Special Edition 주택금융 규제완화와 부동산 시장 규 취급액 기준 가중평균금리)보다 약.1%p 낮은 상 황이 한 동안 지속되기도 했다. 그러나 지난해 월 국제금융시장을 뒤흔들었던 버냉 키 쇼크 이후 중장기 금리를 중심으로 국내 시중금리 가 오르면서 공적기관

Size: px

Start display at page:

Download "Special Edition 주택금융 규제완화와 부동산 시장 규 취급액 기준 가중평균금리)보다 약.1%p 낮은 상 황이 한 동안 지속되기도 했다. 그러나 지난해 월 국제금융시장을 뒤흔들었던 버냉 키 쇼크 이후 중장기 금리를 중심으로 국내 시중금리 가 오르면서 공적기관 "

아령 강
8 years ago
Views:

1 기획특집 3 주택금융 규제 완화의 효과와 부동산 시장에 미치는 영향 주택금융 규제 완화의 효과와 부동산 시장에 미치는 영향 조 영 무 연구위원 LG경제연구원 경제연구부문 Ⅰ. 주택금융 시장의 변화 추이와 특징 글로벌 금융위기를 거치면서 주택 관련 대출에 있어 서 은행의 입지는 계속 축소되었다(<그림1> 참조). 전체 주택 관련 대출 중 은행의 비중은 7년 말 7%에 달했지만 올해 3월말에는.%로.7%p 낮아졌다. 반면, 비은행예금취급기관 및 공적기관의 비중은 각각 3.9%p 및.7%p 높아졌다. 이는 글로벌 금융위기 이 후 은행들에 비해 상호저축은행, 신용협동조합, 상호 금융 등 비은행금융기관들의 주택담보대출이 빠르게 증가했기 때문이다. 또한, 보금자리론, 적격대출, 자산 유동화 등이 활성화되면서 주택금융공사, 국민주택기 금 등 공적기관을 통한 주택 관련 대출이 크게 늘어난 결과다. <그림 1> 주택관련 대출의 기관별 비중 변화 주 : 공적기관은 주택금융공사 및 국민주택기금의 대출과 유동화된 택담보대출의 합계 자료 : 한국은행 지난 수년 간 주택 관련 대출을 가장 큰 폭으로 늘 린 곳은 주택금융공사 등 공적기관들이었다. 7년 7.. 말과 올해 1분기 말의 대출 잔액을 비교해 보면, 예금 은행과 비은행예금취급기관들의 대출이 각각 1.3배 및 1.9배 늘어나는 동안 공적기관들의 주택 관련 대출은.배나 늘었다(<그림> 참조). <그림 > 주택관련 대출의 기관별 대출 잔액 증가 속도 비교 (배) (7년 말 대비 1년 1/분기 말 대출 잔액) 주 : 공적기관은 주택금융공사 및 국민주택기금의 대출과 유동화된 택담보대출의 합계 자료 : 한국은행 7 이처럼 공적기관 주택 관련 대출이 크게 늘어날 수 있었던 것은 금리의 영향이 컸다. 시중금리가 하락하 면서 자산유동화 등을 통한 주택금융공사의 자금 조 달 금리도 하락해 보금자리론, 적격대출 등 공적기관 들의 주택 관련 대출 상품 금리가 큰 폭으로 낮아졌기 때문이다. 1년 상반기에는 장기고정금리 대출상품 3 임에도 불구하고 주택금융공사 보금자리론 금리(적용 금리 범위의 중간값 기준)가 은행 주택담보대출금리(신 Jan- Jan-11 Jan-1 Jan-13 Jan September Vol.7 1

또한, 보금자리론, 적격대출, 자산 유동화 등이 활성화되면서 주택금융공사, 국민주택기 금 등 공적기관을 통한 주택 관련 대출이 크게 늘어난 결과다. <그림 1> 주택관련 대출의 기관별 비중 변화. 1. 7. 1.3 1.3. 주 : 공적기관은 주택금융공사 및 국민주택기금의 대출과 유동화된 택담보대출의 합계 자료 : 한국은행. 1. 1.3 1.3 지난 수년 간 주택 관련 대출을 가장 큰 폭으로 늘 린 곳은 주택금융공사 등 공적기관들이었다.

