2007

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1 이상우애널리스트의 부동산라이프 - 9/13 대책이후숨죽인주택시장, ' 인기 ' 지역의변화를가져옴 10 월호 : 건설 / 부동산월보 No. 35 기계 / 조선 / 건설, 부동산이상우 Tel. 02) tinycare@eugenefn.com 인천루원시티 SK 리더스뷰

2 Summary 9월부동산이슈 정부의그린벨트해제와거리를둔서울시의도심용적률상향 : 9/21 주택공급확대방안에도언급된바있지만, 서울시는서울상업 / 준주거 / 역세권용적률완화정책을통해주택공급에나서겠다는발상이다. 특히, 그동안임대주택공급대상이기초생활수급권자중심이었던것과는달리서울 ' 중산층 ' 이거주할만한주택을 ' 상당한 ' 임대료로공급하겠다는것으로방향전환했다. 다만, 이과정에서기존지주들의이익극대화가나타날뿐아니라, 준주거 / 상업용지와주거용지와의형평성논란이발생할가능성이크다. 재건축시장, 규제에도불구진행상황이상무 : 9월 27일, 강남재건축최대어인압구정3 구역이추진위원회승인을받았다. 타단지와달리 1대1 재건축을표방하며진행하는현재상황은향후진행경과에따라시장에미칠파급력이클전망이다. 1대1 재건축시소형주택기준등규제정도가낮기때문이다. 하지만, 여의도와마찬가지로아파트지구지구단위계획지정이미뤄지면서진행은더딘상황이다. 재건축보다더빠른재개발사업진행 : 정부의재건축시장규제와는달리, 재개발시장은상대적으로규제강도가약하다보니시장의관심은이제재개발로몰려가고있다. 각지역별로사업시행인가, 시공사선정등을서두르고있다. 특히, 이과정에서정비구역지정해제단계까지갔었던구역들도기사회생하고있다. 그만큼재개발사업이진행되기쉬운환경이조성되고있으며, 근거는바로인근신축주택가격이급등이다. 정책적으로도더디던강북노후주택지역재개발이오히려시장가격상승에의해탄력을받는것이다. 준강남공급, 12월까지대기 (10/11): 서울북위례, 성남대장, 하남감일, 과천지식정보타운등 2018년하반기수도권분양시장의분위기를이끌것으로전망되던단지들의분양이줄줄이지연되고있다. 10월 11일주택도시보증공사는각공공택지단지들의분양을주택공급규칙개정안시행이후로한다는분양보증연기를통보했기때문이다. 이로서 11월까지신규분양은힘들전망이다. 인기지역의분양보류로시장참여자중실수요자들의불안은커질가능성이높다. 토지보상금, 대출외에시장에공급되는유동성 : 3기신도시등신규택지공급으로현재주택문제를해결하려는정책의부작용은토지수용에따른토지보상금에서발생할가능성이크다. 수도권대규모택지공급은그만큼세금을통한시장유동성을급격히확대하기때문이다. SH공사는 9월 17일부터수서역세권토지보상을진행중에있다. 약 38.6 만m2 면적에집행된토지보상금은 3,625 억원이며, 3기신도시를최소규모 (4곳 ) 으로추정할경우에예상되는토지보상금금액은 20조원이다. 3 기신도시, 인근지자체들의거센반발에직면 자료 : 헤럴드경제

3 Summary 수도권주택가격변동 자료 : KB 국민은행, 한국감정원, 유진투자증권 영남권주택가격변동 자료 : KB 국민은행, 한국감정원, 유진투자증권

4 Summary 10월분양시장 : 공공택지분양보증연기에따른여파는어느정도일까? 10월주택시장은 9월 (14,626 호 ) 보다증가한 (+154.0%mom) 37,145 호가공급될것으로전망한다. 분양스케쥴은최근잘지켜지지않으며, 특히지방보다수도권, 수도권내에서도서울공급을예측하는것은어렵다보니, 예상수치자체에의미를부여하긴어렵다. 하지만, 그만큼공급이지연되고있다는것을확인하는데의미가있을것이다. 10월서울주택분양시장은 3,589 호로대폭증가될것으로전망 (+1,358.9%mom) 하지만, 지난달지극히적었던물량에따른착시에불과하다. 특히, 최근 HUG와의분양가협의난항으로서울재건축 / 재개발단지들의일반분양이지연되고있는것을감안한다면, 이수치조차도예정대로진행될지는의문이다. 10월주목할단지는바로래미안리더스원 ( 서초우성 1차재건축 ) 이다. 강남 / 서초에하반기공급되기로예정된 7개단지중처음으로진행되는것으로공급물량그자체보다는중대형평형공급이있기때문에, 가점제적용에서자유로운청약저축보유자들의관심이집중될것으로전망되기때문이다. 이미진행된향동지구 2,4 단지공공분양은 73.5 대1, 22.4 대1 이라는높은경쟁률이나타날정도로시장의관심은오히려단지매력도보다, 어떤단지라도공급이예정대로진행되냐는일정 ( 스케쥴 ) 에더욱관심이몰려있는상황이다. 이런상황에공급이진행될일반분양의결과는이미자명하다봐도무방하다. 10월수도권주택분양시장은 20,595 호 (+214.4%mom) 로전망한다. 수도권 10월분양은사실관심이저조하다. 11월까지 HUG의분양승인연기발표로시장관심단지들의분양일정이모두연기되었기때문이다. 이와중에진행될인천, 안양, 시흥의분양에주목한다. 공공택지지만예정대로진행될가능성이높기떄문이다. 10월주목단지는수원화서역파크푸르지오 ( 오피스텔 ) 이다. 이미공급결과가양호했던덕분에오피스텔공급도결과가좋을것으로전망되기때문이다. 10월수도권전체입주는 21,719 호 (-0.7%mom) 로전월과거의같은수준의입주가예상된다. 이중, 서울입주는 4,355 호로전월 (3,910 호 ) 대비 11.4% 증가할것으로전망한다. 10월서울입주증가는금천구독산동롯데캐슬골드파크 3차 (1,236 호 ), 남가좌동 DMC2 차아이파크 (1,061 호 ), 녹번동힐스테이트녹번 (948호) 등대단지입주가연이어있다는점에주목한다. 강남에서는서초구방배동방배아트자이 (353호) 가입주를시작하는데, 규모는작지만방배동인근신축으로는오랜만에입주가진행되는점이인근주택가격에미칠영향을확인해볼필요가있다. 방배아트자이 ( 방배 3 구역재건축 ) 입주 자료 : GS 건설 기계 / 조선 / 건설, 부동산이상우 Tel. 02) tinycare@eugenefn.com

5 전국 ( 계 ) 수도권 서울 인천 / 경기 영남 호남 충청 기타 Key Chart 수도권 / 호남중심의거래견조함 매매증가로전환된서울주택시장 ( 만호 ) 전국주택매매거래 (YTD) (%) 서울주택매매거래 (%YoY) 전국 ( 계 ) 수도권영남호남충청기타 -30 강남동남도심서남서북동북 전월세거래량증가중 ( 만호 ) 전국주택전월세거래 서울동남권전월세거래감소 ( 만호 ) 서울주택전월세거래 (YTD) 강남 동남 도심 서남 서북 동북 광역시만분양증가세 ( 만호 ) 아파트분양 (YTD) 서울인천 / 경기 5 대광역시기타지방 40.1 아파트외준공감소전환 ( 만호 ) 주택준공 (YTD) 전국 ( 계 ) 아파트비아파트수도권지방

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7 Summary I. 최근부동산이슈 1. 도심용적률상향, 공정한확대가요구되는시점 2. 정부의주택공급안에반발하는수도권지자체들 3. 재건축시장, 규제강화에도불구진행 4. 빨라지는재개발 5. 준강남공급확대 6. 토지보상, 대출이막히더라도 충분한 유동성이공급되는방법 2 8 II. 9 월분양 : 추석연휴로멈춰있는듯한분양 1. 전체 : 14,626 호공급, 132,238 명청약 ( 총경쟁률 9.0 대 1) 2. 서울 : 대표성있는단지대거공급 3. 수도권 : 안양, 남양주의시장관심은이정도 4. 지방 : 강한청약열기, 광역시에서는더욱강화된다 14 III. 주택지표 1. 주택매매 2. 전월세 3. 분양 ( 인허가 / 분양승인 ) 4. 착공 / 준공 5. 미분양 24 IV. 10 월주택시장 : 어느덧연말로 1. 전체 : 37,145 호 ( 서울 3,589 호, 수도권 20,595 호, 지방 12,961 호 ) 2. 서울 : 지연중인강남에공급될재건축 3. 수도권 : 예정보다늦어지는신규공급 4. 지방 : 부산 / 광주에서나타나는청약열기 5. 입주 : 반포래미안아이파크입주 32

