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1 은행 부동산담보대출의 문제점 및 개선방안 분쟁조정1국 거래조사팀

2 차 례 Ⅰ. 조사개요 1 1. 조 사 배 경 및 목 적 1 2. 조 사 내 용 및 방 법 1 3. 조 사 기 간 2 Ⅱ. 일반현황 3 1. 은행 부동산담보대출 현황 3 2. 은행 부동산담보대출 금리체계 및 현황 4 3. 은행 부동산담보대출 관련 부대비용 및 중도상환수수료 6 4. 은행 부동산담보대출 관련약관 주요내용 9 가. 은행여신거래기본약관(가계용) 9 나. 근저당권설정계약서 1 0 Ⅲ. 은 행 부 동 산 담 보 대 출 관 련 소비 자피해 실태 상 담 피 해 구 제 현 황 소비자불만 상담유형 소비자불만 상담 유형별 실태와 주요사례 1 4 Ⅳ. 문제 점 및 개선방 안 은행 부동산담보대출의 포괄근담보 관행 개선 은행 부동산담보대출에 부적절한 기한이익상실 약관 개선 합리적이고 적정한 중도상환수수료 부과 필요 성실한 채무자의 불리한 조건의 대출연장 지양 대출계약 변경 및 미준수(불이행)시 통보의무 이행 철저 3 1 은 행 부 동 산 담 보 대 출 시 소비 자 유 의 사항 대출시 상품비교 및 약관내용 파악 철저 대출계약 승계시 은행에 사전 확인 및 승계절차 이행 철저 33 Ⅴ. 후속 조치계 획 3 3

3 Ⅰ. 조사개요 1. 조사 배 경 및 목 적 우리나라 가계신용(가계대출+판매신용) 잔액은 2002년말 439조원에서 2006년말 현재 약 582조원(가계대출 550조원, 판매신용 32조원)으로 최근 5년 간 평균 7.4%증가 - 우리나라 가구당 평균부채액은 3,948만원으로 사상 최고 수준 가계대출의 62.9%인 약 346조원 정도가 은행대출이고, 그 중 부동산(주 택)담보대출 1) 이 217조원 차지 이와 같은 가계대출 증가로 인해 대출거래 과정에서 열악한 지위에 있는 소비자의 피해도 상당히 증가하고 있음 *부동산담보대출 관련 불만 상담접수 : 2002년 178건 2006년 280건(63.6% 증가) 이에 가계대출의 주류를 차지하는 은행의 주택 등 부동산담보대출 관련 소비자피해 실태조사를 통해 문제점 도출 및 개선방안을 마련하여 소 비자 피해예방책을 마련하고자 함. 2. 조사 내 용 및 방 법 가. 조사 내 용 은행 부동산담보대출 현황 및 거래형태 파악 관련 소비자 상담(불만) 및 피해구제 실태분석 부동산 담보대출 관련 제도 및 약관 분석 문제점 도출 및 개선방안 마련 1) 가계의 부동산담보대출은 주택담보대출이 주류를 차지하므로 본 조사에서는 편의상 부동산담보대출과 주택담보대출을 병기 함

4 나. 조사 방 법 문헌 조사를 통해 부동산담보대출 관련 현황, 관계법령, 약관 등 제도 현 황 파악 우리원 소비자 상담(피해구제) 사례를 분석하여 주요 피해발생 원인과 유형, 피해내용 등을 조사. 조사 방 법 및 내 용 방 법 내 용 비 고 문헌조사 - 부동산담보대출 현황 - 관련 법령 및 약관, 기타 제도 현황 분석 - 관련 서적, 논문 및 인 터넷사이트 사례조사 - 부동산담보대출 관련 소비자피해실태파 악 - 소비자피해 발생 원인 분석 - 소비자피해 유형 및 내용분석 - 최근 3년( 04~ 06년)간 상담 및 피해구제 청 구 사례 3. 조사 기 간 2007년 1월 15일 ~ 3월 31일(2.5개월) - 2 -

5 Ⅱ. 일반현황 1. 은 행 부 동 산 담 보 대 출 현황 2 ) 은행의 주택담보대출 잔액은 2006년말 현재 217조원으로 최근 5년간 연평균 13.4%씩 증가 년말(131.3조원) 대비 65.3% 증가 금융권 전체 주택담보대출 잔액은 2006년말 현재 275.5조원으로 은행 권이 78.8%를 차지 은 행 주 택 담 보 대 출 잔 액 추이 (단위: 조원, %) 구 분 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 평균 금 액 전년대비 증감 주) 년도별 연말 기준임 년말 현재 10년초과 장기대출과 분할상환방식의 대출 비중이 증 가하여 절반이상 차지 - 10년초과 장기대출 비중(잔액기준) 2004년 : 대비 30.3%p 증가 2004년 2005년말 2006년말 20.7% 34.4% 51.0% - 분할상환방식 대출비중 : 2004년 대비 29.2%p 증가 2004년 2005년말 2006년말 23.2% 36.3% 52.4% 2) 참고자료 : 금융감독원 정례브리핑자료( ) 중 최근 주택담보대출 동향 및 향후 감독방향 - 3 -

6 약정만기 및 상환방식별 주택담보대출 현황( 잔 액 기 준 ) (단위 : 조원, %) 구 분 년 말 년 말 년 말 3년이하 (60.1) 83.4 (43.9) 65.1 (30.0) 약 정 만 기 5년이하 26.7 (15.7) 31.7 (16.7) 27.3 (12.6) 10년이하 6.0 ( 3.5) 9.6 ( 5.1) 14.0 ( 6.4) 10 년 초 과 ( 2 0.7) ( ) ( ) 합 계 ( ) ( ) ( ) 상 환 방 식 일시상환 (76.8) (63.7) (47.6) 분할상환 39.5 (23.2) 69.1 (36.3) (52.4) 2. 은 행 부 동 산 담 보 대 출 금 리 체 계 및 현황 은행의 대출금리 구조는 기준금리(모든 대출금리의 기준)를 설정하 고, 개별대출의 특성에 따라 고객별로 산출된 스프레드를 가산하여 최종적으로 고객별 실행금리 결정 대 출 금 리 = 기 준 금 리 + 고 객 별 가 산 금 리 ( 스 프 레 드 ) - 기준금리는 3가지 유형, 자금원가계산형(조달자금금리+적정예대마진), 재할인금리연동형(중앙은행의 재할인율+적정예대마진), 시장금리연 동형(CD, CP 또는 RP 등 시장금리+적정예대마진)으로 구분하고, - 고객별 가산금리는 특정고객의 위험도 및 수익기여도 등에 따라 차등 계산되며, 고객별 차등대출금리의 근원임. 2006년말 현재 주택담보대출의 금리조건은 변동금리가 94.8%, 고정금 리가 5.2%를 차지 - 고정금리 비중 증감 추이 : 2004년(4.0%) 대비 1.2%p, 2005년(3.0%) 대 비 2.2%p 각 증가 - 4 -

