황금부자만들기 - 부동산투자성공스토리 2

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1 황금부자만들기 - 부동산투 자성공스토리 2 퍼플브레인(정재용)

2 소개글 퍼플브레인추천: 황금부자만들기 부동산투자성공스토리 2

3 목차 부자의 역사는 땅 에서 시작한다 6 숨어있는 저평가 부동산 노려라 8 부동산 투자 이론과 경매의 실제 12 상가 종류 따라 투자법도 달라요 18 상가투자 5가지 접근 전략 20 '문제는 경제다'가 주는 부동산 팁 - 부동산 투자 이것만 명심하면 실패 안해 22 부동산 성공투자의 첫걸음 24 뜨는 부동산 알아보는 법 27 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 28 조심해야 할 부동산투자 법칙 32 급매물은 이렇게 잡아야 한다 34 소형 아파트 투자법 36 변화하는 단독주택 투자 전략 38 집을 갈아탈 때 생각해야 할 점은? 41 부동산 맞교환 10계명 44 경매함정 10계명 46 경매투자 10계명 48

4 임대사업투자 10계명 51 그린벨트 투자 10계명 52 분양권 투자 10계명 54 재건축 투자 10계명 56 재개발 투자 10계명 58 부동산 재테크 10계명 60 투자보다 투자공부가 먼저다 62 숨어있는 저평가 부동산 노려라 63 부동산으로 부자 되는 10가지 방법 66 토지투자 이렇게 접근하라 76 땅투자 성공을 위한 4가지 원칙 79 상가 임대 수익률 계산법 81 상가 종류별 투자법 83 부동산 대세하락기 10 계명 85 부동산투자로 망하는 10계명 87 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 89 뜨는 부동산 알아보는 법 93

5 현명한 아파트 투자 요령 97 부동산 권리 및 투자 분석 99 창업트렌드/ 대학가 상권을 잡아라 112 오피스텔 임대수익률 극대화 방안 117 부동산 부자들은 가치 있는 물건에만 투자한다 119 부동산 투자 요령 122 부동산 투자의 육하원칙 124 불경기에 부동산에 투자하는 10가지 투자전략 126 빌딩투자 노하우 가치향상 전략 129 금리 상승기 자본환원율 고려해 부동산 접근해야 - 내재가치가 높은 부동산 주목 131 돈 되는 땅을 고르는 요령 133 안전한 임대수익형 부동산 투자법 135 자투리땅 활용해서 임대 수익 올리기 137 토지투자시 알아야할 기본상식 139

6 부자의 역사는 땅 에서 시작한다 :16 부자의 역사는 땅에서 시작했습니다. 고대의 제왕, 중세의 영주, 근대의 거부들이 땅으로 재산을 일구고 늘렸습니다. 21세기 역시 전 세계 몇 안 되는 선진국들을 제외하고는 거의 모든 나라 부자들이 부동산 부자입니다. 우리나라도 예외는 아닙니다. 전국의 땅과 각종 부동산의 시가는 1경( 京 )원이 넘는 것으로 추정됩니다. 그럼 다른 자산들은 어떨까요. 숨어 있는 구폐와 고액채 권을 모두 합하면 몇천조원 정도로 추산되고, 주식 시가총액은 최근에 1000조원을 기록 중입니다. 해외 비자금과 국내 지하자금 규모 는 몇백조원으로 추정되고, 대여금고 속의 금과 희귀 물건들을 모두 합해도 몇십조원, 미술품은 3조원이 채 안 된다고 합니다. 결론부터 말하면 대한민국 부자 재산의 70% 이상이 부동산입니다. 지난 수십 년간 활짝 피었던 부동산 시장이 최근 몇 년 사이 정 체 또는 10~20%의 침체를 보이고 있지만 독자 여러분들이 세상을 살아가는 대부분의 기간에 부동산이 재산을 형성하고 유지하는 기 둥이 될 것은 거의 확실합니다. 한 명품업체 오너는 명품을 수입해 번 것보다 회사 사옥과 내 집 산 것으로 그래도 부자 소리를 듣고 있다 고 말합니다. 요 새 (가격이) 빠진 부동산들을 사면 우리 자식들도 덕을 볼까 라고 물으니, 그럴 거다. 부동산이 금융으로 바뀌려면 수십 년은 걸 릴 거다. 그것도 몇 가지 조건이 충족돼야 가능한 일 이라고 말합니다. 어떤 조건일까요. 다음은 그 부자와 필자가 복분자술을 기울 이며 얻은 결론입니다. 첫째로 거의 모든 국민이 집을 한 채씩은 가지고 있어야 부동산이 재미가 없을 텐데, 현재 전체 가구의 60~70% 정도만 자기 집을 소유하고 있습니다. 전 가구가 두 발을 뻗고 누울 집이 한 채씩 있을 때까지 부동산은 숨은 보석입니다. 둘째로 투자가치가 있는 부동산은 인구 백만 이상의 대도시에 있는 일부 노른자위뿐입니다. 어차피 상태가 나쁜 지역들은 수십 년 동안 찾아오는 사람도 없고, 여기에 묻힌 수천조원 역시 재투자가 불가능합니다. 물론 부동산 담보로 빌려서 주식투자에 들어갈 수는 있겠지만 금융당국이 목을 죄고 있어 쉬운 일이 아닙니다. 반면에 황금지역들은 부동산 단타가 가능해 손 바뀌기가 자주 엿보입니다. 이런 지역들의 상업적 가치가 살아있는 한 부동산은 좋은 투자 대상입니다. 셋째로 전 국토의 10% 이내가 개발된 상태에서 그나마 대형 토지 보유자들은 하나같이 부동산 거부들입니다. 몇 개의 노른자위 정부부처들, 대형 국공립 대학들, 대기업들, 대형 종교기관들이 대표적인 예입니다. 전국에서 돌고 있는 현찰 액수가 부동산 시가에 한참 못 미치는 가운데 초대형 부동산 매수 주체(외국계, 대형 조직들)가 따발총처럼 움직이지 않는 한 부동산은 부동의 일등 자산입 니다. 부동산을 팔고 그 돈을 주식에 넣는 사이클이 수십 년 동안 계속돼 부동산과 주식의 균형이 맞아야만 부동산 초과이득이 거의 없어질 텐데 당장에 일어날 수 있는 일이 아닙니다. 우리나라 국민은 총재산의 70% 이상을 부동산으로 가지고 있습니다. 이것을 주식으로 전환하려면 코스피가 5000을 넘어 1만을 넘 나들어야 합니다. 그 상태가 쭉 지속돼야 부동산이 국민 총재산의 절반 아래로 떨어질 것으로 추정됩니다. 부동산은 계속 하락하고 주식은 수직 상승해야 부동산 대폭락 시대 가 말이 될 수 있습니다. 하지만 코스피는 올해 내로 2200 유지도 버겁다는데 언제 1 부자의 역사는 땅 에서 시작한다 6

7 만, 2만이 될까요. 부동산은 현찰화하지 않고도 대토나 물물교환을 할 수 있습니다. 굳이 급하게 처분할 상황이 아니라면 부동산은 아직도 재미가 있다 는 것이 부동산 부자들의 주장입니다. 총재산이 5억원이 안 되는 가구가 전체 가구의 80% 정도인데 이분들은 어차피 보유한 부동산이 적어서 재미를 보기 힘든 상황입 니다. 하지만 자산소득이 생활소득의 3배를 넘어서게 되면 드디어 부동산의 진미를 느끼게 됩니다. 혹시 자산소득이 적으신 분들은 생활 소득의 90% 이상을 절약해 이른 시일 내에 재투자해서 자산소득을 늘리는 진리를 찾아야 합니다. 그래야 자녀들에게 우리 부모는 미래의 부자 라는 말을 들을 수 있습니다. 자녀를 위해서 이제부터라도 휴가 가지 말고 집에서 쉬시고, 외식하지 말고 라면 드시고, 술 담배 끊으시고, 주말에 근무하면서 작은 부동산이라도 잡아 나가는 것이 희망의 미래로 가는 길인 것 같습니다 부자의 역사는 땅 에서 시작한다 7

8 숨어있는 저평가 부동산 노려라 :06 부동산 투자에 성공한 사람들의 전략은 대체로 단순하고 명확하다. 저평가 부동산을 값싸게 사는 것이다. 평상시 늘 관심지역 부동산 시장의 흐름을 읽으면서 투자안목을 키워 나간다. 부동산에 미치는 각종 요인들을 분석해 가격이 오를 만한 시들 지 않는 부동산을 찾아 나선다. 돈을 묻기 전에 투자 호재를 찾기 전에는 추격매수에 나서지 않는다. 현장을 중심으로 시장 조사를 하고 정치 경제 등 복합적인 큰 흐름의 주요 요인과 변화를 파악한다. 대표적인 저평가 부동산으로는 예전의 가격 고점을 아직 회복하지 못한 지역의 택지지구 부동산, 교통여건의 개선으로 곧 도로나 지하철이 개통되는 역세권 예정 내 부동산, 개발호재를 안고 있고 주변이 개발 예정돼 있지만 값싼 매물의 공급이 활발한 지역 등이다. 없던 도로나 지하철이 새로 생기기도 하고 공공기관 등 집객시설 등이 들어서면 역세권, 개발호재, 조망권 등을 재료를 안고 있어 다시금 재 평가되는 게 부동산 시장의 속성이다. 저평가 부동산을 고르려면 블루칩 상품을 골라야 한다. 임차 수요가 많거나 수요가 탄탄한 지역의 아파트와 다세대, 오피스텔 등 수요가 인기가 예상되는 상품을 고르는 게 관건이다. 투자성 있는 저평가 부동산은 지역 발전축에 따라 분포한 한강변이나 테마, 산업단지 기업 대학 주변 등 장래 주목할 만한 우량지역으로 다른 지역에 비해 가격 거품이 없는 알짜 매물을 골라야 한다. 10년 앞을 내다보고 저평가 부 동산을 찾아내는 노하우를 알아보자. 장기 호재 지역을 노려라 단기 호재보다도 장기 호재요인을 안고 있는 지역에 가격이 낮게 평가된 매물이 많다. 호재는 지역 개발사업이나 기반시설 등으로 서서히 변 화하는 데 개발사업 착공에서 완공까지 수년의 시간이 소요된다. 개발 사업기간 동안 지역 환경 변화에 영향을 받을 수밖에 없고 부동산 경기는 길고 진폭이 커지게 마련이다. 따라서 어떤 지역이 새로 개발되거나 기존 지역이 재개발 되면 멀리 내다보고 장기적으로 가격이 오를 부동산을 찾아내야 한다. 장기 개발예정지를 찾아 인근 중개업소와 주민을 만나보면 지역 내 관심사를 알 수 있고, 어느 정도 향후 시장예측이 가능하다. 지역의 미래 발전성 여부를 따져보려면 도시 완성과 성장 가능 여부, 구역별 택지개발 및 사업예정지 구획 등을 따져보고 문화 복지시설과 신규 아파트 단지 배치 여부와 개발계획을 살펴야 한다. 상업 주거지의 비율 및 인접 도시 택지지구와의 거리 등을 살피다보면 가격 상승과 밀접한 호재 지역을 찾을 수 있다. 도시개발의 흐름에 주목하라 부동산 투자에 나설 때 지역 내 도시계획 의 흐름만 잘 읽어도 투자 성공확률을 높인다. 숨어있는 저평가 부동산 노려라 8

9 신도시 개발이나 택지지구, 도시 개발의 흐름에 따라 도시가 음지가 양지가 돼 투자수익률을 좌지우지한다. 도시 자족기능이 강화되는 지역 이나 신도시, 배후도시의 개발로 인해 인구 유입이 극대화되면 땅과 집값이 크게 상승한다. 도시계획 변경으로 개발제한구역을 조정하거나 기업 연구기관 등이 입주하면 자족기능이 높아져 가격상승을 기대할 수 있다. 개발지역에 투자할 때는 멀리보고 개발 진행 여부를 따져야 한다. 부동산투자는 곧 미래에 대한 투자이다. 현재는 별 볼일 없어 집과 땅값이 하향 안정화돼 있고 거래자체가 거의 없더라도 지역 개발에 대한 기대가 높다면 상황이 크게 달라진다. 주 변이 대기업, 국가 및 지방산업단지, 제조업과 같은 노동집약적 공장이 들어오는 지역은 투자가치가 다르다. 향후 인구 유입이 수반돼 투자가 치가 나날이 높아진다. 가격 싼 부동산에 주목하라 저평가 부동산은 인근지역 부동산과 비교해 가격이 저렴해야 한다. 일부 수도권 내 가격 흐름을 살펴보면 경기도 12개 시 가장 낮고 가격수준이 인근과 비교해 80% 수준에 불과한 곳도 있다. 군 가운데 집값이 서울 전셋값으로 아파트를 살 수 있을 정도로 시세가 낮게 잡히거나 일시에 입주량이 몰려 가격이 20~30% 급락한 곳도 있다. 낙폭이 큰 지 역은 입주가 마무리되고 전셋값이 오르면 내 집 마련으로 실수요자들이 몰려 주택거래가 늘어난다. 현재의 침체된 시장상황에서는 무조건 가격이 저렴해야 한다. 침체기 투자전략의 제1원칙은 무조건 싼 매물을 잡는 것이다. 가격이 급락한 가운데 주변 지역보다 매물 공급이 정체되고 수요가 늘어나는 상황이라면 실수요자들이 움직여 투자대상을 고를만하다. 낙폭이 컸던 곳은 조만간 가격이 다시 조정될 여지가 높은 곳이다. 이럴 때는 가격 외에도 주변지역 입주량이 많아 가격 조정 가능성과 호재 여부를 미리 살펴 투자에 접근해 볼 필요가 있다. 저평가 매물을 잡아라 지역 안에서 부동산 가격이 바닥을 치거나 탈출하기 시작할 때의 조짐은 시장흐름을 수개월 주시하다보면 어느 정도 파악할 수 있다. 부동산 가격의 특성 상 시간이 오래 흘러야 가격의 변동이나 변화를 뚜렷하게 알 수 있지만 몇 가지 특징적인 징후를 통해 선 예측이 가능한 게 사실이다. 지역 내 수급동향과 시세흐름, 청약률, 미분양, 경매 낙찰가율, 건축허가 동향 등을 통해 남들보다 한발 앞선 타이밍으로 저평가된 매물을 구 할 수 있다. 미래가치를 내다보고 가격이 오를 실속 매물을 잡아야 한다. 청약통장을 통한 공공 분양 또는 임대아파트를 공략하는 게 유리하다. 가격 우 위에 있는 보금자리, 임대매물은 청약통장이 있어야 가능하다. 여유 자금 투자자는 소형 저평가 매물을 찾아야 한다. 부동산 가격이 전반적으로 하락세라도 모든 지역이 급락하는 것은 아닌 만큼 꾸준히 발품을 팔아 개발계획이 잡혀있고 환경이 좋아질 것으로 기대되는 곳의 숨은 저평가 매물을 찾아야 한다. 입지와 상권을 살펴라 부동산의 개별 조건을 따지는 것이 입지분석이라면 지역 내 발전과 쇠퇴 등을 종합적으로 파악하는 것이 상권분석이다. 입지와 상권분석을 따져 향후 부동산 가치가 오를 곳에 돈을 묻어야 한다. 예를 들어 도시성쇠 과정에서 과거의 기존 도심과 현재 그리고 미래의 신도심 성장 과정을 따져보면 입지 수 있다. 도시 성장과정에서 미래 신도심의 부동산 가격은 가격 상승의 기대감이 가장 큰 곳이다. 상권분석의 중요성을 확인해볼 숨어있는 저평가 부동산 노려라 9