8 I. 최근부동산이슈 1. 도심용적률상향, 공정한확대가요구되는시점 서울시가역세권청년주택을지을수있는지역범위를넓힌다. 서울시는역세권청년주택관련조례를일부개정해오는 4일공포 시행한다고 30일밝혔다. 개정조례는지하철역승강장경계로부터따지는역세권범위를기존반경 250m에서 350m로확대하는내용을담았다. 이내용이시행되면역세권청년주택을지을수있는가용지가기존보다약 3km2 (9.61 km km2 ) 넓어진다고서울시는설명했다. 서울시는이를통해청년주택공급물량을 3만호이상늘릴수있다고보고있다. (" 서울시, ' 역세권청년주택 ' 범위넓혀공급늘린다, 한국경제, 2018/09/30) 역세권청년주택은 2종, 3종주거지를준주거, 일반상업으로종상향시켜주는특혜를통해교통접근성이양호한지역에소형주택공급을활성화하겠다는서울시의구상으로나온것이다. 이번 9/21 주택공급확대방안에서도종상향을통한준주거 / 일반상업용적률상향이언급된상황에서, 역세권청년주택까지더해질경우, 도심의임대주택공급은더욱확대될것으로전망된다. 특히역세권범위가기존반경보다 100m 넓어질경우, 가용지가대폭확대되기때문에, 역세권청년주택공급은가속화될전망이다. 우선 9/21 주택공급확대방안에서는서울상업 / 준주거 / 역세권규제완화를발표했다. 상업지역에서의주거외용도비율규정완화 (30% 20% 이상 ), 주거용용적률상향 ( %) 뿐아니라, 준주거지역용적률일괄상향 ( %, 용적률증가분의 50% 를임대주택공급시 ), 역세권용도변경등이다. 여기에서울시는역세권임대주택공급범위를확대하려는것이다. 9월 30일, 박원순서울시장은바르셀로나에서기자간담회를열고도심오피스빌딩에공공임대 / 분양주택을배치하는방법을고려하고있다고밝혔다. 분양보다는공공임대를중산층에공급하겠다는것이다. 도심공동화현상을완화하면서주택문제해결하며중산층을대상으로임대보증금을 ' 상당한 ' 수준으로받아공공임대재원으로활용하겠다는발상이다. 그동안임대주택정책이기초생활수급권자중심으로진행되었지만, 대상을중산층으로확대하려는것이다. 도표 1 도심지역용적률상향을통한서울시의주택공급방안은성공할까? 자료 : 한국경제 8

9 2. 정부의주택공급안에반발하는수도권지자체들 서울강동구 ( 구청장이정훈 ) 는고덕강일지구에신혼희망타운을건립하겠다는국토교통부발표에공식적으로반대입장을표명했다. 구는 29일오전입장문을내고 " 강동구는금번신혼희망타운에대해서는원칙적으로찬성하지만고덕동 강일동일대는이미청년과신혼부부, 사회적약자를위한주택이충분히공급됐다 " 며 " 금번국토부에서발표한신혼희망타운건립은적극적으로반대한다 " 고밝혔다. (" 강동구 " 고덕강일신혼희망타운반대 국토부일방발표 "", 뉴시스, 2018/09/29) 정부의 9/21 수도권주택공급확대방안에반발하는지자체가나타나고있다. 2기신도시지역들은더욱예민하다. 2기신도시조차교통계획이수반되지않은상태에서주택만공급되었기때문에베드타운으로전락했는데, 여기에 3기신도시를조성하면 2기신도시는영원히낙후될것으로예상하기때문이다. 파주 / 광명등지자체시장들은신규공공택지지정에부정적입장을견지했다. 서울에서도반응은비슷하다. 강동구는신혼희망타운예정부지로고덕강일이포함되는것에적극적으로반대할것을표명했다. 반대이유를공공주택이 ' 특정 ' 지역에밀집되는것은적절치않다는이유다. 송파구에서는성동구치소부지에신혼희망타운이아니라, 원안대로복합문화시설을요구하고있다. 도표 2 3 기신도시, 인근지자체들의거센반발에직면 자료 : 헤럴드경제 9

10 3. 재건축시장, 규제강화에도불구진행 " 소유자 10% 가량은거주지파악이어렵습니다. 등기등본상주소지에재건축조합설립동의서를보내도회신이없어, 동의서징구는포기해야될것같습니다." ( 압구정특별계획3 구역재건축정비사업조합설립추진위원회관계자 ) 최근압구정특별계획 3구역 ( 이하압구정 3구역 ) 에선집주인 ' 신상파악 ' 이화두다. 행방이묘연하거나, 재건축사업에대한의사표명이없는소유자비중이유독높기때문이다. 재건축조합을설립하기위해선소유자 3/4 이찬성해야돼집주인이파악되지않으면진척이어렵다. 하지만시세는떨어질기미가없다. ("' 소유자신상파악나선 압구정현대, 재건축닻올린다 ", 머니투데이, 2018/09/28) 9월 27일, 강남구청은압구정3 구역재건축추진위원회설립을승인했다. 압구정3 구역은압구정아파트지구내 6개특별계획구역중최대규모로소유자과반동의를충족한것이다. 소유자의 10%( 전체소유자 4,006 명 ) 은주소지불명으로분류되었다. 안전진단 ( 동의율 10%), 조합설립 (75%) 등주요단계별동의율이다른데추진위원회설립은과반 (50%) 다. 현재압구정3 구역은 1대1 재건축을표방하고있다. 단지규모도지금과비슷한것뿐아니라단지 / 동별위치도바꾸지않는구상이다. 신축시소형평형을가급적추가하지않으려는움직임도있다. 수도권과밀억제권역재건축시소형주택 ( 전용면적 85m2 이하 ) 기준 ( 최소 60%) 를충족해야하지만, 신축아파트전용면적총합이기존주택면적의 130% 이내일경우예외가인정되기때문에, 소형주택을짓지않아도된다. 다만, 서울시의압구정아파트지구지구단위계획지정시기가변수다. 지구단위계획결정고시가선행되어야정비계획심의가진행되는데, 도시건축공동위원회심의가마무리되지않고있기때문이다. 이런와중, 여의도시범아파트는재건축추진을촉구할계획이다. 여의도마스터플랜발표가지연되면서개별재건축요구가거세지는것이다. 1971년준공되어 48년이지난여의도시범아파트는신탁방식으로재건축을진행할계획이지만, 서울시의일대마스터플랜마련으로사업진행이어려움이발생했다. 서울시도시계획위원회에서도시범아파트정비사업심의는보류된상태다. 서울시장의여의도 / 용산통개발계획으로집값이오르자서울시에서다급히내린결정인것이다. 도표 3 3 기신도시, 인근지자체들의거센반발에직면 자료 : 네이버 10

