월간 RE

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도현 기
5 years ago
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1 주택공급현황및지역별영향분석 1. 국내주택시장현황 손은경책임연구원 16년들어주택매매가격상승세가둔화되며주택매수심리는경직 1년주택시장은거래량증가에힘입어매매시장, 특히신규분양시장이호조세를보이며주택관련지표들은회복추세를보임 수도권과비수도권모두호황을누리면서금융위기이후가장큰호조세기록 하지만올해들어매매가격은보합세를보이며 1월아파트매매거래건수는전년동월대비 3% 하락하는등매수심리는경직되는분위기 지난해공급물량이크게증가하면서공급과잉에대한우려가매수심리에영향을미친것으로파악 지난해아파트분양물량은 1.6만호로 년조사이래최대치를기록하며주택공급과잉에따른우려대두 1년분양물량은지난 1년간평균치 ( 연평균 27만호 ) 를크게상회하며이례적으로높은수준을기록 주택사업승인실적은 199년이후최대치를기록하며지난 1년간평균대비 1.6배많은수준 공급과잉에따른주택시장위축가능성이제기되면서이에대한점검이필요한시점 그림 1 전국아파트매매거래량및가격추이 그림 2 연도별아파트분양물량 1 8 ( 천호 ) 매매거래량 ( 좌 ) 매매가격 ( 우 ) (YoY,%) 전세가격 ( 우 ) 2 6 1년 1.6만호분양 ~14년연평균 27만호공급 '1 '3 ' '7 '9 '11 '13 '1 자료 : 온나라부동산포털, 국민은행자료 : 부동산 114

2 2. 주택공급시장점검 1) 인허가및분양시장 1년들어인허가및분양등사업초기공급물량이크게증가함에따라향후주택재고증가에대한우려대두 지난해주택건설인허가실적을보면수도권과비수도권모두큰폭으로증가하였으며, 정부의중장기주택공급계획을크게상회하는수준 13년에수립된주택종합계획에따르면 13~22년동안연평균 39만호의신규주택수요가발생할것으로예상하나, 지난해주택인허가물량은 76.만호를기록하며이미공급계획을크게상회 199~12년동안주택공급실적은계획물량과유사한수준으로시행되었으나 13~ 1년공급실적 ( 연평균 7만호 ) 은계획 (39만호) 보다 1.47배초과됨에따라공급과다에대한부담감이크게부각 연평균주택공급계획 : 199 년대 2 만호, 3~12 년 48 만호, 13~22 년 39 만호 특히경기도와기타지방지역에주택물량이집중적으로공급됨에따라향후수요기반이이어지지않을경우공급과잉에따른주택시장침체로이어질우려 수도권과기타지방을중심으로주택인허가실적이크게증가하였는데, 경기도에약 27.7만호 ( 전체물량의 36.2%) 가집중적으로공급 이는조사이래가장높은수준으로 년대초반주택 만호건설시기에경기도에공급된물량 (2 년최대치 16만호 ) 보다도 1.7배높은수준 그림 3 연도별주택공급계획및공급실적 그림 4 지역별주택건설인허가실적추이 ( 십만호 ) '9-'2년계획 2만호실적 7만호 '13-'22년계획 39만호 '3-'12년계획 48만호실적 48만호 수도권 개광역시기타지방 '6 '9 '12 ' '6 '9 '12 '1 2

