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1 Journal of Digital Contents Society Vol. 16 No. 5 Oct. 2015(pp ) 상권분석시스템을통한신뢰성기반의상가건물권리분석프로그램개발에관한연구 김상범 * 요약 본연구는신뢰성기반의상가건물권리분석프로그램을개발하기위한연구로서기존의권리분석프로그램에서진일보하여보다현실에부합한분석방법을제시하고있다. 기존연구는단순히직전 3 개월에서 1 년사이의경매낙찰가율과경매낙찰가를예상하고이를토대로권리분석을수행하였다. 그러나본연구에서는상권분석시스템에서제공하는상권활성화정도를권리분석프로그램에입력변수로활용하여경매에서의낙찰가를예측하고이를토대로권리분석을수행하도록하였다. 키워드 : 신뢰성, 권리분석, 상권분석, 상가, 경매 Study on the System Implementation for a Reliable Auction Right Analysis System with a Focus on Commercial Zone Analysis Sangbeom Kim* Abstract This study suggests a reliable auction right analysis system that improves the existing auction right analysis in a sense that the system is more applicable to a real economic world. The existing study has used an auction successful bidding price rate and an auction successful contract price for its estimation of the auction right analysis. But in this paper the degree of market vitality which is provided from the commercial zone analysis is used as an input variable so the expected auction price can be estimated and the auction right analysis is conducted in that manner. Keywords : reliability, auction right, marketing analysis, commercial building, auction 1. 서론 2000 년대이후부동산산업의정보화는큰변 화를이루었다 년대후반단순한매물정보 의나열에서시작한부동산정보화는이제위치 정보를통해모바일로매물을실시간전달하는 수준으로까지진화했다. 이와관련하여다양한 Corresponding Author : Sangbeom Kim Received : October 10, 2015 Revised : October 30, 2015 Accepted : October 31, 2015 * Professor, School of Asset Management, Sejong Cyber University Tel: dan@sjcu.ac.kr 부동산정보화프로그램이개발되어활용되어왔는데, 대표적인것들이경매낙찰예정가산정프로그램, 자동권리분석프로그램, 부동산담보대출프로그램, 상권분석프로그램, 부동산지리정보 (GIS) 프로그램등이그것들이다 [1]. 부동산관련콘텐츠와관련해서는데이터가많이축적되고있고이를활용하는사례가많이있다 [2][7]. 그간부동산관련콘텐츠를고부가가치화하기위한많은노력이경주되어왔음에도불구하고아직도부동산관련자료는무료로얻어져야한다는인식이팽배해있는것이사실이다. 이런인식을불식시키고부동산콘텐츠를고부가가치화하기위한노력은바로자동권리분석프로그램이나상권분석프로그램, 부동산지리정보프로그램등의개발로나타났다. 이러한프로그램

768 디지털콘텐츠학회논문지제 16 권제 5 호 (2015. 10) 들은부동산수요자가필요로하는부동산정보를비교적정확하게제시함으로써부동산콘텐츠의유료화에상당한기여를한것이사실이다이러한노력에도불구하고여러가지분석프로그램중에서아직도미흡한분야가있으니바로상가의적정매매가격을산출하는것이그것이다. 주거용건물인아파트는부동산매물자체가매우균일하다.