10 현재 부동산 가치가 낮게 잡혀 있더라도 향후 도시개발로 잠재가치가 높아지는 지역은 인구가 꾸준히 늘고 지역주민들의 소득수준의 상승세 가 기대되는 곳이다. 앞으로 부동산 가치가 올라갈 입지와 상권을 확인하려면 도시기본계획에서 도심이나 신도심, 지역 생활권으로 발전될 예정인 곳이거나 도시 용적률이 늘어나는 지역에 주목해야 한다. 전철역세권과 부동산 수요가 증가하는 택지지구나 산업 직접지 등의 부동산은 꾸준히 상승할 여지가 높다. 저평가된 부동산을 찾을 때는 묻지마 호재 를 충분히 걸러내고 투자의 안전 원칙을 지켜야 한다. 향후 부동산 경기 침체가 장기화되 면 당분간 시장을 자극할 만한 특별한 호재가 많지 않다는 점에 유의해야 한다. 과거 부동산 가격 급등기에는 지역의 개발호재 하나만으로 매매가 상승으로 이어졌지만 앞으로 하락기에 접어들면 처분조차 곤란한 애물단지 가 될 수 있다. 따라서 호재가 있어 저평가된 부동산이라도 묻지마 보다는 신중한 분석을 바탕으로 한 투자전략이 필요하다. 싼 부동산과 저평가 부동산은 엄연히 구분해야 한다. 가격이 주변시세보다 저렴하다고 해서 저평가됐다는 의미는 아니다. 가격 싼 부동산들의 공통점은 세대수가 작은 아파트거나 지역 내 개발계획이 무산된 지역일 수 있다. 저평가의 의미는 향후 호재가 많아 미 래에는 인기지역으로 편입될 가능성이 있어야 한다. 숨어있는 저평가 부동산을 찾으려면 현재에는 왜 가격이 낮고, 미래에는 인기지역으로 편입될 호재가 있는지 옥석을 동시에 살펴야 한다. 윤재호 메트로컨설팅(주) 대표 MBC, KBS, SBS 방송 출연 매경 부동산 경매강좌 주임교수 숨어있는 저평가 부동산 노려라 10

11 숨어있는 저평가 부동산 노려라 11

12 부동산 투자 이론과 경매의 실제 :05 재테크가 주부들의 필수 과목이 된 지 오래다. 전략이 필요한 시대다. 언제 경기가 좋아질까, 신문 경제면만 살핀다고 될 일이 아니다. 기회 는 평소 준비를 한 사람에게 오는 법. 부동산시장 흐름을 읽는 눈, 내집 마련의 기회를 잡는 눈을 기르기 위한 부동산 전문가 김진섭 박사의 지상 특강을 시작한다. 인간의 욕구 충족 5단계 이론 미국의 심리학자 에이브러햄 매슬로에 의하면 인간의 행동을 유발하는 동기를 대략 5단계로 나눌 수 있다. 이를 일반적으로 욕구충족 5단계 설이라 부른다. 생리학적인 욕구, 안전에 대한 욕구, 사랑에 대한 욕구, 존중받고자 하는 욕구 그리고 마지막으로 자아실현의 욕구가 이에 해 당된다. 매슬로에 따르면 인간은 하위의 욕구가 충족됨에 따라 상위의 욕구를 충족시키고자 하는 정서적 위계수준이 의식을 지배한다고 한다. 예컨대 당장 먹을거리가 없어 굶주리는 사람이 누군가로부터 존경을 받기 위해 크게 애쓰지는 않을 거라는 말이다. 범죄의 역사를 연구한 콜린 윌슨은 이러한 매슬로의 이론을 자신의 연구에 적용시켜 많은 부분에서 일치하는 결과를 얻어내기도 했다. 중세 를 벗어나 산업화가 신속하게 진행된 19세기 말경 유럽의 경우, 섹스와 관련된 범죄가 성행했고, 20세기에 들어서는 자존심과 관련된 범죄가 부동산 투자 이론과 경매의 실제 12

13 크게 늘어난 점 등이 바로 그것이다. 1960년대 동기화와 인격 이라는 저서를 통해 세상에 알려지게 된 매슬로의 욕구충족 5단계 이론은 오늘날에는 일반인들에게도 많이 알려 져 거의 상식처럼 되어 있다. 그런데 이와 같은 인간의 행동 동기에 대한 이론이 부동산과는 어떻게 연관되는 것일까? 매슬로의 이론이 전적 으로 맞느냐, 그렇지 않으냐의 논란을 떠나 현재 가장 광범위하고 보편적으로 활용되고 있는 이론이 우리의 부동산 활동과 어떻게 연관되는 지를 살펴보는 것도 나름의 의의가 있는 고찰이 되리라 생각해 몇 가지 관련성을 제시해보고자 한다. 결과는 놀랍게도 욕구충족의 모든 단계에 걸쳐 부동산이 매우 밀접하게 관련 있는 것으로 나온다. 5단계 중 첫 번째 가장 기본적인 욕구는 생리적 욕구다. 공자는 이를 '식색( 食 色 )은 생야( 生 也 )'라 표현했다. 식욕과 색욕은 살아 있다는 증거 라는 뜻으로 해석되는데 먹는 것과 섹스를 말한다. 말할 것도 없이 부동산의 가장 큰 분야를 이루고 있는 토지는 생산의 원천이다. 한때 유 행했던 농협의 슬로건 '신토불이'도 이러한 점을 말해주고 있지만 부동산과 인간의 생리적 욕구는 떼려야 뗄 수 없는 관계임이 분명하다. 두 번째 욕구는 안전에 대한 욕구다. 비바람을 막아주는 지붕을 말하는데, 즉 집이다. 토지와 함께 부동산의 양대 산맥을 이루고 있는 주택을 말한다. 먹을거리와 집이 해결되면 다음은 사랑에 대한 욕구로 향한다. 세 번째 욕구다. 사랑에 대한 욕구는 다른 말로 귀속감과 연대감이라 표현할 수도 있다. 그런데 '사랑에 대한 욕구와 부동산은 어떻게 연관시킬 수 있을까?'의문든다. 그러나 일반적으로 '내집 마련'이라고 하는 점을 곰곰이 생각해 보면 단순하게 안전의 욕구 수준에만 머무르지 않는 개념이라는 점을 알게 된다. '내집'은 단지 나 혼자만의 안전과 휴식만을 위한 장소가 아 닌 내 가족(혈연)과 함께 행복을 꾸려나갈 보금자리라는 것을 고려해볼 때 이는 바로 사랑에 대한 욕구와 연결된다고 할 수 있다. 이 점에서 향우회와 같은 지역적인 개념의 귀속성도 있다. 내가 속한 모임에는 내가 자란 고향의 사람들이 함께하고 있다는 것. 특히 우리나라 사람들 이 가장 중요하게 추구하는 욕구 중 의 하나다. 부동산 투자 이론과 경매의 실제 13

14 매슬로도 인정한 대로 보통사람들은 대부분 5단계까지의 욕구 수준에 도달하지는 못하고 4단계 수준에서 만족하며 머문다고 한다. 바로 존경 에 대한 욕구다. 타인으로부터 인정과 존경을 받고자 하는 욕구 단계로, 명예욕이라 불러도 무방하다. 하위 수준의 욕구를 충족시킨 사람은 어느덧 누군가로부터 존경을 받고 싶다는 욕심이 생긴다. 이 욕구도 의외로 강력한 면이 있는지 일부의 사람은 존중받지 못함으로써 열등 콤 플렉스까지 생긴다고 한다. 지금은 식별하기가 어렵지만 예전에는 자동차의 번호만으로 그 차의 주인이 어디에서 사는지 대략 짐작할 수가 있었다. 사정이 그런지라 사 는 집은 서울의 변두리에 있지만 자동차 번호만은 무슨 수를 쓰든 꼭 강남 지역 번호판으로 만들고야 마는 사람도 있었다. 부동산은 그 위치 가 어디냐에 따라 그 사람의 신분과 능력을 과시하는 수단이 되기도 한다. 이것이 누군가로부터 존경을 받고자 하는 욕구와 부동산과의 연관 성이라 할 수 있을 것이다. 개발이라는 행위는 부동산의 가치를 최대한 상승시키는 일이기도 하지만 인간 욕구의 최종 단계라 일컬어지는 자아실현의 유효한 수단이 되 기도 한다. 자아실현이란 자신 위주로 문제를 해결하고 창조하며 성취시켜 나가는 것을 말한다. 예술가들이 최고의 작품을 완성시키기 위해 자신의 몸까 지 희생하는 것을 보면 자아실현의 욕구도 인간에게 만만치 않은 동기가 되는 것 같다. 부동산 개발도 이와 유사한 행위에 속하는 일이다. 길도 없는 척박한 토지를 개발해 아름답고 살기 좋은 전원주택으로 만드는 일, 초고층 건 물을 실용적이면서도 우아한 디자인으로 개발해 도시를 아름답게 만드는 데 일조하는 것도 역시 자아실현의 한 방편이라 볼 수 있으니 말이 다. 부동산 개발을 통해 자아실현의 한 수단으로 삼는 것도 격조 높은 예술가에 비해 결코 뒤지지 않는 일이라 여겨진다. 지금까지 제시한 논리가 다소 무리한 짜맞추기식 억지가 전혀 없다고 할 수는 없겠으나 대체적으로 인간의 모든 욕구 수준 단계에서 부동산 이 예외 없이 연관되어 있다는 것을 볼 때 우리의 삶에서 부동산과는 떼려야 뗄 수 없는 밀접한 관계성을 가진다고 하는 점만은 분명하다. 부동산 경기의 회복은 경매시장부터 앞에서 살펴본 바와 같이 우리의 삶과 부동산이 밀접한 관계성을 가진다고 볼 때, 부동산은 분명히 투자의 대상이다. 다만 지분 쪼개기나 알 박기, 기획 부동산이라는 이름으로 수 배에서 수십 배의 폭리를 취하는 행위, 미등기 전매 등 타인에게 피해를 입히거나 시장의 혼란을 가져 오게 하는 행위는 투자가 아니라 투기이며 범법 행위에 속한다고 할 것이다. 이제 부동산 투자도 투기라는 오명을 벗고 정상적인 경제활동의 한 분야로 자리 잡기 위해서는 부동산 관련자들의 인식 전환과 부동산관의 변화에서부터 시작되어야 한다. 부동산 투자의 방법에는 여러 가지가 있지만, 가장 유효한 방법 중의 하나로 법원 경매를 꼽을 수 있다. 작년 하반기부터 시작된 세계적인 경제위기로 인해 현재 우리나라의 부동산 시장도 침체 국면에서 좀처럼 벗어나지 못하고 있지만, 경매 법정의 열기는 사뭇 뜨겁다. 부천지원 의 경우 100대 1 이상의 경쟁률을 보인 아파트가 있었을 정도다. 경매시장의 열기가 일반 부동산시장으로 퍼져 나갈지, 아직은 시기가 이른 지 속단할 수는 없지만 아무튼 부동산 경기의 회복은 경매시장으로부터 시작되리라는 것은 거의 확실하다. 부동산 투자 이론과 경매의 실제 14

15 왜 많은 사람들이 경매 부동산에 투자할까? 당연히 많은 돈을 벌기 위해서다. 시세보다 싸게 사서 제값에 혹은 더 비싸게 팔아 수익을 올리 는 가장 기본적인 투자 수단으로써 가장 안전하고 확실한 방법이기 때문일 것이다. 더불어 경매를 앎으로써 자신의 재산도 지키는 방법을 터 득할 수도 있다. 특히 경기가 침체 상황일 때는 경매의 매력이 더욱 크다. 일부에서는 "남의 가슴에 대못을 박는 행위"라며 경매 투자에 대한 부정적인 생각을 갖고 있기도 하다. 파산해 길거리로 쫓겨날 지경에 이른 채무자, 자신의 전 재산인 보증금을 되돌려 받지 못하고 집을 비워야 하는 세입자의 안타까운 형편을 생각해보면 부분적으로 맞는 생각일 수 도 있다. 이렇듯 선의의 피해자로 여겨지는 임차인을 보호하기 위해 임대차보호법이 존재한다. 세입자가 자신의 재산 보호 차원에서 몇 가지 안전장치 만 잘 하면 설령 사는 집이 경매로 넘어간다 하더라도 임차보증금을 회수하는 데는 아무런 문제가 없도록 보장한 법이다. 경매 낙찰시 계약 전 등기부등본 확인, 동사무소 전입신고 및 확정일자 날인과 같은 간단한 행위만 소홀히 하지 않는다면 자신의 재산을 지킬 수 있다. 경매로 인해 피해를 보는 대부분의 임차인들은 계약 전에 등기부등본을 통해 선순위의 권리관계를 확인하지 않았거나, 계약서에 확정일자를 받지 않 았거나 받았더라도 법원의 통지에 무관심해 배당신청을 하지 않은 경우다. 이와 같은 사항을 숙지한다면 자신의 권리를 지킬 수 있다는 것을 명심해야 한다. 또 만약 내가 채권자라면 어떻게 할 것인가도 생각해야만 한다. 한시라도 빨리 내 돈을 돌려받고 싶지만 채무자가 차일피일 미루고 이자도 안 주는 상황에서 달리 방법이 없지 않은가? 결국 경매라고 하는 최후의 방법을 선택할 수밖에 도리가 없다. 혹여 어두운 세력의 힘을 빌려 돈 받을 생각일랑은 꿈에서라도 해서는 안 된다. 빚 받으려다가 감옥에 가는 수가 있다. 결국 당사자 간에 해결하지 못하는 채권채무 관계를 국가기관인 법원이 나서서 이를 최종적으로 해결해주는 절차가 경매제도인 것이다. 만약 이 제도가 없다면 개인 간에 폭력이라도 동원해 해결하려 들 것이고, 돈의 흐름은 크게 왜곡되어 경제에 엄청난 부작용을 미칠 것이 틀림없 다. 이처럼 경매는 다소의 문제점을 안고는 있지만 사회, 경제적으로 꼭 필요한 제도라 하지 않을 수 없으니, 우리가 경매 부동산에 투자하는 일에 대해 조금이라도 양심에 거리낄 일이 없다는 것이다. 경매 투자, 쉽게 접근할 수 있는가? 경기의 호 불황에 관계없이 경매 투자는 언제라도 매력적이다. 부동산을 싸고 안전하게 획득할 수 있기 때문이다. 특히 2002년에 제정된 '민 사집행법'은 누구나 어렵지 않게 경매에 참여할 수 있도록 보장해주어 최근에는 많은 사람들이 경매 투자로 수익을 올리고자 한다. 부동산 투자 이론과 경매의 실제 15

