주택 담보대출 요약

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재욱 노
8 years ago
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1 주택담보대출핸드북 (Hand-book)

2 목차 1. 주택담보대출핸드북제작배경 8. 대출상환방식 Ⅰ, Ⅱ 2. 소득대비적정한대출한도 Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ,Ⅳ 9. 대출금상환재원마련방법 3. 적합한대출을선택하는방법 10. 대출관련수수료 Ⅰ, Ⅱ 4. 대출상담시유의사항 5. 금리조건결정방법 Ⅰ, Ⅱ 6. 주택담보대출상품종류 11. 금리상승, 실업등상환능력이부족할경우대처방법 12. 기존주택담보대출을다른조건으로대환시유의사항 7. 상품설명서를활용한적합한대출 상품선택 13. 주택담보대출위험성 1

3 1. 주택담보대출핸드북 (hand-book) 제작배경 제작배경 가계부채의 확대 가계부실화 우려증가 금융소비자보호 금융기관건전성 강화의 필요성 대두 핸드북 (hand-book) 의주요기능ㅇ금융소비자에게적합한주택담보대출을선택할수있도록도와주는지침서ㅇ대출금액및대출조건선택시고려할사항과위험요인안내ㅇ금융기관영업점창구직원과의주택담보대출상담시활용 2

4 2. 소득대비적정한대출한도 - Ⅰ 소득대비적정한대출한도의기준 ㅇ매월원리금부담액이저축가능금액 ( = 소득 지출 ) 을초과하지않는범위에서대출한도를결정하는것이바람직함ㅇ외국의경우본인소득의 3~4배또는가족소득의 2배수준을적정한대출한도로파악ㅇ국내에서는특별한기준이없으나연간상환해야할원금과이자의합계액이연소득의 40% 정도를적정한수준으로판단 대출한도결정시소득과함께고려해야할요소 ㅇ총부채상환비율 (DTI, Debt to Income) ㅇ담보인정비율 (LTV, Loan to Value) ㅇ은행의대출심사기준 다음장에서상세히설명 3

5 2. 소득대비적정한대출한도 - Ⅱ 총부채상환비율 : DTI ( Debt to Income) ㅇ총부채상환비율 ( DTI ) = ( 해당주택담보대출연원리금상환액 + 기타부채의연이자상환액 ) 연소득 1 연원리금상환액 - 원 ( 리 ) 금균등분할상환방식 : 분할상환개시이후연간원리금상환액 - 원금일시상환방식 : 연간이자액 + ( 대출총액 / 대출기간 ( 연 ) * ) * 대출기간 10 년이상원금일시상환대출의경우, 대출기간을 10 년으로계산 - 원금일부분할상환방식 : 분할상환개시이후연간원리금상환액 + { 만기상환액 / ( 대출기간 - 거치기간 ) } 이자상환액산출시변동금리부대출은취급당시적용금리를기준으로산정 2 기타부채의연이자상환액주택담보대출취급당시의 ( 기타부채총액주1) 평균대출금리주2)) 금액 주1) 예 적금담보대출공제주2) 한국은행발표 ( 매월 ) 예금은행가중평균가계대출금리 ( 잔액기준 ) + 1% 4

6 2. 소득대비적정한대출한도 - Ⅲ 담보인정비율 : LTV ( Loan to Value ) 주택담보대출한도 = 주택가격 x LTV 선순위채권 - 임차보증금 금융기관별 LTV 적용현황 ( 월현재 ) ( 단위 : % ) 담보소재지 투기지역 투기과열지구 기타지역 담보유형 아파트 주택 아파트 주택 아파트 주택 10 년초과 대출기간 은행보험농협 저축은행 신협수협산림 새마을금고여전사 10 년이하 억원초과 억원이하 년이하 년초과 년이하 년초과 년이하 년초과 년이하 년초과 년이하 년초과

7 2. 소득대비적정한대출한도 - Ⅳ 은행의주택담보대출심사기준 금융기관의주택담보대출심사기준변화 주택가격 급등 주택가격하락및 이로인한경기침체우려증가 주택대출심사기준이담보위주에서 채무자의상환능력평가로변화 ㅇ은행의경우신용평가결과에따라신용등급이우량한차주는 60%, 신용등급이불량한차주는 40% 이하로 DTI를차등적용함ㅇ신용평가제도시행과정에서발생할수있는소비자의피해를최대한방지하기위해주택대출신청금액이 5천만원이하인소액대출의경우긴급한가사자금으로인정하여 DTI 조건을적용하지않음ㅇ신용평가에따른 DTI 적용비율과평가기준등은은행마다차이가있으므로금융기관의홈페이지나영업점창구를방문하셔서상세히상담하시기바람 6

