부, 주정부, 지방정부로나누어추진됨 - 연방정부는기본적인시장의규칙을설정하며, 의회는특정한주택정책프로그램을승인하고자금을지원함 - 공공주택의재원조달의경우연방정부가자본비용을지불 - 기초수준의집행은주정부및지방정부가수행함 주정부와지방정부가주택지원사업과프로그램의주체 - 지방정부는산하의공공주택청 (Public Housing Authorities) 을감독하고개별가구들에게주택바우처를배분하는등의업무를담당함 - 주정부의산하기관은개별주 (state) 내에서 section42 저소득임대주택세금공제프로그램 (LIHTC) 의세액공제액을배분함 - 지방정부는대부분의토지이용과개발허가를토지이용과개발허가를통제하는역할을담당함 - 예를들어, 텍사스주는연방정부의기금을지원받지만독자적인주택및주거복지프로그램운영 연방정부차원에서오바마대통령이 2009년 1월취임하면서경제적어려움에처한주택소유자를대상으로과감한재정지원정책 (Makig Home Affordable) 을운영함 - 오바마대통령이재선에성공하면서주택정책프로그램 (Making Home Affordable) 의기조는유지됨 107

122 충청남도주택종합계획수립연구 년 2 월출범한오바마 2 기정부에서는 서민주거안정을위한주택시장정상화 종합대책 을발표함 (2) 주거복지시책 연방제인미국의경우연방정부보다주정부와지방정부가주택지원사업과프로그램에있어서다양하고종합적인실천주체로서중심적인역할을수행 - 재정지원정책 : 상황금및이자율삭감등 9개프로그램운영 - HAMP, Home Affordable Modification Program < 표 3-19> 텍사스의유형별주거복지지원프로그램 유형 주택구입자지원 주택구매력 : 에너지효율성제고 주택수리 커뮤니티차압구제 단독주택개발 임대용주택개발 렌트비지원 빈곤층및노숙자지원 기타프로그램 지원프로그램 Homebuyer Assistance Program Texas Bootstrap Loan Program My First Texas Home Texas Mortage Credit Certificate Program Texas State Homebuyer Education Program Comprehensive Energy Assistance Program Weatherrization Assitance Program Amy Young Barrier Removal Program Homeowner Rehabiliation Assistance Program Neighborhood Stabilization Program Colonia Self-Help Centers Contract for Deed Conversion Initiative Contract for Deed Conversion Program Assistance Grants Single Family Developpement Organisation Housing Tax Credit Program Multifamily Mortage Revenue Bond Program Project Access Program Statewide Housing Assistance Payments Program Community Service Block Grant Program Emergency Solution Grant Program Homeless Housing and Service Program American Recovery and Reinvestment Act of 2009 Implementation the American Recovery and reinvestissement Act of

123 제 3 장관련정책및해외사례 < 표 3-20> 텍사스주의문제유형별프로그램 구분 월별상환금삭감 이자율삭감실업상태 2 순위저당주택가하락 매각압류방지 Home Affordable Modificaton Program Principle Reduction Alterntive Second Lien Modificatio n Program Home Affordable Foreclosure Alternative Program Second Lien Modification Program for Federal Home Affordable Refinance FHA Short Refinance Home Affordable Unemploy Program Hardest Hit Fund 109

124 충청남도주택종합계획수립연구 (3) 시사점 중앙정부와지방정부의프로그램연계, 협력방안중요 충청남도는중앙정부와지자체의주택프로그램연결역할을수행해야함 - 충청남도는중앙정부와협력방안뿐만아니라기초지자체, 공기업, 민간부분과의협력방안을마련해야함 민간부문및공공비영리활동단체 (Community Action Agencies) 와협력체계구축 전문적인상담이가능한주거복지상담센터운영의필요성 결론적으로미국의경험이주는교훈은 기본으로돌아가는것 (back to basis)' 으로다음의사실을고려해야함 - 한정된예산에서수요측면의정책이공급측면의정책보다종종더좋은결과를가져온다는점 - 공급규제가주택시장에정반대의효과를줄있다는점. 불필요한비용을유발하지않고환경이나기타외부효과를조절할수있는, 지역적으로적절한수준의규제를찾는것이필요하다는점 - 조세와보조금은주택점유형태에대해중립적이되도록설계되어야한다는점 - 미국처럼자가점유주택에대한역진적인지원구조를피해야한다는점 - 임대료규제처럼일단도입되면폐지하거나축소하기어려운제도는피하고처음부터부작용이없는접근방법을선택하는것이필요하다는점 110

125 제 4 장주택수요예측및공급방안 본장에서는인구 / 가구및주택수요를예측하고, 예측된주택수요와기공급계획등을바탕으로향후 2022 년까지의 주택공급량을산정하여주택공급방안을수립, 제시함

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127 제 4 장주택수요예측및공급방안 1. 인구및가구예측 1) 예측방법의유형 장래의인구혹은가구를추계하는방법은경향-외삽법 (trend-extrapolation methods), 구조방정식접근법 (structural equation approach), 그리고코호트- 조성법 (cohort-component methods) 이주로이용됨 경향-외삽법은연령대별출생, 사망, 인구이동에대한고려가없이인구변화의추세를바탕으로장래의인구를예측함 구조방정식접근법은특정인구집단의인구학적특성과사회경제적특성간의관계에기초하여구조방정식을이용한회귀분석을통해인구를예측하는방법으로, 주로도시계획이나정책의도입으로인한지역간인구변화를예측하는데이용됨 코호트-조성법은연령대별인구변화요인, 즉출생, 사망, 인구이동이지속된다는가정을전제로장래의인구를예측하나, 일반적코호트-조성법은연령대별로출생, 사망, 인구이동에관한자료를필요로하기때문에이러한정보가제공되지않는소규모의지역, 이를테면읍면단위에서의인구추정에는적합하지않을가능성존재 2) 예측모형 본보고서는 Hamilton and Perry(1962) 와 Smith et al.(2001) 에의한방법을이용함 일반적인코호트-조성법과마찬가지로연령대별생존율을이용하여이들의장래변화를추정함 그러나실제출생이나사망혹은지역간이동에관한자료를이용하는대신기준시점이전부터기준시점까지의연령대별인구구조의변화를바탕으로생존율을계산하기때문에두시점의연령대별인구수만을가지고장래인구를추계하는것이가능 113

128 충청남도주택종합계획수립연구 연령대별인구변화비율 (cohort change ratio) 은다음과같음 - 은가장최근의인구조사 (l) 에집계된 (x + y) 세부터 (x + y + n) 세까지의인구 수이고, 는바로이전시기의인구조사 (b) 로부터집계된 x 세에서 (x + n) 세의인 구수, 그리고 y 는두인구조사간의연도차이 장래의인구에대한예측은다음과같음 - z 는 l 과 t 사이의기간에해당함 0 세에서 4 세까지의연령대인구수 (Smith et al., 2001) - FP 와 MP 는각각여성인구수와남성인구수 3) 자료 통계청의인구주택종조사 (2000, 2005, 2010) 전수원자료를이용 자료는인구, 가구, 주택에대한세개의파일로구성되며, 가구명부ID를이용해세개의파일을통합하는것이가능 - 자료의지리적단위는읍면동이며, 인구파일은개인의연령과가구주와의관계등을포함함 - 가구파일은주택의점유형태와거처의종류등에관한정보를제공하며, 주택파일은주거용연면적등에관한내용을포함함 114

129 제 4 장주택수요예측및공급방안 4) 예측결과 (1) 인구 2000 년과 2005 년자료를이용하여 2010 년충남의인구를추정하고, 이를실제인구와비교함으로써예측방법의정확성을검토 대체로과소추정의경향이나타나며, 연령대별로오차율은 70세이상의고령층을제외하면 -3.98% ~ 2.20% 수준 < 표 4-1> 충남 2010 년인구추정결과와오차율 ( 단위 : 명, %) 연령 예측치 실제치 오차율 0~4 98,002 97, ~9 99, , ~14 125, , ~19 143, , ~24 129, , ~29 135, , ~34 136, , ~39 152, , ~44 147, , ~49 149, , ~54 141, , ~59 109, , ~64 94,439 96, ~69 84,391 87, ~74 85,788 90, ~79 66,564 71, ~84 33,916 37, ~ 20,403 23, 충남 2010 년인구추정결과의연령대별오차율 - 이는충남의개별시군에대해연령대별인구를추정한이후에이를다시연령대별로합함으로써충남전체의연령대별인구를추정함 - 개별시군대신에충남전체인구를추정하는경우에는오차율이다소감소함을볼수있으며, 이는도내시군간인구의이동으로인해개별시군에대한인구추정이추가적인오차를유발하기때문임 115

130 충청남도주택종합계획수립연구 - 따라서, 본분석에서는개별시군에대한연령대별인구를추정하여이를다시연령대별로합해충남전체의연령대별인구를추정하는대신에충남전체의연령대별인구를직접추정 연기군을제외한후에 2005년과 2010년인구주택총조사의연령대별인구를이용해충남의인구를예측하면, 2015 년에 2,031,607 명, 2020 년에 2,127,141 명, 그리고 2025년에 2,208,282 명에이를것으로전망 < 표 4-2> 충남인구예측결과 ( 단위 : 명 ) 연령 ~4 96,704 96,420 95,607 5~9 99, , ,327 10~14 101, , ,437 15~19 140, , ,473 20~24 139, , ,611 25~29 117, , ,583 30~34 143, , ,617 35~39 148, , ,388 40~44 159, , ,708 45~49 154, , ,901 50~54 151, , ,147 55~59 141, , ,659 60~64 106, , ,744 65~69 91, , ,761 70~74 80,127 86, ,352 75~79 76,358 70,638 76,102 80~84 52,703 58,884 54,394 85~ 30,425 44,331 49,472 전체 2,031,607 2,127,141 2,208,282 연도별충남인구예측결과 연령대별충남인구예측결과 통계청의충남인구추계에대한결과와비교해, 2025년을기준으로본분석의예측치가대략 11만명적음 - 이러한큰차이는세종시출범에따른기존연기군인구에의한것으로, 통계청의추계는기존연기군을포함하는반면본연구의예측은연기군을충남에서제외하고있기때문 - 또한, 통계청의추계는주민등록상의인구를이용하고있으나본연구의예측은인구주택총조사의결과를이용하고있음 116

131 제 4 장주택수요예측및공급방안 연령대별인구를시계열로비교하면, 세계적인추세인고령화가우리지역에 서도빠르게진행될것을예상할수있으며이는주택시장에서또다른변화 요인으로작용할것임 (2) 가구 주택에대한수요는개인단위의의사결정에의해이뤄지기보다는가구단위로이뤄지기때문에예측된인구를바탕으로가구수의예측이필요함 가구수혹은가구의형성에관한예측은결혼, 이혼, 출산등에관한여러가지의의사결정들이동시에고려되어야하는것으로추정상의어려움이존재함 따라서, 2010 년인구주택총조사에나타난연령대별인구에서가구주의비율을장래예측인구에적용하여장래의가구수를추정함 - 이와같은방법은최근 1인가구의증가와같은시대적변화를반영하지못함으로인한오차를포함할수있음 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 2010 < 그림 4-1> 충남인구의연령대별가구주비율 (%) 2010 년인구주택총조사에서충남인구의연령대별가구주비율을살펴보면, 20 대전반의 21.0% 에서 70 대후반의 60.4% 로연령대가높아짐에따라인구수 대비가구주의비율이높아지다가이후에는급격하게감소 117

132 충청남도주택종합계획수립연구 2. 주택수요예측 1) 예측사례 경기도와강원도 (2008) 는 Mankiw-Weil(1989) 과 Swan(1995) 에의한모형을이용하여주택수요추정 Swan(1995) 에의한모형을적용하기위해서는주택가격과소득에대한자료와특히이들의장래예측치가필요하며, 이를위한추가적인가정이요구 2) 주택에대한선호 주택에대한수요는점유형태, 주택의규모, 거처의종류등을감안하여제시될때, 관련정책의수립과추진이용이함 본분석은연령대별가구수에대한예측과해당연령대의주택선호인점유형태, 주거용연면적규모, 거처의종류등을반영하여주택에대한수요를예측함 - 단, 주택에대한이러한제반선호는가장최근의자료를이용하여파악 - 이는주택에대한제반선호가장래에크게변화하지않음을전제로함 2010년인구주택총조사에나타난충남의연령대별주택점유형태의비중을살펴보면, 70대후반까지연령대가높아짐에따라자가의비율이거의지속적으로상승 - 월세의비중은 10대후반과 20대전반에매우높다가이후급격하게하락하는반면, 전세의비중은연령대가높아짐에따라처음에는상승하다가 30 대전반부터서서히감소하는것으로나타남 주거용연면적규모의비중은연령대별로변화가다양함 - 85m2미만주택의비중은 30대부터 60대전반까지대략절반에작은변화를보이다가 60대후반부터상승 - 85m2이상 100 m2미만주택의비중은아주낮거나높은연령대를제외하고대략 20% 후반을유지 118

133 제 4 장주택수요예측및공급방안 < 표 4-3> 충남주택점유형태, 연면적규모별비중 ( 단위 : %) 가구주연령 주택점유형태별비중 자가전세월세무상 85 m2미만 충남주거용연면적규모별비중 85 ~ 100 m2 100 ~ 130 m2 130 m2이상 15~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 2010 거처의종류별비중을연령대별로살펴보면, 단독주택은 50 대후반이상연령대의 과반수이상이선호하며아파트는 40 대후반이하연령대의과반수이상이선호함 - 다세대주택 ( 다가구주택포함 ) 에대한선호는모든연령대에서 9% 를초과하지못함 119

134 충청남도주택종합계획수립연구 < 표 4-4> 충남거처의종류별비중 ( 단위 : %) 가구주연령 단독주택 아파트 다세대 상가내주택 기타 ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ 자료 : 통계청, 인구주택총조사, ) 예측결과 (1) 방법및가정 충남의주택수요에대한예측은장래의충남인구를연령대별로예측한후, 연령대별인구수에서가구주의비율을가장최근의자료인 2010 년인구주택총조사에서산출하여이를예측된인구에적용함으로써장래충남의가구수를예측함 주택수요를예측시, 점유형태, 주거용연면적규모, 그리고거처의종류를구분하며, 이때, 2010년인구주택총조사를이용해연령대별해당유형의비율을산출함 따라서본분석의충남주택수요에대한예측은연령대별가구주비율이나주택유형에대한선호가장래에크게변화하지않음을가정 120

135 제 4 장주택수요예측및공급방안 (2) 주택수요예측결과 충남의주택에대한수요는 2020년에 844,007 호, 2025년에 894,996 호로예측되며, 시계열변화는연령대별로상이함 년에주택수요가가장큰연령대는 40대후반이며, 2025 년에는 50대전반의연령대에서주택에대한수요가가장큰것으로예측됨 2020년기준점유형태별주택수요는자가 534,458 호, 전세 119,505 호, 월세 154,308호등으로예상됨 - 자가형태의주택에대한수요는 60대전반까지연령대가높아짐에따라지속적으로증가하다가이후부터는감소하는것으로예측 - 반면, 전세는 30대전반에정점을이루고이후부터는감소하며월세는 20대후반부터 40대후반까지유사한수준을유지하는것으로예측 < 표 4-5> 연도별충남주택수요예측결과 ( 단위 : 호 ) 가구주연령 ~ ~ ~ ~19 5,770 4,679 4,775 4,927 20~24 29,308 29,741 24,114 24,609 25~29 36,955 42,032 42,641 34,572 30~34 60,071 55,645 63,255 64,202 35~39 70,249 74,264 68,783 78,195 40~44 83,110 82,713 87,459 80,962 45~49 84,737 90,973 90,547 95,748 50~54 84,022 87,461 93,893 93,422 55~59 79,413 87,041 90,594 97,253 60~64 62,127 82,753 90,674 94,366 65~69 53,476 61,957 82,500 90,358 70~74 47,635 51,480 59,659 79,410 75~79 46,136 42,679 45,981 53,308 80~84 29,509 32,969 30,455 32,645 85~ 12,094 17,622 19,665 18,119 전체 784, , , ,096 < 표 4-6> 2020 년점유형태별충남주택수요예측결과 ( 단위 : 호 ) 가구주연령 자가 전세 월세 무상 0~ ~ ~ ~ , ~24 1,198 5,200 22, ~29 7,294 14,608 17,344 2,780 30~34 19,414 18,304 14,081 3,838 35~39 35,187 17,925 16,517 4,631 40~44 45,164 15,864 17,113 4,567 45~49 55,125 13,848 17,371 4,623 50~54 59,145 10,310 14,069 3,930 55~59 65,455 7,650 10,946 2,989 60~64 67,650 5,342 7,672 2,089 65~69 52,631 3,240 4,670 1,416 70~74 45,158 2,335 2,886 1,102 75~79 37,461 1,884 2,310 1,024 80~84 28,395 1,606 1,947 1,020 85~ 14, , 전체 534, , ,308 35,

136 충청남도주택종합계획수립연구 주거용연면적규모별수요는 85m2미만이 2020년에 439,923 호로가장높을것으로예측됨 - 85m2이상 100 m2미만의주택에대한수요는 201,364 호, 100 m2이상 130 m2미만은 62,576 호, 130m2이상은 140,144 호로예측 거처의종류별주택수요에대한예측은단독주택이 380,191 호, 아파트가 393,287호, 다세대주택 ( 다가구주택포함 ) 이 49,931호로분석됨 < 표 4-7> 2020 년연면적규모별충남주택수요예측결과 ( 단위 : 호 ) 가구주연령 85 m2미만 85 ~ 100 m2 100 ~ 130 m2 130 m2이상 0~ ~ ~ ~ ,832 20~24 5, ,805 25~29 18,920 4, ,554 30~34 30,190 13,104 2,064 10,286 35~39 38,972 20,553 4,649 10,089 40~44 41,647 22,539 7,105 11,422 45~49 44,359 24,345 8,651 13,617 50~54 43,070 23,143 8,605 12,642 55~59 43,008 23,561 8,805 11,668 60~64 41,963 22,871 8,191 9,728 65~69 34,360 16,451 5,113 6,033 70~74 30,724 13,120 3,673 3,963 75~79 27,366 9,503 2,805 3,004 80~84 22,463 6,383 1,798 2,325 85~ 16, 전체 439, ,364 62, ,144 < 표 4-8> 2020 년거처의종류별충남주택수요예측결과 ( 단위 : 호 ) 가구주연령 단독주택 아파트다세대상가내기타 0~ ~ ~ ~19 1,391 2, ~24 7,067 17,389 2, ,943 25~29 4,162 33,161 2, ,677 30~34 4,389 47,289 2, ~39 8,677 60,141 4, ~44 15,439 60,333 5, ~49 26,844 55,122 6,990 1, ~54 38,156 40,558 6,538 1, ~59 49,862 28,864 5,993 1, ~64 56,613 19,244 4,743 1, ~69 47,379 10,559 2, ~74 41,923 6,997 1, ~79 35,634 5,273 1, ~84 27,615 4, ~ 15,042 1, 전체 380, ,287 49,931 9,778 10,

137 제 4 장주택수요예측및공급방안 3. 주택공급잠재량분석 1) 분석개요 분석목적은도내신규개발및재정비지역의공급실태와향후주택수요를고려한공급잠재량분석이필요함 * 본연구에서공급잠재량은기계획에따라공급될예정인주택의물량을의미 - 택지수요와주택공급방안제시의근거자료로활용 분석체계는다음과같음 - 1단계 : 신규개발, 재정비관련계획상공급량산정 - 2단계 : 주거용지소요면적산정 - 3단계 : 1,2 단계의결과물을바탕으로시나리오설정및공급잠재량분석 < 그림 4-2> 주택공급잠재량분석체계 123

138 충청남도주택종합계획수립연구 분석을위한공간단위는기본적으로행정구역을따르며, 도및시 군단위를기준으로하되, 일부항목에대해서는도시 ( 읍, 동 ) 와농촌 ( 면 ) 의구분이제시될수있음 - 택지개발현황및공급은신규개발지역, 재정비지역의 2가지로구분됨 - 신규개발사업은택지개발사업, 도시개발사업등이해당되며, 정비사업은도시주거환경개선사업, 도시정비사업등이해당됨 - 기타고려해야할개발사업으로는내포신도시개발사업, 기업도시 ( 태안 ), 상생 (3세대) 산업단지등이있음 타지역주택종합계획상택지및주택공급현황분석사례를보면, 7개시도중택지수요예측과정을통해결과를제시한시도는대전과인천의두곳에불과함 - 두지역의택지수요예측과정에따르면, 주거용지소요면적을추정하여기계획된공급물량을제외한면적을신규추가택지수요로제시하고있음 - 주거용지소요면적에대한추정에서, 평균용적률, 공공용지율, 혼합률은각각 150%, 30%, 10% 로똑같이적용했으며, 1호당부지면적산정방법에서차이만나타남 - 울산과경기지역은시나리오를설정하여제시하였으며, 울산은용적률, 경기는계획목표달성율에차등을두어적용하였음 - 시나리오를설정함에따라분석결과를범위로제시할수있으며, 기계획이미달성될경우도고려할수있는장점이있음 타시도의사례분석결과를바탕으로, 충남지역주택공급잠재량분석방법에서는주거용지소요면적추정과시나리오방법을모두적용함 - 또한, 주거용지소요면적추정방법에서충남지역의특성을반영할수있도록개선함 - 시나리오방법에서는경기지역에서보여준계획목표달성정도를적용함 124

139 제 4 장주택수요예측및공급방안 < 표 4-9> 주택공급잠재량분석의타시도사례 구분분석내용비고 서울 대전 대구 인천 울산 경기 강원 주택공급잠재력분석 - 신규개발가능지역, 기존시가지정비대상지역의공급현황분석 - 생활권별공급잠재력분석 주택공급규모 - 신규개발지역, 정비지역공급예정물량분석 - 주거용지소요면적산정 주택수급가능지분석 - 신규개발지역, 정비구역구분, 공급량분석 - 구, 군별수급력분석 주택공급능력추정 - 신개발지역, 재정비지역공급물량분석 - 주거용지소요면적산정 - 자치구별주택공급능력추정 - 개발가능지분석 (GIS) 주택수급력분석 - 신규개발가능지역, 정비지역공급물량분석 - 구, 군별주택소요 ( 자연멸실주택추정포함 ) - 개발가용지분석 (GIS) - 추가택지수요에용적률차등적용 ( 시나리오 ) 공급가능량분석 - 신규택지개발, 재정비지역공급량분석 - 공급가능량시나리오설정 ( 계획의목표달성가능성 OO% 로구분 ) 주택공급전망 - 신규택지개발, 재정비사업등기추진중인택지공급량분석 - 주거용지소요면적추정 - 주거용지소요면적추정 (1 호당부지면적별도추정 ) 시나리오 1, 2 로구분 ( 분석결과를범위로제시 ) 시나리오설정 ( 계획목표달성정도 ) - 2) 분석의주요내용과방법 공급현황분석시신규개발에따른택지및주택공급현황과재정비관련공급현황을검토하며, 기타충남지역의특성에따른개발계획을추가로검토함 주택소요면적산정은주택수요예측결과를바탕으로주택 1호당부지면적을활용하여산출하며, 충남지역의특성을반영할수있도록산출식의변수를조정함 125

140 충청남도주택종합계획수립연구 - 이에따라평균용적률, 공공용지율, 혼합율은지역특성을고려하여제시된비율과다 르게적용될수있으며, 1 호당부지면적은충남현황자료를바탕으로추정함 - 주거용지소요면적산정방법을적용하여산출 주거용지소요면적 = { ( 공급호수 X 1 호당부지면적 ) / 평균용적률 } X (1- 공공용지율 ) X (1- 혼합율 ) * 공급호수 = 주택수요예측결과 * 평균용적률 = 150%, 공공용지율 = 30%, 혼합율 = 10% * 1 호당부지면적 => 주거실태조사충남분석결과활용추정 주택공급잠재력분석시신규개발및재정비, 기타개발계획은계획기간내달성됨을목표로하지만, 실질적으로기간이연장되거나, 수정되어초기목표량과다를수있음 - 이를바탕으로시나리오를설정하고, 시나리오별공급현황을산정함 - 분석된공급현황결과와주택소요면적산출결과를바탕으로충남전체주택공급잠재력을분석함 - 주택수요예측결과 - 시나리오별공급현황 = 추가신규주택공급량산정 - 추가신규주택공급량에따른주택소요면적산정 3) 분석결과 신규개발사업 - 기계획수립지역중준공이완료된지역은제외하고현재추진중이거나신규로지정된사업을대상으로하며, 목표연도인 2022 년이전에완료됨을가정하여추정함 - 택지개발사업 3곳 : 면적 9,295 천m2, 97,769 명, 36,975 호 - 도시개발사업 17곳 : 면적 6,476 천m2, 31,186 세대 ( 호 ) - 도시개발사업중주택개발이포함되지않은천안복합테마파크, 서천마서 ( 국립생태원 ), 서천국립해양생물자원관건립의세지구는제외함 - 택지개발사업과도시개발사업이외에충남내포신도시개발사업이신규개발지역으로포함됨 : 2020 년계획인구 10만명, 9,952 천m2, 41,670 세대 ( 호 ) 126

141 제 4 장주택수요예측및공급방안 < 표 4-10> 충남신규개발사업추진현황 구분 지구명 지구지정개발계획실시계획 ( 년 / 월 / 일 ) ( 년 / 월 / 일 ) ( 년 / 월 / 일 ) 면적 ( 천m2 ) 호 ( 세대 ) 수 택지 아산배방 ,662 9,242 개발 아산탕정 ,129 23,934 사업 공주월송 ( 보금전환 ) ,799 천안백석 ,330 천안청당새텃말 ,055 천안북부 ,658 천안대학인의마을 아산월천 ,007 아산배방공수 ,838 아산방축 ,616 도시 아산모종풍기 ,337 개발 아산동암 ,008 사업 서산대산 ,017 보령동대 계룡대실 ,148 당진우강송산 당진송악 ,998 예산대회리관양산 태안동평 홍성옥암 기타 내포신도시 ,952 41,670 계 25, ,831 자료 : 국토교통통계누리 (stat.mltm.go.kr), 충청남도내부자료 (2013) 정비사업중사업이완료되거나준공된지역 ( 지구 ) 은제외하고현재추진중인사업을대상으로하며, 도시주거환경개선사업과도시정비사업으로구분하여제시함 - 충남은정비사업이후기존주택의 2배정도의주택이공급되고있으나, 신규공급량이감소하는추세와전국의공급비율을고려하여신규공급되는주택물량은기존주택의 70% 로가정함 127

142 충청남도주택종합계획수립연구 * 주택재건축사업현황 : 공급주택 / 기존주택비율 153.9%( 전국 ), 196.9%( 충남 ) 주택재개발사업현황 ( 최근 5년 ) : 건립가구 / 철거대상비율 ( 평균 ) 211.6% ( 국토교통통계누리시도별재건축사업현황, 주택재개발사업현황자료에근거함 ) - 충남도시주거환경개선사업은 20개지구 938 천m2, 4,450 호가추진중임 - 충남도시정비사업은 27개지구 1,286 천m2, 25,530 세대를대상으로추진중임 주택재개발 : 17개지구 764 천m2, 15,123 세대 주택재건축 : 6개지구 167천m2, 3,185 세대 도시환경정비 : 3개지구 131 천m2, 4,023 세대 도시재정비 : 1개지구 224천m2, 3,199 세대 < 표 4-11> 충남시군별도시주거환경개선사업추진현황 시군지구명읍면동면적 ( m2 ) 기존세대 ( 호 ) 신규공급세대 ( 호 ) 천안 보령 아산 서산 성정A 성정동 36, 성정B 성정동 15, 성정D 와촌동 15, 신선 성환읍 47, 관촌 대천2동 49, 신설동 동대동 68, 실옥2-1 실옥동 17, 온천2-1 온천동 19, 용화 용화동 31, 동문 2 동문동 30,364 동문3 동문동 29,834 읍내석남 읍내동 61,464 해미 해미면 50, 서말고삿 강경읍 77, 논산 연산텃틀연산면 48, 취암서촌취암동 57, 연무신흥 연무읍 31, 서천 군사 서천읍 63, 홍성 오관 홍성읍 141,254 1, 태안 남문 태안읍 45, 계 ,940 4,450 3,115 자료 : 충청남도내부자료 (2013) 주 : 기존세대가제시되지않은지역은관련정보를바탕으로추정함 128

