2007

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1 이상우애널리스트의 부동산라이프 년부동산 10 대뉴스정리 12 월호 : 건설 / 부동산월보 No. 36 기계 / 조선 / 건설, 부동산이상우 Tel. 02) tinycare@eugenefn.com 서울디에이치라클라스 ( 삼호가든맨션 3 재건축 )

2 Summary 2018년부동산 10대뉴스 1)9.13 대책발표 : 시장부작용을최소화하면서시장가상승을억제하려는정부의고민이그대로드러난대책이다. 하지만, 이과정에서시장기능자체가위축되어버렸다 대책규제에서제외된무주택자, 그리고규제대상이된 1주택자의행보가주목된다 2)3기신도시및수도권택지공급 : 정부의주택정책이수도권신축주택공급으로전환되었다는데무게가실린다. 특히, 과천이포함되며강남권에주택공급이필요하다는시장의견이받아들여졌다. 하지만, 분양시점은 2021년이후로다소늦다. 3) 현대차그룹의삼성동 GBC 수도권정비위원회승인 : 2014 년 10.5 조원에매입한삼성동한국전력부지가드디어개발된다. 인구유입유발효과재분석및계열사기존시설관리방안등해결해야하는문제가남아있지만, 2019년착공이가시화되었다. 4) 용산 / 여의도통개발계획 : 개발이더디던용산 / 이태원에잠시나마시장관심이집중되었지만, 결국은없던이야기가되었다. 민간주도가아닌정부의정책적접근은시장의사업진행속도를늦추는결과를가져온다. 특히, 정부는서울시의독자적움직임을지적했다. 5) 재건축안전진단강화 : 시장의노후주택품질개선은구조안전성보다주거환경개선을원하고있지만, 정부정책은구조안전성을보다중시하는방향으로진행중이다. 이경우재건축을억제할수는있지만반대로리모델링시장이열릴가능성을주목해야한다. 6)GTX-A 착공 : 12월 27일, GTX-A 착공식이열렸다. 수도권교통망의획기적변화를가져올프로젝트로단순히수도권의서울접근성만개선되는것이아니라, 서울주요지역을단시간내에접근시킨다는점도잊어선안된다 7) 재건축초과이익환수제 : 특정단지의과도한개발이익을환수해개발가능성이낮은지역의개발에투입한다는원론적인입장과는달리, 강남에만부여되는징벌적과세성격의재건축부담금에도불구하고재건축을진행하는단지가등장하고있다. 8) 고가아파트분양승인거절 : 나인원한남은 HUG의분양승인규제로임대전환방식으로시장에공급되었다. 향후임대전환가격은평균 6,100 만원 /3.3m 2 으로결정되었으며, 4년간의임대기간동안보유세절세효과가발생한다. 발생한비용은시행사부담이다. 9) 재건축이주시기조정 : 서울시는관리처분이후단지의이주시기를조정하고있다. 급격한전세수요발생을방지한다는차원에서는박수칠만한일이지만, 재산권의과도한침해논란이있다. 이외에도시공사와조합간의갈등에따른이주지연도함께나타난다. 10) 헬리오시티입주파동 : 강남권초대형단지인헬리오시티 (9,510 호 ) 입주가늦어지면서발생하는인근전세시장움직임은전적으로조합책임이다. 2017년부터우려되던 2018년강남권공급대란이슈는이제곧종료된다. 재건축안전진단강화, 시장요구 ( 주거환경 ) 와정부규제 ( 구조안전성 ) 가상충됨 자료 : 머니투데이

3 Summary 수도권주택가격변동 자료 : KB 국민은행, 한국감정원, 유진투자증권 영남권주택가격변동 자료 : KB 국민은행, 한국감정원, 유진투자증권

4 Summary 2019년주택시장전망 2019 년국내주택준공은 36만호로, 2017년 (39만호), 2018 년 (46만호)) 과달리입주물량감소가예상된다. 25~35 만호 / 연간공급되는일상적인수준으로아파트공급이감소되는것으로정상화되는것이다. 즉, 2017~2018 년우려되던아파트입주과잉은해소된다 년분양시장은약 26.0 만호가공급될것으로전망한다. 2018년과비슷한수준이다. 당초예상 (22만호) 에서 2019년으로순연된공급량을포함한공급전망이다. 결과적으로분양물량은 2018년과거의유사한수준이다. 다만, 2019년분양은주목할점이바로서울이다. 분양이순연된단지대부분이재건축 / 재개발단지들이었기때문이다. 특히, HUG의분양승인과정에서분양가자율규제가적용되고있기때문에, 분양지연이슈를제외한다면, 사업성은높다. 2018년분양시장특징이계속된 ' 지연 ' 이었다는점을염두에둔채바라본다면, 2019년역시크게다르지않을것이다. 2019년전국아파트가격상승률은 4.8% 로전년대비상승률이둔화될것으로전망 (+9.9% 4.8%yoy) 한다. 지역별로는수도권 (+14.5% +7.6%yoy), 지방 (-2.9% -3.0%yoy) 등수도권상승세둔화, 지방하락추세지속으로전망한다. 서울전세시장은정비사업진행에따른이주이슈가지역별로다르게진행될것으로전망되며, 서울 ( 강북 )(+3.3% -0.5%yoy), 서울 ( 강남 )(+5.6% +8.0%yoy) 등이주발생지역중심의상승이전망된다. 즉, 서울내에서도지역간격차는확대될것으로전망한다. 매매가상승추세는둔화될전망 전세가상승률의지역간편차가나타날것 (%) 서울아파트매매가상승률 (%YoY) 서울서울 ( 강북권 ) 서울 ( 강남권 ) 전국 주 ) 2018 년이후수치는당사추정치임자료 : KB 은행, 유진투자증권추정 (%) 서울아파트전세가상승률 (%YoY) 서울서울 ( 강북권 ) 서울 ( 강남권 ) 전국 주 ) 2018 년이후수치는당사추정치임자료 : KB 은행, 유진투자증권추정 기계 / 조선 / 건설, 부동산이상우 Tel. 02) tinycare@eugenefn.com

5 전국 ( 계 ) 수도권 서울 인천 / 경기 영남 호남 충청 기타 Key Chart 아파트거래량급감 강남중심의매매거래급감 ( 만호 ) 전국주택매매거래 (YTD) (%) 서울주택매매거래 (%YoY) 아파트 ( 우 ) 연립 / 다세대단독 / 다가구 -60 강남동남도심서남서북동북 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 수도권중심의전월세거래급증 강남 / 서남 / 동북을중심으로서울전월세거래증가 ( 만호 ) 전국주택전월세거래 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 ( 만호 ) 서울주택전월세거래 (YTD) 강남 동남 도심 서남 서북 동북 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 수도권분양시장에서도서울감소, 인천증가 전년대비대폭증가한주택준공물량 ( 만호 ) 아파트분양 (YTD) ( 만호 ) 주택준공 (YTD) 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 서울인천 / 경기 5 대광역시기타지방 0.0 전국 ( 계 ) 아파트비아파트수도권지방 자료 : 국토교통부, 유진투자증권

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7 Summary I 년부동산이슈 Best 대책, 시장을초토화시키는강력한대책발표 2. 3 기신도시및수도권택지공급 3. 현대차그룹의삼성동 GBC 수도권정비위원회승인 4. 박원순서울시장의용산 / 여의도통개발계획 5. 재건축안전진단강화및리모델링시장 6. GTX, 드디어시작되는수도권대심도고속전철사업 7. 재건축초과이익환수제부과, 재건축을늦추는주된요인 8. 고가아파트분양승인거절 : 임대전환 ( 나인원한남 ) 방식재등장 9. 강남권재건축단지이주시기조정 : 아직도조정중 10. 헬리오시티입주파동 : 도심내신시가지란이정도쯤은되어야 2 8 II 년분양시장 : 이제다인기지역 1. 서울 2. 수도권 3. 지방 : 2017 년이부산이었다면, 2018 년은대구 / 광주 21 III. 12 월분양시장 : 진행만된다면모두소화가능 1. 전체 : 16,326 호공급, 104,741 명청약 ( 총경쟁률 6.4 대 1) 2. 서울 3. 수도권 4. 지방 25 IV. 주택지표 1. 주택매매 2. 전월세 3. 분양 ( 인허가 / 분양승인 ) 4. 착공 / 준공 5. 미분양 41 V. ( 특집 )2019 년주택시장전망 49 VI. 1 월주택시장 1. 입주 : 경희궁롯데캐슬, 답십리파크자이입주 53

8 I 년부동산이슈 Best 년주택시장은많은시장참여자들의의견과달리 ' 뜨거운 ' 결과를이끌어냈다. KB부동산의서울평균아파트가격을기준으로한 11월말서울아파트가격은연초대비 23.0% 상승하며, 약보합에그칠것이라는연초많은시장전문가의견을무색케했다. 당사는 2018년초반 12%/ 연상승을제시했으며, 8월상승률을 20%/ 연로상향조정했었는데, 당사추정치를상회했다. 시장대다수의의견과달랐지만, 당사의견이실제시장움직임에부합했다. 이같은결과가나타난이유에대한고찰없이, 향후시장전망을내리는것은어렵다. 즉, 현재주택시장의모습은말그대로시장이원하는주택의공급이충분하지않다는단순한논리의결과물이라는점을잊어서는안될것이다. 뜨겁기이루말할수없던, 2018년부동산시장을한마디로요약하는것은쉽지않겠지만, 연간시장을뒤흔든대형이슈에대한되새김이필요한시점이다. 2019년을맞이하는상황에서 2018년이슈를되짚어보고다가올이슈들에대해고민하는노력이필요하지않을까? 도표 년부동산시장주요이슈 순위 주제 시장영향 대책, 세금 / 대출에서시장에강한규제 부정 2 3기신도시및신규공급 (12/19) 긍정 3 삼성동 GBC 승인 긍정 4 박원순시장, 용산 / 여의도통개발 긍정 5 재건축안전진단강화 (2/20) 부정 6 GTX-A, 사업자선정및착공 (12/27) 긍정 7 초과이익부담금 부정 8 나인원한남, HUG 분양보증거절 부정 9 강남권이주시기조정 부정 10 헬리오시티입주지연 부정 자료 : 유진투자증권 8

9 대책, 시장을초토화시키는강력한대책발표 9.13 대책은 2018년부동산시장의최대화두였다. 2017년 8.2 대책으로시작된문재인정부의부동산시장대응법의총결산이라고봐도무방할정도로세제와대출에서이보다더강할수없다는신호를주었기때문이다. 물론, 그덕분에 2018년연말까지서울시장의가격안정화가나타났다는점에서는인정할만하다. 주택시장, 특히서울시장의거래자체를실종시키는결과를가져올만큼강력한정책이었기때문이다. 말그대로, 9.13 대책은시장부작용을최소화하면서시장가상승을억제하려는정부의고민이잘드러났다는점에무게가실린다. 2018년시장급등의주이유는다주택자의매수라기보다는, 뒤늦은 1주택자의추가주택매수의영향이큰데, 1주택자의추가매수를막는대책이등장했기때문이다. 종합부동산세는 1주택의경우현행 9억원기준이유지되었지만, 2주택이상부터의과세강화로 1주택자가 2주택자로변화되는과정에서의부담이커졌기때문에, 2주택자가되는결정을간단히내리긴어려울것으로전망한다. 하지만, 세금부담에도불구투자자로변모하려는 1주택자들을막을만한장치로서유효한지에대한고민이있다. 우선, 1주택자의공시가격 9억원이하비과세가유지되었다. 다만, 공정시장가액비율이기존 90% 까지증가 (2020 년까지 ) 에서 100%(2022 년까지 ) 로확대되며, 해마다부담해야하는종합부동산세부담은증가할것으로전망된다. 1주택자가보유한고가주택 ( 실거래가 9억원이상 ) 의경우, 장기보유특별공제를받기위해서는 2년거주조건이추가되었다. 2주택이상의경우, 종합부동산세최고세율이 3.2% 까지상향되었다. 기존 2.0% 에비하면 1.2%p 상향되며부담을극대화했다. 하지만, 최고세율적용을위해서는다주택자의경우에도시가 176억원이상이기때문에일반적인사례에적용되기는간단치않다. 말이많았던전세자금대출은 2주택이상자에한해공적보증금지가결정되었다. HF, HUG 외에 SGI 서울보증도보증이가능하지만, 정부의지가 2주택이상자에는전세자금대출이쉽지않음을보여줬기때문에, 향후 2주택이상자의전세자금대출가능여부에대해선언급하기힘들다. 1주택자의경우에도지난연소득 7 천만원이상자의공적보증금지보단완화된가구소득 1억원이하에만보증이제공되기로결정되며시장예상보다는완화된결과가도출되었다. 물론, 무주택자의경우소득제한은설정되지않아전세자금대출을받는데지금과동일한조건이제공된다. 결론적으로 9.13 대책이후, 다주택자들의움직임은바뀌지않았다. 다만지역만변화했을뿐이다. 그동안규제지역에서의매수가비조정지역으로옮겨갔을뿐이다. 특정금액이하의비조정지역신규물건취득에도장기보유특별공제배제및양도세중과가가능하기때문이다. 용인, 수원, 그리고최근의인천까지상승세가가팔라진수도권지역은 9.13 대책이낳은결과물로볼수있다. 진심으로중요한움직임은바로 1주택자및무주택자들의향후움직임이다. 특히 1주택자들이이러한규제환경에서도집값상승을노린투자에나설것인가하는것과함께상황변화가없는무주택자또한대책이후의포지션을매수로전환할지도주목해야한다. 이미, 여름철내집마련에나선사람들이많은지역의전세가격하락속도는빠르다. 매매가상승과전세가하락의이유가같다는점을인정하면서, 1주택이된많은사람들의향후행보에주목해야한다. 9