3 한편서울의경우인허가실적은지난 1년간평균치대비약 62% 증가한수준이나, 수요기반및공급추이를감안시주택물량은부족한상황으로파악 기타지방의경우경북및제주도등일부지역을중심으로과거평균대비공급량이크게증가 제주도의경우최근관광객유입증가및부동산투자관심이높아지면서 1년주택건설실적은 1.9만호를기록하며지난 1년간평균대비 21% 증가하는등가장높은증가세를보임 한편대전을제외한모든지역에서과거보다많은주택승인실적을기록하였는데, 대전의경우정부청사의세종시이전에따라주택수요및공급이세종시로집중된데기인 12년이후세종시이전이본격화되면서대전시의공급물량은감소세를지속하는반면, 세종시의경우대전의 2배가넘는물량인연평균 1.6만호에달하는주택이공급 주택유형별로살펴보면아파트의비중이 6% 를차지하며 14년이후빠르게증가 11년이후아파트를중심으로가격하락세가지속되면서단독및다세대등아파트외주택에대한관심증가로주택공급물량중아파트비중은 % 대로하락 하지만최근아파트공급비중은 6% 대를회복하며빠르게증가하고있으며, 특히경기도의경우대규모택지개발을통한아파트공급물량증가로아파트비중은 7% 를차지 그림 주요지역별주택건설인허가실적 그림 6 주택건설인허가실적중아파트비중추이 % ~14 년연평균 1 년 1 9 전국경기비수도권 % +91% +138% +21% -13% +47% % 6% 8% 서울경기충북경북제주대전대구 3 ' '7 '9 '11 '13 '1 주 : 전국기준으로지난 1 년평균치대비약 62% 증가 주 : 주택유형별인허가실적, 가구수기준 지난해아파트분양물량은최고치를기록, 특히경기도와기타지방을중심으로공급량크게증가 13년이후아파트분양물량은증가하기시작해지속적인증가세를보이는데, 지난해분양물량은이례적으로높은수준 1년아파트분양물량은 1.6 만호로지난 1년간평균치 (26만호) 를크게상회하는수준이며, 특히경기도와기타지방을중심으로분양물량이크게증가 3

4 경기도의경우약 만호가공급되었는데, 이는지난 1년간평균 (7. 만호 ) 대비약 2.7배증가한수준으로공급과잉에대한우려부각 이는동탄, 용인, 김포한강신도시, 파주운정지구등택지개발지구를중심으로대규모주택공급이이루어지면서아파트분양물량이크게증가 인천의경우타지역과비교시절대량은높지않으나지난해대비크게증가한수준 (+244%) 이며, 대전과울산을제외한 개광역시의경우분양물량은오히려감소한모습 서울의경우약 4.4만호로예년평균보다소폭증가한수준으로공급되었으나, 서울지역내주택수요를감안시공급과잉에따른우려는낮은것으로판단 공공기관의지방혁신도시이전및민간기업유치등으로인해기타지방의경우최근분양물량이지속적으로증가, 절대적물량및증가속도는타지역에비해높은수준 올해기타지방에분양된아파트는약 18만호에달하는데이는지난 1년간평균대비 2.2배많은수준으로공급물량부담존재 규모별로살펴보면대형아파트의비중은크게감소한반면, 실수요층을감안한 ~3 평대아파트의공급물량이빠르게증가 과거중대형아파트에대한선호로대형아파트 (132m2이상 ) 의비중은 7년 32% 까지상승하였으나, 금융위기이후대형아파트를중심으로가격하락세가지속되면서분양물량중대형비중은현재 3% 까지하락 분양물량중대형아파트비중 : 년 23% 7 년 32% 11 년 1% 1 년 3% 11년이후 ~3 평대아파트의분양물량이빠르게증가하기시작하는데, 이는주택실수요층을감안한공급형태가반영된것으로파악 그림 7 지역별아파트분양물량 그림 8 규모별아파트분양물량 m2미만 66~99 m2 99~132 m2 132 m2이상 서울경기인천 개 광역시 기타 지방 '1 '3 ' '7 '9 '11 '13 '1 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 4

5 미분양물량은전반적으로낮은수준이나, 향후공급물량을흡수할주택수요기반이약할경우미분양증가로이어질가능성농후 아파트미분양물량은 6.1만호로고점대비여전히낮은수준이나, 공급물량부담으로지난해하반기이후증가세로전환 전국미분양물량은 6,66 호 (16.1 월기준 ) 로 9 년고점대비 63.4% 감소한수준이며, 이는 년대초반주택경기호황기수준과유사 하지만금융위기이후지속적으로감소세를보였던미분양은지난해 11월부터증가세로전환되었으며, 수도권및비수도권모두증가 최근주택공급과잉에따른우려가대두되면서지난해하반기부터경기도, 대구및충남지역을중심으로미분양물량은빠르게증가 지난해경기도의미분양물량은약 1.4만호수준이었으나, 1 년 11월이후 2만호를넘어서며현재 2.4만호 (16.1 월 ) 로전체미분양물량의 4% 를차지 기타지방에서는충남지역이 8.천호로가장많은비중 (14%) 를차지하며, 개광역시중대구의미분양증가속도가빠른것으로나타남 한편준공후미분양은현재약 1만호로금융위기이후최저수준을유지하고있으나, 주택시장위축시준공후미분양증가로이어질가능성존재 분양물량은 2~3년정도의시차를두고준공후미분양물량으로이어지는데, 이는아파트분양에서준공까지대략 2~3년정도의시일이소요되기때문으로파악 최근증가한분양물량을수용할주택수요가뒷받침되지않는다면추후준공후미분양으로이어질가능성은높은상황 그림 9 미분양및준공후미분양추이 그림 1 지역별아파트미분양현황 ( 천호 ) 미분양 ( 좌 ) 준공후미분양 ( 우 ) ( 천호 ) '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '1 ' ( 천호 ) 비수도권 수도권 '14.1 '14. '14.9 '1.1 '1. '1.9 '16.1