2 Special Edition 주택금융 규제완화와 부동산 시장 규 취급액 기준 가중평균금리)보다 약.1%p 낮은 상 황이 한 동안 지속되기도 했다. 그러나 지난해 월 국제금융시장을 뒤흔들었던 버냉 키 쇼크 이후 중장기 금리를 중심으로 국내 시중금리 가 오르면서 공적기관 주택 관련 대출 상품들의 금리 경쟁력이 약화되고 있다. 주택금융공사 보금자리론 등 의 금리는 높아진 반면, 은행들의 주택담보대출 금리 는 도리어 낮아졌기 때문이다(<그림 3> 참조). 올해 월 기준 주택금융공사 보금자리론 금리는 은행 주택담보 대출금리보다 약.%p 높은 수준이다. 그 결과, 지난해 1분기 31%에 달했던 공적기관 주택 자금 대출의 증가율(전년 동기대비)은 올해 1분기 1% 로 낮아졌다. 공적기관들의 주택 관련 대출의 위축은 자산유동화 시장에서도 확인된다. 주택금융공사의 주 택저당채권을 기초로 한 자산유동화증권(MBS). 발행 규모는 올해 1분기 조 3천억 원에 그쳐, 지난해 1분기 조 1천억 원에 비해 1.3 7%나 급감했다. 자산유동화를 통한 대출채권 현금화가 부진하면 대출 여력이 그 만 큼 위축된다는 점에서 공적기관들의 주택 관련 대출은 당분간 둔화될 가능성이 높아 보인다. <그림 3> 주택금융공사 보금자리론과 은행 주택담보대출 금리 추이 결국, 지난 수 년간 주택 관련 대출 시장에서 은행 주택담보대출의 유력한 대체재였던 공적기관 주택자금 대출의 금리 경쟁력 약화는, 상대적으로 은행들의 금 리 경쟁력 회복으로 이어져 은행 주택담보대출 증가 요 인으로 작용할 가능성이 높다. 이런 상황에서, 은행들은 가계 대출 확대에 적극적인 모습을 보이고 있다. 한국은행의 대출행태 서베이 조사 결과에 의하면, 가계의 신용위험이 낮아지고 있다며 가 계대출, 특히 주택 관련 대출에 대하여 대출태도를 완 7 화하겠다고 응답한 은행들이 늘어났다. 1년 분기 에 31까지 높아졌던 가계 신용위험 지수는 올해 3분기 로 낮아졌고, 11년 3분기에 -까지 떨어졌던 가 계 주택 관련 대출태도 지수는 올해 3분기 으로 높아 졌다(신용위험 지수의 상승은 은행이 평가하는 신용위 험의 증가, 신용위험 지수의 하락은 은행이 평가하는 신용위험의 하락을 의미, 대출태도 지수의 상승은 은 행 대출태도의 완화, 대출태도 지수의 하락은 은행 대 출태도의 강화를 의미). Jan- Jan-11 Jan-1 Jan-13 Jan-1 <그림 > 은행들이 체감하는 가계 신용위험과 은행의 가계 주택 대출태도 추이 Jan- Jan-11 Jan-1 Jan-13 Jan-1 주 : 주택금융공사 보금자리론 금리는 적용 금리 범위의 중간값, 은행 주택담보대출 금리는 신규취급액 기준 가중평균금리 자료 : 한국은행, 한국주택금융공사 3 부동산 포커스 Real Estate Focus 주 : 신용위험지수 상승은 신용위험 증가, 하락은 신용위험 감소 대출태도지수 상승은 대출태도 강화, 하락은 대출태도 완화 의미 자료 : 한국은행 1 - 이와는 대조적으로 기업 대출에 있어서는 대기업조 차 신용위험이 높아지고 있다며 대출태도를 강화하겠 다고 응답한 은행들이 늘어났다. 대기업 신용위험 지 - -1

공적기관들의 주택 관련 대출의 위축은 자산유동화 시장에서도 확인된다. 주택금융공사의 주 택저당채권을 기초로 한 자산유동화증권(MBS). 발행 규모는 올해 1분기 조 3천억 원에 그쳐, 지난해 1분기 조 1천억 원에 비해 1.3 7%나 급감했다.

