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세정 영
5 years ago
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1 지역별시장동향 : 경기도 KB 금융지주경영연구소책임연구원기경묵 가격동향 경기도주택매매가격지수는 2008 년 9월정점을기록한이후수년째침체를지속 - 경기도주택매매가격지수는 2008 년 9월대비 2012 년 6월현재 4.2% 하락 년과 2011 년두번의회복세를나타내기도하였으나 2012 년현재다시하락세를이어가는모습 - 최근 1년간전국주요광역시및도이상지역중인천, 서울에이어세번째로큰가격하락세 (-0.9%) 를기록 전세가격은경기도에서도상승추세를나타내고있으나 2011 년말이후상승추세가다소둔화 - 경기도주택전세가격지수는 2009 년 3월부터 2011 년 10월까지 32개월연속상승세를기록한이후최근소폭의등락을나타내고있음 - 최근 1년간경기도의주택전세가격지수는지방주요광역시들또는전국평균기준과비교하면다소낮은 5.3% 상승을기록 그림 1 매매 / 전세가격지수추이그림 2 매매 / 전세가격최근 1 년변동 ( 12 년 6 월 ) 전국매매전국전세경기도매매경기도전세 60 '04.06 '05.06 '06.06 '07.06 '08.06 '09.06 '10.06 '11.06 ' (YoY,%) 매매전세 전국서울경기인천부산대구대전광주울산 주 : 아파트, 연립, 단독을포함한주택종합가격기준 자료 : 국민은행 주 : 아파트, 연립, 단독을포함한주택종합가격기준 자료 : 국민은행

2 경기도시단위별아파트매매가격은전반적으로하락세를나타내는가운데지역별차별화발생 - 비록경기도의최근 1년간주택매매가격지수는수도권중가장하락세가낮았으나, 시단위별아파트가격은수도권에서가장큰폭의하락지역과상승지역이공존 정부청사세종시이전등의영향으로과천시의아파트가격은최근 1년간 10.0% 하락세를기록 반면, 기업체수요가풍부한안성 (9.7%), 평택 (8.3%) 등은높은상승률을기록 - 고양시, 파주시, 용인시, 김포시등미분양을포함아파트공급물량이많은지역을중심으로하락세가높으며, 대부분의지역에서하락추세 그림 3 경기도시별아파트매매 / 전세가격최근 1 년간변동률 ( 12 년 6 월 ) 매매 (%) 16.3 전세 경기도수원성남고양안양부천의정부광명평택안산과천구리남양주용인시흥군포의왕하남오산파주이천안성김포양주동두천광주화성 자료 : 국민은행 수요동향 경기도의세대수및인구수는꾸준히증가하고있으며증가율이전국기준에비해높은수준 년현재전국기준전년대비주민등록세대수및인구는각각 0.8%, 0.4% 증가한반면, 경기도는각각 1.2%, 1.3% 증가 - 특히, 김포신도시를비롯최근신규아파트공급이많은지역을위주로주민등록인구수및세대수가증가 - 그러나 2011 년에는과천시를포함 9개시에서주민등록세대수가전년대비감소하였으며인구수도 10개시에서감소하면서예년대비감소지역수가확대되는모습 2

3 표 1 경기도시별주민등록세대수및인구수전년대비증감률추이 구분 '07 '08 '09 '10 '11 ( 단위 : %) 세대인구세대인구세대인구세대인구세대인구 전국 경기도 과천시 광명시 광주시 구리시 군포시 김포시 남양주시 동두천시 부천시 성남시 수원시 시흥시 안산시 안성시 안양시 양주시 오산시 용인시 의왕시 의정부시 이천시 파주시 평택시 포천시 하남시 화성시 자료 : 통계청 경기도아파트거래량은감소추세가진행중 년 1월에는 2008 년말금융위기수준보다아파트거래량이낮은수치를기록하였으며 2012 년들어 6개월연속전년동월대비감소세를지속중 - 국민은행에서발표하는중개업소대상설문결과인매매거래지수는 2012 년 6월현재 2010 년 9월이래최저점을기록 3

