2007

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1 월호 : 건설 / 부동산월보 No. 22 이상우애널리스트의 부동산라이프 부동산대책, 부동산시장환경을참여정부시기로돌려버림 Overweight( 유지 ) 8.2 부동산대책, 부동산시장에던져진 ' 참여정부시절시장규제종합선물세트 ' - 투기과열지구 ( 서울전역 / 과천 ) 및투기지역 ( 서울 11 개구및세종 ) 지정으로인한 LTV/DTI 강화. 특히투기지역은추가대출원천봉쇄됨 - 청약제도 (1 순위자격, 가점제비율상향 ) 변경등 8 월이후청약시장에영향을미칠결과에주목 8 월부동산시장 : 대출규제에도불구, 실수요자들의 청약자금마련 부담을떨쳐낼수있을지에관심집중 - 대출규제에따른자금조달어려움에도불구, 7 월고덕, 상계등에서보여준실수요자들의청약열기가 8 월공덕에서재현될수있을지관심. - 서울에집중된시장관심이오히려조정 / 비조정지역인수도권으로번져나가는풍선효과가나타날지도관심. 남양주분양결과에주목 기계 / 조선 / 건설, 부동산이상우 Tel. 02) tinycare@eugenefn.com 래미안강남포레스트 ( 개포시영재건축 )

2 Summary 7월부동산이슈 실수요보호와단기투기수요억제를통한주택시장안정화방안발표 (8/2): 문재인정부의부동산대책결정판이발표되었다. 이미 6.19대책에서 LTV, DTI가강화되었음에도, 과거참여정부시절부동산시장억제책이망라된일종의시장규제종합선물세트다. 1) 서울전역이투기과열지구로지정되었으며, 2) 투기과열지구내재건축 / 재개발조합원지위양도 / 전매제한, 3)LTV/DTI 최대 40%( 다주택자 30%), 4) 청약제도강화등주택시장분위기를일시에바꿔놓는시장규제책이다. 정비사업기부채납, 현금으로도가능 (7/6): 서울시는현금기부채납을가능케하는자체세부운영지침을수립해시행하기로했다. 현재 342곳의정비사업에서징수될예상금액은약 4.6조원으로기부채납받은토지에의미없는시설을조성하는것보다는, 현금으로기타지역개선작업에나설수있을것이라는합리적예상이가능하다. 우선, 이촌동한강맨션 / 한강삼익아파트가현금기부채납형식을택할것으로전망된다. 재건축 / 재개발, 다양한이해관계의충돌 : 재건축 / 재개발은말그대로조합원들의이익추구를위한행위다. 하지만, 1) 기존시공사와의계약해지후신규시공사선정, 2) 지역내공구별상이한용적률및임대주택비중적용, 3) 재개발정비구역해제등이익추구과정에서잡음이나타나고있다. 오히려, 건설사가재건축부지전체를매입해진행하는개포8단지재건축은매끄럽게진행되고있는점에서, 의사결정주체의수 ( 數 ) 가미치는영향이여실히드러나고있다. 고가주택, 단지강남권에만존재하는것이아니다 : 소득세법상 9억원이상주택은 1가구 1주택자라고해도초과분에대해서는양도소득세가부과될정도로, 고가주택의기준으로서 9억원은의미하는바가크다. 실제로종합부동산세도 9억원이과세기준이다. 하지만, 최근신규입주단지들의가격상승으로강북권에서도고가주택은심심치않게등장하고있다. 마포, 서대문, 성동구신축아파트를중심으로나타나는이같은가격상승으로굳이강남권만을고가주택지역으로지칭하는것조차무색하게되었다. 분양보증, HUG 독점체제해소되나?: 공정거래위원회는상반기경쟁제한적규제개선과제를발표하며국토교통부가주택분양업무를수행할보험사한두곳을 3년내로추가지정하도록했다. 분양가상한제가폐지된이후, 정부차원에서주택공급량을조절 (!) 하던수단으로작용했던 HUG 분양보증이경쟁체제로전환되면, 1) 분양보증료인하, 2) 분양가격하락이나타날것으로전망한다. 나인원한남, 강북고급주거의본격적공급 자료 : 나인원한남

3 Summary 8월분양시장 : 8.2 부동산대책이후나타날시장의반응이주목. 첫분양인공덕SK뷰에나타날관심도는? 8월주택시장은 7월 (29,071호) 과거의유사한 (+0.3%MoM) 29,152 호가공급될것으로전망한다. 밀려있던수도권분양이본격화되는시기가될것으로전망되며, 특히서울의분양예정단지가많은것에관심이집중된다. 8월서울주택분양시장은 2,299호가공급 (-14.9%MoM) 될것으로전망한다. 이번 8월에는정부규제에도불구하고분양시장에나타날시장관심도를확인해볼필요가있다. 특히강남에서공급되는래미안강남포레스트 ( 개포시영재건축 ) 과신반포센트럴자이 ( 신반포 6 차재건축 ) 이다. 8.2대책발표일에진행된공급에서이미시장관심도는확인된상태로, 분양열기에정부대책이미칠만한영향은크지않다고보지만, 강남권분양은최근의대출규제여파로수분양자가조달해야하는금액부담이존재하기때문이다. 기분양상태인 DMC에코자이및아크로서울포레스트의결과에서도확인되는것처럼실수요자가반응할만한지역의분양은견조할것이기때문이다. 8월수도권분양 (14,782 호 ) 는 7월대비 11.3% 감소할것으로전망한다. 8.2대책으로건설사들의공급이연기될것으로전망되기때문이다. 2017년대선등대형이벤트로지연되는분양들이하반기에도역시정책적인면에서지연을가져오고있다. 그럼에도불구하고, 늦어진공급중성남고등및남양주에공급되는물량엔관심을둘필요가있다. 성남고등지구는첫분양으로양호한결과를이미기록했다. 분양가상한제로인해가격이예상을밑돌았기때문이다. 남양주는두산중공업 / 두산건설이각각호평 / 화도에서대규모공급을예정하고있는데, 분양결과가기대된다. 8월전체입주는 26,279 호로, 이중, 서울입주는 4,137 호다. 이중눈여겨봐야할단지는영등포아크로타워스퀘어와중구만리동서울역센트럴자이다. 두곳모두직주근접면에서탁월한위치를확보하고있기때문에, 분양당시에도관심이많았다. 8 월, 서울역센트럴자이입주 자료 : GS 건설 기계 / 조선 / 건설, 부동산이상우 Tel. 02) tinycare@eugenefn.com

4 Key Chart 주택매매 : 전년대비증가 ( 만호 ) 수도권영남호남충청기타 전국주택매매 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 아파트매매거래큰폭증가 (%) 전국주택매매 (%YoY) 아파트연립 / 다세대단독 / 다가구 전세, 월세모두증가 (%) 전국전 / 월세거래 (%YoY) 전월세전세월세 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 주택착공감소추세 서울의미분양은감소 (%) 한국주택착공 (%YoY) 아파트아파트외 ( 천호 ) 수도권주택미분양 5.0 서울 4.5 인천 4.0 경기 ( 우 ) 수도권모두감소 ( 만호 ) 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권

5 Summary 2 I. 최근부동산이슈 1. 실수요보호와단기투기수요억제를통한주택시장안정화방안 (8/2) 2. 재건축 / 재개발진행어려움 : 다양한이해관계의충돌 3. 고가주택은단지강남만의이슈가아니다 : 강북지역빠른주택가격상승 4. 정비사업기부채납, 현금으로도가능한가? 5. 재건축 / 재개발, 조합원이익증대가최우선 6. 강북고급주택지공급, 한남외인아파트가서막을열것 7. 분양보증독점체제, 공정위검토로향후완화되나? 8. 주요상업지역재개발 : 여의도 MBC 부지, 삼성동 GBC 9. 공공 SOC 증가전망 : 서울 - 세종고속도로, GTX 6 II. 7 월분양 : 6.19 대책에도시장반응은동일 1. 전체 : 29,071 호공급, 517,070 명청약 ( 총경쟁률 17.8 대 1) 2. 서울 : 실수요에기반한나타난신길, 고덕, 상계역분양성공 3. 수도권 : 판교분양가는이제 2,400 만원 /3.3m 2 4. 지방 : 부산, 수도권과마찬가지로실수요자중심청약결과 16 III. 주택지표 1. 주택매매 2. 전월세 3. 분양 4. 착공 / 준공 5. 미분양 55 IV. 8 월주택시장 : 휴가철및규제직격탄 1. 전체 : 29,152 호 ( 서울 2,299 호, 수도권 14,782 호, 지방 12,071 호 ) 2. 서울 : 규제에도불구, 강남분양은성공할것인가? 3. 수도권 : 성남고등, 남양주, 시장의반응은? 4. 지방 : 6 월부터개선된분양흐름지속여부확인필요 5. 입주 : 영등포 / 만리동등실수요자거주중심 66 V. 월간강남주택시장 1. 강남구 2. 서초구 3. 송파구 4. 양천구 5. 영등포구 85

6 I. 최근부동산이슈 1. 실수요보호와단기투기수요억제를통한주택시장안정화방안 (8/2) 문재인정부의부동산정책의결정판이라고말할수있는실수요보호와단기투기수요억제를통한주택시장안정화방안 ( 이하 8.2 대책 ) 을발표했다. 이번대책은과거참여정부시절발표되었던부동산시장억제책들이한번에발표된일종의부동산시장규제종합선물세트다. 크게정리했을때이번 8.2대책의핵심은 1) 투기과열지구지정및재건축 / 재개발조합원지분양도강화, 2) 대출규제다. 2017년 12월로소멸되는초과이익환수제유예는결국, 2018년부터적용되기로했으며, 민간택지에분양가상한제적용등의이슈는오히려미미한정책같이느껴질정도다. 우선투기과열지구 / 투기지역지정이다. 서울전역이투기과열지구로지정되었다. 지난 6.19 대책에서청약조정지역에경기도광명시와부산진구, 기장군등 3개지역이새롭게추가되었지만, 이들지역이대부분투기과열지구로지정되었다. 투기과열지구에는서울기타 14개구및과천이포함되었다. 특히, 투기지역도지정되었다. 투기지역에는서울 11개구 ( 강남 / 서초 / 송파 / 강동 / 용산 / 성동 / 마포 / 양천 / 영등포 / 강서 / 노원 ) 및세종시가포함되었다. 투기지역으로는최근까지주택가격상승을이끌었다고평가되던강남4구 ( 강남 / 서초 / 송파 / 강동 ) 뿐아니라, 신축대단지를중심으로가격상승이나타났던용산 / 성동 / 마포가지정되었다. 반면, 최근가격상승이나타났던종로 / 서대문 / 동작은투기지역에서제외되는이례적인일이었다. 투기과열지구내에재건축 / 재개발조합원지위양도 / 전매제한이결정된것도시장엔충격이다. 이미 6.19 대책에서조합원주택공급수제한이걸려있는상황에서전매제한이적용되며, 기존조합원중특정단지내다주택을소유한경우에는재건축과정에서이익을내기는힘들어졌기때문이다. 왜냐면, 재건축주택을배정받는것이아니라, 현금정산을택하는수밖에없기때문이다. 대출규제는바로투기과열지구 / 투기지역위주로직접적용된다. 대책발표다음날 (8/3) 부터이미적용되었으며, LTV/DTI 가 40% 로축소된것이다. 이미 6.19 대책에서기존 70% 대비 10%p 조정된이후, 근 2달여만에 LTV/DTI 가 30% 가까이강화된것이다. 서민 / 실수요자 ( 연소득 6천이하세대 ) 에는 LTV/DTI 가 10%p 완화되었지만, 이경우에도어쨌든 6월대비로는 20%p 강화된것이다. 또한, 주택담보대출을보유한경우에는추가대출시 10%p 가추가강화되어 LTV/DTI 는 30% 로억제된다. 특히, 투기지역내주택담보대출보유세대는추가대출자체가원천봉쇄된다. 또한, 청약제도또한수정되었다. 투기과열지구에 1순위자격강화및가점제가확대적용되었다. 1순위자격취득을위해서는청약통장가입후과거 6개월에서 2년으로강화되었다. 또한, 투기과열지구에서는 1) 무주택기간, 2) 부양가족, 3) 청약저축가입기간에의거 84점만점으로결정되는가점제비율을기존 75% 에서 100% 로확대했다. 가점제의문제는무주택기간, 청약저축가입기간등에서청년층보다는중장년층에유리한구조이기때문에, 대출축소및가점제강화로청년층의투기과열지구주택구입은한층더어렵게되었다. 6

