국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 특히, 가계부채의약 41% 4) 를차지하는주택담보대출은신용대출, 할부금융등에비해상대적으로대출금액이크기때문에대출기간이길어지게되고금리변동에대한위험역시커지게된다. 또한, 주택담보대출에많이있는거치식대출의경우담보주택가격하락으로대출연장이불

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정민 심
6 years ago
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1 01 조사 연구 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 1) * 김종민 / 한국주택금융공사주택금융연구소조사연구팀차장 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 한국주택담보대출의현황과문제점 Ⅲ. 선행연구 Ⅳ. 실증분석 Ⅴ. 결론및시사점 Ⅰ. 서론 1) 우리나라가계부채 2) 가 2013년말 1천조원 3) 을넘어서면서국내경제의위험요인으로지목되고있다. 가계부채발생의주원인이주택등자산매입과투자및소비활동에의한것임을감안할때, 가계소득증가와물가상승에따른부채규모증가는필연적인것일수있다. 그러나, 변동금리, 거치식, 단기대출의비중이높은우리나라의기형적가계부채구조는급격한금리상승등의외부충격시가계부채부실을급속히유발하기때문에이는반드시개선되어야할점이다. 1) 본논고는동명의연세대학교석사학위논문 (2014년) 을재편성한것으로시사점을추가하였음 1) 2) 가계대출잔액과판매금융잔액의합계로 가계신용 이라고도함 3) 2013년말가계부채잔액 1,021.3조원, 한국은행보도자료 분기중가계신용 ( ) * 본고의내용은필자의개인의견으로한국주택금융공사의공식적인견해와다를수있습니다. 22 주택금융월보

2 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 특히, 가계부채의약 41% 4) 를차지하는주택담보대출은신용대출, 할부금융등에비해상대적으로대출금액이크기때문에대출기간이길어지게되고금리변동에대한위험역시커지게된다. 또한, 주택담보대출에많이있는거치식대출의경우담보주택가격하락으로대출연장이불가능해질수있는위험이있기때문에가계부채중에서도주택담보대출의변동금리, 거치식대출비중을낮춰야할필요성이더욱크다고할수있다. 이러한주택담보대출의구조변화를위해정부는 2011년 6월주택담보대출의만기구조를중장기로분산하고, 고정금리, 분할상환대출의확대를주내용으로하는 가계부채연착륙종합대책 을발표한바있다. 이대책은시중은행에장기고정금리, 비거치식분할상환주택담보대출잔액비중목표를부여하는것을포함하고있으며, 그러한주택담보대출의재원을조달하는수단으로 2012년 3월유동화목적대출인적격대출이출시되었다. 2014년 2월정부는동대책을성공적인것으로평가하면서그후속대책으로 가계부채구조개선촉진방안 을발표하고은행의고정금리비거치식분할상환주택담보대출잔액비중목표를강화 5) 하였다. 적격대출은시중은행이판매하고주택금융공사를통해유동화하는장기고정금리대출로출시 4개월만에기존고정금리주택담보대출인보금자리론의월공급량을초과하면서본격적으로공급되기시작하였고, 이에따라 2012년부터은행의고정금리가계대출비중또한과거유례를찾아볼수없는수준으로크게증가하였으나, 안타깝게도 2013년부터보금자리론과적격대출모두공급량이줄어들기시작하면서은행의고정금리가계대출비중도함께감소하였다. 정부와주택금융공사의정책적노력이우리나라주택담보대출시장의실질적인구조개선으로계속이어지기위해서는고정금리주택담보대출을증가시킬수있는요인을찾는것이선행되어야할것이다. 그러나아직까지국내에서실제주택담보대출데이터를대상으로주택담보대출관련시장요인과정책요인을함께고려한분석은이루어지지않은것으로파악된다. 또한, 고정금리주택담보대출비중이유례없이급증한 2011년이후의데이터를포함한관련연구역시찾아볼수없는실정이다. 이에본연구는 2005년부터 2013년까지의국내고정금리주택담보대출비중변화를살펴보고, 이에대한시장요인과정부정책의영향을함께분석하여가계부채안정을위한정책적시사점을도출하고자한다. 본논문의구성은다음과같다. 2절에서국내주택담보대출의현황과구조적문제점을살펴보고, 3절에서국내외선행연구를소개한다. 이어 4절에서국내고정금리주택담보대출비중에영향을미치는요인에대한실증분석을실시하고 5절에서는실증분석결과를토대로시사점을제시하며결론을맺고자한다. 4) 2013 년말예금은행및비은행예금취급기관주택담보대출잔액 조원, 한국은행보도자료 분기중가계신용 ( ) 5) 2017 년말까지고정금리, 비거치식분할상환대출잔액비중목표 40% 로강화 ( 기존목표 2016 년까지 30%), 보금자리론은비중실적에포함되지않음 ( 적격대출은포함 ) MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 23

3 01 조사 연구 Ⅱ. 한국주택담보대출의현황과문제점 1. 주택담보대출시장현황국내주택담보대출잔액과가계대출잔액은 < 그림1> 에서와같이매년증가하는추세를보이고있으며가계대출중주택담보대출이차지하는비중은 2006년을정점을찍은후 2008년까지하락하다가이후매년조금씩증가하고있는추세이다. [ 그림 1 예금은행주택담보대출추이 ] ( 단위 : 조원 ) 년 00 년 00 년 00 년 00 년 010년 011년 01 년 01 년 가계대출잔액 주택담보대출잔액 가계대출중주택담보대출비중 0 자료 : 한국은행 주택담보대출증가추이와명목 GDP 증가추이를비교해보면 < 그림2> 에서보이는바와같이두가지추이가유사함을알수있다. 이를비율로환산해보면명목 GDP 중예금은행주택담보대출이차지하는비중이 22.7%~24.9% 수준에서움직이고있는것을확인할수있으며, 이처럼주택담보대출이 GDP와함께증가하는수준임을감안할때증가규모자체는경제에위협이될수준으로보기는어렵다. 24 주택금융월보

4 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 [ 그림 2 예금은행주택담보대출잔액및 GDP 추이 ] ( 단위 : 조원 ) 1, , , , , , , 1, 1, 1, 1, ,10 0 1, 년 00 년 00 년 00 년 00 년 010년 011년 01 년 01 년 국 (, 화 ) 주택담보대출잔액 자료 : 한국은행 주택구입자금조달을목적으로하는주택담보대출특성상그규모가주택가격의증감과비례하게되므로주택가격을나타내는지표인주택매매가격지수 6) 와함께비교해본결과 < 그림3> 과같이주택매매가격지수가증가추세를보이다가 2010년부터하락하는모습을보이고있어주택담보대출의증감과는상이한형태를보였다. 이는분석대상기간중큰폭의주택경기호황과불황이있었기때문으로보이는데, 이러한주택경기의급격한변화가주택매매가격지수에비정상적인영향을미칠수있으므로전체적인소비재의가격증감을나타내는소비자물가지수도함께비교해보았으며, 그결과전체적으로주택담보대출증감이소비자물가지수와유사한패턴으로움직이고있음을알수있었다. [ 그림 3 예금은행주택담보대출잔액및소비자물가지수, 주택매매가격지수추이 ] ( 단위 : 조원 ) 년 00 년 00 년 00 년 00 년 010년 011년 01 년 01 년 주택담보대출잔액주택매매가격지수소비자물가지수 자료 : 한국은행 6) 국민은행에서전국의주택매매및전세가격을조사하여일정시점 (2013.3=100) 을기준시점으로한지역별, 주택유형별, 주택재고구성비를가중치값으로부여하여산출하는지표 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 25

