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1 세미나발표자료 ( 목 ) 국토연구원부동산시장연구센터박천규

2 주택시장의주요여건경제성장률전망에대한인식주택금융시장의주요이슈주택시장의주요이슈결론

3 01 주택시장의주요여건

주택시장의주요여건 인구및가구증가율둔화, 고령화, 소형가구증가 ü 인구증가율 : 0.46% (2010) à 0.28% (2020), 가구증가율 : 1.

3% (2030) ü 1~2 인가구비중은 2000년 34.6% à 2010년 48.

9% à 2012 년 102.7% 저성장시대진입 ü 과거 (1999~2008 년 ) 연평균 5.

4 주택시장의주요여건 인구및가구증가율둔화, 고령화, 소형가구증가 ü 인구증가율 : 0.46% (2010) à 0.28% (2020), 가구증가율 : 1.80% (2010) à 1.16% (2020) ü 65세이상고령인구 : 11.3% (2010) à 15.7% (2020) 24.3% (2030) ü 1~2 인가구비중은 2000년 34.6% à 2010년 48.2% 로크게증가 신주택보급률 100% 상회 à 주택재고부족문제완화 ü 신주택보급률 : 2005 년 98.3% à 2010 년 101.9% à 2012 년 102.7% 저성장시대진입 ü 과거 (1999~2008 년 ) 연평균 5.5% à 최근 3% 내외성장 ü 향후잠재성장률은 3% 내외로전망 전세의월세전환증가 : 임대차시장구조변화 ü 전세 : 22.4% (2005) à 21.7% (2010), 월세 : 19.0% (2005) à 21.5% (2010) 노후주택수증가 ü 경과년수 16~30 년주택비중 19.6% (2005)à35.8% (2010) 4

5 주택시장의주요여건 인구및가구구조변화 사회 경제환경변화 주택시장환경변화 인구 가구증가율둔화 저성장시대진입 주택부족문제해소 저출산 고령화 대외경제불확실성 신규주택수요감소 소형가구증가 계층간격차심화 전세의월세전환 주택정책패러다임변화 기존패러다임 공급자중심 공공의역할강조 가격안정 서민주거복지기반마련 자가, 전세중심 새로운패러다임 수요자중심 공공과민간의역할분담 시장정상화 주거안전망구축 월세를포함한정책 5

6 02 경제성장률전망에대한인식

7 경제성장률전망에대한인식 국내외주요기관들은 2015년경제성장률을 3.6~3.9% 로전망 ü 세계경제침체지속, 엔저등에따른수출경쟁력약화 ü 민간소비등내수부진등으로저성장기조지속전망 OECD는 4.2% (5월) à 3.8% (11월) 하향조정 외국의주요금융기관들은 3.8% (5월) à 3.6% (11월) 하향조정 [ 국내외주요기관의경제성장률전망치 ] 구분 OECD 한국은행 KDI 현대경제 연구원 한국경제 연구원 % 3.5% 3.7% 3.6% 3.5% % 3.9% 3.8% 3.6% 3.7% 주 : 일기준까지각기관별발표된전망치 7

경제성장률전망에대한인식 세계경제회복기대약화 ü 세계경제는미국을제외하고유로권, 일본,

년세계경제성장률을 3.9% 3.7% 로하향전망한데이어, 미국은 3.5 3.1%, 유로는 1.7 1.

8 경제성장률전망에대한인식 세계경제회복기대약화 ü 세계경제는미국을제외하고유로권, 일본, 신흥개도국등에서회복세가더딜것으로전망 ü OECD 는2014 년11월지난 5월전망과비교하여 2015 년세계경제성장률을 3.9% 3.7% 로하향전망한데이어, 미국은 %, 유로는 %, 일본은 %, 중국은 % 로하향전망 소비위축으로인한체감경기약화 ü 고용률이확대되었으나실질소득증가세가둔화되고세월호여파등에따른소비심리위축되면서실제피부로느끼는체감경기는약화 ü 한편, 2014 년1분기 ~3 분기사이 GDP는전년동기대비 3.53% 증가하였으나이는수요위축에따른재고증가가큰영향을미침 8

9 03 주택금융시장의주요여건

주택금융시장의주요이슈 정부는 7.24 경제정책방향에서주택금융규제를조정 (8.