143 제 4 장주택수요예측및공급방안 < 표 4-12> 충남시군별도시정비사업추진현황 구분시군지구명면적 ( 천m2 ) 기존세대 ( 호 ) 신규공급세대 ( 호 ) 주택재개발 주택재건축 도시환경정비 천안 문성 원성 71 1, 봉명 봉명 와촌 성황 원성 65 1, 원성 구성 봉명 , 원성 , 구성 , 성황 부창 원성 원성 서산동문 아산 천안 아산 천안 모종 용화 , 원성동주택 56 1, 남부아파트 신부주공 2 단지 77 1,493 1,045 용화주공 1 단지 한일연립 충무아파트 문화 사직 대흥 ,757 1,930 도시재정비아산온양중심상권 224 3,199 2,239 계 27 1,286 25,530 17,871 자료 : 충청남도내부자료 (2013) 129

144 충청남도주택종합계획수립연구 기타충남내주택공급관련고려대상사업 ( 계획 ) 으로태안기업도시, 아산과당진의상생 (3세대) 산업단지가있으며, 이들중일부계획은구체적인주택공급량이제시되지않음 기업도시 ( 태안 ) : 2014 년계획인구 1.5만명 상생 (3세대 ) 산업단지 : 대상산업단지 ( 일부 ) 내정주여건계획 주택재고는시간이흐름에따라정비사업, 신규개발등으로증가하며, 일부는 멸실되기도함 주택재고 신규개발 정비 - 증가 신규개발에따른공급량 정비사업에따른증가량 정비사업 * 정비-완료정비완료된기존주택 거주기존재고정비사업없이유지된멸실주택기존주택 주 : 정비사업은재건축, 재정비, 리모델링등을의미함 < 그림 4-3> 주택재고변화과정 - 충남지역주택공급잠재량을추정한결과신규개발지역 109,831 호, 정비지역 20,986 호의주택이공급될것으로추정되었으며, 기타주택공급관련계획을고려한다면 1~2 만호정도가추가될것임 - 그러나개발사업중일부는계획이변경되거나, 지역주민의반대로구역지정이해제되기도하며, 계획기간내완료되지못하고연장되는경우도있음 - 따라서계획완료정도를시나리오로구분하여주택공급잠재량을제시하고자함 시나리오 1 : 100% 계획완료 시나리오 2 : 70% 계획완료 시나리오 3 : 40% 계획완료 * 충남도시개발구역사업현황 : 완료사업 / 전체사업비율 42.4% 주택재개발사업현황 ( 최근 5년 ) : 완료및시행사업 / 전체사업비율 ( 평균 ) 40.7% ( 국토교통통계누리도시개발사업, 시도별주택재개발사업현황자료에근거함 ) 130

145 제 4 장주택수요예측및공급방안 - 리모델링에따른주택증가량은없는것으로가정함 * 기존주택에대한리모델링의경우신규공급량을추정하기어려우며, 재개발이나재건 축등정비사업지역에서함께발생하는것으로가정함 구분공급량 ( 호 ) < 표 4-13> 충남주택공급잠재량 시나리오 1 (100% 추진 ) 시나리오 2 (70% 추진 ) 시나리오 3 (40% 추진 ) 신규개발 (a) 109, ,831 76,882 43,932 정비사업 (b) 20,986 20,986 14,690 8,394 기타 (c) 10,000 10,000 10,000 10,000 잠재량 (a+b+c) 140, , ,572 62,326 주 : 기타주택공급관련계획의공급량은 1 만호로가정함 - 기계획된주택공급물량만고려한다면충남은총 62천호 ~141 천호의주택이공급될것으로추정됨 - 시군별로는아산이 20 천호 ~50 천호로가장많은주택공급잠재량을가지고있으며, 금산, 부여, 청양지역은없는것으로나타남 구분공급량 ( 호 ) < 표 4-14> 충남시군별주택공급잠재량 시나리오 1 (100% 추진 ) 시나리오 2 (70% 추진 ) 시나리오 3 (40% 추진 ) 천안 20,983 20,983 14,688 8,393 공주 3,799 3,799 2,659 1,520 보령 아산 49,869 49,869 34,908 19,948 서산 2,001 2,001 1, 논산 계룡 4,148 4,148 2,904 1,659 당진 3,336 3,336 2,335 1,334 서천 홍성 22,451 22,451 15,716 8,980 예산 21,735 21,735 15,215 8,694 태안 주 1 : 시군별주택공급잠재량은신규개발사업과정비사업만을고려함주 2 : 내포신도시는홍성과예산에총공급량의 50% 씩분배함 131

146 충청남도주택종합계획수립연구 충남의멸실주택수는 2010년기준으로 2,828 호로충남전체주택중 0.35% 수준임 - 매년 2만호씩주택이증가한다고가정할때, 목표연도인 2022 년까지총발생하는멸실주택수는 39,396 호 ( 약 4만호 ) 로추정됨 * 멸실주택통계자료가 2010 년부터발표됨에따라분석에제약이있음 주택소요면적추정은주택수요량을기초로하여산정되며, 멸실주택과 1호당평균부지면적을활용하여추정됨 - 공급호수산정결과 : 향후 12만 ~20만호공급필요 - 1호당부지면적은주거실태조사의충남지역가구당평균주거면적활용 전국 68.7 m2, 충남 72.6m2 - 충남가구당평균주거면적활용시주택소요면적 : 9.2 km2 ~15.4 km2 - 전국가구당평균주거면적활용시주택소요면적 : 8.7 km2 ~14.5 km2 - 향후 9km2 ~15km2정도의주택소요면적이필요할것으로추정됨 - 신규개발이아닌정비사업에따른주택공급잠재량에따라주택소요면적은줄어들수있음 4. 주택공급방안 1) 충남주택공급방안 목표연도인 2022년충남주택수요는 864천호로추정됨 * 2020 년과 2025 년주택수요예측치를활용, 선형보간법으로추정함 - 주택재고와미분양주택을고려할때, 기공급된주택은 645 천호 (2010 년기준 ) 임 - 기계획된공급잠재량은 62~141 천호로이를고려할때, 향후 2022 년까지추가로공급해야할주택공급총량은 78~157 천호임 * 멸실주택을고려할경우주택공급총량은증가할수있음 132

147 제 4 장주택수요예측및공급방안 < 표 4-15> 충남주택공급총량 구분 공급량 ( 천호 ) 목표연도수요 (a) 864 주택재고 (b) 631 미분양주택 (c) 13 주택공급잠재력 (d) 시나리오 1 시나리오 2 시나리오 주택공급총량 (a-b-c-d) 주택수요예측결과목표연도인 2022년까지충남에공급되어야할주택은총 22만호로매년 2만 2천여호 (±3천여호 ) 의주택이공급되어야함 - 주택보급률산정시주택수기준 2000~2010 년연평균 2만 2천호공급, 제시된연평균공급량과유사함 - 국가제2차장기주택종합계획주택수요변공구간설정을참고하여충남의주택수요변동구간은 ±15% 로설정함 그러나기계획에따른주택공급잠재량을고려하면매년 8천 ~1만 8천호의주택이신규공급되어야함 - 충남에서추진하는주택공급관련사업이내포신도시사업등을제외하면, 대부분계획기간이향후 5년내에완료됨 - 따라서주택공급잠재량의대부분이전반기 (2012~2017 년 ) 에공급될것으로보이며, 이를고려하여신규주택공급은하반기 (2018~2022) 에비중을두고계획수립 전체주택공급총량의 10%( 목표치 ) 는정비사업에따른공급함 - 신규개발에따른주택공급보다정비사업에따른주택공급을우선으로하는공급계획수립 충남의주택보급률은 107.8%(2010 년기준 ), 전국 101.9% 를상회 충남의주택중 1994 년이전건축된주택의비중은 45.6% 로리모델링및재정비수요급증 도시재생사업본격화에따른정비사업공급량증가전망 133

148 충청남도주택종합계획수립연구 전체주택공급총량의 15% 는임대주택등취약계층을위한주택공급 - 주거복지차원에서고령자, 저소득층, 장애인등취약계층을위한주택공급이필요 - 기존의임대주택재고량과충남의취약계층관련현황을고려한주택공급계획수립 - 충남 65세이상인구 297,228 명, 고령화율 15.5%(2010 년기준 ) - 충남기초생활수급자 72,989 명, 전체인구의약 4%(2010 년기준 ) - 충남최저주거기준미달가구비율 9.2%( 주거실태조사, 2010 년기준 ) - 주요선진국의장기임대주택 (30 년이상 ) 비율 : 영국 (09) 17.1%, 프랑스 (07) 19.0% < 표 4-16> 연도별주택공급방안 연도별 주택공급잠재량 ( 천호 ) 주택신규공급 ( 천호 ) 목표주택공급총량 ( 천호 ) 합계 주 : 기계획중 70% 의사업이완료됨을가정한시나리오 2 를바탕으로수립함주택공급잠재량중내포신도시를제외한나머지는균등하게공급됨을가정함 134

149 제 4 장주택수요예측및공급방안 2) 지역 ( 권역별 ) 공급방안 지역별공급계획은주택수요가많은지역을중심으로공급계획을수립하며, 수요가없거나작은지역은신규공급보다정비사업중심으로계획을수립함 - 주택수요는곧지역의주택공급잠재량을반영하며, 지역의인구및가구증가율에서도나타남 - 주택공급잠재량이집중되어있는지역은, 천안, 아산중심의북부지역과충남에서전략적으로개발하고있는예산, 홍성중심의내포신도시지역임 아산 34,908 호, 홍성 15,716호, 예산 15,215호, 천안 14,688 호순으로많음 ( 시나리오 2의주택공급잠재량기준 ) - 충남시군중인구및가구증가율이높은지역은, 천안, 아산지역이며, 부여, 서천, 청양은가구수가감소하는지역임 인구증가율 (00-10) : 아산 4.4%, 천안 3.2%, 청양 -2.6%, 부여 -2.1% 가구증가율 (00-10) : 아산 5.5%, 천안 4.8%, 청양 -0.6%, 부여 -0.6% 기타주택관련개발계획을고려하여지역별공급계획을수립함 - 주택공급잠재량은시나리오 2의내용을기준으로함 시군 < 표 4-17> 시군별주택공급방안 주택공급잠재량 ( 천호 ) 주택신규공급 ( 천호 ) 주택공급총량 ( 천호 ) 천안 14,688 24,529 39,217 공주 2,659 3,577 6,236 보령 692 4,599 5,291 아산 34,908 28,106 63,014 서산 1,401 12,775 14,176 논산 435 1,533 1,968 계룡 2,904 27,595 30,499 당진 2,335 18,397 20,732 서천 홍성 15,716 4,088 19,804 예산 15,215 1,022 16,237 태안 482 2,044 2,526 합계 91, , ,

150

151 제 5 장주택정책의기본구상 본장에서는충남주택종합계획의기본방향을제시하고, 주택정책비전과정책목표를설정함비전과정책목표에따라추진전략을수립하며, 주요지표와 2022년목표지표를설정하여제시함

152

153 제 5 장주택정책의기본구상 1. 기본방향 1) 정책방향의설정 (1) 고령자및소형 (1-2인) 가구의증가 : 인구및가구유형의변화반영 1-2인가구의비중이증가하고있으나, 지역적특성에따른 1-2인가구의인구구조의차이가존재함 농촌과도시, 연령구조에따라다른선호를반영하여공급되는주택의유형과공급방법을고려함 (2) 주거약자의주거불안정과정책지원미흡 : 보편적주거복지로의변화 중앙정부차원에서는보편적복지에근거한주거복지강화를목적으로주택바우처, 행복주택등의정책을추진하고있음 충남도와시군의지자체차원에서는중앙정부의주거복지정책추진의행정적지원및지원가구관리등지원체계를구축할필요가있음 지자체차원에서는중앙정부의주거복지정책추진을위한지원뿐만아니라재정적여건을고려하여주거복지의사각지대를발굴하고지원정책을수립할필요가있음 (3) 주택노후화와열악한주거환경 : 주거환경의문제에대한대응 전국에비해노후주택이비중이높은특징으로 1979년이전에건축된주택수의비중은충남 14.6% 로전국 9.7% 보다높음 단독주택의비중이약간높은상황이지만아파트비중이매년증가하고있으며향후주택선호도에서도아파트선호도가높아 ( 아파트로의이사계획 70.75%) 지고있음 주택의노후화못지않게주거환경만족도가낮은것이더문제이며, 이는향후정책적대응이필요함 139

154 충청남도주택종합계획수립연구 (4) 지역별주거격차심화 : 주거격차에대한대응 도시지역의성격이강한충남의북부지역과내륙지역간의주택및주거환경의뚜렷한차이를나타냄 도시지역내에서도도심 ( 구시가지 ) 과아파트중심의신시가지의주택및주거환경의차이가뚜렷함 천안, 아산등수도권인접도시나신개발중심의주택공급뿐만아니라기성시가지내주거지, 농산어촌취락지역의주거지정비가요구됨 < 그림 5-1> 충남정책방향도출배경 140

155 제 5 장주택정책의기본구상 2) 중앙정부및충남도정에따른정책방향 중앙정부주택정책의목표는보편적주거복지강화, 주택수준및주거환경개선, 주택시장안정에중점을두고있음 ~2022 년을목표연도로제2차장기주택종합계획의정책방향에서도제시됨 충남의도정방침은 행복한변화, 새로운충남 으로, 이를위한주택정책의큰방향은주거복지및안정적인거주환경의조성에있음 - 주거복지관련정책의강화와충남지역이가진사회적경제관련자원의활용을고려한주택정책이추진되어야함 3) 외국의주택정책을고려한정책방향 대상자별, 유형별맞춤형주택정책을제시함 - 주택안전망 (Safety Net), 빈집관리 ( 빈집은행 ), 주택바우처등 중앙정부는재정지원, 지자체가주택정책의주체가되어프로그램을추진함 공공에의한직접공급방식이외에민간을활용한공급방안을제시함 지속가능한커뮤니티기반의공동체가중요함을인식, 사회적혼합 (Social Mix) 의중요성을강조함 2. 비전및정책목표설정 1) 계획의비전 지속가능한주택공급및주거환경정비 141

156 충청남도주택종합계획수립연구 2) 정책목표도출 지역현황, 정책, 해외사례, 실태조사등을종합적으로정리하여 4가지의정책목표를도출함 - 정책목표 1 : 생애주기 ( 수요 ) 를고려한주택정책추진 - 정책목표 2 : 주거안정을위한주거복지정책강화 - 정책목표 3 : 지속가능한다양한주택공급확대 - 정책목표 4 : 지역특성을살린주거지정비 < 그림 5-2> 충남정책방향도출과정 142

157 제 5 장주택정책의기본구상 3. 추진전략 도출된 4가지정책목표을달성하기위한추진전략으로부문별계획의주요전략을제시함 - 소득별, 계층별주거복지정책추진 - 수요대응형주택공급 ( 도시주거환경정비 ) - 노후주택개보수 / 리모델링지원 - 주거환경정비 ( 농산어촌주거환경정비 ) - 임대주택공급확대및관리강화 또한충남의지역적특성을고려한충남형프로그램을선정하여, 3가지주요전략을제시함 - 코하우징 -협동조합주택활성화 - 기후변화대응을위한에너지절약형주택및주거단지조성 - 빈집정비및활용 < 그림 5-3> 충남주택종합계획비전및주요전략 143

158 충청남도주택종합계획수립연구 4. 목표지표 공동주택중심의지속적인주택공급으로주택보급률, 아파트비율이상승추세에있는반면, 자가비율은지속적으로감소하고있음 - 충남은아파트거주희망율이전국평균에비해낮은경향을보이고있으나, 아파트선호는지속될것으로보임 주거실태조사결과에따르면, 충남의최저주거미달가구수가 2010년에비해 2012년증가한것으로나타났으나, 주거복지정책의확대로최저주거미달가구는감소할것임 자가비율은자가보다차가를선호하는경향에따라감소할것이며, 주거면적은지속적으로증가추세를보이고있음 - 충남은군지역의자가비율이높은특성과, 지속적인주택공급, 향후주택보급률의상승등을고려할때, 자가비율감소는크지않을것임 구분 충남현황 제2차장기주택종합계획 ( 전국 ) 주택보급률 (%) 2000년 99.3% -> 2010년 107.8% 2012년 > 2022년 107 인구 1천인당주택수 ( 호 ) 2000년 > 2010년 년 364 -> 2022년 422 아파트거주희망율 (%) 2012년충남 41.6%, 전국 54.3% * 아파트선호지속 자가비율 (%) 2000년 66.1% -> 2010년 61.2% * 자가선호는감소, 임차선호증가 주거면적 ( m2 ) 최저주거미달가구 평균주거면적 2010년 > 2012년 74.0 최저주거미달가구수 2010년 6.4만 -> 2012년 7만 1인당주거면적 2010년 25 -> 2022년 30 전체가구대비비율 2010년 > 2022년 5 주 : * 는주택에대한국민의식조사결과임 충남현황과제 2 차국가장기주택종합계획에서제시한내용을참고로충남주택 종합계획의목표를설정함 144

159 제 5 장주택정책의기본구상 향후주택수요와정책을반영한 2022년충남계획지표는다음과같이설정함 - 매년 2만 2천호 (±3 천호 ) 주택공급 - 공급주택중 15% 이상임대주택으로공급 - 공급총량중정비사업을통한주택공급비율 10% 이상 < 표 5-1> 주택및주거환경관련주요지표 (2010 년기준 ) 구분 전국 현재 충남 2022년충남목표 주요지표 주거일반현황주거실태조사 주택보급률 (%) 인구 1천인당주택수 ( 호 ) 아파트비율 ( 재고기준 ) 단독주택비율 ( 재고기준 ) 자가비율 평균주거면적 ( m2 ) 최저주거미달가구비율 계획지표 ( 충남 ) 주택공급물량 ( 연평균 ) 2만 2천호 주택공급 공급총량중임대가구비율 15% 주택정비 공급총량중정비사업공급비율 10% * 주거일반현황은통계청수치 (2010) 이며, 주거실태조사 (2012) 를활용함 * 제시된 2022 년목표치는추정치로, 향후주택정책의방향을제시하는데의의가있음 주택및주거환경관련주요지표의 2022년충남목표와계획지표는향후지속적인모니터링이필요하며, 여건변화와정책변화, 관련계획수립등에따라수정될필요가있음 년목표수치는향후추진될주택정책의방향성을제시하는의미가있음 145

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161 제 6 장부문별정책방향및사업계획 본장에서는앞서제시한충남주택정책비전과정책목표, 추진전략에따른부문별정책방향및충남형프로그램을제시함주거복지, 주거환경정비, 리모델링, 임대주택, 주택시장안정등부문별계획과코하우징-협동조합주택, 기후변화대응을위한주택, 빈집활용등의충남형프로그램을구체화하여사업안을제시함

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163 제 6 장부문별정책방향및사업계획 1. 수요자맞춤형주거복지체계구축 1) 주거복지정의 주거복지는헌법상의권리에서부터좁은의미로는주택법상의최저주거기준등으로정의되고있으나명확한지침으로서는정의되지못하고있음 - 국제법적인정의 모든사람은먹을거리, 입을옷, 주택, 의료, 사회서비스등을포함해가족의건강과행복에적합한생활수준을누릴권리가있다 ( 세계인권선언제25 조 ) - 해당규약을인정하고있는모든가입국은모든사람들이적절한수준의식량, 의복및주택을포함하여자기자신과가정을위한적합한생활수준을영위할권리가있으며그들의생활조건을지속적으로개선할권리가있음을인정한다 ( 경제, 사회, 문화적권리에관한국제규약, international Covenant on Economic, Social and Cultural Rights) - 국가는주택개발정책등을통하여모든국민이쾌적한주거생활을할수있도록노력하여야한다 ( 헌법 35조 ) - 국민의쾌적한주거생활보장을위한주택의건설, 공급, 주택임대료, 임대보증금의지원및주택개량지원등의정책을의미 ( 주거복지기본법안 ) 주거복지를위한물리적기준인최저주거기준은주택법상명기되어있음 - 국토교통부장관은국민이쾌적하고살기좋은생활을하기위하여필요한최저주거기준을설정, 공고하여야한다 최저주거기준에는주거면적, 용도별방의개수, 주택의구조, 설비, 성능및환경요소등대통령령이정하는사항이포함되어야하며, 사회적, 경제적인여건변화에따라그적정성이유지되어야한다 ( 주택법제5조제2항 ) 주거권으로서의정의로는 주택법 제5조제2항에기초한최저주거기준을토대로인간다운생활을영위하기위해필요한최소한의기준을충족시키는주택에거주할수있는권리 주거복지는수혜자가구의주거권을보장하기위하여정책인프라를통하여기본적인주거욕구를충족시킬수있는주거복지서비스를제공하는체계적인조직과그서비스활동의총체로정의 ( 한국주거학회 ) 주거복지수준은법률에서제시된최소한의보장 ( 최저주거기준 ) 에서적절한삶의보장으로확대되고있음 149

164 충청남도주택종합계획수립연구 - 주거복지는주거취약계층을지원하는잔여적복지에서주거형평성을제고하고, 상대적격차의완화를추구하는보편적복지로확대됨 - 주거복지는임대주택의공급등공급자위주에서효과적인주거복지의전달체계확립과생애주기별주거복지의향상등수요자맞춤형으로변화함 주거복지행위자로서의정부의역할은중앙정부와지자체간의차이가있음 - 주거복지의체계는공급자-전달자- 수요자로구성되는데정부가중요한행위자 - 주거복지정책은국가가자가소유시장, 민간임대시장, 공공임대주택에대한개입여부와방식에따라다름 - 자가소유시장에대해서는각종규제 완화정책으로부동산안정화를도모하는정책을펼치는방식 - 민간임대시장의경우주택바우처제도등을통해취약계층에게임대료를보조하는방식 - 민간임대시장의경우주택바우처제도등을통해취약계층에게임대료를보조하는방식 2) 주거복지에대한중앙과충남의역할 중앙정부의역할은주거복지의주요정책을발굴하여추진함 - 주거복지의법률과절차, 다른법률과관계, 재정지원에관한사항규정 - 공공임대주택의입주자격, 주택공급절차, 재정지원에관한사항규정 150

165 제 6 장부문별정책방향및사업계획 - 임대주택, 소형주택건설자금지원 - 전세자금대출및주택매입자금대출 충남도등의지자체는수요자관리및집행이주로이루어지며, 중앙정부의빈틈을채우는역할을수행 - 지역실정에맞는계획기준설정 - 중앙정부와시군의조율및연계 - 주민과의협력및지원방안마련 - 지역특성에맞는공공임대주택기준마련및적용 - 주택단열사업등주거복지를위한기금마련및활용 - 주거복지사업의매칭비용운영 3) 충남의주거복지정의 도민의주거권보장을위해중앙정부와연계하여, 지역의특성에맞는적절한 삶을위해주거욕구를충족시킬수있는서비스를제공하는체계적인조직및 제도의확보와그를통한서비스활동의총체 4) 수요자맞춤형주거복지정책 (1) 노인주거복지정책 충남은 65세이상의고령자비율이 15.5%( 전국 11.3%) 로고령화가진행중이며, 농촌지역 1~2인가구비율이높음 - 고령의 1~2인가구의주거문제를야기할가능성이높음 취약계층주거실태조사를통하여도출된문제점 - 주거면적은양호하나주택의구조, 성능, 환경측면에서는노인들이생활하기편리한특성이고려되지못하고있는실정임 - 주거점유형태는자가형태가높으나, 주거비용측면에서경제적안정도가높지않음 - 노인주거욕구측면에서현재주택에서의재가서비스이용희망비율이높게나타난반면, 노인시설입소희망비율은낮은것으로나타났음 151

166 충청남도주택종합계획수립연구 - 최저기준에미달하는주거시설에대한시설개선과주택노후화에따른주택구조및성능향상필요 - 노인들이원하는복지서비스는주거비용보조, 주택개조및실버주택시설지원등으로나타났음 노인주거복지정책방향 - 정책적으로취약한주거환경을개선할수있는방안마련 - 지역간주거복지형평성제고하는방안마련 - 노인특성과욕구를반영한맞춤형주택환경조성 - 노인주택개조서비스지원 추진정책 - 노인주택개조및수리사업확대 * 지역사회공공 ( 보건복지부집수리사업단, 자활집수리등 ), 민간 ( 지역사회복지협의체등 ) 등이협력하여열악한주택상태를개선 * 저리융자, 개조보조금지급등비용을보조방안모색 - 주거복지서비스 TF팀설치 운영 ( 또는주거복지팀신설 ) 을통한전달체계일원화 * 주거복지향상을위한주거서비스전달체계일원화 * 체계적인주거복지지원으로주거서비스사업조정및업무체계구축 - 독거노인 공동생활제 운영사업확대 * 충남도독거노인의수는 78,949 명 (2011 년 10말기준 ) 으로매년증가추세에있으며이는전체노인의 25% 에해당됨 * 충남도저출산고령화대책과에서는독거노인 공동생활제 운영 (2011 년 12 개소 --> 2012 년 19개소 ) 하고있음, 경로당, 빈집등을증축 ( 보수 ) 하여 5~8 명의노인들이공동취사및공동생활을하도록하여외로움해소및자살예방등의효과를거두고있음 * 조사대상노인들의희망하는주거위치는그동안살았던장소에서생활하기를바라며, 경로당등과같은노인공동체에대한욕구도파악됨, 따라서독거노인들을위하여경로당, 빈집등을증축 ( 보수 ) 하여 5~8 명의노인들이공동취사및공동생활이가능한거주공간의확대가필요함 고령인구의주거편의를위해임대주택저층을활용한배리어프리주택공급, 2014 년부터 시행될주택바우처제도활용, 도시와농촌지역을구분하여집수리등주거환경개선 사업실시, 노인복지정책과의연계필요 152

167 제 6 장부문별정책방향및사업계획 (2) 장애인주거복지정책 충남의등록장애인은 2011 년기준 131,108 명으로지난 10년간두배이상증가하였으나, 장애인생활에적합한주거환경을갖춘주택은미비한편임 취약계층주거실태조사를통한문제점도출 - 주택소유형태에서자가보다차가비율이높게나타나고있으며, 이에따른주택개ㆍ보수나편의시설설치에서애로사항을야기하고있음 - 군지역 ( 농어촌 ) 주택의구조및성능의노후화에따른안전한주거환경개선의필요성 - 주택의거주공간내편의환경시설미비 - 전세, 월세자금등주택구입비용마련의어려움 - 지역별, 장애정도별주거환경차이발생 장애인주거복지정책방향 - 장애인주거권에대한사회적인식형성과소비자권리인식에기반한주거정책시행 - 지역사회가중심이되어자립생활을위한주거환경문화조성 - 유니버설디자인측면에서주거정책시행및주거환경조성 - 삶의질향상과소득증대에따른장애인주거환경의향상및차별화정책시행 - 장애정도와장애특성을감안한주거정책시행과주거환경조성 추진정책 - 전월세자금제도지원대상확대사업 * 차가가차지하는비중이높음에따라현재소득과장애정도를고려하여지원하고있는전세주택지원사업을전체장애인을대상으로확대필요 - 군지역 ( 농어촌 ) 주거공간내편의시설설치강화사업 - 위험주택이나불량주택에대한정비사업 - 소형국민임대주택공급활성화사업 - 주거약자에대한정기적인주거실태조사실시 - 자립생활을위한소규모그룹홈확대사업 장애인주거편의를위한배리어프리주택마련및개조사업, 주택급여및바우처 사업에장애인우선배정, 장애인복지와의연계 153

168 충청남도주택종합계획수립연구 (3) 저소득층주거복지정책 저소득층의주거비부담으로인한빈부격차가벌어질가능성이높음 취약계층주거실태조사를통한문제점도출 - 주택의시설, 구조, 성능환경기준에서최저주거기준에미달하는주거환경에노출됨 - 경제적측면에서농촌지역의주거안정성이도시보다낮음 - 주택규모의만족도는도시보다농촌지역이높음 저소득층주거복지정책방향 - 최저주거기준이상의주거환경조성방안 - 다양한주거서비스의지속적인지원 - 지역간주거복지형평성제고하는방안마련 - 권리차원의주거복지정책으로패러다임전환필요 추진정책 - 충청남도주거복지조례제정 * 충남도에서도주택을통하여인간다운삶을영위할수있는주거복지지원계획의기본방향과추진목표등을설정하기위한조례를근거로주거복지기본계획을수립할필요가있음 * 주거복지상담ㆍ정보제공및사례관리, 각종주거복지지원서비스제공, 주거복지전문가양성및주민교육, 주거복지홍보사업, 주거복지네트워크구축운영등을위한주거복지사업을실시해야함 - 충청남도적정한주거기준마련 - 저소득층주택개보수사업개선방안 저소득층에대한주택급여와바우처정책시행필요, 특히주거위기자를위한매매임대주택활용, 중간주택마련정책필요 154