5 01 조사 연구 그렇다면지속적으로국내주택담보대출의문제로지적되어온단기변동금리일시상환대출의비중과다를살펴보자. 안타깝게도국내주택담보대출의상환방식과대출만기의추이변화를알수있는데이터는지속적으로공표되지않고있다. 금융감독원이은행권주택담보대출의고정금리비거치식분할상환비중을발표 7) 한바있으나금리유형의구분기준이한국은행과상이 8) 하고, 그시기가비정기적이다. 다만, 주택담보대출의금리유형에대한비중은한국은행이예금은행가계대출신규취급액기준 9) 고정금리대출비중을정기적으로발표하고있다. 금융감독원과한국은행의자료로고정금리와비거치식분할상환대출의비중추이를보면 < 그림4> 와같다. 비거치식분할상환대출은 2011년부터증가하기시작하여 2012년부터본격적인증가주체를보이는반면, 고정금리대출은 2012년급격한증가후 2013년에는감소하고있음을알수있다. [ 그림 4 고정금리가계대출, 비거치식분할상환주택담보대출비중추이 ] 년 00 년 00 년 00 년 00 년 010년 011년 01 년 01 년 고정금리가계대출비중 ( 신규기준 ) 비거치분할상환주택담보대출비중 ( 잔액기준 ) 자료 : 한국은행 ( 고정금리비중 ), 금융감독원 ( 비거치식분할상환비중 ) 특히, 2012년고정금리비거치식분할상환대출비중이급격하게증가하는모습을보이는데, 이는금융당국의정책영향이큰것으로보인다. 정부는변동금리거치식일시상환에치중되어있는국내주택담보대출구조를개선하고자 2011년 6월 가계부채연착륙종합대책 을발표한바있으며, 그주요내용은각은행이보유하고있는주택담보대출잔액중고정금리와비거치식분할상환대출의잔액비중을 2016년까지각기 30% 로증가시키는것이었다. 또한은행이취급한고정금리비거치식분할상환대출중일정요건을충족하는대출인적격대출을출시하고이를주택금융공사에양도하더라도고정금리대출실적에포함시킴으로써고정금리분할상환대출의적극적인공급을유도하였다. 이러한과정에서은행은경쟁적으로고정 7) 보도자료 은행권주택담보대출구조개선추진실적 ( 월 ) 8) 금융감독원은은행의고정금리비거치식분할상환대출잔액목표실적산정을위해기준을별도로운영 ( 고정금리기간및만기등세부요건정의 ) 9) 예금은행이해당월중신규로취급한가계대출에적용한금리를신규취급금액으로가중평균한금리로당좌대출및마이너스통장대출은제외 26 주택금융월보

6 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 금리비거치식분할상환대출을판매하였으며, 그결과가고정금리분할상환대출확대로나타나게된것이다. 이후 2013년고정금리가계대출비중이감소추세로돌아선것은 2012년도고정금리대출잔액비중목표의초과달성 10) 으로인한은행의영업전략변화와장단기금리차이확대로인한고정금리대출의가격경쟁력하락 11) 이그원인으로보이는데, 기존선행연구 12) 에서보여준바와같이고정금리대출의금리상승과고정- 변동금리대출간금리차확대가고정금리대출의직접적인공급량감소로이어진것으로보인다. 2. 고정금리주택담보대출현황국내주택담보대출중 10년이상의만기를가진순수고정금리분할상환대출은사실상주택금융공사의보금자리론과적격대출이유일하다. 그외에대출초기 5년내외로고정금리를적용하다가이후변동금리가적용되는금리혼합형대출과 5년내외의만기를가진중기고정금리대출이있으나이는대출일부기간중에만고정금리가적용되거나대출기간중원금의일부만분할상환하는방식으로각각고정금리적용기간종료및대출대환시금리상승위험에노출되는문제를갖고있다. 보금자리론은 2004년 3월주택금융공사가설립되면서장기주택금융도입을통해서민과중산층의내집마련촉진및가계대출연착륙과장기채권시장발전을목적으로당시 모기지론 이라는이름으로출시되었으며, 국내장기고정금리주택담보대출의시초가되었다. 2005년 10월 보금자리론 으로명칭을변경하였으며, 2006년 2월 30년 13) 이대출만기가추가되었다. 이후 2006년 6월온라인으로신청이가능한 e-모기지론이출시 14) 되었고, 2010년 6월 u-보금자리론 15) 이출시되면서대출의사전양수심사가이루어지기시작했으며, 대출의사후관리자가은행에서주택금융공사로바뀌게되었다. 보금자리론의가장큰특징은장기고정금리분할상환이다. 이는보금자리론의대출재원조달을 MBS 발행으로하기때문인데, 금융기관이취급한일정요건의대출을주택금융공사가양수하여이를기초자산으로하는채권인 MBS를발행하게된다. 이 MBS는주로은행, 보험회사, 연기금, 증권사등에서투자및자 10) 2012 년고정금리주택담보대출잔액비중목표달성율 143.2%(= 실적 15.9% / 목표 11.1) 11) 2013 년고정 - 변동금리대출최대금리차 0.75%p(2012 년 0.09%p) 12) Dhilon, Shilling and Sirmans(1987), Brueckner and Follain(1988), Paiellal and Pozzolo(2007), Coulibaly and Li(2007) 13) 보금자리론의만기는 10 년, 15 년, 20 년, 30 년이다. 14) 일반보금자리론 ( 현재 t- 보금자리론 ) 은취급은행에방문신청하는방식이나, 인터넷으로대출신청후취급은행에방문하여대출상담및심사를하는형태의대출인 u- 보금자리론이출시되면서취급이종료되었다. 15) 인터넷으로대출신청이이루어지며, 대출상담은전화로, 서류제출은우편으로이루어지는주택담보대출이다. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 27