3 3 기획특집 3 주택금융 규제 완화의 효과와 부동산 시장에 미치는 영향 - 수는 11년 분기 -에서 올해 3분기 19로 크게 높 - 아졌고, 대기업에 대한 대출태도 지수는 같은 기간 13-3 에서 3으로 낮아졌다. <그림 > 은행들이 체감하는 대기업의 신용위험과 은행의 대기업 대출태도 추이 주 : 신용위험지수 상승은 신용위험 증가, 하락은 신용위험 감소 대출태도지수 상승은 대출태도 강화, 하락은 대출태도 완화 의미 자료 : 한국은행 이를 반영하듯 최근 은행들의 주택담보대출이 늘고 1 있다. 은행 주택담보대출(한국은행 월중 금융시장 동 향 통계상, 주택관련대출 포함)은 올해 1월 천억 3원 감소했지만 월과 3월 각각 1조 3천억 원, 1조 천억 원 늘어나더니, 월과 월 각각 조 3천억 원, 조 원 늘어났고, 월에는 3조 1천억 원 늘어났다. 월별 증가 액이 1조원 대에서 조 원대, 3조 원대로 계속 확대되 는 양상이다. 그 결과, 올해 상반기 동안의 은행 주택 담보대출 증가 규모는 총 9조 3천억 원으로서, 지난해 같은 기간의 3조 천억 원의.7배에 달했다. 특히, 분기 이후의 은행 주택담보대출 증가에는 은 행들의 혼합형 주택담보대출 1.77 특판이 크게 기여했던 것 으로 보인다. 이 혼합형 대출 상품은 대출 후 년간 최 저 연 3% 초반의 고정금리가 적용되고 이후 변동금리 로 전환되는.1 구조다. 현재 은행들의 변동금리 주택담보 대출의 최저금리가 평균 % 수준인 것을 감안하면 이 례적으로 낮은 금리의 고정금리 대출이었다. 장기 자금 조달 비용과 미래 금리 변동 위험 때문에 변동금리 대 출보다 고정금리 대출의 금리가 높은 것이 일반적이기 -3.9 때문이다. 이 혼합형 특판 대출 상품을 통해 약 11조 천억 원 규모의 주택담보대출이 공급되었다. 혼합형 특판 대출 상품의 판매는 최근 종료되었다. 지난 월 발표된 가계부채 구조개선 촉진 방안 에 따 라 올해 말까지 고정금리 대출의 비중을 %까지 높 여야 하는 은행들이 고육지책으로 내 놓았던 상품이었 기 때문이다. 그러나 앞서 살펴본 바와 같이, 금리 경쟁 력 측면에서, 은행들의 대출 태도 측면에서, 은행들이 다시 주택담보대출 시장을 주도할 가능성이 높아지고 있다. Ⅱ. 주택금융 규제 완화의 내용과 예상 효과 그러나 실상 은행들의 주택담보대출 확대에 있어서 대출금리의 경쟁력과 은행들의 대출 태도보다도 더 중 요한 것은 대출 관련 정부 정책이라고 할 수 있다. 대 출금리, 대출 태도 등은 은행들의 판단과 결정에 따라 조절이 가능한 반면, 대출 관련 정책은 외부에서 결정 되면 은행들로서는 이를 수용하고 준수해야 하기 때문 이다. 이와 관련하여 최근 주택금융 관련 규제에 있어서 중요한 변화들이 이루어졌다. 지난 7월 일 발표된 새 경제팀의 경제정책방향에 주택시장 정상화를 위한 규 제 완화 조치들이 포함된 것이다. 먼저, LTV(Loan to Value; 주택 가격 대비 대출금 비율)의 최고 한도가 월 1일 이후 신규 대출 및 만기도 래 대출에 대하여 금융업권 구분에 관계없이 통일됨과 동시에 7% 수준으로 일괄 상향 조정되었다(<표 1> 참 조). 기존에는 LTV가 담보물 소재지, 담보 유형, 대출 만기, 주택 가격, 금융업권 구분에 따라 다르게 적용되 었다. 예를 들어, 지금까지 서울에 있는 억 원짜리 아 파트를 담보로 만기 년 이하의 주택담보대출을 받는 경우에는 은행에서는 집값의 %까지, 저축은행에서 는 %까지 대출을 받을 수 있었다. 그 결과, 만약 자 1 September Vol

은행 주택담보대출(한국은행 월중 금융시장 동 향 통계상, 주택관련대출 포함)은 올해 1월 천억 3원 감소했지만 월과 3월 각각 1조 3천억 원, 1조 천억 원 늘어나더니, 월과 월 각각 조 3천억 원, 조 원 늘어났고, 월에는 3조 1천억 원 늘어났다. 월별 증가 액이 1조원 대에서 조 원대, 3조 원대로 계속 확대되 는 양상이다.