11 4. 빨라지는재개발 서울주요재개발구역들이사업시행인가를받으며사업속도를높이고있다. 최근정부가서울집값을잡기위해각종대책을잇달아내놓고있지만재개발규제는공급부족우려로제외되면서시장의관심이높아지고있다. (" 빗겨간규제에사업 ' 속도 '... 수요쏠리는서울재개발 ", 서울경제, 2018/10/01) 재건축과달리재개발은특별한정부의규제가적용되지못하는분야다. 노후화정도가심각하기때문에, 안전진단통과같은이슈와관련성이적기때문이다. 신림2 구역 (1,487 호 ) 은 10월 1일사업시행인가를획득했다. 조합설립 (2011 년 ) 7년만이다. 조만간시공사선정에착수할것으로전망한다. 신당8 구역 (1,215 호 ) 역시사업시행인가획득이예상되어, 빠르면연말시공사선정에나설전망이다. 수색13 구역 (1,402호) 은 9월 19일관리처분인가를획득했다. 이 3개단지는진행속도가빨라, 2019년분양도가능할전망이다. 소규모구역이지만, 종로신영1 구역 (199호) 도사업시행인가를위한공람공고를진행중이다. 진행을서두르는지역도등장하고있다. 노량진3 구역은건축심의를조건부로통과했으며, 뉴타운중관심이집중되었던한남뉴타운역시 2구역 ( 재정비촉진계획변경안공청회개최 ), 5구역 ( 조합장선정 ) 등구역별로움직임이빨라지고있다. 2019년사업시행인가획득이목표로진행중이다. 이런변화는과거와는달리재개발사업진행을위한주변환경이개선되었기때문이다. 바로인근지역신축아파트가격이재개발사업성을강화했기때문이다. 노량진8 구역 (1,007 호 ) 은시공사입찰공고를진행중이다. 이런와중, 장위뉴타운 14구역 (2,400 호 ) 은기사회생했다. 10월 10일, 장위14 주택재개발정비조합은주민찬반투표결과토지소유자 1,474 명중 889명이찬성 (60.3%) 해정비구역을유지하기로했다. 찬성표가전체투표대상의 50% 이상이면재개발정비구역유지가가능하다. 장위14 구역주민 34% 가직권해제를요청함에따라 8월 2일부터 60일간주민투표를진행했으며투표율은 67.7%(998/1,474 명 ) 이었다. 직권해제를요청할때만하더라도결과를예상하기어려웠지만최근주택가격상승으로재개발사업가능성이높아졌다고판단한부동층들이찬성으로돌아선것으로판단된다. 2016년서울시는뉴타운출구전략의일환으로주민 1/3 이정비구역해제를요청하고과반이찬성할경우, 구역에서해제되는제도를마련했는데, 이제도를통해재개발구역이해제되지않은첫번째구역이되었다. 11

12 5. 준강남공급확대 수도권기대주 가운데하나인성남분당구판교대장지구에서이달부터분양물량이본격적으로나온다. 특히그간집값이빠르게오른분당등과비교해상대적으로낮은가격에서분양가가책정될것으로보여수요자들의관심이높을것으로보인다. 2일부동산업계에따르면분당구서남부의총 92만 467m2규모로조성되는대장지구에서오는 2020년까지총 5,903 가구가공급될예정이다. 대장지구는주거선호도가높은판교, 분당과인접한데다서울접근성도좋다는평가가나온다. (" 판교대장지구분양스타트, 서울경제, 2018/10/02) 서울분양이지연되는가운데, 준강남인하남 / 과천 / 성남에공급은예정대로진행될것으로전망한다. 시장공급이적은상황에서시장수요가집중될가능성이높은인기지역인관계로, 10월이후연말까지의분양시장분위기를이끌것으로전망한다. 특히, 가점제비중이적은중대형물량중심으로공급된다. 가장공급이빠를것으로전망되는지역은위례다. 북위례는서울송파구와하남에걸쳐있는지역으로상대적매력이높은지역이다. 힐스테이트북위례 (1,078 호 ), 위례포레자이 (559 호 ) 등대형건설사공급으로진행되며중대형물량이중심이다. 하남감일도분양을재개한다. 하남포웰시티에보여줬던과거관심이그대로재현될것으로전망되며, 한양수자인 (560호) 이공급을이끈다. 2018년분양이지연되는와중에서도성남대장지구공급은계획대로진행될것으로전망된다. 우선힐스테이트판교엘포레다 (836 호 ). 전용 128~162m2 중대형중심으로공급되기때문에추첨 (50%) 물량이많아가점이낮은대상에적극적으로어필하고있다. 서판교퍼스트힐푸르지오 (974호), 포스코건설더샵 (990 호 ), 제일건설풍경채 (1,033 호 ) 는 11월공급될예정이다. 인기지역인과천은지식정보타운을중심으로 12월공급될전망이다. GS건설 (647 호 ), 신동아 / 우미건설 (608호) 외에도주공6 단지재건축 (845호, 전체 2,145 호 ) 도예정되어있기때문이다. 하지만, 주택도시보증공사 (HUG) 는 10월 11일, 해당단지들의분양을주택공급규칙개정안시행이후로하는분양보증연기를통보했다. 10월 12일입법예고에들어가 11월말에시행될예정이기때문에, 12월로분양을미루라는것이다. 도표 4 준강남인하남 / 과천 / 성남, 하반기분양이집중 자료 : 매일경제 12

13 6. 토지보상, 대출이막히더라도 충분한 유동성이공급되는방법 한국토지주택공사 (LH) 가서울강남구수서역일대 ' 수서역세권공공주택지구 ' 토지보상을시작했다. 3000억원넘는보상금이풀리면서진정세를보이던서울집값이또다시들썩일것이란지적이나오고있다. 9일 LH 및토지개발관계자등에따르면강남구자곡동 197 일원 38만6390m2에대한토지보상이지난달 17일부터소유자별로이뤄졌다. 올해서울에서토지보상이진행되는것은수서역세권사업이처음이다. (" 수서토지보상 3천억풀려 인근집값불씨들쑤실까 ", 매일경제, 2018/10/09) 이미 9월 21일정부는수도권신규택지공급계획을발표했다. 3등급이하그린벨트의해제를이미밝힌상태이기때문이다. 수도권에만 3등급이하그린벨트는현재 1억평이상있는것으로, 이중서울에만 877만평이있는것으로알려졌다. 개발가능한토지가충분히존재하는것이다. 거꾸로생각하자면, 관련지역들에해제가능한그린벨트토지가많다는것은개발로연결될경우보상이진행될토지도많다는것이다. 신규택지개발이원만히진행될경우, 집행될보상금규모도커질수있다는점을함께감안해야할것이다. 논란은향후 3기신도시로흔히불리는 4~5 개의 100만평규모신도시에서빚어지고있다. 2021년부터공급에나서기위해서는내년부터토지보상이이뤄질것으로판단되기때문이다. 수도권토지가격을최소 50 만원 / 평으로감안한다하더라도, 최소 4곳을지정하는 100만평규모의신도시에투입되야하는토지보상금액은 20조원이다. 특히 1기신도시와서울사이의지역들은이보다토지가격이높은지역이다. 과천시지식정보타운부지는 2015년 41만평에대해 8,000 억원이집행되었다. (195 만원 /3.3m2) 이수준이면 80조원이넘는금액이집행되어야한다. 수서역세권 ( 강남구자곡동 197 일원 ) 386,390m2(116,883 평 ) 토지보상이 9월 17일부터진행중이다. 2018년서울에서처음으로진행중인토지보상이다. 시장에서예상하는규모는 3,625 억원 (310 만원 /3.3m2) 수준이다. 2019년하반기신혼희망타운 (635호), 행복주택 (1,910 호 ) 를분양하기위해서는 2018년토지보상이마무리되어야하는일종의선행작업이다. 도표 5 그린벨트, 기대이상으로수도권내많이남아있는상황 자료 : 국민일보 13

14 II. 9 월분양 : 추석연휴로멈춰있는듯한분양 1. 전체 : 14,626 호공급, 132,238 명청약 ( 총경쟁률 9.0 대 1) 2018 년 9월, 전국아파트분양시장은 14,626호가공급되었으며전월 (7,917 호 ) 대비 84.7% 증가했다. 9 월추석연휴라는공급측면에서는부진할수밖에없는이벤트로대부분 10월로지연된것을감안하면기대보다부진하진않았다. 지역적으로는서울 ( 호, -44.8%mom), 수도권 (1,350 호 6,551 호, %mom), 지방 (5,941 호 7,829 호, +31.8%mom) 로서울을제외한수도권 / 지방에서의공급은기대보단저조하지만분양계획을상대적으로잘지키고있다. 향후입주물량이수도권보다지방이감소속도가더딜것으로전망되는것은바로이런점이다. 수도권기준의분양이저조할뿐이지지방분양은예상보다계획대로진행되고있기때문이다. 청약숫자는 132,238건으로전체경쟁률을 9.0 대1 을기록했다. 지난 8월의 22.6 대1 보다저조하지만, 상대적으로부진하지도않은무난한결과다. 도표 6 9 월청약결과 : 추석연휴에도불구지방공급은계획대로진행 ( 호 ) 청약 % 경쟁률 월 대지역 소지역 공급 계 1순위 계 1순위 9 월계 14, , , 서울계 246 3,860 3, 강남 도심 서북 동북 서남 78 3,778 3, 동남 수도권계 6,551 20,325 20, 인천권 경기서북 2,896 9,650 9, 경기동북 269 3,459 3, 경기서남 1,613 6,605 6, 경기동남 지방계 7, , , 부산 1,463 3,102 2, 울산 경남 대구 2,148 59,889 59, 경북 975 2,637 2, 광주 전남 1,560 22,885 22, 전북 대전 ,866 18, 세종 충남 충북 강원 제주 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 14

