목차 1. 고령화시대의주택금융필요성 2. 우리나라주택금융현황 3. 고령화시대의주택금융활용방안

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1 고령화시대의주택금융활용방안 강종만

2 목차 1. 고령화시대의주택금융필요성 2. 우리나라주택금융현황 3. 고령화시대의주택금융활용방안

3 목차 1. 고령화시대의주택금융필요성 1-1. 장기고정금리주택담보대출의필요성 1-2. 주택연금의필요성 2. 우리나라주택금융현황 3. 고령화시대의주택금융활용방안

4 가구주의최초주택마련소요기간 가구주의최초주택마련소요기간은 2008 년전체평균 8.07 년이며, 저소득층 9.95 년, 중소득층 7.61 년, 고소득층 6.92 년으로소득이낮을수록장기화되고있음. è 청 장년서민층의주택구입자금지원을통한주거안정을모색할필요 - 가구주가된이후최초주택마련소요기간 - ( 단위 : %, 년 ) 구분 3 년미만 3~5 년미만 5~10 년미만 10~15 년미만 15~20 년미만 20 년이상 모름 / 무응답 평균소요시간 전 국 전체 저소득층 중소득층 고소득층 자료 : 국토해양부, 2008 년도주거실태조사 3

5 가계의주택구입능력 서울의주택구입능력지수는 2004 년 1 분기 100 에서 2009 년 3 분기 61.7 로낮아져가계의주택구입능력은크게감소함. 주택구입능력지수 (House Affordability Index) 는가계의월소득으로주택대출원리금을상환할수있는능력을표시 우리나라의소득대비주택가격비율 (PIR) 은 2008 년 6.26 배로미국및일본의 3 배수준에비해매우높아주택구입이가계의큰부담으로작용하고있음. - 한국, 미국, 영국의주택구입능력지수 - - 한국, 미국, 일본의 PIR (Price to Income Ratio) 한국 미국 일본 자료 : 산은경제연구소, 국내주택가격적정성분석, 자료 : 산은경제연구소, 국내주택가격적정성분석,

6 가구수증가 우리나라인구는 2018 년이후감소세로전환되나, 소핵가족화, 결혼적령지연등으로인한 1 인및 2 인가구의증가로가구수는꾸준히증가하며주택수요도증가할것으로예상됨. - 인구및가구수추이 - ( 천명 ) 인구 ( 좌축 ) 가구수 ( 우축 ) '05 '07 '09 '11 '13 '15 '17 '19 '21 '23 '25 '27 '29 ( 천가구 ) 자료 : 통계청, 2005~2030 장래가구추계결과,

7 가계대출증가및부실우려 주택담보대출등가계대출이꾸준히증가하여가계대출부실우려, 금융회사의건전성하락, 금융시장불안등이우려되고있음. 가계부채비율 ( 가계부채 / 총처분가능소득 ) 은 2000 년 44.4% 에서 2002 년 61.1%, 2008 년 66.8%, 2009 년 3/4 분기 68.3% 로꾸준히증가하는추세 개인가처분소득대비금융부채비율은 2000 년 81% 에서 2008 년 140% 로급격히증가 (%) 증감률 (%) - 개인가처분소득대비금융부채비율 스위스 영국 한국 캐나다 스페인 미국 일본 독일 프랑스 이태리 자료 : 산은경제연구소, 국내주택가격적정성분석,

8 금리유형별주택담보대출 은행권의주택담보대출은변동금리형이 90% 이상을차지 2009년 3월말현재변동형주택담보대출잔액은 228.6조원으로전체주택담보대출잔액의 92.4% 를차지 - 금리유형별주택담보대출현황- ( 단위 : 조원, %) 말 말 말 말 변동형 (94.8) (91.7) (92.0) (92.4) 혼합 고정형 11.2 (5.2) 18.4 (8.3) 19.1 (8.0) 18.7 (7.6) 혼합형 8.7 (4.0) 13.5 (6.1) 15.4 (6.4) 15.6 (6.3) 고정형 2.6 (1.2) 4.9 (2.1) 3.7 (1.5) 3.1 (1.2) 합계 (100.0) (100.0) (100.0) (100.0) 주 : ( ) 안은비중 자료 : 금융감독원 7

9 장기고정금리주택담보대출의필요성 변동금리주택담보대출의문제점 l 시장금리상승시에대출금리 상승으로차입자의이자부담이증가함에따라 가계대출차입자의상환능력하락으로인한대출부실가능성 u 고정금리주택담보대출확대를통한 금융시장의안정성제고 서민층의주거안정지원 주택수요감소로인한주택가격 하락가능성 è 주택담보대출의부실및금융시장불안 유발 8

10 목차 1. 고령화시대의주택금융필요성 1-1. 장기고정금리주택담보대출의필요성 1-2. 주택연금의필요성 2. 우리나라주택금융현황 3. 고령화시대의주택금융활용방안