4 Special Edition 주택금융 규제완화와 부동산 시장 <표 1> 과거 LTV 규제 및 규제 완화로 인한 영향 정도(*개수) 소재지 유형 만기 가격 은행/보험 상호금융 저축은행 여신전문사 년 이하 *** * * * 수도권 아파트 년 초과 억 초과 *** * * * 억 이하 ** * * * 주택 3년 이하 *** 년 초과 ** 지방 ** 주 : 1. 주택투기지역 및 투기과열지구의 경우 비율이 달랐지만 주택투기지역 및 투기과열지구로 지정된 지역 및 지구 없었음. 소재지 관계없이 년 이상 분할 상환 조건 대출시 LTV 7% 적용되었음 3. <7>은 업권 자체 운영 기준 의미, 상호금융의 경우 자체 추가한도 1%p 포함시 %까지 대출 가능한 경우 있었음. (1) ***는 대출 한도 %p 증가 및 저금리 전환대출 수요 증가로 가장 큰 폭의 대출 증가가 예상되는 경우, () **는 대출 한도 %p 증가 및 저금리 전환대출 수요 증가로 상당 폭의 대출 증가가 예상되는 경우, (3) *는 대출 한도 ~%p 증가 불구 저금리 전환대출로 인해 대출 증가 여부가 불투명한 경우, () 나머지는 저금리 전환대출로 인해 대출 감소가 예상되는 경우 금을 최대로 대출 받아야 하는 상황이었다면 대출자 는 상대적으로 대출금리가 낮은 은행에서 주택가격의 %인 억 원까지 빌리고, 금리는 상대적으로 높지만 대출 한도가 더 높은 저축은행에서 추가적으로 주택가 격의 %인 천만 원을 빌리는 것이 일반적이었다. 그러나 대출 금융기관이 어디인가에 관계없이 집값의 7%까지 대출을 받을 수 있게 되면서, DTI 비율로 인 한 제한을 고려하지 않을 경우 은행으로부터 추가적으 로 천만 원, 저축은행으로부터 천만 원을 더 대출을 받을 수 있게 되는 셈이다. LTV의 7% 일괄 상향 조정으로 인한 주택담보대 출 증가 효과는 은행에 크게 나타날 가능성이 높다. 먼 저, 금리가 높은 비은행권 대출에서 금리가 낮은 은행 권 대출로의 전환대출, 일명 대출 갈아타기 가 확산될 전망이다. 실제 전환대출의 규모는 기존 비은행 주택담 보대출의 중도 상환 수수료 및 은행과 비은행 주택담 보대출 간의 금리 격차에 따라 달라질 것이다. 그러나 대부분 주택담보대출의 중도상환수수료율이 대출 개 시 시점에 1.% 수준이었다가 이후 3년 동안의 기간에 걸쳐 균등하게 줄어드는 구조이고, 은행과 비은행권 간 의 주택담보대출 금리 격차가 평균적으로 1%p 전후임 을 감안하면, 대출 후 약 1년이 경과한 비은행 주택담 보대출의 경우 중도상환수수료에도 불구하고 은행대출 로 전환될 가능성이 있다. 이 경우 LTV 제도 변화는 은행 주택담보대출은 늘리고, 비은행 주택담보대출은 줄이는 효과가 있을 것으로 보인다. 새롭게 늘어나는 신규 주택담보대출의 경우에도 그 효과는 은행에 집중되어 나타날 가능성이 높다. 특히, 기존에 은행 대출시 LTV % 한도를 적용 받던 수도 권 아파트 대상 만기 년 이하 대출, 아파트 가격이 억 원을 초과하는 만기 년 초과 대출, 수도권 주택 대상 만기 3년 이하 대출 등의 경우 대출 한도가 최대 %p나 늘어나 은행 주택담보대출 증가 효과가 상대 적으로 클 전망이다. 비은행권의 경우 수도권 아파트를 대상으로 한 LTV 한도가 ~%p 늘어나더라도 대 출자들이 늘어나는 대출 한도만큼 금리가 낮은 은행 주택담보대출을 늘릴 가능성이 높아 비은행권 주택담 보대출의 증가 효과는 크지 않을 것으로 예상된다. 이와 함께, 이번에 DTI(Debt to Income; 소득 대비 대출 원리금 상환액 비율) 역시 담보물 소재지, 아파트 부동산 포커스 Real Estate Focus