169 제 6 장부문별정책방향및사업계획 (4) 신혼부부, 대학생, 1~2인가구맞춤형주거복지 신혼부부 - 인구구조의변화와주거비상승으로새롭게가구를구성하는신혼부부의주택시장진입어려움 - 중앙정부에서실시하는신혼부부전세자금에매칭하여충남형지원정책시행필요 대학생 - 도시지역을중심으로대학생들이많이거주하지만주거비부담등으로고시원등주거환경이열악한곳에거주하는학생들이많음 - 충남의지리적특성상수도권의통학학생비율이높음 - 공공임대, 매매임대의소형가구 ( 원룸 ) 비중을확대하여대학생주거공간으로활용 - 매매임대등을활용대학생공유주택정책시행 1~2인가구 - 충남은평균가구원수가 2.5 명으로전국 (2.7 명 ) 보다작고, 1~2인가구비율이높음 - 공공임대주택, 매매임대주택의소형가구비중확대필요 (5) 효율적인주거복지의운영 주거복지센터는공공부문주거복지전달체계파트너의역할을담당하며주요업무는다음과같음 - 주거빈곤층의이해대변및역량강화 - 지역사회주거복지에대한전문적인정보및정책의확산 - 특수취약계층을위한특화된서비스제공 - 집수리및주거환경관리등주거복지향상을위한직접서비스제공 운영방식은공공부문과민간부문의협력운영또는민간위탁으로운영됨 공공임대주택과복지체계를연동하여소득수준에따른공공임대주택임대료차등화시킴 - 임대료부담이어려운소득 1, 2분위가구는정책의사각지대에있기때문에소득별임대료차등화로정책의사각지대제거 155

170 충청남도주택종합계획수립연구 공공임대주택단지자활 자립지원체계구축 - 영구임대주택의주거복지상담사배치 -자립 자활지원활동강화 ( 취업알선, 사회적기업연계 ) - 자립지원을위한주춧돌프로그램확대 공공임대주택거주자의 삶의질 향상지원 -영구 공공임대주택단지노후시설환경개선사업지속추진 - 주민의형태변화와자활유도를위한역량강화프로그램시행 - 대규모단지부터시범적주민자활센터및커뮤니티센터설치 노인임대아파트와재가노인복지시설의접목 - 노인공동시설가구에생활복지사를두어고령자들의주택, 복지, 의료지원을연계 5) 충남주거복지프로그램 중앙정부매칭사업은실효성을높이기위한행정효율화및대상자실태조사등이선행되어야함 시군매칭사업은시군의특성을반영하여, 지역내자원을효율적으로활용하는방향으로추진 생애주기지원 < 표 6-1> 충남주거복지프로그램 역할구분중앙정부충청남도시군 전달체계주거복지센터운영 노인, 장애인 배리어프리주택공급 ( 영구, 국민임대저층 ) 주택급여및바우처 신혼부부신혼부부전세자금지원 집수리및주거환경개선 ( 도농분리 ) 단신가구국민임대, 매매임대의소형가구 ( 원룸 ) 비중확대 대학생 중간주택 ( 매매임대활용 ) 국민임대, 매매임대의소형가구 ( 원룸 ) 비중확대 주거위기자 ( 저소득층포함 ) 중간주택 ( 매매임대활용 ) 156

171 제 6 장부문별정책방향및사업계획 2. 도시주거환경정비 1) 현황 (1) 충남의도시정비를통한주택정책미흡 충청남도에서독자적으로추진하고있는도시정비를통한주택공급정책은선언적수준에서제시 - 민선 5기충남비전 (2011~2020) 에서도시기능이쇠퇴한원도심, 기성시가지, 낙후주거지역을대상으로복합적인지역재생사업추진의필요성을인식하고, 도시발전수단으로서 도심활력증진을위한도시재생활성화 전략과시책과제를제시 - 충청남도종합계획 (2011~2020) 에서도중소도시재생을위하여기존의도정법및도촉법에의한사업을도시특성에맞게활용하고, 중심시가지활성화를위한상권문화활성화, 오픈스페이스확보방안, 소도읍육성사업등과의연계추진방안제시 충청남도는중앙정부가주관하는관련정책을지역차원에서실행 - 대상사업은도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 ) 에제시된 6개사업과도시재정비촉진을위한특별법 ( 이하 도촉법 ) 에의한도시재정비촉진사업, 지방소도읍육성지원법에의한지방소도읍육성사업, 국토의계획및이용에관한법률의시범도시사업으로서살고싶은도시만들기, 농림어업인삶의질향상및농산어촌개발촉진에관한특별법에의한읍면소재지종합정비사업등이있음 (2) 충남의도시정비를통한주택정비사업현황 충청남도의도시정비사업은주거환경개선사업을제외하고총 27 개사업이추진 중이며, 완료된사업은없으며 5 개사업만사업시행인가를받음 구분 < 표 6-2> 충청남도도시정비사업추진현황 (2012 년말현재 ) 시행자 면적 ( 천m2 ) 세대수 사업비 ( 억원 ) 비고 합계 27 1,286 25,530 90,895 주택재개발 ,123 28,141 사업시행인가 2곳, 정비계획수립 17곳 주택재건축 ,185 7,605 사업시행인가 3곳, 정비계획수립 3곳 도시환경정비 ,023 20,149 정비계획수립 3곳 도시재정비 ,199 35,000 촉진계획수립 1곳 157

172 충청남도주택종합계획수립연구 2) 도시정비사업별문제점 (1) 주택재개발사업 충남의주택재개발사업은장기간건설경기침체로사업추진이부진 - 절차이행등행정지원에는문제가없으나부동산경기침체등으로사업추진이답보상태이며, 부동산경기회복시까지사업추진이지연될것으로전망 - 천안시, 아산시는사업추진부진지구정비를위한용역을통해주민의견을수렴중이며추진상황을볼때앞으로사업추진이장기화될것으로예상 세부사업내용은공동주택이중심이되고도로, 공원및녹지 ( 완충녹지포함 ) 를조성하는것이대부분이며, 일부지구에서학교, 종교시설및공공공지등의조성사업이포함 지역여건을고려하지않은고밀개발이이루어짐 - 층고에대한규제도완화되어단독주택지와다세대, 다가구주택이밀집한지역은주로아파트로개발됨에따라주변저층주거지의일조권침해, 도시경관의악화, 교통체증야기등의문제를발생함 - 지역여건을무시한대규모아파트건설추진으로노후주택지의경우표고와경사도가높지만대규모공동주택건설방식이도입되어자연지형을무시한개발 기존주민에의해형성되어있던지역내커뮤니티붕괴됨 - 일시적인대규모개발, 높은개발비용과주택관리비용으로인해재정착률이현저히낮고주로외부인구가유입되어기존커뮤니티의붕괴를초래함 - 사업이장기미집행되는지역은지역간주민의갈등으로인해기존커뮤니티가분열되는악순환이진행 (2) 주택재건축사업 충남의주택재건축사업추진부진함 - 주택재건축사업중연기군교동아파트는시공자부도로공사일시중지중으로, 시공자재선정완료를통해조기재착수하여추진을예상하고있으며, 천안 아산시는대상사업정비를위한용역등의견수렴중 주로사업의초기단계로부동산경기등을감안한사업추진시기결정 158

173 제 6 장부문별정책방향및사업계획 - 주택재개발사업은규모및이해관계자가적어사업시행인가및관리처분 ( 준비 ) 지역이많은데, 이는사업추진시기가부동산경기등을볼때추진시기를늦추고있는것으로판단되며, 최근일부여건변화에따라사업추진을진행하는초기단계사업 주택재건축사업의성과와문제점이공존함 - 과도한고밀개발에따라단지내또는주변지역까지의주거환경의악화 ( 고층건축물에의한일조권, 조망권및프라이버시침해가지속적으로야기 ) 로인한부작용발생 - 법률에제시된규모이하의사업을민간이개별적으로추진함으로써도시관리상지구단위계획대상에서제외되어소규모시가지전역에서발행할경우그주변지역에대한기반시설부족등총체적인도시관리의문제로대두 (3) 도시환경정비사업 대도시에지정되어추진되고있으나경기침체로인한사업추진저조 - 충남은천안시에 3개지구가있으나, 부동산경기침체로건설사참여가저조하여사업추진이부진 사업의문제점으로기존시가지, 특히도심의여건을고려하지않는개발계획이수립되고있음 수요와공급의균형보다사업시행에따른기대감으로현재보다높은지가를형성 사업에대한기대로막대한비용을투입하지만, 최근금융위기로인해장기간소요되는사업에있어서이런방식의리스크가크기때문에이에대한문제도급격히증가 (4) 재정비촉진사업 지방도시를중심으로시범사업이이루어지고있음 - 중심지형촉진지구지정및시범사업을추진, 정부지원을통한계획수립추진 - 아산시의중심시가지인온양지역의활성화의기대가증대되었고, 심도있는시범연구를통해다양한대안마련및검토 - 대도시가아닌중소도시에서도충분히시범사업등을통해기존쇠퇴하던도심을활성화를도모할수있다는희망제공 159

174 충청남도주택종합계획수립연구 사업추진시여건변화에탄력적인대응이부족함 - 충청남도의도시재정비촉진사업은아산에 1지구가지정되어추진 - 아산온양중심상권재정비촉진지구는보상추진및기반시설 ( 도로 ) 공사중 - 기반시설일부사업은계획에맞춰정상추진중이나, 각블록별세부단위사업은추진이지연 ( 사업계획변경추진중 ) 부동산경기침체와주변신도시개발과의상충 - 대외적으로는경기침체로인해사업시행자의적극적인사업추진이곤란 - 내적으로는신도시개발과함께추진되는사업으로신도시개발과비교하여차별화및저비용사업추진이어려움 (5) 주거환경개선사업 주택의공급적측면보다는정주환경의정비에중점 - 사업방식은현지개량방식, 공동주택건설방식, 환지방식및혼합방식이있으나, 거의현지개량방식으로추진되어주택의공급적측면에서는기여를하지못함 - 정주환경정비를통해노후주택의신축및개축등주택의정비를일정부분유도하고있음 충남의 2단계주거환경개선사업 (2005~2013년 ) 은도내 46개지구를대상으로추진 - 장기간추진으로편입용지, 지장물등보상비와공사비의증가에대한지방비추가부담이불가피한실정 - 공동주택건설방식으로추진중인사업지구는 LH공사의재정악화, 참여기피등으로사업추진이어려운상황으로, 일부지구는사업방식을변경 ( 현지개량 + 공동주택 ) 하여추진중임 사업의성과와문제점으로정주환경개선및주민재정착률저조등의문제가상존함 - 성과로는기반시설의정비를통해열악한정주환경을개선하여부족한주차공간, 공원녹지공간등확보및상하수도및도로정비를통해지역주민의삶의질을향상 - 건축물의개량에따라재정착을위한비용의증가가발생하여이를지불할수없는세입자는또다른불량한정주환경의지역으로다시내몰림 160

175 제 6 장부문별정책방향및사업계획 - 현지개량방식은공공시설확보를공공이부담하나건축물에대한개량은주민스스로해야하기때문에경제력이약한주민은건설업자에게의존함으로이로인한재정착과비용부담이발생하여사업에동참하지못함 - 이외에도저층주택지에고밀개발이이루어지면, 주변지역과이질감이발생하고저층주택에대한일조건및프라이버시문제야기 - 고밀개발은향후재건축시사업의경제성확보를위한개발비용과관련된추가적인용적률상향조정이어려워이후사업에대한악영향 3) 도시정비사업의변화 (1) 가로주택정비사업및주거환경관리사업추가 2012년 2월 1일공포된 도시및주거환경정비법 개정으로도시정비사업에가로주택정비사업, 주거환경관리사업이추가 - 가로주택정비사업은노후 불량건축물이밀집한가로구역에서종전의가로 ( 도로 ) 를유지하면서소규모 ( 블록단위 ) 로주거환경을개선하기위하여시행하는정비사업으로도시계획도로로둘러싸인 1만m2이하의가로구역에서소규모로시행하는사업임 - 건폐율산정시주차장면적을건축면적제외, 대지안의공지도 50% 까지완화, 도로사선제한에따른높이 50% 까지완화, 경로당등부대복리시설은의무설치면적은확보하되, 용도는시행자가필요에따라자유롭게사용, 공급되는세대수가 150 세대미만은어린이놀이터설치면제등원활한추진을위해특례제공 - 주거환경관리사업은단독주택및다세대주택등이밀집한지역에서정비기반시설과공동이용시설의확충을통하여주거환경을보전 정비 개량하는정비사업임 - 해제된정비 ( 예정 ) 구역및재정비촉진지구등에서도추진, 기존단독주택재건축및재개발사업구역의경우주민의 50% 이상이동의할경우에도주거환경관리사업으로전환가능한사업 (2) 도시재생활성화및지원에관한특별법제정 2013년 6월 4일공포된 도시재생활성화및지원에관한특별법 제정으로주택및주거환경정비뿐만아니라지속가능한정주를유도하는경제적사업까지확대되어보다현실적인주택공급의기반이조성 - 도시재생은인구의감소, 산업구조의변화, 도시의무분별한확장, 주거환경의노후화등으로쇠퇴하는도시를지역역량의강화, 새로운기능의도입 창출및지역자원의활용을통하여경제적 사회적 물리적 환경적으로활성화시키는것 161

176 충청남도주택종합계획수립연구 - 도시재생사업은해당지역의물리적 사회적 인적자원을활용함으로써공동체를활성화하는사업및기존의도시정비사업을비롯하여재개발사업, 경관사업, 시장정비사업등폭넓게포함함 - 특히, 도시재생기반시설에주민이공동으로사용하는놀이터, 마을회관, 공동작업장, 마을도서관등대통령령으로정하는공동이용시설이포함됨 - 도시재생기반시설중도시주민의생활편의를증진하고삶의질을일정한수준으로유지하거나향상시키기위하여필요한시설로서 기초생활인프라 라는개념이도입 4) 목표및추진전략 (1) 목표 도민이살고싶은쾌적한주거환경조성과주택정비 (2) 추진전략 여건변화에대응한소규모주택및저렴하고다양한주택공급 지역주민맞춤형주택으로의정비 주민의행복한삶을담는주거환경정비 5) 도추진정책및사업 (1) 소규모주택공급 재개발, 재건축등의대규모사업을통한주택공급의한계 - 도시정비사업을통해주택을공급하는것은인구감소시대도래등주택수요감소및다양화로한계 - 소규모의정비를통해도심의필요주택을공급하는방식으로전환 - 이를위해주거지역에서의도로개설시도로주변필지를대상으로한주택공급방안모색 1 가로주택정비사업을통한주택공급 - 기존도시공간조직에서구성되어있는가구형태와토지상황을고려하여가구내에서도다양한규모와권리관계조정방식에의한가로주택정비사업을유도 162

177 제 6 장부문별정책방향및사업계획 - 거주자부담능력을고려하여거주자스스로주택정비주체로참여할수있도록다양한정책지원프로그램마련 2 주거환경관리사업을통한정주환경개선 - 주차장, 공원, 도로등생활편의시설이부족하거나, 기존기반시설이노후화되어주민의이용과안전등의문제가발생하고있는지역, 기반시설의개선에대한주민요구가있는지역또는개선이요구되는지역에마을길을중심으로한생활환경조성 (2) 다양한주택형태공급 고령화및 1인가구등주택형태의다양한선호에대응 - 고령화, 1인가구증가등을고려한수요대응형주택형태의공급 TWO IN ONE(2in1) 주택등수요대응형주택공급 - 라이프스타일에따라공간을다양하게재구성해다목적으로사용이가능한주택으로급변하는인구구성특징에빠르게대처 - TWO IN ONE(2in1) 주택으로불리는신개념주택은크게 Home Share( 나눔형 ), Twin( 쌍둥이형 ), Duplex( 복층형 ) 등 3개모델로개발 - 나눔형 (Home Share) 은전용 74, 84m2규모로부분임대를통해임대수익을추구하거나공간을재통합해생활할수있는것이특징 - 쌍둥이형 (TWIN) 은전용 59 m2규모로싱글족등 1~2 인가구를위해공간을균등하게분할, 부분임대를주거나재택근무공간으로활용가능 - 복층형 (DUPLEX) 은전용 84m2주택을복층으로구성하여부분임대를주거나재택근무등목적에따라다양하게활용 (3) 최저기준을담보하는주택공급 주택노후화및불량주택개선을위한주거환경정비 - 도민의삶을행복한삶으로변화할수있도록최저주거기준을맞춘주택정비사업추진 주거취약계층주거지원사업을추진함 - 주거지원사업은건설 매입임대사업과전세임대사업을말하며, 건설 매입임대사업은사업시행자가주택의건설및매입등을통하여확보한주택을입주대상자에게임대하는사업이고, 전세임대사업은입주대상자가거주하기원하는기존주택에대하여사업시행자가전세계약을체결하여입주대상자에게임대하는사업임 163

178 충청남도주택종합계획수립연구 (4) 안전한주택공급 불량노후주택지의안전사고, 범죄등으로부터의삶의질확보 - 도시정비대상지역은기반시설이부족하고, 건축물이노후및불량하며, 빈집등안전사고및범죄발생이우려되는지역이많음 - 이들지역에대한안전사고방지및안심하고살수있는정주환경조성 주택안전점검및정비사업과주거안전방안마련 - 자연재해및재난으로부터안전을담보할수있도록주택안전점검기준을마련하고, 이를통해도민의주택안전에문제가있는사항을해결하기위한정비사업추진 - 방범및안전사고예방을위한주거환경을만들기위해감시, 순찰, 긴급대응체계를갖추고운영계획을수립하여도민의주거안전을확보 - 범죄예방설계 (Crime Prevention Through Environmental Design, CPTED) 기법을적용한주거환경조성 (5) 유지관리가저렴하고편리한주택공급 주택의유지및관리에소요되는비용절감을위한주택공급 - 저비용주택공급을통해저소득층의주거안정도모 - 주택과주변시설간이동및서비스이용에불편을최소화하는방안모색 온실가스배출의증가가예상되는건축물분야에대한종합적이고체계적인녹색건축전략을수립 - 일반국민이건축물에너지소비정보를확인할수있도록에너지소비증명제를도입하고, 에너지소비정보를 DB화하는시스템을구축 정부추진사업인그린홈공급사업의중점적추진 - 국가에서재정 금융지원등을통해 16년까지노후공공임대주택 28만호, 20년까지노후건축물 20만동 ( 전체약 30%) 을그린리모델링화추진함에따라그린홈공급계획수립 - 신축건축물에한해시행되고있는녹색인증제 ( 친환경인증, 에너지효율등급인증 ) 가기존건축물로확대및녹색건축물인증수요증가에대비하여 에너지평가사 및 에너지소비증명제 가도입 164

179 제 6 장부문별정책방향및사업계획 (6) 지속적인주택관리를위한노후주택정보화 주거환경과연계한주택의정비를도모하기위해정보화를추진 - 주택의노후정도파악으로는도시정비가곤란하기때문에일정규모및블록형태의주택에관한정보화로지속적인주택실태모니터링을실시함 국가및지자체의다양한주택관련사업에적극적대응기반확보 주택정보시스템구축을통한주택시장모니터링및주택정책의평가및전망 - 지자체의주택의실태를파악하기위한정보시스템으로주택의세부내용뿐만아니라주택의입지특성등을공간상에서표현하고, 다양한정보의종합분석및시계열분석등을통해주택하나하나는물론지역의주택상황을정확하게파악 6) 실행계획 주거환경정비주요시책과사업을실행하기위한내용으로서 6 개시책 7 개주요 사업으로구성 도시재생활성화및지원에관한특별법의도시재생특별회계를설치하여소요재원마련 < 표 6-3> 도시주거환경정비분야추진정책및주요사업 시책명사업명사업내용 소규모주택공급 가로주택정비사업촉진사업 주거환경관리사업촉진사업 다양한주택형태공급수요대응형주택공급 최저기준담보주택공급 안전한주택공급 주택의저렴하고편리한유지관리 지속적인주택관리정보체계구축 주거취약계층주거지원사업 주택안전관리시스템구축및운영 그린홈지원사업 주택정보시스템구축및운영 가구형태와토지상황을고려, 다양한규모와권리관계조정방식에의한사업유도 생활편의시설부족, 기반시설노후지역의마을길을중심으로생활환경조성 라이프스타일에따라공간을다양하게재구성할수있는주택공급 최저주거기준에맞춘주택정비사업 주거취약계층대상매입입대사업, 전세임대사업 주택안전점검기준마련, 감시 / 순찰 / 긴급대응체계확립 범죄예방설계 (CPTED) 기법적용한주거환경조성 저비용주택공급, 정부그린홈공급사업중점추진 종합적, 체계적인녹색건축전략수립 주택실태모니터링및정보시스템구축 주택관련정보의종합분석 165

180 충청남도주택종합계획수립연구 3. 주택개보수및리모델링 12) 1) 현황및여건 (1) 주택개보수및리모델링수요증대예상 국가적차원의지속가능과친환경, 에너지절감, 인구감소와고령화, 주택가격안정등에따라리모델링이대두되고있음 - 리모델링은사용승인을받은후 15년이상인경우대상이되며, 공동주택을대수선하거나세대별주거면적의 30% 범위내에서증축가능 - 도시재개발, 재건축등에있어주거와주택정비의대표적인수단이될것으로예측 한편리모델링을원활하게수행하기위한법적인지원체계, 표준화된기술및비용은체계화되어있지않아활성화에한계가있음 자료 : 윤영선 박철한, 건축물리모델링시장의부문별성장추지와전망, 한국건설산업연구원, 건설이슈포커스, , p13. < 그림 6-1> 지역별주거용건축물리모델링착공면적비중추이 12) 리모델링이란 건축물의노후화억제또는기능향상등을위하여대수선을하거나대통령령으로정하는범위에서증축을하는행위 를의미 ( 주택법제 2 조 ) 166

181 제 6 장부문별정책방향및사업계획 (2) 리모델링대상주택의수증가 충남지역전체주택에서 61.6% 이상이주택개보수및리모델링대상으로서지속적인수요증대가예상됨 충청남도의 15년이상경과주택은 404,263 가구 (2010년기준 ) 로나타나며경과년수에따라지속적인증가가예상되고있음 - 지역별분포비율은동부 32.7%, 읍부 25.9%, 면부 41.4% 로도시지역보다농산어촌지역의비율이절대적으로높은비율을보이고있음 주택종류별 15년이상주택의분포비율은단독주택, 아파트등이 91.1% 를차지하고있음 공간적으로보면충남의도농복합지역인읍부와농촌지역인면부는단독주택의노후도가절대적으로높지만, 도시지역인동부지역에서는아파트의노후비율이높은특징을보이고있음 - 따라서, 충청남도의경우공간별, 주택종류별로주택개보수및리모델링활성화를위한정책적접근이필요 < 표 6-4> 건립경과 15 년이상의전국및충남지역주택규모 행정구역별 전국 주택종류별 주택 2010~ 2005 년 1995~ 2004 년 1980~ 1994 년 1980~ 1994 년 건립경과 15 년이상주택 종류별 15 년이상비율 (%) 합계 13,883,571 2,174,160 5,383,734 4,976,596 4,976,596 9,017, 동부소계 10,806,290 1,642,688 4,306,888 4,144,082 4,144,082 7,010, 읍부소계 1,352, , , , , , 면부소계 1,725, , , , ,495 1,211, 합계 631, , , , , , 충청남도전체 단독주택 284,166 29,604 75,918 88,722 88, , 아파트 302,498 88, ,561 60,162 60, , 연립주택 20, ,557 13,806 13,806 17, 다세대주택 16,484 1,048 5,488 9,776 9,776 13, 비거주용 7,494 1,035 2,686 2,590 2,590 5,

182 충청남도주택종합계획수립연구 행정구역별 충남 - 동부 충남 - 읍부 충남 - 면부 주택종류별 주택 2010~ 2005 년 1995~ 2004 년 1980~ 1994 년 1980~ 1994 년 건립경과 15 년이상주택 종류별 15 년이상비율 (%) 계 232,601 51,096 98,767 68,907 68, , 단독주택 41,359 3,432 9,103 16,182 16,182 33, 아파트 172,453 46,971 84,776 40,500 40,500 83, 연립주택 6, ,311 4,742 4,742 5, 다세대주택 9, ,482 6,310 6,310 7, 비거주용 3, ,095 1,173 1,173 2, 계 177,973 40,536 65,579 47,931 47, , 단독주택 68,775 6,580 15,679 23,257 23,257 54, 아파트 90,771 32,596 44,269 13,861 13,861 36, 연립주택 10, ,701 6,963 6,963 8, 다세대주택 5, ,037 2,928 2,928 3, 비거주용 2, , 계 245,569 34,229 87,700 65,387 65, , 단독주택 185,922 20,656 54,272 53,164 53, , 아파트 50,825 12,593 30,064 8,070 8,070 23, 연립주택 4, ,552 2,677 2,677 3, 다세대주택 2, , 비거주용 2, , 자료 : 인구주택총조사 ( 통계청, 2010) 주 : 비거주용이란비거주용건물내주택을의미함 (3) 주거빈곤가구 13) 중주거시설기준미달가구의비율이높음 충남의주거빈곤가구비율은전국에비해상대적으로빠르게감소하고있으나, 시설기준미달가구비율은아직도높은수준에있음 주거빈곤가구의특성상, 새로운주거를마련하기어렵고, 생활권이동의한계로주거빈곤가구에대한리모델링수요는지속적으로발생할것으로예측되고있음 - 특히, 최우선정책대상가구 14) 를대상으로한주택리모델링정책이지속적으로추진될필요가있음 13) 주거빈곤가구란물리적인주거수준측면 ( 국토교통부고시, 최저주거기준미달가구 ) 혹은주거비지불능력측면 ( 최저주거기준주택에거주하며최저주거비 ( 임대료 + 주거관리비 ) 부담이가구소득의 20~30% 를초과하는가구 ) 에서주거빈곤을경험하고있는계층을의미한다. 14) 우선및최우선정책대상가구는가구의소득이일정수준이하이면서물리적주거수준이나주거비지불능력측면에서주거빈곤을겪고있는가구로정의하며, 다음과같은기준을적용한다. 168

183 제 6 장부문별정책방향및사업계획 구분 < 표 6-5> 주거빈곤가구우선적정책대상가구규모 총가구수 (2010 년인구주택총조사 ) 우선정책대상가구 (Ⅰ) ( 단위 : 만가구 ) 최우선정책대상가구 (Ⅱ) 비율규모비율규모 전국 1, % % 67.5 충남 % % 3.1 자료 : 박철희외, 지역자산을활용한충청남도해비타트모델과적용방안에관한연구, 2012, 충남발전연구원 2) 문제점및과제 (1) 개보수및리모델링을위한제도적지원부족 주택 ( 단독및공동주택 ) 가격의안정, 인구감소와고령화가지속됨에따라기존전면철거방식의주택공급사업은한계가대두되고있음 - 주택의공급량보다는질적인측면을개선하는방향으로의접근모색이필요한시점 주택개보수및리모델링에대한양적인수요증가에맞추어제도적지원은부족한실정임 상세한수요조사와함께개보수및리모델링활성화를위한제도적지원체계의구축이필요 (2) 개보수및리모델링관련기술개발지원미흡 리모델링은신축, 재건축등의방식보다시간과비용이적게드는등의장점을가지고있으나, 체계적인관련기술개발및훈련교육의미비로장점을충분히살리지못하고있는실정임 개보수및리모델링과관련된학술적, 공학적기술의지속적인개발과공공차원의지원이필요하며, 개발된기술에교육 홍보를통해보급과활성화를촉진할필요가있음 구분우선정책대상가구 (Ⅰ) 최우선정책대상가구 (Ⅱ) 가구소득최저생계비 150% 이하 대상가구의범위 최저주거기준미달 or 주거비부담과다가구 최저주거기준미달 and 주거비부담과다가구 169