4 그림 4 경기도아파트매매거래량추이 ( 천호 ) 거래량 ( 좌 ) 증감률 ( 우 ) (YoY, %) '07.06 '08.06 '09.06 '10.06 '11.06 ' 그림 5 경기도매매거래지수 매매거래지수 '04.6 '05.6 '06.6 '07.6 '08.6 '09.6 '10.6 '11.6 '12.6 자료 : 온나라부동산정보통합포탈 주 : 매매거래지수는매매활발정도를중개업자대상설문하여지수로환산한값이며 100 이하면한산함을의미 자료 : 국민은행 경기도전세는공급보다수요가강세 - 전세수급지수는 2009 년 4월이후지속적으로 100 을넘어서며수요가공급을초과한상황이지속 전세수급지수는 100 을넘으면수요가공급보다많고, 100 이하인경우공급이수요보다많음을의미 - 주택매매수요는부족한가운데전세수요가높은상승세를보이며아파트매매가격대비전세가격비율도꾸준한상승하여 2012 년 6월현재 55.5% 를기록 그림 6 경기도전세수급동향 그림 7 경기도아파트매매가격대비전세가격비율 ( 단위 :%) 전세수급지수 0 '04.6 '05.6 '06.6 '07.6 '08.6 '09.6 '10.6 '11.6 '12.6 주 : 전세수급지수는전세수요대비공급정도를중개업자대상설문하여지수로환산한값이며 100 이상이면공급부족을의미 자료 : 국민은행 45 전국경기도 40 ' 04.6 ' 06.6 ' 08.6 ' 10.6 ' 12.6 주 : 매매가격대비전세가격비율 = 전세가격 매매가격 자료 : 국민은행 4

5 공급동향 경기도의신규아파트입주물량은 2010 년에최근 8년내최고치를기록한이후 2011 년부터 2년째감소세를이어가고있음표 2 경기도시단위별아파트신규입주물량추이 ( 단위 : 천호 ) 지역 '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12(E) 주 ) 10 년 10 년평균평균대비 12 년 '13(E) 전국 % 경기도 % 52.1 고양시 % 8.8 과천시 % - 광명시 % - 광주시 % 0.1 구리시 % - 군포시 % - 김포시 % 6.4 남양주시 % 4.3 동두천시 % - 부천시 % 2.1 성남시 % 1.7 수원시 % 9.8 시흥시 % 0.8 안산시 % 0.4 안성시 % - 안양시 % - 양주시 % - 오산시 % 1.5 용인시 % 6.3 의왕시 % 1.2 의정부시 % 1.8 이천시 % 0.2 파주시 % 1.8 평택시 % 2.7 포천시 % - 하남시 % 2.0 화성시 % 0.2 주 : 10 년평균은 2003 년 ~ 2012 년평균 자료 : 부동산 114(2012 년 7 월조사기준 ) 5

6 - 경기도의신규아파트입주물량은 2008 년부터 2010 년까지 3년간꾸준히증가하여공급물량과잉으로인한주택가격하락요인으로작용 김포시의경우에는 2012년에도최근 10년평균대비입주물량비율이 244% 에달하는등주택공급물량압력이이어지며주택가격하락세가더욱심화되는모습 고양시, 파주시, 용인시등의경우에는 2012년에는입주물량이감소하고있으나 2010년까지과도한공급물량이여전히미분양으로남아영향을미치고있음 년부터는입주물량이다소둔화되는모습을보였으며 2012 년신규입주물량은최근 10년간평균대비 66.3% 수준으로낮아질것으로예상 안성, 오산, 이천시의경우에는대기업산업단지등의꾸준한거주수요가있음에도불구하고신규입주물량이 2년이상거의바닥수준을나타내며공급부족으로인한주택가격상승요인으로작용 경기도의주택보급률은 100% 를넘어공급물량증가에따른영향을크게받을가능성이높음 - 국토해양부자료기준으로 2010 년현재경기도의주택보급률은 106.9% 를기록하였으며, 1 인가구를포함한신주택보급률기준으로도 100.1% 를기록 - 따라서빠르게신규공급이증가하는경우에는주택시장이더욱영향을받을가능성이높음 주택건설인허가물량이아파트는다소감소하고있으나, 다가구및다세대주택이증가하며주택공급압력은일정기간이어질것으로예상 - 아파트의경우에는 2009 년부터인허가물량이 2년연속감소하는모습을보이고있으나다가구, 다세대주택인허가물량이 2010 년부터크게증가하여전체물량은다시증가하는모습 - 아파트는인허가이후 2~3년이지나입주를하면서주택시장에영향을미치나다가구나다세대주택등은단기간에입주가이루어지며최근경기도주택시장에공급압력으로작용할것으로예상 표 3 경기도주택유형별건설인허가실적추이 ( 단위 : 가구 ) 구분 '07 '08 '09 '10 '11 아파트 177,069 87, , , ,016 단독 9,774 10,133 8,853 9,209 9,224 다가구 14,407 17,559 16,086 18,594 23,572 다세대 6,688 13,117 6,905 10,942 28,212 연립 1,651 1,798 1,884 2,220 2,695 합계 209, , , , ,719 자료 : 온나라부동산정보통합포탈 6