11 생애소득및지출의변화 전반적으로생애소득및지출은 20 대이후연령증가에따라증가하나, 50 대중반이후에는감소하는행태를보임 년에비해 2007 년의소득과지출은급격히증가하였으나 50 대이후소득과지출은더욱빠른속도로감소 - 연령별소득분포의변화 - - 연령별지출분포의변화 - 자료 : 김혜련, 우리나라가구의생애소득및생애지출현황과소득분배분석, 통계개발원,

12 고령자소득빈곤율 우리나라의고령자소득빈곤율 (Old-age income poverty rate) 은 2005 년 45.1% 로 OECD 국가중 1 위이며, OECD 평균 13.3% 에비해매우높은수준 - 고령자소득빈곤율 (2005 년 ) - 한국아일랜드호주미국일본영국독일프랑스캐나다 OECD 평균 10.3% 9.9% 8.8% 4.4% 13.3% 30.6% 26.9% 23.6% 22.0% 45.1% 주 : 고령자소득빈곤율은전체국민중위소득의 50% 미만에속한 65 세이상고령자의비율 자료 : OECD 11

13 고령자빈곤위험도 연령대별고령자빈곤위험도는 50 대이후급격히증가하는추세를보이고 있음. - 각연령대별빈곤위험도추이 - 자료 : 김혜련, 우리나라가구의생애소득및생애지출현황과소득분배분석, 통계개발원,

14 고령자부양부담 저출산과인구의고령화로고령자부양부담은급격히증가할것으로예상 생산가능인구감소와고령자증가로노년부양비는 2009 년 6.8 명에서 2050 년 1.4 명으로감소하여생산가능인구의고령자부양부담은급격히증가할것으로전망 - 노년부양비전망 - ( 단위 : 천명, 명 ) 생산가능인구 고령자 노년부양비 ,374 5, ,611 5, ,506 7, ,299 11, ,525 15, ,424 16, 주 : 노년부양비는고령자 (65세이상 ) 1명을부양을위한생산가능인구 (15~64세) 수자료 : 통계청 13

15 재정부담증가 현재우리나라의공적연금소득대체율은미국, 일본등에비해양호한수준이나개인연금등사적연금이충분하지않아향후고령화추세에따라고령자생계비지원을위한재정부담증가가우려되는상황 우리나라의공적연금소득대체율은 42.1% 로 OECD 평균 59.0% 보다낮으나미국 38.7%, 일본 33.9% 에비해높은수준 미국의경우, 개인연금을통한소득대체율은 40% 로서공적연금을보완 - 주요국의공적연금소득대체율 (2005 년 ) 1) - ( 단위 : %) 한국미국일본스웨덴 OECD 연금소득대체율 생산가능인구대비고령자인구비율 2) 주 : 1) 퇴직전평균임금대비연금수급액비율 2) 생산가능인구는 15~64 세, 고령자는 65 세이상인구 자료 : OECD 14

16 고령자자산중부동산비중과다 2006 년 50~59 세가구주의가계자산중부동산비중은 79.8%, 금융자산 비중은 17.6% 로부동산비중이매우높은수준 고령자의소유부동산을활용한소득증대방안이필요 - 가구주연령별자산보유현황 - ( 단위 : 만원, %) 전체 29 세이하 30 세 ~39 세 40 세 ~49 세 50 세 ~59 세 60 세이상 65 세이상 총자산 28, , , , , , ,544.3 저축총액 5,744.8 (20.4) 2,903.8 (53.6) 5,611.3 (31.2) 6,744.3 (22.3) 6,548.4 (17.6) 4,557.4 (14.2) 4,034.9 (13.7) 부동산 21,604.1 (76.8) 2,137.7 (39.5) 11,598.0 (64.4) 22,597.1 (74.7) 29,723.2 (79.8) 27,072.3 (84.4) 25,175.1 (85.2) 기타자산 (2.7) (7.0) (4.4) (3.0) (2.6) (1.4) (1.1) 주 : ( ) 안은총자산에대한비중 자료 : 통계청, 2006 년가계자산조사결과 15

17 주택연금의역할 주택연금을국민연금의보완수단으로활용하여사적연금과공적연금의불충한 부분을보완하고다층적노후소득보장체계를정립함. 퇴직연금 개인연금주택연금국민연금기초노령연금 주택연금의역할 : 국민연금의보완수단 w 저소득고령층에대한생계비지원을통한주거안정및복지향상 è 다층적노후소득보장체계정립 피고용자 자영업자 16

18 목차 1. 고령화시대의주택금융필요성 2. 우리나라주택금융현황 3. 고령화시대의주택금융활용방안

19 보금자리론공급실적 2004 년도입된보금자리론은 2009 년말까지 13.1 조원을공급 보금자리론은은행주택담보대출과금리차이가크게벌어졌던 2006 년을제외하고는전반적으로높은증가세를유지 보금자리론은지난 6 년간매년약 3 조원이공급되었으나, 대출금액 2 억원이하의비중은 2007 년이후 90% 이하로감소 - 보금자리론공급실적 - - 보금자리론대출금액별공급추이 - ( 조원 ) (%) 160 ( 단위 : 10 억원, %) '04 '05 '06 '07 '08 '09 누적잔액 ( 좌축 ) 증가율 ( 우축 ) 자료 : 한국주택금융공사 억원이하 2,084 (62.5) 1~2 억원이하 2~3 억원이하 3 억원초과 1,248 (37.5) 0 (0.0) - - 2,400 (56.9) 1,500 (35.6) (7.6) (58.1) 477 (34.7) 98.2 (7.1) - - 1,762 (49.4) 1,400 (39.3) (11.3) - - 1,759 (42.1) 1,804 (43.2) (14.7) - - 1,478 (38.6) 1,699 (44.3) (14.6) 97.1 (2.5) 합계 3,331 4,218 1,374 3,565 4,178 3,833 주 : ( ) 안은비중 자료 : 한국주택금융공사 18

