` 비수도권주택시장동향및전망 목차 Ⅰ. 검토배경 2 Ⅱ. 비수도권주택시장현황 3 Ⅲ. 비수도권주택시장주요변동요인분석 7 Ⅳ. 향후전망 2 / 1
Ⅰ. 검토배경 29년이후국내비수도권주택가격은큰폭의상승세를기록 글로벌금융위기가발생한 28년 9월이후최근 5년간 5개광역시아파트가격은약 41% 상승, 반면수도권아파트가격은약 1% 하락 같은기간 5개광역시아파트전세가격은매매가격보다높은약 5% 의상승률을기록하였으며수도권에서도약 35% 상승 그러나비수도권은최근주택가격급등에따른가격조정으로상승세가빠르게둔화 5개광역시의아파트가격연간상승률은 212년부터빠르게둔화 - 211년 2.3% 212년 3.3% 213년 9월 ( 전년동월대비 ) 2.% 전세가격은여전히상승하고있으나상승폭둔화 - 211년 18.9% 212년 5.5% 213년 9월 ( 전년동월대비 ) 4.7% 가격상승세는둔화되는반면신규아파트입주물량등주택공급은금년도에이어내년에도증가하며향후시장이약세로전환될가능성확대 211 년부터주택건설인허가물량이증가하였으며이시점부터인허가된주택들이금년에이어내년에도입주물량으로변환되며주택공급량확대지속 따라서비수도권주택시장의현황및주요변동요인분석을통해향후비수도권주택시장의변화방향및특징을파악하고자함 [ 그림 1] 지역별아파트매매가격지수추이 [ 그림 2] 지역별아파트전세가격지수추이 155 (28.9=1) 155 (28.9=1) 145 135 125 전국수도권기타지방 5개광역시 145 135 125 전국수도권 5개광역시기타지방 115 115 15 15 95 95 85 '8.9 '9.3 '9.9 '1.3 '1.9 '11.3 '11.9 '12.3 '12.9 '13.3 '13.9 85 '8.9 '9.3 '9.9 '1.3 '1.9 '11.3 '11.9 '12.3 '12.9 '13.3 '13.9 자료 : KB 국민은행주 : 수도권 = 서울, 경기, 인천. 5개광역시 = 부산, 대전, 대구, 광주, 울산광역시. 기타지방 = 수도권과 5개광역시제외도지역 / 2
Ⅱ. 비수도권주택시장현황 1. 주택가격 전반적인상승세에서하락및보합세전환등지역별로차별화된추세진행 상승세가늦게시작되고상승폭도낮았던지역들은현재까지상승세지속 5개광역시중대구의경우 21년하반기부터상승세가시작되었으며최근까지도높은상승세를보이고있음 광주, 경북, 충남등의지역도상승세가비교적늦게시작된반면상승추세지속 타지역보다먼저상승세가시작된지역은하락또는보합세로전환 부산과대전의경우 5개광역시중가장먼저주택가격상승세가시작되었으며또한가장먼저하락세로전환 ( 9년초상승시작 12년중반하락세전환 ) 최근 5년간부산이가장큰폭의상승세 ( 아파트가격기준 49.7% 상승 ) 를보였으며최근 1년간하락폭 ( 아파트가격기준 1.7% 하락 ) 도가장크게나타남 기타지방의경우에도제주, 전북, 경남등상승세가조기에시작된지역들은현재하락또는보합세로전환 한편, 8월 28일부동산대책발표이후비수도권대부분지역에서주택가격이소폭상승반전하거나하락폭감소 9월월간아파트가격기준 5개광역시의모든지역이보합내지는상승하였으며기타지방에서도강원, 전북, 전남, 제주를제외한전지역이상승 [ 그림 3] 5 개광역시아파트매매가격추이 [ 그림 4] 도별아파트매매가격추이 16 (28.9=1) 16 (28.9=1) 15 14 13 12 부산대구광주대전울산 15 14 13 12 강원충북충남전북전남경북경남제주도 11 11 1 1 9 '8.9 '9.9 '1.9 '11.9 '12.9 '13.9 9 '8.9 '9.9 '1.9 '11.9 '12.9 '13.9 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 / 3
대형아파트는하락세로전환한반면, 소형아파트는상승추세지속 최근 5년간 (28 년 9월 ~213 년 9월 ) 규모별아파트가격상승률은소형 (38%)> 중형 (27%)> 대형 (1%) 순으로높게나타남 (6개광역시아파트기준 ) 소형아파트의경우약 38% 상승하였으며, 현재까지소폭의상승세지속 반면, 대형아파트의경우최근 5년간약 1% 상승에불과하며 212 년 6월부터하락세가시작되어최근까지지속 연립, 단독주택등을포함한종합주택가격지수 (5개광역시기준 ) 는중형 (24%)> 소형 (23%)> 대형 (1%) 순으로상승률이높음 비수도권의단독, 연립주택등은낮은토지가격등의영향으로중형주택의선호도가비교적높은것으로추정 주택종류별 (5개광역시기준 ) 로는아파트 (41%)> 연립 (25%)> 단독주택 (8%) 순 최근 5년간아파트가격상승률은약 41% 로주택종류중가장높아비수도권에서도아파트에대한선호도가가장높은것으로판단됨 한편, 단독주택의경우에는 5년간상승률이약 8% 로매우낮은수준을기록했으며이는같은기간전국소비자물가지수상승률 ( 약 13%) 보다도낮은수준 [ 그림 5] 6 개광역시규모별주택가격지수 [ 그림 6] 5 개광역시주택종류별가격지수 145 (28.9=1) 145 (28.9=1) 14 14 135 13 125 12 아파트 ( 소형 ) 아파트 ( 중형 ) 아파트 ( 대형 ) 종합 ( 소형 ) 종합 ( 중형 ) 135 13 125 12 아파트연립단독 115 종합 ( 대형 ) 115 11 11 15 15 1 1 95 '8.9 '9.3 '9.9 '1.3 '1.9 '11.3 '11.9 '12.3 '12.9 '13.3 '13.9 95 '8.9 '9.3 '9.9 '1.3 '1.9 '11.3 '11.9 '12.3 '12.9 '13.3 '13.9 자료 : KB 국민은행주 : 6개광역시에는수도권지역인인천이포함되어있으며, 5개광역시규모별가격지수의시계열이짧아 6개광역시자료를사용 / 4
