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건일 송
8 years ago
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1 이슈 분석 : 2013년 주택시장 전망 KB금융지주 경영연구소 부동산연구팀장 강민석 현재 주택시장은 수도권을 중심으로 전반적인 침체 분위기 지속 년 분양가상한제 적용을 회피하기 위한 공급물량의 증가, 장기간 주택시장 호황에 따른 가격 조정, 인구의 감소 및 가구구조의 변화 등의 요인이 복합적으로 작용 - 수도권을 중심으로 한 주택시장의 침체는 주택시장 뿐만 아니라 주택산업을 포함한 연관 산 업에도 많은 영향을 주고 있는 상황 현재의 시장 상황은 주택시장 패러다임의 변화로 인식되고 있음 - 소수가구와 임차수요의 증대, 주택보급률의 꾸준한 상승, 대량공급 등으로 인한 주택 니즈의 변화 현상이 시장 전반에 뚜렷하게 나타나고 있음 - 향후에는 질적 주거서비스 요구가 커지는 등 주거패턴에 있어 다양한 변화가 예상 지난 1~2년간 주택시장은 상품유형별, 지역별로 호황과 불황이 명확한 시기 - 매매시장이 전반적으로 침체된 반면 전세시장은 2000년 대 초반이후 가장 높은 상승률을 기 록하였으며, 수도권과 비수도권의 주택경기도 상반된 흐름 - 올해 하반기 이후 비수도권의 주택 매매가격 상승세가 크게 둔화되었고 수도권은 하락세로 전환되었으며, 매매가격 침체가 지속된 가운데 전세가격도 상승폭이 크게 둔화되는 등 전반 적인 주택지표들은 지속적으로 악화 - 이러한 주택경기의 침체로 인해 거래 위축, 하우스푸어 증가에 따른 가계부실 우려, 전세 세 1. 최근 주택 주택 입자 매매 시장 보증금 및 상환 전세 동향 위험 시장 증가 등 다양한 문제들이 이슈화 2000년대의 주택시장이 매매우위의 시장이었다면 2010년 기점으로 전세우위의 시장으로 전환 - 전세가격은 2009년 이후 대전과 부산지역을 중심으로 상승하기 시작했으며, 점차 기타 광역 시도지역으로 상승세가 확대 년 지방 5대 광역시의 주택전세가격은 15.1%나 상승하는 등 전세가격이 급등하면서 매매가격의 상승률 격차는 2009년 1.9%p에서 2011년에는 5.4%p로 확대 1

변화가 예상 지난 1~2년간 주택시장은 상품유형별, 지역별로 호황과 불황이 명확한 시기 - 매매시장이 전반적으로 침체된 반면 전세시장은 2000년 대 초반이후 가장 높은 상승률을 기 록하였으며, 수도권과 비수도권의 주택경기도 상반된 흐름 - 올해 하반기 이후 비수도권의 주택 매매가격 상승세가 크게 둔화되었고 수도권은 하락세로 전환되었으며, 매매가격 침체가

2 과거 매매가격과 전세가격 추이를 보면 경기호황기에는 매매가격 우위의 시장이었으며, 불황기 그림 에는 1 매매/전세가격 우위의 전년동월비 시장이 추이 지속 그림 2 매매전세비 현황(2012년 11월말기준) 년대 초반 주택건설 200만호 건설시기 이후에는 69개월간 전세우위의 시장이 지속되 었으며, 최근에는 2010년 이후 2012년 11월까지 41개월간 전세우위의 시장이 지속 (YoY, %) 매매 전세 (%) 개월 40개월 84개월 41개월 자료: 국민은행 자료: 전국국민은행 서울경기인천 수도권 부산대구광주대전울산 기타지방 아파트 매매전세비(매매가격에서 전세가격이 차지하는 비중)는 2009년 2월을 기점으로 상승하 기 시작하였으며, 2012년 11월에는 63.0%까지 상승하며 2003년 이후 최고점을 갱신 - 수도권은 56.3%인데 반해, 비수도권은 69.6%로 수도권보다 약 13%p 정도 높은 상황 - 시도별로는 서울이 54.5%로 가장 낮으며, 광주(77.7%)는 지방광역시 중 가장 높은 매매전 2. 수도권과 비수도권 시장 세비를 기록 - 지방의 높은 매매전세비는 전세수요가 매매수요로 이전하도록 하여 매매가격 상승에도 영향 을 미치고 있는 것으로 판단 2005년 이후 수도권과 비수도권의 주택시장은 상반된 주택경기의 흐름을 시현 - 수도권 지역이 2007년을 기점으로 침체국면에 접어든 반면, 비수도권 지역은 2010년 이후 호황을 보이며 수도권과 상반된 추세 년부터 2011년까지 수도권은 보합 또는 하락세를 지속한 반면 대부분의 지방광역시들 은 10%를 상회하는 높은 상승률을 나타내 왔으나 올해 들어 크게 둔화 2