(1) ***는 대출 한도 %p 증가 및 저금리 전환대출 수요 증가로 가장 큰 폭의 대출 증가가 예상되는 경우, () **는 대출 한도 %p 증가 및 저금리 전환대출 수요 증가로 상당 폭의 대출 증가가 예상되는 경우, (3) *는 대출 한도 ~%p 증가 불구 저금리 전환대출로 인해 대출 증가 여부가 불투명한 경우, () 나머지는 저금리 전환대출로 인해

5 기획특집 3 주택금융 규제 완화의 효과와 부동산 시장에 미치는 영향 <표 > 과거 DTI 규제 및 규제 완화로 인한 영향 정도(*개수) 소재지 가격 은행/보험 상호금융/저축은행/여신전문사 서울 3억 초과 *** * 3억 이하 *** * 인천, 경기 3억 초과 3억 이하 주 : 1. DTI는 수도권 아파트 구입시에만 적용. 주택투기지역 및 투기과열지구의 경우 비율이 달랐지만 주택투기지역 및 투기과열지구로 지정된 지역 및 지구 없었음 3. 전 금융기관 합산 1억 원 이하 소액대출, 집단대출, 미분양주택 담보대출은 DTI 적용 배제. (1) ***는 대출 한도 %p 증가 및 저금리 전환대출 수요 증가로 가장 큰 폭의 대출 증가가 예상되는 경우, () *는 대출 한도 ~%p 증가 불구 저금리 전환대출로 인해 대출 증가 여부가 불투명한 경우, (3) 나머지는 인천, 경기 지역으로서 제도 변경 영향 없는 경우 가격, 금융업권에 관계없이 %로 통일되었다(<표 > 참조). 규제 완화로 인해 비은행권보다 은행권을 중심 으로 주택담보대출이 늘어날 것으로 예상된다는 점은 LTV와 유사하다. 그러나 DTI 규제 완화는 LTV 규제 완화에 비해 서울 아파트 대상 주택담보대출 및 거래에 그 효과가 집중적으로 나타날 가능성이 높다. 기존에 DTI는 수도권 아파트 구입시에만 적용되고 있었는데, 그나마 인천, 경기 지역의 경우 은행, 비은행권 구분 없 이 이미 DTI 비율 % 한도를 적용 중이었기 때문이 다. 결국, DTI 비율 % 통일 및 상향조정은 서울 아 파트를 대상으로 한 은행 주택담보대출의 증가 요인으 로 작용할 것으로 보인다. 이 외에도 주택구입 관련 저금리 정책자금 대출인 디 딤돌대출의 지원대상을 기존의 무주택자뿐만 아니라 기존주택을 처분하고 일정 기간 내에 신규로 취득하는 기존주택 처분조건부 1주택자로까지 확대하여 중산층 의 주택구입 및 교체 수요를 지원하기로 결정되었다. 또 한, 기존 만기 1년 이상 고정금리부 비거치식 분할상 환 주택담보대출 이자의 소득공제 한도를 1,만 원 으로 확대함과 동시에 만기 년 이상의 고정금리부 또는 분할상환 주택담보대출 이자에 대해 새롭게 3 만 원까지 소득공제 혜택을 부여하기로 한 것도 주택구 입자의 부담을 줄여주는 정책 변화다. Ⅲ. 주택금융 규제 완화의 긍정적 측면과 부정적 측면 앞서 설명한 바와 같이 은행들이 다시 주택담보대출 시장을 주도하고 전체 주택관련 대출에서 은행의 비중 이 높아지게 된다면 이는 가계부채의 질을 개선시킨다 는 점에서 긍정적 효과가 기대된다. 그 동안 지속적으 로 은행을 중심으로 한 가계대출 증가 억제 정책을 시 행해 왔지만, 전체 가계대출 증가세가 안정되기보다는 비은행금융기관을 중심으로 가계대출이 팽창해 도리어 가계의 금리 부담이 가중되는 풍선효과의 부작용 이 현 실화되었기 때문이다. 전체 가계대출 중 비은행권 대출의 비중은 년 말 39.9%에서 올해 1분기 말.3%까지 상승했다(<그 림 > 참조). 비은행 금융기관들에 비해 은행에 낮은 대출 한도를 적용하는 LTV와 DTI 규제가 각각 년과 년부터 시작된 이후, 은행 가계대출에 비해 비은행권 가계대출이 빠르게 늘었기 때문이다. 이처럼 은행 가계대출에 대한 규제가 강화되었음에도 불구하 고, 년 이후 가계부채 증가율은(글로벌 금융위기 과정에서 기저효과로 인해 성장률이 비정상적으로 높 아졌던 년을 제외하고) 지속적으로 명목경제성장 률을 상회했다. 11년 이후 명목경제성장률은 평균 1 September Vol.7