7 도표 부동산대책 : 서울전역의부동산수요를억제 자료 : 뉴시스 7

8 2. 재건축 / 재개발진행어려움 : 다양한이해관계의충돌 올해상반기서울강남권재건축최대어이자방배동지역최대규모단지인방배5구역단독주택재건축사업의시공사선정이유찰됐다. 30일업계에따르면이날입찰마감시간까지시공사현장설명회에참가했던 16개업체중현대건설만단독으로참여해시공사선정이유찰됐다. 이번입찰은일반경쟁으로진행되었기때문에최소 2곳이상의건설사가응찰해야입찰이성사된다. ( 방배5구역재건축시공사선정유찰, 이데일리, 2017/7/21) 재건축 / 재개발은다양한이해관계가부딪히기때문에, 사업진행이원활치못한경우가많다. 사업에서가장중요한단계인시공사선정이원활하지못하다. 방배5구역은 2,557 호의주택을신축할예정으로공사예정금액 (7,492 억원 ) 이커건설사들의관심이집중되었지만, 현대건설만단독참여했다. 방배5구역은프리미엄사업단 (GS건설/ 포스코건설 / 롯데건설 ) 과사업비조달및의견불일치로계약해지이후시공사재선정을진행하고있는데, 초기사업비 (1,500 억원 ) 부담이업체들의참여를주저하게만든이유인것으로추정되고있다. 프리미엄사업단은 5월 3,200 억원의손해배상청구소송을제기한상태로기존사업자에게대여금을상환해야하는것뿐아니라소송제기에따른추가사업비부담도존재하기때문이다. 유찰이후재입찰은 9월 5일마감일로, 일반경쟁에서제한경쟁으로전환되었다. 제한경쟁은일반경쟁 (2곳) 과달리 5곳이상이입찰해야한다. 또한, 1) 시공능력평가 15위이내, 2) 한국신용평가기준회사채등급 A+ 이상업체만참여할수있다. 이자격을충족하는업체는삼성물산 (A++), 현대건설 (AA-), 대림산업 (A+), 현대산업개발 (A+), 현대엔지니어링 (AA-) 뿐이다. 오히려입찰자격을강화해수의계약을이끌어내기위함이라는의견도있다. 잠원동한신4지구는재건축과정에서조합원간의원성이높아지고있다. 한신4지구는신반포 8,9,10,11,17 차및녹원한신 / 베니하우스등을통합재건축하는데 1공구 (8,9 차, 녹원한신, 베니하우스 ) 와 2공구 (10,11,17 차 ) 간적용용적률차이때문에분란이일어나고있는것이다. 1공구 (270%), 2공구 (320%) 에서나타나는밀집도차이뿐아니라, 임대주택배치에서도 2공구에만집중될것으로예상되기때문이다. 이촌동한강맨션에서도한때전체 23개동중한강변 28동을제외한조합설립이거론되었던것처럼단지내에서도이해관계에따라정비사업을바라보는시각은상이하다. 재개발도마찬가지다. 서울시는지난 7월 19일진행된도시계획위원회에서정비구역해제안이가결되었다고밝혔다. 해당지역은상계1구역, 역촌2구역, 오류1구역, 신길6구역, 강북5구역등이다. 지역주민의견조사결과재개발찬성률이 50% 를넘지못해서울시장직권으로정비구역에서제외한것이다. 따라서, 주거환경정비 / 가로주택정비 / 자율주택정비 / 소규모재건축등대안사업으로진행될것으로전망된다. 또한, 정비사업지연으로경매시장에출회한재건축 / 재개발조합도상당하다. 현재북아현동북아현재정비구역 (110억원), 석관동석관1주택재건축 (101억원), 하월곡동미아시장재건축 (42억원), 월계동새성북연립 (34억원), 돈암동정릉돈암 (10억원) 등이경매가신청된상태다. 하지만, 진행이원만한단지들도있다. 바로개포8단지재건축이다. 현대건설컨소시엄 ( 현대건설 / 현대엔지니어링, GS건설 ) 은 2015년공무원연금으로부터 1조 1,908 억원에아파트단지를매입했다. 기존 1,680 호아파트가지어졌던대지면적 71,946m 2 의부지다. 현재시공사가마련한정비안은 1,980 호로, 기존조합원이없어전단지물량이일반분양으로공급될예정이기때문에, 서울권일반분양규모로는초대형규모다. 이미 7월 25일대지매입비잔금을치른상태이며서울시도시건축공동위원회심의를통과한상태로분양시기의제약이없기때문에, 2017년하반기강남권주택공급의핵심단지가될전망이다. 8

9 3. 고가주택은단지강남만의이슈가아니다 : 강북지역빠른주택가격상승 서울주택시장이달아오르면서강북권도 1가구 1주택양도소득세를내는 9억원초과고가주택이크게늘고있다. 주로한강조망및직주근접등선호도가높은중소형 ( 전용 85m2이하 ) 아파트들이양도세대상이됐다. 7월 31일업계에따르면한강조망, 직주근접및역세권아파트들이가격이뛰면서양도세대상인 9억원초과고가주택반열에오르고있다. 고가주택은주로강남권에많았지만, 최근엔강북권신축아파트위주로편입되고있다. ( 강북도양도세내는 9억초과주택크게늘었다, 파이낸셜뉴스, 2017/7/31) 고가주택에대한시장의통념이변화되고있다. 강북에서도속속고가주택이등장하고있기때문이다. 특히마포 / 종로 / 성동구에서본격적으로등장하고있다. 마포구현석동래미안마포웰스트림전용 84m 2 은서울시부동산정보광장기준 11.5억원에거래된것으로확인되었다. e편한세상마포리버파크, 래미안마포리버웰, 공덕파크자이 84m 2 도각각 10억원, 9.3억원, 9.5억원에거래되었다. 시장관심단지인아현동마포래미안푸르지오도 9.5억원에거래된것이확인되고있다. 직주근접면에서지하철 5호선을무기로강점을지니고있기때문에나타난결과다. 현석동, 신수동등한강인근지역은한강조망이라는점도부각되고있다. 서대문구에서는북아현뉴타운 e편한세상신촌전용면적 84m 2 이 9억원을넘어서고있으며, 성동구에서는 e 편한세상옥수파크힐스가 9억원을넘어섰다. 금호동2가신금호파크자이, 금호동1가 e편한세상금호파크힐스도 9억원에근접하고있다. 동작구에서는흑석뉴타운아크로리버하임입주권이최고 10.8억원에거래되었으며, 용산구용산롯데캐슬센터포레는분양권가격이 9.2억원을넘어섰다. 소득세법에서 9억원초과주택은고가주택으로분류되어 1주택자도매매시양도세가적용된다. 물론, 장기보유특별공제에의거초과분의최고 80% 는공제를받지만, 고가주택이강남 / 서초 / 잠실에만존재한다는통념과는달리서울전역에서등장하고있다는점은, 특별히강남만이고가주택의전유물이아니라는점을확인시켜주는이벤트다. 즉, 과거종합부동산세가 1세대 9억이상주택 1채이상보유로규제로강남권이주된적용대상이되었던것과는달리, 서울전역이대상이된다는사실이다. 서울변방으로취급되던노원구 / 구로구집값또한상승하고있다. 노후아파트가몰려있는상계동과월계동등에서최근정비사업이가시화하면서기대감이높아졌기때문이다. 상계주공8단지는 8월철거를시작하며, 주공5단지는안전진단을신청했다. 월계동에서는월계시영 ( 미성, 미륭, 삼호3차 ) 가안전진단을앞두고있다. 구로구에서는구로주공이재건축연한을충족하며가격상승을이끌고있다. 특히, 상계주공8단지는 1988년 5월준공돼아직법정재건축연한 (30년) 은채우지못한상태지만구는상계주공에서는처음으로 10여년전이단지의재건축필요성을인정했다. 당시안전진단용역을거쳐연한과무관하게재건축이가능하다는판정을내렸다. 조합은 8단지가일대단지들중유일하게조립식주택으로지여졌는데안정성에대한우려가커지면서재건축이결정됐다고설명했다. 전체공급물량가운데일반분양분은 78가구규모다. 조합원물량 (829가구) 이절대적인비중을차지하는것으로조합원들의입주의사가그만큼컸다는의미다. 9

10 4. 정비사업기부채납, 현금으로도가능한가? 향후서울시에서재개발, 재건축등정비사업추진시 현금 ' 으로도기부채납을할수있게됐다. 그동안은도로나공원등건물, 대지등 ' 기반시설 ' 의형태만가능했다. 기부채납이란국가또는지방자치단체가무상으로사유재산을받아들이는것을말하며, 정비사업등에서사업시행자가도로나공원, 건축물등의기반시설을공공에제공하는경우건폐율 용적률 높이등을완화할수있도록하고있다. ( 기부채납현금도된다 서울시, 사업성개선및공공재원마련, 동아일보, 2017/7/6) 7월 6일, 서울시는세부운영기준이없어적용에어려웠던현금기부채납을서울시자체세부운영계획방침을수립해시행에들어간다고밝혔다. 재개발, 재건축사업시행자는불필요한도로, 공원등의기반시설제공을지양하고현금납부로기부채납을대체할수있게됐다. 사업시행자입장에서선택의폭이넓어지고사업부지의효율적사용으로사업성이개선되는효과가있으며, 공공에서는불필요한기반시설대신현금을활용해다양한공공기여재원으로사용할수있는장점이있다. 시는현금으로기부채납할경우 사업시행자가토지등소유자 ( 조합원 ) 과반수동의를받을것 공공의수요가있을때기반시설제공을우선할것 상위계획과방침에서정한기반시설비율을지킬것등기본원칙준수를강조했다. 현금기부채납은정비계획에서정한전체기부면적의 50% 까지정비계획변경을통해적용할수있으며, 서울시기부채납통합관리부서에서주관하는현금기부채납전문가검토회의를거쳐도시계획위원회또는도시재정비위원회의결을통해최종결정된다. 현재, 현금기부채납이가능한사업지는 342곳으로, 기부채납예상액은 4.6조원으로전망한다. 시는기부채납으로받은현금을서민주거안정지원과뉴타운해제지역활성화등도시재생사업에쓸예정이다. 시관계자는 " 용적률상향을적용받는대부분재건축단지기부채납률이용지면적의 15% 수준 " 이라며 " 용산을비롯해압구정, 잠실, 여의도아파트지구등상대적으로기반시설이잘갖춰진곳들은불필요한도로나공원등을만드는대신현금납부가가능하게됐다 " 고설명했다. 따라서, 서울이촌동한강맨션및한강삼익아파트도현금기부채납형식으로재건축될것으로전망된다. 기부채납토지의 50% 까지현금납부할수있게규정한 ' 도시및주거환경정비법 ' 시행령개정안이발효된이후첫적용사례가되는셈이다. 한강맨션재건축조합관계자는 " 전체아파트용지의 10.9% 를공원 (4,800 m2 ), 도로 (2,354m2), 주민센터 (1,000m2) 등현물로제공하고, 나머지 4.1% 에해당하는용지를현금 458억원으로기부채납한다 " 고설명했다. 반포주공 1단지 (1ㆍ2 ㆍ4주구 ) 주택재건축정비사업조합과서울시는최근정비계획안협의자리에서당초조합이부담하기로한기부채납 15% 중 5% 를현금으로바꾸는방안에합의했다는보고가있었지만, 사실이아닌것으로밝혀졌다. 기부채납규모가 2,400 억원으로컸기때문에, 시장에회자되었으나, 실제로는아닌것으로밝혀졌다. 10

