인사말 한국감정원은지난 1969 년개원한이래감정평가, 부동산가격공시, 부동산조사 통계, 공공보상수탁, 녹색건축사업등을수행하여왔습니다. 특히 212년국가통계작성기관으로지정되면서부동산조사통계전문기관으로서의시작을알리는발판이되었으며, 주택가격동향, 지가변동률조사, 상업용임대사

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1 통권 3 호 한국감정원부동산시장분석보고서 215 년동향및 216 년전망 KAB Real Estate Market Report

2 인사말 한국감정원은지난 1969 년개원한이래감정평가, 부동산가격공시, 부동산조사 통계, 공공보상수탁, 녹색건축사업등을수행하여왔습니다. 특히 212년국가통계작성기관으로지정되면서부동산조사통계전문기관으로서의시작을알리는발판이되었으며, 주택가격동향, 지가변동률조사, 상업용임대사례조사, 아파트실거래지수등의통계작성을확대하고있습니다. 작년말감정평가선진화 3법 ( 한국감정원법, 감정평가및감정평가사에관한법률, 부동산가격공시에관한법률 ) 이제 개정됨에따라한국감정원의부동산가격공시및통계 정보관리업무와부동산시장정책지원등을위한적정성조사 관리업무를수행하여부동산시장의안정과질서유지가한국감정원의가장중요한업무가되었습니다. 216년도 부동산시장분석보고서 는이러한끊임없는변화속에전문성있는시장동향, 심층분석및정확한전망을바탕으로부동산시장의신뢰할수있는정보제공자로서정부정책지원을강화하고부동산시장안정화를도모하는데큰의의가있다고할수있습니다.

3 215 년부동산시장은정부의규제완화, 전세가격상승및저금리등으로매매전환수요가급증하였으며, 월세확대속에수도권은재건축이주수요등으로전세가격이상승한가운데대구, 부산등지방은분양권시장이활황을누렸습니다. 그러나하반기로접어들면서미국금리인상우려, 가계부채관리방안시행, 공급증가에따른부담감등이대내외적인불안요인으로작용하고있는상황입니다. 이러한부동산시장동향을정확히진단하고현상등을심층적으로분석하여부동산시장의나침반으로서국민에게정확한정보를전달하는것이한국감정원의사명감으로생각합니다. 한국감정원은시장의안내자로서향후부동산시장분석보고서를다양한정보와함께지속적으로제공할예정이며, 부동산시장분석과전망이국민 정부 학계 업계모두가신뢰할수있는정확한부동산정보가되어국민경제발전에기여할수있도록최선을다하겠습니다. 앞으로 부동산시장분석보고서 가각계각층의관심속에발전할수있도록깊은애정과끊임없는고견을부탁드립니다. 감사합니다. 한국감정원원장서종대

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5 CONTENTS PART 1 시장동향 1 거시경제및부동산시장 2 주택시장 9 토지시장 33 상업용부동산시장 47 PART 년부동산시장전망 66 PART 3 심층분석 69 심층분석 1 공시지가의균형성제고를위한유사가격권구분방법 7 심층분석 2 최근주택시장과과거주택시장의경향및구조적차이 85 심층분석 3 주택공급수준진단의문제점과올바른접근방법 98 심층분석 4 주택분양및청약시장진단 113 심층분석 5 전세의월세가구전환가속화가부동산시장에미치는영향 127 심층분석 6 오피스빌딩보증금및월세가격비중진단 141

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7 한국감정원부동산시장분석보고서 KAB Real Estate Market Report PART 1 시장동향 거시경제및부동산시장주택시장토지시장상업용부동산시장

8 거시경제및부동산시장 민철홍연구원 국내경제동향 국내경제는 `15 년상반기의메르스여파에서벗어나민간소비가증가하는등완만한성장세를유지 경제성장률 `15 년 3/4 분기경제성장률은전년동기대비 2.7% 를기록하면서 `15 년 2/4분기 2.2% 이후성장률이증가하였으며, 민간소비민간소비증가율은 `15 년 1/4 분기 1.4% 이후회복세를보이면서 `15 년 3/4분기 2.1% 를기록하는등민간소비가점차개선되는모습 설비투자설비투자증가율은 `15 년 3/4 분기 6.6% 가증가하여, `15 년 2/4 분기설비투자증가율이둔화된모습에서벗어나고있음 4 그림 1-1 실질 GDP 및성장률 Q 3Q 5.1Q 3Q 8.1Q 3Q 11.1Q 3Q 14.1Q 15.3Q GDP( 실질, 원계열, 전년동기대비 %)( 우 ) GDP( 시장가격, 조원 )( 좌 ) 자료 : 통계청 2 Korea Appraisal Board

9 PART 1 시장동향 그림 1-2 민간소비증감률 그림 1-3 설비투자증감률 8% 6% 4% 2% % `1.3Q `11.3Q `12.3Q `13.3Q `14.3Q `15.3Q 3% 25% 2% 15% 1% 5% % -5% -1% -15% `1.3Q `11.3Q `12.3Q `13.3Q `14.3Q `15.3Q 민간소비증감률 ( 실질, 전년동기대비 ) 설비투자증감률 ( 실질, 전년동기대비 ) 자료 : 통계청 자료 : 통계청 건설경기동향 건설투자는건설수주회복, 사상최대의주택거래량, 통화정책완화등에기인하여견조한증가세를보이고있음 건설투자부동산시장회복세로주거용건물투자 16.74%, 비주거용건물 3.16% 증가에기인 하여건설투자는 `15 년 3/4 분기 5.51% 를기록 건설기성액토목부문의감소세가둔화되는가운데 `15 년 3/4 분기 1.32% 를기록한건축부분의증가에힘입어 `15 년 3/4 분기건설기성액은 5.96% 로증가세로전환 표 1-1 부문별건설투자, 건설기성액및수주액변화율 ( 단위 : 전년동기대비, %) Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 건설투자 건물건설 주거용건물 비주거용건물 토목건설 건설기성액 건축 토목 건설수주액 건축 토목 주 : 계절조정의실질 ( 총자본형성중건설투자 ), 불변 ( 건설기성액 ), 경상 ( 건설수주액 ) 계정의전년동기대비증감률 (%) 자료 : 통계청 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 3

10 그림 1-4 GDP 대비건설투자비중 25% 2% 15% 1% 5% % 9.8% 9.5% 8.4% 8.4% 8.% 7.8% 7.4% 7.3% 7.1% 7.9% 6.9% 6.3% 5.7% 5.4% 5.% 5.% 5.2% 5.7% 6.3% 6.2% 5.7% 5.6% 5.5% 5.4% 5.2% 5.3% 5.2% 5.1% 5.1% 5.% 5.% 5.4% 5.8% 6.3% 6.2% 6.1% 5.6% 5.2% 4.5% 4.4% 3.6% 3.2% 3.1% 3.7% 3.9% 주거용건물 비주거용건물 토목건설 자료 : 통계청 건설수주액 `15 년 3/4 분기 49.81% 로실적증가및기저효과에기인하여 `15 년증가세전환이후비교적양호한흐름을유지 GDP 대비건설투자비중은 `3 년이후감소세인가운데 `12 년부터주거용건물에대한건설투자비중이확대되고있으며, `15 년주거용건물투자증가세에힘입어주거용건물의건설투자비중증가가예상됨 미분양물량의지속적인감소와함께신규물량에대한시장수요확대가공급측면의건축착공실적증가를견인하며주거용건물을중심으로건설경기회복세가나타나고있음 미분양물량은 `12 년이후감소세를보이고있으나 `15 년 11월 4.9 만호로전월대비약 1.7 만호가증가 ( 전월대비 54.3%) 하여 `12 년이후가장높은미분양증가율을기록 주택건설착공건수는 `15 년 11월누계 63.4 만건으로전년동기간대비 42.% 가증가하여시장수요확대에따라신규물량공급이증가 주택건설인허가실적은 `13 년부터계속된증가세가유지되고있으며 `15 년 11월누계기준약 66.7 만건으로 `12 년부터 4년의기간중가장많은인허가실적을기록함 인허가및착공실적에시차를두고반영되는준공실적은 `14 년 43만동으로 `13 년 39만동에비해약 4만동이증가하였으나, `15 년은 `14 년과비슷한수준으로 1 월누계약 39.2 만건 4 Korea Appraisal Board

11 PART 1 시장동향 그림 1-5 미분양추이 ( 단위 : 천호 ) `12.1M `12.11M `13.11M `14.11M `15.11M 자료 : 국토교통부 그림 1-6 주택건설착공실적 ( 단위 : 천호 ) % 5 4 6% 3 2 1% 1-4% `12.1M `12.11M `13.11M `14.11M `15.11M 자료 : 국토교통부 주택건설착공실적전년동기대비증감률 ( 우 ) 주택건설착공실적 ( 좌 ) 그림 1-7 주택건설인허가실적 ( 단위 : 천호 ) % % 4 2-4% `12.1M `12.11M `13.11M `14.11M `15.11M 자료 : 국토교통부 주택건설인허가실적전년동기대비증감률 ( 우 ) 주택건설인허가실적 ( 좌 ) 그림 1-8 주택준공실적 ( 다가구동수기준 ) ( 단위 : 천호 ) 6 1% 5 75% 4 5% 3 25% 2 % 1-25% -5% `12.1M `12.11M `13.11M `14.11M `15.11M 주택준공실적전년동기대비증감률 ( 우 ) 주택준공실적 ( 좌 ) 천건 ( 동수기준 ) 자료 : 국토교통부 대출시장동향 가계대출은 `15 년 3/4 분기에 1,13 조원을기록하였으며 `14 년 3/4 분기 1, 조원돌파후평균 2.4% 의증가세를보이고있음 `1 년 3/4 분기 771 조원이었던가계대출규모는 `15 년 3/4 분기 1,13 조원으로 5년사이에 332 조원이증가하였으며, `1 년부터 `15 년 3/4 분기까지가계대출증가세는경기회복지연에따른생계형대출증가와증가폭이확대된주택담보대출에기인하는것으로추정 주택담보대출은 `14 년 3/4 분기를기점으로전기대비증가율이최대 3.5% 로평균 2.1% 증가세를기록하는등주택담보대출의빠른증가세가지속되는상황임 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 5

12 그림 1-9 가계대출과주택담보대출추이 그림 1-1 가계대출및주택담보대출증감률 1, % 3% 2% Q 11.1Q 12.1Q 13.1Q 14.1Q 15.1Q 예금취급기관의주택담보대출 ( 조원 ) 가계대출 ( 조원 ) 자료 : 통계청 1% % -1% 1.1Q 11.1Q 12.1Q 13.1Q 14.1Q 15.1Q 가계대출증감률 ( 전기대비 ) 예금취급기관의주택담보대출증감률 ( 전기대비 ) 자료 : 통계청 주택담보대출증가율이지속적으로빠른증가세를보인것은정부의 LTV 및 DTI 규제완화영향이크며, 이와함께경기부양을위한기준금리인하에따른대출금리하락등이전세가격상승과맞물려주택구매자들의대출수요가증대함 집단대출은 `15 년분양시장의활황및수도권재건축시장활성화에따라중도금을중심으로 14 년대비 3.1 조증가 표 1-2 집단대출추이 ( 단위 : 조원 ) `11 `12 `13 `14 `15.9월 집단대출 중도금 이주비 자료 : 금융위원회, 가계부채대응방향 가계대출규모는우려할수준의증가속도를보이고있으나주택담보대출연체율은 `15 년 1 월기준전월대비.1%p, 전년동월대비.1%p 감소하며지속적인감소추세에있으며, `15 년 3월 안심전환대출 등가계부채구조개선이꾸준히진행되어분할상환과고정금리대출비중이지속적으로증가한결과 `15 년 9월기준각각 37.5%, 33.6% 로연체율과가계부채구조의개선노력이복합적으로작용하여부실화가능성은낮을것으로판단됨 * 분할상환비중 : `1 년말 6.4% `14 년말 26.5% `15 년 9월 37.5% 고정금리비중 : `1 년말.5% `14 년말 23.6% `15 년 9월 33.6% 6 Korea Appraisal Board