15 2. 서울 : 대표성있는단지대거공급 9월서울분양시장은 246호 (+8.2%mom) 가공급되었다. 특별한공급이없었다고말해도무방할정도로공급이적었다. 신마곡벽산블루밍메트로를제외하면특별한아파트공급이없었다고봐도무방했기때문이다. 신마곡벽산블루밍은행정구역으로는강서구방화동이지만, 시장에서마곡인근으로인식되며시장경쟁률을이끌어냈다. 마곡입주가마무리되는상황에서공급된약 80호수준의단지에도, 시장가 2,000 만원 /3.3m2 수준을충분히소화시키는 ' 대기 ' 수요가많다는점이경쟁률 54.8 대1 에서확인가능하다. 이같은결과는향후에도지속될가능성이크다. 서울공급이계속지연되고있기때문이다. 신규택지보다는재건축 / 재개발등정비사업을통할수밖에없는서울주택상황을감안한다면, 향후진행될대부분의분양단지들의경쟁률은높을수밖에없다. 실거주자들에게는로또혹은희망고문일수밖에없는것이다. 당첨되면 100%, 안되면 0% 라는극단적상황하에서만나만의주택을마련할수있다는점에대해서는진지한고민이필요하다. 청약이내집마련의유일한방법이아니라는점을서울청약기대자들은한번쯤생각해봐야한다. 신마곡벽산블루밍분양가를보면, 대구범어동분양가가별로비싸지않아보인다. 상대적개념이다. 서울가격이싸보이는것보다지방이싸보인다는것은현명한투자자라면지방주택시장으로시각을전환하는것도나쁘진않아보인다는것이다. 물론, 생각은서울보다훨씬많아야하겠지만 도표 7 9 월서울분양시장 : 공급이계속지연되고있음 월 지역 단지 청약일 분양 청약 % 경쟁률 분양가 ( 만원 /3.3 m2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 9월 계 246 3,860 3, 강남 도심 삼정아르테라스정동 ( 도시형 ) ,855 서북동북서남 신마곡벽산블루밍메트로 ,778 3, ,959 동남 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 15

16 도표 8 신마곡벽산블루밍메트로 자료 : 벽산엔지니어링 도표 9 신마곡벽산블루밍메트로청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,940 1, B ,810 1, C ,790 1, A ,310 1, B ,120 1, C ,010 1, A ,090 1, B ,710 1, ,300 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 16

17 도표 10 신마곡벽산블루밍메트로입지 자료 : 벽산엔지니어링 17

18 3. 수도권 : 안양, 남양주의시장관심은이정도 9월수도권분양은 6,551 호 (+385.3%mom) 였다. 최근수도권분양시장은 ' 처참 ' 할정도로공급이진행된단지가적었기때문에, 시금석이라고하기에도민망한보이는작은공급에어떤반응이, 그것도서울도아닌안양에서어떤결과가나올지궁금했는데, 역시나시장상황이어떤지를잘알수있는결과가등장했다. 9월안양분양결과는향후수도권분양이여간하면결과가양호할것이라는것을알려준것과같다. 작년, 올초분양한중소건설사의물건과는달리대형건설사의안양공급은분양가의상승을불러왔다. 씨엘포레자이가대표적이었는데, 안양 KCC스위첸역시분양가 1,600 만원을넘기며그대열에합류했다. 공급물량은 138호밖에안된다. 인근에공급된안양센트럴헤센과별로차이도없는규모인데도분양가는상대적으로높았고, 경쟁률 (32.7 대1) 은더높았다. 부천심곡동은부천역인근의구도심지역으로춘의동과마찬가지로중동에서약간벗어난지역인데, 여기에공급된 1,600 만원에육박하는분양가는충분히소화되었다. 부천시장이충분히분양상황이양호하다는점은지난중동힐스테이트분양에서도확인된다. 남양주다산해모로는서울접근성이나쁘지않은지금도농지구재개발로공급되었으며, 21.0 대1 의청약경쟁률을이끌어냈다. 남양주는구리와마찬가지로경기동북지역으로서의디스카운트가적용되던지역이지만향후별내선개통등으로강남접근성이크게개선될지역인데다 GTX도준비중으로시장관심지역으로변화될가능성이큰지역인데, 청약에서먼저그런움직임이감지된다 도표 11 9 월수도권분양시장 : 경기서남권에나타나는시장관심 월 지역 단지 청약일 분양 청약 % 경쟁률 분양가 ( 만원 /3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 9월 계 6,551 20,325 20, 인천권 인천검단오류역우방아이유쉘 김포한강신도시중일라크리움 ( 오피스텔 ) 부천심곡동우림필유 ,556 경기서북 고양힐스테이트삼송역스칸센 ,513 9,648 9, ,735 파주시아르젠 ( 오피스텔 ) 경기동북 남양주다산해모로 ( 지금도농 1-3 재개발 ) ,459 3, ,401 경기서남 평택고덕아이파크 ( 오피스텔 ) ,200 3,947 3, ,662 수원루체스타수원역로데오 ( 도시형 ) ,813 안양 KCC 스위첸 ,648 2, ,623 경기동남 하남 ICT 하남 ( 오피스텔 ) ,500 이천마장지구 A1 리젠시빌란트더웰 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 18

19 도표 12 안양 KCC 스위첸 자료 : KCC 건설 도표 13 안양 KCC 스위첸청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,300 1, B ,300 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 19

20 도표 14 안양 KCC 스위첸입지 자료 : KCC 건설 20

21 4. 지방 : 강한청약열기, 광역시에서는더욱강화된다 9월지방분양시장은 7,829 호가공급 (+31.8%mom) 되었다. 9/13 대책이후에도청약결과는대도시를중심으로나타난강한모습을보여준다. 기록적인경쟁률은단지서울, 수도권만의이슈가아니라대구, 대전에서도확인되고있다. 말그대로신축에대한 ' 타는목마름 ' 이다. 부산동래더샵은기대보다다소낮은경쟁률을기록했다. 청약조정지역에서요즘보이는결과는저정도로, 부진하지도뜨겁지도않은수준이다. 동래에는동래래미안아이파크 ( 온천2 구역 ) 청약이있었기때문에나타난결과다. 이미나온결과지만, 동래래미안아이파크는 10월 1일청약에 17.3 대1 의청약경쟁률을기록했다. 대구수성골드클래스는, 수성구내에서도인기지역을굳이구분할필요가없다는것을가어디냐는것을굳이설명하지않더라도이정도는충분히소화된다는것을보여줬다. 분양가격도 1,831만원 /3.3m2 이다. 범어아니어도수성로더라도충분히가능하다는것을연달아보여주고있다는것은그만큼대구수성구에새집공급은충분치않다는것이다. 이외에도대구대부분지역에공급된단지들의경쟁률은지방부진을비웃기라도하는듯강한모습을보여줬다. 도표 15 9 월지방분양시장 : 대구, 부산에서나타나는변함없는청약열기 월 지역 단지 청약일 분양 청약 % 경쟁률 분양가 ( 만원 /3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 9월 계 7, , , 부산 부산동래더샵 ,363 2, ,564 부산이진젠시티 ,528 부산대연마루양우내안애 ( 지역주택조합 ) ,335 울산경남 창원천수림시영 김해한라비발디센트럴파크 ( 지역주택조합 ) ,018 김해무계서희스타힐스 대구 대구다사역삼정그린코아더베스트 ( 지역주택조합 ) ,361 5, ,237 대구수성골드클래스 ,547 2, ,831 대구안심역삼정그린코아더베스트 ( 지역주택조합 ) ,443 3, ,221 대구힐스테이트범어센트럴 ,325 7, ,993 대구진천역라온프라이빗센텀 ,213 41, ,346 경북 구미문성레이크자이 ,637 2, 광주전남 여수웅천자이더스위트 ,790 20, ,272 목포주하우제스카이 무안남악신도시중흥S 클래스퍼스트뷰 목포하당지구중흥S클래스센텀뷰 , 진도미래엔스위트 전북 완주삼례동신아파트 대전 대전도룡포레미소지움 ( 도룡3 재건축 ) ,866 18, ,561 세종충남충북 청주롯데캐슬더하이스트 ( 지역주택조합 ) 괴산리움더팰리스 ( 도시형 ) ,180 강원 고성봉포코아루오션비치 속초테르바움 ,731 제주 서귀포도담카운티서귀포 ,292 제주몽돌빌리지 ,000 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 21

