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여름 유
8 years ago
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1 Consulting Report 서울시 금천구 가산동 우림라이온스밸리 A동 8층 (대표 : ) 용산 한강로 소형 오피스텔 추천 - 편리한 교통, 다양한 개발호재 중장기 투자 가능 - 배후 임대수요 늘어날 전망 임대사업 노려도 좋아 - 한강 조망, 저렴한 가격 실거주도 OK * 용산에서 바라본 한강 전경 부동산114 부동산컨텐츠팀

2 CONTENTS ; 1. 용산 오피스텔 시장 현황 입지적 장점과 개발호재, 추가 상승 기대감 높은 곳 2. 용산 오피스텔 추천 단지 소액 투자 가능한 오피스텔 추천 - 매매가 저렴하면서 시세 차익도 기대할 수 있는 오피스텔 - 분양가 대비 프리미엄 높은 오피스텔 실거주에 적합한 오피스텔 추천 - 전망 좋은 소형 오피스텔 주) 이하 리포트의 오피스텔 시세 및 매물 가격, 수익률 등은 3월 초 기준으로 부동산114가 현장 조사한 자료를 근 거로 합니다. 거래 시점별 물건별로 매물 가격은 달라질 수 있으며 임대수익률 또한 변경될 수 있습니다. Consulting Report 2

높은 오피스텔 실거주에 적합한 오피스텔 추천 - 전망 좋은 소형 오피스텔 주) 이하 리포트의 오피스텔 시세 및 매물 가격, 수익률 등은 3월 초

3 1. 용산 오피스텔 시장 현황 용산 개 3년이면 펜티엄 조립한다 용산지역을 잘 아는 사람이라면 한 번쯤은 들어봤을 법한 말이다. 컴퓨터나 휴 대폰 등 현대인이라면 매일 빠지지 않고 사용하는 각종 전자제품 상점이 총집합 되어 용산은 지금까지 전자상가밀 집지역 의 이미지가 강했다. 한편으로는 이전이 확정되었지만 미군기지나 각국 대사관이 집중되면서 인근의 이태원 동에 이색적인 상점이 많이 조성되어 연인들의 데이트코스로 유명하기도 하다. 무엇보다 용산은 서울 도심 중심부에 위치한 지리적 이점을 살려 현재 각종 개발사업의 중심지로 떠오르고 있다. 한강르네상스 사업의 일환으로 국제업무지구로 개발될 것으로 알려졌고 한강로 주변에 주요 개발계획을 내놓으면서 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 한강르네상스사업, 서울시 U턴프로젝트, 국제업무도시, 국가상징거리 조성, 남산 르네상스, 서울역 국제컨벤션센터 건립, 용산민족공원 등 개발호재를 열거하기에도 벅찰 정도다. [용산 주변 주요 개발호재] 개발호재 내용 규모 완공년도 용산선 그린파크 폐선된 용산선 부지 선형공원 개발 길이 6.19km 폭 12~78m 14만m2 2012년 한남뉴타운 이태원, 한남, 보광동 일원 109만여m2 2013년 서울역 전시면적 2만6453m2 국제컨벤션센터, 회의장 국제컨벤션센터 회의면적 8850m2 2014년 GTX개통 인천 송도~ 청량리 B노선 2016년 국제업무지구 용산민족공원 용산링크 국가상징거리 주거, 비즈니스 업무공간,문화상업 복합시설 용산1가 미군기지 이전 터 개발 숲과 호수, 잔디밭이 함께 어우러지는 생태공원 보행통로와 문화, 상업공간 용산공원~용산역앞 재개발 지역~국제업무지구 일대 역사와 문화가 공존하는 지역 수도수경축(청계천복원) 녹지축조성(세운상가재개발) 56만6,800m2대지 150층 높이의 랜드마크 타워 267만 3000m2 28만 7300m2 경복궁~한강 7km구간 2016년 1단계 2015년 완공 2020년 2016년 용산 모노레일 용산민자역사~신용산역~용산민족공원 내 국립중앙박물 관~이촌역~한강대교 북단~노들섬~여의도 일대~원효대 2017년 교~국제업무지구 신분당선 강남~용산 2017년 한강로 일대개발 국제 빌딩특별구역, 용산역 전면구역, 2017년 한강르네상스 한강 수변을 개발, 국제여객터미널 등 조성 2020년 남산르네상스 친환경 생태, 문화지구 조성 2020년 서울 U턴프로젝트 뚝섬, 용산 일대 고급주택단지 조성 사통팔달 교통망, 서울 심장부 재도약 기대 현재 용산은 서울 중심부에 위치하여 사통팔달의 지리적 요건을 가진다. 지하철 1,4,6 호선을 비롯해 경의선 복선, KTX가 지나 수도권 전역에 이동이 수월하다. 올해 말 서울역과 김포공항을 잇는 공항철도 개통과 2016년 GTX가 추가로 개통되고 2017년에는 용산과 여의도를 순환하는 모노레일과 국제여객터미널, 그리고 강남에서 용산을 잇는 신분당선까지 완공되면 서울의 심장부 역할을 할 것으로 기대되고 있다. 국제업무도시로서 유동인구를 흡수하는 것은 물론 공항과 서울 전 지역, 수도권 이동도 수월해져 명실상부한 서울 의 중심 업무지구로 다시 발돋움할 가능성이 높다. Consulting Report 3