13 PART 1 시장동향 표 1-3 연체율추이 ( 단위 : %) `12 `13 `14 `15 1월 12월 1월 12월 1월 12월 6월 7월 8월 9월 1월 가계대출 주택담보 가계신용 자료 : 금융감독원 여신심사강화및원리금분할상환을골자로하는 가계부채관리방향및은행권여신심사선진화가이드라인 이발표됨에따라수도권은 `16 년 2월, 지방에선 5월부터적용 주택담보대출순증분의절반가량차지하는집단대출과만기일시상환대출을만기연장하는경우는적용대상에서제외 금융위원회에따르면비거치식 분할상환전환예상규모는주택담보대출신규취급액의약 2% 수준이될것으로전망되어가계부채위험관리효과가제한적일것으로평가됨 또한가계부채증가속도및총량축소에중점을두고있는이번대책은미국의금리인상에따른위험성이가장높은한계가구에대한대응책이미비한수준이고저소득가구의부채관리가적절히이루어지지못하면자칫경제를둔화시킬수있음 대외여건의전망 IMF 발표에따르면세계경제성장률은완만한회복세를보이나 `15년선진국의경기회복과신흥국의성장둔화가 `16 년에도지속될것으로예상됨에따라 3.6% 의성장률을기록할전망 12월발표한미연준의.25% 금리인상과유럽중앙은행의양적완화정책이충돌할것으로보이며달러부채가상대적으로많은브라질등신흥국은이자지급부담, 원금상환압박, 만기연장곤란등을겪으며위기에처할가능성이있음 OPEC 의산유량유지및이란의원유공급재개등으로저유가지속에따라원자재생산국의어려운경제상황이이어질것이며, 중동지역불안및난민유입사태에따른유럽의불안정등으로경기회복이지연될가능성이혼재함 중국은향후경제성장률이연평균 6% 초반으로둔화될것으로전망되면서투자와소비등내수경기회복이지연되는가운데경제구조개혁추진으로경기부양효과가약화될가능성이있음 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 7

14 표 1-4 IMF 의 `16 년경제성장률및전망 세계 선진국 신흥국 미국 중국 EU 일본 한국 `14년 `15년 (e) `16년 (e) 자료 : IMF ( 단위 : %) 주요국부동산시장은국가별경제회복정도에따라상이한움직임을보이고있음 `15 년미국, 영국, 호주등은완연한가격상승세가두드러졌고, 일본은 `15 년주택가격상승전환이이루어졌으나중국은 `14 년부터하락세가나타나향후주요국경제상황과맞물린부동산시장의지속적모니터링이필요 표 1-5 주택가격변동률 ( 전년동기대비, 단위 : %) 미국 영국 호주 중국 일본 한국 `12년 `13년 `14년 `15년 3/4 6.2(2Q) 5.6(2Q) 8.2(2Q) (2Q) 3.2 자료 : BIS 8 Korea Appraisal Board

15 PART 1 시장동향 주택시장 이준용부연구위원, 민철홍연구원 주택가격동향 1) 215 년주택가격동향 주택매매가격 `15 년 (11 월말기준 ) 전국주택및아파트의매매가격상승률은각각 3.4%, 4.6% 로, `14 년회복세 (1.7%, 2.7%) 에이어상승세로전환된모습 `15 년 (11 월말기준 ) 주택매매가격상승률이 `14 년상승률보다증가한지역은수도권및부산, 대구, 광주, 강원, 전북, 전남, 제주지역이며, 표 1-6 `15 년지역별매매가격변화 구분 주택매매가격변동아파트매매가격변동 `13년 `14년 `15년 11월상반기하반기 `13년 `14년 `15년 11월상반기하반기 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 주 : 상기표의 `15 년 11 월 열의음영표시는 `15 년 11 월말기준가격상승률이 `14 년가격상승률을초과하는지역을나타내며, 하반기 열의음영표시는상반기가격상승률을초과하는지역을의미 ( 이하동일 ) 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 9

16 `15 년하반기의주택매매가격상승률이 `15 년상반기상승률보다크거나유사한지역은서울, 부산, 울산, 강원, 전북, 전남, 제주지역으로 `15 년하반기에도상승세가유지 주택전세가격 `15 년전국주택및아파트의전세가격상승률은각각 4.6%, 6.6% 이며, `14 년상승률 (3.4%, 5.1%) 보다높은수준으로, 수도권및광역시의가격상승세가뚜렷 대부분지역에서 `15 년하반기전세가격상승률이상반기보다낮은수준이며, 하반기상승률이상반기보다큰지역도상승폭이미미한수준인데 ( 대전, 울산, 전북, 전남지역 ), 통상적으로입학시즌및이사등으로인해봄철성수기가가을철성수기보다가격상승폭이큰것을감안하면전세가격상승세가유지되고있는것으로분석됨 특히광주지역은매매가격뿐만아니라전세가격상승세가매우뚜렷한데, `15 년주택및아파트의전세가격상승률은 6.1%, 7.6% 로과거 1~2 년상승률 (1.8~1.9%, 2.5~2.7%) 보다높은수준의상승세를보임 표 1-7 `15 년지역별전세가격변화 구분 주택전세가격변동아파트전세가격변동 `13년 `14년 `15년 11월상반기하반기 `13년 `14년 `15년 11월상반기하반기 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 Korea Appraisal Board

17 PART 1 시장동향 종합 `15 년주택매매가격은 (`14 년에상승세로전환된데이어 ) 상승세가지속되고있으나하반기에는상승세가둔화되는모습이며, 주택전세가격은수도권및광역시지역을중심으로지속적인상승세를이어가고있음 `14 년주택가격이상승한지역은경기, 대구지역이었으나 `15 년에는이들지역외에서울, 인천, 광주, 제주지역이추가되어상승지역수가증가하였으며, 광역시중에서부산, 울산은 `14 년에이어소폭상승, 대전지역은안정상태가유지되고있음 특히, 전세가격상승이뚜렷한지역은수도권및광주지역으로나타났는데, 수도권지역은강남재건축발이주수요증가와월세전환가속에따른전세공급감소가주원인이며, 광주지역의경우, 광주전남혁신도시내이주기관의이주시기에맞추어주거시설이뒷받침되지않아혁신도시와가까운광주지역으로수요가집중되었기때문인것으로분석됨 표 1-8 `15 년주택가격변동요약 `14년 `15년가격변동주택아파트주택아파트전세가격상승서울, 인천, 서울, 인천, 서울, 인천, 경기 > 매매가격상승경기, 충남광주, 경기광주, 경기상승매매또는전세가격대구대구, 경북대구, 제주대구, 제주상승서울, 인천, 울산, 부산, 광주, 울산, 부산, 울산, 강원, 소폭상승부산, 울산, 경북충남, 경북충북, 경남, 제주충북, 충남, 경북매매우위세종세종 안정 보합및하락 매매 = 전세 전세우위 부산, 광주, 대전, 강원, 충북, 전북, 전남, 경남, 제주 대전, 강원, 전북, 전남 대전, 세종, 강원, 충북, 전북, 전남, 경남 충남 세종, 전북, 경남 대전, 전남 주 : 상승기준은 `14 년말대비 `15 년 11 월가격상승률이 5% 이상, 소폭상승은 2.5% 이상 5% 미만, 그외는보합또는하락이며, 가격변동이유사한기준은 1% 미만 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 11

18 2) 기간별아파트가격동향 1) 장단기아파트매매가격변동최근 1년 (`14 년 11월대비 `15 년 11월 ) 간전국실질아파트매매가격상승률은 3.8% 로상승세전환이뚜렷하며, 장기연평균및단기연평균상승률을상회 특히수도권및일부광역시를중심으로실질아파트매매가격이상승하고있고, 과거에비해상승폭이높은지역은수도권지역및광주, 제주지역이며, 대구지역은상승세가지속 대전과전북, 전남지역은장기, 단기및최근 1년간의실질매매아파트가격변동은지속적으로하락하는수준으로, 물가상승률보다낮은상승률을보이고있음 충남및경북지역의아파트는최근 1년간가격상승률이둔화되어단기연평균상승률보다낮으나, 경북지역의실질아파트매매가격상승률은 3.2% 로대구와인접한경산지역등을중심으로가격상승세가유지되고있는것으로분석됨 장단기아파트전세가격변동최근 1년 (`14 년 11월대비 `15 년 11월 ) 간전국실질아파트전세가격상승률은 5.9% 로, 수도권및인천, 대구, 광주, 제주지역의상승세가두드러짐 이들지역의최근 1년간실질아파트전세가격상승률은 7% 를초과하였고, 장기및단기연평균상승률을크게상회하는수준이며, 그림 1-11 지역별장단기실질아파트매매가격변동비교 대도시지역지방도지역 12% 8% 4% 8.8% 3.8% 4.7% 5.8% 6.4% 4.% 3.7% 3.1% 12% 8% 4% 5.1% 2.4% 1.5%.1% 1.8% 3.2% 1.3% % -4% -.7% 강북강남인천부산대구광주대전울산 % -4% -.6%-.5% 경기강원충북충남전북전남경북경남제주 전국서울 6 대광역시 9 개도 장기 (3 년 11 월 ~15 년 11 월 ) 단기 (11 년 11 월 ~15 년 11 월 ) 최근 1 년 (14 년 11 월 ~15 년 11 월 ) 1) 기간별 ( 장기, 단기, 최근 1 년등 ) 평균주택가격변동의비교는명목주택가격지수를실질주택가격지수로환산 ( 물가상승분제외 ) 하여기간별연평균주택가격변동률을활용. 12 Korea Appraisal Board

19 PART 1 시장동향 그림 1-12 지역별장단기실질아파트전세가격변동비교 대도시지역지방도지역 1% 8.5% 9.9% 7.5% 8.1% 7.% 1% 9.1% 8.9% 5.9% 5% % 3.3%.6% 1.6% 5% % 2.6% 2.9% 3.% 2.2%.3%.5% 1.% -5% 강북강남인천부산대구광주대전울산 -5% 경기강원충북충남전북전남경북경남제주 전국서울 6 대광역시 9 개도 장기 (3 년 11 월 ~15 년 11 월 ) 단기 (11 년 11 월 ~15 년 11 월 ) 최근 1 년 (14 년 11 월 ~15 년 11 월 ) 대구아파트전세가격의단기연평균상승률은 8.6% 로 17 개시도지역중가장높은상승률을보이고있으나, 최근 1년간실질아파트전세가격상승률은 8.1% 로상승세가소폭완화된상태 광역시중에서최근 1년간실질아파트전세가격상승률이다소안정적인지역은부산, 대전, 울산지역이며, 부산지역은단기연평균상승률을소폭상회하는수준 최근 1년간실질아파트전세가격상승세가크게안정화된지역은충남, 경북지역으로 1년간실질아파트전세가격상승률이단기연평균상승률보다낮은수준으로하락하였음 장기적으로전세가격변동이안정적인지역은대전, 전북, 전남, 경남지역으로최근 1년간실질아파트전세가격상승률은 1.% 이하수준임 3) 수도권아파트가격동향서울지역의규모별아파트매매가격 `15 년서울아파트매매가격은규모와상관없이모두상승하였으며, 규모가작을수록아파트매매가격상승률이높게나타남 `15년서울강북지역의소형 중소형 중형 중대형 대형아파트매매가격상승률 ( 각각 7.3%, 5.4%, 5.4%, 3.3%, 1.5%) 은 `14 년상승률 (3.3%, 1.8%,.5%, -.3%,-1.9%) 을웃도는수준이며, 서울강남지역도강북지역아파트의매매가격변동과유사한패턴을보이는가운데, 중형이하규모의아파트매매가격상승률이높게나타났음 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 13

