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1 규제개혁시리즈 규제개혁을통한건설경기활성화방안 주택시장을중심으로

3 목 차 < 요약 >. 검토배경 1. 주택시장현황 2 1. 주택건설시장의침체 2 2. 주택분양시장의침체 5. 주택시장침체의부작용 7 1. 전세가격상승 7 2. 건설사재정건전성악화및금융경색 8. 주택경기활성화방안 분양가상한제폐지 민간아파트에대한주택청약제도의점진적폐지 법인에대한주택관련세제완화 전세수요를구매수요로전환하기위한인센티브확대 16 < 참고문헌 > 18 이자료는본회규제개혁팀유정주차장이작성한것입니다. 내용과관련하여의견이나문의사항이있으시면아래로연락하여주시기바랍니다. TEL : FAX : ceunancy@fki.or.kr

5 요 약 1. 검토배경 건설부문이경제에서차지하는비중이상당해경제발전을위해서는건설경기활성화가필수적이지만건설투자가전년대비 10년 -2.3%, 건설수주는 -18.7% 를기록하는등건설경기가위축된상황 건설투자가부진한것은주택청약제도, 분양가상한제등규제로인한주택시장침체, 미분양적체및연쇄적인주택건설감소등이원인으로작용 2. 주택시장현황 07년분양가상한제시행이후주택인허가건수, 사업승인물량, 분양물량이급격하게감소하는등주택건설시장의침체가이어지고있음아파트인허가는 07년 55만건에서 10년 38만건으로, 사업승인물량은 07년 170만호에서 08년 25만호로, 분양은 07년 23만호에서 08년 14만호로감소 수도권을중심으로미분양이적체되는등아파트분양시장침체 11년미분양아파트는 8만 5천호에이르고특히, 수도권미분양은 08년말 2만 6천호에서 11년 1월 2만 8천호로 7.3% 증가특히, 수도권미분양중악성재고인준공후미분양은 09년말대비 11년 1월 231.1% 증가하였고, 전월과대비하여도 9.3% 증가 3. 주택시장침체의부작용 아파트미분양으로임대차시장으로의주택공급은감소한반면, 전세에대한수요는오히려증가하여전세가격이최근급격하게상승하는추세 10년전세가격은전년대비서울 6.4%, 수도권 6.3% 상승하였고특히, 아파트전세가격은전국적으로 8.8% 상승, 단독주택과연립주택상승률 3.1%, 6% 를상회수도권과지방대도시로의전세수요집중, 해당지역의분양아파트감소등으로전세가격문제가단기에해결되기어려울것으로전망

6 주택건설시장과분양시장의침체로건설사수익성과재무구조가악화되고신규사업을위한자금조달에애로를겪고있음현대건설, 삼성물산등대기업소속 8개건설사의 ROA가 08년 6.5% 에서 09년 6.2% 로, 삼부토건, 삼환기업등 8개중견건설사는 4% 에서 2.9% 로하락 10년말기준 30개상장건설사의부채비율은평균 170.6% 로나타났으나 PF잔액을부채로포함시키는경우부채비율이평균 259.2% 로상승 4. 주택경기활성화방안 분양가상한제폐지 민간택지에대한분양가상한제와분양가내역공시제폐지를내용으로하는주택법개정안 ( 장광근의원대표발의, ) 이조속히국회를통과해야함 공공아파트인경우에도중산층의아파트구매수요가있는전용면적 85 초과하는대형아파트에대해서는분양가상한제를폐지해야함 를 민간아파트에대한주택청약제도점진적폐지대형평형을시작으로주택청약제도를점진적으로폐지하여기존주택보유자의주택교체수요에대응, 주택보급률추이를보아가며전면폐지 주택공급에관한규칙 을개정하여법인임대사업자, 부동사투자회사, 부동산펀드및외국인에게분양자격을부여, 민간아파트에대한수요자층확대 법인에대한주택관련세제완화법인이보유한주택을양도하는경우법인세추가과세폐지특히, 임대사업자, 부동산투자회사, 부동산펀드가매입한미분양주택에대한법인세추가과세는우선폐지하고법인세감면도확대해야함부동산투자회사와부동산펀드가매입한미분양주택에대한종합부동산세면제 전세수요를구매수요로전환하기위해신혼부부및생애최초주택구입에대한특별공급제도를통합하고금융지원등의혜택확대