22 도표 16 대구진천역라온프라이빗센텀 자료 : 라온건설 도표 17 대구진천역라온프라이빗센텀청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,380 1, B ,430 1, A ,980 1, B ,440 1, ,450 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 22

23 도표 18 대구진천역라온프라이빗센텀입지 자료 : 라온건설 23

24 Analyst 이상우 부동산 III. 주택지표 1. 주택매매 1) 전국 : 전년동월대비감소 9월전국주택매매는 76,141건 (-9.7%yoy) 으로전년동월대비감소했다. 5월이후의 2자리대감소세는완화되는상황이나타나고있다. 특히전년하반기의매매거래가부진했기때문에, 하반기거래증가세도예상해볼만하다. 지역별로는수도권 (49,939건, +8.5%yoy) 의거래증가가두드러진다. 5달간의거래감소가증가전환된것은주목할만하다. 지속적인규제로거래제약이나타나는것이장기간지속되기힘들다는것을보여주기때문이다. 지방시장에서도상대적으로견조한호남 (6,905 건, -13.7%yoy) 도주목해야한다. 단순히지방이라해도지역별로매매부진결과가다르게나타나는것이다. 특히, 이런결과를뒷받침하는근거는바로가격상승을동반한거래증가라는점이다. 전형적인강세장에서거래와가격이동시에증가 / 상승하는모습은지방부동산경기부진을흔히언급하는것과는사뭇다른결과다. 누적기준으로도그렇다. 9월까지전국누적주택매매거래는 643,168 건 (-12.7%yoy) 이다. 특히호남 (- 2.7%yoy) 등거래가상대적으로호조인지역과는달리, 영남 (-22.7%yoy), 기타 ( 주로강원, %yoy) 와의온도차는극심하다. 수도권 (-10.0%yoy) 역시매매부진에빠져있는것은주목해야하지만, 9월지표부터거래증가세로전환되며인기지역으로서의움직임은동일할것으로전망한다. 유형별로는아파트 (53,754건, -2.2%yoy), 연립 / 다세대 (13,778건, -19.2%yoy), 단독 / 다가구 (8,609 건, -30.2%yoy) 등아파트거래감소세가완화되고있는점은, 그만큼시장성이좋은물건에시장관심이집중되는경향이나타나고있음이확인된다. 9월누적기준으로는아파트 (-11.1%yoy), 연립 / 다세대 (- 15.9%yoy), 단독 / 다가구 (-15.7%yoy) 등상반기거래부진여파는여전히나타나고있다. 도표 19 누적기준거래는감소추세지속도표 20 수도권매맥증가세가나타나는점에주목 ( 만호 ) 전국주택매매거래 (YTD) 전국 ( 계 ) 수도권영남호남충청기타 ( 만호 ) 전국주택매매거래 전국 ( 계 ) 수도권 영남 호남 충청 기타 24

25 서울 ( 계 ) 강남권 강북권 아파트 단독 / 다가구 다세대 / 연립 Analyst 이상우 부동산 2) 서울 : 9 월매매증가전환되며증가세를이끔 9월서울주택매매는 19,125건으로전년동월 (14,684 건 ) 대비 30.2% 증가했다. 강남 (9,036건, +28.6%yoy), 강북 (10,089건, +31.8%yoy) 등지역별큰차이없이매매증가가나타났다. 6달만에증가전환한것이다. 이중서남 (+34.5%), 동북 (+35.3%) 의증가세가가팔랐으며, 오히려강남 (+13.4%yoy) 의증가세가더뎠다. 흔히언급하는강남4 구의거래감소가두드러진것인데, 매매가상승에따른부담이나타나고있는것이다. 누적기준 (-10.9%yoy) 으로도도심 (+15.7%yoy) 을제외한전지역의매매감소가나타나고있지만, 전월 (-15.5%yoy) 에비해선감소세가둔화되고있다. 서남 (-7.0%yoy), 서북 (-8.0%yoy), 동북 (- 9.8%yoy) 과달리, 강남 (-27.3%yoy), 동남 (-25.3%yoy) 등전년대비거래감소추세회복이더딘지역도존재한다. 유형별로는아파트 (12,456 건, +51.3%yoy), 다세대 / 연립 (5,070 건, +7.3%yoy), 단독 / 다가구 (1,509 건, -7.5%yoy) 로아파트의매매증가세가빠르며, 상승장을견인하는아파트의모습이재차확인된다. 누적기준으로도아파트 (-9.9%yoy) 의감소추세가둔화중이며, 다세대 / 연립 (-12.0%yoy), 단독 / 다가구 (- 12.9%yoy) 의매매거래회복세는시간이필요할전망이다. 도표 21 서울주택매매증가추세전환도표 22 강남권보다강북권매매거래증가중 ( 만호 ) 서울주택매매거래 (%) 서울주택매매거래 (%YoY) 자료 : 서울시, 유진투자증권 -30 자료 : 서울시, 유진투자증권 강남동남도심서남서북동북 도표 23 도심을제외하면전년대비거래감소도표 24 특히도심 ( 용산 / 종로 ) 매매거래증가에주목 ( 만호 ) 서울주택매매거래 (YTD) 강남 동남 도심 서남 서북 동북 자료 : 서울시, 유진투자증권 (%) 서울주택매매거래 (%YoY)(YTD) 자료 : 서울시, 유진투자증권 강남동남도심서남서북동북 25

26 전국 ( 계 ) 수도권 서울 인천 / 경기 영남 호남 충청 기타 전국 ( 계 ) 수도권 서울 인천 / 경기 영남 호남 충청 기타 전국 ( 계 ) 수도권 서울 인천 / 경기 영남 호남 충청 기타 전국 ( 계 ) 수도권 서울 인천 / 경기 영남 호남 충청 기타 Analyst 이상우 부동산 2. 전월세 1) 전국 9월전국전월세거래량 (127,425건, -9.9%yoy) 은전년동월대비감소추세로전환했다. 지역별로는서울 (42,246 건, -4.3%yoy) 과수도권 (44,822 건, -13.4%yoy) 중수도권의감소세가두드러졌으며, 수도권보다도영남 (-13.4%yoy), 호남 (-10.8%yoy), 충청 (-8.0%yoy) 의거래감소세가컸다. 임대방식의주택수요감소가지방에서현저했던것이다. 누적기준 (+6.7%yoy) 으로는전년동월대비증가세가유지되고있지만, 충청 (+11.5%yoy) 중심의전월세거래증가세가나타나고있다는점이특이사항이다. 서울 (+6.3%yoy) 및호남 (+5.6%yoy) 의전월세거래증가세는연초부터둔화중이다. 매매증가에따른전월세거래동반증가가나타나지못하고있는것인데, 매매거래증가세가 9월부터나타났다는점을감안한다면, 주택가격상승추세로인한레버리지투자가로향후전세거래 ( 임대가격하락 ) 증가가능성은있다. 다주택자보다는무주택자들의매수의향의결과로해석가능하다. 유형별로는아파트 (61,993건, -5.2%yoy), 아파트외 ( 건, -13.9%yoy) 로모두감소했다. 도표 25 4 개월만에전월세거래감소추세전환도표 26 서울을제외한전월세거래부진은지속 ( 만호 ) 전국주택전월세거래 (%) 전국주택전월세거래 (%YoY) 도표 27 전년보다증가중인전월세거래량도표 28 누적기준으로는충청중심전월세거래증가 ( 만호 ) 전국주택전월세거래 (YTD) (%) 전국주택전월세거래 (%YoY)(YTD)