20 그림 1-13 서울지역의아파트규모별매매가격변동 ( 명목 ) 서울강북지역서울강남지역 1% 5% % 7.3% 3.3% 5.4% 5.4% 1.8%.5% 3.3% -.3% 1.5% -1.9% 1% 5% % 8.4% 2.8% 7.% 1.9% 5.4% 2.7% 5.% 1.% 3.9% -.4% -5% 소형중소형중형중대형대형 -5% 소형중소형중형중대형대형 213 년 214 년 215 년 213 년 214 년 215 년 주 : 각연도별상승률을비교를위해전년 11 월말대비해당연도 11 월말기준상승률을산출 중형이하의아파트매매가격상승률이다른규모의상승률에비해높은원인으로는첫번째, 전세가격상승에따라자금조달여력이있는소형가구의임차수요가매매수요로전환되고, 두번째, 기존전세자금으로아파트를매입하려면매입아파트의규모는임차했던규모보다작아지는데, 그에따라중형이하의규모로임차수요가집중되기때문임 한편, 강남지역에서중대형이상의아파트매매가격이 `14 년이전에는하락하였거나보합인상태였으나 `15 년에는상승세로전환되었고그상승폭이중형과비슷한수준으로, - 매입시기를조정하며관망세를보이던중대형이상규모의아파트에대한대기수요들이 `15 년말에예정되었던미국발금리인상및 `16 년가계부채종합관리대책시행이전에시장에진입하였기때문인것으로분석됨 서울지역의규모별아파트전세가격최근 1년간아파트전세가격상승률이과거 1~2 년전상승률수준을상회하고있는가운데, `14 년아파트전세가격상승폭이 `13 년에비해다소낮아졌으나 `15 년상승률은 `14 년상승률보다크고 `13 년상승률수준을상회하는등전세가격변동이불안정한가운데상승세가지속되는모습 `15 년서울강북지역의소형아파트전세가격상승률 (1.8%) 이 `14 년동기간상승률 (5.7%) 보다두배가량상승하였으며, 중소형및중형아파트전세가격상승률도 `14 년대비소폭증가하였음 14 Korea Appraisal Board

21 PART 1 시장동향 그림 1-14 서울지역의아파트규모별전세가격변동 ( 명목 ) 서울강북지역서울강남지역 15% 15% 12% 9% 6% 3% 5.7% 1.8% 9.6% 9.7% 8.% 7.2% 6.7% 6.9% 4.1% 3.3% 12% 9% 6% 3% 4.% 1.3% 12.1% 11.8% 1.1% 8.3% 5.5% 5.4% 4.5% 3.6% % 소형중소형중형중대형대형 % 소형중소형중형중대형대형 213 년 214 년 215 년 213 년 214 년 215 년 주 : 각연도별상승률을비교를위해전년 11 월말대비해당연도 11 월말기준상승률을산출 - 서북권 2) 의소형아파트전세가격상승률은 7.5%( 소형 7.5%, 중소형 8.%, 중형 6.3%, 중대형 5.%, 대형 3.6%) 이나동북권은 11.8% 로, 동북권의전세가격상승률이두드러지는데, - 동북권은강남지역의접근성및주거여건과중계동학원가를중심으로한교육인프라등이양호한편이어서강남지역의전세가격을감당하기힘든수요들이유입됨에따라전세가격상승률이증가한것으로분석됨 ( 소형 11.8%, 중소형 1.5%, 중형 12.3%, 중대형 1.%, 대형 4.9%) `15 년서울강남지역의아파트전세가격상승률은규모에상관없이 `14 년상승률을상회하고있으며, `15 년상승률은 1~12% 대로 `14 년 ( 약 4~5% 대 ) 상승률보다높은수준 - 서남권의경우소형 9.7%, 중소형 9.6%, 중형 7.5%, 중대형 8.7%, 대형 5.9% 로소형및중소형아파트의전세가격상승률이 `14 년상승률 ( 소형 5.3%, 중소형 6.5%) 보다높고, - 동남권의경우소형 1.9%, 중소형 15.1%, 중형 14.9%, 중대형 11.3%, 대형 9.% 로, `14 년상승률 ( 소형 2.5%, 중소형 4.5%, 중형 2.7%, 중대형 3.5%, 대형 3.1%) 의 3~4 배이상상승하는수준 - 동남권지역의전세가격상승률이높게나타나는원인은재건축사업이진행되는지역 ( 강동구 ) 에서발생하는이주수요가주변지역및인접구로유입되기때문임 2) 도심권 : 종로 중 용산구, 동북권 : 강북 도봉 노원 성북 중랑 동대문 성동 광진구, 동남권 : 서초 강남 송파 강동구, 서북권 : 은평 서대문 마포구, 서남권 : 강서 양천 영등포 구로 금천 동작 관악구 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 15

22 그림 1-15 서울아파트가격변동유형별지역 ( 구 ) 수변화분포 아파트매매가격변동지역 ( 구 ) 변화아파트전세가격변동지역 ( 구 ) 변화 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `15.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 상승지역수안정지역수하락지역수 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `15.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 상승지역수안정지역수하락지역수 `16 년개포주공아파트등강남구지역에서발생하는이주수요들로인해 `15 년아파트전세가격 상승률이높았던동북권및동남권의아파트전세가격은지속적으로상승할것으로전망됨 서울지역종합 `14 년서울아파트매매시장은대부분안정적인상승을보였던것과달리 `15년에는장기평균상승률을상회하는 상승지역 3) 수가지속적으로증가, 아파트전세시장은 `14 년에 상승지역 수가감소하였으나 `15 년들어다시상승하여 11월말에는거의모든구지역의아파트전세가격상승률이장기평균상승률을초과 `15 년 11월말기준전년동기대비매매가격상승률이장기평균상승률이하인지역은종로구 (2.2%), 용산구 (1.9%), 전세가격상승률이장기평균상승률이하인지역은종로구 (4.9%) 만해당되는등서울전역에걸쳐매매및전세가격이지속적으로상승하고있는상황임 `15 년 11월말기준전년동기대비매매가격상승률이높은지역은강남구 (9.3%), 강동구 (9.%), 동대문구 (8.5%), 성동구 (8.1%), 노원구 (7.5%), 강서구 (7.2%), 구로구 (7.2%) 로, - 강남 4구를제외하고, 기존에아파트매매가격상승이크지않았던지역의아파트가격이주로상승하였는데, 그원인은전세가격상승에따라전세수요가매매수요로전환되는과정에서기존보증금으로매입이가능한아파트들이상기지역에많이분포하고있었기때문으로분석됨 3) 하락지역기준은해당월의시군구전년동기변화율이 보다작은경우, 안정지역기준은 < 해당월의시군구전년동기변화율 < 해당시도의장기 (`3.11 월 ~`15.11 월 ) 연평균변화율, 상승지역기준은 해당월의시군구전년동기변화율 > 해당시도의장기 (`3.11 월 ~`15.11 월 ) 연평균변화율, 이하동일 16 Korea Appraisal Board

23 PART 1 시장동향 그림 1-16 인천 경기지역의아파트규모별매매가격변동 ( 명목 ) 인천지역경기지역 1% 1% 8.2% 5% 5.5% 4.9% 3.4% 3.6% 4.4% 4.% 3.6% 2.1% 2.%.7% 5% 3.7% 5.7% 3.1% 2.7% 4.3% 3.5% 2.2% % % -.1% -5% 소형중소형중형중대형대형 -5% -2.6% 소형중소형중형중대형대형 213 년 214 년 215 년 213 년 214 년 215 년 주 : 각연도별상승률을비교를위해전년 11 월말대비해당연도 11 월말기준상승률을산출 `15 년 11월말기준전년동기대비전세가격상승률이 1% 를초과하는구지역은전체 25개구지역의절반수준인 12개이며, 특히강동구의경우 `15 년 6월의전년동기대비변화율이 16.8% 에달하였으나 `11 월말에는 18.1% 까지상승하는등재건축발이주수요에따라전세가격이지속적으로증가 인천 경기지역의규모별아파트매매가격 `15 년인천의아파트매매가격상승률은 `14 년대비소폭상승하였으며, 경기지역의경우소형및중소형규모의아파트매매가격상승세가뚜렷함 특히, 경기지역의소형아파트매매가격상승률이두드러졌는데, 경의권 11.%, 경부1 권 9.2%, 서해안 8.3%, 경부 2권 8.2%, 동부1 권 6.5%, 동부2 권 5.9%, 경원권 5.3% 순으로상승 4) - 경부 1권은 `14 년소형및중소형아파트매매가격상승률은 4.3%, 4.3% 였으나 `15 년 9.2%, 6.1% 로상승 (+4.9%p, +1.8%p), 경부2 권은 `14 년 3.7%, 3.1% 에서 `15 년 8.2%, 5.7% 로상승 (+4.5%p, +2.6%p), 서해안권은 `14 년 4.2%, 3.4% 에서 `15 년 8.3%, 5.5% 로상승 (+4.1%p, +2.1%p) - 동부1 권은 `14 년 1.9%, 1.5% 에서 `15 년 6.5%, 5.5% 로상승 (+4.6%p, +4.%p), 동부2 권은 4) 경기권역별시지역은경의권 - 김포 고양 파주, 경부 1 권 - 과천 안양 성남 군포 의왕, 서해안권 - 부천 안산 시흥 광명 화성 오산 평택, 경부 2 권 - 안성 용인 수원, 동부 1 권 - 남양주 구리 하남 광주, 동부 2 권 - 이천 여주, 경원권 - 포천 동두천 양주 의정부 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 17

24 `14 년 3.6%, 2.1% 에서 `15 년 5.9%, 3.5% 로상승 (+2.3%p, +1.4%p) - 경의권는 `14 년 4.1%, 3.8% 에서 `15 년 11.%, 7.7% 로상승 (+6.9%p, +3.9%p) - 경원권는 `14 년.1%,.1% 에서 `15 년 5.3%, 3.7% 로상승 (+5.2%p, +3.6%p) 상승률이높은지역은서울과가장인접하고교통이편리한경의권과경부 1권, 1호선라인인서해안권및경부 2권, 서울접근성이떨어지는동부1 권및동부2 권순으로나타남 인천 경기지역의규모별아파트전세가격 `15 년인천의아파트전세가격상승률은 `14 년대비소형및대형규모아파트만소폭상승하였고그외규모에서는상승률이둔화되었으며, 경기지역의경우소형및중소형규모의아파트전세가격상승세가뚜렷함 `15 년규모별아파트매매가격변동과마찬가지로경기지역의소형아파트전세가격상승률이두드러졌는데, 경의권 15.4%, 경부 1권 11.1%, 경원권 1.9%, 서해안 1.5%, 동부2 권 1.1%, 동부1 권 9.9%, 경부 2권 8.1%, 순으로상승 - 경기권역별로소형아파트의전세가격은지속적으로상승하였는데, `13 년에는권역별로 5~8% 대로전반적으로상승하였으나 - `14 년에는경부 1권및경부 2권, 서해안권, 경의권등서울과인접한지역을중심으로상승하였고, `15 년에는지하철등서울과접근성이낮은동부1 권및동부2 권과경원권까지가격상승이확산되는모습 그림 1-17 인천 경기지역의아파트규모별전세가격변동 ( 명목 ) 인천지역경기지역 15% 15% 12% 9% 8.7% 6.9% 9.4% 8.3% 11.2% 8.8% 8.9% 8.5% 8.1% 12% 9% 6.9% 1.7% 8.9% 1.3% 1.4% 9.4% 9.% 9.3% 7.1% 7.5% 6% 5.2% 6% 3% 3% % 소형중소형중형중대형대형 % 소형중소형중형중대형대형 213 년 214 년 215 년 213 년 214 년 215 년 주 : 각연도별상승률을비교를위해전년 11 월말대비해당연도 11 월말기준상승률을산출 18 Korea Appraisal Board