16 부동산 경매는 쉽다. 다만 몇 가지 전제조건이 충족됐을 때라야 진정으로 쉽다고 할 수 있다. 말소기준권리를 찾아 이보다 먼저 설정된 권리 가 있는지, 법정지상권이나 유치권, 분묘기지권과 같은 인수되는 권리의 여부를 찾아내는 권리분석, 물건의 하자, 접근성, 주변 상황 등 임장 활동을 통한 물건분석, 시세와 금융비용 등을 모두 고려한 수익성 분석 등과 같은 치밀한 분석 행위가 전제되어야 한다. 쉽지만 공부가 필요 한 이유가 이러한 전제조건을 충족시키기 위해서다. 경매 대비책으로는 시중 서점에 나와 있는 수많은 경매 관련 서적을 통해 독학하는 방법, 최근 많이 늘어난 유 무료 경매 강좌를 수강하는 방법, 각 대학에 개설된 평생 교육 강좌의 경매 과정을 통해 공부하는 방법 등이 있으니 자신의 조건에 적합한 방법을 선택하면 되겠다. 약 간의 노력만 한다면 2~3개월이면 대략 경매 요령을 터득하게 된다. 하지만 가장 중요한 것은 실전을 통해 자신감을 갖기 전에는 꼭 경매 전문가와 상의하고 실행해야 한다는 것. 쉽긴 하지만 자칫 한순간의 실 수로 수천만원에서 수억원에 이르는 재산의 손실을 가져올 수도 있는 함정이 도사리고 있는 것 또한 경매다. 이것이 실전에 앞서 전문가의 지도를 받아야 하는 이유다. 지금은 경매 투자의 적기인가? 미국의 부동산 재벌 도널드 트럼프는 언제 부동산을 살 것인가를 묻는 질문에 "지금 사라"고 대답했다고 한다. 저절로 고개가 끄덕여지는 대 답이라 생각된다. 부동산은 특성상 장기적으로는 항상 상향곡선을 그린다. 단기적으로 상승과 하락을 거듭하기는 하지만 5년 이상의 주기를 놓고 보면 언제나 올라간다. 지금 사놓고 기다리면 부동산 가치는 올라간다. 한정된 토지에 계속 늘어나는 인구를 놓고 볼 때 어쩌면 지극히 당연한 일이다. 하지만 일반적인 투자에서는 꼭 그렇지만은 않은 것 같다. 빨리 수익을 내고 싶어 하는 단기 투자자들이 많기 때문이다. 심지어는 계약 후 등기도 하기 전에 팔고 싶어 하는 사람도 있다. 미등기 전매는 위법이지만 그 정도로 빨리 수익을 올리고 싶어 한다는 것이다. 일반적인 부동산 투자의 요령으로 '무릎에서 사서 어깨에서 팔라'는 격언이 있다. 물론 '바닥에서 사서 상투에서 판다'면 훨씬 수익이 크겠지 만 어디가 바닥인지, 어디가 상투인지를 객관적으로 판단하기는 전문가들에게도 여간 어려운 일이 아니다. 그래서 수익성은 상대적으로 낮을 부동산 투자 이론과 경매의 실제 16

17 지라도 비교적 판단하기 쉬운 무릎과 어깨를 지적하는 것이다. 물론 그 판단도 쉬운 일만은 아니다. 여러 가지 객관적인 사실을 토대로 면밀 히 분석한 후라야 나름의 정확한 판단이 나올 수 있다. 거래량의 추이, 부동산 규제와 관련한 정책, 낙찰율, 낙찰가율, 경기지수 등의 각종 판 단 기준을 잘 활용해야 한다. 어려워 보이지만 요즘처럼 인터넷이 발달된 정보화 사회에서는 그다지 어려운 일만도 아니다. 또 주식이나 다른 투자와는 다르게 부동산 투자는 오직 매매차익만을 목표로 하지 않는다. 개발이라는 매우 유용한 방식이 있다는 것이다. 예컨대 길도 없는 맹지 임야를 싼값에 낙찰받아 길을 내고 군데군데 있는 분묘를 처리하고 인 허가와 더불어 토목공사가 이루어진다면 단순 한 매매차익이 아닌 훨씬 큰 개발이익을 기대할 수도 있다. 쉬운 일이 아니긴 하지만 남보다 한발 더 앞서가는 노력과 의지만 있다면 충분히 이를 달성할 수가 있다. 그렇다면 지금이 경매 투자의 적기인가? 대답은 다음과 같다. 현 정부의 정책 근간은 부동산시장과 건설경기의 활성화임이 틀림없다. 금년 설 이후부터 아파트를 중심으로 시작된 경매시장의 열기는 목하 뜨겁다. 매각률과 매각가율, 입찰 경쟁률은 경매시장의 열기와 더불어 상승 중이다. 경기의 변화를 예측하는 경기지수는 2009년 4월 현재 아직도 불황 국면임을 나타내고 있지만, 3월 이후 경기 선행지수에 의하면 우리나라의 경기가 회복 국면에 접어들고 있는 것으로 나타난다. 정부의 금리인하 조치와 부동산 규제 완화정책으로 주택담보대출이 주를 이루는 가계대 출의 부도율이 지속적으로 낮아지고 있다. 위와 같이 객관적인 사실로 보면 경매 투자에 대해 긍정적인 판단을 내릴 수 있다. 하지만 무엇보다 중요한 것은 투자자 개인의 상황과 여건 을 고려해야 한다는 점이다. 기획 / 장회정 기자 글 / 김진섭(행정학 박사, (주)리비즈( )) 사진 / 이성원, 경향신문 포토뱅크 [레이디경향] 부동산 투자 이론과 경매의 실제 17

18 상가 종류 따라 투자법도 달라요 :51 임대수익률 5~9%로 차이 커 최근 상가 공급 성수기를 맞아 서울과 신도시등 수도권 곳곳에서 분양대전이 한창이다. 상품별로도 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 단지내상가를 비롯해 주상 복합상가, 근린상가, 아파트형 공장 상가 등이 있다. 상가는 수익형부동산의 대표격으로 노후대비용 투자 상품으로 각광을 받고 있다. 그러나 상가는 상권과 입지별 가치가 다르고 투자금액도 천차만별이라 일반적 인 임대수익률 1층 5~7%, 상층부 6~9% 수준의결과값도 상이해 주도면밀한 투자전략이 요구된다. 상가분석업체 상가정보연구소가 소개하는 상가 종류별 투자법을 살펴보자. 우선 단지내상가는 배후수요를 상대하는 최소 단위 상권으로 세대수 구성원 변화에 따라 세대수x2.69명으로 보수적 관점에서 상가 소비층 수요를 파악해야 한 다. 다만 수요층 추가 확보 차원에서 단지내상가의 배치가 외부지향적인지도 동시에 살펴보는 것이 좋으며 입찰 상가 매입 고려시는 예정가격 대비 2~3배 낙찰받는 것은 수익보전 차원에서 피해야 한다. 예정가의 2~3배 고낙찰은 위험 역세권 중심 근린상가 투자시에는 상권의 범위를 광범위하게 해석하기 보다 출구별로 상황을 살펴봐야 한다. 주택식 투자와 달리 상가투자에 있어서는 출구별 상권력이 다르다는 점을 먼저 인식해야 하기 때문이다. 주거 중심의 근린상가라면 아파트와 인접한 상가를 노리는 것이 좋다. 아파트와 먼거리에 위치한 상가는 접근성이 현저히 떨어져 상가 활성도가 낮기 때문이 다. 주상복합상가를 고를때는 수요층이 내부로 몰릴 수 밖에 없는 컨텐츠가 있다면 '몰' 형태의 상가도 고려대상이나 흡입력 없는 내부 상가라면 노출도가 좋은 1층 상가 접근이 유리하다. 아파트형 공장 상가(현 지식산업센터)는 독점 업종 위주 즉 구내식당, 문구점, 편의점등이 비교적 안정적이다. 또한 상가가 지나치게 폐쇄적 구조에 위치했다면 피하는 것이 상책이다. 상가 종류 따라 투자법도 달라요 18

19 상가투자에 있어서는 안정적 월세 수익을 투자목표로 하고 유형별 특성을 먼저 이해해야 한다. 또한 투자금액은 대출이자 인상과 임차 업종 공백을 대비해 자 기자본사용 비율을 70%이상 유지하는 것이 좋다. 무엇보다 안정적인 임차 업종 유치에 만전을 기해야 하며 임대료 변동성을 감안해 매입전 가격 조율에 최대한 신경을 써야 수익성을 유지할 수 있다. 부동산창업과 경영 상가 종류 따라 투자법도 달라요 19

20 상가투자 5가지 접근 전략 :44 상가투자의 방향설정과 투자원칙 수립에 있어 막연한 지역적 호재에 넋을 놓는 투자성향은 버려야 하며 무엇보다 주택과 토지에 비해 개별적 성향이 농후한 상가의 본질을 이해하고 시장상황을 장기적인 관점에 두고서 투자기준을 정립해야 한다. 먼저 실용적 접근성을 이해해보자. 상가투자에 있어 접근성에 대한 부분은 아무리 강조해도 지나치지 않는다. 1층이 지하층이나 기타 상층부 에 비해 매입가가 몇배 비싼 이유는 소비층의 접근도가 높기 때문이다. 접근성이 양호한 상가는 소비자들의 이동시간과 육체적 노동을 줄여준다. 유명 브랜드 샵들이 빠르고 쉽게 접근할 수 있는 점포에 고임대료 를 지불하더라도 사수하려는 속내를 들여다보면 점포선별에 있어 접근성의 중요성을 대변해주고 있는 셈이다. 접근성 분석에는 도보 동선, 차량 이용자와의 연계는 물론 지하철, 버스 등 대중교통 승하차 지점과의 상관관계도 파악해야 한다. 귀가( 歸 家 ) 가 편리한 상권내 상가에 사람들의 응집력은 크게 마련이다. 두 번째, 합리적 신뢰성의 의미를 주의깊게 살펴보자. 부동산은 벗과의 장기판 놀이가 아니다 보니 한번 결정하면 물리기가 정말 어렵다. 상 가의 경우도 예외일수는 없으며 따라서 투자의 최종 책임자는 본인임을 새삼 인식해야 한다. 지금도 분석 없이 투자에 나섰다가 낭패를 본 투자자들이 넘쳐난다. 여전히 상가시장에 대한 수요자들의 메카니즘 이해력이 부족하다는 부연 이며 오락가락한 투자요령이나 올바른 접근법이 정립돼지 못하다 보니 공급자와 수요자간의 팽팽한 줄다리기 상황조차 연출돼지 못하고 일방 적으로 이끌리고 있는 형국이었다. 더욱이 허위광고, 과도한 수익률 보장, 전매약속 등 과학적 컨설팅이 부재한 상점식 거래 수준도 벗어나지 못했다. 앞으로 재산증식 내지 보 전에 의미를 두지 않는 공급자와의 인연은 아예 피하는 것이 상책이며 투자자 또한 사탕 발림식 조건에 혹하는 투자가 아닌 분석력을 기초로 한 상호 합리적 신뢰성 구축여부에 우선 촉각을 곤두세워야 한다. 세 번째, 포괄적 대중성을 염두해두자. 상가는 매입해 놓고 공실로 방치된다면 그야말로 최악의 상황이라 할 수 있다. 기존 매물이 아닌 신규 상가의 매입을 고려한다면 입점예정 업종에 대한 시나리오까지 구체화시킬 필요가 있다. 선임대 후분양 방식의 업체가 늘면서 투자금 회수가 용이한 상가도 있으나 이 또한 업체측의 일방적 제안사항이므로 임대차계약사항을 명확 히 확인하고 본인이 납득할 수준의 상권과 입지분석 결과를 나름대로 도출해 내야 한다. 가령 현재 국내 프랜차이즈업체수(가맹본부)는 2700여개에 달하며 가맹점수는 28만여개로 추산되고 있다. 이렇다보니 대형상권 뿐 아니라 주 거지역 턱 밑까지 프랜차이즈 업체가 파고들고 있는 실정이다. 특히 대중성이 높은 프랜차이즈업체는 점포개설에 애를 먹고 있으며 우량 점포 수급을 위해 늘 안테나를 곤두세우고 있다. 다시 말해 포괄적 대중성이 강한 브랜드 입점은 상가의 가치가 높아질 공산이 크다. 내가 투자하는 상가에 이러한 브랜드가 입점할 수 있는 조건인지만 따져봐 도 성공률을 한 단계 높일 수 있게 된다. 상가투자 5가지 접근 전략 20

21 네 번째, 자연적 노출성을 간과하지 마라. 시계성이라고도 표현되는 노출성은 접근성보다 레벨업 측면에서 다뤄봐야 한다. 지하철 역출구와의 연계, 강남권 소재 상가 등지에서 접근성이 우위에 있다지만 가시성이 현저히 급락하면서 재미를 보지 못한 상가들도 속출했다는 점은 늘 상 기시켜야 할 대목이다. 굳이 상가 이용시간을 따져본다면 소비층이 손해 볼 부분은 없다. 그러나 어느 지역을 막론하고 목적이 분명한 업종이 아닌 이상 노출도가 빈약한 상가 역시 소비자의 발길은 생각보다 쉽게 움직이지 않는다. 그래서 공사 중인 신축상가 투자에 있어 평면도 분석은 신중해야 한다. 유독 가시성을 막는 시설물 설치는 주의해야 하며 에스컬레이터, 엘 리베이터로 내부 접근성을 높였다 하더라도 힘겹게 소비자가 찾아가야 하는 상가의 가치는 저평가 될 수밖에 없다는 점도 염두해 둬야 한다. 마지막으로 보편적 객관성 여부를 따져라. 아파트 투자와 달리 상가투자에 있어 과감히 자신감을 내보일 투자자들은 생각보다 많지 않다. 투 자 전과 후 늘 조바심을 낼 수밖에 없다. 이를 해결하기 위해서는 자신만의 조언자에게 객관적 의견을 귀담아 들어야 한다. 투자 물건지 주변으로 이해관계가 없는 중개업소 관계자들이나 상인들에게 진솔한 얘기를 들어보는 것도 좋은 방법이며 경쟁관계의 분양업체 방문을 통해 정보를 얻는 방법도 괜찮다. 아울러 자신의 판단에 확신을 보태려면 전문가에게 투자에 앞서 실전 상담을 의뢰하는 것도 성공률을 높일수 있는 투자 수단으로 과감히 활 용해야 한다. 지역적 호재가 넘쳐나도 동일 건물 내 투자 결과가 달라지는 것이 상가다. 이에 따라서 상가만이 갖는 다양한 특성을 분명히 이해하고 지역 선정 후 상가를 이용하는 소비층 입장에서 고려중인 물건을 분석 해보는 역발상 전략도 필요하다 상가투자 5가지 접근 전략 21

22 '문제는 경제다'가 주는 부동산 팁 - 부동산 투자 이것만 명심하면 실패 안해 :27 저금리 라고 빚내서 집 사면 큰 코 다쳐 '문제는 경제다'가 주는 부동산 팁 선대인경제연구소의 선대인 소장이 지난 2월 초 펴낸 '문제는 경제다'란 책 말미를 보면 '부동산, 지금 사? 말아?'의 10가지 체크리스트가 있 다. 아직도 부동산투자에 믿음을 갖고 있는 소비자 혹은 이제 주택가격이 바닥이라는 미끼에 현혹될 수 있는 예비 수요자들에게 도움이 될 수 있 을 것 같아 리스트를 정리해 봤다. 아래 열가지 내용을 꼼꼼히 체크해 투자에 나서야 낭패를 안 볼 것이라며 선 소장은 강조했다. 1. 시장에서 콩나물 사듯이 집을 사라. 부동산은 투자차익을 위해 사지만, 이제 필요에 따라 사는 시대가 되는 만큼 소득 대비 적절한 가격인 지를 따져보고 사야하며 자신의 소득으로 감당할 수 없다면 아직 살 때가 아니라는 것을 알아야 한다. 2. 저금리라고 빚내서 집 사면 큰 코 다친다. 현재의 저금리는 2000년 초 부동산 거품기와는 다르다. 정책당국이 억지로 눌러놓은 저금리기 때문이다. 아무리 저금리라도 다달이 수십~수 백만원의 이자를 지불하며 집을 산다면 은행의 노예일 뿐이다. 3. 부동산 구입 시 팔때를 염두에 둬라. 60년대 이후 지난 수 십 년간은 파는 것을 걱정 안 해도 됐다. 하지만 앞으로는 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많아지는 시대가 온다. 여윳돈 없이 부동산만 들고 있다가는 현금화하지 못해 낭패를 볼 수 있다. 4. 가지고만 있어도 비용이 발생하는 것을 잊지 마라. 그동안은 큰 시세차익이 있어 보유에 따른 비용은 당연한 것이었지만, 앞으로는 복지와 관련된 정부지출등이 늘어나면서 자산에 대한 과세가 강화될 것이다. 5. 소유보다 활용 관점에서 접근해라. 부동산으로 투기적 욕심이 충족되는 시기는 지났다. 오히려 집을 수리하고, 리모델링하는 부담이 늘게 된다. 이제 집은 소유해서 차익을 남기 기보다 자동차처럼 내구재로 인식하는 시대가 온다. 6. 주택공급이 부족하다. 경기 좋아지면 집값이 오른다는 환상은 버리자. '문제는 경제다'가 주는 부동산 팁 - 부동산 투자 이것만 명심하면 실패 안해 22