184 충청남도주택종합계획수립연구 (3) 개보수및리모델링관련공공기반시설부족 주택개보수대상의많은수요는공동주택뿐아니라저층의단독, 연립, 다세대주택이차지하고있음 - 특히, 저소득층의단독주택주거지는주차장, 도로, 공원등주택관련공공기반시설이부족한실정임 생활패턴의변화, 지역밀착형수요에기반한공공기반시설의확충과지원이필요 - 주차장이부족하다는관점에서보면생활권별준공영주차장확충등다양한공공기반시설확충방안모색과함께지원이필요 (4) 지역밀착형사업모델구축필요 개보수와리모델링은사업의특성상대규모아파트단지를제외하고는중 소규모이며리모델링사업내용이다양한특징을지니고있어외부자원 ( 사업체또는인력 ) 보다는지역생활권내자원을활용수요가높음 사업특성상작지만지역경제에미치는영향이크므로지역자원 ( 재료, 인력, 자금등 ) 활용, 고용창출및소득증대, 관련지역산업육성등의리모델링사업에대한선순환체계구축이필요함 3) 목표및추진전략 (1) 목표 충청남도주택개보수및리모델링사업추진모델구축 - 충청남도지역에서요구되는주택개보수및리모델링에대한수요와특성분석을통해행복한건전한주거공동체형성할수있는사업추진모델을구축 - 주택개보수및리모델링사업추진을통해지역주민들의일자리가창출되고소득이증대되며, 관련산업이활성화될수있는선순환체계를구축 (2) 추진전략 수요대응형리모델링정책개발연구 개보수및리모델링활성화를위한지구지정및시범사업전개 주거리모델링관련공공시설지원연계및강화 170

185 제 6 장부문별정책방향및사업계획 지역자산을활용한충청남도행복주거리모델링사업모델구축 4) 시책및사업 (1) 리모델링활성화관련연구및정책개발추진 1 리모델링수요및특성분석에관한연구 주택리모델링수요증대에대응하고충남의주택리모델링수요특성을분석하여관련제도, 기술등에대한연구사업을추진 - 지역별, 주택유형별주택리모델링에대한수요조사및분석 - 법제도적지원체계연구및실천방안강구 - 구조적, 개보수비용 시간절약형, 시공안정형리모델링기법 기술개발 - 리모델링관련기술교육및보급방안 2 리모델링활성화를위한정책개발연구 공급보다는주택의질측면을중시한정책개발추진 재정비, 재건축수요와연계한정책적지원방안강구에대한연구를추진 연구결과에서도출된정책의적용및모니터링을통해지속적인사업보완과함께활성화유도 자료 : 건축물에너지수요절감을위한그린리모델링확성화방안, 2013, 국토교통부 < 그림 6-2> 건축물에너지수요절감을위한그린리모델링활성화방안 모델정책개발사례 171

186 충청남도주택종합계획수립연구 (2) 개보수및리모델링촉진지구제도도입 1 리모델링촉진지구지정및개발사업 주택의개보수와리모델링이필요한일단의지역과지구를지정하고, 개보수와리모델링을통해도시 농촌의건전한주거공동체를만들고회복할수있는사업을추진 - 용적률인센티브를통한건축리모델링촉진 - 내진성능보강, 에너지절약형설비지원 - 지속가능한건축디자인계획수립지원 자료 : 이주원, 2012, 집수리두꺼비하우징사업추진과과제, 충남발전연구원전략과제워크숍 < 그림 6-3> 주택개보수중심의마을만들기를위한지구지정및사업추진사례 (3) 리모델링관련공공기반시설구축및재정지원 1 충청남도주택리모델링지원센터설립 충청남도주택리모델링관련정보를보관하고발신하는역할을수행할수있는종합지원센터 - 리모델링관련기존주택구조안전진단, 디자인및계획지원 - 리모델링관련법제도적인사항에대한컨설팅 - 리모델링관련자재에대한정보, 기술, 시공방법에대한교육, 상담및지원 - 취약계층주거지정비에대한재정적지원강화 - 리모델링수요에대응한장기저리자금확보및지원추진 172

187 제 6 장부문별정책방향및사업계획 2 저소득층주거지리모델링지원공공기반시설구축사업 저소득층주거지 ( 단독및공동 ) 를대상으로주택의질제고차원에서사회문화적인환경변화와리모델링에따라요구되는공공기반시설을조성하고지원 - 생활권별준공영주차장조성및지원 - 진입로, 공원등공동체유지와리모델링에따른공공기반시설지원 (4) 지역자산을활용한충청남도주거리모델링체계구축 1 주거빈곤가구리모델링통합지원체계구축사업 주거빈곤가구 ( 최저주거기준미달가구 + 주거비부담과다가구 ) 에대한통합적지원체계구축 - 충청남도에적합한조직, 법제도, 재원마련 - 주거리모델링을계기로주거빈곤가구의문제를해결하고건전한공동체일원으로성장할수있는지원시스템구축 2 지역자산을활용한충청남도행복주거시범사업 지역자산을활용한충청남도행복주거시범사업추진과확산을위해가칭 충청남도행복주거시범사업 을추진 < 그림 6-4> 지역자산을활용한충청남도주거리모델링모델및체계 173

188 충청남도주택종합계획수립연구 5) 실행계획 리모델링주요시책과사업을실행하기위한내용으로서 4개시책 7개주요사업으로구성 년에는주요시책과사업을추진하기위한연구기간으로하고, 15년이후에단계적으로사업을추진 < 표 6-6> 주택개보수및리모델링분야추진정책및주요사업 추진정책시책및사업사업내용 리모델링활성화관련연구및정책개발 개보수및리모델링촉진지구제도도입 리모델링관련공공기반시설구축및재정지원 지역자산을활용한충청남도주거리모델링체계구축 리모델링수요및특성분석연구 리모델링활성화를위한정책개발연구 리모델링촉진지구지정및개발사업 충청남도주택리모델링지원센터설립 저소득층주거지리모델링지원공공기반시설구축사업 주거빈곤가구리모델링통합지원체계구축 지역자산을활용한충청남도행복주거시범사업 리모델링활성화를위한제도, 기술, 교육 홍보등에대한연구 가칭 충청남도리모델링활성화기본계획연구 리모델링관련한다양한정책, 기술을개발 정책사업실현을통한사업활성화 용적률인센티브를통한건축리모델링촉진 주거빈곤가구대상시범사업추진 내진성능보강, 에너지절약형설비지원 지속가능한건축디자인계획수립지원 리모델링관련기존주택구조안전진단, 디자인및계획지원 리모델링관련법제도에대한컨설팅 리모델링관련자재에대한정보, 기술, 시공방법에대한교육, 상담및지원 취약계층주거지정비에대한재정적지원 생활권별준공영주차장, 진입로, 공원등공공기반시설조성및지원 지원조직, 법제도, 재원마련 리모델링건축학교운영 행복주거리모델링건축가제도도입 충남지역건축재료활용 행복주거리모델링펀드조성및운영 174

189 제 6 장부문별정책방향및사업계획 4. 농산어촌주거환경정비 1) 현황및여건 (1) 농촌인구및가구수현황 충남의인구는증가하는반면농촌인구수는지속적인감소추세 - 농촌지역인읍면부의인구는충남전체인구의 60.56%, 면부만고려하면 33.20% 를점유하고있음 - 지난 10년간충남의인구증가율은연평균 0.95% 의증가추세를보이고있음 - 농촌지역인읍면부의인구감소율은읍면부의경우연평균 -0.18%, 면부는 -1.66% 의감소율을보이고있음 충남의가구수는증가하는반면농촌지역의경우가구수의소폭감소추세 - 충남전체의가구수는 758,552 호로연평균 2.51% 의증가율을보이고있으나, 면부만을고려하면연평균 -0.11% 로감소하고있는실정임 < 표 6-7> 충남농촌지역인구및가구수현황 ( 단위 : 명, 호, %) 전체 읍면부 면부 구분 2000 년 2005 년 2010 년 10 년비율 연평균증감률 인구 1,845,321 1,889,495 2,028, 가구수 591, , , 인구 1,249,964 1,185,549 1,228, 가구수 406, , , 인구 796, , , 가구수 265, , , 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 각연도 초고령사회로진입하였으며증가율도지속적인상승세에있음 - 충남의 65세이상인구의비율은 15.52% 로고령사회에진입하였으며, 연평균 3.41% 로빠른증가세를보임 - 특히, 농촌의 65 세이상인구는읍면부 20.47%, 면부 26.23% 로이미초고령사회에진입하였으며, 이러한고령인구의비율은앞으로도더욱가속화될것으로판단됨 175

190 충청남도주택종합계획수립연구 < 표 6-8> 충남농촌지역 65 세이상인구현황 ( 단위 : 명, %) 전체 읍면부 면부 구분 2000 년 2005 년 2010 년 연평균증감률 65 세이상 221, , , 비율 * 세이상 187, , , 비율 세이상 141, , , 비율 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 각연도 과소화, 공동화마을의지속적인증가 - 전국적으로농촌인구감소세는약화되고있으나, 마을단위 ( 읍 면의행정리기준 ) 로집계하면인구의과소화 공동화는대도시주변을제외한농어촌지역전반으로확대되는경향을보이고있음 자료 : 한국농촌경제연구원, 농어촌마을, 이제리모델링이필요하다, 제 6 차농어촌지역정책포럼, < 그림 6-5> 전국읍 면별과소화마을변화추이 176

191 제 6 장부문별정책방향및사업계획 귀농 귀촌인구의지속적인증가 - 충청남도의귀농 귀촌가구수는 2011 년 727 가구로매년증가추세에있으며, 통계에 집계되지않은가구수까지고려한다면상당히많은도시민들의귀농 귀촌이이루어지고 있음 < 표 6-9> 충청남도귀농 귀촌가구현황 시군별 계 90-00년 01-05년 06년 07년 08년 09년 10년 11년 계 4,057호 1, 천안시 공주시 보령시 아산시 서산시 논산시 계룡시 당진시 금산군 연기군 부여군 서천군 청양군 홍성군 예산군 태안군 자료 : 충청남도 (2012), 충남귀농 귀촌실태및지원방안연구 (2) 농촌주택현황 빈집비율이높고, 연평균증가율이주택증가율보다높은상황 년현재충남전체빈집의연평균증가율은 2.21% 로주택수의연평균증가율인 2.04% 보다높으며, 이러한현상은읍면부만볼때, 그차이가더크게나타남 177

192 충청남도주택종합계획수립연구 - 농촌지역의이농및인구감소등의이유로인하여빈집이지속적으로증가하고있음 - 읍면부의빈집비율은 9.89% 이며면부만을고려하면 10.74% 의높은비율을보이고있음 - 빈집의발생은면부뿐만아니라읍부에서도높게발생하고있는실정이며, 이에대한대책마련이필요한실정임 < 표 6-10> 충남농촌지역주택및빈집현황 ( 단위 : 호, %) 구분 2000 년 2005 년 2010 년연평균증감률 주택 585, , , 전체 빈집 48,245 51,401 60, 비율 주택 415, , , 읍면부 빈집 37,518 40,737 46, 비율 주택 208, , , 면부 빈집 27,748 28,046 29, 비율 자료 : 통계청, 인구주택총조사, 각연도, 충남에연기군포함 주거및문화부문에있어비교적낮은농어촌서비스기준이행실태 - 농식품부에서평가한시 군별농어촌서비스기준 15) 이행지수평가순위에서주거부분과문화부문등에서비교적낮은이행실태를보이고있으며, 특히서천군, 청양군등이전국시 군중비교적낮은순위로평가됨 - 세부적으로주거부문은읍부도시가스보급률, 상 하수도보급률등에서낮은이행실태를보이고, 문화부문은읍 면도서열람및대출, 문화프로그램등에서낮은이행실태를보이고있는것으로나타남 15) 농어촌서비스기준 : 농어촌주민들의일상생활을영위하는데요구되는최소한의공공서비스항목과수준으로농림수산식품부 ( 현농림축산식품부 ) 장관은 2011 년 1 월에 8 개부문의 31 개서비스기준항목을공표하였으며, 농어촌서비스기준에따라전국 139 개시군을대상으로실태점검및평가를수행함 178

193 제 6 장부문별정책방향및사업계획 구분농어촌서비스기준항목 ( 세부기준 ) 주거 문화 < 표 6-11> 충남의농어촌서비스기준이행실태결과 (2011 년 ) 달성목표 전체농어촌 충남도 최저주거기준이상가구비율 90% 이상 읍부도시가스보급률 50% 이상 신재생에너지보급률 마을공동시설운영비지원행정리비율 공동시설상설프로그램지원행정리비율 면부상수도보급률 75% 이상 하수도보급률 71% 이상 읍 면도서열람 / 대출가능 문화원 문예회관운영 월 1 회이상문화프로그램관람 분기 1 회이상전문공연관람 읍 면별연 2 회이상찾아가는문화프로그램 자료 : 충남발전연구원전략과제 (2012), 충남농어촌서비스기준실태분석및이행촉진방안 도시지역보다농촌지역에서최저주거기준미달가구의높은비율 - 전국적으로최저주거기준미달가구수는 만호로전국가구수의 10.6% 를점유하고있으며, 도시지역점유율이 9.7% 인것에비해농촌지역은 14.5% 로최저주거기준미달가구수의높은비율을보이고있음 < 표 6-12> 지역별최저주거기준미달가구현황 (2010 년 ) ( 단위 : 만가구 ) 구분 전국 농촌 도시 총가구수 1, ,403.1 최저주거기준미달가구수 총가구대비미달가구비율 10.6% 14.5% 9.7% 면적기준 98.7 (53.6%) 7.0 (14.7%) 91.7 (67.3) 시설기준 97.3 (52.9%) 42.2 (88.2%) 55.1 (40.4%) 침실기준 14.8 (8.0) 2.0 (4.3%) 12.7 (9.3%) 주1 : ( ) 안의비율은총미달가구대비해당기준미달가구비율주2 : 국토연구원연구자료로본보고서상의최저주거미달가구수와다를수있음자료 : 국토연구원, 2012, 농촌지역의주거품격향상을위한농촌주택정책방안연구 재인용 179

194 충청남도주택종합계획수립연구 편의시설, 문화시설, 교육환경등에대한낮은만족도 - 국토연구원의조사에따르면전반적인주택에대한만족도는농촌이 2.89, 전국은 2.84 로농촌가구의만족도가더높았고주거환경에대한만족도역시농촌이 2.93, 전국은 2.86 으로농촌가구의만족도가더높게나타남 - 그러나편의시설, 의료시설, 공공기관, 문화시설, 대중교통, 교육환경등에대한만족도는낮게나타남 < 표 6-13> 지역별주거환경만족도 (2010 년 ) ( 단위 : 점 ) 구분 편의시설 의료시설 공공기관 문화시설 대중교통 주차시설 통근시간 교육환경 전국 농촌 구분 치안상태 집주변소음 위생상태 대기오염 이웃관계 자연환경 주거환경 주택전반 전국 농촌 주거만족도는 4 점척도로 1 에가까울수록매우불만족, 4 에가까울수록매우만족을의미자료 : 국토연구원, 2012, 농촌지역의주거품격향상을위한농촌주택정책방안연구 재인용 2) 문제점및과제 과소화 고령화로인한기존의농촌커뮤니티의붕괴 - 농촌지역의인구유출, 고령화에따라농촌사회를유지하였던전통적인농업공동체기반이붕괴하고있어소멸할가능성이높은농촌마을도증가할것으로예상됨 - 농촌커뮤니티의붕괴는국토유지및균형발전이라는측면에서심각한부작용을초래함 - 향후농촌커뮤니티의유지 발전또는새로운농촌커뮤니티의형성등을위한노력이필요할것임 농촌공간을유지하고발전시키기위한인적자원의부족 - 농촌지역의고령화및인구감소는무엇보다도향후농촌지역을지속가능하게이끌어갈후계자및인적역량의감소를의미하며, 이는농촌공간을관리하기위한주민의역량을감소시키는결과를초래함 180

195 제 6 장부문별정책방향및사업계획 - 향후적극적인귀농 귀촌인구유치, 후계자육성등을통하여주민스스로농촌지역을유지 발전시킬수있는방안을도모할필요가있음 빈집방치, 난개발등훼손되는경관및주거환경 - 인구감소및인구유출로방치된빈집및폐가, 조건불리지역의농업활동포기그리고무분별한개발등으로인하여농촌지역의경관및주거환경이훼손되고있으며, 향후체계적인경관및주거환경관리가필요함 농촌주민의삶의질향상을위한서비스기반확충미흡 - 농촌지역은도시지역보다상대적으로서비스기반이열악하고편의시설, 문화기반등의측면에서주민만족도가낮은실정임 - 농촌주민의삶의질과관련된현장밀착형정책및서비스기반확충이필요한실정임 농촌주거환경개선을위한체계적인정책부족 - 농촌주거환경개선을위해다양한정책과사업들이추진되고있으나, 지속가능한농촌지역을담보하지못하고있으며, 향후체계적이고지속가능한정책마련과함께물리적시설뿐만아니라다양한프로그램사업의추진이필요함 - 농촌공간의재편이라는측면에서의정책대안마련이필요함 3) 목표와추진전략 (1) 목표 주민주도의농산어촌주거환경정비및주거서비스기반확충 - 지역발전의저해요인이었던농산어촌의열악한주거환경을주민주도에의해주거환경을개선을추진하고지역발전의자원으로활용함으로써지역활성화도모 - 체계적인농산어촌주거환경정책의추진으로주거서비스개선과농산어촌주민의삶의질향상도모 (2) 추진전략 농촌지역의유휴자원과연계한주거환경의정비 - 농촌지역에서방치되고있거나활용하지않고있는다양한자원들을발굴하고정비하여농촌지역활성화를도모함 - 빈집, 한계및유휴농지, 한계마을등의자원을활용하여귀농 귀촌인구의유치, 마을재생또는리모델링, 신규마을의조성등을추진함 181

196 충청남도주택종합계획수립연구 다양한주체가참여하는농촌가꾸기추진을통한공동체형성 - 농촌지역을구성하는주민이주체가되어스스로의노력으로농촌발전및주거환경정비를추진하도록여건을마련함 - 소멸되어가는농촌공동체를복원시키고, 새로운공동체형성을위한다양한시도가필요함 효율적이고체계적인농촌주거환경정책의추진 - 기존의농촌개발정책및사업추진시보다효율적인방식으로추진될수있도록정책목표와기본방향을설정하고체계적으로추진함 - 도농간의격차해소및삶의질향상을위한다양한농촌서비스기반을확충하고지속적으로관리할수있는시스템을구축함 4) 도추진정책및사업 (1) 농촌지역의유휴자원과연계한주거환경정비추진 빈집정비지원및활용하여귀농 귀촌인구를유치함 - 방치되어있거나활용하지않는농촌지역의빈집을정비할수있도록개 보수비용을지원 ( 농식품부, 저리융자프로그램등 ) 하고추가적인지원을위하여지자체차원에서다양한프로그램을발굴하고지원하도록함 - 귀농 귀촌프로그램과연계하여빈집을리모델링하여신규귀농 귀촌인에게임대로대여해주거나, 다양한정보의제공으로귀농 귀촌인이빈집을매입또는활용할수있도록여건을조성함 - 지자체자원에서빈집을활용하여귀농 귀촌인이본격적인정착전에미리농촌의생활을경험하고노하우를습득할수있는 귀농 귀촌인큐베이팅프로그램 도입을추진하도록함 농촌마을재생 ( 리모델링 ) 을통하여불량농어촌주택정비및주거환경개선 - 농림축산식품부의농어촌마을리모델링사업과연계한농촌마을재생추진 - 정비기반시설과노후 불량농어촌주택이극히열악한기존마을과연접한지역을정비구역으로지정하여새롭게마을을전면정비함 - 기존마을의정비기반시설의확충ㆍ재정비및노후ㆍ불량농어촌주택을정비하고, 연접한지역을새로운마을로개발함 - 기존마을을보전하면서노후 불량농어촌주택에대한리모델링, 정비기반시설의확충ㆍ재정비를통하여주거환경을개선하도록함 182

197 제 6 장부문별정책방향및사업계획 고령화에따른기능상실마을을대상으로하여신규마을을조성함 - 농림수산식품부의신규마을조성사업과연계한신규마을조성추진 - 도시민등농촌유입촉진을위한신규마을을조성하고, 이를위해마을조성에필요한기반시설, 공동이용시설 ( 공동주차장, 공원 녹지포함 ), 마을회관설치및마을운영 관리프로그램개발등지원 - 마을공동체및마을의기능이상실되었거나소멸의가능성이높은마을을대상으로새로운신규마을조성을검토하여새로운커뮤니티형성을통한지속가능한농촌주거환경을조성함 (2) 다양한주체가참여하는농촌가꾸기추진 경관가꾸기및마을만들기추진을위한계획추진 - 농촌지역또는마을단위의건축물디자인방향제시와주택등의기존건축물이나농업시설물, 자연및인공경관등의중장기적정비와관리지침을마련 - 농촌경관정비시계획의초기단계부터주민을참여시켜경관형성뿐아니라지속적인유지관리를고려한경관형성계획을수립함 - 초기에는경관및환경개선에목적을두어추진하고, 이를발전시켜직접적으로마을발전을도모할수있는마을만들기사업을추진하도록하되, 충남도에서추진하고있는 살기좋은희망마을만들기 와연계하여추진하도록함 도농교류및재능기부활성화도모 - 1 사1촌 자매결연등도시와농촌교류를활성화시키고, 특히도시민과다양한분야의전문가의재능기부를통하여농촌주거환경을개선시키고지역활성화의자원으로활용하도록함 - 마을벽화및조형물조성, 다양한체험프로그램의운영, 고령자복지및건강관리프로그램운영등을추진할수있도록재능기부프로그램을적극적으로발굴함 폐교를중심으로하는새로운농촌커뮤니티의형성지원 - 인구감소로발생한폐교를활용하여농촌활성화를위한중심시설로활용함 - 현재행정구역을중심으로이루어지는다양한지원정책을하나의폐교가중심이되는지역사회로범위를변경설정하여새로운커뮤니티를형성하도록함 - 농촌지역개발사업의단위를행정단위가아닌폐교중심의커뮤니티단위로설정하여주민공동체의형성및활동을지원하여새로운커뮤니티를육성하도록함 183

198 충청남도주택종합계획수립연구 (3) 효율적이고체계적인농촌주거환경정책의추진 ( 가칭 ) 한계마을정책의추진을통한농촌마을의활력증진 - 농촌지역의과소화 고령화진행상태에따라존속마을, 준한계마을, 한계마을로구분하여차별화된정책 ( 일명한계마을 16) 정책 ) 을추진함 ( 일본의한계마을구분참조 ) - 존속마을은현재의공동체및경제활동을지속가능하게유지 발전시킬것인가에주안점을두어야하며, 이를위하여주민역량을강화시키고파급효과를주변지역으로확산시킬수있는전략이필요함 - 특히, 읍면소재지종합정비사업 ( 소도읍사업, 거점면종합개발사업 ) 등거점기능을강화시킬수있는다양한정비사업과경제활성화사업을추진하도록함 - 준한계마을은한계마을로진행되지않도록인구유치, 정주여건의개선, 공동체활성화등의다양한사업을집중추진하며, 특히권역단위종합정비사업 ( 농촌마을종합개발사업, 산촌생태마을조성사업 ) 등마을개발사업과농촌서비스기반확충, 귀농 귀촌및농업후계자육성등의정주기반확충및인구유치사업을추진하도록함 - 한계마을은고령화 과소화실정에맞는마을의최소기능을유지하도록하거나가능한범위내에서의마을재생을도모하고, 마을을초월하고복수의마을을범위로하는지역내의새로운공동체형성및활동을장려하며, 특히전원마을조성사업등신규마을조성사업을중점추진하도록함 < 표 6-14> 일본의한계마을구분기준및내용 마을구분기준내용세대구성 존속마을 55 세미만인구의비율이 50% 이상 후계자가확보되어있고, 공동체의기능을차세대에계승시키는마을 젊은부부세대취학아동세대후계자확보세대 준한계 ( 한계화 ) 마을 55 세이상인구의비율이 50% 이상 현재는공동체의기능을유지하고있지만, 후계자확보가어렵고, 한계마을이될것으로예상되는마을 부부만의세대준노인부부세대 한계마을 65 세이상인구의비율이 50% 이상 고령화가진행되어공동체의기능유지가한계에달한상태 노인부부세대독거노인세대 소멸마을인구, 세대수없음 완전히무거주지가되어, 마을이소멸된상태 - 자료 : 충남발전연구원현안과제 (2011), ( 부제 ) 한계마을의현황및대책 16) 한계마을 : 고령화나인구감소로인하여마을공동체의기능유지가한계에달한마을로머지않아소멸될가능성이높은마을 184

199 제 6 장부문별정책방향및사업계획 농어촌서비스기준마련및관리를통한주거환경및서비스수준제고 - 시 군별로농촌공공서비스실태조사를통하여현재수준을진단하고, 시 군의특성에맞는농촌서비스기준을도입하여중 장기목표를설정함 - 농촌서비스기준실태및목표를바탕으로적절한서비스기반확충을위한정책을추진하며, 정기적인모니터링을통하여매년목표달성여부를점검하고, 부족한분야 지역의원인을찾아특성화된대책을마련하도록함 - 정책기획및집행시농촌서비스기준을바탕으로정책의우선순위및정책투입의타당성을각종정책심의회심의후집행하도록함 새로운커뮤니티조성을위한코하우징 (Co-housing) 정책의추진 - 전원마을조성사업등과연계하여코하우징정책을체계적으로추진하여농산어촌지역의새로운커뮤니티를형성하도록하며, 특히신규마을조성뿐만아니라기존마을의재생을통한코하우징단지또는마을조성을추진 - 즉, 거주할주민의참여및협력에의해단지를구상하고주민이건설에직접참여하는형태로, 1 주민참여형디자인, 2 공동체의식을촉진시키는설계, 3 개별주거를보완하는공동시설, 4 주민에의한관리, 5 고령자와아동을배려하는디자인등을기본원칙으로함 - 중장기적으로는주택협동조합형태로발전시켜주민자치의내발적마을만들기를확대시켜나가도록함 5) 실행계획 사업주체별역할을분담하여사업의효율성높임 - 현장밀착형사업, 일반농산어촌개발사업 ( 포괄보조사업 ) 에의한농어촌지역개발사업은시군이추체가되어추진 - 주민주도및지역사회의참여가필요한사업은민간이사업주체가되고, 이를행정이지원하는형태로추진 - 새로운정책의구상과적용은충남도가주체가되어추진하되시군및민간의협력을얻어추진 실행가능성과적용가능성을고려한사업추진으로실행력재고 - 일반농산어촌개발사업 ( 포괄보조사업 ) 등으로바로추진이가능한사업은 2013 년부터추진하고사업추진을위한구상및계획이필요한사업은 2014 년이나 2015 년부터추진 185

200 충청남도주택종합계획수립연구 < 표 6-15> 농산어촌주거환경정비분야추진정책및주요사업 시책명사업명사업내용 농촌지역유휴자원과연계한주거환경정비추진 빈집정비지원및활용농촌마을재생 ( 리모델링 ) 신규마을조성 빈집정비지원, 귀농귀촌인큐베이팅프로그램도입 기반시설, 노후 / 불량주택정비, 새로운마을로개발 고령화에따른기능상실마을대상신규마을조성 경관가꾸기및마을만들기 마을단위건축물디자인방향제시등중장기적정비와관리지침마련 다양한주체가참여하는농촌가꾸기추진 도농교류및재능기부활성화새로운농촌커뮤니티형성지원 마을벽화, 조형물조성, 체험프로그램운영등재능기부프로그램 폐교중심의농촌커뮤니티활성화 한계마을정책 한계마을, 준한계마을, 존속마을 - 정책차별화 효율적이고체계적인농촌주거환경정책의추진 농어촌서비스기준마련및관리 코하우징정책 농촌공공서비스실태조사, 모니터링, 중장기목표설정 거주주민참여 / 협력유도마을재생정책추진 중장기적으로주택협동조합형태로발전 186

201 제 6 장부문별정책방향및사업계획 5. 임대주택공급방안 1) 현황및여건 (1) 임대주택공급현황 임대주택재고는 2012년말기준총 1,487,421 호로이중 5.6% 인 82,945 호가충남에입지함 - 공공부문과민간부문의비율을보면, 충남은전국에비해민간부문의비율이다소높음 - 30년이상장기공공임대주택 ( 영구임대, 국민임대및 50년임대 ) 은전국은공공부문의 50.2% 이며, 충남은 30.5% 임 < 표 6-16> 임대주택재고현황 (2012 년기준 ) ( 단위 : 호, %) 공공부문 민간부문 구분 전국 충청남도 전국대비충남비율 총계 1,487, , 소계 1,038, , 영구임대 190, , 국민임대 455, , 년임대 101, , 년임대 78, , 년임대 81, , 사원임대 25, , 장기전세 19, 전세임대 85, , 소계 449, , 민간건설 25, , 정비사업조합 7, 건축법허가자 142, , 매입임대 274, , 자료 : 국토교통통계누리 ( 주 : 장기전세주택은서울에서만공급, 정비사업은수도권및광역시외지역에서는부진 187