7 경기도의아파트미분양물량은 2009 년 4월정점을기록한후증감을반복하고있으나여전히높은수준을유지 - 최근신규아파트입주물량이감소하고있음에도불구하고고양, 김포, 수원, 용인, 파주등 2010 년이전신규입주물량이과다했던지역을중심으로많은미분양물량이남아있어주택가격하락압력으로작용 표 4 연도별아파트미분양물량 ( 단위 : 호 ) 지역 '12.5 경기도 13,643 22,795 19,325 22,418 22,378 20,890 고양시 556 5,360 4,615 4,948 3,764 3,427 과천시 광명시 광주시 구리시 군포시 김포시 1, ,351 1,411 1,048 2,702 남양주시 2,877 1, , 동두천시 부천시 성남시 수원시 1,364 2, ,708 1,473 1,146 시흥시 안산시 안성시 577 1, 안양시 양주시 1, 오산시 용인시 - 4,500 4,678 5,989 6,214 5,667 의왕시 의정부시 이천시 1,268 1, 파주시 2, ,388 2,743 2,407 평택시 189 2,124 1, , 포천시 하남시 화성시 주 : 음영부분은미분양아파트물량 1 천호이상 자료 : 부동산 114 7

8 개발사업동향 경기도의많은지역들이재정비촉진지구로지정되었으나최근주택시장침체의영향으로사업진행에어려움을겪고있음 년 7월 1일현재 9개시 15개지구에 143 개의재정비촉진구역이있으나그중주민의견조사를통한반대, 시자체조사를통한반대등으로 34개구역의사업이미추진중 - 최근주택시장침체의영향으로향후에도많은지역의재정비사업의난항이예상되어, 재개발에대한기대로주택가격이상승하였던지역에서사업계획이취소되며주택가격하락세가확대되고있으며이러한추세는당분간지속될것으로예상 표 5 경기도재정비촉진지구별사업추진현황 (2012 년 7 월 1 일현재 ) 번호시군명 지구명 계 (A+B) 구역수 소계 (A) 사업추진 사업미추진 재개발, 도시환경 ( 촉진구역 ) 재개발, 도시환경 ( 촉진구역 ) 추진위전 추진위조합분양 소계 (B) 주민의견조사결과 ( 반대 ) 市자체조사 ( 반대 ) 9 개시 15 개지구 고양 2 부천 3 남양주 원당 능곡 일산 소사 원미 고강 덕소 지금도농 퇴계원 의정부 금의 평택 신장 광명 광명 군포 군포 김포 김포 구리 인창수택 자료 : 경기도청홈페이지 현재진행중인경기도의주요신도시로는광교신도시, 동탄신도시, 고덕국제신도시등이있음 - 행정타운, 지하철역, 교육기관등풍부한개발호재를가진광교신도시는지난해부터본격적으로입주가시작되며주택가격이강세를보였음 8

9 그러나최근경기도청사의광교신도시이전계획이보류되고글로벌경기침체가심화되는가운데계절적비수기등의영향으로주춤한모습 - 동탄 2신도시의경우에는삼성전자및외국계기업들이인접한가운데동탄테크노밸리와동탄일반산업단지등으로자족도시로서의성장가능성이있음 그러나동탄2신도시의분양일정은다소지연되고있는가운데, 동탄2신도시의대량분양예정물량이동탄1신도시의주택가격약세에영향을주고있는상황 - 고덕국제신도시는미군기지평택이전과더불어삼성등국내대기업의투자가잇따르면서지난해부터토지와주택가격이강세를보이고있음 삼성전자는 395만m2부지의산업단지에대규모투자를통해최첨단반도체라인등을조성할계획 이러한호재등의영향으로최근평택주택가격이높은상승세를지속 표 6 경기도신도시개발사업현황 지역사업개요추진계획 광교신도시동탄신도시고덕국제신도시 위치 : 수원시매탄동, 이의동, 원천동, 하동, 우만동, 연무동일원용인시상현동, 영덕동일원 면적 : 11,304,494.0 m2 인구 : 77,883 인 (68.9 인 /ha) 세대수 : 31,113 세대 ( 가구당인구 2.5 인적용 ) 사업기간 1 단계 : ~ 단계 : ~ 사업시행자 : 경기도지사, 수원시장, 용인시장, 경기도시공사사장 위치 : 화성시동탄면영천리, 청계리, 방교리일원 면적 : 24,014 천m2 (725 만평 ) 인구 : 115,323 세대 (285,878 인 ) 사업비 : 161,144 억원 ( 용지비 79,420 억원, 조성비 81,724 억원 ) 사업기간 : ' ~ ' 시행자 : 한국토지공사, 경기도시공사 위치 : 경기도평택시서정동, 장당동, 고덕면일원 면적 : 13,412 천m2 수용인구 : 144 천명 (58 천세대 ) / 인구밀도 인 /ha 사업비 : 8 조 2,576 억원 사업기간 : ~ 시행자 : 경기도 2%, LH 공사 85%, 경기도시공사 : 사업준공 '12.12 월 : 첫분양및착공 '14.10 월 : 주민입주시작 '15.12 월 : 사업준공 1 단계 : 서정리역세권일대 (2014. ~ ) 2 단계 : 행정타운권역일대 (2016. ~ 2019.) 3 단계 : 국제교류단지일대 (2017. ~ 2020.) 자료 : 경기도청홈페이지 9