23 향후 인구의 급속한 감소로 부동산 구매력은 떨어져 공급과잉상태가 지속될 수 있다. 이미 살 사람은 다 산 만큼 경기 회복에 따라 자동으로 집값이 오른다는 환상은 버려야 한다. 7. 고점때 가격을 기준점으로 판단하면 낭패본다. 집을 사려는 사람은 최고 가격 때 부동산가격을 심리적 기준으로 삼아 현재 가격이 낮은 것으로 생각해 조바심을 내고 주택구입에 나선다. 하지만 현재의 가격은 어깨수준이며, 바닥까지 내려갈 수 있다. 일본도 버블붕괴이후 집을 샀다가 낭패 본 사례가 수두룩하다. 가격흥정을 충 분히 하고 사라. 8. 호가와 실거래가 혼동하지 마라. 집주인들은 처분할 때, 구입 가격을 자기 집 가격으로 생각한다. 계속 그 집에서 살면 문제가 없지만, 팔 거라면 실제 가격과 큰 차이가 있다는 것을 잊지 말아라. 9. 거시경제 모르고 부동산을 논하지 마라. 대세 상승기엔 별 이유없이 집값이 올랐다. 하지만 대세 하락기엔 다르다. 가계부채를 기반으로 한 부동산거품은 조그만 경제충격에도 영향을 받는 만큼 경제흐름의 이해가 필수적이다. 마지막으로 선대인 소장은 언론 보도에 현혹되지 말라고 조언했다. 집을 사라는 언론들의 섣부른 메시지에 현혹되면 평생 후회할 수 있다고 했다. 손정우 기자 [c 이코노미세계 & Segye.com, 무단 전재 및 재배포 금지] '문제는 경제다'가 주는 부동산 팁 - 부동산 투자 이것만 명심하면 실패 안해 23

24 부동산 성공투자의 첫걸음 :45 부동산 투자는 자신과의 싸움 - 매입하기 전에 많이 보고, 많이 듣고, 많이 생각한다. 그리고 매입한 후에는 매입한 사실 조차 잊어버릴 줄 알아야 한다. 투자하고 시세나 정보에 민감히 반응하는 것은 판단력을 흐리게 만들뿐만 아니라 가격에 약간의 등락폭이 있거나 하락기에 성급한 매도로 수익이 적어지는 경우가 많고, 성공투자를 위해선 매입 전에 신중한 선택을 하고 매입 후에는 일정수익이 발생하는 시점까지 보유하고 기다리는 자신과의 싸움만이 남는 것이라 할 수 있다. 모든 부동산은 현장을 보아야 한다. - 부동산에 관심을 갖고 관찰하고 다른 지역과 비교하는 습관을 기르다 보면 비교평가를 통한 적정가격 판단에 도움이 된다. 여러 지역을 비교해 보지 않고 항상 자기에게 익숙한 지역의 부동산만을 보는것 보다 여러 지역을 보고 비교하여야 좀 더 쉽고 빠른 판단을 내릴 수 있다. 매수하려는 부동산은 아무리 마음에 들더라도 세 번이상의 답사를 통해 생각할 시간을 갖고 고민하고 냉철한 판단을 하기 위해 노력하고 각 시간대 별로 조건을 확인해 본다면 투자의 불확실성을 크게 줄일 수 있다. 사소한 정보가 중요한 정보가 된다. - 사람은 자신이 관심을 가진 정보나 사건내용에 대해서만 기억하는 습성이 있다. 개개인의 관심사에 따라 정보는 전혀 다르게 기억되고 자신이 보려고 하는 것만을 볼 수 있다. 주변의 무수한 정보의 홍수 속에서 자신의 관심과 노력만이 유익한 정보를 가려낼 수 있는 것이다. 부자는 사람이 만들어 준다. - 종자돈을 마련하여 부동산 투자로 수익을 내는 것은 개개인의 노력으로 가능하다. 그러나 일정한 범위를 벗어나면 혼자서만 수집한 정보는 한계가 있고 작은 사건도 위치나 시각의 차이에 따라 전혀 달리 보일 수 있고 최상의 투자를 위해선 정보에 대한 여러 시각과 의견이 필요하고, 이를 위해 인맥을 총동원한 조언을 구하고 같은 관심과 목적을 지닌 협력자를 찾는 것이 중요하다. 이러한 협력자는 내가 미처 보지 못 한 것, 내가 알지 못하는 것, 내가 알지 못하는 지역에 대한 정보를 주고받을 수 있다. 이러한 적극적인 정보와 지식의 교환과 친분은 자신에게 커다란 기회를 제공해 줄 수 있다. 인간의 능력에는 한계가 있다. 한 분야에서 전문가 소리를 듣는 사람을 일반인이 열심히 공부하고 현장을 뛴다고해서 그 사람을 절 대로 따라 갈 수 없는 것이다 그러므로 좋은 인맥 관계를 유지하면 언젠가는 내 옷에 맞는 기회가 주어 질것이다. 내 부동산과 지역이 최고라는 관념 - 부동산 성공투자의 첫걸음 24

25 자신이 거주하고 있는 지역에 대한 애착은 객관적으로 다른 지역과의 비교 분석을 통한 가치판단을 수반해야 하고 이러한 냉철한 판단을 통해 현재 보유한 부동산보다 미래가치가 높은 것으로 판단되는 지역이나 상품을 발견하여 과감하게 갈아타는 일도 필요하다. 열 번 생각보다 한 번의 실천이 중요하다 - 머리는 빌릴 수 있으나 실천은 빌릴 수 없다는 말처럼 머리는 주위에서 구하려하면 충분히 구할 수 있지만 결정과 실천은 누구도 대신해 줄 수 없다. 나름대로 조사하고 타당성을 검토하고 신중한 분석을 통해 수익성과 가능성을 검토한 후 의견과 조언을 구했다면 결정과 실행이라는 과정이 필요하다. 추가 상승이나 하락을 기대하지 마라 - 과거 시세에만 비교하여 가격을 판단한다면 매입 시기를 놓칠 수 있다. 매입 목표 부동산의 가격 상승 원인과 호재의 향후 전망을 예측하여 지속적인 상승추이에 있다고 판단되면 적절한 매입 방법과 시기를 신중히 검토하여 매입여부를 결정하고 적절한 상품을 신속히 선택해 매입단가를 최소화해야 한다. 시기에 따른 대출을 통한 레버리지 효과의 이용 - 재테크를 위해선 담보대출과 한계대출을 활용하여 활황기라고 판단되면 수익을 높일 수 있다. 그러나 이런 방법은 침체기에는 손해를 볼 수 있기에 시기에 따른 적절한 판단이 요구된다. 돈의 흐름을 알아야 한다 - 부동산 가격은 경기변화, 투기요인, 사람의 심리에 따라 변동되며 장기적으로는 내재가치에 의해 가격이 결정되고 일시적으론 가격의 상하가 생길 수 있고 이러한 시차를 이용하여 적절한 투자를 하는 것이 재테크의 방법이 되고 내재가치 -즉 현재가치에 미래 수익내지는 가치를 알아볼 수 있는 안목이 필요하다. 내재가치가 시기적으로 저평가된 물건을 찾아 투자하는 것이 수익창출의 길이고, 경기의 흐름에 따라 상승과 하락하고, 이러한 흐름을 염두 둔 부동산의 매도. 매수 시점을 판단한다. 또 항상 투자시기에 따라 수익과 손실을 볼 수 있는 투자라는 것을 염두에 두고 소액 투자일수록 위험이 큰 하락기의 투자보다는 상승기 초반의 저점 검증 후 투자하는 방법이 적합하다. 한번의 아주 큰 수익보다 적절한 중간 수익을 여러번 생각하는 것이 어렵게 모은 종자돈을 지키면서 수익을 올릴 수 있는 방법이 될 것이다. 소액의 자금은... 안전한 공동투자나 부동산 펀드로 종자돈을 늘려가는 방법도 아주 좋은 대안이다 소액으로서 능력에 미치지 못하는 위험한 투자로 실패하는 경우가 다반사이기 때문이다. 현재 부동산 가치에 대한 판단 - 주거용 부동산은 수요와 공급, 매매 당사자간의 심리, 전반적인 시장여건등 복합적인 요인에 의해 결정된다. 또 정책에 의한 요인, 경제적 사회적환경의 변화에 따라서도 변화 될 수 있기에 그 시기를 알기가 힘들고 단순한 어떤 이유로 결정되었다고 단정적으로 말할수 없다. 부동산은 일률적이고 즉각적인 생산이 불가능해 수요와 공급의 조절기능이 약하고 따라서 집 값의 결정은 국민소득, 지역선호도, 유 사상품 대체여부, 임대수익과 물가상승에 따른 실질자산 보존기능등 복합적인 요인의 영향을 분석하여 평가하고 적정 수준의 집 값 부동산 성공투자의 첫걸음 25

26 은 다른 일반적인 물품과의 비교를 통해서도 판단하여야 한다. 부동산 성공투자의 첫걸음 26

27 뜨는 부동산 알아보는 법 :44 1. 첫째 과거의 지도와 현재의 지도를 비교해보며 개발의 흐름을 파악하고 향후 모습을 그려보는 것이다. 지도를 통해 개발될 곳을 한 발 앞서 찾아 투자한다. 모든 토지는 일괄적으로 개발되기 보다는 점진적이고 선택적인 방법에 의해 개발됨을 알 수 있다. 2. 둘째 개발될 수 있는 곳과 없는 곳을 가려 투자한다. 이용목적에 가능한 곳인지 확인하고 타당성을 확인해야한다. 토지는 대부분 최소 3~5년 이상이 흘러야 지가상승이 나타나므로 단기에 커다란 수익을 바라고 무리하게 투자하는 것은 경계해야한 다. 토지 매입시 체크사항 - 지적도와 현장의 일치를 확인, 매입 전 해당 토지에 대한 분석 이용목적에 적합한 토지인지 확인, 개발 계획에 대해서는 구체적인 일 정을 점검하고 추진상황을 체크하고, 지역적인 편견보다 선택의 폭과 사고를 넓혀 긍정적인 관점에서 접근 한다면 실제가치보다 저 렴한 땅을 사서 부가가치를 높일 수 있다. 또 당장 개발자금을 투입하지 않더라도 토지에 대한 활용방안을 찾아야 한다. 대출을 이용할 때는 상환능력이나 방법을 생각하여 무리한 투자를 삼가고 가급적 여윳돈을 가지고 투자한다. 수익성 부동산 매입시 체크사항- 주변 상권의 구성원을 인지. 향후 변화에 따른 상권을 예측. 각종 법률적 규제들을 숙지하고. 어떤 임대업종이 그 부동산의 가치를 올릴 수 있는지 예측. 디벨로퍼의 가능성과 그 수익을 계산을 할 수 있어야 한다 뜨는 부동산 알아보는 법 27

28 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 :42 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 21세기는 강한 자가 살아남는 것이 아니라 환경에 가장 적합하고 창의성이 있는 사람이 살아남는 세상이다. 부동산 재테크의 세계도 이와 마찬가지이다. 부동산 재테크에서 성공하기 위해서는 나만의 창의적인 방법을 구축하고 현재의 부동산 시장의 흐름과 환경에 맞도록 투자하고 헛걱정 없이 끝없는 도전을 해야 한다. 그중 제일 중요한 것이 헛걱정을 하지 않는 것이다. 부동산 재테크에 성공한 자와 실패하는 자의 차이는 바로 헛걱정의 유무에 있다고 해도 과언이 아니다. 거시경제 침체와 지금까지 여러 차례의 부양대책에도 불구하고 현재 부동산 시장이 침체의 벽을 넘지 못하고 있기 때문에 모두가 불안에 떨 고 있다. 그래서 투자를 해야 할지 말아야할지, 투자를 한다면 어디에, 언제, 어떻게, 무엇을, 왜 투자를 해야 하는 지, 정책은 어떻게 변할지, 기대수명 은 늘어나서 퇴직 후 어떤 부동산으로 어떻게 살아갈지 등 쓸 데 없는 헛걱정들을 많이 한다. 이런 헛걱정들을 한다고 해결되는 것은 아무것 도 없는데 말이다. 사람들이 살아가면서 하는 걱정거리 100%중 50%는 실제 일어나지 않는 일이고 30%는 이미 지나간 일이며 15%는 나와 전혀 상관없는 일이 다. 즉, 95%는 걱정할 필요가 없는 것에 걱정하고 있는 것이다. 나머지 5%중 2.5%는 사람이 아무리 걱정해도 해결이 안 되는 것이다. 결국 걱정거리는 2.5%밖에 없다. 그런데도 사람들은 2.5%의 걱정거리에 목숨을 건다. 지금 이 순간부터라도 나에게 있는 걱정거리를 생각하지도 말고 고민하지도 말자. 걱정을 한다고 해결되는 것은 아무 것도 없기 때문이다. 이와 같이 부동산 투자에 대한 불확실성에 대한 헛걱정을 모두 잊고 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙을 실천하기 위해 도전 한다면 모든 걱정거리에서 해방되고 반드시 성공적인 투자를 할 수 있을 거라 필자는 확신한다. 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙은 다음과 같다. 첫 번째, 입지(Location)가 뛰어난 곳에 투자를 해야 한다. 부동산 투자는 현재가 아닌 미래에 투자하는 것이기에 바로 입지가 핵심이다. 입지는 곧 부동산의 가치를 이르는 말이다. 부동산은 위치는 고정되어 있으나 사회적 경쟁적 행정적으로 입지가 변화한다. 입지에서의 접근성이 좋은 부동산은 부가가치가 높아지는 등 외부효과에 의해 달라진다. 입지는 부동산이 가지는 내재가치의 약 70%이상을 차지한다. 즉, 상가나 주택, 빌딩, 토지 등 입지가 약 70%이상의 가치를 가지고 있는 것이다. 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 28