7 검토배경 건설부문이국가경제에서차지하는비중이크고고용과연관산업에미치는영향력이상당해건설경기의활성화는경제발전에필수적이라고할수있음 09년기준건설투자는 160조원 ( 실질 ) 으로 GDP의 16.4% 를차지국민계정상지출항목중소비지출, 수출에이어세번째로큰규모건설업의취업유발계수는 10억원당 16.8명 ( 09년기준 ) 으로서비스업 (18.1명 /10억원 ) 과함께취업유발효과가큰산업에해당연관산업에대한생산유발효과도상당해제조업의생산유발계수가 08년 1.721인반면건설업은 2.093으로연관산업에대한생산유발효과도높음 최근건설경기부진이지속되면서건설투자와수주가감소하는등건설부문이국가경제발전에장애요인으로작용하고있는상황 10년수출과설비투자가활발해 GDP 성장률은 02년이후최고인 6.1% 를기록한반면, 건설투자는전년대비 -2.3%(160조원 156조원 ) 를기록건설수주는민간부문의주택, 사무실, 점포등의발주가감소하고공공부문도치수도로교량등에서발주가감소, 11년 1월전년동월대비 -33.9% 감소 * 건설수주증감소현황 : 5%( 09 년 ) -18.7%( 10 년 ) -33.9%( 11.1 전년동월대비 ) 건설투자가부진한것은주택경기의침체에서주된원인을찾을수있음주택건설시장측면에서보면 08년금융위기의여파와분양가상한제등의규제로주택인허가건수가급격하게줄어든이후회복이느리게진행주택분양시장측면에서보면주택시장의구조적변화, 주택청약제도와같은진입규제등으로주택에대한수요가줄어미분양이해소되지못하고있음 * 구조적변화 : 주택임대차시장이전세위주에서월세로전환되는과도기적상황, 주택가격이향후하락할것이라는전망등과거와는상이한상황 주택의절대공급량감소와함께분양시장침체가임대차시장에도영향을미쳐전세가격이급등하는부작용을낳고있음 본보고서에서는주택건설시장, 분양시장및임대차시장의부진현황과그원인을살펴보고이에대한대응하기위한규제개선방안을제시하고자함 규제개혁을통한건설경기활성화방안 1

8 주택시장현황 1. 주택건설시장의침체 아파트인허가및사업승인물량이감소하는등주택건설시장이위축된상황 아파트인허가건수는 07년 55만호를기록한이후 08년 37만호수준으로급격하게감소, 10년에 38만호에불과하여 01년수준에도미치지못함 < 연도별주택인허가실적 > ( 단위 : 천호 ) * 자료 : 국토해양부 * 주 : 주택건설사업계획승인을얻은주택수와건축허가를받은주택수 아파트사업승인은분양가상한제를피하기위해 07년하반기에한꺼번에물량이쏟아지면서 170만호의승인이이루어짐 07년하반기과도한사업승인의여파로 08년상반기아파트사업승인물량이 25만호수준으로감소하는부작용을초래함 < 07년 ~ 09년상반기까지의연도별 지역별아파트사업승인현황 > 연도 전국 서울 인천 경기 부산 07년상반기 273,562 15,102 17,735 59,473 18,163 07년하반기 1,709, , , , ,151 08년상반기 252,209 39,677 13,017 28,938 17,403 08년하반기 831, ,598 59, ,439 41,377 09년상반기 179,499 25,154 34,780 38,994 16,390 * 자료 : 국토해양부 2 규제개혁시리즈 3

9 07년이후주택건설시장이침체된이유는 08년글로벌금융위기로인한경기침체와아파트에대한분양가상한제라는가격규제가도입되면서주택공급을확대할유인이사라졌기때문인것으로분석 특히, 분양가상한제의직접적인영향을받는민간아파트의경우급격하게공급 ( 분양 + 임대 ) 이감소했으나공공부문의아파트공급은급격하게증가민간아파트분양물량은분양가상한제가시행되던 07년전국적으로 22만 9,787호를기록했지만, 08년에는 14만호수준으로급감 < 연도별민간아파트분양물량 > ( 단위 : 호 ) * 자료 : 부동산 114 분양과임대를포함한민간과공공의주택공급비율이 00년도에는 1.5 : 8.5 였으나장기전세주택, 시프트등공공주택의보급과민영아파트에대한분양가상한제와같은규제로 10년에는 4.4 : 5.6으로공공비중이확대됨 < 민간과공공아파트공급비율추이 > 2000년 2001년 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 2010년 분양 민간 공공 임대 민간 공공 * 자료 : 부동산 114 규제개혁을통한건설경기활성화방안 3