27 2) 서울 9월서울전월세거래량 (32,107건, -10.4%yoy) 은전년동월대비감소추세로 2개월연속이다. 특히전월세거래는도심 (-21.8%yoy), 동남 (-15.3%yoy) 중심으로거래감소가현저한데, 과거와달리입주증가지역에서의전월세거래부진이나타난다. 일각에서주장하는신규입주시전월세공급증가로가격이부진하다는의견과다른결론인것이다. 상대적으로거래가부진했던강남 (-4.6%yoy), 동북 (- 8.8%yoy) 의거래감소가상대적으로더디다는점은주목할만하다. 누적기준으로는 338,840 건 (+0.8%yoy) 으로, 전년대비증가속도가대폭둔화되었다. 동남권전월세감소 (-6.1%yoy) 이현저하며기타지역은전년대비증가하고있다. 전반적인이주로인한전월세거래가능성자체가차단되었던결과로해석된다. 도표 29 9 월전월세는전반적인감소추세도표 30 도심전월세거래감소폭확대 ( 만호 ) 서울주택전월세거래 (%) 서울주택전월세거래 (%YoY) 강남 동남 도심 서남 서북 동북 강남 동남 도심 서남 서북 동북 자료 : 서울시, 유진투자증권 자료 : 서울시, 유진투자증권 도표 31 동남권감소세가두드러짐도표 32 동남권을제외하면전월세거래증가추세 ( 만호 ) 서울주택전월세거래 (YTD) (%) 서울주택전월세거래 (%YoY)(YTD) 강남 동남 도심 서남 서북 동북 강남동남도심서남서북동북 자료 : 서울시, 유진투자증권 자료 : 서울시, 유진투자증권 27

28 Analyst 이상우 부동산 3. 분양 ( 인허가 / 분양승인 ) 8 월인허가 38,299 호 (-21.0%yoy), 분양승인 14,411 호 (-39.9%yoy) 8 월전국인허가는 38,299 호로전년동월대비 21.0% 감소했다. 8 월누계로는 346,099 호 (-12.7%yoy) 로수도권 (-9.6%yoy) 보다지방 (-15.2%yoy) 의감소폭이크다. 수도권에서는서울 (38,566 호, %yoy), 경기 (97,149 호, -10.9%yoy) 등인허가감소속도가빠른반면, 인천 (24,848 호, %yoy) 의인허가증가속도가빠르다. 지방에서는부산 (-16.1%yoy), 광주 (-39.2%yoy), 세종 (-67.3%yoy) 가감소세가빠른반면, 대전 (+9.4%yoy), 대구 (-5.7%yoy) 는상대적으로견조하다. 8 월분양승인은 14,411 호로전년동월대비 39.9% 감소했다. 누적기준 193,604 호 (+0.4%yoy) 로전년 대비증가속도가 8 월부터현저히감소하고있어, 전년대비감소할가능성이매우크다. 조합원분양 (33,815 호, +38.8%yoy) 은증가추세인반면일반분양 (117,879 호, -11.7%yoy) 은빠르게감소중이다. 재건축 / 재개발등정비사업진행의빠름이확인되는것이다. 수도권 (100,410 호, -3.9%yoy) 분양승인감 소상황에서경기 (+15.7%yoy) 을제외한서울 (-27.5%yoy), 인천 (-56.2%yoy) 의감소세가두드러진 다. 아파트분양은 8 월누적으로 106,211 호 (-3.5%yoy) 를기록하며전년대비감소로전환되었으며, 서 울 (-27.0%yoy), 수도권 (-2.9%yoy) 와달리 5 대광역시 (+37.8%yoy) 중심의증가세다. 도표 33 전년대비대폭증가하분앙승인도표 34 조합원 ( 정비사업 ) 중심의주택사업전개중 ( 만호 ) 주택분양승인 (YTD) 전국 ( 계 ) 분양임대조합원수도권지방 자료 : 국토교통부, 통계청, 유진투자증권 9.3 (%) 주택분양승인 (%YoY) (YTD) 전국 ( 계 ) 분양임대조합원수도권지방 자료 : 국토교통부, 통계청, 유진투자증권 5.9 도표 35 중심지이외의지역분양이대폭감소된상황도표 36 수도권 / 광역시중심분양증가 ( 만호 ) 아파트분양 (YTD) 서울인천 / 경기 5 대광역시기타지방 자료 : 국토교통부, 통계청, 유진투자증권 (%) 아파트분양 (%YoY) (YTD) 서울 인천 / 경기 5대광역시 기타지방 자료 : 국토교통부, 통계청, 유진투자증권 28

29 전국 ( 계 ) 아파트 비아파트 수도권 지방 Analyst 이상우 부동산 4. 착공 / 준공 1) 착공 30,393 호 (-41.0%yoy) 8 월착공은 30,393 호 (-41.0%yoy) 를기록했다. 아파트 (18,783 호, -49.5%yoy) 의감소세가현저하며, 수도권 (-41.3%yoy) 이더욱빠른착공감소세를보이고있다. 누적기준으로는 299,405 호 (-3.8%yoy) 로 감소전환되었다. 아파트 (+3.3%yoy,), 수도권 (+5.5%yoy) 중심으로증가중이다. 도표 37 착공건수감소폭은현저하게나타남도표 38 전년동월대비아파트감소속도에주목 ( 만호 ) 주택착공 (%) 주택착공 (%YoY) 전국 ( 계 ) 아파트 비아파트 수도권 지방 7 도표 39 아파트착공은증가세유지중도표 40 수도권중심의증가, 지방착공감소 ( 만호 ) 주택착공 (YTD) (%) 주택착공 (%YoY) (YTD) 전국 ( 계 ) 아파트비아파트수도권지방 -30 전국 ( 계 ) 아파트비아파트수도권지방 29

30 전국 ( 계 ) 아파트 비아파트 수도권 지방 Analyst 이상우 부동산 2) 준공 53,737 호 (+4.2%yoy) 8월준공은 53,737호 (+4.2%yoy) 를기록했다. 아파트 (40,504호, +15.2%yoy) 가준공증가세를이어가는가운데, 비아파트 (13,233호, -19.5%yoy) 의감소세는 9개월연속되고있다. 누적기준으로는 401,194 호 (+13.3%yoy) 로전년대비증가세가둔화되고있으며, 아파트 (+30.5%yoy,), 수도권 (+19.2%yoy) 을중심으로증가중이만누적증가세는둔화중이다. 도표 41 아파트중심의준공건수증가도표 42 아파트 / 지방중심의준공증가 ( 만호 ) 주택준공 (%) 주택준공 (%YoY) 전국 ( 계 ) 아파트비아파트수도권지방 도표 43 아파트증가전환, 아파트외감소지속도표 44 인천, 경기증가 ( 만호 ) 주택준공 (YTD) (%) 주택준공 (%YoY) (YTD) 전국 ( 계 ) 아파트 비아파트 수도권 지방 전국 ( 계 ) 아파트비아파트수도권지방 30

31 전국 ( 계 ) <85m2 >85m2 수도권 지방광역시 기타지방 전국 ( 계 ) 수도권 지방광역시 기타지방 전국 ( 계 ) <85m2 >85m2 수도권 지방광역시 기타지방 Analyst 이상우 부동산 5. 미분양 8월미분양은 62,370 호로전월대비 1.2% 감소했다. 수도권 (8,534 호, -3.4%mom) 뿐아니라, 지방광역시 (6,297 호, -8.2%mom) 은전월대비빠른감소세다. 서울 (39호, -7.1%mom) 은전월대비빠르게감소중이며전반적인미분양이존재하지않는상황이며, 경기 (7,287 호, -3.2%mom), 인천 (1,208호, - 4.1%mom) 모두감소중이다. 지방광역시는부산 (3,129 호, -4.2%mom), 광주 (240호, -9.8%mom), 대구 (945호, -29.7%mom) 모두감소하는가운데, 대전 (978호, +0.5%mom) 은증가했다. 지방에서는강원 (5,240 호, +6.8%yoy), 전남 (1,494 호, +35.4%mom) 의미분양이증가했다. 미분양이많아진이유를실질적인수요부진보다는최근분양결과가저조한영향으로설명된다. 준공후미분양 (15,201호, +9.4%mom) 은증가했다. 수도권 (2,502호, -4.7%mom), 지방광역시 (1,012 호, -3.3%mom) 는감소했으나, 기타지방 (+14.4%mom) 의증가세가빠르다. 도표 45 지방미분양이쌓이고있는상황도표 46 미분양은광역시외지방에만증가하고있는상황 ( 만호 ) 주택미분양 ( 호 ) 주택미분양 50,000 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 수도권지방광역시기타지방 도표 47 전월대비수도권 / 지방광역시미분양감소도표 48 준공후미분양은수도권 / 광역시모두감소세 (%) 주택미분양 (%MoM) (%) 주택미분양 ( 준공후 )(%MoM)