29 특히, 입지의 특징은 지역의 중심에서 멀면 멀수록 부동산 가격은 낮아진다. 그 이유로는 도심권 외곽지역은 수요가 한정적이고, 시장의 변수에 민감하고, 가격측면에서도 상승할 가능성이 적고, 여러 가지 리스크가 상 대적으로 높아 질 수 있기 때문에 중심에서 떨어진 입지는 가격이 낮게 형성되는 것이다. 그래서 중심에서 떨어진 부동산에 투자할 때는 신중하게 해야 한다. 그리고 부동산에서의 입지는 용도별로 다르다. 주택의 입지조건은 남동쪽이 트이고 완만한 경사를 이루어야 좋으며, 상업용 건물의 입지조건은 배후지와 고객의 교통수단 접근성이 좋아야 하고, 공업지의 입지조건은 교통수단 및 사회적 행정적 접근수단이 탁월한 곳이어야 하고, 농업지의 입지조건은 배수관계가 원활한 곳이어 야 한다. 또한 부동산 시장은 극도로 지역적이다. 지역 전체가 쇠퇴하고 있는 곳에 투자하면 손해 볼 확률이 높다. 보통 사람들은 입지가 더 좋은 곳으로 이동하려는 욕구가 있다. 이때 부동산의 수는 한정되어 있기 때문에 여러 사람이 중점적으로 매수에 나서게 됨으로서 가격이 오르는 것이기 때문에 입지가 부동산 재 테크에서 가장 중요한 요소임을 잊어서는 안 될 것이다 주택산업연구원의 보고서(2011.9월)에 따르면 주택구입 결정 때 가장 중시하는 요인은 과거에는 투자가치 입지조건 브랜드 주택특성 단지특성이었는데 현재는 입지조건 투자가치 주택특성 브랜드 단지특성의 순으로 변한 것으로 나타났다. 그만큼 입지가 부동산 투자에서 최우선 항목으로 자리매김하고 있다. 부동산( 不 動 産 )은 한자에서도 볼 수 있는 것처럼 움직여서 옮길 수 없는 재산이라 자연 상태에서 늘어나지도 사라지지도 않는다. 그만큼 희 소성이 있어 입지가 중요할 수밖에 없다. 즉, 부동산 투자를 할 때에는 반드시 입지(Location)가 뛰어난 곳에 투자를 해야 성공할 수 있는 것이다. 두 번째, 매입할 때부터 판매(Selling) 전략을 세워놓고 투자를 해야 한다. 부동산은 매입할 때부터 판매 전략을 세워 놓아야 한다. 과거 부동산 가격 상승기에는 단순히 부동산을 매입해 시간이 흐르면 높은 수익을 기대할 수 있었지만 지금은 이런 투자로 높은 수익을 기대 할 수 없기 때문에 부동산을 매입할 때부터 파는 시기와 예상 매도가격 등을 예측하고 대비하여야 한다. 몇 년 후에 부동산을 팔지, 어느 정도의 이익을 보고 팔 수 있는지, 최대의 이익을 볼 수 있는 것이 무엇인지 등 구체적인 계획을 세우는 것 이 부동산을 구입할 때 첫 번째 할 일이다. 두 번째 할 일은 부동산 관리 에 있어서 부동산 투자일기 작성은 필수다. 부동산 구입 시 부동산 투자일기 에 총 지출비용과 부대 비용 등을 자세하게 기록하여 향후 구체적인 이익을 계산하는 습관을 가져야 한다. 부동산 투자일기 를 쓰지 않는 사람은 시간이 지나면 자신이 투자한 총 지출 금액이 얼마인지 알지 못하기 때문에 최종 이익의 여부를 제대로 파악할 수 없게 되어 실제 이익도 나지 않았는데 파 는 경우가 생기게 되는 것이다. 세 번째 할 일은 부동산 재테크에서 성공하려면 미래를 계산하는 계산기 를 가지고 있어야 한다. 항상 미래를 예측하고 결과를 상상하는 습관을 가지고 부동산을 매입하여야 한다. 지금 매입하는 부동산이 3년 후 또는 5년 후 시세가 두 배가 된다면 현재 이 부동산의 가격은 얼마가 적당하다. 라는 개념이 확실히 잡혀 있어야 성공할 수 있고 이런 수익률 계산 능력은 부자들의 핵심적인 재테크 역량이라고 할 수 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 29

30 있다. 그리고 이제는 기존 부동산을 매입하고 그냥 방치한다는 것은 보이지 않는 손실이기 때문에 매입한 부동산을 적극적으로 활용해 운용차익을 극대화시키는 시대가 되었다. 즉, 부동산을 팔 때 내가 보유한 부동산이 가장 최정점이 되도록 계획을 세워 운영을 하여야 한다는 것이 마지 막 할 일이다. 부동산 경기가 좋을 때는 웬만한 부동산이 매물로 나오면 곧바로 팔려 나가지만 부동산 경기가 나빠지면 여간해선 팔리지 않기 때문에 미리 살 때부터 팔 때를 고민해야 하는 것이다. 즉, 부동산 투자를 할 때에는 매입할 때부터 판매(Selling)전략을 세워놓고 투자를 해야 성공할 수 있는 것이다. 세 번째, 타이밍(Timing)에 맞게 투자를 해야 한다. 부동산 시장이 안개속이다. 하우스 푸어, 레버리지 푸어 가 몰락하고 있고 한치 앞도 내다보기 힘든 상황이 계속되고 있다. 여기서 레버리지 푸어 는 필자가 만든 용어로서 부동산을 구입할 때 빚을 내서 사고 그 빚 때문에 더 가난해진 사람 을 말한다. 최근 3년간 경매가 진행된 아파트 중에서 절반 이상이 2005년 이후에 취득한 부동산이다. 더군다나 2010년 이후부터는 경매 비중이 더 확대 되어 어려움이 더해가고 있다. 주택 급등기(2005년~2008년 초)에 부동산 대박의 꿈을 꾸고 무리하게 부동산을 매입하였기 때문이고, 특히 금 융권에서 조달한 자금으로 부동산을 장만하였기 때문에 경매시장에 내몰리고 있는 것이다. 그때는 아파트 가격이 적게는 3%에서 많게는 약 12%까지 급등하였을 때였다. 즉, 부동산 가격이 상투였던 시기에 부동산을 매입하였기 나타난 결과인 것이다. 부동산 구입의 타이밍이 맞지 않았던 것이다. 부동산은 타이밍이 중요하다. 부동산은 살 때 사고 팔 때 파는 것이 아니라, 살만 할 때 사고 팔만 할 때 팔아야 하는 것이다. 모두 지금이 부동산 시장의 위기라고 생각하기 때문에 투자하기에 적절한 타이밍이라 할 수 있다. 조금 지나 대다수가 위기라고 생각하는 것 이 줄어들 때는 늦는다. 그때는 너도 나도 사려고 하기 때문에 가격이 올라가게 되고 그때 투자하면 리스크만 커지게 된다. 모두가 어렵다고 할 때 바로 이때 투자해야 성공할 수 있는 것이다. 이것이 사고파는 가장 기본적인 사항인데 지금은 아무리 강조해도 움직 이는 이들이 적다. 사람들의 습성 중 하나는 나 홀로 움직이는 것을 두려워하기 때문이다. 남들과 같이 해야 두렵지 않는 습성이 있어서 아 무리 강조해도 움직이지 않으려고 한다. 그러나 명심해야 할 것은 부자들은 지금 물밑에서 너무 바쁘게 움직이고 있다는 것이다. 그래서 부 의 차이가 생기는 것이 아닌가 한다. 최근 모 기관에서 나온 통계 결과를 보면 현 정부 4년 동안 32개월이나 하락한 것으로 조사되었고, 최근 1년 동안 강남권 재건축 아파트값은 평균 7.63% 내렸고, 강남구가 10.83%, 강동구가 9.46%, 송파구 7.92%, 서초구 3.36% 순으로 떨어졌다. 이처럼 부동산 가격이 폭락할 때 투자해야 이익도 크게 볼 수 있는 것이다. 주택시장이 안개속이고 한치 앞을 내다보기 힘든 상황인 이때 매입하여야 한다. 분명히 정부에서는 부동산 활성화 대책을 대대적으로 내 놓을 수밖에 없는 것이 현실이다. 그 근거가 금감원이 최근 부동산 경기 침체의 심 각성에 대해 실무선에서 검토에 착수했다. 지난 1월 전국 주택 거래량이 역대 최저치를 기록할 만큼 부동산 경기는 극도로 위축돼 있기 때문 에 금융감독당국이 실물 분야인 부동산 경기 침체에 대한 우려를 갖고 상황 파악에 나선 것이다. 또 정부에서 논의 중이고 고민 중인 DTI 완화 문제는 약 1000조원 정도의 가계 부채를 더 악화시킬 수 있는 데다, 거래 활성화로 이어진다는 보장도 못한다고 하면서 부정적 입장이지만 어떻게 될지는 모른다. 만약 DTI가 완화되면 주택거래가 늘어날 수밖에 없고 그로인해 부동산 가 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 30

31 격이 올라갈 가능성이 매우 크다. 필자가 누차 강조하지만 외환위기 때와 미국발 금융위기 때도 부동산 가격이 하루가 다르게 폭락하였고 그로인해 급매물이 쌓이는 등 방향성 을 잃어 모두 낙담하였을 때 투자의 적기라고 생각하고 부동산 투자에 나선 사람들은 그때 헐값에 산 부동산이 지금은 효자노릇을 톡톡히 하 고 있는 것을 볼 수 있다. 무조건 투자하라는 이야기는 아니다. 어떤 부동산이든지 보수적이고 방어적인 투자를 해야 한다. 추가 하락에 대비해 매입 가격을 최대한 낮게 하고, 확실한 재료가 있는 부동산을 위주로 투자를 해야 성공할 수가 있는 것이다. 즉, 부동산 투자를 할 때에는 타이밍(Timing)에 맞게 투자를 해야 성공할 수 있는 것이다. 필자가 생각하는 도전이란 정의는 다음과 같다고 본다. 한계에 부딪혔을 때 시작하는 것이 바로 도전이다. 더 이상 갈 곳이 없다고 느낄 때 시작하는 것이 도전이라는 것이고, 한계란 단어를 생각하고 마음에 담으면 이룰 수 있는 것이 없기 때문에 도전을 할 때는 마음속에 한계를 두지 말아야 할 것이다. 언제나 역전이 가능한 것은 바로 인생이다. 혹시 지금 바닥인 것 같아도 역전을 할 수 있다. 누구에게나 주어지는 공평한 삶의 진리! 그것이 바로 역전이라는 것을 기억하고 힘을 내야 한다. 역전하는 그날까지 말이다. 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙을 가슴 깊이 새겨두고 실천하게 되면 역전하는 그날이 빨리 올 수 있다고 필자는 확신한다. 부동산 시장의 흐름에 따른 3가지 투자 성공법칙 31

32 조심해야 할 부동산투자 법칙 :41 부동산 투자 시 유의해야 할 상품은 여러 가지 있지만 최근에 문제가 되는 조심해야 할 부동산투자 법칙 몇 가지를 요약하면 다음과 같다. 첫 번째, 빚을 내서 부동산에 투자하면 절대 안 된다. 필자가 수차례 강조하지만 빚을 내서 투자하는 것은 성공할 수 없는 투자의 기본법칙임에도 지금도 레버리지 효과를 운운하는 부적절한 전문 가들이 넘쳐나고 있으니 심각하고 한심하기 이룰 데 없다. 개인, 자영업자, 지자체, 국가 대한민국 모두가 빚의 덫에 걸려 언제 어떻게 될지 모르는데도 말이다. 먼저 개인은 10가중 중 1가구가 소득의 약 40% 이상을 빚 원리금을 상환하고 있는 등 가계부채로 몸살을 앓고 있고, 자영업자는 매출이 경 기 침체로 줄고 있는데 임대료는 해마다 올라 번 돈의 30%에서 50%를 내고 있는 등 임대료의 덫에 걸려있고, 지자체들은 재정난이 우려를 넘어 유동성 위기로까지 치닫고 있는 중이고 자체 수입으로는 직원들 월급도 주지 못하는 기초단체들이 전국에서 38곳이나 되는 등 돈이 생 기면 빚만 갚고 복지사업이나 신규 사업 추진은 어림도 없는 상황이고, 국가는 2011년 말 기준 부채로 약 420조, 명목 GDP대비 1,237조원으 로 급기야 2030년에는 부채비율이 100%를 넘어설 것으로 예상되어 보통 심각한 것이 아니다. 이처럼 개인, 자영업자, 지자체, 국가 모두는 빚 의 세상에 살고 있는 중이다. 이런데도 빚을 이용해서 부동산에 투자하면 되겠는가? 결코 빚으로 부동산 투자해서 성공할 수 없음을 명심해 야 할 것이다. 두 번째, 부동산 NPL 시장이 고수익의 블루오션이라고 생각하고 투자하면 안 된다. 여기서 NPL(Non Performing Loan)이란 금융회사가 돈을 빌려주고 이자를 받지 못하는 무수익 여신 즉, 부동산을 담보로 잡고 있는 부실 채권을 말하며 NPL투자는 금융회사가 시중에 내다 판 부실채권을 싸게 산 뒤 담보로 잡고 있는 부동산을 경매에 붙여 배당을 받거나 직접 낙찰을 받는 투자 방식을 말하는 것이다. 최근 강남 경매 학원가에 수강생들이 모이지 않고 침체가 계속되니까 수강생을 유치하기 위해 부동산 NPL을 강의한다는 곳들이 유행처럼 늘어나고 있는데 시장에 내놓는 NPL은 대개 개인 투자자가 소화할 수 있는 금액이 아닌 매우 큰 금액(수십억에서 수천억)이기 때문에 개인 투자자들은 NPL시장의 참여와 수익을 내기가 여간 어려운 것이 아니다. 소액투자가 가능하다고 하면서 전문가와 상의를 해야 한다는 등 투 자유혹에 넘어가서는 절대 안 된다. 특히 공동으로 투자 권유를 하는 곳은 더욱 위험하다. 부동산 재테크에서 공동으로 투자해서 성공하는 것은 보통 어려운 것이 아니고 실제 성공한 예가 드물기 때문이다. 이전에는 국내 금융회사들이 낮은 가격에 NPL을 내 놓아 고수익의 상품이었지만 지금은 가격을 낮게 내놓는 곳도 없기 때문에 소위 대박을 내기가 여간 어려운 것이 현실이고 경매에 투자해서 대박을 내는 사람도 드물듯이 NPL은 악성채권이기에 권리와 이해관계도 복잡해서 개인 투자가가 대박을 내기가 어렵다는 것을 간과해서는 안 된다. 세 번째, 급매물이라는 소리에 흥분해서 자세한 분석도 없이 투자하면 안 된다. 급매물이라는 것은 부동산을 빨리 처분한다는 것이지 싸게 판다는 것은 결코 아니다. 오히려 급매물은 여러 가지 이유(해외 이민, 타 지역 이 사, 소유자 파산, 부도 등)가 있을 수 있기에 더욱 더 세밀하게 분석하고 잘 따져봐야 하는데도 말이다. 최근 들어 급매물의 유혹이 많은데 현장을 철저하게 파악하지 못하고 덜컥 매입하게 되면 손실을 볼 가능성이 높다. 이 세상에는 특별한 이유가 없는 한 싸게 파는 것이 없기 때문이다. 조심해야 할 부동산투자 법칙 32

33 네 번째, 높은 수익률 보장상품과 선분양 상품에 투자하면 안 된다. 먼저 높은 수익률 보장상품의 특징을 간단하게 말씀드리면 미분양이 발생할 가능성이 크기 때문에 시행사나 시공사가 지나치게 높은 수익률 을 제시하는 것이라고 보면 된다. 분양하는 데 지장이 없는 상품이라면 절대 보장을 하지 않을 것이 아닌가? 즉, 입지나 미래가치가 적은 부동산이라고 보면 틀림이 없을 것 같고, 최고의 투자 상품이 아니라 최악의 투자 상품임을 잊어서는 결코 안 된다. 다음으로 선분양하는 상가들이 늘고 있는데 투자자들은 주의해야 하고 이렇게 선분양하는 것은 명백히 불법으로 분양하는 것이다. 상가를 분양하려면 건분법(건축물의 분양에 관한 법률)을 준수하여야만 한다. 건축물의 분양에 관한 법률에서는 분양하는 건축물의 면적이 3000m2(약 907평)이상인 상가는 신탁계약 및 대리사무계약을 체결하거나 금융기 관 등으로부터 분양보증을 받는 경우 착공신고 후에 분양신고를 하고 분양할 수 있고, 사용승인에 대해 둘 이상의 건설업자의 연대보증을 받 아 공증받은 경우에는 골조공사의 2/3 이상 완료된 후에야 정식 분양이 가능하다. 그러나 최근 시행사가 토지를 계약 후 일반적인 PF(Project Financing)대출을 통해 자금을 확보하기 어려워졌기 때문이고 간혹 어떤 시공 회사들은 시공에 참여하는 조건으로 시행사에게 선분양의 서류들을 요구하고 있기 때문에 나타난 불법 분양 상품이다. 이런 부동산 상품에 투자하면 피해를 볼 확률이 매우 높기 때문에 주의해야 한다. 위에서 언급한 내용들은 필자가 상담하는 이들의 공통적인 부동산 실패사례이며 깨진 독에 물 붓는 부동산 재테크임을 명심해야 한다. 결코 요행의 유혹에 넘어가서는 안 되고, 세상에 노력 없이 얻어지는 것은 아무것도 없기 때문에 함부로 부동산 투자를 해서는 결코 안 된 다. 부자가 되려고 하다가 오히려 더 가난해 질 수 있기 때문이다. 부동산에 투자해서 재테크에 성공하려면 조심해야 할 부동산투자 법칙을 반드시 숙지 및 이행하여야 하고 재테크에 성공한 사람처럼 생각하 고, 행동하고, 노력하다보면 나도 모르는 사이에 재테크에 성공한 사람이 되어 있는 자신을 볼 수 있을 것이라 확신한다. 노력이란 계단 오르는 일과 같다. 라고 필자는 생각한다. 한 계단 한 계단 오를 때마다 숨은 차오르지만 더 먼 곳까지 바라볼 수 있는 것이다. 그런 고통의 시간을 지나 언젠가는 부자가 될 것이라 믿는다. 필자가 현재까지 말씀올린 다양한 법칙을 적용하여 부동산에 투자하면 꿈을 넘어, 저 하늘 높이 날아오르는 그 순간을 분명 경험하게 될 것 이고, 훗날 멋진 날개로 날개짓 할 여러분들의 모습은 필자에게도 큰 꿈임을 강조하고 싶다. 조심해야 할 부동산투자 법칙 33