10 건설투자는 09년대비 10년 1.4% 감소한 156조 9,757억원을기록하였는데이는주거용주택에대한건설투자부진이주된원인으로분석됨주거용건설투자자가전년대비 10년 -10.2%(39.5조원 35.4조원 ) 를기록, 05년 46.1조원을정점으로 5년연속감소세를기록함비주거용건설투자는 10년 51.9조원을기록, 전년대비 2.8%(51.9조원 ) 증가 < 국내건설투자추이 > 금액 ( 조원, 2005 년불변가격 ) 증감률 (%, 전년동기비 ) 구분 계토목건축계토목건축주거비주거주거비주거 1/ / 년 3/ / 연간 / / 년 3/ / 연간 * 자료 : 한국은행, 2010 년국민계정 ( 잠정 ) 4 규제개혁시리즈 3

11 2. 주택분양시장의침체 수도권을중심으로아파트미분양이적체되는등분양시장의침제지속 08년전국적으로약 16만호의미분양을기록한이후미분양아파트총수는감소하고있지만악성물량으로취급되는준공후미분양비율증가 < 미분양아파트추이 > ( 단위 : 호 ) < 준공후미분양아파트비율 > ( 단위 : %) * 자료 : 국토해양부전국주택가격동향조사 * 자료 : 부동산 114 자료를종합하여작성 특히, 수도권미분양은 08년 12월, 2만 6천호에서 11년 1월 2만 8천호로약 7.3% 증가, 중대형아파트 ( 전용면전 85 초과 ) 의미분양이 70% 차지 < 수도권과지방의미분양추이 > ( 단위 : 호 ) < 수도권주택규모별미분양현황 ( 11 년 1 월 ) > ( 단위 : 호 ) * 자료 : 국토해양부 * 자료 : 국토해양부 규제개혁을통한건설경기활성화방안 5

12 수도권미분양은악성재고인준공후미분양이증가하고있는것이문제지방의경우 09년말이후준공후미분양이감소하고있는추세이지만수도권아파트는 09년 12월대비 231.1%( 11년 1월기준 ) 증가한것으로나타남전월대비지방의경우 11년 1월에는 259호가감소하였으나같은기간수도권의경우 811호의준공후미분양이증가하고있는상황 < 준공후미분양추이 > 구분 월대비전월대비 증감증감률증감증감률 전국 10,616 13,654 17,395 46,476 49,075 42,655 43,207-5, % % 수도권 1,292 2,576 1,347 1,339 2,881 8,729 9,540 6, % % 지방 9,324 11,078 16,048 45,137 46,194 33,926 33,667-12, % % * 자료 : 국토해양부 주택분양시장의침체는아파트가격하락에대한기대심리로구매수요가일시에임대차시장으로쏠리면서발생한것으로분석주택및실물경기침체에따라구매수요가전세수요로이동하였고향후주택가격이하락할것이라는기대로인해주택구매수요가수도권을중심으로감소 < 향후 6개월내신규아파트청약의사 > < 향후 6개월내기존주택매수의사 > * 자료 : 부동산 114, 분기별주택거래소비자인식조사결과 6 규제개혁시리즈 3

13 주택시장침체의부작용 1. 전세가격상승 아파트미분양으로임대차시장으로의주택공급은줄어든반면, 전세에대한수요는증가함에따라최근전세가격이급격하게상승하는추세에있음 10년전세가격은전년대비서울 6.4%, 수도권 6.3% 상승하는등 06년이후최대상승폭을기록하는등대도시를중심으로전세가격이급격하게상승 < 주요지역별주택전세가격상승률추이 ( 전년대비 ) > ( 단위 : %) 지역 서울 수도권 대광역시 * 자료 : 국민은행 특히, 수요자들은단독주택, 연립주택에비해아파트를선호하고있어아파트의전세가격상승률이상대적으로높은것으로나타나고있음 * 국민은행 주택금융수요실태조사 ( 90~ 09) 에따르면아파트선호도가 60~70% 수준을기록했고, 단독주택에대한선호도는 90년약 50% 에서 09년에는약 12% 하락 * 10년대한상의가실시한 선호주택에대한국민의식조사 에서도아파트선호도가 67.3%, 단독주택 26.2%, 연립주택 3% 로조사됨 5개광역시의 10년전세가격은 9.2% 상승했으나아파트는 2.8%p 높은 12% 기록, 서울은같은기간전세상승률 6.4% 였으나아파트는 1%p 높은 7.4% < 주요지역별주택아파트전세가격상승률추이 ( 전년대비 ) > ( 단위 : %) 지역 서울 수도권 대광역시 * 자료 : 국민은행 규제개혁을통한건설경기활성화방안 7