7 금 리 조건 별 주 택 담 보 대 출 현황( 잔 액 기 준 ) (단위 : 조원, %) 구 분 2004년말 2005년말 2006년말 고정금리 6.7 (4.0) 5.7 (3.0) 11.2 (5.2) 변동금리 (96.0) (97.0) (94.8) 합 계 (100.0) (100.0) (100.0) *자료 : 금융감독원 2007년 2월 8일 현재 전국은행연합회 홈페이지에 비교 공시된 부동산담 보대출 금리는 신한은행 장기모기지론 이 연 5.37%로 가장 낮고, 우 리은행 주택파워론 이 연 7.99%로 가장 높은 것으로 나타남. 은 행 별 부 동 산 담 보 대 출 금 리 비 교 최저 최고 대출 담보 은행 상품명 기준일 금리 금리 기간 종류 SC제일 퍼스트홈론 연5.81% 연7.61% 최고30년 주택 국민 KB부동산담보대출 연6.05% 연7.25% 최고30년 주택 신한 외환 우리 장기모기지론 연5.37% 연6.67% 최고30년 주택 TOPS부동산대출 연6.17% 연7.57% 최고30년 주택외 Yes모기지론 연5.53% 연7.25% 최고0년 주택 Yes장기모기지론 연5.74% 연7.55% 최고0년 주택 아파트파워론Ⅲ 연5.84% 연7.59% 최고30년 주택 주택파워론 연5.74% 연7.99% 최고30년 주택 하나 주택담보대출 연6.15% 연6.85% 최고30년 주택 한국 CD금리 연동부대출 연6.38% 연6.88% 최고30년 주택 씨티 뉴에이스장기담보대출 연6.27% 연6.77% 최고30년 주택 기업 Fine장기주택담보대출 연6.54% 연7.20% 최고30년 주택 농협 수협 프리미엄모기지론 연6.24% 연6.94% 최고30년 주택 하나로모기지론 연5.99% 연7.74% 최고15년 주택외 수협모기지론 연6.60% 연7.40% 최고30년 주택 기타부동산담보대출 연6.80% 연7.60% 최고5년 주택외 *참조 : 위 금리는 담보, 거래실적, 신용상태등에 따라 은행별로 구체적인 적용이 다를 수 있고, CD변동금리는 시중 CD금리의 변동에 따라 매일 변동될 수 있음

8 3. 은 행 부 동 산 담 보 대 출 관 련 부 대 비 용 및 중 도 상 환 수 수 료 가. 부 대 비 용 부동산담보대출 과정상의 부대비용은 인지대, 감정평가수수료, 근저 당권설정비(등록세, 교육세, 국민주택채권비용, 법무사보수), 담보물 보존을 위한 화재보험료, 설정등기 말소비용 등이 있고, 산출기준은 아래와 같음. 부 대 비 용 내 역 구 분 산 출 기 준 비 고 인지대 감정평가 수수료 1천만원이하 비과세 3천만원이하 20,000원 5천만원이하 40,000원 1억원이하 70,000원 10억원이하 150,000원 10억원 초과 350,000원 *외부감정기관 담보조사 의뢰시 - 5천만원까지 150,000원 - 5천만원초과 5억원까지:평가액*11/10,000+95,000원 (착수금은 예상액의 1/2 해당액) *자체 담보조사시 - 담보물건 건당 감정가액의 0.02~0.03% (은행별 최저, 최고 금액 규정) 인지세법 건설교통 부공고 감정평가 보수기준 근 저 당 권 설 정 비 등록세 저당권설정액의 2/1000 지방세법 교육세 등록세의 20/100 교육세법 국민주택 채권매입 법무사 수수료 화재보험료 저당권 설정액의 1% - 1천만원 미만의 경우 채권매입 면제 대한법무사협회에서 정한 소정의 수수료 - 기본수임료 : 70,000원 - 누진료:과세표준액 1천만원초과시 초과액*일정율 가산 - 여비 : 교통비, 숙박료, 일당 등 - 기타 등기부등본의 청구, 열람료 등 *담보물건별 보험가입기간 소정의 보험수가 - 아파트는 2천만원 이하시 부보생략 주택법 시행령 대한법무 사회 칙 - 6 -

9 나. 중 도 상 환 수 수 료 국민은행 등 9개은행(각 은행판매 주택금융공사 모기지론 포함)이 홈페이지에 공시한 부동산담보대출상품의 중도상환수수료를 조사한 결과, 대부분 상환금액의 0.5% ~ 1.5% 수준이었음. 상환금액의 2%인 경우 : 각 은행에서 판매하는 주택금융공사 모기지론의 대출후 1년이내, 신한은행의 대출상품 잔여기간이 2년이상 일때 수수료는 대부분의 은행에서 대출취급 경과기간을 기준으로 산출하 나, - 신한은행 대출상품과 우리은행 뉴스피드대출은 대출잔여기간 기 준이고, 국민은행은 3년이내 상환시 최대 0.7%이내의 기본수수료 에 설정비를 보전하는 방식으로 산출하고, 기업은행은 대출상환 기간에도 불구하고 상환금액의 최저 0.5~1.5%를 징구(주택담보대출 과 달리 적용) 은 행 별 부 동 산 담 보 대 출 중 도 상 환 수 수 료 부 과 기 준 3 ) 은행명 해당상품 중도상환수수료 부과기준 주택금 융공사 국민 은행 신한 은행 하나 은행 모기지론 (각 은행 공동판매상품) 모든상품 모든상품 하나SelfDesign모기지론, 하나금리상한모기지론 주택구입자금대출, 하나가가호호담보대출 1년이내 2.0%, 3년이내 1.5%, 5년이내 1.0% -기본수수료(3년이내상환시 최대 0.7%이내) +설정비보전금액(고객부담시 제외) 대출잔여기간기준 -3월미만 : 면제 -6월미만 : 상환액의 0.5% -1년미만 : 1.0%, -2년미만 : 1.5%,-2년이상 : 2.0% 취급일로부터 3년이내 : 1% *잔여기간 3월이내 면제가능 중도상환수수료 미기재 3) 조사대상 은행의 홈페이지에 공시된 부동산담보대출상품의 안내자료를 토대로 조사(기간 : ~3.15.) - 7 -

10 은행명 해당상품 중도상환수수료 부과기준 외환 은행 우리 은행 기업 은행 농협 SC제일 은행 한국씨 티뱅크 Yes장기모기지론, Yes모기지론4 Yes중도금대출, Yes모기지론1, 3 경매플러스론, 주택파워론, 아파트파워론 뉴스피드대출 옵션부우리모기지론 주택구입자금대출, 매매잔금대출 주택경락자금대출, 주택 중도금대출, 이주비대출, 주택신축자금대출 주택담보대출, 장기주택담보대출 마이플랜모기지론, 아파트담보대출 내집마련장기대출, 프리미엄모기지론 골드프리미엄모기지론, 퍼스트홈론 CD금리연동대출, 주택담보대출 뉴에이스장기담보대출, 굿뱅크장기대출 주택중도금대출 3년초과 : 면제, 3년이내 : 0.5% 2년이내 : 1.0%, 1년이내 : 1.5% 중도상환수수료 없음 대출취급일기준 -1년이내 : 1.5% -2년이내 : 1.0% -3년이내(경매플러스론은 2년이상):0.5% 변동금리 만기까지 1년미만 남은 경우:0.5%, 1년이상 남은 경우 : 1.0% 고정금리 잔여기간 1월미만 : 면제 3월미만 : 0.5%, 6월미만 : 0.75%, 6월이상 : 1.0% 취급후 5년이내 : 1.0%, 3년이내 : 1.5% 면제:별도기준있음 중도상환수수료 없음. 대출상환기간에도 불구하고 상환금액의 최저 0.5%에 서 최고 1.5% 징구 *설정비 고객부담시 상환금액의 0.5~1.5%(고객기여도에 따라 상이) *설정비 은행부담시 1년이내-1.5%, 2년이내-1.0%, 3년이내-0.5% 중도상환수수료 관련 미기재 CD연동대출에 한함. 중도상환수수료 관련 미기재 3년초과 : 면제 3년이내 : 0.5%(6억이상 대출은 2년이상) 2년이내 : 1.0%, 1년이내 : 1.5% 3년이상 대출중 3년내 상환시 설정비 은행부담시 : 1.0% 설정비 고객부담시 : 0.5% 2년이상 : 0.5%(뉴에이스대출 3년이내) 2년이내 : 1.0%, 1년이내 : 1.5% 입주예정일로부터 6월이상 상환시 중도상환수수료 없음