25 PART 1 시장동향 즉, 소형아파트의전세가격상승이경기전역으로확산되는모습이뚜렷한데, `14 년에는서 울과인접하고접근성이좋은지역으로전세가격이상승하였으나, `15 년은접근성이떨어지는 지역까지확산되어수도권전지역에걸쳐소형아파트의전세가격이상승하는상황임 인천 경기지역종합 `15 년인천및경기지역의아파트매매시장은 상승지역 수가지속적으로증가하는가운데 11월말기준전년동월대비아파트매매가격상승률이대부분지역에서장기평균상승률을초과하고, 아파트전세시장의경우 `15 년한해대부분지역에서장기평균상승률을초과하는등아파트전세가격상승률이지속적으로높은수준유지 인천지역에서아파트매매가격상승률이지속적으로높게유지되면서 `15 년 11월말기준전년동기대비매매가격상승률이높은지역은연수구 (6.7%), 부평구 (6.3%) 이고, 전세가격의경우도마찬가지로연수구 (11.5%), 부평구 (1.6%) 의아파트전세가격상승률이높은수준이며, 마찬가지로경기지역에서전년동기대비매매가격상승률이높은지역은광명시 (12.7%), 김포시 (1.8%), 하남시 (1.8%), 안산시 (1.5%) 이며, 전세의경우안산시 (17.5%), 하남시 (16.%), 고양시 (15.2%), 파주시 (14.8%), 김포시 (14.5%) 등의전세가격상승률이높은수준 서울과인접하면서지하철과의연계성이양호한지역의매매및전세가격의상승폭이크고지속적인상승세를유지하는한편, 안산시의경우전지역에걸쳐재건축사업추진이진행됨에따라전세가격상승폭이지속적으로높은상태를유지 그림 1-18 인천아파트가격변동유형별지역 ( 구 ) 수변화분포 아파트매매가격변동지역 ( 구 ) 변화아파트전세가격변동지역 ( 구 ) 변화 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `15.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 상승지역수안정지역수하락지역수 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `15.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 상승지역수안정지역수하락지역수 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 19

26 그림 1-19 경기아파트가격변동유형별지역 ( 시 ) 수변화분포 아파트매매가격변동지역 ( 시 ) 변화아파트전세가격변동지역 ( 시 ) 변화 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `15.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 상승지역수안정지역수하락지역수 `13.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 `15.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 상승지역수안정지역수하락지역수 주택거래량동향 1) 주택매매거래량 종합 `15 년 11 월말누적주택매매거래량은 11.6 만호로 `14 년매매거래량 (1.5 만건 ) 대비 11% 수준이며, `6 년이후가장높은주택매매거래량을기록할전망 연간 1~11 월누적거래량을비교해보더라도주택매매거래량이많았던 `6 년 94.5 만건보다 16.1 만건높은수준이며, `6 년대비 `15 년수도권주택매매거래량은감소한반면 5 대광역시 및지방권의주택매매거래량이증가하는등비수도권의주택매매거래량증가가두드러짐 그림 1-2 지역별주택매매거래량추이 연간주택매매거래량추이 1~11 월주택매매거래량추이 ( 단위 : 만건 ) `6 `7 `8 `9 `1 `11 `12 `13 `14 ` `6 `7 `8 `9 `1 `11 `12 `13 `14 `15 수도권 5 대광역시지방권 수도권 5 대광역시지방권 2 Korea Appraisal Board

27 PART 1 시장동향 매년 12월의주택매매거래량을보면평균 9.1 만건 (`6~`14 년 ) 으로, `12 월주택매매거래량이평균수준만큼거래가된다면 `15 년예상주택매매거래량은약 만건이고전년대비 19.1% 상승할것으로보임 * `6년 13.8만건, `7년 7.3 만건, `8년 4.만건, `9년 7.5만건, `1년 9.9만건, `11년 1.6만건, `12년 1.8만건, `13년 9.3만건, `14년 9.1만건 주택유형별 `15 년전체주택매매거래중아파트거래비중 (1분기 72.1%, 2분기 67.5%, 3분기 66.3%, 4분기 66.1%) 은소폭감소하였으며, 다세대 / 연립주택의거래비중 (1분기 16.%, 2분기 18.4%, 3분기 18.5%, 4분기 19.2%) 은지속적으로증가 수도권지역의경우 `15 년 4분기아파트매매거래비중 (64.4%) 은전년동기 (7.7%) 에비해감소한반면, 다세대 / 연립과단독주택은각각 26.1%, 9.5% 로전년동기 (21.7%, 7.6%) 대비증가하였고, 비수도권도마찬가지로 `15 년 4분기아파트매매거래비중 (68.%) 은전년동기 (72.%) 에비해감소하였고, 다세대 / 연립과단독주택매매거래비중은각각 11.9%, 2.1% 로전년동기 (1.4%, 17.6%) 대비상승하였음 `15 년주택유형별주택매매거래량의주요변화는 `14 년대비 `15 년주택매매거래량이증가하는가운데아파트의매매거래비중은감소하는반면, 다세대 / 연립및단독주택의매매거래및비 그림 1-21 지역별 / 주택유형별주택매매거래량비중추이 전국수도권비수도권 1% 12.3% 11.6% 12.9% 14.6% 1% 7.5% 6.1% 7.6% 9.5% 1% 15.2% 16.3% 17.6% 2.1% 8% 16.% 15.5% 15.7% 19.2% 8% 25.% 2.7% 21.7% 26.1% 8% 1.6% 11.1% 1.4% 11.9% 6% 6% 6% 4% 71.6% 72.9% 71.4% 66.1% 4% 67.4% 73.2% 7.7% 64.4% 4% 74.2% 72.6% 72.% 68.% 2% 2% 2% % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 아파트다세대 / 연립단독 % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 아파트다세대 / 연립단독 % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 아파트다세대 / 연립단독 주 : `15 년 4 분기는 `15 년 9 월 ~11 월누적거래량임 ( 이하동일 ) 자료 : RTMS 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 21

28 수도권의단독주택매매거래비중이증가하는특징을보임 매매가격대별 `14 년까지전국적으로저가 (2억원이하 ) 주택의거래비중감소와중저가 (2억원초과 4억원이하 ) 주택의증가세가뚜렷하였으나 `15 년에는주택매매금액별로매매거래비중은큰변동없이유지되는모습 주택매매거래량이증가하는가운데거래금액별매매거래비중에큰변화가없는것을볼때, `15 년주택매매거래의특징은자본이득을목적으로하는단기재정거래 (arbitrage) 보다는실수요자들의매매를중심으로주택매매거래가이루어졌다고분석됨 수도권도마찬가지로 `15 년저가주택의거래비중은큰변화없이유지되고있으나, 중저가주택이감소하고고가주택의거래비중이증가하였는데, 이는 `14 년주택가격회복세에이어 `15 년주택가격상승세가유지되고있기때문임 비수도권지역에서는저가주택의매매거래비중이높게유지되고있으며 (`15 년 1분기 69.1%, 2분기 67.9%, 3분기 67.4%, 4분기 66.9%), 수도권과같이중저가주택의거래비중이소폭감소하고고가주택의거래비중은소폭증가하였음 - 비수도권의중저가주택매매거래비중이절대적으로높은수준을차지하고 4억이상주택의거래비중은전체대비약7% 수준으로수도권 ( 약 2% 대 ) 에비해비수도권의주택거래가격은낮은상태를유지 그림 1-22 지역별 / 주택매매가격대별주택매매거래량비중추이 전국수도권비수도권 1% 8% 5.1% 6.8% 8.% 9.6% 24.8% 31.% 31.7% 32.1% 1% 8% 9.5% 11.2% 12.5% 14.% 1% 8% 2.5% 3.1% 4.1% 4.9% 18.4% 22.7% 24.5% 25.3% 6% 6% 35.5% 4.7% 4.% 38.4% 6% 4% 4% 4% 77.3% 72.8% 69.4% 66.9% 2% 66.4% 58.8% 55.8% 52.2% 2% 48.3% 42.4% 4.1% 38.5% 2% % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 억이하 2 억 ~4 억 4 억 ~6 억 6 억 ~ 2 억이하 2 억 ~4 억 4 억 ~6 억 6 억 ~ 2 억이하 2 억 ~4 억 4 억 ~6 억 6 억 ~ 자료 : RTMS 22 Korea Appraisal Board

29 PART 1 시장동향 그림 1-23 지역별 / 매수자연령대별주택매매거래량비중추이 전국수도권비수도권 1% 8% 11.1% 1.8% 12.7% 14.4% 1% 8% 1.9% 1.4% 12.5% 14.9% 1% 8% 11.2% 11.1% 12.8% 13.8% 6% 47.8% 48.1% 51.2% 48.3% 6% 49.% 48.5% 51.4% 49.4% 6% 47.1% 47.7% 51.% 47.2% 4% 4% 4% 2% 37.3% 37.3% 32.4% 29.% 2% 36.8% 37.5% 32.5% 3.% 2% 37.5% 37.1% 32.4% 27.8% % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 대이하 4~5대 6대이상기타 % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 대이하 4~5대 6대이상기타 % 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 2Q 4Q 대이하 4~5대 6대이상기타 자료 : RTMS 연령대별 `14 년 4~5 대연령층의주택매매거래비중이 5% 이상차지하였으나 `15 년이들연령층의비중은 5% 이하로감소하였고 6대이상연령층의거래비중이증가 3대이하의거래비중은수도권의경우 `14 년 4분기 32.5% 에서 `15 년 4분기 3.%, 비수도권은 `14 년 4분기 32.4% 에서 `15 년 4분기 27.8% 로감소하였고, 4~5 대연령층의경우 `14 년주택매매거래비중이상승했던것과달리 `15 년주택매매거래비중이 `14 년주택매매거래비중보다감소 다만, 6대이상의연령층에서는 `14 년에이어 `15 년에도주택매매거래비중이지속적으로증가하고있으며, 수도권은 `14 년 4분기 12.5% 에서 `15 년 4분기 14.9%, 비수도권은 `14 년 4분기 12.8% 에서 `15 년 4분기 13.8% 로상승 2) 주택전월세거래량종합주택전월세거래량의총량은증가하는가운데전세거래량은감소하고월세거래량이증가하고있으며, `15년 (11 월말기준 ) 전월세거래량 (135.4 만건 ) 은전년동기간거래량 (134.9 만건 ) 보다소폭증가 전세거래량감소및월세거래량증가의원인은임대인이전세수익보전을위해전세계약을반전세등의월세계약형태로전환함에따라전세거래량이감소하고, 임차인은부담가능한수 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 23

30 그림 1-24 지역별주택전월세거래량추이 ( 단위 : 만건 ) 전국수도권비수도권 전세 월세 전세 월세 전세 월세 자료 : RTMS 준의전세주택이부족함에따라월세로전환하고있는것으로분석됨 `15 년전세및월세거래량의비중은 55.9%, 44.1% 로 `14 년전세및월세거래량의비중 (59.%, 41.%) 보다전세거래비중이감소하고, 월세거래비중이증가하였음 - `14 년전월세거래량비중은 `13 년 ( 전세비중 6.6%, 월세비중39.4%) 비중에비해소폭변동 (±1.6%p) 하였으나, `15 년전월세거래량비중은 `14 년비중대비 ±3.1%p 변동한것을볼때, `14 년보다 `15 년의전세비중감소및월세비중증가의경향이뚜렷하게나타남 특히수도권의전세비중감소및월세비중증가경향이뚜렷한데, `13 년대비 `14 년의전월세거래량비중변화는 ±1.8%p 였으나, `14 년대비 `15 년은 ±3.8%p 로비중의변동폭이증가함 전세가격대별전세가격상승에따라저가 (1억원이하 ) 및중저가 (1억초과 2억이하 ) 전세거래는감소하고있으며, 고가 (4억원이상 ) 전세거래는소폭증가하는모습 `15 년저가및중저가전세주택의비중은각각 47.3%, 29.2% 로 `14 년 (5.2%, 29.5%) 대비각각 3.%p,.2%p 감소하였으며, 저가전세주택의감소폭이가장큰것으로나타남 수도권지역에서는저가및중저가전세주택의비중은전국수준보다낮은편으로, `15 년의경우각각 4.5%, 29.7% 이며, 비중의감소폭은전국보다높은수준으로 `14 년대비각각 3.2%p,.6%p 로감소 비수도권지역에서는저가전세거래건수가많은수준인데, `15 년저가전세주택의비중은 24 Korea Appraisal Board