11 5. 재건축 / 재개발, 조합원이익증대가최우선 서울강남구삼성동홍실아파트의재건축사업시행인가가이르면이달중이뤄질전망이다. 최근찾아보기힘든일대일재건축단지로향후한강조망이가능한 25층중층아파트로재탄생하게된다. 조합은남은 4개월간관리처분인가까지얻어재건축초과이익환수제를피하겠다는전략이다. ( 일대일재건축 홍실, 재건축세금유예 막차 타나, 아시아경제, 2017/7/5) 재건축과정에서, 조합원이익을극대화하려는노력이다양화되고있다. 이중가장눈여겨볼만한것이바로 1대1 재건축이다. 서울시는최근홍실아파트사업시행인가에대한부서간협의안을최종인허가권자인강남구청에전달했다. 서울시의견을접수한강남구는이달중학교환경ㆍ공원조성등남은심의를마치고최종결정을내릴예정이다. 홍실아파트는현재서울시내정비사업장에서유일하게진행중인일대일재건축단지다. 현재홍실아파트재건축조합이확정한정비안은현 384가구를 419가구로재건축하는게골자다. 일대일로맞추고남은 35가구는상가내조합원이가져가는구조다. 이는현아파트가구수와동일하게재건축하는방식으로일반분양이없는점이특징이다. 통상재건축의경우지금의가구수보다더많이지어일반에게분양하고그수익을건축비에넣어조합원부담을줄인다. 하지만홍실아파트는일반재건축으로추진할경우임대를지어야하는데다소형주택의무비율에따라주택면적이줄어들수있다는주민들의불만을감안해일대일재건축을선택했다. 시공사는대림산업이다. 반면, 신탁방식으로진행예정인단지들에선파열음이들린다. 바로강동구명일동삼익그린맨션 2차 (2,400 호 ) 다. 국내최대규모의신탁방식재건축을조합방식으로돌리려는주민동의서징구가시작된것이다. 현재한국자산신탁은신탁방식재건축시행을위한우선협상대상자로선정된상태이나, 정식사업시행자지정고시는받지못했다. 7월 30일서울시강동구청에따르면최근삼익그린맨션2차의사업향배를둘러싼갈등으로 2개주민단체가법정 ' 조합설립추진위원회 '( 토지등소유자동의과반수이상필요 ) 구성을위한주민동의서양식을강동구청에서발급받았다. 조합방식재건축을주장하는삼익그린2차재건축추진정비사업운영위원회 ( 이하운영위 ) 뿐아니라, 신탁방식재건축을지지하는삼익그린2차재건축추진준비위원회 ( 이하준비위 ) 도추진위설립에뛰어든것이다. 추진위는현행법상조합 ( 토지등소유자동의 75% 이상필요 ) 설립전구성돼야하는기구다. 지난 14일부터주민동의서를받기시작한운영위는 27일기준약 780표의찬성표를얻었다고주장했다. 이같은집계가사실이면해당단체를추진위로인정하고, 조합방식재건축에찬성하는주민들이빠르게세를불리고있는것이다. 원래신탁사가단독시행을맡는신탁방식재건축사업에서추진위설립절차는불필요하다. 하지만신탁방식재건축을옹호하는준비위는우선대표성있는기구로인정받고공식적인주민의구심점역할을위해추진위설립에나선것이라고설명했다. 이들은본격적인동의서접수는아직시작하지않았다고밝혔다. 준비위는지난달총회이후로한국자산신탁과사업관련논의를지속해왔다. 당시총매출액 2조4000억원가운데 2%( 약 480억원 ) 를수수료로지급받는안을주민들에게제시, 총회당시지지를받았다. 11

12 6. 강북고급주택지공급, 한남외인아파트가서막을열것 한남동외인아파트용지가개발인허가를획득하고본격사업추진에나섰다. 업계에따르면용산구청은한남동외국인아파트용지의주택건설사업계획을지난 20일승인했다. 이사업은 ' 나인원한남 ( 가칭 )' 이란이름으로진행될예정이다. 대신금융그룹이지난해인수한한남동 680-1번지일원 ( 대지면적약 5만 9182m2 ) 에서이뤄진다. ( 동북선도시철도 2019년착공 중계동 왕십리 22분, 매일경제, 2017/7/24) 한남외인주택부지가 ' 나인원한남 ' 이라는이름으로공급된다. 고급주택 335호가건축될예정이며, 호별주택공급면적은 247~333 m2다. 고도제한에따라지상 5층 (5개동), 지상 9층 (4개동) 등총 9개동으로구성된다. 용적률은 144% 이고 ' 정원속의고급주택 ' 컨셉으로조경을최대한활용한설계가적용된다. 이용지는지난해 5월대신증권계열의부동산전문투자회사인대신에프앤아이가 LH공사로부터 6,242억원에매입했다. 도시계획과공동주거에특화된에이앤유디자인그룹건축사사무소와글로벌건축디자인회사인 SMDP가컨소시엄을구성해설계를맡았다. 세계적인조경디자인거장인사사키요지가조경설계에참여했고국내최고의인테리어디자인회사인 B&A 디자인커뮤니케이션이인테리어디자인을담당하고있다. 시공사는롯데건설이우선협상대상자로선정됐다. ' 나인원한남 ' 은전가구남향판상형배치의대형평형으로만구성돼고급주택단지이미지를강화했으며조경중심의중앙공원과 1.1km의단지외곽산책로를만들예정이다. 국내최대규모인가구당 18.5m2의커뮤니티시설은자연채광이유입되는수영장, 호텔급라운지및헬스시설, 실내외프라이빗파티공간, 다목적체육관, 게스트하우스등이구성돼 ' 가치있는삶을위한주택 ' 이라는평가를받고있다. 전가구광폭확장형주차공간 (2.7m x 5.5m) 을적용했고가구당주차대수는약 4.7대이다. 복층및펜트하우스에는가구별 3대 ~6대의전용차고를제공할예정이다. 1라인 1엘레베이터사용으로가구별프라이버시를강화했으며높은천정고 ( 약 2.6m~2.8m) 로개방감을극대화했다. 도표 2 나인원한남, 강북고급주택공급의서막 자료 : 나인원한남 12

13 7. 분양보증독점체제, 공정위검토로향후완화되나? 주택도시보증공사 (HUG) 의주택분양보증독점체제가깨질전망이다. 2020년까지주택분양보증기관이추가지정될예정이다. 공정거래위원회는이같은내용을담은 상반기경쟁제한적규제개선과제 ' 를 26 일발표했다. 공정위는국토교통부가주택분양보증업무를수행할보험회사한두곳을 3년내추가지정하도록했다. 분양보증이란건설사업자가파산등의사유로분양계약을이행할수없을때보증기관이대신그주택을완공하거나이미납부된계약금 중도금의환급을책임지는제도다. 분양보증을받지못하면건설사는주택을분양할수없다. ( HUG 분양보증독점체제깨지나, 2017/7/26) 지금까지 HUG가분양보증업무를독점해왔다. 현행주택공급에관한규칙에따르면주택분양보증업무는 HUG와국토부장관이지정하는보험회사가수행할수있다. 그러나국토부장관이보험회사를지정하지않아사실상독점체제가이어졌다. 국회예산정책처에따르면 2015년기준 HUG의주택분양보증실적은 89조 5,173 억원으로 HUG 전체보증실적 (150조 4,645 억원 ) 중 59.5% 를차지할정도로절대적비중을차지하며, 이과정에서얻은수익은 4,000 억원수준이다. HUG가분양보증에서독점이윤을획득하는것은, 경쟁체제가일상화되어있는기타영역과는상황이다르다. 주택분양보증시장에경쟁원리를도입하면 1) 분양보증료인하, 2) 분양가격하락가능성또한있다. 이미, 2008년부터제3차공공기관선진화계획을통해정부가분양보증독점을없애겠다고했지만, 주택시장침체등으로흐지부지되었다. 이런와중에공정위가본격적으로시장개방을검토하기시작했고, 지난해 2월에는한국주택협회가공정위에분양보증기능업무를다른기관으로확대해줄것을건의했다. 이과정에서건설공제조합과서울보증보험 (SGI) 이분양보증사업에관심을보여왔다. 기사내용에따르면, 국토부에서는 HUG의기능에대해정부차원에서주택공급량을조절할수있는유일한수단이라는점을인정하고있다. 건설업자의파산등분양계획을이행할수없을때보증기관이주택완공또는계약금 / 중도금환급을책임지는제도라는분양보증의본래취지와는다른것이다. HUG는신규단지의분양가가인근아파트분양가의 10% 를초과하면분양보증승인을내주지않는이른바 '10% 룰 ' 을적용해건설사가애초일정보다분양을연기하는사태가종종생겼다. 2016년현대건설이시공한디에이치아너힐즈 ( 개포주공3단지재건축 ) 이대표적사례다. 당시, 재건축조합과현대건설은 HUG로부터세번이나분양보증승인퇴짜를맞았다. 애초분양가는 3.3m2당 4,310만원이었지만 HUG는앞서분양한개포주공 2단지보다 10% 이상비싸다며분양보증업무를중단했다. 결국분양가는 3.3m2당 4,137 만원까지내려갔다. 당시 HUG는고분양가가주변사업장으로확산할경우보증리스크가커질수있어분양보증을승인하지않았다고밝혔지만, 업계는정부가분양가를통제하기위한수단으로분양보증승인을이용했다며반발했다. 13