10 2. 3 기신도시및수도권택지공급 3기신도시공급에대해신규택지공급및신도시조성지역에대한판단은다소해석이엇갈리지만, 당사는긍정적신호로해석한다. 지역과내용에대한해석이다양하지만, 정부기조가수도권신축주택공급필요성을인정했으며, 특히강남권에신축주택공급이필요하다는결과가나왔기때문이다. 이미지난 9월 21일발표된수도권주택공급확대방안에서언급된 100만평규모신도시 4~5 개소가 12월 19일, 2차수도권주택공급계획을통해확정되었다. 남양주왕숙, 하남교산, 인천계양, 과천과천이바로그것이다. 지난 9/21 방안에선과천이제외되었었는데, 결국포함되었다. 다만, 당시후보지역으로언급되던지역의기준이서울과 1기신도시사이로알려졌었는데, 과천을제외하면지리적으로인접한감은없다. 주택공급물량으로는남양주왕숙 (6.6 만호 ) 이가장많지만, 이번공급계획에서의주목할지역은바로과천 (0.7 만호 ) 이다. 그동안선바위역인근개발은자주언급되던소재였으나, 실제공급으로확정되었기때문이다. 2기신도시가시장관심을이끄는데실패했던것과달리, 이번대규모택지는서울접근성이용이하다는점이특징적이다. 1기 (5km), 2기 (10km) 와는달리서울경계로부터의거리가매우가깝기때문 (2km) 뿐만아니라, 택지지정과함께교통계획이함께발표되며서울접근성이부각되었기때문이다. 서울시의도심유휴부지활용에대한방향성또한확인시켜줬다. 그린벨트해제없이서울시가제시한대안은 1) 시내유휴부지활용, 2) 도심용적률상향, 3) 상업지역주거비율상향중시내유휴부지활용을통해 26,300 호의공급이가능하다는것을보여줬다. 특히, 중소규모택지에서동부도로사업소 (2,200 호 ), 서초염곡 (1,300 호 ), 서울의료원주차장 (800호) 등서울강남에만 3,300 호의공급이가능한점등은그동안정부계획에서비중이크지않던강남권공급이단지공염불에그치는것이아니라는점이확인되었다. 특히, 지구계획수립단계가아닌지구지정제안단계에서교통대책을수립 / 시행하기로한점이인상적이다. 수도권신도시가베드타운에그쳤다는점을해소하고자, 이번대규모택지에는자족기능을강화했다는점또한두드러진다. 판교와같은직주근접기능을강화한것으로특히, 인천계양테크노밸리 (90만m 2, 26.9%), 과천 (36만m 2, 23.2%) 는전체신도시중자족용지의비중이크다. 급행 / 간선중심중추망 (Backbone Frame) 조기구축을위해 GTX-A, C 및신안산선조기착공이거론되었으며, GTX-B, 신분당선 ( 광교- 호매실 ), 위례트램, 7호선북부연장또한신속추진하기로하는등의결정이함께발표되었다는점을주목할만하다. 서울주택수요분산을위한필수요소인철도교통접근성을일반인의예상가능한시점범위로포함시켰기때문이다. 다만, 공급시점이늦다는점은아쉽다. 대규모 / 중규모의경우, 지구지정과정이필요하기때문에, 실제분양은 2021년쯤에야가능할것으로전망하기때문이다. 2차공급계획 (15.5 만호 ) 중 2021 년까지 1.0 만호, 2022년 1.7만호다. 또한, 이번공급계획 (2,593 만m 2 ) 은 2001~2010 년기간중지정된연간수도권택지면적평균 (2,528 만m 2 ) 수준이다. 추가적으로, 신규지정된택지와 2기신도시와의갈등이벌어질가능성이있다. 2기신도시가입지면에서상대적으로불리해지기때문이다. 건설사관점에서는수도권택지조성에따른신규분양기회확보라는점이부각된다. 국내중심의사업전개우려를축소하는시각과달리, 사업성이높은택지가공급되기때문이다. 또한, 주택소비자관점에서무주택 /1주택자들이 2021 년이후공급이진행될이번신규택지의청약에관심을둘지, 아니면시장재고주택매수에나설지지켜봐야한다. 서울주택시장은이미 2018년부터실수요중심으로재편되었기때문이다. 10

11 도표 2 3 기신도시위치및신교통망계획도 자료 : 국토교통부 11

12 3. 현대자동차그룹의삼성동 GBC 수도권정비위원회승인 계속늦어지기만할것으로전망되던삼성동 GBC(Global Business Center) 사업승인이일단락되었다. 2014년현대자동차그룹이 10.5 조원에삼성동한국전력부지를매입할때만하더라도, 이렇게사업진행이지연될줄은몰랐을것이다. 하지만, 12월 19일국토교통부의수도권정비위원회는조건부승인을내렸다. 2017년 12월 22일수도권정비위원회에처음상정된이후 5번도전끝에얻은결과다. 2017년 12월, 2018년 3월, 2018 년 7월까지총 3번보류되었으며, 지난 6월위원회가참석률저조에따른정족수 ( 전체위원 20명 ) 미달로열리지않으며 7월로연기된것까지포함하면실제론 4번지연된것을감안했을때의결과다. 그동안사업보류이유는인구유입유발효과재분석및저감대책, 이전계열사기존시설관리방안들이미흡하다는평가때문이었다. 현대차그룹은 GBC를 105층규모로약 2.5 조원을들여지을예정이다. 서울시건축심의, 교통 (1월), 안전, 환경영향평가 (4월 ) 는이미통과한상황이지만, 이번정비위원회보류로 2018년연내착공은힘들것으로전망된다. 총 조원에매입한삼성동한국전력부지는현대차 (55%), 현대모비스 (25%), 기아차 (20%) 가투자했으며, 2017 년착공예정이었지만, 2년늦은 2019년착공을기대하게되었다. 공기업인한국전력이민간에매각한토지의개발을관에서늦췄고, 이를허용해주는과정이 ' 전방위적경제활력제고 ' 라는특별한대우로진행되었다는점은아쉽다. 향후서울도심에등장할대규모택지도적은데다, 이토지를매입해서사업으로연결하는과정이지극히험난했기때문이다. 도표 3 삼성동 GBC, 우여곡절끝에 2019 년착공 자료 : 서울경제 12

13 4. 박원순서울시장의용산 / 여의도통개발계획 7월 10일, 박원순시장이언급한여의도및용산통개발계획은시장에평지풍파를불러왔다. 싱가포르동행기자단과의간담회에서여의도, 용산개발청사진을제시한것이다. 그동안개발보다는재생중심의정책을강조해왔던박원순시장의행보와는사뭇다른결과였기때문에시장은그진위를파악하는데골몰했다. 8/26 박원순서울시장은서울주택시장이 ' 안정 ' 될때까지여의도, 용산개발계획발표와추진을보류하겠다고발표했다. 또한, 삼양동옥탑방 1개월거주이후발표되었던서울경전철재정투입도없던일이되었다. 박시장은 ' 공원과커뮤니티공간을보장하면서건물의높이는높일계획 이라는말로해당지역들의용적률상향에긍정적인태도를보여줬다. 35층규제로한강변일률적재건축이진행되는강남 / 송파지역과는다른접근법이다. 현재서울시는여의도금융중심지재개발을위한 ' 여의도일대종합적재구조화방안 ( 여의도마스터플랜 )' 을짜고있다. 이미 2030 서울플랜에서 3대도심으로지정된여의도는최고 50층까지개발이가능한상황이기때문에, 이계획에근거한아파트재건축을진행하겠다는의도다. 여의도전체를새로운업무와주거중심지로만들겠다는것이다. 용산개발은과거오세훈시장때개발계획에아파트를편입시켰기때문에실패했다고지적하며용산역기지창개발이문제없이진행될것임을말했다. 용산4 구역- 국립중앙박물관까지보행전용산책로신설등광화문에못지않은중심부로개발하겠다는것이다. 하지만국토교통부와서울시간의시각차가나타나고있다. 7월 23일김현미국토부장관은국회국토교통위원회질의에서도시계획이실질적으로진행되기위해서는국토부와긴밀한협의로이뤄져야한다고밝혔다. 서울시가정부동의없이독자적으로재개발할수없다는것을말한것이다. 7월 26일박원순시장은서울시도시계획은전적으로시장의권한이라고반박했다. 하지만, 문제는상존한다. 벌써부터여의도, 용산주택가격들이반응하고있기때문이다. 재건축예상단지의범위가넓으며특히통개발이라는단어에서, 차이점을굳이구분할필요가없다는식의해석이나오고있기때문이다. 서울시는 2018년하반기여의도마스터플랜을발표할예정으로, 정확한발표시기는미정이다. 마스터플랜발표가늦어지면, 개별단지의재건축진행에도영향을줄수밖에없다. 이미공작아파트재건축정비계획수립은보류되었다. 또한, 과거오세훈시장시절에도언급되었던여의도개발안과내용이크게다르지않다면시장관심은줄어들여지도있다. 당시에도기부채납비율에관련한이견으로사업진행이되지않았었기때문이다. 용도변경 / 종상향과정에서비거주비율 / 기부채납비율에따라사업성이크게변화된다. 일반상업지역등의용도변경이가능하다하더라도, 연면적의 30% 를비주거시설을배정해야하기때문이다. 이런움직임속에잠실, 서빙고아파트지구의지구단위계획수립에착수한다. 잠실아파트지구는장미아파트를제외하면거의대부분재건축이완료되었거나진행중인상황이라특별한이슈는없다. 하지만, 서빙고아파트지구는거의대부분진행되지못한상황이다. 지구단위계획수립이전까지정비계획을확정짓지못하면각단지재건축은지구단위계획을반영해야하는상태기때문에각단지들의움직임이주목된다. 13

14 5. 재건축안전진단강화및리모델링시장 서울뿐아니라전국적인노후주택문제가심각해지고있는상황에서, 재건축과관련된안전진단기준을강화하는정책은오히려리모델링시장으로시장흐름을전환시킬가능성이있다는점을주목해야할것이다. 특히, 2019년 4월수직증축리모델링과관련된내력벽철거이슈에대한해석이나올것으로전망되는상황에서는재건축에대한일방적기준강화가밀려올결과에대해어렵지않게전망이가능할것이다. 김현미국토교통부장관은 2월 18일, 서울가좌행복주택을방문한자리에서건축물구조안전성, 내구연한문제를종합적으로검토해야한다고언급했다. 재건축연한이현행 30년에서 40년으로연장될수도있다는의견도나왔던때다. 이후 2월 20일국토교통부는 ' 재건축안전진단기준정상화 ' 방안을발표했다. 기존안전진단종합판정을위한항목별가중치가주로주거환경 (40%) 및시설노후도 (30%) 에있었던과는달리, 이번결정엔구조안전성 (50%), 시설노후도 (25%) 로구조안전성을강화한것이다. 주거환경부문은감소폭이가장커기존 40% 에서 15% 로감소되었다. 현재재건축을원하는이유가무너질수있다는구조적이슈가아니라, 주거환경개선에있다는점이간과된결과다. 안전진단자체가진행되기어려워, 초기단계의재건축단지들의사업성악화가예상된다. 구조적안전성을이유로붕괴위험이없는단지의재건축이막히게될경우, 층간소음, 노후배관, 누수등노후화에따른낮은주거품질개선을위한대응은힘들기때문이다. 현재의흐름에대한반응은바로양천구와노원구에서들고일어나고있다. 이번 2/20 재건축안전진단기준정상화의영향으로 1980 년대중반이후지어진 30년을눈앞에둔아파트들의안전진단진행자체가불투명해졌기때문이다. 특히, 안전진단기준강화로, 아직까지안전진단을통과하지못한단지들은안전진단통과에시간이보다필요하다. 특히이같은변화는송파구올림픽선수촌아파트와올림픽훼미리아파트에가장큰시련을가져올것으로전망된다. 이번재건축안전진단강화의대표적인피해지역은양천구와노원구의움직임이거세게나타나고있다. 아직까지안전진단에들어가지못한단지들이많기때문이다. 양천구는이미재건축가능연한인 30년은넘겼지만, 재건축움직임이거의없었던지역이며, 노원구는본격적으로 2018년부터재건축가능연한이도래하기때문에조금씩이나마재건축움직임이나타나려는찰나였다. 국토교통부는재건축본연의취지인 ' 낡고위험한아파트 ' 를대상으로하겠다는취지를따른다는입장이다. 도표 4 안전진단 : 평가항목변화의중심은 2015 년에주거환경부문을강조한것 자료 : 머니투데이 14