5 (%) 199019921994199619982000200220042006200820102012 69개월 40개월 84개월 41개월 자료: 국민은행 자료: 전국국민은행 서울경기인천 수도권 부산대구광주대전울산 기타지방 아파트 매매전세비(매매가격에서 전세가격이 차지하는 비중)는 2009년 2월을 기점으로 상승하 기 시작하였으며, 2012년 11월에는 63.

3 그림 (%) 3 지역별 주택매매가격 상승률 전국 수도권 서울 강북 강남 인천 경기 부산 대구 광주 대전 -1.0 자료: 국민은행 지방 주택시장은 최근 2~3년간 호황을 누린데다 주택시장의 여건 역시 지속적인 상승은 쉽지 않은 상황 - 수도권과 비수도권을 비교해 보면 2005~2010년 사이의 인구증감률은 수도권이 4.7%인데 반해 비수도권지역은 0.9%에 증가에 그쳤으며, 가구 증감률도 수도권(11.7%)이 비수도권 (8.3%)에 비해서 높음 - 자가보유율 비중도 수도권은 55.9%인데 반해 비수도권지역은 66.2%로 약 10.3%p나 차이 수도권과 비수도권 시장은 2004년 이후 매우 상반된 모습을 보여 왔으나 최근 들어 비수도권의 주택매매가격 구 분 [표 1] 수도권과 비수도권의 지역적 특징 상승률이 둔화되면서 전반적으로 전국 경기 악화 인구 2.3 수도권 4.7 비수도권 가구 증감률(2005~2010) 매매전세비(2012년 10월) 아파트 자가보유율(2010) 비중(2010) 특징 (단위 : %) 3

9%에 증가에 그쳤으며, 가구 증감률도 수도권(11.7%)이 비수도권 (8.3%)에 비해서 높음 - 자가보유율 비중도 수도권은 55.9%인데 반해 비수도권지역은 66.2%로 약 10.

4 3. 규모별 격차 규모별 주택가격 상승률은 주택호황기와 침체기에 따라 극명하게 차별화 - 경기의 흐름에 따라 대형과 소형 평형간의 선호도 변화가 반복되어온 셈 2007년도 이후부터 전반적으로 경기가 침체되며 소형 평형에 대한 선호 현상이 지속 규모별 주택가격 변동률을 보면 소형 평형이 전반적으로 높은 상승률 년의 경우 1~10월까지 대형 평형은 2.2% 하락한 데 반해 소형 평형은 1.0% 상승 - 평형간의 격차는 유형별로도 나타나는데 아파트의 경우 규모별 격차가 더욱 크게 나타남 그림 이러한 (%) 4 규모별 주택매매가격 상승률 상황에는 경기호황기에 대형 평형의 공급과잉, 소수가구의 지속적 증가, 소형주택의 상대 적으로 높은 수익성, 여전히 높은 주택가격 등이 원인으로 작용하고 있는 것으로 분석 대형 중형 소형 대형 중형 소형 대형 중형 소형 중형 소형 -0.6 자료: 주: 소형 국민은행 62.8m2미만, 중형 62.8~95.9m2, 대형 95.9 m2이상 주택시장 변동 요인 분석 종합 아파트 단독 연립 1. 인구 및 가구 구조의 변화 최근 부동산시장의 변동 요인 중 인구와 가구구조의 변화가 중요한 변화 요인으로 지적 4

0% 상승 - 평형간의 격차는 유형별로도 나타나는데 아파트의 경우 규모별 격차가 더욱 크게 나타남 그림 이러한 (%) 4 규모별 주택매매가격 상승률 상황에는 경기호황기에 대형 평형의 공급과잉, 소수가구의 지속적 증가, 소형주택의 상대 적으로 높은 수익성, 여전히 높은 주택가격 등이 원인으로 작용하고 있는 것으로 분석 2.