202 충청남도주택종합계획수립연구 임대주택건설현황을 2012년사업승인물량을기준으로보면, 공공부문에비해민간부문의건설비중이약간높음 - 30 년이상장기공공임대주택의공급비율은전국의 17.0% 에비해낮은 9.8% 이며, 공급재개된영구임대주택은아직충남에공급되고있지못함 - 보금자리주택정책으로할임대주택의유형이보다다양화되었으나, 충남에건설되는임대주택유형은이러한경향을반영하고있지는않음 - 충남에한정된특징이라기보다수도권및광역시지역을제외한지역의특성이라고볼수있음 < 표 6-17> 임대주택건설현황 ( 사업승인기준, 2012) ( 단위 : 호, %) 공공부문 민간부문 구분 전국 충청남도 전국대비충남비율 총계 199, , 소계 99, , 영구임대 3, 국민임대 30, , 년임대 25, , 분납임대 년임대 10, 사원임대 매입임대 1, 장기전세 전세임대 25, 소계 100, , 민간건설 2, 정비사업조합 건축법허가자 39, , 매입임대 57, , 자료 : 국토교통통계누리 ( 공급주체별임대주택현황은임대주택재고중 64.6% 를 LH에서공급하였으며, 30년이상장기공공임대주택의경우에는 LH의비중이 98.4% 에달함 - 30년이상장기공공임대주택의경우지자체공급이영구임대 400 호에불과함 년사업승인물량중에서지자체공급물량은없음 188

203 제 6 장부문별정책방향및사업계획 < 표 6-18> 충남지역공공임대주택의공급주체별재고및건설비중 (2012년기준 ) ( 단위 : 호 ) 구분 공공임대주택재고량공공임대주택건설량합계지자체 LH 민간합계지자체 LH 민간 계 42,354 1,585 27,377 13,392 5,960 영구임대 4, , 국민임대 19,263-19,263-1,191-1,191-50년임대 1,405-1, 년임대 6,390 1,185 5,205 3,993-3,993 - 분납임대 년임대 5, , 사원임대 2, , 매입임대 장기전세 전세임대 2,158-2, 자료 : 국토교통통계누리 ( (2) 임대주택수요현황 임차가구의비율을지역별, 소득수준별로살펴보면, 수도권이나광역시보다도지역의임차가구비율이낮고, 소득이높을수록임차가구비율이낮게나타남 - 소득계층이나지역에따라임대수요의특성이다를수있으며, 임대주택공급역시차별화필요 < 표 6-19> 소득수준별임차가구비율변화추이 ( 단위 : %) 저소득층 중소득층 고소득층 구분 2006 년 2008 년 2010 년 2012 년 전국 수도권 광역시 도지역 전국 수도권 광역시 도지역 전국 수도권 광역시 도지역 자료 : 통계청국가통계포털 ( 주거실태조사각년도결과 189

204 충청남도주택종합계획수립연구 < 표 6-20> 소득수준별비중 ( 단위 : %) 전국 충남 구 분 2006년 2008년 2010년 2012년 저소득층 중소득층 고소득층 계 저소득층 중소득층 고소득층 계 자료 : 국토교통부, 주거실태조사통계보고서, 각년도 수급자현황으로지난 10년간전국기초생활수급자및수급가구가소폭상승해왔으나충남의경우 2001 년수급자비율 6.1%, 수급가구비율 6.1% 에서 2011년에는각각 4.6%, 4.6% 로하락함 - 전국대비인구및가구규모를볼때, 다른지역보다비중이낮은것은아님 자료 : 보건복지부, 국민기초생활수급자현황, 각년도 < 그림 6-6> 충청남도의국민기초생활수급자추이 (2001~2011) 190

205 제 6 장부문별정책방향및사업계획 전국의고령자현황으로서 70세미만고령자가 46.9% 인것에비해충남은 53.2% 로전국보다높은비율을차지함 - 점유형태를보면연령이높아질수록주거안정성 ( 자기집거주비율 ) 이높음 - 60~64 세의경우전국자가비율은 24.1% 이나충남은 18.8% 로충남이낮으나, 75세이상의경우에는전국보다충남의자가거주비율이더높음 - 초기고령자의비율이낮기때문에전반적인수치에서비율이낮을수도있으므로면밀한실태파악필요 < 표 6-21> 점유형태별고령자연령비율 ( 단위 : %) 구분계 60~64 65~69 70~74 75~79 80~84 85 세이상 계 자기집 전국 전세 ( 월세없음 ) 보증금있는월세 보증금없는월세 사글세 무상 ( 관사, 사택등 ) 계 자기집 충청남도 전세 ( 월세없음 ) 보증금있는월세 보증금없는월세 사글세 무상 ( 관사, 사택등 ) 자료 : 통계청국가통계포털 ( 인구주택총조사결과 ( 고령자 10% 표본 ) 고령자점유형태를보면, 전반적으로주거안정성은높음 - 전국자가거주비율이 73.1% 인데반해, 충남은 84.3% 로 10%p 이상높음 - 충남의임차가구중전세비율은 6.0% 로전국전세비율 13.4% 로절반수준이어서임차가구의주거불안정성은상대적으로높음 191

206 충청남도주택종합계획수립연구 - 정기적인수입이없는경우, 전세보다월세형태가주거비에부담이가중되며, 고령자는자산보다는소득수준이낮은것이일반적이기때문 - 특히보증금없는월세나사글세거주고령자의실태파악필요 - 그외에도충남고령자들은단독주택거주율이 74.8% 로전국 52.5% 보다큰차이를보이며, 이는충남지역이도시와농촌이모두존재하기때문으로파악됨 < 표 6-22> 고령자연령별점유형태비율 ( 단위 : %) 구분계 60~64 65~69 70~74 75~79 80~84 85 세이상 계 자기집 전국 전세 ( 월세없음 ) 보증금있는월세 보증금없는월세 사글세 무상 ( 관사, 사택등 ) 계 자기집 충청남도 전세 ( 월세없음 ) 보증금있는월세 보증금없는월세 사글세 무상 ( 관사, 사택등 ) 자료 : 통계청국가통계포털 ( 인구주택총조사결과 ( 고령자 10% 표본 ) 장애인현황으로전국의경우단독주택의비중이높으나. 아파트비중이증가추세임 - 전국가구추정치이므로, 단독주택거주비율이높은충남의경우상대적으로단독주택등거주비율이높을수도있음 - 신체적애로가있으므로시설의무장애화 (Barrier Free) 가쉬운아파트에비해단독주택은장애인거주애로사항발생우려 192

207 제 6 장부문별정책방향및사업계획 < 표 6-23> 장애인가구의주거유형 ( 단위 : %) 구분 1995 년 2000 년 2005 년 2011 년 구분비율추정치비율추정치비율추정치비율추정치 단독주택 , ,009, ,166,152 아파트 , , ,930 연립주택 , , ,726 다세대주택 , , ,685 비거주용건물 , , ,232 기타 , , ,717 계 , ,304, ,944, ,442,442 주 : 단독주택에는다가구용단독주택포함, 비거주용건물은상가, 공장, 점포, 여관등, 기타는비닐하우스, 움막, 판자집, 임시막사등을의미자료 : 통계청국가통계포털 ( 보건복지부장애인실태조사결과 기초수급자나차상위등으로장애수당을받고있는장애인들은주거지원이필요한저소득층이라는점에서이들에대한실태조사필요 충남의경우, 전국대비 5.4% 에해당하는 26,425명이나, 이는장애수당을지급받는장애인이므로실제주거지원대상은이보다더많을것으로예상됨 < 표 6-24> 장애수당수급자현황 (2007~2009) ( 단위 : 명 ) 구분 계 기초보장시설차상위 소계 1 중증경증소계 2 중증경증소계 3 중증경증 전국 충남 486, , , ,383 41,238 30,876 10,362 96,316 31,781 64, ,425 17,648 7,686 9,962 3,060 2, ,717 1,889 3, 전국대비 자료 : 통계청국가통계포털 ( 기준, 16 개시도제출자료근거작성 193

208 충청남도주택종합계획수립연구 2) 문제점및과제 (1) 중앙정부와지자체간역할분담 임대주택정책은중앙정부중심으로추진되어왔으며, 임대주택공급은민간을중심으로건설되었음 정책의경우지자체역할은서울을제외하면다른지역은전무한상태임 중앙정부가주도하는주택정책만으로지역주택문제해결에는한계가있으며, 기존의수도권중심의주택정책은수도권외지역의특성을고려하지못하고있음 임대주택정책의주요주체로서역할부여필요 - 중앙정부 : 장기적인임대주택정책방향과정책목표를설정, 정책수행에필요한핵심제도추진및재원마련의기틀구축 - 지자체 : 지역에존재하는임대주택수요를파악하고, 국가임대주택정책과정합성내에서세부전략을모색. 지역내다양한주거복지자원을활용하기위한역량강화요구 (2) 수요자특성및주거욕구ㆍ선호를고려한공급시스템 임대주택재고확충에초점을둔임대주택정책 수요자특성및주거선호와욕구를고려하여공급방향설정 - 수요자특성과선호에맞는공급시스템을통하여가구의주거만족도를향상시킴 - 임대주택의지속성을위해서는기존공급자위주의공급시스템에서수요자중심의공급시스템으로변화필요 (3) 지역적특성에맞는주거유형적용및개발 수요자특성을고려한임대주택공급 - 농촌지역, 중소도시, 대도시별상이한인구및가구특성을고려한임대주택을공급함 지역적특성에맞는주거유형적용및개발 - 농촌, 도시등지역적특성이다른충남의경우, 임대주택공급시재고주택의활용등지역적특성을고려하여신규및매입임대주택의적절한배분필요 194

209 제 6 장부문별정책방향및사업계획 (4) 임대주택수요등지역주거실태에대한자료축적및모니터링 총량적인수요파악은총량적인임대주택정책으로연계됨 - 보편적복지차원에서주택정책을수립하며, 지역별임대주택의수요, 선호도조사가지속적으로필요함 지역주거실태에대한전문적, 지속적조사및모니터링강화 3) 목표와추진전략 (1) 목표 지속가능한임대주택정책운영을통한도민의주거안정 - 주택보급률이 100% 를상회하지만주거불안상태에놓여있는주거취약계층은여전히존재함 - 주택경기에의해전ㆍ월세시장의불안정할경우, 일정수준의완충작용필요 (2) 추진전략 지속가능한임대주택운영을위한방향설정 - 안정적인임대주택재고확충및건실한임대주택관리 - 지역적특성을고려한임대주택프로그램발굴을통한재고확충과관리 - 임대주택운영에있어지자체의역할정립등주요주체역할강화 ( 중앙정부, 지자체, 민간등 ) - 정책의지속성을위하여임대주택재원확보방안수립 안정적인임대주택재고확충 - 저소득층주거안정형임대주택재고확충에주력하며, 주택시장상황을고려하여충남도민의내집마련지원이필요할경우자가지원임대주택공급도고려 - 임대주택은신규건설중심으로이루어지나, 충남의지역별특성을고려하여고밀고층공동주택 ( 대도시 ) 형, 빌라, 다세대주택형태의저밀공공주택 ( 중소도시 ) 형, 단독주택 ( 소도시, 농촌 ) 형등지역별적정주거유형을고려함 195

210 충청남도주택종합계획수립연구 건실한임대주택관리 - 증가하는임대주택재고에대응하여합리적이고효율적인재고관리시스템구축이필요 - 물리적주거환경관리 : 주택노후가예상되는영구임대주택 (1990~1995 준공 ), 향후노후화대응이필요한국민임대주택 (1995 년이후준공 ) 에대한물리적주거환경관리가필요 - 입주자의주거만족도제고를높이기위한다양한관리체계구축으로, 임대주택정책의효과와입주자의주거만족도를높임 - 커뮤니티활성화를위하여저소득층집단화에대한내부적문제 ( 가구주고령화로인한활기부족 ) 및외부적문제 ( 집값하락, 교육환경애로등부정적인식 ) 를해소하여, 임대주택이지역사회에필요한시설로인식될수있도록함 4) 도추진정책및사업 (1) 임대주택공급 신규공공임대주택건설 - 도시지역을중심으로접근성이좋으며, 직주근접을실현할수있는입지에신규공공임대주택을확보 - 영구임대주택및국민임대주택을저소득층주거안정을위해공급 신규공공임대주택확보 - 부도임대주택, 건설중부도임대주택, 도시정비사업임대주택등을통해신규공공임대주택을확보 기존영구임대단지신축 - 기존영구임대단지의경우용적률이낮아영구임대주택의증축이나, 공터에영구단지건설등의가능성을검토 (2) 재고주택의임대주택활용 재고주택의도시형임대주택활용 - 기존주택의적정수준유지및양질의주택을임대주택으로활용할수있도록최저주거기준에맞는재고주택개보수 196

211 제 6 장부문별정책방향및사업계획 재고주택의전원형 ( 혹은농촌형 ) 임대주택활용 - 귀농자를위한전원형임대주택으로활용 - 이주자의생계와가구특성을고려하여집단형보다는단독주택형태의임대주택도로, 전기등생활인프라가구축된빈집등을활용하여이주가구에게임대함 (3) 지역주거복지자원발굴 주거복지관련네트워크구축 - 공공이주도하는것이아니라수평적이고동등한네트워크형태의조직을구축 - 다양한주거복지자원을파악하여임대주택과상호유기적인관계를유지시킴 임대주택으로활용가능한주택발굴 - 도시지역 ( 도시형임대주택을위한재고주택 ) : 도시인프라구축여부, 주택에대한소요검토, 주택의수준을조사함. 매입임대주택이여의치않을경우전세임대주택으로의활용여부검토 - 농촌지역 ( 전원형임대주택을위한재고주택 ) : 필수인프라점검, 주택에대한소요검토, 개보수및신축대상주택을조사함 - 고령자를위한임대주택은무엇보다도무장애설비가중요 (4) 공공임대주택유지관리 임대단지관리 - 물리적건축물관리 : 임대주택은분양주택에비해건물의노후정도가더욱심각할수있으며, 비용부담도고려해야함 - 특히영구임대단지는준공후 20년이지나거나도래하고있어, 장기수선이필요할수있으며, 지속적으로관리가필요함 - 커뮤니티관리지원 : 임대단지에대한지원이나활성화에관심을가지고있는지역활동가, 비영리단체등을연계하고구축된네트워크내에서개별사업등제안및임대단지저소득층입주자자활을위한프로그램발굴등 재고매입임대주택관리 - 물리적건축물관리 : 상주한관리인이없어상시적인건축물의관리가이루어지지않으므로, 임대주택에대해책임성을가진관리주체는필요함 - 커뮤니티관리지원 : 재고매입임대주택은임대단지와달리주변에서쉽지인식하지못하는만큼임대단지수준의지원이이루어지않을수있으므로, 일상생활에어려움이나자활을위한도움이필요한경우가있는지관심을지속적으로가질필요가있음 197

212 충청남도주택종합계획수립연구 5) 실행계획 LH, 충남개발공사와협력하에중장기계획을수립, 시행 < 표 6-25> 임대주택공급분야추진정책및주요사업 시책명사업명사업내용 임대주택공급 신규공공임대주택건설신규공공임대주택확보 접근성, 직주근접을고려한입지에신규공공임대주택공급 저소득층주거안정을위한영구임대주택, 국민임대주택공급 부도임대주택, 건설중부도임대주택, 도시정비사업임대주택등을통해신규공공임대주택확보 기존영구임대단지신축 영구임대주택의증축, 공터에영구단지건설등의가능성검토 재고주택의임대주택활용 도시형임대주택 전원형임대주택 최저주거기준에맞도록재고주택개보수 이주자를위한전원형임대주택 ( 단독주택형태 ) 공급 지역주거복지자원발굴 주거복지관련네트워크구축임대주택으로활용가능한주택발굴 수평적이고동등한네트워크형태의조직을구축 지역내주거복지자원파악, 상호유기적인관계유지 매입임대주택이어려울경우, 전세임대주택으로의활용검토 개보수를통해임대주택으로공급가능한빈집검토 공공임대주택유지관리 임대단지관리 재고매입임대주택관리 장기수선이필요한부분을고려, 지속적인관리 지역활동가, 비영리단체등을연계한네트워크구성 임대단지저소득층입주자자활을위한프로그램발굴 198

213 제 6 장부문별정책방향및사업계획 6. 주택시장안정화 1) 현황및여건 (1) 대규모개발계획추진의영향 세종특별시건설, 내포신도시개발에따른주변지역영향 - 지역혁신의거점으로서수도권과비수도권간의불균형을개선하기위한세종시의개발이이루지고있으며, 충남의경우지역균형발전을위한충남도청이전신도시인내포시건설이추진되고있음 - 이러한충남지역의대규모개발은인구이동의원인이되며주변지역지가를상승시키는등의개발압력을가중시킴 대규모개발지나주택공급지, 일자리풍부한지역으로유입됨 - 세종특별시가출범한 2012 년충청남도의순전입은감소하였으며, 세종시로인구유입이크게증가함 - 천안, 아산, 당진, 서산지역을중심으로순전입인구증가가이루어지고있지만, 공주, 예산, 부여등은인구유출이지속되고있음 - 내포신도시인근의예산지역은최근유출인구감소세를보이고있으며, 세종시인근의공주지역은 2012 년순유출인구가크게증가하였음 자료 : 통계청 < 그림 6-7> 지역별순전입인구추이 199

214 충청남도주택종합계획수립연구 인구유입지역토지가격상승과활발한거래가이루어지고있음 - 전국지가변화와차별적이며세종시인근지역은세종시의지가변화에영향을받고있음 년전후로천안시의가격상승폭이공주에비해크게나타났으나, 2005 년이후천안보다는공주시의지가상승폭이더크게나타남 - 최근세종시지가가상승세를보이고있으며, 충남전체지가변화보다공주시의지가변동이더크게나타남 - 홍성과예산군의지가는유사하게변화하고있으며, 2004 년지가는세종시등대규모개발계획과관련지역의지가가크게상승하였음 년에는도청이전과관련이있는홍성군과예산군의지가가큰폭으로상승하였으나최근지가변화는충남지가변화와유사하게나타남 자료 : 온나라부동산포털 < 그림 6-8> 세종시및내포신도시인근지역지가변화 (2) 주택가격및거래현황 주택가격의경우 2011 년말이후충남의주택가격상승폭이전국에비해크게나타남 - 금융위기이전까지전국의아파트가격상승은 2007 년초에최대 14% 이상 ( 전년동기대비 ) 상승한반면, 충남은 4% 미만으로상대적으로낮은수준을보였음 - 그러나 2011 년부터충청남도의아파트가격이크게상승하면서전년동기대비 14% 상승하여전국 10% 수준보다더큰폭으로상승하였음 200

215 제 6 장부문별정책방향및사업계획 자료 : KB 국민은행 < 그림 6-9> 유형별매매가격변화율 ( 전년동기대비 ) 전국주택거래량은감소하는추세이나, 충남의주택거래량은상대적으로높은수준을유지하고있음 년기준재고주택대비연간거래량의비중은전국은감소세를보이지만, 충남은증가세를보이고있음 년과 2012 년아파트가격이크게상승한시기주택거래가증가하였음. 과거 2008 년과 2009 년주택가격이상승한시기에도주택거래가크게증가 2010년 구분 거래량 ( 호 ) 재고주택대비거래량 (%) 전국 충남 전국 충남 ,494,935 46, % 7.4% ,148,574 46, % 7.3% ,179,742 57, % 9.0% ,133,637 52, % 8.3% ,037,229 50, % 8.0% ,231,393 63, % 10.0% ,004,006 53, % 8.5% 연평균 1,175,645 52, % 8.4% 자료 : 온나라부동산포털, 연기군을제외한주택거래량 < 그림 6-10> 주택거래량 201

216 충청남도주택종합계획수립연구 매매가에비해전세가격의상승세가더크게나타남 17) 년이전에비해 2010 년이후가격상승폭이더크게나타남 - 세종시가인접한천안이나공주의가격변화는차별적으로진행되어왔음 년이전까지공주는매매가격이하락하는추세를보였으나 2010 년말이후상승세로전환 전세가격상승세지속되면서전세가율상승세지속 년매매가대비전세가율은최대 66% 를기록. 최근전세가격의상승폭이매매가격상승폭보다크게나타나면서 2013 년 68% 수준까지상승. - 대전의경우주택가격하락폭이크게나타나면서 2003 년 75% 수준까지상승 년하반기전세가격이크게상승하면서 70% 를넘었음. - 천안시와계룡시전세가격이크게상승하면서 70% 를넘었으며, 서산과아산시는최근전세가율이가파르게상승 자료 : 부동산 114 < 그림 6-11> 매매가대비전세가비율변화 (3) 주택공급 아파트공급증가와단독주택공급꾸준히유지 - 아파트중심의공급되고있으며최근다세대공급증가함 - 금융위기이후 2008 년 ~10 년아파트공급은잠시위축되었으나, 2011 년과 12년크게증가 17) KB 국민은행지수자료는모든시군구의자료를제공하지않음. 충남의경우, 천안, 공주, 아산, 논산만제공. 202

217 제 6 장부문별정책방향및사업계획 - 단독주택의공급은 2005 년 2천호수준에서 2006 년 3천호이상으로증가하였으며, 2012 년 5천호수준으로꾸준하게공급량이증가하였음 - 단독주택은지속적으로공급되고있으며이러한단독주택의수요는노후주택의교체, 귀농또는귀촌가구의수요로판단됨충남주택유형별건설실적비중 (%) 충남주택유형별건설실적 ( 호 ) 자료 : 온나라부동산포털 < 그림 6-12> 충남지역주택유형별건설실적 미분양은빠르게감소하고있음 - 금융위기이후최대 2008 년말급증하여 2009 년 18천호에이르렀으나 2013 년 3천호이하로크게감소하여전국미분양감소폭에비해빠르게감소함 - 리먼브라더스의파산이후주택시장이크게위축되었으나수도권에비해미분양소진이빠르게나타남 - 이러한이유는수도권에비해수요가상대적으로큰것으로판단되며, 주택가격이수도권에비해상대적으로낮아구매부담이상대적으로덜한것이요인이라고판단됨전체미분양준공후미분양중대형 ( 전용 85m2초과 ) 미분양 자료 : 온나라부동산포털 < 그림 6-13> 미분양추이 203

218 충청남도주택종합계획수립연구 2) 문제점및과제 (1) 대규모개발에따른주변지역차별적영향 대규모개발지주변의과소지역의경우인구유출가능성높음 - 대규모개발로인해인근소도시나저개발지역의인구유출에영향을미칠수있음 - 세종시와같이개발규모가큰지역에서인근지역에영향을미침 과열우려지역의안정적수급관리필요 - 충남으로유입되는인구가많았던시기에가격이크게상승한것으로나타남 - 자연증가에의한인구증가보다는이동에의해유입되는인구에따라영향을받고있음을유추할수있음 - 과열우려지역의경우인구유입변화에따른주택공급이나가격변화등을모니터링하면서안정적수급이이루어질수있는체계마련필요 (2) 수요자중심의소규모공급필요성증가 수요자특성에맞는공급체계구축 - 주택보급률이크게증가하면서과거와는차별적인수요특성을보이고있음. 점차주택구매자들은주택투자가치보다는주거가치를중시하는경향으로변화 - 선호하는주거지와주택유형이다양화, 세분화지속될것으로전망되고있으며, 수도권에서지방으로귀촌, 귀농하는가구가증가하고있음 - 특히충남권에유입되는인구중에서수도권에서상대적으로자산수준이높을것으로예상되는이주자들의귀농, 귀촌이이루어지고있음 - 도내거주하고있는주민이선호하는주택의특성과함께, 외지에서유입되는인구의특성을파악하여적절한주거를제공할필요 소량의공급방식으로전환 - 수요자별특성을고려한소량공급체계구축과지원이필요하며, 소비자의특성을고려한다양한유형의주택공급과함께부동산금융을활용한주택시장의활력유지필요 (3) 글로벌화에따른주택및부동산시장관리 외국인투자와거주수요에대응한시장관리 - 충남에거주하는외국인은 4만8천여명으로비수도권중에서는경남에이어두번째로많은외국인이거주하고있음 204

219 제 6 장부문별정책방향및사업계획 3) 목표와추진전략 (1) 목표 주택시장변화에대응하는주택수급체계구축 - 도내주택시장은과열이우려되는지역보다는정체된지역이더많으며, 지역주택시장회복을위해서는지역경제활성화가동반될필요가있음 - 정주여건을개선하고일자리를확보하는노력이함께이루어질필요가있음 - 과열우려지역의경우안정적수급관리를위하여입주예정인주민들이생활에필요한시설을조기에완료하여인근지역에임시적으로거처하여주변지역임차시장의불안요인을차단할필요가있음 - 외부에서유입되는인구, 가구의특성을파악하여안정적인정착과지역주민과의화합을유도할수있는모니터링및대응체계구축이필요 (2) 추진전략 대규모개발지역주변지역과연계관리 - 지역간, 산업간연계가미흡한경우오히려지역발전의저해요인으로작용할수있으며, 주변의낙후지역의인구나경제가위축되는것을방지하고동반성장할수있는기회가될수있도록연계관리체계구축 과열우려지역의안정적수급관리체계마련 - 대규모개발지역과인접지역모니터링을실시하고과열우려지역의안정적수급관리체계를구축함 부동산금융을활용한활력제공 - 도내유휴지, 방치되고있는토지 ( 건축물 ) 를대상으로사업성을검토하여사업이가능한지역을중심으로부동산금융을활용하여활력을제공. 신탁개발이나관리신탁, 리츠등을활용 다양한주체가참여하여지역활력유지 - 유입되는인구, 가구의특성과주거에대한선호등을파악하고, 주민들과의공동체를조성하기위해필요한사항을검토하여지역의매력도를높일수있는체계마련 205

220 충청남도주택종합계획수립연구 4) 시책및사업제안 (1) 주택경기위축지역활력제공 개발지역과연계한주거시설개선 - 대규모개발계획수립지역, 인근지역의기반시설을지연되지않도록관리 - 기계획된시설중에서개발지역과인근과소지역간연계하여, 개발인접지역의인구유출을최소화시킬수있도록인접지역에정주기반시설을우선공급 유입인구-지역주민간공동체기반조성연구 - 도내로유입되는연령층이점차높아지고있으며, 많은수가수도권에서유입되고있음 - 이들의안정적정착과지속적인유입유도가필요하며, 이주민의주거안정을위한주택공급을지원하고인구유입을유도할수있는정주환경조성 - 원활한인구유입이지속되기위한유입주민과지역주민간의공동체가형성되도록관련연구와지원노력이필요함 외국인의투자참여를통한부동산시장과지역경제활력지속유도 - 법무부의부동산투자이민제나공익사업투자이민제등유사프로그램과연계하여지역내낙후지역의개발을유도할필요가있으며, 지역내적절한정주환경을조성하고지역의매력도를높이는여건을마련함 (2) 주택시장과열우려지역의안정적수급관리체계마련 조사연구와지속적인모니터링 - 적절한정책적대응기반을구축하기위해서는지역에대한정확한조사와연구를토대로적절한대응방안을마련해야한다는점에서, 해당지역에대한면밀한조사연구및시장모니터링이이루어져야함 - 부동산시장에대한조사와수요자인주민등수요와향후예상되는공급간의문제점에대한검토와대응방안을마련할필요있음 - 세종시를포함한대규모개발인근지역으로이주하는기관종사자, 이주하고자하는수요등건설과정과사업종료이후에도나타날변수가다양하다는점에서인근지역영향에대한지속적인모니터링이필요 206

221 제 6 장부문별정책방향및사업계획 안정적수급을위한정보체계마련 - 개발지역과주변지역에대한정보를원활히제공하여수요자나주택등공급자가수급을 정확하게파악하고대응할수있는체계를마련 (3) 부동산금융을활용한주택시장활력유지 리츠, 신탁등금융을활용한지역내주택시장활력제공 - 지자체가보유한유휴지를활용하여저렴하게공급, 임대하는경우토지비용을절감할수있음 - 기존개발시금융비용이나토지가격이높아사업성확보가어려웠지만, 지자체가보유한유휴지를저렴한토지임대료로제공하여사업성을확보할수있음 유휴지의사업성검토와시범사업추진 - 유휴지내민간자본을활용하여 1 임대주택공급이나 2 유휴지내민간의주택과일자리고용기능 ( 상업, 업무용 ) 연계한개발 3 유휴지내공공임대주택공급 ( 민간신탁개발과관리 ) 등개발가능성검토와시범사업추진 5) 실행계획 사업주체별역할분담을통한효율성높임 - 현장밀착형사업과일반농산어촌개발사업 ( 포괄보조사업 ) 에의한농어촌지역개발사업과관련된사업은시군이추체가되어추진 - 시장의관점에서필요한사업은민간이사업주체가되고, 이를행정이지원하는형태로추진 - 새로운정책의구상과적용은충남도가주체가되어추진하되시군및민간의협력을얻어추진 실행가능성과적용가능성을고려한사업추진 - 즉시추진이가능한사업은 2013 년부터추진하고사업추진을위한구상및계획등이필요한사업은 2014 년이나 2015 년부터추진 207