6 2) 신규입주시장 올해신규입주물량은예년과비슷한수준, 최근제기되는주택공급과잉우려의영향은다소제한적일전망 올해아파트신규입주물량은지난 1년간평균치와유사한수준 올해입주예정물량은약 27.1만호로지난해와비슷한수준이며, 지난 1년간평균치 (27.3만호) 를소폭하회 국내주택매매및전세시장은신규입주물량에영향을많이받는편인데, 올해입주물량감안시최근제기되는주택공급과잉에따른매매시장침체가능성은다소제한적 서울등일부지역의입주예정물량은여전히낮은수준으로전세시장불안지속및주택매수수요전환가능성도상존 서울의경우올해입주예정물량은 2.3만호로지난 1년간평균 (3.6만호) 보다 3% 낮은수준이며 17년공급물량도 2.6만호에그침 또한부산, 인천, 대전지역의경우입주예정물량은과거평균치를하회 다만 개광역시중대구의경우올해 2.6만호로예년보다 1.8배나많은물량이공급될예정이며 17년 (1.9만호) 까지증가함에따라공급과잉우려존재 한편기타지방의경우 14년이후입주물량이꾸준히증가하고있으며, 이같은공급물량은 17년에도이어짐에따라공급과잉에따른주택매수심리위축은불가피할전망 올해기타지방의입주예정물량은약 1.2만호로지난 1년간평균대비 1.3배, 17년에는 1.6배많은물량이공급될예정 그림 11 지역별신규입주물량추이 그림 12 주요지역별입주예정물량비교 수도권기타지방 개광역시 -1 년 평균 27.3 만호 년평균 16 년 17 년 ' '7 '9 '11 '13 '1 '17E 4 2 서울 경기 기타지방 대구 경북 충남 세종 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 6

7 시군구중에서는경북구미 예천군 영주 김천, 경남양산, 전남나주, 충남천안 홍성군 당진의경우올해입주물량은지난 1 년간연평균대비 2~3 배에달할전망 17 년이후입주물량은본격적으로증가할전망, 경기도및기타지방의일부지역내물량증가에 유의할필요 최근증가한분양물량은 17년이후본격적으로입주물량증가로이어질것으로예상되는데이는향후주택매매및전세가격에영향을미칠것으로전망 신규분양물량이입주물량으로전환되기까지는공사기간을감안하여약 2~3년정도의기간이소요되는데, 최근분양된아파트물량은 17~18 년쯤에입주물량으로공급될전망 17년전국의신규입주예정물량은약 33.9만호에달하는데이는 년이후최고수준이며, 지난 1년간평균대비 24% 증가한수준 특히경기도와기타지방지역을중심으로입주물량이크게증가하는데과다한주택공급에따른미입주리스크도배제하기힘든상황 경기도의입주물량은 18년까지지속적으로증가할것으로예상되는데, 공급과잉우려에따른주택매매시장위축가능성에대비할필요 경기도내신규입주물량은 17년부터본격적으로증가하는데 17년 1.6만호, 18 년 1.2만호가공급될예정 한편대구를제외한 개광역시의경우신규입주물량은예년과유사한수준에그칠전망 기타지방의경우올해에이어 17년까지입주물량은빠르게증가할것으로예상됨에따라향후미입주및미분양증가로이어질가능성존재 내년기타지방의입주물량은약 12.8만호 ( 지난 1년간연평균대비 1.6배달하는규모 ) 로예상되며공급물량부담은상당히높을것으로예상 그림 13 수도권입주물량및주택가격추이 그림 14 개광역시입주물량및주택가격추이 ( 천호 ) 입주예정물량 (12개월평균)( 좌 ) 매매가격 ( 우 ) (YoY,%) 4 ( 천호 ) 입주예정 (12개월평균 )( 좌 ) 9 매매가격 ( 우 ) (YoY,%) 2 17 전세가격 ( 우 ) 3 8 전세가격 ( 우 ) '1 '3 ' '7 '9 '11 '13 '1 '17E -1 2 '1 '3 ' '7 '9 '11 '13 '1 '17E - 자료 : 부동산 114, 국민은행 자료 : 부동산 114, 국민은행 7