후가계대출및주택담보대출추이비교 ( 잔액 ) ü 8~9 월가계대출 ( 이하예금은행, 비은행기준 ) 11.

10 주택금융시장의주요이슈 정부는 7.24 경제정책방향에서주택금융규제를조정 (8.1 시행 ) ü LTV 의경우全금융권 70% ü DTI의경우수도권, 全금융권 60% 로일원화 주택금융규제조정전 후가계대출및주택담보대출추이비교 ( 잔액 ) ü 8~9 월가계대출 ( 이하예금은행, 비은행기준 ) 11.9조원증가 2013 년 8~9 월 4.5 조원에비해 7.4 조원증가 ü 가계대출증가는예금은행의주택담보대출증가 (9.1 조원 ) 에기인 반면, 비은행의주택담보대출은 0.1조원증가에그침 à 주택담보대출증가는대출금리인하, 이차보전방식의디딤돌대출확대, 전세자금대출증가등에기인 à 예금은행권주택담보대출에대한포용성이확대되면서비은행권의주택담보대출수요가은행권에집중 ü 예금은행의기타대출은감소하였으나, 비은행은증가 10

3 2.6 주택담보대출 1.0 0.1 0.9 5.8 5.6 0.1 기타대출 5.8 4.1 1.7 9.1 6.6 2.5 [ 참고 ] 주택금융공사등의 주택담보대출 9.3 7.7 1.7-1.0 0.2-1.

11 주택금융시장의주요이슈 [ 주택금융규제조정전 후가계대출및주택담보대출순증액추이 ( 조원 )] 구분 2013 년 1~9 월 2013년 2014년 2014년 1~9 월 1~7 월 8~9 월 1~7 월 8~9 월 예금은행 주택담보대출 기타대출 비은행 주택담보대출 기타대출 [ 참고 ] 주택금융공사등의 주택담보대출 자료 : 한국은행 주택담보대출의은행권유입은가계부채의질적구조개선에기여예상 금융부채가많으면가구의연체확률이높아지나, 이중담보대출비율이늘면낮아짐 ( 박천규 김태환, 2014) ü 단비은행의수익성저하문제가나타날가능성도배제할수없음 11

9 2.9 5.4 0.8 16.9 2009 59.5 8.8 3.4 6.5 1.5 20.3 2010 59.4 5.7 3.4 7.6 1.9 21.9 2011 58.4 4.9 2.7 9.2 3.7 21.

12 주택금융시장의주요이슈 경기침체여파로생계형대출증가에대한부정적인식이존재 글로벌금융위기이후주택담보대출자금용도중주택구입용도감소 ü 단금융포용성확대가가구의유동성제약을완화시켜가구의부실위험을줄이는순효과도존재 [ 은행주택담보대출자금용도별비중변화 (% )] 항목주택구입생계자금사업자금대출금상환 주택임대차 ( 전월세포함 ) 기타 자료 : 한국은행 12

가계대출관리는지속적인과제로인식 [ 국가별 GDP 대비가계부채및주택담보대출비율 (% )] 주 : 2012

13 주택금융시장의주요이슈 GDP 대비가계부채비율과주택담보대출비율 ü GDP 대비주택담보대출비율은해외주요국에비해낮은수준 ü GDP 대비가계부채비율은해외주요국평균과유사 : 대조적 à 가계대출관리는지속적인과제로인식 [ 국가별 GDP 대비가계부채및주택담보대출비율 (% )] 주 : 2012 년말기준, 한국은 2013 년말기준이며예금취급기관및주택금융공사등합계 (493.3 조원 ) 자료 : OECD, EM F, 한국은행 13