34 급매물은 이렇게 잡아야 한다 :59 최근 거래가 조금씩 늘어나고는 있지만 사기만 하면 무조건 오르는 예전과는 분명 다른 상황이기에 부동산 매입 시 매수자가 가장 최우선으 로 고려해야 할 것이 급매물을 잡는 것이다. 급매물이라는 것은 시세보다 낮은 가격에 나오는 매물인데 절대 기준은 없고 보통 시세보다 2-3 천 만원 정도 낮은 물건들이 많지만 간헐적으로 그 이상의 좋은 급매물도 나오기 때문에 급매물을 잘 잡으면 그만큼의 주택매입가격을 아낄 수 있고 투자수익으로 연결되기 때문에 좋은 급매물 잘 잡는 것은 중요한 투자포인트 중 하나이기에 급매물을 잡는 방법과 유의사항을 한번 살펴보도록 하자. 1) 적정 급매물 가격에 대한 목표를 세워야 한다. 부동산시장 분위기와 입지, 교통, 교육, 편의시설 등을 종합해서 충분한 사전조사와 발품을 팔아야 하고 최근 거래된 실 거래 시세와 과거 시 세를 비교 분석해서 목표 급매물 가격을 정해야 한다. 너무 터무니 없이 낮은 가격만 고집하면 그냥 허송시간만 보낼 수 있기에 적정 급매 물 목표가격을 정하는 것이 중요하다. 2) 확실한 매수의사를 보여주어야 한다. 현장 부동산 방문해서 목표 급매물 가격을 제시하고 급하지는 않지만 목표 가격의 급매물이 나오면 계약을 할 수 있다는 확실한 매수의사를 보여주어야 한다. 현장 부동산에서는 계약을 성사시키는 것이 중요하기 때문에 확실히 계약을 하겠다는 매수자가 있으면 집주인을 설득해서 최대한 가격을 맞춰서 계약을 성사시키려고 할 것이다. 3) 조급증은 역공을 당할 수 있다. 확실한 매수의사를 표시하는 것은 좋지만 그렇다고 너무 조급증을 낼 필요는 없다. 부동산 거래도 밀고 당기는 줄다리기의 연속인데 내가 급 하게 빨리 매수해야 하는 이유를 알려줄 경우 오히려 나의 약점을 상대방에게 알려주는 것이기에 절대 내가 언제까지 꼭 매수를 해야 한다는 점은 이야기 할 필요가 없다. 목표 가격의 급매물이 나오면 반드시 계약하지만 그렇지 않으면 서두르지 않을 것이다 라고 말하는 것이 좋 다. 4) 급매물로 나온 이유를 확인하자. 급매물이 언제 어떤 이유로 나왔는지 확인해 보는 것이 좋다. 급매물로 나온 기간이 오래되었다면 하지 않는 것이 좋다. 왜냐면 좋은 급매물 은 나오자마자 거래가 되거나 길어도 1-2달을 넘기지는 않기 때문이다. 또한 급매물이 나온 이유를 확인해야 하는데 매도인이 급하게 매도할 수 밖에 없는 상황이라면 그만큼 매수인과의 협상에서 유리한 고지를 잡을 수 있기 때문이다. 나는 급하지 않고 가격이 맞아야만 거래를 한다는 점을 강하게 어필하고 상대방의 조급함을 역으로 이용한다면 가격 줄다리기에서 승자가 될 수 있을 것이다. 5) 매수의뢰는 2곳 정도 중개업소에만 의뢰하자. 매수의뢰는 신뢰가 가는 2곳 정도의 중개업소에만 의뢰를 해두는 것이 좋다. 너무 많은 부동산에 의뢰를 하면 여러 부동산이 전화를 하게 되 고 매수인은 1명이지만 집주인은 매수인이 여러 명이라고 착각을 할 수 있고 매물회수나 호가인상을 할 수도 있기 때문이다. 6) 급매물일수록 더 많은 의심과 조사를 해야 한다. 시세보다 너무 많이 낮게 나온 급매물이라면 한번 정도 의심을 해봐야 한다. 세상에 공짜가 없는데 왜 이렇게 싸게 나왔을까, 이해할 수 있 급매물은 이렇게 잡아야 한다 34

35 는 타당한 이유가 있어야 하고, 집 내부상태(특히 누수)나 권리관계(저당권, 가등기 등), 집에 불미스러운 사고가 있었는지는 필히 확인을 해 봐야만 나중에 생길 수 있는 낭패를 막을 수 있다. 7) 결정을 하면 신속, 정확하게 계약해야 한다. 원하는 급매물이 나오면 빠르고 신속한 결정을 해야 한다. 마음에 들지 않은 급매물이라면 빨리 No 하고 다른 물건 찾아달라고 요청을 해야 하고, 목표가격에 맞거나 근접한 물건이라면 마지막으로 추가인하가 요구를 한 후 만족스러운 결과라면 과감하고 신속하게 계약을 하는 것이 좋다. 타당한 이유도 없이 거부하거나 우물쭈물 결정을 못하면 다른 분이 계약을 하게 되고, 부동산에서도 계약의사가 없는 것으로 판단할 수도 있기 때문이다. 급매물은 이렇게 잡아야 한다 35

36 소형 아파트 투자법 :58 소액으로 투자 가능한 지방 소형아파트가 요즈음 매물이 없을만큼 투자 열기가 뜨겁습니다. 현금흐름에 중요성을 알게 된 재테크 투자자들의 입맛에 가장 잘 맞는 소형임대아파트는 일단 수량 늘리기가 가장 중요합니다. 현재 내년까지 (2012년 12월) 다주택자들에게 유리한 양도소득세 일반과세 법률에 힘입어 내년까지 최단기간내에 많은 소형아파트를 확보하기 위해 우선 전세와 대출를 안고 최대한 소액으로 투자하는 것이 투자액이 별로 없는 소액 투자자들에게는 현명한 방법입니다. 이럴 경우 좋은 지방투자물건들은 1000만원에 2개~3개까지도 가능한 경우도 있습니다. 다만 현재 직업이 있어 대출에 대한 이자를 감당할 수 있을 정도의 능력는 필수입니다. 전세를 안고 산 아파트를 하나 하나 월세로 돌려 현금흐름을 만들어 나중에 제2의 급여통장이 될때쯤 그것이 우리의 퇴직을 앞당길수 있으며 그 어떤 연금저축보다 편안한 노후을 준비할 수 있습니다. 현재 은행이나 보험에서의 연금보험저축 이자는 4%대입니다. 그러나 카페에서 투자하는 소형아파트들의 평균 월세 수익율은 적어도 10%~15%대입니다. 물론 시세 차익도 있지만 이것은 생략하기로 하겠습니다. 그것을 우린 보통 그저 보너스라 부르죠. 여기서는 수익율로만 말씀드리겠습니다. 간단히 4%대의 수익율과 10%대의 수익율만 봐도 우리가 연금저축를 믿어야 할지 지금이라도 연금대신 소형아파트 투자을 해야할지 결정하는 것은 당신의 몫입니다. 소형 아파트 투자법 36

37 대출이나 기금의 이자가 보통 5.2%일때 수익율에서 이자를 갚고도 수익이 남는 이 구조는 즉 남의 돈(대출)으로 투자를 해서 수익을 창출하는 구조야 말로 재테크의 꽃입니다. 그래서 현재 많은이들이 좋은 노후대책으로 투자하고 계십니다. 투자액이 적은 투자자는 전세을 안고 우선 하나라도 투자를 시작하시고 갯수을 점점 늘리시어 전세가 만기되어 돌아오면 전세보증금을 올려 또 다른 투자처에 투자을 할 수도 있고 대출금을 갚을수도 있습니다. 그렇게 전세와 월세 갯수를 자신이 이자 감당할 수 있는 적절한 배치로 여러개를 가지고 가시면서 나중에는 모두 월세로 전환하는 것이 최종 목표가 됩니다. 월세 또한 물가 인상에 맞춰 계속 인상되기 때문에 수익율은 계속해서 더욱 올라가는 구조이기에 금리가 낮은 현시기에는 저축보다는 현물투자에 우리가 투자을 해야하는 이유입니다. 소형 아파트 투자법 37

38 변화하는 단독주택 투자 전략 :54 "땅콩집" 열풍의 이유 삶의 질이 높아질수록 주택에 대한 사람들의 기대치가 커지고 만족 기준은 까다로워진다. 잔디가 깔린 마당과 잘 가꿔진 정원이 있는 단독주 택이나 전원주택에 대한 동경의 이유도 여기서 찾을 수 있다. 부동산 시장의 장기 침체로 인해 아파트의 투자성이 하락하면서 상대적으로 단독주택에 대한 관심이 높아졌다. 지난 해 잠시 열풍이 불었던 "땅콩집" 내집마련도 같은 맥락이다. 3억 원 정도의 서울 시내 소형 아파트 전셋값이면 서울 근교의 마당 있는 집을 지을 수 있다는 경험담을 실은 책은 부동산 분야 베스트셀러 반열에 올랐다. 수도권 곳곳에서는 땅콩집 단지 계획이 쏟아졌고 대형 건 설사와 시행사까지 가세했다. 과열된 관심 속에서 몇 가지 문제점이 노출되긴 했지만 매일 땅을 밟을 수 있는 주거공간에 대한 관심과 차별 화된 주거 공간에 대한 기대가 점차 높아지고 있음을 보여줬다. 판교신도시의 단독주택지에 대한 관심도 다르지 않다. 서울 근교의 대규모 주택지로 떠오른 서판교 단독주택촌은 재벌가의 고급주택으로 먼 저 조명을 받기 시작했다. 현재는 차별화된 주택 디자인과 커뮤니티, 우수한 입지와 고급스런 주거환경으로 주목 받으며 아파트 생활에 지친 중산층이 꿈꾸는 단독주택가로 자리매김했다. 서판교의 경우 입지적 장점이 뚜렷해 주택은 물론 땅의 미래가치에 거는 기대도 높다. 변화하는 단독주택 투자 전략 38

39 아파트 가치 하락과 전세난이 단독주택 관심 높여 단독주택에 대한 관심이 다시 늘어난 데는 차별화된 주거공간에 대한 관심 외에도 아파트의 가치 하락과 전세난의 영향이 적지 않다. 글로벌 금융위기 이후 아파트 매매거래의 침체로 인한 아파트 공급 감소와 전월세의 상승은 주거 불안을 가중시켰다. 이에 정부는 2009년 5월 도시 형생활주택과 규제 완화를 통해 주택 공급을 늘리기 위한 정책을 시행했다. 단지형다세대, 원룸형 등으로 구분된 도시형생활주택은 300가구 미만의 국민주택 규모 주택으로서 기존 건축규제보다 대폭 완화된 용적률, 주차장 기준, 사업계획 승인 조건을 적용 받았고 2011년 한 해 동 안의 인허가 물량만 8만가구가 넘는다. 2011년 5월부터는 단독다가구 주택에 대한 규제 또한 확장 완화하기에 이른다. 2011년 한 해 단독다가구 주택의 건설실적은 7만 3097동으로 2010년에 비해 17.6% 늘었고 2009년 이후 건설실적이 다시 증가하는 추세를 보였다. 거래량도 늘었다. 전국적으로 전체 주택 거래량 중 아파트 거래비중은 2009년 이후 줄고 있는데 반해 단독다가구 주택 거래비중은 증가했다. 지난 2011년 서울의 단독다가구 주택 거래비중은 전체 주택 거래량 중 11.4%로 늘었고 아파트 거래비중은 58.1%로 감소세를 보였다. 임대수익에 기대는 투자상품으로 변화 가능성 엿보여 전세난 해소 방안으로 공급량이 늘고 임대사업 상품으로 각광받으면서 단독다가구 주택의 투자 방식 또한 달라지고 있다. 2006년 이전까지는 단독다가구 주택을 연립다세대로 변경하여 뉴타운 재개발 사업을 통해 분양권을 확보하려는 지분쪼개기 전략이 주요한 투자 방식이었다. 하지만 정부 규제로 이러한 방식은 불가능해졌고 대신 글로벌 금융위기 이후 투자 대안으로서 비아파트 시장이 관심을 끌기 시작하면서 단독 다가구 주택이 다시 주목 받기 시작했다. 매매보다 임대시장에 대한 관심이 높아졌고 아파트나 오피스텔보다 임대료 부담이 적고 전세가격 역시 저렴해 임대료 부담이 증가해 이탈하는 임차인을 공략할 수 있는 상품으로 인지되기 시작했다. 과거 단독다가구 주택의 매매가격은 대부분 재개발에 의한 가치 변화, 매매가격 상승에 의해 형성됐지만 재개발 투자성이 하락하고 임대시장 이 성장하면서 단독다가구 주택의 경우 시세 차익보다는 임대수익에 근거한 투자 상품으로 변화할 가능성이 커졌다. 실제로 2008년 이후 아파트나 오피스텔보다 단독다가구, 연립다세대의 전월세 임대료 상승률이 더 높게 형성되는 등 임대시장에서의 비아파 트 선호 현상이 나타나고 있다. 향후 인구 고령화와 1인 가구의 증가, 그리고 가구당 실질 소득의 정체 현상은 단독다가구, 연립다세대 등 비 아파트 소형주택의 임대 선호도를 높아지게 할 것으로 예측된다. 장기적으로 공급량 증가와 수요 감소 주의해야 임대사업을 염두에 둔 단독다가구 주택의 투자나 관련 부지 매입의 경우 도시형생활주택 건축 방식도 검토해 볼 수 있다. 분양이나 임대를 변화하는 단독주택 투자 전략 39