14 10년전국적으로단독주택과연립주택은각각 3.1%, 6% 상승한반면, 아파트는 8.8% 상승하는등아파트전세에대한선호도가높음을보여주고있음 < 주요지역별주택유형별주택전세가격상승률 (2010) > ( 단위 : %) 유형별 전국수도권광역시 아파트단독연립아파트단독연립아파트단독연립 가격변동률 * 자료 : 국민은행 대도시로의임대수요집중과수도권과광역시등대도시를중심으로아파트공급물량이감소하여전세가격이단기에안정되기는어려울것으로전망직장, 교육여건이갖추어진기존도심에대한전세수요가다른지역으로이전되지않는등임대수요는탄력성이낮아국지적전세난은가중될것임수도권과광역시를중심으로 11년분양되는아파트수마저크게감소 ( 10년대비전광역시 -38.5%, 경기도 -59.1%) 하여전세가격의추가상승요인으로작용 < 연도별권역별아파트분양물량추이 > ( 단위 : 호 ) 구분 ( 추정 ) 서울 62,152 53,880 47,501 36,789 54,148 30,314 35,924 39,567 수도권 204, , , , , , , ,749 지방광역시 65,941 72,546 87,748 70,416 73,800 43,988 56,703 37,260 * 자료 : 국토해양부 2. 건설사재정건전성악화및금융경색 주택건설경기의침체로인해건설사의수익성이악화되고건설업에대한금융권의자금지원이축소되고있는추세민간주택사업의침체에도관급공사의증가로외부적인매출규모는늘었지만저가공사가확대되어수익성저하가뚜렷하게나타나고있음 8 규제개혁시리즈 3

15 - 현대건설, 삼성물산포스코건설, GS건설, 대림산업, 롯데건설, 삼성엔지니어링, 현대산업개발등대기업소속건설사의 ROA가 08년 6.5% 에서 09년 6.2% 로감소 - 삼부토건, 삼환기업, 삼부토건, 쌍용건설, 한신공영, 동부건설, 진흥기업, 한양, 한일건설등중견건설사의 ROA는 08년 4% 에서 09년 2.9% 로하락 09년 3월말기준총산업대출금의 10.1% 인 70.4조원이건설업대출금이었지만 10년 9월말건설업대출금은 59.2조원으로총산업대출금의 8.2% 로축소되는등건설업에대한자금지원규모가축소되고있음 < 금융기관의건설관련자금대출추이 > ( 단위 : 조원 ) 구분 09. 1Q 09. 2Q 09. 3Q 09. 4Q Q 10. 2Q 10. 3Q 산업대출 건설업 ( 예금은행 ) ( 비예금은행 ) 건설대출 / 산업대출 10.1% 9.8% 9.5% 8.8% 8.6% 8.1% 8.2% * 자료 : 한국은행 08년이후건설경기의침체로 PF사업들이부진을면치못하면서많은건설기업들이경영상애로를겪고있으며, 건설경기의침체가지속되는경우대량부도사태로국가경제에부담으로작용할우려가있음 11년기준도급순위상위 100대건설사중 30% 에달하는 28개기업이워크아웃또는법정관리대상에포함될만큼경영상어려움을겪고있음 10년말기준 30개상장건설사의 PF 대출보증잔액은 30조 3천억원으로해당건설사총부채 58조 4천억원 (PF보증제외 ) 의 51.9% 에이르는규모 10년말기준 30개상장건설사의부채비율은평균 170.6% 로나타났으나 PF잔액을부채로포함시키는경우부채비율이평균 259.2% 로나타남 규제개혁을통한건설경기활성화방안 9

16 < 30 개상장건설사조정부채비율현황 > ( 단위 : 십억원, %) 번호기업명 PF 잔액부채 PF 잔액 + 부채자본부채비율조정부채비율 1 한일건설 , , , 남광토건 1, , , , 벽산건설 500 1,305 1, , , 삼호 1, , , 금호산업 2,757 5,638 8, , 풍림산업 , 진흥기업 1, , 동양건설산업 , 코오롱건설 410 1,363 1, 삼부토건 , 한라건설 1,463 1,160 2, 고려개발 , 경남기업 736 1,160 1, 두산건설 1,455 3,692 5,147 1, 한신공영 , 동부건설 564 1,590 2, 대우건설 3,959 5,894 9,853 3, 계룡건설산업 , 신세계건설 GS 건설 2,514 5,752 8,266 3, 삼환기업 286 1,045 1, 현대건설 1,756 5,437 7,193 3, 태영건설 399 1,145 1, 현대산업개발 1,332 3,062 4,394 2, 삼환까뮤 대림산업 1,986 4,559 6,545 4, 범양건영 삼성물산 1,294 7,064 8,358 8, 신한 일성건설 합계 30,312 58,407 88,719 34, * 자료 : PF 대출위험보고서 - 건설업 PF 부실현황, 경실련 (2011) 자료 * 주 : 부채비율 (170.6%) = {30 개상장사부채합계 (58.4 조 ) 30 개상장사자본합계 (34.2 조원 )} x 100 조정부채비율 (259.2%) = {30 개상장사 PF 잔액 + 부채합계 (88.7 조원 ) 30 개상장사자본합계 (34.2 조원 )} x 규제개혁시리즈 3