15 리모델링은 2000년대초반개념이도입된이후, 활발한진행을예상했지만도입속도는빠르지않다. 건설자원의남용을방지하고, 주거환경의개선을동시에진행한다는관점과는달리, 시장에서는기존주택의철거를통한재건축 / 재개발을보다선호했던것이다. 경제성장속도가빨랐던탓에시기별로지어진주택들의상황이모두다른한국주택시장을감안했을때, 리모델링을통해주거환경개선만으로만족할만한지역이많지않았던것이다. 그만큼, 재건축 / 재개발을필요로하는주거환경개선점이많았다는것이간과된결과다. 하지만, 시간이소요되며, 기존단지구성을크게바꾸지않은상태에서도충분히만족도를끌어올릴수있는단지들이등장했다. 현재리모델링허용연한이건축후 15년이라는점을감안했을때, 2003년경준공된아파트들이여기에해당되는것이다. 아직까지도재건축이되지않은 1970~80 년대건축아파트들이아니라, 조건들이양호한아파트들이리모델링시장으로진입하게된것이다. 서울형리모델링단지에선정된경우기본설계, 타당성검토비용이지원된다. 진행과정에서의 ' 특혜 ' 등은없다. 하지만, 이같은사업에총 22개단지가신청했다는점은주목할만하다. 구조적인면에서문제가없다고인식되는 2000 년대건축주택조차도현재의주거환경을개선해야한다는수요가확인되었기때문이다. 이번에선정된 7개단지중남산타운 (2002년준공 ) 이포함된것은시사점이크다. 또한, 이보다훨씬이전에지어진이촌동현대맨숀 (1971 년준공 ) 이 C등급으로정밀안전진단을통과하며수평증축리모델링이가능해졌다. 이주및일반분양시기를논하는것은이르지만, 한강변단지에서리모델링이본격적으로진행되고있다는점은청담동건영과함께주목해야한다. 청담동건영은지난 9월 GS건설을시공사로선정하며공사비를 687만원으로결정했다. 대형건설사의리모델링시장진입이라는점뿐아니라, 기존아파트리모델링에도스카이브릿지등특화설계를도입하는것에대해조합원들의비용저항이적었다는점이주목할점이다. 도표 5 서울형리모델링단지, 당초 5 개에서 7 개로대상확대하며발표됨 자료 : 서울시 15

16 6. GTX, 드디어시작되는수도권대심도고속전철사업 GTX는실제착공까지진행되는데긴시간이걸렸다. 지하 50m 이상의대심도에서고속으로운행하겠다는개념이그동안터무니없다고생각되었기때문이다. 하지만, 막상탄력을받는순간부터의진행은매우빨랐다. 지난 3월 GTX-A 사업자로신한은행컨소시엄이선정된이후, 12월 27일착공까지진행속도는매우빠르다. 총사업비 3조 3,641 억원이투입될것으로전망되는 GTX-A 사업은 BTO-rs( 건설사는시공만담당 ) 하는방식으로진행될것으로전망된다. 이뿐아니다. 12월 19일발표된수도권교통망계획에따르면, GTX-C 도 2019년기본계획수립에착수할것으로결정되었으며, GTX-B 는 2019년예타완료를추진하기로결정되는등, 수도권교통망을송두리째바꿔놓을것으로보이는대규모토목사업의진행이임박했다. GTX 사업추진에따른기대감은아직수도권시장전역에미치고있지는않다. 우선 GTX-A 노선인근부터시장의관심을받고있으며, 최근에는이효과가 GTX-C 노선인근지역으로확대되었을뿐이다. 재밌는점은, GTX 역세권근처만시장의관심을받는다는점이다. 환승으로기존철도노선지역까지수혜가전망되는상황에서도, 역세권인근의가격상승속도가빠르기때문이다. 지극히 1차원적인발상일수밖에없지만, 전반적인가격상승이더뎠던것을감안한다면시장의움직임은가장수혜가큰지역에서부터효과가발현된다고봐도무방하다. 사실, GTX는수도권뿐아니라, 서울도심으로의접근성개선을서울외곽지역에부여하는것이큰계획일수도있다. 이미지하철이연결되어있지만, 급행철도를통해서울외곽에서도심으로진입하는시간이대폭감소하기때문이다. 광운대, 창동등서울동북지역뿐아니라, 연신내등서북지역에서강남권으로접근하는시간은지금과는비교도할수없을만큼감소할것으로예상되는점은, 단순히 GTX 효과를경기도로한정짓기보다는서울도심에서의효과또한클수있다는점을명심해야할것이다. 도표 6 GTX-A, 12 월 27 일착공 자료 : 이투데이 16

17 7. 재건축초과이익환수제부과, 재건축을늦추는주된요인 재건축초과이익환수제는현재재건축시장의속도를더디게하는주된이유중하나다. 고소득층주거지인대치동에서조차재건축부담금으로인해시공사선정을늦추는결정이나타나고있기때문이다. 실제얼마가부과될지불확실한상황에서결정을미루고자하는움직임은지역간차이가없다. 첫재건축초과이익환수제사례로부담금을제시받은반포현대는세대당 1.35 억원의부담금에도재건축을진행하기로했다. 5월 24일주민총회를통해재건축을진행하기로의결했다. 조합의초기예상부담금 (850 만원 ) 보다대폭증가한부담금에도불구, 향후부담금금액이작아질수있다는가능성을염두에두고사업진행을결정했다고한다. 시공사선정까지마친만큼중도사업포기시매몰비용도고려사항이다. 반포주공3 주구도재건축을강행할것으로알려졌다. 과거한남연립 (2012) 은 5,544 만원의세대당부담금을부과받았지만위헌소송을현재도진행중이라는점도고려된것으로판단된다. 한남연립소송이후청담동두산연립도마찬가지로소송중이다. 일부에서는재건축을진행하지못하겠다는의견도나오고있다. 국제공모안에대한반발이나타나며재건축유예를주장하는비상대책위원회설립움직임도있다. 대치동쌍용1 차는시공사선정작업을늦췄다. 일부에서는세대당 1.5 억원이마지노선이라는이야기도나온다. 반면, 부산남구대연비치아파트는재건축부담금을 0으로부과받았다. 1,035 호규모의대형단지인대연비치아파트는세대당평균이익이 3천만원이하로산출되어부담금이면제된것이다. 자세한계산식이공개되지않아추정하기어렵지만, 서울과부산간의재건축부담금을바라보는시각이다르다는것이확인되었다. 즉, 향후재건축초과이익분담금은준공시점까지가야알수있다는불확실성이확대된셈이다. 서울시내 36개재건축, 재개발조합및추진위원회는 ' 서울미래도시재개발- 재건축시민연대 ( 서미연 )' 을출범했다. 지방선거국면에서적극적영향력행사에나서겠다는취지다. 1대1 재건축이라는극단적인방안까지도언급되고있다. 조합원에게배정되는기존주택확대규모를최대 30% 로제한하는것은있지만, 소형평형의무화및일반분양감소에따른초과이익부담금규모가축소되기때문이다. 현재가장빠른진행은압구정3 구역이다. 전용면적 130m 2 이상의중대형평형소유자가많기때문에일반분양을늘리는것보다는분담금부담에도불구, 1대1 재건축을선택하는것이효과적이기때문이다. 광장동워커힐아파트, 반도동효성빌라등도현재구청에 1대1 재건축정비계획을접수한상태다. 17

18 8. 고가아파트분양승인거절 : 임대전환 ( 나인원한남 ) 방식재등장 나인원한남은분양승인과정에서장기간지연되면서시장을떠들석하게했다. 한남동에서공급되는고급주택이라는점때문에 HUG 분양승인과정이지난 ( 至難 ) 했기때문이다. 물론, 이덕분에분양이아닌임대전환방식으로공급되었고, 당시 5.5 대1 의청약경쟁률로높지도낮지도않은수준에서결정되었다. 하지만, 이같은방식이고급주택가격을억제하는데도움이되었는지는의문이다. 이미시장에서는합당한수준의가치책정이완료된상태이기때문이다. 분양전환가 6,100 만원 /3.3m 2 가바로그예이다. 나인원한남은남산외인주택부지에지어지는초고가주택단지다. 그러다보니시장에서의관심도상당했다. 분양가산정과정에서 HUG와의마찰이장기화되며사업표류가능성도언급되었지만, 7월 2일임대후분양전환방식으로분양을진행했고임대분양에성공했다. 341호모집에 1,886 명이몰리며 5.5 대1 의청약경쟁률을기록했기때문이다. 인근한남더힐 (2011년준공 ) 전세가와유사한수준의임대료책정및, 입지매력과신축이라는점이동시에작용한결과다. 다만, 초기언급되던 3.3m 2 당 6,000 만원대분양가가아니라, 4,500 만원대로임대보증금을 HUG 규정에충족시킨것이다. 이같은방법은인근한남더힐이과거선택했던방법과유사하다. 다만, 한남더힐이선택했던임대후분양전환과정에서미분양이발생했는데, 임대인과임차인이생각하는분양전환가에대한이견이주이유였다. 따라서, 전환분양가를준공 (2019년 11월 ) 직후결정하기로했으며, 12월 12일시행사인디에스한남은입주예정가구에확정분양가를 3.3m 2 당 6,100 만원으로통보했다. 펜트하우스는 1억원수준으로알려졌다. 분양전환시점은임대기간 (4년 ) 후인 2023년이다. 30억원이넘는금액이라는점이논란을촉발시킨원인이지만, 시세와거의비슷한신축주택을취등록세부담없이 4년간거주할수있다는점, 특히월임대료가 70~150 만원선에서책정되었다는것은고가주택수요층들의수요를불러올만했다. 특히임대수분양자의경우에는향후 4년뒤주택가격흐름에매수할수있는콜옵션을부여받은것과같기때문에, 주택가격하락리스크는원천적으로배제한상황에서여력이있다면참여하는것이합리적인결정이었다. 특히, 4년임대기간중발생하는재산세및종합부동산세는전용 240m 2 기준 2019 년 (5,150 만원 ), 2020 년 (6,029 만원 ), 2021 년 (7,000만원), 2022 년 (8,060 만원 ) 등약 2억 6,239 만원으로시행사가부담하게된다. 도표 7 나인원한남, 전환분양가 6,100 만원 /3.3m 2 으로확정 자료 : 한국경제 18

19 9. 강남권재건축단지이주시기조정 전세수요란특별히단기적으로발생할일이없이, 일상적으로 2년계약이종료되는이사철에만몰려야하나, 최근들어선전세수요가급증하는일이국지적으로발생했다. 바로, 재건축단지의이주에따른인근지역의전세수요급증때문이다. 따라서, 재건축이주시기를정부가인위적으로조정하는일이자주발생하고있다. 전세시장안정성을가져오고자하는행정적결정이지만, 해당단지에있어서는과도한재산권침해라는해석도있다. 특히이런움직임은기타지자체보다서울시에서만주로발생하고있다. 즉, 서울역차별이다. 또한, 서울시는이주시기조정을적극진행중이다. 관리처분계획인가는구청의고유권한이지만, 그것과달리상위기관인서울시의관리처분인가는서울시주거정책심의위원회의이주시기심의를통과해야하기때문이다. 서울시조례에서는재건축단지관리처분인가신청후최대 1년까지이주시기를미룰수있기때문이다. 1) 기존주택수 2천호이상, 2) 멸실가구가자치구주택재고의 1% 를초과할때이주시기심의적용이의무화되어있다. 서울시는 2월 26일, 강남 / 송파재건축단지의관리처분시점을조정발표했다. 조합들의기대시점보다평균 6개월은늦은시점을권고한것이다. 신반포3 차 / 경남통합재건축단지의서울시권고시점은 8월이었지만, 관리처분인가를 7월 2일득했다. 조합희망안인 5월보다지연된결과지만예상보다빨랐다. 12월 3일, 서초구는반포주공 1단지와한신4 지구관리처분계획안을인가했다. 서울시는관리처분계획인가를 12월이후로조정하라권고했는데, 이번에처리한것이다. 이주시점은 2019년하반기로전망하고있다. 초기예상보다 1년가까이지연된것이다. 방배13 구역은 9월 3일관리처분을획득한이후이주를계획했으나 10 월 5일조합설립인가무효소송에서패소하면서이주가지연되고있는상태다. 당초이주시점은 10월이었다. 잠실미성 / 크로바및진주도이주시기가각각 8월, 11로조정되었는데, 미성 / 크로바의경우관리처분은 7 월 5일득했지만, 이주비갈등에따른조합원총회가부결 (11월) 되면서이주일정이미뤄졌었기때문이다. 미성 / 크로바는 12월 24일조합원임시총회에서 2019 년 1월부터이주하는일정을확정했다. 미성 / 크로바의이주결정은중요한의미가있다. 시공사가추가이주비를대출해준경우가처음이기때문이다. 시공사인롯데건설은회사채를발행해이주비를충당할계획이며이주비금리 (4.3%/ 연 ) 은회사채발행상황에따라낮춰질가능성도있다 ( 높아질가능성은없다 ). 시공사선정과정에서 LTV 100% 까지무이자조달가능한공약을내세웠으나, 정부규제강화로이것이어려워졌기때문이다. 이번결정으로기본이주비 (LTV 40%) 에서추가로 LTV 20% 분만큼을더받을수있게되었다. 이웃단지인진주도관리처분은 10월 5일득했지만, 아직이주시점을결정하지못했다. 조합은 2월부터이주하는방안을검토중이다. 역시이주비협상이관건이다. 19