2. 주택거래 취득세감면혜택종료시점을전후로거래량이큰폭으로등락 취득세감면종료시점직후거래량이크게줄었다가다시취득세감면이연장되면거래량이증가하는패턴반복 ( 1 년말, 11년말, 12 년말, 13년 6월말등 ) 이는수도권을비롯전국적으로유사하게나타나는현상이며, 최근정부가취득세영구인하소급적용을추진함에따라향후거래량은다소증가할것으로예상 이와같이세제혜택에따라서시장이민감하게반응하는상황을감안할때향후양도세중과폐지등정부에서추진하는각종세제및규제완화정책의실행시점및수준에따라서비수도권주택시장도영향을받을가능성이클것으로예상 비수도권주택규모별거래량은중형 > 소형 > 대형순으로많음 213 년 9월말현재최근 1년간비수도권전체주택거래량은약 69만호 중형, 소형, 대형주택거래량은각각약 31만, 27만, 11만호로중형이가장많음 소형과중형거래량이크게차이가나지않아소형주택수요도매우높은비중을차지하고있는것으로판단됨 주택종류별거래량은아파트 > 단독 > 다세대 / 연립 > 다가구주택순 213 년 9월말현재최근 1년간아파트, 단독, 다세대 / 연립, 다가구주택의거래량은각각약 52만, 9만, 6만, 2만호를기록하며아파트가전체거래량의약 76% 21 년이후다세대 / 연립비중이소폭증가하였으며이는도시형생활주택건설증가의영향으로추정 [ 그림 7] 비수도권주택규모별거래량 [ 그림 8] 비수도권주택종류별거래량 1 9 8 7 ( 만호 ) 전체중형소형대형 1 8 ( 만호 ) 다가구다세대 / 연립단독아파트 6 5 6 4 3 4 2 1 2 '6.1 '6.7 '7.1 '7.7 '8.1 '8.7 '9.1 '9.7 '1.1 '1.7 '11.1 '11.7 '12.1 '12.7 '13.1 '13.7 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13.9 자료 : 온나라부동산정보주 : 소형 =6 m2이하, 중형 =61~1 m2, 대형 = 11 m2이상 자료 : 온나라부동산정보 / 5
3. 미분양주택현황 최근 5년간아파트미분양물량이빠르게감소하였으나 212년이후정체 비수도권미분양아파트는 28 년말 14만호에서 212 년약 3만호까지빠르게감소하였으나그이후감소세를멈추고등락진행 211 년비수도권주택시장호황기에신규아파트분양물량이집중공급되기시작하였으며 212년하반기부터준공전미분양물량이증가 악성물량으로구분되는준공후미분양아파트물량은감소세가지속되고있으나감소속도는둔화 대부분의지역에서미분양물량이감소추세를보이는반면일부지역을중심으로미분양물량증가와감소를반복 - 부산은분양및신규입주물량이증가하며 211년말부터미분양물량도증가하였으나 213년 4월부동산대책발표이후다시감소세로반전 - 광주의경우 212년말분양물량이일시에집중되며준공전미분양물량이빠르게증가하였으나 213년초모두소진되며다시감소세로반전 비수도권미분양아파트물량은장기적으로입주물량증감의변화와유사한흐름 21 년이후아파트입주물량증감추세와미분양물량증감은유사하게나타남 213 년부터는입주물량이증가하고있어향후미분양아파트증가가능성도확대 [ 그림 9] 비수도권미분양아파트물량추이 [ 그림 1] 비수도권미분양, 신규아파트입주물량 14 12 ( 만호 ) 준공후 준공전 2 ( 만호 ) 미분양아파트물량 신규아파트입주물량 1 15 8 6 4 1 5? 2 '6.1 '7.1 '8.1 '9.1 '1.1 '11.1 '12.1 '13.1 '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 자료 : 국토교통부자료 : 국토교통부, 부동산 114 주 : 미분양아파트 213 년은 9 월기준, 신규아파트입주물량은 213 년이후는예정물량기준 / 6
Ⅲ. 비수도권주택시장주요변동요인분석 1. 하락요인점검 (1) 향후공급증가에따른가격하락압력확대 211년부터비수도권의주택건설인허가물량이급증 21년까지도비수도권주택건설인허가물량은낮은수준을기록하였으나 211 년, 212년에큰폭으로증가하며향후공급물량증가가능성을높이는상황 21 년연간인허가물량은약 14만호에서 211 년에는약 28만호로두배수준으로급증하였으며 212년에는약 32만호로 2년연속인허가물량증가 한편, 213 년 8월현재전년같은기간대비 24.3% 감소한약 14만호를기록하며 212 년보다는연간인허가물량이감소할것으로예상 그러나일반적으로주택건설인허가물량이연도말에집중되는특성이있어 213년의신규인허가물량도전년보다는낮으나높은수준을이어갈것으로예상 [ 그림 11] 비수도권규모별주택건설인허가물량 [ 그림 12] 비수도권유형별주택건설인허가물량 4 35 3 25 ( 만호 ) 중대형중형소형 4 35 3 25 ( 만호 ) 아파트연립다세대다가구단독 2 2 15 15 1 1 5 5 '7.12 '8.12 '9.12 '1.12 '11.12 '12.12 '13.8 '7.12 '8.12 '9.12 '1.12 '11.12 '12.12 '13.8 자료 : 국토교통부주 : 매년말누적기준. 213년은 8월까지인허가누계기준이며, 최근 5년간비수도권의매년 8월까지누적건설인허가물량평균은연간물량의약 5% 수준. 규모별기준 : 소형 =6 m2이하, 중형 = 6 m2 ~85 m2, 중대형 =85 m2초과 211년이후소형주택건설인허가물량이증가하였으며도시형생활주택건설증가가큰영향을미친것으로판단됨 비수도권의도시형생활주택은 21년 9천호, 211년 3만 5천호, 212년 4만 9천호, 213년 8월 2만호를기록 / 7