17 금융권은부동산PF 대출에대한리스크관리를강화하고있는추세국내은행들의부동산PF 대출규모가 10년 3월말 47.9조원에달했으나적극적인리스크관리로 12월말에는 38.7조원으로감소 * 국내은행 : 신한은행, 우리은행, 하나은행등시중은행 7개, 대구은행, 부산은행등지방은 6개, 산업은행, 기업은행등특수은행 5개등 10년말부동산관련 PF 부실채권은전체부동산PF 대출의 16.44% 인 6.4조원규모로 10년 9월말 7.7조원 ( 부동산PF 대출의 18.11%) 에서감소하는추세 < 국내은행의부동산 PF 대출부실채권추이 > ( 단위 : 조원, %) 구분 07말 08말 09년 10년 3말 6말 9말 12말 3말 6말 9말 12말 PF대출잔액 ( 총대출금1) 중비중 ) (4.2) (4.5) (4.5) (4.5) (4.3) (4.4) (4.1) (3.8) (3.5) (3.2) 부실채권비율 ( 부실채권금액 ) (0.3) (1.4) (1.8) (2.2) (3.8) (1.2) (1.7) (4.3) (7.7) (6.4) * 자료 : 국내은행의부동산PF 부실채권현황및정리추진계획, 금융감독원보도자료 ( ) 저축은행사태이후금융권이대출심사를강화하는등돈줄죄기에나서자많은건설사들이자금유동성에대한압박을받는것으로조사됨 1) 금융권의부동산PF 부실채권정리로인해압박감을느끼고있다는건설사가조사대상 60개건설사중 17개사 (28.3%) 로나타남 * 압박감정도 : 크다 - 매우크다 (28.3%), 보통이다 (26.7%), 적은편이다 (21.7%), 없다 (23.3%) 현재건설사의가장큰어려움으로는수주물량감소 (58.3%) 가뒤를이어금융권의 PF 중단 (15%) 으로어려움을겪는것으로나타남 * 현재건설사어려움 : 수주물량감소 (58.3%), 금융권 PF중단및어려움 (15%), 원가상승 (11.7%), 정부규제및부동산대책 (8.3%), 적체된미분양 (5%), 기타 (1.7%) 1) 동아일보와건설산업연구원이국내 60 개건설업체를대상으로 11 년 4 월실시한설문조사결과 ( 동아일보 11 년 인용 ) 규제개혁을통한건설경기활성화방안 11

18 주택경기활성화방안 1. 분양가상한제폐지 분양가상한제는주택의과도한분양가상승을억제하기위해공공택지에지어지는공동주택에만적용되다가 07년이후민간택지내공동주택에도적용 05년 3월부터 85 이하공공택지내공동주택에만적용되다가 06년공공택지내 85 초과공동주택으로, 07년 9월부터는민간택지내공동주택에도적용공동주택의분양가상한은 택지비, 기본형건축비, 건축비가산비 를합산한금액으로정하고, 분양시택지비, 공사비, 감리비, 설계비, 부대비등원가공개 * 택지비는감정평가액으로산정하며, 기본형건축비는공동주택을건설하기위한재료비, 노무비등을포함한비용임. 건축비가산비는고급빌라, 철근콘크리트건물등특수한형태의주택을건설하는경우추가로인정되는항목임 참여정부는분양가상승이전체주택가격을상승시킨다는이유로제도를도입하였으나당시주택가격이상승한것은택지공급의감소, 규제순응비용의증가로인한원가상승이주요한원인으로작용한것으로분석 03년당시준농림지역의난개발을억제하기위한개발제한과환경규제강화로개발용적율이축소되면서토지가격상승과함께택지비단가가상승함주택건설업체간경쟁심화로차별적인마감재등주택품질향상을위한비용상승과층간소음방지, 스프링클러설치의무화등규제순응비용이추가로소요되면서아파트건설을위한원가가상승함 * 주택산업연구원의분석에따르면마감재품질향상에따른원가상승이 3.3m2당 130만원에이르고전용면적 85m2아파트를기준으로세대당 4,100만원에이른다고발표 정부는분양가상한제도입이후급감한민간주택건설을활성화하기위해제도의폐지를발표했으나관련법령의국회처리는어려울것으로전망정부는 11년 3월 22일침체에빠진주택시장을활성화하기위해주택취득세 50% 감면, 분양가상한제폐지와관련법안의통과를추진하기로발표 12 규제개혁시리즈 3