2 768 디지털콘텐츠학회논문지제 16 권제 5 호 ( ) 들은부동산수요자가필요로하는부동산정보를비교적정확하게제시함으로써부동산콘텐츠의유료화에상당한기여를한것이사실이다이러한노력에도불구하고여러가지분석프로그램중에서아직도미흡한분야가있으니바로상가의적정매매가격을산출하는것이그것이다. 주거용건물인아파트는부동산매물자체가매우균일하다. 단독주택의경우에도유사부동산가격을조사함으로써충분히매매가격을추정할수있다. 그러나유독상가만은유사부동산거래가격이충분한정보를제공하지못한다. 이는상가의거래가격이바로해당부동산에입주하는업종과인근상권에지대한영향을받기때문이다. 예컨대가구를매매하는업종이들어오면낮은임대료산정이불가피하나프랜차이즈음식점이입점하면높은임대료를부과할수있으며이는부동산가격에도긍정적인영향을미치게된다. 따라서상가의경매낙찰가격을추정하고이에따른권리분석을수행하는것은유사매물의비교가격을제시함으로써간단하게얻을수있는주택과는다른접근방법을활용할수밖에없다. 따라서본논문에서는그러한문제를보완하기위한시도로서신용카드를활용한상권분석시스템을적용한방법을도입하고자한다. 본논문의 2장에서는기존권리분석시스템에대해알아보고, 상권분석시스템을활용한상가권리분석시스템개발의필요성을제기하였다. 3 장에서는시스템개발의방향, 시스템개요, 세부적인시스템에대해설명하였으며, 4장에서는시스템의구현사례를제시하였다. 분석을수행하는단계에까지이르렀다. ( 그림 1) 경매진행중인상가부동산현황 (Figure 1) Commercial Buildings in the Auction Process 권리분석뿐만아니라인근경매부동산에대한통계그래프분석, 예상배당표, 임차인상세배당표, 인근낙찰통계, 최근 1 년간낙찰통계분석, 낙찰건수분포도와같은세부적인분석정보를제공할정도로부가가치화되었다. ( 그림 2) 상가부동산에대한기존권리분석 2. 기존권리분석시스템분석 2000년대초에개발된권리분석프로그램은원시적인형태로출발했다. 사용자가분석에필요한모든입력변수를직접작성하여입력하였으며가장중요한변수인예상낙찰가조차도사용자가추정하여입력해야만했었다. 그러나현재의권리분석프로그램은상당한진전을이루어대부분의입력변수는기존의데이터로부터추정하여권리 (Figure 2) An Existing Commercial Building Right Analysis 그럼에도불구하고기존의권리분석프로그램, 특히상가와관련된권리분석은다음과같은몇가지문제점을가지고있다. 첫째, 법원의감정평가액이시장가격을전혀반영하지못하고있다는점이다. ( 그림 1) 에서보는보이는바와같이감정평가액의

상권분석시스템을통한신뢰성기반의상가건물권리분석프로그램개발에관한연구 769 20% 에도미치는못하는상가부동산이대부분인것을알수있다. 이상에서보는바와같이감정평가액이시장가격을반영하지못하는주된이유는다음과같이몇가지로요약될수있다. 감정평가는원가방식, 비교사례방식, 현금흐름방식의 3가지로이루어지는데상가의경우에는원가방식과비교사례방식을통해산정된다.

3 상권분석시스템을통한신뢰성기반의상가건물권리분석프로그램개발에관한연구 % 에도미치는못하는상가부동산이대부분인것을알수있다. 이상에서보는바와같이감정평가액이시장가격을반영하지못하는주된이유는다음과같이몇가지로요약될수있다. 감정평가는원가방식, 비교사례방식, 현금흐름방식의 3가지로이루어지는데상가의경우에는원가방식과비교사례방식을통해산정된다. 세번째는상권의활성화정도와입주한업종이활성화되는것이시간에따라유동적이라는점이다. 이것은상가의가치, 즉낙찰가가유동적일수있다는점을말한다. ( 그림 4) 상권분석보고서예시 ( 그림 3) 신뢰성기반의상가부동산권리분석 (Figure 3) A Reliable Auction Right Analysis Program for Commercial Buildings 현금흐름법으로할수있는데이터가충분하지않기때문이다. 상가가활성화되지못한부동산의경우현금흐름법으로계산한다면감정평가액은매우낮은수준으로산정될수밖에없다. 또한비교사례방식은인근상가중에서정상가격으로거래되는상가를기준으로하는경우가대부분이다. 따라서원가방식과비교사례방식으로이루어지는감정평가액은현금흐름법으로계산되는평가액보다높은것이일반적이다 [5]. 두번째, 상가부동산의경우해당부동산 의 가치가 입주하는 업종과도 일정한 관련 성을가지고있다는점이다. 동일한상가건 물일지라도 입주하는 업종이 은행이냐 식당 이냐에 따라 건물의 가치뿐만 아니라 해당 점포의 가치에도 영향을 미친다. 이와 같은 이유로 능력있는 부동산회사의 경우에는 건 물의가치를최대로높게올려매각하기위 해 첫 번째 단계로 시작하는 것이 주요한 임차인을 선별하여 입주시키고 있는 것이다 [3]. (Figure 4) An Example of a Commercial Zone Analysis Report 가치를측정함에있어서가치가시간에따라유동적이라는것은상권의과거와현재, 그리고미래까지도분석의대상이되어야함을반증하는것이다.