(1) ***는 대출 한도 %p 증가 및 저금리 전환대출 수요 증가로 가장 큰 폭의 대출 증가가 예상되는 경우, () *는 대출 한도 ~%p 증가 불구 저금리 전환대출로 인해 대출 증가 여부가 불투명한 경우, (3) 나머지는 인천, 경기 지역으로서 제도 변경 영향 없는 경우 가격, 금융업권에 관계없이 %로 통일되었다(<표 > 참조).

6 Special Edition 1 주택금융 규제완화와 부동산 시장.%였지만 가계부채 증가율은 평균.%였다. 비은행 - 권 대출의 비중이 높아지면서 가계부채의 질은 악화되 는 가운데서도 가계부채는 우리 경제의 성장 속도 이상 - 으로 늘어난 것이다. -1 <그림 > 명목 경제 성장률, 가계부채 증가율, 가계대출 중 비은행권 대출 비중 추이 1 3 자료 : 한국은행 앞서 언급한 LTV, DTI 규제 완화로 인해 금리가 높 은 비은행 주택담보대출이 금리가 낮은 은행 주택담보 대출로 전환 및 대체될 경우 가계의 이자 부담은 경감 될 수.1 있다. 그 정도는 기존 대출의 전환 정도 및 신규 대출의 대체 정도에 따라 달라질 전망이다. 비은행예 금취급기관 가계대출의 % 이상을 차지하는 상호금 융의 가계 주택담보대출 금리(신규취급액 기준)는 예금 은행의 가계 주택담보대출 금리(신규취급액 기준)보다 년 이후 평균 1.%p 높았다. 결국, 과거 은행 주 택담보대출 한도 이상으로 대출을 받고자 할 경우 높 은 금리 부담을 감수하고서라도 대출 한도가 더 높은 비은행 주택담보대출을 받아야 했던 상황은 개선될 전 망이다. 은행의 가계대출을 억제한 결과, 비은행금융기 관의 가계부채가 늘어나는 풍선효과도 상당 부분 완 화될 전망이다. 반면, 비은행 주택담보대출의 은행 주택담보대출로의 전환 및 대체가 광범위하게 확산될 경우 비은행금융기 - - 부동산 포커스 Jan- Jan- Jan- Jan-7 Real Estate Jan- Focus Jan-9 Jan- Jan-11 Jan-1 Jan-13 Jan-1 1 관들의 상황이 어려워질 가능성도 있다. 주택담보대출 이라는 중요 수익원을 은행에 넘겨 준 비은행권의 업 황이 악화되면서 예상보다 빠르게 풍선의 바람이 빠질 경우, 그 부작용이 가시화될 수 있기 때문이다. 문제는 가계부채의 증가 속도다. 주택담보대출 시장 에서 은행의 비중이 다시 높아져 부채의 질이 제고되고 가계의 이자 부담이 완화되더라도 가계가 감당할 수 있 는 수준 이상으로 가계부채가 급증한다면 득보다 실이 커질 수 있기 때문이다. 이번에 이루어진 제도 변경의 내용대로 LTV와 DTI 가 일괄 상향 조정될 경우, 은행을 중심으로 대출을 받을 수 있는 한도가 추가로 늘어나 가계부채의 전체 규모가 증가하는 것은 불가피해 보인다. 만약, 가계부 채의 증가를 단기적으로나마 용인해야 한다면, 무엇을 위해서, 누구의 부채가 늘어나는 것을 용인할 것인가 매우 중요하다. 가계부채라는 하나의 이름으로 불리지만 우리나라 의 가계부채 문제는 뚜렷이 구분되는 이원화된 구조를 지니고 있다. 먼저, 일정 수준 자산이 있고 소득도 어 느 정도 되지만 주택 등 부동산 관련 대규모 부채로 어 려움을 겪고 있는 계층이다. 이들의 가계부채 급증 및 부실화 과정은 주택 경기 등 부동산 시장 움직임과 밀 접한 관계를 맺고 있다. 반면, 가계부채 문제가 심각한 또 다른 계층은 보유 자산도 많지 않고 소득도 적은 계층이다. 이들의 가계부채는 근본적으로 구조적인 가 계수지 적자 상황에 기인하며, 부실화된 가계부채 규모 에 비해 그 수가 많은 편이다. 현재 정부가 LTV 및 DTI 등 부동산 관련 금융 규 제의 완화를 추진하는 주된 이유는 앞서 언급한 가계 부채의 질 개선을 통한 가계의 가처분소득 증대와 함 께 부동산 시장 활성화를 통한 경기 진작인 것으로 판 단된다. 만약, 정부의 의도대로 부동산 시장이 활력을 회복할 경우 앞서 언급한 가계부채 문제로 어려움을 겪 고 있는 두 계층 중 부동산 관련 부채를 안고 있는 계 층이 상대적으로 수혜를 입을 것으로 예상된다. 이와 관련하여 얼마 전 주목할 만한 연구결과가 발