20 10. 헬리오시티입주파동 : 도심내신시가지란이정도쯤은되어야 전체 9,510 호규모로서울에선최대단지인헬리오시티의입주는 2018년연중내내시장을움직이는주인공이었다. 규모가규모인지라, 1) 입주시점에서의가격하락우려 ( 늘상있는공급과잉 ), 2) 대출조건변경에따른잔금대출어려움을방지하고자전세를미리맞추려는일부수요자들의낮은전세계약체결로송파지역전세가격하락의근거등여러가지부정적요소들이언론을장식하곤했다. 연말에는입주시기지연이라는악재까지거론되었다. 준공및입주를위한임시총회개최가지연되면서나타났던우려였다. 우선, 11월 13일입주자총회가무산된덕분에 12월입주시점이상당히지연되었다. 사업시행계획변경의건이통과되어야준공승인준비및공사비증액이이어서진행되는데, 총회자체가무산되었기때문이다. 하지만 12월 1일준공및입주를위한임시총회를열어모든안건을찬성율 84.4% 로통과시켰다. 총조합원 (6,792명) 중서면참석자 (2,902 명, 42.7%) 및직접현장참석자 (1,052 명, 15.5%) 가관여한결과다. 특히준공승인에관련된 4호안건 ( 사업시행계획변경에관한건 ) 이 88.7% 찬성률로통과되었다. 또한, 일부조합원들이주장한조합장해임총회가 12월 10일정족수미달로무산되었다. 총조합원중과반이해임에찬성해야하지만정족수가부족이었다. 12월 3일재건축조합장해임을위한임시총회발의는기존조합장이공사비 (150억원) 등 230억원이상의이권이공사업자에게몰아줬다는의견이었다. 하지만받아들여지지않았다. ' 마 ' 동별점상가미철거분강제조정협의기간이끝나지않았지만, 임시사용승인으로빠른의결처리가가능했던것이연내입주가가능했던배경이다. 조합장교체는이미지난 10월 20일에도이미통과되지못했던전력이있다. 12월 13일, 헬리오시티조합은송파구청에정식준공인가신청을제출했다. 11월 30일준공인가를위한사전협의서를제출한지 2주만이다. 12월 28일준공인가및 12월 31일로입주시점이전망되고있지만, 아직까지헬리오시티준공인가는나오지않은상태로, 연말입주가가능할지에대해서는지켜봐야한다 도표 8 헬리오시티 (Helio City): 시장에서원하는것은바로도심재개발 자료 : 뉴스 1 20

21 II 년분양시장 : 이제다인기지역 1. 서울 2018년서울분양시장은전반적인분양열기에따른전반적인호조로설명이가능하다. 전반적이라는단어를두번이나사용한것은, 말그대로예전같으면비인기지역분양으로치부될만한단지에서도놀랄만한수준의경쟁률을기록했기때문이다. 서울분양에서주목해야할결과는 5가지정도로귀결된다. 이중서북지역의인기는계속되고있다는점이다. 마포에서시작된서울서북지역의주거지로서의인기가점차확대되고있는것이다. 아현, 공덕의인기가북아현, 염리로확대되고있으며, 마포구 / 서대문구의인기가은평구로도확대되고있음이확인되고있다. 최근공급된수색 9구역재개발에나타난 91.6 대1 의경쟁률은이례적이지않다. 동북재건축은지극히이례적인상황이다. 아직대부분단지가재건축연한이충족되지못했기때문이다. 하지만이상황에서진행된상계주공8 단지재건축은 98.0 대1 의경쟁률을기록했다. 동북지역재건축은시기상조이며, 특히공급가부담이존재한다는시장편견을한번에날려주는공급이었다. 즉, 향후상계지역의재건축의흐름은양호해졌다. 고가주택은강남뿐아니라는점은분명하다. 강북인기지역인한남동에공급된나인원한남은분양이아닌임대공급임에도 5.5 대1 의경쟁률을보였다. 분양전환가 6,100 만원에도불구, 임대기간동안의보유세부담을더는기타조건들을감안한다면, 충분히분양매력이있었던상황이다. 물론, 강남재건축으로공급된다양한단지들의경쟁률은시장기대치수준이었다. 특히평균분양가는이제 5,000 만원에육박하는수준까지상승했다. 당산, 문래등준공업지역인근의재개발뿐아니라신길 / 고덕등최근인기지역으로급부상한재건축 / 재개발지역들의공급은당연히뜨거운관심을보였다. 대단지인데다가분양가규제에따른가격메리트가동시에작용한결과다. 도표 년서울분양 : 지역별로일리가있는분양결과 구분 주제 단지 시공 청약 공급 경쟁률 세대 1 서북지역인기집중 힐스테이트신촌 ( 북아현뉴타운 1-1 구역 ) 현대건설 , ,226 마포프레스티지자이 ( 염리3 구역재개발 ) GS건설 , ,694 힐스테이트녹번역 ( 응암1 구역재개발 ) 현대건설 , DMC SK VIEW ( 수색9 구역재개발 ) SK건설 , 동북재건축에나타나는시장관심 노원꿈에그린 ( 상계주공 8단지재건축 ) 한화건설 , ,062 3 고가주택에몰리는시장수요 나인원한남 ( 한남외인주택재건축 ) 롯데건설 , 래미안리더스원 ( 서초우성 1 재건축 ) 삼성물산 , ,317 디에이치라클라스 ( 삼호가든맨션 3 재건축 ) 현대건설 , 디에이치자이개포 ( 개포8 재건축 ) 현대건설 / 현대엔지니어링 /GS 건설 , ,996 4 서남준공업지역주택가로전환 당산센트럴아이파크 ( 상아현대재건축 ) 현대산업개발 , e편한세상문래 삼호 , 영등포중흥S 클래스 ( 영등포기계상가재개발 ) 중흥토건 , 신길, 고덕분양종료 신길파크자이 ( 신길8 구역재개발 ) GS건설 , 고덕자이 ( 고덕주공6 재건축 ) GS건설 , ,824 자료 : 유진투자증권 21

22 2. 수도권 2018년수도권시장은각지역별로인기지역들의경쟁률이치솟았던한해다. 이중에서도인천 / 부천구도심의재건축에보였던시장관심은주목할만하다. 지난 10여년간인천 / 부천지역의인기는타지역대비낮았었는데, 중심지인중동에공급된힐스테이트중동은분양가 1,930 만원에 18.9 대1 의경쟁률을이끌어냈다. 주안인근공급도비슷하다. 분양가상승흐름속에적절한경쟁률을이끌어내고있으며, 온수역, 송내역등 1호선전철역인근에서 30대1 이넘는열기를이뤄낼수있었다. 이는이지역역시신축주택에대한수요가강함을설명하고있다. 광명, 과천, 성남, 구리등강남권수요를대체할수있는지역들의재건축또한인기가집중되었다. 우산광명은 2017년흐름을이어철산주공 4단지재건축으로공급되는철산푸르지오에 18.5 대1 의경쟁률을보였다. 구리도인창동주택재개발인인창어반포레에 27.1 대의경쟁률이나왔다. 과천과성남분당은굳이긴설명을할필요가없을정도로, 강남과직접적으로비교할수있는몇안되는경기도지역인데, 오랜만에공급된신축공급에서, 특히과천은 3천만원 /3.3m 2 이넘는분양가에서도 14.9 대1, 17.1 대1 의경쟁률을이끌어냈다. 판교역인근에서공급된힐스테이트판교역은 대1 이라는기록적인경쟁률을보였다. 교통우위지역은역시인기라는것을확인시켜준단지가바로수원화서역파크푸르지오와힐스테이트범계역모비우스, 힐스테이트금정역이었다. 모두인기만큼의시장열기를확인할수있었다. 마지막으로대단지는경기도에서도인기였다. 김포, 하남, 인천, 용인등대단지에보여준시장관심은이정도다. 도표 년수도권분양 : 작은호재라도있다면분양에는문제가없음을확인시켜줌 구분 주제 단지 시공 청약 공급 경쟁률 세대 1 인천 / 부천구도심재개발인기 인천주안역센트레빌 ( 주안7 구역재건축 ) 동부건설 , ,458 인천미추홀꿈에그린 한화건설 , 부천 e편한세상온수역 ( 괴안1-6 동신아파트재건축 ) 삼호 , 부천힐스테이트중동 현대엔지니어링 , 부천래미안어반비스타 ( 송내1-2 재개발 ) 삼성물산 , 광명 / 과천 / 성남 / 구리, 강남대체지역 광명철산푸르지오 ( 철산주공4 단지재건축 ) 대우건설 , 구리 e편한세상인창어반포레 ( 인창동주택재개발 ) 대림산업 , 과천센트럴파크푸르지오써밋 ( 과천주공 7-1 재건축 ) 대우건설 , ,317 과천위버필드 ( 과천주공 2 재건축 ) SK건설 / 롯데건설 , ,128 성남분당더샵파크리버 포스코건설 , 성남동분당 KCC 스위첸파티오 KCC 건설 , 성남한양수자인성남마크뷰 ( 금광3 구역재건축 ) 한양 , 성남힐스테이트판교역 7-1 블록 ( 오피스텔 ) 현대엔지니어링 , 성남힐스테이트판교역 17블록 ( 오피스텔 ) 현대엔지니어링 , 교통우위지역 의정부탑석센트럴자이 ( 송산생활 1 재건축 ) GS건설 , ,573 수원화서역파크푸르지오 대우건설 , ,813 안양힐스테이트범계역모비우스 ( 오피스텔 ) 현대건설 , 하남미사강변 C1블록미사역파라곤 동양고속건설 , 군포힐스테이트금정역 ( 보령제약부지재개발 ) 현대건설 , ,482 4 대단지 김포힐스테이트리버시티 1단지 현대건설 , ,568 김포힐스테이트리버시티 2단지 현대건설 , ,942 김포캐슬앤파밀리에시티 2차 (1블록) 롯데건설 / 신동아건설 , ,255 인천루원시티 SK리더스뷰 SK건설 , ,378 하남포웰시티 대우건설 / 태영건설 / 포스코건설 , ,603 안양평촌어바인퍼스트 ( 호원초교주변지구주택재개발 ) 포스코건설 /SK 건설 / 대우건설 / 현대건설 , ,850 안양씨엘포레자이 ( 소곡지구재개발 ) GS건설 , ,394 용인성복역롯데캐슬파크나인 II 롯데건설 , ,094 자료 : 유진투자증권 22