14 8. 주요상업지역재개발 : 여의도 MBC 부지, 삼성동 GBC 신영, NH투자증권, GS건설컨소시엄이서울여의도 MBC 사옥부지를개발한다. 30일업계에따르면 MBC는지난 29일 MBC와매각자문사인 CBRE코리아는이날신영 NH증권 GS건설컨소를우선협상대상자로선정하고통보했다. ( 여의도 MBC부지, 신영 NH투자證 GS건설이개발, 이데일리, 2017/6/30) 서울시주요상업지역개발이활발하다. 여의도에서는최근 K타워 ( 연면적 47,388m 2 ) 가완공되었으며, 파크원 ( 구통일주차장, 연면적 391,067m 2 ), 교직원공제회 ( 연면적 83,381m 2 ), 미래에셋빌딩 ( 연면적 46,000m 2 ) 뿐아니라여의도우체국 (68,000m 2 ) 도준공될예정인가운데, MBC부지도개발에나서고있다. MBC부지는대지면적 17,795m 2 규모의일반상업지역으로오피스, 리테일, 주거시설등을갖춘복합시설이들어설전망이다. MBC는이번개발과정에서대지의일부는대금으로, 일부는개발된오피스건물로받을전망으로토지비와시공비를포함한총사업비는 1조 2,000 억원수준으로예상되고있다. 실제개발에뛰어드는것까지는약 1년이상의시간이필요로할전망이며, 이르면 2022년말준공을예상하고있다. 여의도의최근오피스공급증가에도불구, MBC부지개발이진행될수있었던데에는오피스공실리스크를제거했기때문이다. 2011년 MBC가처음매각을시도할때에는주거기능이없이오피스를통해수익을내야하는구조여서매매가격에비해사업성이높지않다는이유로결국협상이결렬됐다. 특히당시야심차게추진됐던파크원공사까지중단되면서부정적인시각이더욱커졌다. 이번에는프로젝트파이낸싱 (PF) 완료시점에토지대금을납부하고착공과동시에 MBC가오피스를선매입한다는사업구조가만들어졌다. 준공후오피스임차에대한우려를사전에제거한셈이다. 참고로, 여의도전경련건물 13개층을사용중인 LG CNS, 팜한농등 LG그룹계열사들은마곡LG사이언스파크준공에맞춰연말까지순차적으로사무실이전에나선다. 전경련빌딩뿐아니라, 여의도 TWO IFC( 서울국제금융센터 ) 빌딩 9~12층을빌려쓰고있는 LG전자역시일부부서가마곡지구에있는마곡LG사이언스파크로이전을검토하고있는것으로알려졌다. 반면, 삼성동 GBC개발은시간이지연되고있다. 서울시는현대차 GBC 건축위원회심의에서총 4개분야 ( 구조, 사전재난방지, 환경, 건축계획 ) 별소위원회를구성해세부논의를거쳐본회의에다시상정하기로했다. 사업규모가크고영동대로지하개발과연계돼세분검토가필요하다는주장이다. 하지만, 건축위원회심의가확대되며전체사업일정까지늦춰질것으로예상하고있다. 이미환경영향평가에서도재심의결정을받았기때문이다. 환경영향평가는연면적 100,000m 2 이상건축물을지을때해당건축사업이주민생활환경과주변환경에미치는부정적영향을예측, 평가하는절차다. 롯데그룹의롯데월드타워건축과정에서서울시환경영향평가심의만 1년여의시간이소요되었던것을감안하면이번절차도단기로끝날가능성은적다. 14

15 9. 공공 SOC 증가전망 : 서울 - 세종고속도로, GTX 민자사업으로추진하던 ' 서울 ~ 세종고속도로 ' 가국가재정사업으로전환된다. 수익률을따질수밖에없는민자사업보다는국고를투입해조금이라도통행료를낮추고서민생활안정을도모하겠다는취지에서다. 앞으로정부가수익성보다공공성을우선적으로따지겠다는방침이어서민자사업이재정사업으로전환되는사례가잇따를것으로보인다. ( 서울 ~ 세종고속道나랏돈으로짓는다, 매일경제, 2017/7/6) 향후공공SOC 발주가증가할것으로전망된다. 바로서울 ~ 세종고속도로및 GTX다. 서울 ~ 세종고속도로는총사업비 6.7조원으로설계되는 4대강이후최대국책사업이다. 2015년정부는용지비 1.4조원을제외한도로건설비 5.3조원은 100% 민자조달방식으로추진한다고밝힌바있다. 7월 6일국정기획자문위원회와더불어민주당, 관련정부부처에따르면, 서울 ~ 세종고속도로가운데민간자본을유치해건설하기로했던 2 구간 ( 안성 ~ 세종 ) 을 1구간 ( 서울 ~ 안성 ) 과마찬가지로한국도로공사에맡기기로결정했다. 2구간을민자로짓게되면요금이 3~40% 올라간다는분석때문에, 국고로사업진행시공사기간을 2년앞당겨 2023년에완공될것이라는의견이다. 민자방식의 SOC개발에비판여론이팽배하다. 서울 ~ 세종고속도로는추진계획발표전부터통행량이많을것으로예상되는도로다. 통행량이많을수록통행료수입이보장될가능성이높은데, 민간자본투입시일정수익률을염두에둘수밖에없기때문이라는해석이다. 서울외곽순환고속도로중일산 ~ 퇴계원구간은나머지구간보다 1.7배이용요금이높으며, 시흥 ~ 평택고속도로도서해안고속도로보다통행료가 1.1배높다. 이와중, GTX( 수도권광역급행철도 ) 도국비로추진될것으로예상된다. 국정기획자문위원회에따르면민자사업을최소화한다는기본적공감대아래 GTX-A, B, C노선을국비로추진하기로정했다. 2007년부터논의되어온 GTX 사업추진이탄력을받을전망이다. 특히이중 GTX-B( 송도 ~ 마석 ) 는사업이좌초될위기를겪으며사업추진이불투명한상황이었다. 당초송도 ~ 청량리노선으로진행되었으나, 한국개발연구원 (KDI) 의예비타당성조사결과비용대비편익 (B/C) 이통과기준인 1을밑도는 0.33에그쳤기때문이다. 이과정에서정부는향후추진될 SOC사업도가능한재정사업으로추진한다고밝혔다. 민자적격성심사를받고있거나일부구간공사가진행된민자사업도가급적재정사업으로전환한다는것이다. SOC 사업이국비 / 민자어떤방식으로진행된다하더라도, 결국해당부지들의매수는불가피하다. 즉, 토지보상비가풀린다는것이다. 연말까지수도권에서토지보상을시작하는개발사업지구는 18개지구, 4조 6,300 억원에달할것으로전망된다. 이중평택 (1.8조원) 이보상비가대거풀리는지역이다. 평택브레인시티 (1.4조원) 으로가장크며, 현덕지구 (3,200 억원 ) 으로 8월부터보상이시작된다. 또한평택 ~ 부여 ~ 익산을연결하는서부내륙고속도로 (800억원) 도 1단계토지보상이시작된다. 김포한강시네폴리스 (5,000 억원 ), 의왕고천지구, 이천중리지구역시보상이시작된다. 판교창조경제밸리 (4,000억원), 양주역세권 (2,300 억원 ), 이천 ~ 오산고속도로, 봉담 ~ 송산고속도로, 수도권제2순환고속도로 ( 파주 ~ 양주 ~ 포천 ) 도연말까지보상이진행된다. 또한강남구는수서역세권개발을신청했다고밝혔다. 수서역세권공공지구는수서동 / 세곡동일대 386,000m 2 에업무 / 유통시설, 상업용지, 공동주택, 복합커뮤니티, 철도, 학교, 공원, 녹지, 주차장등을조성하는것이다. 철도시설을중심으로역세권복합개발이진행될것으로전망된다. 2021년까지사업을마무리할계획이다. 경기도뿐아니라서울에서도지역개발과관련한보상금집행속도는빠르다. 15

16 II. 7 월분양 : 6.19 대책에도시장반응은동일 1. 전체 : 29,071 호공급, 517,070 명청약 ( 총경쟁률 17.8 대 1) 2017년 7월분양시장은시장정상화결과가나타나기시작한해라고해석할수있다. 전국아파트분양시장은 6월 (22,383호) 대비 29.9% 증가한 29,071호였다. 지역적으로는서울 (1,828호 2,702호, +47.8%MoM), 수도권 (8,089호 16,669호, %MoM), 지방 (12,466호 9,700호, -22.2%MoM) 등서울및수도권을중심으로분양이증가했다. 7월분양결과는서울및수도권에서나타났던분양경쟁률에주목한다. 6.19대책으로분양시장이위축될것이라는예상과는달리, 1H17 내내부진했던분양시장의분위기를전환시키는 7월결과는향후에도분양증가가기대되는상황을이끌동력이충분함을판단할수있었다. 도표 3 7 월청약결과 : 29,071 호공급에 517,070 명이청약 ( 경쟁률 17.8 대 1) ( 세대 ) 청약 % 경쟁률 월 대지역 소지역 공급 계 1순위 계 1순위 7 월계 29, , , 서울계 2,702 39,484 39, 강남 도심 671 2,117 2, 서북 동북 1,010 4,727 4, 서남 ,906 19, 동남 ,734 12, 수도권계 16, , , 인천권 8, , , 경기서북 3,421 18,275 17, 경기동북 1,131 6,973 6, 경기서남 2,680 4,041 3, 경기동남 1,774 13,707 13, 지방계 9, , , 부산 1, , , 울산 경남 3,118 2,783 2, 대구 ,941 32, 경북 1,574 5,658 5, 광주 전남 전북 대전 세종 64 24,244 24, 충남 1, 충북 강원 1,315 6,834 6, 제주 55 3,245 3, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 16

17 2. 서울 : 실수요에기반한나타난신길, 고덕, 상계역분양성공 7월서울분양은 2,702호를기록하며전월 (1,828호) 대비공급이증가 (+47.8%MoM) 했다. 7월분양에서는용산에공급된주상복합에보여준고급주택수요및신길 / 고덕에나타났던실거주목적의일반주택의청약경쟁률에서현재서울지역에서신축주택에나타나는시장관심의수준을짐작할수있다. 이미 6.19 대책에서분양권전매가결정된상태이기때문에, 7월분양의결과는실거주자들의관심그자체라고봐도무방하기때문이다. 하지만, 신길, 고덕에서나타난경쟁률은전매여부와상관없이접근한실수요자들이얼마나많은지를알수있다. 신길센트럴자이는신길에서처음으로평균분양가 2,000 만원 /3.3m 2 를뛰어넘은결과를기록했다. 이번서울청약에서만 39,484 명이참여한것만으로도 1순위청약통장소유자들이 6월부터본격적으로청약시장에뛰어든것이다. 이런움직임은상계역센트럴푸르지오및인덕아이파크에서강하게나타났다. 특히, 상계역센트럴푸르지오는상계역과당고개역사이에위치한입지적약점에도평균분양가 1,770 만원 /3.3m 2 에 7.2대1 이라는높은경쟁률을보였으며, 인덕아이파크역시 1,684 만원 /3.3m 2 평균분양가에도 4.5대1 의경쟁률을이끌어냈다. 반면, 고급주택지의대표격인용산센트럴파크해링턴스퀘어는평균 4,119 만원 /3.3m 2 분양가에 3.2대 1의경쟁률을기록했다. 하지만전용면적 92타입은 15.4~26.4 대1의높은경쟁률을이끌어냈지만, 전용 102~135 타입은 1.4~1.9 대1이라는저조한경쟁률을기록했다. 고급주택일수록, 고급주택으로서의가치가부각되지않으면자산가들을설득하기란쉽지않음을확인한결과다. 도표 4 7 월서울분양시장 : 실수요들의관심이이정도임을보여줌 월 지역 단지 청약일 분양 청약 % 경쟁률 분양가 ( 만원 /3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 7월 계 2,702 39,484 39,484 강남 도심 용산센트럴파크해링턴스퀘어 ( 국제4 구역재개발 ) ,117 2, ,119 서북동북 상봉베스트원 ,173 서울인덕아이파크 ( 월계2 인덕마을재건축 ) ,049 2, ,684 상계역센트럴푸르지오 ( 상계4구역뉴타운재개발 ) ,632 2, ,770 서남 신길센트럴자이 ( 신길12구역재개발 ) ,906 19, ,006 동남 고덕센트럴아이파크 ( 고덕주공5단지재건축 ) ,734 12, ,375 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 17