5 - 저출산 고령화문제는 이미 심각한 사회적 문제로 대두되고 있으며, 1~2인 가구의 증가와 베 이비붐 세대의 은퇴는 부동산가격 안정과 소형주택가격 상승과 같이 부동산시장의 패러다임 변화 요인으로 주목 - 인구 및 가구수의 규모나 가구원수, 가구형태 등의 변화는 필연적으로 거주 패턴에 변화를 가져와 주택 수요의 형태를 변화시킬 것이기 때문 고령화로 인한 생산가능 인구의 감소 역시 주택시장의 수요위축 요인으로 지적 - 국내 65세 이상 고령자는 약 545만 명으로 이미 고령화 사회 단계에 진입 - 국내 65세 이상 고령가구의 경우 은퇴연령에 접어들게 되면 소득감소 및 연금 부족으로 인 한 보유 부동산 처분 압력을 배제하기는 어려운 상황으로, 고령화와 베이비붐 세대의 은퇴는 점진적인 실수요층의 위축으로 이어질 개연성이 높은 것으로 판단 인구의 고령화로 생산가능인구가 빠르게 감소하면서 종속인구비율1은 2013년 이후 증가세로 전 그림 환될 5 인구증감률 것으로 전망됨 추이 그림 6 주택건설실적과 종속인구 비율 - 일본의 경우 종속인구의 비율이 높아지면서 주택착공수는 점차 감소하였으며 주택시장의 위 축 요인으로 작용 (백만명) 인구 증감률(%) 0'49'55'60'66'70'75'80'85'90'95'00'05' (만호) 주택건설실적(좌) 종속인구 비율(우) (%) 0'60 '68'76'84'92'00'08'16'24'32' 자료: 통계청 자료: 본 주택시장 손은경(2012.7), 고령화 변화 점검, KB경영연구소 시대, 주요국사례를 통해 1 종속인구비율= {(0~14세 인구)+(65세 이상 인구)/(15~64세 인구)}*100 증가세가 둔화되는 반면 국내 가구구조는 지속적으로 증가 - 인구주택총조사 결과에 따르면, 2010년 현재 총 가구 수는 1,757만 가구로서 2005년 (1,599만 가구)에 비해 159만 가구(9.9%)나 증가 5

이어질 개연성이 높은 것으로 판단 인구의 고령화로 생산가능인구가 빠르게 감소하면서 종속인구비율1은 2013년 이후 증가세로 전 그림 환될 5 인구증감률 것으로 전망됨 추이 그림 6 주택건설실적과 종속인구 비율 - 일본의 경우 종속인구의 비율이 높아지면서 주택착공수는 점차 감소하였으며 주택시장의 위 축 요인으로 작용 6.6 16.1 16.8 7.8 10.