그 정도는 기존 대출의 전환 정도 및 신규 대출의 대체 정도에 따라 달라질 전망이다. 비은행예 금취급기관 가계대출의 % 이상을 차지하는 상호금 융의 가계 주택담보대출 금리(신규취급액 기준)는 예금 은행의 가계 주택담보대출 금리(신규취급액 기준)보다 -3.9 1년 이후 평균 1.%p 높았다.

7 1 3 기획특집 3 주택금융 규제 완화의 효과와 부동산 시장에 미치는 영향 표되었다. 건국대학교 부동산도시연구원의 분석 결과 에 의하면, LTV와 DTI 규제 완화의 효과가 소득계층 별로 다르게 나타난다는 것이다. LTV 규제를 완화하 면 소득 분위부터 분위까지 중산층 및 고소득층의 주택구입능력은 커지지만 소득 1분위부터 분위까지는 변화가 없는 것으로 나타났다. 반면, DTI 규제를 완화 하면 소득 1분위부터 분위까지의 서민 및 중산층의 주택구입능력은 커지지만 소득 분위부터 분위까지 는 영향을 받지 않는 것으로 나타났다. 즉, LTV 완화 는 상대적으로 고소득층의 부채를 늘릴 가능성이 높 은 반면, DTI 완화는 저소득층의 부채를 늘릴 가능성 이 높은 것이다. 이를 감안하면, 이번에 LTV뿐만 아니라 DTI까지도 동시에 완화된 효과에 주목할 필요가 있는 것으로 판 단된다. LTV가 완화시, 주택 구입 등의 과정에서 상대 적으로 고소득층의 부채가 늘어날 것으로 예상되지만 이들은 보유 자산이나 소득 측면에서 상환 능력이 상 대적으로 높고, 부동산 시장이 정상화될 경우 이들의 가계부채 문제 역시 완화될 여지가 있다. 반면, DTI 완 화시, 상대적으로 저소득층의 부채가 늘어날 가능성이 높지만, 이들은 상환 능력이 상대적으로 취약하고 부 동산 시장이 활성화되더라도 이들 계층의 가계부채 문 제 완화에 크게 기여하기 어려워 보이기 때문이다. 도리 어 부채 원리금 상환 부담이 커져 가계수지 적자 상황 이 더욱 악화되고 적자를 메우기 위해 추가로 대출을 받는 부채의 악순환에 빠질 위험성도 있다. 현재 은행은 비은행금융기관들에 비해 주택담보대 출 등 가계대출을 확대할 여력이 상대적으로 큰 것으 로 판단된다. 전체 여신 중 부실채권의 비중을 의미하 는 고정이하여신비율의 경우, 지난해 말 기준 은행은.1%에 불과했지만 신용협동조합, 여신전문회사의 경 우 각각.%,.3%로 높았고, 상호저축은행의 경우 1.77%에 달했다. 반면, 지난해 은행의 자기자본순이익 율은.9%로서 신용협동조합, 여신전문회사, 상호저 축은행의.7%, 3.%, -3.9%에 비해 높았다. 금 융회사의 건전성 보호라는 LTV, DTI 도입 취지에 비추 어 보더라도 대출 채권 부실화 시의 충격을 감내할 여 력이 상대적으로 많은 상황이다. <그림 7> 은행과 비은행권의 고정이하 여신비율 및 자기 자본 순이익률 비교 주 : 고정이하여신비율은 13년 말 기준, 자기자본순이익율은 13년 기준 자료 : 금융감독원 Jan- Jan- Jan- Jan-7 Jan- Jan-9 Jan- Jan-11 Jan-1 Jan-13 Jan-1 향후 은행을 중심으로 주택담보대출이 증가할 경우 관심은 주택가격 등 부동산 경기 움직임에 모아질 전 망이다. 단기적으로 가계부채는 늘어나겠지만 부동산 경기가 활성화될 경우, 하우스푸어, 깡통 전세 등 부동 산 경기 둔화로 유발되었던 여러 문제들이 완화될 수 있다. 또한, 보유자산 가치 증대 및 경기 회복 기대 심 리 제고로 소비 증대, 건설 투자 증가 등을 통해 경기 가 활성화될 수 있다. 이 경우 고용이 늘고, 가계 소득 이 제고되어, 가계의 가처분소득을 늘림으로써 가계부 채 문제를 완화하겠다는 정부의 정책 목표가 달성될 가능성도 높아진다. 년 이후 지난 년간 은행 주택담보대출 증가 율(전년 동월대비)과 전국 주택가격 상승률(KB은행 주 택가격지수 기준, 전년 동월대비)을 비교해 보면, 주택 관련 대출과 주택가격 움직임 사이에 밀접한 관계가 있 음이 확인된다(<그림 > 참조). 글로벌 금융위기가 한 창이던 년 하반기부터 년 상반기까지의 기간 을 제외하면, 대체적으로 은행 주택담보대출 증가율이 높아지면 주택가격 상승률도 높아지고, 은행 주택담보 1 September Vol.7 7