4 770 디지털콘텐츠학회논문지제 16 권제 5 호 ( ) 네번째는기존의상가와관련한권리분석시스템은단순히인근상가의낙찰사례의평균값을통해낙찰예상가를추정하고이값을토대로권리분석을수행한다는점이다. 경매에서인근부동산의낙찰사례라는것은다양한업종을전혀고려하지않을뿐만아니라, 상권의발전가능성도반영될여지가없다. 다시말해과학적이고논리적인추정이아니라단순히해당업종의현황만을반영할뿐이라는점이다 [4]. 상가와관련된이상의문제점을고려한다면상가건물권리분석프로그램은상권과업종을고려하여자동적으로예상낙찰가에반영하고이를통해권리분석을수행하는모형이되어야함을알수있다. 3. 상권분석시스템을활용한신뢰성기반의상가건물권리분석프로그램의개발 3.1 개발방향 ( 그림 5) 프로그램의플로우챠트 인근경매사례를통해추정하고, 이를토대로해당부동산과관련된각종법적권리관계를분석하여예상배당금과낙찰자의인수여부등을자동적으로제시하는프로그램으로정의된다. 본분석프로그램은상가건물의예상낙찰가를분석하기위한것으로주거용건물 ( 아파트, 단독주택, 다가구, 다세대, 연립, 빌라, 근린주택 ) 과전답, 임야, 창고등의부동산은본프로그램의분석대상에서제외된다. ( 그림 3) 과 ( 그림 5) 는신뢰성기반의상가건물권리분석프로그램의시스템을설명하고있다. 권리분석입력시스템을통해자동적으로해당부동산의등기부사항을입력하고임차인내역을입력한다. 기존의권리분석프로그램을활용하여권리분석을사용자에게제공하고사용자가이에만족할경우프로그램은종료된다. 만약사용자가상권분석프로그램을활용하여부가적인상권분석을수행하고자한다면신뢰성기반의상가건물권리분석프로그램을추가적으로수행하게된다. 신뢰성기반의상가건물권리분석프로그램을개발하기위해서는입력시스템, 권리분석엔진, 출력엔진이필요하다. 입력시스템에는프로그램이기존의데이터에서자동적으로입력하는부분과사용자가수정하여입력하는부분으로나뉜다. 권리분석엔진은기존에상용화되어있는권리분석엔진과상권분석엔진이필요하다. 상권분석엔진에서발생하는데이터값을권리분석엔진으로넘겨주어이값을토대로권리분석을수행하게된다. 출력엔진에서는사용자가원하는각종통계수치, 분포도, 상세한권리분석, 기타경매에필요한정보를제공하게된다. 3.2 세부프로그램설계 신뢰성기반의상가건물권리분석프 로그램을위해필요한기본데이터베이스 (Figure 5) A Flow Chart of the Program 본논문에서정의하는상권분석시스템을활용한신뢰성기반의상가건물권리분석프로그램이란경매물건으로나온상가건물의권리분석을수행하기위해예상낙찰가를상권분석시스템과 일반적인권리분석데이터가필요하다. 경매부동산의지번을포함하는소재지, 해당부동산의면적, 법원의경매진행결과, 임대차관계, 등기부등본상에올라와있는각종권리관계, 기존경매진행데이터등이필요하다.