- 도시형생활주택은 211년, 212년에늘어난규모별로는소형주택, 주택종류별로는연립 / 다세대에서큰비중을차지했을것으로판단 - 도시형생활주택의경우건설기간이짧아 211년과 212년에큰폭으로증가했던인허가물량은 1년내에이미완공되었을가능성이높음 - 도시형생활주택인허가물량이 213년부터는전년대비절반수준으로감소하고있어소형주택의경우 214년이후신규입주물량압력요인이다소감소할것으로예상 213년부터아파트입주물량증가는가격하락요인 비수도권아파트신규입주물량은 26 년이후 212 년까지꾸준히감소 장기적으로아파트신규입주물량이감소하면주택가격은상승하면서서로상반되는추세를보여왔음 213년부터신규입주물량이증가세를나타내기시작하였으며주택가격상승세도크게둔화된상황 213년에이어 214년에도아파트신규입주물량은더욱증가할것으로예상되며이에따라주택공급물량압력이확대되며주택가격하락요인으로작용할것으로예상 비수도권아파트가격상승세는소형이가장높고중형, 대형순이었으나, 향후중형아파트입주물량이크게늘고, 상대적으로소형과대형은소폭증가예상 따라서향후중형주택가격이가장크게영향을받을것으로예상되며비교적소형과대형아파트는공급물량압력에따른주택가격영향이낮을것으로예상 [ 그림 13] 비수도권아파트신규입주물량추이 [ 그림 14] 비수도권아파트분양물량추이 2 18 16 14 12 1 8 6 ( 만호 ) 대형 (95.9m2 ~) 중형 (62.8~95.8m2) 소형 (~62.7m2 ) 주택가격변동률 ( 우 ) (%) 16 14 12 1 8 6 4 2 18 16 14 12 1 8 6 ( 만호 ) 대형 (95.9m2 ~) 중형 (62.8~95.8m2) 소형 (~62.7m2) 4 2 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 2 - -2 4 2 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13.1 자료 : 부동산 114 주 : 213년 1월중순조사기준, 213년부터는예정물량포함 자료 : 부동산 114 주 : 213년 1월중순조사기준, 213년은 1월중순까지분양된물량기준 / 8
지역별로아파트신규물량증감시점및정도에따라주택가격도영향 입주물량감소가먼저시작된곳의주택가격상승세가먼저진행되었으며, 입주물량이증가로반전되면서주택가격하락세도진행 부산, 대전등의경우 29 년에는신규아파트입주물량이매우낮은수준을기록하였으며주택가격또한다른지역보다빠르게 29 년초부터증가세를기록 [ 표 1] 지역별신규아파트입주물량추이 ( 단위 : 천호, %) 지역 9 년 1 년 11 년 12 년 13 년 ( 예정 ) 5 년 평균 (A) 14 년 예정 (B) 비율 (B/A) 전국 285 299 215 178 196 234 262 111.8 수도권 158 169 122 18 84 128 113 88. 서울 31 36 36 19 22 29 33 115.8 경기 111 115 64 63 51 81 69 85.9 인천 16 19 22 26 11 19 1 54.4 비수도권 127 13 92 7 111 16 149 14.5 세종시 2 4 3 2 15 737.1 부산 8 14 13 15 24 15 16 16.4 대구 16 14 7 5 9 1 9 9.5 광주 13 8 9 3 7 8 9 111.4 대전 2 1 12 5 4 7 1 154.7 울산 4 11 3 4 6 6 8 142.9 강원 9 5 2 4 4 5 9 182. 경남 19 13 7 7 19 13 26 199.7 경북 14 16 1 4 8 1 5 51.5 전남 5 5 5 5 11 6 13 26.8 전북 1 6 6 7 4 7 12 176.7 충남 2 14 1 6 5 11 7 64.8 충북 7 12 4 1 5 6 9 16.1 제주 1 2 1 2 1 2 122. 자료 : 부동산 114 주 : 213년 1월중순조사기준이며, 213년이후는예정물량포함. 5년평균 (A) 는 29 년에서 213년평균신규아파트입주물량 / 9