6 - 가구 수의 증가는 일정 수준 수요 확대의 역할을 할 수도 있으나 더 중요한 요인은 가구구조 가 소규모화되고 있다는 점 1인가구의 증가와 평균 가구원수의 감소는 주택시장의 수요패턴을 변화시킬 것 - 가구구조의 변화를 보면, 가구분화와 소가족화의 진행으로 인해 최근 2인 가구가 주된 가구 유형으로 대두 년 기준 국내 가구구조는 2인 가구가 24.3%로 가장 높으며, 1인 가구 23.9%, 4인 가 구분 구 22.5%, 3인 가구 21.3% 순이며 가구당 평균 가구원수는 2.69명으로 지속적인 감소 추 세에 있다. 1인 (단위:%) 2인 20세 미만 20대 [표 대 2] 가구주 연령대별 대 대 세 30.0 이상 가구원수 12.8 비중 3인 4인 자료: 5인 통계청(2011), 이상 인구주택총조사 0.8 전수집계 1.1 결과 주택 공급시장 여건 과거 주택공급(입주물량)이 세대수 증가를 초과할 경우 주택가격은 하락하는 양상 년대의 경우 세대수 증가보다 주택공급이 많았던 시기로 전반적으로 주택가격이 안정세 를 보여 왔으나 2000년대 들어 공급이 세대수 증가에 미치지 못하면서 전반적으로 주택시장 의 불안 요인으로 작용 주택경기 침체에도 여전히 많은 주택공급물량은 시장 침체의 불안 요인으로 작용 년부터 2013년까지 전반적인 아파트 입주물량은 낮은 수준을 지속할 것으로 전망 - 그러나 주택공급을 보면 주택건설인허가 물량은 지난 2011년에 약 55만호를 기록하였으며, 이는 분양가상한제 회피를 위한 공급물량 집중으로 55만호가 공급되었던 2007년 이후 가장 많은 물량 - 통상적으로 입주기간이 2~3년 정도 걸린다는 점, 공사기간이 짧은 도시형생활주택, 다가구 주택 등의 공급이 많았다는 점을 감안하면 향후 입주 예정 물량은 적지 않은 상황 6

0 이상 가구원수 12.8 비중 3인 4인 4.6 1.4 11.1 4.0 27.2 23.6 38.5 21.5 23.8 28.0 24.7 16.9 40.2 자료: 5인 통계청(2011), 이상 인구주택총조사 0.8 전수집계 1.1 결과 8.0 13.0 7.8 5.5 7.4 2.

7 또한, 2012년도 9월말까지 인허가 물량은 총 37만 3,939호로 전년동기대비 24.8%나 증가 - 유형별로는 아파트의 공급물량이 28.9%로 아파트외 주택에 비해 상승률이 높았으며, 공급주 체별로는 공공부분의 공급물량이 크게 증가 또한 현재 주택공급의 주요한 변수 중 하나는 보금자리주택과 혁신도시 분양 등 공공 공급물량 - 보금자리주택은 서울 강남, 서초 등 시범지구를 시작으로 6차까지 지정된 상황 구 분 2010년 - 총 150만호 공급이 예정되어 있으며, 그 중 계 2011년 분양주택이 1~9월 2012년 70만호이고, 임대주택은 80만호 [표 3]주택건설사업승인실적 유형별 전 국 276, , , , , , , ,393 1~9월 전년동기비 아파트외 109, , , , % 28.9% 24.8% 자료: 주체별 국토해양부 민간 공공 248, , , , ,081 10, ,827 19, % 22.4% 3. 가계부채 문제 가계부채는 은행 주택담보대출 외환위기 이후 중 일시상환 장기간 경제의 대출 비중(2010년 위협요인으로 기준): 지적되어 한국 41.3%, 옴 미국 9.7%, EU 7.5% - 가계부채 증가 속도를 보면, 2009~2010년 연평균 증가율이 11.7%로 GDP 7.3%, 가처분소 득 5.7%에 비해 빠름 - 또한 대출금리도 변동금리, 일시상환 대출의 비중이 과도하게 높아 취약 요인으로 지적 - 가계부채는 가계부실의 위험 요인이면서 한편으로는 주택시장 수요 위축의 요인으로 작용 주택시장 침체가 지속되면서 주택담보대출 연체율은 2009년말(0.33%) 이후 상승세 지속 연체율 상승은 집단대출 연체율이 크게 상승했기 때문임. 집단대출 연체율은 1.96%(2012년 10월)로 상대적으로 높은 수준이며, 최근 지속적으로 상승 추세(2010년 말 0.95%, 2011년 말 1.18%) 올해 들어 수도권 중심의 주택경기침체와 거래위축이 부각되면서 하우스푸어의 위험성에 대한 우려가 지속적으로 제기 7

분양주택이 1~9월 2012년 70만호이고, 임대주택은 80만호 [표 3]주택건설사업승인실적 유형별 전 국 276,989 386,542 356,762 549,594 164,989 299,252 212,610 373,393 1~9월 전년동기비 아파트외 109,553 192,832 134,263 160,783 19.8% 28.9% 24.