7 01 조사 연구 산운용목적으로매입 16) 하며고정금리채권이기때문에대출금리또한고정금리로가능하게된다. 또한, 1회에발행하는 MBS의만기가 1년 ~20년사이의 7~8종류 17) 로이루어져있는데개별만기의 MBS는만기에원금을상환하는채권이지만, 전체적으로는만기가분산되어있어대출원금의분할상환이가능하게된다. 보금자리론의주요특성은 < 표1> 과같은데평균대출만기가 15.8년으로장기대출이고, 평균주택가격은 2억 200만원, 차입자의평균연소득은 3,799만원으로전체평균주택구입가격 2억 2,841만원 18), 전체평균연소득 4,994만원 19) 보다낮으며국민주택규모이하가 90.1% 에달해비교적저가의주택을구입하는서민 중산층이그대상임을알수있다. [ 표 1 보금자리론과적격대출주요특성 ] 자금용도 구분 주요특성 ( 13년취급분평균 ) 보금자리론적격대출 연령 39.7세 47.0세 신규대출 64.2% 50.7% 기존대출대환 35.8% 49.3% 대출기간 ( 만기 ) 15.8년 19.6년 대출금액 1억 800만원 9,100만원 연소득 3,700만원 3,191만원 주택가격 2억 200만원 2억 2,200만원 국민주택규모 (85m2) 이하비중 90% 84% 자료 : 주택금융공사 적격대출 (Confirming Loan) 은은행권의고정금리분할상환비거치식주택담보대출비중확대를지원하기위해 2012년 3월출시되었으며, 보금자리론과는장기고정금리분할상환대출이라는특성과 MBS 발행으로재원을조달하는점에서동일하지만, 은행이금리를자율적으로정하고취급기준역시은행이적용받는기준 20) 을따른다는점에서차이가있다. 또한, 주택금융공사에양도하는절차는보금자리론과유사하지만, 양도여부를은행이정할수있는특징이있다. 적격대출은그정의를 금융기관의장기고정금리내집마련대출재원공급을위해유동화에적합하도록사전에정해진대출조건을충족하는내집 16) 투자기관별운용자산의특성차이로인해 MBS 중단기 (1~2 년만기 ) 는증권사, 중기 (3~7 년만기 ) 는은행, 장기 (10~20 년만기 ) 는보험사의투자비중이높다. 17) 1, 2, 3, 5, 7, 10, 12, 15, 20 년의만기로발행하며, 그외로잔존가치청산을위한후순위채권은발행한다. (12 년만기는 04 년이후발행실적없음 ) 18) 2012 년주거실태조사 ( 국토교통부 ) 19) 2013 년 4/4 분기및연간가계동향 ( 통계청 ) 20) 은행업감독규정 ( 금융위원회 ), 은행업감독규정시행세칙 ( 금융감독원 ) 28 주택금융월보

8 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 마련대출 21) 이라고하고있는데, 결국대출취급과양도는은행이결정하나이를위해서는주택금융공사가정한양수요건을충족해야한다는것으로볼수있다. 주요양수요건 22) 은대출만기는 10~35년범위내, 원금을분할상환해야하며거치기간은최대 2년이내, 대출한도는 5억원이하, 주택가격은 9억원이하등이다. 적격대출의주요특성은보금자리론과유사하나평균대출만기가 19.6년으로더길고, 대출금액과연소득은낮으며, 평균연령이 47세로높고, 기존대출의대환용도비중이 49.3% 로높음을알수있다. 이는기존에비교적고금리의변동금리대출을이용하는차입자가적격대출을통해고정금리대출로이동하는것으로보여지며, 대출신청이주택금융공사홈페이지에서이루어지는보금자리론과달리은행창구에서신청이이루어지기때문에취급은행이자행변동금리대출이용고객에게대환시적격대출을권하는것으로보여진다. 보금자리론과적격대출은출시이후각각 61조 930억원, 19조 536억원을공급하였다. 아래 < 그림5> 에서보금자리론과적격대출공급추이를살펴보면 2012년공급량이크게증가하는모습을보이는데이는고정금리비거치식주택담보대출목표비중달성을위한은행의공급노력과함께고정금리대출의금리인하로가격경쟁력이높아진것으로해석되며, 전체적으로고정금리가계대출비중과유사하게증감하고있어고정금리대출의증감요인이보금자리론과적격대출의공급증감에도영향을미치고있는것으로추정할수있다. [ 그림 5 보금자리론과적격대출공급 ] ( 단위 : 억원 ) 1 1, 1 11,0 11,0,1, 0,1,,,,, 1, 00 년 00 년 00 년 00 년 00 년 00 년 010년 011년 01 년 01 년 보금자리론 적격대출 자료 : 주택금융공사 21) HF 공사 SC 은행고정금리내집마련대출확대위해유동화조건부적격대출출시 ( 한국주택금융공사보도자료, ) 22) SC 은행, 주택금융공사홈페이지 (2013 년말기준 ) MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 29

9 01 조사 연구 3. 주택담보대출시장의구조적문제점이미살펴본바와같이국내주택담보대출총량은지속적으로증가하고있으나 GDP와물가수준에연동되어증가하고있으므로, 증가추이자체는심각한수준은아니라고볼수있다. 그러나변동금리거치식대출의비중이높은주택담보대출의구조는, 그간정부의정책적노력과보금자리론및적격대출공급확대를통해이제점차개선되어가는모습이지만, 해외주요국가와비교해볼때지속적인개선노력이필요한것으로보인다. 해외주요국의주택담보대출금리유형비중을살펴보면 < 그림6> 과같이미국과유럽의상당수국가들은고정금리비중이우리나라의고정금리비중보다상당히높은편임을알수있다. 비거치식분할상환비중또한 < 그림7> 에서보이는바와같이우리나라가해외주요국가에비해매우낮은수준이다. [ 그림 6 주요국가고정금리주택담보대출비중 ( 신규기준 ) ] (2013 년 7 월기준 ) 일 기에 국 국 가리 인대한민국 일 자료 : EMF, MBA, CAAMP 등 ( 대출초기고정금리적용포함, 미국은 2009 년기준, 대한민국은고정금리가계부채비중 ) [ 그림 7 주요국가분할상환주택담보대출비중 ] (2009 년말 ) 0 10 국 국 호주 일 대한민국 자료 : 국회예산정책처등 ( 대한민국, 미국은 2011 년기준, 대한민국은비거치분할상한 ) 또한, < 그림8> 은주요국의대출만기를나타내고있는데해외주요국의주택담보대출의일반적인만기 23) 가 20년이상인반면우리나라는 13년으로짧은편이다. 23) 해외는일반적인대출만기이며, 한국은가중평균만기임 30 주택금융월보

10 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 [ 그림 8 주요국주택담보대출일반적만기 ] ( 단위 : 년, 2008 년기준 ) 인 국호주 일 국 일 기에한국 자료 : IMF, 금융감독원 ( 대한민국은 2008 년 6 월말가중평균만기 ) 이처럼주택담보대출의단기변동금리비거치식비중이높은것은다음세가지를주요요인으로들수있다. 먼저은행의대출관행이다. 외환위기로기업대출부실이이어지며가계대출중심으로은행의대출영업이이루어지기시작했고, 가계대출중에서도신용대출보다안전한주택담보대출을선호하는경향이지속되었다. 한꺼번에다수의대출을판매할수있는신규입주아파트의중도금대출과입주잔금대출을중심으로은행간고객확보경쟁이치열해지면서금리경쟁또한심화되었다. 이과정에서고정금리대출보다금리가낮은변동금리대출을주로판매하기시작하였으며, 다른조건보다대출금리를앞세운영업이성행하였고자연스럽게변동금리위주로대출을판매하게되었는데, 이는금리변동성에대한위험을차입자가부담하도록하여금리상승과관계없이은행이수익을유지할수있는영업전략이기도하다. 두번째로주택가격의상승을들수있다. 1980년대부터본격화된아파트광풍과강남불패신화로대표되는주택가격의급격한상승으로인해주택이투자수단의하나로인식되기시작하였으며, 주택담보대출을받아레버리지효과를높이고이자만상환하다가주택을처분하여시세차익을얻는것이당연시되었다. 이러한투자목적의차입자는초기월상환부담을최소화할수있는변동금리거치식일시상환대출을받는것을원했고이는은행의영업전략과도일치하는것이었다. 세번째로차입자의의식구조이다. 차입자들은향후금리가상승해변동금리대출의이자가증가하더라도주택가격상승이이를보전하여줄것으로기대하여왔으며, 감당할수없는수준으로이자비용이증가하면주택을처분하여대출상환이가능할것이라는인식을갖고있었다. 또한, 금리상승의위험을정확하게인지하지못하고단기적으로초기이자비용이낮은변동금리대출을선호하는현상이지속되었다. 이러한변동금리비거치일시상환비중이높은주택담보대출구조는가계 경제뿐만아니라국가경제에도위기로작용할수있는점에서문제로지적되고있다. 시장금리가상승하면대출금리가상승하고이 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 31