반면, 부산, 대전은비수도권다른지역들보다빠르게 21 년부터신규입주물량이증가하기시작하였으며주택가격하락세반전도다른지역보다조기에시작 대구, 경북, 충남등입주물량감소시점이다소느리게진행된지역은주택가격상승세가다소늦게시작된반면, 여전히입주물량이낮은수준이며가격도상승지속 (2) 인구, 가구증가율둔화 비수도권인구증가율이감소세로전환되며주택수요둔화예상 비수도권의인구증가율은 29 년이후상승세를보였으나 212 년부터둔화 세종시, 혁신도시, 기업도시등각종지방개발사업등에힘입어 211 년까지지방의인구가증가세를기록 그러나통계청인구추계상 212 년부터증가세가둔화되고 5개광역시의경우 213 년부터는감소세로전환되어향후감소폭이확대될것으로예상 주택수요의가장기본이되는인구변동이주택가격과유사한추세를보여온점을감안하면향후인구증가율이둔화됨에따라주택수요도둔화될것으로예상 [ 그림 15] 비수도권인구증가추계 [ 그림 16] 비수도권가구증가추계 4 35 3 25 ( 백만명 ) 기타지방 ( 도지역 ) 5대광역시비수도권전체인구증가율 ( 우 ) 기타지방인구증가율 ( 우 ) 5대광역시인구증가율 ( 우 ) (%) 1.5 1..5 15 12 9 ( 백만명 ) 기타지방 ( 도지역 ) 5대광역시비수도권전체가구증가율 ( 우 ) 기타지방가구증가율 ( 우 ) 5대광역시가구증가율 ( 우 ) (%) 3. 2.5 2. 2 1.5 15 1 5. -.5 6 3 1..5-1.. ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 '2 ' '2 '4 '6 '8 '1 '12 '14 '16 '18 '2 자료 : 통계청 자료 : 통계청 가구수는지속적으로증가하고있으나인구증가율과마찬가지로 211 년정점을기록한후 212 년부터증가율이지속적으로둔화될것으로추정 2 년초에는 5개광역시의가구수증가율이기타지방보다높았으나 21년이후에는 5개광역시가구수증가율이기타지방보다지속적으로낮아질것으로예상 비수도권가구증가율이감소하며향후주택수요감소가능성도확대 / 1
비수도권인구순전입수는 211 년에소폭증가후다시감소세로전환 211년비수도권의연간주민등록인구순전입수가 8천명으로 2 년대들어처음으로순증가를기록 25 년이후수도권에서순전입수가감소해오면서비수도권순전입수감소세가둔화되었으며비수도권주택가격상승률이가장높았던 211 년에는순전입수가 2 년대들어가장높은수준을기록 211 년에는세종시인근인충남의인구순전입수가크게나타났으며부산, 대구, 광주를제외한전지역에서순전입수증가를기록 그러나 212년부터다시비수도권순전입수는감소세로전환 214년에는세종시, 혁신도시등에서공공기관이본격적으로이전하며일시적으로전입수가증가할것으로예상되나점차비수도권인구증가율은낮아질것으로예상 [ 표 2] 지역별주민등록인구순전입수 ( 단위 : 천명 ) 전입지별 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13.8 서울 -47-51 -37-53 -58-52 -115-113 -14-6 경기 189 169 139 113 11 94 142 76 83 54 인천 -1 11 1 23 9 2 4 29 28 14 수도권계 14 129 112 83 52 44 31-8 7 8 부산 -33-37 -35-36 -35-3 -28-25 -21-11 대구 -13-25 -26-17 -13-13 -12-13 -11-7 광주 -3-7 -3-4 3 4 1-2 -1 대전 3 3 2-1 -6-6 -1 3 1 울산 2-2 -1 4-5 -4 2 4 2 세종시 17 5 강원 -8-11 -1-6 1 2 1 5 1 1 충북 -6-5 2 6 7 3 6 8 5 1 충남 35 5 7 13 16 12 16 19 1 9 전북 -51-24 -19-11 -11-5 -2 2-3 -3 전남 -32-2 -25-17 -13-7 -1-5 -5-4 경북 -27-12 -3-15 -14-8 -4 5-5 -4 경남 -6 6 1 8 13 11 3 5-3 -1 제주 -1-2 -3-2 -1 2 5 5 비수도권계 -14-129 -112-83 -52-44 -31 8-7 -8 자료 : 통계청 / 11
공급량을감안한가구순증가수와주택가격변동률은유사한추세를나타냄 전년대비가구순증가수가신규아파트입주물량보다많은경우아파트가격변동률도높게나타남 과거수년간비수도권의전년대비가구순증가수에서신규아파트입주물량을차감한수치와아파트가격상승률을비교한결과유사한추세를보임 - 가구수등인구통계한가지요인만으로주택가격변동을설명하기어려우나공급량을감안하여비교할때주택시장에미치는영향이비교적유사하게나타남 [ 그림 17] 공급대비가구증가와아파트가격추이 [ 그림 18] 공급대비가구증가와아파트가격추이 3 2 1-1 -2-3 -4-5 <5 개광역시 > ( 천세대 ) (%) '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 25 2 15 1 5? -2? -3 공급대비가구수순증 -5-4 공급대비가구수순증 아파트가격변동률 -5 아파트가격변동률 -1 7 6 5 4 3 2 1-1 -6 ( 천세대 ) < 기타지방 > (%) '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 25 2 15 1 5-5 -1 자료 : KB 국민은행, 통계청, 부동산 114 주 : 공급대비가구수순증 = 통계청추계기준연도별전년대비순증가가구수 부동산 114 연도별신규아파트입주물량 213년및 214년신규아파트입주물량은예상치 이러한추세는 5개광역시와기타지방모두에서나타나고있으며각광역시및도지역별로도유사하게나타나고있음 - 213년부터 5개광역시에서는아파트입주물량이가구수보다더많이증가 - 또한 214년부터는 5개광역시와기타지방모두입주물량이가구수보다더많을것으로예상되어향후주택가격변동률이낮아질가능성은확대 - 단, 특정지역별, 연도별로는가구수와공급물량외요인의영향등으로다소차이는발생 향후비수도권의주택보급률이꾸준히증가하고가구수증가율은둔화될것으로예상되고있어향후공급량이크게감소하지않는한주택가격이큰폭으로상승하기는어려울것으로예상 - 212년현재 5개광역시와기타지방의주택보급률이각각 12.7%( 구기준 11.7%) 18.4%( 구기준 133.8%) 이며여전히상승세지속 / 12