8 과거 년대중반에도기타지방의입주물량은연평균약 9.만호정도에달했는데, 당시금융위기이후주택경기침체와더불어공급과잉에따른미분양증가및미입주사태등이발생 기타지방의주택보급률은 1 년이후상승세를지속하며현재 18.4% 를기록하고있으며, 수도권대비상대적으로인구변동폭도낮은점을감안시최근증가한공급물량의시장내흡수에어려움예상 시군구중에서는경북구미 예천군, 경남창원 양산 거제, 충남천안 아산의경우올해에이어내년에도많은입주물량이예정되어있어공급과잉에따른미입주리스크등에주의할필요 그림 1 기타지방입주물량및주택가격추이그림 16 지역별주택보급율 (14 년기준 ) ( 천호 ) 입주예정 (12개월평균 )( 좌 ) 1 매매가격 ( 우 ) (YoY,%) 2 11 (%) 전세가격 ( 우 ) '1 '3 ' '7 '9 '11 '13 '1 '17E - 9 전국서울경기인천부산대구광주대전울산기타 지방 자료 : 부동산 향후주택시장영향 지난해주택매수심리회복등으로신규분양시장은기대이상의호조세를유지하면서주택공급물량이급증하자최근공급과잉우려가제기 주택건설인허가실적및아파트분양물량은 년이후최고수준을기록하는등중장기주택공급계획상의수요를초과 이같은주택공급물량증가는향후주택매수심리위축, 가계부채및건설경기등에부담으로작용할수있어공급과잉리스크에대비할필요 수요대비과다한공급물량에대한부담은있으나, 공급지역및실제주택시장내공급되는 시점등을감안시지역별 시점별편차가존재 8

9 최근공급된주택물량의상당수는대규모택지개발이진행되는경기도와기타지방일부지역에주로집중 또한실제로주택시장내공급되는입주물량을감안시지역별및시기별로고려할필요 올해의경우수도권내입주물량은지난해와유사한수준에그칠전망으로공급물량에대한여파는낮을전망 서울의경우올해입주물량은여전히낮은수준이며, 공급부족에따른전세시장불안지속및매매전환수요증가로이어질것으로예상 한편경기도의경우 17년부터본격적으로입주물량이증가함에따라과다공급된물량에대한부담으로주택매매시장위축여파에대비할필요, 다만서울지역내수요층의이동으로공급여파는다소상쇄될가능성존재 기타지방의경우높은주택보급률및더딘인구증가율등을감안시 14년부터꾸준히증가하고있는입주물량의부담여파는상당히클것으로예상 기타지방을중심으로올해에이어내년에도많은입주물량이공급될예정으로, 향후미입주및미분양리스크확대에대비할필요 향후예정된분양물량의공급시기조절등이필요할것으로판단 주택시장내공급과잉에대한우려로건설사를중심으로향후예정된분양물량의공급시기및속도조절에대한이슈부각 최근주택시장은실수요자가주도하는상황이며공급물량의상당수가 ~3평대로과거와같은미분양및미입주발생가능성은낮을수있으나, 공급물량이집중되는지역의경우매수시장위축은불가피할것으로예상 특히경기도및기타지방을중심으로향후신규분양물량조절이없다면공급과잉에따른주택시장위축가능성을배제하기힘들것으로판단 9

10 MEMO

2007

2007 Eugene Research 산업분석 218. 4. 27 부동산 218 년 3 월주택인허가 / 분양 / 착공 / 준공 / 미분양 기계 / 조선 / 건설, 부동산담당이상우 Tel. 2)368-6874 / tinycare@eugenefn.com Overweight( 유지 ) Recommendations GS 건설 (636) 투자의견 : BUY( 유지 ) 목표주가