한강르네상스 사업의 일환으로 국제업무지구로 개발될 것으로 알려졌고 한강로 주변에 주요 개발계획을 내놓으면서 투자자들의 관심이 쏠리고 있다. 한강르네상스사업, 서울시 U턴프로젝트, 국제업무도시, 국가상징거리 조성, 남산 르네상스, 서울역 국제컨벤션센터 건립, 용산민족공원 등 개발호재를 열거하기에도 벅찰 정도다.

4 용산 오피스텔 투자 추천 * 용산 주변 개발현황 용산은 개발중, 주거-비즈니스-문화-자연이 어우러진 국제도시 기대 현재 용산일대는 용산역과 신용산역을 중심으로 공사에 한창이다. 대부분의 공사가 마무리되기 시작하는 2015년 이후부터는 국제업무지구로서의 모습뿐만 아니라 남산르네상스와 민족공원을 중심으로 친환경 생태공원이 조성되어 서울의 허파와 같은 역할을 할 것으로 기대되고 있다. 최근 2월에는 2020 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획안 을 통해 낙후된 건물들이 산재한 용산일대를 맞춤 재개발하는 방안이 발표됐다. 용적률을 상향 조정해 상업 및 업무시설을 늘려 2016년 국제업무단지가 조성되면 용산의 스카이라인이 대거 바뀔 것으로 보인다. 용산 오피스텔 주로 한강로에 분포, 소형 위주 용산 일대 오피스텔은 지하철 1호선 용산역과 4호선 신용산역, 삼각지역이 위치한 한강로 1가~3가에 주로 분포되 어 있다. 용산구 중에서도 개발호재의 중점이 곳에 위치해 추후 시세차 익과 임대수익도 용산구 동별 오피스텔 물량 되는 기대할 1,800 1,600 1,400 수 있다. 특히 신용산역 1,200 주변에는 수요가 1,000 많은 소형오피스텔이 주로 800 직장인 위치해 최근 문의가 이어 지고 있다 한강로1가 * 단위(실) Consulting Report 한강로2가 한강로3가 출처 : 부동산114 4

최근 2월에는 2020 서울시 도시 및 주거환경정비기본계획안 을 통해 낙후된 건물들이 산재한 용산일대를 맞춤 재개발하는 방안이 발표됐다. 용적률을 상향 조정해 상업 및 업무시설을 늘려 2016년 국제업무단지가 조성되면 용산의 스카이라인이 대거 바뀔 것으로 보인다.

5 규모별로 보면 소형 오피스텔이 주류를 이룬다. 99m2미만 소형 오피스텔이 대부분이고 상대적으로 중대형 오피스텔은 많지 않다. 국제도시로 개발되면서는 좀더 고급스런 형태의 고가 중대형 오피스텔이 나올 수도 있다. 용산구 규모별 오피스텔 물량 3,000 2,500 2,000 1,500 1, * 단위(실) 66m2미만 66~99m2미만 기타 출처 : 부동산114 개발호재와 더불어 올 들어 시세 오름세 각종 개발호재와 더불어 오는 6월 분양하는 센트레빌아스테리움서울 평당가가 1800만원으로 알려지면서 인근 오피스텔의 매매도 연초에 비해 점차 오르고 있는 상태다. 지역 중개업소에 따르면 인근 직장인 수요가 꾸준한 편으로 오피스텔 전세물량은 점차 부족해지는 상황이고 최근 투자임대를 목적으로 매매문의가 꾸준하다고 전했다. 서울 용산구 오피스텔 가격 동향 1.4% 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% -0.2% 10월 11월 12월 1월 2월 3월 2009년 2010년 매매 전세 월세 * 매월 말 기준 출처 : 부동산 용산 오피스텔 추천 단지 부동산114( 주변 시세에 비해 매매가격이 저렴하고 시세차익을 기대할 수 있는 단지를 살펴봤다. 또한 한강 조망이 가능해 실거주 만족도가 높을 것으로 보이는 오피스텔을 둘러봤다. 역세권과도 가까워 편리하다. 월세 흐름도 원활해 임대사업용으로 투자하기에도 좋은 단지 들이다. Consulting Report 5

비해 점차 오르고 있는 상태다. 지역 중개업소에 따르면 인근 직장인 수요가 꾸준한 편으로 오피스텔 전세물량은 점차 부족해지는 상황이고 최근 투자임대를 목적으로 매매문의가 꾸준하다고 전했다. 서울 용산구 오피스텔 가격 동향 1.4% 1.2% 1.0% 0.8% 0.6% 0.4% 0.2% 0.0% -0.