11 01 조사 연구 는변동금리대출의이자비용증가로이어진다. 그러나이자상승수준의소득증가가이루어지지않거나다른지출을감소시키지못하면연체가발생하게되고최종적으로경매등을통해주택이처분된다. 주택이자산의거의대부분을차지하는우리나라가계특성상주택처분은가계경제에치명적인영향을미치고이는빈곤층으로의이탈을급격하게가져올수있는요인이다. 또한이자비용이증가하지않더라도거치식일시상환대출은그구조상주택가격이크게하락하는경우대출만기에원금은그대로이나담보가치는떨어져대출연장이불가능해지게된다. 이때차입자가주택을처분하여대출을상환하고자하더라도주택시장의불황으로매매가이루어지지않아하우스푸어가발생할수있다. 이러한문제는차입자만의위험이아니라대출은행자산중큰비중을차지하는주택담보대출의부실로이어져국내경제에위험요인으로작용하게된다. 금융당국의주택담보대출규제도이러한구조적문제를해소하는데중점을두고있다. 정부의주택담보대출규제변화를살펴보면 < 표 2> 와같이과거 LTV를통한규제를시작으로, 2009년부터 DTI규제로이어져대출의양적규제를중점실시하여왔으나, 2011년부터는고정금리비거치식분할상환확대정책으로변화되어주택담보대출증가완화의양적규제에서구조변화라는질적문제에비중을두고있음을알수있다. [ 표 2 주택담보대출규제변화추이 ] 구분 규제내용 2003년 5월 - 투기지역만기 3년이하은행 LTV 상한 50% 로축소 2003년 10월 - 투기지역만기 10년이하은행 / 보험사 LTV 상한 40% 로축소 2005년 6월 - 상호저축은행 LTV 상한 60% 로축소 2005년 8월 - 30세미만미혼차입자의 DTI 40% 상한설정 2006년 3월 - 투기지역 6억초과아파트신규구입시 DTI 40% 상한적용 - 은행 / 보험사의 LTV 예외대상폐지 2006년 11월 - 투기지역내전체아파트담보대출에대한 DTI 규제적용 - 비은행예금기관의 LTV 상한 50% 로축소 2009년 7월 - 수도권전지역 LTV 상한 50% 로축소 2009년 9월 - 수도권전지역 DTI 상한40% 적용 ( 비투기권지역으로 DTI 규제확대 ) 2009년 10월 - 제2금융권까지 DTI 규제확대 2010년 4월 - 비강남권 DTI 규제완화 (50% 로적용 ) 2010년 9월 년 3월까지 DTI 규제한시적해제 ( 강남3구는제외 ) 2011년 6월 가계부채연착륙종합대책 - 고위험대출 BIS위험가중치상향및예대율관리강화 - 은행고정금리 비거치식분할상환주택담보대출비중목표부여 (2016년까지 30%) 2014년 2월 가계부채구조개선 - 은행고정금리 비거치식분할상환주택담보대출비중목표확대 (2017년까지 40%) 촉진방안 자료 : 금융감독원 32 주택금융월보

12 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 Ⅲ. 선행연구 주택담보대출의금리유형선택에대한연구는장기모기지시장이발달된미국에서비교적활발하게진행되었다. 반면국내주택담보대출은공급채널이시중은행에집중되어있고상품유형이매우제한적이어서다양한금리유형을선택할수있는여건이조성되어있지않았고이는금리유형선택에관한연구의장애로작용하여왔다. 해외에서는주로모기지차입자의선택요인을크게금리등의가격변수를결정하는시장요인과차입자의개별특성을반영한특성요인으로구분하여연구되어왔다. 미국의경우 1982년이후실제대출자료를활용해차입자의대출선택요인을분석하고자하는시도가있어왔다. 그중상당수의연구에서가격변수등시장요인은유의적인결과를보였으나차입자의개별특성에대한결과는통계적으로유의하지않았다. 주요해외연구를통해확인된고정금리주택담보대출의증가요인중시장요인은고정금리수준, 고정금리와변동금리의차이, 수익률곡선의 3가지로볼수있다. 이중고정금리수준은고정금리대출의금리를말하며고정금리대출의금리수준이높다면차입자가고정금리대출을선택하지않아고정금리비중을낮추는요인으로작용한다는것이다. 고정금리와변동금리의차이는고정금리가일반적으로변동금리보다높은데차입자는그차이를가격의차이로인식하여금리차가커질수록고정금리비중을낮추는요인이된다. 수익률곡선은장단기금리의차이를말하며이는미래의금리상승기대수준을의미한다. 일반적으로단기금리보다장기금리가높은데그차이가크면미래의금리가상승한다는기대가커짐을의미한다. 따라서수익률곡선이완만할수록, 즉장단기금리차이가작을수록미래금리상승기대가작아변동금리대출의이자비용증가위험이작아져고정금리를선택하지않는요인이된다. 다만, Jones(1995) 는이와반대로장단기금리차가커질수록고정금리를감소시키는요인이된다고분석하였다. [ 표 3 고정금리주택담보대출증가요인 ] 시장요인 영향의방향 비고 고정금리수준 역방향 고정 변동금리차 역방향 수익률곡선 정방향 역방향주 ) 주 ) Jones(1995) 국내주택담보대출의실제데이터를활용한연구는박성욱 박갑제 김태혁 (2009) 의연구가최초로보인다. 이들은 2011년 9월부터 2008년 6월까지국내은행에서실제로집행된주택담보대출자료를이용하여주택담보대출차입자의위험관련특성변수와금리차가차입자의금리선택에미치는효과를실증적으로 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 33