18 도표 5 용산센트럴파크해링턴스퀘어 ( 국제 4 구역재개발 ) 자료 : 효성 도표 6 용산센트럴파크해링턴스퀘어 ( 국제 4 구역재개발 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 4, A ,400 4, B ,400 4, C ,200 4, ,200 4, A ,400 4, B ,300 4, ,100 4, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 18

19 도표 7 용산센트럴파크해링턴스퀘어 ( 국제 4 구역재개발 ) 입지 자료 : 효성 19

20 도표 8 인덕아이파크 ( 월계 2 인덕마을재건축 ) 자료 : 현대산업개발 도표 9 인덕아이파크 ( 월계 2 인덕마을재건축 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,200 1, B ,300 1, A ,400 1, B ,000 1, C ,000 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 20

21 도표 10 인덕아이파크 ( 월계 2 인덕마을재건축 ) 입지 자료 : 현대산업개발 21

22 도표 11 상계역센트럴푸르지오 자료 : 대우건설 도표 12 상계역센트럴푸르지오청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, ,870 1, A ,630 1, B ,270 1, A ,760 1, B ,140 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 22

23 도표 13 상계역센트럴푸르지오입지 자료 : 대우건설 23

24 도표 14 신길센트럴자이 ( 신길 12 구역재개발 ) 자료 : GS 건설 도표 15 신길센트럴자이 ( 신길 12 구역재개발 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 2, ,850 1, A ,240 2, B ,750 2, C ,390 2, ,350 1, A ,680 2, B ,960 2, C ,650 2, D ,840 2, ,700 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 24

25 도표 16 신길센트럴자이 ( 신길 12 구역재개발 ) 입지 자료 : GS 건설 25

26 도표 17 고덕센트럴아이파크 ( 고덕주공 5 단지재건축 ) 자료 : 현대산업개발 도표 18 고덕센트럴아이파크 ( 고덕주공 5 단지재건축 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 2, A ,200 2, B ,900 2, C ,300 2, A ,513 2, B ,613 2, A ,300 2, B ,900 2, ,800 2, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 26

27 도표 19 고덕센트럴아이파크 ( 고덕주공 5 단지재건축 ) 입지 자료 : 현대산업개발 27

28 3. 수도권 : 판교분양가는이제 2,400 만원 /3.3m 년 7월수도권분양은전월대비 106.1% (8,089호 16,669호) 증가했다. 전월대비대폭증가한이유는바로, 인천송도에서있었던대형오피스텔공급덕분이다. 6월도김포메트로자이 (3,226 호 ) 등대규모공급이있었지만, 이번 7월은오피스텔공급이전체공급을이끌었다. 이렇게공급증가에도불구, 청약경쟁률이 11.9대 1을기록했다는점은주목할만하다. 7월수도권분양키워드는평이한지역에서높은관심이다. 7월분양은특별히관심을이끌만한단지의공급이없었기때문이다. 하지만, 인천송도 / 청라를중심으로높은경쟁률을기록했다는점은, 인천실거주자들의관심이나타나기시작했음이확인되고있다. 최근주요관심지로떠오르고있는고양향동 / 지축에서도결과는양호했다. 특히고양지축은평균분양가 1,529~1,628 만원 /3.3m 2 으로고양지역의가격과는다른수준임에도불구하고높은청약율을기록하면서서울접근성이좋은신축주택에시장관심이집중되고있음을보여줬다. 비슷한결과는구리에서도나타난다. 주거환경이좋은구리수택동에공급된재개발물량에 10.0대 1의경쟁률을기록했기때문이다. 시장의관심은바로판교에서나타났다. 판교마지막분양이라고불리던성남판교더샵퍼스트파크는평균분양가 2,397 만원 /3.3m 2 에 13.4대 1의경쟁률을기록했다. 고분양가논란에도불구, 판교라는입지적특징에시장은반응한것이다. 도표 20 7 월수도권분양시장 : 판교, 지축, 구리등교통접근성에시장은뜨겁게반응 월 지역 청약일 분양 청약 % 경쟁률 분양가 ( 만원 /3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 7월 계 16, , ,622 인천권 인천송도랜드마크시티센트럴더샵 ,219 45,516 45, ,251 인천청라호수공원한신더휴 ,315 10, ,200 인천힐스테이트송도더테라스 ( 오피스텔 ) ,784 98,904 98, ,061 인천영종도금광누리에뜰 ,005 부천옥길 A4 ( 행복주택 ) ,610 1, 김포한강 Ac-01블록 ( 행복주택 ) ,500 1,103 1, 경기서북 고양삼송 ( 행복주택 ) 고양향동지구 S-1블록 (10 년공공임대리츠 ) ,521 3,782 3, 고양향동지구 S-2블록 (10 년공공임대리츠 ) ,816 1, 고양지축역센트럴푸르지오 ,221 8, ,529 파주문산역동문굿모닝힐 고양지축역반도유보라 ,899 3, ,628 경기동북 구리 e편한세상구리수택 ( 수택E 구역재개발 ) ,669 5, ,393 의정부장암더샵 ( 장암4구역재개발 ) ,292 1, ,183 양평양수리더블유캐슬 ,330 경기서남 시흥장현리슈빌더스테이 ( 뉴스테이 ) ,651 1, ,053 군포송정지구 S1블록 ( 공공분양 ) ,651 1, ,053 화성 e편한세상신봉담 ( 공공분양 ) 평택지제역센토피아 ( 지역주택조합 ) ,019 경기동남 성남판교더샵퍼스트파크 ,437 11, ,397 수원호매실금호어울림에듀포레 ,172 수원호매실 A7블록 ( 행복주택 ) ,304 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 28

29 도표 21 인천송도랜드마크시티센트럴더샵 자료 : 포스코건설 도표 22 인천송도랜드마크시티센트럴더샵청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 구분 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,251 3, 아파트 84A ,720 1, B ,290 1, C ,700 1, ,890 1, 오피스텔 1군 59A , 오피스텔 2군 84A , 오피스텔 3군 , 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 29

30 도표 23 인천송도랜드마크시티센트럴더샵입지 자료 : 포스코건설 30

31 도표 24 인천청라호수공원한신더휴 자료 : 한신공영 도표 25 인천청라호수공원한신더휴청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, ,160 1, A ,330 1, B ,330 1, C ,830 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 31

32 도표 26 인천청라호수공원한신더휴입지 자료 : 한신공영 32

33 도표 27 고양지축역센트럴푸르지오 자료 : 대우건설 도표 28 고양지축역센트럴푸르지오청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, ,810 1, A ,390 1, B ,390 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 33

34 도표 29 고양지축역센트럴푸르지오입지 자료 : 대우건설 34

35 도표 30 고양지축역반도유보라 자료 : 반도건설 도표 31 고양지축역반도유보라청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, ,770 1, A ,670 1, B ,840 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 35

36 도표 32 고양지축역반도유보라입지 자료 : 반도건설 36

37 도표 33 구리 e 편한세상구리수택 ( 수택 E 구역재개발 ) 자료 : 대림산업 도표 34 구리 e 편한세상구리수택 ( 수택 E 구역재개발 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,260 1, B ,070 1, ,240 1, A ,230 1, B ,230 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 37

38 도표 35 구리 e 편한세상구리수택 ( 수택 E 구역재개발 ) 입지 자료 : 대림산업 38

39 도표 36 의정부장암더샵 ( 장암 4 구역재개발 ) 자료 : 포스코건설 도표 37 의정부장암더샵 ( 장암 4 구역재개발 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, ,779 1, ,995 1, ,875 1, A ,741 1, B ,856 1, C ,460 1, D ,618 1, E ,676 1, ,937 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 39

40 도표 38 의정부장암더샵 ( 장암 4 구역재개발 ) 입지 자료 : 포스코건설 40

41 도표 39 성남판교더샵퍼스트파크 자료 : 포스코건설 도표 40 성남판교더샵퍼스트파크청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 2, A ,580 2, B ,580 2, C ,110 2, A ,700 2, B ,480 2, C ,860 2, A ,670 2, B ,670 2, C ,830 2, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 41

42 도표 41 성남판교더샵퍼스트파크입지 자료 : 포스코건설 42

43 4. 지방 : 부산, 수도권과마찬가지로실수요자중심청약결과 2017년 7월지방분양시장은 9,700호를기록, 전월대비 22.2% 감소 (12,466호 12,466호) 했다. 최근까지지방주택시장의견조함을확인시켜주던광주 / 울산등광역시지역의분양이감소했으며, 청약결과와관계없이공급이많았던충남 / 충북의공급이저조했던영향이다. 특히, 충남 / 충북은최근까지공급은많았으나분양결과가저조했기때문에, 공급예정물량이분양연기되는것으로추정된다. 이번 7월지방분양은부산에서의뜨거운반응이언제까지이어질것인지다. 일각에선부산의분양이투기목적의반응이라는설명이많지만, 최근까지부산에서공급되는아파트들의입지, 가격을감안하면모두충분히나타날만한수준이다. 특히수영, 해운대등부산에서도선호되는지역들의공급이적다는점을감안한다면, 서울의사례와마찬가지로부산지역의주택공급결과는가시성이높을것으로예상된다. 도표 42 7 월지방분양 : 부산일광지구분양결과는기대이상임 월 지역 단지 청약일 분양 청약 % 경쟁률 분양가 ( 만원 /3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 7월 계 9, , ,123 부산 부산동대신브라운스톤하이포레 ( 동대신1 구역재개발 ) ,688 36, ,103 부산해운대센텀미진이지비아 ,570 2, ,689 부산 e편한세상오션테라스 E ,642 39, ,237 부산 e편한세상오션테라스 E ,858 36, ,228 부산 e편한세상오션테라스 E ,220 45, ,496 부산 e편한세상오션테라스 E ,067 42, ,496 울산경남 양산물금2 H1블록 ( 행복주택 ) 사천 KCC스위첸 ,738 1,629 1, 김해진영 H1블록 ( 행복주택 ) 대구 대구앞산태왕아너스 ( 봉덕 3-20 재건축 ) ,941 32, ,100 경북 포항장성경성홈타운스위트 포항장성푸르지오 ,500 5,651 5, 광주전남전북 정읍연지영무예다음 ( 주상복합 ) 완주삼례이지움더퍼스트 부안봉덕오투그란데 대전세종 세종힐스테이트세종리버파크 H ,046 13, 세종힐스테이트세종리버파크 H ,198 11, 충남 천안직산역한화꿈에그린 천안병천부경타운하우스 2단지 당진석문국가산업단지 A3블록 ( 행복주택 ) 충북강원 춘천효자코아루웰라움 원주롯데캐슬골드파크 ( 기업도시 5블록 ) ,229 3, 원주롯데캐슬골드파크 ( 기업도시 6블록 ) ,269 3, 제주 제주노형해모로루엔 ( 국민연립재건축 ) ,245 3, ,813 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 43