(3) 단기간가격상승에대한부담증가 주택가격급등으로비수도권주택수요자들의부담증가 21년이후최근까지몇년간소득상승률대비비수도권아파트가격은높은상승률을기록 전국가구별평균소득은약 14% 가량상승한반면, 5개광역시와기타지방아파트가격상승률은각각 37%, 34% 로소득상승률의 2배이상높은상승률을기록 과거비수도권아파트가격이연 1% 가넘는높은상승률을기록한후에는몇년간의침체기를거치는패턴을반복해온바있음 과거비수도권대부분지역에서높은상승률을기록한후에는상승기간이상의침체기간을거친후재상승하는모습반복 최근에도 211 년을전후로약 2~3년간상승후상승세가둔화되기시작한상황 [ 그림 19] 아파트가격상승률및소득증가율 [ 그림 2] 지역별, 연도별아파트가격상승률 5 4 3 2 (%) 4 38 34 27 37 33 26 42 29 3 23 4 34 34 32 14 5 4 3 2 1 (%) 부산광주울산 대구대전 1-1 부산대구광주대전울산 5 개광역시강원충북충남전북전남경북경남제주도기타지방소득증가율 -2 '87 '89 '91 '93 '95 '97 '99 '1 '3 '5 '7 '9 '11 '13 자료 : KB 국민은행, 통계청주 : 아파트가격상승률은 21 년 1월대비 213 년 9월, 소득증가율은통계청전국가구분기별소득증가율 29년 4분기대비 213년 2분기기준 자료 : KB 국민은행 소득대비주택가격을의미하는 PIR(Price to Income Ratio) 이최근몇년간상승 전라남도는 PIR 이 26 년 2.39 에서 213년 4.3으로상승하는등대부분비수도권지역에서 PIR 이 4를넘어서며과거보다주택구매에대한부담이증가 / 13
구분 특히, 29 년대비 213 년현재수도권은모두 PIR 이하락한데비해비수도권은 대부분지역에서 29 년이후에도 PIR 이증가 소득대비주택담보대출을의미하는 LIR(Loan to Income Ratio) 또한상승 부산의 213 년 LIR 은 2.91 로주택가격이급등하던 26 년서울 2.88 보다높은 수준을기록하는등비수도권의대부분지역에서 LIR 이높은수준으로상승 [ 표 3] 지역별 PIR 및 LIR 추이 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 PIR LIR PIR LIR PIR LIR PIR LIR PIR LIR PIR LIR PIR LIR PIR LIR 서울 5.46 (2.88) 6.19 (2.8) 6.96 (3.2) 7.5 (2.97) 7.69 (3.17) 7.9 (3.44) 7.77 (3.69) 7.39 (3.64) 경기 4.57 (2.61) 5.55 (2.65) 6.2 (2.87) 6.16 (2.8) 6.25 (2.99) 6.57 (3.28) 6.24 (3.36) 6.5 (3.32) 인천 4.6 (2.46) 4.97 (2.63) 5.8 (2.87) 6.7 (2.81) 6.36 (3.17) 6.42 (3.34) 5.96 (3.3) 5.68 (3.2) 부산 3.62 (2.28) 3.73 (2.8) 3.86 (2.5) 4.9 (2.11) 4.49 (2.29) 5.46 (2.66) 5.47 (2.78) 5.45 (2.91) 대구 4.3 (2.34) 4.21 (2.8) 4.58 (2.21) 4.15 (2.3) 4.29 (2.22) 4.88 (2.57) 5.12 (2.66) 5.16 (2.74) 광주 3.3 (1.91) 3.1 (1.77) 3.47 (1.88) 3.75 (1.98) 3.91 (2.3) 4.5 (2.3) 4.58 (2.38) 4.43 (2.37) 대전 3.65 (2.19) 3.81 (1.96) 3.81 (1.89) 3.91 (1.92) 4.33 (2.17) 5.1 (2.48) 5.21 (2.72) 4.93 (2.62) 울산 2.83 (1.7) 3.11 (1.67) 3.2 (1.7) 3.31 (1.66) 3.72 (1.94) 4.14 (2.13) 4.32 (2.27) 4.34 (2.31) 강원 3.2 (1.95) 3.41 (1.87) 3.38 (1.84) 3.65 (1.97) 3.73 (2.4) 4.11 (2.17) 4.7 (2.19) 3.92 (2.19) 충북 3.1 (1.87) 3.35 (1.86) 3.21 (1.72) 4.9 (1.94) 3.75 (2.1) 4.23 (2.25) 4.49 (2.38) 4.61 (2.56) 충남 3.61 (2.26) 3.81 (2.9) 3.78 (2.) 