11 4. 은 행 부 동 산 담 보 대 출 관 련 약 관 주 요내 용 가. 은 행 여 신 거 래 기 본 약 관 ( 가 계 용 ) 1) 자금 의 용 도 및 담 보 제 공 채무자는 대출시 자금의 용도를 명확히 제시하고 그 용도로 사용 하여야 함. 채무자(보증인)의 신용악화ㆍ담보가치의 감소 등 은행의 채권보전 상 필요한 때에는 담보제공 또는 보증인을 세워야 함. 2 ) 이 자 등 과 지 연 배 상 금 ( 연 체 이 자) 이자ㆍ수수료 등의 율ㆍ계산방법ㆍ지급의 시기 및 방법은 은행이 정하고, 채무이행을 연체한 경우에는 연체금액에 연체이율을 적용 하여 지체일수로 계산한 지연배상금을 지급함. - 금리는 고정금리(이행완료시까지 변경 불가원칙)와 변동금리(수 시로 변경)로 정할 수 있음. 채무자의 금리변경요구권 : 신용상태의 현저한 변동이 있는 경우 서면 으로 금리변경 요구가능(은행은 적정성 심사후 결과 통지의무 부여) 은행이 이자 등과 지연배상금의 계산방법ㆍ지급시기 및 방법을 변 경하는 경우 1개월간 모든 영업점 및 전자매체 등에 이를 게시(특 정채무자에 대한 변경시에는 개별 통지)하여야 하고, 최초로 이자 를 납입하여야 할 날부터 그 변경된 사항이 적용됨. - 채무자는 예상치 못한 불이익이 초래되는 경우 변경후 최초 이 자납입일로부터 1월내에 계약을 해지할 수 있고, 해지일까지는 변경전의 이율 등을 적용

12 3 ) 기 한 이 익 상 실( 기 한 전 의 채 무 변 제 의 무 부 과 ) 기한이익상실은 약정한 사유가 발생할 경우 장래의 기한이익을 상 실시키고 채무를 변제하도록 하는 것으로 사유발생시 최고 여부 또는 기한이익상실 대상채무 범위에 따라 4가지 유형으로 구분 1 최고없이 모든 채무의 기한이익을 상실시키는 경우(예, 신용불 이행자명부 등재, 예금이나 담보재산에 압류명령이나 강제집행이 나 체납처분 착수시 등) 2 기한이익상실일 3영업일전까지 채무이행 지체사실과 기한이익 상실사실을 통지후 당해채무의 기한이익을 상실시키는 경우(예, 1개월간 이자 연체, 2회이상 연속하여 분할상환금 연체 등) 3 서면독촉으로 10일이상의 지정 기간내에 채권보전 위험해소(변 제, 압류 등의 해소, 신용의 회복 등) 요구를 불이행한 경우 모든 채무의 기한이익을 상실시키는 경우(예, 은행의 채무중 하나라도 연체 또는 자금용도 위반, 신용정보관리규약상 연체정보 등) 4 서면 독촉후 10일 경과로 당해 채무 전부의 기한이익을 상실시키는 경우(예, 담보제공 약정 불이행, 담보물건의 화재보험 미가입 등) 나. 근 저 당 권 설 정 계 약 서 ( 근 담 보 용 ) 1) 담 보 가 치의 유 지 등 근저당권 설정자는 이 근저당권의 설정 변경 경정 이전 이 관 말소 등에 관한 등기 등록을 하여야 할 때에는 채권자의 청 구있는 대로 곧 필요한 절차를 밟음. 설정자 는 근저당물건 에 대하여 채권보전에 지장을 초래할 현상 변경행위를 하고자 하는 때에는 미리 채권자의 승낙을 얻어야 하 고, 가격 하락 또는 하락의 염려가 있는 경우 채권자에게 통지함

13 2 ). 근 저 당 권 설 정 근저당권 설정자는 은행여신거래기본약관을 승인하고 근저당목록 란에 기재한 물건에 근저당권을 설정함. 1. 피담보채무의 범위 - 채권자는 피담보채무의 범위를 달리하는 3가지 유형 중 하나를 설정자가 선택할 수 있고, 그 가운데 선택(정)한 채무(이자, 지 연배상금, 기타 부대채무 포함)를 담보하기로 함. 특정근담보(특정거래계약으로 발생하는 모든 채무 담보. 연기시에도 담보) 한정근담보(특정종류 거래계약으로 인한 현재 또는 미래의 모든 채무 담보. 채무의 연기나 재취급과 동종의 대환도 담보) 포괄근담보(현재 및 장래의 모든 채무 담보.) 2. 채권최고액 : 금 원 실무에서는 통상 대출금의 120% 정도를 채권최고액으로 설정함. 3. 근저당권 결산기 - 설정자는 근저당권 결산기를 지정형 자동확 정형 (3년 경과후 지정하고 5년까지 지정하지 않을 경우 5년되는 시점이 결산기) 장래 지정형(3년 경과후 결산기 지정) 중에서 정한 날을 결산기로 함. 3 ) 담 보 등 의 변 경 해지 해제 설정자의 동의, 담보대체, 보증인 교체 또는 일부 변제액에 비례한 담보나 보증의 해제 해지 등 설정자가 대위변제할 경우의 구상실 현에 불리한 영향이 없을 때에는 거래상 필요에 따라 채권자는 다 른 담보나 보증을 변경 또는 해지 해제할 수 있기로 함. 설 정 자의 저 당 권 설 정 계 약 철 회 권 부 여 : 설정자가 타인을 위하여 주택 을 담보로 제공하는 경우에는 계약서 작성일로부터 3일 이내에 담보제공 을 철회할 수 있음

14 Ⅲ. 은 행 부 동 산 담 보 대 출 관 련 소비 자피해 실태 <분 석 개요> - 대상기간 : 최근 3년( 년). - 분석건수 : 상담접수 884건 - 분석방법 : 개별사례별로 은행명, 담보내용, 대출기간, 피해유형 등 1. 상 담 피해구 제 현황 최근 5년간 접수된 부동산담보대출 관련 상담건은 2002년에 178건이었 으나 2005년 315건으로 꾸준히 증가(2006년 280건으로 감소)하였음. - 전체 은행 관련 불만상담 중 부동산담보대출이 차지하는 비율도 2002 년 12.4%(1,434건 중 178건)이었으나 2006년에는 21.1%(1,325건 중 280건)로 증가하였음. 은 행 부 동 산 담 보 대 출 관 련 불 만 상 담 연 도 별 추이 (단위 : 건, %) 구 분 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 평균 은행전체(A) 1,434 1,709 1,822 1,604 1,325 1,578.8 부동산담보대출(B) (전년대비 증감) (42.7) B/A*100(%) 피해구제 접수건은 2002년 9건이었으나 2006년도에 21건으로 증가함. 부 동 산 담 보 대 출 관 련 피해구 제 접수 연 도 별 추이 (단위 : 건, %) 연 도 평 균 피해구제 (전년대비 증감) 9 16 ( 77.8 ) 13 ( 18.8 ) 19 (46.2) 21 (10.5) 15.6 (28.9)

15 2. 소비 자 불 만 상 담 유 형 연체(기한이익상실, 연체사실 미통보, 연체이자 등) 관련 불만이 20.8%(184건)로 가장 많이 차지하고, - 다음으로 중도상환수수료 관련 불만이 19.0%(168건) 이자율, 이자납입 등 대출이자 관련 불만이 11.9%(105건) 대출계약 승계 관련 불만이 10.6%(94건) 대출연장 관련 불만이 9.2%(81건) 대출약정 이행관련 불만이 8.3%(73건) 대출부대비용 관련 불만 8.0%(71건) 근저당권 설정등기 말소관련 불만이 3.9%(34건) 등의 순으로 나타남. 소비 자 불 만 상 담 유 형 (단위 : 건, %) 불만유형 건수(%) 연체사실미통보, 연체이자, 기한이익상실 등 연체 관련 불만 184(20.8) 중도상환수수료 관련 불만 168(19.0) 이자율, 이자납입 등 대출이자 관련 불만 105(11.9) 대출계약 승계 관련 불만 94(10.6) 대출연장 관련 불만 81( 9.2) 대출약정 이행관련 불만 73( 8.3) 대출부대비용 관련 불만 71( 8.0) 근저당권 설정등기 말소 관련 불만 34( 3.9) 기타 74( 8.3) 합 계 884(100.0) 기타는 가압류, 대출모집, 법무사이용, 담보범위 등과 관련된 건임