8 - 하우스푸어는 지속적으로 우려가 되고 있는 가계부채 부실이라는 측면에서 지속적으로 이슈 - 특히나 최근의 주택경기침체 지속, 거래 위축 등으로 인해 부실화가 심화된다면 국가 경제적 으로 미치는 파급효과가 클 수밖에 없기 때문 구분 조사기준 대상 (2011) 협의 가처분소득 중 원리금상환 10% 이상 108.4만 가구 하우스푸어에 대한 산출기준도 다양하게 정의되고 있으며, 소득만을 기준으로 삼기도 하며, 소득 과 자산을 고려해 산출하기도 함 현대 硏 광의 주택담보대출 원리금상환부담으로 소비 위축 156.9만 가구 [표 4] 하우스푸어 산출 비교 KB (2012) 경영연구소 부동산 생활소득 자산) 대비 자산을 중 대출의 원리금상환액 제외한 100%이상 가용자산(금융자산+기타 30% 이상 실물 주택담보대출이용가구의 DSR>60%인 가구를 잠재적 위험가구로 분석 총 56.9만 16.2% 금융연구원 (2012) 1)금융대출 (LTV 60% + 금융자산) (금융대출 149.5조원) 가구 2)금융대출 3)순자산이 > 마이너스인 (부동산평가액 경우 + 금융자산) 10.1만 2.4만 3.0만 가구(16.3조원) 가구(18.1조원) 가구(47.5조원) 주: DSR(Debt Service Ratio,채무상환비율)=연간원리금상환액/경상소득 가구(984만 가구)중 과다부담 및 무상환 가구는 약 209만 가구로 21.2%를 차지2 자료: 각 기관 가계부채에 대한 부담은 주택 수요의 지속적인 걸림돌로 작용할 수 있으며, 국내 금융부채보유 - 상환부담비율 40%초과가구는 162만 가구이며, 이들이 보유한 금융부채 총액은 약 218조원 향후 변화 방향 및 시사점 으로 전체 금융부채의 35% 수준 - 원금 미상환가구를 원금상환을 시작한다고 가정할 경우 과다부담가구는 162만 가구에서 287만 가구로 약 77%나 증가하는 것으로 분석 2 자료: 김진성(2012), 가계부채고위험군 분석, KB경영연구소 다양한 변수가 복합적으로 작용하는 상황에서 시장의 변화를 판단하기는 쉽지 않으나 앞서 살펴 것과 같이 국내 주택시장은 과거와는 다른 패러다임의 변화 국면에 진입 8

9만 가구 [표 4] 하우스푸어 산출 비교 KB (2012) 경영연구소 부동산 생활소득 자산) 대비 자산을 중 대출의 원리금상환액 제외한 100%이상 가용자산(금융자산+기타 30% 이상 실물 주택담보대출이용가구의 DSR>60%인 가구를 잠재적 위험가구로 분석 총 56.9만 16.

9 - 인구와 가구구조의 변화, 경제성장률과 금리 등 거시 경제 환경이 영향을 미칠 것이고, 대출 규제와 분양가 규제 등 정부의 정책적인 요인 역시 큰 영향을 미칠 것 전반적으로 주택수요의 위축은 지속될 것으로 판단 - 수급불균형으로 인한 유형별, 지역별로 [표 5]주택시장 국지적인 변화 요인 상승 가능성도 있으나 상승폭은 제한적일 것으로 판단 - 매수자와 매도자의 판매 및 구매 가격 격차로 인해 거래 및 추가적인 가격 조정이 여전히 필 주택경기 요한 상황 활성화 대책 조치 정부는 등 2012년 주택거래활성화를 9월 현재 위한 DTI 일부 다양한 완화, 대책 취득세/양도세 등을 발표 시한부 감면 금리 올해 대출 간 저금리가 들어 부담 완화 금리가 지속될 및 지속적으로 주택수요 것으로 예상됨. 진작 하락하고 요인으로 따라서 있으며, 작용할 낮은 경제 금리는 것으로 여건 향후 판단 감안시 주택담보 당분 공급 측면 2011년에 급물량 다만 신규 압력 이어 주택건설인허가 완화 2013년까지 예상 물량이 3년째 신규아파트 크게 증가하고 입주물량이 있으며, 감소하며, 보금자리주 공 택, 많은 혁신도시 상황 등 공공부문의 공급 증가로 인해 공급물량은 여전히 경기 지속 불확실성 따라서 유럽 이며 재정위기가 국내 경기 경기도 불확실성과 지속, 상승률도 미국 거시경제 둔화될 등 국가들의 위축으로 것으로 재정위험도 예상되고 인해 주택수요 있음 여전히 위축은 높은 지속 수준 될 것으로 예상 가계부채/ 대출규제 가계부채 최근 국내 증가로 가계부채 인한 문제가 수요 위축 심화되며 지속 인구/가구구조 어려울 것으로 예상 당분간 대출규제는 크게 완화되기 변화 주택 변화는 수요 수요 계층의 감소 요인으로 감소, 고령화, 작용 소수 가구의 증가 등 인구/가구구조의 항목 주요내용 영향 한편, 공급시장 여건은 2013년에도 지속적으로 어려울 것으로 전망 - 정부의 취득세 감면, 분양가 상한제 등 규제가 완화되더라도 근본적인 해결책은 아님 9