20 MBS 발행실적 보금자리론을유동화한 MBS 발행은 2008 년 2.6 조원에서 2009 년 8.6 조원으로급격히증가하여 2009 년보금자리론공급액의 144.5% 를기록 - MBS 발행액및발행잔액 - - 보금자리론공급액대비 MBS 발행액 - ( 단위 : 조원 ) (%) 발행액 발행잔액 자료 : 한국주택금융공사 '04 '05 '06 '07 '08 '09 자료 : 한국주택금융공사 19

21 주택연금실적 고령자에대한생계비지원을목적으로 2007년도입된주택연금제도는현재도입초기단계이지만안정적으로증가하는추세를유지하고있음. 2010년 3월말현재주택연금공급건수는 2,562건, 보증공급잔액은 3조 5,735억원을기록 ( 건 ) 3,000 2,500 2,000 1,500 1, 주택연금공급건수및보증공급잔액 - 보증공급잔액 ( 우축 ) 건수 ( 좌축 ) ' ' ' '10.1 ( 억원 ) 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 자료 : 한국주택금융공사 20

22 목차 1. 고령화시대의주택금융필요성 2. 우리나라주택금융현황 3. 고령화시대의주택금융활용방안

23 장기주택담보대출의서민지원기능확대 고령화시대에주택구입능력하락, 고령자부양부담증가등으로주택구입이 더욱어려워진서민층의주거안정을지원하기위하여주택금융의 서민지원기능을강화 서민지원형장기모기지론도입 장기모기지론활성화 국민연금, 국민주택기금등의여유자금을활용하여생애최초로주택을구입하는 20~30대서민을지원대상으로한장기모기지론을도입 서민지원형장기모기지론의대출금리는일반장기모기지론에비해낮게책정하고대출이자에대한세금감면혜택을부여 주거목적의주택구입을지원하는장기고정금리주택담보대출의금리인하, 대출채권의유동화등을통한장기모기지론의활성화추진 è 주택금융공사의자본금확충, 주택관련정책자금활용등을통한저금리지원자금확보 22

24 서민층금융지원확대를위한모기지보험도입 자금조달능력이부족한 20~30대서민층의주택구입을지원하는서민지원형장기모기지론등에대하여대출한도 (LTV) 를확대하는모기지보험을제한적으로도입 모기지보험은주택담보대출차입자의채무불이행시에대출금융기관의손실을보증한도내에서보전 서민층가계 금융기관 정부 LTV 확대로주택구입자금추가확보 서민층의내집마련지원 주택담보대출부실위험부담의경감으로서민층에대한금융지원확대가능 서민층신용위험이모기지보험에의해관리되어금융시장안정에기여 23

25 장기고정금리주택담보대출확대 서민가계의금리위험부담경감과주택시장및금융시장의안정성제고를위하여장기고정금리주택담보대출을확대 주택담보대출의고정금리와변동금리간의금리차이축소방안모색 인구의고령화로생산가능인구의실질적인가처분소득이감소하여서민가계의주택구입을지원하는장기주택담보대출수요는증가할것으로예상 가계 금융기관 정부 주택담보대출금리의 고정금리전환 세분화된고객의요구에부합하는다양한주택금융상품제공 금리위험관리기법개발및인프라확충 변동금리중심의주택담보대출시장관행개선의지속적추진 소비자교육프로그램등소비자의이해확대를위한제도마련 24

26 저소득고령자지원을위한주택연금활성화 인구의고령화추세에대비하여주택연금을국민연금의보완수단으로 정립하고, 주택연금활성화를지원하기위한홍보강화와국민연금여유자금의 대출재원활용방안을모색 주택연금홍보강화 국민연금수혜자를대상으로한홍보강화 정부의정책홍보등을활용한홍보채널확대 주택연금재원확대 주택연금을국민연금의보완수단으로활용하기위한고령화정책수립 주택연금의대출재원으로국민연금의여유자금을활용하는방안을검토 25

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31호

31호 미국주택금융시장의개선방향및시사점 강종만 ( 선임연구위원, 3705-6351) 미국에서는금융위기를유발한주택금융시장의문제점들을개선하기위한논의와더불어법률개정이추진되고있다. 개선안에의하면미국정부의주택금융에대한지원은축소하여민간금융회사들이주택금융시장에서주도적인역할을수행하도록한다. 또한주택금융부실로인한재정부담은최소화하고서민지원주택금융에대한정부지원은보다효과적인방법에의해추진할계획이다.