4.35 (2.22) 4.17 (2.2) 4.31 (2.33) 4.42 (2.44) 4.33 (2.46) 전북 2.94 (1.81) 3.17 (1.76) 3.32 (1.74) 3.45 (1.77) 3.76 (1.9) 4.24 (2.13) 4.31 (2.16) 4.27 (2.29) 전남 2.39 (1.5) 2.52 (1.46) 2.76 (1.59) 3.32 (1.75) 3.22 (1.75) 3.8 (2.6) 3.62 (1.96) 4.3 (2.25) 경북 2.58 (1.6) 2.98 (1.6) 3.8 (1.6) 3. (1.59) 3.39 (1.84) 3.6 (1.96) 3.78 (2.6) 3.94 (2.16) 경남 3.21 (1.99) 3.24 (1.74) 3.35 (1.74) 3.68 (1.88) 4. (2.6) 4.77 (2.3) 4.6 (2.3) 4.62 (2.41) 제주 3.62 (2.17) 3.67 (1.86) 3.46 (1.76) 3.32 (1.87) 3.72 (1.93) 4.11 (2.18) 4.4 (2.17) 4.31 (2.11) 자료 : 주택금융공사 주 : PIR(Price to Income Ratio= 평균주택가격 / 평균연소득 ) 과 LIR(Loan to Income Ratio= 평균대출금액 / 평균연소득 ) 은한국주택금융공사보금자리론이용자를대상으로산출된자료임 2. 상승요인점검 (1) 경기회복가능성확대및정부의꾸준한부동산활성화대책추진 내년부터경제가다소회복하며주택시장에긍정적인영향을미칠것으로예상 국내대부분의연구기관들은내년도경제성장률을금년대비약 1%p 이상상승률을기록할것으로예상 / 14
경기회복세는주택수요에긍정적인영향을미쳐주택가격상승요인으로작용할것으 로예상 [ 표 4] 주요기관별국내경제성장률전망치 ( 단위 : %) 정부한국은행금융연구원 KDI LG 경제연구원현대경제연구원 213 년 2.7 2.8 2.8 2.6 2.8 2.6 214 년 3.9 3.8 4. 3.6 3.6 3.8 213년 9월현재비수도권대부분지역의향후주택가격전망 CSI 가 1 이상을기록하고있어향후주택가격상승을예상하는심리가우위를점하고있는상황 주택가격상승세가높았던 211년말이후주택가격전망 CSI 가하락하기시작하였으나 212년에바닥을찍고상승하여최근에는대부분지역에서 1을상회 [ 그림 21] 지역별주택가격전망지수추이 [ 그림 22] 지역별주택매수우위지수추이 13 12 11 대구경북대전충남울산광주전남부산 5 개광역시월별주택가격변동률 ( 우 ) (%) 123 115 114 18 1.2 1..8.6 16 14 12 1 8 대구광주부산울산대전 1 14.4 6 4 9.2 2 8 211/1 212/4 212/1 213/4. '6.1 '6.7 '7.1 '7.7 '8.1 '8.7 '9.1 '9.7 '1.1 '1.7 '11.1 '11.7 '12.1 '12.7 '13.1 '13.7 자료 : 한국은행, KB 국민은행주 : 211년 1월 ~212년 12월은주택, 상가가치전망, 213년 1월 ~213년 9월은주택가격전망 자료 : KB 국민은행주 : 매수우위지수는중개업소를대상으로설문조사한값이며 ~2 범위이내에서지수가 1을초과할수록 ' 매수우위 ' 비중이높음 주택매수우위가 213 년초저점을기록한후상승반전추세진행중 주택매도세보다매수세가높은정도를나타내는주택매수우위지수는 211년이후하락세로반전 그러나 213년 4월정부의부동산활성화정책발표이후주택매수세가반등하고있으며 8.28 대책발표이후재반등 / 15
다만, 조만간미국의양적완화가종료되며금리인상가능성이있어이러한경기회복효 과를제한할수있을것으로예상 (2) 높은전세가격비율로인한매매전환유인지속예상 높은매매가격대비전세가격비율로인해전세수요의매매전환은지속예상 25년이후지속적으로상승해온매매가격대비전세가격비율은 1여년전전고점수준으로매우높으며현재까지도상승세진행중 213 년 9월현재비수도권의아파트매매가격대비전세가격비율은 5개광역시기준으로 71.7%, 기타지방기준으로 7.3% 의높은수준 - 이는비수도권주택가격이큰폭으로상승하던 21년, 22년수준과유사 - 한편, 22년중반부터전세가격비율이하락하면서 23년부터는주택가격상승세도둔화된바있음 높은전세가격비율은전세거주자들이매매로전환을고려하게하는환경을조성하여매매수요를견인하는데영향을미치고있는상황 [ 그림 23] 아파트매매가격대비전세가격비율추이 [ 그림 24] 전세수급지수추이 9 8 7 6 5 4 '98.12 '99.12 '.12 '1.12 '2.12 '3.12 '4.12 '5.12 '6.12 '7.12 '8.12 '9.12 '1.12 '11.12 '12.12 77. 74.2 72.2 69.6 67.7 광주대구울산대전부산 2 18 16 14 12 1 8 6 '6.1 '7.1 '8.1 '9.1 '1.1 '11.1 '12.1 '13.1 194.3 194.2 189.4 173.2 172. 대전 광주 대구 부산 울산 자료 : KB 국민은행주 : 전세수급지수는중개업소를대상으로설문조사하여산출한지수로서 ~2 범위이내의값으로나타나며지수가 1 을초과할수록 ' 공급부족 ' 비중이높음. 전세수급지수 = 1 + " 공급부족 " 비중 - " 공급충분 " 비중 ( 조사항목 : 공급부족, 적절, 공급충분 ) 전세수급지수가매우높은수준을기록하며전세공급대비수요는여전히많음 비수도권대부분지역에서전세수급지수가 17 이상의높은수준을기록하고있어당분간전세가격상승지속가능성은높음 / 16