상권분석시스템을통한신뢰성기반의상가건물권리분석프로그램개발에관한연구 771 ( 그림 6) 자동화된상가부동산권리분석보고서 예시 을사용한다. 시세계산시상가의단가는m2당지역및종류에따라달라진다. 당해상가가경매처분된경우모든세입자는배당요구를한것으로본다 [1]. 3.2.3 권리분석엔진 권리분석엔진의시작은임차인분석으로시작한다.

5 상권분석시스템을통한신뢰성기반의상가건물권리분석프로그램개발에관한연구 771 ( 그림 6) 자동화된상가부동산권리분석보고서 예시 을사용한다. 시세계산시상가의단가는m2당지역및종류에따라달라진다. 당해상가가경매처분된경우모든세입자는배당요구를한것으로본다 [1] 권리분석엔진 권리분석엔진의시작은임차인분석으로시작한다. 임차인의보증금액의크기를기준으로그보증금액이상가임대차보호법에의해보호를받을수있는금액인지를판단한다. 임차보증금의보호대상여부는선순위에있는근저당이설정된날짜에따라결정된다. 임차보증금과근저당보다도먼저변제받는것이최우선변제라는것이다. 임차인보증금중에서이러한최우선변제에해당하는보증금이있는지여부를판단한다. 최우선변제임차인보증금도선순위에있는근저당이설정된날짜에따라결정된다. 다음으로임차인보증금과가압류, 근저당등의등기부등본상의권리관계의선후를시간순서대로나열한다. 마지막으로낙찰자가인수하여야할권리로구분되는예고등기나유치권여부를파악한다. 권리분석엔진에서제일중요한것은낙찰예상금액을판단하는것이다. 권리분석엔진이사용하는낙찰예상가격은해당부동산의법원감정평가액과 6개월평균낙찰가율을곱한금액을사용한다. 6개월의평균낙찰가율을쓰는이유는데이터의양이많지않을경우를감안하여상대적안정성을부여하기위함이다. (Figure 6) An Example of an Output of Automatically Processed Commercial Building Right Analysis 사용자에게부가가치화된정보를제공하기위해서는해당부동산의토지이용계획, 인근의학교관련정보, 경매와관련된각종용어정보, 법률서비스에활용될법률정보등이필요하다 기존데이타분석엔진권리분석에적용되는낙찰가율은해당상가건물이속하는각시 / 군 / 구의 6개월평균낙찰가율 상권분석엔진에서제공한해당상권과해당지번의매출을감안하여낙찰예상가격을보정하여제공한다 상권분석엔진 ( 그림 4) 에서보이는바와같은상권분석엔진은사용자가입력한일정상권에서발생한해당업종의매출과해당지번에발생한매출을종합하여해당상가에서발생한매출의총액을찾아낸다. 이익률은해당업종의평균이익률을적용하여평균이익을계산한다. 매출이높을수록그리고평균이익율이높을수록해당건물의가치는증가한다. 왜냐하면현금흐름법에의할경우이익의현금흐름이높을수록미래의현금흐름을현가화한현재가치가높게나오기때문이다.