23 3. 지방 : 2017 년이부산이었다면, 2018 년은대구 / 광주 2018년지방시장은, 부산약세와는달리대구 / 광주를중심으로한강세장이펼쳐졌다. 특히 2019년입주가급격히감소하는대구시장에참여한시장참여자들은특별한지역차별성없는대구선호도를보여줬다. 특히대구에서는인기지역인수성구범어동인근에서신축공급이이어지면서시장관심을이끌어냈는데, 범어센트레빌 (77.3 대1), 힐스테이트범어 (85.3 대1) 등에나타난시장관심은, 서울강남못지않았다. 범어동신축주택수요란매우강함을재확인했다. 이뿐아니다. 복현 / 앞산등기존구도심지역의재개발사업들에도시장은열광적으로반응했다. 복현자이 (171.4 대1), 복현아이파크 (280.5 대1) 등 3자리이상의경쟁률이북구에서나타났다. 반면, 2019~2020 년입주증가가전망되는광주시장은입주증가와아랑곳없이강한모습을연출했다. 대부분정비사업 ( 재건축 / 재개발 ) 을통한공급이었을뿐아니라, 인기지역으로거론되는곳들에서공급이이뤄졌다. 주월양우내안애 (97.1 대1), 계림3 차두산위브 (94.2 대1) 등구도심지역의재개발단지들에나타나는경쟁률은매우높았다. 광주권에서는광주외에도화순, 여수등전남권의분양열기또한뜨거웠는데, 이중여수웅천자이더퍼스트는약간은면적부담이있는대형중심의공급이었음에도불구, 35.6 대1 의청약경쟁률을보였다. 약세장인부산에서도되는단지의결과물은양호했다. 대표적으로동래래미안아이파크 ( 온천2 구역재개발 ) 인데, 3,853 호대단지라는점과입지적우위를바탕으로 17.3 대1 의경쟁률을이끌어냈다. 전반적인가격침체속에서도인기물의분양결과는양호하다는점을확인시켜줬다. 대전 / 세종에서도인기몰이는그대로다. 2018년대전권최고분양이었던갑천3 블록트리풀시티가 대1 이라는기록적인경쟁률을이끌어낸가운데, 탄방2 구역으로진행된 e편한세상둔산 (274.9 대1), 도룡동3 구역재건축단지인도룡포레미소지움 (227.3 대1) 역시도 3자리가넘는높은시장관심을이끌어냈다. 대전도심의재건축 / 재개발시도에시장은화답하고있는것이다. 세종시에서도마스터힐스라는대단지의경쟁률높게나오면서 6생활권및향후진행될 5생활권의분양매력을한층높였으며트리쉐이드리젠시 (548 대1), 한신더휴리저브2(117.9 대1) 등세종시 1-5, 2-4생활권의주상복합에대한결과또한양호했다. 지금까지광역시시장만주로언급했지만, 지방시장의위축이라는잘못된개념에대해바로잡기위해서광역시의결과들을나열했다. 즉, 지방시장이부정일색인것이아니라, 지방에서도흔히언급되는똘똘이한채가무엇인지에대한고민들을광역시, 그것도인기지역의정비사업단지들로시장은인식하고있는것이다. 단순히지방자금들이수도권으로집중되고있는것이아니라, 해당지역내에서도우위가나뉘고있다는것이다. 23

24 도표 년지방분양 : 광역시중심의분양호조는이어질것 구분 단지 시공 청약 공급 경쟁률 세대 부산 부산동래3차 SK VIEW ( 지역주택조합 ) SK건설 , ,443 부산동래더샵 포스코건설 , 부산동래래미안아이파크 ( 온천2구역재개발 ) 삼성물산 /HDC 현대산업개발 , ,853 부산힐스테이트연산 ( 연산3 구역재개발 ) 현대건설 , ,651 부산 e편한세상연산더퍼스트 대림산업 , 부산봉래에일린의뜰 ( 봉래1 구역재개발 ) 아이에스동서 , ,216 부산오션시티푸르지오 대우건설 , 대구 대구범어센트레빌 ( 범어현대빌라재건축 ) 동부건설 , 대구힐스테이트범어 ( 현대빌라재건축 ) 현대엔지니어링 , 대구수성범어에일린의뜰 아이에스동서 , 대구수성골드클래스 보광종합건설 , 대구힐스테이트범어센트럴 현대건설 , 대구수성알파시티청어람 ( 공공분양 ) 한진중공업 , 대구시지코오롱하늘채스카이뷰 ( 오피스텔 ) 코오롱글로벌 , 대구복현자이 ( 복현주공 2단지재건축 ) GS건설 , 대구연경지구우방아이유쉘 우방 , 대구연경지구예미지 금성백조주택 , 대구연경대광로제비앙 대광건영 대구연경아이파크 HDC 현대산업개발 , 대구대구역한라하우젠트센텀 ( 잉꼬아파트재건축 ) 한라공영 , 대구복현아이파크 (83,83 복현시영재건축 ) HDC 현대산업개발 , 대구앞산봉덕영무예다음 ( 용두지구재개발 ) 영무토건 , 대구앞산비스타동원 ( 신촌지구재개발 ) 동원개발 , 대구남산롯데캐슬센트럴스카이 ( 남산2-2 구역재건축 ) 롯데건설 , 대구앞산삼정그린코아트라이시티 삼정기업 , 대구 e편한세상남산 ( 재마루지구재건축 ) 삼호 , 대구달서센트럴더샵 ( 성당보성재건축 ) 포스코건설 , 대구진천역라온프라이빗센텀 라온건설 , 대구월배삼정그린코아포레스트 삼정기업 , ,533 광주 광주광산쌍용예가플래티넘 ( 지역주택조합 ) 쌍용건설 , 광주주월양우내안애 ( 지역주택조합 ) 양우건설 , 광주계림3차두산위브 ( 계림 7구역재개발 ) 두산건설 , 화순힐스테이트화순 현대엔지니어링 여수웅천자이더스위트 GS건설 , 전주 전주서신아이파크 e편한세상 ( 바구멀 1구역재개발 ) 현대산업개발 / 대림산업 ,390 전주인후더샵 포스코건설 대전 대전도룡포레미소지움 ( 도룡동3 구역재건축 ) SG신성건설 , 대전 e편한세상둔산 ( 탄방2 구역재건축 ) 고려개발 , 대전갑천3블록트리풀시티 ( 공공분양 ) 계룡건설산업 / 금성백조주택 , ,762 세종 세종트리쉐이드리젠시 부원건설 , 세종마스터힐스 6-4생활권 M1블록 현대건설 , ,110 세종마스터힐스 6-4생활권 L1블록 태영건설 , ,990 세종한신더휴리저브 2 (1-5 생활권 H5) 한신공영 , 자료 : 유진투자증권 24

25 III. 12 월분양시장 : 진행만된다면모두소화가능 1. 전체 : 16,326 호공급, 104,741 명청약 ( 총경쟁률 6.4 대 1) 2018 년 12월, 전국아파트분양시장은 16,326호가공급되었다. 보통, 연말에는신규분양이주춤한것이일반적이지만, 2018년 12월은, 그간공급하지못했던물량들을밀어내는성격의분양이이어졌다. 바로성남대장지구와 GS건설분양예정단지들의공급이그것이다. 지역적으로는서울 (1,585 호 ), 수도권 (10,479 호 ), 지방 (4,262 호 ) 로수도권중심으로공급되고있으며, 2018년수도권신규분양이기대보다진행이더뎠음을알수있는수치다. 청약숫자는 104,741 건으로전체경쟁률을 6.4 대1 을기록했다. 도표 월청약결과 : 미뤄졌던수도권분양들이진행되며 ( 호 ) 청약 % 경쟁률 월 대지역 소지역 공급 계 1순위 계 1순위 12 월계 16, , , 서울계 1,585 30,979 30, 강남 210 5,028 5, 도심 서북 ,198 25, 동북 서남 동남 수도권계 10,479 23,581 23, 인천권 3,016 10,103 10, 경기서북 2,198 3,122 3, 경기동북 413 1,532 1, 경기서남 1,891 1,209 1, 경기동남 2,961 7,615 7, 지방계 4,262 50,181 50, 부산 울산 경남 대구 ,108 17, 경북 광주 전남 1,041 14,999 14, 전북 대전 세종 ,798 17, 충남 충북 강원 제주 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 25

26 2. 서울 12월서울분양시장은 1,585 호가공급되었다. 강남, 강북에서고른결과가나왔다. 특히 12월은현대건설이서울에서만 2건, 그것도강남과강북한단지씩고르게좋은결과를이끌어냈다. 분양가도나쁘지않았다. 2018년마지막으로판단되는강남분양에보이는관심은 23.9 대1 이다. 평균분양가 4,687 만원이라고는하지만, 과연그랬는지에대해선각각생각해볼문제며, 일반분양 6호밖에되지않는전용 85m 2 초과물량에나타났던평균 4,194 만원 /3.3m 2 분양가가평균분양가를크게낮춰준혁혁한공로가있었으며, 여기에시장은 378~412 대1 이라는지극히합리적인결과를보여줬다. 눈치전략때문인지, 오히려일반분양이많았던 84C, 84D 에서경쟁률이가장저조 (10.8 대1, 8.2 대1) 했다. 강북에서도매력적인단지의분양이있었다. 공교롭게도현대건설이다. 응암1 구역은응암동이라고말하기엔약간 ' 아까울 ' 정도로좋은입지를자랑한다. 좋은입지라는것이자체적인힘이아니라, 주변이좋아지면서나타난결과지만, 그뜻은원래부터좋은자리였음을거꾸로설명하고있다. 녹번역에서가장가까운응암동인응암1 구역재개발힐스테이트녹번역은단지명에서도녹번역이강조되고있다. 그렇게부를만한자리기때문이다. 북한산푸르지오 (1,230 호 )/ 힐스테이트녹번 (952 호 )/ 래미안북한산베라힐즈 (1,305 호 ) 가입주를마친길건너은평구녹번동은이미인기물로변신했다. 녹번동에선응암동과차별화를하고싶은노력들이시장에서도쉽게감지된다. 특별공급 100% 소진에이은일반분양경쟁률은 59.0 대1 이다. 최고경쟁률은 74T 에서나왔으며 (183.0 대1), 41~84 까지소형중심의공급모두시장의관심을이끌어내는데성공했다. DMC SK VIEW 는 91.6 대1 의경쟁률을보여줬다. 수색9 구역재개발에반응은이정도다. 작년여름분양했던수색4 구역 (1,689 만원 /3.3m 2 ) 대비평균분양가는 18.2% 상승했다. 이왕청약할것이면작년에했었던편이더욱재미있었겠다는생각이다들갖고있는공통점일것이다. 특이하게전용 59는평균 1,846 만원 /3.3m 2, 전용 84는 2,049 만원 /3.3m 2 분양가였다. 볼륨존분양가는강하게, 나머지분양가는약하게하는흐름이강해진다. 규제의결과다더라움펜트하우스결과는 1.5 대1 이었다. 평균분양가 4,686 만원 /3.3m 2 였다. 참고로대로건너더샵스타시티는 3,200 만원수준이다. 길동에공급된 DS이즈빌은평균분양가 3,751 만원 /3.3m 2 에 2.6 대1 을기록했다. 도표 월서울분양시장 : 공급되는물건들은대부분인기물 월 지역 단지 청약일 분양 청약 % 경쟁률 분양가 ( 만원 /3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 12월 계 1,585 30,979 30, 강남 디에이치라클라스 ( 삼호가든맨션 3 재건축 ) ,028 5, ,014 도심 황학동한양이노와이즈 ( 오피스텔 ) #DIV/0! 서북 힐스테이트녹번역 ( 응암1 구역재개발 ) ,455 11, ,044 DMC SK VIEW ( 수색9 구역재개발 ) ,743 13, ,996 동북 더라움펜트하우스 ( 오피스텔 ) ,686 서남동남 DS이즈빌 ,751 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 26

27 도표 14 디에이치라클라스 ( 삼호가든맨션 3 재건축 ) 자료 : 현대건설 도표 15 디에이치라클라스 ( 삼호가든맨션 3 재건축 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 5, A ,200 5, B ,100 5, C ,700 5, A ,600 4, B ,700 5, C ,200 5, D ,600 4, B ,100 4, A ,400 4, A ,700 4, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 27

28 도표 16 디에이치라클라스 ( 삼호가든맨션 3 재건축 ) 입지 자료 : 현대건설 28

29 도표 17 DMC SK VIEW( 수색 9 구역재개발 ) 자료 : SK 건설 도표 18 DMC SK VIEW( 수색 9 구역재개발 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,500 1, B ,500 1, A ,500 2, B ,620 2, C ,500 2, D ,620 2, E ,620 2, ,000 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 29