8 3. 적합한대출을선택하는방법 주택담보대출관련정보확인방법 ㅇ은행연합회홈페이지의 주택담보대출상품비교표 를통해상품정보비교 ㅇ금융감독원및각은행인터넷홈페이지의 주택담보대출계산기 를통해 대출금액, 약정기간및상환방식에따른원리금확인 주택담보대출신청절차별검토사항 금융소비자본인의조건파악 금융기관별대출상품비교 대출상담및신청 필요한대출금액 필요시기 ( 대출금사용기간 ) 본인및배우자의소득규모파악 비교공시제도, 체크리스트, 금리계산기등을통한상품비교 금리, 상환방법등상품별특징파악 준비서류, 부대비용등파악 선택한금융기관내점 / 대출약정 대출금수령 7

9 4. 대출상담시유의사항 적법한금융기관의선택 ㅇ관련규정을초과하는높은대출한도를제시하는광고등은높은대출금리를 요구하는사금융업체이거나아파트담보대출관련규정을위반한편법대출의 가능성이있으니주의해야함. 자격있는상담자와의선택 ㅇ대출상담은금융기관의정식직원또는허가된대출상담사 ( 대출모집인 ) 와하는것이안전함 금융기관 ( 은행등 ) 중직원외에및대출영업을위한대출상담사 ( 모집인 ) 를두고있는금융기관이있으며, 직원과마찬가지로주택담보대출관련규정을교육받은자격있는상담자임 ㅇ대출권유시권유자의명함등을통해금융기관에소속된상담자여부확인 8

10 5. 금리조건결정방법 - Ⅰ 금리종류운용형태특징장 / 단점 고정금리 금리 기간 - 주택담보대출취급시점 의금리가약정기간동 안동일하게적용 실세금리상승기에도동일한금리가적용되므로추가이자부담이없으나변동금리보다금리가높음 변동금리 금리 기간 - 시장기준금리의변동에따라약정된주기 (3개월 ~ 5년 ) 로금리가변경적용 - CD, 금융채등이있음 금리하락기에는하락폭만큼이자부담이감소하나반대로상승기에는상승폭만큼이자부담이증가함 혼합형금리 금리 고정금리 구간 변동금리 구간 기간 - 주택담보대출취급후일정기간동안고정금리적용후잔여기간변동금리적용 ( 반대의경우도있음 ) 고정금리와변동금리의특징을합한형태로금융소비자의자금계획에맞추어운용이가능함 9

11 5. 금리조건결정방법 - Ⅱ 변동금리선택시유의사항 ㅇ금리변동예측은불가능하며, 부담액증가에따른위험을인지하고있어야함. ㅇ금리변동시약정기간동안추가로부담하게될이자총액 ( 예시 ) 대출금 1 억원, 상승된금리를약정기간전체에적용하는것으로가정 일시상환 분할상환 구분금리변동구간별이자추가 ( 감소 ) 부담액비고 약정기간 1% 상승 2% 상승 1% 하락 2% 하락 금리 1% 상승시 1 년 1,000,000 2,000,000-1,000,000-2,000,000 월이자부담액 5 년 5,000,000 10,000,000-5,000,000-10,000,000 약 84,000원 10년 10,000,000 20,000,000-10,000,000-20,000,000 증가 구분금리변동구간별이자추가 ( 감소 ) 부담액비고 약정기간 1% 상승 2% 상승 1% 하락 2% 하락 금리 1% 상승시 10년 5,041,667 10,083,333-5,041,666-10,083,333 월이자부담액 20년 10,041,667 20,083,333-10,041,666-20,083,333 약 42,000원 30년 15,041,667 30,083,333-15,041,666-30,083,333 증가 10

12 6. 주택담보대출상품종류 구분 대출종류 거래방식 건별대출 : 일반적인주택담보대출의운용형태로상환된대출금은다시사용할수없음 한도대출 : 고객과여신한도를약정하고약정한금액범위내에서자유롭게입출금이가능함 기간 단기대출 : 금융기관마다구분하는기준이다를수있으나통상 약정기간이 10 년이내인대출 장기대출 : 통상약정기간이 10 년을초과하는대출 상환방식 만기일시상환 원금균등분할상환 원금불균등분할상환 원리금균등분할상환 8. 대출금상환방식에서 상세히설명 취급기관 은행대출 : 은행에서개발하여판매하는은행고유의주택담보대출 주택금융공사모기지론 : 한국주택금융공사와은행간기본협약을맺고 은행에서취급을대행하는모기지론 11