13 01 조사 연구 분석하였다. 그결과고정금리와변동금리의금리차가차입자의금리선택에유의적인영향을미치고, 나이가높을수록, 남성일수록, 소득변동성이큰직업유형일수록, 그리고부가높을수록변동금리형을선택하며, 대출금액과대출만기가증가할수록고정금리형을선택하는것으로나타났다. 고성수 주민균 (2011) 은고정금리주택담보대출인보금자리론의공급규모에영향을미치는경제요인을살펴보고자하였다. 보금자리론취급데이터로실증분석한결과보금자리론과변동금리대출의금리차가작을수록, 변동금리대출의금리변동성이클수록, 수익률곡선이가파를수록, 보금자리론금리수준이낮을수록, 보금자리론공급이증가하는것으로나타났다. 또한변수의영향은고정금리대출과변동금리대출간의금리차이, 변동금리의변동성, 향후시장금리의상승기대수준순으로보금자리론공급규모에많은영향을미친것으로나타났다. 유승동 (2012) 은 2011년도주택금융공사의주택금융수요실태조사를이용하여차입자의금리유형명시선호에대해연구하였으며, 차입자의특성중주택소유여부에집중하였고, 주택소유자는소비수요와투자수요중투자수요가더강하다고가정하였다. 연구결과주택을 1채이상소유한차입자는변동금리대출을명시선호하고주택을소유하지않은차입자는고정금리대출을명시선호하는것으로나타났다. 민인식 김경환 조만 (2012) 은주택금융공사의보금자리론취급데이터를이용하여대출상품차입자의고정금리상품과변동금리상품선택의결정요인을분석하였다. 연구결과차입자의연령, 소득, 신용등급, 주택가격상승률, 변동금리와고정금리대출간금리차이가증가할수록변동금리를선호하는것으로나타났다. 또한, 금융시스템의안정성제고를위해고정금리대출의금리경쟁력을확보하여고정금리대출비중을확대하고, 변동금리대출에내재된리스크에대한소비자교육을강조하며, 적격대출을통한소비자선택의투명성을높이고모기지시장안정화효과를높이는방안을제시하였다. Ⅳ. 실증분석 1. 연구의방법및내용본연구에서는금리유형결정요인중시장및정책요인을대상으로분석하고자한다. 차입자특성요인은선행연구에서유의성이없는것으로분석된경우가다수있었고, 개별차입자의특성보다시장전체의움직임과관련된시장및정책요인을분석하는것이고정금리대출확대를위한정책적판단에더도움이될것으로보기때문이다. 또한, 주택담보대출의금리유형외에상환방식유형과만기유형또한주택금융시장의안정성측면에서큰의미를갖고있으나, 상환방식비중에대한데이터가공표되지않고있고만기유형의경우대부분상환방식과연동되어결정되므로금리유형분석이가장유의미한것으로볼수있다. 34 주택금융월보

14 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 본연구에서는선행연구에서밝혀진고정금리주택담보대출증가요인외에정책변수를새로이추가하고 2005년에서 2013년까지의월별데이터를반영하여다중회귀분석을실시하였다. 또한, 2011년이후급격한고정금리가계대출의증가및관련정부정책으로인해예상되는선행연구결과와의차이를예상하고이를확인하고자하였다. 선행연구중국내데이터를이용하여고정금리대출의공급액증감에영향을미치는시장요인을분석한연구는고성수 주민균 (2011), 주민균 (2011) 의연구가사실상유일하다. 동연구에서는 2005년에서 2010년까지의실제국내주택담보대출데이터를활용하여고정금리대출과변동금리대출의금리차이, 보금자리론의금리, 변동금리대출금리변동성, 향후금리상승기대수준, 주택가격변동성이고정금리주택담보대출인보금자리론의공급액증감에미치는영향을다중회귀분석을통해설명하였다. 그러나, 위연구에서밝힌변수들은보금자리론의공급확대요인으로만보기보다는보금자리론과적격대출을포함한고정금리대출의성장효과를가져오는요인이면서동시에변동금리대출의감소를가져오는대체효과요인으로보는것이더적합할것으로판단된다. 보금자리론의공급액자체는위변수와관계없이주택거래량의증감및주택경기에도영향을많이받으며이로인해변동금리대출을포함한전체주택담보대출의증감과함께움직일수있다. 또한, 주택담보대출시장의구조개선을위해서는고정금리주택담보대출의비중이확대되어야하므로, 보금자리론공급액의증감보다고정금리주택담보대출비중의증감이더의미가있다고할수있다. 따라서본연구에서는선행연구에서밝힌변수들과고정금리주택담보대출비중증감을시계열데이터로분석하고자한다. 그에앞서고정금리주택담보대출비중증감의대용변수로예금은행의신규가계대출중고정금리가계대출비중을사용하고자함을미리밝힌다. 그이유는제3장에서밝힌바와같이고정금리주택담보대출비중추이는데이터제약으로인해적용이불가능하고, 2013년말현재가계대출중주택담보대출잔액이차지하는비중이 2/3에달하며, 대출만기가긴주택담보대출의특성상고정금리대출이대부분가계대출중에서주택담보대출에집중되어있을것으로예상되기때문이다. 또한, 고정금리비중을신규대출기준으로적용하는것은요인들의변화가고정금리대출비중에미치는영향을잔액기준보다더욱잘나타낼수있기때문이다. 2. 연구모형및변수의설정 선행연구를통해확인된 5개의시장변수와, 1개의정책변수를고정금리주택담보대출비중증감의요인으로가정하여설정한다중회귀모형과변수별데이터는다음과같다. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 35

15 01 조사 연구 예금은행고정금리가계대출 ( 신규기준 ) 비중 (t) = f[ 고정 - 변동금리대출간금리차 (t), 고정금리대출 금리수준 (t-1), 변동금리변동성 (t), 시장금리상승기대수준 (t-1), 주택가격변동성 (t), 가계부채정책 (t)] [ 표 4 변수별데이터및기초통계량 ] 변수데이터 1)2) 평균표준편차 N 고정금리대출비중 예금은행고정금리가계대출비중 ( 신규기준 ) 고정금리대출금리수준보금자리론, 적격대출평균금리 고정 - 변동금리대출간금리차 변동금리변동성 시장금리상승기대수준 보금자리론, 적격대출평균금리 - 은행신규주택담보대출가중평균금리 은행신규주택담보대출가중평균금리변동 ( 직전 3 개월평균 ) 10 년만기국고채금리 - 1 년만기국고채금리 주택가격변동성주택매매가격등락률 가계부채정책가계부채연착륙종합대책 주 1) 출처 : 한국은행 ( 경제통계시스템 ), 주택금융공사 ( 주택금융월보 ) 2) 월 ~ 월월별데이터 각변수가고정금리가계대출비중에미치는예상영향은다음과같다. 첫째, 주택담보대출의가격변수에해당하는고정-변동금리대출간금리차로, 차입자는향후대출금리의상승위험을제거하기위해고정금리대출을선택하고자하지만이경우변동금리대출과고정금리대출간금리차이만큼의이자를비용으로부담해야한다. 따라서변동금리대출과고정금리대출간금리차이가감소할수록고정금리대출비중이높아질수있다. 둘째, 대출당시의고정금리대출의금리수준이다. 차입자는시장금리하락으로대출금리의절대수준이낮아진경우향후금리상승가능성이있다고보고고정금리대출을선택할가능성이높기때문에고정금리대출비중이높아질수있다. 대출신청당시의고시금리가대출실행시동일하게적용 24) 되며대출신청에서실행까지 1개월정도소요됨을감안하여동변수로인한고정금리대출비중증감영향이 1개월후행하는것으로가정하였다. 셋째요인은변동금리대출의금리변동성이다. 차입자는향후금리상승의가능성을스스로판단하게 24) 대출신청당시고시금리보다대출실행당시의고시금리가하락한경우에만대출실행당시금리를적용 36 주택금융월보