즉, LTV 완화 는 상대적으로 고소득층의 부채를 늘릴 가능성이 높 은 반면, DTI 완화는 저소득층의 부채를 늘릴 가능성 이 높은 것이다. 이를 감안하면, 이번에 LTV뿐만 아니라 DTI까지도 동시에 완화된 효과에 주목할 필요가 있는 것으로 판 단된다.

8 1.77 주택금융 규제완화와 부동산 시장 Special Edition 대출 증가율이 낮아지면 주택가격 상승률도 낮아지는.1 패턴이 유지되고 있다. 두 변수 사이의 시차상관계수를 계산해 본 결과에서도 개월 전의 은행 주택담보대출 증가율과 현재의 주택가격 상승률 사이의 시차상관계 수가.3로서, 다른 시차의 시차상관계수들에 비해 가장 높게 나타났다...3 <그림 > 은행 주택담보대출 증가율과 주택가격 상승률 추이 Jan- Jan- Jan- Jan-7 Jan- Jan-9 Jan- Jan-11 Jan-1 Jan-13 Jan-1 주 : 전년 동월대비 증가율 자료 : 한국은행, KB은행 그 동안 주택담보대출 시장에서 계속 입지가 약화되 던 은행 주택담보대출이 다시 늘어날 가능성이 높아지 고 있다. 은행 주택담보대출의 금리 경쟁력, 은행들의 대출 확대 의지 등 여건이 변화하는 가운데 LTV, DTI 완화 등 규제 변화의 영향까지 더해져 주택 관련 대출 시장에서 은행의 비중이 확대될 전망이다. 가계부채의 질 제고, 가계의 이자 부담 완화, 부동산 경기 활성화, 경제 활력 제고 등 긍정적 효과를 극대화하면서 가계 부채 규모 급증, 주택 가격 급등 등 부정적 효과를 최 소화하기 위해 지혜를 모을 때다. 부동산 포커스 Real Estate Focus

..3 <그림 > 은행 주택담보대출 증가율과 주택가격 상승률 추이 1 1 1 1 1 1 - - Jan- Jan- Jan- Jan-7 Jan- Jan-9 Jan- Jan-11 Jan-1 Jan-13 Jan-1 주 : 전년 동월대비 증가율 자료 : 한국은행, KB은행.9.7 3. -3.

2015-3-16_KiRi_Weekly_제324호(최종).hwp

2015-3-16_KiRi_Weekly_제324호(최종).hwp KiRi Weekly 2015.3.16 최근 가계부채 증가의 특징과 시사점 전용식 연구위원, 혜은 연구원 요약 2012년 5월 주택담보대출 인정비율(LTV)과 총부채 상환비율(DTI) 규제 완화 후 가계부채 증가율 명목 경제성장률보다 빠르게 상승하고 있는 특징을 보임. 가계신용 기준 가계부채 증가율은 2012년 5.2%에서 2014년 6.6%로 상승하였으나