31 PART 1 시장동향 그림 1-25 지역별전세가격대별전세거래량추이 ( 단위 : 만건 ) 전국수도권비수도권 억이하 1~2 억 2~4 억 4 억초과 억이하 1~2 억 2~4 억 4 억초과 억이하 1~2 억 2~4 억 4 억초과 자료 : RTMS 62.% 로과반수이상이저가전세의거래건이며중저가의전세거래건 (28.1%) 을포함한 2억이하의전세거래비중은전체전세거래건수의 9.2% 를차지함 연령대별 `15 년 11월기준연령층과상관없이월세의거래비중이증가하는모습이며, 전국적으로 2대이하인연령층은전세보다월세거래건수가많고그격차 ( 전세대비월세거래비율 ) 는지속적으로증가 연도별상대적비교를위해전세대비월세거래비중을산출해보면, 전년대비비중의증가폭이큰연령층은수도권의 2대이하연령층 (`14 년 116%, `15 년 13%) 및 4대연령층 (`14 년 6%, `15 년 74%) 으로나타났는데, 전세에서월세로의전환이빠르게일어나는연령층이 2대이하및 4대연령층으로보여지며, 그뒤를이어 3대연령층이월세로의전환이이루어지고있는것으로분석됨 한편 2대이하인경우는전세보다월세를, 3대는월세보다는전세를, 4대는전세에서월세로전환이가속, 5대이상은전세에서월세로전환속도가소폭증가하는특징을보이는데, 이는소득및축적자산이적은 2대는월세를선택하고, 신혼부부연령층인 3대는안정적인신혼생활유지나부모들의전세자금지원으로다른연령층에비해전세비중이높은편이며, 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 25

32 표 1-9 지역및임차인연령대별전월세거래건수차이 지역전국수도권비수도권 연도 2대이하 3대 4대 5대이상 전세 월세 월세 / 전세 (%) 전세 월세 월세 / 전세 (%) 전세 월세 월세 / 전세 (%) 전세 월세 ( 단위 : 만건 ) 월세 / 전세 (%) ` ` ` ` ` ` ` ` ` ` ` ` 자료 : RTMS 4 대연령층은자녀증가등가구원수의증가에따라보다넓은주택으로이주하게되는데, 추가전세금을조달하지못하거나전세물량이감소함에따라월세를선택할수밖에없어전세에서월세로의전환이가속화되는것으로분석됨 주택공급시장동향 1) 신규주택공급동향종합 `14 년주택매매가격의회복세및 `15 년상승세와주택매매거래량증가및각종규제완화에따라사업시기를미루었던건설사들이앞다투어사업을추진하였으며, 그에따라인허가 착공 분양실적등이증가하였고 `1 년이후최대실적을기록 ( 인허가 ) `15 년인허가실적은 `14 년인허가실적을크게상회하는수준으로증가하고있는가운데, `17 년이후과잉공급우려로 `16 년인허가실적의조정이이루어질것으로보임 ( 분양및착공 ) 인허가실적증가에따라착공및분양물량이크게증가하였고, 금융위기이후수도권을중심으로지연되었던주택사업들이추진됨에따라분양및착공물량이증가 ( 준공 ) 인천지역의준공물량은장기평균에미치지못하고있으나수도권지역의전체준공물량은장기평균수준을유지하고있으며, 특히경기지역은분양및착공실적증가에따라향후준공실적이집중되어경기지역의준공물량은지속증가할것으로전망됨 26 Korea Appraisal Board

33 PART 1 시장동향 그림 1-26 전국주택공급추이 ( 단위 : 만 ( 동 ) 호 ) `11 `12 `13 `14 `15 `11 `12 `13 `14 `15 `11 `12 `13 `14 `15 `11 `12 `13 `14 `15 `11 `12 `13 `14 `15 인허가착공분양준공미분양수도권비수도권 주 : `15 년각실적은 11 월누계값 ( 미분양제외 ) 자료 : 국토교통부 ( 미분양 ) `15 년 1 월까지미분양물량은꾸준히감소하여전반적으로양호한수준이었으나, 경 기도를중심으로인허가물량및분양물량이집중되어경기일부지역에서미분양물량이증가하여 `15 년 11월전국미분양물량은전월대비 54.3% 증가 인허가 `15년 11월까지전국인허가실적은 66.7만호로전년동기간대비 (`14 년 11월누계 : 44.6만호 ) 49.6% 증가 `15 년 11월, 수도권 (35.5 만호 ) 은 43.9%, 5대광역시 (8.2 만호 ) 42.7%, 지방도 (23. 만호 ) 22.9% 증가하면서수도권의인허가물량이전국인허가물량을견인한것으로나타났으며, - 인천 (2.6 만호 ) 과경기 (24. 만호 ) 가각각 133.9%, 87.3% 증가 ( 공급주체별 ) `15 년 11월부문별인허가실적은민간부문 (62.3 만호 ) 이 5.5%, 공공부문 (4.4 만호 ) 이 37.2% 증가하여민간부문의인허가물량증가율이높고, ( 규모별 ) 전국적으로 (5 대광역시의 4m2이하규모의감소를제외하고 ) 모든규모주택의인허가물량이증가하였고 85m2 ~135 m2규모에서 5대광역시가 34.6% 의증가율을보이며모든규모별증가율중가장높은수치를보임 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 27

34 분양 `15 년 11월까지전국분양현황은 49.4만호로전년동기간대비 (`14 년 11월누계 : 33.1 만호 ) 49.1% 증가 수도권 (26.2 만호 ) 은 111.7%, 지방 (16.7 만호 ) 32.7% 증가, 5대광역시 (6.4 만호 ) 는 21.% 감소 - 수도권에서인천 (2.7 만호 ) 과경기 (19.2 만호 ) 가각각 253.7%, 129.8% 증가 ( 유형별 ) `15 년 1 월전국분양주택은전년동기간대비 48.6%, 임대주택은 37.7% 증가 ( 규모별 ) 수도권은 6m2 ~85 m2규모가전년동기간대비 147.2% 증가하여가장큰증가율을기록하였고, 4m2이하규모가 87.1% 증가하였음. 전국적으로 6m2 ~85 m2, 4m2이하, 4m2 ~6 m2규모에서각각 61.7%, 55.2%, 32.2% 순으로증가 착공 `15 년 11월까지전국주택착공실적은 63.4만호로전년동기간대비 (`14 년 1월누계 : 5.8만호 ) 42.% 증가 수도권 (34. 만호 ) 9.1%, 지방도 (21.8 만호 ) 14.8% 증가, 5대광역시 (7.6 만호 ) 2.2% 감소 - 인천 (2.6 만호 ) 과경기 (23. 만호 ) 는각각전년동기간대비 155.6%, 12.3% 를기록 ( 공급주체별 ) `15 년 11월전국착공실적은민간부분 (64.1 만호 ) 에서전년동기간대비 63.6% 증가, 공공부문 (4.8 만호 ) 은 12.4% 감소 ( 규모별 ) 수도권의 85m2 ~135 m2규모가전년동기간대비 117.9% 증가한가운데, 전국적으로 61.% 증가하여중대형규모의착공실적이가장큰증가율을기록 준공 `15 년 11월까지전국의주택준공실적은 39.3만호로전년동기간대비 (`14 년 11월누계 : 39.9 만호 ) 1.6% 감소 수도권 (17.6 만호 ).1%, 지방도 (15.4 만호 ) 4.% 증가하였으나 5대광역시 (6.3 만호 ) 는 17.1% 감소하면서전국준공물량은전년동기간대비 1.6% 감소 - 대구 (1.6 만호 ) 는 59.9% 의증가율을기록하였으나서울, 인천, 부산, 광주, 대전, 울산은감소 `15 년 11월전국준공실적은민간부분 (33.1 만호 ) 이 7.4% 증가, 공공부문 (6.2 만호 ) 이 32.% 감소함 ( 규모별 ) 4m2이하규모에서전지역감소하여전국적으로 32.% 감소하였으나 8m2 ~135 m2, 135 m2이상규모는수도권, 5대광역시, 지방도모두상승하며각각전국전년동기간대비 38.3%, 12.% 증가 28 Korea Appraisal Board

35 PART 1 시장동향 표 1-1 주요권역별주택공급추이 구분인허가분양착공준공 /4 2/4 3/4 11월 4/4 계 1/4 2/4 3/4 누계 11 월누계 (%) ( 단위 : 천호 ) 장기평균대비 전국 (49.6) 1.44 수도권 (75.5) 대광역시 (87.3) 1.2 지방도 (22.9) 1.32 전국 (49.1) 1.48 수도권 (111.7) 대광역시 (-21.) 1.9 지방도 (32.7) 1.58 전국 (42.) 1.43 수도권 (9.1) 대광역시 (-2.2) 1.23 지방도 (14.8) 1.48 전국 (-1.6) 1.11 수도권 (.1) 대광역시 (-17.1) 1.11 지방도 (4.) 1.48 주 : 장기평균은 `11년 ~`15 년각년도 11 월누계평균, 괄호안은전년동기간대비변화율자료 : 국토교통부 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 29

36 표 1-11 수도권및대도시지역별주택공급추이 ( 단위 : 천호 ) 인허가실적 분양실적 장기 장기구분 3/4, 3/4, 평균 3/4, 3/4, 평균 1/4 2/4 4/4 계 1/4 2/4 1/4 2/4 4/4 계 1/4 2/4 11월 11월대비 11월 11월대비 서울 (43.9) (32.4) 1.53 인천 (133.9) (253.7) 2.2 경기 (87.3) (129.8) 2.35 부산 (91.4) (-28.2) 1.13 대구 (1.2) (-43.3).1 광주 (52.8) (-37.4).76 대전 (64.7) (32.7) 1.18 울산 (8.2) (81.9) 1.5 구분 착공실적 준공실적 서울 (52.9) (-16.) 1.8 인천 (155.6) (-165).79 경기 (12.3) (16.3) 1.26 부산 (8.1) (-21.9).93 대구 (-34.4) (59.9) 1.8 광주 (-37.4) (-42.7).91 대전 (53.) (43.).83 울산 (79.4) (-13.) 1.35 주 1) 1~11 월누계기준 2) 장기평균은 `11년 ~`14 년각년도 11 월누계평균, 괄호안은전년동기간대비변화율자료 : 국토교통부 3 Korea Appraisal Board