6 소액 투자 가능한 오피스텔 추천 매매가 저렴하면서 시세 차익도 기대할 수 있는 오피스텔 신용산역과 삼각지 사이의 한강로 대로변에 분포한 소형 오피스텔들은 용산역과도 가까워 교통이 편리하다. 국제업 무단지와 민족공원이 완공되면 직장인 수요가 증가하고 주변 환경도 쾌적해 주거 만족도도 상승할 것으로 예상된다. 특히 오는 6월 분양하는 인근 오피스텔 단지 가격에 비해 저렴하면서 최근 가격상승이 이어지고 있어 단기 투자성 도 기대된다. 저렴하면서도 수요기반이 탄탄하고 추가 상승 가능성도 지니고 있어 소액 투자자들의 관심이 예상된 다. 위치 오피스텔명 총실수 총층 주택형 월세 매매평균 전세평균 보증금 (m² ) 평균 프리미엄 지하철 인근문의처 대우디오빌한강 ,500 11,500 1, ,248 신용산 1분 02) 대우아이빌8차 ,750 12,000 1, ,950 신용산 1분 02) 한강로2가 현대하이엘 ,500 11,500 1, ,019 신용산 1분 02) ,000 12,500 1, ,400 벽산메가트리움 ,900 13,000 1, ,400 삼각지 5분 02) ,250 13,500 1, ,750 * 2010년 4월 2일 기준 * 총층 지하-지상 * 교통 지하철역 도보 기준 * 단위(만원) 대우디오빌과 벽산메가트리움 등은 분양 당시보다 1억 원 가까이 시세가 오르기도 했다. 대우디오빌과 현대하이엘 은 일부 세대에 한해 복층구조를 제공하여 공간효율성을 높일 수 있어 젊은 세대의 선호도가 높은 편이다. 주변에 특히 복층 구조의 오피스텔이 부족해 희소가치가 있다. 벽산메가트리움은 아파트 248세대 오피스텔 728세대 총 4개동 규모로 인근 소형오피스텔 단지에 비해 규모가 큰 편이다. 중대형 위주의 아파트에 비해 오피스텔은 소형 위주로 제공된다. 단지 내 휘트니스센터, 사우나, 편의점, 세탁소 등 각종 부대시설이 있어 생활이 편리하고 일부 세대는 남산과 한강조망이 가능해 전망도 좋다. 추후 가격 이 상승할 가능성이 있어 전세를 끼고 매입하려는 투자 문의도 증가하는 추세이다. 분양가 대비 프리미엄 높은 오피스텔 용산파크자이와 용산시티파크는 각각 36층, 43층 규모로 용산의 대표적인 초고층오피스텔(주상복합)로 손꼽힌다. 이미 가격이 올라 실거주 목적으로 매입하기에는 부담스러우나 일부 소형세대는 전세를 끼고 매입하면 1억원 대로 투자가 가능하다. 위치 오피스텔명 총실수 총층 주택형 (m² ) 매매평균 전세평균 보증금 월세 평균 한강로1가 용산파크자이 ,500 18,500 1, ,834 한강로3가 용산시티파크1단지 ,500 15,500 5, ,300 * 2010년 4월 2일 기준 * 총층 지하-지상 * 교통 지하철역 도보 기준 * 단위(만원) 프리미엄 지하철 인근문의처 6호선 삼각지 도보 1분 02) 경의선 용산 도보 10분 02) Consulting Report 6

위치 오피스텔명 총실수 총층 주택형 월세 매매평균 전세평균 보증금 (m² ) 평균 프리미엄 지하철 인근문의처 대우디오빌한강 192 4-18 59 21,500 11,500 1,000 75 9,248 신용산 1분 02)790-1110 대우아이빌8차 207 4-15 66 18,750 12,000 1,000 73 5,950 신용산 1분 02)792-1900