19 2009년민간아파트의분양가상한제폐지를내용으로하는주택법개정안이발의되었으나일부의원들은아파트가격폭등, 건설업체폭리우려등의이유를들어법안통과를강력하게반대하고있는상황민간아파트에대한분양가상한제폐지를내용으로하는주택법개정안 ( 장광근의원대표발의, ) 이국회에서조속히통과되어야함 * 법안현황 : 발의 ( ) 국토해양위전체회의상정 (09.3.3) 법안소위상정 ( ) 현재와같은부동산불경기상황에서는일부지역의재개발, 재건축사업을제외하면분양가상한제를폐지하여도급격한분양가상승은없을것으로전망초기투자비용의증가가불가피한에너지절약형주택의건설과소득증가에따른주거품질향상요구에대응하기위해서는상한제규제를폐지해야함 공공아파트의경우에도중산층이상을수요층으로하는전용면적 85 초과하는대형평형에대해서는분양가상한제를폐지해야함 를 전용면적 85 이하의소형아파트는저소득층에게저렴한가격으로주택을공급하기위해분양가상한제를유지할필요성이있지만중산층이상을수요층으로하는대형공공아파트에대해서는분양가상한제를폐지해야함 2. 민간아파트에대한주택청약제도의점진적폐지 주택청약 2) 이란주택을분양받을목적으로분양공모에응모하고당첨시해당아파트에대한분양계약을하는행위를의미신규로건설되는 20호이상의공동주택을청약할때에는그자격을제한하고있으며자격기준은입주자저축제도 3) 라는금융제도와연계되어있음입주자금융제도는과거주택의절대공급량이부족했던시절, 주택을대량으로공급하기위한재원으로활용되어주택보급에기여한것으로평가 2) 최초의청약제도는 1977년에제정된국민주택우선공급에관한규칙 (1978년폐지 ) 에서 국민청약부금 가입자에게우선권을주었던것에서그유래를찾을수있음. 1978년주택공급에관한규칙에서는 주택청약예금, 국민주택청약부금, 재형저축 등 3가지청약저축제도를마련하여예금의종류, 예치금액에따라분양받을수있는주택규모를제한. 1981년 국민주택청약부금 은 선매청약저축 이라는용어로바뀌었으며, 1983년에는선매청약저축가입자의민영주택분양배제로공공주택과민영주택의분양자격상청약저축제도를완전히분리하였으며상대적으로는선매청약저축자들의주택분양기회가축소됨 3) 입주자저축제도는청약저축, 청약부금, 청약예금, 주택청약종합저축으로구분됨 규제개혁을통한건설경기활성화방안 13

20 주택청약제도는주택시장의환경변화로더이상그역할을하지못하고있고, 오히려주택시장에수요자의진입을막는불필요한규제로작용현재는주택의절대적인공급부족상황에서벗어났기때문에대규모단지형주택개발에대해분양자격제한하는것은불필요한진입규제에불과 * 2009년 5월출시된주택청약종합저축가입자의경우 2년이경과한 2011년 5월이도래해야 1순위청약자격을획득하게됨. 11년 3월기준주택청약종합저축가입자는 1,091만 59명이고 5월 1순위자격을얻는비율은 53.5%(583만 2987명 ) 분양계약후계약금-중도금-잔금을완공전에납부해야하는부담외에청약자격획득을위한저축금액은신규분양시장의참여비용을증가시킴 전반적인주택시장의거래활성화를위해민간아파트에대한현행청약제도를점진적으로폐지, 기존주택보유자도주택분양자격부여민간아파트중대형평형을중심으로청약제도를폐지하여기존에아파트를보유하고있는중산층의주택교체수요에대응하는 주택교체형시장 으로전환향후주택보급률추이를살펴보면서 85 이하규모의모든민간아파트에대한주택청약제도를점진적으로폐지하는것을고려공공아파트는첫주택구매나구매력이비교적낮아저렴한가격으로주택을마련하려는저소득층을지원하는주거복지차원에서현행청약제도를유지 주택공급에관한규칙 을개정하여법인임대사업자, 부동사투자회사 (REITs) 4), 부동산펀드및외국인이주택을분양받을수있도록허용현행주택공급에관한규칙에서는공동주택을분양받을수있는자격을개인으로한정 ( 법인제외 ) 하고있고특히, 1가구 1주택, 지역거주자를우선하고있음 5) 법인이임대사업에직접사용하거나직원의복지차원에서사택으로공급하기위해공동주택을분양받을수있도록허용해야함외국인의왕래가잦은송도, 제주도등의지역에서는외국인의경우에도민간이분양하는주택을분양받도록허용해야함 4) Real Estate Investment trusts(reits) 또는부동산투자회사로투자자로부터금전을위탁받아주식을발행하고, 위탁자금을부동산또는부동산관련대출에투자한뒤수익을투자자들에게되돌려주는회사 5) 다만, 특정목적 ( 조합원, 특정대상 ) 을위해공급되는사업에한하여기존의공급규칙의적용을배재 : 정부시책의일환으로국가지방자치단체또는지방공사가건설하는농촌주택, 국가기관지방자치단체또는법인이공무원군인또는그소속근로자의관사나숙소로사용하기위하여건설하는주택 ( 대지의소유권을확보하지아니하고다른사업주체에게위탁하여그사업주체의명의로건설하는경우에는특별시광역시및경기도안의시지역을제외한지역에서건설하는주택에한함 ), 외국정부와의협약에의하여우리나라에영주귀국하는동포를위하여건설하는주택 14 규제개혁시리즈 3