37 PART 1 시장동향 2) 주택미분양동향미분양 `15년 11월전국미분양주택수는 4.9만호로전년동월대비 (`14 년 11월 : 3.9만호 ) 25.2% 증가 5대광역시 (.29 만호 ) 는 28.4% 감소, 수도권 (2.66 만호, 34.4%) 및지방도 (2.2 만호, 11.5%) 는미분양주택이증가 - 수도권은서울 (.2 만호 ) 이전년동월대비 84.2% 감소하였으나인천 (.45만호 ) 과경기 (2.1 만호 ) 가각각 21.9%, 5.% 증가, 5대광역시는광주, 대전, 울산각각 73.3%, 59.5%, 18.9% 증가 ( 규모별 ) 6m2 ~85 m2규모에서전년동월대비수도권이 138.4% 증가하였고, 85m2이상규모의미분양물량은수도권, 5대광역시, 지방도모두감소 - 지방도의 6m2이하규모는전년동월대비 23.8% 증가하여가장높은증가율을기록 표 1-12 미분양추이 ( 단위 : 천호 ) 구분 1/4 2/4 3/4 11월 4/4 1/4 2/4 3/4 11월 (%) 전국 (25.2) 수도권 (34.4) 서울 (-84.2) 인천 (21.9) 경기 (5.) 5대광역시 (-28.4) 부산 (-28.4) 대구 (-79.4) 광주 (73.3) 대전 (59.5) 울산 (18.9) 지방도 (27.6) 주 : 괄호안은전년동월대비변화율자료 : 국토교통부 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 31

38 공사완료후미분양 `15 년 11월전국공사완료후미분양현황은 1.5 만호로전년동월대비 (`14 년 11월 : 1.65 만호 ) 36.4% 감소 5대광역시 (.1 만호, -21.%), 수도권 (.66 만호, -35.6%), 지방도 (.28 만호, -42.1%) 모두감소, 수도권은서울, 경기, 인천순으로각각 49.4%, 41.6%, 14.6% 감소하였으며, 5대광역시는부산 19.7%, 광주 62.2% 증가하였고, 대구는 9월, 1 월모두공사완료후미분양물량은없음 표 1-13 공사완료후미분양추이 ( 단위 : 천호 ) 구분 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 11월 11월 (%) 전국 (-36.4) 수도권 (-35.6) 서울 (-49.4) 인천 (-14.6) 경기 (-41.6) 5대광역시 (-21.) 부산 (19.7) 대구 광주 (62.2) 대전 (-58.1) 울산 (-42.3) 지방도 (-42.1) 주 : 괄호안은전년동월대비변화율자료 : 국토교통부 32 Korea Appraisal Board

39 PART 1 시장동향 토지시장 이석희연구원 전국동향 지가동향금융위기이후의지가지수는 21 년중반을제외하고, 지속적으로상승하고있으 나, 실질지가지수는금융위기수준으로회복하지못함 `9 년 3월 로최저점을기록했던지가지수는 `1 년중반다소하락하였으나, 이후지속적으로상승하고있고, 상승세속에서도 `12 년하반기와, `13 년중반기한때보합국면 * 을보였으나, 지가는지속적으로상승하여, `15 년 11월 을기록 (214.11=1) * `11년 ~`13 년월평균지가변동률은.9%, `14년 ~`15 년월평균지가변동률은.177% 를나타내며, 보합국면인 `12.8~`13.1 월평균지가변동률.49% `13.7~9 월평균지가변동률.32% 기록 소비자물자지수를고려한실질지가의경우 `9 년 1월이후전반적으로지속적감소세를나타내면서 `11 년 8월최저점인 를기록하였으나 (214.11=1), 이후 `12년대부터 `14 년대까지보합세를보였고, `15년부터지속적인상승세를보이고있으면서 `15년 11월 11.3까지반등하였으나, 아직 `9년수준을회복하지못하고있음 (214.11=1) 그림 1-27 지가지수및지가변동률 ( 지가지수 : =1) 지가변동률 지가지수 자료 : 국토교통부 ( 단위 : %) 그림 1-28 지가지수및실질지가지수 95 ( 지가지수 : =1) ( 실질지가지수 : =1) 자료 : 국토교통부 실질지가지수 지가지수 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 33

40 거래량동향토지거래량 ( 필지 ) 은 29년이후로전반적인상승추세를보이고있으며, 21 년이후로는지방대도시중심으로, 212 년이후로는수도권중심으로거래증대 토지거래량은필지기준으로 `9 년까지하락하였으나, `1 년부터완만하게상승하면서, `15 년 4월에금융위기이후역대최대 (29.2 만여건 ) 거래가이루어지고있고, 면적기준으로금융위기이후지속적으로하락하고있으며, `9 년이후보합세유지 거래필지당토지면적은 `6 년 3월 1,573 m2에서 `15 년 11월 669 m2로지속적으로감소 필지기준수도권의거래비율은 `6~7 년에 5% 내외였으나, 금융위기이후 `9 년하반기부터거래비율이 4% 대에서 3% 대로급감하였고, `13 년부터점차회복하여 `15 년에는 4% 대유지 * 반대로지방은금융위기이후로거래비율이증가하여지방도지역은 `1 년부터 5% 수준, 지방대도시는 `11 년부터 2% 수준을보였으나, `15 년에거래비율감소 면적기준거래비율은지방도지역비율이전국의 8% 수준을지속적으로유지 그림 1-29 토지거래량 (3 개월이동평균 ) 그림 1-3 거래필지당면적 4, 3, 2, 1, 토지거래량 ( 필지 : 건 ) 토지거래량 ( 면적 : 천m2 ) 자료 : 국토교통부 ( m2 ) 1,8 1, 자료 : 국토교통부 그림 1-31 지역별거래량비율 ( 필지 ) 1% 8% 6% 4% 2% % 수도권지방대도시지방도지역자료 : 국토교통부 그림 1-32 지역별거래량비율 ( 면적 ) 1% 8% 6% 4% 2% % 수도권지방대도시지방도지역자료 : 국토교통부 34 Korea Appraisal Board

41 PART 1 시장동향 지역별지가동향 1) 지가지수동향 전국지가동향전국적으로최근 3 년간지가변동률은세종을제외한모든지역에서지가상승 폭이점차증대 지가는수도권에비해비수도권중심으로높은상승률을보이고있으며, 특히지방도지역에비해지방대도시중심으로지가가상승하고있는것으로나타남 * 수도권은 1.6%( 경기 )~2.4%( 서울 ) 대를나타내고있으나, 지방도지역은 1.3%( 충남 )~5.4%( 제주 ) 대, 지방대도시 ( 세종제외 ) 는 2.2%( 울산 )~3.7%( 대구 ) 대기록 가장높은지가상승률을보이던세종은 5.5%, 4.5%, 4.% 로지가상승률이지속적으로하락하고있으나, 여전히높은수준이며, 제주는최근지가상승률이가장높은수준으로써, 세종에비해더욱높은상승률 (5.4%) 을기록하고있음 세종과제주를제외한지역에서는대구가 213 년 (1.7%), 214 년 (3.1%), 215 년 (3.7%) 모두지가상승률이가장높게나타남 그림 1-33 지역별지가변동률 5.5% 4% 2% 2.7% 2.4% 2.% 2.1% 1.1% 1.2% 3.7% 3.1% 2.7% 2.3% 1.6% 1.7% 2.6% 2.7% 2.2% 1.8% 1.8% 1.8% 1.3% 1.3% 1.4%.9%.7% 1.% 4.5% 4.% % 전국서울부산대구인천광주대전울산세종 213년 214년 215년 5.4% 4% 3.7% 2% 1.6% 1.2%.9% 2.4% 1.8% 1.7% 1.7% 1.3% 1.% 2.5% 2.4% 2.3% 2.% 1.4% 1.6% 1.8% 2.% 2.% 1.3% 1.5% 1.5% 1.4%.8% 1.% 1.% % 경기강원충북충남전북전남경북경남제주 213년 214년 215년 주 : 215 년은 11 월누계기준자료 : 국토교통부 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 35

42 2) 용도지역별변화율동향 용도지역용도지역별지가상승률은지속적으로높아지고있으며, 주거지역상승률이가장 높음 [ 용도지역구분과동향분석 ] 용도지역은도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로구분되고있으며, 도시지역은다시주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역으로구분되고, 관리지역은계획관리지역, 생산녹지지역, 자연환경보전지역으로구분됨 본절에서는도시지역 ( 주거 상업 공업 녹지 ) 과도시지역에준하여관리되고있는계획관리지역을대상으로지가지수동향을분석함 전국의최근 3년간주거지역지가지수는지속적으로상승하였으며, `15 년 (11 월까지 ) 에는 1.7% 상승하여, 주요용도지역중가장높은상승을기록함 상업지역은 `15 년 (11 월까지 ).7% 상승하여용도지역중가장낮은상승을보이고있고, 이는수도권 (.4%) 에기인하는것으로나타나며, 공업지역은수도권, 지방, 대도시가서로유사하고, 전국적으로 `15 년 (11 월까지 ).9% 상승 녹지지역은 `15 년 (11 월까지 ).8% 상승하여상대적으로낮은상승을보이고있고, 이는수도권 (.3%) 에기인하는것으로나타나며, 계획관리지역는 `15 년 (11 월까지 ) 1.% 상승하였고, 대도시인서울, 부산, 대구에는지정된지역이없는것으로나타남 표 1-14 지역별 용도지역별지가변동률 구분 주거지역상업지역공업지역녹지지역계획관리지역 `13 `14 `15 `13 `14 `15 `13 `14 `15 `13 `14 `15 `13 `14 `15 전국.1% 1.6% 1.5%.%.7%.7%.% 1.%.9% -.2%.5%.8%.4% 1.2% 1.% 수도권 -.1% 1.5% 1.3%.2%.7%.4%.% 1.% 1.% -.4%.1%.3%.3%.8%.7% 지방.4% 1.7% 1.9% -.3%.6% 1.5%.1% 1.1%.8%.1% 1.1% 1.4%.6% 1.6% 1.3% 대도시.% 1.9% 1.7%.4% 1.% 1.%.% 1.2% 1.1% -.2%.8% 1.1% 1.6% 1.8% 1.% 주 : 215 년은 11 월누계기준 자료 : 국토교통부 36 Korea Appraisal Board

43 PART 1 시장동향 시도별지역별 215 년지가상승률은제주, 세종, 대구가매우높게나타남 주거지역은제주 (4.7%), 대구 (2.9%), 전남 (2.5%), 강원 (2.1%), 대전 (2.%), 경북 (1.8%), 부산 (1.8%) 등순이고, 충남 (1.%) 과경기 (.8%) 의상승률이가장낮으며, 상업지역은세종 (9.%), 제주 (3.%), 부산 (2.3%), 전남 (1.9%), 대구 (1.8%), 전북 (1.1%), 경남 (1.%) 등순이고, 경기 (.1%) 와충남 (.4%) 은실질지가가하락함 공업지역은대구 (2.6%), 대전 (1.5%), 광주 (1.3%), 충북 (1.1%), 인천 (1.1%), 제주 (1.1%) 등순으로높고, 전남 (.1%) 은유일하게하락하였고, 녹지지역은제주 (4.2%), 세종 (2.9%), 대구 (2.5%), 전남 (2.1%), 광주 (1.9%) 등순으로높고, 인천 (.2%) 과충남 (.2%) 의상승률이가장낮음 계획관리지역은제주 (5.5%), 세종 (2.8%), 경북 (1.5%), 강원 (1.4%) 등순으로높고, 충남 (.3%) 과인천 (.1%) 의상승률이가장낮음 표 1-15 시도별 용도지역별지가변동률 구분 주거지역상업지역공업지역녹지지역계획관리지역 `13 `14 `15 `13 `14 `15 `13 `14 `15 `13 `14 `15 `13 `14 `15 전국.1% 1.6% 1.5%.%.7%.7%.% 1.%.9% -.2%.5%.8%.4% 1.2% 1.% 서울 -.1% 2.1% 1.7%.7% 1.2%.6% -.4%.9% 1.%.3%.2%.2% 부산.5% 1.6% 1.8%.6% 1.4% 2.3% -.2% 1.2%.8%.6% 1.% 1.8% 대구.6% 2.5% 2.9% -.2% 1.% 1.8% 1.5% 3.7% 2.6%.6% 2.% 2.5% 인천.2%.5% 1.2% -.3%.5%.4%.1% 1.2% 1.1% -1.8%.1%.2% -1.2%.4% -.1% 광주 -.3%.6% 1.7% -1.2% -.4%.7%.2%.9% 1.3% -.1%.6% 1.9% -.9% -.4% 1.1% 대전.1% 1.1% 2.% -.8%.%.9%.4% 1.1% 1.5% -.5% 1.5% 1.7% -.8% -.9%.8% 울산.4% 2.% 1.7% 1.8%.% 1.1% -.2%.1%.3% -.5%.4%.8% -.5% -.1% 1.4% 세종 3.9% 2.3% 1.1%.8%.5% 9.%.8% -.3%.3% 3.3% 6.5% 2.9% 8.4% 5.2% 2.8% 경기 -.1%.7%.8% -.8% -.4% -.1%.1%.9%.9% -.4%.1%.4%.4%.9%.7% 강원.4% 1.3% 2.1% -1.% -.1%.8% -.8% -.4%.3%.4% 1.4% 1.5%.8% 1.7% 1.4% 충북.3% 1.4% 1.3% -1.% -.4%.2% -.2%.7% 1.1% -.3%.4%.5%.4% 1.9% 1.% 충남.1% 1.8% 1.% -.9% -.4% -.4%.2%.7%.2% -.9% -.1%.2%.%.6%.3% 전북.1% 1.1% 1.6% -1.6% -.1% 1.1% -.3%.1%.2%.4% 1.% 1.%.1% 1.%.7% 전남.1% 1.5% 2.5% -1.%.6% 1.9% -1.%.5% -.1%.4%.9% 2.1%.1% 1.1% 1.2% 경북.6% 2.4% 1.8% -.3%.8%.8%.5% 1.5% 1.%.2%.7% 1.1%.7% 2.1% 1.5% 경남.7% 1.5% 1.3% -.1% 1.3% 1.%.1%.9%.7%.6%.8%.7%.3% 1.5% 1.2% 제주 -.2% 3.1% 4.7% -.6%.7% 3.% -1.1%.8% 1.1%.5% 3.1% 4.2% 1.1% 4.% 5.5% 주 : 215 년은 11 월누계기준 자료 : 국토교통부 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 37