16 3. 소비 자불 만 상 담 유 형 별 실태와 주 요사례 가. 연 체 관 련 불 만 연체 관련 불만 중에는 연체사실 미통보 또는 설명없이 연체처리한 것과 관련한 불만이 가장 많아(25.0% 차지) 대출후 이자나 원리금 등 납입금을 약정일에 납입하지 못해 연체한 후 은행의 연체처리와 관련된 불만 상담 184건을 분석한 결과, - 연체사실 미통보 또는 아무런 설명없이 연체처리한 것과 관련한 불만이 25.0%(184건중 46건)로 가장 많았고, - 다음으로 기한이익상실 관련 불만이 24.5%(45건) 담보물건 경매, 가압류 등 강제집행 관련 불만이 23.4%(43건) 대출잔액(원금)에 연체이자 적용 관련 불만이 18.5%(34건) 등 의 순으로 나타남. 연 체 관 련 불 만 유 형 현황 (단위 : 건, %) 불 만 유 형 건 수 구 성 비 연체사실 미통보, 설명없이 연체처리 기한이익상실(연체기간별 건수 : 1월-9건, 2월-20건, 3월 -10건, 4월-3건, 4월 이상-3건) 담보물건 강제집행(경매, 가압류 등) 관련 대출잔액(원금)에 연체이자율 적용 신용불량 관련 연체이자(지연배상금) 과다 납입금 소액부족으로 자동이체 미인출 기타 주 ) 전체 184건중 52건은 중복 불만 제기

17 [사례1] 대 출 당 시 설 명 하 지 않 은 연 체 이 자율 적 용 방 식 및 기 한 이 익 상 실 미 통 보 시 정 요구 소비자 이OO씨는 OO은행에서 주택담보대출 4,500만원을 받아 매월 30일에 이자를 납입하여 오던 중 상환분을 연체한 후 까지의 이자원금 및 연체이자를 상환하고나서 같은해 과 에도 상환하지 못하고 납입금을 문의함. 동 은행에서는 미납이자 및 연체이자로 941,000원을 청구하여 그 내역을 문의 하자, 까지의 연체이자는 대출원금 4,500만원에 연체이자율 14%를 적용하였다고 함. 소비자는 대출약정시 연체이자율 적용방식에 대해 설명한 바 없으며, 연체기 간 중 한번도 기한이익상실을 통보한 사실이 없으므로 연체이자율을 대출원금 이 아닌 미납이자에 대해서만 적용할 것을 요구함. [사례2 ] 소액 부 족 으 로 인 출 되 지 않 아 발 생 한 연 체 이 자 소비자 권OO씨는 OO은행에서 주택을 담보로 제공하고 1억 1천만원을 3년만 기 일시 상환하기로 하고 대출받은 후 매월 52만원 정도씩 상환하던 중 이자 납입일( )에 납입하지 못하고 미납액(55만원)을 문의후 이자납입 통장에 입금하였으나, 하루사이에 이자 3천원이 부족하여 자동이체 가 되지 않아 연체이자를 부담하게 됨. [사례3 ] 연 체 금 을 납 부 기 한 전 에 납 입 하 였 음 에 도 담 보 물 건 에 가 압 류 조치 소비자 정OO씨는 OO은행에서 아파트를 담보로 제공하고 1,900만원 을 대출받아 대출거래를 유지하여 오던 중 2003년말 경 2-3개월 연체하자 은 행에서 최종납부기한까지 연체금을 납부하지 않으면 담보물건을 가압류하겠다 고 통보하여 납부기한전인 원금과 이자 총 1,010만원을 납부하고 전액 상환하였으나, 동 아파트가 가압류 되어 문의하자, 동 은행에서 는 해제비용 5만원을 납부하면 해제하겠다고 하는바, 소비자는 기한내 납부하 였음에도 가압류 조치를 하였으므로 그 해제비용을 청구하는 것은 부당하다며 거부함

18 나. 중 도 상 환 수 수 료 관 련 불 만 중도상환수수료 미약정 또는 면제 약속하였음에도 청구한 건이 가장 많아(26.2% 차지) 중도상환시 채무자에게 부과하는 수수료와 관련된 소비자 불만상 담 168건 중에는 중도상환수수료 미약정(미설명) 또는 면제후 중도 상환수수료를 청구하는 불만이 26.2%(44건)로 가장 많이 차지 - 다음으로 약정상환이나 만기연장시 중도상환수수료 부당청구 관 련 불만이 19.1%(32건), - 3년 경과후 또는 만기직전에 상환한 경우에도 중도상환수수료를 청구한 경우가 8.3%(14건) 등으로 나타남. *중도상환수수료 관련 불만건 중 30.4%(51건)가 중도금대출 에서 발생 은행여신거래기본약관에서는 채무자가 기한전에 대출금의 전부 또는 일부 를 임의로 상환할 수 있으나, 대출거래약정시 중도상환수수료를 약정한 경 우 채무자로 하여금 부담하도록 규정하고, 대출약정서에 중도상환수수료에 대해 상세히 규정하고 있음. 중 도 상 환 수 수 료 관 련 불 만 유 형 (단위 : 건, %) 불 만 유 형 건 수 ( % ) 중도상환수수료 면제 미약정(미설명) 후 청구 44(26.2) 약정 상환시 또는 만기연장시 중도상환수수료 부당 청구 32(19.1) 중도상환수수료 과다 청구 16( 9.5) 3년경과후 또는 만기직전 상환시 중도상환수수료 청구 14( 8.3) 중도금대출후 입주 또는 은행변경을 위한 상환시 중도상환수 10( 5.9) 수료 청구 담보물건 수용 또는 은행 잘못으로 불가피한 상환에도 중도상 환수수료 청구 6( 3.6) 추가증액대출을 위한 기존대출금 상환시 중도상환수수료 청구 5( 3.0) 중도상환수수료 관련 단순 불만 13( 7.7) 기타 28(16.7) 합 계 16 8 ( )

19 [사례4] 대출계약 당시 미약정( 중도상환수수료란에 미기재) 중도상환수수료 요구 소비자 김OO씨는 OO은행 LG백화점지점에서 아파트를 담보로 제 공하고 1억 3,800만원을 대출받아 계약을 유지하던 중 담보물건인 아파트가 매도되어 중도상환에 대하여 문의하던 중 계약당시 설명도 하지 않 은 중도상환수수료 138만원(3년내 중도상환시 1%)을 납부하라고 하여 대출약 정서를 확인한 결과 중도상환수수료란이 공란이어서 이의를 제기하자 피청구 인은 홈페이지에 게시하였으므로 문제가 없다며 지급을 요구함. [사례5] 중도금대출의 중도상환수수료를 타행 대출로 상환시 청구(자기자금 면제) 소비자 유OO씨 등 142명은 아파트를 분양받은 후 중도금 50% 상당액을 OO은행으로부터 대출받아 5회에 걸쳐 납부한 후 입주지정기간 ( )에 동 은행 보다 이자율이 저렴한 다른 은행에서 대출받 아 중도금을 상환하려 하자, 동 은행은 자기자금이 아닌 다른 은행의 대출로 상환하는 경우 대출당시 설명하지도 않고 계약사항에도 없는 중도상환수수료 로 상환액의 1.5%를 요구함. [사례6 ] 대 출 만 기 3 일전 상 환 에 중 도 상 환 수 수 료 청 구 소비자 정OO씨는 OO은행 낙성대지점에서 3년 만기로 5천만원을 대출받은 후 만기 3일전인 상환하자, 동 은행에서 대출당시 전혀 설명하지 않던 중도상환수수료 50만원을 납부할 것을 요구함. [사례7] 근 저 당 설 정 비 부 담 시 면 제 키 로 약 정 한 중 도 상 환 수 수 료 요구 소비자 김OO씨는 2001년경 3년만기 주택담보대출 총3건 1억 6,500만원을 대 출받은 후 2004년 1차 만기 연장후 만기에 즈음하여 전액 중도상 환하자, 대출당시 담보설정비를 부담하면 중도상환수수료가 없다고 하였고, 3 년만기후 연장시에도 중도상환수수료에 대한 설명을 한 사실이 없음에도 중도 상환수수료 75만원을 요구함