44 도표 43 부산동대신브라운스톤하이포레 ( 동대신 1 구역재개발 ) 자료 : 이수건설 도표 44 부산동대신브라운스톤하이포레 ( 동대신 1 구역재개발 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,610 1, B ,990 1, C ,480 1, A ,190 1, B ,580 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 44

45 도표 45 부산동대신브라운스톤하이포레 ( 동대신 1 구역재개발 ) 입지 자료 : 이수건설 45

46 도표 46 부산 e 편한세상오션테라스 자료 : 대림산업 도표 47 부산 e 편한세상오션테라스청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 구분 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 E2 1, A ,130 1, B ,810 1, A ,330 1, B ,730 1, E3 1, A ,510 1, B ,200 1, B ,970 1, E4 1, A ,370 1, B ,000 1, A ,810 1, A ,750 1, P ,290 1, P ,380 1, E5 1, A ,370 1, B ,990 1, A ,800 1, A ,740 1, P ,270 1, P ,360 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 46

47 도표 48 부산 e 편한세상오션테라스입지 자료 : 대림산업 47

48 도표 49 대구앞산태왕아너스 ( 봉덕 3-20 재건축 ) 자료 : 태왕이앤씨 도표 50 대구앞산태왕아너스 ( 봉덕 3-20 재건축 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, ,700 1, ,700 1, A ,400 1, B ,900 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 48

49 도표 51 대구앞산태왕아너스 ( 봉덕 3-20 재건축 ) 입지 자료 : 태왕이앤씨 49

50 도표 52 포항장성푸르지오 자료 : 대우건설 도표 53 포항장성푸르지오청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 887 1, A , B , A , B , C , , A ,000 1, B ,000 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 50

51 도표 54 포항장성푸르지오입지 자료 : 대우건설 51

52 도표 55 세종힐스테이트세종리버파크 자료 : 현대엔지니어링 도표 56 세종힐스테이트세종리버파크청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 구분 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 H A , B , C , H A , B , C , 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 52

53 도표 57 세종힐스테이트세종리버파크입지 자료 : 현대엔지니어링 53

54 도표 58 원주롯데캐슬골드파크 자료 : 롯데건설 도표 59 원주롯데캐슬골드파크청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 구분 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 5BL A , B , A , B , C , A , B , BL A , B , A , B , C , A , 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 54

55 Analyst 이상우 부동산 III. 주택지표 1. 주택매매 1) 전국 : 3 개월만에하락세에서상승전환 6월전국주택매매는 97,998 건 (+5.8%YoY) 이었다. 호남 (5,895 건, -25.1%YoY), 영남 (20,288 건, - 1.1%YoY) 을제외한수도권 (57,251 건, +5.8%YoY), 충청 (8,851 건, +13.5%YoY) 이증가했다. 또한, 거래유형별구분없이모두증가했다. 아파트매매거래 (64,444 건, +8.8%YoY) 가큰폭으로증가한가운데, 아파트외주택매매거래 (33,554 건, +0.6%YoY) 또한증가했다. 도표 60 주택매매 : 전년대비증가 ( 만호 ) 수도권영남호남충청기타 전국주택매매 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 61 영남, 호남을제외한나머지주택매매증가도표 62 아파트매매거래큰폭증가 (%) 전국주택매매 (%YoY) 전국수도권영남호남충청 (%) 전국주택매매 (%YoY) 아파트연립 / 다세대단독 / 다가구 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 55

56 Analyst 이상우 부동산 2) 서울 : 강남 / 강북모두증가 6월서울주택매매 (23,879 건,_+14.6%YoY) 는 5개월연속감소이후증가전환했다. 강남 (+14.4%YoY), 강북 (+14.9%YoY) 모두증가했다. 강남3 구 (+57.9%YoY) 는크게증가했다. 5월대선이후관망했던매매심리가살아나고하반기주택가격상승기대심리가반영된결과다. 특히주요강남재건축단지에관심이쏠리면서강남 3구매매거래가활발했다. 도표 63 서울주택매매 5 개월만에증가전환도표 64 강남 3 구전년대비 4 개월연속증가 ( 호 ) 서울주택매매 14,000 강북 12,000 강남 10,000 8,000 6,000 ( 호 ) 서울강남권주택매매 14,000 강남 12,000 ( 강남3구 ) 10,000 8,000 6,000 4,000 2, ,000 2,000 0 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 56

57 Analyst 이상우 부동산 2. 전월세 6월전국전월세거래량 (132,486건, +15.2%YoY) 은크게증가했다. 특히서울 (42,555 건, +18.7%YoY) 전월세거래량은전년동월대비 11개월연속증가중이다. 이는서울주택수요가꾸준히강함을대변하고있다. 최근 11개월간전년동월대비평균 9.3% 의꾸준한증가세를유지한전월세거래량추세는주택임대수요가 2017 년강해지고있으며, 특히주택수요가기타지역보다서울이더강함을보여준다. 유형별로는전세 (+22.7%YoY), 월세 (+6.5%YoY) 모두증가했다. 거래대상별로는아파트 (59,706 건, +13.8%YoY) 및아파트외주택 (72,780 건, +16.5%YoY) 이 2개월연속큰폭증가했다. 도표 65 서울전월세전년동기대비 11 개월연속증가도표 66 전세, 월세모두증가 ( 만호 ) 전국전 / 월세거래 전세 월세 (%) 전국전 / 월세거래 (%YoY) 전월세전세월세 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 67 아파트외주택임대거래가많음도표 68 아파트및아파트외증가 ( 만호 ) 전국전 / 월세거래 10 아파트 9 8 아파트외 (%) 전국전 / 월세거래 (%YoY) 50 아파트 40 아파트외 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 57

58 Analyst 이상우 부동산 3. 분양 6월인허가 59,608 호 (-25.4%YoY), 분양승인 52,406호 (+10.5%YoY) 6월전국인허가는 59,608 호로전년대비 25.4% 감소했다. 수도권의누적주택인허가 (-22.7%YoY) 물량이 12개월연속감소했으며, 지방 (-10.6%YoY) 역시 6개월연속감소했다. 수도권에서는경기 (10,674 호, -66.3%YoY) 는큰폭감소했지만, 서울 (6,017 호, +18.8%YoY), 인천 (4,159 호, %YoY) 모두큰폭증가했다. 6월분양승인은 52,406 호로전년동월대비 10.5% 증가했다. 5월대선영향으로연기되었던분양물량들이진행된것으로, 상반기누적으로는 145,105 호 (-29.7%YoY) 로전년동기대비감소했다. 수도권또한전년동월대비 48.4% 증가했다. 수도권에서서울 (9,265 호, +97.3%YoY), 인천 (6,228 호, %YoY), 경기 ( 호, +6.5%YoY) 모두증가했으며, 부산 (1,288 호, -61.8%YoY), 대구 (681 호, -63.4%YoY) 등지방다수지역이감소했다. 도표 69 전국분양승인수도권중심증가도표 70 지방주요도시분양또한감소 ( 호 ) 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 전국공동주택분양 ( 승인 ) 서울 인천 경기 부산 대구 광주 대전 울산 ( 호 ) 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 전국공동주택분양 ( 승인 ) 부산 대구 울산 5,000 1, 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 71 서울인허가물량큰폭증가도표 72 강릉, 전남제외인허가물량감소 ( 호 ) 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 서울대구광주울산 전국주택인허가부산인천대전세종 ( 호 ) 전국주택인허가 12,000 10,000 8,000 6,000 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 6,000 4,000 4,000 2, ,000 0 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 58

59 Analyst 이상우 부동산 4. 착공 / 준공 6월착공 50,724호 (-17.8%YoY), 준공 51,258호 (-7.7%YoY) 6월착공은 50,724 호 (-17.8%YoY) 로 4개월연속감소했다. 이번 6월도아파트 (30,040호, -15.6%YoY) 및아파트외주택감소 (13,684 호, -23.4%YoY) 로설명된다. 6월착공은 2014년 6월 (45,682 호 ) 이후근래동월최저치다. 6월준공은 51,258호 (-7.7%YoY) 였다. 아파트 (35,112호, -3.7%YoY) 는감소반전, 아파트외 (16,146 호, %YoY) 는 4개월연속감소했다. 수도권 (24,547 호, -16.9%YoY) 에서는서울 (5,652호, -11.9%YoY), 인천 (1,404 호, -73.8%YoY), 경기 (17,491 호, -1.5%YoY) 모두감소했다. 도표 73 아파트, 아파트외모두감소도표 74 주택착공감소추세 ( 만호 ) 한국주택착공 9 아파트아파트외 8 7 (%) 한국주택착공 (%YoY) 아파트 아파트외 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 75 아파트, 아파트외준공모두감소도표 76 서울, 인천, 경기모두전년동기대비감소 (%) 아파트 아파트외 한국주택준공 (%YoY) ( 만호 ) 서울인천경기 한국주택준공 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 59

60 Analyst 이상우 부동산 5. 미분양 1) 6 월미분양 57,108 호 (+0.4%MoM), 준공후미분양 호 (-0.9%MoM) 6월미분양은 57,108 호로전월대비 0.4% 증가했다. 전국적으로, 충북 (7,108 호, +30.8%MoM), 대전 (1,073 호, +20.8%MoM), 울산 (873 호, +22.4%MoM) 를제외한부산 (734 호, -12.2%MoM), 경기 (11,229 호, - 6.1%MoM) 등이외모든지역이감소했다. 서울 (64호, -46.2%MoM) 은 100호가안되는미분양만이남아있는상황으로서울에서의수요가아직도견조함을확인할수있다. 준공후미분양 (9.981 호, -0.9%MoM) 은감소했다. 서울 (56호, -49.5%MoM) 준공후미분양이다시 100호미만을기록, 서울의시장의주택수요가강함을의미한다. 현재주택상황을여실히설명하고있는지표는바로준공후미분양이다. 도표 77 건설중미분양소폭증가도표 78 대형평형미분양은소폭증가 ( 만호 ) 6 5 건설중미분양준공후미분양 전국주택미분양 소폭증가 ( 만호 ) 전국주택미분양 6 <85m2 5 >85m 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 60

61 Analyst 이상우 부동산 도표 79 서울의미분양은감소도표 80 경남미분양감소 ( 천호 ) 수도권주택미분양 5.0 서울 4.5 인천 4.0 경기 ( 우 ) 수도권모두감소 ( 만호 ) ( 호 ) 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 부산대구울산경북경남 영남권주택미분양 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 81 경기 / 인천준공후미분양감소도표 82 경남준공후미분양큰폭증가 ( 호 ) 수도권주택미분양 ( 준공후 ) ( 만호 ) ( 호 ) 영남권주택미분양 ( 준공후 ) 2,500 2,000 1,500 1, 서울인천경기 ( 우 ) ,400 1,200 1, 부산대구울산경북경남 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 61

62 2) 서울 : 미분양우려가크게없음 서울미분양은트리마제가거의분양에성공하며, 이슈에서제외되었다. 5 월입주이후에도미분양물량은빠르게 감소되었다. 6 월말로는 8 호밖에남지않아특별히우려할만한상황은아니다. 도표 83 6 월서울시아파트미분양현황 지역 단지 건설사 세대 % 분앙률 서울 트리마제 두산중공업 펠리스타운빌 에스비종합건설 성삼연립재건축 에이치에스건설 양천중앙하이츠 중앙건설 데뜨아르 청어람건설 송파두산위브 두산건설 자료 : 서울시, 유진투자증권 도표 84 트리마제초기청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 3, ,680 3, ,120 3, ,680 3, ,800 3, A ,730 3, B ,670 3, C ,650 3, ,070 4, ,100 4, ,640 4, ,200 4, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 62