30 도표 19 DMC SK VIEW( 수색 9 구역재개발 ) 입지 자료 : SK 건설 30

31 3. 수도권 12월수도권분양은 10,479호였다. 안양호계두산위브는구사거리재개발로진행되었는데, 바로길건너어바인퍼스트 (1,720 만원 /3.3m 2 ) 가금년 5월공급되었던것과비교했을때약 7개월만에분양가가평당 160만원이나상승하는결과에저조한 1순위당해경쟁률을기록했다. 서울의더딘분양가상승과는달리수도권 / 지방의분양가는아주빠르게상승하고있다는점은눈여겨봐야한다. 물론, 어바인퍼스트에는 58,600 명이청약하며 49.1 대1 의경쟁률을이끌어냈고당시에도안양당해뿐아니라기타까지합친경쟁률이었다는점은인정해야한다. 래미안브랜드를달고나타난송내1-2 재개발은시장분위기를잘반영하며분양에성공했다. 전용 84조차별로없는소형중심의분양으로 10,000 명에육박하는 1순위청약통장을이끌어냈는데, 역설적으로최고분양가는전용 84A에서나왔다.(98.4 대1) 인근입주 14년차인중동역푸르지오가평당 1,450 만원정도의가격이라는것을감안한다면, 신축가격치고그리높지않았다는점이잘어필되었다. 1주일사이로진행된성남대장지구분양결과는크게달랐다. 물론, 1순위해당지역에서대부분마감이다. 특이하게도퍼스트힐푸르지오 A2 84A, 84B 에서만 1순위기타지역청약기회가부여되었다. 물론, 이역시어느정도의수요를불러모으기엔어렵지않을것이다. 지난주의전용 85초과의경우와는달리, 1순위당해청약통장보유자들의생각은청약통장을 ' 성남대장 ' 에사용하기에부담이있다는생각이있었던것같다. 분양가판단기준은인근용인수지구동천동수준에서파악해야하는데, 최근입주한동천자이가평당 2,100 만원선에서거래되고있는것을보자면, 고기리 ' 가는길 ' 과고기리 ' 그자체 ' 라는차이에서엇비슷한가격에대한저항은존재했다고본다. 일산자이는 3차까지나눠진행될정도로, 많은물량부담을줄여시장에공급해오고있는데, 84D, 84E 는 1 순위미달이었다. 일산자이 2차 (1,518 만원 /3.3m 2, ) 와약 1년여의시간차를둔공급에서분양가는약 80만원남짓상승했으며, 경쟁률은엇비슷했다. 소형평형위주로공급한결과는그럭저럭시장에서소화되고있다. 31

32 도표 월수도권분양시장 월 지역 단지 청약일 분양 청약 % 경쟁률 분양가 ( 만원 /3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 12월 계 10,479 23,581 23, 인천권 김포한강하우스디어반 ( 오피스텔 ) 부천래미안어반비스타 ( 송내1-2 재개발 ) ,945 9, ,633 인천청라로데오시티포레안 ( 오피스텔 ) , 인천루원시티 SK리더스뷰 ( 오피스텔 ) ,420 김포한강신도시세종헤르메스 ( 오피스텔 ) 경기서북 파주운정역센트럴하이뷰 ( 오피스텔 ) 고양원흥힐사이드파크 ( 오피스텔 ) ,320 고양일산자이 3차 ,333 2,370 2, ,596 경기동북 남양주금곡역디에브스 ,235 의정부더샵파크에비뉴 ( 가능2 구역재개발 ) ,334 1, ,228 경기서남 안양호계두산위브 ( 구사거리재개발 ) ,143 1, ,878 오산원동영무파라드 ,011 안양비산자이아이파크 ( 임곡3 주택재개발 ) , ,975 경기동남 용인동천포레 ,271 수원수원역엘리시아 ( 도시형 ) 성남판교대장힐스테이트판교엘포레 A3블록 ,614 성남판교대장힐스테이트판교엘포레 A4블록 ,656 성남판교대장힐스테이트판교엘포레 A6블록 ,556 1, ,706 성남판교대장 A11 판교더샵포레스트 ,132 1, ,139 성남판교대장 A12 판교더샵포레스트 ,028 2, ,169 성남판교퍼스트힐푸르지오 A1BL ,111 1, ,057 성남판교퍼스트힐푸르지오 A2BL ,079 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 32

33 도표 21 부천래미안어반비스타 ( 송내 1-2 재개발 ) 자료 : 삼성물산 도표 22 부천래미안어반비스타 ( 송내 1-2 재개발 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,300 1, B ,900 1, A ,500 1, B ,200 1, C ,700 1, D ,400 1, A ,200 1, B ,500 1, A ,300 1, B ,800 1, ,200 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 33

34 도표 23 부천래미안어반비스타 ( 송내 1-2 재개발 ) 입지 자료 : 삼성물산 34

35 4. 지방 12월지방분양시장은 4,262호였다. 지방주택시장이얼어붙다못해파국으로치닫고있다는언론의기사들과는달리, 청약시장은왜이리뜨거운것일까? 신축청약은 로또 ' 라는생각을가지고있는일반인들이아주많기때문이다. 왜이런결과를가져왔는지는조금만생각이있어도알것이다. 시장환경이변화되었기때문이다. 시장환경은, 시장이스스로만들어내는것이라는당연한생각이절대통하지않는것이바로한국이다. 한국주택시장은언제나정부가정책을이용해 ' 임의적 ' 으로시장변화를이끌어냈다는것을감안해야할것이다현지방시장을강하게견인하고있는광주와대전이다. 예상대로결과는 ' 매우 ' 양호했다. 광주구도심의아주큰개발가능성이라는건 ' 전방 ( 전남방직 )' 부지에있다. 전방이던일신방직이던그땅의향후개발가능성은사실뭘잘모르는외지인이어도지도를펴보자마자알수있다. 임동2 구역재개발로진행된중흥S 클래스고운라피네는 10.9 대1 을이끌어냈다. 최고경쟁률은전용 84(17.0 대1) 에서나왔다. 무서운상승세다. 최근임동공급은국제미소래2 차 (683 만원 /3.3m 2, ) 토림에디스 (728 만원 /3.3m 2, ) 이었는데, 약 2년반만에분양가가 1,000 만원을돌파했다. 굳이남구봉선동만을언급하지않아도광주주택시장의열기는이정도다라는것을계속확인시켜준다. 광주인근화순힐스테이트결과를주목해보자. 아마서울의대다수사람들은화순이정확히어디있는지모를것이다. 중소도시정도로만인식되겠지만, 광주에서그다지멀지않은곳이라는점과화순중심에공급되었다는점이이정도경쟁률 (26.7 대1) 은가볍다는것을보여준다. 거기에브랜드아파트 ( 힐스테이트 ) 라는점도크게작용했을것으로판단된다. 세종한신더휴리저브2 는 1-5 생활권주상복합블럭에공급되었다. 결과는 대1. 전체 596호중 151 호가일반분양으로공급되었고 ( 나머지물량은특별공급 ), 최고경쟁률은전용 115B(997.9 대1) 이었다. 어진동은세종시청사와가장인접해있는입지다. 분양가는 1,202 만원이었는데, 1-5생활권주상복합블럭에공급된중흥S 클래스 H9센텀뷰 (1,119 만원, ) 에이은 1년여만의공급에평균분양가는 7.4% 상승했다. 대구복현아이파크는복현자이와붙어있는 83,83 복현시영재건축으로진행되는단지로, 복현자이 (1,288 만원 ) 대비평당 110만원이상상승한분양가에 대1 을이끌어냈다. 물론복현자이도 대1 을올해 4월에이끌어냈다는것을감안해보면, 약반년만에 8% 가까운분양가상승이나타난것을알수있다. 35

36 도표 월지방분양시장 월 지역 단지 청약일 분양 청약 % 경쟁률 분양가 ( 만원 /3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 12월 계 4,262 50,181 50, 부산 부산대신에코팰리스 ,134 울산경남 김해연지공원푸르지오 #DIV/0! #DIV/0! 1,662 대구 대구복현아이파크 (83,83 복현시영재건축 ) ,108 17, ,390 대구이안센트럴 D #DIV/0! #DIV/0! 1,494 경북 구미송정미소지움 ( 지역주택조합 ) 광주 광주쌍촌동모아미래도스카이뷰 ( 오피스텔 ) #DIV/0! 전남 화순힐스테이트화순 ,405 11, 광주임동2 중흥 S클래스고운라피네 ( 임동2 구역재개발 ) ,594 3, ,078 전북대전 대전관평포레안 ( 오피스텔 ) #DIV/0! 세종 세종한신더휴리저브 2 (1-5 생활권 H5) ,798 17, ,202 충남충북강원제주 제주서귀포시동홍위더스빌 31차 ,381 제주곶자왈 IPARK ,422 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 36

37 도표 25 대구복현아이파크 (83,83 복현시영재건축 ) 자료 : HDC 현대산업개발 도표 26 대구복현아이파크 (83,83 복현시영재건축 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, ,680 1, A ,510 1, B ,300 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 37

38 도표 27 대구복현아이파크 (83,83 복현시영재건축 ) 입지 자료 : HDC 현대산업개발 38

39 도표 28 세종한신더휴리저브 2 (1-5 생활권 H5) 자료 : 한신공영 도표 29 세종한신더휴리저브 2 (1-5 생활권 H5) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,900 1, B ,400 1, C ,400 1, D ,100 1, E ,100 1, F ,900 1, G ,100 1, A ,300 1, B ,500 1, C ,300 1, D ,600 1, E ,600 1, A ,800 1, A ,500 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 39

40 도표 30 세종한신더휴리저브 2 (1-5 생활권 H5) 입지 자료 : 한신공영 40

41 Analyst 이상우 부동산 IV. 주택지표 1. 주택매매 1) 전국 : 매매감소속도가속화 11월전국주택매매는 64,804건 (-13.8%yoy) 으로전년동월대비감소했다. 10월잠깐매매거래증가세가나타났지만, 이를제외한다면 4월이후의감소세는지속되고있다. 특히전년하반기의매매거래가부진했음에도불구하고, 여기서추가적인매매감소세가나타나고있는점은주목해야한다. 거래규모자체가급감한것이기때문이다. 지역별로는영남 (14,167 건, -18.3%yoy), 호남 (7,530 건, -17.6%yoy) 및수도권 (32,921 건, -12.3%yoy) 의거래감소가가장빠르다. 오히려충청 (7,700 건, -3.7%yoy) 의감소세가더디다는것이특이점이다. 지방의움직임은언제나다르다는점을주목해야한다. 11월까지전국누적주택매매거래는 800,538 건 (-8.6%yoy) 이다. 특히호남 (-1.6%yoy), 수도권 (- 4.5%yoy) 등거래가상대적으로호조인지역과는달리, 영남 (-20.0%yoy), 기타 ( 주로강원, %yoy) 와의온도차는극심하다. 5월까지의거래급증에따른영향으로수도권 (-4.5%yoy) 의누적기준거래량은견조한편이지만, 5월이후빠른매매감소의영향에서자유로울순없다. 유형별로는아파트 (41,663건, -13.7%yoy), 연립 / 다세대 (13,659건, -11.2%yoy), 단독 / 다가구 (9,482 건, -17.4%yoy) 이며, 11월누적기준으로는아파트 (529,888 건, -6.2%yoy), 연립 / 다세대 (157,880 건, -12.2%yoy), 단독 / 다가구 (112,770 건, -13.7%yoy) 등아파트보다연립 / 다세대, 단독 / 다가구의거래감소추세가더욱빠르다. 도표 31 누적기준거래는감소추세지속도표 32 전반적인매매거래침체 ( 만호 ) 전국주택매매거래 (YTD) ( 만호 ) 전국주택매매거래 아파트 ( 우 ) 연립 / 다세대단독 / 다가구 0.0 전국 ( 계 ) 수도권영남호남충청기타 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 41

42 서울 ( 계 ) 강남권 강북권 아파트 단독 / 다가구 다세대 / 연립 Analyst 이상우 부동산 2) 서울 11월서울주택매매는 8,768 건으로전년동월 (11,383 건 ) 대비 23.0% 감소했다. 실거주자중심의지역은매매건수감소가상대적으로적었던것을알수있다. 세부적으로는, 서북 (-19.9%), 동북 (-12.4%) 등강북지역의감소세는상대적으로작았던반면, 강남 (-50.0%yoy), 동남 (-33.2%yoy) 의매매감소세가빨랐다. 흔히언급하는강남4 구의거래감소가두드러진것인데, 투자자및실거주자모두현재강남권의투자매력이낮음을인지하고있는것이다. 누적기준 (-5.9%yoy) 으로는도심 (+17.5%yoy) 을제외한전지역의매매감소가나타나고있지만, 서남 (-3.2%yoy), 서북 (-3.8%yoy), 동북 (-3.5%yoy) 과달리, 강남 (-22.8%yoy), 동남 (-18.5%yoy) 등전년대비거래감소추세회복이더딘지역도존재한다. 유형별로는아파트 (3,567 건, -44.3%yoy), 단독 / 다가구 (1,207 건, -4.4%yoy) 등아파트중심의매매감소가나타나는반면, 다세대 / 연립 (3,994건, +7.5%yoy) 은매매가오히려증가전환되었다. 9월이후지속적으로나타나는특징으로, 아파트가아닌단독 / 다가구및다세대 / 연립의매매가증가전환했다는점은오히려투자자들이아파트보다단독 / 다가구 / 다세대 / 연립에관심이집중되었음을보여준다. 바로신축보다는구축중심으로거래되는재개발투자에나선것이다. 누적기준으로도아파트 (-5.5%yoy) 의감소추세가둔화중이며, 다세대 / 연립 (-5.8%yoy), 단독 / 다가구 (-8.4%yoy) 다. 도표 33 매매거래부진은강남권에서더욱빠름도표 34 강남 ( 강남 / 서초 ) 의매매거래는전년절반수준 ( 만호 ) 서울주택매매거래 자료 : 서울시, 유진투자증권 (%) 서울주택매매거래 (%YoY) 자료 : 서울시, 유진투자증권 강남동남도심서남서북동북 도표 35 도심을제외하면전년대비매매거래감소도표 36 도심의매매거래증가에주목 ( 만호 ) 서울주택매매거래 (YTD) 강남 동남 도심 서남 서북 동북 자료 : 서울시, 유진투자증권 (%) 서울주택매매거래 (%YoY)(YTD) 자료 : 서울시, 유진투자증권 강남동남도심서남서북동북 42