14 주택금융시장의주요이슈 가계대출및주택담보대출연체율 ü 연체율은 2013년이후지속적인감소추세. 가계대출 > 주택담보대출 ü 주택담보대출연체율 : 은행 0.42%, 보험 0.57%, 상호금융조합 2.51% ü 2013 년2분기부터전세자금의연체율이주담대연체율상회 ( 김영식외, 2013) à 가계대출뿐아니라전세자금대출에대한리스크관리가필요 [ 가계대출및주택담보대출연체율추이 (% )] 주 : 가는실선은주택담보대출연체율의추세선자료 : 한국주택금융공사, 금융감독원 14

15 주택금융시장의주요이슈 주택금융스트레스분석 ü 주택금융스트레스분석결과, 소비자물가지수, 시장금리, GDP, 주택가격이중요한변수로식별 ( 박천규외, 2014 수행중 ) à 주택금융시장의안정적관리를위해주택시장의정상화, 경제의안정적성장이중요 주택금융시장의기본요소를종합한정책설계의중요성 ü 주택금융시장의미시적 거시적건전성유지 ü 주택금융시장의포용성확대및효율성제고 ü 주택금융소비자의보호 15

16 04 주택시장의주요이슈

주택시장의주요이슈 주택매매가대비전세가비율의지속상승 ( 역사적고점 ) ü 2014.11 월현재 69.6% ( 아파트 ) 로역사적고점에도달하였으며, ü 이로인해전세의매매전환 vs.

17 주택시장의주요이슈 주택매매가대비전세가비율의지속상승 ( 역사적고점 ) ü 월현재 69.6% ( 아파트 ) 로역사적고점에도달하였으며, ü 이로인해전세의매매전환 vs. 반전세증가가능성확대 ü 단, 외부충격으로인한보증금미반환위험 ( 역전세난 ) 도아울러증가 역전세난은 1998 년, 2003~2004 년, 2008~2009 년총 3 차례발생 전세가격변동률의표준편차는월세가격의 2 배수준 à 변동위험이큼 80 [ 아파트매매가격대비전세가비율 (% )] 전국 서울 자료 : 국민은행 17

18 주택시장의주요이슈 매매가대비전세가비율과가격상승률 ü 전세가격 : 전세 / 매매가비율 60% 중후반에서높다가이후작아짐 ü 매매가격 : 전세 / 매매가비율 70% 인근에서높아지는경향 2011 년자체설문조사결과, 전세대신주택을구입하게되는전세가 / 매매가비율평균 72.1% [ 가로 : 전세 / 매매가비율, 세로 : 전세가상승률 ] [ 가로 : 전세 / 매매가비율, 세로 : 매매가가상승률 ] 주 : 한국감정원월간가격동향자료를이용하여분석 ( ~9) 18

19 주택시장의주요이슈 Value at Risk 를이용한적정 LTV 산출 ü 전국 72.6~76.8%, 서울 69.8~76.9% ü 우리나라평균 LTV 49.4%, 보증금포함 LTV 전세주택 75.7% à 전세의매매전환, 반전세화를통한행태변화지속예상 [VaR 를이용한적정 LTV ( 분석기간 20 년, %)] 구분전국서울 6 대광역시 99% VaR 하한선 적정 LTV [VaR 를이용한적정 LTV ( 분석기간 5 년, %)] 구분전국서울수도권 6 대광역시 99% VaR 하한선 적정 LTV

주택시장의주요이슈 전월세전환율결정요인 : 보증금 (-), 전환보증금 (-), 전세금 (-) ü 고가임대주택일수록전환율낮고, 저가임대주택일수록높음 à 전세가격상승으로전월세전환율은점차낮아질것으로예상 [ 전월세전환율결정요인분석결과 ] 구분 모형 1 모형 2 모형 3 모형 4 계수값 t 통계량계수값 t 통계량계수값

055*** - - 전환보증금 - - -0.389-6.015*** -0.378-6.046*** - - 전환보증금2 - - 0.009 4.438*** 0.009 4.769*** - - 전세금 - - - - - - -0.390-7.286*** 전세금2 - - - - - - 0.007 5.