222 충청남도주택종합계획수립연구 < 표 6-26> 주택시장안정화분야추진정책및주요사업 시책명사업명사업내용 개발지역과연계한주거시설조기개선 개발인접지역의인구유출최소화를위해인접지역에정주기반시설을우선공급 주택경기위축지역활력제공 외국인의투자참여를통한부동산시장과지역경제활력지속유도 부동산투자이민제, 공익사업투자이민제등유사프로그램과연계하여지역내낙후지역의개발유도 유입인구-지역주민간공동체기반조성연구 인구유입을유도할수있는선호하는정주환경조성 유입주민-지역주민공동체형성지원 주택시장과열우려지역안정적수급관리 주변지역모니터링 주택수급관리시스템구축 부동산시장조사, 수요와공급간의문제점검토 공급자가주택수요를정확하게파악하고대응할수있는체계를마련 부동산금융 ( 리츠, 신탁등 ) 을활용한주택시장활력유지 유휴지사업성검토 시범사업추진 지자체가보유한유휴지활용, 공급방안검토 유휴지내민간자본활용, 주택 + 일자리연계개발, 임대주택개발등시범사업추진 208

223 제 6 장부문별정책방향및사업계획 7. 건설자재수급계획 1) 주택총공급량및연도별공급량 본계획의주택공급및수요예측에서제시된바와같이향후 10년간의충남의주택공급총량은총 22만호의공급이필요함 매년 2만여호의주택이공급되어야하며, 기계획에따른주택공급잠재량을고려한다면, 매년 8천 ~1만 8천호의주택이신규공급되어야함 본계획에서는주택공급예측에따라년 천호의주택공급을감안한건설자재수요를도출함 2) 호당수요량추정 본계획에서는 2022년까지의주택공급총수를 219,830 호로설정하고매년 21,983 호의증가분이발생할것으로추정 주요주택자재는시멘트, 레미콘, 철근, 골재기준으로, 각자재의호당수요량을추정하면시멘트는 톤 / 호, 레미콘 m3 / 호, 철근 톤 / 호, 골재 m3 / 호가소요됨 < 표 6-27> 호당주택자재수요 구분시멘트레미콘철근골재 호당수요 톤 / 호 m3 / 호 톤 / 호 m3 / 호 자료 : 충청북도주택종합계획에서재인용 이를바탕으로연평균소요량을산정하면시멘트 톤, 레미콘 2, m3, 철근 톤, 골재 m3 / 호가필요함 209

224 충청남도주택종합계획수립연구 < 표 6-28> 주택자재수요추정 구분건설호수시멘트레미콘철근골재 총공급량 219,830 2,623,451.2 톤 22,484,432.2 m3 2,212,149.3 톤 3,211,496.5 m3 연평균공급량 21, ,354.1 톤 2,248,443.2 m3 221,214.9 톤 321,149.6 m3 3) 주택건설자재수급계획 2013년전국적으로주택건설자재공급에있어시멘트는 47,930 천톤, 레미콘은 109,793천m3, 철근은 9,870천톤, 골재는 210,175천m3로충남의주택공급추정량은전국대비비중이낮아수급에어려움이없을것으로판단됨 년대한건설협회의건설자재수급전망에있어시멘트, 철근, 골재는각각전년대비 0.2%, 2.6%, 1.4% 증가를보였고, 레미콘에있어서는 4.9% 감소를나타냈으나전체적인수급에있어서는큰문제를나타내지않음 < 표 6-29> 주택자재수요량 구분시멘트레미콘철근골재 2013 년공급전망 47,930,000 톤 109,793,000 m3 9,870,000 톤 201,175,000 m3 전년비증감율 0.2% -4.9% 2.6% 1.4% 충남연평균수요량 262,354.1 톤 2,248,443.2 m3 221,214.9 톤 321,149.6 m3 연간충남수요비중 0.55% 2.05% 2.24% 0.16% 자료 : 대한건설협회, 2013 년건설경기및건설자재전망에서재정리 210

225 제 6 장부문별정책방향및사업계획 8. 충남형주택프로그램및사업 1) 충남형주택프로그램도출 (1) 주택및주거와관련된주요특성과이슈 주택관련통계, 실태조사와전문가워크숍등을통해충남의주택과주거관련둘러싼주요특징을살펴보면다음과같음 인구및가구의사회적변화특성으로고령화, 1인가구의증가, 아파트수요가높은가운데, 다양한주택유형의요구가나타남 - 사회적으로는에너지절약주택에대한관심증대와주택정책을추진함에있어과거시장에서의정부의적절한역할중시에서시장과정부, 그리고시민단체등주민의역할을포함한협력적거버넌스가중시됨 - 획일화된주택공급이아닌거주자의특성에맞춘디자인과설계가중요해지고있으며, 지역주민이주체가되어참여하는사례가나타나고있음 주택공급과관리적측면에서는주택보급률이지속적으로증가하고, 그유형은아파트위주로변화되고있으며, 다양한유형의제도도입과요구가나타남 - 공급은확대되고있지만주택정보에대한체계적구축이나서비스가이루어지지않고, 특히민간공동주택의투명한관리, 공공임대주택의관리부실등의문제적지속적으로나타나고있음 - 재개발, 재건축, 리모델링등으로기존주택을정비하여다양한수요에맞는주택을공급하고, 이를관리하는방향으로주택정책의흐름이바뀌고있음 충남은도시와농어촌의성격이공존하고있는지역으로도시내에서도많은격차를나타내고있음 - 충남은전국과비교하면주택의양적인특징은나쁘지않지만, 주거환경만족도측면에서는상대적으로불만족하고있는것을알수있음 - 내포신도시등신규개발이진행되고있는반면, 주택및주거환경의악화등의기존도심의쇠퇴문제가대두됨 - 농촌은고령화에따른한계마을이증가하고있는반면, 도시지역은가구의분화와다양화로주택수요가증가하고있음 - 소득계층및생활패턴의분화가주거지분리로이어지는문제가나타남 211

226 충청남도주택종합계획수립연구 < 표 6-30> 충남의주택및주거환경특징 구분 주요내용 이슈정도 국가 충남 세부내용 고령화 고령화율충남 15.5% > 전국 11.3% 인구 가구사회변화 주택공급과관리 주거환경과격차 1인가구증가 수요다양화 에너지위기 거버넌스중요성 주택보급률증가 공급의획일화 정보및관리부실 민간역할증대 낮은주거환경만족도 커뮤니티의약화 지역간주거격차 도심주거의쇠퇴 1~2 인가구비율충남 56.0% > 전국 48.1% 평균가구원수충남 2.5 명 < 전국 2.7 명 고령자, 1 인가구, 귀농귀촌가구증가 외국인가구증가 1,689 가구 7,845 가구 도시형생활주택, 오피스텔수요증가 원전가동중단, 전력공급 (black out) 위기 전력가격상승, 고유가등에너지비용증가 - 전력가격현실화문제제기등 친환경, 에너지고효율주택관심증가 공공 + 민간협력사례증가 LH, 시민단체, 거주민협의체구성 -LH ' 주거복지거버넌스제도 시행 (2012~) 주택보급률 99.3% 107.8% 인구 1 천명당주택수 호 호 아파트중심의주택공급 -아파트비중 32.7% 47.7% 신규주택공급중심, 재건축 재정비시행X 미분양, 빈집등종합정보시스템부재 재건축및재개발추진미흡 쉐어하우스, 주택협동조합등관심증대 준공공임대등민간참여활성화정책추진 충남주거환경만족도 2.8(4 점만점 ) -16 개시도중 15 위 고령화에따른농촌한계마을증가 소득계층및생활패턴분화 주거지분리 도시 vs 농촌, 북부권 vs 남부권 - 주택유형, 연면적, 소득, 주거서비스등 도시확장에따른구도심쇠퇴 산업구조변화에따른낙후지역발생 기성시가지재활성화, 도시공간구조기능재편 주 : 세부내용의통계데이터는 2010 년을기준으로하며, 변화를나타내는경우는 2000 년 2010 년의 10 년간변화를제시하였음 212

227 제 6 장부문별정책방향및사업계획 (2) 주요이슈에따른시책도출 주택및주거관련정책의변화및충남의특성등을종합하여, 전문가워크숍, 자문회의등을거처도출된이슈와이를실현하기위해충남도가단기및중장기적으로추진해야하는과제등을종합하여다음과같이 3가지주요시책을제시함 - 시책1 : 주택협동조합활성화 - 시책2 : 기후변화대응을위한에너지절약형주택및주거단지조성 - 시책3 : 빈집정비및활용 < 그림 6-14> 이슈및시책도출과정 213

228 충청남도주택종합계획수립연구 (3) 시책및사업체계 도출된주요이슈등을고려하여충남도가단기, 중 장기적으로중점을두어추진할필요가있는 3개시책과 9개세부사업을제안함 - 충남형바우처는국가차원에서시행되는바우처가확정된이후재검토예정임 제안된사업은충남도가주택및주거를둘러싼이슈와문제점을해결하고자제안된사업으로실천을위해서는보다깊이있는심화연구와이를바탕으로지역사회공감이병행되어야할것임 < 표 6-31> 시책과주요사업 시책주요사업 ( 제안 ) 1 코하우징 - 협동조합주택활성화를위한지원체계구축 코하우징-협동조합주택활성화 2 코하우징 - 협동조합주택활성화시범사업 - 내포신도시코하우징 - 협동조합주택조성사업 - 도시형코하우징 - 협동조합주택건설사업 - 1 인가구형코하우징 - 협동조합주택건설사업 - 농촌형코하우징 - 협동조합주택건설사업 - 상생산단연계코하우징 - 협동조합주택건설사업 3 주택에너지효율개선 - 노후주택단열개선사업 기후변화대응을위한에너지절약형주택및주거단지조성 4 주택신재생에너지생산 - 주택신재생에너지활성화사업 5 에너지자립마을 - 에너지자립마을전환사업 ( 기존주택 ) 6 에너지자립마을 - 에너지저소비형 ( 자립 ) 주거단지사업 7 에너지자립마을 - 에너지자립섬만들기사업 8 빈집정비및활용을위한제도정비 빈집정비및활용 9 외부인유입및활성화거점조성사업 - 가족농장 ( 주말농장 ) 및농촌캠핑사업 - 문화예술인레지던스사업 - 우리동네사랑방만들기사업 주 : 지원체계 ( 조직등 ) 및재원확보부분은별도로제시함 214

229 제 6 장부문별정책방향및사업계획 2) 코하우징 - 협동조합주택활성화 (1) 필요성및목적 주택보급률증가와주택수요의다양화, 커뮤니티의중요성이강조됨에따라주택의공급과관리측면에서새로운방법의모색이요구됨 최근주택의공급과관리의대안으로주목받고있는것이주택협동조합이며, 지난해협동조합기본법이제정되어제도적기반을갖춤 - 협동조합기본법시행 ( ) 에따라주택협동조합활성화가기대됨 - 협동조합주택이란공동으로소유되고민주적으로운영되는주거관련사업을하는법인체를통하여안전하고경제적이며편리하고아름답고쾌적한주택에대한필요와욕구를충족시키기위하여주택소비자들이자발적으로모여결성한자율적단체임 ( 기노채, 2012) 협동조합주택은이미주택및주거와관련된다양한영역에서활용되고있음 ( 기노채, 2012) 1. 주택현황및시장에대한조사 6. 주택의운영, 유지보수 2. 주택사업기획및토지매입 7. 커뮤니티의지속적인발전에기여하는 3. 조합원모집과관리다양한방안마련 4. 주택시공, 감리 ( 자체수행또는외주 ) 8. 협동조합과의긴밀한협력및교류 5. 주택디자인및기술개발 9. 주택문제연구및정책개발 또한, 1인가구의증가, 커뮤니티의약화등에따라주택내개인사적공간과공적공간 ( 식당, 세탁실, 세미나실, 목욕탕등 ) 을함께구성하여여러세대가함께거주하는코하우징의주거형태가이미시도되고있음 이처럼코하우징-협동조합주택의활성화를주택공급의다양화는물론, 충남의대표적인문제인커뮤니티를강화하고, 각종사회문제예방에도도움이될수있음 - 민선5기핵심정책인충남의사회적경제와연계할경우그효과를더욱높일수있음 215

230 충청남도주택종합계획수립연구 (2) 선진사례 1 국외사례 협동조합주택은일반적으로조합원들에게양질의주거권확보와커뮤니티활성화라는목적에의하여운영중임 - 활성화된유럽의예로, 독일의경우 80만개이상의협동조합이있으며, 스웨덴의경우주택의 50% 이상이협동조합주택이고, 잉글랜드에서는 100개이상의임차관리협동조합이있으며, 미국은 165 개의학생협동조합이있음 < 표 6-32> 국가별주택협동조합현황 국 가 내 용 브라질 223개의주택협동조합 캐나다 2,100개의주택협동조합, 9만가구, 25만명거주 칠레 저소득임대주택의 25% 가협동조합 잉글랜드 100개이상의임차관리협동조합 에디오피아 1,000개의주택협동조합, 조합원 42천명 독일 80만개이상의협동조합 인도 26천개이상의주택협동조합 몬드라곤 ( 스페인 ) 15개협동조합, 1,000개의아파트 뉴욕 협동조합주택 60만개 스웨덴 주택의 50% 이상이협동조합주택 탄자니아 117개의주택협동조합, 조합원 7천명 터키 20만개협동조합주택, 80만명거주 우루과이 13,000개이상의주택 미국 1 백만개이상의협동조합주택 165 개의학생협동조합 자료 : 남기포, 주택협동조합운동에대한소고, 農協經營硏究第 34 輯, 인용 주택협동조합은분양, 임대, 토지와건물의소유권분리등다양한형태로존재하며, 조합원들이공동으로투자한직영, 직거래공급방식임 - 분양원가공개가자연스럽게이루어지고, 질높으면서일반건설회사보다저렴한가격으로주택을분양혹은임대로공급받을수있음 18) 18) 전성환, , 삶의공간인가, 소유의공간인가?, 참여연대 ( 참조재정리 216

231 제 6 장부문별정책방향및사업계획 코인스트리트주택협동조합 - 영국, 런던 코인스트리트주택협동조합은런던광역시로부터토지를저렴하게구입하여주민주도형복합시가지개발사업을추진하기위해 1987년결성된조직으로서코인스트리트마을만들기사업체에서용지를빌려주택개발과관리운영을하는 2차주택조합과주택별개개의주택조합으로구성됨 - 주택조합은입주자로구성되어주택관리와임대료징수등주택관리운영임무를담당하고, 2차주택조합은건축가, 회계사, 변리사등주택설계와건설을담당하는전문가로구성됨 코인스트리트주택조합의주택으로는 56호의멀버리주택 (1988년 ), 27호의팜하우징 (1994 년 ) 주택, 78호의레드우드주택 (1996 년 ), 59호의이로코주택 (2001 년 ) 이있음 이들협동조합의조합원들은주택을소유할수없으며, 다만임대료를지불하고주택에거주할수있는거주권을갖게됨 - 주택의임대료는주택조합이결정하며, 일반적으로시장가격의 1/5 수준으로결정됨 - 모든성인입주자는조합원으로가입하며, 1인 1표의기준에의해서조합의여러가지결정에투표할수있는투표권을갖음 코인스트리트주택협동조합의조합원은도심에서일하는저소득자들로, 협동조합주택에입주하기위해서는주택이필요하다는것을증명해야함 - 입주자들은인종 민족 국적 종교 성 연령 신체장애 외모 성적편견 혼인상태등을이유로차별되지않도록명시되어있음 - 입주자로선정된사람은주택조합입주자로서책임과주택관리능력, 커뮤니티의식함양을위해 2차주택조합이실시하는 3시간의교육훈련후, 수강결과에따라조합의관리위원회가입주를최종적으로결정하게됨 입주자는 1파운드의출자금으로조합원으로서의책임을지며, 몇가지의무가있음 - 입주자는총회에출석하며, 총회에서 1인 1투표권을행사하여관리위원을선출함 - 입주자들은자체적으로조합의규칙에따라조합경영능력과복지를높일수있도록노력하며, 주택관리및운영에참여하여자신이사는지역공동체에대한일체성을갖도록노력함 217

232 충청남도주택종합계획수립연구 주택조합은집세를받거나주택수리를위한조직을만들어공동시설관리와 청소를하며, 예산입안, 재정기록등관리운영상의업무를수행함 왈턴엘긴공동체주택조합 - 영국, 런던 왈턴엘긴공동체주택조합은런던서부패딩턴의임차인에의해서통제되는주택조합으로, 웨스터민스터카운실이민간개발업자에게단지를매각할계획에대응하여주민들이만든조직임 공동체주택에사는모든주민들은조합원으로서총회에참여하고의결할권리가있으며, 조직운영위원회에참여하기위한피선거권이있고, 주택조합은주택공사 (Housing Cooperation) 에등록된사회적지주임 입주자자격은지방정부에서입주희망자를관리하고, 우선순위를정하여각각의주택협회 (Housing Association) 에통보하게됨 - 전제지구의약 30% 가은퇴자이며, 기존가구와새로입주한가구의관계를위해서커뮤니티워커를고용하여활용하며, 다양한프로그램을운영하고있음 주택의임대료는시장가격이하로제공하고있음 단지주민의약 80% 가조합원이며, 이중 20~30% 가정기총회에참석함 경쟁을통하여선출되는 14명의이사는대표성이있으며, 주민이외의이사는 6명으로특정전문분야의전문가들로선정됨 무리주택건설협동조합 - 이탈리아, 볼로냐 무리 (Murri) 주택건설협동조합은내집마련을꿈꾸는주택수요자들이만든협동조합으로 1963년에설립되었음 무리는 12,000여채의주택을공급하여볼로냐지역주택공급의 20% 를담당하고있으며, 조합원수가 23,000여명에달하는이탈리아최대주택건설협동조합중하나임 218

233 제 6 장부문별정책방향및사업계획 무리가짓는주택은친환경자재, 단열성이높은창호, 내부환기시스템, 태양광설비등에너지절약형주택으로설계함에도불구하고볼로냐의다른주택들보다최대 20% 까지저렴하게공급됨 - 무리에서지은임대주택도일반주택의월임대료의 60% 수준으로제공되고있음 조합원들이주택을구입하기위해서는 1만유로를조합에내고분양신청을하며, 6회분할의중도금을납부함 - 분납시기는조합원의사정에따라서조절이가능함 조합원은 50유로를내고조합에가입하여조합원의자격을얻으며, 1년에 1회의총회를열어조합의재정과계획등에관하여결정함 - 보통때는소수그룹의대의원회의가운영되며, 조합원의의사를조합운영에반영하는주요기구임 릭스뷔겐 - 스웨덴 릭스뷔겐은 1940년대건설노동조합이중심이되어주거지가빈약한노동자들의어려운생활고를해결하기위하여만들어진협동조합건설회사임 요테보리시의주거권협회구성을시작으로 1,600 여개의주거권협회를전국단위로구성하고있으며, 약 50만명의회원을보유한가장큰주택조합임 릭스뷔겐은주택적금을통한회원모집및관리, 회원중심의입주원칙, 아파트건설과재건축, 조사계획및관리등을수행하며, 협동조합의재정은입주자의보증금이 1%, 정부주택대부금이 29%, 저당대출이 70% 로구성됨 조합주택의입주자는입주전에보증금을지불하고, 수리비, 유지비등의임대료를지불함 - 임대료는임대주택보다저렴함 - 입주자가지불하는조합비는조합의운영경비이며, 주택생산비의 2.5% 에해당함 - 이금액은매년 1~8% 에해당하는금액을 20년간지불함 219

234 충청남도주택종합계획수립연구 2 국내사례 가양동협동조합형공공임대주택-서울, 강서구 시유지인서울강서구가양동 (1,261 m2, 24가구 ) 번지일대에임대주택을협동조합방식으로건설하여주변시세의 80% 수준으로공급함 - 입주자인조합원이주체가되어건설계획에서부터참여하였으며, 입주자들은동일한출자금을모아공동의목적에맞는협동조합을설립하고주택계획수립및건축설계에서부터시설물유지보수및관리까지운영하게됨 - 또한조합을통하여어린이집, 방과후교실, 반찬가게등조합의성격에맞는커뮤니티시설을설치해비영리로직접운영함 - 주택조합원은만 3세미만의자녀를둔무주택가구로하고있으며, 입주자격을유지하는경우 2년마다재계약을가능하게하여최장 20년거주할수있음 - 예비입주자모집에서 9.6대 1의경쟁률을기록하였으며, 현재교육과평가, 조합원투표를거쳐서최종입주자 24가구가선정되어, 내년초에입주할예정임 - 위치 : 강서구가양동 현재용도 : 주차장사용중 ( 민간위탁 :~ , 재산관리관 : 주차계획과 ) - 면적 : 1,261 m2 - 공급규모 : 약 24 세대 ( 전용 55 m2기준 ) * 자료 : 서울시보도자료 ( ( 금 )) 참조재정리 < 그림 6-15> 서울강서구가양동협동조합형공공임대주택사례 하나의생활협동조합-서울, 서대문구 서울서대문구남가좌동에건설되는지하 1층, 지상 6층으로 12세대가거주예정인주택으로, 교회를중심으로한종교공동체가주택을공급한유형으로 2년여의교육과공동체활동을통한준비과정을거치면서주택을공급함 - 주택의거주자들은각자의개성에맞게주택을소유하며, 지하에는공동체활동을위한놀이방과다목적실로구성되어있음 - 입주자들은주택구입을위한자금을가구소득의 10% 로규정하고, 개별가구의상황에따라서자금을지불하도록하고있음 220

235 제 6 장부문별정책방향및사업계획 대연동일오집-부산, 남구 부산남구대연동 번지일대에대지면적 922m2에지하 1층, 지상 4층의 2개동으로 14세대다세대주택과 1채의커뮤니티하우스로구성되어있음 - 주택협동조합을통하여 9세대가직접지은것으로토지매입, 설계와시공사선정, 자금조성, 분양사업까지조합이직접담당함 년부터시작하여 2013 년 5월입주를한사례로, 주택에는공동식당, 사랑방, 데크를갖춘커뮤니티공간이있으며, 아이들을위한미니풀장이있는마당이있음 - 입주자선정기준 < 일오집 > 이추구하는공동체성에공감하는세대 가족구성이 ( 자녀의연령등 ) 다른입주자들과조화를이루는세대 - 특징 2 년간전매금지, 전세와임대도금지 ( 단, 불가피한상황이발생시조합원총회의의결에따름 ) 입주자는입주자모임의구성원이되며, 권리와의무를가짐 자료 : 공동체하우스일오집카페 (cafe.daum.net/15zip(2013.8)) < 그림 6-16> 부산남구대연동일오집사례 초기에는대안초등학교를보내는부모들을중심으로시작되었으며, 집을짓는과정에서학교학부모뿐만아니라마을에열려있는공동체를만드는것으로수정함 이들은자체학습회, 세미나, 탐방으로시작하여매주모임을통하여설계안을확정하고공동체훈련을하였음 221

236 충청남도주택종합계획수립연구 (3) 시책과사업 1 코하우징-협동조합주택활성화를위한지원체계구축 코하우징-협동조합주택을활성화하기위해서는민간주도로추진될수있도록지원체계구축하고, 확산및파급효과극대화를위한제도적정비가요구됨 - 충남도 ( 시군 ) 공유재산관리조례를개정하여공유재산을협동조합이활용할수있도록함 - 충남도주택협동조합육성을위한조례를제정함 코하우징-협동조합주택을활성화할수있도록지원체계를구축하고, 시범사업을추진하여민간으로확대를유도함 - 충청남도코하우징서포터즈를운영하여주택건설단계에따라충남도 ( 시군 ), 지역전문가, 전문기관과연계하여지원체계를구축함 - 코하우징과협동조합주택활성화를위해서는민간의역할이중요하지만민간역량이부족하기때문에충남도 ( 시군 ) 차원에서시범사업을우선추진 < 그림 6-17> 코하우징 - 협동조합주택지원체계구축 코하우징 - 협동조합주택의건설뿐만아니라유지관리단계에서도 주택관리협동 조합 을구성하여, 커뮤니티에기반을둔주택관리가이루어지도록지원 222

237 제 6 장부문별정책방향및사업계획 2 코하우징-협동조합주택활성화시범사업 내포신도시코하우징-협동조합주택시범단지조성사업 사업목적 - 공무원및이주민의주거안정및신도시의부족한커뮤니티를활성화하기위해기계획된주택지를대상으로코하우징- 협동조합주택시범단지를조성함 사업내용 - 규모 : 선진사례등과같이 5 20가구정도의코하우징형태의주택을공급하거나 5 20가구의주택이집단화하여 세대의주택단지가형성되도록유도함 - 공공의역할 : 수요조사에기초하여, 충남개발공사또는 LH가시범적으로추진 - 민간의역할 : 공공이우선적으로시범사업을추진하고, 민간에게확산 - 주요공급대상 : 충남도공무원및이주주민 ( 일반가구 ) 도시형코하우징-협동조합주택시범단지조성사업 사업목적 - 도시에서생활하는주거약자 ( 장애인, 고령자, 저소득층등 ) 에게양질의코하우징형협동조합주택을공급하여, 주거안정및커뮤니티를활성화함 사업내용 - 규모 : 도심내국공유지및도시재생관련사업추진과정에서 5 20 가구정도의코하우징형태의주택을공급 - 공공의역할 : 국공유지에충남개발공사또는 LH가시범적으로사업추진 - 민간의역할 : 공공이우선적으로시범사업을추진하고, 민간에게확산 ( 민간도국공유지를사용할수있도록제도적으로정비 ) - 주요공급대상 : 주거약자 ( 장애인, 고령자, 저소득층등 ) 우선공급 1인가구코하우징-협동조합주택건설사업 사업목적 - 농촌의고령자, 천안 아산에서생활하는대학생과초년직장인등을대상으로양질의코하우징형협동조합주택을공급하여, 주거안정및커뮤니티를활성화함 223

238 충청남도주택종합계획수립연구 사업내용 - 규모 : 도심내국공유지, 대학주변의주택정비및유휴대학소유토지를대상으로사업을유도하여, 5 20 가구정도의코하우징형태의주택을공급 - 공공의역할 : 국공유지와주변대학이소유하고있는토지를대상으로대학과연계하여충남개발공사또는 LH가시범적으로사업추진 - 민간의역할 : 공공이우선적으로시범사업을추진하고, 대학및민간참여확산 ( 민간도국공유지를사용할수있도록제도적으로정비 ) - 주요공급대상 : 1인가구 ( 고령자, 대학생, 직장초년생등 ) 우선공급 농촌형코하우징-협동조합주택건설사업 사업목적 - 농촌거주자, 농촌으로귀농귀촌자를위한양질의코하우징형협동조합주택을공급하여커뮤니티활성화및주거안정 - 농촌빈집을활용하여, 펜션형코하우징-협동조합으로공급하여, 관광객유치 사업내용 - 규모 : 농촌의국공유지, 마을회관리모델링, 빈집활용등을통해 5 10가구정도의코하우징형태의주택을공급 - 공공의역할 : 국공유지와농산어촌내유휴토지및빈집등을활용하여충남개발공사또는 LH가시범적으로사업추진 - 민간의역할 : 민간귀농귀촌주택의한공급방법으로확산하고, 빈집정비와연계한경우민간참여가활성화되도록정부차원에서지원책개발 - 주요공급대상 : 농촌고령자, 귀농귀촌자, 관광객에게우선공급 상생산단연계코하우징-협동조합주택건설사업 사업목적 - 천안아산등지역내많은산업단지근로자들이주택및주거환경기반부족으로수도권에서 1/3 정도출퇴근하거나지역내거주하는근로자역시혼자생활하고있음 - 이에, 충남이추진하고있는상생산업단지정책과연계하여, 산업단지내나산업단지주변의기성시가지에코하우징-협동조합주택을건설하여, 근로자주거환경의안전을지원하고, 커뮤니티를강화함 224