20 다. 대 출 이 자 관 련 불 만 이자약정을 지키지 않거나 금리를 높게 적용한다는 불만이 41.0% 차지 대출이자 관련 소비자불만 105건을 유형별로 분석한 결과, - 금리약정 미준수가 24.8%(105건 중 26건)으로 가장 많았으며, - 다음으로 고금리 적용 관련 불만이 16.2%(17건), - 이자 관련 설명이나 통지 불이행으로 불명확하다는 불만과 이자 율 과다 인상 관련 불만이 각각 14.3%(15건), - 변동금리 약정후 제대로 적용하지 않는다는 불만 10.5%(11건) 등의 순으로 나타남. 대 출 이 자 관 련 불 만 유 형 (단위 : 건, %) 불 만 유 형 건 수 ( % ) 금리약정 미준수 26(24.8) 고금리 적용 17(16.2) 이자 관련 설명이나 통지 불이행으로 불명확 15(14.3) 이자율 과다 인상 15(14.3) 변동금리 미적용 11(10.5) 고금리 상품으로 대출 4( 3.8) 금리변동시기 등 이자계산 방식 부당 4( 3.8) 기타 13(12.1) 합계 105(100.0)

21 [사례8 ] 변 동 금 리 대 출 후 시 중 보 다 높 은 금 리 로 이 자 청 구 소비자 이OO씨는 OO은행에서 3개월 변동금리(대출당시 금리 6.02%) 조건으로 4,100만원을 주택담보대출 받은 후 ,300만원을 상환하고, 대출금 잔액 1,800만원에 대해 만기에 상환하려고 이자를 확인한 결과 시중 평균금리 보다 고율로 적용하고 있어 인하를 요구함. [사례9 ] 대 출 시 설 명 하 지 않 은 특 약 사항을 은 행 의 약 정 서 에 만 임 의 기 재 소비자 남OO씨는 OO은행 화곡동지점에서 아파트를 담보로 제공하고 연이자 율 3.6%, 6개월 변동금리로 1억원을 대출받았으나, 6개월 경과후 대출이자율이 시중금리 보다 높은 2.06%가 인상되어 이의를 제기하자, 대출약정시 설명도 하지 않고 약정서에도 기재되지 않은 내용(6개월까지만 할인된 금리를 제공한 다)이 은행의 약정서 특약사항란에 임의로 기재되어 있어 시정을 요구함. [사례10 ] 변 동 금 리 미 적 용 시 정 요구 소비자 성OO씨는 OO은행에서 가계주택자금 1,000만원을 대출 받아 상환하던 중 금리변동에 대해 1998년 2회, 1999년 3회, 2001년 4회에 걸 쳐 인하하였으나, 2002년부터 2004년까지 금리조정을 전혀 받지 못한 사실을 알고 동 은행에 인하를 요구하자, 부터 연 9.15%이 었던 금리를 5.42%로 인하하였음. [사례11] 약 정 서 에 기 재 한 대 출 이 자율 보 다 높 게 적 용 한 이 자 반환 요구 소비자 김OO씨는 아파트를 매수하면서 OO은행 대방동지점 직 원이 모기지론으로 대출받으면서 직원의 안내대로 대출약정서에 대출금 6,000만원, 고정금리 연 6.25%, 이름을 연필로 기재하고 대출을 받았음. 대출후 동 은행에서 금리인상을 알리는 전화와 통보서를 받고 수차 례 대출약정서의 확인을 요구하였으나 거부하다가 같은해 12월에 확인한 결 과 금리가 대출약정서에 연필로 기재한 내용과 다른 연 6.7%로 기재되어 있 고, 이미 1주택이 있다는 사실을 설명하였음에도 가산금리 연 1%가 적용되 는 상품으로 대출하여 연 7.7%로 이자를 납입하게 되어 부당하게 징수한 이 자의 반환을 요구함

22 라. 대 출 계 약 승 계 관 련 불 만 은행의 대출승계 업무처리 과정에서 나타난 불만이 24.5% 차지 부동산담보대출 승계 관련 불만 94건을 유형별로 분석한 결과, - 양도인에 의한 양수인의 불만이 53.2%(50건)로 가장 많았고, - 다음으로 양수인에 의한 양도인의 불만이 14.9%(14건), - 은행의 업무처리 과정에서 나타난 불만이 24.5%(23건)로 나타 남. 대 출 약 정 승 계 의 이 점 : 부동산담보대출 후 담보물건의 소유권이전 등으로 채무자가 대출금을 상환하지 않고 대출약정을 양수인에게 승계하므로써, 대출채무자는 중도상환수수료의 면제, 승계채무자는 담보물건 인수대금 부담 경감 또는 대출부대비용을 절감할 수 있음. 불만원인 제공자 양도인 양수인 은 행 대 출 승 계 관 련 불 만 유 형 불만유형 (단위 : 건, %) 건 수 양도인의 타채무 상환 및 승계 요구 22(23.4) 대출금 상환후 양도인의 타채무로 인해 담보설정해 지 거부 10(10.6) 양도인의 타채무 연체로 승계거부 8( 8.5) 양도인의 대출관련 연체로 경매 또는 승계거부 6( 6.4) 양도인 채무 미상환 4( 4.3) 소계 50(53.2) 매수인 채무승계 미이행 11(11.7) 매수인 연체로 변제독촉 3( 3.2) 소계 14(14.9) 승계로 금리, 중도상환수수료 등 불리하게 조건변경 6( 6.4) 매수인의 대출금 상환에도 설정해지 거부 5( 5.3) 채무승계 비용(수수료) 과다 5( 5.3) 양도 또는 승계 거부 5( 5.3) 연장거부 2( 2.1) 소계 23(24.5) 기 타 7( 7.4) 합 계 94(100.0)

23 양도인에 의한 양수인의 불만은 채무자(양도인)의 다른 채무 상환 또는 승계요구 관련 불만이 42.6%(94건 중 40건)를 차지하고, - 다음으로 양수인에 의한 양도인의 불만은 대출채무를 승계하 지 않은 불만이 11.7%(11건), - 은행에 의한 불만은 승계로 대출이자 등에 대해 불리한 조건 제시, 대출금 상환후에도 설정해지 거부, 승계비용 과다 등으로 나타남. [사례13 ] 은 행 의 승 계 절 차없 이 승 계 로 양 도 인 의 다 른 채 무 상 환 요구 소비자 배OO씨는 OO은행에서 8,000만원을 대출받은 주택을 매수하면서 대출 채무를 승계하기로 하고 은행에서 별다른 절차를 거치지 않고 계약서를 그대 로 유지하였으나, 동 은행에서 매도인의 다른 신용대출 1,000만원에 대해서도 상환하여야 한다는 통보를 받음. [사례15 ] 담 보 물 건 매 도 로 피담 보 채 무 승 계 절 차 후 승 계 채 무 자의 연 체 로 대 출 금 변 제 요구 소비자 노OO씨는 구입한 주택을 담보로 제공하고 OO은행에서 8,200만원을 대출받은 후 동 주택을 김OO씨에게 매도하면서 대출 승계를 위해 동 은행에 문의하자, 동 은행의 설명에 따라 연체이자와 다른 대 출의 연체액을 납부하고나서 대출승계에 아무런 문제가 없음을 확 인한 후 대출금 명의변경을 통보하고 매수인 김OO를 OO은행 지점에 서 대출금의 실수요자로 등록함. 그 후 동 김OO가 대출이자를 납부하다가 10회 정도 연체하자, 피청구인은 소 비자 노OO에게 대출금의 변제를 독촉하였고, 경매실행예정통지서를 보내면서 경매후 잔존채무를 부담할 것을 요구하여 이의를 제기하자, 동 은행 은 채무자가 변경되지 않았다고 함. [사례14] 대출승계 가능하다고 하여 담보물건 매수하자 다른 채무를 이유로 거부 소비자 고OO씨는 OO은행으로부터 8,000만원이 대출된 담보주택을 매수하기 위해 동 은행의 대출담당자에게 승계가능여부를 문의하자, 동 직원은 승계할 수 있다는 설명을 듣고 매매계약 체결후 증액대출을 문의하자, 매도인의 다른 신용대출 문제로 채무승계를 할 수 없다고 하여 채무승계 약정의 이행을 요구 함