40 목적으로 건설하는 일정 규모 이하의 도시형생활주택의 경우 올 연말까지 연 2.0%대의 우대금리로 건설 자금을 지원 받을 수 있다. 세대당 전용면적 12m2이상 50m2이하의 원룸이나 세대당 전용면적 75m2이하의 단지형연립, 다세대 분양의 경우 도시형생활주택 자금을 받을 수 있고 (민간사업자는 60m2 이하만 가능) 임대의 경우 세대당 전용면적 85m2이하까지 저금리로 건설 자금을 이용할 수 있다. 지원 규모는 원룸형의 경우 최대 4000만원까지 가능하고 단지형 다세대ㆍ연립의 경우 세대당 5,000만원까지 지원 받을 수 있다. 실제로 임대사업을 위해 단독주택 이나 관련 부지를 매입하여 저금리 건설자금을 지원 받아 도시형생활주택을 새로 짓는 방식의 투자 사례를 지난 해 심심찮게 볼 수 있었다. 주의할 점도 있다. 도심의 소형주택과 임대 상품의 공급물량이 빠르게 증가하고 있고 인구 변화와 주택 수요 감소를 감안할 때 장기적으로 가격 안정 가능성을 배제할 수만은 없다. 임차인 확보 경쟁이나 수익률 우위를 점하기 위해서는 주택의 유지 보수, 임대 서비스 품질, 공실 관리 등의 중요성을 잊지 말아야 한다. 또한 부대 비용의 증가도 염두에 두어야 한다. 대표적으로 보유세 부담 같은 것이다. 2012년 1월 발표된 단독주택 표준 공시가격 현황을 살 펴보면 아파트 등 공동주택에 비해 그 동안 상대적으로 낮게 형성돼 있었던 일반 주택의 시장가격 반영률을 점차 현실화한다는 방침이다. 올 해 발표분에서는 지역간 반영률 차이를 조정하는 것을 우선으로 했지만 그럼에도 불구하고 지난 해 주택가격 상승분이 반영되면서 과표가 높 아지고 재산세 부담이 증가한 경우가 많았다. 종합부동산세 부과 기준을 넘기게 되면 단기간 보유세 부담이 커지고 결과적으로 수익률 하락 부담은 높아질 것으로 보인다. 향후 다른 주택 상품의 시장 가격 반영률 수준에 맞춰 단계적인 현실화 작업을 할 예정으로 알려져 단독주택 투자시 주의해야 할 변수로 부각될 수 있다. 변화하는 단독주택 투자 전략 40

41 집을 갈아탈 때 생각해야 할 점은? :41 집을 갈아탈 때 생각해야 할 점은? 챙겨야 할 것 많은 갈아타기 해가 되면 어디로 이사해야 좋겠냐는 질문을 자주 받는다. 이른바 갈아타기 전략 을 좀 얘기해 달라는 주문이다. 이렇게 묻는 사람들은 한결같이 살기 좋으면서 나중에 집값이 다른 지역에 비해 많이 오를 수 있는 곳을 대답해 주길 바란다. 새해 들어 집을 옮기려는 계획을 세우는 사람들이 많다. 작은 집에서 조금 넓은 곳으로 이사 가려는 사람도 있고 아이 교육 문제 때문에 학 원이나 학교가 많은 지역으로 집을 옮길까 하고 생각을 가지고 있는 부모들도 적지 않다. 또 현재 살고 있는 집값이 잘 오르지 않아 재테크 를 위해 집값이 좀 더 오를 만한 곳을 찾는 사람도 있다. 집을 팔고 새로운 곳으로 이사하는 문제는 가족 모두의 생활환경이 바뀌는 데다 이사비와 취득세, 등록세 등 경비도 많이 들기 때문에 쉽게 결정하지 못한다. 그래서인지 새해가 되면 어디로 이사해야 좋겠냐는 질문을 자주 받는다. 이른바 갈아타기 전략 을 좀 얘기해 달라는 주 문이다. 이렇게 묻는 사람들은 한결같이 살기 좋으면서 나중에 집값이 다른 지역에 비해 많이 오를 수 있는 곳을 대답해 주길 바란다. 여기 에 현재 저평가돼 가격도 적당하면 금상첨화다. 하지만 이런 집을 찾는 것은 생각만큼 쉽지 않다. 내가 생각하기에 좋은 곳은 다른 사람들도 똑같이 좋다고 생각한다. 그런 곳으로 수요가 몰리고 결국 사려는 사람 입장에서는 가격이 너무 올랐다는 느낌을 받는다. 대표적인 곳이 서울 강남권이다. 교통이나 교육, 생활편의시설 등 거의 모든 측면에서 뛰어나 많은 사람들이 강남권으로 진입하기를 원한다. 그러다 보니 서울의 다른 지역에 비해 집값이 비싸고 한번 오른 가격이 잘 떨어지지도 않는다. 그럼에도 불구하고 강남권으로 이사 가려는 대기자들이 줄을 서고 있다. 하지만 어느 분야나 틈새나 좋은 전략이 있게 마련이다. 집을 옮기려는 사람들도 자신의 이사 목적에 적합한 후보 지역을 꼼꼼하게 둘러보고 정보를 취합하면 목적한 바를 이룰 수 있다. 우선 성공적인 갈아타기 를 위한 일반론을 살펴보고 여기에 근거해 유망 지역 몇 곳을 추천 해 보기로 한다. 갈아타기 의 제1원칙은 자신이 살고 있는 집을 비싸게 팔고 싸게 나온 주택을 찾는 일이다. 누구나 다 알고 있는 당연한 얘기인 것 같지 만 실제 실행하려면 이것만큼 어려운 일도 없다. 다른 집을 사기 위해 기존 집을 내놓기 전에 주택 수요와 시세를 파악해 본다. 그래야 내 집을 제값에 팔 수 있다. 그러면서 동시에 이사 가 려고 하는 몇 곳을 선택해서 급매물로 싸게 나온 집을 알아본다. 특히 강남권으로 가려면 전략을 잘 세워야 한다. 경기가 좋고 부동산 시장에 돈이 많이 풀리면 강남권 아파트 값은 크게 오른다. 이런 시기 에 강남권으로 갈아타면 손해를 볼 수 있다. 반면 경기가 좋지 않을 때 강남권의 아파트 가격 하락 폭은 상대적으로 크다. 집값이 절대적으 로 높은 데다 실수요가 아닌 투자 수요가 다른 지역보다 많아 이런 현상이 생긴다. 경기 변동에 따른 가격 움직임이 심하다는 얘기다. 따라 서 강남권으로 집을 갈아타려면 경기의 흐름을 잘 보고 기회를 잡는 것이 좋다. 올해도 이런 시기가 한두 번 정도는 올 것으로 예상된다. 집을 갈아탈 때 생각해야 할 점은? 41

42 집을 사고팔 때는 매매 타이밍을 잘 맞춰야 한다. 지금 사는 집이 팔리지 않은 상태에서 싼 매물이 나왔다고 덥석 계약하면 낭패를 볼 수 있 다. 실제로 이런 사례가 많다. 싸게 계약을 했다 해도 자신의 집이 팔리지 않아 중도금조차 구하지 못하고 위약금을 내는 일이 심심치 않게 발생한다. 갈아타기의 원칙은 일단 기존 집을 처분하고 이른 기반으로 새집을 구하는 것이다. 보통 갈아타기를 할 때는 기존 집을 처분한 돈으로는 부 족하다. 면적을 늘리거나 유망 지역으로 이사하려면 추가 자금이 들기 십상이다. 결국 집 담보 대출이나 사채 등으로 부족한 자금을 마련해 야 한다. 그런 만큼 자금 계획도 철저하게 세워야 한다. 추가 자금을 은행 대출로 채우솷면 이사하려는 지역의 총부채상환비율(DTI)이나 담 보인정비율(LTV)에 따라 어느 정도인지 계산해 보는 것이 필수다. 집을 싸게 사는 방법은 두 가지다. 하나는 경매로 사는 방법이고 또 하나는 급매물을 잡는 것이다. 요즘에는 일반인들도 경매를 통해 부동산 을 취득하는 경우가 많다. 경매를 통해 갈아타기를 하려면 기존 집을 처분한 뒤 낙찰에 대비한 자금을 준비한 다음 시작한다. 경매로 집을 살 때는 구 단위로 매물 정보를 파악해 두도록 한다. 동 단위로는 자신이 찾는 매물이 나오기 쉽지 않기 때문이다. 경매 법원이나 옥션 등 경매 사이트를 통해 매물을 찾을 수 있다. 급매물을 쉽게 찾으려면 싼 전세를 구할 때와 마찬가지로 대규모 입주가 시작되는 곳을 먼저 둘러보는 것이 좋다. 대규모 입주 단지가 없으 면 이동이 많을 수 있는 입주 3년째 단지가 있는지 알아본다. 그런 아파트가 없으면 어쩔 수 없이 중개업소를 집중 공략하는 수밖에 없다. 이사 가려고 하는 지역의 중개업소를 여러 곳 찾아 사장들과 좋은 관계를 맺어 놓는다. 싼 매물이 나오면 바로 연락받을 수 있을 정도의 친 근한 느낌을 남겨 두도록 한다. 이런 포석을 깔아 두면 의외로 싼 값에 집을 구할 수 있다. 강남권에 있는 재건축 아파트를 매입할 때는 대지지분과 사업추진 단계 등을 꼼꼼하게 점검해 봐야 한다. 재건축 조합을 방문해 문제가 없는 지도 알아본다. 너무 올랐다고 판단되는 재건축 아파트는 피하도록 한다. 용적률과 대지지분, 주변 새 아파트 가격, 예상 분양가, 재건축 이후 공급 가능한 총 세대와 일반분양 물량 등을 기반으로 추정해 보면 재건축 아파트가 고평가돼 있는지 아니면 저평가돼 있는지 대략 알 수 있 다. 주의할 점은 재건축 아파트 단지 주변 중개업소에서는 거래를 성사시키기 위해 무조건 수익이 난다고 말한다. 따라서 그쪽 주장을 너무 믿으면 곤란하다. 꼭 원하는 집이 있는데 대출이나 사채를 활용해도 돈이 모자라면 징검다리 식으로 갈아타기를 해 보는 것도 방법이다. 일단 기존 집을 처분 한 돈과 일부 대출금으로 충당할 수 있는 아파트를 구입한 뒤 기회를 노린다. 물론 징검다리 식으로 매입하는 집도 가격이 오를 만한 곳을 찾아야 한다. 이사를 여러 번 해야 하는 번거로움이 있지만 집을 통한 재테크를 하려면 어쩔 수 없다. 집을 갈아탈 때 생각해야 할 점은? 42

43 이사할 만한 유망 지역을 선택하는 비결에 대해 생각해 보자. 이사할 때는 앞으로 변화가 많이 생길 곳을 선택하는 것이 좋다. 이는 서울시나 지방자치단체들이 발표하는 개발 계획을 보면 쉽게 알 수 있 다. 물론 개발 계획이 확정된 지역은 이미 땅이나 집값이 올랐을 확률이 높다. 하지만 이런 지역에도 저평가돼 있는 부동산이 있다. 다양한 채널을 통해 이런 매물을 찾도록 한다. 서울에서 가장 가치가 많이 변할 수 있는 곳은 용산 역세권이다. 특히 서울역에서 한강대교로 이어지는 한강대로 주변은 나중에 그 가치가 강남대로나 테헤란로 인근에 버금가거나 두 곳을 뛰어넘을 수 있다. 강남권에서는 잠실에서 성남으로 이어지는 송파대로가 그렇다. 잠실 제2 롯데월드가 세워지면 강남의 중심 상권이 이곳으로 이동할 가능성이 있다. 제2롯데월드 외에도 문정동 법조타원과 위례신도시 등 송파대로와 연결된 개발 계획도 풍부하기 때문이다. 두 지역뿐 아니라 서울에는 이에 필적할 만한 유망 지역이 많이 생길 것이다. 교통망이 발달하면서 도심이 다핵화되는 현상을 보면 이를 쉽 게 예측할 수 있다. 경제가 계속 성장해 소비가 증가하면 핵심 상권들이 늘어나기 마련이다. 바로 이런 곳이 핵심 상권이 될 유망 지역이다. 집을 갈아탈 때 생각해야 할 점은? 43

44 부동산 맞교환 10계명 :59 이해관계없는 전문가 자문 받아라 세금 소유관계 꼼꼼히 확인 - 지방 땅은 반드시 현장 답사를 < 부동산 맞교환 10계명 > 부동산교환은 거래 당사자가 서로 필요한 부동산을 구하면서 자신의 매물도 처분할수 있고, 가격차이가 날 경우 그 차액만 준비하면 된다는 장점이 있다. 그러나 공장도가격이나 소비자가격이 정해져 있는 생산품과는 달리 부동산은 정가가 없고, 각종 사기가 개입할수도 있기 때문 에 세심한 주의가 필요하다. 부동산을 교환 거래할 때 주의할점 10계명을 소개한다. 1. 적정가격의 판단은 객관적인 사람에게 말한다. 교환물건은 어느 한쪽이 손해보는 경우가 보통이다. 가격평가가 객관적으로 이루어지지 않기 때문에 호가에 따라 불공정한 교환이 이루어지 는 탓이다. 누구나 자신의 물건은 높게 평가하고 상대측의 물건은 낮게 평가하려 하기 때문에 서로 절충하기가 어렵다. 따라서 거래에 참여 하지 않은 중개업자나 감정평가사 또는 전문컨설팅업체에 의뢰하여 적정가격을 심사해야 한다. 문제가 있는 매물을 속임수로 교환하려는 사 람이라면 객관적인 위치에 있는 사람에게 심의받는 것을 회피한다. 2. 세금문제를 미리 확인한다. 부동산의 맞교환도 법률상 약도에 해당되므로 구입시 가격과 교환하였을때의 가격에 차이가 있으면 양도소득세부과대상이다. 매도자가 양도 소득세 신고를 하지 않으면 기준시가로 양도소득세가 매겨진다. 만일 실지거래가액으로 양도소득세를 신고할 필요가 있을때는 세무사와 상담하여 절세방안을 모색하는 것이 유리하다. 또한 가격이 현저하게 차이가 있는 매물을 맞교환하면서 같은 가격으로 신고하여 적발될 경우에는 그 차액을 증여한 것으로 보아 증여세가 부과될것수도 있으므로 주의해야 한다. 3. 근저당, 임차관계를 분명히 확인한다. 교환대상 물건에 근저당이 있는 경우 이를 해지할 것인지 넘겨받을것인지를 명기하되, 넘겨받는 경우 채권자가 채무인계를 허락해주는지 직 접 확인해야 낭패를 당하지 않는다. 전세금을 안고 교환하는 경우도 임대차기간이 언제 끝나는지, 전세금 반환문제로 분쟁이 있는지를 임차 인에게 직접 확인해야 한다. 4. 서두를수록 위험하다. 문제가 있거나 가격을 속인 교환물건은 중개업자가 좋은 물건이란 것을 과장하기 위하여 가짜 고객을 불러들여 경쟁심리를 부추기거나 바람 잡이들이 서두를 것을 재촉한다. 때문에 교환매물은 다른 매물과는 달리 상대방이 요군하는 계약날짜보다 며칠 연기하고 충분히 파악할 수 있는 시간을 확보해야 한다. 5. 하자책임에 대한 단서조항을 명기한다. 부동산 맞교환 10계명 44