239 제 6 장부문별정책방향및사업계획 사업내용 - 규모 : 산업단지및산업단지인근기성시가지의토지를활용하여, 수요에대응할수있는다양한규모의코하우징형태의주택을공급 (1인가구형및가족형등다양화 ) - 공공의역할 : 수요조사등을바탕으로충남상생산업단지정책과연계하고, 산업단지내용지에대해주택용지를적절히계획및배분, 조정하고기업과충남개발공사, LH 가협력하여주택을공급할수있도록지원 - 민간의역할 : 시업및산업단지계획과연계강화 - 주요공급대상 : 충남에서활동하고있는산업근로자및인접한지역주민 3) 기후변화대응을위한에너지절약형주택및주거단지조성 (1) 필요성및목적 충청남도장기주택계획수립에있어주거환경에영향을미치는기후적인여건을고려해야함 기후변화로인해발생하는극단적인기상이변은혹한, 폭염, 폭설, 폭우, 장마를발생시키고이로인해주택의단열과환기등이쾌적한주거환경에직접적인영향을미침 건물에너지는국내전체에너지소비량의 21.2% 차지함 ( 에너지총조사보고서, 2011) 석유, 가스, 전기등주택냉난방에사용되는에너지가격이상승하고있고, 앞으로도지속적인가격상승이전망됨에따라에너지저소비형주택건축의필요성이증가하고있음 - 정부도 2013 년 2월 23일, 녹색건축물조성지원법시행에들어갔으며국토교통부에녹색건축과신설 충청남도장기주택계획수립에있어녹색건축물조성지원법을반영하여에너지절약형주택과주거단지조성계획수립 도민들에게에너지효율화를고려해주택신축과유지에활용할수있는정책을수립해제공함 225

240 충청남도주택종합계획수립연구 < 참고 > 정부녹색건축중점세부추진과제현황 년공공건축물의친환경인증의무화 년신규건축물의창호단열성능기준 2배강화 년모든건축물의연간에너지소비량표시의무화 ~2018년신규및기존그린홈 200만호보급 년신규건축물의제로에너지의무화단계적추진 도농복합형인충청남도에적합한에너지절약형주택및주거단지조성방안 수립 실현가능성이높은정책을우선순위로배치해실행력을높여가도록함 (2) 선진사례 1 국외사례 세계최초에너지자립마을 무레크 오스트리아동남쪽끝슬로베니아와국경을맞닿은곳에위치한무레크는인구 1,600명의농촌마을로, 이곳이에너지자립도 190% 의세계최초의에너지자립마을임 유채씨로바이오디젤을만들어차량연료로이용및소득증대의목적으로세명의농부가주도하여보조금과마을농부들의자금으로 1989 년바이오디젤회사 SEEG를설립함 그후주민들은 1998 년우드칩으로지역난방을하는나베르메에투자, 간벌목으로열병합발전을해난방문제를해결함 나베르메가자리를잡자주민들은 2005 년바이오가스회사왜코스트롬을설립하였으며, 마을에서생산해내는전력량은연간 30,000MWh임 에너지생산에필요한원료들은유채씨, 폐식용유, 잡목, 축산분뇨, 옥수수대로모두농촌에서쉽게구할수있는바이오매스자원임 226

241 제 6 장부문별정책방향및사업계획 주민 320명이 1인당최대 1,000 유로를투자해 2,000kW 규모의태양광발전시설을설립함 오스트리아는친환경전기요금제가있어서태양광으로생산한전기는 KW/h당 25센트 ( 시장가격 6센트 ) 로판매할수있기때문에주민들은수익사업으로태양광에투자함 마을에에너지를공급한기업이모두주민출자에기반을둔협동조합방식으로운영된다는점은, 에너지위기시대에마을에너지협동조합이경제적어려움을겪는우리농촌에도희망이될수있을것임을시사함 에너지위기에대한지역공동체의대안영국토트네스 토트네스는영국남서부에위치하고있으며, 인구 8,700 명의면단위의마을로, 토트네스사람들은 2008년부터석유없는마을을준비하기시작함 전환마을을만들기위해가장먼저시작한일은 전환거리프로젝트 임 - 먼저 전환가정 들을모으고, 참여하는가구는서로생활양식을변화시킬수있도록도우며전기와가스, 수도요금을절약함 - 절약하는가구는 6가구이상이모여야하며, 이는개인보다는공동체가함께변화하는것이중요하기때문임 - 몇개월동안함께노력해에너지소비를줄이고, 절약이생활화되면 < 따뜻한집만들기 > 프로젝트를통해건축물단열개선사업을벌임 - 마지막단계는태양광을설치하는데, 각가구는비용을투자해야함 - 저소득층일수록태양광발전기를설치할때더많은지원을받을수있음 주민들의삶의변화가주택단열로에너지효율을높이고, 태양광으로생산자가되는과정을통해 전환가정 들이모여 전환거리 를이룸 마을에재생가능에너지사용비율을높이기위해 토트네스재생가능에너지협동조합 을준비하고있음 교통부문에서는주차장을텃밭으로바꿔나가는활동을하고, 폐식용유를모아바이오디젤을만들어차량연료로쓰고있음 227

242 충청남도주택종합계획수립연구 주민들이자전거길을계획하고만들어나가는운동도벌임 토트네스사람들은가까운곳에서생산하고로컬푸드운동으로화석연료의존을 낮추고, 탄소배출을줄임 하나뿐인지구를위한주택디자인, 베드제드 (BedZED) 런던지역에위치한베드제드는지붕위에닭볏모양의환기구가있는주택단지임 베드제드는 생태발자국 을반영해지은생태주거단지로, 1999 년 화석에너지 를쓰지않는주택단지를조성하는것으로시작하여, 2002 년완성됨 - 건축을위한대지와재료부터달랐으며, 피버디트러스트는오수처리시설부지를싼값에매입했음 - 건축을위해새로운땅을훼손하지않기위하여, 인근브라이튼역에서철거한건물의철근과폐목재를이용해건축자재의 80% 를조달했음 베드제드에서는화석에너지 ' 제로 ' 를위한에너지시설이다양하게고려되었음 - 겨울철난방비걱정이없도록, 벽두께가 30cm 이상으로단열을하여에너지소비량을최소화하였으며, 창문은모두삼중창으로설치하였음 - 지붕에있는닭볏모양의환기구는열교환기역할을하여, 바깥에있는찬공기가실내로들어올때, 실내에서밖으로나가는더운공기와만나게되고, 이때열교환기는찬공기가더운공기의열을흡수할수있도록되어있음 - 이런장치들로화석연료없이도난방을해결할수있으며, 지붕에는태양광발전기와태양열온수기를설치하였음 - 건물을남향으로지어창과천창을이용해채광을하기때문에, 낮에전등을켜지않아도되도록설계하였음 - 부엌의계량기는집안에서사용하는가전제품의전력사용총량, 가스사용량을보여주고, 전기사용량이일정량을넘으면경보가울림 - 경보를막으려면집에서사용하는가전제품수를가급적줄여야하며, 대형냉장고나대형텔레비전사용은자제하여야하는등, 집이사람들의에너지소비를제한하는형태임 228

243 제 6 장부문별정책방향및사업계획 단지에서필요한최소한의열과전력은우드칩을이용한열병합발전소가생산하며, 인근마을에서수집한목재를분쇄해가스화시켜연료로사용함 집안의모습에서도베드제드의특징을살펴볼수있음 - 지붕이빗물을흡수해천천히땅밑탱크에저장하고, 그물을화장실에서사용하며, 변기와세면대는크기를줄여물을적게쓰도록했고, 절수형사워기와수도꼭지를달았음 - 이러한노력으로물사용량을 65% 나줄일수있었음 베드제드생태주거단지의핵심은커뮤니티에있음 - 단지내에는다양한지역사회교육과공동체활동을할수있는커뮤니티홀이있고, 동아리모임이만들어져있음 - 여기에서요가나파티를하고, 로컬푸드판매를위한장터도열리며, 각자의집에서더이상쓰지않는물건을교환하기도함 - 이런모든정보는베드제드거주자를위한뉴스레터를통해얻을수있으며, 바이오리저날디벨롭먼트는매년사람들의삶을모니터링함 열병합발전소가운영되지않는데도불구하고영국평균대비난방연료 81%, 전기 45% 를줄였고, 쓰레기의 60% 를재활용함 주민의 86% 가유기농식품을먹고, 물소비량은보통영국인평균사용량의절반, 자동차이용도절반으로줄었음 영국정부는 2020 년까지베드제드와같은 에코타운 10개를건설할예정이며, 베드제드의실험이영국주택에너지혁명에큰도움이되고있음 2 국내사례 한국의에너지절약형주택및주거단지사례로는기존주택에대한에너지효율화사업과태양광, 풍력, 태양열을적극활용하는재생가능에너지활용방법이있음 - 이런효율화와생산을겸해기존주거단지를에너지자립마을로전환하는사례도있음 - 그예로, 전라북도부안군등룡마을, 임실중금마을, 경상남도통영연대도등이있음 229

244 충청남도주택종합계획수립연구 산림청은산림바이오매스순환사업으로에너지자립도를높이기위한프로젝트를진행하고있으며, 환경부는저탄소녹색마을프로젝트를추진하고있음 새롭게주거단지를조성하면서에너지자립형으로계획한사례로서천산너울마을과영동백화마을사례가있음 이처럼기후변화와에너지위기가심화되고, 에너지복지와주거복지차원에서에너지저소비주택건설은미래주택의모델로서중요함 더욱이충청남도장기주택계획수립에있어에너지측면을고려할필요가있음 연도별주택공급증가율이정체되고, 신축시장규모가축소됨에따라기존건축물을저에너지주택으로리모델링화하는것이중요함 개별건축물의에너지소비를줄이는것도중요하지만단지개념을도입해에너지자립마을로확대해나가는것도필요함 에너지자립마을을만들어가는데있어서토트네스와무레크사례에서볼수있듯이공동체의참여가매우중요함 도시형모델에있어서는영국의베드제드와같이신축단지에한해에너지제로단지를만들어랜드마크로만들고, 그단지를지속적으로확대해나가는정책을펼칠필요가있음 < 표 6-33> 국내에너지절약형주택및주거단지사례 부문사례내용 주택에너지효율화사업 주택재생가능에너지활용 은평구두꺼비하우징 원주노나메기 서울초소형태양광베란다사업 임실중금마을그린빌리지사업 단독주택을대상으로에너지효율개선사업진행. 은평구에서두꺼비하우징설립관련지원 원주의사회적기업으로집수리사업단과연계해저소득층단열개선사업지원 1000W 미만의초소형태양광을아파트베란다나주택창문옥상에설치하는것을지원하는제도. 서울시에서는 100 가구에한해설치비 50% 를지원하는사업진행 임실중금마을은산업부의그린빌리지정책을활용해 30 여가구에태양광발전기설치. 그린빌리지는다른지역에도사례가있지만중금마을은에너지절약 - 효율개선 - 태양광설치라는단계적절차를거쳐성공적인에너지자립마을모델을만들어냄 230

245 제 6 장부문별정책방향및사업계획 부문사례내용 신규에너지자립단지개발사업 서천산너울마을영동백화마을 주택단열을강화하고재생가능에너지시설을활용하는방식으로상당량의에너지를충당. 산너울마을은재생가능에너지공급과필요설비를미리계획해정부 지자체지원을받음. 과도한지원으로인한형평성논란이있음농림부의전원마을조성사업으로만들어짐. 황토와볏짚을이용한건축에태양광발전기설치. 지속가능한커뮤니티의코하우징개념을도입해서일자리와경제에대한프로그램마련 산림바이오매스사업 봉화군서벽리화천군유촌리 산림탄소순환마을은숲가꾸기산물, 톱밥등산촌지역에서발생하는산림바이오매스를에너지원으로활용하고목재이용을확대하여탄소저감을실현하는녹색마을. 2010년산림탄소순환마을시범조성. 펠릿을이용한지역난방방식. 펠릿보일러의잦은고장, 운영기술미비, 요금수거체계등우리나라최초의탄소순환마을이나운영상의어려움을겪고있음. 완주군이펠릿을이용한에너지생산을하고자한다면서벽리가겪고있는어려움을심층분석해야함 2011년부터시작되었고, 현재보일러를결정한상황. 봉화군에서발생한문제점들을개선하기위해노력하고있는단계. 주택리모델링을통해절약형주택단열사업을동시에추진하고있음 저탄소녹색마을사업 ( 바이오가스플랜트활용 ) 전라북도김제 강원도홍천 김제시공덕면증촌마을은돼지농장에서나온축산분뇨로전기를만들고이과정에서생긴열과이산화탄소는시설재배작물에, 퇴비와액비는농지에활용하는방식. 이프로젝트에는농촌진흥청과우석대, 김제시청, 중촌마을주민협의회가참여. 2011년양돈농장부지에 25kW급 2기의바이오가스플랜트가건설됨. 따라서하루 20t의분뇨로 600kW의전기를생산할예정임. 김제시는바이오발전기가정상가동되면연간 200MW의전기를생산해 1억2000만원의수익을낼것으로기대했지만실제로는예상에못미치고있음홍천군북방면소매곡리마을은환경부의 2013년저탄소녹색마을조성사업공모 선정. 자원화시설 (35톤), 바이오가스이용에너지저감, 녹색관광및마을정비사업을 2015년까지추진. 기존바이오가스를이용한저탄소녹색마을이주민참여를고려하지않고, 단기간시설투자에집중해많은문제가발생했음. 2013년부터시작한홍천모델의진행상황을살펴볼필요가있음. 현재는공모사업에선정되어계획하는단계임 에너지생산자협동조합 작은손적정기술협동조합핸즈적정기술협동조합 천안과충남지역을중심으로만들어진적정기술협동조합으로바이오디젤생산을비롯한적정기술제품생산보급 태양열온풍기, 태양열건조기생산과보급을주로하는적정기술협동조합 자료 : 충남발전연구원 (2011), 농촌에너지자립형마을조성방안 231

246 충청남도주택종합계획수립연구 (3) 시책및사업 1 주택에너지효율개선 - 노후주택단열개선사업 사업목적 - 도민의주거복지개선과에너지비용절감 ( 노후주택단열개선사업연간 5,000 가구진행 (2012년산업부 3만가구 )) 사업내용 - 충청남도도내기존주택의에너지효율개선을위하여단열개선사업을확대해나감으로써주거복지개선과에너지비용절감효과를거둘수있음 - 에너지복지차원에서저소득층을중심으로지원해오던단열개선사업을기존노후주택에확대시행하도록함 - 단열개선사업은주로내단열, 외단열, 창호, 천장등으로구성되어있음 - 충청남도는주택리모델링사업에서에너지효율개선에특성화 기간 : 2013~2022 년 (10개년) 단계별추진 - 기반조성 (2013~2016) : 실태조사 / 계획수립, 교육 / 창업지원, 시범사업 - 실증 (2017~2019) : 모니터링 / 전략수립, 취약계층일자리연계실증사업, 제도화 - 확산 (2020~2022) : 확산 실행 / 역할 - 중앙정부 : 녹색건축물조성지원법시행, 기존주택그린홈화시범사업, 주택에너지효율화시공기술표준화, R&D 지원, 그린리모델링지원방안 - 충청남도 : 노후주택에너지효율조사, 주택에너지효율화기술과활성화정책수립, 녹색건축물조성계획수립 (5년 ), 시범사업예산지원 - 시군 : 실태조사, 실행기본계획수립, 예산지원, 취약계층복지체계연결 - 민간 / 도민 : 주택에너지효율화사업에대한정보습득과사업활용, 녹색일자리로서의주택에너지효율화기술습득 기대효과 - 에너지복지실현, 에너지소비및온실가스배출저감, 녹색일자리창출 232

247 제 6 장부문별정책방향및사업계획 2 주택신재생에너지생산 - 주택신재생에너지활성화사업 사업목적 - 친환경에너지로의전환 ( 주택태양광발전기와온수기확대보급 ( 연간 1,000가구 )) 사업내용 - 태양광발전기를통한전력생산, 태양열온수기등주택에서활용할수있는재생가능에너지시설을꾸준히늘여친환경에너지로의전환과온실가스감축효과를얻을수있음 - 정부가추진하는그린홈 100만호사업과그린빌리지사업에충청남도자체사업을추가하는방식으로적극활용 - 도시형에태양광베란다보급사업을, 농촌형으로태양열온수기와 1kW 급태양광보급사업을추진함 단계별추진 - 기반조성 (2013~2016) : 실태조사 / 계획수립, 교육 / 창업지원, 시범사업 - 실증 (2017~2019) : 실증사업 - 확산 (2020~2022) : 제도화및확산 실행 / 역할 - 중앙정부 : 2차에너지기본계획재생가능에너지확대, 기술개발을통한가격인하, 예산지원사업 - 충청남도 : 충청남도내주택신재생에너지활용실태분석과활성화방안정책화, 예산마련과실행조직구축 - 시군 : 신재생에너지보급활성화사업집행 - 민간 / 도민 : 태양광협동조합의조합원으로참여, 자가주택에태양광등신재생에너지설치 지역 : 농촌 / 도시 기대효과 - 주택에너지자립도향상, 에너지소비및온실가스배출저감, 녹색일자리창출 233

248 충청남도주택종합계획수립연구 3 에너지자립마을 에너지자립마을전환사업 ( 기존주택 ) 사업목적 - 도민의주거복지개선과에너지비용절감 ( 도내에너지자립마을 100 여곳만들기 ) 사업내용 - 에너지소비를줄이고, 생산을늘려에너지자립도를높이기위해노력하는공동체운동이확산되고있음 - 부안등룡마을, 임실중금마을이사례이고, 서울시에서 11개마을이도시형에너지자립마을만들기를진행하고있음 - 충청남도에서도 100 가구미만의지역공동체가에너지자립도를높이기위해노력하는마을단위사업을지원할필요가있음 - 장기적으로 2022 년까지총 100 여곳의에너지자립마을을조성함 단계별추진 - 기반조성 (2013~2016) : 에너지자립마을 15곳조성 - 실증 (2017~2019) : 에너지자립마을 35곳 - 확산 (2020~2022) : 에너지자립마을 50곳 실행 / 역할 - 중앙정부 : 주택단열및신재생에너지지원사업확대 - 충청남도 : 에너지자립마을조성을위한예산마련, 구체적실행방안마련 - 시군 : 지역내에너지문제에인식이높은공동체발굴을통해대상지모색과지원 - 민간 / 도민 : 마을만들기운동에서에너지부문에대한관심, 에너지절약과생산공동체형성 지역 : 농촌 / 도시 기대효과 - 에너지소비및온실가스배출저감 234

249 제 6 장부문별정책방향및사업계획 4 에너지자립마을 - 에너지저소비형 ( 자립 ) 주거단지사업 사업목적 - 신규주택단지건설시에너지저소비형또는자립형으로구성 ( 도시형에너지자립형공동주택활성화, 전원마을지원사업, 농촌형에너지자립형임대주택단지조성 ) 사업내용 - 도시에서코하우징개념의소형공동주택이나주택단지를조성할때에너지자립형단지를설계하고확산함 ( 영국베드제드모델활용 ) - 충남도의경우이미많은투자를진행한내포신도시를에너지자립형단지모범사례로활용할필요가있음 ( 주거공동체형성에집중 ) - 농촌은도시에비해신재생에너지를활용한에너지생산여건이좋기때문에에너지자립형주거단지조성사업을펼칠수있음 ( 전원마을지원사업적극활용 ) 지역 : 도시 / 농촌 단계별추진 - 기반조성 (2013~2016) : 단지형에너지자립마을분석및시범사업진행 - 실증 (2017~2019) : 실증 - 확산 (2020~2022) : 제도화및확산 실행 / 역할 - 중앙정부 : 지역에너지자립율개념을에너지정책에반영, 충남과같은전력부문에자립도가높은지자체에대한인센티브정책마련 - 충청남도 : 공동주택에너지효율화가이드라인마련, 전원마을조성사업활성화정책마련, 농촌형에너지자립형임대주택단지활성화정책 - 시군 : 충남도 1시군 1에너지자립주거단지사업 - 민간 / 도민 : 에너지효율화가이드라인참여와준수 기대효과 - 지역의자립도향상, 녹색일자리창출 235

250 충청남도주택종합계획수립연구 5 에너지자립마을 - 에너지자립섬만들기사업 사업목적 - 충남지역도시민들의에너지비용절감 ( 에너지자립섬 5 곳만들기프로젝트 ) 사업내용 - 섬이많은충청남도 (36개도서 ) 의특성상에너지자립섬을만들고, 이를네트워크로구축함 - 충남도는 2013,6 월까지 ' 에너지자립섬 ' 사업을위한시범조성용역진행 ( 외연도와난지도, 황도등도내 50인이상의유인도 - 대상시범사업에있어재생가능에너지설치에만집중하기보다는주택단열개선사업등주택정책과결합해야함 지역 : 농어촌 단계별추진 - 기반조성 (2013~2016) : 에너지자립섬대상지물색과주민교육, 계획수립 - 실증 (2017~2019) : 실제사업진행 (5곳 ) - 확산 (2020~2022) : 제도화및확산 실행 / 역할 - 중앙정부 : 전력산업기반기금을통해에너지자립섬프로젝트지원 - 충청남도 : 충분한준비기간을두고, 주민들에게에너지교육과동시에계획수립, 예산마련, 모니터링 - 시군 : 대상시군은충청남도와협력, 주민교육사업과계획수립사업동시진행 - 민간 / 도민 : 섬내에너지자립도를높이기위한노력, 에너지절약과생산에참여 기대효과 - 에너지자립섬을통한에너지소비및온실가스배출저감 236

251 제 6 장부문별정책방향및사업계획 4) 빈집정비및활용 (1) 필요성및목적 충남의빈집은총 56,963 호로단독주택이 27,228 호 47.8%, 아파트가 25,742 호 45.2% 의비중을차지하고있음 도시지역인동부의빈집은아파트가 73.5%, 단독주택 15.7% 이며, 사유는미분양 / 미입주 (45.7%), 매매 / 이사 26.1% 로나타남 읍부의빈집은아파트 55.9%, 단독주택 35.2% 였으며, 빈집발생사유는매매 / 이사 34.5%, 미분양 / 미입주 27.0% 로나타남 면부의빈집은단독주택 69.6%, 아파트 26.0% 이며, 사유별로는일시적이용 31.6%, 매매 / 이사 25.2% 임 전체빈집중 12개월이상장기간비어있는경우가 40.4% 로나타났으며, 이중단독주택이 56.3%, 아파트가 25.3% 를차지하고있음 - 동부의빈집중 6개월미만인경우가 48.2% 로가장높은것으로나타났으며, 이중아파트가 49.6% 로가장많음 - 읍부는 6개월미만의빈집이 45.1% 였으며, 아파트가 53.0% 의비중임 - 면부의빈집중 50.4% 가 12개월이상비어있는것으로조사되었으며, 이중단독주택이 57.8% 로나타남. 6개월미만의빈집은 34.4% 이며이중아파트가가장많아 54.5% 를차지함 도시지역의경우신도심개발로인한구도심쇠퇴, 미분양등으로인한빈집이증가하고있으며, 농촌지역은인구감소및고령화에따른빈집이증가하고있음 소유주입장에서빈집으로장기간노출되면가치가하락하면서경제적손실을가져오게되며, 인근주민의입장에서는범죄에대한위험요소이며, 주변부동산가격까지하락시키는요인으로작용함 마을또는도시전체로볼때, 빈집은구조적으로취약하고도시미관을저해하는요소로서도시정서에악영향을줌 237

252 충청남도주택종합계획수립연구 현재, 정부는농어촌주거환경개선사업의일환으로농어촌빈집정비사업을추진하고빈집정보센터를설치하여운영하고있으나 19), 철거를전제로한사업 20) 이며, 개량및활용에대한사업비지원은거의이루어지지않음 - 또한빈집정보센터는빈집의위치, 면적, 지목등에대한기초자료를제공하고있으나전담인력부족및정보관리의어려움으로인한실시간정보제공의한계, 고령자등다양한계층의수요를고려한맞춤형정보제공이미흡한실정임 빈집관리는도시미관, 범죄등사회문제예방, 정주여건개선, 경제적, 물리적가치상승등으로서의의가있을뿐만아니라, 유휴자원의활용이라는측면에서도지지를받을수있음 따라서지리적으로활용이어려운빈집은철거를우선하여추진하되, 접근성이양호한철거대상빈집또는개 보수하여활용이가능한빈집에대해서적절한관리및활용을현실화할수있는창조적인시책및사업을제안하고자함 - 도시지역과농촌지역에서적용가능한사업으로구분하여제안함 (2) 선진사례 1 국외사례 일본의빈집재생사업 21) - 주거환경및지역활성화를저해하는빈집을대상으로 빈집재생추진사업 을추진함 - 빈집재생사업에는활용형과제거형의두가지유형으로나뉨. 활용형은빈집을숙박시설, 교류시설, 체험학습시설, 창작활동시설, 문화시설등으로개 보수하는것이며, 제거형은빈집을철거하는것임 일본오사카市는시영 ( 市營 ) 아파트단지 1층에있는빈집을고령자나육아서비스관련비영리기관등에제공함으로써커뮤니티비즈니스활동거점으로활용하도록하였음 년부터 7개아파트단지에서, 19) 경기개발연구원 (2012), 경기도독거노인을위한농촌빈집활용방안, 남원석 20) 빈집철거및폐기물처리비등의예산으로동당 100 만원내외가지원되며, 재원은지방비로조달 21) 국토연구원 (2012), 농촌지역의주거품격향상을위한농촌주택정책방안연구, p.,113~ 238

253 제 6 장부문별정책방향및사업계획 1 친구 가족관계, 따돌림, 학대문제등을상담하고아동폭력방지프로그램을운영하는 어린이상담실 2 청소년에서노인까지다양한연령층이모여지역과제를연구하는 현대찻집, 3 일반시민주도로지적장애인지원활동을펼치는 지적장애인교류회, 4 인접한구호시설을관리하고재난대비훈련을실시하는 구호시설지원센터, 5 영 유아놀이공간지원활동을펼치는 미취학아동놀이시설지원센터 등 7개단체가커뮤니티비즈니스활동을벌이고있음 - 사업대상이되는활동은 1 고령자생활지원, 2 육아서비스제공, 3 기타지역커뮤니티활성화활동등임 - 대상단체는 1 특정비영리법인 (NPO), 2 지역주민으로구성된임의의비영리단체 ( 동호회제외 ), 3 세법상공익법인등임 - 시는심사를거쳐대상단체를선정하며, 선정된단체는시로부터제공받은빈집이용료를 3만 8900 엔 ( 약 54만원 )~6만 8800 엔 ( 약 95만원 ) 정도지불하고 4년간이용할수있도록함 < 표 6-34> 일본의빈집재생사업 구분활용형제거형 대상지역 보조대상 사업주체 부담률 전국 빈집을숙박시설, 교류시설, 체험학습시설, 창작활동시설, 문화시설등으로개수하는비용 빈집 빈건축물 ( 폐교, 폐공공시설 ) 등의취득비 ( 용지비제외 ) 이전 증개축등비용 빈집 빈건축물의소유자특정에소요되는비용 과소지역및탄광지역 과거 5 년간인구감소가현저한지역 불량주택 빈집제거비용 불량주택 빈집소유자특정에소요되는비용 지자체 민간 지자체 민간 국가 1/2 지자체 1/2 국가 1/3 지자체 1/3 민간 1/3 국가 2/5 지자체 3/5 국가 2/5 지자체 2/5 민간 1/5 영국의지자체는방치된빈집을개 보수하여재이용할수있도록빈집개 보수 보조금 (Empty homes grant) 제도를운영하고있음 22) 239

254 충청남도주택종합계획수립연구 - 건축후 10년이경과하고 18개월이상비어있는주택이대상이며, 사업비의 50%( 호당 2 만파운드이하 ) 를지원함. 보조금지급후자가소유자는 10년을보유하고있어야하며, 중도에매각시보조금을반환하여야함 - 지자체가지정한취약계층을입주시키는경우에도개 보수보조금지급가능 2 국내사례 부산시남구문현동에는빈집을개조해어르신쉼터인행복 희망경로당으로활용한사례가있음 - 남구청은무분별한재개발로증가한도심속비어있는단독주택을매입하여개 보수후노인들의쉼터인희망경로당으로제공 전주시 희망의집 - 전북주거복지센터에서는빈집소유자의동의를얻어리모델링후 5년동안주거문제로어려움을겪는모자가정, 독거노인, 미혼모등소외계층에게무상으로지원하는사업을실시하였으며, 2011 년 1호를시작으로현재 5호까지진행됨 이처럼우리나라에서도빈집에대해철거위주의사업에서점차노인정, 하숙집등활용하는방향으로점차바뀌고있음 22) 남원석 (2012), 경기도독거노인을위한농촌빈집활용방안, 경기개발연구원, p