24 마. 대 출 연 장 관 련 불 만 대출연장시 이자율 인상 관련 불만이 33.3% 차지 대출기간 만기후 상환하지 않고 연장하는 경우 이와 관련된 소비 자들의 불만상담 81건을 분석한 결과, - 대출이자율 인상 관련 불만이 33.3%(81건중 27건)로 가장 많았고, - 다음으로 신용불량, 연체, 카드대금이나 다른 채무 등을 이유로 연장을 거부하여 발생한 불만이 24.7%(20건), - 일부상환과 관련한 불만이 16.0%(13건)으로 나타남. 대 출 연 장 관 련 불 만 유 형 현황 (단위 : 건, %) 불 만 유 형 건 수 ( % ) 이자율 인상 27(33.3) 신용불량, 연체, 카드대금, 타채무 등을 이유로 연장 거부 20(24.7) 일부상환요구 13(16.0) 설정비, 감정료, 인지대 요구 7( 8.6) 예금, 보험가입 요구 5( 6.2) 불리한 조건제시, 상품변경후 중도상환 수수료 요구 등 4( 4.9) 기타 5( 6.2) 합계 81(100.0) [사례16 ] 대 출 연 장 시 이 자율 인 상 요구 소비자 박OO씨는 OO은행에서 3년 만기로 주택담보대출을 받은 후 1년 마다 연장하여 오던 중 최근 만기로 연장하면서 이자율이 너무 높아 이의를 제기하 자 문제를 제기하지 않겠다는 각서를 요구함

25 [사례18 ] 대 출 연 장 동 의 서 제 출 6 개월 경 과 후 연 장 되 지 않 았 다 며 상 환 요구 소비자 김OO씨는 OO은행에서 구입한 주택을 담보로 제공하고 2,800 만원을 10년만기 약정으로 대출 받은 후 피청구인으로부터 연장안내 문을 받고 관련서류를 첨부하여 연장동의서를 우송한 후 지내고 있던 중 연장처리되지 않았으므로 전액(2,180만원) 상환할 것을 요구함. 바. 대 출 약 정 이 행 관 련 불 만 대출 신청후 거부되거나 소액대출 불만이 28.8% 차지 대출약정과 관련한 소비자들의 불만 73건을 보면, - 대출 신청후 대출거부 또는 소액 대출로 인한 불만이 28.8%(21 건)로 가장 많았고, - 다음으로 상환방식 관련 불만이 17.8%(13건), 대출기간 또는 고 금리상품으로 임의변경이 15.1%(11건) 등으로 나타남. 부 동 산 담 보 대 출 절 차 : 1대출상담 2대출서류준비 3은행방문 4대출신청서 작성 5담보물건 감정 6담보심사 7대출승인한도 결정 8근저당 설정 9대출실행 10이자납입 및 상환 대 출 약 정 관 련 불 만 유 형 현황 (단위 : 건, %) 불 만 유 형 건 수 ( % ) 약정후 대출거부, 소액 또는 증액 대출거부 21(28.8) 상환방식 관련 13(17.8) 대출기간 또는 고금리상품으로 임의변경 11(15.1) 분양과정상 중도금 약정 관련 문제 10(13.7) 대출거부후 비용요구 5( 6.9) 대출금 타인에 임의입금 2( 2.7) 기타 11(15.1) 합계 73(100.0)

26 사. 부 대 비 용 관 련 불 만 채무자에게 저당권 설정비 전가와 관련된 불만이 37.5%를 차지 부동산담보대출은 근저당권 설정등기라는 담보절차가 필요하여 일 반대출에 비해 부대비용이 많이 발생, 이와 관련된 불만상담 71건 을 분석한 결과, - 저당권 설정비를 채무자에게 부담시키는데 대한 불만이 37.5%(27 건)를 차지하여 가장 많았고, - 다음으로 저당권 등기말소비용과 관련된 불만이 30.6%(22건), - 감정평가수수료 관련 불만이 12.5%(9건)로 나타남. 대 출 부 대 비 용 관 련 약 관 내 용 은 행 여 신 거 래 기 본 약 관 : 채무자가 다음의 비용을 부담하여야 하고, 은행은 대출약정시 담보대출에 소요되는 부대비용의 항목과 금액을 사전에 알려주 도록 하고 있음. 1. 은행의 채권ㆍ담보권 등의 권리 행사ㆍ보전(해지) 비용 2. 담보목적물의 조사ㆍ추심ㆍ처분에 관한 비용 3. 채무이행 지체에 따른 독촉 및 통지비용 근 저 당 권 설 정 약 정 서 : 채권자는 근저당설정 절차에 드는 비용의 종류와 산 출근거를 채무자와 설정자에게 설명하였고, 그 부담 주체(채무자, 설정자, 채 권자)를 정한 바에 따르기로 함. - 비용종류 : 등록세, 지방교육세, 국민주택채권매입, 법무사수수료, 말소(저 당권해지), 감정평가수수료

27 대 출 부 대 비 용 관 련 불 만 현황 (단위 : 건, %) 불 만 유 형 건 수 ( % ) 설정비 부담 관련 27(37.5) 설정해지비용 부담 관련 22(30.6) 감정료 9(12.5) 가압류비, 가처분 비용 4( 5.6) 수수료 과다, 인지대 관련, 담보대출 미이용 수수료 7( 9.7) 보증료 요구, 등록세 소비자전가 3( 4.1) 합계 71(100.0) [사례19 ] 담 보 물 건 변 경 없 이 대 출 기 간 연 장 시 담 보 조사수 수 료 요구 소비자 이OO씨는 OO은행에서 2,120만원을 대출받으면서 분양받 은 아파트를 담보로 제공하고 설정에 따른 비용을 납부하고 계약을 유지하던 중 담보물건의 변경없이 대출기간을 30년 분할상환으로 변경하자, 동 은행에 서 담보조사수수료 4만원을 청구함. [사례2 0 ] 중 도 금 대 출 상 환 후에 도 담 보 조사수 수 료 요구 소비자 이OO씨는 OO은행에서 중도금 대출을 받은 분양권을 매수하여 승계 받은 후 은행에서 아파트에 근저당권 설정을 위해 담보조사수수료 35,000원 을 요구하여 지급한 후, 회에 걸쳐 대출금 전액을 상환 한 후 근저당권 설정이 필요없어 담보조사수수료의 반환을 요구하자, 동 은 행에서는 1차조사가 이루어졌다며 거부함. [사례2 1] 은 행 이 부 담 한 대 위 등 기 비 용 지 급 요구 소비자 조OO씨는 OO은행 야탑지점에서 아파트를 담보로 제공하고 대출을 받으면서 근저당권 설정등기 비용 560만원을 은행이 대위지급후 금리 는 5.2%, 원금상환은 형편이 되는대로 언제든 상환하기로 약속하였으나, 동 은행은 대위지급한 비용에 대해 까지는 대출금리 를 적용하되, 원금을 까지 상환하지 않을 경우 25%의 금리를 적 용하겠다는 통지문을 발송하였는바, 소비자는 당초 약속과 다르다며 항의하 자, 동 은행에서는 대위등기 약관에 따라 연체이자율을 적용한다며 거부함