6 772 디지털콘텐츠학회논문지제 16 권제 5 호 ( ) 신뢰성기반의상가건물권리분석시스템출력엔진 ( 그림 6) 은신뢰성기반의상가건물권리분석시스템의출력예시를보여주고있다. 대부분의입력데이터는기존의입력자료를활용하여자동적으로기입력되어사용자가편리하게볼수있도록하였다. 뿐만아니라사용자가출력자료에서민감도분석을원할경우사용자가데이터를조정하는것이필요하다. 이시스템에서는사용자가이를부분적으로수정할수도있다. 권리분석엔진은권리관계를분석하여최선순위에해당하는법원경비와압류에서시작하여근저당권의권리관계의순위들을사용자화면에보여주게된다. 또한본건의권리분석뿐만아니라인근경매부동산입찰에참여한입찰자수, 낙찰건수, 경쟁률, 평균낙찰가율, 표준편차와사분위수등을제시하여경매에실제참여할경우참고자료로도활용할수있다. 4. 결론및향후과제본논문은상권분석데이터를활용하여상가건물의낙찰가를추정하고이를토대로권리분석을수행하는시스템을제시하였다. 기존권리분석프로그램은주거용부동산을분석하는데주안점을두었으며, 상가부동산을전문적으로분석하는도구는전무한실정임을감안한다면본논문에서제시하는바는일정한의미를가지고있다고하겠다. 전술한바와같이상가부동산의가치측정은주거용부동산과완전히상이하다. 상가부동산의가치는상권의활성화정도에절대적으로영향을받기때문이다. 본논문에서시도된상가건물권리분석시스템은이러한기존분석도구의한계를극복하고자하는도전적인걸음으로서의의를가지고있으나동시에문제점도가지고있다. 우선카드매출을기반으로하는매출액분석이몇개의카드사에국한되어있어분석이왜곡될수있다는점이다. 이는보다많은카드회사의참여를통해해결할수있을것이다. 향후연구과제는최근입법화되어시행되고있는상가권리금연구에도본분석방법이활용될수있다는것이다. 권리금이라는것이바로매출액과영업이익에근거를두고있기때문이다. 상가권리금보호법에의해권리금도일종의부동산과관련된유사권리로해석될수있기때문에향후연구과제에서는이를포함하여분석될수있다면보다종합적인분석이가능해질것으로전망된다. References [1] Sangbeom Kim, H. Park, Study on the system imple mentation for a reliable risk diagnosis regarding the lease deposit, Digital Contents Society, Vol. 5, 6, [2] Sangbeom Kim, 2005 Digital Contents Society Conf erence, Vol.1, No1, 2005 [3] C. Park, S. Jeong, Study on the marketing analysis of Jeonju using a multivariate analysis, Korea Real Estate Academy Review 26, Korea Real Estate Aca demy, 2006 [4] Y. Kim, Research on Cadastral Record Book for Ana lysis of the Real Estate Title, Mater Thesis of Kyeo ngil University, 2006 [5] M. Ahn, Utilization of Real Estate Information and Its Value-adding Methodology, Real Estate Resear ch, Spring, Korea Appraisal Board, 2000 [6] D. Lee, Theoretical Study on the Real Estate Right Analysis, Korea Real Estate Academy Review 52, Korea Real Estate Academy, 2013 [7] Eiyjong Lee, The Real estate location for the founde r and upper volume analysis research, The Journal of the Korea Institute of Electronic Communication Science, Vol. 3, 1, Korea Institute of Electronic Com munication Science, 2009

7 상권분석시스템을통한신뢰성기반의상가건물권리분석프로그램개발에관한연구 773 김상범 1988년 : 서울대학교법과대학 ( 법 학사 ) 1992년 : 미국 아리조나주립대학교 ( 경제학박사 ) 1992년 ~1999년 : 한국국방연구원 1999년 ~2003년 ( 주 ) 디지털태인 2010~2012 한국공공정책학회회장 2004~ 현재세종사이버대학교부동산경영대학, 교수관심분야 : 부동산개발, 부동산정보, 부동산금융

DBPIA-NURIMEDIA

DBPIA-NURIMEDIA The e-business Studies Volume 17, Number 6, December, 30, 2016:275~289 Received: 2016/12/02, Accepted: 2016/12/22 Revised: 2016/12/20, Published: 2016/12/30 [ABSTRACT] SNS is used in various fields. Although