10 향후전망 당분간경기도를비롯수도권에서주택수요가크게증가하기는어려울것으로예상 - 주택가격에영향을미치는여러가지요인중에서대출규제는주택구매여력및주택수요에영향을미치고있으며, 최근가계부채문제로인해이를완화하기는어려운상황 과거 DTI 규제가시행되는시점에는경기도의주택가격상승률과주택대출증가율이하락하고, DTI 규제가완화되는시점에는주택가격이상승하고주택대출이증가해온것으로나타남 - 최근 DTI 조건이일부완화될것으로예상되고있으나현재시장의침체수준을감안할때크게영향을미치지못할것으로예상 - 다만최근기준금리가인하되고있어향후금리인하수준에따라주택구매여력은다소개선될가능성이있을것으로판단됨 그림 8 대출규제와경기도주택가격및주택대출증감률추이 2.5% 2.0% 1.5% 1.0% (MoM) 07 년 1 월전국 DTI 규제 08 년 12 월전국 DTI 규제완화 09 년 9 월수도권 DTI 규제 10 년 8 월수도권 DTI 규제완화 11 년 3 월수도권 DTI 규제재개 11 년 6 월가계부채연착륙대책 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% 경기도주택대출증감률경기도주택가격증감률 -1.5% 자료 : 한국은행, 국민은행 글로벌경기침체지속및과도한주택공급의영향으로당분간경기도의주택시장은전반적인침체를지속할것으로예상 - 최근유럽발금융위기가심화되고가계부채문제에대한우려가확대되면서전국적으로향후부동산시장에대한기대심리가위축되는모습 - 경기도의경우에는최근신규아파트공급이줄어들고있음에도불구하고 2010 년까지급증했던물량이여전히미분양으로남아있으며, 다가구및다세대주택의신규인허가물량이증가하여많은지역의공급부담으로작용 10

11 김포신도시등여전히신규입주물량이증가하고있는지역은당분간하락세가더욱심화될가능성이존재 고양시, 파주시, 용인시등은최근신규입주물량이줄어들고있음에도불구하고여전히많은미분양물량이해소되는시점까지는가격침체가이어질것으로예상 - 주택가격하락의영향등으로경기도의경매물량은증가하고매각가율이하락하고있으며이는다시일반주택가격의하락요인으로작용 그림 9 주택, 상가가치전망소비자동향지수 그림 10 경기도아파트경매건수및매각가율 전국경기도 서울 6대광역시 '09.1 '09.7 '10.1 '10.7 '11.1 '11.7 '12.1 2,500 2,000 1,500 1, 경매건수 ( 좌 ) ( 건 ) (%) 매각가율 ( 우 ) '09.1 '09.7 '10.1 '10.7 '11.1 '11.7 ' 자료 : 한국은행 자료 : 부동산태인경매 경기도의일부지역에서는국지적인상승세가이어질것으로예상 - 평택시의경우에는미군기지이전및삼성전자및 LG전자등대기업들의대규모투자호재가있어글로벌금융위기가크게악화되지않는한사업의가시화수준에따라서가격상승세가탄력을받으며지속될것으로예상 - 안성시, 오산시, 이천시등의경우에는주변산업단지들이있어수요는꾸준한반면최근수년째신규아파트입주물량과미분양물량이매우낮아현재도가격이상승중 - 이들지역은현재여름비수기와유럽경제위기심화로상승폭은둔화되고있으나성수기에진입하면서주택가격상승이지속될가능성존재 다만향후글로벌경기침체수준에따라상승폭과기간은영향을받을것으로예상 11

12 MEMO

GGWF Report는사회복지분야의주요현안에관하여정책의방향설정과실현에도움을주고자, 연구 조사를통한정책제안이나아이디어를제시하고자작성된자료입니다. 본보고서는경기복지재단의공식적인입장과다를수있습니다. 본보고서의내용과관련한의견이나문의사항이있으시면아래로연락주시기바랍니다. Tel

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