28 아. 기 타 저 당 권 설 정 등 기 말 소 관 련 불 만 부동산담보 대출후 대출금 상환 등으로 채무이행이 완료된 경우 근저당권 설정등기를 말소하여야 하는바, 이와 관련된 불만상담 34 건(3.8%)을 분석한 결과, - 대출금 상환후에도 근저당권 설정등기 말소 거부가 50.0%(17건) 이었고, - 다른 채무를 이유로 근저당권 설정등기 말소거부한 건이 20.6%(7 건) 등으로 나타남. 저 당 권 설 정 등 기 말 소 관 련 불 만 유 형 현황 (단위 : 건, %) 불 만 유 형 건 수 ( % ) 대출금 상환후 근저당권 설정등기 말소거부 17(50.0) 대출채무 이외의 다른 채무를 이유로 말소거부 7(20.6) 신용대출을 이유로 말소거부 2( 5.9) 변제액 상당의 근저당권 설정등기 말소 거부 2( 5.9) 기타 6(17.6) 합계 34(100.0) [사례2 2 ] 대출금 상환후 신용카드대금을 이유로 근저당권 설정등기 말소 거부 소비자 이OO(서울 중랑구 거주, 남, 50대)씨는 부친 명의의 부동 산을 담보로 제공하고 OO은행에서 5,500만원을 만기 대출받은 후 만기일에 연장하지 못하다가 동 은행으로부터 상환 통보를 받고 부친이 새마을금고에서 대출받아 상환 후 근저당권 설정등기를 말소하여 줄 것을 요 구하였으나, 동 은행은 신용카드대금 460만원이 연체되었다며 대출금과 연체 카드대금을 상환하여야 말소하여 줄 수 있다고 하는바, 소비자는 대출계약 당 시 근저당에 대한 설명을 받지 못했다며 조속한 말소를 요구함

29 Ⅳ. 문제점 및 개선방안 1. 은 행 부 동 산 담 보 대 출 의 포 괄 근 담 보 관 행 개선 부동산 담보대출시 은행은 근저당설정계약서에 피담보채무의 범위 를 3가지 유형(특정근담보, 한정근담보, 포괄근담보)으로 설정함. - 특히 포괄근담보 의 경우 현재 및 장래에 당해 은행 본 지점과 거래하는 모든 금융거래(신용카드, 어음, 대출, 보증채무 등)를 담 보하므로 채권확보 수단으로서 은행측에서 가장 선호하게 됨. 그러나 채무자가 포괄근담보의 의미를 정확하게 이해한 상태에서 계약하기가 쉽지 않고, 부동산등기부에 공시되지 않아 근저당설정계 약서를 확인하지 않고는 담보종류와 담보범위를 파악하기가 쉽지 않은 실정임. - 담보부동산의 매매로 매수자가 대출계약을 승계하는 경우 나중에 매도인의 다른 채무로 인해 저당권 설정등기를 말소하지 못하거 나 다른 채무를 부담하여야 하는 피해를 입게 됨. 대출승계 관련 불만이 10.6%(884건 중 94건)를 차지하고, 그 중 42.6%(94건 중 40건)가 채무자(양도인)의 다른 채무를 양수인에게 상환하거나 승계할 것 을 요구하는 불만임. 부 동 산 담 보 대 출 시 담 보 물 건 의 피담 보 채 무 범 위 를 원 칙 적 으 로 당 해 채 무 만 담 보 하 는 특 정 근 담 보 ( 당 해 대 출 금 에 의 한 거 래 로 말 미 암아 현재 및 장 래 에 부 담 하 는 모 든 채 무 ) 로 제 한 필 요. 예외 적 으 로 채 무 자의 요구 가 있 거 나 다 른 채 무 의 회 수 를 위 해 필 요할 경 우 에 만 제 한 하 여 한 정 또 는 포 괄 근 담 보 를 설 정 토록 관 행 개선 필 요

30 2. 은 행 부 동 산 담 보 대 출 에 부 적 절 한 기 한 이 익 상 실 약 관 개선 은행에 의한 기한이익상실은 채권확보 수단으로 행사하지만, 채무 자에게는 기한이익상실로 인해 대출잔액에 대한 고율의 연체이자 부담, 대출금 조기상환 등 대출계약을 해지하여야 하는 치명적인 피해를 줄 수 있으므로 그 사유는 예측가능하고, 치유(해소)할 기 회부여 필요 *대출계약의 기한이익과 상실 : 채권자는 기한(대출만기)까지 이자를 수령하는 이 익이 있고, 채무자는 만기까지 대출금을 갚지 않아도 되는 이익이 있는바, 그 만 기가 도래하기 전에 채무를 변제하도록 하는 것을 기한의 이익 상실이라고 함. 담보대출 또는 무담보대출 등 모든 대출에 적용되는 은행여신거래 기본약관상 기한이익상실 사유가 지나치게 광범위하고, 채권확보수 단을 갖춘 부동산담보대출에도 동일하게 적용하는 것은 채무자에 게 부당하게 불이익을 줄 수 있음. 부 동 산 담 보 대 출 상 부 당 한 기 한 이 익 상 실 사유 ( 예시 ) - 1개월간 이자 연체 - 분할상환금 또는 분할상환원리금의 지급을 2회이상 연속 지체한 때 - 은행에 대한 다수 채무 중 하나라도 기한내 변제하지 않거나 이자나 상 환금 연체 또는 담보제공 관련으로 기한이익을 상실한 채무를 변제하지 아니 한 때 - 은행에 대한 채권 또는 담보재산 외의 재산에 대하여 압류 체납처분이 있는 때 - 채무자의 은행에 대한 채권 외의 재산에 담보권 실행 등 경매개시가 있 거나 가압류 통지발송으로 채무자의 신용 악화로 채권회수에 중대한 지 장이 있을 때 *기 한 이 익 상 실 법 정 사유 : 1채무자가 담보를 손상 감소 또는 멸실하게 한 때(민법 제388조 제1호) 2채무자가 담보제공의 의무를 이행하지 아니한 때 (민법 제388조 제2호) 3채무자가 파산선고를 받은 때(파산법 제16조) 뿐만 아니라 기한이익상실 후 대출잔액에 높은 연체이자율을 가산 하여 지연배상금을 부과하는 것은 이중의 부담이 되고 있음

31 - 최근 3년간 한국소비자원에 접수된 부동산담보대출의 연체 관련 불만 184건 중 24.5%(45건)가 기한이익상실 관련이고, 23.4%(43건)가 대출원 금 잔액에 연체이자율 적용 관련 불만이었음. 부 동 산 담 보 대 출 의 경 우 채 권 확 보 수 단 으 로 부 동 산 을 담 보 로 설 정 하 고 있 는 점을 감 안하 여 은 행 여 신 거 래 기 본 약 관 상 기 한 이 익 상 실 사유 를 부 동 산 담 보 대 출 에 부 합 하 도 록 개선 필 요. 즉, 부 동 산 담 보 대 출 거 래 약 정 서 나 근 저 당 설 정 계 약 서 에 별 도 의 기 한 이 익 상 실 사유 마련 필 요 3. 합 리 적 이 고 적 정 한 중 도 상 환 수 수 료 기 준 마련 필 요 중도상환수수료는 채무자가 기한전에 대출금을 상환함으로써 은행의 기한이익 상실(채무자의 기한이익 포기)로 인한 손해배상의 성격이므 로 그 손해를 보전할 수 있는 합리적이고 적정하게 책정되어야 함. - 조사대상 9개은행의 중도상환수수료는 대부분 상환금액의 0.5% - 1.5%(2%인 경우 : 주택금융공사 모기지론(1년이내)과 신한은행(잔여기간 2년 이상)) 수준으로 주로 대출취급 경과기간을 기준으로 산출 - 일부 은행의 경우 대출잔여기간(신한은행), 기본수수료에 설정비 보 전(국민은행) 또는 상환기간과 무관(기업은행) 등으로 산출기준이 불명확하고, 실손을 초과하는 경우 부당이득의 소지도 있음. - 중도상환 사유가 담보물의 공용수용, 은행의 귀책(예, 담보물 과 대평가로 초과대출 등) 등 불가피한 사유나 같은 은행에서 증액 대출을 받는 경우에도 중도상환수수료를 수령하는 것은 부당함. 중 도 상 환 수 수 료 를 채 무 자의 조기 상 환 으 로 인 한 은 행 의 실손 을 보 상 하 는 합 리 적 인 수 준 으 로 책정 하 고, 담 보 물 건 의 공 용 수 용, 은 행 의 귀 책 등 과 같 이 불 가 피하 게 중 도 상 환 하 는 경 우 에 는 수 수 료 면 제 필 요