21 3 법인에대한주택관련세제완화 법인이보유한주택양도소득에대해법인세추가과세원칙폐지법인이보유하고있는주택을양도하는경우양도소득에대해기본법인세이외에양도소득을과세표준으로하여최고 30% 법인세추가과세 * 주택양도소득에대한법인세율 ( 법인세법시행령제92조의2) : ( 기본 ) 2억원이하 10%, 2억초과 22%, ( 추가과세 ) 양도소득을표준으로 30%( 미등기시 40%) 추가과세 기업이보유한부동산관리및기관투자자들의자산포트폴리오를다양화하기위해법인이보유한부동산에대한과도한규제는개선하고미분양해소를위해기관투자자의분양시장참여를독려하기위해법인세추가과세폐지필요 * 주택공급에관한규칙 제정등관련제도정비로법인도주거용주택을분양받을수있어야함 특히, 미분양과전세가격상승문제를해결하기위해서는임대사업자, 부동산투자회사, 부동산펀드가매입한미분양주택에대한법인세추가과세폐지및법인세감면을우선적으로추진임대사업자활성화를통한주택수요확대를위해정부에서발표한임대사업자요건완화및세제감면혜택등의지원방안이조속히입법화되어야함 * 정부는 2011년 2월 11일전월세시장안정보완대책에서임대사업자활성화방안을발표했으나관련법령미개정 ( 법인세추가과세면제, 양도세중과완화, 종부세비과세등 ) < 임대사업자에대한세제지원대상변화 > 호수기간면적취득가액구분현행개선현행개선현행개선현행개선서울 5호 3호 10년 85 이하 3억원이하 6억원이하경기, 인천 3호 7년 5년 85 이하 149 이하 6억원이하지방 1호좌동 7년 149 이하 3억원이하좌동 * 자료 : 국토해양부보도자료 ( ) 부동산투자회사와부동산펀드가취득한서울외의주택중수도권밖의지방미분양주택의비율이 50% 이상인경우에만법인세추가과세를면제하도록되어있으나미분양주택의입지와는관계없이법인세추가과세면제 규제개혁을통한건설경기활성화방안 15

22 부동산투자회사와부동산펀드가취득한 85 이하의미분양주택을임대하여발생한이익에대해한시적 ( 수익이난이후 5년간 ) 으로법인세를 50% 감면하고있으나주택의크기와는관계없이적용하도록개선부동산투자회사와부동산펀드가취득한미분양주택에대한종합부동산세면제부동산투자회사와부동산펀드가 까지취득한서울외의주택중수도권밖의지방미분양주택의비율이 50% 이상인경우종합부동산세면제부동산투자회사및부동산펀드가매입한미분양주택에대해서는종합부동산세를면제 ( 미분양주택의지방입지요건폐지 ) 하도록개선부동산투자회사와부동산펀드가취득한미분양주택의처분시기자율성확대부동산투자회사가미분양주택을매입하는경우정관이정하는기간내에처분하면되지만, 부동산펀드의경우 사이에매입한미분양주택의경우에만집합투자규약이정하는바에따라처분가능부동산펀드의경우에도미분양주택매입시기와무관하게주택의처분기간을집합투자규약이정하는바에따르도록하여처분시기를자율적으로결정 4. 전세수요를구매수요로전환하기위한인센티브확대 구매력있는신혼부부의전세수요를주택구매수요로돌리기위해서는신혼부부와근로자의최초주택구매에대한인센티브를확대해야함현행신혼부부및생애최초주택구입자에대한특별공급제도와금융지원제도를통합하고소득수준, 가족구성에따라전용면적 60 이하, 주택을대상으로장기저리구매자금대출및대출이자소득공제실시 16 규제개혁시리즈 3