또한높은전세가격과부족한전세공급등으로인해당분간비수도권에서전세가구의매매또는월세로의전환수요가존재할것으로예상 다만, 213 년에이어 214 년에도비수도권아파트입주물량이증가하며전세물량부족현상은다소감소할것으로예상 그러나, 장기적으로는전세가구가감소하면서높은전세가격비율에따른매매수요로의전환영향은점차감소할것으로예상 212 년주거실태조사에따르면비수도권전체가구중전세가구는약 14.8% 로낮은수준이며비수도권의전세가구비중은꾸준히감소중 (3) 세종시, 혁신도시등개발사업추진지역에서는 214 년신규주택수요증가예상 세종시의경우 214년상반기까지는주택수요가공급대비높아가격상승세지속가능성이높음 세종시의경우금년말까지 16개중앙행정기관약 4천 8백여명과 4개정부출연연구기관약 1천 1백여명총약 6천여명이이전할계획이있음 1 그러나금년도세종시아파트신규입주물량은약 3천 4백여호로낮은수준을유지하며수급불균형으로인해당분간세종시주택가격은상승세지속가능성이높음 214년부터는세종시에약 1만 5천여호의신규아파트입주물량이공급되며공급물량부족이점차해소되어나갈것으로예상 214 년에는 6개중앙행정기관약 2천 2백여명과 12개정부출연연구기관약 2천 5 백여명총약 5천여명이이전되며비교적신규아파트공급량대비신규이전인원은낮은수준일것으로예상 214 년세종시연간신규아파트입주물량의약 84% 인약 1만 2천호가하반기에몰려있어상반기까지는가격상승세가지속될가능성이높으며하반기로갈수록공급물량부족이점차해소되면서가격이안정될가능성이클것으로예상 한편, 215 년이후에는신규유입보다공급이더많아질가능성존재 214 년에는대부분의정부기관및공공기관이전이마무리될것으로예상 1 행정중심복합도시건설청보도자료, 혁신도시홈페이지공공기관이전계획자료참조 / 17
반면, 215 년세종시신규아파트공급물량은 214 년보다많은약 1 만 6 천여호에달 하여주택시장도안정될것으로예상 혁신도시의주요공공기관이전이 214 년에집중 혁신도시공공기관이전이금년말부터 214 년사이에약 8%(213 년 4분기약 1%/ 3천명, 214년약 7%/ 2만6 천명 ) 가량진행될예정 따라서내년도에혁신도시해당세부지역의주택가격은다소상승할것으로예상 다만, 214년에는비수도권의신규아파트입주물량이대부분지역에서늘어나고혁신도시인구이전이주로 214 년하반기로예상되어주택가격상승수준은제한적일것으로판단됨 [ 표 5] 지역별혁신도시개요및공공기관이전추진경과 지역 위치 면적 ( 천m2 ) 인구 ( 천명 ) 이전대상공공기관 ( 수 ) 이전인원 ( 명 ) 기간별이전예상인원 ( 명 ) 이전완료이전예정 '12 년 '13 년 '13 년 '14 년 '15 년이전 9월 부산 영도구, 남구, 해운대구 935 7 13 2,973 97 2,344 532 대구 동구 4,216 23 11 3,272 56 398 22 2,598 광주전남 나주시 7,334 5 16 6,723 816 184 5,646 77 울산 중구 2,985 2 9 3,24 126 2,898 강원 원주시 3,612 31 12 4,43 286 1,314 2,83 충북 진천군, 음성군 6,925 42 11 3,45 66 1,943 442 전북 전주시, 완주군 9,99 3 12 4,715 16 228 4,381 경북 김천시 3,815 26 12 5,65 119 561 1,891 2,494 경남 진주시 4,77 38 11 3,567 26 734 2,87 제주 서귀포 1,151 5 8 798 57 125 616 합계 1 개 44,959 272 115 37,612 336 1,465 2,998 26,438 6,375 자료 : 혁신도시홈페이지및언론보도자료참조재구성 213년에는혁신도시해당지역의주택가격상승률이미미했으나, 혁신도시중인구이전이실질적으로진행된일부지역의주택가격상승률은비교적높게나타남 전남지역의 213 년 1월 ~1월아파트가격상승률은약세를보인반면혁신도시대상지역인전남나주시의주택가격은약 7% 가까운높은상승세를기록 / 18
나주시의경우 213 년 9 월현재혁신도시중가장많은약 8 백여명의공공기관직 원이이전하면서일시적으로주택가격이상승하는모습을나타냄 - 213 년 3 월우정사업정보센터직원 816 명이이전완료하였으며 213 년 2 분 기에만나주시아파트가격이크게 (4.81%) 상승 213 년전남나주시아파트가격상승률은각각 1 분기.99%, 2 분기 4.81%, 3 분기 1.12% 를기록 대구동구의경우에도약 45 여명의공공기관인원이이전하면서높은상승률을기 록 한편, 이들전남나주와대구동구는최근신규아파트입주물량도상대적으로낮은 지역으로서공급은적은상황에서신규외부인구유입이주택가격상승세에영향을 준것으로판단됨 - 향후신규주택입주물량이많은지역은인구유입의영향이낮고입주물량이적 은지역에서는인구유입시점에주택가격상승폭이높을것으로예상 기업도시는당초보다사업지역이축소되었으나꾸준히사업이진행중 기업도시는당초, 무주, 무안, 태안, 영암 ᆞ 해남, 충주, 원주등 6 개기업도시로시작하 였으나글로벌경기침체등의영향으로현재는무주와무안을제외한 4개의기업도시로감소하여진행중 2 충주기업도시는기반시설공사가모두마무리되고 7% 이상분양이완료 원주기업도시는기반시설완공시점이 212년말에서 213년말로연장되었으나금년 6월현재 37% 의공정률을기록 태안기업도시는기반시설공정률 14.5% 를기록 영암ᆞ해남기업도시는삼포지구의 1단계사업이완료된데이어부지매입등본격적인사업추진예상 213년현재기업도시들에서큰폭의주택가격상승세는진행되고있지않으나향후기업들의입주가완료되고실질적인인구유입이진행되는시점에는주택가격상승가능성존재 2 국토교통부보도자료, 각종언론보도자료참고 / 19