32 4. 성 실한 채 무 자에 불 리 한 조건 의 대 출 연 장 지 양 대출기간 만기시 대출금을 상환 후 대출계약을 종료하는 것이 일반 적이나, 채무자가 상환할 수 없거나 자금의 계속적 활용을 위해 상 환하지 않는 경우 대출계약을 연장하게 됨. 대 출 연 장 의 이 점 - 은행측 : 신규고객 확보비용 절감, 자금운용 용이 - 채무자 : 자금활용 용이, 담보권 활용으로 대출부대 비용 절감 특히 담보대출금이 고액이고, 대출기간이 단기인 대출계약의 경우 채무자는 생활형편상 상환하기 곤란하여 불가피하게 대출을 연장하 거나 연장조건이 맞지 않을 경우 다른 은행에서 대출받아 상환할 수 밖에 없는 궁박한 상황에 처하게 되고, 은행이 제시하는 대출조 건을 따를 수 밖에 없게 됨. 주택담보대출의 3년이하 대출이 감소추세이지만, 2007년도에 만기도 래 예정인 2004년도 대출의 경우 60.1%(102조원) 차지 <3 년 이 하 주 택 담 보 대 출 현황( 단 위 : 조원, % ) > 연도 년 이 하 대 출 액 ( 6 0.1) ( ) 6 5.1( ) (총대출액) 169.8(100.0) 190.2(100.0) 217.0(100.0) - 최근 3년간 한국소비자원에 접수된 9.1%(884건 중 81건)가 대출연장 관 련 불만이고, 그 내용은 대출이자율 인상(33.3%, 81건중 27건) 또는 연 장거부(24.7%, 81건중 20건)와 관련된 불만임. 신 용 이 양 호 하 고 대 출 계 약 을 성 실히 이 행 한 채 무 자의 경 우 대 출 연 장 시 대 출 조건 을 불 리 하 지 않 도 록 ( 오 히 려 유 리 하 게 ) 대 출 계 약 연 장 필 요

33 5. 대 출 계 약 변 경 및 미 준 수 ( 불 이 행 ) 시 통 보 의 무 이 행 철 저 장기간 대출계약 유지 중 계약의 중요한 내용을 변경하거나 대출약 정 미준수(불이행)로 인해 채무자에게 불이익을 줄 수 있는 조치(예, 기한이익상실 등)를 취할 경우 사전에 그 내용을 통보하지 않으면 예 상하지 못한 피해를 야기할 수 있음. *2006년말 현재 10년초과 장기대출이 51.0%, 분할상환방식이 52.4% 차지 - 은행여신거래기본약관에서는 기한전의 채무변제 등 중요한 의사표 시는 배달증명부 내용증명우편을 보내도록 하는 등 중요한 사항에 대해 서면통보를 하도록 규정하고 있음. 은 행 여 신 거 래 기 본 약 관 상 은 행 의 채 무 자에 대 한 통 보 ( 게 시 ) 사항 - 고정금리 약정후 사정변경으로 금리인상 인하(개별통지, 제3조 제3항) - 이자율, 연체율 및 그 계산방법, 지급시기와 방법의 변경(1개월 게시, 특 정채무자의 개별변경시 개별통지) - 약정이자외 부대비용의 항목과 금액 고지(제4조 제3항) - 기한전의 채무변제의무(기한이익상실)(제7조) - 기한이익상실 및 부활의 연대보증인에 대한 통지(제8조) - 은행의 채무자 예금채권과 상계처리시 서면통지(제10조 제1항) - 은행의 상계전 일시적인 지급정지조치시 보증인에게 통지(제10조 제3항) - 상계통지나 기한전의 채무변제 청구 등 중요한 의사표시는 배달증명부내 용증명에 의한 경우 도달로 봄(제10조 제2항 단서) - 어음채권과 여신채권을 상계할 경우 어음회수 통지(제12조 제1항) - 약관(부속약관 포함)의 불리한 변경시 서면통지(제20조 제1항) 그러나 최근 3년간 한국소비자원에 부동산담보대출의 연체 관련 상 담건 184건 중 연체사실 미통보 또는 아무런 설명없이 연체처리하였 다는 불만이 25.0%(46건)이었음.. 대 출 거 래 과 정 상 채 무 자에 게 불 이 익 을 줄 수 있 는 계 약 의 중 요 한 내 용 을 변 경 하 거 나 적 용 할 경 우 서 면 통 보 를 의 무 화 하 고, 약 관 상 개별 서 면 통 보 의 무 사항에 대 해 은 행 의 철 저 한 이 행 필 요

34 은행 부동산담보대출시 소비자 유의사항 1. 대출시 상품비교 및 약관내용 파악 철저 은행들은 금융자율화 및 외환위기 등을 거치면서 은행간 또는 다른 금 융업종간에 경쟁심화로 다양한 조건의 상품을 판매하므로 소비자들도 대출상품 비교를 통해 유리한 조건의 계약체결 필요 - 금리의 경우 최저와 최고의 차이가 2.62%p(1억원 대출시 이자 262만 원 차이) 발생하고, 근저당권 설정비 부담여부와 중도상환수수료 등 에 있어 다양한 조건의 상품이 판매 또한, 대출약관, 약정서 등 각종 대출서류를 교부받고, 그 내용을 파악해 두어야만 대출약정이행 과정에서 은행이 제대로 준수하고 있는지 여부 를 알 수 있고, 피해를 예방할 수 있음. - 소비자불만 중 상당부분은 약관내용을 숙지한 경우 해소가능 <예시>중도상환수수료 관련 불만 중 24.4%(168건중 41건)는 단순불만 또는 기타 불만으로 대출 내용 파악을 통해 피해나 불만을 줄일 수 있음 *금 융 감 독 원 년 도 금 융 소비 자 의 식 조사결 과 ( ) : 약관 을 읽은 소비자 51.3%, 금융회사 직원에게 약관 문의 경험은 51.4%에 불과 대 출 약 정 시 금 융 회 사간 대 출 상 품 비 교, 협 상 을 통 해 유 리 한 조건 으 로 약 정 하 고, 약 관 등 관 련 서 류 를 교 부 받 아 내 용 을 숙 지 함 으 로 써 대 출 약 정 이 행 과 정 에 서 약 관 준 수 여 부 감 시 철 저 2. 대출계약 승계시 은행에 사전 확인 및 승계절차 이행 철저 담보부동산의 소유권 이전 등으로 대출계약을 승계하는 경우 은행에서 승계절차를 제대로 마무리 하지 않을 경우 대출채무자나 승계채무자 모 두에게 피해를 줄 수 있음

35 - 포괄근담보를 채택하는 은행의 대출관행상 매도인(채무자)과 매수인(승 계채무자)간에만 승계 약정하고 은행에서 승계절차를 거치지 않을 경 우 매도인의 다른 채무를 매수인이 부담하거나 매수인의 대출금 미상 환으로 매도인이 납입하여야 하는 피해 발생 대출승계 관련 불만이 10.6%(884건 중 94건)를 차지하고, 그 중 53.2%(94건 중 50건)는 매도인에 의한 매수자가, 14.9%(14건)는 매수인 에 의한 매도인이 피해를 입은 것으로 나타남. 대 출 계 약 승 계 시 은 행 에 승 계 가 능 여 부 를 확 인 하 고, 승 계 가 능 시 에 는 승 계 절 차를 명 확 하 게 마무 리 하 여 담 보 부 동 산 의 매 도 인 과 매 수 인 상 호 간 에 피해방 지 필 요. 근 본 적 인 해결 방 법 은 대 출 금 을 상 환 하 고 근 저 당 권 말 소 후 소유 권 이 전 필 요. Ⅴ. 후속 조치계획 1. 대 정 부 개선 건 의 금융감독위원회(금융감독원), 공정거래위원회 등에 부동산담보대출 관련 개선사항 건의 2. 사업 자 자율 개선 권 고 은행연합회에 조사결과 및 개선방안 통보하여 은행들이 자율적으 로 부동산담보대출 관련 문제점을 개선하고, 소비자피해를 예방토 록 권고 3. 소비 자 정 보 제 공 소비자피해 예방 을 위하여 언 론 및 소비자시대를 통 해 홍보