13 7. 상품설명서를활용한적합한대출상품선택 상품설명서란? ㅇ고객께서받으신대출상품에대한이해를돕고, 약관의중요내용을알려드리기위한참고자료ㅇ금융기관창구를통해가계대출상담시 상품설명서 를교부받아대출상품에대한전반적인정보의파악및상담자료로활용하시기바랍니다. 상품설명서의구성 ㅇ대출상품명및상품의특성 / 거래구분 / 대출이자율 / 수수료 / 대출관련비용 / 이자납입방법 / 대출상환방법 / 기한연장 / 서면통보생략신청 / 자료의성실작성의무 / 대출의제한 / 연체이자 ( 지연배상금 ) / 기한의이익상실사유 / 상계 / 금리인하요구권 / 연대보증인 / 신용정보집중 ( 활용 ) 및신용불량정보. ㅇ각항목별설명과함께선택항목으로구성되어필요한경우고객이직접금액등을메모할수있도록구성됨. 12

14 8. 대출상환방식 - Ⅰ 구분운용형태장 / 단점 한도대출 ( 종합통장 ) 방식 만기일시상환 한도내에서자유로이인출이가능하되만기일에전액상환 약정기간중이자만부담하다만기일에전액상환 약정한도범위내에서자유롭게입출금이가능하며마이너스부분에대해서만이자가발생되나, 타상환방식대비금리가다소높음 약정기간중에는상환에대한부담이없으나만기시대출금상환대책을강구해야함 ( 기한연장가능여부확인필요 ) 원금균등분할상환 대출금을약정기간 ( 월 ) 으로균등하게나누어매달상환 매월일정한수입이있을경우적당한상환방법이며원금상환에따라이자가감소하는효과있음 원금불균등분할상환 대출금의일부를약정기간 ( 월 ) 으로나누어상환하고 나머지를만기일에일시상환 매월소액상환후만기에잔액을일시상환하므로약정기간중상환부담을줄일수있음 원리금균등분할상환 대출금원금과이자총액을약정기간 ( 월 ) 으로균등하게나누어매달상환 매달상환할원금과이자가일정하므로자금계획을세우기에용이함 13

15 8. 대출상환방식 - Ⅱ 대표적상환방식인원금균등분할상환및원리금분할상환비교 원금균등분할상환 원리금균등분할상환 월납입액 이자 ( 매월납입이자액감소 ) 월납입액 이자 ( 매월납입이자액감소 ) 원금 ( 매월상환원금일정 ) 원금 ( 매월상환원금증가 ) 기간 만기 기간 만기 초기비용부담 약정기간동안의전체상환액 원금균등분할상환 > 원리금균등분할상환 원금균등분할상환 < 원리금균등분할상환 대출금 : 1억원, 대출금리 : 6.0%, 약정기간 : 10년 (120개월) 가정 구분 원금균등분할상환 원리금균등분할상환 취급후 1년간상환액 ( 원금 + 이자 ) \ 15,724,996 \ 13,322,460 이자상환액합계 ( 약정기간전체 ) \ 30,250,000 \ 33,224,602 14

16 9. 대출금상환재원마련방법 급여등매월수입으로상환이가능한분할상환대출을제외한 일시상환대출의상환재원마련방법 ㅇ주택담보대출의만기를아무리연장하더라도대출금을완전히상환할때까지는주택을온전히소유한것이아니므로, 상환재원마련을위해적금, 펀드등에가입하여매월적립하는것이안전함 ㅇ상환재원을마련하기위해주식편입비율이높은펀드를이용할경우주가하락시 원금손실로인해상환예정금액에미달하여계획에차질이생길수있으니주의 ㅇ기타부동산등자산매각자금으로대출상환을계획하고있을경우, 상환지연에따른연체이자부담, 신용도하락등이발생하지않도록타당성을철저히철저히검토해야함 15