Ⅳ. 향후전망 향후비수도권주택시장은하락가능성이확대되는가운데 214년비수도권주택시장은강보합세예상 향후비수도권주택시장은하락가능성확대 장기적으로비수도권의인구, 가구증가율하락세가지속될것으로예상되고최근단기간의주택가격급등으로인한부담으로신규주택수요는감소할것으로예상 반면, 신규아파트입주물량은금년에이어 215년까지도높은수준을이어갈것으로예상되면서전반적으로주택가격하락가능성은높은상황 214년까지는하락세확대지역과상승지속지역으로차별화가진행되며전체적으로는강보합수준을나타낼것으로예상 214 년에국내경기가다소회복될것으로예상되는가운데일부지역은여전히상승지속가능성이있어비수도권전체적으로는강보합세를나타낼것으로예상 그러나 215년에는신규주택수요증가율은둔화되는반면, 공급이높은수준을유지하면서비수도권주택가격하락가능성은높음 다만, 정부가꾸준히각종부동산규제완화정책을추진하고있어이들정책의실행시기및수준에따라주택가격하락시기및정도는다소변동될것으로예상 [ 표 6] 214년비수도권주택가격상승요인 VS 하락요인 항목주요내용효과 수요공급경기회복개발사업정부정책 인구, 가구증가율이장기적으로감소할것으로예상되며, 최근단기간에급등한주택가격에대한부담으로신규주택구매수요는제한적일것으로예상 그러나당분간은매매가격과전세가격의차이가적고전세수요가많아전세거주자들이매매로전환할유인이있어주택수요가급격히감소하지는않을것으로예상 최근 5 년평균대비내년도신규아파트입주물량이약 14% 로높은수준예상 금년도에이어내년에도공급물량이증가하며주택시장하락요인으로작용할것으로예상 내년국내경제성장률이비교적상승할것으로예상되고있어긍정적영향예상 그러나미국의출구전략에따른불확실성이존재하고금리상승이예상되고있어경제회복으로인한효과는일정부분상쇄될것으로예상 세종시, 혁신도시등에대한공공기관이전이내년도에집중적으로발생할예정으로해당지역에서국지적인가격상승가능성존재 금년부터취득세영구인하가소급적용될것으로예상되며정부가지속적으로주택시장활성화대책을추진하고있어이는시장에긍정적인영향을미칠것으로예상 그러나추진중인양도세중과폐지등각종규제완화정책의실행시기및수준은불투명 / 2
당분간하락세확대지역과상승지속지역으로차별화진행예상 당분간과도한주택가격상승과향후공급물량수준은비수도권의지역별주택시장을차별화시키는데가장큰요인으로작용할것으로예상 이미주택가격상승률이매우높음에도불구하고지속적으로신규아파트입주물량이증가하는지역은상대적으로주택가격하락압력이높을것으로예상 부산, 울산, 경남, 전남, 전북, 충북, 제주등의지역은상대적으로이미주택가격상승률이높고 213 년과 214 년의평균신규아파트입주물량도과거보다증가하여주택가격하락압력이타지역대비높을것으로예상 반면, 대구, 경북, 충남등의지역은비교적주택가격상승정도가낮으며신규아파트입주물량도여전히낮은수준으로하락요인이크지않아내년도에도상승세를이어갈가능성이높을것으로예상 다만, 이들지역에서도개별적인개발호재및경기회복수준등기타변수들에따라영향을받을수있을것으로예상 [ 표 7] 214년도지역별주택시장주요변동요인점검 ( 단위 : %) 지역 1) 아파트가격상승률 2) 입주물량증가율 파급효과 부산 5 132.8 대구 31 88.7 광주 38 98.6 대전 35 15.5 울산 36 13.2 강원 28 128. 경남 45 173.9 경북 29 64.5 전남 3 192.1 비고 주택가격상승률이과도하고입주물량도증가하고있어하락압력이높을것으로예상 주택가격상승률이다른지역대비아직낮은수준이며입주물량도아직낮은수준으로상승여력이있을것으로예상 주택가격상승률은높은수준이나입주물량증가율이낮아제한적인영향예상 주택가격상승률이높고입주물량이증가하고있으나비교적정도가낮아제한적인영향예상 주택가격상승률도높은편이고입주물량증가율도높아하락압력이있을것으로예상 주택가격상승률이다른지역대비낮은수준이나입주물량이증가하고있어제한적인영향예상 주택가격상승률이매우높고입주물량증가율도높아하락압력이높을것으로예상 주택가격상승률이낮은수준이며입주물량증가율도낮아상승여력이지속될것으로예상 주택가격상승률은비교적낮은수준이나입주물량증가율이매우높은수준으로하락압력이높을것으로예상 / 21
전북 37 121. 주택가격상승률이높은편이며입주물량도증가하고있어하락압력이있을것으로예상 충남 29 56.7 주택가격상승률도비교적낮은편이며입주물량증가율도낮은수준으로상승여력이지속될것으로예상 충북 44 122. 주택가격상승률이매우높고입주물량도증가하고있어하락압력이있을것으로예상 제주 39 146.5 주택가격상승률이매우높고입주물량증가율도높은수준으로하락압력이높을것으로예상 자료 : KB 국민은행, 부동산 114 주 : 1) 아파트가격상승률은 28 년9월대비 213 년9월 5년간아파트가격상승률기준 2) 입주물량증가율은 29년부터 213년까지 5년간평균아파트입주물량대비각각 213년, 214년입주물량비율의평균값 세종시, 혁신도시등개발사업이진행되는지역에서는본격적으로외부신규인구유입이진행되는시점에맞추어주택가격상승예상 세종시, 혁신도시등에서는공공기관이전등으로 214 년에신규인구유입으로인해주택수요가증가하며주택가격상승가능성확대 그러나 214 년공공기관이전이대부분완료되면서 215 년이후에는비수도권의주택수요증가율은전반적으로둔화될가능성존재 기경묵연구위원 (kyoungmuk.kee@kbfg.com) / 22