32 IV. 10 월주택시장 : 어느덧연말로 1. 전체 : 37,145 호 ( 서울 3,589 호, 수도권 20,595 호, 지방 12,961 호 ) 10월주택시장은 9월 (14,626호) 보다증가한 (+154.0%mom) 37,145호가공급될것으로전망한다. 분양스케쥴은최근잘지켜지지않으며, 특히지방보다수도권, 수도권내에서도서울공급을예측하는것은어렵다보니, 예상수치자체에의미를부여하긴어렵다. 하지만, 그만큼공급이지연되고있다는것을확인하는데의미가있을것이다. 도표 월신규분양 : 37,145 호로예상 ( 세대 ) 월 대지역 소지역 공급 10월 계 37,145 서울 계 3,589 강남 593 도심 718 서북 0 동북 1,313 서남 462 동남 503 수도권 계 20,595 인천권 6,050 경기서북 2,052 경기동북 1,327 경기서남 7,122 경기동남 4,044 지방 계 12,961 부산 5,536 울산 0 경남 0 대구 762 경북 1,579 광주 735 전남 558 전북 586 대전 0 세종 0 충남 1,607 충북 1,074 강원 480 제주 44 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 32

33 2. 서울 : 지연중인강남에공급될재건축 10월서울주택분양시장은 3,589호로대폭증가될것으로전망 (+1,358.9%mom) 하지만, 지난달지극히적었던물량에따른착시에불과하다. 특히, 최근 HUG와의분양가협의난항으로서울재건축 / 재개발단지들의일반분양이지연되고있는것을감안한다면, 이수치조차도예정대로진행될지는의문이다. 10월주목할단지는바로래미안리더스원 ( 서초우성 1차재건축 ) 이다. 강남 / 서초에하반기공급되기로예정된 7개단지중처음으로진행되는것으로공급물량그자체보다는중대형평형공급이있기때문에, 가점제적용에서자유로운청약저축보유자들의관심이집중될것으로전망되기때문이다. 이미진행된향동지구 2,4 단지공공분양은 73.5 대1, 22.4 대1 이라는높은경쟁률이나타날정도로시장의관심은오히려단지매력도보다, 어떤단지라도공급이예정대로진행되냐는일정 ( 스케쥴 ) 에더욱관심이몰려있는상황이다. 이런상황에공급이진행될일반분양의결과는이미자명하다봐도무방하다. 도표 50 10월서울분양 : 서울동북, 크나큰바람이불어올까? ( 세대 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 월 대지역 소지역 단지 위치 공급 공급가 청약일 10월 서울 계 3,589 강남 강남헤븐리치더써밋 761( 오피스텔 ) 서울특별시강남구역삼동 , 래미안리더스원 ( 서초우성 1 재건축 ) 서울특별시서초구서운로 도심 신당파인힐반도유보라 ( 민간임대, 도로교통공단부지 ) 서울특별시중구신당동 서북동북 e편한세상청계센트럴포레 ( 용두5 구역재개발 ) 서울특별시동대문구용두동 양원지구금강펜테리움 서울특별시중랑구망우동양원지구 C2블록 490 서남 항동지구 2단지 ( 공공분양 ) 서울특별시구로구항동 , 항동지구 4단지 ( 공공분양 ) 서울특별시구로구항동 , 동남 고덕역대명밸리온 ( 오피스텔 ) 서울특별시강동구명일동 46-3 고덕지구 C2블록 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 33

34 도표 월주목분양 : 래미안리더스원 ( 서초우성 1 단지재건축 ) 자료 : 삼성물산 34

35 3. 수도권 : 예정보다늦어지는신규공급 10월수도권주택분양시장은 20,595 호 (+214.4%mom) 로전망한다. 수도권 10월분양은사실관심이저조하다. 11월까지 HUG의분양승인연기발표로시장관심단지들의분양일정이모두연기되었기때문이다. 이와중에진행될인천, 안양, 시흥의분양에주목한다. 공공택지지만예정대로진행될가능성이높기떄문이다. 10월주목단지는수원화서역파크푸르지오 ( 오피스텔 ) 이다. 이미공급결과가양호했던덕분에오피스텔공급도결과가좋을것으로전망되기때문이다. 도표 월수도권분양 : 분양계획은있으나, 공급은예정대로진행되지않음 ( 세대 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 월 대지역 소지역 단지 위치 공급 공급가 청약일 10월 수도권 계 20,595 인천권 인천작전역서해그랑블 ( 작전태림연립재건축 ) 인천광역시계양구작전동 인천주안역동부센트레빌 ( 주안7 구역재건축 ) 인천광역시미추홀구주안동 인천루원시티 SK리더스뷰 1단지 인천광역시서구가정동 ,195 인천루원시티 SK리더스뷰 2단지 인천광역시서구가정동 ,183 인천루원시티 SK리더스뷰 ( 오피스텔 ) 인천광역시서구가정동 인천검단신도시호반베르디움 인천광역시서구검단동검단신도시 Ab15-2 블록 1,208 1, 인천검단신도시유승한내들에듀파크 인천광역시서구검단동검단신도시 AA4 블록 938 인천서희스타힐스부평센트럴 ( 지역주택조합 ) 인천광역시부평구십정동 , 경기서북 파주운정3 A4블록 (10 년공공임대리츠 ) 경기도파주시교하동, 다율동 1, 고양향동 A1 ( 국민임대 ) 경기도고양시덕양구향동동 61-6 고양향동 A1블록 경기동북 의정부부성파인 경기도의정부시호국로 1332번길 , 동두천센트레빌 경기도동두천시생연동 의정부탑석센트럴자이 경기도의정부시용현동 경기서남 화성향남2 B6블록사랑으로부영 ( 국민 ) 경기도화성시향남읍하길리 1475 화성향남 2지구 B6블록 1, 안양 KCC 스위첸 ( 오피스텔 ) 경기도안양시만안구안양동 , 안양비산2 푸르지오 ( 비산2 동주택재건축 ) 경기도안양시동안구비산동 화성병점역아이파크캐슬 경기도화성시병점동 675 2,666 시흥장현지구 A2블록 (10 년공공임대리츠 ) 경기도시흥시장곡동장현지구 A2블록 시흥장현지구 A10블록 (10 년공공임대리츠 ) 경기도시흥시장곡동장현지구 A10 블록 화성남양뉴타운 A2블록 ( 국민임대 ) 경기도화성시남양읍남양뉴타운 A2블록 1,022 화성남양뉴타운 B6블록 ( 공공임대 ) 경기도화성시남양읍남양뉴타운 B6블록 486 경기동남 하남감일스윗시티 B5블록 (10 년공공임대 ) 경기도하남시감일동감일공공주택지구 B6블록 광주금호리첸시아 ( 경인시장재개발 ) 경기도광주시경인동 성남힐스테이트판교엘포레 A3블록 경기도성남시대장동대장지구 A3블록 121 성남힐스테이트판교엘포레 A4블록 경기도성남시대장동대장지구 A4블록 251 성남힐스테이트판교엘포레 A6블록 경기도성남시대장동대장지구 A6블록 464 수원화서역파크푸르지오 ( 오피스텔 ) 경기도수원시정자동 111 ( 대유평지구 2-2 블록 ) 458 하남호반베르디움에듀파크 경기도하남시신장동 현안2 지구 A1블록 999 이천라온프라이빗 경기도이천시송정동 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 35