44 대구대구의주거 상업 녹지지역지가상승률은대도시중에서가장높은수준 대구의주거지역지가상승률은 `13 년.6%, `14 년 2.5%, `15 년 2.9% 로전기간에서대도시 * 중가장높은지가상승률을기록하고있고, `15 년의경우제주 (4.7%) 다음으로높고, 세종 (1.1%) 보다높음 * 대구를제외한대도시주거지역의지가상승률은 `13년.3%( 광주 )~.5%( 부산 ), `14년.5%( 인천 )~2.1%( 서울 ), `15년 1.2%( 인천 )~2.%( 대전 ) 의분포기록 상업지역지가상승률은 1.8% 로대도시중에두번째로높고, 전국에서는세종 (9.%), 제주 (3.%), 부산 (2.3%), 전남 (1.9%) 다음순이며, 공업지역지가상승률은 2.6% 로 `14 년 (3.7%) 에비해상승폭이다소감소하였으나, `13 년 (1.5%) 이후계속하여전국 * 에서가장높은수준이고, * 대구를제외한전국의공업지역지가상승률은 `13년 1.1%( 제주 )~.8%( 세종 ), `14년.4%( 강원 )~1.5%( 경북 ), `15년.1%( 전남 )~1.5%( 대전 ) 의분포기록 녹지지역지가상승률은 2.5% 로제주 (4.2%), 세종 (2.9%) 다음인전국 3위수준 세종세종은전반적으로지가지수상승폭이하락하고있으나, 215 년 (11 월까지 ) 상업지역의지가는급격히상승 `13 년지수상승폭은타지역에비해매우높은수준으로써, 주거지역은 3.9%, 계획관리지역은 8.4% 로나타났으나, `15 년 (11 월까지 ) 은주거지역 1.1%, 계획관리지역 2.8%, 녹지지역 2.9% 로다소상승폭둔화 상업지역의경우 `13 년.8% 에서 `14 년.5% 로하락하였으나, `15 년 (11 월까지 ) 에는 9.% 급등하여, 주요용도지역중상업지역만유일하게급등 타지역 * 에비해세종시계획관리지역의실질지가상승률은 8.4%, 5.2%, 2.8% 로매우높은수준이며, 이는세종시의대규모정책적개발에따라도시근교지역역시민간에의한개발압력이높기때문인것으로판단됨 * 세종과제주를제외한 `13년가장높은지가상승률은.8%( 강원 ), `14년가장높은상승률은 2.1%( 경북 ), `15년 (11월까지 ) 가장높은상승률은 1.5%( 경북 ) 으로나타남 세종시공업지역의지가변동률은.8%,.3%,.3% 로주요용도지역중가장안정적인변동률을보여줌 전체적으로세종시의지가상승률은여전히전국에서가장높은수준이지만, 현재개발호재에따른지가상승기대분이상당부분지가에반영되면서 `15 년현재상승폭둔화 38 Korea Appraisal Board

45 PART 1 시장동향 제주제주의 215년 (11월까지 ) 지가변동률은공업지역을제외한모든주요용도지역에서가장높은수준 `13 년제주는주거지역.2%, 상업지역.6%, 공업지역 1.1% 하락으로전국에서유일하게주요 3개용도지역실질지가가모두하락하였으나, `15 년 (11 월까지 ) 은주거지역 4.7%, 상업지역 3.%, 녹지지역 4.2%, 계획관리지역 5.5% 로대부분의용도지역의지가가크게상승하였고, 상업지역 (3.%, 2위 ) 과공업지역 (1.1%, 5위 ) 을제외한모든용도지역의지가상승률이전국 1위기록 제주공업지역의지가변동률은 1.1%,.8%, 1.1% 로주요용도지역중가장안정적인변동률을보여줌 전체적으로제주지역은 `14 년부터용도지역구분없이모든용도지역에서개발압력 * 이상승하면서 2년째급격한지가상승이이루어지고있음 * 외국인의제주지역투자, 내국인의영어교육마을과혁신도시에의한투자및이주등에의한지속적인개발압력과, `15년제주제2공항건설추진결정 (` ) 으로인한영향 * `13년 1월 ~`15년 1월의월별지가변동률은평균.246%, 최대.51%(`15년 1월 ), 최소.59%(`13년 7월 ) 이었으나, 제2공항건설추진이발표된 `15년 11월 1.972% 를기록 수도권 215 년수도권지가변동률은모든용도지역에서가장낮은수준을보이고있으나, 공업지역의지가변동률은전국대비높은수준 `15 년 (11 월까지 ) 주거지역지가변동률은서울 1.7%, 인천 1.2%, 경기.8% 로, 경기는가장낮은상승률을나타내고있으며, 상업지역지가변동률은서울.6%, 인천.4%, 경기.1% 로, 경기는충남 (.4%) 과더불어지가가하락 공업지역지가변동률은서울 1.%, 인천 1.1%, 경기.9 로, 세지역모두전국평균 (.9%) 보다높으며, 녹지지역지가변동률은서울.2%, 인천.1%, 경기.1% 로충남 (.2%) 과함께전국에서가장낮은상승률을보이고있고, 계획관리지역지가변동률은인천.1%, 경기.7% 로, 가장낮은상승률을보이고있음 전체적으로수도권은행복도시, 혁신도시, 기업도시등의개발호재가많은비수도권에비해상대적으로개발압력이낮고, 인구유출이되면서지가상승률이낮음 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 39

46 그림 1-34 주요지역용도지역별지가변동률 전국 주거지역 4.% 1.5% 2.% 서울 주거지역 4.% 2.% 계획관리지역.% 1.% -2.%.7% 상업지역 계획관리지역.% -2.% 상업지역.8%.9% 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 부산 주거지역 4.% 대구 주거지역 4.% 2.% 2.% 계획관리지역.% 상업지역 계획관리지역.% 상업지역 -2.% -2.% 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 인천 주거지역 4.% 광주 주거지역 4.% 2.% 2.% 계획관리지역.% 상업지역 계획관리지역.% 상업지역 -2.% -2.% 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 대전 주거지역 4.% 울산 주거지역 4.% 2.% 2.% 계획관리지역.% 상업지역 계획관리지역.% 상업지역 -2.% -2.% 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 세종 계획관리지역 주거지역 1.% 8.% 6.% 4.% 2.%.% -2.% 상업지역 제주 계획관리지역 주거지역 6.% 4.% 2.%.% -2.% 상업지역 녹지지역 공업지역 녹지지역 공업지역 213 년 214 년 215 년 주 : 215 년은 11 월누계기준자료 : 국토교통부 4 Korea Appraisal Board

47 PART 1 시장동향 3) 지역별토지거래량동향 5) 토지거래량토지거래량은수도권과대도시중심으로거래활발함 수도권의토지거래량은 212 년이후지속적으로상승하면서 `15 년 (11 월까지 ) 11 만필지가거래되고있으나, 지방은 `15 년에다소감소하여 `15 년 (11 월까지 ) 에 만필지가거래되고있으며, 서울의거래량은 `12 년부터증가하였으나, `15 년거래량이큰폭으로상승하여 `15 년 (11 월까지 ) 32.8 만필지가거래 지방대도시의거래량은 `13 년과 `14 년에급증하였으나, `15 년거래량증가폭은둔화하여 61.9 만필지가거래되고있으며, 지방도지역의 `15 년거래량은다소감소하였으나, `1 년이후안정적인모습 세종의거래량은지속적으로급증하고있는추세로, `12 년 9천필지수준에서 `15 년 (11 월까지 ) 4.3 만필지수준으로증가하였고, 제주역시지속적으로증가하여 `1 년 3.1 만필지수준에서 `15 년 (11 월까지 ) 6.5 만필지수준으로증가 그림 1-35 지역별연간토지거래량 1,716 천2, 1,392 1,713 필8 지1,374 지1, , 수도권지방 , 천필 서울 경기 ,24 천1,5 1,183 필8 지1,29 1, 지방대도시지방도지역 천필 지주 : 215 년은 11 월누계기준 9.7 세종 제주 자료 : 국토교통부 5) 토지거래량은필지기준으로분석함. 필지단위가면적단위보다실생활및부동산시장상황을잘반영하고있기때문임 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 41

48 순수토지순수토지거래량은전국적으로큰변화가없으나, 수도권, 대도시, 제주의거래가비교적활발함 수도권의순수토지거래량은 `13 년이후모든시도에서크게증가하고있음. 서울의거래량은 `13 년 1.7 만필지에서 `15 년 (11 월까지 ) 1.6 만필지로, 경기는 `13 년 16. 만필지에서 `15 년 (11 월까지 ) 18.9 만필지로크게증가함 지방의순수토지거래량은도지역보다대도시중심으로증가하고있음. 대도시의거래량은 `12 년 7.8 만필지에서 `15 년 (11 월까지 ) 9.7 만필지로지속적으로증가하는데반해, 도지역의거래량은 `12 년 6.4 만필지에서 `15 년 (11 월까지 ) 7. 만필지로큰차이가없음 세종의순수토지거래량은 `12 년 2,8여필지에서 `13 년 7,5 여필지로급증한이후 `15 년 (11 월까지 ) 5,7 여필지로지속적으로감소하고있으며, 제주의순수토지거래량은 `1 년 1.8 만필지에서 `15 년 (11 월까지 ) 4.3 만필지로 `1 년이후지속적으로거래량이증가한유일한시도임 * 지가가급등한 `14 년부터순수토지거래량역시급등하여 `13년 27,54 필지에서 `14 년 39,817 필지, `15 년 (11 월까지 ) 43,291 필지로급등 그림 1-36 지역별연간순수토지거래량 지 , 필 지12.9 필지12 14 지방천경기천 필수도권천지 필필7.5 5 필지 지 지 지방도지역천세종천제주천필서울천필지방대도시천지 주 : 215 년은 11 월누계기준 자료 : 국토교통부 42 Korea Appraisal Board