43 전국 ( 계 ) 수도권 서울 인천 / 경기 영남 호남 충청 기타 전국 ( 계 ) 수도권 서울 인천 / 경기 영남 호남 충청 기타 전국 ( 계 ) 수도권 서울 인천 / 경기 영남 호남 충청 기타 전국 ( 계 ) 수도권 서울 인천 / 경기 영남 호남 충청 기타 Analyst 이상우 부동산 2. 전월세 1) 전국 11월전국전월세거래량 (152,339 건, +12.4%yoy) 은전년동월대비증가추세를지속했다. 지역별로는서울 (48,837건, +16.9%yoy) 과수도권 (54,210 건, +16.1%yoy) 중수도권의증가세가두드러졌다. 수도권과는달리영남 (+0.1%yoy), 호남 (+3.0%yoy) 은증가세가더뎠다. 충청 (+12.5%yoy) 만이전월세거래증가에동참했다. 누적기준 (+10.1%yoy) 으로빠른전월세거래증가가나타나고있다. 충청 (+15.2%yoy) 중심의전월세거래증가세가나타나고있다는점은매매가하락에일반인들의관점이자가보유보다는임대로관심이전환되었다는것을설명할수있다. 서울 (+10.2%yoy) 및수도권 (+10.3%yoy) 모두전월세거래증가세가빠른데, 일반인들의일시적인매매수요위축의영향이언제까지지속될지판단해야할점이다. 다만, 최근주거패턴이오를집보유, 새집거주라는특징에으로 9.13 대책이후로 1주택자들의전세자금대출유지가쉽지않은상황이라는점도향후전세수요에대해고민해야할점이다. 유형별로는아파트 (76,377 건, +18.2%yoy), 아파트외 (75,962 건, +6.9%yoy) 다. 도표 37 매매거래와달리전월세거래는대폭증가도표 38 수도권뿐아니라충청 / 호남도전월세거래증가 ( 만호 ) 전국주택전월세거래 (%) 전국주택전월세거래 (%YoY) 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 39 연중전월세거래는대폭증가도표 40 충청권의전월세증가는가격우려로추정 ( 만호 ) 전국주택전월세거래 (YTD) (%) 전국주택전월세거래 (%YoY)(YTD) 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 43

44 2) 서울 11월서울전월세거래량 (38,466건, +13.5%yoy) 은전년동월대비증가추세를 2개월째이어가고있다. 특히전월세거래는강남 (+17.9%yoy) 을중심으로증가추세이며, 서남 (+17.6%yoy), 서북 (+14.5%yoy), 동북 (+15.1%yoy) 모두증가세다. 도심 (-4.2%yoy) 는감소세인데, 최근입주물량이없었던영향이큰것으로파악중이다. 최근매매거래가부진했던지역의전월세거래증가는주목할점이다. 누적기준으로는 420,922건 (+4.8%yoy) 으로, 전년대비증가속도가 10월부터빨라지고있다. 동남권전월세거래감소 (-2.2%yoy) 를제외하면, 기타지역은전년대비증가하고있으며, 특히강남 (+5.6%yoy), 도심 (+5.6%yoy), 서남 (+6.8%yoy), 서북 (+6.3%yoy) 모두증가세다. 도표 41 서남 / 서북 / 동북을중심으로한전월세거래증가도표 42 서울도심만전월세거래감소 ( 만호 ) 서울주택전월세거래 강남동남도심서남서북동북 자료 : 서울시, 유진투자증권 1.1 (%) 서울주택전월세거래 (%YoY) 자료 : 서울시, 유진투자증권 강남동남도심서남서북동북 도표 43 전월세거래량은전반적으로증가중도표 44 서울동남의전월세거래감소에주목 ( 만호 ) 서울주택전월세거래 (YTD) 강남 동남 도심 서남 서북 동북 자료 : 서울시, 유진투자증권 (%) 서울주택전월세거래 (%YoY)(YTD) 강남 동남 도심 서남 서북 동북 자료 : 서울시, 유진투자증권 44

45 Analyst 이상우 부동산 3. 분양 ( 인허가 / 분양승인 ) 11월인허가 43,859호 (-12.8%yoy), 분양승인 21,835호 (-36.0%yoy) 11월전국인허가는 43,859호로전년동월대비 12.8% 감소했다. 11월누계로는 456,105호 (- 17.5%yoy) 로수도권 (-16.8%yoy) 과지방 (-18.0%yoy) 모두감소폭이크다. 수도권에서는서울 (56,675 호, -41.7%yoy), 경기 (128,494 호, -15.0%yoy) 등인허가감소속도가빠른반면, 인천 (35,582 호, %yoy) 의인허가증가속도가빠르다. 부산 (-26.8%yoy), 광주 (-22.0%yoy), 세종 (-87.5%yoy) 와달리, 대구 (+11.3%yoy), 대전 (+0.1%yoy), 울산 (+7.3%yoy) 는상대적견조하다. 11월분양승인은 21,835호로전년동월대비 36.0% 감소했다. 누적기준 257,528호 (-8.1%yoy) 로 9월이후분양속도는전년보다느려지고있다. 조합원분양 (44,890 호, +12.6%yoy) 은증가추세인반면일반분양 (159,754 호, -17.5%yoy) 은빠르게감소중이다. 수도권 (133,471호, -7.2%yoy) 분양승인감소상황에서경기 (+8.6%yoy), 인천 (+4.9%yoy) 을제외한서울 (-47.9%yoy) 의감소세가두드러진다. 아파트분양은 11월누적으로 143,516호 (-11.0%yoy) 를기록했으며, 서울 (-49.8%yoy) 의감소세와는달리, 수도권 (+4.3%yoy), 5대광역시 (+10.5%yoy) 는증가세다. 도표 45 분양물량급감중도표 46 조합원 ( 정비사업 ) 중심의주택사업전개중 ( 만호 ) 주택분양승인 (YTD) 전국 ( 계 ) 일반분양임대조합원수도권지방 자료 : 국토교통부, 통계청, 유진투자증권 (%) 주택분양승인 (%YoY) (YTD) 전국 ( 계 ) 일반분양임대조합원수도권지방 자료 : 국토교통부, 통계청, 유진투자증권 도표 47 서울감소인천증가라는분양상황도표 48 5 대광역시분양물량증가에주목 ( 만호 ) 아파트분양 (YTD) 서울인천 / 경기 5 대광역시기타지방 자료 : 국토교통부, 통계청, 유진투자증권 (%) 아파트분양 (%YoY) (YTD) 서울 인천 / 경기 5대광역시 기타지방 자료 : 국토교통부, 통계청, 유진투자증권 45

46 전국 ( 계 ) 아파트 비아파트 수도권 지방 Analyst 이상우 부동산 4. 착공 / 준공 1) 착공 35,380 호 (-24.0%yoy) 11월착공은 35,380호 (-24.0%yoy) 를기록했다. 아파트 (25,340 호, -25.1%yoy), 비아파트 (10,040 호,-21.2%yoy) 의감소세는유사하며, 수도권 (+28.3%yoy) 은착공증가전환에성공했다. 누적기준으로는 396,669호 (-9.9%yoy) 로감소추세가 4개월째다. 아파트 (-6.0%yoy,) 감소세속에서도수도권 (+0.3%yoy) 중심증가중이다. 도표 49 착공건수감소폭은현저하게나타남도표 50 전년동월대비아파트감소속도에주목 ( 만호 ) 주택착공 (%) 주택착공 (%YoY) 전국 ( 계 ) 아파트 비아파트 수도권 지방 7 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 51 착공감소세도표 52 비아파트, 지방중심의착공물량감소 ( 만호 ) 주택착공 (YTD) (%) 주택착공 (%YoY) (YTD) 전국 ( 계 ) 아파트비아파트수도권지방 -30 전국 ( 계 ) 아파트비아파트수도권지방 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 46

47 전국 ( 계 ) 아파트 비아파트 수도권 지방 Analyst 이상우 부동산 2) 준공 52,915 호 (-2.3%yoy) 11월준공은 52,915호 (-2.3%yoy) 를기록했다. 아파트 (39,032 호, +1.3%yoy) 가증가세지만, 그폭은축소되고있다. 비아파트 (13,883호, -11.1%yoy) 의감소세는지속중이다. 누적기준으로는 559,421 호 (+8.4%yoy) 로전년대비증가세는둔화되고있으며, 아파트 (+20.8%yoy,), 수도권 (+14.8%yoy) 을중심으로증가중이만누적증가세는둔화중이다. 도표 53 아파트준공물량은 11 월에도증가도표 54 비아파트준공물량급갑중 ( 만호 ) 주택준공 (%) 주택준공 (%YoY) 전국 ( 계 ) 아파트비아파트수도권지방 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 55 아파트증가전환, 아파트외감소지속도표 56 아파트준공증가도전년수준보단감소 ( 만호 ) 주택준공 (YTD) (%) 주택준공 (%YoY) (YTD) 전국 ( 계 ) 아파트비아파트수도권지방자료 : 국토교통부, 유진투자증권 전국 ( 계 ) 아파트비아파트수도권지방자료 : 국토교통부, 유진투자증권 47

48 전국 ( 계 ) <85m2 >85m2 수도권 지방광역시 기타지방 전국 ( 계 ) 수도권 지방광역시 기타지방 전국 ( 계 ) <85m2 >85m2 수도권 지방광역시 기타지방 Analyst 이상우 부동산 5. 미분양 11월미분양은 60,122호로전월대비 0.6% 감소했다. 종종미분양 6만호에의미를부여하는의견이있지만, 과거 17만호에육박하던전국미분양주택이있었던점을감안한다면현시점의미분양은큰의미가없는수준이다. 수도권 (6,500 호, -2.7%mom) 감소추세는지속중이지만, 지방광역시 (6,859호, +14.9%mom) 는증가전환했다. 서울 (28호, 0.0%mom) 는낮은수준에서유지중이며경기 (5,078 호, - 8.2%mom) 와는달리, 인천 (1,394호, +24.2%mom) 는증가했다. 지방광역시는부산 (3,920호, +22.3%mom), 대전 (1,426 호, +44.0%mom) 과는달리, 광주 (75호, -60.7%mom), 대구 (429호, %mom) 모두빠르게감소중이다. 지방에서는경북 (9,421 호, +5.4%mom) 미분양이증가했다. 준공후미분양 (16,638호, +5.9%mom) 은증가했다. 수도권 (2,494 호, -2.8%mom), 지방광역시 (932호, -5.5%mom) 는감소했으나, 기타지방 (13,212 호, +8.7%mom) 의증가세가빠르다. 미분양은수요인기지역보다수요약세지역에서나타나고있는것이확인되고있다. 인기지역의준공후미분양감소속도에주목하자. 도표 57 광역시외지방미분양이쌓이고있는상황도표 58 미분양은광역시외지방에만증가하고있는상황 ( 만호 ) 주택미분양 ( 호 ) 주택미분양 60,000 50,000 40,000 30,000 수도권지방광역시기타지방 ,000 10,000 0 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 월은지방광역시미분양증가도표 60 준공후미분양은기타지방만증가 (%) 주택미분양 (%MoM) (%) 주택미분양 ( 준공후 )(%MoM) 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 -6-8 자료 : 국토교통부, 유진투자증권