63 3) 인천권 / 경기북부 : 남양주화도에만존재하는미분양 인천권은미분양이사라졌으며, 경기서북권은현재시장에존재하는미분양은대부분준공후물량이기때문에, 시 장에물량부담으로작용하지는못한다. 경기동북권에서는최근분양한양주옥정외에는미분양이존재하지않아 미분양을언급할단지는마땅히없다. 도표 85 6 월인천권 / 경기북부아파트미분양 지역 지역 단지 건설사 세대 % 분앙률 인천권 부천 부천중동센트럴파크푸르지오 대우건설 김포 김포한강 Ab-18 호반베르디움 호반건설 김포한강 Ab-19 호반베르디움 호반건설 김포한강 Ab-21 호반베르디움 호반건설 경기서북 고양 고양삼송동일스위트 2차 동일건설 요진와이시티 요진건설산업 / 요진개발 2, 요진 Y-HAUS 요진건설산업 / 요진개발 임광진흥아파트 임광토건 / 진흥기업 일산아이파크 1단지 현대산업개발 일산아이파크 5단지 현대산업개발 덕이하이파크시티 2BL 신동아건설 1, 덕이하이파크시티 3BL 신동아건설 덕이하이파크시티 4BL 신동아건설 1, 탄현두산위브더제니스 두산건설 2, 파주 파주힐스테이트 1차 현대건설 벽산건설 / 한라건설 1, 한양 1, 연천 연천전곡가람채 서호건설 경기동북 남양주 사랑으로부영 부영주택 사랑으로부영 부영주택 창현도뮤토 포스코 A&C 마석푸르지오 대우건설 마석역우방아이유쉘 우방산업 남양주라온프라이빗 (1-1BL) 라온건설 남양주라온프라이빗 (1-2BL) 라온건설 남양주라온프라이빗 (2-1BL) 라온건설 남양주라온프라이빗 (3-1BL) 라온건설 남양주라온프라이빗 (4-1BL) 라온건설 남양주평내호평역오네뜨센트럴 남해주택건설 의정부 진산건설 의정부 e편한세상녹양역 삼호 양주 덕계신도브레뉴 신도종합건설 양주양주신도시푸르지오 2차 3회 대우건설 양주 e편한세상양주3 차옥정택지개발 A15 대림산업 1, 양주벨라시티 GS건설 자료 : 경기도, 유진투자증권 63

64 4) 경기서남 : 화성동탄2 일부, 송산그린시티, 안산, 평택, 안성이문제현재경기서남권에서의문제는화성동탄2 의일부, 그리고송산그린시티, 안산, 평택, 안성에서나타나고있다. 분양도많지만입주증가에따른임대부진도함께나타나고있기때문이다. 그럼에도불구, 해당지역에서도분양결과는양호한것으로, 단지별매력도의차이가명확히나타나고있는것으로도해석가능하다. 도표 86 6 월경기서남아파트미분양 지역 지역 단지 건설사 세대 % 분앙률 경기서남 안양 신원건설 안양한양수자인에듀파크 한양 의왕 연천로하스 태원건설 시흥 시흥센트럴푸르지오 ( 오피스텔 ) 대우건설 2, 시흥e 편한세상시흥 대림산업 안산 안산e 편한세상상록 ( 주상복합 ) 대림산업 안산라프리모 ( 군자주공 6 재건축 ) SK건설 / 대우건설 / 포스코건설 오산 오산센트럴푸르지오 군인공제회 / 대우건설 오산시티자이2 차 GS건설 1, , 화성 동양건설산업 부영주택 화성e 편한세상동탄 대림산업 1, 화성동탄2신도시 A99 블록아이파크 현대산업개발 화성동탄2신도시 A100 블록아이파크 현대산업개발 양우내안에 양우건설 동광뷰엘 동광건설 휴먼빌 일신건영 요진와이시티 요진건설산업 화성봉담한신더휴에듀파크 ( 지주택 ) 한신공영 화성송산그린시티금강센테리움센트럴파크III (EAB7 블록 ) 금강주택 화성송산그린시티대방노블랜드 2차 대방건설 화성송산그린시티대방노블랜드 3차 대방건설 화성송산그린시티세영리첼에듀파크 세영개발 평택 평택청북지구B-11 브라운스톤청북 이수건설 평택송담지구79-1BL 지엔하임 문장건설 평택소사벌우미린레이크파크 우미건설 평택소사벌더샵 포스코건설 평택효성해링턴플레이스 A1BL 효성 평택효성해링턴플레이스 A2BL 효성 2, 평택비전푸르지오 2차 (A4-1BL) 대우건설 평택비전레이크푸르지오 대우건설 평택비전 3차푸르지오 대우건설 평택자이더익스프레스 3차 GS건설 2, 평택자이더익스프레스 2차 (4BL) GS건설 평택자이더익스프레스 2차 (5BL) GS건설 평택힐스테이트평택 ( 세교도시개발 1-2 블록 ) 현대건설 평택힐스테이트평택2차 현대건설 1, 평택힐스테이트평택3차 현대건설 평택e 편한세상평택용이 ( 신흥지구 1BL) 대림산업 평택e 편한세상평택용이 ( 신흥지구 2BL) 대림산업 평택지제역동문굿모닝힐맘시티 (A1BL) 동문건설 평택지제역동문굿모닝힐맘시티 (A2BL) 동문건설 1, 평택지제역동문굿모닝힐맘시티 (A4BL) 동문건설 안성 안성아양시티프라디움 중흥종합건설 안성원곡제일오투그란데 제일건설 안성당왕삼정그린코아더베스트 삼정 1, 안성공도서해그랑블 서해종합건설 안성아양택지지구광신프로그레스 광신종합건설 자료 : 경기도, 유진투자증권 64

65 5) 경기동남 : 용인동부가미분양우려의핵심지역 경기동남권미분양은바로용인처인구에존재한다. 시장우려만큼미분양이소진되지못하고있어, 우려는여전 히존재한다. 도표 87 6 월경기동남아파트미분양 지역 지역 단지 건설사 세대 % 분앙률 경기동남 하남 하남삼현팰리체 삼현건설 광주 태전1지구 A1 태전IC 효성해링턴플레이스 효성 태전1지구 효성 태전9지구 신영그린시스 태전11지구 C11 현대건설 e편한세상테라스오포 대림산업 e편한세상테라스오포 대림산업 e편한세상테라스오포 대림산업 e편한세상태재 1단지 대림산업 e편한세상태재 2단지 대림산업 광주경남아너스빌 2단지 경남기업 광주송정우림필유 우림건설 광주오포문형양우내안애 양우건설 1, 광주오포추자지구서희스타힐스 서희건설 수원 한화꿈에그린파크 한화건설 용인 성복자이 1단지 GS건설 성복자이 2단지 GS건설 용인성복힐스테이트 1단지 현대건설 용인성복힐스테이트 2단지 현대건설 용인성복힐스테이트 3단지 현대건설 광교산한양수자인더킨포크 대한토지신탁 / 한양건설 동천더샵파크사이드 일레븐건설 / 포스코건설 용인동천파크자이 GS건설 용인동천더샵이스트포레 일레븐건설 / 포스코건설 상현더샵파크사이드 일레븐건설 / 포스코건설 레이크포레수지 KB부동산신탁 / 신세계건설 기흥효성해링턴플레이스 효성 1, 비스하임타운하우스 동광건설 지음재 도시공감 신동백롯데캐슬에코 1단지 롯데건설 1, 신동백롯데캐슬에코 2단지 롯데건설 용인하우스디동백카바나 대보건설 신흥덕롯데캐슬레이시티 롯데건설 1, 용인보라효성해링턴플레이스 효성건설 용인고림지구 2차양우내안애에듀퍼스트 양우건설 1, 용인고림지구양우내안애에듀파크 양우건설 용인행정타운두산위브 1단지 두산중공업 용인행정타운두산위브 2단지 두산중공업 용인행정타운두산위브 3단지 두산중공업 용인역북명지대역동원로얄듀크 동원개발 용인역북우미린센트럴파크 우미건설 1, 용인역북신원아침도시 신원종합개발 용인 e편한세상용인한숲시티 6BL 대림산업 1, 용인 e편한세상용인한숲시티 5BL 대림산업 2, 용인 e편한세상용인한숲시티 4BL 대림산업 용인 e편한세상용인한숲시티 3BL 대림산업 1, 용인 e편한세상용인한숲시티 2BL 대림산업 양평 양평휴먼빌 2차 일신공영 이천 신일해피트리 2단지 신일 이천신원아침도시 신원종합개발 이천증포3 지구 1블럭대원칸타빌 대원 자료 : 경기도, 유진투자증권 65

66 IV. 8 월주택시장 : 휴가철및규제직격탄 1. 전체 : 29,152 호 ( 서울 2,299 호, 수도권 14,782 호, 지방 12,071 호 ) 8 월주택시장은 7 월 (29,071 호 ) 과거의유사한 (+0.3%MoM) 29,152 호가공급될것으로전망한다. 밀려있 던수도권분양이본격화되는시기가될것으로전망되며, 특히서울의분양예정단지가많은것에관심이 집중된다. 도표 88 8 월신규분양 : 29,152 호 ( 세대 ) 월 대지역 소지역 공급 8 월계 29,152 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 서울계 2,299 강남 349 도심 0 서북 807 동북 594 서남 549 동남 0 수도권계 14,782 인천권 3,723 경기서북 1,466 경기동북 4,381 경기서남 1,552 경기동남 3,660 지방계 12,071 부산 1,930 울산 0 경남 2,697 대구 0 경북 154 광주 0 전남 501 전북 1,701 대전 650 세종 1,004 충남 462 충북 188 강원 2,516 제주

67 2. 서울 : 규제에도불구, 강남분양은성공할것인가? 8월서울주택분양시장은 2,299호가공급 (-14.9%MoM) 될것으로전망한다. 이번 8월에는정부규제에도불구하고분양시장에나타날시장관심도를확인해볼필요가있다. 특히강남에서공급되는래미안강남포레스트 ( 개포시영재건축 ) 과신반포센트럴자이 ( 신반포 6차재건축 ) 이다. 8.2대책발표일에진행된공급에서이미시장관심도는확인된상태로, 분양열기에정부대책이미칠만한영향은크지않다고보지만, 강남권분양은최근의대출규제여파로수분양자가조달해야하는금액부담이존재하기때문이다. 기분양상태인 DMC 에코자이및아크로서울포레스트의결과에서도확인되는것처럼실수요자가반응할만한지역의분양은견조할것이기때문이다. 도표 89 8 월서울분양 : 정부규제이후, 강남분양에나타날시장관심도확인 ( 세대 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 월 대지역 소지역 단지 위치 공급 공급가 청약일 8월 서울 계 2,299 강남 래미안강남포레스트 ( 개포시영재건축 ) 서울특별시강남구개포동 신반포센트럴자이 ( 신반포 6차재건축 ) 서울특별시서초구잠원동 도심서북 DMC 에코자이 ( 가재울 6구역재개발 ) 서울특별시서대문구남가좌동 , 공덕 SK 리더스뷰 ( 마포로 6구역재개발 ) 서울특별시마포구공덕동 , 동북 아크로서울포레스트 서울특별시성동구성수동뚝섬상업용지 3구역 279 4, 한양수자인사가정파크 ( 면목1 구역재개발 ) 서울특별시중랑구면목동 길음역동양파라곤 ( 지역주택조합 ) 서울특별시성북구돈암동 서남 구로항동지구제일풍경채 (7블록) 서울특별시구로구항동항동지구 7블록 345 이수역리가 서울특별시동작구사당로 27길 , 동남 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 67