17 10. 대출관련수수료 - Ⅰ 주택담보대출을받을경우여러가지수수료나비용이발생할수있으며, 이러한수수료나비용의면제가능여부와, 수수료나비용의면제가대출조건에미치는영향 ( 금리등 ) 에대하여상세히상담하시기바랍니다. 대출신청또는취급시부담하는수수료 ( 비용 ) ㅇ인지세 : 인지세법에의해대출약정체결시납부하는세금 대출금액 인지세액 대출금액 인지세액 2천만원이하 비과세 5천만원초과 1억원이하 7만원 2천만원초과 3천만원이하 2만원 1억원초과 10억원이하 15만원 3천만원초과 5천만원이하 4만원 10억원초과 35만원 ㅇ근저당권설정비용 : 담보물에근저당권을설정하기위한비용등록세, 교육세, 국민주택채권매입, 법무사수수료등ㅇ감정평가수수료 / 담보물조사수수료 : 담보물건의가치를평가하기위한수수료 16

18 10. 대출관련수수료 - Ⅱ 대출약정후발생하는수수료 ( 비용 ) ㅇ중도상환수수료 : 대출금을약정된상환기일이전에상환할경우부담하는수수료, 금융기관마다수수료율과적용방법에차이가있으므로상담시주의가필요합니다. ( 예시 ) 대출만기전 ( 중도상환수수료율 2% 로가정 ) 에 1억원을상환할경우 100,000,000 x 2% = 2,000,000 즉, 이백만원의중도상환수수료를추가로부담하게됩니다. ㅇ약정한도미사용수수료 : 한도대출 ( 종합통장 ) 방식으로약정한경우일정한도이상대출을사용하지않을경우부과되는수수료ㅇ근저당권말소 / 감액비용 : 대출금의전부혹은일부를상환하고담보물에설정된근저당권의해지또는감액의대행을요청할경우소요되는비용 이상의수수료 ( 비용 ) 외에금융기관별로별도의수수료를정해두는경우도있으며 채무자의책임으로인해발생비용은채무자가부담해야합니다. 17

19 11. 금리상승, 실업등상환능력이부족할경우대처방법 금리의급상승, 실업등으로채무상환능력부족이예상될때에는연체가발생하기전에현재의채무부담을미래의채무부담으로이전하는방식으로대출조건을변경할수있는지금융기관과상의해야합니다. ㅇ약정기간이짧은만기일시상환대출은장기분할상환대출로변경 ㅇ균등분할상환대출은만기에원금상환비율을높이거나거치기간이있는 대출로전환 18

20 12. 기존주택담보대출을다른조건으로대환시유의사항 다른은행의대출로대환할경우에는중도상환수수료, 근저당권설정비, 인지세등부대비용이발생할수있으며, 금리차이와부대비용의차이를종합적으로감안할필요가있습니다. 금리인하폭만큼약정기간동안절약되는이자총액 중도상환수수료, 근저당권설정비, 인지세등 > = 다른금융기관대출로의전환 O K! ㅇ금융기관마다기준금리와부대비용의적용방식이다르기때문에상담시실제발생비용의차이를수치화해서비교할필요가있습니다. ㅇ동일금융기관에서다른종류의대출상품으로대환할경우중도상환수수료등부대비용을할인할수있는지협의할필요가있습니다. 19

21 13. 주택담보대출의위험성 주택담보대출을모두상환하기전까지주택을온전히소유한것이아니므로상환계획을 철저히세워야합니다. 주택도주식과같이가치가상승또는하락할수있는위험자산이며주택가격상승분은 미실현이익에해당합니다. 주택가격상승분 ( 미실현이익 ) 을근거로추가대출을받거나 소비를늘리는것은매우위험할수있습니다. 주택은가치가변동하는위험자산인동시에세금등보유비용과거래비용이크고유동성이부족한자산이므로, 가계의자산을주택에편중할경우노후생활자금, 긴급생활자금마련에어려움을겪을수있습니다. 대출신청초기중기만기 나의집 (My House) 대출금상환 20

목 차 1. 투자개요 2. 대출 심사 및 실행 절차 3. 투자 수익금에 지급 4. 투자 안정성 5. 투자 예상수익

투 자 설 명 서 제5호 경기도 성남시 분당구 백현동 목 차 1. 투자개요 2. 대출 심사 및 실행 절차 3. 투자 수익금에 지급 4. 투자 안정성 5. 투자 예상수익 1. 투자개요 프로미스 플랫폼의 제5호 상품은 프로미스론대부 대출계약에 의해 발생한 원리금 수취권을 투자자가 매입하는 형태로 투자되는 대출채권 참여형 투자입니다. 총 대출 금액은 \ 300,000,000