23 현행 < 신혼부부 > 결혼 5년이내연가구소득 4천만원이하의가구를대상으로 60 이하분양주택특별공급이중연소득 2천만원이하의가구에는국민주택기금에서구매자금지원 ( 연 5.2%, 1년거치 19년상환, 1억원한도 ) < 생애최초구입자 > 도시근로자계층 ( 평균소득 80% 이하, 부부합산소득 4 천만원이하 ) 이생애최초주택구입시분양가 50% 이내에서최대 1 억원대출 ( 연 5.2%, 20 년원리금균등상환조건 ) < 대출이자에대한소득공제 > 취득당시 3 억원이하주택 (15 년이상장기대출 ) 개선안 < 통합지원제도 > 가구소득연 6 천만원이하의생애첫주택마련근로자및결혼 10 년이내의가구를대상으로 60 이하또는 60~85 의분양주택구입시지원 - 주택가격의 60~70% 범위내에서시중금리보다저렴한수준으로국민주택기금에서대출 ( 대출기간 20 년이상, 금리 4% 초반, 원금분할상환시, 대출한도기준폐지 ) < 대출이자에대한소득공제 > 취득당시 5 억원 ( 비수도권 3 억원 ) 이하의주택을 20 년이상장기분할대출한경우 (1 가구 1 주택에한정 ) 베이비붐세대의은퇴에대비한세제혜택및임대사업자요건완화은퇴예정자가기존주택을처분하고거주용을목적으로하는주택과임대수익을목적으로주택을각각구매하는경우양도세감면, 임대사업자기준완화및다주택자에대한양도세중과면제 현행 < 양도세 > 1 가구 1 주택이라도 9 억원초과시양도세부과 1 가구 2 주택이상보유자에대한양도세중과 ( 현재일시적으로면제시행중 ) < 임대사업자기준 > 매입임대사업자주택보유기준 3 호 개선안 < 양도세 > 55 세이상은퇴예정자가기존주택을처분하는경우 9 억원초과주택에대한양도세면제 (1 주택보유자한정 ) 은퇴예정자의다주택양도세중과배제 < 임대사업자기준 > 임대사업자주택보유기준 2 호로완화 규제개혁을통한건설경기활성화방안 17

24 참고문헌 2011년주택시장전망 ( 주택산업연구원, ) 건설동향브리핑제307호 ( 건설산업연구원, ) 김현아, 규제개혁을통한주택임대시장활성화방안 ( 내부자료, ) 주택전월세시장의변동요인분석및안전화방안 ( 부동산포커스 3월호, 한국감정원 ) 주택시장의구조변화에따른주택공급제도선진화방안 ( 제2차주택산업선진화세미나자료집, 2010) 주택산업선진화의배경과필요성 ( 제1차주택산업선진화세미나자료집, 2010) 최근부동산시장위기진단과대응방안 ( 한국건설산업연구원세미나주제발표집, 2008) 박재룡, 2010년센서스결과로본주택시장의구조와향후전망 (SERI, 2011) 송민준, 2009년건설사실적점검및 2010년중점검토사항 (KIS Credit Monitor, ) 이찬영, 건설투자부진의의미와시사점 (SERI, ) 임경묵, 건설부문의재무건전성악화에대한평가 (KDI 경제전망, 2010) 통계청, 2011년 1월산업활동동향국토해양통계누리 PF 대출위험보고서 - 건설업 PF 부실현황, 경실련 (2011) 18 규제개혁시리즈 3

Ⅱ. 의주택현황 1. 주택재고 1. 주택재고 1.1. 주택유형별재고 주택유형의구분주택유형은단독주택과공동주택으로구분된다. 단독주택은독립된주거의형태를갖춘일반단독주택과, 여러가구가살수있도록구성된다가구주택으로나눌수있다. 다가구주택은 3개층이하, 연면적 6m2이하, 19세대이하

II. 의주택현황 1 주택재고 1.1 주택유형별재고 1.2 주택보급률 1.3 주택경과연수 1.4 공공임대주택 2 주택공급 2.1 주택유형별공급 2.2 주택규모별공급 3 주택가격동향 3.1 주택매매가격 3.2 주택전세가격 3.3 주택매매가격대비전세가격비율 4 주택현황요약 Ⅱ. 의주택현황 1. 주택재고 1. 주택재고 1.1. 주택유형별재고 주택유형의구분주택유형은단독주택과공동주택으로구분된다.