49 Analyst 이상우 부동산 V. ( 특집 )2019 년주택시장전망 1) 공급 국내주택시장은 2015~2016 년의분양증가에따른물량부담이 2017~2018 년존재했지만, 이공급증가시기에오히려전국적으로 10% 가넘는급등세를보여주며넘어갔다. 2019년부터는대폭감소할것으로전망되는상황이다. 이미 2018년인허가신청이급감했으며, 실제분양도급감했다는사실을주목한다면당분간입주증가가아니라, 오히려입주감소에따른영향을분석할필요가있다. 전체주택이아닌아파트시장으로한정지었을때는더욱수치가달라진다. 2015~2016 년분양급증으로인한 2017 년 (39만호), 2018 년 (46만호) 입주증가이후의모습은, 2019년 (36 만호 ) 입주감소로연결된다. 전체주택공급과아파트간의차이가대부분다세대주택공급이라는점을감안한다면, 25~35 만호 / 연간공급되는일상적인수준으로아파트공급이감소되는것으로정상화되는것이다. 즉, 2017~2018 년우려되던아파트입주과잉은해소되는것은이미확정이다. 도표 61 전체주택준공은감소될것도표 ~2016 와구분되는 2017~2018 분양감소 ( 만호 ) 국내주택인허가 / 착공 / 준공 준공착공인허가 인허가감소로분양및착공물량감소예상 주 ) 2018 년이후수치는당사추정치임자료 : 국토교통부, 유진투자증권추정 ( 만호 ) 국내아파트인허가 / 착공 / 준공 준공착공분양 분양피크이슈는이미 2016 년으로종료 주 ) 2018 년이후수치는당사추정치임자료 : 국토교통부, 유진투자증권추정 도표 63 서울준공은평년수준에서크게다르지않을것도표 64 입주가대폭감소하는경기도준공 ( 만호 ) 서울주택준공 다세대아파트 ( 만호 ) 경기주택준공 다세대아파트 주 ) 2018 년이후수치는당사추정치임자료 : 국토교통부, 유진투자증권추정 주 ) 2018 년이후수치는당사추정치임자료 : 국토교통부, 유진투자증권추정 49

50 2) 분양 : 대어들의대기상태는지속될것 2018년분양시장은전년 (31.1 만호 ) 대비감소한 26.4 만호에그칠것으로전망되는상황에서 2019 년전망역시특별히다르지않다 년과거의유사한 26.0 만호가공급될것으로전망하는데, 2018년공급예정된단지들의순연이주요이유다. 따라서, 당초예상은 2018년보다대폭감소한 2019 년을전망했었으나, 결과적으로분양물량은전년과거의유사한수준으로전망한다. 다만, 2019년분양은주목할점이바로서울이다. 분양이순연된단지대부분이재건축 / 재개발단지들이었기때문이다. 최근서울주택시장의흐름이신축주택에집중되어있다는점을감안한다면, 시장의관심이집중될가능성은 ' 매우 ' 높기때문이다. 특히, HUG의분양승인과정에서분양가자율규제가적용되고있기때문에, 시장가보다훨씬낮은가격의주택이공급되고있다는점은분양불확실성은이미제거되어있다고봐도무방하다. 하지만, 분양물량이대부분정비사업으로진행되고있으며, HUG 분양승인과정에서조합과건설사간의생각차가분양지연을발생시키고있기때문에, 정확한공급시기를예상하는것은어렵다 년분양시장특징이계속된 ' 지연 ' 이었다는점을염두에둔채바라본다면, 2019 년역시크게다를것으로보이지않는점이다. 도표 년서울아파트일반분양전망 ( 강남권 ) 지역 단지 시공사 전체 일반분양 서울 계 42,082 17,740 강남권 계 25,216 8,185 강남 계 14,870 3,115 서초그랑자이 ( 서초무지개재건축 ) GS건설 1, 서초신동아 ( 서초신동아재건축 ) 대림산업 1, 방배그랑자이 ( 방배경남재건축 ) GS건설 동부센트레빌 ( 반포현대재건축 ) 동부건설 신반포메이플자이 ( 한신4 지구재건축 ) GS건설 3, 아크로파크브릿지 ( 방배6 구역재건축 ) 대림산업 1, 디에이치포레센트 ( 일원대우재건축 ) 현대건설 개포그랑자이 ( 개포주공 4단지재건축 ) GS건설 3, 상아2 차래미안 ( 상아2 차재건축 ) 삼성물산 대치선경금호어울림 ( 선경3 차재건축 ) 금호건설 62 8 구마을 1지구푸르지오 ( 구마을 1지구재건축 ) 대우건설 구마을 2지구시그니처캐슬 ( 구마을 2지구재건축 ) 롯데건설 구마을 3지구 ( 구마을 3지구재건축 ) 재선정 청담삼익롯데캐슬 ( 청담삼익재건축 ) 롯데건설 1, 동남 계 6,971 2,043 거여2-1 구역롯데캐슬 ( 거여2-1 구역재개발 ) 롯데건설 1, 잠실미성크로바재건축 ( 미성 / 크로바통합재건축 ) 롯데건설 1, 잠실진주재건축 ( 진주재건축 ) 삼성물산 / 현대산업개발 2, 위례신도시 A1-6 계룡리슈빌 계룡건설산업 서님 계 3,375 3,027 고척아이파크 ( 영등포교도소부지 ) ( 뉴스테이 ) 현대산업개발 2,214 2,214 개봉동지안스 ( 길훈재건축 ) 지안스건설 이수교 KCC스위첸 2차 ( 동작1 구역재건축 ) KCC 건설 사당3 구역푸르지오 ( 사당3 구역재건축 ) 대우건설 자료 : 유진투자증권 50

51 도표 년서울아파트일반분양전망 ( 강북권 ) 지역 단지 시공사 전체 일반분양 서울 42,082 17,740 강북권 16,866 9,555 서북 계 5,751 1,845 역촌1 구역동부센트레빌 ( 역촌1 구역재개발 ) 동부건설 응암4 구역 e편한세상 ( 응암4 구역재개발 ) 삼호 백련산 SK뷰아이파크 ( 응암10구역재개발 ) SK건설 / 현대산업개발 1, 홍제역효성해링턴플레이스 ( 홍제3 구역재개발 ) 진흥기업 1, 홍제1 푸르지오 ( 홍제1 구역재건축 ) 대우건설 아이파크뷰 ( 아현2구역재건축 ) SK건설 /HDC 현대산업개발 1, 동북 계 11,115 7,710 길음1 롯데캐슬 ( 길음1구역재개발 ) 롯데건설 길음3 롯데캐슬 ( 길음3구역재건축 ) 롯데건설 장위4 구역자이 ( 장위4구역재개발 ) GS건설 2,840 1,353 장위10구역푸르지오 ( 장위10구역재개발 ) 대우건설 1,968 1,100 미아3 파밀리에 ( 미아3구역재건축 ) 신동아건설 태릉효성해링턴플레이스 ( 태릉현대재건축 ) 효성 1, 청량리롯데캐슬 SKY-L65 ( 청량리 4구역재개발 ) 롯데건설 1,953 1,889 청량리한양수자인 ( 청량리동부청과시장재개발 ) 한양 1,152 1,152 면목5 구역모아엘가 ( 면목5구역재개발 ) 모아주택산업 서울양원지구금강펜테리움 금강주택 자료 : 유진투자증권 도표 67 수도권분양은전년과유사할것도표 68 급증했던분양감소추세는영남권도동일 ( 만호 ) 서울인천경기 수도권아파트분양 주 ) 2018 년이후수치는당사추정치임자료 : 국토교통부, 유진투자증권추정 ( 만호 ) 부산울산경남 영남권아파트분양 주 ) 2018 년이후수치는당사추정치임 자료 : 국토교통부, 유진투자증권추정 51

52 3) 시장가격 : 매매가상승률둔화, 전세가상승률지역별차별화 2019년시장가격예상은전년보다어려운상황이다. 기록적인상승률을기록한 2018년을기저로둔채예상해야하기때문이다. 그리고, 단독주택 / 다세대등이포함된주택가격예상은대표성을띄기힘들다는특징으로전망이어렵다. 따라서, 주택가격은아파트가격으로대표되는특징이강하다. 전체주택의 60% 가아파트인상황이라는점도작용하고있다. 2019년전국아파트가격상승률은 4.8% 로전망 (+9.9% 4.8%yoy) 한다. 전년대비상승률이둔화될것으로전망하는것이다. 지역별로는수도권 (+14.5% +7.6%yoy), 지방 (-2.9% -3.0%yoy) 으로, 수도권상승률둔화및, 지방하락추세지속으로전망한다. 수도권내에서는서울 (+21.4% +8.4%yoy), 경기 (+8.1% +7.0%yoy), 인천 (+0.9% +2.0%yoy) 로예상한다. 다만, 전세시장은전국 ( %yoy) 시장의안정세속에서서울 ( 강북 )(+3.3% -0.5%yoy), 서울 ( 강남 )(+5.6% +8.0%yoy) 로지역간격차가크게나타날것으로전망한다. 경기도 (-0.5% -0.5%yoy) 및지방 (-1.9% -2.0%yoy) 은유사한수준으로전망한다. 도표 년같은급등시기는지나갈전망도표 70 매매가상승률은수도권내에서도상이할것 (%) 아파트가격상승률 ( 평균가격기준 ) 전국서울 주 ) 2018 년이후수치는당사추정치임자료 : KB은행, 유진투자증권추정 (%) 수도권아파트매매가상승률 (%YoY) 수도권인천경기전국 주 ) 2018 년이후수치는당사추정치임자료 : KB 은행, 유진투자증권추정 도표 71 매매가상승추세는둔화될전망도표 72 전세가상승률의지역간편차가나타날것 (%) 서울아파트매매가상승률 (%YoY) 서울서울 ( 강북권 ) 서울 ( 강남권 ) 전국 주 ) 2018 년이후수치는당사추정치임자료 : KB 은행, 유진투자증권추정 (%) 서울아파트전세가상승률 (%YoY) 서울서울 ( 강북권 ) 서울 ( 강남권 ) 전국 주 ) 2018 년이후수치는당사추정치임자료 : KB 은행, 유진투자증권추정 52

53 VI. 1 월주택시장 1. 입주 : 경희궁롯데캐슬, 답십리파크자이입주 1월수도권전체입주는 20,658호 (-20.3%mom) 로전월보다대폭감소할것으로전망한다. 하지만, 12 월입주에는헬리오시티 (9,510 호 ) 가반영되어있다는점을감안한다면, 전월대비감소폭이큰것은아니다. 이중, 서울입주는 1,781호로전월 (13,076 호 ) 대비 86.4% 감소할것으로전망되지만, 헬리오시티효과에따른착시다. 1월서울입주는경희궁롯데캐슬, 답십리파크자이에주목한다. 특히답십리파크자이는도심에공급되는대단지아파트로, 최근관심이집중된동대문지역에공급되기때문이다. 수도권 1월입주는다산진건, 남양주화도, 시흥배곧, 평택등동북, 서남지역에입주부담이존재한다. 최근이지역들의전세가격하락은일리가있다. 도표 73 1 월입주예정단지 : 무악동경희동롯데캐슬입주 입주월지역주소단지세대계 <60m 2 60<<85m 2 >85m 년 1 월계 20,658 3,101 15,772 1,785 서울 1, 강서구화곡동 넥스트뷰 동대문구답십리동 답십리파크자이 성북구정릉동 롯데캐슬골든힐스 은평구진관동 은평뉴타운은평스카이뷰자이 A11 블록 종로구무악동 경희궁롯데캐슬 인천 1, ,520 0 중구중산동영종하늘도시 e 편한세상 2 차 A46 1, ,520 0 경기 17,357 2,214 13,382 1,761 고양시덕양구주교동 우분투포레스트 ( 도시형 ) 군포시당동 덕산큐브 ( 도시형 ) 남양주시지금동 다산지금금강펜테리움리버테라스 B 남양주시진건읍 다산진건힐스테이트진건 B9 1, ,283 0 남양주시화도읍 라온프라이빗 1-1블록 남양주시화도읍 라온프라이빗 1-2블록 남양주시화도읍 라온프라이빗 2-1블록 남양주시화도읍 라온프라이빗 3-1블록 남양주시화도읍 라온프라이빗 4-1블록 수원시권선구 호매실힐스테이트 18단지 C 수원시영통구 영통아이파크캐슬 2블록 1, 수원시장안구 파장동 대우연립 시흥시정왕동 시흥배곧 B1블록 10년공공임대리츠 시흥시정왕동 시흥배곧 B5블록 10년공공임대리츠 시흥시정왕동 시흥배곧중흥S클래스 B2블록 1, ,208 0 안양시만안구 안양동한양수자인안양역 의왕시삼동 의왕장안지구파크푸르지오 A3 1, ,068 0 의정부시민락동 의정부민락 2 B3블록 10년공공임대리츠 평택시동삭동 동삭2 자이더익스프레스 3블록 2, , 평택시세교동 세교힐스테이트 3차 3-1블록 평택시용이동 용죽지구평택비전지웰푸르지오 하남시풍산동 하남미사지구 A32 블록신안인스빌 하남시풍산동 하남미사지구 A33 블록제일풍경채 화성시동탄면 화성동탄 2 반도유보라아이비파크 7.0 C5BL 화성시동탄면 화성동탄 A35 블록중흥S클래스 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 53

54 도표 74 서울답십리파크자이 자료 : GS 건설 도표 75 평택자이더익스프레스 자료 : GS 건설 54