255 제 6 장부문별정책방향및사업계획 특히국외사례를살펴보면빈집을주거취약계층에게활용하거나지역활성화의중요한지역자원으로인식하고, 주민의참여와역량을증가시켜공공과민간등다양한주체들이함께지역활성화를도모하는단계까지진전되어추진되고있으며, 이를위해지자체에서보조금을지급하고있음 (3) 시책및사업 1 빈집정비및활용을위한제도정비 농촌빈집에대한제도적장치는어느정도마련되어있지만도심내빈집에대한정비는제도적뒷받침이부족함 - 도심내빈집은농촌빈집못지않게도시의이미지나청소년의탈선및지역사회안전과밀접한관련있음 - 이에도심내빈집정비에대한제도적장치마련이요구됨 이를위해우선 ( 가칭 ) 충남빈집정비및활용에관한조례 를제정하여도심내빈집정비에대한제도적장치를마련하는것이우선요구됨 - 조례에는빈집의철거및활용에관한지원내용이포함되어야함. 예를들어빈집을철거하여신축건물이건축될경우재산세를 3년간 50% 로감면하는등의각종인센티브개발이요구됨 - 세제감면등이이루어질경우세수확보등의문제가있을수도있지만방치된건축물의대부분은단시간에신축되기어려운것이현실이므로, 일정기간 ( 예, 3년 ) 재산세를감면하더라도 3년이지난후세금을받기때문에현실적으로는큰문제가되지않을것으로판단됨 뿐만아니라이보다앞서, 도심내빈집에대한실태조사를바탕으로중장기 적인빈집활용시스템을구축하여야함 241

256 충청남도주택종합계획수립연구 2 외부인유입및활성화거점조성사업 가족농장 ( 주말농장 ) 및농촌캠핑사업 사업목적 - 주말에가족들과함께시간을공유하고자하는도시민들을대상으로빈집을개 보수하여주말농장체험이나캠핑을하고자하는가족단위의신청자에게제공하여빈집을활용함과동시에농촌을친숙하게함으로써귀농귀촌에대한거부감을줄여도시민이유입될수있도록유도함 사업내용 - 농촌지역의외곽에위치한빈집으로하며, 여러호가모여있는지역을우선순위로하고개 보수가능한농촌주택은주말농장형으로, 개 보수가어려운빈집은철거후수도, 전기등기반시설만제공하는농촌캠프형으로활용 - 주말농장형은신청가족이주말에농촌을체험할수있도록개 보수하고, 주거에필요한물품및텃밭이, 농기구등을제공하여직접경작을할수있도록지원해줌. 농사에서툰도시민을위해주변농업인과연계하여경작에필요한노하우, 농기구사용법등을배울수있는프로그램을개발함 - 농촌캠프형은개 보수가어려운빈집을대상으로건축물은철거하되, 수도및전기등기반시설을캠프에사용할수있도록제공함. 빈집터에 3~5 동의캠프가설치될수있도록하며, 캠프장비대여업체와협력하거나글램핑사업으로점차확대함 문화예술인레지던스사업 사업목적 - 빈집을활용하여예술가의창작활동, 지역주민예술교육등을원활히하기위해작업장과작품전시공간을마련해줌으로써관광객등외부인유입및지역주민과교류를활성화함 사업내용 -개 보수가능한농촌지역외곽부 ( 면부 ) 의빈집은예술인의작업장및주거지로, 개 보수가능한중심부 ( 읍부 ) 의빈집은작품전시공간으로활용함 - 작업공간이부족한문화예술인들에게빈집에서머물면서예술작업을할수있도록빌려주는대신, 작업장을일정시간공개해주역주민및외부신청자와시간을보낼수있도록협약함 242

257 제 6 장부문별정책방향및사업계획 - 지자체또는비영리단체에서빈집을매입또는장기임대하여예술인에게임대해주며, 다양한작품은중심부의빈집을개 보수하여전시할수있도록함 - 추후아이들과청소년들이체험활동을할수있는예술프로그램개발, 작품판매를위한벼룩시장개최등다양한이벤트등을개최하도록함 - 제주도와제주문화예술재단은 2013년문화예술지원사업으로빈집프로젝트, 문화거리활성화, 문화콘텐츠개발등 3개유형의사업을선정하고 6억원을지원할계획임 - 빈집프로젝트는읍 면지역의감귤창고등빈집과유휴공간을대상으로공공미술작품을전시하거나창작공간으로활용하는사업으로예술가들이제주에머물면서빈집을이용해창작활동을할수있도록지원함 우리동네사랑방만들기사업 사업목적 - 빈집을활용하여주민편의공간을제공함으로써주민복지증진및지역공동체형성을통해지역주민의상호신뢰및유대감을고취시키고, 나아가공동체를바탕으로지역자원을활용하여비즈니스화함으로써경제활동및삶의질을증진시키고자함 사업내용 - 도시지역의동부, 농촌지역의중심부의빈집을대상으로하여지역주민들의수요를파악하여필요한공간으로개 보수함 - 지자체또는비영리단체, 영리단체등에서빈집을매입또는임대하여경로당, 도서관, 쉼터, 공부방등지역주민에게필요한공간으로활용할수있도록제공하고, 추후커뮤니티비즈니스로발전될수있도록지원함 - 지역민을대상으로제빵, 바느질, 공예등직업교육 훈련프로그램을지원하여사업아이템을발굴하고지역의자원과접목시켜비즈니스화할수있도록함 - 행정안전부의 마을기업육성사업, 고용노동부 사회적기업육성사업, 농림수산식품부 농어촌공동체회사육성사업, 한국관광공사 관광벤처사업 등을활용하여지역의여건에맞게선택 - 교육과학부의 평생학습도시사업, 보건복지가족부 건강도시사업 등을활용하여창업과경영컨설팅, 교육, 전문가네트워크등전문적서비스제공등종합적지원 243

258 충청남도주택종합계획수립연구 5) 시책및사업추진을위한주체별역할 제시된시책과사업들이필요성에도불구하고, 도입에있어, 재정및행정적지원등의어려움이존재함 - 이에초기에조사 연구를바탕으로충분한검토후, 저예산사업부터시작함 - 특히, 민간주도사업의경우단기는물론중장기적로드맵을통해지속적으로추진할수있도록함 < 표 6-35> 시책및사업별주체의역할분담과사업기간 시책주요사업 ( 제안 ) 사업기간 역할분담 충남도시군민간 코하우징 - 협동조합주택활성화 1 코하우징 - 협동조합주택활성화를위한지원체계구축 2 코하우징 - 협동조합주택활성화시범사업 - 내포신도시코하우징 - 협동조합주택조성사업 - 도시형코하우징 - 협동조합주택건설사업 - 1 인가구형코하우징 - 협동조합주택건설사업 - 농촌형코하우징 - 협동조합주택건설사업 - 상생산단연계코하우징 - 협동조합주택건설사업 주택에너지효율개선 - 노후주택단열개선사업 기후변화대응을위한에너지절약형주택및주거단지조성 4 주택신재생에너지생산 - 주택신재생에너지활성화사업 5 에너지자립마을 - 에너지자립마을전환사업 ( 기존주택 ) 6 에너지자립마을 - 에너지저소비형 ( 자립 ) 주거단지사업 에너지자립마을 - 에너지자립섬만들기사업 빈집정비및활용을위한제도정비 빈집정비및활용 9 외부인유입및활성화거점조성사업 - 가족농장 ( 주말농장 ) 및농촌캠핑사업 - 문화예술인레지던스사업 - 우리동네사랑방만들기사업 주 : " 는주도, 는참여를의미함 244

259 제 6 장부문별정책방향및사업계획 제시된시책과사업의주요적용대상지역과사업의주요타겟및특징을정리 하면다음과같음 < 표 6-36> 시책및사업별특징 시책주요사업 ( 제안 ) 1 코하우징-협동조합주택활성화를위한지원체계구축 대상지역도시농어촌 주요타겟및특징 - 제도정비, 지원체계구축, 기초연구를통한시책및사업지속적개발 코하우징- 협동조합활성화 2 코하우징-협동조합주택활성화시범사업 - 내포신도시코하우징-협동조합주택조성사업 - 도시형코하우징-협동조합주택건설사업 - 1인가구형코하우징-협동조합주택건설사업 - 농촌형코하우징-협동조합주택건설사업 - 상생산단연계코하우징-협동조합주택건설사업 - 내포신도시이주자 - 저소득층등주거약자 - 1인가구 - 농촌고령자, 귀농귀촌자 - 산업단지등도시근로자 기후변화대응을위한에너지절약형주택및주거단지조성 3 주택에너지효율개선 - 노후주택단열개선사업 4 주택신재생에너지생산 - 주택신재생에너지활성화사업 5 에너지자립마을 - 에너지자립마을전환사업 ( 기존주택 ) 6 에너지자립마을 - 에너지저소비형 ( 자립 ) 주거단지사업 7 에너지자립마을 - 에너지자립섬만들기사업 - 저소득층 - 일반 - 일반 - 일반 ( 내포신도시등 ) - 일반 8 빈집정비및활용을위한제도정비 - 제도정비 빈집정비및활용 9 외부인유입및활성화거점조성사업 - 가족농장 ( 주말농장 ) 및농촌캠핑사업 - 문화예술인레지던스사업 - 우리동네사랑방만들기사업 - 귀농인 - 문화예술인 주 : " 는매우적합, 는적합를의미함 245

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261 제 7 장집행및관리계획 본장에서는충남주택정책추진을위한로드맵을제시하며, 자금조달및투자계획, 추진체계구축및운영에대해설명함지역의특성별유형화과정을통해유형별주택정책을구체적으로정리하고, 장기적과제로주택관련정책추진을위한기금마련과주택거버넌스구축을제안함

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263 제 7 장집행및관리계획 1. 주택정책추진로드맵 1) 정책및사업추진의우선순위 (1) 도정목표, 전략과부합한정책수립 주택계획은최근패러다임변화를반영하여수립되는만큼도정목표, 전략등과밀접하게연관이되어있음 - 주거복지강화, 주택바우처시행등은정부정책뿐만아니라지자체의시책에서도영향을미치고있음 따라서주택정책및사업추진시, 도정목표, 전략과부합되게수립되었을때추진가능성이높음 (2) 비예산 ( 저예산 ) 사업우선추진 주택신규공급은비용이많이필요한사업으로예산을충분히확보하지못할경우, 추진이어려움 기존에공급된주택의개보수나기추진중인사업의확대등은상대적으로저예산을가지고추진할수있음 주택관리측면에서행정효율화나주거환경개선을위한바람직한주거문화홍보, 지역커뮤니티활성화등비예산 ( 저예산 ) 사업들은우선추진이가능함 (3) 계획수립, 실태조사등의선행사업우선추진 정책을추진하기전선행되는계획수립, 실태조사등이이루어져그결과물을활용한다면유휴자원의활용, 예산절감등정책의실효성을높일수있음 지속적인실태조사는지역의특성에맞는정책수립을가능하게하며, 정책추진이후정책에대한평가에도활용됨 (4) 국가매칭사업우선추진 ( 사업발굴포함 ) 정부정책에따라지역에서추진되는사업의경우, 정부예산을활용함에따라지자체의부담을줄일수있음 249

264 충청남도주택종합계획수립연구 2) 지역의특성및대상계층을고려한정책추진 (1) 지역특성별유형화 충남은도시지역과농촌지역이공존하는특성을가지고있음 - 도시지역의경우인구증가와함께가구, 주택의증가가일반적이며, 자가비율은농촌지역에비해상대적으로낮은특성을보임 - 고령화는도시지역보다농촌지역에서더빠르게나타나는반면, 아파트비율의경우농촌지역보다도시지역에서높게나타나며, 노후주택비율은농촌지역이높음 이러한도시, 농촌의특성을고려하여충남 15개시군을그룹화하면 4개의그룹으로구분할수있음 - 도시지역 : 천안, 아산, 계룡 - 개발지역 : 서산, 당진 - 도농복합지역 : 공주, 보령, 논산, 금산, 홍성 - 농촌지역 : 부여, 서천, 청양, 예산, 태안 < 그림 7-1> 지역특성별유형화 250

265 제 7 장집행및관리계획 (2) 유형별, 대상계층별정책 ( 사업 ) 추진 도시지역 : 인구증가율이높은반면자가비율은낮은특성을보임 - 아파트비중이높고, 고령화율이나 1~2 인가구비율이낮으며, 노후주택비율도낮음 - 신규주택공급, 임대주택공급, 소형가구를위한맞춤형주택공급정책필요 - 관련사업 : 소규모주택공급, 수요대응형주택공급, 주거리모델링, 기존영구임대단지신축, 주거취약계층주거지원등 개발지역 : 인구증가지역으로자가비율이높은특성을보임 - 농촌지역의특성인자가비율이높지만, 개발사업이활발하며인구가유입되는지역 - 신규주택공급, 기존주택리모델링, 임대주택공급정책필요 - 관련사업 : 신규임대주택공급, 재고주택임대주택활용, 코하우징- 협동조합주택, 취약계층을위한저렴한주택공급, 에너지자립마을조성등 도농복합지역 : 인구증감은낮고, 자가비율은높은특성을보임 - 인구성장이정체또는증감이낮은지역이며, 농촌과도시의특성이모두나타남 - 주택재개발, 재정비중심의주택공급, 노후주택리모델링, 고령자, 1~2 인가구등다양한주택수요에맞는주택공급이필요 - 관련사업 : 빈집활용정책, 재고매입임대주택공급, 에너지저소비형주거단지조성, 산업단지연계코하우징, 저소득층주거지리모델링등 농촌지역 : 인구감소지역으로자가비율은높은특성을보임 - 인구가지속적으로감소되는지역으로, 고령화율이높고, 노후주택비율이높음 - 아파트비중은낮고, 아파트선호도또한낮음 - 주거환경정비, 주택재개발, 재정비, 노후주택리모델링, 고령자를위한주거복지정책등복합적인주거지재생정책이필요 - 관련사업 : 빈집정비및활용, 농촌마을리모델링, 한계마을정책, 코하우징- 협동조합주택, 농촌커뮤니티형성지원, 전원형임대주택공급등 251

266 충청남도주택종합계획수립연구 3) 주택종합계획로드맵 초기는계획수립, 실태분석, 정책연구중심, 중기는시범사업중심으로추진 지역별사업과대상자, 추진일정은지역자원현황에따라조정될수있음 지역 ( 유형 ) 도시지역 개발지역 도농복합지역 농촌지역 공통 < 표 7-1> 주택종합계획로드맵 구분정책 ( 사업 ) 대상추진일정사업명노인장애 1,2 다문초기중기장기저소대학신혼일반인화가 ~ ~ ~ ( 정책, 시책 ) 인득층생부부가구가구구 주거취약계층주거지원 수요대응형주택공급 소규모주택공급 ( 시범사업 ) 주거리모델링 ( 시범사업 ) 기존영구임대단지신축 저렴하고편리한주택공급 임대주택공급 ( 신규 ) 재고주택임대주택활용 코하우징 - 협동조합주택 에너지자립마을전환 빈집활용 ( 외부인유입 ) 재고매입임대주택공급 에너지저소비형주거단지 산업단지연계코하우징 저소득층주거지리모델링 빈집정비지원 / 활용 농촌마을리모델링 한계마을 & 코하우징 농촌커뮤니티형성지원 전원형임대주택공급 노후주택단열사업 주택신재생에너지생산 주택 주거복지지원체계구축 ( 지원시스템구축및운영포함 ) 관련연구및실태조사 ( 수요분석, 정책개발등 ) 충남주택커뮤니티기금조성 주택공급, 관리, 주거복지통합시스템구축 ( 주택 / 주거복지거버넌스 ) 지역자원실태파악, 주거실태조사, 주택특성별수요분석, 관련정책개발등 기금조성, 모금및운용 252

267 제 7 장집행및관리계획 2. 자금조달계획및투자계획 1) 주택 주거복지정책추진을위한지속적재원확보방안 : ( 가칭 ) 충남주택 커뮤니티기금 조성 정부와충남내주택및주거관련기업, 도민의협력적기금을단기, 중장기적으로마련 - [ 단기, 초기 ] 우선충남도와시군이공동출자하여, 주택및주거정책개발및사업추진을위한초기자금을마련함 - [ 중기 ] 충남에소재하거나충남출신의기업중주택및주거관련업기업체를대상으로기금출자를받음. 기업의출자금의이자로운영 ( 예, 200 개기업, 기업당 1억원마련후컨설팅및소액으로추진가능한사업우선추진 ). 탈퇴시원금반환 - [ 장기 ] 기금모금에뜻을같이하는충남도민을대상으로기금모금. 금전적기금뿐만아니라재능기부등을통해도민참여와정책공감대를확대하고, 궁극적으로는적극적인모델로발전시킴 < 그림 7-2> 주택 주거복지거버넌스구체화 ( 예시 ) 253

268 충청남도주택종합계획수립연구 기금의효율적활용등을위해각부서별로산재되어있는업무와정책을 통합하고, 주택, 건설등과관련된사업추진및사업체참여시지속적으로홍보 하여참여를유도하고, 자율적기금확보에참여할수있도록함 2) 초기기금운용방법 기금조성을주도할전담부서 ( 단기 ) 와센터 ( 장기 ) 가기금모금및운용에대해종합적으로검토하고, 관련기관과단체의협력과참여를이끌어냄 - 추진과정에서시민단체와도민의참여를확대하여공감대확산은물론체계적인모니터링이가능하도록함 < 그림 7-3> 기금모금과운용을위한거버넌스구축 ( 예 ) 조성된기금은기금의규모와사업의성격등을종합하여투자의우선순위등을종합적으로검토함 앞서제안된사업중충남도가기금을통해추진해야하는사업에연구와지역사회공감대를바탕으로우선순위와종합적로드맵을제시 동시에시군의공감과기금출자, 충남및충남인기업의 CSR 투자기금등에대해 TF팀을구성하여, 모금운동을추진함 이를바탕으로일정기금 ( 예, 50억이상 ) 모금이완료될때조직등을체계화하여본격적인사업을추진함 254

269 제 7 장집행및관리계획 3. 추진체계구축및운영 1) 중앙정부역할 정책적가이드라인제시및지자체협력 - 정책의기본방향수립및지자체집행및관리 - 주택정책의권한점진적지방이양, 지자체사업에서의협력및지원 임대주택공급계획및재정배분 - 지역별임대주택물량배분 - 국민주택기금의지자체활용범위확대 주거복지체계구축 - 저소득층, 소외계층을위한주거복지정책수립 2) 지방정부역할 다양한주택정책의안정적인집행 : 주택행정체계구축 지역특성에맞는적절한주택공급 : 수요맞춤형주택공급 주거복지정책집행 : 저소득층, 소외계층의전달체계구축 임대주택관리및배분 : 임대주택수급분석 주택시장및주거상황의지속적인모니터링 - 독자적인주거실태조사를통한주택시장모니터링 - 개발공사의역량강화및활용방안확대 255

270 충청남도주택종합계획수립연구 3) 지원체계구축 (1) 필요성및목적 늘어나는주거복지에대한수요와주택공급에서주택관리로전환되는패러다임변화등은기존의조직구성으로담당할수있는업무량의한계와체계적이고효율적인대응이어려운문제점을경험할것임 - 예를들어, 현재정부가추진중인주택바우처사업과관련하여, 시행에따른업무량증가및전달체계등에대한우려와문제점들이논의되고있으며, 기추진중인주거복지관련사업들의통합및체계화로효율성을높여야한다는의견이제시되고있음 ( 주거복지포럼대토론회 ( ), 주거복지컨퍼런스 ( ) 등 ) 충남은지리적인특성과인구사회학적인특성에따라다양한주택수요가복합적으로나타나는지역으로정책의시행에있어서현장중심적인지원및대응이필요함 - 수도권및대전광역시, 세종시등과인접함에따라유동인구가많고, 인구이동이많은지역중에하나임 - 지속적인인구및가구증가지역이며, 산업경제측면에서도고성장하는지역임 - 지리적특징으로는바다와내륙, 도시와농촌이공존하는지역임 따라서충남형주택및주거복지정책을추진하기위해단기적으로는관련업무담당부서중심으로확대, 재편을통해전담조직을구성하고운영해야함 (2) 선진사례 전담조직구성을위한참고사례로주거복지에많은예산을투입하고있는서울시와도단위에서는경기도조직구성을살펴보고, 해외사례로는우리나라의주택정책과유사한체계를가진일본의조직구성을제시함 서울시주택관련업무전담부서운영사례 - 서울시는주택관련업무를전담하는부서가세분화되어있을뿐만아니라주택정책개발센터, 공동주택관리지원센터, 주거재생지원센터와같은별도의지원센터를두고있음 - 임대주택과공동주택관련업무가별도의과단위에서추진되고있으며, 주거재생을별도로재생, 지원, 정비, 환경으로구분하여운영함 256

271 제 7 장집행및관리계획 자료 : 서울시청홈페이지 ( < 그림 7-4> 서울시주택관련업무전담부서 257

272 충청남도주택종합계획수립연구 경기도의주택관련업무전담부서운영사례 - 경기도의경우주택관련업무는도시주택과와주택정책과에서담당하고있음 - 주택정책과가별도로조직되어있으며, 행정, 정책, 관리, 품질로세부업무를구분하고있음 - 주택정책과의주요업무에는사회취약계층주택개보수사업, 빈집정비사업등이포함되어있으며, 저소득계층주거복지업무뿐만아니라주택관리분야통계관리도있음 - 이외에지역정책과마을만들기지원팀, 공공택지과보금자리팀등주택관련업무를세분화하여별도의팀을구성운영하고있음 자료 : 경기도청홈페이지 ( < 그림 7-5> 경기도주택관련업무전담부서 일본의오사카현주택관련업무전담부서운영사례 - 오사카는도시정비국내에총무, 기획, 주택, 공공건축부로세분화하여주택관련업무를 운영하고있음 258

273 제 7 장집행및관리계획 - 주택종합계획수립과감독, 주택보조금프로그램은기획부내의주택정책과에서담당하고있으며, 주거환경 ( 지역 ) 개선, 재개발등은주거환경정비과에서운영함 - 또한, 별도의주택정보센터 (Osaka Municipal Housing Information Center) 를운영하고있으며, 오사카현의주택정책에대한정보제공과공공주택관련상담이주요업무임 - 공공주택의입주와관련한업무는주택관리센터 (Housing Management Center) 에서담당하며, 임대료와관련하여세입자를위한다양한정책과절차를안내하고, 관리함 자료 : 오사카현홈페이지 ( < 그림 7-6> 오사카현주택관련업무전담부서 1991 년에설립된쿠마모토현의건축주택센터는 2000 년쿠마모토현으로부터지정 확인검사기관으로지정되어다양한활동을하고있음 259

274 충청남도주택종합계획수립연구 - 일반재단법인쿠마모토현건축주택센터는건축물등의안전성을확보하고, 주거환경및건축주택기술에관한지식의계발보급등에힘쓰고, 도 ( 현 ) 민의생명, 건강및재산의보호를도모하고, 지역사회발전에기여하는것을목적으로설립됨 주택및주거등에관련된다양한활동을하고있지만특히, 주택및주거의안전한생활과각종보증및정보제공의역할을담당함 역할주요업무 안전서포터 안심서포터 보증서포터 건축확인 검사 완료검사구조계산적합성판정구조평가건축물등의정기보고등 주택성능평가장기우량주택의기술적심사저탄소주택기술적심사주택금융지원기구업무플랫 35 적합증명교부업무등 JIO 우리집의보험지반보증주택완성보증등 정보도우미 무료주택상담고령자용주택서비스정보마치츠쿠리정보제공 자료 : 쿠마모토현건축주택센터홈페이지 ) (3) 지원체계구축방안 1 전담조직구성 : 단기 충청남도주택관련업무전담부서운영 ( 현재 ) - 충청남도는주택담당부서가서울시나경기도와달리별도의과로운영되지않으며, 건축도시과내에주택정책팀에서전담하고있음 - 주택관련계획수립, 조례운용, 심의및승인업무이외에공동주택관리, 주거복지지원사업등을운영하고있으나향후주택관리분야업무와주거복지분야업무의확대에따른선제적대응을위해추가적인인력투입과조직확대가필요함 국내외사례에서는주택관련업무의전담부서가지금보다확대되어야하며, 주택정보및관리를위한센터의설치도필요함을시사하고있음 - 서울시는주택정책실 (8개과 ), 경기도는도시주택과, 주택정책과의 2개과에서운영중임 260

275 제 7 장집행및관리계획 - 서울시는주택정책개발센터, 공동주택관리지원센터, 주거재생지원센터를운영중이며, 일본의오사카현은주택정보센터와주택관리센터를운영중임 < 그림 7-7> 충청남도주택관련업무전담부서 ( 현재 ) 초기전담부서운영을위한 T/F팀을구성하여업무분배및재편을논의함과동시에전문가, 관련기관, 시민단체, 활동가등을포함하는워크샵을지속적으로개최, 향후주택관련정책의방향설정과정부정책에대한선제적대응의기반을마련하는과정이필요함 - 주택및주거복지관련업무의통합, 재편을목적으로 T/F 팀운영 전담부서 ( 과단위 ) 설치 건설교통국내에주택정책과를신설, 주택행정, 주택정책, 주택관리, 주거복지의 4개부문으로구분하여운영하는것을제안함 - 구체적인안은타부서와의업무협력등을고려하여 T/F 팀에서조정 < 그림 7-8> 충청남도주택관련업무전담부서운영 ( 안 ) 261

276 충청남도주택종합계획수립연구 전담부서의주요목적은지속적인주택관련업무를추진하기위한기반조성이며, 이를위해크게 5가지중점과제를제안함 - 첫째, 주택및주거복지관련기추진중인사업과향후추진예정인사업들의효율성을높이기위한체계화, 일원화및관련법령정비 - 둘째, 주거복지관련지속적인워크샵및세미나개최를통해지역내역량강화와여론수렴, 충남도만의차별화된정책발굴 - 셋째, 정책추진을위한재원확대방안마련 ( 추가기금조성, 예산확대등 ) - 넷째, 국내외주택관련정책동향, 주택 DB, 주거실태조사등지속적인주택및주거복지관련정보수집과함께, 실시간정보제공이가능한통합정보망구축 - 다섯째, 민간부문이가진지역내자원의파악과행 재정적지원을통한육성등주거거버넌스구축을위한역량강화 < 그림 7-9> 전담부서의역할제안 262

277 제 7 장집행및관리계획 2 주택 주거거버넌스구축 ( 중 단기 ) 전담부서운영을통해중 장기단계에서는주택 주거거버넌스구축을목표로하며, 중간지원조직으로주택정보지원센터, 주거복지지원센터, 주거관리지원센터를설치하여공공부문과민간부문의연계와협력을강화할수있을것임 - 중간지원조직인각센터의주요역할은지역이가진자원과역량을연계하여공공과민간이함께주택, 주거문제를해결할수있도록하는것이며, 주택, 주거거버넌스역량을강화시키기위해주민및각주체들에대한교육및홍보, 정보제공을담당함 - 또한각센터는취약계층의주거복지와관련하여상담및지원의역할을하며, 주거환경뿐만아니라주거서비스영역에있어서정기적인모니터링을통해평가, 개선을추진함 - 각센터별주택관련데이터를통합하여 Big Data 구축으로보다구체적이고, 실생활에밀접한속성별주택수요맞춤서비스구현이가능함 < 그림 7-10> 주택 주거복지거버넌스체제구축 ( 안 ) 각센터는중간지원조직으로서주택정책수립, 도시재생및환경정비, 주택공급, 주거복지실현, 커뮤니티활성화등다양한역할을지원함 263

278 충청남도주택종합계획수립연구 - 정부와지자체, 연구원, 대학등의전문가들을연계하여자원과현황, 정보등을제공, 충남에최적화된정책수립을가능하도록지원함 - 쇠퇴지역에대한도시재생, 재개발, 주거환경정비, 주택공급등에있어서다양한주택수요를반영하여효율적인개발을가능하도록지원함 - Social Mix 구현과함께지역주민이중심이되는주거문화정착, 다양한주거복지수요의충족등을통해지역의커뮤니티가활성화되도록지원함 충남이가진지역내자원을활용하여, 주택, 주거복지거버넌스체제를구체화할수있음 < 그림 7-11> 주택 주거복지거버넌스구체화 ( 예시 ) 264