16 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 되며변동금리대출의최근금리변동성에영향을받기때문에변동금리대출의금리변동성이높을수록차입자가고정금리대출을선택할가능성은높아지게된다. 넷째요인은향후시장금리의상승기대수준이다. 장기금리는미래금리에대한기대를반영하므로장단기금리차이가커질수록향후금리상승에대한기대가커진것으로볼수있으며이때차입자는고정금리대출을선택할가능성이높다고기대할수있다. 시장금리의상승기대수준은국고채금리를이용하였는데, 국고채금리는대출금리와달리차입자가대출실행시점까지이를확인하여의사결정에반영한다고보기어려우므로고정금리대출비중증감에미치는영향은 1개월후행하는것으로가정하였다. 마지막다섯번째시장요인은주택가격의변동성이다. 주택가격이크게변동하는경우주택매매거래를통해시세차익을얻으려는투자목적의차입자가주택담보대출을이용할가능성이높아지고, 이러한차입자는시세가상승하면주택을매도하고자하기때문에단기변동금리대출을이용할것으로예상된다. 위 5개시장요인외에추가적으로직접적으로고정금리대출확대에영향을미치는정책인 2011년 6월 가계부채연착륙종합대책 을정책요인으로추가하였다. 본연구는최근몇년간의시장변화와정부정책의영향으로인해위변수들이고정금리대출비중에미치는영향이선행연구와몇가지점에서다를것으로예상한다. 첫번째, 고정금리대출의증감이고정-변동금리대출간금리차의차이에영향을받지만고정금리대출의금리수준에영향을더크게받을수있다. 2007~2008년과 2011~2013년의두구간에서모두고정- 변동금리대출간금리차가매우낮은수준이었으나, 이중고정금리대출의금리수준이역대최저치였던 2011~2013년에만유의한고정금리대출증가가이루어진것을볼때, 고정-변동금리대출의금리차이가일정구간안에있다면고정-변동금리차이의영향은감소하고고정금리대출의금리수준의영향이더커질것으로예상되기때문이다. 두번째, 고정금리대출비중은관련정부정책의영향을크게받을것이다. 2011년 6월은행의고정금리대출비중을의무화한정부의가계부채연착륙대책시행이후고정금리대출비중이크게증가한것을볼수있으며, 정부정책이고정금리대출의직접적인증가요인으로작용하였다고추정할수있다. 세번째, 선행연구에서고정금리대출비중에정의영향을주는것으로나타난미래의금리상승기대는오히려역의영향을주는변수가될수있다. 선행연구에서는 10년-1년간국고채금리의차이가커지면미래에대한금리상승기대가커져고정금리를선택하는경우가증가할것으로보았으나, 장단기금리차가커지면고정-변동금리대출간의금리차이도커져고정금리대출의가격졍쟁력이낮아지기때문이다. 이상적인차입자라면금리상승가능성을고려하여금리유형을선택할것으로예상되지만, 실제금리유형선택은현재의가격, 즉대출금리를기준으로정해지는경우가더많을것이라고예상된다. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 37

17 01 조사 연구 3. 분석결과본연구결과고정금리가계대출의비중은고정-변동금리대출간금리차, 고정금리대출의금리수준, 변동금리변동성, 시장금리상승기대수준, 주택가격변동성, 정부의가계부채정책과모두유의한관계가있는것으로나타났다. 모형의설명력은 77.6%( 다중회귀분석이므로수정된 R 2 를이용 ) 이며, 이는주민균의선행연구에서분석된설명력 52.2%( 수정된 R 2 ) 보다높아본연구에사용된변수들이고정금리대출의공급량보다고정금리대출의비중을설명하는변수로적합하다는것을보여주고있다. 또한, 당초예상한바와같이개별변수들의유의성에대해서도선행연구와의미있는차이를보이고있다. [ 표 5 회귀모형분석결과 ] 변수 회귀계수 표준오차 t-value P-value 표준화회귀계수 상수 고정금리대출금리수준 가계부채정책 시장금리상승기대수준 고정-변동금리대출간금리차 변동금리변동성 주택가격변동성 R 2 수정된 R 2 F-value 모형유의확률 분석결과가장큰설명력을보인변수는고정금리대출의금리수준이었다. 선행연구에서이변수가두번째정도의설명력을갖는변수인것과는차이를보이고있으며, 시장상황에따라고정-변동금리대출간금리차보다고정금리대출의금리수준이고정금리주택담보대출증감에더큰영향을미칠수있음을보여주고있다. 그이유는고정-변동금리대출간금리차에관계없이, 전체대출금리가높아진시점에서는향후금리가하락할것으로보고변동금리를선택하며, 변동금리와고정금리가모두낮은시점에서는향후금리가상승할것으로보고고정금리를선택하는경우가많아지는것으로설명할수있다. < 그림 9> 에서보는바와같이 2011년 7월부터고정금리대출금리가하락하여역대최저치를기록하고같은기간에고정금리대출비중은증가하는모습을볼수있다. 이러한고정금리대출의금리하락은시장금리하락외에도가계부채연착륙종합대책에의한은행의고정금리대출비중목표부여와이를달성하기위한시중은행의공격적인적격대출금리인하경쟁이그원인으로보여진다. 38 주택금융월보

18 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 [ 그림 9 고정금리대출금리와고정금리비중추이 ] ( 단위 : %) /01 010/0 011/01 011/0 01 /01 01 /0 01 /01 01 /0 고정금리가계대출취급비중 ( 신규취급액기준 ) 고정금리 금리 자료 : 한국은행, 주택금융공사 두번째로정부의가계부채정책이큰영향을미친것으로나타났다. 2011년 6월 가계부채연착륙종합대책 시행이후부터고정금리대출비중이크게증가하는것을알수있는데, 이는시중은행이정부정책에부응하기위해적극적으로고정금리대출을공급하면서발생한결과로보여지며과거주택담보대출에대한정부정책이과거양적규제에서최근질적변화유도로변화하였으며, 이러한정책이성공적인결과를보인것으로볼수있다. 세번째는, 시장금리상승기대수준이었다. 분석결과국고채 10년만기와 1년만기간금리차가커지면고정금리대출의비중이감소하는것으로나타났는데, 이는장단기금리차가커질수록향후이자율이상승할것으로예상하여고정금리를선택하는비중이높아질것이라는선행연구결과와상반되는것이다. 차입자가합리적이라면장단기금리차를통해향후금리인상가능성을판단할것으로기대할수있지만그반대의결과가나타났으며그이유를고정-변동금리대출간금리차와함께설명하고자한다. 장단기금리차와고정금리대출취급비중의추이를함께나타낸 < 그림 10> 을보면전체적으로연관성없이불규칙한움직임을보이지만음영으로구분된구간을보면두변수가반대의움직임을보임을알수있다. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 39

01 조사 연구 [ 그림 10 국고채금리차 (10 년 -1 년 ) 와고정금리대출비중추이 ] ( 단위 : %, %p) 1 1 10 00 0 0 00 010/01 010/0 011/01 011/0 01 /01 01 /0 01 /01 01 /0 0 고정금리가계대출취급비중 ( 신규취급액기준 ) 10 년

실제로 < 그림11> 을보면두가지변수의시계열움직임이유사한패턴을보이는것을알수있다. 이러한움직임때문에장단기금리차가커지면고정금리대출의상대적가격이높아져차입자는고정금리대출을선택하지않고따라서고정금리취급비중이줄게되는것이다.