49 신경주역PART 1 시장동향 주요정책사업관련동향 1) KTX 역세권주요 KTX 역세권 215 년주요 KTX 역세권지가는대구 경북지역을중심으로크게상승하였으며, 신설된호남선중에서는광주송정역만모 ( 母 ) 도시에비해지가상승률높음 주요 KTX 역세권중에대구 경북지역에있는신경주역 (8.%), 동대구역 (4.4%), 김천구미역 (3.2%) 의지가상승률이전국에서가장높게나타났으며, 해당지역지가상승률역시타지역에비해상대적으로높은수준 오송역 (1.6%p), 김천구미역 (.9%p), 신경주역 (5.6%p), 광주송정역 (1.%p) 은모 ( 母 ) 도시에비해역세권의지가상승률이현격히높은지역으로, 특히신경주역은경주역통합기대감 *, 광주송정역 ** 의 KTX 정차로인해지가가크게상승한것으로나타나며, * KTX 포항선개통 (`14.4.2) 으로인해동해남부선이설 ( 신경주역통과 ) 절차및논의가본격화되면서경주시내와이격된신경주역의효용성제고기대 ** KTX 전용호남선 (`14.4.2) 이개통함에따라광주지역 KTX는광주송정역정차 서울역 (1.2%p), 광명역 (.8%p), 대전역 (2.5%p), 용산역 (1.5%p), 익산역 (.8%p), 정읍역 (.9%p) 은모 ( 母 ) 도시에비해역세권의지가상승률이현격히낮은지역이며, 대전역의경우지가변동이거의없음 그림 년주요 KTX 역세권과모 ( 母 ) 도시의지가변동률 8.% 6% 4.4% 3.4% 3.2% 3.7% 2.4% 2.7% 3% 1.9% 2.3% 1.2% 1.1% 1.2% 1.8%.9%.2% % 서광명역천안아산역오송역대전역김천구미역동대구역울역3.6% 2.4% 2.6% 2.7% 2.4% 2.1% 2.6% 1.6% 1.2%.9%.8% 부산역용산역익산역정읍역광주송정역경부선호남선 KTX 역세권모도시주 1) KTX 역세권 ( 반경 1,m) 내표본지를대상으로지가변동률을산출함 2) 표본수가적은역세권은제외함 3) 천안아산역의모도시는아산시, 김천구미역의모도시는김천시로함 4) 11 월누계기준임자료 : 한국감정원 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 43

50 기존철로 KTX 역세권기존철로를활용하는일반 KTX 역세권의지가변동률은모 ( 母 ) 도시와큰차이가없으며, 기존호남선경유지역은지가상승률이모 ( 母 ) 도시에비해낮음 호남선 KTX 전용선신설에따라 KTX 활용도가낮아진일반역인계룡역 (.8%), 전주역 (1.2%), 목포역 (.2%) 등은지가상승이매우낮은수준을보이고있으며, 전주와나주는모 ( 母 ) 도시의지가상승이역세권에비해현격히높은것으로나타나며, 나주시의경우혁신도시개발에의해모도시의지가상승이높지만나주역은혁신도시와이격되어있어개발호재의영향을덜받은것으로판단됨 서대전역 (1.4%p), 창원중앙역 (1.3%p), 남원역 (2.5%p) 은역세권지가상승이모 ( 母 ) 도시에비해 1%p 이상높게나타남 * 창원중앙역은 29만 9천여m2의유통 물류 상업 공공업무지구로개발될창원중앙역세권개발에대한기대감반영되었고, 남원역은남원역개발기대감반영 그림 년일반 KTX 역세권과모 ( 母 ) 도시의지가변동률 4% 2.5% 2.4% 2% % 영등포역4.1% 2.7% 서대전역1.3%.3% 수원역3.2% 2.1% 2.4% 1.5% 1.9% 1.9% 1.9% 2.3% 1.4%.7% 행신역창원역창원중앙역마산역진주역.9%.9% 밀양역2.7% 2.1% 구포역수도권부산경남권 4% 2.% 2% 1.2%.8%.9% % 논계룡역산역1.2% 전주역2.9% 4.1% 1.6% 남원역1.1%.2% 목포역2.8% 2.8% 2.8% 2.2% 1.1% 1.4% 1.7% 여수엑스포역여천역순천역5.1% 나주역3.4% 2.5% 곡성역충청권호남권 KTX 역세권모도시주 1) KTX 역세권 ( 반경 1,m) 내표본지를대상으로지가변동률을산출함 2) 표본수가적은역세권은제외함 3) 11 월누계기준임자료 : 한국감정원 44 Korea Appraisal Board

51 PART 1 시장동향 2) 혁신도시혁신도시동향대도시혁신도시지가상승은모 ( 母 ) 도시에비해낮은데반해중소도시혁신도시지가상승은모 ( 母 ) 도시에비해높음 부산과대구의혁신도시지가는각각 2.7%, 2.6% 상승하여모도시실질지가상승률 (2.7%, 3.7%) 에비해낮은실정이며, 이는혁신도시로이전하는기업들이대부분들어서고주거환경이조성됨에따라지가상승률이둔화된것으로판단됨 울산은대도시중에유일하게혁신도시지가상승률이울산전체지가상승률보다높게나타나는데, 이는울산대표산업인자동차, 조선, 정유의불황에따라혁신도시에의한지가상승효과가상대적으로높게나타나는것으로판단됨 모든중소도시의혁신도시는해당모도시의지가상승률보다높게나타나고있으며, 특히전남혁신도시 ( 나주 ) 와경남혁신도시 ( 진주 ) 의지가는각각 18.5%, 8.2% 상승하여전국혁신도시중에가장높은수준의상승률을보이고있고, 이는모 ( 母 ) 도시의지역경제규모가크지않아혁신도시에의한지가상승효과가높게나타나기때문인것으로판단됨 그림 년혁신도시지가변동률 18.5% 9% 8.2% 6% 3% 2.7% 3.7% 2.7% 2.6% 2.7% 2.2% 3.1% 2.9% 2.9% 2.8% 2.3% 2.% 2.1% 1.5% 5.1% 3.4% 2.3% 2.3% 6.3% 5.7% % 부산 대구 울산 강원 ( 원주 ) 충북 ( 진천, 음성 ) 전북 ( 전주, 완주 ) 전남 ( 나주 ) 경북 ( 김천 ) 경남 ( 진주 ) 제주 ( 서귀포 ) 혁신도시모 ( 母 ) 도시 1 모 ( 母 ) 도시 2 ( 충북 : 음성군, 전북 : 완주군 ) 주 1) 혁신도시지가지수는혁신도시내표본지의기준시점대비비교시점의가격비 2) 혁신도시명대신지역명으로대체함 3) 11 월누계기준임자료 : 한국감정원 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 45

52 3) 산업단지산업단지동향산업단지지가는전국적으로상승한가운데, 대구산단이가장높은지가상승률을보여주었고, 울산과전남은해당시도에비해현격히낮은상승률을보이고있음 대구의산단은전국에서가장높은지가상승률 (3.1%) 을보이고있으나, 대구지가상승률 (3.7%) 에는미치지못하는것으로나타나며, 이는대구지역산단수요에비해산업단지공급계획 * 이풍부하기때문인것으로판단됨 * 대구국가산단 1 2 단계, 대구혁신도시도시첨단산단 광주, 경기, 충북, 충남산단지가는해당시도에비해지가상승률이각각.6%p,.1%p,.3%p,.6%p 높으며, 울산 * 및전남 ** 지역산업단지지가는해당시도에비해지가상승률이각각 1.1%p, 1.7%p 낮아현격하게차이남 * 울산의경우조선, 정유, 자동차산업의침체에따라산업단지지가상승이해당시도지가상승률에비해매우낮은것으로판단되며, ** 전남의 32개일반산업단지분양률 66.5%(`15 년 9월기준 ) 등산업단지과잉공급으로인해지가상승폭이매우낮은것으로판단됨 그림 년시도별산업단지및해당시도지가변동률 4% 3.7% 3.1% 3.2% 3% 2% 1% 1.8% 2.7% 2.6% 1.1% 2.2% 1.7% 1.6% 2.4% 2.2% 2.% 1.9% 1.7% 1.3% 2.% 1.6%.8% 2.5% 2.3% 1.8% 2.% 1.6% % 부산대구광주울산경기강원충북충남전북전남경북경남산업단지해당시도주 1) 산업단지지가지수는산업단지내표본지의기준시점대비비교시점의가격비 2) 산업단지는국가산단, 일반산단, 도시첨단산단, 농공산단을포함 3) 산업단지가없거나표본수가적은지역은제외 4) 11 월누계기준임자료 : 한국감정원 46 Korea Appraisal Board

53 PART 1 시장동향 상업용부동산시장 김종근부연구위원, 주승민연구원 매매거래및공급동향 1) 오피스매매거래 6) 전국 `15 년 3 분기오피스재고 26,547 동중매매거래는 156 건으로전기대비 2% 감소, 전년 동기대비 18% 증가하였고, 1분기 ~3분기누적거래는 389건으로전년대비 2%, 2년전대비 45% 증가 오피스매매거래는 `15년 2분기에분기거래최고치 (157건) 을기록한후, `15년 6월에월거래최고치 (63 건 ) 를기록하는등공급증가와공공기관사무실이전등으로인한최근거래증가세를반영하나, 그림 1-41 지역별오피스매매거래 오피스매매량오피스매매면적 ( 단위 : 동, 만m2 ) Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 수도권광역시지방도 2 1 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 수도권광역시지방도 자료 : 한국감정원 6) 215 년 12 월현재집계된 215 년 9 월말까지의업무시설 ( 건축법기준. 단, 공공업무시설및오피스텔제외 ). 실거래자료 ( 매매거래 ) 기준. 향후추가로신고되는거래에따라실제값은변동가능 한국감정원부동산시장분석보고서 (215 년동향및 216 년전망 ) 47

54 매매거래면적을살펴보면 `15 년 3분기는 219,327 m2으로전기및전년동기대비 25% 감소, 1~3 분기누적매매면적은 737,36m2으로전년및 2년전대비 12% 감소하여, `14 년 4분기의기록적인면적 (544,566 m2 ) 의매매이후 `15 년 3분기까지상대적으로중소규모오피스거래가활발함을반영함 전년동기매매거래량과비교하면수도권은감소 (-14%), 광역시 (+18%) 와지방도 (+12%) 는증가하여, `15 년 1~3 분기오피스매매거래량은수도권이외지역에서증가한것으로나타남 서울 `15 년 3분기오피스매매거래는 25건으로전기대비 48%, 전년동기대비 24% 감소하였고, 1분기 ~3분기누적매매거래는 113 건으로전년대비 2%, 2년전대비 3% 증가하여전반적으로매매거래량은증가세 서울의오피스매매거래는 214 년 4분기 59건을기록한후점차감소세이고, `15년 3분기매매거래면적은 76,964 m2으로전기대비 56%, 전년동기대비 63% 감소, 1~3 분기누적매매면적은 366,49 m2로전년대비 18%, 2년전대비 11% 감소하여, 서울의오피스매매거래는 `14 년하반기이후거래규모가축소되고있음 권역별로보면전년대비 1~3 분기누적거래량은모든권역 (CBD, GBD, YBD, ETC) 에서증가하였고, 매매거래면적은 CBD 를제외한지역에서감소하여, `15 년 1~3 분기의서울의권역별오피스거래는 CBD 의경우거래건수및거래면적이증가, 그외권역 (GBD, YBD, ETC) 은중소규모거래증가로요약할수있음 그림 1-42 서울시오피스매매거래 서울시오피스매매량서울시오피스매매면적 ( 단위 : 동, 만m2 ) Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q CBD GBD YBD ETC 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q 4Q 1Q 2Q 3Q CBD GBD YBD ETC 자료 : 한국감정원 48 Korea Appraisal Board