68 도표 90 신반포센트럴자이 ( 신반포 6 차재건축 ) 입지 자료 : GS 건설 68

69 도표 91 래미안강남포레스트입지 ( 개포시영재건축 ) 자료 : 삼성물산 도표 92 래미안강남포레스트입지 ( 개포시영재건축 ) 자료 : 삼성물산 69

70 도표 93 DMC 에코자이 ( 가재울 6 구역재개발 ) 자료 : GS 건설 도표 94 DMC 에코자이 ( 가재울 6 구역재개발 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,500 2, B ,700 2, C ,400 1, A ,800 1, B ,800 1, A ,900 1, B ,900 1, C ,000 1, C ,900 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 70

71 도표 95 DMC 에코자이 ( 가재울 6 구역재개발 ) 입지 자료 : GS 건설 71

72 도표 96 공덕 SK 리더스뷰입지 자료 : SK 건설 72

73 도표 97 아크로서울포레스트 자료 : 대림산업 도표 98 아크로서울포레스트청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 4, ,800 4, ,000 4, ,800 4, ,800 4, ,200 5, ,600 4, ,100 4, ,100 4, ,200 5, ,000 4, ,000 4, ,000 4, ,000 4, ,650 6, ,410 6, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 73

74 3. 수도권 : 성남고등, 남양주, 시장의반응은? 8월수도권분양 (14,782호) 는 7월대비 11.3% 감소할것으로전망한다. 8.2대책으로건설사들의공급이연기될것으로전망되기때문이다. 2017년대선등대형이벤트로지연되는분양들이하반기에도역시정책적인면에서지연을가져오고있다. 그럼에도불구하고, 늦어진공급중성남고등및남양주에공급되는물량엔관심을둘필요가있다. 성남고등지구는첫분양으로양호한결과를이미기록했다. 분양가상한제로인해가격이예상을밑돌았기때문이다. 남양주는두산중공업 / 두산건설이각각호평 / 화도에서대규모공급을예정하고있는데, 분양결과가기대된다. 도표 99 8 월수도권분양 : 대단지는없지만, 입지적우위가얼마만큼발휘될것인가 ( 세대 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 월 대지역 소지역 단지 위치 공급 공급가 청약일 8월 수도권 계 14,782 인천권 인천연수서해그랑블 3단지 인천광역시연수구동춘동동춘2 구역 4블록 251 1, 인천더샵스카이타워 인천광역시남구도화동도화도시개발구역상업용지 8-5,7 블록 1,897 인천용마루지구 3블록 ( 행복주택 ) 인천광역시남구숭의동용마루주거환경개선사업지구 3블록 1,500 인천부평역룩소르 인천광역시부평구부평동 경기서북 고양지축지구한림풀에버 경기도고양시지축동고양지축지구 B2블럭 1,102 고양삼송역현대헤리엇 ( 주상복합 ) 경기도고양시지축동 삼송지구 M4블록 364 경기동북 남양주두산알프하임 ( 서울리조트부지 ) 경기도남양주시호평동산 ,894 1, 남양주다산자이아이비플레이스 경기도남양주시진건읍진건지구주상복합용지 1블록 967 남양주두산위브트레지움 경기도남양주시화도읍묵현리 경기서남 안산천년가리더스카이 경기도안산시단원구선부로 화성남양시티프라디움 3차 ( 공공임대 ) 경기도화성시남양읍남양뉴타운 B12 블록 시흥장현지구동원로얄듀크 경기도시흥시장현동장현지구 B7블록 447 평택비전지웰테라스 경기도평택시비전동용죽지구공동5블록 218 경기동남 성남고등지구 S-2 블록호반베르디움 경기도성남시고등동성남고등지구 S2블록 768 1, 광주초월역모아미래도파크힐스 경기도광주시초월읍쌍동리 성남산성역포레스티아 ( 신흥주공 / 통보8차재건축 ) 경기도성남시신흥동 10 1,705 이천마장호반베르디움 1차 (B3 블록 ) 경기도이천시마장면오천리이천마장지구 B3블록 442 화성동탄2 중흥S- 클래스더테라스 경기도화성시동탄2 B5블록 158 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 74

75 도표 100 남양주두산알프하임 자료 : 두산중공업 도표 101 남양주두산알프하임입지 자료 : 두산중공업 75

76 도표 102 성남고등지구 S-2 블록호반베르디움 자료 : 호반건설 도표 103 성남고등지구 S-2 블록호반베르디움청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,610 1, B ,130 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 76

77 도표 104 성남고등지구 S-2 블록호반베르디움입지 자료 : 호반건설 77

78 도표 105 성남산성역포레스티아 ( 신흥주공 / 통보 8 차재건축 ) 자료 : 현대산업개발 / 포스코건설 / 롯데건설 도표 106 성남산성역포레스티아 ( 신흥주공 / 통보 8 차재건축 ) 입지 자료 : 현대산업개발 / 포스코건설 / 롯데건설 78

79 4. 지방 : 6 월부터개선된분양흐름지속여부확인필요 8 월지방분양 (12,071 호, +24.4%MoM) 은 6 월부터개선되기시작한지방분양시장분위기를어떻게끌고 갈지에대한시금석이될전망이다. 광역시중심의분양결과호조로부산, 울산, 대구등지역거점도시의 분양은이어질것으로판단되며, 특히부산에서의분양은당분간호조세를유지할것으로망한다. 도표 월지방분양 : 특별함없는분양시장 ( 세대 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 월 대지역 소지역 단지 위치 공급 공급가 청약일 8월 지방 계 12,071 부산 부산장원하이드파크 부산광역시동구초량동 , 부산대신2 차푸르지오 부산광역시서구서대신동 2가 , 부산구서동두산위브포세이돈 부산광역시금정구구서동 부산일광지구 EG the1 부산광역시기장군일광면일광지구 B13 블록 653 부산신평코오롱하늘채 ( 지주택 ) 부산광역시사하구신평동 부산충무대로봄여름가을겨울 부산광역시서구남부민동 울산경남 밀양밀양강푸르지오 경상남도밀양시가곡동 김해주촌두산위브더제니스 경상남도김해시주촌면선지리 하동미라벨아파트 경상남도하동군하동읍읍내리 통영무전삼정그린코아더베스트 경상남도통영시광도면죽림리 ,260 대구경북 문경점촌코아루 경상북도문경시모전동 광주전남 목포연산동중앙갤러리아파트 전라남도목포시청호로 220번길 여수웅천꿈에그린더테라스 전라남도여수시웅천동 전북 전주효천지구우미린 2차 전라북도전주시효자동효천지구 A2블록 1,131 부안라온프라이빗 전라북도부안군부안읍봉덕리 대전 대전반석더샵 대전광역시유성구반석동 , 세종 세종번암리리치빌 3차 ( 국민 ) 세종특별자치시조치원읍번암리 세종우남퍼스트빌 2차 세종시고운동 1-1생활권 M6블록 283 세종행정중심복합도시 3-2생활권 M2블록 ( 국민임대 ) 세종시보람동 3-2생활권 M2블록 674 충남 보령명천지구금성백조예미지 (B1 블록 ) 충청남도보령시명천동명천지구 B1블록 462 충북 충주봉방이안 ( 지역주택조합 ) 충청북도충주시봉방동 강원 동해코아루더스카이 강원도동해시이도동 동해천곡금호어울림라포레 강원도동해시천곡동 원주원주기업도시반도유보라 (1-2 블록 ) 강원도원주시지정면원주기업도시 1-2블록 548 원주원주기업도시반도유보라 (2-2 블록 ) 강원도원주시지정면원주기업도시 2-2블록 794 제주 제주영어교육도시꿈에그린 ( 민간임대 ) 강원도서귀포시대정읍보성리산 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 79

80 도표 108 부산대신 2 차푸르지오 자료 : 대우건설 도표 109 부산대신 2 차푸르지오청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,480 1, B ,480 1, ,880 1, ,880 1, A ,480 1, B ,480 1, ,880 1, 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 80

81 도표 110 부산대신 2 차푸르지오입지 자료 : 대우건설 81

82 도표 111 김해주촌위브더제니스더테라스 자료 : 두산건설 도표 112 김해주촌위브더제니스더테라스입지 자료 : 두산건설 82

83 5. 입주 : 영등포 / 만리동등실수요자거주중심 8 월전체입주는 26,279 호로, 이중, 서울입주는 4,137 호다. 이중눈여겨봐야할단지는영등포아크로타 워스퀘어와중구만리동서울역센트럴자이다. 두곳모두직주근접면에서탁월한위치를확보하고있기 때문에, 분양당시에도관심이많았다. 도표 월입주예정단지 : 영등포, 응암, 만리동등실수요자관심지역중심으로주택공급 입주월지역주소단지세대계 <60m 2 60<<85m 2 >85m 년 8 월계 26,279 3,439 21,305 1,535 서울 4,137 1,611 2, 강남구청담동 청담린든그로브 광진구화양동 건대힐스 ( 도시형 ) 영등포구당산동 4가 당산역롯데캐슬프레스티지 영등포구영등포동 7가 영등포아크로타워스퀘어 1, 용산구한강로 2가 용산푸르지오써밋 은평구응암동 힐스테이트백련산 4차 중구만리동2 가 서울역센트럴자이 1, 인천 서구금곡동 검단우방아이유쉘 만석지구 1블록영구임대 인현지구 1블록영구임대 경기 21,531 1,655 18,621 1,255 광명시일직동 광명역파크자이주상 광명시일직동 광명역파크자이주상 광주시태전동 광주태전지웰 광주시태전동 태전4지구태전아이파크 C 김포시장기동 김포한강 e편한세상캐널시티 Cc 부천시약대동 부천 3차아이파크 부천시중동 중동스타팰리움 수원시영통구 망포동힐스테이트영통 2, , 시흥시정왕동 배곧신도시 EG the1 B 시흥시정왕동 배곧신도시한라비발디캠퍼스 C3 2, , 안산시단원구 안산신길 ZOOM 테라스 B-4BL 양주시옥정동 양주옥정 e편한세상 A-11(2) 용인시기흥구 마북신원아침도시 용인시수지구 풍덕천동 e편한세상수지 1, , 의정부시민락동 민락2 호반베르디움 B14, B15 1, ,567 0 이천시증포동 증포3지구한양수자인 3,5 블록 평택시비전동 소사벌중흥S클래스 B9 1, ,190 0 평택시서정동 서정트인자리애 2차 포천시군내면 포천 IPARK 하남시풍산동 하남미사미사강변리버뷰자이 A 하남시항동 하남미사사랑으로부영 A31 1, ,104 0 화성시기산동 화성기산 SK VIEW PARK 2차 1, 김포한강 Ac-05 10년임대 1, ,763 0 동탄2신도시 A3 공공분양 1, ,005 0 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 83

84 도표 114 영등포아크로타워스퀘어 자료 : 대림산업 도표 115 서울역센트럴자이 자료 : GS 건설 84