7 용산시티파크는 분양 당시 제 2의 타워팰리스로 불리며 24만여 명의 인파가 몰려 출근길대란을 유발하기도 했다. 용산 일대 뉴타운과 재개발지역이 고급주택가로 탈바꿈하면 인근 초고층 주거단지와 더불어 가격이 상승할 것으로 예상된다. 용산파크자이는 세대별로 분리형/오픈형 구조가 다르고 그 중 단독생활이 가능한 분리형구조는 선호도는 높지만 물 량이 많지 않아 매입 시 고려하면 좋다. 실거주에 적합한 오피스텔 추천 : 한강 전망 좋은 소형 오피스텔 용산 일대 오피스텔 중 대다수 세대가 한강을 조망할 수 있는 단지를 살펴보면 좋다. 한강과 가장 인접한 한강로 3 가에 위치한 한강에끌라트나 대우트럼프월드는 강변북로나 올림픽대로 등을 통해 도심 및 여의도, 강남으로 접근하 기도 좋다. GS한강에끌라트는 지하철과 바로 인접한 오피스텔에 비해 역세권에서 약간 거리가 있는 편이지만 국제업무지구 예 정지와도 인접해 투자처로 추천 할 만하다. 주변시세보다 저렴해 매입해 실제 거주하거나 차후 시세 상승을 기대하 면서 임대를 할 수도 있다. 대우트럼프월드III는 오피스텔 261세대와 아파트 123세대로 구성되며 단지 내 휘트니스 센터, 사우나, 세미나룸 등의 부대시설을 제공한다. 한강 도로변에 위치하고 실내 두 면이 유리로 마감되어 전망이 우수하다. 위치 오피스텔명 총실수 총층 주택형 (m² ) 한강로3가 매매평균 전세평균 보증금 월세 평균 GS한강에끌라트 ,500 10,750 1, ,060 대우트럼프월드III ,000 9,500 1, ,700 * 2010년 4월 2일 기준 * 총층 지하-지상 * 교통 지하철역 도보 기준 * 단위(만원) 프리미엄 지하철 인근문의처 중앙선 용산 도보 8분 02) 호선 신용산 도보 5분 02) 용산 오피스텔 중장기 투자수요 관심 가질 만 용산은 각종 개발호재로 투자성이 높아졌고 주거선호도 역시 점차 좋아질 것으로 기대되는 곳 중의 하나이다. 지난 3월 초 부동산114 미래에셋부동산연구소가 수도권 거주자 1165명을 대상으로 아파트 선호요인을 조사한 바에 따 르면 서울에서는 용산이 25.8%로 선호도가 가장 높은 것으로 조사됐다. 특히 용산지역 오피스텔은 아파트와는 달리 청약통장이 필요 없고 전매제한에 해당되지 않아 투자시 제약이 덜하다. 대출 규제에서 자유롭고 투자 비용도 아파트에 비해 높지 않아 관심수요가 점차 증가하고 있는 추세다. 세금문제도 덜 민감한 편이다. 아파트 등의 단기 수익률이 낮아지면서 수익성 부동산에 대한 투자 관심이 늘고 있는 가운데 용산 오피스텔 상품은 입지적 장점과 다양한 개발호재를 지녔고 배후 임대수요도 늘어날 전망이어서 임대사업 목적의 투자에도 적합하다. 단기적인 시세차익이나 임대수익보다는 주변 개발이 차차 마무리될 2015년 이후까지 장기적으로 보아 투자하는 것 이 바람직하다. 단 용산지역 오피스텔은 주차장이나 로비 등 공용면적의 비중이 높아 전용률이 50%대로 낮은 편이 다. 매입 전에 내부 구조와 개방감, 전용률 등을 직접 확인하는 것이 좋다. <끝> Consulting Report 7

한강과 가장 인접한 한강로 3 가에 위치한 한강에끌라트나 대우트럼프월드는 강변북로나 올림픽대로 등을 통해 도심 및 여의도, 강남으로 접근하 기도 좋다. GS한강에끌라트는 지하철과 바로 인접한 오피스텔에 비해 역세권에서 약간 거리가 있는 편이지만 국제업무지구 예 정지와도 인접해 투자처로 추천 할 만하다.

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0602용산큐브수정.indd 공간이 높아지면 투자의 가치도 높아집니다 풍부한 개발호재, 탁월한 교통 주거환경에 공간의 프리미엄을 더한 용산 QV! 대한민국의 내일을 이끌어갈 용산의 비전과 함께 소형 투자의 새로운 패러다임을 제시합니다.. 투자의 기대치를 상승시키는 용산 의 색다른 프리미엄 신뢰로 앞서가는 SK D&D의 브랜드 자부심부터 용산의 비전, 그리고 3.2m의 높은 천정고로 디자인된