20 주택시장의주요이슈 전월세전환율결정요인 : 보증금 (-), 전환보증금 (-), 전세금 (-) ü 고가임대주택일수록전환율낮고, 저가임대주택일수록높음 à 전세가격상승으로전월세전환율은점차낮아질것으로예상 [ 전월세전환율결정요인분석결과 ] 구분 모형 1 모형 2 모형 3 모형 4 계수값 t 통계량계수값 t 통계량계수값 t 통계량계수값 t 통계량 상수항 *** *** *** *** 보증금 *** *** - - 보증금 *** *** - - 전환보증금 *** *** - - 전환보증금 *** *** - - 전세금 *** 전세금 *** 매매가대비전세가비율 *** ** adj. R 주 : *** p<0.01, ** p<0.05, * p<0.10 단위는보증금, 전환보증금, 전세금은천만원, 매매가격대비전세가격비율은 % 이며, 네이버부동산매물을이용하여분석 20

주택시장의주요이슈 à 단저소득서민이거주하는중소형, 저가임대주택의월세전환부담은 여전히클전망 :

- 소득계층별가구비율현황 (% )] 구분 저소득층 (1~4 분위 ) 중소득층 (5~8 분위 )

0 14.2 1 억 ~1.5 억원 15.0 60.7 24.3 1.5 억 ~2 억원 7.7 48.

1 주 : 네이버부동산매물을이용하여분석자료 : 국토연구원 주 : 2012

21 주택시장의주요이슈 à 단저소득서민이거주하는중소형, 저가임대주택의월세전환부담은 여전히클전망 : 임차서민가구주거안정방안마련필요 [ 전세가격 (x 축 )- 전월세전환율 (y 축 )] [ 전세금규모별 - 소득계층별가구비율현황 (% )] 구분 저소득층 (1~4 분위 ) 중소득층 (5~8 분위 ) 고소득층 (9~10 분위 ) 5 천만원이하 천 ~1 억원 억 ~1.5 억원 억 ~2 억원 억원초과 주 : 네이버부동산매물을이용하여분석자료 : 국토연구원 주 : 2012 년주거실태조사자료중전세가구대상분석 [ 보증금액별전월세전환율 (% )] 주택유형 1 억이하 1 억 ~2 억 2 억 ~3 억 3 억초과 전체 자료 : 서울특별시 21

주택시장의주요이슈 도심정비사업의이주수요 ü 재건축이주수요 2 만 4 천가구 (10.

22 주택시장의주요이슈 도심정비사업의이주수요 ü 재건축이주수요 2 만 4 천가구 (10.30 대책 ) ü 재개발이주수요를포함할경우 5 만 8 천가구 ( 부동산 114) à 이주수요가시장에미치는영향분석과더불어이주수요분산유도가필요 (vs. 도심내신규주택공급수단 ) à 이주수요상당수가같은주택시장권역 (Housing M arket Area) 내에서이동하겠지만, 재건축아파트의전세시세가일반아파트에비해저렴하므로인근지역의전세시장자극가능성도있음 강남 4 구재건축아파트전세 3 억 6 천만원, 일반아파트 5 억 1 천만원 ( 부동산 114) 22

23 05 결론및시사점

24 결론및시사점 01 주택시장정상화를통한국민경제성장견인 02 주택금융시장안정성, 포용성, 소비자보호 03 전세 - 월세등임차유형간균형있는접근 04 서민임차가구주거안정방안마련 24

2015-3-16_KiRi_Weekly_제324호(최종).hwp

2015-3-16_KiRi_Weekly_제324호(최종).hwp KiRi Weekly 2015.3.16 최근 가계부채 증가의 특징과 시사점 전용식 연구위원, 혜은 연구원 요약 2012년 5월 주택담보대출 인정비율(LTV)과 총부채 상환비율(DTI) 규제 완화 후 가계부채 증가율 명목 경제성장률보다 빠르게 상승하고 있는 특징을 보임. 가계신용 기준 가계부채 증가율은 2012년 5.2%에서 2014년 6.6%로 상승하였으나