36 도표 월주목분양 : 수원화서역파크푸르지오 ( 오피스텔 ) 자료 : 대우건설 36

37 4. 지방 : 부산 / 광주에서나타나는청약열기 10월지방주택분양시장은 12,961호 (+65.6%mom) 으로전망한다. 지방공급은광주, 부산등광역시중심으로관심을기울여야한다. 수도권시장움직임과는달리조정지역에서도배재되어있는지역들에투자자들이몰려있는데다가, 스케줄도계획대로진행되기때문이다. 특히부산은최근매매가격하락이자주언급되고있지만, 신축분양결과는양호하기때문에, 특히대단지로진행되는분양들에는시장관심이집중될수밖에없다. 이미진행된동래래미안아이파크는높은경쟁률로시장관심에화답했다. 광주도마찬가지다. 빠르게상승중인시장움직임속에공급되는분양물량에관심은몰리는것이다. 부산과는달리시장가격상승세가강하다는점은분양시장에미칠영향은더욱크다는점이다. 도표 월지방분양 : 광역시에몰리는관심은여전하다 ( 세대 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 월 대지역 소지역 단지 위치 공급 공급가 청약일 10월 지방 계 12,961 부산 부산동래래미안아이파크 ( 온천2 구역재개발 ) 부산광역시동래구온천동 ,485 1, 부산 e편한세상연산더퍼스트 부산광역시연제구연산동 부산오션시티푸르지오 부산광역시영도구동삼동 1180 하리도시개발구역 846 부산괴정한신더휴 ( 괴정2 구역재개발 ) 부산광역시사하구괴정동 부산서면데시앙스튜디오 ( 오피스텔 ) 부산광역시부산진구서면로 부산부산항일동미라주 부산광역시동구좌천동 67-2 좌천2 구역도시환경정비사업 513 1, 울산경남대구 대구시지코오롱하늘채스카이뷰 대구광역시수성구신매동 대구앞산삼정그린코아트라이시티 대구광역시남구대명동 , 경북 울릉 A1 ( 국민임대 ) 경상북도울릉군울릉읍도동리 영주풍기코아루 경상북도영주시풍기읍동부리 경산힐스테이트펜타힐즈 경상북도경산시중산동 경산하양 A2블록우미린 경상북도경산시하양읍서사리 하양지구 A2블록 광주 광주광산쌍용예가프리미엄 ( 지역주택조합 ) 광주광역시광산구우산동 광주계림3 차두산위브 ( 계림7 구역재개발 ) 광주광역시동구계림동 , 전남 영암현대삼호 4차 ( 국민분양 ) 전라남도영암군삼호읍신항로 목포백련지구골드클래스 9차 ( 국민 ) 전라남도목포시연산동 2022 백련지구 A1블록 전북 전주서완산동골드클래스 전라북도전주시서완산동 2가 익산오투그란데프리미어 전라북도익산시모현동 대전세종충남 천안백석하우스토리엔시티 ( 오피스텔 ) 충청남도천안시서북구백석동 1054, 천안불당코아루와이드시티 ( 오피스텔 ) 충청남도천안시서북구불당동 부여쌍북골드클래스 충청남도부여군 충북 청주동남지구 A-4 (10 년공공임대리츠 ) 충청북도청주시상당구용암동 1, 강원 영월코아루다미아 강원도영월군영월읍영흥리 강릉주문진서희스타힐스 ( 지역주택조합 ) 강원도강릉시주문진읍교항리 제주 제주동광리신화오션빌 제주특별자치도서귀포시안덕면동광리 , 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 37

38 도표 월주목분양 : 부산동래래미안아이파크 자료 : 삼성물산 /HDC 현대산업개발 도표 월주목분양 : 광주계림 3 차두산위브 ( 계림 7 구역재개발 ) 자료 : 두산건설 38

39 5. 입주 : 반포래미안아이파크입주 10월수도권전체입주는 21,719 호 (-0.7%mom) 로전월과거의같은수준의입주가예상된다. 이중, 서울입주는 4,355 호로전월 (3,910 호 ) 대비 11.4% 증가할것으로전망한다. 10월서울입주증가는금천구독산동롯데캐슬골드파크3 차 (1,236 호 ), 남가좌동 DMC2 차아이파크 (1,061 호 ), 녹번동힐스테이트녹번 (948호) 등대단지입주가연이어있다는점에주목한다. 강남에서는서초구방배동방배아트자이 (353 호 ) 가입주를시작하는데, 규모는작지만방배동인근신축으로는오랜만에입주가진행되는점이인근주택가격에미칠영향을확인해볼필요가있다. 수도권 10월입주는인천송도 / 청라에공급되는대단지들뿐아니라, 고양일산서구의에듀포레푸르지오 (1,690 호 ), 김포한강예미지 (1,770 호 ) 에주목한다. 인근신축입주가종료된이후의효과를확인해야하기때문이다. 도표 월입주예정단지 : 방배아트자이, 힐스테이트녹번입주 입주월 지역 주소 단지 세대 계 <60m 2 60<<85m 2 >85m 년 10월 계 21,719 6,742 13,176 1,801 서울 4,355 2,519 1, 강남구청담동 라테라스청담 강북구수유동 다우아트리체 금천구독산동 롯데캐슬골드파크 3차 1, 서대문구남가좌동 DMC 2차 IPARK 1, 서초구방배동 방배아트자이 영등포구대림동 G밸리소홈 영등포구영등포동 7가 휴젠느 은평구녹번동 힐스테이트녹번 중랑구상봉동 어반뷰 서초구반포동 반포센트럴푸르지오써밋 ( 행복주택 ) 구로구고척동 156 장기전세주택 인천 4, , 부평구부평동 부평룩소르 서구경서동 센트럴에일린의뜰 M1 1, 연수구송도동 e편한세상송도 2, ,708 0 남동구논현동 유승한내들와이드오션 경기 13,042 3,772 7,919 1,351 고양시일산서구 에듀포레푸르지오 1, , 김포시구래동 김포한강예미지 ( 뉴스테이 ) Ab-04 1, ,770 0 부천시심곡본동 e편한세상부천심곡 수원시영통구 광교 C3블록아이파크 안산시단원구 고잔동롯데캐슬골드파크 1, 양주시옥정동 양주옥정 A-3 ( 행복주택 ) 1,500 1, 오산시오산동 센트럴푸르지오 A 용인시수지구 서희스타힐스애비뉴 의정부시낙양동 민락2 B11 대광로제비앙 의정부시호원동 엘리시아 하남시망월동 미사강면 A25 (10년공공임대리츠 ) 하남시풍산동 현안사업 1지구힐즈파크푸르지오 2블록 하남시풍산동 현안사업 1지구힐즈파크푸르지오 3블록 화성시동탄면 반도유보라아이비파크 8.0 C 화성시석우동 A44 공공분양 화성시송산면 EAA3 요진와이시티 평택시이충동 서정라페온빌

40 도표 58 서울방배아트자이 자료 : GS 건설 도표 59 고양에듀포레푸르지오 자료 : 대우건설 40

41 Compliance Notice 당사는자료작성일기준으로지난 3개월간해당종목에대해서유가증권발행에참여한적이없습니다당사는본자료발간일을기준으로해당종목의주식을 1% 이상보유하고있지않습니다당사는동자료를기관투자가또는제3 자에게사전제공한사실이없습니다조사분석담당자는자료작성일현재동종목과관련하여재산적이해관계가없습니다동자료에게재된내용들은조사분석담당자본인의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다동자료는당사의제작물로서모든저작권은당사에게있습니다동자료는당사의동의없이어떠한경우에도어떠한형태로든복제, 배포, 전송, 변형, 대여할수없습니다동자료에수록된내용은당사리서치센터가신뢰할만한자료및정보로부터얻어진것이나, 당사는그정확성이나완전성을보장할수없습니다. 따라서어떠한경우에도자료는고객의주식투자의결과에대한법적책임소재에대한증빙자료로사용될수없습니다 투자기간및투자등급 / 투자의견비율 종목추천및업종추천투자기간 : 12 개월 ( 추천기준일종가대비추천종목의예상목표수익률을의미함 ) 당사투자의견비율 (%) ㆍ STRONG BUY( 매수 ) 추천기준일종가대비 +50% 이상 0% ㆍ BUY( 매수 ) 추천기준일종가대비 +15% 이상 ~ +50% 미만 90% ㆍ HOLD( 중립 ) 추천기준일종가대비 -10% 이상 +15% 미만 10% ㆍREDUCE( 매도 ) 추천기준일종가대비 -10% 미만 0% ( 기준 ) 41