진작 하락하고 요인으로 따라서 있으며, 작용할 낮은 경제 금리는 것으로 여건 향후 판단 감안시 주택담보 당분 공급 측면 2011년에 급물량 다만 신규 압력 이어 주택건설인허가 완화 2013년까지 예상 물량이 3년째 신규아파트 크게 증가하고 입주물량이 있으며, 감소하며, 보금자리주 공 택, 많은 혁신도시 상황 등 공공부문의 공급 증가로 인해 공급물량은

10 - 최근 개발사업의 다양한 사업구조가 나타나고 있으나 기존의 사업구조를 대체할 사업구조는 여전히 명확하지 않은 상황. 시장 변화에 빠르게 대처가 가능한 새로운 개발사업 시스템이 필요 앞서 살펴본 바와 같이 전반적인 수요 여력의 위축, 시장침체에도 적지 않은 공급물량, 가계 불 안 요인 등 전반적인 주택경기 여건은 좋지 않은 상황 - 정부의 정책은 경기부양책 보다는 거래활성화, 주택담보대출 연착륙 방안 등의 정책방향을 지속할 것으로 전망되며 주택 가격 상승에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단 한편으로는 최근 급격하게 하락하고 있는 주택담보대출금리 역시 기존 대출금의 원리금상환 압력을 완화시키는 동시에 주택수요 여건을 개선시키는 역할을 할 것으로 판단 국내의 전반적인 경제 여건은 내년까지 그리 긍정적이지 않은 상황이며, 여러 연구기관의 전 망자료를 보면 내년도 경제성장률도 3~4%내외 성장을 예상 단기적으로 보면 2013년은 국내 경기둔화와 대출 규제, 수요의 심리적 위축이 지속되면서 전반 적인 약세를 지속할 것으로 전망 - 내년에도 전반적인 주택경기의 위축은 불가피할 것으로 보이며, 수도권 약보합, 비수도권 강 보합 수준의 경기상황이 지속될 전망 - 다만, 경제여건의 변화 국지적 공급 여건에 따라 상승 지역도 존재할 수 있으나 상승폭은 제 한적일 것으로 판단 10

정책방향을 지속할 것으로 전망되며 주택 가격 상승에 미치는 영향은 제한적일 것으로 판단 한편으로는 최근 급격하게 하락하고 있는 주택담보대출금리 역시 기존 대출금의 원리금상환 압력을 완화시키는 동시에 주택수요 여건을 개선시키는 역할을 할 것으로 판단 국내의 전반적인 경제 여건은 내년까지 그리

11 MEMO 11

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<32303130303232325FBBF5BBE7BFAC5FBDC5BFEBC4ABB5E5BACEBDC7B1B3C8C6332E687770> [2010 가계부채3] 2003 신용카드 부실 확산으로 국민경제 흔들 2010.2.26 김병권_새사연 부원장 bkkim21kr@saesayon.org 목 차 1. 은행, 소나기를 피하다. 2. 실물경제로 전이된 부실, 내수 기반을 무너뜨리다. 3. 고용악화, 국민의 피해는 신용불량만이 아니었다. 4. 신용카드 대란이 자영업에게 가한 특별한 충격 5. 게임 주체와