19 01 조사 연구 [ 그림 10 국고채금리차 (10 년 -1 년 ) 와고정금리대출비중추이 ] ( 단위 : %, %p) /01 010/0 011/01 011/0 01 /01 01 /0 01 /01 01 /0 0 고정금리가계대출취급비중 ( 신규취급액기준 ) 10 년 1 년국고채금리차 자료 : 한국은행 또한, 장단기금리차가커질수록고정금리대출과변동금리대출간금리차이도함께커지게된다. 이는변동금리대출은 1년미만단위로변동되는단기금리를기준으로하고, 고정금리대출은 5년이상의장기금리를기준으로하고있기때문이다. 실제로 < 그림11> 을보면두가지변수의시계열움직임이유사한패턴을보이는것을알수있다. 이러한움직임때문에장단기금리차가커지면고정금리대출의상대적가격이높아져차입자는고정금리대출을선택하지않고따라서고정금리취급비중이줄게되는것이다. 당초예상한바와같이결국차입자는미래의금리상승및하락가능성을예측하여금리유형을선택하는것이아니라현재의상대적가격에더욱민감하게반응함을알수있다. [ 그림 11 국고채금리차 (10 년 -1 년 ) 와고정 - 변동금리대출간금리차추이 ] ( 단위 : %p) /01 010/0 011/01 011/0 01 /01 01 /0 01 /01 01 /0 10 년 1 년국고채금리차고정금리 변동금리대출금리차 자료 : 한국은행, 주택금융공사 40 주택금융월보

20 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 네번째로고정금리대출과변동금리대출간금리차가뒤를이었다. 이변수는선행연구에서가장설명력이큰역의관계를가진요인으로분석되었다. 본연구에서도고정금리대출의비중과명확한역의관계를보이는유의성있는변수로나타났으나예상한바와같이동변수가과거선행연구와설명력의정도에서차이를보이는것은고정-변동금리대출간금리차이에따른금리유형의선호변화와전체주택담보대출의금리수준을연관지어설명할수있다. < 그림12> 에서보는바와같이 2011년 7월부터고정-변동금리대출간금리차가큰폭으로감소하였으며, 2012년 2~3월과 5~7월에는고정금리대출의금리가변동금리대출보다낮은금리역전현상을보이고있다. 주택금융공사의주택금융및보금자리론수요실태조사에따르면 < 그림13> 과같이변동금리선호가구는고정금리와의금리차이가 1.0%p 0.75%p, 0.50%p 0.25%p로좁혀질때고정금리를선호하지않는비율이가장급격하게높아지는것으로나타났다. 실제고정금리대출비중이본격적으로증가한 2011년 7월부터고정-변동금리대출간금리차가 0.75% 미만으로감소하였으며, 이후사상최초로 50% 를초과하던고정금리대출취급비중이감소추세로전환되는 2013년 6월까지총 24개월중 21개월에서고정-변동금리대출간금리차가 0.25% 미만으로나타났다. 이는고정-변동금리대출간금리차가고정금리대출비중의증감에영향을미치기는하지만, 금리차이가일정구간범위내에들어오면고정금리대출의금리수준등다른변수의영향이더커지는것으로해석할수있다. [ 그림 12 고정금리대출취급비중과고정 - 변동금리대출간금리차추이 ] ( 단위 : %, %p) /01 010/0 011/01 011/0 01 /01 01 /0 01 /01 01 /0-0 0 고정금리 변동금리대출금리차고정금리가계대출취급비중 ( 신규취급액기준 ) 자료 : 한국은행, 주택금융공사 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 41

21 01 조사 연구 [ 그림 13 금리차이에의한금리유형선호변화 ] 1 변동금리선호유지 변동금리선호이 ( 주택담보대출이 의 가구중변동금리선호가구 ) 변동금리선호유지 고정금리선호이 ( 주택담보대출이 의 가구중고정금리선호가구 ) 자료 : 주택금융공사 (2013 주택금융및보금자리론수요실태조사 ) 또한, 2007년 1월부터 2008년 10월까지의 22개월중에도고정-변동금리대출간금리차가 0.25% 미만이었던구간이 18개월간있었으며이중 2개월은고정금리가변동금리보다낮은금리역전현상도있었음에도고정금리대출비중은 20% 미만수준이었다. 이때고정금리대출과변동금리대출의금리는 < 그림14> 에서보는바와같이각각연 6.28~7.73%, 6.11~7.58% 로 2011년 7월 ~2013년 6월중연 3.92~5.33%, 3.73~5.06% 보다약 2% 높다. 이처럼전체적인주택담보대출금리가높은경우고정-변동금리대출간금리차가작아도고정금리대출취급비중이큰폭으로증가하지못하는것은절대금리수준이높을수록차입자가체감하는이자부담이커져고정-변동금리대출간금리차이가작더라도금리를추가부담하는것을기피하는것으로해석할수있다. 42 주택금융월보

22 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 [ 그림 14 고정, 변동금리및고정 - 변동금리대출간금리차추이 ] ( 단위 : %, %p) /01 010/0 011/01 011/0 01 /01 01 /0 01 /01 01 /0-0 0 고정금리 금리 중은행주택담보대출 금리고정금리 변동금리대출금리차 자료 : 한국은행, 주택금융공사 다섯번째로변동금리대출의금리변동성이다. 앞서가정한바와같이이번연구에서도대출금리의변동성이클수록차입자는향후금리상승에대한위험을크게느껴고정금리대출을선호할것으로추정되었다. 변동금리대출을이용하는차입자의소득은일정한반면이자비용이정기적으로변하게된다. 이때대출금리가크게상승해원리금상환액이가처분소득을초과하면채무불이행위험에빠지게되므로이러한리스크를감안하여금리유형을선택하는것으로보여진다. 마지막요인은주택가격의변동성이다. 선행연구에서는본변수가고정금리대출공급량의증감과유의한관계를보이지못하고있다고분석했다. 본연구에서는주택매매가격등락률과고정금리대출취급비중이역의관계를나타내는유의성있는변수 25) 로나타났다. 주택가격의변동성이커지고향후가격상승이있을것으로기대하게되면시세차익을위한투자목적의주택구입이증가하게된다. 투자목적의차입자는레버리지효과를높이기위해월상환부담을최소화할수있는단기변동금리일시상환대출을받고자할것이며, 결국고정금리대출의감소로이어질수있음을보여주고있다. 25) 주민균의선행연구에서는 95% 유의수준을기준으로유의성여부를구분하였으며, 동변수는 90% 의신뢰수준에서유의한것으로나타났다.( 본연구에서는 95% 의신뢰수준에서유의함 ) MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 43