45 교환은 매매거래와 달리 계약부터 잔금정산일까지의 기간이 짧아서 물건의 하자를 파악할 시간이 부족하다. 때문에 권리관계나 물건자체에 하자가 있을 때 상대방이 지어야 할 책임을 단서조항에 분명히 넣어야 한다. 민법상 권리의 하자는 거래후 1년간. 물건의 하자는 6개월간 매도인이 책임지게 되어 있다. 이를 하자 담보책임이라고 한다. 6. 대리인과의 계약을 주의한다. 부동산을 거래할 때 소유자가 아닌 사람이 위임을 받아 나오는 경우가 많으며, 법적으로 문제가 되는 것은 아니다. 그러나, 교환때 등장하는 대리인은 원래의 소유자에게서 매물을 계약해 놓은 후 미등기 전매하거나 채권자가 권리를 행사하는 경우가 종종 있다. 때문에 대리인이 나 올 경우 위임장과 매매위임용 인감증명을 첨부했는지 확인하고, 원소유자와 직접 통화하여 교환사실을 전달해야 소유권이전 후 분쟁이 발생 하지 않는다. 7. 지방땅은 현장답사하고 시세를 확인한다. 중개업자의 농간이 가장 심한 종목이 지방땅이다. 도시의 아파트나 땅값과 달리 지방의 임야나 토지는 정확한 가격산정이 매우 어렵다. 때문 에 상대방의 교환물건보다 현저히 싼 지방토지로 교환하여 차액을 챙기는지 현장의 부동산중개인을 통해 확인해야 한다. 또한 사용가치가 떨 어지는 땅이 아닌지도 현장답사를 통해 살펴보아야 한다. 해당 군청에 들러 토지이용계획확인원을 발급받아 토지이용에 법적 제약이 없는지 도 파악해야 한다. 8. 점포는 권리금, 임대차재계약 여부를 확인한다. 점포는 매매가액이나 전세금 외에 권리금이 붙어서 금액이 산정된다. 그런데, 권리금의 적정여부는 실제 장사를 해봐야 알 수 있으므로 며칠간 영업을 해본 후 넘겨받는 조건을 다는 것이 유리하다. 또한 임차물 건은 건물주와의 임대차계약이 가능한지, 전세보증금이 변동되는지 확인해야 한다. 이와 함께 점포의 용도를 바꿀 경우 도시계획법상 영업이 가능한지 해당관청에 확인해야 한다. 9. 주택지는 하자와 민원을 확인한다. 주택지와 교환하는 경우 기존 주택을 헐고 새 주택을 건립하는 경우가 많다. 때문에 도로와의 접근조건 등 공법상 제약조건이 있는지 해당관 청 주택과에 확인해봐야 한다. 또한 건축을 할 경우 이웃에서 민원이 제기될 가능성은 없는지도 알아봐야 한다. 10. 중개수수료는 두배면 충분하다. 부동산교환의 법정 중개수수료는 매매일 경우와 같다. 그러나, 요즘 법정요율을 지키는 중개업소가 드문 것은 잘 알려진 사실. 특히 교환이 성사되면 중개업자는 턱없이 높은 중개수수료를 요구할 가능성이 높다. 소비자 입장에서는 부동산의 매각과 취득을 한꺼번에 거래했다는 측 면에서 일반매매 중개수수료의 두배 정도에서 수수료 문제를 합의하는 것이 합리적이라고 할수 있다. 부동산 맞교환 10계명 45

46 경매함정 10계명 :55 경매함정 10계명 법원경매 부동산으로 재테크를 하려는 수요가 크게 늘면서 인기가 치솟고 있다. 그러나 경매 투자에는 많은 함정이 있으므로 각별한 주의가 필요하다. 특히 경매에 참여 했다가 실패해 돈과 시간을 낭비하는 것은 물론 가정의 불화로 이어지는 사례도 있다. 단순한 지식과 경험을 과신해 경매에 참여했다가는 큰 코 다칠 수도 있다. 법원 경매에는 권리분석의 함정이 도사리고 있으므로 초보자는 경험 많고 능력있는 경매전 문가와 상의하여 결정하는 것이 좋다. 선순위 가등기 법정지상권 등 생소한 권리 관 계가 즐비한 경매장에서 반드시 지켜야 할 경매 함정 10계명을 숙지해야 한다. 1. 감정가 맹신은 금물 법원 경매 감정가는 감정하는 회사마다 차이가 있고 감정시점 에 따라 감정가가 들쭉날쭉할 수 있으므로 주의해야 한다. 법원 감정가가 시세 보다 더 높을 수 있기 때문이다. 최저경매가를 시세와 비교하지 않고 단순히 감정가보다 떨 어졌다는 이유만으로 낙찰받았다가는 낭패를 보 기 쉽다. 반드시 시세를 파악한 후 가격 흐름보다 20 30%싸게 낙찰받아야 수익성이 있다. 2. 권리관계 철저히 분석해야 법원 경매 물건은 일반 매매가격보다 싸지만 주택의 경우 주택임대차보호법상 대항력이 있는 세입자에게는 기존의 임차금액을 물어줘야하는 경우가 있다. 여러번 유찰된 물건일수록 권리관계가 복잡하거나 임차금액을 물어줄 가 능성이 높다. 낙찰자가 부담해야 할 부분은 없는지도 반드시 확인해야 한다. 3. 입주시기는 넉넉히 잡아야 법원의 진행절차에 따라 이뤄지지만 의외로 입주 지연 이 생기는 경우가 있다. 대개 30대의 경매 투자자들은 전세금액을 보태 경매에 참여하 는데 전세 만료기간을 얼마 앞둔 상태에서 낙찰을 받았다가 경매세입자가 항고(이의신 청)하는 바람에 오도가도 못하는 사례가 비일비재하 다. 보통 항고 판결이 최소 3 6개 월, 이사(명도)까지하는데 2 3개월이 더 소요되므로 입주시기를 넉넉히 잡아야 한다. 4. 낙찰 후 부대비용 김안해야 경매는 일반 매매에 비해 예상치 못한 비용이 들어가 므로 충분히 확인 후 낙찰금액을 정해야 한다. 취득시 과세는 낙찰가격 기준이므로 일 반매매보다 더 많고(취득세 교육세 등록세 등 각종 세금은 취득가의 5.8%), 명도(세 입자 집 비우 기)가 제대로 안되면 명도소송을 해야 하므로 강제집행비용이 들수 있고 세입자가 있으면 이사비도 줘야 한다. 입찰에 참여하기전에 이런 비용까지 충분히 감안해야 한다. 5. 현장 확인은 필수 지방의 토지나 주택 등 위치 확인이 어려운 물건은 반드시 현지 사정에 밝은 전문가와 함께 현장을 확인해야 한다.정확한 현장 확인없이 무 턱대고 응찰했다가 후회하는 경우가 많다. 직접 현장을 방문해야 하되 자신이 없으면 지적도를 발급받아 경계와 소재를 파악해여 한다. 경매함정 10계명 46

47 6. 구체적인 자금계획을 세워야 경매는 입찰 당일 보증금으로 입찰가의 10%(재경매물 건은 20%)를, 낙찰허가 결정 후 35일 후 잔금을 납입해야 하는데 구체적인 자금 계획 없이 응찰했다가 돈을 마련하지 못해 경매를 포기하는 사례도 있다. 경매를 포기하면 입찰보증금액은 되돌려 주지 않고 법원에 귀속되므로 주의해야 한다. 7. 입찰장에서 사소한 실수에 주의해야 아무리 싸게 최고가 매수인으로 결정됐다 하 더라도 입찰서류의 잘못 기재, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 사전 에 충분한 지식을 쌓은 후 응찰해야 한다. 8. 세입자 대위변제를 조심해야 경매물건에서 세입자의 대위변제는 매우 위험한 경우다. 대위변제란 후순위 세입자가 1순위 근저당금액이 적을 경우 그 금액을 갚아버리 면 자동적으로 대항력 있는 세입자로 바꿔서 낙찰자가 그 전세금액을 물어줘야 한다. 세입자가 채무자 대신 근저당금액을 갚아 대항력을 주장할 가능성은 없는지 따져봐야 한다. 9. 입찰장 분위기에 휩쓸리지 마라 입찰장에는 항상 사람들로 가득하다. 투자를 정 한 물건이 아까워 경쟁률을 의식해 가격을 높일 경우 수익성은 커녕 자칫 손해볼수도 있다. 입찰장에 투자자가 많더라도 수익성을 따져서 사전에 결정한 가격에 응찰해야 후회가 없다. 10. 변경 연기 잦으면 요주의 물건 변경 연기가 잦은 경매 물건은 일단 주의가 요망 된다. 채무자가 돈을 갚으려고 백방 노력중이라고 보면 틀림없다. 특히 수익성 부동산 인 경우 경매 진행 중 채무자가 법원에 경매진행을 늦춰 달라고 하거나 이자를 일부 갚은 후 연기신청을 해놓은 경우 낙찰 직전 돈을 갚으면 경 매 자체는 없던 것으로 되기 때문이다. 응찰자는 또 채권자의 채권청구금액이 되도록 많은 물건을 골라야 나중에 취하되지 않는다. 경매함정 10계명 47

48 경매투자 10계명 :54 경매투자 10계명 법원경매는 투자성이 높은 만큼 권리하자등의 위험부담 또한 큽니다. 따라서 어설픈 경매지식과 몇번의 입찰 경험만으로 섣불리 투 자여부를 판단하고 결정하는 것은 매우 위험한 발상입니다. 적게는 몇백~몇천만원에서 많게는 수억~수백억이 들어가는 아찔한 순간 이란 것을 명심하시고 많은 실무경험과 뛰어난 분석능력을 지닌 전문업체에 최소한의 권리분석만이라도 의뢰하시는 것이 위험과 비 용을 줄이고 투자에 성공할 수 있는 지름길임을 명심하시기 바랍니다. 1. 법원경매물건의 특성을 이해해라. 뭐니해도 경매물건의 가장큰 장점은 가격이 저렴하다는 데 있습니다. 최초경매가에서 한번유찰시 마다 20~30%가 가감되어 2~3 회 유찰시 시세의 절반가격으로 부동산을 매입할 수도 있다는 것입니다. 그러나 법원경매물건은 채권,채무관계가 복잡하게 얽혀 최종적으로 소유자의 의사와 상관없이 법원에서 강제매각되는 물건인만큼 소유자와 세입자의 명도 저항이 있는 것은 자명하며 이에 대한 충분한 대응책을 가지고 입찰에 응하여야 합니다. 2. 가격에 속지말 것. 법원감정가는 법원의 명령에 따라 감정평가 회사에서 산정한 최초경매가격이다. 물론 공신력있는 평가회사에서 산정한만큼 신뢰 성 또한 없지 않겠지만 법원감정가를 너무 맹신 해서는 안된다. 가격평가후 첫 입찰에 붙여지는 시간만 2~3개월 이상이 걸리며 평균적으로 2번 이상 유찰되는 경매물건속성상 가격평가시점과 현재시점에서의 가격차이가 상당히 클 수 있으므로 반드시 현재 시세를 정확히 조사하는 것이 필요하며 단지 감정가보다 많이 싸다는 이유만으로 응찰가격을 결정 하여서는 안된다. 3. 권리분석을 철저히 하여야 한다. 권리분석은 법원경매물건 투자에 성공하기 위한 첫째 조건이다. 주택의 경우 주택임대차보호법이 적용되어 경락인으로서 매우큰 부담이 될 수 있다. 최선순의 저당보다 먼저 입주와 주민등록을 마친 세입자가 경락대금에서 배당을 일부 또는 전부를 못받게 되 는 경우 임차보증금은 고스란이 경락인이 인수하여야 하는 경우가 있으며, 상가의 경우 주택임대차보호법이 적용되지 않아 법적 으로 부담이 없어 보이지만 상가세입자의 권리금 피해등으로 인해 명도가 매우 어려운 경우가 있을 수 있다. 이러한 겨우 자칫잘 못하면 본인의 그동안의 땀과 노력은 고사하고 오히려 시세 보다 더 비싸게 사는 격이 되니 조심하여야 한다. 4. 구체적인 자금계획을 세울 것. 경매는 일반매매와 다르게 명도비용, 세입자 합의금등 예상치 못한 추가비용이 많이 들어갈 수 있으며, 컨설팅수수료(감정가 또 는 낙찰가의 1~2%), 세금(대략적으로 낙찰가의 6.5%정도)등이 일반매매에 비하여 더 크기 때문에 사전에 충분한 검토가 있어야 한다. 보통 경락후 1개월내에 잔금전액을 납부하여야 하므로 부대비용을 감안하여 입찰가를 결정하고 본인의 자금사정 및 대출 가능여부등을 충분히 검토한후 입찰결정을 하여야 한다. 5. 경매절차를 충분히 이해하고 입주(또는 사용)시점을 넉넉하게 계산하라. 경매는 변수가 매우많다. 낙찰을 받고도 중간에 경매가 취소,변경,연기 될 충분한 소지가 있고, 세입자의 대위변제로 대항력 없 었던 세입자가 다시 대항력을 갖게 되어 경락인의 부담으로 남게될 수 있다. 특히 세입자항고, 명도소송, 강제집행등으로 인해 경매절차가 짧게는 2~3개월, 길게는 1년까지도 지연될 수 있다. 따라서 일반매매처럼 딱 언제 계약하고 언제 입주(또는 사용)한 다는 약정이 없으므로 이를 충분히 감안하여 입주전략을 수립하여야 한다. 6. 반드시 현장을 답사할 것. 반드시 현장을 답사하여 법원공고나 입찰정보지상의 정보와 일치하는지의 여부와 물건의 하자여부등을 분석하고 부동산중개업소 등을 통해 정확한 시세와 거래현황을 파악한다. 또한 현장방문전 부동산등기부등본과 토지대장,건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도나 임야도등 필요서류를 발급받아 사실이 일치하는지 그리고 이용상의 제한이나 거래규제등은 없는지 검토한후 나름대로 물건의 정확한 가치를 평가하여 본다. 경매투자 10계명 48

49 7. 가격에 연연하지 말 것. '경매물건은 싸야한다' 는 단순한 생각만으로 감정가나 현시세보다 싸게 사는 것에만 너무 연연하여서는 아니된다. 부동산의 미 래가치가 크거나 꼭 사야만 하는 경우라면 가능한 범위내에서 입찰금액을 넉넉히 쓰는 것이 좋다. 8. 입찰장에서 사소한 실수에 주의할 것. 입찰서류의 미비 또는 기재 잘못, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소됩 니다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 당일법정에서 집행관의 안내를 주의깊게 들으시고 응찰하시기 바랍니다. 또한 입찰당 일에는 사람들로 가득합니다. 경쟁을 의식해 자칫 높은가격을 써낼 수 있으니 입찰장 분위기에 휩쓸리지 않도록 본인의 마음을 추스려 후회하는 일이 없어야 합니다. 9. 보이지 않는 함정을 조심할 것. 등기부상의 권리야 등기부를 떼어보면 알 수 있고, 세입자의 전입여부는 동사무소에서 확인해보면 알 수 있지만 어디 그 뿐인 가? 각종 부동산 서류를 통해서도 도저히 파악이 안되는 것이 있는데 이는 법정지상권, 분묘기지권, 유치권등이다. 이는 권리의 순위에 상관없이 낙찰이후에도 말소되지 않으며 경락인의 부담으로 남는다. 또한 미납관리비여부도 파악하여야 한다. 미납된 관 리비는 통상적으로 경락인이 부담하여야 하는 경우가 많다. 이러한 권리는 반드시 실사를 해야만 밝혀질 수 있으며 의심의 여지 가 있을시 전문가의 도움을 얻도록 한다. 그리고 경매물건중 변경 연기가 잦은 경매 물건이나 유찰이 많은 물건은 일단 주의하고 그 원인을 분석하도록 하십시오. 10. 소유권이 완전히 나에게 넘어오기전까지 방심하지 말 것. 경매물건은 일반매매와 달리 대금을 납부하고 소유권을 넘겨받았다고 해서 모든 것이 끝나는 것이 아니다. 물론 법적으로는 소 유권을 취득한 것은 사실이지만 최종적으로 집열쇠(?)까지를 완전히 넘겨받아야만 드디어 완벽한 소유권을 행사할 수 있다는 것 에 유의하여야 한다. 특히 잔금을 치르기전에 낙찰의 기쁨에 겨워 마치 주인이 된 것처럼 낙찰부동산을 마음대로 처리하거나 이 해관계인들에게 함부로 접근하게 되면 예기치 못한 낭패를 볼 수 있습니다. 경매투자 10계명 49