23 01 조사 연구 Ⅴ. 결론및시사점 국내주택담보대출의변동금리, 거치식, 단기대출치중이가계경제의위험요인으로지목되고있는가운데정부의 가계부채연착륙종합대책 이후크게증가한국내주택담보대출의고정금리비중의증가요인을시장요인과정책요인을구분하여분석하고자하였다. 본연구결과고정금리대출비중에영향을미칠것으로예상한변수모두유의한것으로나타났으며, 영향력의순서는고정금리대출의금리수준, 정부정책, 시장금리상승기대수준, 고정금리대출과변동금리대출간의금리차, 변동금리대출의금리변동성, 주택가격변동성순으로나타났으며시장상황변화와정부정책으로인한선행연구와의차이에서다음과같은시사점을도출할수있다. 첫번째, 고정금리주택담보대출비중의증감요인중고정-변동금리대출간금리차는고정금리대출의금리가낮고, 고정-변동금리대출간금리차가일정구간을벗어날때 (1.0%p 0.75%p, 0.50%p 0.25%p) 그영향이더커진다. 따라서보금자리론과적격대출의공급확대를위한금리인하는시장금리의상승으로대출금리의절대수준이높을때보다낮을때실시하는것이효과적이며, 금리인하로고정-변동금리대출간금리차가일정구간을벗어나도록하는것이효과적이다. 두번째, 정부의가계부채정책은주택담보대출의구조개선에직접적인영향을미치고있으며, 시중은행의적극적인부응으로당초예상보다조기에구조개선이이루어지고있다. 주택담보대출의구조개선이효과적으로이루어지기위해서는정부의관리가지속적으로필요하다. 다만, 전체가계부채의장기적안정화를위해현재실시중인시중은행고정금리주택담보대출확대를만기가 10년이상인장기고정금리대출중심으로추진하고, 고정금리분할상환대출비중목표부여의비은행권확대, 주택담보대출외의가계부채에대한구조개선검토도필요할것으로보인다. 세번째, 차입자의인식변화를위한정부와금융기관의노력이필요하다. 연구결과시장금리상승기대가커지는경우에도차입자는오히려변동금리를선택하는경우가많았다. 이는장단기금리차의확대와함께고정-변동금리대출간금리차도함께커지는것이가장큰이유겠으나, 금리인상과그로인한이자비용증가에대한위험성을정확하게인지하지못하는것을또다른이유로볼수있다. 가계부채의안정화가이뤄지기위해서는정부와금융기관의노력뿐만아니라차입자의인식변화가반드시필요하며, 이를위해금융당국은대출선택시유의사항을금융소비자에게적극알리고, 금융기관은대출상담시향후시장금리상승가능성과이자부담의증가가있을수있음을안내할필요가있다. 44 주택금융월보

24 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 < 참고문헌 > 고성수, 주민균, 국내주택금융시장의모기지선택에관한연구 부동산학연구 Vol 민인식, 김경환, 조만, 고정금리-변동금리모기지선택의결정요인에관한미식적실증분석 주택연구 Vol 박성욱, 박갑제, 김태혁, 주택담보대출차입자의금리선택에관한연구 금융연구 Vol 박판수, 주택담보대출금리유형선택의개선에관한연구 고려대학교 손욱, 변동금리형주택담보대출기준금리및편중완화에관한연구, 한국경제연구 Vol 유승동, 주택대출금리유형에대한선호분석 한국주택학회정기학술대회 주민균, 주택담보대출의금리유형선택에관한연구 건국대학교 Alm, J. R. and J. R. Follain, Consumer Demand for Adjustable-rate Mortgages Housing Finance Review Vol Brueckner, J. K. and J. R. Follain, The rise and fall of the ARM: An econometric analysis of mortgage chioce Review of Economics and Statitstics Campbell, J. Y. and J. F. Cocco, Household risk managemaent and optimal mortgage choice, Quarterly Journal of Economics Vol Coulibaly, B and G. Li, Choice of mortgage cnatract: Evidence from the survey of consumer finance Board of Governors of Federal Reserve System Reserch Paper service Dhilon, U. S. and J. D. Shilling, and C. F. Sirmans, Choosing the between fixed and adjustable rate mortgages: Note, Journal of money, Credit and Bankings Vol Jones, S. T. and N. G. Miller and T. J. Riddiough. Residential mortgage choice: Does Those the supply side matter? Journal of Housing Ecinomics Vol Paiellal, M. and A. F. Pozzolo, Choosing the between fixed and adjustable rate mortgages SSRN Working Paper 한국은행경제통계시스템 < 주택금융공사주택금융월보, 주택금융및보금자리론수요실태조사 < 통계청국가통계포털 < 주거실태조사국토교통부, 2012 국민대차대조표한국은행, 통계청, 2012 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 45

25 주택금융월보논고기고안내 주택금융월보 는주택금융공사가매월발행하는정기간행물로주택금융및관련시장에대한분석과연구자료를제공함으로써주택금융연구및정책수립에참고자료로활용됨을목적으로발간되고있습니다. 이에아래 1의목적에부합하는연구논문및정책논문을수록하고자하오니 주택금융월보 에논고를기고하실분은아래 2를참조하여주시기바랍니다. 기고자에게는소정의논고료가지급되오니, 많은관심과참여를부탁드립니다. 1. 주택금융월보 발간목적 국내외경제동향자료의수집및분석 주택시장, 주택금융시장및자본시장관련정보수집및분석 주택저당채권의유동화관련연구 주택금융신용보증제도, 주택담보노후연금보증제도관련연구 국내외주택금융제도관련통계및자료의조사및분석 주택금융업무관련법령및법규의해설 2. 논고기고방법 가. 원고작성방법 원고는 A4 용지에한글 (HWP) 워드프로세서를이용하여작성하며, 작성형식은자유이나다음을권고함 용지여백 : 위 아래 10mm, 머리말 꼬리말 15mm, 왼쪽 오른쪽 20mm 글자크기및행간 : 휴먼명조 12, 행간격 160% 본문의구분 : I. 1. 1) (1) 1 원고의첫쪽에제목, 저자명 ( 직장, 직위포함 ) 을반드시기재할것 나. 논고송부및문의 담당부서 : 주택금융연구소 문의전화 : 이메일 : sheephm@hf.go.kr

목차 < 요약 > Ⅰ. 국내은행 1 1. 대출태도 1 2. 신용위험 3 3. 대출수요 5 Ⅱ. 비은행금융기관 7 1. 대출태도 7 2. 신용위험 8 3. 대출수요 8 < 붙임 > 2015 년 1/4 분기금융기관대출행태서베이실시개요

목차 < 요약 > Ⅰ. 국내은행 1 1. 대출태도 1 2. 신용위험 3 3. 대출수요 5 Ⅱ. 비은행금융기관 7 1. 대출태도 7 2. 신용위험 8 3. 대출수요 8 < 붙임 > 2015 년 1/4 분기금융기관대출행태서베이실시개요 2015 년 4 월 2 일공보 2015-4 2 호 이자료는 4 월 3 일조간부터취급하여 주십시오. 단, 통신 / 방송 / 인터넷매체는 4 월 2 일 12:00 이후부터취급가능 제목 : 금융기관대출행태서베이결과 ( 2015 년 1/4 분기동향및 2015 년 2/4 분기전망 ) 문의처 : 금융안정국금융시스템분석부은행분석팀과장조성민, 조사역권수한 Tel : (02)